Виталий Викторович Семенихин

Аренда (лизинг)

Аренда – арендодатель

Договор аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных видов обязательств, используемых в предпринимательской деятельности. Данный договор может заключаться как с юридическими лицами, так и с индивидуальными предпринимателями. Об особенностях договора аренды пойдет речь в настоящей статье.

Аренда – это договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.

В договоре аренды должно быть четко указаны данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для недвижимого имущества – его место нахождение и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

Пунктом 4 Госкомимущества Российской Федерации от 5 февраля 1993 года № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения» определенно, что полномочия арендодателя при сдаче помещений в аренду, внесенных в реестр объектов муниципальной собственности, осуществляют исключительно комитеты по управлению муниципальным имуществом городов, районов (кроме районов в городах).

Казенные предприятия могут выступать в качестве арендодателей, но сдача в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении, также производится только с согласия собственника. На это указывают нормы статьи 297 ГК РФ.

Унитарные предприятия также имеют право сдавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении, но только с согласия собственника этого имущества (статья 295 ГК РФ).

Согласно статье 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, то тогда договор аренды считается заключенный на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора, по истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Государственная регистрация договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).

Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее – Закон № 122-ФЗ).

В соответствии с ГК РФ, Законом № 122-ФЗ, Правилами ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219, Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 года № 273, Приказом Минюста Российской Федерации от 6 августа 2004 года № 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее – Инструкция).

Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменений, прекращения и расторжения договоров аренды.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ).

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемого в аренду.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.

Разделом II Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды на недвижимое имущество определены особенности проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 13 Инструкции при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать следующие положения законодательства Российской Федерации:

– договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ, пункт 1 статьи 651 ГК РФ);

– в договоре аренды должны быть указанны данные, которые определенно позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ);

– договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли – продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 ГК РФ);

– договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Если срок аренды недвижимого имущества договором не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

– если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ);

– законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 610 ГК РФ);

– договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 ГК РФ);

– договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет, и договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок сорок девять лет (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

– порядок определения размера арендной платы на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ);

– предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, за исключением передачи для указанных целей земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, в соответствии с которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ);

– основанием заключения договоров аренды земельных участков, для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 7 статьи 30 ЗК РФ);

– аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (статья 252 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Записи в Единый государственный реестр прав вносятся в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП, с учетом следующего:

– в Единый государственный реестр прав вносятся записи в подраздел III-4 о договоре аренды и под тем же номером регистрации в подраздел III-1 об ограничении (обременении) вещного права арендой (пункт 44 Правил ведения ЕГРП);

– если предметом договора аренды являются земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение, запись о договоре аренды вносится в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества (пункт 44 Правил ведения ЕГРП), а в графу «Особые отметки регистратора» подраздела III-1 раздела Единого государственного реестра прав, в котором отсутствует запись о регистрации договора аренды, вносится запись о кадастровом (условном) номере объекта недвижимости, идентифицирующем раздел, содержащий запись о регистрации договора аренды, номере подраздела этого раздела и листа, на котором произведена запись о регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведении государственной регистрации.

При изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать следующее:

✓ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ);

✓ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ);

✓ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ);

✓ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ);

✓ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ);

✓ изменение условий договора аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается;

✓ если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в связи с чем договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращения договора аренды на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ);

✓ в случаях, если максимальный срок договора аренды отдельного вида аренды или отдельного вида имущества установлен законом, но в договоре аренды срок не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (пункт 3 статьи 610 ГК РФ);

✓ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае (статья 46 ЗК РФ):

– использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК РФ;

– использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (за исключением периода проведения сельскохозяйственных работ и иных установленных федеральным законом случаев);

– неустранения умышленно совершенного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении природного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

– неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из – за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК РФ;

– реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ.

– в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

✓ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

При изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора заполняется лист подраздела III-4 ЕГРП, а также лист записи об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение № 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-1 ЕГРП, к которому эти изменения относятся. Запись в подразделе III-4 ЕГРП о государственной регистрации договора аренды не погашается.

Если условия соглашения об изменении договора аренды не приводят к изменению записи соответствующего листа подраздела III-1ЕГРП, то лист записи об изменениях к подразделу III-1 ЕГРП не заполняется.

При изменении договора аренды на основании решения суда заполняются листы записей об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение № 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемые за листами записей, соответственно, подразделов III-4 и III-1 ЕГРП, к которым эти изменения не относятся.

Если определенные в решении суда изменения договора аренды не приводят к изменению записи соответствующего листа подраздела III-1 ЕГРП, то лист записи об изменениях к подразделу III-1ЕГРП не заполняется.

Если записи об изменениях внесены в ЕГРП по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти дней с момента внесения изменений в ЕГРП направляется уведомление об этом.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Если расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон, то в этом случае также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП.

Государственная регистрация погашения или расторжения договора аренды проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Если регистрационные записи были погашены в ЕГРП по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записи направляется уведомление об этом.

Государственная регистрация при договоре аренды транспорта.

Предметы финансовой аренды (лизинга), подлежащие регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие предметы лизинга), регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге»).

Приказом МВД Российской Федерации от 24 ноября 2008 года № 1001 «О порядке регистрации транспортных средств» (вместе с «Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации», «Административным регламентом Министерства внутренних дел Российской Федерации исполнения государственной функции по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним») утверждены Правила регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации (далее – Правила).

Пунктом 22 Правил определено, что юридические и физические лица, осуществляющие лизинговую деятельность, регистрируют транспортные средства, являющиеся предметом лизинга, в порядке, предусмотренном пунктом 48 Правил.

В соответствии с указанным пунктом транспортные средства, приобретенные в собственность физическим или юридическим лицом (лизингодатель) и переданные им на основании договора лизинга или договора сублизинга физическому или юридическому лицу (лизингополучателю) во временное владение и (или) пользование, регистрируются по письменному соглашению сторон за лизингодателем или лизингополучателем.

Уплата налога и авансовых платежей по налогу производится налогоплательщиками в бюджет по месту нахождения транспортных средств в порядке и сроки, которые установлены законами субъектов Российской Федерации (статья 363 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)).

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 83 НК РФ установлено, что местом нахождения имущества для транспортных средств, не указанных в подпункте 1 пункта 5 статьи 83 НК РФ, признается место государственной регистрации, а при отсутствии такового – место нахождения (жительства) собственника имущества.

Согласно пункту 48.1. Правил регистрация транспортных средств за лизингодателем, совершение иных регистрационных действий и снятие с регистрационного учета таких транспортных средств производятся регистрационным подразделением по месту нахождения лизингодателя на общих основаниях.

Значит, если транспортное средство регистрируется на лизингодателя, то налогоплательщиком транспортного налога является лизингодатель, который уплачивает налог по месту регистрации транспортного налога.

Транспортные средства, переданные лизингодателем лизингополучателю во временное владение и (или) пользование на основании договора лизинга или сублизинга, предусматривающего регистрацию транспортных средств за лизингополучателем, и на которые отсутствуют запреты и ограничения на производство регистрационных действий, указанные в пунктах 45 и 51 Правил, временно регистрируются в регистрационном подразделении за лизингополучателем на срок действия договора по месту нахождения лизингополучателя или его филиала (представительства) на основании договора лизинга или сублизинга и паспорта транспортного средства или его копии (ксерокопии), если транспортное средство зарегистрировано за лизингодателем (пункт 48.2 Правил).

Иными словами, государственная регистрация транспортных средств осуществляется непосредственно на лизингополучателя, минуя государственную регистрацию транспортных средств на лизингодателя, и транспортный налог, следовательно, уплачивает лизингополучатель по месту государственной регистрации транспортных средств.

Таким образом, если транспортные средства находятся в собственности лизингодателя, но при этом не зарегистрированы за ним, переданы по договору лизинга и временно зарегистрированы за лизингополучателем, то плательщиком транспортного налога, в данном случае, является лизингополучатель. Если по договору лизинга транспортные средства, зарегистрированные за лизингодателем, временно передаются по месту нахождения лизингополучателя, то плательщиком транспортного налога является лизингодатель по месту государственной регистрации транспортных средств (Письма Минфина Российской Федерации от 4 марта 2011 года № 03-05-05-04/04, от 24 марта 2009 года № 03-05-05-04/01, от 30 июня 2008 года № 03-05-05-04/14).

Продление договора аренды.

Согласно статье 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Для того, чтобы реализовать свое право заключения договора на новый срок арендатор вправе письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Отметим, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок предоставляет арендатору только право на заключение договора, а не право требовать заключения нового договора аренды на тех же условиях.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть измены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с арендатором заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таких убытков.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Предметы договора аренды.

Статьей 607 ГК РФ определены виды имущества, которое могут сдаваться в аренду.

В соответствии с указанной статьей в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Соответственно, при заключении договора аренды отдельно по установленному предмету и отдельно по имуществу или по имущественным правам, которые не могут сдаваться в аренду, например, по расходным потребляемым материалам, прилагающимся к арендуемому имуществу или по программному обеспечению, в этой части договор аренды становится недействительным. В этом случае можно порекомендовать сторонам, либо осуществлять передачу данных и имущественных прав по отдельной гражданско-правовой квалификации, например, по договору купли – продажи или по лицензионному договору, либо, не обосабливать данную передачу и сдавать в аренду, например, единый аппаратно – программный комплекс.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.

Также Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Помимо ГК РФ отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся в ЗК РФ, в Водном кодексе Российской Федерации, в Лесном кодексе Российской Федерации, в законе Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах».

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606 ГК РФ).

Типовая учетная политика арендодателя

В ходе ведения хозяйственной деятельности арендные отношения между субъектами возникают часто. Ведь далеко не каждый может позволить себе покупку земли, недвижимости, транспорта или иного необходимого оборудования. «Выручить» в такой ситуации может договор аренды, заключенный с собственником имущества – арендодателем. Причем для последнего аренда может являться как сопутствующим видом деятельности, так и основным. Аренда как основной вид деятельности имеет свою специфику, которая не может не сказываться на ведении бухгалтерского и налогового учетов арендодателя, обязанность по ведению которых установлена на законодательном уровне. Вместе с тем вести указанные виды учетов без таких документов как учетная и налоговая политика невозможно, ведь именно в них арендодатель закрепляет избранные им методы и способы учетной работы. Об учетной политике организации-арендодателя и пойдет речь в настоящей статье.

Компании, основным видом деятельности которых является сдача имущества в аренду, так же как все иные российские организации, обязаны вести бухгалтерский учет своих активов и обязательств. Такое требование вытекает из основного нормативного акта бухгалтерского законодательства – из статьи 4 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 129-ФЗ).

Обратите внимание!

В настоящее время в Государственную Думу Российской Федерации на рассмотрение внесен проект нового федерального закона о бухгалтерском учете, положения которого принципиально меняют существующую в Российской Федерации систему регулирования бухгалтерского учета. Если парламент утвердит указанный законопроект, то, не исключено, что с 2012 года российские организации будут руководствоваться уже новым «бухгалтерским» законом. Но это в будущем, а пока, необходимо применять нормы действующего законодательства.

Закрепляя указанное требование, Закон № 129-ФЗ обязывает компании утверждать бухгалтерскую учетную политику организации, являющуюся, по сути, документальным подтверждением тех методов учетной работы, которыми организация руководствуется при ведении бухгалтерского учета.

Причем сам Закон № 129-ФЗ устанавливает лишь общие положения, касающиеся учетной политики, а конкретный порядок ее формирования, утверждения, а также внесение дополнений или изменений определен Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организаций» (ПБУ 1/2008), утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 6 октября 2008 года № 106н (далее – ПБУ 1/2008). Причем указанным бухгалтерским стандартом обязаны руководствоваться все российские компании за исключением кредитных организаций и государственных (муниципальных) учреждений.

В соответствии с указанным бухгалтерским стандартом под учетной политикой организации понимается принятая ею совокупность способов ведения бухгалтерского учета – первичного наблюдения, стоимостного измерения, текущей группировки и итогового обобщения фактов хозяйственной деятельности.

При этом к способам ведения бухгалтерского учета относятся способы группировки и оценки фактов хозяйственной деятельности, погашения стоимости активов, организации документооборота, инвентаризации, применения счетов бухгалтерского учета, организации регистров бухгалтерского учета, обработки информации.

Как видим ПБУ 1/2008, содержит ограниченный перечень способов ведения бухгалтерского учета, которые могут закрепляться организацией в своем внутреннем регламенте. Так как нормативные документы бухгалтерского учета по ряду вопросов зачастую содержат несколько вариантов учета, то из всего многообразия методов, допускаемых к использованию бухгалтерским законодательством, фирма-арендодатель должна выбрать свои, наиболее отвечающие ее внутренним задачам, и закрепить их использование в учетной политике.

Обладая правоспособностью юридического лица, фирма-арендодатель по общему правилу признается плательщиком налогов, исчислить которые верно можно также только в условиях наличия налоговой политики компании. В силу того, что действующее налоговое законодательство Российской Федерации также как и нормативные документы бухгалтерского учета зачастую не содержат единых правил исчисления налоговых обязательств, Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) обязывает налогоплательщиков формировать свою учетную политику для целей налогообложения. Данное требование, в частности, содержится в статье 313 НК РФ и в статье 167 НК РФ.

На то, что учетная политика организации является необходимым инструментом для исчисления налогов, указывают и арбитры в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20 ноября 2006 года по делу №Ф04-7773/2006(28631-А46-26).

Причем вновь созданная организация должна утвердить свою учетную политику до окончания первого налогового периода, но применять ее следует уже со дня создания организации, на это прямо указано в пункте 12 статьи 167 НК РФ.

Напомним, что в силу статьи 11 НК РФ учетная политика для целей налогообложения представляет собой выбранную налогоплательщиком совокупность допускаемых НК РФ способов (методов) определения доходов и (или) расходов, их признания, оценки и распределения, а также учета иных необходимых для целей налогообложения показателей финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщика.

Несмотря на то, что цели бухгалтерской и налоговой учетной политики различны, утверждается она, как правило, одним приказом руководителя организации, который издается не позднее последнего рабочего дня уходящего года. Ведь положения учетной политики организации применяются с 1 января года, следующим за годом ее утверждения. Следовательно, утвердить свою учетную политику, например, на 2012 год компания-арендодатель должна не позднее 31 декабря 2011 года.

Обратите внимание!

Принятая организацией учетная политика является обязательной для всех ее обособленных подразделений. Это подтверждают и финансисты своим Письмом от 10 августа 2010 года № 07-02-06/119.

Причем чаще всего она оформляется в виде отдельного нормативного документа, так называемого, Положения об учетной политике организации, включающего в себя организационно-технический раздел и два методологических – бухгалтерского и налогового.

При этом в организационном разделе отмечается, чьими силами в компании ведется бухгалтерский и налоговый учет и утверждаются:

– рабочий план счетов бухгалтерского учета, содержащий синтетические и аналитические счета, необходимые для ведения бухгалтерского учета в соответствии с требованиями своевременности и полноты учета и отчетности;

– формы первичных учетных документов, регистров бухгалтерского учета, а также документов для внутренней бухгалтерской отчетности;

– порядок проведения инвентаризации активов и обязательств организации;

– способы оценки активов и обязательств;

– правила документооборота и технология обработки учетной информации;

– порядок контроля над хозяйственными операциями;

– другие решения, необходимые для организации бухгалтерского учета.

Здесь же определяется система ведения налогового учета и закрепляется состав используемых налоговых регистров.

Все эти элементы учетной политики являются обязательными для любой организации, независимо от того, каким видом деятельности она занята. Отраслевые особенности формирования внутреннего регламента сказываются лишь на методологических разделах учетной политики организации, как в части бухгалтерского, так и налогового учета.

В статье мы не будем перечислять все обязательные элементы бухгалтерского и налогового разделов учетной политики организаций-арендодателей, а остановимся лишь на тех моментах, на которые указанным фирмам следует обратить особое внимание.

Напомним, что правовые основы деятельности компаний, сдающих имущество в аренду, установлены главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как сказано в статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Причем в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Причем аренда может быть как краткосрочной, так и долгосрочной. Если при первой договор заключается на срок менее года, то во втором случае договор действует в течение большего срока. Кроме того, при долгосрочной аренде возможен выкуп арендованного имущества (либо по окончанию действия договора, либо после внесения арендатором выкупной стоимости имущества).

Как видим, основным видом активов арендодателей выступает имущество, которое с точки зрения бухгалтерского учета признается основными средствами компании. Причем, это справедливо как при аренде недвижимого, так и движимого имущества.

В последнем случае отношения сторон строятся, как правило, на основании договора проката, являющегося разновидностью договора аренды. Так как ключевым признаком основных средств в бухгалтерском учете выступает срок полезного использования объектов аренды, то предметы проката у арендодателя также учитываются в составе основных средств.

Следовательно, при формировании своей учетной политики арендодатель должен особое внимание уделить учету основных средств.

Как известно основным нормативным документом, в соответствии с которым организации ведут бухгалтерский учет основных средств, выступает Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01). Причем нормы указанного бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания по учету ОС).

В соответствии с указанными нормативными документами актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если он одновременно удовлетворяет следующим условиям:

– объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

– объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Заметим, что в отличие от налогового учета бухгалтерский учет ОС не содержит стоимостного критерия отнесения имущества к объектам ОС. В то же время из пункта 5 ПБУ 6/01 вытекает, что организация вправе учитывать в качестве материально-производственных запасов активы, удовлетворяющие условиям пункта 4 ПБУ 6/01, стоимость которых не превышает 40 000 рублей за единицу.

Обратите внимание!

В связи с вступлением в силу Приказа Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н «О внесении изменений в нормативные акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 года № 3» (далее – Приказ № 186н) такой лимит стоимости организация вправе применять с 2011 года (пункт 3 Приказа № 186н). Ранее предел стоимости составлял 20 000 рублей (абзац 4 пункта 5 ПБУ 6/01).

Таким образом, в 2011 году различий между налоговым и бухгалтерским учетом в стоимости имущества, относимого в состав основных средств, не будет.

Отметим, что Приказом № 186н также внесены изменения в Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»;

Напоминаем, что изменения законодательства Российской Федерации и (или) нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету в соответствии с пунктом 10 ПБУ 1/2008 является основанием для внесения изменений в действующую учетную политику компании. В силу этого, арендодатель должен привести свой внутренний регламент в актуальное состояние.

Размер лимита в обязательном порядке следует закрепить в приказе по учетной политике в целях бухгалтерского учета. Отметим, что материальные ценности, удовлетворяющие условиям пункта 4 ПБУ 6/01, могут отражаться в составе материально-производственных запасов. Реализация данного права позволяет арендодателю снизить налоговые обязательства в части налога на имущество организаций, если арендодатель уплачивает налоги в соответствии с общей системой налогообложения. О том, что «малоценные» объекты основных средств не включаются в состав налогооблагаемых объектов по налогу на имущество, говорит и Минфин Российской Федерации в своем Письме от 20 марта 2008 года № 03-05-05-01/17.

Игнорирование данной возможности привет к тому, что малоценные объекты будут учитываться в составе основных средств, что приведет к необходимости включения их в налоговую базу по налогу на имуществу.

Здесь же прописывается порядок обеспечения сохранности указанных малоценных ОС и определяется контроль над их движением. Кроме того в учетной политике следует отразить порядок документального оформления операций с малоценными ОС, фактически признаваемыми материально-производственными запасами (далее – МПЗ). Для этих целей арендодатель может использовать:

– унифицированные формы первичной учетной документации для учета МПЗ;

– унифицированные формы первичной учетной документации для учета ОС;

– самостоятельно разработанные формы документов, в том числе карточки индивидуального учета малоценных ОС.

Кроме того, в части «малоценки» арендодателю рекомендуем отметить в учетной политике, что такие объекты списываются в производство в соответствии с правилами бухгалтерского стандарта «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 9 июня 2001 года № 44н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет материально – производственных запасов» ПБУ 5/01». При этом, по мнению автора, при списании должен использоваться метод оценки по себестоимости каждой единицы с учетом всех расходов, связанных с их приобретением.

Так как единицей учета ОС признается инвентарный объект, то в учетную политику вносится положение о том, что арендодатель вкладывает в это понятие. Согласно ПБУ 6/01 арендодатель может признавать инвентарным объектом:

– объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;

– отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;

– обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы.

Избранный организацией вариант определения инвентарного объекта ОС закрепляется в учетной политике.

Не исключено, что объект ОС может состоять и из нескольких частей. Если сроки использования составных частей объекта одинаковы или не имеют существенного различия, то организация обязана учитывать такое имущество в качестве единого инвентарного объекта, на это указывает Минфин Российской Федерации в своем Письме от 20 января 2009 года № 03-05-05-01/06.

Если же сроки полезного использования частей объекта ОС имеют существенные различия, то организация вправе учитывать каждую составную часть объекта ОС как самостоятельный инвентарный объект, такую возможность предоставляет пункт 6 ПБУ 6/01. Чтобы этим воспользоваться арендодатель должен предусмотреть в своей учетной политике критерий существенности различия сроков. Например, в своем регламенте арендодатель может предусмотреть, что различие в сроках признается существенным, если оно составляет более года или составные части объекта относятся к разным амортизационным группам.

Напоминаем, что в соответствии с пунктом 20 ПБУ 6/01 арендодатель самостоятельно устанавливает срок полезного использования объекта при его принятии к учету. При этом определение срока производится исходя из:

– ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

– ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

– нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

Вместе с тем, при установлении срока полезного использования ОС арендодателем может использоваться и Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» (далее – Классификация ОС). Если арендодатель использует данную возможность, то это следует отметить в учетной политике. Заметим, что использование данного приема дает возможность арендодателю в некоторых случаях сблизить бухгалтерский учет ОС с их налоговым учетом. В том случае если первоначальная бухгалтерская стоимость ОС совпадает с ее налоговым аналогом, то при использовании одинаковых методов амортизации суммы амортизационных отчислений в бухгалтерском и налоговом учете будут равны.

Пунктом 7 ПБУ 6/01 закреплено положение о том, что ОС принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой определен пунктами 8-12 ПБУ 6/01. Причем первоначальной стоимостью ОС, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление ОС. Суммы возмещаемых налогов, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в первоначальную стоимость ОС не включаются.

Так как пункт 8 ПБУ 6/01 содержит открытый перечень затрат, включаемых в первоначальную стоимость объекта, то в учетной политике арендодатель может привести свой состав затрат, включаемых им в первоначальную стоимость объекта ОС.

Напоминаем, что общехозяйственные и иные аналогичные расходы учитываются организацией в первоначальной стоимости ОС только в том случае, если они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением ОС. Такого же мнения придерживается и правоприменительная практика, о чем свидетельствует Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 июля 2009 года по делу №А19-1020/09.

В части формирования первоначальной стоимости ОС, получаемых безвозмездно, арендодателю следует отметить, какими документами он будет подтверждать рыночную стоимость таких объектов. Напоминаем, что в соответствии с Методическими указаниями по учету ОС в этих целях могут использоваться:

– данные о ценах на аналогичные основные средства, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей;

– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций, а также в средствах массовой информации и специальной литературе;

– экспертные заключения (например, оценщиков) о стоимости отдельных объектов ОС.

Как известно, первоначальная стоимость ОС, по которой они приняты к учету, в дальнейшем не подлежит изменению, кроме случаев, установленных самим ПБУ 6/01 и иными положениями (стандартами) по бухгалтерскому учету.

Согласно ПБУ 6/01 изменение первоначальной стоимости объектов основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств. Следовательно, в учетной политике арендодателю следует указать, какими первичными документами организация будет подтверждать проведение указанных операций. Отметим, что особую значимость документальное оформление имеет при проведении модернизации, которая, как правило, оформляется теми же первичными документами, что и ремонтные работы ОС. Пожалуй, единственным исключением является оформление дефектной ведомости, так как проведение модернизации связано не с устранением неисправности ОС, а с улучшением его технико-экономических показателей.

Отметим, что изменение первоначальной стоимости ОС производится и при частичной ликвидации ОС. В то же время порядок определения стоимости ликвидируемой части объекта ОС законодательно не установлен. Поэтому в своей учетной политике арендодатель вправе закрепить свой порядок определения стоимости ликвидируемой части объекта ОС, а также привести состав первичных документов, которыми фирма будет руководствоваться для проведения расчетов. Например, в части объектов недвижимости, организация в своем внутреннем нормативном документе может закрепить положение о том, что стоимость ликвидируемой части объекта определяется путем нахождения удельного веса ликвидируемой части здания в общей площади здания. Именно такой вариант предлагают использовать финансисты в своем Письме от 27 августа 2008 года № 03-03-06/1/479. В отношении иного имущества для этих целей могут использоваться либо данные первичных учетных документов либо независимая оценка ликвидируемой части объекта.

Изменение первоначальной стоимости объекта возможно и в случае проведения переоценки ОС, право на которую закреплено пунктом 15 ПБУ 6/01. Если арендодатель пользуется данным правом, то это закрепляется в учетной политике. Здесь же приводится состав переоцениваемых объектов, а также закрепляются правила и метод проведения переоценки. Особо обращаем Ваше внимание на тот факт, что в налоговом учете переоценка ОС не предусмотрена, следовательно, проведенная переоценка ОС будет значительно влиять на трудоемкость бухгалтерской службы.

Обратите внимание!

Согласно изменениям, внесенным Приказом № 186н в ПБУ 6/01 и в Методические указания по учету ОС, коммерческие организации могут не чаще одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости.

Ранее переоценка ОС производилась не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) по группам однородных объектов.

Из ПБУ 6/01 вытекает, что ОС принимается к учету, когда объект отвечает требованиям пункта 4 ПБУ 6/01 и приведен в состояние пригодное для использования. Аналогичные разъяснения дает и Минфин Российской Федерации в своем Письме от 20 января 2010 года № 03-05-05-01/01. При этом не имеет значения факт его фактической эксплуатации. Аналогичная точка зрения прослеживается и в судебных решениях. Такой вывод, к примеру, содержится в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 июня 2009 года №А33-11961/08-Ф02-2387/09 по делу №А33-11961/08. Причем несколько позднее с этим согласился и ВАС Российской Федерации, который своим Определением от 7 октября 2009 года №ВАС-12639/09 оставил в силе указанное решение суда.

Учитывая это, арендодателю следует отметить в своем регламенте каким документом, он будет подтверждать принятие ОС к учету. Это может быть решение специальной комиссии, создаваемой в компании, приказ руководителя или иной документ.

Отдельно следует закрепить положение о том, когда принимаются к учету объекты ОС, требующие государственной регистрации, например, построенные объекты недвижимости.

С 1 января 2011 года фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства» независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет (пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, подпункт 10 пункта 7 Приказа № 186н).

В своей учетной политике арендодатель должен осветить вопросы начисления амортизации.

При наличии объектов ОС, не подлежащих амортизации (например, земли или иных объектов природопользования), в учетной политике арендодателю нужно привести их перечень, а также определить порядок его уточнения.

Согласно пункту 20 ПБУ 6/01 амортизация по объектам ОС начисляется в течение всего срока полезного использования объекта, который определяется организацией при принятии объекта ОС к бухгалтерскому учету.

Причем из указанного бухгалтерского стандарта вытекает, что срок полезного использования объекта основных средств в бухгалтерском учете может изменяться лишь по причине реконструкции ОС или модернизации. На это указывает пункт 20 ПБУ 6/01, аналогичная норма предусмотрена и в пункте 60 Методических указаний по учету ОС.

При этом из буквального прочтения указанных норм следует, что пересмотр срока полезного использования ОС в указанных случаях является правом компании. В силу этого в учетной политике арендодателю следует указать, будет ли он пересматривать сроки полезного использования модернизированных или реконструированных объектов или нет.

Помимо этого нужно привести и порядок дальнейшего начисления амортизации ОС после реконструкции или модернизации. Как следует из пункта 60 Методических указаний по учету ОС, начисление амортизации после реконструкции или модернизации объекта ОС следует производить исходя из остаточной стоимости объекта и оставшегося срока полезного использования (с учетом его увеличения или без него).

Особо следует обратить внимание на продление срока в случае модернизации полностью самортизированных ОС. В данном случае организация просто обязана увеличить срок полезного использования объекта. Объясним почему. Остаточная стоимость полностью самортизированного объекта равна нулю и срок его полезного использования истек полностью. Но в результате модернизации организация увеличивает первоначальную стоимость объекта, следовательно, его остаточная стоимость увеличится. Чтобы иметь возможность погасить расходы на модернизацию арендодателю необходимо установить новый срок полезного использования, ведь иначе начисление амортизационных сумм невозможно.

Практика показывает, что организация может столкнуться с необходимостью изменения срока полезного использования объекта и в иных случаях, отличных от реконструкции или модернизации. Такая ситуация может возникнуть, например, в случае изменений условий эксплуатации объекта ОС – повышение сменности или иных подобных факторов.

Заметим, что нормы бухгалтерского законодательства не содержат запрета на такие действия, более того, если это связано с формированием полной и достоверной информации о деятельности компании и ее имущественном положении, то фирма обязана пересмотреть срок полезного использования такого объекта. Однако в силу того, что напрямую это не предусмотрено бухгалтерским законодательством, рекомендуем возможность такого пересмотра сроков и его порядок закрепить в своей учетной политике.

Напоминаем, что в бухгалтерском учете возможно приостановление начисления амортизационных сумм по ОС. Как следует из пункта 23 ПБУ 6/01 такое возможно:

– в случае перевода ОС по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев;

– в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев.

Учитывая это, в данном разделе учетной политики следует предусмотреть состав документов, которыми арендодатель будет подтверждать факт приостановления начисления амортизации. Это может быть приказ руководителя или иной распорядительный документ фирмы.

Начисление амортизационных сумм по ОС в бухгалтерском учете может производиться любым из способов, предусмотренных в пункте 19 ПБУ 6/01, а именно:

– линейным способом;

– способом уменьшаемого остатка;

– способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

– способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Избранный способ начисления амортизации закрепляется арендодателем в учетной политике. Напоминаем, что независимо от способа начисления амортизации в течение года амортизационные отчисления по объектам ОС начисляются ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы амортизации. На это указано и в пункте 19 ПБУ 6/01 и в пункте 55 Методических указаний по учету ОС.

Выбранный способ начисления амортизации в дальнейшем не может быть изменен, запрет на такие действия установлен в пункте 18 ПБУ 6/01.

Правда, в своей учетной политике арендодатель может прописать положение о том, что по каждой группе однородных объектов ОС предусматривается свой способ начисления амортизации. Но тогда в учетной политике следует привести критерии формирования групп однородных объектов.

Обращаем Ваше внимание на то, что при начислении амортизации методом уменьшаемого остатка арендодатель вправе использовать повышенные нормы амортизации. Если это право используется, то это вносится в учетную политику, здесь же закрепляется конкретный размер повышающего коэффициента (не выше трех).

Аналогичные правила в своей учетной политике арендодатель должен предусмотреть и по основным средствам в части налогового учета. Мы уже отметили, что с 1 января 2011 года основные средства, стоимость которых превышает 40 000 рублей, включаются в состав амортизируемого имущества. Имущество, меньшей стоимости не является амортизируемым и включается в состав материальных расходов, на что указывают положения статьи 254 НК РФ.

В налоговой учетной политике арендодателю следует прописать порядок списания стоимости имущества, сдаваемого в аренду, которое не включается в состав амортизируемого имущества. Так как глава 25 НК РФ не содержит специального порядка, то организация может воспользоваться нормой пункта 1 статьи 254 НК РФ и списывать его стоимость в расходы на дату акта приема-передачи имущества. Кроме того, если аренда долгосрочная, то можно воспользоваться пунктом 1 статьи 272 НК РФ и закрепить равномерный порядок списания в течение всего срока аренды.

Заметим, что если арендодатель намерен сближать бухгалтерский учет ОС с их налоговым учетом, то в своей учетной политике для целей налогообложения ему необходимо закреплять методы и правила налогового учета аналогичные применяемым в бухгалтерском учете. Тем более что в большинстве случаев глава 25 НК РФ предоставляет такую возможность – начиная от формирования первоначальной налоговой стоимости объектов до порядка начисления амортизационных сумм.

Статья 259 НК РФ позволяет арендодателю амортизировать все ОС, принадлежащие компании, линейным или нелинейным методом. Исключение касается лишь зданий, сооружений и передаточных устройств, входящих в восьмую – десятую амортизационные группы, причем независимо от срока ввода их в эксплуатацию. По указанным видам амортизируемого имущества применяется исключительно линейный метод начисления амортизации. При этом глава 25 НК РФ позволяет менять метод начисления амортизации, но только с начала очередного налогового периода. Причем переход с нелинейного метода на линейный метод может осуществляться не чаще одного раза в пять лет. В части перехода с линейного метода на нелинейный метод временных ограничений глава 25 НК РФ не устанавливает. Если арендодатель использует данную возможность, то это вносится в учетную политику.

Причем в налоговом учете (в отличие от бухгалтерского) арендодатель может воспользоваться амортизационной премией, на что указывает пункт 9 статьи 258 НК РФ. Если данное право реализуется налогоплательщиком, то это положение нужно закрепить в своем нормативном документе. Так рекомендует поступать и Минфин Российской Федерации в своем Письме от 6 мая 2009 года № 03-03-06/2/94.

При этом в налоговой политике следует закрепить и сам процент амортизационной премии. Отметим, что в настоящее время налоговое законодательство допускает следующие размеры амортизационной премии:

– по ОС, входящим в первую – вторую, а также в восьмую-десятую амортизационную группу – 10 %;

– по ОС, входящим в третью-седьмую амортизационную группу – 30 %.

Если основное средство, по которому была применена амортизационная премия, реализуется ранее, чем по истечении пяти лет с момента ввода его в эксплуатацию, то амортизационная премия должна быть восстановлена.

Поэтому в налоговой политике следует предусмотреть, в каком периоде фирма-арендодатель будет восстанавливать амортизационную премию. По мнению финансистов, изложенному в Письме от 2 июня 2010 года № 03-03-06/1/364 сделать это нужно в том отчетном (налоговом) периоде, в котором реализуется основное средство.

Обратите внимание!

При реализации амортизируемого имущества арендодатель вправе уменьшить полученные доходы на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ. Такое право налогоплательщику предоставляет подпункт 1 пункта 1 статьи 268 НК РФ. Имейте в виду, что, по мнению финансистов, остаточная стоимость ОС не включает в себя амортизационную премию. Такое мнение, в частности, изложено в Письмах Минфина Российской Федерации от 27 июля 2010 года № 03-03-06/1/490, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/1/34, и в других.

Статья 259.3 НК РФ предоставляет компании право начислять амортизацию с использованием повышающих коэффициентов. Если это право используется, то применение повышающих коэффициентов следует закрепить в налоговой политике организации.

Это что касается основного вида активов организации-арендодателя.

Следующий момент, на который следует обратить внимание при формировании учетной политики – это классификация полученных доходов. Так как для арендодателя сдача имущества в аренду является основным видом деятельности, то поступления в виде арендной платы будут признаваться его выручкой.

Обратите внимание!

По общему правилу, выручка отражается в бухгалтерском учете при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н, а именно:

– организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

– сумма выручки может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;

– право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);

– расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Как известно, при аренде для признания выручки достаточными являются первые три. Мы уже отметили, что в зависимости от срока действия аренда может быть краткосрочной или долгосрочной, причем в отношении последней возможен еще и выкуп объекта аренды. Учитывая это, в своем Рабочем плане счетов к счету учета выручки 90 «Продажи» (субсчет 90-1 «Выручка»), арендодателю следует открыть соответствующие субсчета. Если договором с арендатором предусмотрено, что арендная плата перечисляется авансовыми платежами, то в учетной политике следует прописать порядок отражения полученных авансов и начисления с них сумм НДС. Ведь сдача имущества в аренду на территории Российской Федерации в общем случае является объектом обложения указанным налогом. Сегодня нормативными актами по бухгалтерскому учету начисление НДС с полученных авансов не регламентировано, следовательно, арендодатель должен закрепить в своем нормативном документе порядок начисления НДС с полученных авансовых платежей. Так, например, он может задействовать при этом балансовый счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Отметим, что в части аренды недвижимости договором может быть предусмотрено, что коммунальные платежи уплачиваются арендодателем, а арендатор компенсирует последнему указанные суммы (как правило, отдельно от арендной платы). В силу этого в своей учетной политике арендодателю следует предусмотреть состав документов, которыми он будет подтверждать суммы, подлежащие возмещению. Причем с точки зрения налоговых рисков более безопасным является вариант, когда полученные суммы компенсации включаются арендодателем в состав своих доходов, тогда и с налогообложением указанных расходов у него не будет возникать споров. В том случае, если арендодатель не включает суммы полученной компенсации в состав доходов, то в расходной части он сможет учесть только свои коммунальные расходы, остальные обязан передать арендатору. При этом могут возникать определенные сложности с НДС, если только отношения с арендатором не строятся в этой части с учетом посреднической функции.

И еще… если в аренду помимо всего прочего сдается земля, то арендатору следует помнить о том, что такая операция с точки зрения главы 21 НК РФ является освобожденной от налогообложения. В силу этого у фирмы могут присутствовать как налогооблагаемые операции, так и операции, освобожденные от налогообложения. Не забывайте о том, что при одновременном ведении перечисленных операций необходимо ведение раздельного учета по НДС, порядок которого нормативно не закреплен. Следовательно, разработать методику ведения такого учета арендодателю придется самостоятельно, а законность ее применения закрепить в своем нормативном документе.

Сдаваемое в аренду имущество, как основное средство арендодателя

В современных экономических условиях все большее распространение получает такой вид деятельности, как сдача в аренду принадлежащего организациям имущества. Арендодатели, сдающие имущество в аренду, имеют возможность получения дополнительных доходов. Арендаторы, не имеющие финансовых возможностей для приобретения необходимого им имущества в собственность, получают такое имущество, заключая договоры аренды.

В статье мы расскажем, как учитываются сдаваемое в аренду имущество, как основное средство арендодателя.

Формирование первоначальной стоимости в бухгалтерском учете.

Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01) не содержит положения, отдельно рассматривающие вопросы аренды основных средств. Поэтому следует руководствоваться Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания).

Формирование первоначальной стоимости имущества, сдаваемого в аренду, осуществляется в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01.

В соответствии с указанным пунктом первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:

– суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;

– суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;

– суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;

– таможенные пошлины и таможенные сборы;

– невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;

– вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;

– иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

По общему правилу, имущество, передаваемое в аренду, учитывается на балансе арендодателя. Исключением являются аренда предприятия как имущественного комплекса и финансовая аренда (лизинг).

Отметим, что имущество, сдаваемое в аренду, должно учитываться у арендодателя обособленно от прочего имущества, то есть отдельной строкой в балансе.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящихся в эксплуатации, в запасе, на консервации, в аренде, доверительном управлении предназначен счет 01 «Основные средства». Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по счету 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости.

Для учета передачи основного средства в аренду к счету 01 «Основные средства» лучше открыть субсчет «Основные средства, переданные в аренду».

В учете арендодателя передача имущества в аренду отражается следующим образом:

Дебет счета 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду» Кредит счета 01 субсчет «Собственные основные средства» – переданы объекты основных средств в аренду.

Аналитический учет по счету 01 «Основные средства» должен быть организован так, чтобы была возможность получить сведения по видам основных средств, местам их нахождения и тому подобному.

В том случае, если организация приобретает основные средства, специально предназначенные для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, то они отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности и учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (пункт 5 ПБУ 6/01).

Материальные ценности приобретенные (поступившие) организацией для предоставления за плату во временное пользование (временное владение и пользование), принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, исходя из фактически осуществленных затрат на их приобретение, включая расходы по доставке, монтажу и установке.

Аналитический учет по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» ведется по видам материальных ценностей, арендаторам и отдельным объектам материальных ценностей.

Объект основных средств, ранее принятый к учету на счет 01 «Основные средства» на счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» не переводится.

И еще один момент. Имущество, которое приобреталось с целью использования частично в деятельности организации и частично для сдачи в аренду, должно учитываться на счете 01 «Основные средства».

Формирование первоначальной стоимости в налоговом учете.

В налоговом учете первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, – как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с пунктом 8 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ в состав прочих расходов, связанных с реализацией и производством, отнесены суммы налогов и сборов, таможенных пошлин и сборов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации на обязательное пенсионное страхование, в Фонд социального страхования Российской Федерации на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования на обязательное медицинское страхование, начисленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, за исключением перечисленных в статье 270 НК РФ.

Отметим, что по вопросу включения государственной пошлины в первоначальную стоимость ОС есть две точки зрения.

Согласно мнению финансового ведомства, изложенному в Письмах от 4 марта 2010 года № 03-03-06/1/113, от 19 мая 2009 года № 03-05-05-01/26, государственная пошлина включается в первоначальную стоимость основных средств.

Однако ранее Минфин Российской Федерации разъяснял, что государственная пошлина как федеральный сбор, учитываемый в составе прочих расходов, согласно положению пункта 1 статьи 257 НК РФ, не включается в первоначальную стоимость основных средств. Такая позиция была изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 30 июня 2005 года № 03-03-04/2/14.

Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Уральского округа от 25 ноября 2008 года №Ф09-8694/08-С3 по делу №А07-18611/07, ФАС Уральского округа от 30 января 2008 года №Ф09-57/08-С3 по делу №А07-6671/07.

В соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.

Статьей 257 НК РФ установлен порядок определения стоимости амортизируемого имущества. В соответствии с указанной статьей, под основными средствами в целях исчисления налога на прибыль понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроком его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества согласно положениям статьи 258 НК РФ и с учетом классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1.

Рассмотрим ситуацию, когда организация перевела жилые помещения, принадлежащие ей на праве собственности, в нежилые, чтобы затем сдавать их в аренду.

В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций, учреждений допускается только после перевода такого помещение в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Иными словами, в связи с переводом жилых помещений в нежилые меняется функциональное назначение объекта основных средств, соответственно, и код ОКОФ, а расходы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд с целью последующей сдачи в аренду, должны увеличивать первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств. Аналогичная точка зрения изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 28 ноября 2006 года № 20–12/105021.

Расходы организации, связанные с оплатой комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд, как расходы организации по доведению объекта недвижимости до состояния, в котором оно пригодно для использования, увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 1 февраля 2007 года № 03-03-06/1/48.

Далее ответим на вопрос: включается ли в стоимость основного средства плата за технологическое присоединение вновь созданных (приобретенных) или реконструированных (модернизированных) основных средств к сетям инженерно-технического обеспечения (пункт 1 статьи 257 НК РФ).

Согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 31 декабря 2010 года № 03-03-06/4/126, от 8 июля 2010 года № 03-03-06/1/453, от 30 сентября 2009 года № 03-03-06/1/627, технологическое присоединение непосредственно не связано с приобретением, сооружением, изготовлением, а также доведением основного средства до состояния, в котором оно пригодно для использования. Поэтому плата за такое присоединение учитывается в прочих расходах на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Однако ранее финансовое ведомство указывало, что расходы в виде однократной платы за технологическое присоединение, взимаемой с организации, вновь присоединяющейся к электрическим сетям, а также к системам коммунальной инфраструктуры, взимаемой с организаций, вновь присоединяющихся к сети инженерно-технического обеспечения (в частности, к сети водоснабжающей организации), учитываются для целей налогообложения прибыли, как расходы по доведению объекта основных средств (энергетических установок) до состояния, в котором он пригоден к использованию и включаются в первоначальную стоимость объекта амортизируемого имущества (Письма Минфина Российской Федерации от 12 ноября 2008 года № 03-03-06/1/623, от 10 июля 2008 года № 03-03-06/1/401). В этом случае можно порекомендовать налогоплательщикам, расходы в виде платы за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривать в сметной стоимости строительства и не формировать первоначальную стоимость объекта до тех пор, пока подключение не оплачено.

По аренде земли, если в распорядительном документе органа исполнительной власти не содержится положений о возникновении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после перечисления денег в соответствующий бюджет, то в целях налогообложения перечисление денежных средств на указанных условиях следует рассматривать как перечисление на безвозмездной основе и не учитывать для целей налогообложения. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2007 года № 03-03-06/2/31.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 256 НК РФ, затраты на создание объектов внешнего благоустройства (озеленение территории), в том числе на устройство дорожек, газонов, посадку кустарников, мощением земельного участка не учитываются в составе первоначальной стоимости объекта основных средств, а формируют первоначальную стоимость объектов внешнего благоустройства, которые в соответствии с положениями НК РФ являются самостоятельным амортизируемым имуществом, не подлежащим амортизации и не могут уменьшать налогооблагаемую прибыль организации. Аналогично, если объекты (искусственные пальмы, искусственная трава, бетонные площадки вокруг бассейнов, устройство малых архитектурных форм и тому подобное) относятся к объектам внешнего благоустройства, то в целях налогообложения прибыли объекты внешнего благоустройства не подлежат амортизации. Данная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 4 декабря 2008 года № 03-03-06/4/94, от 12 августа 2008 года № 03-03-06/1/461, от 30 января 2008 года № 03-03-06/1/63.

Если же организация в ходе строительства офисного здания производила работы по расчистке территории под здание (вырубка деревьев) и затем по благоустройству территории (озеленение), то указанные расходы как расходы капитального характера формируют первоначальную стоимость объекта строительства. Но если озеленение территории, прилегающей к офисному зданию, производится после сдачи объекта строительства в эксплуатацию, то расходы по озеленению рассматриваются как расходы капитального характера, то есть в целях налогообложения прибыли, начисление амортизации не производится. Данная, фактически противоположная вышеуказанной, точка зрения приведена в Письме Минфина Российской Федерации от 25 мая 2007 года № 03-03-06/1/309. Включать или не включать затраты на озеленение, понесенные при строительстве в первоначальную стоимость можно решить на основании сметы строительства объекта. Одновременно, автор рекомендует, при малейшей возможности учесть данные объекты внешнего благоустройства, если есть возможность признать их отдельными инвентарными объектами, не как основные средства, а как материалы.

Принятие к учету сдаваемого в аренду имущества.

Предельно важным можно считать своевременное и правильное оформление принятия организацией к бухгалтерскому учету, сдаваемого в аренду имущества, в качестве основных средств. Ведь несвоевременный учет основного средства может привести к печальным последствиям для целей уплаты налога на имущество организаций.

С точки зрения контролирующих органов, изложенной в Письмах Минфина Российской Федерации от 20 января 2010 года № 03-05-05-01/01, от 9 июня 2009 года № 03-05-05-01/31, от 18 апреля 2007 года № 03-05-06-01/33, объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства и соответственно включается в налоговую базу по налогу на имущество организаций, когда данный объект приведен в состояние, пригодное для использования, то есть независимо от ввода его в эксплуатацию. Благодаря содержанию указанных Писем легко можно обложить налогом на имущество любые объекты, учитываемые на складах в качестве материалов, оборудования к установке, и так далее, без ввода в эксплуатацию.

К сожалению, подтверждают это мнение и некоторые суды (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 ноября 2010 года по делу №А03-12025/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 июня 2009 года по делу №А33-11961/08-Ф02-2387/09).

При этом нужно иметь ввиду, что согласно пункту 4 ПБУ 6/01 для принятия к бухгалтерскому учету актива в качестве основного средства важно не фактическое использование при оказании услуг по аренде, а только предназначенность актива для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исключением могут считаться предназначенные для последующей перепродажи активы (движимое и недвижимое имущество), которые учитываются в бухгалтерском учете в качестве товаров, а не в составе основных средств и, следовательно, не признаются объектом налогообложения налогом на имущество организаций (Письма Минфина Российской Федерации от 23 июня 2009 года № 03-05-05-01/36, от 7 ноября 2008 года № 03-05-05-01/65, от 25 сентября 2007 года № 03-05-06-01/104) Данная позиция подтверждается и арбитражной практикой (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 января 2009 года №А33-2017/08-Ф02-6774/08, ФАС Московского округа от 19 мая 2009 года №КА-А40/3925-09 и другие).

А также оборудование, требующее монтажа, ведь только смонтированное оборудование принимается к учету в состав основных средств и только с этого момента становится объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (Письмо Минфина Российской Федерации от 11 января 2008 года № 03-05-05-01/3).

Более сложная ситуация со сдаваемым в аренду имуществом, подлежащим государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 374 НК РФ, факт уклонения организации от государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости определяется для целей налогообложения налогом на имущество организаций на основании документа, подтверждающего факт создания объекта капитального строительства, при отсутствии у организации свидетельства о праве собственности на созданный объект недвижимости. На основании статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. Отсутствие правоустанавливающих документов на созданные объекты недвижимости не может служить основанием для освобождения от налогообложения, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления последнего.

Следовательно, в случае уклонения от государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества с момента начала использования в основной деятельности объекта, завершенного строительством и принятого по акту ввода в эксплуатацию, у налогоплательщика возникает обязанность по уплате налога на имущество организаций, что подтверждается арбитражной практикой.

Если учитываемые на счете бухгалтерского учета 08 «Вложения во внеоборотные активы» объекты недвижимого имущества, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, фактически используются организацией для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, указанное имущество должно подлежать налогообложению налогом на имущество организаций, поскольку такие факты в соответствии с действующим законодательством должны рассматриваться как уклонение от налогообложения. При установлении фактов неуплаты налога на имущество организаций в связи с уклонением от государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества при проведении контрольных мероприятий налоговым органам следует путем обращения в суд привлекать таких налогоплательщиков к уплате налога на имущество организаций и применять предусмотренные статьей 122 НК РФ меры ответственности при совершении умышленного (по неосторожности) налогового правонарушения. Такая точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 30 ноября 2006 года № 03-06-01-04/209, от 11 апреля 2007 года № 03-05-06-01/30 и от 6 сентября 2006 года № 03-06-01-02/35.

Благодаря содержанию этих писем легко можно обложить налогом на имущество любые объекты, на которых подписаны акты о завершении строительства, или строительство хозяйственным способом завершено, но документы на государственную регистрацию не поданы, или, еще хуже, если объекты фактически используются организацией, например, для получения доходов по предварительным договорам аренды. Данный факт напрямую указан как факт уклонения от налогообложения. В такой ситуации можно порекомендовать налогоплательщикам, либо доказывать, что документы не поданы на государственную регистрацию по объективным внешним причинам дополнительными первичными документами, либо, если начата фактическая эксплуатация, подавать на регистрацию неготовые документы и начинать с этого времени учитывать их как основное средство, несмотря на то, что регистрация прав по данному комплекту документов не произошла.

В соответствии с пунктом 8 статьи 258 НК РФ, возможность и порядок начисления амортизации по имуществу, включенному в состав амортизируемого имущества с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию прав на данное имущество, в случае отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию, зависят от конкретных оснований такого отказа, предусмотренных статьей 20 Федерального закона № 122-ФЗ (Письмо Минфина Российской Федерации от 14 января 2008 года № 03-03-06/1/5). В этом случае автор рекомендует, даже при наличии возможного отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию, направлять их на регистрацию, так как это снимает большие проблемы по налогу на имущество.

Если в процессе реконструкции объект недвижимого имущества видоизменен за счет увеличения его площадей, то это требует государственной регистрации права собственности на дополнительные площади. Амортизация по объекту основных средств в части добавленной в результате реконструкции стоимости для целей налогообложения может начисляться только с момента получения расписки заявителю (согласно пункту 6 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ) которая выдается в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты и подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 15 февраля 2007 года № 09–14/014328).

Однако в Письме Минфина Российской Федерации от 17 августа 2009 года № 03-03-05/157 изложена иная точка зрения, согласно которой амортизация по объекту основных средств, который не выводился из эксплуатации в период реконструкции, начисляется исходя из измененной первоначальной стоимости данного объекта начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, на который приходится дата изменения его первоначальной стоимости. При этом датой изменения первоначальной стоимости объекта основных средств является дата окончания работ по реконструкции объекта, подтвержденная актом по форме №ОС-3 «Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств» утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7.

Аналогичный вывод сделан судом в Постановлении ФАС Уральского округа от 3 августа 2009 года по делу №Ф09-4797/09-С3.

Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Такая точка зрения изложена в Письмах ФНС Российской Федерации от 10 ноября 2006 года №ММ-6-21/1094@ «О налоге на имущество организаций» и Минфина Российской Федерации от 6 сентября 2006 года № 03-06-01-02/35.

Документальное оформление принятия организацией к бухгалтерскому учету, сдаваемого в аренду имущества, в качестве основных средств регулируется, в том числе, Методическими указаниями.

На основе данных Методических указаний организации арендодатели разрабатывают внутренние положения, инструкции, иные организационно-распорядительные документы, необходимые для организации учета основных средств и контроля за их использованием (пункт 5 Методических рекомендаций).

В качестве первичных учетных документов должны применяться унифицированные первичные документы по учету основных средств, утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств». Кстати, в эти формы могут быть включены дополнительные реквизиты в зависимости от характера хозяйственной операции, требований нормативных правовых актов и документов по налоговому и бухгалтерскому учету, а также технологии обработки учетной информации.

Учет основных средств по объектам ведется бухгалтерской службой с использованием инвентарных карточек учета основных средств (унифицированная форма первичной учетной документации по учету основных средств №ОС-6 «Инвентарная карточка учета объекта основных средств», утвержденная Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств»). Инвентарная карточка открывается на каждый инвентарный объект. Организация, имеющая небольшое количество объектов основных средств, пообъектный учет может осуществлять в инвентарной книге с указанием необходимых сведений об объектах основных средствах по их видам и местам нахождения.

Инвентарные карточки введутся в бухгалтерии в одном экземпляре: на каждый объект – по форме №ОС-6, на группу объектов – по форме №ОС-6а, для объектов основных средств малых предприятий – по форме №ОС-6б. Записи при приеме-передаче производятся на основании актов о приеме-передаче объектов основных средств (формы №ОС-1 Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений), №ОС-1а Акт о приеме-передаче здания (сооружения), №ОС-1б Акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений)) и сопроводительных документов (технических паспортов заводов-изготовителей и другие). Прием основных средств, а также их выбытие или списание отражаются в инвентарной карточке (книге) на основании соответствующих документов.

Акты о приеме-передаче объектов основных средств применяются для оформления и учета операций приема, приема-передачи объектов основных средств в организации, включения объектов в состав основных средств и учета их ввода в эксплуатацию (для объектов, не требующих монтажа, – в момент приобретения, для объектов, требующих монтажа, – после приема их из монтажа и сдачи в эксплуатацию).

Основные средства в зависимости от имеющихся у организации прав на них подразделяются на:

– основные средства, принадлежащие на праве собственности (в том числе сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование, переданные в доверительное управление);

– основные средства, находящиеся у организации в хозяйственном ведении или оперативном управлении (в том числе сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование, переданные в доверительное управление);

– основные средства, полученные организацией в аренду;

– основные средства, полученные организацией в безвозмездное пользование;

– основные средства, полученные организацией в доверительное управление (пункт 21 ПБУ 6/01).

Основные средства в зависимости от имеющихся у организации прав на них, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, допускается принимать их к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Акт о приеме (поступлении) оборудования по форме №ОС-14 также может применяться для оформления и учета поступившего на склад оборудования с целью последующего использования его в качестве объекта основных средств.

Передача имущества арендатору – документооборот и учет

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан передать имуществу арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Об особенностях такой передачи Вы узнаете из данной статьи.

Итак, согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Например, в пункте 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66) указано на то, что указание в акте приема – передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

Если такие принадлежности и документы не были переданы, и в этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжение договора, а также возмещение убытков.

Например, в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

В договоре аренды, как правило, указывается срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право предпринять по своему выбору следующее:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков имущества;

– удержать сумму осуществленных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

При передаче объекта основных средств в аренду оформляется акт приема – передачи арендованного имущества. Форма акта может быть произвольной, если только речь не идет об аренде предприятия как имущественного комплекса или о финансовой аренде (лизинге), когда объект будет учитываться на балансе арендатора (лизингополучателя). В таких случаях применяется акт формы №ОС-1 (№ОС-1а, №ОС-1б), форма которых утверждена Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств».

В передаточном акте должна быть отражена балансовая оценка имущества по данным арендодателя (в этой оценке объект будет отражен у арендатора на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства»). К акту прилагается и техническая документация, относящаяся к передаваемому в аренду объекту основных средств.

Арендодатель может также передать арендатору копию инвентарной карточки объекта по форме №ОС-6. Согласно пункту 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н, на объект основных средств, полученный в аренду, для организации учета указанного объекта на забалансовом счете в бухгалтерской службе арендатора рекомендуется также открывать инвентарную карточку. Данный объект может учитываться арендатором по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем.

Прием-передача объекта в аренду между организациями, для включения его в состав основных средств, для организации-получателя или выбытия его (их) из состава основных средств для организации-арендодателя оформляется общими документами, которые утверждаются руководителями организации-арендатора и организации-арендодателя и составляются в количестве не менее двух экземпляров.

