Дмитрий Бачурин

Операции с недвижимостью

Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Купля-продажа жилого помещения

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Жилищный кодекс РФ (ЖКРФ) относит к жилым помещениям: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Нотариальная форма необязательна для договора купли-продажи жилого помещения.

Чтобы обезопасить себя от проблем,

возникающих при приобретении жилого помещения, нужно выяснить следующие обстоятельства

1. Необходимо удостовериться в том, что квартира принадлежит продавцу. Для этого необходимо проверить его паспортные данные и документы, подтверждающие права собственности продавца на жилое помещение. Такими документами являются выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; первичные правоустанавливающие документы, в них указаны собственники жилого помещения, основания для возникновения права собственности, наличие или отсутствие ограничений или обременения права. Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

2. Проверить личность продавца и убедиться, что он действительно тот, за кого себя выдает.

Это возможно осуществить пообщавшись с соседями, сотрудниками жилищных организаций, в чьем ведении находится данная жилплощадь, паспортного стола. При этом помните, что информацию в данном случае вам предоставлять не обязаны.

3. Узнать количество зарегистрированных лиц на конкретной жилой площади. Таким образом вы можете выяснить, какое количество людей, зарегистрированных на данной жилой площади, не являются собственниками. Также необходимо выяснить, имеются ли на данной жилой площади временно отсутствующие граждане, несовершеннолетние граждане, которые имеют право на данное жилое помещение. Затребовав у потенциального продавца расширенную выписку из домовой книги (форма № 9), вы сможете узнать информацию обо всех гражданах, кто проживал в данной квартире с момента постройки дома, а также на каких основаниях они оттуда съехали.

5. Дееспособность продавца: не состоит ли он на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

6. Имеется ли нотариально заверенное согласие супруга на продажу или покупку квартиры. Семейный кодекс РФ предусматривает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга при совершении сделки, связанной с распоряжением имуществом. Как показывает практика (и закреплено в законодательстве), супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

7. Соответствует ли квартира, которую вы осмотрели, поэтажному плану и экспликации проектно-инвентаризационного бюро.

К основным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

– Предмет договора (жилое помещение). Необходимо учитывать, что данные о предмете должны определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные о расположении этого имущества на соответствующем земельном участке (домовладения) или в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны: почтовый адрес, тип дома (блочный, кирпичный, бревенчатый), этаж, количество комнат, размеры общей и жилой площади, а при покупке домовладения – почтовый адрес, размер земельного участка, тип основного строения, количество этажей, размер общей и жилой площади, описание всех построек и сооружений, расположенных на участке, с указанием присвоенных им литер. При отсутствии данной информации в договоре условие об объекте недвижимости считается не согласованным сторонами, а договор не заключенным.

– Цена договора. При отсутствии условия о цене договор считается не заключенным. Законодательство не требует, чтобы цена соответствовала действительной стоимости имущества, но значительно заниженная цена в договоре может являться основанием признания судом сделки недействительной по основаниям, предусмотренным законом по иску заинтересованной стороны. Цена устанавливается соглашением сторон. Возможно указание цены за единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допускается определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 Гражданского Кодекса (ГК РФ).

Нельзя путать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

– Перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением. Ими могут быть: члены семьи собственника или совместно проживающие или ведущие совместное хозяйство; наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие; лица, пользующиеся помещением в силу завещательного отказа; получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Эти лица должны иметь в соответствии с законом право на проживание, то есть либо быть зарегистрированными в данном помещении, либо иметь договор соответствующей формы.

Стороны могут предусмотреть в договоре другие обязательные условия, например: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачу ключей продавцу, вселения продавца) либо после передачи денег.

Существует три стадии смены собственника по договору купли-продажи:

1) заключение договора;

2) его исполнение, включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплату стоимости покупателем и подписание обоими передаточного акта жилого помещения;

3) государственная регистрация перехода права собственности.

Правила государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения регулируются Федеральным законом РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233.

В соответствии с законодательством договор купли-продажи и переход права собственности подлежат государственной регистрации.

Договор купли-продажи и переход права собственности собственности считаются зарегистрированными со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Документы, представляемые на государственную регистрацию договора купли-продажи, и требования к ним

На государственную регистрацию договора купли-продажи представляются:

– заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом о государственной регистрации договора купли-продажи;

– подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия;

– подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

– подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

– подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

– удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копии названных документов;

– подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия;

– подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность.