Статьи 655 и 659 ГК РФ предъявляют особые требования к документированию передачи здания, сооружения или арендованного предприятия.

Следует отметить, что передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором на основании пункта 1 статьи 655 ГК РФ осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (сооружения), обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, указанное уклонение рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

При договоре аренды предприятия договор заключается обязательно в письменной форме, несоблюдение данного требования статьей 658 ГК РФ приведет к недействительности сделки. Причем такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации, на что указывает пункт 2 статьи 658 ГК РФ.

Как определено статьей 659 ГК РФ, передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта, в котором подробно указывается состав передаваемого имущества, его характеристики и оценочная стоимость.

Причем подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется обычно за его счет, хотя договором стороны могут предусмотреть и иное. После подписания передаточного акта предприятие считается переданным в аренду.

В случае аренды автомобиля арендодателю следует в дополнение к установленным документам выдать арендатору доверенность на управление (пользование, распоряжение) транспортным средством. Нотариально заверять такую доверенность нет необходимости – достаточно заверить ее печатью организации (если арендодатель – юридическое лицо) или собственноручной подписью (если арендодатель – физическое лицо).

В установленные договором аренды сроки (обычно ежемесячно) арендодатель выставляет арендатору счет на сумму арендной платы.

Ежемесячно арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на сумму арендной платы.

Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ), в частности применительно к НДС, рассматривает аренду как услугу, которая оказывается арендодателем арендатору помесячно.

В соответствии с нормами статьи 168 НК РФ арендодатель должен выставить счет-фактуру и предъявить арендатору сумму налога к оплате. Причем сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуг по аренде. Напоминаем, что датой оказания услуг признается дата подписания сторонами акта приема-передачи на их оказание.

Обращаем ваше внимание на то, что выставление счета-фактуры ранее указанного срока может привести к проблемам с вычетами у арендатора, так как контролирующие органы указывают на то, что выставление счетов-фактур до момента оказания услуги противоречит нормам НК РФ. В частности, такая точка зрения содержится в Письме Минфина Российской Федерации от 2 июля 2008 года № 03-07-09/20.

Счет-фактура выставляется арендодателем в порядке, определенном пунктами 5 и 6 статьи 169 НК РФ. В случае если арендатор оплачивает услуги аренды авансовым платежом, то арендодатель в течение пяти дней с момента получения авансового платежа выставляет «авансовый» счет-фактуру. Налоговая база в такой ситуации определяется исходя из суммы полученного аванса с учетом налога, такое правило также закреплено в пункте 1 статьи 154 НК РФ. Сумма налога исчисляется исходя из налоговой базы и расчетной ставки налога 18/118.

Обращаем ваше внимание на то, что «авансовый» счет-фактура выставляется арендодателем и в случае безденежной формы аванса, на это указывает Минфин Российской Федерации в своем Письме от 6 марта 2009 года № 03-07-15/39.

Основные средства, сданные в аренду, следует отражать в балансе отдельно.

При передаче имущества в аренду в учете арендодателя делается запись:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду» Кредит 01 субсчет «Собственные основные средств».

На забалансовом счете 011 «Основные средства, сданные в аренду», арендодателем делается соответствующая запись, только если по условиям договора аренды имущество должно учитываться на балансе арендатора (нанимателя).

Основные средства, сданные в аренду, учитываются на счете 011 «Основные средства, сданные в аренду» в оценке, указанной в договорах аренды. Аналитический учет по счету 011 «Основные средства, сданные в аренду» ведется по арендаторам, по каждому объекту основных средств, сданных в аренду. Основные средства, сданные в аренду, находящиеся за пределами Российской Федерации, учитываются на счете 011 «Основные средства, сданные в аренду» обособленно.

Арендная плата у арендодателя, в том числе переменная

Арендные отношения пользуются огромной популярностью среди субъектов предпринимательской деятельности. Предоставляя «свободное» имущество в аренду, арендодатели с его помощью извлекают дополнительные доходы, а арендаторы, в свою очередь, за определенную плату получают возможность пользоваться чужими объектами движимого или недвижимого имущества.

В настоящей статье мы рассмотрим вопросы учета арендной платы, полученной арендодателем от арендатора.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставление арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наиболее распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может передаваться сразу несколько объектов. В этом случае, арендная плата может устанавливаться как в целом за все переданное имущество в аренду, так и за каждый объект в отдельности. Во избежание в дальнейшем разногласий между сторонами договора, арендную плату лучше установить отдельно по каждому переданному в аренду объекту.

Переменная арендная плата, устанавливаемая ежемесячно, по соглашению сторон, с целью компенсации коммунальных платежей, по мнению автора, не полностью соответствует законодательству. Одновременно, с точки зрения налоговых органов, при такой арендной плате арендодатель сможет признать только расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемые на технологические цели, выработку всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии, потребленные им непосредственно, без учета потребленных арендаторами (Письмо УФНС Российской Федерации по Московской области от 13 ноября 2006 года № 21-25-И/1372). В отличие от арендатора, который имеет право включить в состав расходов, принимаемых при налогообложении прибыли, как постоянную, так и переменную составляющую арендной платы (Письмо УФНС Российской Федерации по Московской области от 13 ноября 2006 года № 21-25-И/1372).

Согласно Информационному письму Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в пункте 11 которого пояснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Но суд, правда только в рассматриваемом случае, установил, что определение ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. В итоге, получается, что для внедрения переменной арендной платы необходимо иметь четкий алгоритм ее расчета, прописанный в договоре, в противном случае, легко проиграть судебное дело.

Сроки внесения арендной платы определяются договором. При этом стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом размер арендной платы может как увеличиваться, так и уменьшаться.

Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в случае:

– если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;

– если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;

– если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (пункт 5 статьи 614 ГК РФ).

Арендная плата в бухгалтерском учете.

Порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей зависит от того, является эта деятельность основной или нет.

В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99)) в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получения которых связано с этой деятельностью (арендная плата).

Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению (Приказ Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению») для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с обычным видом деятельности организации, а также для определения финансового результата по ним, предназначен счет 90 «Продажи».

Выручка по предоставлению за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды (когда это является предметом деятельности организации) отражается по счету 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

Если предоставление активов в аренду не является основным видом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются прочими доходами, и отражаются по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы».

В этом случае, расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации признаются прочими (пункт 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99»)).

Для того, чтобы определить к какому виду деятельности отнести операции по передаче имущества в аренду, необходимо обратиться к пункту 4 ПБУ 9/99.

В соответствии с указанным пунктом в бухгалтерском учете организация самостоятельно признает поступления доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями, исходя из требований ПБУ 9/99, характера своей деятельности, вида доходов и условий их получения.

Иными словами, организация должна самостоятельно решить к какому виду деятельности относятся операции по передаче имущества в аренду, и закрепить это в учетной политике организации. Данное условие определяется Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности, соответственно арендодатель признает поступления доходами от обычных видов деятельности.

Если арендная плата будет отражаться организацией в бухгалтерском учете в качестве доходов от обычных видов деятельности, то в учете делаются следующие записи:

Дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит счета 90-1 «Выручка» – отражена сумма арендных платежей, подлежащих получению;

Дебет счета 90-3 «Налог на добавленную стоимость» Кредит счета 68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» – отражена сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет;

Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – отражены денежные средства, поступившие от арендатора.

Перечисленная единым платежом за весь период действия договора аренды, арендная плата рассматривается как предварительный платеж и учитывается на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» субсчет «Расчеты по предварительной оплате».

Если арендная плата отражается в учете арендодателя в составе прочих доходов, то в учете делаются следующие записи:

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит счета 91-1 «Прочие доходы» – отражено начисление арендной платы, подлежащей к получению;

Дебет счета 91-2 «Прочие расходы» Кредит счета 68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» – начислен НДС;

Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты по арендной плате» – отражены денежные средства, поступившие от арендатора.

Единовременно перечисленная сумма арендной платы организации, в которой передача активов в аренду не является основным видом деятельности, учитывается на счете 98 «Доходы будущих периодов» субсчет 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов».

На субсчете 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов» учитывается движение доходов, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам.

Сумма доходов, относящихся к будущим отчетным периодам, отражается по кредиту счета 98 «Доходы будущих периодов» в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами, а по дебету – суммы доходов, перечисленные на соответствующие счета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Аналитический учет на счете 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов» ведется по каждому виду дохода.

Арендная плата признается в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности и при наличии условий, перечисленных в пункте 12 ПБУ 9/99:

– организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

– сумма выручки может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации.

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из перечисленных условий, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Пример.

Организация заключила договор аренды оборудования сроком на три месяца. Сумма арендной платы в месяц составляет 17 700 рублей (в том числе НДС – 2 700 рублей).

Арендная плата в сумме 53 100 рублей (в том числе НДС – 8 100 рублей) перечислена арендатором сразу за весь период действия договора аренды.

Организация – арендодатель использует следующие субсчета рабочего плана счетов:

62-1 «Расчеты по арендной плате»;

62-2 «Расчеты по предварительной оплате».

В бухгалтерском учете организации – арендодателя сделаны следующие записи:

Дебет 51 Кредит 62-2 – 53 100 рублей – отражена сумма предварительной оплаты за арендованное оборудование;

Дебет 62-2 Кредит 68-2 – 8 100 рублей – начислен НДС с суммы предварительной оплаты (пункт 1 статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ));

Дебет 62-2 Кредит 98–45 000 рублей – отражена в составе доходов будущих периодов сумма предварительной оплаты;

Дебет 62-1 Кредит 91-1 – 17 700 рублей– начислена арендная плата за отчетный период;

Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 2 700 рублей – начислен НДС по арендной плате отчетного периода;

Дебет 68-2 Кредит 62-2 – 2 700 рублей – принят к вычету НДС с суммы предварительной оплаты;

Дебет 98 Кредит 62-1 – 15 000 рублей – отражена сумма арендной платы, ранее учтенная в составе доходов будущих периодов.

Арендодатель на сумму арендной платы должен выставить арендатору счет-фактуру.

Согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ счет – фактура выставляется не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуг.

Выставление счетов-фактур при реализации услуг по предоставлению в аренду имущества возможно не ранее окончания налогового периода, хотя бы месяца, в котором фактически оказаны услуги.

Арендная плата в налоговом учете.

Предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности организации.

Согласно статье 249 НК РФ арендная плата, поступающая от арендатора, относится к доходам от реализации. Основные виды деятельности определяются Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.

Если организация в целях налогообложения прибыли признает доходы и расходы методом начисления, то доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) (пункт 1 статьи 271 НК РФ).

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, то, согласно последним разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258, от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212, налогоплательщик, на основании подпункта 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ, должен в таких случаях учитывать арендные платежи в доходах, исходя из сумм, предусмотренных графиком платежей. Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года по делу №Ф09-9466/08-С3.

По мнению автора, неравномерный график платежей имеет место и тогда, когда арендная плата вносится один раз за длительный период времени, например раз в год или в полгода. В то же время единовременное включение в доходы такой платы не совсем выгодно организации, поскольку оно приведет к единовременной уплате налога на прибыль или авансового платежа в большем размере. Поэтому такие доходы целесообразнее распределять по отчетным периодам. Однако с учетом позиции Минфина Российской Федерации такой подход может вызвать претензии со стороны налоговых органов.

Отметим, что ранее чиновники указывали, что доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей не требуется. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Предоставление имущества в аренду не является основным видом деятельности организации.

В этом случае доход от сдачи имущества в аренду признается внереализационным доходом (пункт 4 статьи 250 НК РФ).

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ установлено, что для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду, датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Коммунальные платежи.

Как было отмечено выше, в соответствии со статьей 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться либо в фиксированной сумме, либо в «плавающей», состоящей из двух частей – из фиксированного размера арендной платы и переменной составляющей, складывающейся из коммунальных платежей.

Как правило, все договоры аренды, в той или иной форме, содержат условие, что именно арендатор несет расходы по оплате коммунальных платежей. При этом возникает вопрос: как наиболее выгодно с налоговой точки зрения для сторон договора оформить такое условие документально. И в первую очередь в этом случае речь идет о таком спорном налоге как НДС.

На практике существуют разные варианты расчетов по оплате электроэнергии, газа, водоснабжения, телефонной связи и иных коммунальных услуг. Рассмотрим их подробнее.

1. Коммунальные услуги включаются в состав арендной платы.

Первый способ используется довольно редко. Ведь тарифы на коммунальные услуги постоянно растут, кроме того, при заключении договора стороны еще не знают, в каком объеме коммунальные услуги будут фактически потребляться арендатором. Следовательно, рассчитать заранее размер фиксированного арендного платежа, покрывающего все расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг при исполнении договора, вряд ли возможно. Изменить же в течение года размер арендной платы стороны не вправе, запрет на это установлен пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Поэтому обычно в договоре аренды стороны предусматривают не сам размер арендной платы, а методику ее исчисления, вследствие чего изменение в течение года переменной составляющей арендной платы не означает пересмотр цены договора аренды, ведь механизм определения размера арендной платы остается прежним.

При «плавающей» арендной плате все суммы, поступающие арендодателю от арендатора, в том числе и коммунальные платежи, признаются его доходом от сдачи имущества в аренду.

В силу статьи 146 НК РФ арендодатель на всю сумму арендной платы начисляет НДС и платит его в бюджет. Счет-фактура выставляется арендодателем арендатору на всю сумму арендной платы (включая сумму коммунальных платежей), причем отдельной строкой «коммуналка» не выделяется.

Арендодатель, получивший на свое имя счета-фактуры от коммунальщиков, вправе принять к вычету НДС, указанный в их счетах-фактурах в полном объеме. Ведь если коммунальные платежи, полученные от арендатора, включаются в его доходы, то он вправе признать коммунальные услуги, потребленные арендатором своими расходами. Такой же порядок обложения НДС разъяснили чиновники в Письме ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС-22-3/86@. Аналогичного мнения придерживаются и арбитры в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 года по делу №А63-8994/2004-С4-9, от 11 июня 2009 года по делу №А53-18515/2008-С5-27, ФАС Центрального округа от 29 мая 2009 года по делу №А23-3029/2008А-14-202, ФАС Северо-Западного округа от 10 января 2007 года по делу №А05-7971/2006-13, от 4 июля 2007 года по делу №А56-38904/2006.

Арендатор, получивший от арендодателя счет-фактуру по услугам аренды (на всю сумму, включающую коммунальные платежи) в общем порядке, на основании статей 171 и 172 НК РФ, вправе принять к вычету сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя. Аналогичного мнения придерживаются и судьи, в качестве примера можно привести Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 декабря 2010 года по делу №А56-7049/2010, Постановление ФАС Московского округа от 26 августа 2008 года по делу №КА-А40/7882-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 июня 2008 года по делу №Ф08-3507/2008 и другие.

2. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно от арендной платы.

Если же коммунальные платежи не включены в арендную плату, то наиболее безопасным вариантом возмещения коммунальных расходов арендодателя, является заключение договора аренды с элементами договора посредничества. То есть в договоре аренды заранее предусматривается, что арендодатель, как посредник, действующий от своего имени, но в интересах арендатора, приобретает для него коммунальные услуги.

Кроме того, как вариант, может заключаться и отдельный посреднический договор. Не забудьте, что услуги посредника возмездны, поэтому в смешанном договоре аренды должно быть предусмотрено вознаграждение посредника, либо отдельный посреднический договор должен предусматривать оплату услуг арендодателя, оказывающего посреднические услуги для арендатора.

Причем, так как коммунальщики выставляют свои документы на имя собственника имущества, то вариантами посреднического соглашения, заключенного между арендодателем и арендатором могут быть либо договор комиссии, либо договор агентирования, в котором агент действует от своего имени, но в интересах принципала.

В этом случае арендодатель будет выставлять на имя арендатора два счета-фактуры: один от своего имени на услуги аренды, второй – от своего имени на коммунальные услуги. Причем счет-фактура, выставленный арендатору по коммунальным услугам, выписывается арендодателем на основании данных счета-фактуры, выставленного поставщиком коммунальных услуг на имя самого арендодателя. Этот счет-фактура в книгу покупок арендодателя не вносится, а подшивается в журнал учета полученных счетов-фактур. Именно такой порядок выставления счетов-фактур налогоплательщиками НДС, участниками посреднических соглашений предусмотрен Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914.

При такой схеме возмещения коммунальных расходов сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.

При перепредъявлении коммунальных услуг у арендодателя снимаются риски, связанные и с налогом на прибыль и с НДС, а также связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 ГК РФ, а так же риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство» (в части перепредъявления услуг связи).

Однако при такой схеме у арендодателя помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.

Расчеты по договору аренды в условных единицах у арендодателя

Оказание услуг, в том числе и сдача имущества в аренду, является достаточно распространенным видом предпринимательской деятельности. Однако в связи с тем, что услуга сама по себе не имеет материальной основы, такие сделки вызывают множество вопросов, касающихся момента определения оказания услуги (ее реализации заказчику), а также определения ее стоимости. Договора на оказание услуг, в которых стоимость выражена в условных единицах, также являются проблемным моментом в учете бухгалтера. О том, в каком порядке происходит отражение в учете арендодателя указанных сделок, мы и поговорим в настоящей статье.

Общие правовые основы регулирования арендных отношений установлены гражданским законодательством, а именно главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Так, в соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду может быть сдано любое движимое и недвижимое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не ограничено в гражданском обороте. Отдельными нормативными актами могут быть установлены специальные условия сдачи в аренду движимого или недвижимого имущества. Данные условия касаются, прежде всего, непосредственно самих объектов аренды, а также сроков договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 609 ГК РФ, если договор аренды заключается на срок более одного года и одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то такой договор аренды необходимо заключить в письменной форме.

Обратите внимание, что если в аренду сдается недвижимое имущество, то такой договор аренды нуждается в государственной регистрации. Однако существуют случаи, в которых регистрация договоров аренды недвижимого имущества не обязательна. Так, например, в соответствии с положениями статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), передача в аренду земельного участка на срок менее года не подлежит государственной регистрации. Если же, арендуя имущество, арендатор планирует выкупить его у арендодателя, то такой договор аренды, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 609 ГК РФ, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если же в договоре не определены данные условия, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Данное положение статьи 614 ГК РФ означает, что при условии того, что порядок определения и внесения арендной платы установлен договором, арендодатель не вправе потребовать с арендатора внести арендную плату на иных условиях или в иных размерах. Примером может служить Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2009 года №А19-10427/07-58-Ф02-487/09 по делу №А19-10427/07-58.

Итак, стоимость арендной платы (порядок ее определения) должна быть установлена договором аренды. В соответствии с положениями статьи 317 ГК РФ денежное обязательство в договоре может быть выражено в сумме в рублях, так как рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма исчисляется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Таким образом, арендодатель вправе установить в договоре аренды величину арендной платы, выраженной в иностранной валюте или условных денежных единицах.

В связи с этим возникает вопрос, не будет ли изменение величины арендной платы в течение срока действия договора аренды по причине изменения официального курса иностранной валюты или условной денежной единицы нарушением норм статьи 614 ГК РФ. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Так вот, установление суммы арендной платы в иностранной валюте или в условных денежных единицах не противоречит нормам пункта 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку в данной норме речь идет о порядке установления размера арендной платы, и в данном случае порядок не нарушается. На это указывается и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 17 сентября 2008 года №Ф03-А73/08-1/3822 по делу №А73-1079/2008-30.

Однако такой вывод следует при условии того, что величина арендной платы установлена не в твердой сумме, а определяется расчетным путем. Поэтому в данном случае изменение размера арендной платы в связи с изменением курса иностранной валюты или условной денежной единицы будет исполнением условия договора аренды.

Напомним читателю, что в соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ существует пять основных способов установления величины арендной платы:

1) арендная плата устанавливается в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) арендная плата устанавливается как доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) арендная плата устанавливается в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата устанавливается в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Нужно отметить, что и бухгалтерский, и налоговый учет сделок, заключенных в условных денежных единицах, имеет свои особенности.

Во-первых, это касается заполнения первичных бухгалтерских документов, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 129-ФЗ) являются основанием для отражения любой хозяйственной операции, совершенной организацией в бухгалтерском учете. Из пункта 2 статьи 9 Закона № 129-ФЗ следует, что бухгалтерское законодательство допускает использование первичных учетных документов двух видов:

– составленных по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации;

– самостоятельно разработанных форм (в случае отсутствия унифицированной формы) при условии, что в них в обязательном порядке содержатся реквизиты, перечисленные в пункте 2 статьи 9 Закона № 129-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 8 Закона № 129-ФЗ установлено, что бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте Российской Федерации – в рублях. Следовательно, заполнение унифицированных форм первичных бухгалтерских документов осуществляется только в рублях, в том числе и по договорам, заключенным в условных денежных единицах.

О том, что заполнение унифицированных форм первичной учетной документации рассматривается как нарушение требований законодательства Российской Федерации, предъявляемых к первичным учетным документам, говорят финансисты в своем Письме от 12 января 2007 года № 03-03-04/1/866. Поддерживают чиновников Минфина Российской Федерации и налоговые органы, на что указывает Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 апреля 2009 года № 16–15/038922.

Правда, арбитры, считают, что заполнение унифицированных форм в валюте или в условных единицах вполне возможно, на что, в частности, указывает Постановление ФАС Московского округа от 19 августа 2009 года №КА-А40/7963-09 по делу №А40-93568/08-87-466.

Вместе с тем, учитывая мнение контролеров, не рекомендуем заполнять «первичку» в валюте или в условных единицах. По мнению автора, если арендодателю необходимо указать в первичном документе информацию в условных денежных единицах, он вполне может дополнить унифицированную форму первичного документа дополнительным реквизитом. Такое право ему предоставляет пункт 13 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации».

Таким образом, использование таких «модернизированных» форм первичной учетной документации, оформляемых, в том числе, при договорах аренды, является вполне возможным, так как бухгалтерское законодательство не запрещает для удобства размещения и обработки информации расширять (сужать), добавлять строки и столбцы, включать дополнительные реквизиты и так далее в существующие унифицированные формы первичной учетной документации. Такая возможность предусмотрена Порядком применения унифицированных форм первичной учетной документации, утвержденным Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 24 марта 1999 года № 20 «Об утверждении Порядка применения унифицированных форм первичной учетной документации».

Во-вторых, отметим, что при отражении операций по договорам аренды, заключенным в условных денежных единицах, стороны договора обязаны руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте» (ПБУ 3/2006), утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 27 ноября 2006 года № 154н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте» (ПБУ 3/2006)» (далее – ПБУ 3/2006).

Как следует из пункта 1 ПБУ 3/2006, положение указанного бухгалтерского стандарта применяется к активам и обязательствам, стоимость которых выражена в иностранной валюте, в том числе подлежащим оплате в рублях.

Обратите внимание!

В силу пункта 3 ПБУ 3/2006 в бухгалтерском учете под курсовой разницей понимается разница между рублевой оценкой актива или обязательства, стоимость которых выражена в иностранной валюте, на дату исполнения обязательств по оплате или отчетную дату данного отчетного периода, и рублевой оценкой этого же актива или обязательства на дату принятия его к бухгалтерскому учету в отчетном периоде или отчетную дату предыдущего отчетного периода.

Отметим, что для арендодателей порядок учета доходов в виде арендной платы, полученной в иностранной валюте, установлен ПБУ 3/2006, а также Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н (далее – ПБУ 9/99).

В соответствии с ПБУ 9/99 доход организации в виде арендной платы может отражаться в составе как доходов от обычных видов деятельности, если компания занимается предоставлением услуг по сдаче имущества в аренду в качестве своего основного вида деятельности или же в составе прочих доходов, если же предоставление имущества в аренду является разовой сделкой.

Выручка от обычных видов деятельности принимается арендодателем к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности. На это указывает пункт 6 ПБУ 9/99.

Если доходы по договору аренды включаются в доходы по обычным видам деятельности, то они отражаются на счете 90 «Продажи»/субсчет 90-1 «Выручка», если в прочие доходы, то на счете 91 «Прочие доходы и расходы»/субсчет 91-1 «Прочие доходы».

Если условиями договора предусмотрено, что курс иностранной валюты определяется на дату фактического перечисления денежных средств в качестве арендной платы арендодателю, то в его учете будут возникать курсовые разницы от переоценки арендной платы на дату ее начисления и дату ее перечисления.

В бухгалтерском учете указанные разницы включаются арендодателем в состав прочих доходов (при росте курса) или в состав прочих расходов (при падении курса). На это указывают пункты 11–13 ПБУ 3/2006. Отражаются они на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

В-третьих, в налоговом учете разницы, возникающие по договору аренды, заключенному в условных денежных единицах будут признаваться не курсовыми, а суммовыми разницами. Это следует из пункта 11.1 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) и из подпункта 5.1 пункта 1 статьи 265 НК РФ.

В зависимости от вида возникающих суммовых разниц в налоговом учете они включаются либо в состав внереализационных доходов (статья 250 НК РФ) либо внереализационных расходов (статья 265 НК РФ) налогоплательщика.

Обратите внимание!

Оказание услуг на российской территории на основании статьи 146 НК РФ представляет собой объект налогообложения по НДС, в силу чего арендодатель при сдаче имущества в аренду обязан предъявить арендатору сумму НДС к оплате. Предъявление налога к оплате арендатору осуществляется путем выставления счета-фактуры, причем сделать это нужно не позднее пяти календарных дней, считая со дня подписания акта оказания услуг.

В связи с тем, что договор аренды составляется в условных единицах, то у арендодателя может возникнуть законный вопрос, вправе ли он выставить счет-фактуру в условных единицах? Заметим, что в самой главе 21 НК РФ нет ответа на этот вопрос. Единственное, на что указывает статья 169 НК РФ, это то, что суммы, указываемые в счете-фактуре, могут быть выражены в иностранной валюте, если по условиям сделки обязательство выражено в иностранной валюте.

Вместе с тем, сегодня Минфин Российской Федерации допускает возможность выставления счетов-фактур в условных денежных единицах, на что, в частности, указывают Письма Минфина Российской Федерации от 24 марта 2010 года № 03-07-09/14, от 7 июня 2010 года № 03-07-09/35 и другие.

Ремонт сданного в аренду имущества арендодателем, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции

Основные средства, находящиеся в аренде, подвергаются физическому и моральному износу, нуждаются в ремонте и восстановлении. Как правило, в договоре аренды оговариваются условия, возлагающие на его участников обязанности по проведению определенных работ по ремонту арендованных помещений. В статье рассмотрим порядок отражения в учете арендодателя расходов на ремонт.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) определены обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества. Статьей 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Имущество, переданное в аренду, в процессе эксплуатации изнашивается, возникает необходимость произвести его ремонт.

Различают три вида ремонта:

– текущий ремонт;

– средний ремонт;

– капитальный ремонт.

В Письме Минфина Российской Федерации от 14 января 2004 года № 16-00-14/10 указано, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и тому подобное) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

Как правило, к работам по текущему ремонту относятся работы по систематическому предохранению его от преждевременного износа, например, один раз в квартал, это позволяет поддерживать имущество в рабочем состоянии.

Средний ремонт выделяют как текущий ремонт, но периодичность его осуществления менее одного года.

Капитальный ремонт – воспроизводство основных средств путем крупного, всеобъемлющего ремонта, при котором заменяются целиком, изношенные детали, узлы, части машин, зданий, сооружений. Проведение капитального ремонта зависит от того, насколько интенсивно используется основное средство. Капитальный ремонт, как правило, проводят не чаще одного раза в несколько лет, и по времени он является более продолжительным.

Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 23 ноября 2006 года № 03-03-04/1/794, по вопросам отнесения тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует руководствоваться:

– Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13–14.2000»;

– Ведомственными строительными нормами ВСН 58–88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными Приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312.

Отметим, что при определении терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» необходимо руководствоваться указанными документами и Письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 года № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий». Так, в соответствии с указанным Письмом: реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг, а капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

При ремонте оборудования автор рекомендует применять Положение об обеспечении безопасности производственного оборудования ПОТ РО-14000-002-98, утвержденное Минэкономики Российской Федерации 20 января 1998 года и Государственный стандарт ГОСТ Р 50938-96 «Услуги бытовые. Ремонт и техническое обслуживание электробытовых машин и приборов», утвержденный Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 22 августа 1996 года.

Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 17 января 2007 года по делу №А65-39309/2005-СГ2-24, в случае разногласий по вопросу о классификации ремонтных работ в рамках арендных правоотношений можно проводить соответствующую экспертизу.

Если арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, то срок проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды, но если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть проведен арендодателем в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору (пункт 1 статьи 616 ГК РФ):

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Заметим, что договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора. Если, в противоречие с законодательством, при не подтверждении данного условия договором аренды арендатор осуществляет капитальный ремонт, то, как по безвозмездной операции, у арендодателя возникает налогооблагаемая прибыль в сумме затрат арендатора на капитальный ремонт.

Таким образом, если договором аренды предусмотрено, что обязанность по проведению капитального ремонта имущества, переданного в аренду, возложена на арендодателя, то расходы, произведенные арендодателем по капитальному ремонту сданного в аренду имущества, не могут быть учтены арендатором в качестве расходов, принимаемых при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом арендодатель может предусмотреть компенсацию произведенных на капитальный ремонт затрат через арендные платежи. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 27 июля 2006 года № 03-03-04/2/183.

При этом расходы, возникающие у арендодателя, в связи с проведением капитального ремонта, должны быть обоснованы, оправданы, документально подтверждены и направлены на получение дохода (пункт 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)), в том числе и соответствующей сметой.

В том случае, если передача имущества в аренду является у организации основным видом деятельности, то расходы арендодателя при проведении ремонта относятся к расходам, связанным с производством и реализацией, на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ.

Если передача имущества в аренду не носит постоянный характер, то расходы, связанные с проведением ремонта, относятся в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ к внереализационным расходам.

В отношении обязанностей, связанных с проведением ремонта по транспортным средствам, переданным в аренду, отметим следующее.

Транспортное средство можно передавать в аренду с экипажем (с услугами по управлению) и без.

Содержание арендованных транспортных средств регулируется статьями 634, 644 ГК РФ.

В соответствии со статьей 634 ГК РФ арендодатель в течение всего срока аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Статьей 644 ГК РФ установлено, что арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Иными словами, если транспортное средство арендуется с экипажем, обязанность проводить ремонтные работы возложена на арендодателя, если без экипажа – на арендатора. То есть ГК РФ не разрешено перераспределять между сторонами обязанности по содержанию транспортного средства.

Если, в противоречие с законодательством, при аренде транспортного средства с экипажем, арендатор осуществляет ремонт, то, как по безвозмездной операции, у арендодателя возникает налогооблагаемая прибыль в сумме затрат арендатора на ремонт, а у арендатора сумма расходов не уменьшает налогооблагаемую прибыль.

Если, в противоречие с законодательством, при аренде транспортного средства без экипажа, арендодатель осуществляет ремонт, то, как по безвозмездной операции, у арендодателя сумма расходов не уменьшает налогооблагаемую прибыль в сумме затрат арендатора на ремонт, а у арендатора возникает налогооблагаемая прибыль в сумме затрат арендодателя на ремонт.

Стоимость запасных частей и деталей (узлов), полученных в ходе ремонта, отражается как внереализационный доход и одновременно учитывается как материальные расходы в размере суммы налога на прибыль, уплаченного с указанного внереализационного дохода. В целях налогообложения прибыли бывшие в употреблении восстановленные детали и узлы, используемые при ремонте, не могут учитываться как возвратные отходы (Письмо Минфина Российской Федерации от 10 сентября 2007 года № 03-03-06/1/656).

Для подтверждения необходимости ремонта и оформления дефектов сдаваемого в аренду имущества, выявленных по результатам контроля, автор рекомендует составлять Акт о выявленных дефектах оборудования (форма №ОС-16), что позволит улучшить экономическую обоснованность расходов на ремонт.

Для оформления и учета приема-сдачи объектов основных средств из ремонта, реконструкции, модернизации применяется Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма №ОС-3). Он подписывается членами приемочной комиссии или лицом, уполномоченным на приемку объектов основных средств, а также представителем внешней организации или структурного подразделения, проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Акт утверждается руководителем организации или уполномоченным им лицом и сдается в бухгалтерию. Если ремонт, реконструкцию и модернизацию выполняет сторонняя организация, акт составляется в двух экземплярах. Первый экземпляр остается у арендодателя, второй экземпляр передается организации, проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Данные ремонта, реконструкции, модернизации вносятся в инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма №ОС-6).

Резервы на ремонт сданного в аренду имущества у арендодателя

Большинство арендодателей тратят на ремонт сдаваемых в аренду основных средств немалые суммы. Для равномерного учета таких расходов законодательство разрешает организациям создавать резервы под предстоящий ремонт имущества. В данной статье рассмотрим особенности отражения в бухгалтерском и налоговом учете арендодателя затрат на создание резерва на ремонт сдаваемого в аренду имущества.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) определены обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества. Статьей 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Таким образом, по общему правилу, установленному статьей 616 ГК РФ, арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор делает текущий ремонт. Но при этом они вправе предусмотреть другой порядок распределения обязанностей по проведению ремонта в договоре аренды.

Отметим, что в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В случае невыполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды в отношении обязанностей по проведению капитального ремонта, обе стороны имеют право на расторжение договора аренды в судебном порядке (статьи 619, 620 ГК РФ).

Поскольку законодательством установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ), любые виды ремонта, как текущего, так и капитального, необходимо согласовывать с арендодателем, даже если он предусмотрен договором аренды, и обязательно в письменном виде: это поможет арендатору избежать проблем в отношениях с арендодателем, в том числе материальных потерь.

Резерв на ремонт основных средств в бухгалтерском учете арендодателя.

Прежде всего, напомним, что до 1 января 2011 года право организаций на создание в бухгалтерском учете такого вида резервов предстоящих расходов, как резерв на ремонт основных средств, было закреплено в пункте 72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н (далее – Положение № 34н).

Однако Приказом Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н «О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 года № 3» действие пункта 72 Положения № 34н было отменено.

При этом отмена пункта 72 Положения № 34н не повлияла на возможность создания арендодателем резерва на ремонт основных средств, так как теперь такой резерв с точки зрения бухгалтерского законодательства рассматривается как оценочное обязательство организации. На это указывает пункт 4 Положения по бухгалтерскому учету «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» (ПБУ 8/2010)», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 13 декабря 2010 года № 167н (далее – ПБУ 8/2010) и вступившего в силу с бухгалтерской отчетности 2011 года.

Именно этим бухгалтерским стандартом обязаны руководствоваться российские коммерческие фирмы (за исключением кредитных) при создании большинства видов резервов. Исключение составляют лишь оценочные резервы, а также те, которые создаются за счет нераспределенной прибыли организации.

Обратите внимание!

Если организация – арендодатель обладает статусом субъекта малого бизнеса, то применение указанного бухгалтерского стандарта осуществляется ею в добровольном порядке, на что, в частности, указывает пункт 3 ПБУ 8/2010.

Согласно пункту 5 ПБУ 8/2010 оценочное обязательство признается в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении следующих условий:

– у организации существует обязанность, явившаяся следствием прошлых событий ее хозяйственной жизни, исполнения которой организация не может избежать;

– уменьшение экономических выгод организации, необходимое для исполнения оценочного обязательства, вероятно;

– величина оценочного обязательства может быть обоснованно оценена.

В пункте 15 ПБУ 8/2010 сказано, что оценочное обязательство признается в бухгалтерском учете организации в величине, отражающей наиболее достоверную денежную оценку расходов, необходимых для расчетов по этому обязательству. Наиболее достоверная оценка расходов представляет собой величину, необходимую непосредственно для исполнения (погашения) обязательства по состоянию на отчетную дату или для перевода обязательства на другое лицо по состоянию на отчетную дату. При этом в силу пункта 16 ПБУ 8/2010 величина оценочного обязательства определяется организацией на основе имеющихся фактов хозяйственной жизни организации, опыта в отношении исполнения аналогичных обязательств, а также, при необходимости, мнений экспертов. Причем в обязательном порядке арендодатель должен обеспечить документальное подтверждение обоснованности такой оценки.

Обратите внимание!

Если предполагаемый срок исполнения оценочного обязательства превышает 12 месяцев после отчетной даты или меньший срок, установленный организацией в учетной политике, такое оценочное обязательство оценивается по стоимости, определяемой путем дисконтирования его величины (по приведенной стоимости). Увеличение величины оценочного обязательства в связи с ростом его приведенной стоимости на последующие отчетные даты по мере приближения срока исполнения (проценты) признается прочим расходом организации. Такие правила определены пунктом 20 ПБУ 8/2010.

На основании пункта 8 ПБУ 8/2010 оценочные обязательства по ремонту основных средств отражаются на счете 96 «Резервы предстоящих расходов». При признании оценочного обязательства в зависимости от его характера величина оценочного обязательства относится на расходы по обычным видам деятельности или на прочие расходы либо включается в стоимость актива.

На основании пункта 8 ПБУ 8/2010 величина оценочного обязательства по ремонту основных средств может учитываться арендодателем либо в составе расходов по обычным видам деятельности, либо включаться в состав прочих расходов.

При фактических расчетах за проведенный ремонт сдаваемых в аренду основных средств в бухгалтерском учете арендодателя будет отражена сумма затрат, связанных с проведением ремонта, в корреспонденции со счетом учета резерва предстоящих расходов.

Обратите внимание!

Признанное оценочное обязательство может списываться в счет отражения затрат по выполнению только того обязательства, по которому оно было создано, на что указывает пункт 21 ПБУ 8/2010.

Иными словами, к счету 96 «Резервы предстоящих расходов» должен быть открыт специальный субсчет для предстоящих расходов на ремонт основных средств.

Если фактические расходы арендодателя на проведение ремонта превысят сумму учтенного оценочного обязательства, то расходы на ремонт, осуществленные сверх зарезервированной суммы, будут отражаться в бухгалтерском учете в общем порядке.

Если фактические расходы на ремонт основных средств окажутся менее суммы признанного оценочного обязательства, то неиспользованную сумму резерва следует включить в состав прочих доходов, на что указывает пункт 22 ПБУ 8/2010. Вместе с тем, избыточные суммы одного оценочного обязательства могут не списываться с учета, а переноситься на создание другого оценочного обязательства такого же рода.

Имейте в виду, что в конце года организация обязана провести проверку признанных оценочных обязательств по ремонту, на что указано в пункте 23 ПБУ 8/2010. Результатом такой проверки может быть как корректировка оценочного обязательства в сторону увеличения, или уменьшения, так и полное списание в порядке, определенном пунктом 22 ПБУ 8/2010.

Налоговый учет резерва на ремонт основных средств.

В целях налогообложения прибыли расходы на ремонт основных средств включены в состав расходов, связанных с производством и реализацией (подпункт 2 пункта 1 статьи 253 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)).

Статьей 260 НК РФ определен порядок списания расходов на ремонт основных средств:

– расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат;

– для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств налогоплательщики вправе создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в соответствии с порядком, установленным статьей 324 НК РФ.

Выбранный метод списания расходов на ремонт основных средств должен быть закреплен в учетной политике арендодателя. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 31 мая 2007 года № 03-03-06/1/352.

Обратите внимание, что в налоговом учете создавать различные резервы имеют право только те налогоплательщики, которые определяют доходы и расходы при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль методом начисления.

Статьей 324 НК РФ установлено, что в случае, если налогоплательщик создает резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств, сумма фактически осуществленных затрат на проведение ремонта списывается за счет средств указанного резерва.

В аналитическом учете налогоплательщик формирует сумму расходов на ремонт основных средств с учетом группировки всех осуществленных расходов, включая стоимость запасных частей и расходных материалов, используемых для ремонта, расходов на оплату труда работников, осуществляющих ремонт, и прочих расходов, связанных с ведением указанного ремонта собственными силами, а также с учетом затрат на оплату работ, выполненных сторонними силами (пункт 1 статьи 324 НК РФ).

Налогоплательщик, образующий резерв предстоящих расходов на ремонт, рассчитывает отчисления в такой резерв, исходя из совокупной стоимости основных средств и нормативов отчислений, утверждаемых налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения (пункт 2 статьи 324 НК РФ).

Совокупная стоимость основных средств определяется как сумма первоначальной стоимости всех амортизируемых основных средств, введенных в эксплуатацию по состоянию на начало налогового периода, в котором образуется резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств.

Для расчета совокупной стоимости амортизируемых основных средств, введенных до вступления в силу главы 25 НК РФ, принимается восстановительная стоимость, определенная в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ.

При определении нормативов отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств налогоплательщик обязан определить предельную сумму отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств, исходя из периодичности осуществления ремонта объекта основных средств, частоты замены элементов основных средств (в частности, узлов, деталей, конструкций) и сметной стоимости указанного ремонта.

При этом предельная сумма резерва предстоящих расходов на указанный ремонт не может превышать среднюю величину фактических расходов на ремонт, сложившуюся за последние три года. Как следует из этого, создать резерв может только тот арендодатель, у которого имеется такая информация.

Если налогоплательщик осуществляет накопление средств для проведения особо сложных и дорогих видов ремонта основных средств в течение более одного налогового периода, то предельный размер отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств может быть увеличен на сумму отчислений на финансирование указанного ремонта, приходящегося на соответствующий период в соответствии с графиком проведения указанных видов ремонта при условии, что в предыдущих налоговых периодах указанные либо аналогичные работы не проводились.

Отчисления в резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств в течение налогового периода списываются на расходы равными долями на последнее число соответствующего отчетного (налогового) периода.

Если сумма фактически осуществленных затрат на ремонт основных средств в отчетном (налоговом) периоде превышает сумму созданного резерва предстоящих расходов на ремонт основных средств, остаток затрат для целей налогообложения включается в состав прочих расходов на дату окончания налогового периода.

Если же на конец налогового периода остаток средств резерва предстоящих расходов на ремонт основных средств превышает сумму фактически осуществленных в текущем налоговом периоде затрат на ремонт основных средств, то сумма такого превышения на последнюю дату текущего налогового периода для целей налогообложения включается в состав доходов налогоплательщика.

Отметим, если в соответствии с учетной политикой для целей налогообложения и на основании графика проведения капитального ремонта основных средств арендодатель осуществляет накопление средств для финансирования указанного ремонта в течение более одного налогового периода, то на конец текущего налогового периода остаток таких средств не подлежит включению в состав доходов для целей налогообложения.

Согласно пункту 3 статьи 324 НК РФ, если налогоплательщик осуществляет виды деятельности, в отношении которых в соответствии со статьей 274 НК РФ отдельно исчисляется налоговая база по налогу, то аналитический учет расходов на ремонт основных средств для целей налогообложения ведется по видам производства, по видам деятельности.

Таким образом, для формирования резерва предстоящих расходов на ремонт основных средств арендодателю необходимо иметь информацию:

– о первоначальной стоимости амортизируемых основных средств на начало налогового периода;

– среднюю величину фактических расходов на ремонт основных средств за предыдущие три года;

– график проведения ремонтов, приходящихся на текущий налоговый период;

– сметную стоимость этих ремонтов;

– перечень основных средств, по которым будут осуществляться особо сложные и дорогие виды ремонта;

– график проведения особо сложных и дорогих видов ремонта с указанием периода ремонта и их сметную стоимость.

Арендодатель, принявший решение о создании резерва на ремонт основных средств на начало налогового периода, формирует смету на ремонт основных средств (за исключением основных средств, по которым будут проводиться особо сложные и дорогие виды капитального ремонта), исходя из периодичности ремонта, приходящегося на текущий налоговый период. Указанная сумма сравнивается с показателем, определяемым как сумма фактически осуществленных расходов за предыдущие три года, деленная на три. Меньшая из сумм будет являться основной для определения отчислений в указанный резерв.

В том случае, если у налогоплательщика есть основные средства, по которым будут осуществляться сложные и дорогие виды капитального ремонта, то он должен определить сумму дополнительных отчислений в резерв, исходя из общей суммы ремонта по этим объектам основных средств, поделенную на количество лет, между которыми происходят указанные виды ремонта, и указанную часть прибавить к сумме отчислений по «недорогим» видам ремонта.

Общая сумма равномерно включается арендодателем в состав текущего отчетного (налогового) периода. Если у арендодателя отчетным периодом по налогу на прибыль является месяц, то ежемесячно в составе расходов будет учитываться 1/12, если отчетным периодом является квартал, то 1/4.

По окончании налогового периода налогоплательщик сравнивает в обязательном порядке фактически осуществленные расходы на текущие и капитальные ремонты с величиной соответствующей части резерва. Отметим, что учет расходов на особо сложные и дорогие виды ремонтов ведется раздельно.

Если фактические расходы на текущие и недорогие виды ремонта превысили сумму резерва на ремонт основных средств, то сумма превышения включается в состав прочих расходов в соответствии с пунктом 2 статьи 324 НК РФ.

Если фактические расходы на текущие и недорогие виды ремонта оказались меньше суммы созданного резерва, то разница включается в состав внереализационных доходов (пункт 2 статьи 324 НК РФ, пункт 7 статьи 250 НК РФ).

Пример.

У организации сумма фактически осуществленных расходов на ремонт сдаваемых в аренду основных средств за предыдущие три года составила 1 350 000 рублей. Следовательно, средняя величина фактических расходов составила 450 000 рублей (1 350 000 рублей / 3).

Организация принимает решение о создании резерва предстоящих расходов на ремонт основных средств. Имеется смета на проведение ремонтных работ, в соответствии с которой предполагаемый объем ремонтных работ составляет 500 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 324 НК РФ предельная сумма резерва предстоящих расходов на ремонт не может превышать среднюю величину фактических расходов на ремонт, сложившуюся за последние три года.

Следовательно, отчисления в резерв организация будет определять исходя из предельной суммы 450 000 рублей.

В этом же году организация предполагает осуществить капитальный ремонт наиболее сложного оборудования. Согласно технической документации это оборудование подлежит ремонту 1 раз в пять лет. Сметная стоимость ремонта оборудования составляет 5 000 000 рублей. Отчисления в резерв по данному ремонту в течение года составят 1 000 000 рублей (5 000 000 / 5).

Значит, организация в текущем году вправе создать резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств в сумме 1 450 000 рублей (450 000 + 1 000 000).

Отчетным периодом по налогу на прибыль у организации является месяц, следовательно, на последнее число месяца организация будет включать в расходы текущего периода сумму равную 1/12 от общей суммы – 120 833 рубля.

На конец текущего года у организации фактические расходы по «недорогому» виду ремонта составили 470 000 рублей, то есть произошло превышение фактических сумм расхода над резервными суммами. Разница между фактическими суммами и зарезервированными суммами относится в состав прочих расходов.

Сумма резерва по дорогостоящему оборудованию (1 000 000 рублей) не восстанавливается.

Страхование сданного в аренду имущества

На практике довольно часто при заключении договоров аренды арендодатели, желая защитить свои имущественные интересы в сохранении имущества, самостоятельно страхуют переданное в аренду имущество. В нижеприведенном материале поговорим об особенностях учета расходов на страхование имущества, переданного в аренду.

Правовые основы.

Гражданско-правовые основы страхования регулируются главой 48 «Страхование» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и положениями Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (далее – Закон № 4015-1).

Страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком) (пункт 1 статьи 927 ГК РФ).

Сторонами по договору имущественного страхования являются страховщик, страхователь или иное лицо (выгодоприобретатель), в пользу которого заключен договор страхования.

По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы) (пункт 1 статьи 929 ГК РФ).

Под страховой премией понимается плата за страхование, которую страхователь (выгодоприобретатель) обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором (пункт 1 статьи 954 ГК РФ). При определении размера страховой премии, подлежащей уплате, страховщик вправе применять разработанные им страховые тарифы, определяющие премию, взимаемую с единицы страховой суммы, с учетом объекта страхования и характера страхового риска (пункт 2 статьи 954 ГК РФ).

Договором может быть предусмотрено внесение страховой премии в рассрочку. В этом случае договором определяются также и последствия неуплаты в установленные сроки очередных страховых взносов (пункт 3 статьи 954 ГК РФ).

Страховой случай может наступить до уплаты очередного страхового взноса, внесение которого просрочено. В такой ситуации страховщик вправе при определении размера подлежащего выплате страхового возмещения по договору имущественного страхования зачесть сумму просроченного страхового взноса (пункт 4 статьи 954 ГК РФ).

По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы (пункт 2 статьи 929 ГК РФ):

– риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (статья 930 ГК РФ);

– риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам – риск гражданской ответственности (статьи 931 и 932 ГК РФ).

Договор страхования заключается в письменной форме, несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, за исключением договора обязательного государственного страхования (пункт 1 статьи 940 ГК РФ).

Договор страхования может быть заключен путем составления одного документа либо вручения страховщиком страхователю на основании его заявления страхового полиса, подписанного страховщиком. Заявление о выдаче страхового полиса может быть сделано как письменно, так и устно (пункт 2 статьи 940 ГК РФ).

При заключении договора страхования страховщик вправе применять разработанные им или объединением страховщиков стандартные формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования (пункт 3 статьи 940 ГК РФ).

Существенными условиями договора страхования, по которым между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение, являются (статья 942 ГК РФ):

– определение имущества либо имущественного интереса, являющегося объектом страхования;

– характер события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай);

– размер страховой суммы;

– срок действия договора.

Сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования, определяется соглашением страхователя со страховщиком. При страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования (статья 947 ГК РФ).

Договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса (пункт 1 статьи 957 ГК РФ).

Страхование, обусловленное договором, распространяется на страховые случаи, которые произошли после вступления договора в силу, если в договоре не предусмотрен иной срок начала действия страхования (пункт 2 статьи 957 ГК РФ).

Договор страхования может быть прекращен до наступления срока, на который он был заключен, если после вступления договора в силу возможность наступления страхового случая отпала по обстоятельствам иным, чем страховой случай. Таким обстоятельством может быть, в частности, гибель застрахованного имущества по иным причинам, чем страховой случай (пункт 1 статьи 958 ГК РФ).

При наступлении страхового случая страхователь обязан немедленно уведомить страховщика о его наступлении (статья 961 ГК РФ). Способ уведомления и сроки необходимо предусмотреть в договоре.

В качестве страховщиков договоры страхования могут заключать юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида. Порядок лицензирования деятельности страховых организаций определяется законами о страховании (статья 938 ГК РФ).

Следует отметить, что Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» на страховую деятельность не распространяется.

На территории Российской Федерации страхование интересов юридических лиц может осуществляться только страховщиками, имеющими лицензии, полученные в порядке, установленном Законом № 4015-1.

Страхование имущества при аренде.

При сдаче имущества в аренду возможны следующие основные варианты его страхования:

– страхователем является арендодатель;

– страхователем является арендатор, а выгодоприобретателем – арендодатель;

– страхователем и выгодоприобретателем является арендатор.

Возможны и другие варианты, например выгодоприобретатели – это третьи лица (естественно, имеющие интерес в сохранении застрахованного имущества) либо к страхованию подключаются участники субаренды и тому подобное.

Таким образом, арендодатель и арендатор могут договориться о том, что страхование имущества, переданного в аренду, осуществляет арендодатель. Такое страхование, обязанность в отношении которого вытекает из договора, не признается обязательным в смысле статьи 935 ГК РФ (пункт 1 статьи 421 ГК РФ, пункт 4 статьи 935 ГК РФ).

Главными документами, на основании которых производится выплата страхового возмещения, являются заявление страхователя о наступлении страхового случая и страховой акт.

Бухгалтерский учет страховых взносов.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н расчеты со страховой организацией по страхованию имущества, переданного в аренду, отражаются на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».

Уплаченную сумму страховой премии (взноса) арендодатель признает в составе расходов единовременно на дату получения страхового полиса (то есть на дату вступления в силу договора страхования) (пункты 5, 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н). Это можно объяснить тем, что на дату выдачи страхового полиса страховщик не имеет задолженности перед страхователем (арендодателем) в сумме страховой премии (взноса). Задолженность страховщика перед страхователем может возникнуть только после наступления страхового случая, причем в сумме страхового возмещения, а не в сумме уплаченной страховой премии (взноса).

Отметим, что единовременное признание страховой премии (взноса) в составе расходов на дату получения страхового полиса отвечает предъявляемым к учетной политике организации требованию осмотрительности (большая готовность к признанию расходов и обязательств, чем возможных доходов и активов) и требованию рациональности (рациональное ведение бухгалтерского учета исходя из условий хозяйствования и величины организации) (пункт 6 Приказа Минфина Российской Федерации от 6 октября 2008 года № 106н «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету» (вместе с «Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008)», «Положением по бухгалтерскому учету «Изменения оценочных значений» (ПБУ 21/2008)»).

Если арендодатель применяет в налоговом учете кассовый метод начисления, то различий между порядком признания расходов на страхование в бухгалтерском и налоговом учете не возникает при условии, что расходы на страхование формируют бухгалтерскую прибыль (убыток) текущего месяца.

При применении арендодателем в налоговом учете метода начисления в месяце уплаты страховой премии (взноса) в бухгалтерском учете возникают вычитаемая временная разница (далее – ВВР) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (далее – ОНА). В бухгалтерском учете возникновение ОНА отражается по дебету счета 09 «Отложенные налоговые активы» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам». Указанные ВВР и ОНА уменьшаются (погашаются) по мере признания расходов на страхование в налоговом учете (пункты 11, 14, 17 Приказа Минфина Российской Федерации от 19 ноября 2002 года № 114н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02»).

Бухгалтерский учет страхового возмещения.

Сумма страхового возмещения, полученная арендодателем от страховой компании в соответствии с договором страхования, отражается по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».

Налоговый учет страховых взносов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 270 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в статьях 255, 263 и 291 НК РФ.

Согласно статье 263 НК РФ расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (в том числе арендованных) включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.

Расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями международных конвенций. В случае, если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (пункт 2 статьи 263 НК РФ).

Налоговый учет страхового возмещения.

В целях налогообложения прибыли к внереализационным доходам налогоплательщика относятся доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба (пункт 3 статьи 250 НК РФ).

По мнению Минфина Российской Федерации, страховое возмещение, полученное по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли (Письма Минфина Российской Федерации от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/17, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/14, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/21, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/15).

В указанных Письмах сказано, что в статье 251 НК РФ приведен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли. Суммы страхового возмещения, полученные налогоплательщиком по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, в указанном перечне не поименованы.

Следовательно, доходы, полученные в виде сумм страхового возмещения убытков или ущерба, учитываются в целях налогообложения прибыли в соответствии с положениями статьи 250 НК РФ в составе внереализационных доходов. Аналогичный вывод сделан финансовым ведомством в Письме от 30 июля 2009 года № 03-03-06/1/501.

Сумма страхового возмещения, полученная организацией по договору добровольного страхования автомобиля, в связи с угоном застрахованного автомобиля, включается в состав внереализационного дохода, учитываемого при налогообложении прибыли. Одновременно в состав внереализационных расходов организации списывается стоимость утраченного имущества, по которому произведена выплата (Письмо Минфина Российской Федерации от 29 марта 2007 года № 03-03-06/1/185).

В соответствии с Письмом УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344 если ремонт автомобиля осуществляется с участием собственника имущества, то страховое возмещение, полученное страхователем – выгодоприобретателем (арендодателем – собственником сдаваемого в аренду легкового автомобиля (транспортного средства без экипажа)) по договору страхования движимого имущества, учитывается для целей налогообложения прибыли в составе доходов выгодоприобретателя при наступлении страхового случая (повреждения застрахованного автомобиля в результате ДТП). Включение расходов на ремонт, связанных с причинением вреда в результате аварии (ДТП) с целью уменьшения налогооблагаемой базы возможно только в части затрат, покрываемых за счет сумм страхового возмещения.

При этом судебные органы делают выводы, что организация может учесть затраты на ремонт автомобиля в размере, превышающем страховое возмещение. Ведь размер таких расходов не должен зависеть от того, застраховано основное средство или нет. В частности такой вывод содержится в Постановлениях ФАС Московского округа от 14 мая 2010 года по делу №КА-А40/4457-10, ФАС Уральского округа от 7 июля 2008 года №Ф09-4771/08-С3 по делу №А76-23428/07. Солидарен с судьями и Минфин (Письмо от 31 марта 2009 года № 03-03-06/2/70).

Договором страхования и правилами страхования, на основании которых заключен договор страхования автомобиля, может быть предусмотрена возможность компенсации ущерба путем восстановления автомобиля непосредственно страховой компанией без привлечения страхователя. В этом случае, по мнению Минфина Российской Федерации, высказанному в Письме от 18 марта 2005 года № 02-3-10/38 «О признании расходов», у страхователя не возникает обязанности формирования доходов для целей налогообложения прибыли в сумме страхового возмещения. У страхователя в этом случае не должно быть и расходов в сумме ущерба, связанной с наступлением страхового случая. Аналогичное мнение высказано в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344.

Вместе с тем в Постановлении ФАС Московского округа от 30 ноября 2009 года по делу №КА-А40/12576-09, суд сделал вывод о правомерности невключения налогоплательщиком во внереализационные доходы по налогу на прибыль сумм страхового возмещения, полученного при наступлении страхового случая (дорожно-транспортного происшествия, в результате которого пострадало транспортное средство, принадлежащее налогоплательщику). Аналогичный вывод сделан и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15 декабря 2010 года по делу №А70-6645/2009.

Таким образом, исходя из позиции Минфина Российской Федерации и налоговых органов, при наступлении страхового случая сумма возмещения, полученная от страховой организации, признается внереализационным доходом организации. Противоположную точку зрения налогоплательщику, скорее всего, придется отстаивать в суде.

Модернизация и прочие улучшения арендодателем сданного в аренду имущества, в том числе компенсация расходов арендатора

В практической деятельности не у каждого хозяйствующего субъекта имеется возможность приобрести недвижимость в собственность. Поэтому в большинстве случаев организации предпочитают взять помещение в аренду, причем даже тогда, когда оно нуждается в модернизации, ремонте, реконструкции и так далее. Иначе говоря, арендатор может улучшить характеристики арендованного помещения.

Более того, арендодатель может и сам провести модернизацию и прочие улучшения сданного в аренду имущества. В настоящей статье рассмотрим порядок отражения затрат на модернизацию и прочие улучшения в учете арендодателя.

Прежде всего, рассмотрим гражданско-правовые аспекты договора аренды.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При долгосрочной аренде основных средств у арендодателя либо арендатора может возникнуть необходимость проведения реконструкции или модернизации данных объектов. Поэтому стороны должны иметь четкое представление о налоговых последствиях проведения неотделимых улучшений арендованного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для него, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (пункт 4 статьи 623 ГК РФ).

Требования гражданского законодательства не предусматривают переход права собственности на произведенные неотделимые улучшения к арендатору. В связи с этим собственником неотделимых улучшений становится собственник арендуемого имущества.

Если в договоре аренды не предусмотрено условие о том, что арендодатель возмещает арендатору расходы на реконструкцию или модернизацию арендованных основных средств, то затраты на осуществление неотделимых улучшений производятся арендатором за счет собственных средств.

Если модернизацию сдаваемого в аренду имущества осуществляет арендодатель, то до ее проведения руководителю арендодателя следует издать приказ о ее необходимости, с указанием целей модернизации, сроков проведения, сметной стоимости, а также лиц, ответственных за проведение модернизации и сдачу-приемку основных средств.

Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств» установлено, что для оформления и учета сдачи объектов основных средств на модернизацию и их приема из модернизации применяется Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма №ОС-3).

Акт подписывается членами приемочной комиссии или лицом, уполномоченным на приемку объектов основных средств, а также представителем организации (структурного подразделения), проводившей модернизацию и утверждается руководителем организации арендодателя или уполномоченным им лицом и сдается в бухгалтерию. Если модернизацию выполняет сторонняя организация, то акт составляется в двух экземплярах. Первый экземпляр остается в организации, второй экземпляр передается организации, проводившей модернизацию. Данные модернизации вносятся в инвентарную карточку учета объекта основных средств (формы №ОС-6, №ОС-6а, №ОС-6б).

Если по результатам достройки, дооборудования, реконструкции и модернизации объекта основных средств принимается решение об увеличении его первоначальной стоимости, то корректируются данные в инвентарной карточке этого объекта. Если отражение корректировок в указанной инвентарной карточке затруднено, то взамен открывается новая инвентарная карточка (с сохранением ранее присвоенного инвентарного номера) с отражением новых показателей, характеризующих достроенный, дооборудованный, реконструированный или модернизированный объект.

В целях бухгалтерского учета затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств учитываются на счете учета вложений во внеоборотные активы, а по завершении работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации объекта основных средств затраты, учтенные на счете учета вложений во внеоборотные активы, либо увеличивают первоначальную стоимость этого объекта основных средств и списываются в дебет счета учета основных средств, либо учитываются на счете учета основных средств обособленно, и в этом случае открывается отдельная инвентарная карточка на сумму произведенных затрат (пункт 42 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н)).

В случаях улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта основных средств в результате проведенной достройки, дооборудования, реконструкции или модернизации организацией пересматривается срок полезного использования по этому объекту (пункт 20 ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01», пункт 60 Методических указаний № 91н).

На основании пункта 3 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) для целей уплаты налога на прибыль из состава амортизируемого имущества исключаются основные средства, находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации, продолжительностью свыше 12 месяцев и по ним, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла указанная передача, начисление амортизации не производится. При окончании реконструкции амортизация начисляется, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло окончание реконструкции (пункт 2 статьи 322 НК РФ).

Например, с момента издания приказа о начале реконструкции сдаваемого в аренду здания амортизация по нему не начисляется до окончания реконструкции, даже если это амортизация по эксплуатируемому зданию в случае реконструкции только цокольного этажа продолжительностью свыше 12 месяцев, такая точка зрения приведена в письме Минфина Российской Федерации от 16 января 2008 года № 03-03-06/1/8. При этом автор рекомендует реконструкцию дробить на несколько неперекрываемых этапов, что позволит не исключать основное средство из состава амортизируемого имущества.

В Письмах УФНС Российской Федерации по городу Москве от 29 сентября 2009 года № 16–15/100988, от 1 апреля 2008 года № 20–12/030776, от 15 февраля 2007 года № 09–14/014328 налоговые органы разъяснили, что, если основные средства фактически продолжают использоваться, начисление амортизации можно не приостанавливать. Причем налоговики отмечают, что при использовании в предпринимательской деятельности только части ОС (например, одного этажа здания) амортизация начисляется только на эту часть.

Если организация осуществляет достройку или ремонт здания (помещения) до ввода его в эксплуатацию с целью доведения до состояния, пригодного для использования, то его первоначальную стоимость налогоплательщик должен сформировать с учетом затрат на достройку или ремонт. Такие разъяснения содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 марта 2009 года № 03-03-06/1/119, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 апреля 2008 года № 20–12/037669.2, от 10 октября 2006 года № 20–12/89139.

Для налогообложения прибыли первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям (пункт 2 статьи 257 НК РФ).

К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами. Например, если построенное здание введено в эксплуатацию, зарегистрировано и получено свидетельство о праве собственности, то есть первоначальная стоимость здания для целей налогообложения прибыли сформирована, то произведенные организацией отделочные работы могут рассматриваться как расходы по достройке здания, увеличивающие первоначальную стоимость здания (Письмо Минфина Российской Федерации от 26 апреля 2007 года № 03-03-06/1/251). Аналогичный вывод сделан судебными органами в Постановлении ФАС Московского округа от 25 августа 2009 года по делу №КА-А40/7983-09.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (абзац 3 пункта 2 статьи 257 НК РФ). Как отмечено в Постановлении ФАС Московского округа от 3 февраля 2009 года №КА-А40/96-09 по делу №А40-9825/08-98-22 по смыслу цитируемой нормы, работами, направленными на реконструкцию объекта, считаются только те работы, которые изменяют технологическое или служебное назначение объекта, усовершенствуют его, придавая новые функции.

В частности, реконструкция здания представляет комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания, количества и площади квартир и так далее или назначения здания. При реконструкции зданий предусматриваются полное или частичное освобождение помещений, отселение жителей, вывод организаций.

К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Арендодатель вправе увеличить срок полезного использования объекта основных средств после даты ввода его в эксплуатацию в случае, если после реконструкции, модернизации или технического перевооружения такого объекта увеличился срок его полезного использования. При этом увеличение срока полезного использования основных средств может быть осуществлено в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство (пункт 1 статьи 258 НК РФ).

Если в результате реконструкции, модернизации или технического перевооружения объекта основных средств не произошло увеличение срока его полезного использования, то налогоплательщик при исчислении амортизации учитывает оставшийся срок полезного использования (пункт 1 статьи 258 НК РФ).

Вопрос о порядке начисления амортизации по объекту основных средств после модернизации был дан специалистами Минфина Российской Федерации в Письме от 29 марта 2010 года № 03-03-06/1/202. В случае если после модернизации объекта ОС изменилась только сумма остаточной (первоначальной) стоимости, а остальные показатели (срок полезного использования и норма амортизации) не изменились, то начисление амортизации объекта ОС следует продолжать, используя прежний механизм начисления амортизации, до полного погашения измененной первоначальной стоимости.

В Письме от 27 декабря 2010 года № 03-03-06/1/813 чиновники разъяснили, что, если увеличения срока полезного использования не произошло, то стоимость произведенных достройки, дооборудования, модернизации и иного аналогичного преображения основного средства в подобной ситуации должна амортизироваться по тем нормам, которые были определены при введении этого основного средства в эксплуатацию.

Таким образом, несмотря на фактическое увеличение остаточной стоимости амортизируемого имущества в результате модернизации, срок его полезного использования может быть увеличен только в пределах той амортизационной группы, к которой оно относится согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы.

Например, при начислении амортизации организация установила в налоговом учете срок полезного использования 5 лет. После проведения модернизации она вправе увеличить по данному имуществу срок полезного использования только на 2 года. Если срок полезного использования по данному имуществу уже был установлен 7 лет, то, несмотря на модернизацию, организация не имеет права увеличить срок полезного использования этого амортизируемого имущества.

Таким образом, в результате модернизации при существенном увеличении остаточной стоимости амортизируемого имущества и неизменной норме амортизации увеличивается (продлевается) период начисления амортизации и продление срока амортизации имущества в результате его модернизации, что позволяет организации полностью перенести на расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль, все затраты по сооружению (приобретению) амортизируемого имущества, такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 12 февраля 2009 года № 03-03-06/1/57, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/2/235.

В Письме Минфина Российской Федерации от 12 февраля 2009 года № 03-03-06/1/57 содержится ответ на вопрос о порядке начисления амортизации по производственному зданию после проведенной реконструкции. В Письме сказано, что, если в результате реконструкции здания изменилась только сумма его остаточной (первоначальной) стоимости, а остальные показатели, такие, как срок полезного использования и норма амортизации, остались без изменения, то начисление амортизации производственного здания следует продолжать, используя механизм исчисления амортизации, до полного погашения измененной первоначальной стоимости.

Арендодатель имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 % (не более 30 % – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно), а также не более 10 % (не более 30 % – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и суммы которых определяются в соответствии со статьей 257 НК РФ (пункт 9 статьи 258 НК РФ).

Но, в связи с неоднозначностью термина капитальные вложения, применение амортизационной премии всегда будет находиться в зоне риска.

Например, так как произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора, а также принимая во внимание тот факт, что для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, налоговые органы считают, что правила применения амортизационной премии в размере 10 % на арендатора не распространяются. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 9 февраля 2009 года № 03-03-06/2/18, от 22 мая 2007 года № 03-03-06/2/82, от 20 октября 2006 года № 03-03-04/1/703, от 15 ноября 2006 года № 03-03-04/1/759.

Амортизационная премия, как и в недавнем прошлом, стала ловушкой для налогоплательщиков. Неоднозначная трактовка термина капитальные вложения приведет к тому, что налоговые органы будут находить повод придраться к пользующимся данным преимуществом.

При вводе в эксплуатацию объекта основных средств, расходы в виде 10 % затрат, осуществленных при модернизации (реконструкции, техническом перевооружении) основных средств, должны учитываться для целей налогообложения прибыли в месяце, следующем за месяцем ввода в эксплуатацию (Письмо Минфина Российской Федерации от 22 января 2008 года № 03-03-06/1/29).

После ввода в эксплуатацию объекта основных средств расходы в виде 10 % затрат, осуществленных при модернизации (реконструкции, техническом перевооружении) основных средств, должны учитываться для целей налогообложения прибыли в том отчетном (налоговом) периоде, на который приходится дата изменения первоначальной стоимости основных средств (Письма Минфина Российской Федерации от 4 декабря 2009 года № 03-03-06/1/788, от 21 августа 2009 года № 03-03-06/1/540, от 17 августа 2009 года № 03-03-05/157, от 22 января 2008 года № 03-03-06/1/29, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 года по делу №А28-5839/2010). Документом, который подтверждает дату изменения первоначальной стоимости ОС, может быть акт по форме №ОС-3 (Письма Минфина Российской Федерации от 4 декабря 2009 года № 03-03-06/1/788, от 21 августа 2009 года № 03-03-06/1/540, от 17 августа 2009 года № 03-03-05/157).

В соответствии с пунктом 3 статьи 272 НК РФ расходы в виде капитальных вложений, предусмотренные пунктом 9 статьи 258 НК РФ, признаются в качестве косвенных расходов того отчетного (налогового) периода, на который в соответствии с главой 25 НК РФ приходится дата начала амортизации (дата изменения первоначальной стоимости) основных средств, в отношении которых были осуществлены капитальные вложения.

Улучшения в арендованное имущество у арендодателя

В существующих экономических условиях арендные отношения получают все большее распространение, поскольку в настоящее время многие организации не имеют финансовых возможностей для приобретения необходимого им имущества в собственность, а другими организациями такое имущество не используется. При аренде имущества арендатор может производить улучшения арендованного имущества, которые могут быть как отделимыми, так неотделимыми.

В данной статье рассмотрим порядок отражения в учете арендодателя улучшений в арендованное имущество, произведенных арендатором.

Отделимые улучшения в арендованное имущество у арендодателя.

Улучшениям арендованного имущества посвящена статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и они подразделяются на отделимые и неотделимые.

Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества признаются отделимыми, если они отделяются от имущества без вреда для его назначения. Произведенные арендатором отделимые улучшения признаются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть, если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного имущества не остаются у арендодателя после возврата арендованного имущества. В этом случае, согласия арендодателя не требуется.

Неотделимыми улучшениями арендованного имущества признаются улучшения, которые нельзя отделить от имущества, без вреда для него. При решении осуществить неотделимые улучшения арендованного имущества требуется согласие арендодателя. Так, например, в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

При этом, согласно статье 662 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности, возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Получение неотделимых улучшений в арендованное имущество по завершении договора.

Арендодатель дает согласие на неотделимые улучшения арендованного имущества, но не возмещает улучшения.

Прежде чем произвести неотделимые улучшения объекта аренды арендатору необходимо заручиться согласием арендодателя, так как в случае отсутствия согласия последнего, стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Если арендатор получил согласие арендодателя на неотделимые улучшения объекта аренды, то по окончании договора аренды арендатор имеет право на возмещение этих улучшений.

Неотделимые улучшения могут быть переданы на баланс арендодателя либо непосредственно после осуществления этих улучшений, что намного проще, либо после окончания договора аренды.

Если неотделимые улучшения передаются арендодателю, но их стоимость не возмещается арендатору, то такие улучшения у арендодателя будут являться полученными безвозмездно и должны быть приняты к учету по текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету (пункт 10 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01)).

Согласно пункту 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н (далее – ПБУ 9/99) активы, полученные безвозмездно, являются прочими доходами.

Активы, полученные безвозмездно, принимаются к бухгалтерскому учету по рыночной стоимости. Рыночная стоимость полученных безвозмездно активов определяется организацией на основе действующих на дату принятия их к бухгалтерскому учету цен на данный или аналогичный вид активов. Данные о ценах, действующих на дату принятия к бухгалтерскому учету, должны быть подтверждены документально или путем проведения экспертизы (пункт 10.3 ПБУ 9/99). Лучшим документальным подтверждением будет справка от арендатора.

На основании Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н рыночная стоимость безвозмездно полученных основных средств отражается следующим образом:

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08-4 «Приобретение отдельных объектов основных средств» Кредит 98 «Доходы будущих периодов» субсчет 98-2 «Безвозмездные поступления».

Согласно пункту 41 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н) стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению. Изменение первоначальной стоимости объектов основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

В соответствии с пунктом 42 Методических указаний № 91н затраты на модернизацию (улучшение) объекта основных средств учитываются на счете учета вложений во внеоборотные активы.

После передачи арендатором работ по улучшению объекта основных средств затраты, учтенные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» либо увеличивают первоначальную стоимость этого объекта основных средств и списываются в дебет счета «Основные средства», либо учитываются на счете учета основных средств обособленно, и в этом случае открывается отдельная инвентарная карточка на сумму произведенных затрат (пункт 42 Методических рекомендаций № 91н).

Стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации (пункт 17 ПБУ 6/01).

Стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений, учитываемых на счете 98-2 «Безвозмездные поступления» списывается арендодателем по мере начисления амортизации в кредит счета 91-1 «Прочие доходы».

В соответствии с пунктом 8 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) в целях налогообложения прибыли внереализационными доходами признается безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ.

Согласно подпункту 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, но не компенсируемые арендодателем.

Амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя (пункт 1 статьи 256 НК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1.

Очевидно, что для начисления амортизации арендатору следует получить от арендодателя первичный документ, подтверждающий оставшийся срок полезного использования арендованного основного средства.

Если согласно условиям договора аренды стоимость произведенных арендатором с согласия арендодателя капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендодателем не возмещается, то вне зависимости от того, указано ли в договоре аренды, что неотделимые улучшения являются собственностью арендатора в течение срока действия договора аренды или нет, эти капитальные вложения в виде неотделимых улучшений должны амортизироваться арендатором в течение срока действия договора. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 24 ноября 2006 года № 07-05-06/285.

И, следовательно, арендодатель, который не возмещает арендатору стоимость капитальных вложений в арендованное имущество, не может увеличить первоначальную стоимость объекта основных средств, что не позволяет арендодателю учесть расходы при исчислении налога на прибыль.

Пунктом 20 статьи 2 Федерального закона от 25 ноября 2009 года № 281-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в абзац 6 пункта 1 статьи 258 НК РФ, вступившие в силу с 1 января 2010 года, согласно которым капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды, исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Таким образом, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных, начиная с 1 января 2010 года, налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, но установленный Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

В Письме Минфина Российской Федерации от 13 апреля 2010 года № 03-03-06/2/75 отмечено, что если Классификацией основных средств для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, то следует учитывать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ, согласно которому для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей.

В Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 29 ноября 2006 года № 20–12/105055.1 указано, что безвозмездно полученные от арендатора капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются арендодателем в составе доходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль и не увеличивают первоначальную стоимость модернизируемого имущества. Аналогичной позиции придерживаются и специалисты финансового ведомства (Письмо Минфина Российской Федерации от 29 мая 2007 года № 03-03-06/1/334).

Согласно второму абзацу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ передача арендодателю неотделимых улучшений на безвозмездной основе признается для арендатора реализацией. Значит, данная операция у арендатора является объектом налогообложения по НДС (Постановления ФАС Московского округа от 25 июня 2009 года №КА-А40/4798-09 по делу №А40-67444/08-80-265, ФАС Дальневосточного округа от 20 октября 2008 года по делу №Ф03-4340/2008).

Арендатор обязан начислять НДС, составлять счет-фактуру независимо от того, на возмездной или безвозмездной основе происходит такая передача и кем были выполнены работы – арендатором или подрядной организацией.

Арендатор вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленные ему поставщиками материалов, работ, услуг, необходимых для проведения неотделимых улучшений арендованного имущества. При этом должны выполняться требования статей 171, 172 НК РФ. Сумму НДС, начисленную арендатором, арендодатель никогда не сможет принять к вычету.

Безусловно, правильный подход, в связи с реальной безвозмездностью операции по передаче неотделимых улучшений арендодателю, если их стоимость не возмещается арендатору, автор обращает внимание на то, что не определен момент налогообложения, это либо момент завершения модернизации, что более правильно, либо момент выезда арендатора.

Аналогичная точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 29 августа 2008 года № 03-07-11/290, ФНС Российской Федерации от 19 апреля 2010 года №ШС-37-3/11, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 26 января 2007 года № 19–11/06916 и от 8 декабря 2006 года № 19–11/108507.

Арендодатель дает согласие на неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещает произведенные улучшения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируется арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ. После того, как арендодатель возместит арендатору затраты на неотделимые улучшения, он обязан увеличить стоимость арендованного объекта основных средств, как при обычной модернизации. Арендодатель также вправе увеличить срок полезного использования объекта основных средств после даты ввода его в эксплуатацию, если после реконструкции, модернизации или технического перевооружения такого объекта произошло увеличение срока его полезного использования. При этом увеличение срока полезного использования основных средств может быть осуществлено в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство.

Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя и договором аренды предусмотрено их возмещение арендатору, то возмещение расходов может быть осуществлено:

– сразу после проведения неотделимых улучшений арендованного имущества;

– по окончании договора аренды;

– зачтено в счет погашения арендных платежей.

Отметим, что арендодатель, возместивший арендатору стоимость неотделимых улучшений, имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов (не более 30 процентов – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно), а также не более 10 процентов (не более 30 процентов – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств, и суммы которых определяются в соответствии со статьей 257 НК РФ. На это указывает пункт 9 статьи 258 НК РФ.

Обратите внимание!

Право арендодателя на амортизационную премию не распространяется на объекты основных средств, полученные безвозмездно, то есть на то, что компенсируется арендодателем.

Отметим, что положение о применении амортизационной премии должно быть закреплено в учетной политике для целей налогообложения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 272 НК РФ расходы в виде капитальных вложений, предусмотренные пунктом 9 статьи 258 НК РФ, признаются в качестве косвенных расходов того отчетного (налогового) периода, на который в соответствии с настоящей главой приходится дата начала амортизации (дата изменения первоначальной стоимости) основных средств, в отношении которых были осуществлены капитальные вложения.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ передача арендодателю неотделимых улучшений на возмездной основе признается для арендатора реализацией. Значит, данная операция у арендатора является объектом налогообложения по НДС.

На сумму капитальных вложений, подлежащую возмещению арендодателем, арендатор выписывает счет-фактуру. Арендатор вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленные ему поставщиками материалов, работ, услуг, необходимых для проведения неотделимых улучшений арендованного имущества. При этом должны выполняться требования статей 171, 172 НК РФ.

Сумму НДС, предъявленную арендатором, арендодатель может принять к вычету при условии, что имеется счет-фактура, и неотделимые улучшения имущества приняты к учету.

Аналогичный вывод сделан и арбитрами в Постановлении ФАС Московского округа от 25 июня 2009 года по делу №КА-А40/4798-09. В нем судьи указали, что передача неотделимых улучшений от арендатора к арендодателю является реализацией, и арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС, что является основанием для предъявления арендодателем к вычету и возмещению сумм НДС, связанных с приобретением неотделимых улучшений.

Смена арендатора

В последнее время наибольшее распространение получили случаи заключения договоров субаренды (поднаема). При заключении такого договора происходит смена арендатора. В нижеприведенном материале рассмотрим гражданско-правовые аспекты договора субаренды (поднаема), а также порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей, поступивших от арендатора.

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых соглашений, правовые основы которого регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока (статья 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 апреля 2006 года по делу №А82-4118/2004-30).

Следовательно, распорядиться арендованным имуществом арендатор может только при согласии на это арендодателя. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть отражено в договоре аренды либо в любом ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и тому подобном). Если согласие арендодателя отсутствует, то сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование арендатор не вправе. Такая сделка согласно статье 168 ГК РФ будет являться недействительной.

Также отметим, что если арендатор будет пользоваться имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель получит право требовать расторжения договора и возмещения ему убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование получено, то стороны (арендатор и субарендатор либо ссудодатель и ссудополучатель) заключают договор субаренды помещения (безвозмездного пользования), при этом такой договор должен быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды. Указанный договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ, статья 651 ГК РФ).

Заметим, что если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, то арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного согласия арендодателя. Такие разъяснения содержатся в пункте 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66).

Кстати, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом того, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (пункт 20 Информационного письма № 66).

Следует обратить внимание читателей, что субарендатор не имеет права на преимущественное заключение договора аренды. Так, в пункте 34 Информационного письма № 66 сказано, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору, у субарендатора такое право отсутствует.

Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Центрального округа от 14 июля 2003 года по делу №А48-647/03-13, Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 6 марта 2009 года по делу №А28-5926/2008-172/28.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Как было сказано выше, согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

При этом ГК РФ не ограничивает право сторон договора лизинга заключить соглашение о перенайме предмета лизинга.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, следовательно, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об одновременной уступке права требования и переводе долга.

При смене арендатора по перенайму или при сдаче в субаренду, важным условием является право арендатора на данную операцию, установленное договором. Соответственно, арендодатель имеет право запретить в договоре аренды, как перенаем, так и поднаем, что для целей сохранности имущества и автор рекомендует сделать.

Условия и перевод долга определены статьей 391 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке (Письмо Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463).

При уступке права требования новый обладатель права требования занимает место прежнего кредитора в обязательстве, содержание которого остается неизменным. Договор уступки права требования может быть возмездным, и в этом случае к нему применяются правила купли-продажи или мены, или безвозмездным, и в этом случае к нему применяются правила о дарении.

В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. В соответствии с пунктом 2 статьи 391, пунктом 2 статьи 389 ГК РФ перемена лица в обязательстве по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Такая позиция отражена в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 августа 2004 года № 03-03-01-04/1/8, от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782, УМНС Российской Федерации по городу Москве от 27 января 2004 года № 26–12/5331.

Субаренда (поднаем) абсолютно ничего не меняет в системе бухгалтерского и налогового учета арендодателя.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя арендных платежей зависит от того, является эта деятельность основной или нет.

В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99)) в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получения которых связано с этой деятельностью (арендная плата).

Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению (Приказ Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению») для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с обычным видом деятельности организации, а также для определения финансового результата по ним, предназначен счет 90 «Продажи».

Выручка по предоставлению за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды (когда это является предметом деятельности организации) отражается по счету 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

Если предоставление активов в аренду не является основным видом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются прочими доходами и отражаются по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы».

В этом случае, расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации признаются прочими (пункт 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99»)).

В налоговом учете согласно статье 249 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) арендная плата, поступающая от арендатора, относится к доходам от реализации. Основные виды деятельности определяются Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.

Если организация в целях налогообложения прибыли признает доходы и расходы методом начисления, то доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) (пункт 1 статьи 271 НК РФ).

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, то, согласно последним разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258, от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212, налогоплательщик на основании подпункта 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ должен в таких случаях учитывать арендные платежи в доходах исходя из сумм, предусмотренных графиком платежей. Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года по делу №Ф09-9466/08-С3.

По мнению автора, неравномерный график платежей имеет место и тогда, когда арендная плата вносится один раз за длительный период времени, например раз в год или в полгода. В то же время единовременное включение в доходы такой платы не совсем выгодно организации, поскольку оно приведет к единовременной уплате налога на прибыль или авансового платежа в большем размере. Поэтому такие доходы целесообразнее распределять по отчетным периодам. Однако с учетом позиции Минфина Российской Федерации такой подход может вызвать претензии со стороны налоговых органов.

Отметим, что ранее чиновники указывали, что доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей не требуется. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Если предоставление имущества в аренду не является основным видом деятельности организации, то в этом случае доход от сдачи имущества в аренду признается внереализационным доходом (пункт 4 статьи 250 НК РФ).

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ установлено, что для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду, датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Возврат имущества арендодателю – документооборот и учет

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Данная статья посвящена особенностям возврата имущества арендодателю.

Гражданско-правовые аспекты возврата имущества арендодателю.

Общие положения договора об аренде, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 июня 2009 года №А33-13624/08-Ф02-2461/09 по делу N А33-13624/08, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 августа 2009 года №Ф04-4007/2009(12493-А67-22) по делу №А67-6744/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 июля 2009 года по делу №А63-15116/2008). В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 ГК РФ).

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При этом согласно статье 394 ГК РФ законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

В договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и убытками, например, установлена зачетная неустойка (засчитывается при взыскании убытков, не исключая и/или уменьшая их). Тогда приоритет признается за договорным условием.

В указанной ситуации арендная плата начисляется за весь период задержки возврата арендованного имущества и в бухгалтерском учете арендатора и арендодателя отражается в общеустановленном порядке.

Учет операций по возврату имущества.

Если по условиям заключенного договора имущество, переданное в аренду, продолжало числиться на балансе арендодателя, то в системном бухгалтерском учете никаких дополнительных проводок делать не нужно.

В аналитическом учете эти объекты переводятся из состава арендуемого имущества в состав собственных основных средств, используемых в обычной или прочей предпринимательской деятельности.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее – План счетов) возврат арендованного имущества арендодателю отражается следующими записями:

Дебет 01 «Основные средства», субсчет «Собственные основные средства», Кредит 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество», – возвращено по окончании аренды помещение;

Дебет 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация имущества, сданного в аренду», Кредит 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация собственных основных средств», – отражен износ, относящийся к возвращенному имуществу.

Если на забалансовом счете 011 «Основные средства, сданные в аренду», была сделана соответствующая запись, то она погашается.

Если арендатор с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения, то их стоимость в соответствии с действующим законодательством должна быть отнесена на увеличение балансовой стоимости объектов основных средств.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, должна быть оплачена арендодателем (либо путем перечисления денежных средств с расчетного счета) либо зачтена в счет причитающейся ему арендной платы.

Пример.

Арендатор с согласия арендодателя произвел дооборудование арендованного помещения. Предположим, что расходы составили 30 000 рублей, размер ежемесячной арендной платы составляет – 70 000 рублей. Расчеты за произведенные улучшения осуществлены посредством зачета в счет последнего платежа по арендной плате. Помещение числилось на балансе арендодателя.

При возврате помещения в бухгалтерском учете арендодателя должны быть сделаны следующие записи:

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 30 000 рублей – отражена стоимость проведенного дооборудования;

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91»Прочие доходы и расходы» – 70 000 рублей – отражена сумма начисленной арендной платы;

Дебет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – 30 000 рублей – отражена сумма проведенного зачета;

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – 40 000 рублей – отражена полученная арендная плата (с учетом проведенного зачета);

Дебет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» – 30 000 рублей – отражена сумма увеличения стоимости здания (так как стоимость арендованного помещения учитывается в составе стоимости здания, в котором оно находится).

Отметим, что налоговые вычеты по стоимости капитальных вложений осуществляются в общем порядке: при отражении в учете увеличения стоимости объекта основных средств.

Отметим, что по общему правилу имущество, переданное в аренду, остается на балансе у арендодателя, соответственно, амортизационные отчисления по указанному имуществу начисляются арендодателем.

Как было сказано выше, если арендатор несвоевременно возвратил арендованное имущество, то арендодатель вправе потребовать выплату неустойки.

В бухгалтерском учете арендодателя расчеты по штрафным санкциям за нарушение условий договоров квалифицируются как прочие доходы (пункт 8 ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99»).

При этом согласно пункту штрафы, пени, неустойки за нарушения условий договоров, а также возмещения причиненных организации убытков принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных должником.

В бухгалтерском учете арендодателя присужденные судом или согласованные сторонами суммы убытков и финансовых санкций за нарушение условий договора аренды отражаются следующей записью:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по претензиям» Кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» – отражены присужденные или признанные арендатором штрафы, пени, неустойки и другие виды санкций за нарушение условий договора аренды, а также по возмещению причиненных убытков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба, отражаются в составе внереализационных доходов.

В отличие от доходов, связанных с реализацией товаров (работ, услуг), внереализационные доходы в виде штрафных санкций учитываются в целях налогообложения не с даты отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) – даты перехода права собственности, а только в случае признания должником штрафных санкций или если они подлежат уплате должником на основании решения суда. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 5 мая 2006 года № 03-03-04/2/129.

На практике у бухгалтеров может возникнуть вопрос об обложении НДС признанных арендатором штрафных санкций за нарушение срока возврата объекта аренды или сроков внесения арендной платы. Мнения контролирующих органов на этот счет неоднозначны.

В Письмах Минфина Российской Федерации от 11 января 2011 года № 03-07-11/01, от 20 мая 2010 года № 03-07-11/189, от 8 декабря 2009 года № 03-07-11/311, от 11 марта 2009 года № 03-07-11/56, от 24 октября 2008 года № 03-07-11/344, от 29 июня 2007 года № 03-07-11/214 финансовое ведомство разъясняет, что денежные суммы, полученные организацией от контрагентов за нарушение сроков оплаты и других условий, предусмотренных договорами, в целях применения НДС следует рассматривать как денежные средства, связанные с оплатой указанных услуг. Учитывая изложенное, вышеуказанные денежные средства включаются в налоговую базу по НДС в общем порядке. По мнению Минфина, изложенному в Письме от 3 октября 2005 года № 03-04-11/259, для увеличения налоговой базы по НДС на суммы неполученных таких денежных средств оснований не имеется, то есть независимо от того, какие условия договора нарушены, полученные от арендатора суммы штрафных санкций облагаются НДС.

Однако арбитры делают противоположные выводы: ссылаясь на пункт 2 статьи 153 НК РФ, считают, что облагаются НДС полученные суммы штрафных санкций за нарушение условий договоров, связанных только с нарушением срока оплаты. То есть суммы штрафов, предусмотренные за нарушение срока возврата имущества, переданного в аренду, не облагаются НДС (Постановления ФАС Московского округа от 11 марта 2009 года по делу №КА-А40/1255-09, ФАС Уральского округа от 16 февраля 2009 года по делу №Ф09-464/09-С3, ФАС Центрального округа от 16 сентября 2008 года по делу №А54-3386/2006-С21).

Документооборот.

Возврат объекта из аренды между организациями для выбытия его (их) из состава основных средств для организации – арендодателя оформляется общими документами, которые утверждаются руководителями организации-арендатора и организации-арендодателя и составляются в количестве не менее двух экземпляров. К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному объекту. Данные приема объекта основных средств вносятся в инвентарную карточку (книгу) учета объектов основных средств (формы №ОС-6, №ОС-6а, №ОС-6б).

Особенностью возврата зданий и сооружений является то, что такая передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания либо сооружения, обязательство арендатора возвратить (передать) здание или сооружение арендодателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и фактической передачи объекта арендатором (приемки арендодателем).

Отметим, что при оформлении акта приемки-передачи в нем необходимо указать возможные повреждения, возникшие в процессе эксплуатации имущества. Иначе доказать, что поломки возникли по вине арендатора, арендодателю вряд ли удастся.

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 12 ноября 2010 года по делу №КГ-А41/13500-10 суд отказал арендодателю в взыскании арендной платы и убытков, понесенных при проведении восстановительного ремонта предмета аренды, так как арендодатель не представил доказательств пользования предметом аренды в течение всего договорного срока, не представил доказательств порчи арендованного имущества в период его эксплуатации. Кроме того, при возврате имущества арендодателю не составлялся акт приемки-передачи с указанием конкретных повреждений автомобиля.

Завершение договора аренды у арендодателя

По завершении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Данная статья посвящена особенностям отражения в учете арендодателя операций, связанных с завершением договора аренды.

Гражданско-правовые основы договора аренды.

Гражданско-правовые основы договора аренды определены нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Из положений указанной главы следует, что аренда представляет собой договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности, за соответствующую (арендную) плату.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В силу статьи 609 ГК РФ арендодателем признается собственник имущества, но в некоторых случаях со стороны арендодателя могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь, арендатором признается лицо, которое получает имущество во временное владение и пользование и платит за это арендную плату.

Гражданское законодательство позволяет арендовать практически любое имущество, сдача которого в аренду не запрещена или не ограничена законом: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи.

Заключая договор аренды, стороны должны четко указать данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для недвижимого имущества – его местонахождение и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, на это указывает пункт 3 статьи 607 ГК РФ.

Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

В силу статьи 610 ГК РФ стороны самостоятельно определяют срок действия договора и закрепляют его в соглашении. В противном случае он признается заключенным на неопределенный срок. Для договора аренды, заключенного на неопределенный срок, характерны следующие особенности:

– каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимости – за три месяца;

– такой договор не подлежит государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды не определен, и ни одна из сторон не отказалась от договора по истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный предельному.

Документальное оформление.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному объекту. Обязательство арендатора возвратить (передать) арендованное имущество арендодателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа и фактической передачи объекта арендатором (приемки арендодателем).

Отметим, что при оформлении акта приемки-передачи в нем необходимо указать возможные повреждения, возникшие в процессе эксплуатации имущества. Иначе доказать, что поломки возникли по вине арендатора, арендодателю вряд ли удастся.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 12 ноября 2010 года №КГ-А41/13500-10 суд отказал арендодателю в взыскании арендной платы и убытков, понесенных при проведении восстановительного ремонта предмета аренды, так как арендодатель не представил доказательств пользования предметом аренды в течение всего договорного срока, не представил доказательств порчи арендованного имущества в период его эксплуатации. Кроме того, при возврате имущества арендодателю не составлялся акт приемки-передачи с указанием конкретных повреждений автомобиля.

Несвоевременный возврат арендованного имущества по завершении договора аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В бухгалтерском учете арендодателя расчеты по штрафным санкциям за нарушение условий договоров квалифицируются как прочие доходы (пункт 8 ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99»).

При этом штрафы, пени, неустойки за нарушения условий договоров, а также возмещения причиненных организации убытков принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных должником, и отражаются следующей записью:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по претензиям» Кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» – отражены присужденные или признанные арендатором штрафы, пени, неустойки и другие виды санкций за нарушение условий договора аренды, а также по возмещению причиненных убытков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба отражаются в составе внереализационных доходов.

Получение неотделимых улучшений в арендованное имущество по завершении договора.

Эксплуатируя арендованное имущество, арендатор может производить его отделимые и неотделимые улучшения. Согласно статье 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

При прекращении договора аренды основное средство подлежит возврату арендодателю вместе с неотделимыми улучшениями. Арендодатель, получивший свое имущество из аренды с неотделимыми улучшениями, стоимость которых он не возмещал, увеличивает первоначальную стоимость объекта либо учитывает их как отдельный инвентарный объект.

В бухгалтерском учете арендодателя капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, не компенсируемых им, будут отражены следующим образом:

Дебет 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства, переданные в аренду», Кредит 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства в организации», – отражена передача основного средства в аренду;

Дебет 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства в организации», Кредит 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства, переданные в аренду», – отражен возврат арендованного основного средства от арендатора;

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 98-2 «Безвозмездные поступления» – отражены в составе доходов неотделимые улучшения в сумме фактически произведенных арендатором капитальных вложений;

Дебет 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства в организации», Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» – увеличена первоначальная стоимость возвращенного основного средства.

Далее при ежемесячном начислении амортизации по ОС на сумму амортизации, приходящейся на неотделимые улучшения, формируются прочие доходы арендодателя:

Дебет 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» Кредит 02 «Амортизация основных средств»– начислена амортизация по основному средству;

Дебет 98-2 «Безвозмездные поступления» Кредит 91-1 «Прочие доходы» – отражены прочие доходы в размере амортизации, приходящейся на неотделимые улучшения.

В налоговом учете арендодателя при получении от арендатора имущества с неотделимыми улучшениями не возникает дохода в целях налогообложения прибыли на основании подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

Если арендодатель компенсирует арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений, то в соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируется арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ. После того, как арендодатель возместит арендатору затраты на неотделимые улучшения, он обязан увеличить стоимость арендованного объекта основных средств, как при обычной модернизации. Арендодатель также вправе увеличить срок полезного использования объекта основных средств после даты ввода его в эксплуатацию, если после реконструкции, модернизации или технического перевооружения такого объекта произошло увеличение срока его полезного использования. При этом увеличение срока полезного использования основных средств может быть осуществлено в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство.

Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя и арендодатель их возмещает, то возмещение расходов может быть осуществлено сразу после проведения неотделимых улучшений арендованного имущества, либо по окончании договора аренды, либо зачтено в счет погашения арендных платежей.

В бухгалтерском учете арендодателя при получении объекта основных средств с неотделимыми улучшениями производится запись по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») в размере суммы возмещения. При вводе объекта в эксплуатацию делается запись по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

При этом, если неотделимые улучшения арендодатель решит включить в стоимость объекта аренды, то при наличии улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей функционирования данного объекта основных средств арендодатель имеет право пересмотреть срок его полезного использования (пункт 20 ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01», пункт 60 Методических указаний № 91н, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»).

Прерывание договора аренды у арендодателя, в том числе при уничтожении имущества

В настоящее время в предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов договор аренды имущества является одним из самых распространенных видов договоров. При этом на практике встречаются случаи и его расторжения. В данной статье рассмотрим, какие условия с точки зрения гражданского законодательства являются достаточными для расторжения такого договора, а также на что следует обратить внимание арендодателю при отражении данной операции в бухгалтерском и налоговом учете.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основания для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем установлены статьей 619 ГК РФ.

В соответствии с указанной статьей по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут судом, когда:

– арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– арендатор существенно ухудшает имущество (Постановление ФАС Московского округа от 22 января 2004 года по делу №КГ-А40/11057-03;

– арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, кстати, в договоре аренды может быть установлен и иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном (абзац 6 статьи 619 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66);

– арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основанием расторжения договора в судебном порядке может служить также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (пункт 1 статьи 451 ГК РФ). При этом существенным является нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Отметим, что в каждом конкретном случае суд делает вывод о том, существенно или несущественно нарушен договор. Так, например, ВАС считает, что основанием для расторжения договора аренды может являться внесение арендной платы в неполном объеме (пункт 28 Информационного письма № 66).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Если в договоре аренды есть названное условие, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд (пункт 27 Информационного письма № 66).

Также арендодатель должен учитывать условие статьи 619 ГК РФ, в соответствии с которым он имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом в пунктах 29 и 30 Информационного письма № 66 даны следующие разъяснения:

– если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ);

– необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Обратите внимание!

Прерывание договора аренды может происходить также по чрезвычайным обстоятельствам. При этом может быть, что ни одна из сторон не виновата в произошедшем, а причиной случившегося могут быть либо внешние обстоятельства (например, удар молнии или наводнение), либо неправомерные действия третьих лиц (например, поджог или угон). Если арендованное имущество уничтожено или повреждено в результате стихийного бедствия, неправомерных действий третьих лиц и иных подобных чрезвычайных обстоятельств, то все имущественные потери, как правило, ложатся на арендодателя. Это объясняется тем, что на основании статьи 211 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Так, в Постановлении от 19 июня 2007 года № 5619/06, Президиум ВАС РФ при рассмотрении дела о возмещении вреда, нанесенного пожаром автопогрузчику, переданному в аренду, указал следующее: арендодатель предъявил претензии арендатору, а между тем вины арендатора в возникновении пожара не было. Виноватым оказалось третье лицо, поэтому суд оставил заявление арендодателя без удовлетворения. При принятии решения суд исходил из того, что арендатор может нести имущественную ответственность только в случае, если он виновен в повреждении автопогрузчика. Но поскольку его вины в этом не было, то риск случайной гибели имущества в данном случае несет собственник, то есть арендодатель.

Заметим, что исключением из общего правила является договор финансовой аренды (лизинга). В таком договоре риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (статья 669 ГК РФ).

Также особые правила действуют в отношении договора аренды транспортного средства с экипажем. Согласно статье 639 ГК РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Таким образом, если договором аренды определено, что риск случайной гибели (повреждения) имущества лежит на арендодателе, или в договоре аренды не указано, кто несет риск случайной гибели (повреждения) имущества, то таким лицом будет арендодатель. И при утрате (порче) арендованного имущества вследствие форс-мажорных обстоятельств арендатору нужно только лишь уведомить арендодателя о случившемся. При этом никакие убытки арендатор не должен возмещать. В свою очередь арендодатель может взыскать убытки, возникшие в результате повреждения (гибели) имущества, если найдет виновника произошедшего.

Вышеуказанное вовсе не означает, что арендатор не должен принимать меры по сохранению арендованного имущества, если ему грозить уничтожение. Если у арендатора есть возможность спасти арендованное имущество, а он для этого не предпримет никаких мер, то арендодатель может потребовать от него возместить убытки от потери имущества, поскольку в таком случае причиной его гибели (повреждения) станет уже не чрезвычайные обстоятельства или неправомерные действия третьих лиц, а бездействие арендатора (статьи 15, 393 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 23 января 2001 года № 5823/98). Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 14 августа 2007 года по делу №А31-9312/2005-22.

Если согласно условиям заключенного договора аренды риск случайной гибели (повреждения) арендованного имущества несет арендатор, то он должен будет восстановить поврежденное имущество за свой счет или возместить стоимость утраченного имущества. А если поврежденное имущество нельзя восстановить, то арендатор обязан выплатить арендодателю полностью стоимость уничтоженного имущества.

Отметим, что много вопросов возникает, когда и на основании какого документа производить отражение выбытия сдаваемого в аренду основного средства в связи, например, с угоном. Единственный правильный документ, это вовсе не заявление, поданное в полицию, а акт внеплановой инвентаризации, произведенной при выявлении фактов хищения или порчи имущества, в случае стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций, вызванных экстремальными условиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» в случае стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций, вызванных экстремальными условиями, организация обязана провести инвентаризацию имущества. Порядок проведения инвентаризации регламентируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 13 июня 1995 года № 49 «Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств». Результаты инвентаризации оформляются документами по формам, утвержденным Постановлениями Госкомстата Российской Федерации от 18 августа 1998 года № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» и от 27 марта 2000 года № 26 «Об утверждении унифицированной формы первичной учетной документации №ИНВ-26 «Ведомость учета результатов, выявленных инвентаризацией».

Таким образом, согласно установленному законодательству организация обязана провести инвентаризацию (на дату, следующую за датой чрезвычайного обстоятельства) материалов, находившихся в производственно-складском помещении, а также оборудования и прочих основных средств. По результатам инвентаризации (сопоставления данных бухгалтерского учета и фактического наличия имущества после стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций) можно будет определить, какое количество материалов, основных средств и так далее было уничтожено. В акте инвентаризации также следует зафиксировать стоимость уничтоженного имущества.

При проведении инвентаризации в состав инвентаризационной комиссии можно включить оценщиков, а при необходимости, и других специалистов. Кроме того, членами комиссии могут быть представители и арендатора, и арендодателя, для того, что бы потом было легче согласовать размер ущерба, причиненного имуществу.

Обратите внимание!

Списание потерь от стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций на финансовые результаты осуществляется только при установлении факта отсутствия виновных лиц, который должны подтвердить органы дознания.

Как сказано в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 23 октября 2006 года № 20–12/92773, подтверждением расходов, возникших в результате пожара, являются следующие документы:

– справка Управления Государственной противопожарной службы, протокол осмотра места происшествия и акт о пожаре, которым устанавливается причина возгорания;

– акт инвентаризации. При этом в акте нужно зафиксировать стоимость утраченного имущества.

Кроме того, организация должна документально подтвердить, что причинами ущерба являются обстоятельства объективного характера.

Для проверки обстоятельств «неосторожного» пожара и для вынесения постановления об отказе в возбуждении уголовного дела органу дознания нужно некоторое время, поэтому списать на финансовые результаты убытки от пожара сразу же после пожара нельзя.

В практической деятельности может возникнуть ситуация, когда уголовное дело по факту пожара возбуждено, но закрыто в связи с отсутствием виновных лиц. В таком случае, как указывают контролирующие органы, налоговые убытки от пожара можно списать на основании справки о закрытии уголовного дела. В частности, такие разъяснения содержаться в Письме Минфина Российской Федерации от 16 января 2006 года № 03-03-04/1/18.

В целях налогообложения прибыли к внереализационным расходам приравниваются потери арендодателя от стихийных бедствий, пожаров, аварий и других чрезвычайных ситуаций, кроме стоимости арендованного имущества (подпункт 6 пункта 2 статьи 265 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)).

При этом, как указал ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 28 мая 2008 года по делу №Ф04-3284/2008(5655-А45-40), перечень чрезвычайных ситуаций, приведенный в подпункте 6 пункта 2 статьи 265 НК РФ, не является исчерпывающим, так как кроме аварий и пожаров предусматривает и другие чрезвычайные ситуации.

К потерям от стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, в частности, можно отнести стоимость уничтоженных или испорченных запасов, товаров, материалов и иного имущества, принадлежащего организации, фактически осуществленные расходы, связанные с ликвидацией последствий стихийных бедствий и аварий, за вычетом стоимости полученного при этом металлолома, топлива и других материалов.

Как было сказано выше, в целях налогообложения прибыли для признания в качестве внереализационных расходов, уменьшающих полученные доходы, материальные потери от пожара должны быть документально подтверждены (справкой Государственной противопожарной службы, протоколом осмотра места происшествия и актом о пожаре, которыми устанавливается причина возгорания, документами, фиксирующими результаты проведенной по этому поводу инвентаризации и размер нанесенного ущерба, и другие, организация должна документально подтвердить, что причинами ущерба являются обстоятельства объективного характера) (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 сентября 2007 года по делу №А05-12441/2006-31)

В случае выявления виновных в пожаре лиц суммы возмещения ущерба от пожара включаются в состав внереализационных доходов. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 6 марта 2008 года № 03-03-06/1/151, от 24 сентября 2007 года № 03-03-06/1/691 и УФНС Российской Федерации по городу Москве от 23 октября 2006 года № 20–12/92773.

Восстановленные арендодателем суммы НДС, ранее принятые к вычету по утерянным вследствие пожара основным средствам, не учитываются в расходах для целей налогообложения прибыли, так как не предусмотрены в пункте 3 статьи 170 НК РФ. Такие разъяснения даны в Письмах ФНС Российской Федерации от 26 декабря 2006 года № 02-1-08/269@, Минфина Российской Федерации от 16 января 2006 года № 03-03-04/1/18, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 15 января 2007 года № 19–11/2462.

Выкуп арендованного имущества у арендодателя

На практике довольно часто встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендодателем арендатору. Такая операция выгодна как продавцу имущества, так и покупателю. Ведь арендодатель-продавец начинает получать доход от владения своим активом, а арендатор-покупатель получает возможность использовать в производственной деятельности необходимое ему имущество.

В нижеприведенном материале поговорим об особенностях отражения в учете арендодателя операций, связанных с выкупом сданного в аренду имущества.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ).

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено договором аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Выкуп арендованного имущества может быть осуществлен следующими способами:

– арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;

– определенная выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды, как авансы. Тогда по истечении срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

Заметим, что второй вариант немного хуже с точки зрения документооборота.

Согласно пункту 3 статьи 624 ГК РФ законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Договор аренды с правом выкупа – это смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи. Следовательно, к правоотношениям сторон по договору должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества. В том числе норма о том, что без условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях Президиума ВАС Российской Федерации от 1 марта 2005 года № 12102/04 по делу №А56-36561/03, ФАС Московского округа от 15 октября 2007 года, 18 января 2007 года №КГ-А40/11019-06 по делу №А40-27548/06-85-203, ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2008 года №А57-20563/2007-43 и других.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 ГК РФ).

Бухгалтерский учет.

Порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей зависит от того, является эта деятельность основной или нет.

В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99)) в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получения которых связано с этой деятельностью (арендная плата).

Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению (Приказ Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению») для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с обычным видом деятельности организации, а также для определения финансового результата по ним, предназначен счет 90 «Продажи».

Выручка по предоставлению за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды (когда это является предметом деятельности организации) отражается по счету 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

Если предоставление активов в аренду не является основным видом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются прочими доходами, и отражаются по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы».

В этом случае, расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации признаются прочими (пункт 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99»)).

Выбытие имущества, сданного в аренду, в результате его выкупа отражается у арендодателя как обычное выбытие основного средства. Для этих целей к счету 01 «Основные средства» следует открыть субсчет «Выбытие основных средств». В дебет данного субсчета переносится стоимость выбывающего объекта, а в кредит – сумма накопленной по нему амортизации. После выбытия основного средства его остаточная стоимость списывается со счета 01 «Основные средства» на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Отметим, что операции должны быть отражены в учете арендодателя на дату перехода права собственности на имущество от арендодателя к арендатору.

Моментом перехода права собственности на объект аренды следует считать дату подписания передаточного акта по формам №ОС-1 или №ОС-1а, утвержденным Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств».

Пример.

Организация – арендодатель передает имущество в аренду, первоначальная стоимость которого составляет 100 000 рублей (без НДС). Срок договора аренды 5 лет, срок полезного использования имущества 10 лет. Ежемесячная сумма амортизационных отчислений 833 рубля.

До момента сдачи имущества в аренду оно находилось в эксплуатации 2 года.

Договором аренды предусмотрена ежемесячная сумма арендных платежей – 5 900 рублей (в том числе НДС – 900 рублей).

Для организации предоставление имущества в аренду не является основным видом деятельности.

Договором аренды предусмотрено, что по окончании договора аренды имущество выкупается арендатором по остаточной стоимости. Остаточная стоимость арендуемого имущества к моменту выкупа составит 30 028 рублей.

Рабочим планом счетов организации предусмотрено использование следующих субсчетов:

01-2 «Выбытие основных средств»;

01-3 «Основные средства, переданные в аренду»;

02-3 «Амортизация основных средств, переданных в аренду»;

62-2 «Расчеты по предварительной оплате»;

68-2 «Расчеты по НДС»;

76-1 «Расчеты по арендной плате»;

76-2 «Расчеты по выкупной стоимости арендованного имущества».

Вариант 1. Выкупная цена перечисляется арендатором единовременно.

В учете организации – арендодателя ежемесячно делаются следующие записи:

Дебет 76-1 Кредит 91-1 – 5 900 рублей – отражено начисление арендной платы;

Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 900 рублей – отражено начисление НДС с арендной платы;

Дебет 91-2 Кредит 02-3 – 833 рублей – начислена амортизация по объекту аренды;

Дебет 51 Кредит 76-1 – 5 900 рублей – поступила сумма арендной платы.

По окончании срока действия договора аренды продажа объекта аренды отражается в учете следующим образом:

Дебет 76-2 Кредит 91-1 – 35 433 рублей – отражена задолженность арендатора за объект аренды;

Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 5 405 рублей – начислен НДС от продажи объекта аренды;

Дебет 51 Кредит 76-2 – 35 433 рублей – отражено поступление выкупной стоимости имущества;

Дебет 01-2 Кредит 01-3 – 100 000 рублей – отражено выбытие основного средства;

Дебет 02-3 Кредит 01-2 – 69 972 рублей – списана сумма начисленной амортизации;

Дебет 91-2 Кредит 01-2 – 30 028 рублей – списана остаточная стоимость имущества.

Вариант 2. Выкупная цена перечисляется арендатором одновременно с арендными платежами.

Выкупную цену за арендованное имущество арендатор ежемесячно должен перечислять в размере 607,22 рубля (в том числе НДС – 92,63 рубля).

Ежемесячные платежи выкупной стоимости имущества, поступающие от арендатора, следует рассматривать как авансовые платежи.

01-2 «Выбытие основных средств»;

01-3 «Основные средства, переданные в аренду»;

02-3 «Амортизация основных средств, переданных в аренду»;

62-2 «Расчеты по предварительной оплате»;

68-2 «Расчеты по НДС»;

76-1 «Расчеты с арендатором»;

76-2 «Расчеты по арендной плате»;

76-3 «Расчеты по выкупной стоимости арендованного имущества».

Дебет 76-1 Кредит 91-1 – 5 900 рублей – отражено начисление арендной платы;

Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 900 рублей– отражено начисление НДС с арендной платы;

Дебет 91-2 Кредит 02-3 – 833 рублей – начислена амортизация по объекту аренды;

Дебет 51 Кредит 76-1 – 6 507,22 рублей– поступил платеж от арендатора;

Дебет 76-1 Кредит 76-2 – 5 900 рублей – отражена сумма арендной платы в составе платежа;

Дебет 76-1 Кредит 62-2 – 607,22 рублей – отражена выкупная стоимость в составе платежа;

Дебет 62-2 Кредит 68-2 – 92,63 рублей – отражен НДС с суммы предварительной оплаты.

По окончании срока действия договора аренды продажа объекта аренды отражается в учете следующим образом:

Дебет 76-3 Кредит 91-1 – 35 433 рублей – отражена задолженность арендатора за имущество;

Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 5 405 рублей – начислен НДС по продаже объекта аренды;

Дебет 62-2 Кредит 76-3 – 35 433 рублей– произведен зачет суммы предварительной оплаты;

Дебет 68-2 Кредит 62-2 – 5 405 рублей – принят к вычету НДС с суммы предварительной оплаты;

Дебет 01-2 Кредит 01-3 – 100 000 рублей – отражено выбытие имущества;

Дебет 02-3 Кредит 01-2 – 69 972 рублей – списана сумма начисленной амортизации;

Дебет 91-2 Кредит 01-2 – 30 028 рублей – списана остаточная стоимость объекта аренды.

Налоговый учет.

В соответствии со статьей 249 НК РФ доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Следовательно, в налоговом учете выручка от продажи основных средств признается доходом от реализации.