Требования к заявлению

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора купли-продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом, действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;

опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

– Заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.

– В заявлении указывается в том числе следующее:

данные о продавце (покупателе);

цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора купли-продажи);

наименование и реквизиты договора купли-продажи;

данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

подпись заявителя и дата подписания заявления.

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа о согласовании или несогласовании указанной просьбы.

Требования к договору купли-продажи

– Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

– Договор купли-продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение.

– Договор купли-продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации, действующими в момент его заключения, содержать существенные условия договора (см. выше).

– Если договор купли-продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

– Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре.

– Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор купли-продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;

письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;

иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

– заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

– подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права;

– подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор купли-продажи совершен под условием;

– иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Если договор купли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.

При покупке загородной недвижимости действуют те же правила, что и при покупке жилого помещения (которые описаны выше). Спецификой данных сделок является наличие у продавца документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, на котором расположена недвижимость. К таким документам относятся: свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый план земельного участка.

При покупке недвижимости за рубежом следует учитывать, что в каждой стране действуют свои специальные правовые нормы по купле-продаже недвижимости. Поэтому для приобретения жилого помещения за рубежом следует обратиться в агентство недвижимости, специализирующееся именно на купле-продаже недвижимости в иностранных государствах.

Договора найма (социальный и коммерческий) и аренды жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский характер договора.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. При этом в договоре нужно предусмотреть право арендатора на сдачу жилого помещения в поднаем.

Итак, в отношении жилого помещения можно выделить:

1. Социальный наем жилого помещения;

2. Коммерческий наем жилого помещения;

3. Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом.

Договор социального найма

При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем – гражданин.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

К основным обязанностям наймодателя по договору социального найма относятся:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

К основным правам нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставления коммунальных услуг.

К основным обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Особенности договора поднайма жилого помещения:

1) заключается в письменной форме;

2) должен заключаться только с согласия наймодателя;

3) в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение;

4) заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма; если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год;

5) пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, жилищным законодательством;

6) прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает действие договора поднайма такого жилого помещения;

7) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

8) если договор поднайма заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца;

9) на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Основания расторжения и прекращение договора социального найма:

1) По соглашению сторон.

2) По инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

3) По требованию Наймодателя в судебном порядке в случае:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

– использования жилого помещения не по назначению.

4. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Срок договора найма (коммерческого) не может превышать пяти лет; если в договоре найма срок не определен, считается, что он заключен на пятилетний срок. Также законодательство предусматривает заключение краткосрочного договора коммерческого найма, на срок до одного года.

По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неисполнении наймодателем этой обязанности и при отсутствии отказа нанимателя от продления договора найма договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался продлить договор найма с нанимателем в связи с принятием решения не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель имеет право требовать признание договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

В договоре обязательно должны быть указаны граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении. Как видно, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, не применяется понятие «член семьи нанимателя».

Данные граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, если они указаны в договоре найма. При отсутствии в договоре найма указаний о гражданах, проживающих совместно с нанимателем, их вселение должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется, также не требуется соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия этих граждан. Гражданское законодательство предусматривает, что эти граждане, известив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что они несут солидарную ответственность перед наймодателем. Тогда эти граждане являются сонанимателями.

К обязанностям нанимателя относятся:

– использование жилого помещения только по назначению;

– обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии;

– необходимость согласования переустройства и реконструкции жилого помещения с наймодателем;

– своевременное внесение платы за жилое помещение и, если договором не предусмотрено иное, внесение коммунальных платежей;

– соблюдение правил пользования жилым помещением.

Наниматель имеет право:

– пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;

– требовать от наймодателя проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

– вселять с разрешения наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих, временных жильцов (срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев);

– с согласия наймодателя заключать договор поднайма;

– заключенить договор найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма;

– расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем).

Наймодатель по договору коммерческого найма обязан:

– передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;

– осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

– предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

– обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

– осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Наймодатель имеет право:

– требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

– давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;

– запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека;

– давать согласие на переоборудование жилого помещения;

– отчуждать сданное внаем помещение;

– требовать расторжения договора найма.

Договор аренды

Договор аренды – основной документ, который регулирует отношения арендодателя и арендатора жилого помещения.