Выкупная цена, предусмотренная договором аренды, учитывается для целей налогообложения прибыли в общеустановленном порядке по операциям, связанным с куплей – продажей имущества.

При продаже арендованного имущества следует учитывать, что согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, работ, или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 НК РФ для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Таким образом, налоговая база по операции реализации имущества, ранее переданного по договору аренды, определяется на дату передачи права собственности на это имущество с учетом полной суммы выкупной стоимости, включая ранее перечисленную авансовыми платежами (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 6 июня 2007 года № 20–12/053467).

Если остаточная стоимость выкупаемого арендованного имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком арендодателя, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке. Полученный убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (пункт 3 статьи 268 НК РФ).

Убыток от реализации легкового автомобиля, имеющего первоначальную стоимость, требующую применять к основной норме амортизации специальный коэффициент 0,5, учитывается для целей налогообложения прибыли в составе расходов равномерно в течение срока, исчисляемого как разница между сроком полезного использования, скорректированным на коэффициент 0,5 и фактическим сроком эксплуатации автомобиля до даты его реализации. Если это убыток от реализации легкового автомобиля, являющегося предметом лизинга (при применении к основной норме коэффициента 3), то учитывается для целей налогообложения прибыли в составе расходов равномерно в течение срока, исчисляемого как разница между сроком полезного использования, скорректированным на коэффициент 1,5, и фактическим сроком эксплуатации автомобиля до даты его реализации (Письмо Минфина Российской Федерации от 19 января 2007 года № 03-03-06/1/14).

Прочие операции арендодателя

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При сдаче имущества в аренду арендодатель несет расходы по содержанию арендованных помещений (например, расходы по электрической энергии, воде, отоплению). Кроме того, он может осуществлять и другие расходы (например, расходы по страхованию сданного в аренду имущества, расходы на формирование резерва по сомнительным долгам и так далее). В данной статье поговорим об особенностях отражения в учете арендодателя расходов по прочим операциям.

Формирование арендодателем резерва по сомнительным долгам.

Расходы на формирование резервов по сомнительным долгам определены статьей 266 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 266 НК РФ сомнительным долгом признается любая задолженность перед налогоплательщиком, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, в случае, если эта задолженность не погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена залогом, поручительством, банковской гарантией.

По мнению финансового ведомства, изложенному в Письмах от 7 февраля 2011 года № 03-03-06/1/74, от 21 октября 2008 года № 03-03-06/1/594, от 21 октября 2008 года № 03-03-06/2/145, просроченная задолженность по арендным (лизинговым) платежам может быть признана сомнительной, если в учредительных документах предусмотрено, что сдача имущества в аренду (лизинг) является одним из основных видов деятельности. В таком случае арендные (лизинговые) платежи учитываются как доходы от реализации (пункт 4 статьи 250 НК РФ). Такой же вывод сделан арбитрами в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2008 года по делу №А38-4655/2007-4-425.

В иных случаях согласно разъяснениям финансистов (в отношении договора лизинга) сомнительным долгом такая задолженность не является. Так, в Письме Минфина Российской Федерации от 21 декабря 2006 года № 03-03-04/2/262 сказано, что на задолженность, возникшую в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей, резерв по сомнительным долгам в целях налогообложения прибыли не формируется. Это основывается на достаточно странной точке зрения о том, что договор аренды – это передача имущества (предмета лизинга) за плату во временное владение и пользование и, следовательно, при договоре аренды имущество (предмет лизинга) не реализуется, то есть право собственности на имущество не передается, а передается имущество лизингодателем во временное владение и пользование лизингополучателю. Соответственно, фискальные органы считают, что по договору аренды не происходит, и даже нет связи с оказанием услуг по аренде, чем можно воспользоваться в самых критических спорных ситуациях. Но, с точки зрения автора, резерв по сомнительным долгам формировать все – таки можно, так как происходит реализация услуг.

Залоговые операции у арендодателя.

В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Однако на практике зачастую этот факт арендодателем скрывается. Поэтому неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Согласно Приложению к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», денежные средства в безналичной форме не могут являться предметом залога. И арендодатели, «оптимизирующие» НДС по авансам с применением всевозможных «залоговых депозитов», достаточно сильно рискуют. Если полученные денежные средства не являются авансом, то организация – арендодатель не вправе распоряжаться ими, что маловероятно при поступлении денежных средств на расчетный счет.

При безвозмездном предоставлении в залог собственного имущества арендодателя в счет обеспечения обязательств третьего лица, получатель данной услуги включает этот доход, в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, в состав внереализационных доходов для целей уплаты налога на прибыль. На основании пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации», внереализационный доход возникает и при безвозмездном получении права пользования вещью.

С точки зрения фискальных органов, изложенной в Письме Минфина Российской Федерации от 3 октября 2006 года № 03-03-04/1/679, сумма дохода определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ. Определение суммы дохода при безвозмездном предоставлении в залог собственного имущества арендодателя в счет обеспечения обязательств третьего лица, исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, достаточно грубое применение аналогичности по судебным решениям. В такой ситуации автор рекомендует налогоплательщику оспаривать, в первую очередь, не сам факт безвозмездности, а любую технологию, по которой производится расчет дохода, с одновременным указанием на применение статьи 41 НК РФ, что позволит отменить решение налоговых органов по доначислению налогов, так как любая сумма, приведенная ими, окажется не доказанной.

В этом же письме сказано, что при безвозмездном предоставлении в залог собственного имущества арендодателя в счет обеспечения обязательств третьего лица, расходы налогоплательщика-залогодателя, связанные с безвозмездным оказанием услуг, на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ для целей налогообложения прибыли не учитываются. При этом, доходов, в связи с безвозмездным предоставлением имущества в залог, у залогодателя также не возникает. Что налоговые органы определяют как расходы, связанные с операцией залога, неизвестно, поэтому в зону риска может попасть все, в том числе амортизация. В соответствии с пунктом 2 статьи 322 НК РФ, по основным средствам, передаваемым налогоплательщиком в безвозмездное пользование, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла указанная передача, начисление амортизации не производится. При окончании договора безвозмездного пользования и возврате основных средств налогоплательщику амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основных средств налогоплательщику.

Страхование у арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 21 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется только по соглашению сторон договора лизинга и не является обязательным. То есть страхование является добровольным. Распределение рисков между сторонами осуществляется в соответствии с соглашением сторон в договоре лизинга. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель.

Аналогичные положения может применить и любой арендодатель, кроме:

– аренды транспортного средства с экипажем, где обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (если иное не предусмотрено в договоре аренды (статья 637 ГК РФ);

– аренды транспортного средства без экипажа, когда арендатор несет расходы на его страхование, включая страхование своей ответственности (если иное не предусмотрено в договоре аренды) (статья 646 ГК РФ);

– аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, где на арендатора возлагаются расходы, связанные с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (статья 661 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в статьях 255, 263 и 291 НК РФ.

Согласно статье 263 НК РФ расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (в том числе арендованных) включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.

Расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями международных конвенций. В случае, если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (пункт 2 статьи 263 НК РФ).

Если ремонт автомобиля осуществляется с участием собственника имущества, то страховое возмещение, полученное страхователем – выгодоприобретателем (арендодателем – собственником сдаваемого в аренду легкового автомобиля (транспортного средства без экипажа) по договору страхования движимого имущества, учитывается для целей налогообложения прибыли в составе доходов выгодоприобретателя при наступлении страхового случая (повреждения застрахованного автомобиля в результате ДТП). Включение расходов на ремонт, связанных с причинением вреда в результате аварии (ДТП), с целью уменьшения налогооблагаемой базы возможно только в части затрат, покрываемых за счет сумм страхового возмещения (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344).

При этом судебные органы делают выводы, что организация может учесть затраты на ремонт автомобиля в размере, превышающем страховое возмещение. Ведь размер таких расходов не должен зависеть от того, застраховано основное средство или нет. В частности такой вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 14 мая 2010 года по делу №КА-А40/4457-10, Постановлении ФАС Уральского округа от 7 июля 2008 года №Ф09-4771/08-С3 по делу №А76-23428/07. Солидарен с судьями и Минфин (Письмо от 31 марта 2009 года № 03-03-06/2/70).

Сумма страхового возмещения, полученная организацией по договору добровольного страхования, в связи с угоном сданного в аренду застрахованного автомобиля, включается в состав внереализационного дохода, учитываемого при налогообложении прибыли. Одновременно в состав внереализационных расходов списывается стоимость утраченного имущества, по которому произошла выплата. Аналогичная точка зрения приведена в Письме Минфина Российской Федерации от 29 марта 2007 года № 03-03-06/1/185.

Если условиями договора страхования и правилами страхования, на основании которых заключен договор страхования, предусмотрена возможность компенсации ущерба путем восстановления автомобиля непосредственно страховой компанией без привлечения страхователя, у последнего не возникает обязанности формирования доходов для целей налогообложения прибыли в сумме страхового возмещения. У страхователя не должно быть в этом случае и расходов, в сумме ущерба, связанной с наступлением страхового случая (Письма ФНС Российской Федерации от 18 марта 2005 года № 02-3-10/38 «О признании расходов» и УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344).

Налог на прибыль у арендодателя

В существующих экономических условиях арендные отношения получают все большее распространение, поскольку в условиях кризиса многие организации не имеют финансовых возможностей для приобретения необходимого им имущества в собственность, а другими организациями такое имущество не используется.

В статье мы расскажем об учете в целях налогообложения прибыли арендных платежей арендодателем.

Прежде чем приступить к теме статьи, напомним читателям некоторые положения гражданского законодательства, касающиеся аренды и арендных платежей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока (статья 609 ГК РФ).

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то данный договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Заметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом имущество по общему правилу сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобным), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Передается арендуемое имущество арендодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок. Непредоставление в условленный срок дает арендатору право истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Имейте в виду, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение (праве залога и тому подобным). Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это помещение. В случае неисполнения арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Основной обязанностью арендатора, согласно статьей 614 ГК РФ является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. При этом автор рекомендует устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.

Сроки внесения арендной платы определяются договором и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в случае:

– если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;

– если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;

– если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь пунктом 5 статьи 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Налоговый учет арендной платы у арендодателя

На основании пункта 1 статьи 246 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) российские организации признаются плательщиками налога на прибыль.

Согласно пункту 1 статьи 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью в целях главы 25 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

Если предоставление имущества в аренду является для арендодателя основным видом деятельности, то арендная плата, поступающая от арендатора, согласно статье 249 НК РФ будет относиться к доходам от реализации. Отметим, что основные виды деятельности определяются Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.

Если для признания доходов и расходов организация применяет метод начисления, предусмотренный статьями 271 и 272 НК РФ, то, согласно пункту 1 статьи 271 НК РФ, то доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг).

Пунктом 2 статьи 271 НК РФ определено, что по доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Иначе говоря, такие доходы налогоплательщик должен определять равномерно по отчетным (налоговым) периодам.

Пример.

Торговая организация сдает в аренду нежилые помещения. Предположим, что организация «А» заключила в январе 2011 года договор с организацией «В», согласно которому организация «А» предоставляет арендатору нежилое помещение сроком на 6 месяцев. Договором аренды предусмотрено, что арендная плата в размере 141 600 рублей (в том числе НДС – 21 600 рублей) перечисляется арендатором единым платежом в июле 201 года. В этот установленный срок арендная плата перечислена арендатором в полном объеме.

Поскольку отчетным периодом по налогу на прибыль у организации «А» является квартал, то на основании пункта 2 статьи 271 НК РФ доходы по аренде были равномерно распределены между III и IV кварталами 2011 года (по 60 000 рублей).

Аналогичного подхода придерживаются и суды, на это указывает Определение ВАС Российской Федерации от 17 марта 2009 года №ВАС-2489/09.

Отметим, что в отношении лизинговых сделок финансовое и налоговое ведомства долгое время настаивали на равномерности признания доходов от предоставления имущества в лизинг, даже при условии того, что договором был установлен график лизинговых платежей. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752.

Однако с 2009 года позиция Минфина Российской Федерации несколько изменилась. Так, в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258, от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212 специалисты финансового ведомства не требуют равномерности признания дохода, а позволяют лизинговым компаниям признавать доходы в соответствии с графиком лизинговых платежей.

По мнению автора, неравномерный график платежей имеет место и тогда, когда лизинговый платеж вносится один раз за длительный период времени, например раз в год или в полгода. В то же время единовременное включение в доходы такого платежа не совсем выгодно организации, так как оно приведет к единовременной уплате налога на прибыль или авансового платежа в большем размере. Поэтому такие доходы все-таки лучше распределять по отчетным периодам. Однако с учетом позиции Минфина Российской Федерации такой подход может вызвать претензии со стороны налоговых органов.

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ будут признаваться расходами, связанными с производством и реализацией.

Предоставление имущества в аренду может и не быть основным видом деятельности организации. Например, если производственная организация предоставляет в аренду временно не используемое оборудование или помещения, для нее предоставление имущества в аренду не будет являться основным видом деятельности. В этом случае доход от сдачи имущества в аренду на основании пункта 4 статьи 250 НК РФ будет признаваться внереализационным доходом.

Для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду, согласно пункту 4 статьи 271 НК РФ, датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ.

Если арендодатель выполнил капитальный ремонт переданного в аренду имущества, то при применении метода начисления затраты на его ремонт включаются в состав внереализационных расходов в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в фактическом размере и независимо от факта оплаты (подпункт 1 пункта 1 статьи 265, пункт 5 статьи 272 НК РФ).

Кроме того, в целях равномерного списания затрат организация может создать резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств (пункт 3 статьи 260 НК РФ).

Если арендодатель использует кассовый метод, то расходы по ремонту признаются в фактическом размере после выполнения работ и их оплаты (подпункт 1 пункта 1 статьи 265, пункт 3 статьи 273 НК РФ).

Отметим, что если арендная плата признается арендодателем как выручка от реализации (статья 249 НК РФ), то затраты на проведение ремонта переданного в аренду имущества учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Если арендатор произвел неотделимые улучшения переданного в аренду основного средства без согласия арендодателя, то факт осуществления арендатором затрат, связанных с улучшением арендованного имущества, на признание арендодателем расходов не влияет, так как стоимость неотделимых улучшений он не возмещает (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Более того, при возврате арендатором имущества с неотделимыми улучшениями у арендодателя не возникает налогооблагаемого дохода на основании подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

Равномерное признание доходов арендодателем – право или обязанность

Доходом в целях налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из предлагаемой статьи читатели узнают о равномерном признании доходов в целях налогообложения прибыли арендодателем. Также мы приведем разъяснения контролирующих органов, касающиеся этого вопроса, что позволит избежать ошибок в признании доходов.

Основной обязанностью арендатора согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. При этом автор рекомендует устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.

Сроки внесения арендной платы определяются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Порядок признания доходов в бухгалтерском учете.

Отражение арендной платы в бухгалтерском учете арендодателя зависит от того, является эта деятельность основной или нет.

Если предоставление за плату во временное пользование (владение и пользование) своих активов по договору аренды представляет собой основной вид деятельности организации, то поступления, получение которых связано с этой деятельностью, считаются выручкой (пункт 5 ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99)). Она отражается по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 1 «Выручка», в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Арендная плата, перечисленная арендатором единым платежом за весь срок действия договора аренды, рассматривается как предварительный платеж и учитывается на субсчете «Расчеты по предварительной оплате» счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Когда предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются прочими доходами (пункт 7 ПБУ 9/99). Прочие доходы отражаются по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы» и дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». К счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» целесообразно открыть субсчет, на котором будут показаны расчеты по арендной плате.

К какому виду деятельности относятся операции по передачи имущества в аренду, организации принимают решение самостоятельно и закрепляют это в учетной политике организации.

Порядок признания доходов в налоговом учете арендодателя.

В Налоговом кодексе Российской Федерации (далее – НК РФ) для признания доходов и расходов, как Вы знаете, предусмотрено два метода – кассовый метод и метод начисления.

При кассовом методе датой получения дохода на основании пункта 2 статьи 273 НК РФ признается:

– день поступления средств на счета в банках и (или) кассу;

– день поступления иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав;

– день погашения задолженности перед налогоплательщиком иным способом.

Следовательно, организация, применяющая для определения доходов и расходов кассовый метод, учитывает доходы в целях налогообложения прибыли только тогда, когда доходы фактически получены.

При методе начисления порядок признания доходов в целях исчисления налога на прибыль организаций определен статьей 271 НК РФ. Суть метода начисления заключается в том, что доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления), что установлено пунктом 1 статьи 271 НК РФ.

Для доходов, относящихся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, а также для доходов от реализации работ (услуг) по производствам с длительным технологическим циклом установлен иной порядок признания доходов.

С учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, руководствуясь пунктом 2 статьи 271 НК РФ, налогоплательщик самостоятельно распределяет доходы, если:

– доходы относятся к нескольким отчетным (налоговым) периодам;

– связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем.

Иначе говоря, такие доходы налогоплательщик должен определять равномерно по отчетным (налоговым) периодам.

Пример.

Основным видом деятельности организации «А» выступает сдача в аренду нежилых помещений. В июле 2011 года указанная организация заключила договор аренды, согласно которому она предоставляет арендатору нежилое помещение сроком на шесть месяцев. Договором аренды предусмотрено, что арендная плата в размере 141 600 рублей (в том числе НДС – 21 600 рублей) оплачивается арендатором единым платежом в июле 2011 года.

Арендатор перечислил арендную плату в июле 2011 года в полном объеме.

Отчетным периодом по налогу на прибыль у организации «А» является квартал, полугодие, девять месяцев календарного года. Поэтому организация «А» включила в состав доходов от реализации по 60 000 рублей в III и IV кварталах.

Согласны с таким подходом и судьи, на что указывает Определение ВАС РФ от 17 марта 2009 года №ВАС-2489/09.

Как в бухгалтерском, так и в налоговом учете порядок равномерного признания доходов организациями, предоставляющими в аренду имущество, зависит от того является ли сдача имущества а аренду основной деятельностью налогоплательщика или нет.

Основные виды деятельности определяются Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности. Если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности организации, арендная плата, поступающая от арендатора, согласно статье 249 НК РФ относится к доходам от реализации.

Если договор аренды предусматривает неравномерный график арендных платежей, доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов вне зависимости от их фактической уплаты. Ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей при этом не требуется. Аналогичная позиция изложена в письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752.

Если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, то доход от сдачи имущества в аренду на основании пункта 4 статьи 250 НК РФ будет признаваться внереализационным доходом.

Для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду датой получения дохода в соответствии с пунктом 4 статьи 271 НК РФ признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

Отметим, что в отношении лизинговых сделок Минфин Российской Федерации долгое время также настаивал на равномерности признания доходов от предоставления имущества в лизинг, даже при условии того, что договором был установлен график лизинговых платежей. В качестве примера можно привести Письмо Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, в котором было отмечено, что договор финансовой аренды (лизинга) является подвидом договора аренды, и статьей 271 НК РФ не установлены специальные правила в отношении учета доходов в виде лизинговых платежей. Лизинговые платежи учитываются на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями договора лизинга (графиком лизинговых платежей) либо в последний день отчетного (налогового) периода.

Также в Письме сказано, что в соответствии с положениями пункта 2 статьи 271 НК РФ, если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, доходы в виде лизинговых платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Такой порядок определения даты признания доходов в виде лизинговых платежей в налоговом учете применяется и в том случае, если лизинговая деятельность является основным видом деятельности налогоплательщика, и доходы от предоставления имущества в лизинг учитываются в составе доходов от реализации.

Поддерживали такую позицию и налоговые органы столицы, о чем свидетельствует Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Однако в последнее время позиция несколько изменилась. Так, в Письме Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 также дан ответ на вопрос о том, может ли организация, осуществляющая деятельность по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг), если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, ежемесячно признавать доход в размере сумм платежей в соответствии с неравномерным графиком. В Письме сказано, что на основании подпункта 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ лизингодатель признает доходы в виде сумм лизинговых платежей на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенного договора либо на последний день отчетного (налогового) периода, исходя из сумм, предусмотренных графиком лизинговых платежей. Аналогичный ответ содержат Письма Минфина Российской Федерации от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212, от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131.

Таким образом, финансовое ведомство не требует равномерности признания дохода, а позволяет лизинговым компаниям признавать доходы в соответствии с графиком лизинговых платежей.

Аналогичную позицию выражают и арбитры (Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08).

По мнению автора, неравномерный график платежей имеет место и тогда, когда лизинговый платеж вносится один раз за длительный период времени, например, раз в год или в полгода. В то же время единовременное включение в доходы такого платежа не совсем выгодно организации, так как оно приведет к единовременной уплате налога на прибыль или авансового платежа в большем размере. Поэтому такие доходы все-таки лучше распределять по отчетным периодам. Однако с учетом позиции Минфина Российской Федерации такой подход может вызвать претензии со стороны налоговых органов.

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ будут признаваться расходами, связанными с производством и реализацией.

По мнению Минфина Российской Федерации, содержащемуся в Письме от 26 мая 2008 года № 03-03-06/1/331, по доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доход в виде платы за оказание услуг следует учитывать в доходах для целей налогообложения прибыли организаций равномерно в течение срока действия договора.

Принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, согласно статье 316 НК РФ должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике в целях налогообложения.

Таким образом, в целях налогообложения прибыли налогоплательщики вправе учитывать доходы и расходы в течение определенного промежутка времени, а также распределять доходы и расходы самостоятельно, соблюдая принцип равномерности признания доходов и расходов.

Налог на добавленную стоимость у арендодателя

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) (далее – ГК РФ). При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества. Следовательно, арендодателем может быть любая организация, в собственности которой находится соответствующее имущество.

В данной статье мы поговорим об особенностях уплаты НДС арендодателем.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) операции по реализации товаров, работ, услуг на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения.

Налоговая база при реализации услуг по договору аренды (лизинга) и при реализации арендатору (лизингополучателю) предмета аренды (лизинга) по истечении срока договора аренды (лизинга) определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 154 НК РФ. В соответствии с пунктом 5 статьи 155 НК РФ, при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база также определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 НК РФ.

По имуществу (основным средствам), предназначенному для сдачи в аренду по договору лизинга, вычеты налога на добавленную стоимость (далее – НДС) должны осуществляться после отражения их стоимости на указанном счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». При этом решение о подтверждении обоснованности применения налоговых вычетов, в том числе при осуществлении лизинговых операций, принимается налоговыми органами исходя из фактических обстоятельств и документов, подтверждающих правомерность принятия к вычету сумм налога, предъявленных поставщиком имущества (основных средств) лизингодателю или лизингодателем лизингополучателю. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 февраля 2010 года № 03-05-05-01/03, от 1 октября 2008 года № 03-07-11/323, от 19 марта 2007 года № 03-07-03/34.

Солидарны с финансовым ведомством и суды: Постановления ФАС Московского округа от 13 апреля 2009 года №КА-А40/1690-08 по делу №А40-35435/08-126-96, ФАС Московского округа от 29 января 2009 года №КА-А40/13278-08 по делу №А40-30342/08-143-83, ФАС Московского округа от 12 февраля 2008 года №КА-А40/259-08 по делу №А41-К2-25767/06, А41-К2-6576/07

Момент определения налоговой базы по НДС установлен статьей 167 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 167 НК РФ в целях главы 21 «Налог на добавленную стоимость» моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 3,7-11,13–15 статьи 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Следовательно, моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по сдаче в аренду имущества является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 168 НК РФ арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги.

Если арендная плата перечислена арендатором заранее, то в течение пяти календарных дней с момента получения аванса арендодатель выставляет арендатору «авансовый» счет-фактуру. Такая обязанность по выставлению «авансовых» счетов-фактур арендаторам появилась у арендодателей лишь с 1 января 2009 года. Ранее при получении арендной платы авансом арендодатель выписывал счет-фактуру на аванс в одном экземпляре, так как арендатор не вправе был получить вычет по сумме НДС, перечисленного в составе аванса арендодателю.

С 1 января 2009 года, после вступления в силу Федерального закона от 26 ноября 2008 года № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядок исчисления НДС при авансовых платежах претерпел существенные изменения. Теперь покупатели товаров (работ, услуг) приобретающие их на условиях предварительной оплаты, в том числе и арендаторы, имеют право воспользоваться налоговым вычетом по сумме НДС, уплаченной поставщику в составе авансового платежа.

Так как, обычно договором предусматривается помесячное оказание услуг, то при сдаче имущества в аренду счет-фактура выставляется арендодателем не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем предоставления имущества в аренду. Выставление счета-фактуры при сдаче имущества в аренду ранее указанного срока неправомерно, такого же мнения придерживается и Минфин Российской Федерации в своем Письме от 8 февраля 2005 года № 03-04-11/21. Аналогичную точку зрения разделяют и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Центрального округа от 14 августа 2008 года по делу №А48-85/08-8.

Если в нарушение этого порядка арендодатель выставит счет-фактуру за квартал (сейчас, исключительно все налогоплательщики уплачивают НДС поквартально), то, не исключено, что у арендатора возникнут проблемы с вычетами. Ведь в силу статьи 169 НК РФ основанием для применения налогового вычета по НДС являются счета-фактуры, оформленные и выставленные в надлежащем порядке.

Если оплата услуг по сдаче в аренду имущества согласно условиям договора предусмотрена в иностранной валюте, то при определении налоговой базы по НДС следует руководствоваться нормами пункта 3 статьи 153 НК РФ, согласно которому выручка налогоплательщика в иностранной валюте пересчитывается в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации соответственно на дату, соответствующую моменту определения налоговой базы. Налоговую базу следует определять исходя из курса иностранной валюты, действующего на день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо на последний день налогового периода, в котором оказываются услуги. Аналогичные разъяснения даны в Письме Минфина Российской Федерации от 4 апреля 2007 года № 03-07-15/47.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При передаче арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС. При этом суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении капитального ремонта, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных статьями 171 и 172 НК РФ.

Так как счета – фактуры выставляются при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, при получении сумм возмещения стоимости произведенного арендатором текущего ремонта у арендодателя отсутствуют основания для выставления счетов-фактур с указанием соответствующей суммы НДС (Письмо ФНС Российской Федерации от 11 августа 2006 года № 03-4-03/1555@ «О налоге на добавленную стоимость»).

В статье 149 НК РФ приведен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемые от налогообложения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации.

Следует отметить, что данная льгота введена в главу 21 НК РФ в соответствии с международной практикой применения НДС. Как видно из текста НК РФ, законодатель вводит для данной льготы дополнительное условие: соблюдение Российской Федерации и иностранным государством принципа взаимности. Иначе говоря, иностранным гражданам и организациям, выступающими арендаторами в Российской Федерации, предоставляется льгота в таком же объеме, какой установлен законодательством иностранного государства в отношении российских граждан и организаций. Если иностранное законодательство содержит какие-либо ограничения, например, по видам арендуемых помещений, по категориям арендаторов или арендодателей, либо вообще не предусматривает данную льготу, то в отношении иностранных граждан и организаций, выступающих арендаторами в Российской Федерации, льгота будет действовать с такими же ограничениями или не будет действовать вообще.

Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы пункта 1 статьи 149 НК РФ, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином Российской Федерации.

В настоящее время действует Перечень, утвержденный Приказом МИД Российской Федерации № 6498 и Минфина Российской Федерации № 40н от 8 мая 2007 года «Об утверждении перечня иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых, аккредитованных в Российской Федерации, применяется освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость при предоставлении им в аренду помещений на территории Российской Федерации» (далее – Перечень).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 164 НК РФ определено, что реализация услуг для официального пользования иностранными дипломатическими и приравненными к ним представительствами или для личного пользования дипломатического или административно-технического персонала этих представительств, включая проживающих вместе с ними членов их семей, подлежит налогообложению по ставке 0 процентов.

К примеру, арендодателем жилого помещения выступает российская организация, а арендатором – дипломатическое представительство. Договором предусмотрено, что если в установленный договором срок арендатор не осуществляет текущий ремонт арендованного помещения, то арендатор возмещает арендодателю стоимость текущего ремонта. Возмещение арендатором – дипломатическим представительством стоимости текущего ремонта не признается реализацией товаров (работ, услуг) и, значит, при получении этих сумм объекта налогообложения по НДС у арендодателя – российской организации не возникает.

Отметим, что реализация товаров (выполнение работ, оказание услуг), указанных в подпункте 7 пункта 1 статьи 164 НК РФ, подлежит налогообложению по ставке 0 процентов в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении дипломатических и приравненных к ним представительств Российской Федерации, дипломатического и административно-технического персонала этих представительств (включая проживающих вместе с ними членов их семей), либо если такая норма предусмотрена в международном договоре Российской Федерации. Перечень иностранных государств, в отношении представительств которых применяются нормы указанного подпункта, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином Российской Федерации.

Порядок применения подпункта 7 пункта 1 статьи 164 НК РФ устанавливается Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2000 года № 1033 утверждены «Правила применения нулевой ставки по налогу на добавленную стоимость при реализации товаров (работ, услуг) для официального использования иностранными дипломатическими и приравненными к ним представительствами или для личного использования дипломатическим или административно – техническим персоналом этих представительств, включая проживающих с ними членов их семей» (далее – Правила применения нулевой ставки по налогу).

Обращаем внимание читателей, что с 1 октября 2009 года Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июня 2009 года № 498 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2000 года № 1033» внесены изменения в Правила применения нулевой ставки налога.

В соответствии с указанными Правилами арендодатели теперь не обязаны выставлять счета-фактуры на аренду с указанием нулевой ставки налога, услуги аренды, указанные в счете-фактуре облагаются налогом по ставке 18 %.

Использование ставки налога 0 % по услугам аренды должно подтверждать само представительство или его сотрудники. Возмещение сумм налога, уплаченного дипломатами (или членами их семей) производит тот налоговый орган, в котором зарегистрировано дипломатическое представительство. Для этого налоговикам нужно подать заявление на возмещение сумм налога и соответствующий пакет документов, состав которых определен обновленными Правилами применения нулевой ставки налога.

Обращаем внимание на то, что возместить сумму налога по аренде дипломатическое представительство может в течение трех лет с наиболее поздней из следующих дат:

✓ даты выставления счета-фактуры;

✓ даты фактической оплаты услуг аренды.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).

При использовании льготы по данному основанию следует помнить, что именно данное положение законодательства выводит из-под налогообложения аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, плату за пользование водными объектами, лесными ресурсами и так далее.

На это специалисты Минфина Российской Федерации указали в своем Письме от 30 октября 2006 года № 03-04-15/198, аналогичного мнения придерживаются и налоговики, о чем свидетельствует Письмо ФНС Российской Федерации от 30 ноября 2006 года №ШТ-6-03/1157@ «О налогообложении налогом на добавленную стоимость с 1 января 2006 года арендной платы за пользование земельными участками».

Такой же точки зрения придерживаются и суды, на что, в частности, указывает Постановления ФАС Московского округа от 2 мая 2007 года №КА-А41/3222-07 по делу №А41-К2-16399/06, ФАС Дальневосточного округа от 14 сентября 2005 года по делу №Ф03-А51/05-2/2560.

Обращаем внимание читателей на то, что при аренде государственного или муниципального имущества, в том числе и земли, арендатор является налоговым агентом по НДС. В настоящее время налоговое законодательство обязывает указанную категорию налоговых агентов выставлять счета-фактуры при аренде государственного (муниципального) имущества. Действующие сегодня Правила ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914 содержат, в том числе, и особенности выписки счетов-фактур налоговыми агентами.

Несмотря на то, что аренда земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности и освобождается от налогообложения, арендатор земельного участка должен выставить соответствующий счет-фактуру. Причем в данном случае счет-фактура выставляется им без выделения соответствующей суммы налога, а на документе делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)». Такие требования установлены пунктом 5 статьи 168 НК РФ. Затем счет-фактура по аренде земельного участка регистрируется арендатором в общем порядке в книге продаж и подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации земельных участков. При этом услуги по аренде и передаче земельных участков по договору безвозмездного пользования данной нормой не предусмотрены. Следовательно, услуги по аренде и передаче земельных участков по договору безвозмездного пользования, облагаются НДС в общеустановленном порядке. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 12 декабря 2006 года № 03-04-11/239.

В соответствии с подпунктом 21 пункта 2 статьи 149 НК РФ, услуги по сдаче в аренду помещений, предназначенных для производства фильмов, получивших удостоверение национального фильма, оказываемые организациями кинематографии, освобождаются от налогообложения НДС. Такая точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-07-07/07. При этом автор рекомендует налогоплательщикам, руководствоваться данным письмом очень осторожно, так как налоговые органы путают работы (услуги) по производству кинопродукции, выполняемые (оказываемые) организациями кинематографии, и права на использование (включая прокат и показ) кинопродукции, получившей удостоверение национального фильма.

Согласно пункту 1 статьи 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

Счет-фактура может быть составлен и выставлен на бумажном носителе и (или) в электронном виде. Счета-фактуры составляются в электронном виде по взаимному согласию сторон сделки и при наличии у указанных сторон совместимых технических средств и возможностей для приема и обработки этих счетов-фактур в соответствии с установленными форматами и порядком.

По коммунальным услугам, услугам связи, а также услугам по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров аренды счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится. Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения НДС не возникает.

Обратите внимание, что согласно пункту 1 статьи 169 НК РФ документом, служащим основанием для принятия НДС к вычету, является счет-фактура. Поэтому в связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур суммы налога по указанным услугам к вычету у арендатора не принимаются (Письма Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2011 года № 03-03-06/1/86, от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, Письма ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС-22-3/86@, от 23 апреля 2007 года №ШТ-6-03/340@).

Аналогичные выводы делают и арбитры (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 21 июля 2009 года по делу №А56-48203/2007, от 12 сентября 2006 года по делу №А52-353/2006/2, ФАС Поволжского округа от 4 марта 2008 года по делу №А65-8421/2007-СА1-37).

В соответствии с пунктом 1 статьи 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 года № 5905/98 указано, что абонентом в данном случае, является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

Кроме того, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2000 года № 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации.

Следовательно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.

На основании норм статьи 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). В связи с этим по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.

Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет НДС, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает (Письмо УФНС Российской Федерации по Московской области от 28 февраля 2007 года № 23–26/0288).

В такой ситуации автор рекомендует, присвоить операции по перепредъявлению коммунальных платежей, и закрепить либо в договоре аренды, либо в отдельном договоре квалификацию, в соответствии с которой арендодатель становится агентом, действующим от своего имени в интересах арендатора, принципала, который и поручает закупить в его интересах коммунальные услуги.

Отметим, что в соответствии со статьей 150 НК РФ и статьей 26.1 Федерального закона от 5 августа 2000 года № 118-ФЗ «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах» с 1 января 2007 года до 1 января 2012 года не подлежит налогообложению НДС ввоз на таможенную территорию Российской Федерации племенного крупного рогатого скота, племенных свиней, овец и коз, семени и эмбрионов этих животных, племенных лошадей и племенного яйца, осуществляемый сельхозпроизводителями, отвечающими критериям, предусмотренным пунктом 2 статьи 346.2 НК РФ, и российскими организациями, занимающимися лизинговой деятельностью с последующей поставкой их этим сельхозпроизводителям, по перечню кодов товаров в соответствии с Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Российской Федерации, определенному Правительством Российской Федерации.

Услуги по аренде иностранцам – льготы и налоговая ставка 0%

Среди льгот, предоставляемых налоговым законодательством по НДС, есть и такая, которая позволяет сдавать помещения в аренду в льготном налоговом режиме. Как Вы уже, наверное, догадались, речь идет об услугах аренды, оказываемых арендодателями иностранным гражданам или компаниям, аккредитованным в Российской Федерации.

Как применяется данная льгота, и в чем состоят ее особенности, мы и поговорим далее.

Пунктом 1 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) определено, что на российской территории освобождается от налогообложения сдача арендодателем в аренду помещений иностранным гражданам или иностранным организациям, аккредитованным в Российской Федерации.

При этом законодатель уточняет, что данная льгота применяется:

– если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении российских граждан и российских фирм, аккредитованных в этом иностранном государстве;

– если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации.

Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы пункта 1 статьи 149 НК РФ, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Министерством финансов Российской Федерации.

Обращаем ваше внимание на то, что сегодня для этих целей налогоплательщики НДС руководствуются Перечнем, утвержденным Приказом МИД Российской Федерации № 6498, Минфина Российской Федерации № 40н от 8 мая 2007 года «Об утверждении Перечня иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых, аккредитованных в Российской Федерации, применяется освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость при предоставлении им в аренду помещений на территории Российской Федерации» (далее – Перечень иностранных государств).

Однако указанный Перечень иностранных государств был утвержден только в мае 2007 года, до указанной даты налогоплательщики в целях пункта 1 статьи 149 НК РФ вправе были применять Перечень, утвержденный совместным Приказом налоговой службы и Министерства иностранных дел Российской Федерации от 13 ноября 2000 года № 13747/БГ-3-06/386. В отношении государств, не поименованных в Перечне, утвержденном налоговиками совместно с МИДом Российской Федерации, налогоплательщики руководствовались Списком государств, приведенным в Письме Государственной налоговой службы Российской Федерации от 13 июля 1994 года №ЮУ-6-06/80н.

Именно такие рекомендации по этому поводу, в отсутствие Перечня, утвержденного в надлежащем порядке, давал Минфин Российской Федерации в своем Письме от 30 июня 2005 года № 03-08-05. Правомерным считали такой подход и налоговые органы, о чем, в частности, свидетельствуют Письма ФНС Российской Федерации от 6 сентября 2005 года № 26-3-11/9226@ «О порядке применения пункта 1 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации», от 18 мая 2005 года №КБ-6-26/409@ «О применении освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость услуг по аренде помещений, оказываемых иностранным гражданам и организациям, аккредитованным в Российской Федерации» и другие. Аналогичного мнения придерживались и столичные налоговики, на что указывает Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 24 января 2007 года № 19–11/005573.

Заметим, что пользоваться Перечнем иностранных государств, утвержденным в надлежащем порядке, налогоплательщики НДС, уплачивающие в 2007 году налог ежемесячно, могли уже с 1 августа 2007 года, те же, кто уплачивал налог поквартально – получили возможность его использования лишь с 1 октября 2007 года. Такие разъяснения специалистов налогового ведомства содержатся в Письме ФНС Российской Федерации от 9 октября 2007 года №ШТ-6-03/765@ «О направлении письма Минфина Российской Федерации от 21 сентября 2007 года № 03-07-15/138» (вместе с Письмом Минфина Российской Федерации от 21 сентября 2007 года № 03-07-15/138).

Итак, сдача в аренду помещений иностранным гражданам или иностранным организациям, аккредитованным в Российской Федерации, не облагается НДС, но только при условии, что в отношении российских граждан и фирм в соответствующем иностранном государстве применяется аналогичный порядок.

Обратите внимание!

Если законодательство другой страны содержит какие-либо ограничения, например, по видам арендуемых помещений, по категориям сторон договора аренды или вообще не предусматривает аналогичных норм, то в отношении иностранных арендаторов российская льгота применяется с аналогичными ограничениями или не применяется совсем. Именно такие разъяснения по поводу несовпадения объема льгот приведены в Письме МНС Российской Федерации от 13 мая 2004 года № 03-1-08/1191/15@ «Свод писем по применению действующего законодательства по НДС за II полугодие 2003 года – I квартал 2004 года».

Применение данной льготы по НДС, как, впрочем, и любой другой, должно быть подтверждено налогоплательщиком. В противном случае использование льготного режима налогообложения будет признано неправомерным. Вместе с тем, статья 149 НК РФ умалчивает о том, какими документами арендодатель должен подтвердить право на использование льготного режима налогообложения. Поэтому, по мнению автора, перед тем как использовать данную льготу, арендодателю следует уточнить вопросы ее применения в своем налоговом органе, а также состав документов, требуемых для подтверждения права на льготу.

Отметим, что, по мнению Минфина Российской Федерации, изложенному в Письме от 4 марта 2004 года № 04-03-11/31, для документального подтверждения использования льготного режима арендодателю нужно представить в налоговую инспекцию, в том числе документы, подтверждающие аккредитацию представительств иностранных компаний и филиалов иностранных юридических лиц на территории Российской Федерации.

При этом необходимо учитывать, что аккредитацию иностранных фирм на российской территории осуществляют различные федеральные органы исполнительной власти, наделенные соответствующими полномочиями, в том числе Государственная регистрационная палата, Торгово-промышленная палата Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации. При этом, в соответствии с пунктом 9 Устава Федерального Государственного учреждения «Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции Российской Федерации», утвержденного Приказом Минюста Российской Федерации от 16 ноября 2005 года № 220, сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний и государственный реестр филиалов иностранных юридических лиц, аккредитованных на территории Российской Федерации, ведет данное учреждение.

Поэтому, по мнению специалистов финансового ведомства, для подтверждения льготы в налоговый орган нужно представить копию свидетельства о внесении в сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний, выданного Государственной регистрационной палатой, а в отношении физических лиц – копию документа, подтверждающего соответствующее гражданство иностранного гражданина.

Помимо указанных документов, конечно же, нужно представить и сам договор аренды, из которого следует, что помещение сдано в аренду иностранному арендатору, на это указывает финансовое ведомство в Письме Минфина Российской Федерации от 25 октября 2010 года № 03-07-07/69, и столичные налоговики в Письме УМНС Российской Федерации по городу Москве от 18 июня 2003 года № 24–11/3159.

Такого же мнения в отношении документального подтверждения льготы придерживается и правоприменительная практика, о чем свидетельствует Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 мая 2006 года по делу №А56-29329/04.

По вопросу предоставления документов, подтверждающих право на применение данной льготы, также даны разъяснения в Письме Минфина Российской Федерации от 15 апреля 2010 года № 03-07-08/112.

При пользовании льготой налогоплательщику НДС следует помнить о том, что, несмотря на то, что с операций по сдаче помещений в аренду иностранным арендаторам ему не придется платить налог в казну, ему нужно выполнить все обязанности налогоплательщика. То есть при оказании услуг аренды, он в обязательном порядке должен выставить арендатору счет-фактуру, причем сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуги, на что указывает пункт 3 статьи 168 НК РФ. Напоминаем, что при оказании услуг датой их оказания считается день подписания арендатором и арендодателем акта приема-передачи на оказание услуг.

Причем в данном случае при выставлении счета-фактуры арендодатель должен руководствоваться пунктом 5 статьи 168 НК РФ. Согласно указанной норме счет-фактура выставляется им без выделения соответствующих сумм налога, а на самом документе делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)».

После чего счет-фактура регистрируется арендодателем в книге продаж и подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур. Обязанности по ведению указанных налоговых регистров по НДС установлены для налогоплательщиков НДС в пункте 3 статьи 169 НК РФ. Порядок ведения указанных налоговых регистров определен Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914.

При заполнении налоговой декларации, обязанность по представлению которой в налоговый орган установлена для любого налогоплательщика НДС пунктом 5 статьи 174 НК РФ, информация о льготных услугах аренды отражается в разделе 7 «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения); операции, не признаваемые объектом налогообложения; операции по реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория Российской Федерации; а также суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), длительность производственного цикла изготовления которых составляет свыше шести месяцев». Предоставление арендодателями в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации, отражается в разделе 7 налоговой декларации под кодом 1010201.

Напоминаем о том, что при осуществлении операций, освобождаемых от налогообложения, «входной» НДС имеет иной, по сравнению с общим, источник покрытия. В общем случае суммы «входного» налога по товарам (работам, услугам), использованным в операциях, облагаемых налогом, не включаются в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль. Этот НДС налогоплательщик принимает к вычету в соответствии со статьями 171 и 172 НК РФ.

Пунктом 2 статьи 170 НК РФ определено, что суммы НДС по товарам (работам, услугам), имущественным правам, использованным в операциях, освобожденных от налогообложения, предъявленные поставщиками при их приобретении, учитываются налогоплательщиком НДС в их стоимости.

Если арендодатель наряду с операциями, не облагаемыми налогом, осуществляет и налогооблагаемые операции, то в силу пункта 4 статьи 149 НК РФ ему придется организовать раздельный учет таких операций. Причем, так как глава 21 НК РФ не содержит какой-либо методики его ведения, то ему придется разработать ее самостоятельно и закрепить ее использование в своей учетной политике. Такого же мнения придерживаются и налоговики столицы в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 27 марта 2007 года № 19–11/028237.

Следует иметь в виду, что отсутствие закрепленного в учетной политике способа ведения раздельного учета может привести к конфликту с фискалами, которые могут оспорить правомерность используемого порядка распределения сумм «входного» НДС, вследствие чего, попадут под сомнение и суммы налога, принятые к вычету.

Правда судебная практика показывает, что у налогоплательщика НДС есть возможность отстоять в суде свои налоговые вычеты по суммам «входного» налога, даже при отсутствии положения в учетной политике о способе ведения раздельного учета. Но для этого ему придется доказать арбитрам, что раздельный учет им ведется! Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 25 августа 2008 года №Ф09-5940/08-С2 по делу №А47-7598/07, суд указал, что положения НК РФ не обязывают налогоплательщика закреплять способы ведения раздельного учета облагаемых и не облагаемых налогом операций непосредственно в учетной политике для целей бухгалтерского либо налогового учета. Фактическое ведение раздельного учета таких операций налогоплательщик вправе подтвердить любыми способами, в том числе с помощью первичных документов, регистров бухгалтерского учета или иных самостоятельно разработанных документов для нужд раздельного учета. Тем не менее, не советуем доводить дело до суда, а воспользоваться рекомендациями налоговиков и внести порядок ведения раздельного учета в соответствующий раздел налоговой учетной политики.

При этом за основу ведения раздельного учета налогоплательщик НДС может взять принцип отнесения сумм налога на затраты, закрепленный в пункте 4 статьи 170 НК РФ.

Если налогоплательщик не может воспользоваться правом «пяти процентов», закрепленным в абзаце 9 пункта 4 статьи 170 НК РФ, то суммы «входного» налога, относящиеся к обоим видам операций, ему придется распределять пропорциональным методом.

Для этого ему придется составлять специальную пропорцию, на основании которой он сможет определять процентное соотношение облагаемых операций и операций, не облагаемых налогом, в общем объеме операций, так как в силу пункта 4 статьи 170 НК РФ указанная пропорция определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения), в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных за налоговый период.

Обращаем Ваше внимание на то, что при расчете этой пропорции налогоплательщиком учитываются все операции по реализации, осуществленные как на внутреннем, так и на внешнем рынке. На это указал ВАС Российской Федерации в своем Определении от 30 июня 2008 года по делу №А42-5290/07. Кроме того, как разъяснил Минфин Российской Федерации в своем Письме от 10 марта 2005 года № 03-06-01-04/133, в расчет пропорции включаются не только стоимость товаров, работ, услуг и имущественных прав, производство и реализация которых являются целью создания организации, но также и стоимость реализованных объектов основных средств, ценных бумаг и прочих активов.

После чего на основании пропорции часть налога будет принята к вычету, а часть НДС, относящаяся к льготным операциям, будет учтена налогоплательщиком в стоимости товаров (работ, услуг).

Следует иметь в виду, что если помещения сдаются для официального пользования иностранными дипломатическими или приравненными к ним представительствами, то порядок налогообложения услуг арендодателя несколько меняется.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 164 НК РФ определено, что при реализации товаров (работ, услуг) для официального пользования иностранными дипломатическими и приравненными к ним представительствами или для личного пользования дипломатического или административно-технического персонала этих представительств, включая проживающих вместе с ними членов их семей, применяется ставка налога 0 %.

С точки зрения главы 21 НК РФ аренда представляет собой услугу, следовательно, это в полной мере относится и к сдаче помещений в аренду.

При этом, как и в отношении льготных услуг аренды, использование нулевой ставки налога применяется на условиях взаимности:

– если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении дипломатических и приравненных к ним представительств Российской Федерации, дипломатического и административно-технического персонала этих представительств (включая проживающих вместе с ними членов их семей);

– если такая норма предусмотрена в международном договоре Российской Федерации.

Перечень иностранных государств, в отношении представительств которых применяются нормы подпункта 7 пункта 1 статьи 164 НК РФ, так же, как и при льготном режиме, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Министерством финансов Российской Федерации.

Обратите внимание!

Перечень иностранных государств, в отношении представительств которых на условиях взаимности применяется ставка налога на добавленную стоимость 0 процентов при реализации товаров (выполнении работ, оказании услуг) для официального пользования иностранными дипломатическими и приравненными к ним представительствами или для личного пользования дипломатического или административно-технического персонала этих представительств, включая проживающих вместе с ними членов их семей, утвержден совместным Приказом МИД Российской Федерации № 6499, и Минфина Российской Федерации № 41н от 8 мая 2007 года.

Правила применения нулевой ставки по НДС при реализации товаров (работ, услуг) для официального использования иностранными дипломатическими и приравненными к ним представительствами или для личного использования дипломатическим или административно – техническим персоналом этих представительств, включая проживающих вместе с ними членов их семей, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2000 года № 1033 (далее – Правила применения нулевой ставки налога).

Обращаем внимание читателей, что с 1 октября 2009 года Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июня 2009 года № 498 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2000 года № 1033» внесены изменения в Правила применения нулевой ставки налога.

В соответствии с указанными Правилами арендодатели теперь не обязаны выставлять счета-фактуры на аренду с указанием нулевой ставки налога, услуги аренды, указанные в счете-фактуре облагаются налогом по ставке 18 %.

Использование ставки налога 0 % по услугам аренды должно подтверждать само представительство или его сотрудники. Возмещение сумм налога, уплаченного дипломатами (или членами их семей) производит тот налоговый орган, в котором зарегистрировано дипломатическое представительство. Для этого налоговикам нужно подать заявление на возмещение сумм налога и соответствующий пакет документов, состав которых определен обновленными Правилами применения нулевой ставки налога.

Обращаем внимание на то, что возместить сумму налога по аренде дипломатическое представительство может в течение трех лет с наиболее поздней из следующих дат:

– даты выставления счета-фактуры;

– даты фактической оплаты услуг аренды.

Аренда торговых мест и ЕНВД

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В нижеприведенном материале поговорим о порядке применения системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее – ЕНВД) при оказании услуг по аренде торговых мест.

Система налогообложения в виде ЕНВД устанавливается главой 26.3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) и вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Следует заметить, что применение ЕНВД является обязательным для видов предпринимательской деятельности, перечень которых указан в пункте 2 статьи 346.26 НК РФ. В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ, под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ ЕНВД применяется в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Кроме того, под уплату ЕНВД в соответствии с нормативным актом муниципального образования могут подпадать услуги по передаче во временное владение и (или) пользование земельных участков для размещения (подпункт 14 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ):

– объектов стационарной и нестационарной торговой сети;

– объектов организации общественного питания.

Таким образом, под налогообложение ЕНВД в рамках данной темы попадают два вида предпринимательской деятельности: сдача в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, а также передача в аренду земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания.

Согласно положениям статьи 346.27 НК РФ под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи.

К торговым местам, расположенным в объектах стационарной торговой сети, которые не имеют торговых залов, относятся торговые точки, находящиеся на крытых рынках, в торговых центрах (комплексах), киосках и в других подобных объектах (абзацы 15, 30 статьи 346.27 НК РФ). Так, это могут быть прилавки, столы, лотки, палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие торговые точки, а также просто части зданий (строений, сооружений), земельных участков, которые используются для заключения сделок розничной купли-продажи (Письма Минфина Российской Федерации от 28 сентября 2010 года № 03-11-11/253, от 6 сентября 2010 года № 03-11-06/3/122).

Далее выделим основные признаки торгового места в соответствии с определением, указанным в НК РФ:

1. Представляет собой часть здания, строения, сооружения или земельный участок. Другими словами, под торговым местом понимается часть недвижимого имущества.

2. Используется для совершения сделок розничной купли-продажи или предоставления услуг общественного питания. Если это условие не выполняется, арендодатель не вправе платить ЕНВД. Такие разъяснения содержаться в Письмах Минфина Российской Федерации от 11 июня 2009 года № 03-11-06/3/162, от 15 мая 2009 года № 03-11-06/3/133, от 3 февраля 2009 года № 03-11-06/3/14. Исключением являются случаи, когда арендатор сдает полученные объекты в субаренду, а субарендатор использует их для розничной торговли или организации общественного питания. Тогда ЕНВД должны платить и арендодатель, и арендатор, это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ и Писем Минфина Российской Федерации от 24 июня 2009 года №03-11-06/3/170, от 18 июля 2008 года № 03-11-04/3/332.

3. Торговое место не должно иметь торговых залов или залов для обслуживания посетителей (для общественного питания).

Иначе говоря, если сдаваемый в аренду объект располагает торговыми залами или залами для обслуживания посетителей, то такая деятельность не подлежит налогообложению ЕНВД. Деятельность по сдаче в аренду указанных объектов торговли будет облагаться в соответствии с иными режимами налогообложения: либо в соответствии с общим режимом налогообложения, либо в соответствии с упрощенной системой налогообложения (Письма Минфина Российской Федерации от 5 августа 2010 года № 03-11-06/3/117, от 3 августа 2010 года № 03-11-06/3/115, от 29 июля 2010 года № 03-11-06/3/113, от 28 июня 2010 года № 03-11-06/3/91).

4. Торговое место должно располагаться в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов.

В соответствии с положениями НК РФ, под стационарной торговой сетью, не имеющей торговых залов, следует понимать торговую сеть, расположенную в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях). Указанные в положениях статьи объекты не имеют обособленных и специально оснащенных для целей торговли помещений и могут использоваться для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.

Под «другими аналогичными объектами» Минфин Российской Федерации понимает обособленные объекты организации розничной торговли, которые размещены на земельных участках и не подлежат перемещению в течение всего периода времени, предусмотренного договорами на их аренду (Письмо Минфина Российской Федерации от 12 октября 2007 года № 03-11-05/247), размещение; автовокзалы; административные и учебные здания; поликлиники; культурные и (или) выставочные центры на время проведения в них выставок, ярмарок и других мероприятий; палатки; автозаправочные и автогазозаправочные станции (Письмо Минфина Российской Федерации от 4 мая 2008 года № 03-11-04/3/226) и другие объекты, имеющие стационарные торговые места.

Таким образом, если предоставляемые налогоплательщиков в аренду торговые места расположены в вышеуказанных объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, то такая деятельность должна облагаться ЕНВД.

5. Торговое место, сдаваемое в аренду, может быть как стационарным, так и передвижным, разборным. Это вытекает из определения торгового места, в соответствии со статьей 346.27 НК РФ.

Таким образом, деятельность по оказанию услуг по передаче во временное владение и пользование или временное пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, подпадает под налогообложение ЕНВД при соблюдении всех пяти вышеперечисленных условий.

Напомним, что помимо сдачи в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, под обложение ЕНВД попадает оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания.

Требования, предъявляемые к земельному участку, сдаваемому в аренду, должны соответствовать как земельному, гражданскому и налоговому законодательству Российской Федерации.

Как и в случае передачи в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, при передаче земельного участка в аренду необходимо обосновать его целевое использование. Другими словами, правоустанавливающими или инвентаризационными документами, либо фактически необходимо подтвердить назначение передаваемого земельного участка в аренду (розничная торговля либо общественное питание).

Довольно часто земельные участки для размещения объектов торговли и общепита предоставляют органы местного самоуправления. Так, например, они могут сдавать земельные участки в аренду юридическим лицам для организации и обустройства розничных рынков. При этом возникает вопрос: будет ли такая деятельность подлежать переводу на ЕНВД?

Чиновники указывают, что земельные участки, которые не закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну (пункт 3 статьи 215 ГК РФ). При передаче таких участков во временное владение и (или) пользование ЕНВД не применяется (Письмо Минфина Российской Федерации от 25 января 2008 года № 03-11-04/3/25).

В свою очередь, организации, получившие в аренду земельный участок, могут сдавать его частями в субаренду другим организациям или индивидуальным предпринимателям для размещения объектов торговли и общепита. По мнению автора, в этом случае субарендодатель имеет право применять ЕНВД на основании подпункта 14 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ.

Отметим, что специальное правило установлено применительно к организации на земельном участке розничного рынка в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации». В таком случае плательщиком ЕНВД в отношении услуг по передаче земельных участков во временное владение и (или) пользование признается только управляющая рынком организация (пункт 4 статьи 346.28 НК РФ, Письмо Минфина Российской Федерации от 9 февраля 2009 года № 03-11-06/3/25).

Обратим внимание читателя на то, что сдача в аренду земельных участков для организации на них торговых мест, по мнению Минфина Российской Федерации, не подразумевает под собой строительство магазинов, комплексов, ярмарок. В то время, как положения статьи 346.27 НК РФ указывают на то, что под торговым местом может пониматься здание, сооружение или их часть. В случае строительства деятельность по сдаче указанных земельных участков в аренду (субаренду) облагается в соответствии с общим режимом налогообложения. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 28 января 2008 года № 03-11-04/3/27.

Однако НК РФ прямо прописывает то, что земельные участки должны предоставляться для организации торговых мест, не указывая, что строительство объектов на территории этих земельных участков не допускается. Данный вопрос остается спорным, поскольку НК РФ не разъясняет понятие организации торгового места.

Таким образом, под обложение ЕНВД подпадает сдача в аренду (субаренду) торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торгового зала или зала для обслуживания посетителей, а также сдача в аренду (субаренду) земельных участков для организации на них торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торгового зала. Аналогичный вывод сделан финансовым ведомством в Письмах от 10 сентября 2010 года № 03-11-11/237, от 22 мая 2009 года № 03-11-11/89 (пункт 2).

В соответствии со статьей 346.28 НК РФ налогоплательщиками ЕНВД признаются организации и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном законодательством порядке.

Налогооблагаемой базой в отношении ЕНВД признается вмененный доход налогоплательщика, под которым понимается потенциально возможный доход налогоплательщика единого налога, рассчитываемый с учетом совокупности условий, непосредственно влияющих на получение указанного дохода, и используемый для расчета величины единого налога по установленной ставке.

Величина вмененного дохода рассчитывается путем умножения базовой доходности, установленного для данного конкретного вида деятельности, и величины физического показателя, относящегося к указанному виду предпринимательской деятельности.

Величины базовой доходности указаны в пункте 3 статьи 346.29 НК РФ. В отношении оказания услуг по сдаче в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов или залов для обслуживания посетителей, величина базовой доходности зависит от площади предоставляемого в аренду торгового места.

Если площадь торгового места составляет менее 5 метров квадратных, то НК РФ базовая доходность устанавливается на уровне 6 000 рублей, если площадь торгового места превышает 5 метров квадратных, то базовая доходность устанавливается на уровне 1 200 рублей. Причем в случае аренды торговых мест площадью менее 5 метров квадратных каждое, физический показатель устанавливается как количество сдаваемых в аренду торговых мест, а если площадь сдаваемых в аренду торговых мест превышает 5 метров квадратных, то физическим показателем считается площадь торговых мест, переданных в аренду.

При определении площади торгового места следует руководствоваться инвентаризационными и правоустанавливающими документами. При отсутствии сведений о площади торгового места в инвентаризационных документах указанные сведения могут быть получены из правоустанавливающих документов (Письмо Минфина Российской Федерации от 13 мая 2010 года № 03-11-06/3/73). К таким документам, в частности, относятся договоры аренды или акты приемки-передачи имущества в аренду и другие. Поэтому будет не лишним при заключении договора аренды указывать площадь передаваемого объекта.

Сложность определения площади торгового места объясняется тем, что НК РФ прямо не установлено, что следует к ней относить. Понятие площади в целях налогообложения ЕНВД установлено только в отношении площади торгового зала. В соответствии с ним из площади торгового зала исключаются площади, предназначенные для приемки и хранения товара. В отношении площади торгового места такое требование налоговым законодательством не предусмотрено. Поэтому в данном вопросе следует руководствоваться письмами Минфина Российской Федерации. Так, Письмом Минфина Российской Федерации от 24 октября 2007 года № 03-11-04/3/417 определено, что площадь торгового места следует определять исходя из общей площади, которая указана в инвентаризационных и правоустанавливающих документах, даже если часть торгового места используется для приемки и хранения товара.

Более того, даже если согласно правоустанавливающим документам налогоплательщики сдают площади, например, склада отдельно под хранение товара, а отдельно – под организацию торговли, но одному и тому же лицу, то согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации площадь торгового места все равно нужно считать в целом по всему зданию склада (Письмо от 22 января 2008 года № 03-11-04/3/9).

В отношении передачи в аренду земельных участков, предназначенных для организации на них торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов или залов обслуживания посетителей, предусмотрены также два физических показателя. Выбор физического показателя зависит от площади сдаваемых в аренду земельных участков.

Если площадь сдаваемого в аренду земельного участка не превышает 10 метров квадратных, то базовая доходность устанавливается в размере 5 000 рублей; если площадь сдаваемого в аренду земельного участка превышает 10 метров квадратных, то величина базовой доходности равняется 1 000 рублей. Обратим внимание читателя на то, что базовая доходность и в первом, и во втором случаях устанавливается в размере на единицу физического показателя в месяц.

Главой 26.3 НК РФ также не регламентирован порядок определения площади земельного участка, сдаваемого в аренду. Поэтому при ее определении целесообразно руководствоваться инвентаризационными и правоустанавливающими документами. Следует подчеркнуть, что законодатель не связывает площадь организованного торгового места на земельном участке с уплатой ЕНВД. Другими словами, если по договору аренды налогоплательщик передает земельный участок одной площади, а площадь торгового места, которое будет организовано на этом участке, будет не совпадать с площадью земельного участка, по ЕНВД будет уплачиваться на основании площади земельного участка, которая была обозначена в договоре аренды.

В соответствии со статьей 346.30 НК РФ налоговым периодом в отношении ЕНВД признается квартал. Согласно положениям статьи 346.31 НК РФ, налоговая ставка ЕНВД устанавливается на уровне 15 процентов величины вмененного дохода налогоплательщика.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется произведением ставки налогообложения на величину вмененного дохода налогоплательщика. Величина вмененного дохода налогоплательщика рассчитывается как произведение базовой доходности на корректирующие коэффициенты К1, К2, и физического показателя, определяемого для каждого конкретного вида предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 346.32 уплата ЕНВД производится не позднее 25-ого числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом. Сумма уплаченного налога может быть уменьшена на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством Российской Федерации при выплате налогоплательщиками вознаграждений работникам, занятым в тех сферах деятельности налогоплательщика, по которым уплачивается налог, а также на сумму страховых взносов в виде фиксированных платежей, уплаченных индивидуальными предпринимателями за свое страхование, и на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности. Согласно положениям статьи 346.32 НК РФ сумма уплачиваемого налога не может быть уменьшена более чем на 50 процентов.

Предоставление налоговой декларации по окончании налогового периода производится в налоговые органы по месту регистрации налогоплательщика не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

Аренда платных стоянок и ЕНВД

В последние время появилось много организаций, предпринимательская деятельность которых связана с обслуживанием автомобилей – их хранением на стоянке или разными услугами технического характера. Организации, оказывающие такие услуги, при выполнении определенных условий, могут применять специальный режим налогообложения – ЕНВД. В нижеприведенном материале мы поговорим об особенностях применения данной налоговой системы при оказании услуг по хранению автотранспорта на платных стоянках.

В соответствии с главой 26.3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (далее ЕНВД) обязательна для организаций и индивидуальных предпринимателей, занимающихся видами предпринимательской деятельности, перечень которых закреплен в пункте 2 статьи 346.26 НК РФ.

К одному из таких видов предпринимательской деятельности согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ относится деятельность:

– по предоставлению во временное владение (в пользование) мест для стоянки автотранспортных средств;

– по хранению автотранспорта на платных стоянках (за исключением штрафных автостоянок).

Согласно определению, приведенному в абзаце 11 статьи 346.27 НК РФ, платные стоянки – это площади (в том числе открытые и крытые площадки), используемые в качестве мест для оказания платных услуг по предоставлению во временное владение (в пользование) мест для стоянки автотранспортных средств, а также по хранению автотранспортных средств (за исключением штрафных стоянок).

Следовательно, штрафные стоянки автотранспортных средств не относятся к платным автостоянкам, поэтому хранение на них транспортных средств не облагается ЕНВД.

В НК РФ не содержится определения «услуги по предоставлению во временное владение или пользование мест для стоянки автотранспортных средств», поэтому на основании пункта 1 статьи 11 НК РФ можно обратиться к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Следовательно, предоставление во временное владение или пользование мест на платной стоянке для автотранспортных средств – это не что иное, как передача таких мест в аренду.

Если налогоплательщик предоставляет места на стоянке (автостоянке) по договору безвозмездного пользования (статья 689 ГК РФ), то такие услуги не переводятся на уплату ЕНВД. Поскольку одним из условий применения ЕНВД является оказание услуг на платной основе. Это следует из определения платной стоянки, приведенного в абзаце 11 статьи 346.27 НК РФ.

Понятие транспортных средств в статье 346.27 НК РФ применяется только в целях подпункта 5 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ, то есть к автотранспортным услугам по перевозке пассажиров и грузов (абзац 10 статьи 346.27 НК РФ).

При этом никакими положениями НК РФ не определено, что именно подразумевается под автотранспортными средствами для целей применения подпункта 4 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ.

По мнению финансового ведомства, выраженному в Письме от 28 октября 2008 года № 03-11-04/3/489, на платных стоянках должны храниться автотранспортные средства, зарегистрированные в подразделении ГИБДД МВД Российской Федерации.

Так, в органах ГИБДД регистрируются автотранспортные средства (и прицепы к ним), предназначенные для движения по автомобильным дорогам общего пользования и имеют максимальную конструктивную скорость более 50 км/ч (абзац 2 пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 12 августа 1994 года № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации») (далее – Постановление № 938).

Транспортные средства, которые относятся к внедорожному автотранспорту, регистрируются в органах Гостехнадзора (абзац 3 пункта 2 Постановления № 938). Так, к ним относятся:

– тракторы, самоходные дорожно-строительные и иные машины и прицепы к ним, включая автомототранспортные средства, имеющие максимальную конструктивную скорость 50 км/ч и менее;

– транспортные средства, которые не предназначены для движения по автомобильным дорогам общего пользования.

При этом деятельность по хранению на автостоянках новых транспортных средств, не зарегистрированных в органах ГИБДД МВД Российской Федерации, под ЕНВД не подпадает. В таком случае незарегистрированные автомобили, предназначенные для продажи, для целей налогообложения рассматриваются как товары (пункт 3 статьи 38 НК РФ). А услуги по их хранению – как услуги по хранению товаров, в соответствии с пунктом 2 статьи 346.26 НК РФ указанный вид предпринимательской деятельности не относится к облагаемым ЕНВД. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 03-11-06/3/195.

Физическим показателем в отношении оказания данных услуг признается общая площадь стоянки в квадратных метрах. Величина базовой доходности составляет 50 рублей в месяц (пункт 3 статьи 346.29 НК РФ).

В соответствии со статьей 346.27 НК РФ под площадью стоянки понимается общая площадь земельного участка, на которой размещена платная стоянка, определяемая на основании правоустанавливающих и инвентаризационных документов.

Правоустанавливающие и инвентаризационные документы – это любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на тот либо иной объект предпринимательской деятельности, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).

Если для хранения автотранспортных средств используется многоуровневая (многоэтажная) платная автостоянка, то при применении физического показателя налогоплательщик должен учитывать ее общую площадь (как подземной, так и надземной части), определяемую на основании правоустанавливающих и инвентаризационных документов. Такой вывод содержится в Письмах Минфина Российской Федерации от 15 мая 2009 года № 03-11-11/81, от 19 мая 2009 года № 03-11-06/3/140, № 03-11-06/3/139.

По мнению автора, данный вывод противоречит нормам главы 26.3 НК РФ, в частности положениям статьи 346.27 НК РФ, которыми определено понятие площади стоянки.

Если услуги по хранению автотранспортных средств оказываются на площади, превышающей площадь, указанную в правоустанавливающих документах, при исчислении ЕНВД в отношении осуществляемой деятельности должна учитываться суммарная площадь всего фактически используемого земельного участка (площадь стоянки) (Письмо Минфина Российской Федерации от 19 мая 2008 года № 03-11-05/126).

На практике часто возникает вопрос: включается ли в площадь стоянки часть территории, которая не предназначена для размещения автотранспортных средств (например, площадь, занятая подсобными помещениями, подъездные пути, проезды, контрольно-пропускной пункт)?

Напомним, стоянками признаются крытые и открытые площадки, используемые в качестве мест для платного хранения транспортных средств (абзац 11 статьи 346.27 НК РФ). Площадь и границы стоянки определяются по документам, которые подтверждают право организации на использование земельного участка для организации стоянки (договорам аренды, купли-продажи и так далее) (абзац 41 статьи 346.27 НК РФ).

Площади, занятые подсобными помещениями, внутренние проезды, а также подъездные пути, расположенные на территории автостоянки, являются неотъемлемой частью этой стоянки. Поскольку без этих объектов эксплуатация стоянки невозможна, их площадь следует включить в величину физического показателя при расчете ЕНВД. Аналогичный вывод делает финансовое ведомство в своих Письмах от 19 июня 2006 года № 03-11-04/3/293, от 31 января 2006 года № 03-11-04/3/47. Такую же позицию выражают и арбитры (Определения ВАС Российской Федерации от 12 апреля 2007 года № 3800/07, от 28 марта 2007 года № 3046/07, Постановления ФАС Поволжского округа от 24 марта 2009 года по делу № 55-12147/2008, от 19 января 2009 года по делу №А65-14412/2008, Восточно-Сибирского округа от 14 декабря 2006 года по делу №А19-14900/06-45-Ф02-6693/06-С1, Центрального округа от 4 октября 2006 года по делу №А-62-629/2006).

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 19 января 2009 года по делу №А65-14412/2008 суд указал, что порядок оказания услуг по хранению транспортных средств на стоянках регулируется Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 года № 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок». Данные Правила подразумевают наличие въездов и выездов на автостоянку и обустройство на ней необходимых подсобных помещений.

Если организация, например, гостиница, предоставляет своим клиентам автостоянку, то должна ли она платить ЕНВД с деятельности по хранению автотранспортных средств?

При решении данного вопроса следует учитывать как оформляются услуги по хранению автотранспортных средств. Если их стоимость не указана отдельной строкой в счете (квитанции) гостиницы, то платить ЕНВД не нужно. Обособленная предпринимательская деятельность в этом случае не осуществляется. Если же гостиница оформляет плату за стоянку как дополнительную услугу, то платить ЕНВД нужно (подпункт 4 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ).

Если организация занимается хранением автотранспортных средств, то она обязана перейти на уплату ЕНВД, если услуги оказываются на основании договора хранения.

Так, в соответствии со статьей 886 ГК РФ по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности. При этом хранителем может являться как коммерческая, так и некоммерческая организация.

Таким образом, положения статьи 886 ГК РФ свидетельствуют о том, что организация или индивидуальный предприниматель обязаны обеспечить сохранность вещи и ее возврат. Только в этом случае услуга по хранению может считаться исполненной.

Договор хранения заключается в простой письменной форме. Это значит, что, получив автомобиль от владельца, организация должна выдать ему квитанцию или любой другой документ, в котором указаны:

– марка и государственный номерной знак транспортного средства;

– стоимость услуг;

– подпись лица, принявшего автомобиль на хранение (с обязательной расшифровкой).

Такой порядок предусмотрен статьей 887 ГК РФ.

Заметим, что отсутствие признаков договора хранения влечет неправомерное применение системы налогообложения в виде ЕНВД.

Отметим, что применение ЕНВД при оказании услуг по хранению автотранспортных средств на платных стоянках (предоставлению мест на платных стоянках во временное владение или пользование) не зависит от формы расчетов с заказчиками (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная). Что следует из положений абзаца 11 статьи 346.27 НК РФ и подтверждается Письмом Минфина Российской Федерации от 25 августа 2005 года № 03-11-04/3/66.

Придомовые автостоянки

В последнее время появляется все больше и больше красивых современных многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми и офисными помещениями. Собственники помещений в таких домах как форму управления домом нередко выбирают создание такого вида некоммерческой организации, как товарищество собственников жилья. Для удобства жителей и иных лиц, владеющих помещениями в многоквартирном доме, на придомовых территориях организуются автомобильные стоянки.

Вопросы организации придомовых автостоянок и связанные с этим споры мы и рассмотрим в предлагаемой читателям статье.

Прежде всего, отметим, что деятельность товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) регулируется Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», а также Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в разделе YI которого изложены правовые основы деятельности ТСЖ. Согласно статье 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, создаваемая с целью:

1) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) обеспечения эксплуатации этого комплекса;

3) владения, пользования и в установленных законодательством пределах – распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Далее обратимся к Земельному кодексу Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Земельный участок, на котором распложен многоквартирный дом, на основании пункта 1 статьи 36 ЖК РФ входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме.

Требуется ли государственная регистрация земельного участка, на котором распложен дом? Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Такой порядок установлен статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Если земельный участок, на котором распложены многоквартирный дом и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав дома, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в доме любое лицо, уполномоченное собранием, вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме.

С учетом изложенных выше норм законодательства у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, на что обращено внимание в Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 16 октября 2009 года №Д23-3410. Учитывая положения статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Напомним, что согласно статье 23 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Также в Письме №Д23-3410 сказано, что государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, также отсутствуют требования об издании органами государственной власти и местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Из вышеизложенного текста можно сделать вывод о том, что использовать земельный участок, являющийся общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, для организации на нем придомовой автостоянки можно лишь в том случае, если в отношении данного земельного участка проведен государственный кадастровый учет и получены все правоустанавливающие документы.

За использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю статьей 7.1 «Самовольное занятие земельного участка» Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП) предусмотрена ответственность в виде наложения административного штрафа:

✓ на граждан – в размере от пятисот до одной тысячи рублей;

✓ на должностных лиц – от одной тысячи до двух тысяч рублей;

✓ на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Между контролирующими органами и ТСЖ возникает немало споров по поводу организации придомовых автостоянок, которые зачастую приходится решать в судебном порядке. В качестве примера рассмотрим Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 мая 2008 года по делу №А56-19754/2007. Из материалов дела следует, что постановлением ТСЖ привлечено к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП в виде штрафа в размере 20 000 рублей. Товариществу вменено в вину, что земельный участок огорожен по периметру металлическим забором, круглосуточно охраняется, на этом же участке расположена автостоянка, которая используется ТСЖ без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Не согласившись с вынесенным постановлением контролирующего органа, ТСЖ обратилось в арбитражный суд, но в удовлетворении заявленных требований товариществу было отказано.

Принимая решение, суд исходил из того, что действия ТСЖ образуют состав правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, спорный земельный участок не входит в состав придомовой территории. Факт неправомерного использования земельного участка установлен судом и подтверждается материалами дела.

ТСЖ ссылается на отсутствие его вины в нарушении норм земельного законодательства, поскольку на момент составления протокола заявитель полагал, что спорный земельный участок является придомовой территорией, и с целью оформления землеустроительных документов на всю придомовую территорию заключен договор со сторонней фирмой.

Суд указал, что до оформления правоустанавливающих документов ТСЖ не имело права занимать земельный участок, не принадлежащий ему на праве собственности. У заявителя имелась возможность избежать самовольного использования земельного участка, однако им не были приняты все зависящие от него меры по соблюдению требований закона, в связи с чем ТСЖ привлечено к ответственности законно и обоснованно.

Аналогичный спор рассматривался ФАС Северо-Западного округа по иску ТСЖ, обратившегося с заявлением о признании незаконным и отмене постановления контролирующего органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности в виде наложения штрафа в размере 15 000 рублей, предусмотренного уже названной статьей 7.1 КоАП. В ходе проведения мероприятий по соблюдению земельного законодательства было установлено, что ТСЖ самовольно заняло земельный участок и организовало на нем открытую автомобильную стоянку, территория которой частично огорожена металлической оградой, при этом правоустанавливающие документы у ТСЖ на занимаемый земельный участок отсутствовали. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 11 сентября 2008 года по делу №А56-54526/2007 в удовлетворении иска ТСЖ было отказано. Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на земельном участке, являющемся территорией общего пользования, установлены металлическая ограда, ворота, шлагбаум, ограничители въезда. Использование земельного участка для организации открытой автостоянки подтверждается актом осмотра территории, протоколом собрания членов правления ТСЖ о запрете въезда на охраняемую дворовую территорию ТСЖ, обращениями граждан о проверке законности использования ТСЖ данного земельного участка.

Суд сделал обоснованный вывод о том, что ТСЖ не оформило в установленном порядке правоустанавливающие документы на используемый земельный участок, а, следовательно, правомерно привлечено к ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если установлено, что у него имелась возможность для соблюдения норм и правил, за несоблюдение которых предусмотрена ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. ТСЖ не представило доказательств невозможности выполнения им требований земельного законодательства, касающихся оформления прав на использование земельного участка.

Между ТСЖ и контролирующими органами могут возникнуть споры не только по поводу наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, но и по поводу соблюдения санитарных норм и правил при организации придомовых автостоянок. Примером такого судебного разбирательства служит Постановление ФАС Уральского округа от 27 июня 2006 года по делу №Ф09-5337/06-С1. ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о привлечении к ответственности, предусмотренной статьей 6.4 КоАП в виде взыскания денежного штрафа.

Напомним, что статьей 6.4 КоАП предусмотрена ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружения и транспорта.

Решением суда первой и апелляционной инстанций требования ТСЖ были удовлетворены.

Из материалов дела следует, что в ходе проверки ТСЖ было выявлено нарушение требований Санитарных правил и норма СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», выразившееся в допущении размещения автомобильной стоянки на придомовой территории с нарушением минимально допустимых расстояний до фасада жилого дома.

Удовлетворяя требования ТСЖ, суд исходил из того, что управлением не доказано наличие состава вменяемого административного правонарушения. Согласно статье 11 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны выполнять требования санитарного законодательства. В соответствии с названными выше СанПиН расстояния от автостоянок вместимостью 11–50 автомобилей до фасадов жилых домов должны составлять не менее 15 метром и 50 метров соответственно.

Как мы уже отмечали выше, в силу пункта 2 статьи 2.1 КоАП юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Однако управление не представило достаточных доказательств того, что ТСЖ организовало автостоянку либо имело возможность для недопущения или ограничения размещения автотранспорта его владельцами на придомовой территории с нарушением санитарного законодательства.

Исходя из совокупности имеющихся доказательств, суд пришел к выводу, что вина ТСЖ в нарушении санитарного законодательства отсутствует и постановление о привлечении ТСЖ к ответственности незаконно.

Несмотря на то, что в данном случае суд принял решение в пользу ТСЖ, следует учитывать, что подобные претензии со стороны проверяющих органов возможны, и не факт, что суд, рассматривая другое аналогичное дело, придет к такому же решению.

Следует отметить, что претензии по поводу размещения на придомовой территории автостоянки могут возникнуть не только со стороны контролирующих и иных органов при отсутствии необходимых документов и нарушении санитарных норм. Поскольку в нижних этажах многоквартирных домов нередко располагаются офисные помещения, то собственники и арендаторы таких нежилых помещений обращаются за защитой своих интересов в суд, если автостоянка мешает свободному доступу к таким помещениям. В частности, ФАС Восточно-Сибирского округа рассматривал иск индивидуальных предпринимателей, владеющих нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже дома, в котором создано ТСЖ. Из технического паспорта следует, что принадлежащее предпринимателям нежилое помещение имеет отдельный и единственный вход со стороны придомовой территории. Иск подан в суд по причине того, что возведенная ТСЖ автостоянка и расположенные на ней автомобили препятствуют пользованию принадлежащим предпринимателям помещением. Напротив входа в нежилое помещение ТСЖ установлено металлическое ограждение, в границах которого жильцами многоквартирного дома ставится автотранспорт. Таким образом, площадка перед офисом и подъездная дорога к нему оказались в изоляции, что препятствовало свободному доступу в помещение. Несмотря на то, что Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 апреля 2008 года по делу №А33-3651/07-Ф02-1510/08 данное дело было направлено на новое рассмотрение, следует учесть, что споры подобного рода могут возникнуть и решать их, скорее всего, придется в судебном порядке.

Завершая статью, хотелось бы обратить внимание еще на один момент. Нередко ТСЖ на основании решения, принимаемого общим собранием собственников, взимают плату за размещение автотранспорта собственников на придомовой территории. Вопрос о том, как учитывать такую плату, рассмотрен в Письме Минфина Российской Федерации от 17 декабря 2008 года № 03-03-06/4/97.

В письме отмечено, что некоммерческие организации, в том числе ТСЖ, являются плательщиками налога на прибыль организации и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, вступительные, членские, паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. К целевым поступлениям также относятся отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами. Порядок формирования резерва на проведение ремонта основных средств установлен статьей 324 НК РФ. Перечисленные целевые поступления не учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль. Что касается других обязательных платежей, поступающих в ТСЖ, то в соответствии с общеустановленным порядком они включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций. При этом платежи на оплату услуг сторонних организаций одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ принимаются к уменьшению налоговой базы в составе расходов, так как должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим эти услуги.

Арендодатель-нерезидент – его налогообложение

Иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации, признаются плательщиками налога на прибыль организаций и НДС. Об особенностях уплаты данных налогов арендодателями – нерезидентами мы расскажем в данной статье.

Гражданско-правовые основы договора аренды.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, на срок более года или, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока. Договор на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (статья 651 ГК РФ).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Аналогично необходимо поступить и при прекращении договора (статья 655 ГК РФ).

Отношения между российской и иностранной организациями регулируются также Федеральным законом от 10 декабря 2003 года № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее – Закон № 173-ФЗ). В соответствии со статьей 1 Закона № 173-ФЗ нерезидентами являются в том числе находящиеся на территории Российской Федерации филиалы, постоянные представительства и другие обособленные или самостоятельные структурные подразделения юридических лиц (организаций, не являющихся юридическими лицами), созданных в соответствии с законодательством иностранных государств и имеющих местонахождение за пределами территории Российской Федерации.

Налог на прибыль.

Как установлено в пункте 2 статьи 306 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), под постоянным представительством иностранной организации в Российской Федерации для целей налогообложения прибыли понимаются филиал, представительство, отделение, бюро, контора, агентство, любое другое обособленное подразделение или иное место деятельности этой организации, через которые организация регулярно осуществляет предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации, связанную, в частности, с продажей товаров, расположенных на территории Российской Федерации и принадлежащих этой организации или арендуемых ею складов.

Объектом налогообложения для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянное представительство, признаются доходы иностранной организации от владения, пользования и (или) распоряжения имуществом постоянного представительства этой организации в Российской Федерации и другие аналогичные доходы от источников в Российской Федерации за вычетом расходов, связанных с получением таких доходов (пункт 1 статьи 307 НК РФ).

Причем по правилам главы 25 НК РФ расходы признаются и в отсутствие доходов. То есть для того, чтобы учесть расходы, не нужно, чтобы одновременно был получен доход. Главное, чтобы расходы в принципе осуществлялись в рамках деятельности, по которой предполагается получение дохода.

Таким образом, как сказано в Письмах Минфина Российской Федерации от 25 августа 2010 года № 03-03-06/1/565 (пункт 2), от 21 апреля 2010 года № 03-03-06/1/279, от 17 июля 2008 года № 03-03-06/1/414, расходы налогоплательщика должны соотноситься с характером его деятельности, а не с получением прибыли.

Следует отметить, что ранее чиновники не всегда придерживались такой точки зрения. Так, в Письме Минфина Российской Федерации от 8 февраля 2007 года № 03-07-11/13 сказано: если до момента заключения компанией договора по сдаче в аренду площадей здания, принадлежащего компании на праве собственности и находящегося в стадии ремонта, доходы у компании отсутствуют, то это классифицируется как отсутствие деятельности иностранной организации на территории Российской Федерации, направленной на извлечение дохода, и, соответственно, при отсутствии доходов от ведения такой деятельности компания не вправе списывать расходы, связанные с подготовительной деятельностью (включая суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные поставщикам (продавцам) товаров, работ, услуг, признаваемых расходами в целях налогообложения прибыли в случаях, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах). Аналогичная позиция была высказана и в Письмах Минфина Российской Федерации от 13 октября 2006 года № 03-03-04/1/691, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 26 декабря 2006 года № 20–12/115144.

Однако арбитры часто встают на сторону налогоплательщиков и указывают, что нормы главы 25 НК РФ предусматривают в качестве финансового результата деятельности как прибыль, так и убыток. При этом финансовый результат определяется как разница между полученными доходами и осуществленными расходами. То есть финансовый результат может быть как положительным, так и отрицательным.

Таким образом, отсутствие доходов в каком-либо периоде, возникновение убытка от деятельности, неполучение прибыли по отдельным договорам, реализация продукции ниже себестоимости и другие аналогичные обстоятельства не могут рассматриваться как основание для признания расходов налогоплательщика экономически неоправданными. Такие выводы сделаны судебными органами в Постановлениях ФАС Московского округа от 5 августа 2010 года по делу №КА-А40/8163-10, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2008 года по делу №А42-7508/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 4 августа 2010 года по делу №А27-18789/2009.

Однако налогоплательщикам следует учитывать, что существуют и противоположные судебные решения: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 1 сентября 2008 года по делу №Ф04-4998/2008(9884-А27-40), ФАС Московского округа от 18 мая 2007 года, 25 мая 2007 года по делу №КА-А40/4205-07, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 декабря 2006 года по делу №А33-20675/05-Ф02-5626/06-С1.

Отметим, что относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом на прибыль, удерживаемым у источника выплаты доходов доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в том числе доходы от лизинговых операций, доходы от предоставления в аренду или субаренду морских и воздушных судов и (или) транспортных средств, а также контейнеров, используемых в международных перевозках. При этом доход от лизинговых операций, связанных с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем, рассчитывается исходя из всей суммы лизингового платежа за минусом возмещения стоимости лизингового имущества (при лизинге) лизингодателю и иные аналогичные доходы (подпункт 7 пункта 1 статьи 309 НК РФ).

Налог с видов доходов, не связанных с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в том числе по лизинговым операциям устанавливается в размере 20 процентов (подпункт 1 пункта 2 статья 284 НК РФ).

Налог с видов доходов, не связанных с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, в части доходов от предоставления в аренду или субаренду (фрахта) морских, воздушных судов или иных подвижных транспортных средств или контейнеров (включая трейлеры и вспомогательное оборудование, необходимое для транспортировки), используемых в международных перевозках устанавливается в размере 10 процентов (подпункт 2 пункта 2 статьи 284 НК РФ, Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 15 июля 2009 года № 16–15/072627).

Налог на добавленную стоимость.

В отношении НДС при предоставлении иностранной организации имущества в аренду российской организации, в первую очередь, необходимо определить место реализации данной услуги.

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду на территории Российской Федерации является объектом налогообложения НДС (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ).

Место реализации работ (услуг) определяется в соответствии со статьей 148 НК РФ.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 148 НК РФ местом реализации услуг по аренде движимого имущества, за исключением наземных автотранспортных средств, признается территория Российской Федерации, если покупатель услуг осуществляет деятельность на территории Российской Федерации (Письмо Минфина Российской Федерации от 27 октября 2008 года № 03-07-08/246).

Следовательно, услуги по предоставлению движимого имущества в аренду арендодателем – иностранной организацией арендатору – российской организации облагаются НДС.

При реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками – иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров (работ, услуг) с учетом налога (пункт 1 статьи 161 НК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 161 НК РФ российская организация – арендатор признается налоговым агентом.

Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога, и иные обязанности, установленные главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

Иными словами, согласно статье 161 НК РФ налоговый агент – арендатор исчисляет и уплачивает НДС с полной стоимости арендной платы. Согласно пункту 4 статьи 164 НК РФ налогообложение производится по налоговой ставке 18/118.

Согласно пункту 4 статьи 173 НК РФ сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами за счет средств, подлежащих перечислению иностранному лицу.

Налоговые агенты производят уплату суммы налога по месту своего нахождения (пункт 3 статьи 174 НК РФ).

В случаях реализации работ (услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками – иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, уплата налога производится налоговыми агентами одновременно с выплатой (перечислением) денежных средств таким налогоплательщикам (пункт 4 статьи 174 НК РФ).

Банк, обслуживающий налогового агента, не вправе принимать от него поручение на перевод денежных средств в пользу иностранной организации, если налоговый агент не представил в банк также поручение на уплату налога с открытого в этом банке счета при достаточности денежных средств для уплаты всей суммы налога.

Удержанную и уплаченную сумму НДС с дохода арендодателя – иностранной организации организация – арендатор вправе принять к вычету при условии, что полученное в аренду имущество приобретено для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ (пункт 3 статьи 173 НК РФ).

Сдача в аренду государственного имущества учреждениями

В Российской Федерации, как Вы знаете, признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В соответствии с гражданским законодательством государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации.

О сдаче в аренду государственного имущества учреждениями мы расскажем в этой статье.

Отметим, что юридические лица создаются в форме коммерческих и некоммерческих организаций, и если коммерческие организации преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, то некоммерческие организации не имеют в качестве цели деятельности извлечение прибыли и полученную прибыль между участниками не распределяют.

Некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера, признается учреждением. Учреждение, согласно статье 120 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), может быть создано гражданином или юридическим лицом, так называемое частное учреждение, либо Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, соответственно, такие учреждения являются государственными и муниципальными.

Напомним читателям, что с 1 января 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 8 мая 2010 года № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» (далее – Закон № 83-ФЗ).

В соответствии со статьей 6 названного Закона теперь все государственные и муниципальные учреждения делятся на три типа: автономные, бюджетные, казенные.

Правовое положение автономных учреждений определяет Федеральный закон от 3 ноября 2006 года № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» (далее – Закон № 174-ФЗ).

Особенности правового положения бюджетных учреждений установлены статьей 9.2, дополнившей Федеральный закон от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон № 7-ФЗ).

Особенности правового положения казенных учреждений установлены статьей 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ).

Порядок заключения договора аренды.

Правоотношения сторон при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 «Аренда» ГК РФ. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Помимо этого, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды государственного имущества может быть заключен в двустороннем порядке, то есть между собственником государственного имущества (арендодателем) и арендатором или между балансодержателем (конкретным учреждением или предприятием) имущества, обеспечивающим оперативное управление, и арендатором, но в этом случае балансодержатель является арендодателем.

Договор аренды может быть заключен и в трехстороннем порядке, то есть между арендодателем – собственником государственного имущества, балансодержателем имущества (конкретным учреждением или предприятием) и арендатором.

Обратите внимание!

Заключить договор аренды, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, закрепленного за государственным (муниципальным) бюджетным и казенным учреждением на праве оперативного управления, учреждение может только при условии проведения конкурса или аукциона. Такое требование установлено пунктом 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон «О защите конкуренции»).

Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утверждены Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 года № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме аукциона».

Отметим, что государственные (муниципальные) бюджетные и казенные учреждения, которым предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, могут передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены учреждению, и составлять более чем двадцать квадратных метров, что следует из пункта 4 статьи 17.1 Закона «О защите конкуренции».

Как учитывается учреждениями арендная плата за сдаваемое в аренду государственное имущество в целях налогообложения?

Порядок налогообложения доходов, полученных от сдачи в аренду государственного имущества, будет различен в зависимости от того, какой договор аренды заключен учреждением – двусторонний или трехсторонний.

Рассмотрим оба варианта.

Двусторонний договор.

Бюджетные и казенные учреждения, получающие доходы от предпринимательской и иной деятельности, приносящей доход, являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу по этому налогу в порядке, установленном главой 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Напомним, что с 1 января 2011 года статья 321.1 НК РФ, регулирующая особенности ведения налогового учета бюджетными учреждениями, утратила силу.

Следовательно, теперь бюджетные учреждения обязаны исчислять и уплачивать налог на прибыль в общеустановленном порядке в соответствии с главой 25 НК РФ.

Налоговая база по налогу на прибыль организаций определяется в соответствии со статьей 274 НК РФ. В целях налогообложения прибыли налоговой базой признается денежное выражение прибыли, подлежащей налогообложению. Прибылью для российских организаций, согласно статье 247 НК РФ, признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определяемых в соответствии с главой 25 НК РФ.

Средства, полученные от сдачи в аренду имущества, на основании пункта 4 статьи 250 НК РФ включаются в состав внереализационных доходов, и, следовательно, подлежат учету бюджетными и казенными учреждениями при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Об этом сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 11 января 2010 года № 03-03-06/4/1, а также в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 10 марта 2010 года по делу №А32-447/2008-13/10-56/182-2009-29/272.

Дата получения дохода от сдачи имущества в аренду определяется на последнее число отчетного периода (подпункт 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ).

Объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, что установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

Местом реализации работ (услуг) на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 148 НК РФ признается территория Российской Федерации, если работы (услуги) связаны непосредственно с недвижимым имуществом, находящимся на территории Российской Федерации. К таким услугам относятся, в частности, услуги по аренде.

Таким образом, предоставление государственного имущества в аренду является объектом налогообложения НДС.

Трехсторонний договор.

В трехстороннем договоре арендодателем, как было отмечено выше, является собственник государственного имущества. Следовательно, арендная плата поступает в бюджет, минуя счета учреждения или предприятия – балансодержателя государственного имущества, сдаваемого в аренду, на основании чего это учреждение не может быть в отношении дохода, полученного от сдачи в аренду государственного имущества, плательщиком налога на прибыль.

Как мы уже сказали, предоставление имущества в аренду является объектом обложения НДС. На основании пункта 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления и казенными учреждениями в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.

Напомним, что налоговыми агентами признаются лица, на которых согласно НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджетную систему Российской Федерации налогов, что следует из пункта 1 статьи 24 НК РФ.

В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, поэтому они обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС, которую впоследствии могут принять к вычету (пункт 3 статьи 171 НК РФ).

Следует обратить внимание читателей, что до 1 января 2011 года арендатор признавался налоговым агентом по НДС, только если арендодателем недвижимости (здания, сооружения и тому подобное) являлся государственный орган или орган местного самоуправления (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

С 1 января 2011 года арендатор признается налоговым агентом по НДС, если арендодателем является как государственный орган или орган местного самоуправления, так и казенное учреждение (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

Аренда – арендатор

Получение имущества арендатором – документооборот и учет

Многие организации из-за нехватки средств на приобретение в собственность необходимого имущества берут его в аренду. Заинтересованными сторонами такой сделки являются арендатор и арендодатель. Об особенностях получения имущества в аренду арендатором мы расскажем в нижеприведенном материале.

Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Сторонами в договоре аренды являются арендодатель и арендатор. В их качестве могут выступать как физические, так и юридические лица.

Арендодатель – это сторона договора аренды (имущественного найма), которая предоставляет арендатору (нанимателю) имущество за плату на определенный срок в пользование. Можно дать иное определение. Арендодатель – это собственник имущества, сдающий его в аренду, в том числе иностранные юридические лица и граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатором признается лицо, которое временно (на установленный срок) и на условиях, оговоренных в договоре, получает право на использование собственности арендодателя, за что и вносит арендную плату. Арендатор по соглашению с арендодателем может выкупить имущество, взятое в аренду. Условия и порядок выкупа определяются договором аренды.

В соответствии с нормами гражданского законодательства аренда имущества невозможна без заключения договора. Его определение приведено в статье 606 ГК РФ и подразумевает предоставление арендодателем арендатору имущества во временное владение или пользование. По общим правилам договор аренды заключается между арендатором и арендодателем (собственником сдаваемого имущества), то есть договор является двусторонним. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды может заключаться как в устной, так и в письменной форме. При этом следует учитывать, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 ГК РФ).

В договоре аренды, как правило, указывается срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. К договору аренды должны быть приложены все необходимые расчеты и соглашения, в частности о размере арендной платы и об условиях расчетов, договор на оказание коммунальных услуг и тому подобное.

Кроме договора аренды при получении имущества стороны обязаны составить акт приема-передачи имущества. При этом составление акта приема-передачи имущества в аренду позволит избежать возникновения возможных конфликтов между арендодателем и арендатором. Более того, при отсутствии акта приема-передачи имущества в аренду налоговые органы могут поставить под сомнение правомерность начисления арендной платы у арендатора.

Нормативными актами по бухгалтерскому учету не предусмотрена специальная форма документа, которым оформляется передача в аренду имущества. Форма данного акта может быть разработана организацией самостоятельно.

Кроме того, для приема-передачи объектов основных средств могут использоваться унифицированные формы, утвержденные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств» (далее – Постановление № 7).

В соответствии с данным Постановлением для оформления и учета операций приема-передачи объектов основных средств между организациями могут применяться следующие унифицированные формы:

– акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма №ОС-1);

– акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма №ОС-1а);

– акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма №ОС-1б).

Отметим, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то в формах №№ОС-1, ОС-1а и ОС-1б обязательно должен быть заполнен реквизит «Государственная регистрация прав».

Заметим, что различия между вышеперечисленными формами состоят в составе показателей (реквизитов), а также в принципах их группировки и детализации.

Эти формы могут применяться как в случаях финансовой аренды (если объект основных средств находится на балансе лизингополучателя), так и при аренде основных средств, когда стоимость объекта списывается с баланса организации и продолжает числиться только за балансом (выбытие из состава основных средств).

Унифицированные формы утверждаются руководителями организации-получателя (арендатора) и организации-сдатчика (арендодателя) и составляются в количестве не менее двух экземпляров.

В передаточном акте должна быть отражена балансовая оценка имущества по данным арендодателя (в этой оценке объект будет отражен у арендатора на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства»). К акту прилагается и техническая документация, относящаяся к получаемому в аренду объекту основных средств.

На основании актов о приеме-передаче объектов основных средств (формы №№ОС-1, ОС-1а, ОС-1б) и сопроводительных документов (технических паспортов заводов-изготовителей и др.) делаются соответствующие записи в регистры инвентарного учета объектов основных средств: в инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма №ОС-6), инвентарную карточку группового учета объектов основных средств (форма №ОС-6а) или инвентарную книгу учета объектов основных средств (форма №ОС-6б).

Перечисленные регистры аналитического учета остаются в организации, передающей объекты в аренду.

При этом согласно пункту 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н), на объект основных средств, полученный в аренду, для организации учета указанного объекта на забалансовом счете в бухгалтерской службе арендатора рекомендуется также открывать инвентарную карточку. Данный объект может учитываться арендатором по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем.

Заметим, что амортизацию по полученному в аренду объекту арендатору начислять не нужно (пункт 50 Методических указаний № 91н).

В случае аренды автомобиля арендатор должен получить от арендодателя в дополнение к установленным документам доверенность на управление (пользование, распоряжение) транспортным средством. Нотариально заверять такую доверенность нет необходимости – достаточно заверить ее печатью организации (если арендодатель – юридическое лицо) или собственноручной подписью (если арендодатель – физическое лицо).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что фактическое получение арендатором имущества в аренду от арендодателя должно быть отражено в первичном учетном документе, как этого требует действующее законодательство. При этом законодательно утвержденной формы такого документа нет и, следовательно, организация вправе самостоятельно разработать и утвердить форму такого документа, обязательно указав в нем реквизиты, перечисленные в пункте 2 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 129-ФЗ). Например, это может быть акт приема-передачи имущества по договору аренды. Кроме того, должно быть документально подтверждено фактическое использование арендованного имущества арендатором.

У арендатора также должны быть в наличии документы, свидетельствующие о сумме расхода и о том, что затраты фактически произведены. Если у арендодателя – юридического лица обычно не возникает трудностей с получением указанных документов, то при аренде имущества у физических лиц организациям-арендаторам необходимо быть очень внимательными. Ведь физическое лицо – арендодатель не всегда имеет статус индивидуального предпринимателя. Соответственно, такой арендодатель не обязан выставлять арендатору счета на оплату арендных платежей. Расчеты между сторонами могут осуществляться наличными денежными средствами. В такой ситуации важно, чтобы в договоре аренды (или в дополнительном соглашении к нему) были четко предусмотрены сумма арендной платы или правила ее определения, а также порядок уплаты. Факт наличных денежных расчетов с арендодателем подтверждается расходным кассовым ордером арендатора. Такое требование содержится в пункте 14 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного Решением Совета директоров Банка Российской Федерации от 22 сентября 1993 года № 40. При этом в графе «Основание» расходного кассового ордера (унифицированная форма №КО-2, утвержденная Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 18 августа 1998 года № 88) должна быть сделана ссылка на соответствующий договор аренды.

Имущество, полученное в аренду, является собственностью арендодателя. Арендатор учитывает его обособленно от собственного имущества – за балансом. Такое требование установлено пунктом 2 статьи 8 Закона № 129-ФЗ.

Для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен счет 001 «Арендованные основные средства». Имущество на нем учитывается в оценке, указанной в договоре аренды.

Зачисление арендованного основного средства на забалансовый учет оформляется в учете арендатора следующей записью:

Дебет 001 Арендованные основные средства» – на сумму стоимости арендованного имущества, указанную в договоре аренды.

Данная бухгалтерская запись делается на основании акта приема-передачи объекта аренды от арендодателя к арендатору.

Арендные платежи у арендатора

Договор аренды – один из самых востребованных договоров, заключаемых организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации. Актуальность договора аренды обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования. У одних предпринимателей имеются свободные, не занятые производством площади, которые способны принести дополнительные экономические выгоды, если их предоставить во временное пользование. Другие, наоборот, предпочитают пользоваться тем или иным имуществом на правах арендатора. Таким образом, одним предпринимателям удобнее приобрести объекты недвижимости, движимое имущество в собственность, а другим взять их в аренду. В статье мы расскажем об учете арендных платежей арендатором.

Прежде чем приступить к теме статьи, напомним читателям некоторые положения гражданского законодательства, касающиеся арендных платежей.

Основной обязанностью арендатора, согласно статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. Рекомендуем устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.

Сроки внесения арендной платы определяются договором и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в случае:

– если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;

– если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;

– если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь пунктом 5 статьи 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендные платежи в бухгалтерском учете.

Если арендатор использует арендованное имущество для осуществления деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (пункт 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее – ПБУ 10/99 «Расходы организации»)).

Пунктом 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации» определено, что расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности). Иными словами, арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.

В бухгалтерском учете арендатора сумма арендной платы отражается следующими записями:

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 60, 76 – отражена сумма арендной платы, предъявленная арендодателем;

Дебет 19 Кредит 60,76 – отражена сумма НДС, предъявленная арендодателем;

Дебет 60, 76 Кредит 51 – перечислена сумма арендной платы арендодателю.

Арендные платежи в налоговом учете.

Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 9 ноября 2006 года № 03-03-04/1/742. Также в письме сказано, что арендные платежи учитываются в составе прочих расходов при условии использования арендованного имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

Расходы, являющиеся условно-постоянными (в том числе коммунальные платежи), для целей налогообложения прибыли, согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ, могут быть учтены в том месяце, в котором получены документы, подтверждающие эти расходы, при условии, что такой порядок отражен учетной политикой организации. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 6 сентября 2007 года № 03-03-06/1/647. Рекомендуем выбрать момент учета расходов в налоговой политике арендатора.

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, то, согласно позиции финансового ведомства, приведенной в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 и от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131, арендные платежи могут признаваться в составе расходов не равномерно, а в соответствии с графиком арендных платежей.

Аналогичного мнения придерживаются и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08.

Отметим, что ранее чиновники указывали, что расходы по уплате арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды не требуется. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128

Нередко стороны заключают предварительный договор аренды зданий до оформления арендодателем права собственности на здание. Специалисты УФНС по городу Москве в Письме от 5 октября 2006 года № 20–12/87641 обратили внимание на то, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), поэтому такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 апреля 2009 года № 03-03-06/1/230, от 4 февраля 2009 года № 03-03-06/2/16, от 30 июля 2008 года № 03-03-06/2/99. Выходом для арендатора, в данной ситуации, может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права – права аренды по будущему договору аренды.

Согласно Письму Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 законодательное закрепление обязательной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели и отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды, не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций. Применять данное письмо достаточно рискованно, поскольку далее в нем сказано, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как документально не подтвержденные затраты.

Согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 17 февраля 2006 года № 03-03-04/3/3, от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 и от 1 ноября 2005 года № 03-03-04/1/325, если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Если же в договоре аренды отсутствует распространение его условий на прошлые периоды, то расходы в виде арендных платежей за этот период не могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли с момента передачи такого имущества. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21 апреля 2006 года по делу №А56-24327/2005 сказано, что учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды, а в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 февраля 2007 года по делу №Ф03-А59/06-2/5389 указано на то, что нарушение норм гражданского законодательства не влияет на налогообложение, поскольку не предусмотрено наличие зависимости затрат от действительности договора аренды, а требуется только экономическая обоснованность.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение сторон об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации. Но, в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 апреля 2006 года № 20–12/29001 указано на то, что дополнительное к основному договору аренды соглашение сторон об изменении стоимости арендной платы за недвижимое имущество не отнесено действующим законодательством к акту перемены прав на это имущество, и величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным. И все же, в соответствии с Письмом Минфина Российской Федерации от 5 августа 2005 года № 03-03-04/4/34, арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами после государственной регистрации указанного соглашения. Аналогичный вывод содержится в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 28 марта 2008 года № 20–12/030173.

Расходы организации-арендатора в виде арендной платы по договору на срок менее года, в том числе и при пролонгации этого договора также на срок менее года, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается пунктом 10 информационного Письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59.. Такая же точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 18 октября 2006 года № 20–12/92230. Термин «пролонгация» договора аренды изложен в последнем письме и его можно применять для целей налогообложения.

В то же время в Письме от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то, согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 марта 2006 года № 20–12/22181, данный договор аренды в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241. В письме сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Но, все-таки, следует учитывать, что такой механизм продления имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.

Расходы организации в виде арендной платы за землю, на которой расположены сооружения, используемые в целях получения дохода, в период с даты государственной регистрации права собственности на здания до даты государственной регистрации переоформления договоров аренды земли, на которой расположены указанные сооружения, для целей налогообложения прибыли можно учесть как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией, в зависимости от применяемого организацией метода признания расходов в целях налогообложения прибыли. Такая точка зрения изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 декабря 2006 года № 20–12/115082. Несмотря на то, что такой подход не совсем основывается на законодательстве, он выглядит вполне логичным.

Если отсрочка ввода в эксплуатацию полученного в аренду имущества обусловлена необходимостью доведения его до состояния, пригодного к использованию, то арендные платежи по указанному имуществу до ввода его в эксплуатацию могут быть включены в состав расходов для целей налогообложения прибыли. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 7 марта 2008 года № 03-03-06/1/160, от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/646, от 25 июня 2007 года № 03-03-06/1/397. Такие выводы делают и арбитры: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 декабря 2008 года по делу №А05-2964/2008.

В соответствии с подпунктом 34 пункта 1 статьи 264 НК РФ, как расходы на подготовку и освоение новых производств, цехов и агрегатов, расходы в виде аренды недвижимого имущества, а также расходы, возникающие в период аренды такого имущества (ремонт, содержание и охрана), осуществленные организацией-арендатором до даты начала фактического использования недвижимого имущества, организация-арендатор вправе учесть для целей налогообложения прибыли организаций. Такая позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 20 августа 2007 года № 03-03-06/2/155.

Отметим, что для целей налогообложения прибыли арендатор может учесть расходы, связанные с приобретением средств для уборки арендованных помещений (пакеты для мусора, губки, дезинфекционные средства и тому подобное), если договором аренды предусмотрено, что содержание (уборка) арендуемых помещений осуществляется непосредственно арендатором. Аналогичная точка зрения изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 6 октября 2006 года № 20–12/89121.1.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. Учитывая изложенное, затраты организации, произведенные по договору аренды транспортного средства, заключенному с физическим лицом, в том числе затраты на приобретение топлива (ГСМ) для обеспечения работы данного автомобиля исходя из фактического пробега автомобиля (с учетом фактического расхода топлива (ГСМ) в производственных целях и стоимости его приобретения), а также затраты на приобретение запасных частей могут быть учтены при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 29 ноября 2006 года № 03-03-04/1/806 и от 2 октября 2006 года № 03-05-01-04/277.

Если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены счетами, выставленными арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающими фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Такая, предельно опасная для арендатора, позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9. Единственным решением этой проблемы является посредническая квалификация договора.

И последнее, о чем необходимо сказать. Не следует забывать о том, что согласно статье 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Как отмечено в Письме Минфина Российской Федерации от 10 ноября 2006 года № 03-05-01-04/310 размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. То есть, квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

Расчеты по договору аренды в условных единицах у арендатора

В настоящее время действующее законодательство позволяет арендодателю устанавливать арендную плату за пользование имуществом в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В то же время, наличие такой оговорки в договоре аренды влечет за собой определенные риски и особенности отражения операций в учете, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Об отражении расчетов по договору аренды в условных единицах у арендатора мы и поговорим далее.

Общие правовые основы регулирования арендных отношений установлены гражданским законодательством, а именно главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Так, в соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду может быть сдано любое движимое и недвижимое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не ограничено в гражданском обороте. Отдельными нормативными актами могут быть установлены специальные условия сдачи в аренду движимого или недвижимого имущества. Данные условия касаются, прежде всего, непосредственно самих объектов аренды, а также сроков договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 609 ГК РФ, если договор аренды заключается на срок более одного года и одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то такой договор аренды необходимо заключить в письменной форме.

Обратите внимание, что если в аренду сдается недвижимое имущество, то такой договор аренды нуждается в государственной регистрации. Если арендуя имущество, арендатор планирует выкупить его у арендодателя, то такой договор аренды, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 609 ГК РФ, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если же в договоре не определены данные условия, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Данное положение статьи 614 ГК РФ означает, что при условии того, что порядок определения и внесения арендной платы установлен договором, арендодатель не вправе потребовать с арендатора внести арендную плату на иных условиях или в иных размерах (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2009 года №А19-10427/07-58-Ф02-487/09 по делу №А19-10427/07-58).

Итак, стоимость арендной платы (порядок ее определения) должна быть установлена договором аренды. В соответствии с положениями статьи 317 ГК РФ денежное обязательство в договоре может быть выражено в сумме в рублях, так как рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма исчисляется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Таким образом, арендодатель вправе установить в договоре аренды величину арендной платы, выраженной в иностранной валюте или условных денежных единицах.

В связи с этим у арендатора может возникнуть вопрос: не будет ли изменение величины арендной платы в течение срока действия договора аренды по причине изменения официального курса иностранной валюты или условной денежной единицы нарушением норм статьи 614 ГК РФ. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Отметим, что установление суммы арендной платы в иностранной валюте или в условных денежных единицах не противоречит нормам пункта 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку в данной норме речь идет о порядке установления размера арендной платы, и в данном случае порядок не нарушается. На это указывается и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 17 сентября 2008 года №Ф03-А73/08-1/3822 по делу №А73-1079/2008-30.

Однако такой вывод следует при условии того, что величина арендной платы установлена не в твердой сумме, а определяется расчетным путем. Поэтому в данном случае изменение размера арендной платы в связи с изменением курса иностранной валюты или условной денежной единицы будет исполнением условия договора аренды.

Напомним, в соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ существует пять основных способов установления величины арендной платы:

1) арендная плата устанавливается в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) арендная плата устанавливается как доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) арендная плата устанавливается в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата устанавливается в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При заключении договора аренды в условных единицах арендодатель и арендатор договариваются между собой, к какому виду иностранной валюты приравнивается условная денежная единица, например, к доллару США, евро или к иной любой валюте, а также устанавливают, по какому курсу в дальнейшем будет определяться цена сделки. При этом в тексте договора обычно указывается, что арендатор оплачивает услуги в рублях по курсу иностранной валюты, согласованному сторонами. Вместе с тем, даже при отсутствии в договоре такой оговорки денежное обязательство, выраженное в иностранной валюте, следует рассматривать как подлежащее оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. На это указывает пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 ноября 2002 года № 70 «О применении арбитражными судами статей 140, 317 Гражданского кодекса Российской Федерации».

На практике очень часто перед тем, как заключить основной договор аренды, между потенциальными арендатором и арендодателем заключается предварительный договор аренды, в соответствии с которым, арендатор вносит так называемый обеспечительный или гарантийный платеж. Если величина этого гарантийного платежа выражена в иностранной валюте или условных денежных единицах, то возникает вопрос, в соответствии с каким курсом пересчитывать сумму обеспечительного платежа, которая, как правило, идет в зачет в счет предстоящей арендной платы.

Обратите внимание, что в данной ситуации момент определения курса иностранной валюты или условной денежной единицы будет зависеть от того, определили ли стороны договора аренды (основного) порядок пересчета иностранной валюты или условной денежной единицы в рублевый эквивалент. Если такое условие содержится в основном договоре аренды, то пересчет будет происходить в соответствии с тем порядком, который там закреплен. Данный вывод следует из Положения по бухгалтерскому учету «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте (ПБУ 3/2006)», утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 27 ноября 2006 года № 154н (далее – ПБУ 3/2006).

Если же порядок пересчета в основном договоре аренды не установлен, то в данной ситуации будут применяться общие положения, касающиеся внесения предварительных сумм оплаты в иностранной валюте или условных денежных единицах. Это означает, что курс иностранной валюты или условной денежной единицы будет браться на дату перечисления денежных средств в виде обеспечительного платежа. Данный вариант является хотя и рисковым для арендатора в случае изменения курса иностранной валюты или условной денежной единицы в неблагоприятную для него сторону, однако, значительно облегчает работу бухгалтеру арендатора, поскольку в данном случае никаких разниц в учете возникнуть не может.