Объектом договора аренды выступает жилое помещение (жилой дом, квартира).

Для того чтобы жилой дом мог быть использован в качестве объекта договора аренды, он должен обладать определенными признаками. Так, например, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом аренды самовольно построенный жилой дом.

В тексте договора аренды жилого помещения необходимо указать индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче арендатору. Кроме того, в договоре необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, его качественные характеристики. При нарушении этих требований объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – не заключенным.

Содержание договора аренды

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством. При этом, независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако, если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

Форма договора аренды

Согласно законодательству договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор не может быть оформлен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, не позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Стороны не вправе предусмотреть форму договора, отличную от установленной законом. Несоблюдение формы влечет недействительность соглашения независимо от срока действия и участников договора.

Срок аренды

Срок аренды (краткосрочный или долгосрочный договор) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть и не согласован сторонами, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендная плата

В договоре аренды основным из условий является условие об арендной плате. Арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование жилым помещением. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть оговорены договором. При отсутствии в договоре аренды условия об арендной плате договор считается незаключенным.

В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.

Согласно законодательству арендная плата может взиматься в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, – эта форма оплаты является наиболее распространенной;

2) предоставления арендатором определенных услуг;

3) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

4) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Арендатору жилого помещения предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения.

Когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Одновременно законодательство предусматривает и ограничение – платежи не могут взиматься вперёд более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Под существенным нарушением подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе пойти на крайнюю меру – потребовать досрочного расторжения договора.

Использование арендованного жилья

После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

Содержание арендованного помещения

Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора – поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

В случае невыполнения арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшение арендованного жилого помещения

Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного жилого помещения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.

Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми считаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для помещения. Стороны вправе согласовать иной порядок распределения затрат, вызванных улучшениями арендованного жилья, произведенными с согласия арендодателя.

Прекращение договора аренды

Переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендные отношения не прерываются, а первоначальный арендодатель замещается новым приобретателем вещного права на жилое помещение.

В случае смерти гражданина, арендующего жилье, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор в качестве арендатора на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено какими-либо личными качествами арендатора.

Арендодатель имеет право в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

1) использует жилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает жилое помещение;

3) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

4) уклоняется от осуществления капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора законом или договором).

Данный перечень не является исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора, если:

1) арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условиями договора или назначением помещения;

2) переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не исполняет свои обязанности по производству капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;

4) жилое помещение в силу обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Передача жилого помещения

Жилое помещение передается арендатору и возвращается от него по акту приема-передачи. Помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил (с учетом нормального износа) или в состоянии, обусловленном договором.

В случае несвоевременного возврата арендованного жилого помещения арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Преимущественное право на возобновление договора

Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды по окончании срока аренды.

Под надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей имеется в виду:

а) использование жилого помещения в соответствии с его назначением и условиями договора;

б) поддерживание жилого помещения в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения жилого помещения;

в) своевременное внесение платы за пользование жильем.

Если у арендатора имеется желание продолжить арендные отношения, то он должен заранее, до окончания срока аренды, предупредить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении нового договора аренды жилого помещения на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора).

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок изменения и дополнения договора аренды

Изменения и дополнения условий договора аренды жилых помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Ответственность сторон по договору аренды

В договор аренды необходимо включить положения об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно установить, например, санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. За самовольную сдачу арендатором жилого помещения в субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

Аренда нежилой недвижимости: нежилого помещения, здания, сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Законодательство предусматривает возможность заключения сторонами предварительного договора аренды имущества.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

К предварительному договору применяются правила, аналогичные правилам о форме основного договора.

Применительно к договору аренды, как показывает судебная практика, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, поскольку установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Предварительный договор, предусматривающий обязанность сторон заключить в будущем договор аренды нежилых помещений, здания, сооружения должен быть совершен в форме единого документа, содержащего все существенные условия основного договора.

Основной договор, как установлено в п. 4 ст. 429 ГК РФ, подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, если иной срок не определен в предварительном договоре.

Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Согласно Федеральному закону от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора.

Общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора (статья 432) определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Несогласованность существенных условий часто приводит к спорам, которые разрешаются арбитражными судами.