Допустим, что ООО «Восток» (арендатор) заключает предварительный договор на аренду нежилого помещения с компанией ООО «Вегас» (арендодатель). Величина обеспечительного платежа по договору установлена в размере 20 000 долларов США. Курс доллара на дату перечисления предварительного платежа от арендатора к арендодателю составил 100 рублей за доллар США. Основным договором аренды предусмотрено, что обеспечительный платеж засчитывается в счет уплаты фиксированной части арендной платы, при этом порядок пересчета иностранной валюты в основном договоре определен не был. В связи с этим при определении рублевого эквивалента фиксированной части арендной платы бухгалтеру организации необходимо принять курс иностранной валюты равный 100 рублям за доллар США.

Если же договором аренды будет предусмотрено, что пересчет иностранной валюты должен производиться по официальному курсу этой иностранной валюты на последнее число месяца, следующего за истекшим, то возникающие в данном случае курсовые разницы подлежат отнесению на прочие доходы и расходы организации.

Однако обратите внимание, что в соответствии с пунктом 9 ПБУ 3/2006 авансы полученные и выданные не подлежат последующему пересчету (то есть на дату, отличную от даты перечисления денежных средств в виде аванса), поэтому в данной ситуации могут возникнуть спорные моменты, касающиеся момента определения курса иностранной валюты или условной денежной единицы.

Дело в том, что в соответствии с пунктом 5 ПБУ 3/2006 если договором установлен свой порядок пересчета стоимости актива или обязательства в иностранной валюте, то применять следует только его. Однако следует помнить, что авансы полученные и выданные не должны пересчитываться, а приниматься в оценке, действующей на дату совершения операции в иностранной валюте, то есть на дату перечисления денежных средств.

Обратите внимание, что подобные сложности, касающиеся порядка определения курса иностранной валюты или условной денежной единицы, касаются только бухгалтерского учета. Для целей налогового учета возникающие суммовые разницы признаются на дату подписания акта оказания услуг с одновременным отнесением в состав внереализационных доходов (статья 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)) либо внереализационных расходов (статья 265 НК РФ) в зависимости от характера изменения курса иностранной валюты или условной денежной единицы.

Отметим, что для арендатора порядок учета расходов в виде арендной платы, уплаченной в иностранной валюте, установлен ПБУ 3/2006, а также Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99).

В соответствии с пунктами 5, 7 ПБУ 10/99 если арендованное имущество используется арендатором при осуществлении деятельности по производству и реализации товаров (работ, услуг), то арендная плата, уплачиваемая им в соответствии с условиями договора аренды, включается в состав расходов по обычным видам деятельности и отражается на счетах учета затрат (20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

Расходы в виде арендной платы отражаются арендатором в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится, независимо от порядка расчетов, предусмотренных договором аренды (пункт 18 ПБУ 10/99).

Если арендная плата вносится арендатором авансом, то сумма, перечисленная арендодателю, отражается в учете арендатора на отдельном субсчете счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»).

В дальнейшем, по мере наступления тех периодов, к которым относится арендная плата, суммы предварительной оплаты, учтенные на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») списываются в дебет счетов учета затрат (20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

Если условиями договора предусмотрено, что курс иностранной валюты определяется на дату фактического перечисления денежных средств в качестве арендной платы, то в учете арендатора будут возникать курсовые разницы от переоценки арендной платы на дату ее начисления и дату ее перечисления.

В бухгалтерском учете указанные разницы включаются в состав прочих доходов (при росте курса) или в состав прочих расходов (при падении курса). На это указывают пункты 11–13 ПБУ 3/2006. Отражаются они на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Ремонт полученного в аренду имущества арендатором, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции

Сегодня многие организации арендуют офисные, производственные или складские помещения. Полученное имущество арендатор обычно сразу же ремонтирует или перестраивает с учетом особенностей своей предпринимательской деятельности. В данной статье рассмотрим особенности проведения ремонта имущества, полученного в аренду, арендатором.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) определены обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества. По общему правилу арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан проводить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 ГК РФ). Например, текущий и капитальный ремонт транспортного средства без экипажа, полученного по договору аренды, обязан проводить арендатор, а не арендодатель (статья 644 ГК РФ). Более того, при аренде предприятия (то есть имущественного комплекса, включающего различные строения, сооружения) обязанность проводить текущий и капитальный ремонт также полностью возлагается на арендатора (статья 661 ГК РФ).

Отметим, что в случае уклонения арендодателя от проведения капитального ремонта, арендатор может провести ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или потребовать зачесть ее в счет арендной платы.

Таким образом, на арендатора договором аренды могут быть возложены обязанности по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества, и это обязательно должно быть отражено в договоре аренды. Отметим, что при проведении проверки контролирующие органы обращают внимание на распределение обязанностей по ремонту имущества. Если в договоре аренды ничего не сказано о ремонте, то действует общее правило, установленное ГК РФ. В таком случае арендатор, сделавший капитальный ремонт, не может учесть затраты в целях налогообложения прибыли, ведь этот ремонт должен проводить арендодатель. Если по договору аренды арендодатель должен проводить текущий ремонт, то арендатор не сможет учесть свои затраты на проведение такого ремонта.

Отметим, что если при заключении договора аренды стороны не рассмотрели вопрос о ремонте имущества, то порядок распределения обязанностей по ремонту можно отразить в дополнительном соглашении. Тем самым можно избежать возможных споров с налоговыми органами и без проблем учесть расходы на ремонт.

После того, как стороны распределили обязанности по проведению ремонта, им следует определить какой из видов ремонта должна производить каждая из сторон.

Различают три вида ремонта:

– текущий ремонт;

– средний ремонт;

– капитальный ремонт.

В Письме Минфина Российской Федерации от 14 января 2004 года № 16-00-14/10 указано, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и тому подобное) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

Как правило, к работам по текущему ремонту относятся работы по систематическому предохранению его от преждевременного износа, например, один раз в квартал, это позволяет поддерживать имущество в рабочем состоянии.

Средний ремонт выделяют как текущий ремонт, но периодичность его осуществления менее одного года.

Капитальный ремонт – воспроизводство основных средств путем крупного, всеобъемлющего ремонта, при котором заменяются целиком изношенные детали, узлы, части машин, зданий, сооружений. Проведение капитального ремонта зависит от того, насколько интенсивно используется основное средство. Капитальный ремонт, как правило, проводят не чаще одного раза в несколько лет и по времени он является более продолжительным.

Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 23 ноября 2006 года № 03-03-04/1/794, по вопросам отнесения тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует руководствоваться:

– Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13–14.2000»;

– Ведомственными строительными нормами ВСН 58–88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными Приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312.

Отметим, что при определении терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» необходимо руководствоваться указанными документами и Письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 года № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий». Так, в соответствии с указанным Письмом: реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг, а капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

При ремонте оборудования автор рекомендует применять Положение об обеспечении безопасности производственного оборудования ПОТ РО-14000-002-98, утвержденное Минэкономики Российской Федерации 20 января 1998 года и Государственный стандарт ГОСТ Р 50938-96 «Услуги бытовые. Ремонт и техническое обслуживание электробытовых машин и приборов», утвержденный Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 22 августа 1996 года.

Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 17 января 2007 года по делу №А65-39309/2005-СГ2-24, в случае разногласий по вопросу о классификации ремонтных работ в рамках арендных правоотношений можно проводить соответствующую экспертизу.

Напомним, что статья 616 ГК РФ предоставляет арендатору право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Статья 623 ГК РФ устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем, если иное не установлено законом.

На практике довольно часто возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.

Как указано в Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 4 марта 2011 года №Д05-631 на сегодняшний день единообразная судебно-арбитражная практика по вопросу соотнесения категорий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» отсутствует.

Так, в соответствии с Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 года по делу №А19-13041/09, Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2010 года по делу №А27-15429/2008, капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем.

Одновременно в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 года по делу №А19-13041/09 указывается, что проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Также следует отметить, что согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2010 года по делу №А53-18341/2009 арендатор может произвести капитальный ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды), если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласие арендодателя. Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2009 года №А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу №А19-14583/08-15, ФАС Московского округа от 9 декабря 2010 года №КГ-А41/13626-10 по делу №А41-44762/09, ФАС Центрального округа от 27 сентября 2010 года по делу №А35-2195/08-С12.

Есть и третья позиция, согласно которой если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капитальный ремонт является его неотделимым улучшением (Постановление ФАС Поволжского округа от 7 июля 2010 года по делу №А55-27579/2009).

Таким образом, поскольку на сегодняшний день нет однозначного ответа на данный вопрос, полагаем, что для его решения заинтересованным сторонам следует обратиться за защитой прав и законных интересов в арбитражный суд.

В случае признания произведенного капитального ремонта неотделимыми улучшениями арендаторам следует учитывать, что улучшения арендованного имущества могут быть осуществлены как с согласия арендодателя, так и без согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Значит, арендодатель, не давший своего согласия на осуществления улучшений, может либо принять их и возместить их стоимость арендатору, либо не принять их и потребовать арендатора привести имущество в первоначальное состояние, то есть в состояние до момента передачи имущества в аренду.

В том случае, если арендодатель принимает улучшения, произведенные арендатором, но при этом их стоимость не возмещает, то в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача.

В соответствии с пунктом 16 статьи 270 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитывается стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, которые несет организация при такой передаче.

Кроме того, в целях исчисления налога на добавленную стоимость передача права собственности на товары (работы, услуги) на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) и является объектом налогообложения (пункт 1 статьи 146 НК РФ).

Следовательно, арендатор начислит НДС со стоимости передаваемых выполненных работ по улучшению арендованного имущества. Причем, начислит не в момент формальной передачи, например, при выезде, а в момент завершения создания неотделимых улучшений. При этом суммы НДС подлежат вычету у арендатора (Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 26 января 2007 года № 19–11/06916 и от 8 декабря 2006 года № 19–11/108507).

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ определено, что если улучшение арендованного имущества произведено с согласия арендодателя, то арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом арендодатель может компенсировать затраты арендатору как до, так и после прекращения договора аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ для арендатора возмещаемые неотделимые улучшения не являются амортизируемым имуществом.

В бухгалтерском учете стоимость улучшений отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и при передаче арендодателю результатов работ списывается на прочие расходы. Сумму возмещения арендодателем расходов на проведение неотделимых улучшений арендатору для целей налогообложения следует учитывать в составе выручки от реализации на момент передачи результатов работ по акту (пункт 1 статьи 249 НК РФ). Соответственно, расходы арендатора надо рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя. Передача арендатором результатов выполненных работ будет являться реализацией.

Таким образом, для того, чтобы при передаче неотделимых улучшений предотвратить безвозмездность операции, необходимо получить согласие арендодателя на компенсацию затрат (в письменной форме) либо предусмотреть договором аренды порядок возмещения произведенных неотделимых улучшений.

Бухгалтерский учет.

Согласно Положению по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99), порядок отражения затрат на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В этом случае расходы на их ремонт отражаются в бухгалтерском учете в составе расходов по обычным видам деятельности на основании пункта 5 ПБУ 10/99.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению», расходы на те виды ремонта, которые в соответствии с ГК РФ или договором аренды должен осуществлять арендатор, в бухгалтерском учете отражаются так же, как и расходы на ремонт собственного имущества: на счетах 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу».

Если арендатор помещения проводит ремонт за свой счет, несмотря на то, что обязанность возложена на арендодателя, то согласно гражданскому законодательству у него есть право по своему выбору стоимость ремонта либо взыскать с арендодателя, либо зачесть в счет арендной платы. В таком случае арендатор фактически выполняет работы по ремонту имущества арендодателя и получает от последнего денежную компенсацию.

С точки зрения бухгалтерского учета имеет место реализация работ, следовательно, расходы на проведение ремонта арендатор учитывает на счете 20 «Основное производство», но одновременно учитывает и выручку от реализации работ по кредиту счета 90 «Выручка».

Налоговый учет.

В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов.

Для налогоплательщиков, применяющих метод начисления, расходы на ремонт основных средств, произведенные им, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 260 НК РФ. Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, расходы на ремонт признаются после их фактической оплаты на основании пункта 3 статьи 273 НК РФ.

Отметим, что налогоплательщики вправе создавать резерв на ремонт основных средств, если он длится более одного налогового периода.

В Постановлении ФАС Центрального округа от 13 ноября 2006 года по делу №А54-3665/2005-С5 указано, что затраты на ремонт амортизируемого имущества, полученного в аренду, подлежат включению в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, если договором аренды не предусмотрено возмещение арендатору таких затрат. Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 11 января 2006 года по делу №А43-7220/2005-30-310, ФАС Западно-Сибирского округа от 5 мая 2006 года по делу №Ф04-2388/2006(22005-А27-33), от 5 сентября 2005 года по делу №Ф04-5740/2005(14478-А67-15).

Пример.

Организация «А» арендует помещение. Договором аренды предусмотрено, что текущий ремонт основного средства арендатор производит за свой счет. Предположим, что стоимость произведенного арендатором ремонта составила 118 000 рублей (в том числе НДС – 18 000 рублей).

В бухгалтерском учете организации данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:

Дебет 26 (44) Кредит 60 – 100 000 рублей (118 000 рублей – 18 000 рублей) – отражены расходы на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60 – 18 000 рублей – учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19 – 18 000 рублей – принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51 – 118 000 рублей – оплачены ремонтные работы.

Резервы на ремонт полученного в аренду имущества у арендатора

Заключая договоры аренды стороны договора, арендодатель и арендатор, как правило, предусматривают в нем обязанности сторон по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества. При этом с целью равномерного включения расходов на ремонт арендованного имущества арендаторы могут создавать резерв.

О том, как создается такой резерв, как он учитывается в целях бухгалтерского и налогового учета организации – арендатора, мы и расскажем в статье.

Общие правовые основы регулирования арендных отношений установлены гражданским законодательством, а именно главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан проводить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 ГК РФ). Так, например, текущий и капитальный ремонт транспортного средства без экипажа, полученного по договору аренды, обязан проводить арендатор, а не арендодатель (статья 644 ГК РФ). Кроме того, при аренде предприятия (то есть имущественного комплекса, включающего различные строения, сооружения) обязанность проводить текущий и капитальный ремонт также полностью возлагается на арендатора (статья 661 ГК РФ).

Таким образом, на арендатора договором аренды могут быть возложены обязанности по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества и это обязательно должно быть отражено в договоре аренды. Заметим, что при проведении проверки контролирующие органы обращают внимание на распределение обязанностей по ремонту имущества. Если в договоре аренды ничего не сказано о ремонте, то действует общее правило, установленное ГК РФ.

В случае уклонения арендодателя от проведения капитального ремонта, арендатор может провести ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или потребовать зачесть ее в счет арендной платы.

Отметим, что если при заключении договора аренды стороны не рассмотрели вопрос о ремонте имущества, то порядок распределения обязанностей по ремонту можно отразить в дополнительном соглашении.

В случае невыполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды в отношении обязанностей по проведению капитального ремонта, обе стороны имеют право на расторжение договора аренды в судебном порядке (статьи 619, 620 ГК РФ).

Поскольку законодательством установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ), любые виды ремонта, как текущего, так и капитального, необходимо согласовывать с арендодателем, даже если он предусмотрен договором аренды, и обязательно в письменном виде: это поможет арендатору избежать проблем в отношениях с арендодателем, в том числе материальных потерь.

Резерв на ремонт основных средств в бухгалтерском учете арендатора.

Прежде всего, напомним, что до 1 января 2011 года право организаций на создание в бухгалтерском учете такого вида резервов предстоящих расходов, как резерв на ремонт основных средств, было закреплено в пункте 72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н (далее – Положение № 34н).

Однако Приказом Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н «О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 года № 3» (далее – Приказ № 186н) действие пункта 72 Положения № 34н было отменено.

При этом отмена пункта 72 Положения № 34н не повлияла на возможность создания арендатором резерва на ремонт арендованных основных средств, так как теперь такой резерв с точки зрения бухгалтерского законодательства рассматривается как оценочное обязательство организации. На это указывает пункт 4 Положения по бухгалтерскому учету «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» (ПБУ 8/2010)», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 13 декабря 2010 года № 167н (далее – ПБУ 8/2010) и вступившего в силу с бухгалтерской отчетности 2011 года.

Именно этим бухгалтерским стандартом обязаны руководствоваться российские коммерческие фирмы (за исключением кредитных) при создании большинства видов резервов. Исключение составляют лишь оценочные резервы, а также те, которые создаются за счет нераспределенной прибыли организации.

Согласно пункту 5 ПБУ 8/2010 оценочное обязательство признается в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении следующих условий:

– у организации существует обязанность, явившаяся следствием прошлых событий ее хозяйственной жизни, исполнения которой организация не может избежать;

– уменьшение экономических выгод организации, необходимое для исполнения оценочного обязательства, вероятно;

– величина оценочного обязательства может быть обоснованно оценена.

Согласно пункту 15 ПБУ 8/2010 оценочное обязательство признается в бухгалтерском учете организации в величине, отражающей наиболее достоверную денежную оценку расходов, необходимых для расчетов по этому обязательству. Наиболее достоверная оценка расходов представляет собой величину, необходимую непосредственно для исполнения (погашения) обязательства по состоянию на отчетную дату или для перевода обязательства на другое лицо по состоянию на отчетную дату. При этом в силу пункта 16 ПБУ 8/2010 величина оценочного обязательства определяется организацией на основе имеющихся фактов хозяйственной жизни организации, опыта в отношении исполнения аналогичных обязательств, а также, при необходимости, мнений экспертов. Причем в обязательном порядке арендатор должен обеспечить документальное подтверждение обоснованности такой оценки.

Обратите внимание!

Если предполагаемый срок исполнения оценочного обязательства превышает 12 месяцев после отчетной даты или меньший срок, установленный организацией в учетной политике, такое оценочное обязательство оценивается по стоимости, определяемой путем дисконтирования его величины (по приведенной стоимости). Увеличение величины оценочного обязательства в связи с ростом его приведенной стоимости на последующие отчетные даты по мере приближения срока исполнения (проценты) признается прочим расходом организации. Такие правила определены пунктом 20 ПБУ 8/2010.

На основании пункта 8 ПБУ 8/2010 оценочные обязательства по ремонту основных средств отражаются в учете арендатора на счете 96 «Резервы предстоящих расходов». При признании оценочного обязательства в зависимости от его характера величина оценочного обязательства относится на расходы по обычным видам деятельности или на прочие расходы либо включается в стоимость актива.

При фактических расчетах за проведенный ремонт арендованных основных средств в бухгалтерском учете арендатора будет отражена сумма затрат, связанных с проведением ремонта, в корреспонденции со счетом учета резерва предстоящих расходов.

Обратите внимание!

Признанное оценочное обязательство может списываться в счет отражения затрат по выполнению только того обязательства, по которому оно было создано, на что указывает пункт 21 ПБУ 8/2010.

Иными словами, к счету 96 «Резервы предстоящих расходов» должен быть открыт специальный субсчет для предстоящих расходов на ремонт основных средств.

Если фактические расходы арендатора на проведение ремонта превысят сумму учтенного оценочного обязательства, то расходы на ремонт, осуществленные сверх зарезервированной суммы, будут отражаться в бухгалтерском учете в общем порядке.

Если фактические расходы на ремонт основных средств окажутся менее суммы признанного оценочного обязательства, то неиспользованную сумму резерва следует включить в состав прочих доходов, на что указывает пункт 22 ПБУ 8/2010. Вместе с тем, избыточные суммы одного оценочного обязательства могут не списываться с учета, а переноситься на создание другого оценочного обязательства такого же рода.

Имейте в виду, что в конце года организация обязана провести проверку признанных оценочных обязательств по ремонту, на что указано в пункте 23 ПБУ 8/2010. Результатом такой проверки может быть как корректировка оценочного обязательства в сторону увеличения, или уменьшения, так и полное списание в порядке, определенном пунктом 22 ПБУ 8/2010.

Налоговый учет резерва на ремонт основных средств.

Согласно статье 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.

В случае, когда арендованное имущество соответствует названным критериям, оно может рассматриваться арендатором в качестве основного средства.

В соответствии со статьей 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Положения указанной статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено (пункт 2 статьи 260 НК РФ).

Порядок ведения налогового учета расходов на ремонт основных средств установлен статьей 324 НК РФ. Согласно пункту 2 данной статьи налогоплательщик, образующий резерв предстоящих расходов на ремонт, рассчитывает отчисления в такой резерв, исходя из совокупной стоимости основных средств, рассчитанной в соответствии с установленным порядком и нормативов отчислений, утверждаемых налогоплательщиком самостоятельно в учетной политике для целей налогообложения.

Совокупная стоимость основных средств определяется как сумма первоначальной стоимости всех амортизируемых основных средств, введенных в эксплуатацию по состоянию на начало налогового периода, в котором образуется резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств. Так как арендованные основные средства не являются амортизируемым имуществом (в соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности), их стоимость не включается в совокупную стоимость основных средств для расчета отчислений в резерв предстоящих расходов на ремонт у арендатора.

Таким образом, создавать резерв под ремонт арендованных основных средств арендатор вправе только при наличии собственных амортизируемых основных средств, исходя из совокупной стоимости последних. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме МНС Российской Федерации от 26 февраля 2004 года № 02-5-11/38@ «О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных положений главы 25 НК РФ».

У арендодателя стоимость переданного в аренду имущества из совокупной стоимости основных средств не исключается.

Согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 29 декабря 2007 года № 03-03-06/1/901, от 6 сентября 2007 года № 03-03-06/2/171, от 3 ноября 2006 года № 03-03-04/1/718 при проведении особо сложных и дорогих видов ремонта арендаторы также вправе создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств.

По мнению контролирующих органов, изложенному в Письмах Минфина Российской Федерации от 1 февраля 2011 года № 03-03-06/1/51, от 13 декабря 2010 года № 03-03-06/1/773, от 7 июня 2009 года № 03-03-06/2/131, ФНС Российской Федерации от 17 августа 2009 года № 3-2-13/181@, организация не вправе применять пункт 2 статья 260 НК РФ в отношении расходов на ремонт основного средства, арендованного у физического лица (в том числе индивидуального предпринимателя). Обосновывают они это тем, что такое имущество не может относиться к амортизируемому в смысле главы 25 НК РФ, поскольку физические лица не платят налог на прибыль организаций. Такие затраты можно учитывать в расходах на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Отметим, что ранее Минфин Российской Федерации указывал, что расходы на ремонт основного средства, арендованного у индивидуального предпринимателя, вообще не уменьшают налогооблагаемую прибыль. В частности такое мнение было высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 12 августа 2008 года № 03-03-06/1/462.

При этом столичные налоговики не поддерживают ни одной из вышеприведенных позиций и указывают, что в этом случае применим пункт 2 статьи 260 НК РФ (Письмо от 19 декабря 2007 года № 20–12/121663).

Страхование полученного в аренду имущества, сложности с выгодоприобретателем арендодателем

Организации нередко используют в своей деятельности арендованные объекты имущества – здания, помещения, транспортные средства, оргтехнику и так далее. В некоторых случаях при получении имущества в аренду арендатор обязан его застраховать.

Как при исчислении налога на прибыль арендатор должен учитывать расходы на страхование такого имущества, а также какие сложности могут возникнуть с выгодоприобретателем арендодателем мы расскажем в данной статье.

Гражданско-правовые основы.

Арендатор вправе самостоятельно или по требованию арендодателя на основании заключенного договора аренды застраховать арендованное имущество для обеспечения возмещения его стоимости (части стоимости) при наступлении неблагоприятных страховых случаев.

Страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком) (пункт 1 статьи 927 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Сторонами по договору имущественного страхования являются страховщик, страхователь (арендатор) или иное лицо (выгодоприобретатель), в пользу которого заключен договор страхования.

Если договор страхования заключается по требованию арендодателя то, как правило, считается, что он заключается в пользу собственника сданного в аренду имущества, то есть арендодателя, выступающего по договору страхования в качестве выгодоприобретателя. При этом в договоре страхования обязательно указывается арендодатель – выгодоприобретатель.

По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы (пункт 2 статьи 929 ГК РФ):

– риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (статья 930 ГК РФ);

– риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам – риск гражданской ответственности (статьи 931 и 932 ГК РФ).

Объектом страхования по заключенному договору выступает арендованное имущество (как правило, объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения), автотранспортные средства и тому подобное).

Как правило, не выступают в качестве объекта страхования витрины, витражи, зеркала, стеклянные стены, закрепленные на наружной стене здания мачты, антенны, открытые сети электропроводки, световые рекламные щиты, защитные козырьки, навесы, отделка помещений, произведенная арендодателем в своих интересах и за свой счет.

Договор страхования заключается в письменной форме, несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, за исключением договора обязательного государственного страхования (пункт 1 статьи 940 ГК РФ).

Договор страхования может быть заключен путем составления одного документа либо вручения страховщиком страхователю на основании его заявления страхового полиса, подписанного страховщиком. Заявление о выдаче страхового полиса может быть сделано как письменно, так и устно (пункт 2 статьи 940 ГК РФ).

При заключении договора страхования страховщик вправе применять разработанные им или объединением страховщиков стандартные формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования (пункт 3 статьи 940 ГК РФ).

Существенными условиями договора страхования, по которым между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение, являются (статья 942 ГК РФ):

– определение имущества либо имущественного интереса, являющегося объектом страхования;

– характер события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай);

– размер страховой суммы;

– срок действия договора.

Сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования, определяется соглашением страхователя со страховщиком. При страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования (статья 947 ГК РФ).

Договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса (пункт 1 статьи 957 ГК РФ).

Страхование, обусловленное договором, распространяется на страховые случаи, которые произошли после вступления договора в силу, если в договоре не предусмотрен иной срок начала действия страхования (пункт 2 статьи 957 ГК РФ).

Договор страхования может быть прекращен до наступления срока, на который он был заключен, если после вступления договора в силу возможность наступления страхового случая отпала по обстоятельствам иным, чем страховой случай. Таким обстоятельством может быть, в частности, гибель застрахованного имущества по иным причинам, чем страховой случай (пункт 1 статьи 958 ГК РФ).

При наступлении страхового случая страхователь обязан немедленно уведомить страховщика о его наступлении (статья 961 ГК РФ). Способ уведомления и сроки необходимо предусмотреть в договоре.

В качестве страховщиков договоры страхования могут заключать юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида. Порядок лицензирования деятельности страховых организаций определяется законами о страховании (статья 938 ГК РФ).

Следует отметить, что Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» на страховую деятельность не распространяется.

На территории Российской Федерации страхование интересов юридических лиц может осуществляться только страховщиками, имеющими лицензии, полученные в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Бухгалтерский учет.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н, в бухгалтерском учете арендатора расчеты по страхованию арендованного имущества со страховой организацией и арендодателем – выгодоприобретателем отражаются следующими записями:

Дебет 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию» – отражены расходы по страхованию (начисление страховых платежей в пользу страховой организации);

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию» Кредит 51 «Расчетные счета» – перечислены по принадлежности страховые платежи;

Кредит 001 «Арендованные основные средства» – списана стоимость утраченных и испорченных объектов арендованного имущества;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендодателем» – отражены сумма страхового возмещения по договору страхования;

Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы», 99 «Прибыли и убытки» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендодателем» – отражено превышение суммы возмещения за утраченное и (или) испорченное арендованное имущество над суммой получаемого страхового возмещения;

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию» – получена сумма страхового возмещения;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 51 «Расчетные счета» – отражено погашение арендодателю убытков, причиненных утратой и (или) порчей арендованного имущества, финансируемых за счет страховых возмещений, а также средств арендатора.

Налоговый учет расходов на страхование арендованного имущества.

Расходы на обязательное и добровольное страхование имущества, учитываемые в целях налогообложения прибыли, перечислены в статье 263 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

На практике возникают проблемы учета расходов по оплате страховой премии в качестве уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль в случае страхования арендованного имущества в пользу выгодоприобретателя.

Для возможности признания страховой премии в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, по страхованию арендованного имущества в пользу выгодоприобретателя арендодателя арендатор должен учитывать следующее.

Так, согласно пункту 1 статьи 930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества.

Собственник как лицо, обладающее наиболее полным абсолютным правом на принадлежащее ему имущество, всегда имеет основанный на законе интерес в его сохранении. В свою очередь арендатор также заинтересован в сохранности арендованного имущества, ведь оно ему необходимо для осуществления своей предпринимательской деятельности.

Таким образом, договор страхования арендованного имущества может быть заключен как в пользу арендатора, так и в пользу выгодоприобретателя арендодателя. Для включения страховой премии в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 263 НК РФ по договорам страхования арендованного имущества в пользу выгодоприобретателя арендодателя нужно, чтобы обязанность такого страхования была возложена на арендатора договором аренды.

При этом по договорам страхования арендованного имущества, заключенного арендатором в свою пользу, для отнесения страховой премии к уменьшающим налогооблагаемую базу расходам наличие в договоре аренды условий о страховании имущества необязательно.

Таким образом, из вышеизложенного можно сделать вывод, что страховые взносы по обязательному страхованию имущества признаются в составе расходов у арендатора, если по законодательству о соответствующем виде обязательного страхования он вправе выступать страхователем и согласно договору это не считается обязанностью арендодателя.

Что касается добровольного страхования имущества, то при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций признаются, в частности, расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, затраты на содержание которого включаются в расходы, связанные с производством и реализацией. Кроме того, учитываются расходы на добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (включая арендованные).

При добровольном страховании арендатор также вправе учесть соответствующие расходы лишь тогда, когда по договору страхование имущества не является обязанностью арендодателя.

Расходы по обязательным видам страхования включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями международных конвенций. Если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию отражаются в составе прочих расходов в размере фактических затрат (пункт 2 статьи 263 НК РФ). Расходы по добровольным видам страхования признаются как прочие расходы в размере фактических затрат.

Следует также учитывать, что согласно мнению отдельных налоговых органов принятие расходов по страхованию арендованного имущества в целях налогообложения по налогу на прибыль может производиться только при условии, что заключенным сторонами договором на арендатора возложена обязанность застраховать арендованные объекты, а также при условии, что страховые взносы производились от имени и за счет арендаторов.

Смена арендодателя

При получении имущества в аренду арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную аренду и обустраивает, взятое в аренду, помещение «под себя». Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника помещения. В данной статье рассмотрим особенности перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, продажа арендодателем имущества, обремененного арендой, является вполне законной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ).

Вместе с тем в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее Информационное письмо № 66) сказано, что норма статьи 617 ГК РФ не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и тому подобное). Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2010 года по делу №А29-10614/2009, от 22 января 2010 года по делу №А82-4063/2009, ФАС Московского округа от 12 октября 2009 года по делу №КГ-А40/10067-09.

Таким образом, новый собственник не может принудить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже существующий договор аренды, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Итак, согласно действующему законодательству при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора аренды вправе пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к новому собственнику.

На практике бывают случаи, когда фактическое принятие прав и обязанностей арендодателя наступает раньше, чем регистрация права собственности нового собственника на данный объект. Следовательно, возникает вопрос: кому должен платить арендатор арендную плату до совершения регистрационных действий.

По данному вопросу существуют две судебные позиции, сложившиеся в настоящее время. Приведем обе.

Первая позиция, изложенная в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 15 июня 2009 года по делу №А65-16052/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 10 февраля 2010 года по делу №А82-5285/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 26 мая 2010 года по делу №А32-20449/2009, ФАС Уральского округа от 10 августа 2010 года по делу №Ф09-6284/10-С3, заключается в том, что новый собственник вправе требовать уплату арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество. Ведь в соответствии со статьей 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, соответственно, покупатель не имеет права распоряжаться этим имуществом, в том числе заключать в отношении его договоры аренды.

Вторая позиция заключается в том, что обязанность арендатора по уплате арендных платежей новому собственнику возникает с момента уведомления арендатора о смене собственника. Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 18 сентября 2009 года по делу №Ф03-4701/2009 суд принял решение, что если общество-арендатор надлежащим образом извещено о смене собственника земельных участков, то уплата арендных платежей с момента такого уведомления осуществляется новому собственнику.

По мнению автора, первая позиция арбитров более правильная. Поясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, из сказанного можно сделать вывод, что у нового собственника возникает право получать арендную плату только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды, а это произойдет не раньше, чем у него появится право собственности на имущество, поскольку только собственник может получать арендную плату за сданное в аренду имущество.

Если у арендатора на момент продажи имущества есть долги по арендной плате, то возникает вопрос: кому их следует заплатить новому или старому собственнику имущества.

По мнению автора, арендатор является должником прежнего владельца имущества в том случае, если новый собственник не предъявил документов, прямо указывающих на то, что он вправе требовать погашения прежних долгов. Если такие документы не могут быть представлены, то на основании пункта 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления денежных средств.

При этом согласно пункту 3 статьи 382 ГК РФ если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, то новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В практической деятельности бывают случаи, когда новый владелец имущества пытается искусственно создать задолженность арендатора и намеренно не сообщает ему о смене арендодателя. А через определенное время, когда сумма долга возрастет, предъявляет арендатору иск о расторжении договора аренды.

Однако согласно гражданскому законодательству исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением обязательства перед надлежащим кредитором. То есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодателя в данной ситуации не являться неисполнением арендатором своих обязательств. При этом можно порекомендовать арендатору направить новому арендодателю письменный запрос о том, куда нужно перечислять арендную плату.

Арендатор может произвести улучшения арендованного имущества.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

На практике может возникнуть ситуация, когда капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены по согласию прежнего арендодателя, но договор аренды прекратился после перехода права собственности к новому владельцу. Кто в таком случае должен удовлетворить требования арендатора, предусмотренные статьей 623 ГК РФ.

По мнению арбитров, изложенному в Постановлении ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 года по делу №А12-5231/2008, если имущество, являющееся предметом аренды, продано новому собственнику уже с учетом произведенных неотделимых улучшений, то согласно статьям 1102 и 1105 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений должна быть взыскана с организации-арендодателя, давшей согласие на производство неотделимых улучшений.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом в пункте 2 статьи 1105 ГК РФ сказано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника имущества.

В Письме Минфина Российской Федерации от 20 октября 2009 года № 03-03-06/1/677 содержатся разъяснения о том, может ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в связи со сменой собственника.

Итак, согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1.

Таким образом, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы. Аналогичные разъяснения приведены финансовым ведомством в Письме от 13 апреля 2010 года № 03-03-06/2/75.

Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с главой 25 НК РФ подлежит амортизации, начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (пункт 3 статьи 259.1 НК РФ, пункт 6 статьи 259.2 НК РФ).

Следовательно, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных начиная с 1 января 2010 года, налогоплательщик вправе определять самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, но установленный классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Таким образом, по неотделимым улучшениям, произведенным до 1 января 2010 года, действует прежний порядок, в соответствии с которым срок полезного использования для произведенных арендатором неотделимых улучшений в арендованное имущество равен сроку полезного использования объекта аренды при расчете амортизации (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 августа 2010 года № 16–15/089245@).

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно статье 260 НК РФ.

В заключение хотелось бы отметить, что, несмотря на нормы гражданского законодательства, защищающие права арендатора при смене собственника, сторонам при заключении договора аренды следует в нем четко прописать права и обязанности арендодателя и арендатора при переходе права собственности на арендуемое помещение к другому лицу.

Возврат имущества арендатором – документооборот и учет

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Об особенностях возврата имущества арендатором мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Гражданско-правовые аспекты возврата имущества арендодателю.

Основы арендных отношений, обязанности сторон договора аренды установлены главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором может быть любое лицо – юридическое, физическое, индивидуальный предприниматель.

Порядок возврата арендованного имущества определен статьей 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 июня 2009 года №А33-13624/08-Ф02-2461/09 по делу №А33-13624/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 августа 2009 года №Ф04-4007/2009(12493-А67-22) по делу №А67-6744/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 31 июля 2009 года по делу №А63-15116/2008). В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения (статья 622 ГК РФ).

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Об этом сказано в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Документооборот.

При прекращении действия договора аренды объект должен быть возвращен арендатором арендодателю по акту приема-передачи. Порядок оформления этого документа аналогичен передаточному акту, подписываемому в начале срока действия договора при передаче имущества арендатору. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества и так далее. К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному объекту.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания либо сооружения, обязательство арендатора возвратить (передать) здание или сооружение арендодателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и фактической передачи объекта арендатором (приемки арендодателем).

При этом судебная практика по вопросу о том, в какой момент обязательство арендатора по возврату арендодателю арендованного здания является исполненным, неоднозначна.

Так, некоторые суды отмечают, что при прекращении договора аренды обязанность по внесению арендных платежей прекращается в момент подписания акта приема-передачи. В частности такие выводы сделаны в Постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 24 декабря 2008 года по делу №Ф03-5816/2008, ФАС Московского округа от 7 мая 2008 года по делу №КГ-А40/3632-08, ФАС Северо-Западного округа от 27 апреля 2007 года по делу №А56-12090/2006.

Однако, в Постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2008 года по делу №А68-1305/08-67/4, ФАС Северо-Западного округа от 25 февраля 2009 года по делу №А05-3833/2008 арбитры указали, что помещение считается возвращенным не с даты составления акта передачи, а с момента осмотра арендодателем помещения и получения от арендатора ключей.

На основании акта приема-передачи бухгалтерия арендатора списывает возвращенный объект с забалансового учета (пункт 82 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н).

Учет операций по возврату имущества.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» арендатор учитывает арендованные основные средства на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды.

При получении в аренду основных средств по акту приемки-передачи в учете арендатора делается запись:

Дебет 001 «Арендованные основные средства».

При возврате арендованных основных средств арендодателю по акту приемки-передачи делается запись:

Кредит 001 «Арендованные основные средства».

Отметим, что для учета расчетов с арендодателями применяется счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Начисление арендной платы отражается по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества.

Улучшения арендованного имущества могут быть осуществлены как с согласия арендодателя, так и без согласия арендодателя, поэтому рассмотрим оба варианта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Напомним, что согласно статье 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Значит, арендодатель, не давший своего согласия на осуществления улучшений, может либо принять их и возместить их стоимость арендатору, либо не принять их и потребовать арендатора привести имущество в первоначальное состояние, то есть в состояние до момента передачи имущества в аренду.

В том случае, если арендодатель принимает улучшения, произведенные арендатором, но при этом их стоимость не возмещает, в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача.

В соответствии с пунктом 16 статьи 270 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитывается стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, которые несет организация при такой передаче.

Кроме того, в целях исчисления налога на добавленную стоимость передача права собственности на товары (работы, услуги) на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) и является объектом налогообложения (пункт 1 статьи 146 НК РФ).

Следовательно, арендатор начислит НДС со стоимости передаваемых выполненных работ по улучшению арендованного имущества. Причем начислит не в момент формальной передачи, например, при выезде, а в момент завершения создания неотделимых улучшений. При этом суммы НДС подлежат вычету у арендатора (Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 26 января 2007 года № 19–11/06916 и от 8 декабря 2006 года № 19–11/108507).

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ определено, что если улучшение арендованного имущества произведено с согласия арендодателя, то арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом арендодатель может компенсировать затраты арендатору как до, так и после прекращения договора аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ для арендатора возмещаемые неотделимые улучшения не являются амортизируемым имуществом.

В бухгалтерском учете стоимость улучшений отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и при передаче арендодателю результатов работ списывается на прочие расходы. Сумму возмещения арендодателем расходов на проведение неотделимых улучшений арендатору для целей налогообложения следует учитывать в составе выручки от реализации на момент передачи результатов работ по акту (пункт 1 статьи 249 НК РФ). Соответственно, расходы арендатора надо рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя. Передача арендатором результатов выполненных работ будет являться реализацией.

Как было сказано выше, если арендатор несвоевременно возвратил арендованное имущество, то арендодатель вправе потребовать выплату неустойки.

Штрафы, санкции и неустойки за нарушение условий договоров в бухгалтерском учете арендатора включаются в состав прочих расходов на основании пункта 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организаций» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99).

Присужденные судебными органами или согласованные сторонами суммы убытков и финансовых санкций за нарушение условий договора аренды отражаются в учете арендатора по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

В налоговом учете – это внереализационные расходы (подпункт 13 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Завершение договора аренды у арендатора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. По истечении этого срока договор аренды прекращается. В данной статье поговорим об особенностях отражения в учете арендатора операций по завершению договора аренды.

Гражданско-правовые основы договора аренды.

Гражданско-правовые основы договора аренды определены нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Из положений указанной главы следует, что аренда представляет собой договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В силу статьи 609 ГК РФ арендодателем признается собственник имущества, но в некоторых случаях со стороны арендодателя могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь, арендатором признается лицо, которое получает имущество во временное владение и пользование и платит за это арендную плату.

Гражданское законодательство позволяет арендовать практически любое имущество, сдача которого в аренду не запрещена или не ограничена законом: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи.

Заключая договор аренды, стороны должны четко указать данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для недвижимого имущества – его местонахождение и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, на это указывает пункт 3 статьи 607 ГК РФ.

Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

Напомним, в силу статьи 610 ГК РФ стороны самостоятельно определяют срок действия договора и закрепляют его в соглашении. В противном случае он признается заключенным на неопределенный срок. Для договора аренды, заключенного на неопределенный срок, характерны следующие особенности:

– каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимости – за три месяца;

– такой договор не подлежит государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора по истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный предельному.

Документальное оформление.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По завершении договора аренды арендованный объект должен быть возвращен арендатором арендодателю по акту приема-передачи. Порядок оформления этого документа аналогичен передаточному акту, подписываемому в начале срока действия договора при передаче имущества арендатору. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества и так далее. К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному объекту.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендатора возвратить (передать) объект аренды арендодателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и фактической передачи объекта арендатором (приемки арендодателем).

При этом судебная практика по вопросу о том, в какой момент обязательство арендатора по возврату арендодателю арендованного здания (сооружения) является исполненным, неоднозначна.

Так, некоторые суды отмечают, что при прекращении договора аренды обязанность по внесению арендных платежей прекращается в момент подписания акта приема-передачи. В частности такие выводы сделаны в Постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 24 декабря 2008 года по делу №Ф03-5816/2008, ФАС Московского округа от 7 мая 2008 года по делу №КГ-А40/3632-08, ФАС Северо-Западного округа от 27 апреля 2007 года по делу №А56-12090/2006.

Однако, в Постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2008 года по делу №А68-1305/08-67/4, ФАС Северо-Западного округа от 25 февраля 2009 года по делу №А05-3833/2008 арбитры указали, что помещение считается возвращенным не с даты составления акта передачи, а с момента осмотра арендодателем помещения и получения от арендатора ключей.

Несвоевременный возврат арендованного имущества по завершении договора аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Штрафы, санкции и неустойки за нарушение условий договоров в бухгалтерском учете арендатора включаются в состав прочих расходов на основании пункта 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организаций» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99).

Присужденные судебными органами или согласованные сторонами суммы убытков и финансовых санкций за нарушение условий договора аренды отражаются в учете арендатора по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

В налоговом учете – это внереализационные расходы (подпункт 13 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)).

Передача неотделимых улучшений в арендованное имущество по завершении договора.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Если в соответствии с заключенным договором аренды произведенные капитальные вложения являются собственностью арендатора, то они учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект.

Неотделимые улучшения учитываются в составе основных средств, если они отвечают признакам основного средства, а именно используются для производственных или управленческих нужд в течение срока, превышающего 12 месяцев и их первоначальная стоимость более 40 000 рублей.

Первоначальная стоимость неотделимых улучшений определяется как сумма произведенных арендатором затрат. Данные затраты собираются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и при вводе неотделимых улучшений в эксплуатацию списываются в дебет счета 01 «Основные средства».

При прекращении договора аренды основное средство возвращается арендодателю вместе с неотделимыми улучшениями. При этом остаточная стоимость неотделимых улучшений включается в состав прочих расходов. Если срок полезного использования неотделимых улучшений равен оставшемуся сроку аренды, то их остаточная стоимость при возврате объекта арендодателю будет равна нулю.

При передаче арендодателю капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, не компенсируемым арендодателем, в бухгалтерском учете арендатора будут сделаны следующие записи:

Дебет 001 «Арендованные основные средства» – принято к учету арендованное основное средство по цене, указанной в акте приема-передачи;

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – произведены капитальные вложения в арендованное основное средство в форме неотделимых улучшений по договору подряда сторонней организацией;

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 23 «Вспомогательные производства» – произведены капитальные вложения в арендованное основное средство в форме неотделимых улучшений работниками вспомогательного производства (цеха, подразделения, участка и тому подобного);

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» – произведены капитальные вложения в арендованное основное средство в форме неотделимых улучшений собственными силами (если нет вспомогательного производства);

Дебет 01 «Основные средства» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» – приняты к учету произведенные капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в составе ОС как отдельный инвентарный объект;

Кредит 001 «Арендованные основные средства» – отражен возврат арендованного основного средства арендодателю;

Дебет 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 «Основные средства» – списана первоначальная стоимость неотделимых улучшений при возврате объекта;

Дебет 02 «Амортизация основных средств» Кредит 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств» – списана начисленная по неотделимым улучшениям амортизация при возврате объекта;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств» – отнесена в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам» – начислен НДС с первоначальной стоимости неотделимых улучшений, переданных безвозмездно арендодателю при возврате арендованного имущества.

В налоговом учете согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ передача арендодателю результатов выполненных работ на безвозмездной основе является объектом обложения НДС. При этом налоговая база рассчитывается как стоимость работ, исчисленная исходя из рыночных цен, определяемых в порядке, предусмотренном статьей 40 НК РФ (пункт 2 статьи 154 НК РФ).

Согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ при возврате арендованного объекта арендодателю остаточная стоимость неотделимых улучшений не признается расходом для целей налогообложения также как и сумма начисленного при безвозмездной передаче НДС.

Если по завершении договора аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в собственность арендодателя, то затраты, подлежащие компенсации арендодателем, списываются на счета учета расчетов. При этом в бухгалтерском учете арендатора делаются записи:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» – переданы арендодателю капитальные затраты в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, подлежащие возмещению арендодателем;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам» – предъявлена сумма НДС на стоимость переданных неотделимых улучшений.

В налоговом учете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений относятся к амортизируемому имуществу, если они произведены арендатором с согласия арендодателя, используются для извлечения дохода, если срок их полезного использования превышает 12 месяцев и первоначальная стоимость более 40 000 рублей.

Отметим, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, а именно связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если затраты осуществляются с целью текущего поддержания ОС в рабочем состоянии, то такие расходы единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт на основании статьи 260 НК РФ. Такие разъяснения содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 25 января 2010 года № 03-03-06/1/19, от 6 ноября 2009 года № 03-03-06/2/215.

Отметим, что после завершения срока договора аренды арендатор вправе продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям в следующих случаях:

– если договор аренды пролонгируется на тот же срок;

– если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя;

– если договор аренды перерегистрируется на другое лицо в связи со сменой собственника арендованного имущества (Письмо Минфина Российской Федерации от 20 октября 2009 года № 03-03-06/1/677, от 10 октября 2008 года № 03-03-06/1/574).

Прерывание договора аренды у арендатора, в том числе при уничтожении имущества

В настоящее время в деятельности хозяйствующих субъектов договор аренды имущества является одним из самых распространенных видов договоров. При этом на практике встречаются случаи и его расторжения. Потребовать досрочного расторжения договора аренды может как арендодатель, так и арендатор.

Из настоящей статьи читатели узнают, какие условия с точки зрения гражданского законодательства являются достаточными для расторжения договора аренды, а также на что следует обратить внимание арендатору при отражении данной операции в своем учете.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора определены статьей 620 ГК РФ. Так, арендатор может потребовать расторжения договора аренды, обратившись в суд, если:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 2 статьи 611 ГК РФ). К примеру, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (пункт 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66));

– арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование полученным в аренду имуществом (пункт 2 статьи 611 ГК РФ);

– арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (пункт 3 статьи 611 ГК РФ, Постановления ФАС Московского округа 10 апреля 2006 года по делу №КГ-А40/1913-06, Северо-Западного округа от 2 июня 2006 года по делу №А56-10229/2005 и другие);

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды (пункт 1 статьи 611 ГК РФ);

– арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (статья 613 ГК РФ);

– арендодателем были нарушены обязанности по производству капитального ремонта (пункт 1 статьи 616 ГК РФ, пункт 1 статьи 612 ГК РФ, статья 620 ГК РФ);

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования (статья 620 ГК РФ).

По общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. При этом субарендатор вправе заключить договор аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Ничтожность договора аренды влечет за собой признание ничтожным и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (пункт 2 статьи 618 ГК РФ).

Отметим, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Так, договор аренды можно расторгнуть, если кардинально поменяются обстоятельства, при которых он был заключен. Закон называет такое изменение обстоятельств существенным (статья 451 ГК РФ). В этом случае дальнейшее выполнение договора становится нецелесообразным.

Конкретные явления, события, факты, изменение которых суд может признать существенным, в ГК РФ не установлены. Однако в пункте 2 статьи 451 ГК РФ указаны их признаки:

– в момент заключения договора стороны считали, что такие обстоятельства не возникнут;

– стороны не смогли преодолеть эти обстоятельства, хотя приложили к этому все усилия;

– продолжение договора на прежних условиях приведет к тому, что сторона не сможет получить то, на что рассчитывала при заключении договора;

– из договора или из практики не вытекает, что риск изменения обстоятельств (имущественных потерь) несет сторона, обратившаяся в суд.

Расторгая договор по данному основанию, суд должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (статья 393 ГК РФ).

В случае когда арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель может потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если плата не покрывает причиненных убытков – потребовать их возмещения.

Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.

Как было сказано выше, арендатор обязан содержать арендованное имущество в целости и сохранности, так как возвратить его арендодателю следует в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

Однако не исключено, что в течение срока действия договора аренды имущество может быть повреждено или утрачено. При этом может быть, что ни одна из сторон не виновата в произошедшем, а причиной случившегося могут быть либо внешние обстоятельства (например, удар молнии или наводнение), либо неправомерные действия третьих лиц (например, поджог или угон). Если арендованное имущество уничтожено или повреждено в результате стихийного бедствия, неправомерных действий третьих лиц и иных подобных чрезвычайных обстоятельств, то все имущественные потери, как правило, ложатся на арендодателя. Это объясняется тем, что на основании статьи 211 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Так, в Постановлении от 19 июня 2007 года № 5619/06, Президиум ВАС Российской Федерации при рассмотрении дела о возмещении вреда, нанесенного пожаром автопогрузчику, переданному в аренду, указал следующее: арендодатель предъявил претензии арендатору, а между тем вины арендатора в возникновении пожара не было. Виноватым оказалось третье лицо, поэтому суд оставил заявление арендодателя без удовлетворения. При принятии решения суд исходил из того, что арендатор может нести имущественную ответственность только в случае, если он виновен в повреждении автопогрузчика. Но поскольку его вины в этом не было, то риск случайной гибели имущества в данном случае несет собственник, то есть арендодатель.

Заметим, что исключением из общего правила является договор финансовой аренды (лизинга). В таком договоре риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (статья 669 ГК РФ).

Также особые правила действуют в отношении договора аренды транспортного средства с экипажем. Согласно статье 639 ГК РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Таким образом, если договором аренды определено, что риск случайной гибели (повреждения) имущества лежит на арендодателе, или в договоре аренды не указано, кто несет риск случайной гибели (повреждения) имущества, то таким лицом будет арендодатель. И при утрате (порче) арендованного имущества вследствие форс-мажорных обстоятельств арендатору нужно только лишь уведомить арендодателя о случившемся. При этом никакие убытки арендатор не должен возмещать. В свою очередь арендодатель может взыскать убытки, возникшие в результате повреждения (гибели) имущества, если найдет виновника произошедшего.

Вышеуказанное вовсе не означает, что арендатор не должен принимать меры по сохранению арендованного имущества, если ему грозит уничтожение. Если у арендатора есть возможность спасти арендованное имущество, а он для этого ничего не предпримет, то арендодатель может потребовать от него возместить убытки от потери имущества, поскольку в таком случае причиной его гибели (повреждения) станет уже не чрезвычайные обстоятельства или неправомерные действия третьих лиц, а бездействие арендатора (статьи 15, 393 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 23 января 2001 года № 5823/98, Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 14 августа 2007 года по делу №А31-9312/2005-22).

Если согласно условиям заключенного договора аренды риск случайной гибели (повреждения) арендованного имущества несет арендатор, то он должен будет восстановить поврежденное имущество за свой счет или возместить стоимость утраченного имущества. А если поврежденное имущество нельзя восстановить, то арендатор обязан выплатить арендодателю полностью стоимость уничтоженного имущества.

В бухгалтерском учете арендатора возмещение убытков, связанных с утратой или повреждением арендованного имущества, признается прочим расходом (пункт 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н).

В налоговом учете арендатор может учесть сумму компенсации в составе внереализационных расходов на основании подпункта 13 пункта 1 статьи 265 НК РФ. При методе начисления такая компенсация учитывается либо на дату признания арендатором обязанности возместить убытки, либо на дату вступления в силу решения суда (подпункт 8 пункта 7 статьи 272 НК РФ). При кассовом методе согласно пункту 3 статьи 273 НК РФ расходы по возмещению ущерба признаются после оплаты компенсации арендодателю.

Заметим, что многих проблем можно избежать, если своевременное застраховать имущество, передаваемое в аренду.

Отметим, что в соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее Закон № 129-ФЗ) в случае стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций, вызванных экстремальными условиями, организация обязана провести инвентаризацию имущества. Порядок проведения инвентаризации регламентируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 13 июня 1995 года № 49 «Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств». Результаты инвентаризации оформляются документами по формам, утвержденным Постановлениями Госкомстата Российской Федерации от 18 августа 1998 года № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» и от 27 марта 2000 года № 26 «Об утверждении унифицированной формы первичной учетной документации №ИНВ-26 «Ведомость учета результатов, выявленных инвентаризацией».

Таким образом, согласно установленному законодательству организация обязана провести инвентаризацию (на дату, следующую за датой чрезвычайного обстоятельства) материалов, находившихся в арендованном помещении, а также оборудования и прочих основных средств. По результатам инвентаризации (сопоставления данных бухгалтерского учета и фактического наличия имущества после стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций) можно будет определить, какое количество материалов, основных средств и т. д. было уничтожено. В акте инвентаризации также следует зафиксировать стоимость уничтоженного имущества.

При проведении инвентаризации в состав инвентаризационной комиссии можно включить оценщиков, а при необходимости и других специалистов. Кроме того, членами комиссии могут быть представители и арендатора, и арендодателя, для того, что бы потом было легче согласовать размер ущерба, причиненного имуществу.

Обратите внимание!

Списание потерь от стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций на финансовые результаты осуществляется только при установлении факта отсутствия виновных лиц, который должны подтвердить органы дознания.

Как сказано в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 23 октября 2006 года № 20–12/92773, подтверждением расходов, возникших в результате пожара, являются следующие документы:

– справка Управления Государственной противопожарной службы, протокол осмотра места происшествия и акт о пожаре, которым устанавливается причина возгорания;

– акт инвентаризации. При этом в акте нужно зафиксировать стоимость утраченного имущества.

Кроме того, организация должна документально подтвердить, что причинами ущерба являются обстоятельства объективного характера.

Для проверки обстоятельств «неосторожного» пожара и для вынесения постановления об отказе в возбуждении уголовного дела органу дознания нужно некоторое время, поэтому списать на финансовые результаты убытки от пожара сразу же после пожара нельзя.

В практической деятельности может возникнуть ситуация, когда уголовное дело по факту пожара возбуждено, но закрыто в связи с отсутствием виновных лиц. В таком случае, как указывают контролирующие органы, налоговые убытки от пожара можно списать на основании справки о закрытии уголовного дела. В частности, такие разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 16 января 2006 года № 03-03-04/1/18.

Выкуп арендованного имущества у арендатора

На практике довольно часто встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендодателем арендатору. Такая операция выгодна как продавцу имущества, так и покупателю. Ведь арендодатель-продавец начинает получать доход от владения своим активом, а арендатор-покупатель, получает возможность использовать в производственной деятельности необходимое ему имущество.

В нижеприведенном материале поговорим об особенностях отражения в учете арендатора операций, связанных с выкупом полученного в аренду имущества.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ).

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено договором аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Выкуп арендованного имущества может быть осуществлен следующими способами:

– арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;

– определенная выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды, как авансы. Тогда по истечении срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

Согласно пункту 3 статьи 624 ГК РФ законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Отметим, что в соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества с правом выкупа должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Бухгалтерский учет.

В бухгалтерском учете арендатора арендная плата включается в состав расходов по обычным видам деятельности на основании пункта 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99). Срок внесения арендной платы устанавливается договором аренды.

Согласно Приказу Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее – План счетов) сумма арендной платы отражается по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы» и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Если, согласно условиям договора аренды, по его окончании имущество переходит в собственность арендатора, то оно принимается арендатором в состав собственных основных средств (пункт 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н) (далее – ПБУ 6/01).

В данном случае согласно пунктам 7 и 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью имущества будут выкупная стоимость и другие затраты на его приобретение.

Арендатор на дату перехода права собственности на объект аренды должен отразить его выкупную стоимость по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета, на котором он учитывает расчеты с арендодателем. В этот же момент следует списать арендованное имущество с забалансового учета арендатора.

После того как основное средство будет введено в эксплуатацию, его первоначальная стоимость должна быть списана на счет 01 «Основное средство» (или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») (пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н, План счетов).

Затем стоимость приобретенного актива будет погашаться путем начисления амортизации (пункт 17 ПБУ 6/01).

Если согласно договору аренды выкупная цена равными частями перечисляется арендодателю в течение срока действия договора аренды, то данные суммы не включаются в расходы арендатора (пункт 3 ПБУ 10/99). В бухгалтерском учете они формируют дебиторскую задолженность арендодателя и отражаются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

По окончании срока аренды выкупленное имущество принимается в состав основных средств, где учитывается по первоначальной стоимости, которой будет выкупная цена (абзац 2 пункта 3 ПБУ 10/99, пункт 8 ПБУ 6/01).

Заметим, что в случае применения арендатором в налоговом учете по выкупленному имуществу амортизационной премии, ему придется применить и положения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 19 ноября 2002 года № 114н (далее – ПБУ 18/02). Ведь сумма амортизационной премии не учитывается в бухгалтерском учете, в нем возникнет отложенное налоговое обязательство (пункт 15 ПБУ 18/02), которое отражается по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по налогу на прибыль», и кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства». Затем отложенное налоговое обязательство будет погашаться по мере начисления амортизации по такому активу, поскольку сумма ежемесячной амортизации по нему в бухгалтерском учете будет больше, чем в налоговом учете.

Налоговый учет.

Как было отмечено выше, арендатор может приобрести основное средство арендодателя путем заключения договора аренды с правом выкупа следующими способами:

– арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;

– арендатор в течение срока договора аренды одновременно вносит арендные платежи и равномерно выплачивает выкупную цену имущества.

– арендатор в течение срока аренды вносит арендные платежи, которые впоследствии зачисляются в счет выкупной цены арендованного имущества.

Отметим, что первый способ самый простой для целей налогового учета. В соответствии с пунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Для целей налогообложения прибыли выкупленное имущество признается амортизируемым имуществом на основании пункта 1 статьи 256 НК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

Поскольку полученное в аренду имущество уже использовалось арендодателем, то срок его полезного использования можно сократить на то время, когда оно было в распоряжении арендодателя на основании пункта 7 статьи 258 НК РФ.

В таком случае срок полезного использования актива может быть определен как установленный его предыдущим собственником срок его полезного использования, уменьшенный на количество лет (или месяцев) эксплуатации данного актива предыдущим собственником. Отметим, что определение срока полезного использования основного средства устанавливается с помощью Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 (далее – Классификация).

Если срок фактического использования такого имущества у предыдущих собственников окажется равным (или превысит) срок его полезного использования, определяемый в соответствии с Классификацией, то налогоплательщик имеет право самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства.

Отметим, что согласно пункту 9 статьи 258 НК РФ арендатор имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 % (не более 30 % – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно), а также не более 10 % (не более 30 % – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и суммы которых определяются в соответствии со статьей 257 НК РФ. При этом если основное средство, по которому была использована такая премия, продать раньше, чем пройдут пять лет с момента его ввода в эксплуатацию, то всю амортизационную премию арендатору придется восстановить в составе доходов.

Для целей исчисления НДС переход арендованного имущества в собственность арендатора означает его реализацию арендодателем (пункт 1 статьи 39 НК РФ, подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ). Сумму «входного» НДС, предъявленную в составе выкупной цены, арендатор может принять к вычету при наличии счета-фактуры после принятия основного средства на учет (подпункт 1 пункта 2 статьи 171 НК РФ, абзац 3 пункта 1 статьи 172 НК РФ).

При этом, по мнению Минфина, принятием к учету следует считать исключительно отражение стоимости имущества на счете 01 «Основные средства» (Письма Минфина Российской Федерации от 21 сентября 2007 года № 03-07-10/20, от 16 мая 2006 года № 03-02-07/1-122, от 3 мая 2005 года № 03-04-11/94).

Но судебная практика свидетельствует о том, что принять «входной» НДС по основному средству к вычету из бюджета можно уже в том месяце, когда капитальные вложения по нему отражены на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (Постановления ФАС Московского округа от 8 сентября 2008 года №КА-А40/8309-08-2 по делу №А40-20118/07-98-129, Восточно-Сибирского округа от 12 августа 2008 года №А33-12889/07-Ф02-3777/08 по делу №А33-12889/07, Дальневосточного округа от 5 марта 2008 года №Ф03-А59/07-2/6134 по делу №А59-1278/06-С15).

По мнению автора, арендатор может предъявить вычет по «входному» НДС сразу после принятия имущества на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», но при этом он должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

Второй способ приобретения основного средства путем заключения договора аренды с правом выкупа принципиально ничем не отличается от первого, кроме того, что к моменту окончания срока действия договора арендатор ничего не должен уплачивать арендодателю, поскольку выкупная сумма уже полностью выплачена. Единственное, на что следует обратить внимание это то, что согласно пункту 5 статьи 270 НК РФ ежемесячно перечисляемые арендодателю суммы в счет выкупной цены имущества нельзя включать в расходы для целей налогообложения прибыли.

Третий способ является для арендатора самым сложным, так как в течение срока действия договора он учитывает перечисляемые арендодателю суммы в налоговых расходах как арендные платежи. А по окончании срока аренды оказалось, что часть этих выплат составляет выкупную цену. Поэтому придется восстановить эти расходы, так как стоимость амортизируемого имущества должна учитываться в расходах путем начисления амортизации, и подать уточненные декларации (пункт 1 статьи 54 НК РФ, пункт 1 статьи 81 НК РФ).

Относительно НДС можно сказать следующее: в части арендной платы, зачтенной в счет выкупных платежей, вычет по НДС за прошлые налоговые периоды арендатору придется восстановить и подать уточненные декларации. Так как НДС с выкупной стоимости помещения можно предъявить к вычету только после постановки помещения на учет (пункт 1 статьи 54 НК РФ, пункт 1 статьи 81 НК РФ). А авансами эти платежи не были, поскольку на момент их уплаты условие о предоплате в договоре аренды отсутствовало. Следовательно, ранее принятые к вычету суммы НДС на момент их перечисления арендодателю принять к вычету было нельзя.

При получении имущества в аренду арендатор не должен уплачивать налог на имущество, так как под налогообложение подпадают объекты, которые по правилам бухгалтерского учета числятся на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (пункт 1 статьи 374 НК РФ). А арендованное имущество учитывается арендатором на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средств». Обязанность по уплате налога на имущество у арендатора возникает в момент отражения выкупленного имущества на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (пункт 1 статьи 374 НК РФ, абзац 3 пункта 5 ПБУ 6/01).

Прочие операции арендатора

При аренде зданий и помещений арендатор может осуществлять какие-либо дополнительные операции, при этом он несет определенные расходы. В данной статье рассмотрим как расходы, относящиеся к арендуемому имуществу, отражаются в учете арендатора.

Субаренда.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Без согласия арендодателя арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду (поднайм). Так как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 ГК РФ).

ГК РФ не ограничивает право сторон договора аренды заключить соглашение о перенайме предмета аренды.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, следовательно, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об одновременной уступке права требования и переводе долга.

При смене арендатора по перенайму или при сдаче в субаренду, важным условием является право арендатора на данную операцию, установленное договором. Соответственно, арендодатель, для целей сохранности имущества, вправе запретить в договоре аренды, как перенаем, так и поднаем.

Условия и перевод долга определены статьей 391 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке (Письмо Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463).

При уступке права требования новый обладатель права требования занимает место прежнего кредитора в обязательстве, содержание которого остается неизменным. Договор уступки права требования может быть возмездным, и в этом случае к нему применяются правила купли-продажи или мены, или безвозмездным, и в этом случае к нему применяются правила о дарении.

В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. В соответствии с пунктом 2 статьи 391, пунктом 2 статьи 389 ГК РФ перемена лица в обязательстве по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Такая позиция изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 августа 2004 года № 03-03-01-04/1/8, от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782, УМНС Российской Федерации по городу Москве от 27 января 2004 года № 26–12/5331.

Отметим, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Далее рассмотрим, как учитываются арендные платежи в налоговом учете субарендатора.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.

Согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ при применении в налоговом учете метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество признается, если иное не установлено статьями 261, 262, 266 и 267 НК РФ, дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода.

Критерии, которым должны соответствовать расходы в виде арендных платежей за арендуемое имущество, установлены статьей 252 НК РФ. Согласно названной статье расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Таким образом, одним из основных критериев для принятия расходов в целях налогообложения прибыли является их направленность на получение дохода.

Налоговые органы при проведении выездной налоговой проверки субарендатора могут проверить полномочия арендатора сдавать внаем помещения (здания, сооружения). В таком случае налоговиками может быть проверено наличие актов приема-передачи имущества, а также копии свидетельства права собственности арендодателя на недвижимое имущество либо прямое указание на этот документ в договоре субаренды.

В случае отсутствия подтверждающих полномочий арендатора к субарендатору могут возникнуть претензии со стороны налоговых органов, связанные с правомерностью отражения у субарендатора в составе расходов платежей по договору аренды согласно статье 252 НК РФ.

По мнению налоговых органов, если у организации отсутствует право пользования этим помещением, то расходы по обслуживанию этого помещения не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли как не соответствующие критериям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.

Однако, в Постановлении ФАС Московского округа от 30 сентября 2008 года №КА-А40/9153-08 по делу №А40-5452/08-108-22 суд встал на сторону налогоплательщика и сделал вывод, что организация правомерно признала в расходах арендные платежи по договору субаренды. При этом отсутствие согласия собственника на сдачу имущества в субаренду не влияет на право налогоплательщика уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов, которые подтверждены документально, связаны с производством и реализацией и размер которых налоговым органом не оспаривается.

Более того, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2008 года № 09АП-6696/2008-АК суд указал, что нормы НК РФ не ставят признание расходов в налоговом учете в зависимость от правомерности пользования арендованным имуществом в соответствии с положениями иных отраслей законодательства. Передача имущества в субаренду без согласия арендодателя не может влиять на право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую базу на величину произведенных расходов.

Также в указанном Постановлении отмечено, что отсутствие согласия арендодателя при заключении договора субаренды не свидетельствует о незаключении самого договора субаренды. При отсутствии согласия собственника на сдачу имущества в субаренду правовыми последствиями может являться требование о расторжении договора.

Смена арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ).

Согласно статье 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тому подобном). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Страхование предметов аренды.

Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется только по соглашению сторон договора аренды и не является обязательным. То есть страхование является добровольным.

В соответствии с пунктом 6 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в статьях 255, 263 и 291 НК РФ.

Согласно статье 263 НК РФ расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (в том числе арендованных) включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» объектами имущественного страхования могут быть имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом (страхование имущества).

Таким образом, расходы на добровольное страхование от угона и ущерба средств наземного транспорта, по мнению финансового ведомства, могут учитываться в составе расходов для целей налогообложения прибыли организации на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 263 НК РФ (Письмо Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2008 года № 03-03-06/1/119).

Расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требований международных конвенций. В случае, если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (пункт 2 статьи 263 НК РФ).

В случае, если условиями договора страхования и правилами страхования, на основании которых заключен договор страхования, предусмотрена возможность компенсации ущерба путем восстановления автомобиля непосредственно страховой компанией без привлечения арендатора, то у последнего не возникает обязанности формирования доходов для целей налогообложения в сумме страхового возмещения. При этом у арендатора нет основания отражать в расходах уменьшающих налоговую базу налога на прибыль, сумму ущерба, связанную с наступлением страхового случая (Письма ФНС Российской Федерации от 18 марта 2005 года № 02-3-10/38 «О признании расходов» и УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344).

При этом судебные органы делают выводы, что организация может учесть затраты на ремонт автомобиля в размере, превышающем страховое возмещение. Ведь размер таких расходов не должен зависеть от того, застраховано основное средство или нет. В частности, такой вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 14 мая 2010 года по делу №КА-А40/4457-10, Постановлении ФАС Уральского округа от 7 июля 2008 года №Ф09-4771/08-С3 по делу №А76-23428/07. Солидарен с судьями и Минфин (Письмо от 31 марта 2009 года № 03-03-06/2/70).

Налог на прибыль у арендатора

Многие организации, которым необходимо имущество с предпринимательской деятельности, но не хватает средств, чтобы его приобрести, могут взять его в аренду. Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности.

В статье мы расскажем об учете в целях налогообложения прибыли арендных платежей арендатором.

Прежде чем приступить к теме статьи, напомним читателям некоторые положения гражданского законодательства, касающиеся аренды и арендных платежей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

Основной обязанностью арендатора, согласно статьей 614 ГК РФ является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. При этом автор рекомендует устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.

Сроки внесения арендной платы определяются договором и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в случае:

– если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;

– если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;

– если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь пунктом 5 статьи 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Учет арендных платежей у арендатора.

На основании пункта 1 статьи 246 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) российские организации признаются плательщиками налога на прибыль.

Согласно пункту 1 статьи 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью в целях главы 25 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 9 ноября 2006 года № 03-03-04/1/742.

Расходы, являющиеся условно-постоянными (в том числе коммунальные платежи), для целей налогообложения прибыли, согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ, могут быть учтены в том месяце, в котором получены документы, подтверждающие эти расходы, при условии, что такой порядок отражен учетной политикой организации. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 6 сентября 2007 года № 03-03-06/1/647, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 3 августа 2009 года № 16–15/079275. При этом автор рекомендует выбрать момент учета расходов в налоговой политике арендатора.

Отметим, что в отношении лизинговых сделок финансовое ведомство долгое время настаивало на равномерности признания расходов от предоставления имущества в лизинг, даже при условии того, что договором был установлен график лизинговых платежей. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Однако позднее позиция Минфина Российской Федерации несколько изменилась. Так, в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 и от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131 специалисты финансового ведомства указывают, что лизинговые платежи могут признаваться в составе расходов не равномерно, а в соответствии с графиком платежей.

Аналогичного мнения придерживаются и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08.

Нередко стороны заключают предварительный договор аренды зданий до оформления арендодателем права собственности на здание. Специалисты УФНС Российской Федерации по городу Москве в Письме от 5 октября 2006 года № 20–12/87641 обратили внимание на то, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), поэтому такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Аналогичное мнение выражено в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 апреля 2009 года № 03-03-06/1/230, от 4 февраля 2009 года № 03-03-06/2/16. Выходом для арендатора, в данной ситуации, может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права – права аренды по будущему договору аренды.

Согласно Письму Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 законодательное закрепление обязательной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели и отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды, не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций. Заметим, что применять данное письмо достаточно рискованно, поскольку далее в нем сказано, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как документально не подтвержденные затраты. Аналогичное мнение выражено и в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.2.

Согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 17 февраля 2006 года № 03-03-04/3/3, от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 и от 1 ноября 2005 года № 03-03-04/1/325, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 29 февраля 2008 года № 20–12/019088: если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Если же в договоре аренды отсутствует распространение его условий на прошлые периоды, то расходы в виде арендных платежей за этот период не могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли с момента передачи такого имущества.

Отметим, что судебная практика по этому вопросу складывается в пользу арендаторов. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 24 сентября 2009 года по делу №А65-26309/2008, Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21 апреля 2006 года по делу №А56-24327/2005 суд указал, что НК РФ не связывает учет арендных платежей в расходах по налогу на прибыль с наличием государственной регистрации договора аренды. А в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 февраля 2007 года по делу №Ф03-А59/06-2/5389 указано на то, что нарушение норм гражданского законодательства не влияет на налогообложение, поскольку не предусмотрено наличие зависимости затрат от действительности договора аренды, а требуется только экономическая обоснованность.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение сторон об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации. Однако, в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 апреля 2006 года № 20–12/29001 указано на то, что дополнительное к основному договору аренды соглашение сторон об изменении стоимости арендной платы за недвижимое имущество не отнесено действующим законодательством к акту перемены прав на это имущество, и величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным.

В соответствии с Письмом Минфина Российской Федерации от 5 августа 2005 года № 03-03-04/4/34 арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами после государственной регистрации указанного соглашения. Аналогичная позиция изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 28 марта 2008 года № 20–12/030173.

Расходы организации-арендатора в виде арендной платы по договору на срок менее года, в том числе и при пролонгации этого договора также на срок менее года, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается пунктом 10 Информационного Письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59. Такая точка зрения изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 октября 2006 года № 20–12/92230. Термин «пролонгация» договора аренды изложен именно в этом письме и его можно применять для целей налогообложения.

В то же время в Письме от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли (Письма Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@). Аналогичный подход встречается и в ряде разъяснений контролирующих органов применительно к пролонгированному договору (Письма Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 22 марта 2006 года № 20–12/22181).

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241. В письме сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены счетами, выставленными арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающими фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Такая, предельно опасная для арендатора, позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9. Единственным решением этой проблемы является посредническая квалификация договора.

Следует отметить, что согласно выводу арбитров, сделанному в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 года по делу №А46-10152/2010, арендные платежи учитываются в расходах по налогу на прибыль арендатора, даже если арендодатель утратил право собственности на арендуемое имущество.

И последнее, о чем необходимо сказать. Не следует забывать о том, что согласно статье 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Как отмечено в Письме Минфина Российской Федерации от 10 ноября 2006 года № 03-05-01-04/310 размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. То есть, квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

Равномерное признание расходов арендатором – право или обязанность

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации некоторые виды расходов следует учитывать равномерно в течение отрезка времени, установленного Налоговым кодексом Российской Федерации. Некоторые расходы арендатор имеет право распределять самостоятельно, соблюдая принцип равномерности признания доходов и расходов.

О расходах арендатора, признаваемых равномерно в течение определенного промежутка времени, мы и поговорим в этой статье.

О равномерном признании расходов можно говорить только в том случае, если налогоплательщик для признания расходов использует метод начисления, поскольку при кассовом методе расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической оплаты, что установлено пунктом 3 статьи 273 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Порядок признания расходов при методе начисления установлен статьей 272 НК РФ. В общем случае, согласно пункту 1 статьи 272 НК РФ, расходы, принимаемые для целей налогообложения прибыли, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений статьей 318–320 НК РФ.

Признаются расходы в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. Если же сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, налогоплательщик распределяет расходы самостоятельно.

Если же договором предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода, но при этом не предусмотрено поэтапной сдачи товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Порядок распределения расходов должен быть закреплен приказом по учетной политике организации в целях налогообложения.

При применении порядка признания расходов, предусмотренного пунктом 1 статьи 171 НК РФ, по мнению Минфина Российской Федерации (Письмо Минфина Российской Федерации от 15 октября 2008 года № 03-03-05/132) необходимо учитывать следующее. Положение указанного подпункта применяется только к расходам, осуществленным в рамках гражданско-правовых договоров. В отношении расходов, произведенных по иным основаниями (государственная пошлина за выдачу лицензий и другие), положения указанного пункта не применяются.

При распределении расходов с учетом принципа равномерности налогоплательщик вправе самостоятельно определить срок, в течение которого такие расходы будут учитываться в налоговом учете. При этом НК РФ не устанавливает порядка определения срока распределения расходов, однако, учитывая положения пункта 1 статьи 252 НК РФ, такое распределение должно иметь экономическое обоснование.

Рассмотрим положения НК РФ, предписывающие арендаторам учитывать произведенные расходы равномерно.

Расходы на приобретение права на земельные участки.

Немало вопросов возникает по поводу аренды земельных участков. Кратко рассмотрим основные положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Порядок предоставления в аренду земельных участков определен статьей 22 ЗК РФ. Но помимо земельного законодательства общие вопросы регулирования аренды земли в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) регулируются гражданским законодательством.

Статьей 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду. При этом пункт 4 статьи 27 ЗК РФ содержит перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами.

Земельные участки в соответствии со статьями 15 – 19 ЗК РФ могут находиться как в частной собственности, то есть принадлежать гражданам и юридическим лицам, так и в государственной собственности.

Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут находиться в собственности:

– Российской Федерации (федеральная собственность);

– субъектов Российской Федерации;

– муниципальных образований (муниципальная собственность).

В качестве арендодателей земельных участков могут выступать юридические и физические лица, уполномоченные органы субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Существенным условием договора аренды земельного участка является срок аренды. Если срок аренды не установлен, договор считается незаключенным. При этом в силу статьи 610 ГК РФ в такой ситуации договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Исключение составляют случаи, предусмотренные пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.

Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы, что установлено пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ. Размер арендной платы зависит от того, в какой собственности находится земельный участок – в частной или государственной.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Земельные участки могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование. Перечень таких участков приведен в пункте 1 статьи 24 ЗК РФ.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, что установлено статьей 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Статья 264.1 «Расходы на приобретение права на земельные участки» НК РФ регулирует порядок признания в целях налогообложения прибыли расходов организаций на приобретение прав на земельные участки.

Расходами на приобретение права на земельные участки в целях налогообложения прибыли признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

К расходам на приобретение права на земельные участки относятся также расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 264.1 НК РФ расходы на приобретение земельных участков включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, и по выбору налогоплательщика:

– признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

– признаются расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 % исчисленной в соответствии со статьей 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

Если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются расходами равномерно в течение срока действия этого договора аренды. Такое правило установлено пунктом 4 статьи 264.1 НК РФ.

Пример.

Организация приняла участие в конкурсе на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость приобретения права на заключение договора аренды составила 32 800 рублей, договор аренды земельного участка заключен на 11 месяцев.

Срок договора аренды земельного участка составляет менее одного года, следовательно, в соответствии со статьей 26 ЗК РФ такой договор не нуждается в государственной регистрации.

Также следует отметить, что согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).

Приказом по учетной политике установлено, что расходы на приобретение права на заключение договора аренды списываются в течение срока действия договора равными долями.

В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи:

Дебет 97 Кредит 76 – 32 800 рублей – учтено право на заключение договора аренды земельного участка;

Дебет 76 Кредит 51 – 32 800 рублей – перечислены денежные средства в оплату права на заключение договора.

Ежемесячно в течение срока действия договора аренды земельного участка:

Дебет 20, 44 Кредит 97 – 2 981,82 рублей – списана часть расходов, приходящаяся на отчетный период (32 800 рублей / 11 месяцев).

Предельный размер расходов, признаваемых в целях налогообложения в отчетном (налоговом) периоде, определяется отдельно в отношении суммы расходов на приобретение права на земельный участок и в отношении суммы расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.

По разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 27 июня 2007 года № 03-03-06/1/425, для расчета предельных размеров расходов, исчисляемых в соответствии со статьей 264.1 НК РФ, налоговая база предыдущего налогового периода определяется в соответствии со статьей 274 НК РФ без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки и на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.

Если земельные участки, приобретенные для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках, приобретались из земель, находящихся в собственности юридических либо физических лиц, то согласно Письму Минфина Российской Федерации от 25 мая 2007 года № 03-03-06/1/313 расходы, связанные с приобретением таких земельных участков, организация не вправе учесть для целей налогообложения прибыли.

Аналогичные выводы содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 18 марта 2011 года № 03-03-06/1/151, от 22 апреля 2010 года № 03-03-06/1/282.

Расходы при приобретении предприятия как имущественного комплекса.

Расходом налогоплательщика в соответствии с пунктом 1 статьи 268.1 НК РФ признается разница между ценой приобретения предприятия и стоимостью его чистых активов. Сумма уплачиваемой надбавки согласно пункту 2 статьи 268.1 НК РФ определяется как разница между ценой покупки и стоимостью чистых активов, определяемой по передаточному акту.

В случае приобретения предприятия в порядке приватизации на аукционе или по конкурсу, величина уплачиваемой надбавки определяется как разница между ценой покупки и оценочной (начальной) стоимостью предприятия как имущественного комплекса.

Надбавка признается равномерно в течение 5-ти лет, начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс, что установлено подпунктом 1 пункта 3 статьи 268.1 НК РФ.

Бухгалтерский учет расходов арендатора.

Если арендованное имущество используется арендатором для осуществления деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то суммы арендной платы на основании пункта 5 ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее – ПБУ 10/99), учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.

Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности). То есть согласно пункту 18 ПБУ 10/99 арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендатора арендной платы, перечисляемой ежемесячно, трудностей не вызывает. Вопросы возникают в случае, когда арендная плата уплачивается арендодателю единовременно.

Нередко арендаторы единовременно перечисленную арендную плату учитывают как расходы будущих периодов.

Здесь следует обратить внимание на тот факт, что План счетов бухгалтерского учета содержит перечень расходов, которые могут быть учтены на счете 97 «Расходы будущих периодов». Но в этом перечне отсутствуют арендные платежи.

Следовательно, при признании расходов в виде арендных платежей следует руководствоваться нормами ПБУ 10/99, пунктом 3 которого установлено, что не признается расходами организации выбытие активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.

Таким образом, суммы арендных платежей, перечисленные единовременно, следует учитывать на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» на отдельном субсчете «Авансы выданные» либо на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», к которому также открывается отдельный субсчет.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что арендатор вправе учитывать доходы и расходы в течение определенного промежутка времени, а также распределять доходы и расходы самостоятельно, соблюдая принцип равномерности признания доходов и расходов.

Налог на добавленную стоимость у арендатора

Многие организации в процессе своей деятельности сталкиваются с арендой. В зависимости от конкретной ситуации организация может выступить в роли как арендатора, так и арендодателя. Если компания выступает в роли арендатора, то перед ней встает вопрос о правомерности принятия к вычету сумм НДС, например, перечисленных арендодателям за коммунальные услуги, либо уплаченных при осуществлении неотделимых улучшений арендованного имущества. В данной статье попробуем разобраться, в каких случаях это будет возможно.

Гражданско-правовые основы договора аренды определены нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Из положений указанной главы следует, что аренда представляет собой договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В силу статьи 609 ГК РФ арендодателем признается собственник имущества, но в некоторых случаях со стороны арендодателя могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь, арендатором признается лицо, которое получает имущество во временное владение и пользование и платит за это арендную плату.

Гражданское законодательство позволяет арендовать практически любое имущество, сдача которого в аренду не запрещена или не ограничена законом: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи.

Заключая договор аренды стороны должны четко указать данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для недвижимого имущества – его местонахождение и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, на это указывает пункт 3 статьи 607 ГК РФ.

Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

В силу статьи 610 ГК РФ стороны самостоятельно определяют срок действия договора и закрепляют его в соглашении. В противном случае он признается заключенным на неопределенный срок. Для договора аренды, заключенного на неопределенный срок, характерны следующие особенности:

– каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимости – за три месяца;

– такой договор не подлежит государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора, по истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный предельному.

Аренда относится к типу возмездных договоров, причем порядок, условия и сроки уплаты арендных платежей обычно устанавливаются самим договором. Если эти моменты в договоре отсутствуют, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Обращаем Ваше внимание на то, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) аренда отнесена к услугам, а в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация услуг на российской территории представляет собой объект налогообложения по НДС.

Если арендуемое имущество используется арендатором для осуществления деятельности, облагаемой налогом на добавленную стоимость (далее – НДС), то на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ сумма НДС, предъявленная арендодателем, после принятия на учет услуг по аренде может быть предъявлена к вычету. Конечно, при условии, что у арендатора соблюдены все остальные условия для применения вычета.

Если арендуемое имущество используется арендатором для осуществления деятельности, не облагаемой НДС, или для осуществления операций, освобожденных от налогообложения, то арендатор на основании пункта 2 статьи 170 НК РФ учитывает «входной» НДС в стоимости приобретенных арендных услуг.

В отношении оформления счетов – фактур по арендным услугам можно сказать следующее: согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги.

Если арендная плата перечислена арендатором заранее, то в течение пяти календарных дней с момента получения аванса арендодатель выставляет арендатору «авансовый» счет-фактуру. Покупатели товаров (работ, услуг) приобретающие их на условиях предварительной оплаты, в том числе и арендаторы, имеют право воспользоваться налоговым вычетом по сумме НДС, уплаченной поставщику в составе авансового платежа.

По коммунальным услугам, услугам связи, а также услугам по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров аренды счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится (Письма Минфина Российской Федерации от 31 декабря 2008 года № 03-07-11/392, от 27 декабря 2007 года № 03-03-06/1/895). Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения НДС не возникает. Обратите внимание, что согласно пункту 1 статьи 169 НК РФ документом, служащим основанием для принятия НДС к вычету, является счет-фактура. Поэтому в связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур суммы налога по указанным услугам к вычету у арендатора не принимаются (Письмо Минфина Российской Федерации от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, Письмо ФНС Российской Федерации от 23 апреля 2007 года №ШТ-6-03/340@). В этом случае автор рекомендует присвоить операции по перепредъявлению коммунальных платежей, и закрепить либо в договоре аренды, либо в отдельном договоре квалификацию, в соответствии с которой арендодатель становится агентом, действующим от своего имени в интересах арендатора, принципала, который поручает закупить в его интересах коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 года № 5905/98 указано, что абонентом, в данном случае, является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию. Кроме того, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2000 года № 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Следовательно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.

На основании норм статьи 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). В связи с этим по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором. Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет НДС, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает (Письмо УФНС Российской Федерации по Московской области от 28 февраля 2007 года № 23–26/0288).

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно позиции финансового ведомства в случае если арендатор в соответствии с договором аренды осуществляет операции по передаче арендодателю неотделимых улучшений, то такие операции признаются объектом налогообложения НДС (Письмо от 5 ноября 2009 года № 03-07-11/282).

При передаче арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС. При этом суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении капитального ремонта, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных статьями 171 и 172 НК РФ.

ФНС Российской Федерации в своем Письме от 19 апреля 2010 года №ШС-37-3/11 указывает, что суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении неотделимых улучшений, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных законодательством о налогах и сборах.

Безвозмездная передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества является объектом налогообложения НДС и подлежит налогообложению в общеустановленном порядке. При этом, суммы НДС подлежат вычету у арендатора. Аналогичные разъяснения содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 29 августа 2008 года № 03-07-11/290, ФНС Российской Федерации от 19 апреля 2010 года №ШС-37-3/11, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 26 января 2007 года № 19–11/06916, от 8 декабря 2006 года № 19–11/108507. Солидарны с финансистами и судебные органы (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 октября 2008 года по делу №Ф03-4340/2008).

В соответствии с пунктом 1 статьи 148 НК РФ местом реализации работ (услуг) признается территория Российской Федерации, если:

1. работы (услуги) связаны непосредственно с недвижимым имуществом (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов), находящимся на территории Российской Федерации (подпункт 1 пункта 1 статьи 148 НК РФ), к таким услугам, в частности, относятся услуги по аренде.

2. покупатель работ (услуг) осуществляет деятельность на территории Российской Федерации (подпункт 4 пункта 1 статьи 148 НК РФ).

Местом осуществления деятельности покупателя считается территория Российской Федерации в случае фактического присутствия покупателя работ (услуг), указанных в подпункте 4 пункта 1 статьи 148 НК РФ, на территории Российской Федерации на основе государственной регистрации организации или индивидуального предпринимателя, а при ее отсутствии – на основании места, указанного в учредительных документах организации, места управления организации, места нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, места нахождения постоянного представительства (если работы (услуги) оказаны через это постоянное представительство), места жительства физического лица.

Положение подпункта 4 пункта 1 статьи 148 НК РФ применяется при сдаче в аренду движимого имущества, за исключением наземных автотранспортных средств.

Если иностранная организация, не состоящая на учете в налоговых органах Российской Федерации, оказывает услуги по сдаче в аренду грузовых вагонов и контейнеров российской организации, то местом реализации указанных услуг признается территория Российской Федерации, следовательно, такие услуги облагаются НДС на территории Российской Федерации.

Суммы НДС, уплаченные организацией за счет собственных средств при приобретении у иностранных железных дорог услуг по сдаче в аренду железнодорожных вагонов и контейнеров, используемых в международных железнодорожных перевозках, являющихся объектом налогообложения НДС, подлежат вычету и не включаются в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

3. услуги по перевозке и (или) транспортировке, а также услуги (работы), непосредственно связанные с перевозкой и (или) транспортировкой (за исключением услуг (работ), непосредственно связанных с перевозкой и (или) транспортировкой товаров, помещенных под таможенную процедуру таможенного транзита при перевозке иностранных товаров от таможенного органа в месте прибытия на территорию Российской Федерации до таможенного органа в месте убытия с территории Российской Федерации), оказываются (выполняются) российскими организациями или индивидуальными предпринимателями в случае, если пункт отправления и (или) пункт назначения находятся на территории Российской Федерации.

Местом реализации услуг также признается территория Российской Федерации, если транспортные средства по договору фрахтования, предполагающему перевозку (транспортировку) на этих транспортных средствах, предоставляются российскими организациями и индивидуальными предпринимателями и пункт отправления и (или) пункт назначения находятся на территории Российской Федерации. При этом транспортными средствами признаются воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, используемые для перевозок товаров и (или) пассажиров водным (морским, речным), воздушным транспортом (подпункт 4.1 пункта 1 статьи 148 НК РФ).

Подпунктом 5 пункта 1.1. статьи 148 НК РФ определено, что в целях главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ местом реализации работ (услуг) не признается территория Российской Федерации, если услуги по перевозке (транспортировке) и услуги (работы), непосредственно связанные с перевозкой, транспортировкой, фрахтованием, не перечислены в подпунктах 4.1. и 4.2. пункта 1 статьи 148 НК РФ.

Так, Минфин Российской Федерации в своем Письме от 8 мая 2007 года № 03-07-08/102 на частный вопрос налогоплательщика указал следующее. Местом реализации услуг по предоставлению рыболовных судов с экипажем во временное пользование для добычи и переработки водных биологических ресурсов за пределами территории Российской Федерации, оказываемых российскими организациями, территория Российской Федерации не признается и указанные услуги объектом налогообложения НДС на территории Российской Федерации, не являются. Иными словами, местом реализации услуг по предоставлению рыболовных судов с экипажем во временное пользование для ведения промыслов за пределами территории Российской Федерации, в том числе в исключительной экономической зоне Российской Федерации, не указанных в подпункте 4.1. пункта 1 статьи 148 НК РФ, оказываемых российскими организациями, как российским организациям, так и иностранным, территория Российской Федерации не признается, и, следовательно, указанные услуги объектом налогообложения НДС в Российской Федерации не являются, а облагаются аналогом НДС по месту регистрации арендатора. Аналогичные разъяснения содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 августа 2009 года № 03-07-08/180, от 12 сентября 2008 года № 03-07-08/215.

Для справки: Статьей 67 Конституции Российской Федерации определено, что территория Российской Федерации включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, а также воздушное пространство над ними. Под территориальным морем понимается примыкающий к сухопутной территории или к внутренним морским водам морской пояс шириной 12 морских миль (статья 2 Федерального закона от 31 июля 1998 года № 155-ФЗ «О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации»).

Исключительная экономическая зона Российской Федерации не является территорией Российской Федерации. Так как в соответствии со статьей 1 Федерального закона Российской Федерации от 17 декабря 1998 года № 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации» исключительной экономической зоной Российской Федерации является морской район, находящийся за пределами территориального моря Российской Федерации, и прилегающий к нему, с особым правовым режимом.

Таким образом, исключительная экономическая зона Российской Федерации не является территорией Российской Федерацией.

Пунктом 2 статьи 148 НК РФ определено, что в целях главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ местом осуществления деятельности организации или индивидуального предпринимателя, которые предоставляют в пользование воздушные суда, морские суда или суда внутреннего плавания по договору аренды (фрахтования на время) с экипажем, а также услуги по перевозке, не признается территория Российской Федерации, если перевозка осуществляется между портами, находящимися за пределами территории Российской Федерации.

Если реализация работ (услуг) носит вспомогательный характер по отношению к реализации основных работ (услуг), местом такой вспомогательной реализации признается место реализации основных работ (услуг) (пункт 3 статьи 148 НК РФ).

Документами, подтверждающими место выполнения работ (оказания услуг), являются (пункт 4 статьи 148 НК РФ):

1) контракт, заключенный с иностранными или российскими лицами;

2) документы, подтверждающие факт выполнения работ (оказания услуг).

Суммы НДС, уплачиваемые организацией при временном ввозе теплохода, арендованного для перевозки грузов, принимаются к вычету ежемесячно по мере уплаты налога таможенному органу. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 21 марта 2007 года № 03-07-08/47 и от 16 октября 2006 года № 03-04-08/214.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления и казенными учреждениями в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В Письме ФНС Российской Федерации от 2 июня 2005 года № 03-1-03/926/11 «О налоге на добавленную стоимость» разъясняется, что арендатор признается налоговым агентом только в случае, если арендодателем является орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления либо арендодателями выступают орган государственной власти и управления (орган местного самоуправления) и балансодержатель данного имущества.

Если договор аренды заключен между арендодателем-балансодержателем государственного имущества, например, государственным унитарным предприятием, не являющимся органом государственной власти и управления, органом местного самоуправления, то уплата НДС в бюджет осуществляется в общеустановленном порядке налогоплательщиком НДС – балансодержателем – государственным унитарным предприятием. В таких случаях у арендатора не возникает обязанностей налогового агента по исчислению, удержанию из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплате в бюджет НДС (Письмо ФНС Российской Федерации от 24 ноября 2006 года № 03-1-03/2243@ «О налоге на добавленную стоимость»).

Сумму арендной платы, включая НДС, следует перечислить арендодателю-балансодержателю, который самостоятельно платит НДС в бюджет. Аналогичные разъяснения содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 23 июня 2010 года № 03-07-11/266, от 26 августа 2008 года № 03-07-11/284.

Такой же позиции придерживаются и арбитры: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 2 октября 2003 года № 384-О, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25 августа 2010 года по делу №А29-12544/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 30 июля 2010 года по делу №А32-5625/2008-19/34, ФАС Северо-Западного округа от 15 июля 2010 года по делу №А56-54098/2009.

В соответствии с пунктом 7 статьи 170 НК РФ организации, не являющиеся налогоплательщиками либо освобождаемые от исполнения обязанностей налогоплательщика, и индивидуальные предприниматели имеют право включать в принимаемые к вычету в соответствии с главами 25, 26.1 и 26.2 НК РФ расходы суммы налога, которые были исчислены и уплачены ими в бюджет при исполнении обязанностей налогового агента в соответствии с пунктом 2 статьи 161 НК РФ, в случаях возврата товаров продавцу (в том числе в течение действия гарантийного срока), отказа от них, изменения условий либо расторжения соответствующих договоров и возврата сумм авансовых платежей.

Если же налоговый агент платит НДС, то при возврате товаров, а также предоплаты в случае изменения или расторжения договора ранее перечисленный налог можно принять к вычету на основании пункта 5 статьи 171 НК РФ.

Из пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земля признается природным ресурсом, поэтому с арендной платы, уплачиваемой за аренду земли, федеральным или муниципальным органам власти начислять НДС не нужно. Аналогичное мнение высказывается и в Письмах Минфина Российской Федерации от 30 октября 2006 года № 03-04-15/198, ФНС Российской Федерации от 30 ноября 2006 года №ШТ-6-03/1157@.

Такой же точки зрения придерживаются и суды, на что, в частности, указывает Постановление ФАС Московского округа от 2 мая 2007 года №КА-А41/3222-07 по делу №А41-К2-16399/06.

Несмотря на то, что аренда земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности, освобождается от налогообложения, арендатор земельного участка должен выставить соответствующий счет-фактуру. Причем в данном случае счет-фактура выставляется им без выделения соответствующей суммы налога, а на документе делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)». Такие требования установлены пунктом 5 статьи 168 НК РФ. Затем счет-фактура по аренде земельного участка регистрируется арендатором в общем порядке в книге продаж и подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур.

Капитальные вложения арендатора, как их отличить от ремонта, почему нельзя считать рент модернизацией, и как различить все варианты

Если арендатор решил отремонтировать или модернизировать арендованное имущество, то ему необходимо четко разграничить затраты на улучшение, модернизацию, реконструкцию и техническое перевооружение объекта основных средств от затрат на капитальный ремонт данного объекта. О том, как арендатору отличить ремонт от реконструкции (модернизации) мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) определены обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества. По общему правилу арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан проводить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Например, текущий и капитальный ремонт транспортного средства без экипажа, полученного по договору аренды, обязан проводить арендатор, а не арендодатель (статья 644 ГК РФ). Более того, при аренде предприятия (то есть имущественного комплекса, включающего различные строения, сооружения) обязанность проводить текущий и капитальный ремонт также полностью возлагается на арендатора (статья 661 ГК РФ).

Таким образом, на арендатора договором аренды могут быть возложены обязанности по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества, и это обязательно должно быть отражено в договоре аренды.

Кроме ремонта, в течение срока аренды арендатор может производить и реконструкцию (модернизацию) арендованного имущества. При этом заметим, что под капитальным характером подразумеваются только реконструкция, модернизация и техническое перевооружение (Письма Минфина Российской Федерации от 18 ноября 2009 года № 03-03-06/1/762, от 18 ноября 2009 года № 03-03-06/1/763).

Арендатору необходимо четко различать понятия «ремонт» и «модернизация (реконструкция)». Для начала рассмотрим, что представляет собой ремонт.

Прежде всего, отметим, что различают три вида ремонта:

– текущий ремонт;

– средний ремонт;

– капитальный ремонт.

В Письме Минфина Российской Федерации от 14 января 2004 года № 16-00-14/10 указано, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и тому подобное) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

Как правило, к работам по текущему ремонту относятся работы по систематическому предохранению его от преждевременного износа, например, один раз в квартал, это позволяет поддерживать имущество в рабочем состоянии.

Средний ремонт выделяют как текущий ремонт, но периодичность его осуществления менее одного года.

Капитальный ремонт – воспроизводство основных средств путем крупного, всеобъемлющего ремонта, при котором заменяются целиком изношенные детали, узлы, части машин, зданий, сооружений. Проведение капитального ремонта зависит от того, насколько интенсивно используется основное средство. Капитальный ремонт, как правило, проводят не чаще одного раза в несколько лет, и по времени он является более продолжительным.

Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 23 ноября 2006 года № 03-03-04/1/794, по вопросам отнесения тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует руководствоваться:

– Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13–14.2000»;

– Ведомственными строительными нормами ВСН 58–88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными Приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312.

Кроме того, что при определении терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» необходимо руководствоваться и Письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 года № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий». Так, в соответствии с указанным Письмом: реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг, а капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

При ремонте оборудования автор рекомендует применять Положение об обеспечении безопасности производственного оборудования ПОТ РО-14000-002-98, утвержденное Минэкономики Российской Федерации 20 января 1998 года и Государственный стандарт ГОСТ Р 50938-96 «Услуги бытовые. Ремонт и техническое обслуживание электробытовых машин и приборов», утвержденный Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 22 августа 1996 года.

Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 17 января 2007 года по делу №А65-39309/2005-СГ2-24, в случае разногласий по вопросу о классификации ремонтных работ в рамках арендных правоотношений можно проводить соответствующую экспертизу.

Отметим, что именно перечисленными в Письме Минфина от 23 ноября 2006 года № 03-03-04/1/794 документами чаще всего пользуются судьи при разрешении споров, касающихся квалификации произведенных налогоплательщиками расходов (Постановление ФАС Московского округа от 24 октября 2008 года №КА-А40/9881-08).

Из этих документов следует, что реконструкция зданий и сооружений, а также модернизация машин и оборудования являются производством таких работ, которые улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования, в результате чего у объекта появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, то есть изменяется сущность объекта. Соответственно, к ремонтным относятся такие виды работ, которые не улучшают (не повышают) технические показатели объекта. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Московского округа от 21 января 2008 года №КА-А40/14445-07, Северо-Западного округа от 21 октября 2008 года по делу №А56-40623/2007.

Далее рассмотрим, что следует понимать под реконструкцией (модернизацией).

В действующих нормативных документах по бухгалтерскому учету нет понятия «модернизация» и «реконструкция».

Определения понятий «модернизация» и «реконструкция», которыми следует руководствоваться в целях налогообложения прибыли, приведены в пункте 2 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Таким образом, из этих определений можно сделать вывод о том, что целью проведения модернизации (реконструкции), по общему правилу, должно являться улучшение (повышение) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта основных средств. К таким показателям относятся срок полезного использования, мощность, качество применения и т. п.

Основной же целью ремонта является устранение выявленных неисправностей, замена изношенных (неисправных) деталей (конструкций). При этом новые детали (конструкции), устанавливаемые на место старых (изношенных), являются более современными (совершенными), что, конечно же, влечет улучшение эксплуатационных характеристик ремонтируемого объекта.

Следовательно, капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений основного средства могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

На практике довольно часто возникают споры между налогоплательщиками и налоговыми органами по вопросу квалификации проведенных работ (ремонт или реконструкция (модернизация)), что приводит к судебным разбирательствам.

Суды при рассмотрении таких вопросов, обычно, руководствуются вышеприведенными понятиями, основывая свои выводы на причинах осуществления тех или иных ремонтных работ (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 4 июля 2005 года по делу №А29-7368/2004а, Западно-Сибирского округа от 22 июня 2005 года по делу №Ф04-3766/2005(12227-А46-35)).

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 14 июня 2005 года по делу №Ф04-3454/2005(11677-А67-40) сказано, что документальным подтверждением того, что произведенные работы являются ремонтом, могут служить акты осмотра, договоры подряда, сметы и так далее, в которых содержится информация об обнаруженных дефектах, неисправностях, о необходимых мерах для их устранения, стоимости работ и тому подобное.

Также при решении спорных вопросов судебные органы опираются на определения «модернизация» и «реконструкция», приведенных в статье 257 НК РФ, которые однозначно указывают на то, что в результате модернизации (реконструкции) должны измениться качественные (количественные) характеристики объекта. Если произведенные работы не улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования и у объекта не появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, то есть не изменяется сущность объекта, то произведенные работы являются ремонтом. Такие выводы сделаны в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 22 июня 2005 года по делу №Ф04-3766/2005(12227-А46-35), ФАС Центрального округа от 20 октября 2005 года по делу №А14-3117-2005-75/25 и от 8 сентября 2005 года по делу №А08-5999/04-20, ФАС Северо-Западного округа от 13 февраля 2006 года по делу №А66-9230/2004, от 28 сентября 2005 года по делу №А52-1224/2005/2.

В Постановлении от 2 апреля 2007 года по делу №Ф04-1367/2007(32111-А27-26 организация, арендующая автомобиль, произвела замену изношенных шин и дисков, осуществила ремонт датчика и стекла, установку сигнализации для обеспечения сохранности арендованного имущества. При проведении проверки налоговые органы квалифицировали данные работы как неотделимые улучшения арендованного имущества (автомобиля). Однако суд вынес решение, что проведенные работы являются обычным ремонтом, затраты на который учитываются арендатором при определении налоговой базы по налогу на прибыль в полном объеме.

Приведем еще один пример из судебной практики. Организация провела ремонт в арендованном помещении: отремонтировала раздевалки, в ходе чего была заменена дверь вместе с дверной коробкой (проем в стене), установлена дополнительная кирпичная перегородка и дополнительная металлическая перегородка для одного офисного рабочего места. Налоговый орган квалифицировала эти работы как неотделимые улучшения арендованного имущества.

Однако судьи, в Постановлении ФАС Московского округа от 18 января 2007 года по делу №КА-А40/13128-06-2 указали, что произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений, не связаны с повышенными нагрузками и (или) получением других новых качеств, поэтому все произведенные работы являются текущими ремонтными работами.

В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2008 года по делу №А33-1122/08-Ф02-6062/08 налоговая инспекция квалифицировала как неотделимые улучшения работы по устройству бетонного пола в арендованном помещении. Однако арбитры и в данном случае встали на сторону налогоплательщика, поскольку устройство бетонных полов относится к капитальному ремонту.

В бухгалтерском учете арендатора капитальные вложения в арендованное имущество (реконструкция, модернизация, достройка, дооборудование) учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в составе капитальных вложений.

Порядок отражения в бухгалтерском учете расходов на ремонт зависит от условий договора аренды. Такие расходы либо учитываются арендатором единовременно в полной сумме в составе прочих расходов (если в соответствии с законом или договором обязанность произвести ремонт возложена на арендатора), либо вообще не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (если ремонт является обязанностью арендодателя).

Капитальные вложения арендатора как неотделимые улучшения – компенсируемые или не компенсируемые арендодателем, в том числе налогообложение НДС

В процессе эксплуатации имущества арендатором могут быть произведены его улучшения, которые могут быть отделимыми или неотделимыми. В статье мы расскажем, как учитываются в учете арендатора капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество.

Правовой режим улучшений арендованного имущества.

Правовой режим капитальных вложений в форме улучшений регулируется статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой произведенные арендатором улучшения арендованного имущества подразделяются на отделимые и неотделимые.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Критерием разграничения улучшений на отделимые и неотделимые служит причинение вреда объекту аренды при отделении этих улучшения, например, если:

1) арендатор сможет отделить улучшения без вреда для имущества – улучшения считаются отделимыми;

2) отделение улучшений влечет вред имуществу – улучшения считаются неотделимыми. А так как они неотделимы от арендованного имущества, то после окончания срока договора аренды они остаются у арендодателя.

Таким образом, улучшения (отделимые и неотделимые) направлены не на поддержание (восстановление) нормального, бесперебойного функционирования основного средства, а на улучшение исходных технических, функциональных и прочих его характеристик.

О капитальных вложениях в форме неотделимых улучшений мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Итак, улучшения арендованного имущества могут быть произведены арендатором как с согласия арендодателя, так и без такого согласия.

Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то, согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ, он не имеет права на получение возмещения осуществленных расходов от арендодателя, поскольку арендатор не имеет права вносить изменения в арендованное имущество по своему желанию.

При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, арендодатель, не давший согласия на осуществление улучшений, может либо принять их с возмещением стоимости затрат арендатору, либо не принять улучшения и потребовать от арендатора привести имущество в первоначальное состояние, то есть в состояние, в котором имущество находилось до передачи в аренду.

Если арендодатель принимает неотделимые улучшения, но при этом не возмещает их стоимости, то в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача.

В случае если улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя, то арендатор, согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если иные положения не предусмотрены договором аренды. Заметим, что во избежание спорных ситуаций между сторонами договора аренды лучше получить письменное согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений.

Если согласно договору аренды неотделимые улучшения принадлежат на праве собственности арендатору, то в бухгалтерском учете арендатора такие улучшения будут отражаться следующим образом:

Согласно пункту 5 ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01), в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.

При этом следует учитывать, что это касается не любых капитальных вложений, а только тех, которые в соответствии с заключенным договором аренды являются собственностью арендатора (пункт 35 Методических указаний, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (далее – Методические указания № 91н)).

Пунктом 35 Методических указаний № 91н определено, что в случае, если в соответствии с заключенным договором аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (08) в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств (01). На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка.

Арендатор может учесть произведенные неотделимые улучшения в составе собственных основных средств после регистрации права собственности на произведенные улучшения в установленном законом порядке либо в момент подачи документов на государственную регистрацию (пункт 52 Методических указаний № 91н).

В таком случае законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются арендатором в состав собственных основных средств в сумме фактически произведенных затрат при условии выполнения требований, перечисленных в пункте 4 ПБУ 6/01 (пункт 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н).

Если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, то есть к нему не переходит право собственности, то затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (08) в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов (76) (пункт 35 Методических указаний № 91н). При этом заметим, что во избежание возникновения споров с налоговыми органами по вопросу уплаты налога на имущество следует оформить передачу арендодателю неотделимых улучшений сразу после завершения работ по их созданию, после чего арендодатель сможет передать арендатору имущество в улучшенном виде.

Если согласно договору стоимость передаваемых неотделимых улучшений арендодателем не компенсируется, то арендатор списывает их стоимость со счета учета вложений во внеоборотные активы (08) на счет учета прочих расходов (91). В этом случае списание производится по истечении срока договора аренды и возврата арендованного объекта арендодателю. Отметим, что также возможен вариант оформления передачи арендодателю неотделимых улучшений сразу после завершения работ по их созданию, что позволит минимизировать риск по налогу на имущество.

Налог на прибыль у арендатора.

В налоговом учете арендатора стоимость капитальных вложений, компенсированных арендодателем, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли.

В целях налогообложения прибыли капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

В статье 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) приведено понятие амортизируемого имущества: амортизируемым имуществом в целях налогообложения прибыли признается, в частности, имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемое им для извлечения дохода, стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Срок полезного использования имущества, для признания его амортизируемым, должен быть более 12 месяцев, а первоначальная стоимость – более 40 тысяч рублей.

Амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в форме неотделимых улучшений:

– в предоставленные в аренду объекты основных средств, при условии, что улучшения произведены арендатором с согласия арендодателя (Письма Минфина Российской Федерации от 19 января 2009 года № 03-03-07/1, от 10 ноября 2008 года № 03-03-06/1/620);

– в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств, если улучшения произведены организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя.

В Письме Минфина Российской Федерации от 6 ноября 2009 года № 03-03-06/2/215 обращено внимание на то, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть, связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы произведены с целью подержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно статье 260 НК РФ.

Порядок начисления амортизации неотделимых улучшений в арендованное имущество определен пунктом 1 статьи 258 НК РФ, которым установлено, что если арендодатель возмещает арендатору стоимость капитальных вложений, то амортизацию по ним начисляет арендодатель.

В случае если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, но их стоимость арендатору не возмещается, право начислять амортизацию принадлежит арендатору.

Арендатор вправе начислять амортизацию по ним с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию (пункт 1 статьи 258 НК РФ, пункт 3 статьи 259.1 НК РФ, пункт 6 статьи 259.2 НК РФ).

Напомним, что с 1 января 2010 года капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых последним не возмещается, могут амортизироваться по нормам, не зависящим от срока полезного использования арендованного имущества, а исходя из срока полезного использования самих капитальных вложений. При этом необходимо пользоваться Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1. В случае если данной Классификацией для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, то следует учитывать нормы пункта 6 статьи 258 НК РФ: для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 13 апреля 2010 года № 03-03-06/2/75.

Заметим, что если срок полезного использования арендованного объекта или капитальных вложений в форме неотделимых улучшений больше срока договора аренды (часто договор аренды заключается на срок менее года), то часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована, то есть арендатор не сможет учесть в составе налоговых расходов часть затрат в виде произведенных неотделимых улучшений. По окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. Такая позиция финансового ведомства содержится в Письмах Минфина Российской Федерации от 20 октября 2009 года № 03-03-06/1/677, от 2 марта 2007 года № 03-03-06/1/143.

В случае пролонгации договора аренды арендатор сможет продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям. При этом следует отметить, что при заключении нового договора с новым сроком действия (непролонгация договора аренды (субаренды)) амортизация неотделимых улучшений должна быть прервана.

Также хотелось бы отметить еще один нюанс: согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В связи с этим возникает закономерный вопрос: может ли арендатор продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество после истечения договора аренды, если он продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Мнение контролирующих органов на этот счет неоднозначно.

Так, в Письме Минфина Российской Федерации от 20 октября 2009 года № 03-03-06/1/677 сказано: в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор остается действующим и считается заключенным на неопределенный срок, а арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. Такая же позиция изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 13 августа 2009 года № 16–15/083987.

В то же время в Письмах Минфина Российской Федерации от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174, ФНС Российской Федерации от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76 сказано, что возобновляемый на неопределенный срок договор аренды следует рассматривать как новый заключенный договор аренды.

А из этого следует вывод: если договор аренды пролонгирован на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, то арендатор лишается возможности продолжать амортизировать улучшения, произведенные им в рамках первоначального договора аренды (до даты пролонгации).

После окончания договора аренды недоамортизированную часть капитальных вложений в форме неотделимых улучшений (не возмещенную арендодателем) арендатор относит на расходы, не учитываемые в целях налогообложения прибыли организаций (Письмо Минфина Российской Федерации от 5 февраля 2008 года № 03-03-06/2/12).