Существенными условиями договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения являются данные об объекте недвижимости, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также те документы, из которых вытекают эти данные:

1. Такие данные указаны в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, а именно: название, площадь, местонахождение. Дополнительные характеристики здания, сооружения при необходимости можно почерпнуть из технического паспорта здания, сооружения.

Желательно наряду с местонахождением указать общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности по техническому паспорту на здание.

2. Такие данные определены законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 ст. 26 которого требует приложения к договору поэтажных планов здания, сооружения, помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не помешает и приложенная экспликация.

3. Исходя из существующей практики, к договору полезно приложить техническую документацию на здание, сооружение, помещение, так как при ее отсутствии иногда невозможно определить фактическое состояние названных объектов аренды.

Если такой документации нет, то желательно приложить к договору техническое описание объекта аренды, составленное сторонами сделки в произвольной форме. Главная задача, решаемая при этом, – избежать спора относительно состояния объекта аренды в случае изменения этого состояния.

Законом установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы он считается незаключенным.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко в практике распространена предварительная форма оплаты.

Обычно стороны подразумевают под размером арендной платы несколько показателей:

– выражение арендного платежа в валюте или рублях;

– срок внесения арендных платежей – ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный;

– включение или исключение из размера платежа коммунальных и других услуг;

– виды (формы) арендного платежа.

Арендная плата, установленная в договоре, включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного в аренду здания или сооружения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом, если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, такое уклонение рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

Подписание документа – самостоятельная обязанность сторон, отличная от обязанности арендодателя по фактическому предоставлению имущества во владение и пользование и от обязанности арендатора по фактическому принятию имущества. Вопрос об исполнении названной обязанности обычно возникает в ситуации, когда здание или сооружение уже находится во владении арендатора либо арендодатель совершил все необходимые действия для предоставления объекта арендатору. До этого момента говорить об уклонении от подписания документа о передаче объекта преждевременно. Это положение важно учитывать при определении последствий уклонения от подписания.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных указаний о последствиях неправомерного уклонения от подписания документа о передаче.

Они должны определяться согласно общим правилам, установленным в законе для случаев отказа арендодателя от исполнения обязанностей по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. Так, добросовестная сторона вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, причиненных как неисполнением договора, так и его расторжением, либо возмещения убытков, вызванных задержкой исполнения договора.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Договором самостоятельно могут быть установлены и другие последствия уклонения от подписания передаточного акта (к примеру, неустойка).

Возвращение арендуемого имущества осуществляется с соблюдением вышеперечисленных правил.

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием или сооружением передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Этим правилом закреплен принцип единства судьбы земельного участка и арендуемых зданий и сооружений как прочно связанных с ним объектов.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Статья 450 ГК РФ определяет основания изменения и расторжения договора:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды предусмотрена в виде соглашения сторон и одностороннего отказа от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГКРФ).

При этом соответствующего решения суда не требуется, что подтверждается арбитражной практикой.

Таким образом, ГК РФ предусматривает четыре варианта преодоления судебной процедуры расторжения договора аренды:

– подписать соглашение о расторжении договора аренды;

– предусмотреть в договоре основания одностороннего отказа от исполнения договора;

– предусмотреть в договоре односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований;

– заключить договор на неопределенный срок.

Какой документ может подтвердить момент расторжения договора при внесудебной процедуре его расторжения?

В практике применяются заказные письма с уведомлением, передача уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора под расписку (на входящий номер). Судебная практика поддерживает также вариант телеграммы.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя или арендатора аналогично порядку расторжения договора аренды жилого помещения, описанному выше в данной статье.

Content

Дмитрий Бачурин
Операции с недвижимостью
Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Купля-продажа жилого помещения

Документы, представляемые на государственную регистрацию договора купли-продажи, и требования к ним

Требования к заявлению

Требования к договору купли-продажи

Документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права

Договора найма (социальный и коммерческий) и аренды жилого помещения

Договор социального найма

Договор коммерческого найма

Договор аренды

Содержание договора аренды

Форма договора аренды

Срок аренды

Арендная плата

Использование арендованного жилья

Содержание арендованного помещения

Улучшение арендованного жилого помещения

Прекращение договора аренды

Передача жилого помещения

Преимущественное право на возобновление договора

Порядок изменения и дополнения договора аренды

Ответственность сторон по договору аренды

Аренда нежилой недвижимости: нежилого помещения, здания, сооружения