Добавим также, что арендатор в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств не вправе применять амортизационную премию, предусмотренную пунктом 9 статьи 258 НК РФ. Такое мнение подтверждают Письма Минфина Российской Федерации от 9 февраля 2009 года № 03-03-06/2/18, от 24 мая 2007 года № 03-03-06/1/302, от 15 ноября 2006 года № 03-03-04/1/759. В перечисленных письмах сказано, что поскольку произведенные арендатором неотделимые улучшения в арендованное имущество не остаются на балансе арендатора и для капитальных вложений установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный статьей 258 НК РФ, амортизационная премия на арендатора не распространяется. К сожалению, амортизационная премия, как и в недавнем прошлом, стала ловушкой для налогоплательщиков. Неоднозначная трактовка термина «капитальные вложения» приведет к тому, что налоговые органы будут находить повод придраться к налогоплательщикам, пользующимся данным налоговым преимуществом.

Между тем, существует противоположная точка зрения, согласно которой применение арендатором амортизационной премии возможно. Эта точка зрения основана на том, что запрета на применение амортизационной премии к неотделимым улучшениям НК РФ не устанавливает. Ограничение существует только в отношении основных средств, полученных безвозмездно, а неотделимые улучшения именуются как капитальные вложения и еще, по своей сути, неотделимые улучшения относятся именно к случаям дооборудования, реконструкции, модернизации только своих основных средств, по которым установлена возможность применения амортизационной премии.

На практике возможна ситуация, когда стоимость капитальных вложений возмещается арендодателем частично. В этом случае Минфин Российской Федерации предписывает арендатору включить суммы возмещения в состав доходов от реализации. Невозмещенную стоимость капитальных вложений арендатор будет амортизировать в общем порядке. Таким образом, в течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, в части затрат, не возмещаемых арендодателем. (Письма Минфина Российской Федерации от 30 июля 2010 года № 03-03-06/2/134, от 25 января 2010 года № 03-03-06/1/19, от 6 ноября 2009 года № 03-03-06/2/215).

Если арендатор произвел неотделимые улучшения по своему усмотрению (без согласия арендодателя), то он не вправе учесть затраты в виде капитальных вложений в целях налогообложения прибыли (пункт 1 статьи 256 НК РФ, пункт 16 статьи 270 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

При этом по вопросу исчисления НДС при передаче арендатором арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, существуют две точки зрения.

Согласно официальной позиции, выраженной в Письмах Минфина Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 03-07-11/282, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 марта 2009 года № 16–15/021505 передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, облагается НДС и арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС.

В Постановлении от 25 июня 2009 года по делу №КА-А40/4798-09 ФАС Московского округа суд пришел к выводу, что при передаче на баланс арендодателя капитальных вложений (которые являются результатом выполненных работ) по окончании договора аренды арендатор обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС. Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 20 октября 2008 года по делу №Ф03-4340/2008.

Согласно второй позиции, передача неотделимых улучшений не облагается НДС, так как неотделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендодателя, поэтому их передача не может быть признана реализацией и объекта налогообложения по НДС не возникает.

Как указано в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 20 мая 2010 года по делу №А56-66260/2009, ФАС Северо-Западного округа от 21 апреля 2006 года по делу №А56-7638/2005 и ФАС Московского округа от 30 сентября 2008 года по делу №КА-А40/9153-08, неотделимые улучшения в силу своих качеств не могут быть отнесены к самостоятельному объекту реализации и, соответственно, в силу статей 38 и 146 НК РФ не возникает объекта налогообложения по НДС. Аналогичное мнение высказано в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30 сентября 2009 года по делу №А56-39570/2008.

Таким образом, арендатор, не уплативший в бюджет налог на добавленную стоимость, должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

Суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении неотделимых улучшений в арендуемое имущество, подлежат вычету у арендатора в порядке, установленном статьями 171 и 172 НК РФ (Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 26 января 2007 года № 19–11/06916, от 8 декабря 2006 года № 19–11/108507).

Налог на имущество.

Согласно разъяснениям финансового ведомства, приведенным в Письмах от 11 марта 2009 года № 03-05-05-01/17, от 24 октября 2008 года № 03-05-04-01/37, от 16 декабря 2008 года № 03-05-05-01/73, арендатор обязан уплачивать налог на имущество со стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованного имущества до момента передачи произведенных улучшений арендодателю.

Капитальные вложения арендатора как отделимые улучшения – передаваемые или не передаваемые арендодателю, новые сроки амортизации для этих целей

В течение срока аренды арендатор может производить определенные работы с арендованным имуществом. Эти изменения называются улучшениями арендованного имущества. Гражданский кодекс Российской Федерации различает два вида улучшений арендуемого имущества – неотделимые и отделимые. В данной статье рассмотрим особенности отражения в учете арендатора затрат на капитальные вложения в форме отделимых улучшений.

Отделимые улучшения арендованного имущества – общие положения.

Правоотношения сторон при аренде имущества регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Улучшениям арендованного имущества посвящена статья 623 ГК РФ, и они подразделяются на отделимые и неотделимые.

Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества признаются отделимыми, если они отделяются от имущества без вреда для его назначения. Произведенные арендатором отделимые улучшения признаются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. По окончании договора аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а произведенные улучшения остаются у арендатора. При этом дополнительным соглашением между арендодателем и арендатором может быть предусмотрена передача отделимых улучшений арендодателю с возмещением или без возмещения их стоимости арендатору.

Целесообразность передачи таких улучшений арендодателю по истечении срока договора аренды может быть обусловлена моральным износом произведенных улучшений, невозможностью дальнейшей полезной эксплуатации (например, при прекращении арендатором какого-либо вида деятельности или его ликвидации как юридического лица), а также необходимостью осуществления дополнительных расходов на демонтаж, транспортировку и хранение.

Таким образом, отделимые улучшения – это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может «забрать с собой», не испортив (не повредив) при этом предмет аренды.

Следует отметить, что для арендатора выгодно, что отделимые улучшения являются его собственностью. Ведь после окончания договора аренды он может списать установленный им объект ОС, если он больше не нужен арендатору, и при этом можно учесть в составе внереализационных расходов затраты на демонтаж, а для имущества, по которому амортизация начисляется линейным методом, еще и расходы в виде сумм недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации (подпункт 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса Российской Федерации) (далее – НК РФ). Кроме того, арендатор может продолжать использование данного ОС на другом арендованном им объекте или продать.

Существующая сегодня арбитражная практика показывает, что арендатору следует как можно раньше обозначить характер производимых с арендованным имуществом улучшений. На практике довольно часто возникает ситуация, когда по истечении срока договора аренды арендатор пытается продать установленное им на арендованном имуществе оборудование. При этом арендодатель обращается в суд с заявлением о том, что демонтаж данного имущества нанесет вред объекту аренды, то есть сделанные арендатором улучшения являются неотделимыми и находятся в собственности арендодателя.

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 13 марта 2008 года по делу №КГ-А40/1402-08 предметом спора стали сейфовая комната и система охранно-пожарной сигнализации. Арендодатель был против того, чтобы арендатор демонтировал и продавал данное имущество третьему лицу. Арбитры сделали вывод, что спорное имущество может быть отделено без вреда для объекта недвижимости, признав, таким образом, что улучшения носят характер отделимых, и отказали арендодателю в праве на владение и использование этих объектов.

Бухгалтерский учет.

Если после окончания действия договора аренды отделимые улучшения остаются во владении арендатора, то они учитываются у него в общеустановленном порядке.

Поскольку отделимое улучшение – это самостоятельный объект права собственности (отдельная вещь), то сложностей с отражением таких капитальных вложений в составе основных средств обычно не возникает.

В соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01), в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.

В Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н), уточнено, что в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные основные средства, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.

Согласно пункту 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в составе основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

– использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

– использование в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

– способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Пунктом 5 ПБУ 6/01 определено, что активы, в отношении которых выполняются условия, предусмотренные в пункте 4 ПБУ 6/01, и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 40 000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов. В целях обеспечения сохранности этих объектов в производстве или при эксплуатации в организации должен быть организован надлежащий контроль за их движением.

Следовательно, если стоимость произведенных арендатором отделимых улучшений не превышает установленного лимита, арендатор будет иметь право списать стоимость таких улучшений на затраты в момент ввода в эксплуатацию. Стоимость отделимых улучшений, включенных в состав материально-производственных запасов, отражается на счете 10 «Материалы» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н). В момент ввода улучшений в эксплуатацию их стоимость единовременно списывается на расходы (пункт 7 Приказа Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99»).

Если стоимость улучшений превышает установленный лимит, то арендатор не может списать их стоимость на затраты по мере ввода в эксплуатацию. В этом случае в целях бухгалтерского учета необходимо установить срок полезного использования объекта. Значит, при принятии объекта к учету арендатор должен установить срок полезного использования ОС и в течение этого срока начислять амортизацию. Амортизация по такому объекту ОС начисляется в общеустановленном порядке (пункт 17 ПБУ 6/01).

Что касается периода, в течение которого улучшения амортизируются, то он зависит от вида улучшений. По неотделимым улучшениям этот срок определяется исходя из срока аренды имущества, по отделимым – в зависимости от наличия или отсутствия соглашения с арендодателем относительно возврата улучшений после окончания договора аренды. Если в договоре определено, что арендатор передает отделимые улучшения арендодателю вместе с арендованным имуществом (без возмещения их стоимости), то срок полезного использования таких улучшений устанавливается исходя из срока аренды. Если арендатор решит использовать отделимые улучшения и после окончания договора аренды и возврата имущества арендодателю, то он определяет срок их полезного использования в общем порядке вне зависимости от срока аренды имущества.

Капитальные вложения в арендованное имущество арендатор списывает с бухгалтерского учета после передачи арендодателю вместе с самим имуществом. Если отделимые улучшения не передаются арендодателю, их стоимость списывается в общем порядке, предусмотренном для списания ОС.

Пунктом 35 Методических указаний № 91н определено, что в случае, если в соответствии с заключенным договором аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (счет 08 «Вложения во внеоборотные активы») в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств (счет 01 «Основные средства»). На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект.

В случае, если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, то затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (счет 08 «Вложения во внеоборотные активы») в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Если отделимые улучшения осуществляются силами сторонней организации, то арендатор делает следующие записи:

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражена сумма затрат по произведенным улучшениям силами подрядной организации;

Дебет 19 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражена сумма НДС, предъявленная подрядной организацией;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам» Кредит 19 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» – принята к вычету сумма НДС;

Дебет 01 «Основные средства» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» – отражен ввод в эксплуатацию произведенных арендатором улучшений;

Дебет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит 51 «Расчетные счета» – перечислены с расчетного счета денежные средства подрядной организации за произведенные улучшения.

Если по соглашению сторон отделимые улучшения передаются арендодателю (как в течение срока действия договора аренды, так и после его окончания), то в учете арендатора делаются записи:

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91-1 «Прочие доходы» – улучшения переданы на баланс арендодателя;

Дебет 91-3 «НДС» Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам» – начислен НДС;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 01 «Основные средства» – списана остаточная стоимость основного средства.

Если в договоре аренды определено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, но производит их арендатор, то арендатор передает отделимые улучшения на баланс арендодателя. Он может это сделать либо по окончании срока аренды, либо сразу же после завершения работ по производству улучшений.

До передачи улучшений арендодателю арендатор учитывает отделимое улучшение в составе своих основных средств вплоть до того момента, когда в соответствии с договором аренды он передаст капитальные вложения арендодателю.

Налоговый учет.

Несмотря на то, что отделимые улучшения относятся к арендуемому имуществу, фактически они являются самостоятельными объектами. В зависимости от стоимости и срока использования улучшений расходы арендатора на их осуществление признаются затратами на приобретение амортизируемого имущества или включаются в его текущие расходы.

В целях исчисления налога на прибыль произведенные арендатором отделимые улучшения, при соблюдении критериев, установленных статьей 256 НК РФ, признаются амортизируемым имуществом.

Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (пункт 1 статьи 256 НК РФ). Стоимость указанных улучшений арендатор погашает путем начисления амортизации.

Капитальные вложения можно амортизировать по двум вариантам – по оставшемуся сроку полезного использования здания и по самостоятельно определяемому сроку. При этом по самостоятельно определяемому сроку надо отделить инвентарный объект (амортизируемое имущество) – соответственно это именно отделимые улучшения, те, что можно отделить, не разрушив здания. Стоимость такого имущества будет списываться в целях налогообложения через амортизационные отчисления в состав расходов.

При этом автор рекомендует по самостоятельно определяемому сроку обязательно образовывать инвентарный объект, так как если иное не оговорено в договоре, то на момент создания неотделимых улучшений надо будет начислить НДС на безвозмездную передачу.

В соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ начисление амортизации по улучшениям, учитываемым в составе амортизируемого имущества, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором отделимое улучшение было введено в эксплуатацию.

Так как отделимые улучшения представляют собой самостоятельные объекты основных средств, арендатор имеет право применить по ним амортизационную премию.

Согласно пункту 9 статьи 258 НК РФ арендатор имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 % (не более 30 % – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно), а также не более 10 % (не более 30 % – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и суммы которых определяются в соответствии со статьей 257 НК РФ. Отметим, что возможность применения амортизационной премии должна быть предусмотрена в учетной политике арендатора.

Если стоимость отделимых улучшений составляет не более 40 000 рублей или срок их полезного использования менее 12 месяцев, то такие улучшения не соответствуют требованиям, установленным пунктом 1 статьи 256 НК РФ. Следовательно, они не будут включаться в состав амортизируемого имущества, и начислять по ним амортизацию не нужно. Затраты на осуществление таких отделимых улучшений арендатор отражает в составе материальных расходов текущего отчетного или налогового периода на основании пункта 1 статьи 254 НК РФ.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды, что отделимые улучшения передаются арендодателю. В таком случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения затрат на выполненные отделимые улучшения. Также в договоре аренды стороны могут прописать, что стоимость отделимых улучшений засчитывается в счет арендной платы.

Налог на добавленную стоимость.

Арендатор, который произвел отделимые улучшения арендованного имущества, принимает к вычету НДС, предъявленный подрядчиками в составе стоимости улучшений, в общем порядке.

Иными словами, ему необходимо выполнить условия, предусмотренные статьями 171 и 172 НК РФ. Отделимые улучшения должны использоваться в деятельности, облагаемой НДС, их нужно принять к учету и иметь оформленный счет-фактуру с выделенной суммой налога.

Налог на имущество.

В целях исчисления налога на имущество в соответствии с пунктом 1 статьи 374 НК РФ, если арендатор учитывает отделимые улучшения в составе основных средств, то он обязан включить их в налоговую базу по налогу на имущество.

Арендные платежи по имуществу, находящемуся в государственной или муниципальной собственности (с вычетами)

Субъектам предпринимательства нередко приходится заключать договоры аренды, выступая в таких соглашениях в качестве арендаторов. Если арендодателем выступает орган государственной власти или местного самоуправления, то организации необходимо знать особенности таких арендных отношений в целях налогообложения. Об этих особенностях мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендная плата за пользование государственным и муниципальным имуществом устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Следует отметить, что при аренде государственного или муниципального недвижимого имущества часто возникает ситуация, когда арендная плата устанавливается не в твердом размере, а рассчитывается на основании утвержденных нормативно-правовыми актами базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или по каждому объекту имущества отдельно.

Налог на прибыль.

Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Для целей налогообложения прибыли расходы при методе начисления признаются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты (пункт 1 статьи 272 НК РФ).

Датой осуществления расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество признается дата расчетов либо предъявления налогоплательщику документов, либо последнее число отчетного (налогового) периода (подпункт 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ). Организация должна указать это в учетной политике для целей налогообложения.

Пунктом 1 статьи 252 НК РФ установлено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 9 ноября 2006 года № 03-03-04/1/742.

В договоре аренды обязательно должна быть сделана ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на имущество. В противном случае он не может служить документом, подтверждающим расходы (Письмо Минфина Российской Федерации от 27 марта 2006 года № 03-03-04/1/288).

Если организация применяет УСН, то арендные платежи также относятся на расходы на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

Если организация применяет кассовый метод учета доходов и расходов, то для целей налогообложения прибыли расходами будут признаваться затраты после их фактической оплаты. При этом оплатой товара (работ, услуг и (или) имущественных прав) признается прекращение встречного обязательства налогоплательщиком – приобретателем указанных товаров (работ, услуг) и имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг, передачей имущественных прав) (пункт 3 статьи 273 НК РФ).

НДС при аренде государственного и муниципального имущества.

Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества является то, что в подобной ситуации арендатор должен выполнять обязанности налогового агента по НДС.

Согласно пункту 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления и казенными учреждениями в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Напомним, что налоговыми агентами признаются лица, на которых согласно НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджетную систему Российской Федерации налогов, что следует из пункта 1 статьи 24 НК РФ.

Следует отметить, что до 1 января 2011 года арендатор признавался налоговым агентом по НДС, только если арендодателем имущества являлся государственный орган или орган местного самоуправления (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

С 1 января 2011 года арендатор признается налоговым агентом по НДС, если арендодателем является как государственный орган или орган местного самоуправления, так и казенное учреждение (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

Договор аренды должен быть заключен арендатором непосредственно с собственником государственного (муниципального) имущества – органом государственной власти и управления, с органом местного самоуправления или казенным учреждением (двусторонний договор).

Кроме того, обязанности налогового агента возникнут у арендатора и при наличии трехстороннего договора аренды. Такие договора представляют собой соглашение, заключаемое тремя субъектами – арендатором, арендодателем и балансодержателем имущества. В качестве балансодержателя обычно выступает предприятие или учреждение, которому государственное или муниципальное имущество передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (Письма ФНС Российской Федерации от 24 ноября 2006 года № 03-1-03/224 3@ «О налоге на добавленную стоимость», ФНС Российской Федерации от 19 октября 2005 года №ММ-6-03/886@ «О применении законодательства по косвенным налогам за II и III кварталы 2005 года»).

Подтверждают такую точку зрения и суды, о чем свидетельствуют Постановление ФАС Уральского округа от 25 июня 2008 года №Ф09-4562/08-С2 по делу №А60-25808/07, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 ноября 2007 года №Ф08-6533/07-2426А по делу №А32-64047/2005-52/1280 и другие.

Заметим, что налоговыми агентами в таком случае будут являться и те организации (индивидуальные предприниматели), которые применяют специальный налоговый режим в виде УСН (Письма Минфина Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 03-07-14/30, от 13 мая 2009 года № 03-07-11/135, (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 сентября 2007 года №Ф04-6501/2007(38740-А27-42) по делу «А27-1797/2007-2).

Кроме того, согласно разъяснениям финансового ведомства, приведенным в Письме от 16 апреля 2008 года № 03-07-11/147, уплатить НДС за орган государственной власти или местного самоуправления следует даже в том случае, если арендная плата не перечисляется денежными средствами, а покрывается выполнением работ или оказанием услуг своему арендодателю.

Если же имеет место двусторонний договор аренды, заключенный с организацией – балансодержателем, то есть с тем предприятием или учреждением, которое наделено правом управления таким имуществом, то обязанностей налогового агента у арендатора не возникает. Аналогичный вывод следует из Писем Минфина Российской Федерации от 23 августа 2010 года № 03-07-11/360, от 28 июля 2010 года № 03-07-11/314, от 23 июня 2010 года № 03-07-11/266, от 26 августа 2008 года № 03-07-11/284. Такие же разъяснения дают и налоговики столицы в Письме ФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 сентября 2007 года № 19–11/086673. Подтверждает такой подход и Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 2 октября 2003 года № 384-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ООО «Дизайн-группа «Интерьер флора» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации».

Арбитражные суды придерживаются аналогичного мнения (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25 августа 2010 года №А29-12544/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 30 июля 2010 года №А32-5625/2008-19/34, ФАС Северо-Западного округа от 15 июля 2010 года №А56-54098/2009).

Заметим, что балансодержатель уплачивает НДС самостоятельно и в том случае, если предоставляет имущество в аренду на безвозмездной основе. Такая позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 26 апреля 2010 года № 03-07-11/147.

Следует отметить, что из писем контролирующих органов следует, что порядок определения налоговой базы по НДС налоговым агентом зависит от того, как составлен договор аренды. Если сумма арендной платы включает в себя сумму НДС, то налоговая база определяется как сумма, выплачиваемая арендодателю с учетом НДС. При этом исчисление налога производится с использованием расчетной ставки налога 18/118 %.

Тем не менее, на практике не редки случаи, когда стороны договора не указывают в соглашении сумму налога на добавленную стоимость. В этом случае контролирующие органы считают, что арендатор должен самостоятельно определить налоговую базу, то есть увеличить стоимость приобретаемых услуг на сумму НДС.

Кстати такие же разъяснения на этот счет содержатся в пункте 2 Рекомендаций научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа № 4/2006 «По вопросам рассмотрения споров, связанных с применением норм законодательства о налоге на добавленную стоимость».

Вместе с тем, из самого текста главы 21 НК РФ это не следует, поэтому, если в договоре аренды сумма арендной платы указана без НДС, арендатор должен решать самостоятельно, как ему поступить – начислить сумму налога сверх цены, установленной договором, или же исчислить налог расчетным путем. В защиту второго варианта можно привести Письмо УМНС Российской Федерации по городу Москве от 8 августа 2003 года № 21–09/43618. Правда такое исчисление суммы налога приведет к тому, что у арендатора возникнет задолженность перед арендодателем. Чтобы этого не случилось, рекомендуем при заключении договора включать сумму налога в стоимость услуг аренды, либо оформить дополнительное соглашение к договору.

Согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ арендатор обязан в течение пяти календарных дней, после того как ему оказаны услуги по аренде, выписать счет-фактуру на аренду государственного (муниципального) имущества, руководствуясь пунктами 5 и 6 статьи 169 НК РФ.

Возмещение НДС.

После того как НДС уплачен в бюджет, налоговый агент может воспользоваться вычетом по сумме «агентского» налога в соответствии с пунктом 3 статьи 171 НК РФ.

Вычетом по сумме «агентского» налога может воспользоваться лишь налоговый агент – плательщик НДС, на что прямо указано в пункте 1 статьи 171 НК РФ.

Следовательно, если налогоплательщик применяет специальный налоговый режим в виде УСН, ЕНВД, ЕСХН или не платит НДС по статье 145 НК РФ, то он не может принять к вычету удержанный НДС.

Также вычетом можно воспользоваться, если имущество используется для деятельности, которая облагается НДС (абзац 3 пункта 3 статьи 171 НК РФ). Так, например, если арендатор – налоговый агент является плательщиком НДС, но арендуемое имущество используется им для осуществления операций, местом реализации которых не признается территория Российской Федерации, то суммы НДС, уплаченные им в бюджет в качестве налогового агента, к вычету не принимаются, а учитываются в составе арендной платы (относятся за счет тех же источников, что и сама арендная плата) (Письмо Минфина Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 03-07-08/41).

Кроме того, вычет может быть им применен лишь в том случае, если услуги аренды приобретены им для использования в налогооблагаемых операциях, при наличии счета-фактуры и документов, свидетельствующих о том, что сумма НДС уплачена в бюджет.

Причем задекларировать вычет «агентского» налога налогоплательщик вправе в том налоговом периоде, когда налог им был фактически перечислен в бюджет. Запрета на это в главе 21 НК РФ не содержится, кроме того, на правомерность таких действий указывает и судебная практика. Так, в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 21 августа 2008 года №Ф08-4930/2008 и от 28 мая 2008 года №Ф08-2863/2008 арбитры указали, что налоговые вычеты должны предъявляться в том налоговом периоде, когда произведены расчеты налоговым агентом с бюджетом. Аналогичный вывод сделан и в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 2 мая 2007 года по делу №А43-16382/2006-34-691.

В бухгалтерском учете арендатора расчеты по арендной плате за государственное (муниципальное) имущество оформляются следующими записями:

Дебет 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»), Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество» – отражена задолженность арендодателю по арендной плате;

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество» – отражен НДС по арендной плате;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» – удержана сумма НДС с арендодателя;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 51 «Расчетные счета» – перечислен в бюджет НДС по арендной плате за государственное имущество;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – принят к вычету НДС по арендной плате;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», Кредит 51 «Расчетные счета» – погашена задолженность перед арендодателем по арендной плате.

Арендодатель-нерезидент – исполнение арендатором обязанностей налогового агента по прибыли и по НДС (с вычетами)

При осуществлении предпринимательской деятельности организации или индивидуальные предприниматели могут выступать не только плательщиками налогов и сборов, но и выполнять обязанности налоговых агентов.

В настоящей статье рассмотрим в каких случаях у арендаторов возникают обязанности налогового агента по налогу на прибыль и НДС, а также ответственность, предусмотренную за их неисполнение.

Согласно пункту 1 статьи 24 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налоговым агентом признается лицо, которое обязано исчислить, удержать у налогоплательщика сумму соответствующего налога и перечислить ее в бюджетную систему Российской Федерации. Причем, по общему правилу, закрепленному в пункте 2 статьи 24 НК РФ, налоговые агенты наделяются теми же правами, что и сами налогоплательщики. Так, в статье 24 НК РФ прямо закреплено, что налоговым агентам гарантировано право на административную и судебную защиту их прав и законных интересов.

Обязанность по удержанию и уплате налога в бюджет возникает у налогового агента, если доход налогоплательщику выплачивается в денежной форме. При выплате дохода в натуральной форме налоговый агент должен письменно уведомить (в произвольной форме) налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержания налога и о сумме задолженности налогоплательщика. Причем сделать это необходимо в течение месяца со дня, когда налоговому агенту стало известно, что сумма налога не может быть удержана. Аналогичная точка зрения изложена в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (ВС РФ) № 41, Пленума ВАС Российской Федерации № 9 от 11 июня 1999 года «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Налогового кодекса Российской Федерации».

Помимо этого, налоговый агент обязан:

– вести учет начисленных и выплаченных налогоплательщикам доходов, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов. Причем учет указанных сумм доходов и перечисленных налогов должен вестись по каждому налогоплательщику отдельно;

– представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля над правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов. В качестве таких документов у налогового агента выступает налоговая декларация по налогу на прибыль и НДС, обязанность по подаче которых возникает у него в силу НК РФ. К таким документам относится и письменное уведомление налоговых органов о невозможности удержания суммы налога у налогоплательщика, представляемое налоговым агентом в налоговый орган по месту своего учета в произвольной форме;

– в течение четырех лет обеспечивать сохранность документов, необходимых для исчисления, удержания и перечисления налогов.

Налог на прибыль.

Если арендодатель – иностранная компания не осуществляет в Российской Федерации деятельность через постоянное представительство, то объектом обложения налогом на прибыль для нее являются доходы, полученные от источников в Российской Федерации, которые определяются в соответствии со статьей 309 НК РФ (пункт 3 статьи 247 НК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 309 НК РФ относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в том числе доходы от лизинговых операций, доходы от предоставления в аренду или субаренду морских и воздушных судов и (или) транспортных средств, а также контейнеров, используемых в международных перевозках. При этом доход от лизинговых операций, связанных с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем, рассчитывается исходя из всей суммы лизингового платежа за минусом возмещения стоимости лизингового имущества (при лизинге) лизингодателю.

При выплате иностранному партнеру доходов российская организация – арендатор признается налоговым агентом. Особенности исчисления и удержания налоговым агентом налога с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, установлены статьей 310 НК РФ.

Согласно указанной статье налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, исчисляется и удерживается российской организацией или иностранной организацией, осуществляющей деятельность в Российской Федерации через постоянное представительство, выплачивающими доход иностранной организации при каждой выплате доходов, указанных в пункте 1 статьи 309 НК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 310 НК РФ, в валюте выплаты дохода.

Следовательно, в установленных статьей 310 НК РФ случаях российские организации, выплачивающие доходы иностранным организациям, признаются налоговыми агентами и, соответственно, исполняют обязанности, возложенные на налоговых агентов статьей 24 НК РФ.

Налог с видов доходов, не связанных с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в том числе по лизинговым операциям исчисляется по ставке 20 процентов (подпункт 1 пункта 2 статья 284 НК РФ).

Налог с видов доходов, не связанных с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, в части доходов от предоставления в аренду или субаренду (фрахта) морских, воздушных судов или иных подвижных транспортных средств или контейнеров (включая трейлеры и вспомогательное оборудование, необходимое для транспортировки), используемых в международных перевозках исчисляется по ставке 10 процентов (подпункт 2 статьи 2 статьи 284 НК РФ, Письмо УФНС по городу Москве от 15 июля 2009 года № 16–15/072627).

Сумма налога, удержанного с доходов иностранных организаций, перечисляется арендатором – налоговым агентом в федеральный бюджет в валюте Российской Федерации в порядке, предусмотренном пунктами 2 и 4 статьи 287 НК РФ.

В случае, если доход выплачивается иностранной организации в натуральной или иной неденежной форме, в том числе в форме осуществления взаимозачетов, или в случае, если сумма налога, подлежащего удержанию, превосходит сумму дохода иностранной организации, получаемого в денежной форме, налоговый агент обязан перечислить налог в бюджет в исчисленной сумме, уменьшив соответствующим образом доход иностранной организации, получаемый в неденежной форме.

Налог не следует удерживать в случае выплаты доходов, которые в соответствии с международными договорами (соглашениями) не облагаются налогом в Российской Федерации (подпункт 4 пункта 2 статьи 310 НК РФ). Для этого иностранная организация должна предъявить арендатору – налоговому агенту подтверждение, что она имеет постоянное местонахождение в том государстве, с которым у Российской Федерации заключен международный договор (соглашение), регулирующий вопросы налогообложения. Данное подтверждение должно быть заверено компетентным органом соответствующего иностранного государства. В случае если данное подтверждение составлено на иностранном языке, то должен быть предоставлен также перевод на русский язык.

В соответствии с пунктом 4 статьи 310 НК РФ налоговый агент по итогам отчетного (налогового) периода представляет налоговый расчет (информацию) о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов по форме, утвержденной Приказом МНС Российской Федерации от 14 апреля 2004 года №САЭ-3-23/286@, в налоговый орган по месту своего нахождения.

Налог на добавленную стоимость.

В отношении НДС при предоставлении иностранной организации имущества в аренду российской организации, в первую очередь, необходимо определить место реализации данной услуги.

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду на территории Российской Федерации является объектом налогообложения НДС (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ).

Место реализации работ (услуг) определяется в соответствии со статьей 148 НК РФ.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 148 НК РФ местом реализации услуг по аренде движимого имущества, за исключением наземных автотранспортных средств, признается территория Российской Федерации, если покупатель услуг осуществляет деятельность на территории Российской Федерации (Письмо Минфина Российской Федерации от 27 октября 2008 года № 03-07-08/246).

Следовательно, услуги по предоставлению движимого имущества в аренду арендодателем – иностранной организацией арендатору – российской организации облагаются НДС.

При реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками – иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров (работ, услуг) с учетом налога (пункт 1 статьи 161 НК РФ, Письма Минфина Российской Федерации от 9 апреля 2010 года № 03-03-06/2/70, от 20 ноября 2009 года № 03-07-08/238 и другие).

Согласно пункту 2 статьи 161 НК РФ российская организация – арендатор признается налоговым агентом.

Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога, и иные обязанности, установленные главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

Иными словами, согласно статье 161 НК РФ налоговый агент – арендатор исчисляет и уплачивает НДС с полной стоимости арендной платы. Согласно пункту 4 статьи 164 НК РФ налогообложение производится по налоговой ставке 18/118.

Согласно пункту 4 статьи 173 НК РФ сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами за счет средств, подлежащих перечислению иностранному лицу.

Налоговые агенты производят уплату суммы налога по месту своего нахождения (пункт 3 статьи 174 НК РФ).

В случаях реализации работ (услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками – иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, уплата налога производится налоговыми агентами одновременно с выплатой (перечислением) денежных средств таким налогоплательщикам (пункт 4 статьи 174 НК РФ).

Банк, обслуживающий налогового агента, не вправе принимать от него поручение на перевод денежных средств в пользу иностранной организации, если налоговый агент не представил в банк также поручение на уплату налога с открытого в этом банке счета при достаточности денежных средств для уплаты всей суммы налога.

Налоговые агенты представляют в налоговый орган налоговую декларацию раз в квартал – не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 5 статьи 174 НК РФ).

В случае приобретения услуг у иностранной компании уплата налога производится налоговым агентом в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 174 НК РФ, – равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за налоговым периодом, в котором услуги приобретены.

Удержанную и уплаченную сумму НДС с дохода арендодателя – иностранной организации организация – арендатор вправе принять к вычету при условии, что полученное в аренду имущество приобретено для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ (пункт 3 статьи 173 НК РФ).

Ответственность.

Пунктом 5 статьи 24 НК РФ предусмотрено, что хозяйствующий субъект за неисполнение или за ненадлежащее исполнение обязанностей налогового агента несет ответственность по законодательству Российской Федерации.

Неправомерное неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) в установленный НК РФ срок сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению (статья 123 НК РФ).

Таким образом, налогового агента могут привлечь к ответственности по статье 123 НК РФ, если он уплатил налог за счет собственных средств.

Заметим, что взыскивать с налогового агента суммы НДС за счет его собственных средств неправомерно. Ведь налог должен быть удержан из средств налогоплательщика. Такие выводы делают и суды (Определение ВАС Российской Федерации от 7 февраля 2008 года № 827/08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2008 года по делу №Ф08-5634/2008).

Налоговый агент может быть привлечен к ответственности и по статье 126 НК РФ, согласно пункту 1 которой непредставление в установленный срок налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом) в налоговые органы документов и (или) иных сведений, предусмотренных НК РФ и иными актами законодательства о налогах и сборах, влечет взыскание штрафа в размере 200 рублей за каждый непредставленный документ.

Пунктом 2 статьи 126 НК РФ предусмотрена ответственность за непредставление налоговому органу сведений о налогоплательщике, выразившееся в отказе организации предоставить имеющиеся у нее документы, предусмотренные НК РФ, со сведениями о налогоплательщике по запросу налогового органа, а равно иное уклонение от предоставления таких документов либо предоставление документов с заведомо недостоверными сведениями, если такое деяние не содержит признаков нарушения законодательства о налогах и сборах, предусмотренного статьей 135.1 НК РФ, влечет взыскание штрафа в размере 10 000 рублей.

Кроме того, налоговые агенты несут административную и уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов.

К уголовной ответственности налогового агента можно привлечь, только если он не исполнял возложенные на него обязанности в личных интересах и если в результате этого в бюджет не был перечислен налог в крупном или особо крупном размере. Указанная ответственность установлена статьей 199.1 Уголовного кодекса Российской Федерации. Так, она может быть применена к руководителю, главному бухгалтеру или иному сотруднику организации, который обязан удерживать и перечислять налоги в соответствующий бюджет.

Курсовые разницы по договорам аренды у арендатора

На территории Российской Федерации вправе осуществлять предпринимательскую деятельность не только российские организации, но и иностранные компании. Как правило, такая предпринимательская деятельность осуществляется через филиальную сеть иностранной фирмы. При этом российские организации могут арендовать у иностранных компаний необходимые офисные помещения.

В такой ситуации российские организации – арендаторы вправе заключать указанные договора в иностранной валюте. О том, как такие операции подлежат отражению в учете компании-арендатора, читайте в настоящей статье.

Общие правовые основы регулирования арендных отношений установлены гражданским законодательством, а именно главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Однако прежде чем рассмотреть основы оформления договорных отношений между нерезидентом и российской организацией, необходимо отметить, что когда хозяйственная операция осуществляется с использованием иностранной валюты или иных валютных ценностей, российской компании следует учитывать нормы валютного регулирования в Российской Федерации, которые закреплены в Федеральном законе от 10 декабря 2003 года № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее – Закон № 173-ФЗ).

По общим правилам данного закона валютные операции между хозяйствующими субъектами – резидентами Российской Федерации запрещены за исключением некоторого перечня операций, который установлен положениями статьи 9 Закона № 173-ФЗ.

При этом, когда одной из сторон отношений выступает иностранная компания – нерезидент, российские организации могут осуществлять валютные операции без ограничений. Единственное требование валютного законодательства Российской Федерации, касающееся процедуры совершения таких операций, заключается в том, что движение валюты должно осуществляться через уполномоченные банки.

Напомним, что в соответствии с положениями статьи 1 Закона № 173-ФЗ под уполномоченными банками следует понимать кредитные организации, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации и имеющие право на основании лицензий Центрального банка Российской Федерации (далее – ЦБ РФ) осуществлять банковские операции со средствами в иностранной валюте, а также действующие на территории Российской Федерации в соответствии с лицензиями ЦБ РФ филиалы кредитных организаций, созданных в соответствии с законодательством иностранных государств, имеющие право осуществлять банковские операции со средствами в иностранной валюте.

Итак, когда операция между российской организацией и иностранной компанией осуществляется на территории Российской Федерации, то отношения оформляются в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации.

Так, в соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду может быть сдано любое движимое и недвижимое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не ограничено в гражданском обороте. Отдельными нормативными актами могут быть установлены специальные условия сдачи в аренду движимого или недвижимого имущества. Данные условия касаются, прежде всего, непосредственно самих объектов аренды, а также сроков договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 609 ГК РФ, если договор аренды заключается на срок более одного года и одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то такой договор аренды необходимо заключить в письменной форме.

Обратите внимание, что если в аренду сдается недвижимое имущество, то такой договор аренды нуждается в государственной регистрации. Если же, арендуя имущество, арендатор планирует выкупить его у арендодателя, то такой договор аренды, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 609 ГК РФ, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

Срок, на который заключаются арендные отношения, как правило, указывается в положениях самого договора, однако, если условие о сроке действия договора в нем не указано, он считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предварительно уведомив о своем решении контрагента. Когда речь идет об аренде недвижимого имущества, то оповестить своего контрагента необходимо за три месяца до даты расторжения договорных отношений, если же объектом договора аренды является движимое имущество, то сообщить необходимо за один месяц до расторжения договорных отношений.

Пользование имуществом нерезидента для российской компании является не бесплатным, соответственно для российской компании арендная плата по договору является расходом. Условия, касающиеся величины и порядка уплаты арендной платы, закрепляются в договоре аренды. В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Для российской организации порядок учета расходов в виде арендной платы, уплаченной в иностранной валюте, установлен Положением по бухгалтерскому учету «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте» (ПБУ 3/2006), утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 27 ноября 2006 года № 154н (далее – ПБУ 3/2006), а также Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ10/99).

В соответствии с ПБУ 10/99 арендные платежи признаются расходами арендатора по обычным видам деятельности в том случае, если арендованное имущество используется для изготовления или продажи продукции, приобретения и продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг.

Расходы в виде арендной платы отражаются арендатором в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится, независимо от порядка расчетов, предусмотренных договором аренды (пункт 18 ПБУ 10/99).

Как уже отмечалось в статье, если российская организация арендует имущество у нерезидента, то она вправе заключить такой договор в иностранной валюте.

Поскольку российское законодательство требует одновременного отражения данной хозяйственной операции и в национальной валюте, то целесообразно условиями договора определить порядок определения курса иностранной валюты, в соответствии с которым будет пересчитываться арендная плата, уплаченная в иностранной валюте.

Если условиями договора предусмотрено, что курс иностранной валюты определяется на дату фактического перечисления денежных средств в качестве арендной платы, то в учете российской организации будут возникать курсовые разницы от переоценки арендной платы на дату ее начисления и дату ее перечисления.

В соответствии с положениями пункта 3 ПБУ 3/2006 под курсовой разницей понимается разница между рублевой оценкой актива или обязательства, стоимость которых выражена в иностранной валюте, на дату исполнения обязательств по оплате или отчетную дату данного отчетного периода, и рублевой оценкой этого же актива или обязательства на дату принятия его к бухгалтерскому учету в отчетном периоде или отчетную дату предыдущего отчетного периода.

Напомним, что с 1 января 2007 года в составе курсовых разниц для целей бухгалтерского учета учитываются и «бывшие» суммовые разницы. Возникают они в случае, если валюта обязательства и валюта платежа не совпадают. Дело в том, что в соответствии с положениями статьи 317 ГК РФ российская организация независимо от контрагента имеет право выразить величину денежного обязательства в сумме в рублях, эквивалентной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах. Однако если организация не имеет права совершать валютные операции, то расчеты по такому обязательству будут осуществляться строго в национальной валюте – рублях, вследствие чего в учете организации будут возникать разницы, которые для целей налогового учета будут признаваться суммовыми, а для целей бухгалтерского – курсовыми.

Согласно пунктам 12 и 13 ПБУ 3/2006 возникающие курсовые разницы отражаются в составе прочих доходов и расходов организации на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Обратите внимание, что для целей налогового учета возникающие курсовые разницы от переоценки суммы арендной платы, подлежащей уплате арендодателю, в учете арендатора – российской организации учитываются в составе внереализационных доходов и расходов на основании положений статей 250 и 265 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). При этом согласно нормам статей 271 и 272 НК РФ курсовые разницы от переоценки активов в иностранной валюте учитываются для целей налогообложения на последнее число текущего месяца.

Обратите внимание!

Согласно статье 143 НК РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость являются организации и индивидуальные предприниматели.

В соответствии с положениями статьи 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, а также при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней.

При этом подпункт 6.1 пункта 5 и подпункт 4.1 пункта 5.1 статьи 169 НК РФ предусматривают возможность указания в счете-фактуре такого реквизита как «наименование валюты». Таким образом, налоговое законодательство предоставляет налогоплательщикам возможность выставления счетов-фактур в иностранной валюте.

Согласно пункту 4 статьи 166 НК РФ общая сумма НДС исчисляется по итогам каждого налогового периода применительно ко всем операциям, признаваемым объектом налогообложения в соответствии с подпунктами 1 – 3 пункта 1 статьи 146 НК РФ, момент определения налоговой базы, установленный статьей 167 НК РФ, относится к соответствующему налоговому периоду, с учетом всех изменений, увеличивающих или уменьшающих налоговую базу в соответствующем налоговом периоде.

В соответствии с пунктом 3 статьи 153 НК РФ при определении налоговой базы выручка (расходы) налогоплательщика в иностранной валюте пересчитывается в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации соответственно на дату, соответствующую моменту определения налоговой базы при реализации (передаче) товаров (работ, услуг), имущественных прав, установленному статьей 167 НК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, используемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных пунктом 2 статьи 170 НК РФ и приобретаемых для перепродажи.

При этом в силу абзаца 3 пункта 1 статьи 172 НК РФ налоговые вычеты производятся арендатором на основании выставленных арендодателям счетов-фактур.

В случае возникновения отрицательной курсовой разницы из-за разницы во времени между моментом принятия НДС к вычету и моментом оплаты оказанных услуг – необходимость корректировать сумму налоговых вычетов на возникшую разницу отсутствует. В налоговом учете сумма вычетов будет формироваться исходя из курса валюты на дату принятия услуг к учету.

Аренда автотранспорта или личного жилья в командировке

Перед организацией, направляющей своего сотрудника в служебную поездку, может встать вопрос, как об аренде квартиры для командированного сотрудника, так и об аренде автотранспорта в командировке.

С какими проблемами при этом может столкнуться компания, мы поговорим далее.

Обычно, находясь в командировке, сотрудники проживают в гостиницах. В том случае, если организация неоднократно направляет своих сотрудников в один и тот же населенный пункт, то для проживания своих сотрудников она может арендовать квартиру или жилой дом, тем более что это позволяет значительно снизить расходы фирмы на командировки.

Учесть затраты на жилье как в бухгалтерском учете, так и в целях налогообложения, организация может лишь при наличии необходимых документов. Таким документом в данном случае будет выступать договор аренды, на что указывает статья 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как следует из указанной статьи гражданского законодательства, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, а юридическим лицам – на основании договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Обратите внимание!

Для того чтобы организация смогла учесть расходы по аренде жилья, договор аренды следует заключить от имени самой организации. При этом соглашение, независимо от срока его действия, должно быть заключено в письменной форме, это вытекает из пункта 1 статьи 609 ГК РФ.

Имейте в виду, что договор аренды квартиры (дома), заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На это указывает пункт 2 статьи 609 ГК РФ, а также пункт 2 статьи 651 ГК РФ.

Если же квартира арендуется фирмой на меньший срок, то необходимость государственной регистрации договора аренды не возникает.

Передача жилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).

В силу пункта 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н, расходы по аренде жилья для командированных сотрудников, используемого для осуществления основного вида деятельности, учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности. Причем арендованное имущество (квартира, жилой дом) отражается организацией на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды.

Налоговый учет ведется организацией – плательщиком налога на прибыль в соответствии с правилами главы 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). Подпунктом 12 пункта 1 статьи 264 НК РФ определено, что в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, учитываются расходы налогоплательщика на командировки, в том числе и расходы по найму жилья. Причем НК РФ командировочные расходы на жилье не ограничивает рамками гостиничных услуг. Следовательно, расходы по аренде жилья для командированных сотрудников могут быть учтены фирмой для целей налогообложения. Конечно, при условии того, что они отвечают всем критериям статьи 252 НК РФ – то есть, они связаны с получением дохода, обоснованы и документально подтверждены.

Как уже было отмечено, документальным подтверждением произведенных расходов по арендованной квартире выступает сам договор аренды, заключенный от имени компании с арендодателем, акт приема-передачи имущества и документы, подтверждающие уплату арендных платежей. Аналогичное мнение изложено и в Письме Минфина Российской Федерации от 9 ноября 2006 года № 03-03-04/1/742.

Обоснованность данных расходов также налицо, достаточно сравнить затраты организации на постоянное приобретение гостиничных услуг и затраты на аренду квартиры. Понятно, что при втором варианте организация значительно сокращает свои расходы на проживание командированных сотрудников. В то же время, речь идет не просто об аренде имущества, а об аренде жилья для проживания сотрудников, находящихся в командировке. Следовательно, фирма должна подтвердить, что в квартире проживают именно командированные лица, тем более что они там живут не постоянно.

Отметим, что с 2006 года подтверждать свои расходы в целях налогообложения организация может не только документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации или иностранного государства, но и документами, косвенно подтверждающими ее расходы, в том числе приказами о командировке, проездными документами и так далее.

Иначе говоря, учесть расходы по аренде квартиры для своих командированных сотрудников организация может только на основании документов, подтверждающих факт проживания в ней командированных лиц. Такими документами могут выступать командировочные удостоверения, проездные документы, отчеты о командировках и так далее. Кстати, именно такой вывод следует из разъяснений Минфина Российской Федерации, приведенных в Письме от 1 августа 2005 года № 03-03-04/1/112. Причем в Письмах Минфина Российской Федерации от 25 марта 2010 года № 03-03-06/1/178, от 25 января 2006 года № 03-03-04/1/58 специалисты финансового ведомства разъясняют, что для целей налогообложения такие расходы принимаются к налоговому учету в той доле, в которой арендуемая квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Плата за аренду квартиры, исчисленная за то время, что квартира пустовала, не может быть признана расходом в целях налогообложения прибыли. Аналогичную позицию высказали и столичные налоговые органы в Письме от 16 апреля 2010 года № 16–15/040653@.

Заметим, что контролирующие органы не возражают и в отношении возможности признания для целей налогообложения расходов по оплате коммунальных платежей в арендованном жилье. Правда, при условии, что в договоре аренды оговорено возмещение арендодателю сумм «коммуналки», а также при наличии счетов арендодателя, составленных им на основании документов, выставленных на его имя коммунальными службами. При выполнении этих условий организация – арендатор квартиры может учесть в целях налогообложения и расходы на оплату услуг коммунальщиков, но только в части фактически используемых ею коммунальных услуг (то есть пропорционально времени проживания командированных лиц в съемной квартире). Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 7 декабря 2005 года № 03-03-04/1/416.

Если квартира арендуется организацией у физического лица, то у компании могут возникнуть вопросы в части налогообложения НДФЛ – нужно ли ей удерживать налог с доходов, выплаченных собственнику квартиры. Да, действительно, доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, представляют собой налогооблагаемые доходы физического лица – плательщика НДФЛ. Это вытекает из подпункта 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ. Доходы, полученные физическим лицом от сдачи квартиры в аренду, облагаются налогом по ставке 13 %.

Следовательно, перечисляя собственнику квартиры арендную плату, организация должна выступить налоговым агентом по НДФЛ – исчислить, удержать сумму налога и перечислить ее в бюджет, таковы требования статьи 226 НК РФ. Причем, в соответствии с пунктом 4 статьи 226 НК РФ, удержать налог следует в момент фактической выплаты арендной платы, а перечислить его в бюджет нужно не позднее дня, следующего за днем его удержания.

Обратите внимание!

Организация, как налоговый агент, обязана вести учет доходов, полученных от нее физическими лицами, на это указывает пункт 1 статьи 230 НК РФ. По окончании налогового периода (которым по НДФЛ признается календарный год) налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации за этот налоговый период налогов ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Эти сведения представляются компанией в налоговую инспекцию в справке формы 2-НДФЛ, утвержденной Приказом ФНС Российской Федерации от 17 ноября 2010 года №ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников».

Находясь в командировке, сотрудник может и сам снять квартиру для своего проживания. Причем в таких случаях командированный сотрудник выступает уже от своего имени, в силу чего отношения сторон в данном случае строятся на основании договора найма, составляемом физическими лицами в простой письменной форме. В такой ситуации подтверждением расходов по найму жилья в командировке выступает договор найма жилого помещения, составленный в простой письменной форме, и расписка о получении денежных средств от физического лица – наймодателя.

В случае поиска квартиры через риелторское агентство, документами, подтверждающими расходы по найму жилья для командированного работника, являются заключенный договор с риелторским агентством и квитанция к приходному кассовому ордеру или чек ККТ, свидетельствующие об оплате услуг агентства.

Мы не случайно отметили, какими документами могут подтверждаться расходы на проживание командированных сотрудников в случае самостоятельного снятия жилья, так как эти вопросы довольно часто становятся предметом споров по НДФЛ между организациями и проверяющими органами. Однако суды в таких случаях обычно занимают сторону организаций, указывая на то, что подтверждением фактических расходов на проживание у командированных лиц могут служить самые различные документы, вследствие чего расходы на проживание, компенсируемые работнику работодателем, не могут рассматриваться в качестве налогооблагаемых доходов физического лица.

Так, например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 26 февраля 2008 года по делу №А26-1621/2007 суд признал в качестве доказательств понесенных расходов по найму жилого помещения квитанции к приходному кассовому ордеру. При этом суд разъяснил, что на основании положений главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ при оплате работодателем налогоплательщику расходов на командировки в доход физического лица, подлежащий налогообложению, не включаются:

– суточные, выплачиваемые в пределах норм, установленных в соответствии с действующим законодательством;

– фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по найму жилого помещения.

Командированный сотрудник вправе в период командировки проживать не только в гостинице, но и в жилом помещении, не относящемся к гостиничному комплексу.

НК РФ не содержит требований к документам, которые должен представить налогоплательщик в подтверждение своих расходов по найму жилого помещения, в силу чего документ, подтверждающий расходы по найму жилого помещения, может быть составлен нанимателем и наймодателем в произвольной форме.

Поэтому, рассмотрев материалы дела, арбитры признали решение налоговой инспекции о доначислении сумм НДФЛ неправомерным.

Отметим, что в указанном решении суда, помимо НДФЛ, говорится также и о едином социальном налоге, который, как известно, с 1 января 2010 года отменен.

Вместе с тем, с вступлением в силу Федерального Закона от 24 июля 2009 года № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» (далее – Закон № 212-ФЗ) организации признаются плательщиками страховых взносов:

– на обязательное пенсионное страхование;

– на обязательное социальное страхование по временной нетрудоспособности и в связи с материнством;

– на обязательное медицинское страхование.

Как следует из пункта 2 статьи 9 Закона № 212-ФЗ при оплате плательщиками страховых взносов расходов на командировки работников, как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами не подлежат обложению страховыми взносами, в том числе фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по найму жилого помещения.

При отсутствии документов, подтверждающих оплату расходов командированного лица по найму жилого помещения, суммы таких расходов освобождаются от обложения страховыми взносами в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации. Напоминаем, что в соответствии со статьей 168 Трудового Кодекса Российской Федерации (далее – ТК РФ) порядок и размеры возмещения командировочных расходов организации определяют самостоятельно и закрепляют их коллективным договором или иным локальным актом компании, например, положением о командировках.

В коллективном договоре или локальном нормативном акте, кроме расходов на оплату проезда, найма жилого помещения и суточных, работодатель может предусмотреть и возмещение своим работникам расходов на оплату аренды автотранспорта для служебных целей в месте командировки.

Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 29 ноября 2010 года № 03-03-06/1/742 расходы по аренде автомобиля сотрудником, находящимся в командировке, можно учитывать в составе расходов при условии их документального оформления и обоснования на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Кроме того, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2010 года по делу №А32-49229/2009 суд сделал вывод, что расходы на аренду автомобиля сотрудником, находящимся в командировке, являются обоснованными.

Также в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 23 января 2006 года по делу №Ф04-9850/2005(19018-А27-15) суд признал оспариваемое решение налогового органа недействительным в части доначисления налога на прибыль, в связи с арендой автомобиля для руководителя во время нахождения его в командировке.

Отметим, что ранее чиновники высказывали противоположную точку зрения. Так, например, Минфин Российской Федерации в Письме от 8 августа 2005 года № 03-03-04/2/42 утверждал, что расходы по аренде автомобиля работником, находящимся в командировке, не могут быть признаны в составе расходов, учитываемых при налогообложении прибыли. При этом Минфин Российской Федерации ссылался на ограниченный перечень расходов на командировки, установленный в подпункте 12 пункта 1 статьи 264 НК РФ, где отсутствуют сведения об арендных платежах за транспорт.

В отношении расходов по аренде автотранспорта также возникает вопрос о начислении НДФЛ и страховых взносов.

Отметим, что в Письме от 29 ноября 2010 года № 03-03-06/1/742 финансовое ведомство указывает, что оплата организацией аренды автомобиля для поездок работника в месте командировки приравнивается к компенсации расходов по проезду. Соответственно, НДФЛ в таких случаях не уплачивается. В таком случае налогоплательщик обязательно должен иметь в наличии документы, подтверждающие использование арендованного транспортного средства в служебных целях (к примеру, договор аренды, акт о передаче (возврате автомобиля), путевой лист).

Отметим, что ранее Минфин Российской Федерации полагал, что сумма стоимости аренды автомобиля (в том числе страховка автомобиля, услуги дозаправки, стоимость бензина и расходы арендодателя по возврату машины), возмещаемая организацией командируемому работнику в соответствии с локальным нормативным актом (приказом) организации, признается доходом в целях налогообложения НДФЛ. Свою позицию Минфин Российской Федерации обосновывал тем, что указанный вид выплат не поименован в пункте 3 статьи 217 НК РФ, содержащем перечень доходов физических лиц, освобождаемых от обложения НДФЛ (Письмо Минфина Российской Федерации от 8 августа 2005 года № 03-03-04/2/42).

Арбитры придерживаются мнения, что возмещение расходов работника по аренде автотранспорта в командировке не облагается НДФЛ (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2010 года по делу №А32-49229/2009, ФАС Уральского округа от 3 сентября 2007 года по делу №Ф09-7059/07-С2).

Таким образом, по мнению автора, возмещенные работнику командировочные расходы по аренде автомобиля, не облагаются НДФЛ. При этом следует учитывать, что в случае возникновения претензий со стороны налоговых органов организация должна быть готова отстаивать свою позицию в суде.

Так как в пункте 2 статьи 9 Закона № 212-ФЗ расходы на аренду автомобиля не поименованы, то организация – плательщик страховых взносов при компенсации таких расходов своему работнику должна будет исчислить страховые взносы и уплатить их.

Аренда площадей для общественного питания

Аренда площадей – достаточно часто встречаемая хозяйственная операция у организаций общественного питания. Одни субъекты общественного питания вообще не имеют собственной торговой площади, другие испытывают потребность в ее расширении, но ограничены финансовыми возможностями, так как рентабельность оборотных средств часто выше, чем собственных основных средств. И в том, и другом случае «выручить» организацию общественного питания может договор аренды нежилого помещения, заключаемый с собственником недвижимого имущества, в соответствии с которым они используют «чужую» площадь на правах арендатора.

Гражданско-правовые основы договора аренды регулируются нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Нужно отметить, что указанная глава имеет следующую структуру – общим нормам договора аренды посвящен параграф 1 главы 34 ГК РФ, а остальные пять – регулируют специальные виды аренды: прокат, аренду транспорта, зданий и сооружений, предприятий и лизинг.

На основании норм статьи 625 ГК РФ к отдельным договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие нормы арендных отношений, если отсутствуют специальные нормы, установленные ГК РФ в отношении перечисленных арендных договоров.

Таким образом, к договору аренды нежилого помещения будут применяться и общие положения об аренде (статьи 606–625 ГК РФ) и положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, поскольку арендуемая площадь, как правило, находится либо в здании или сооружении, неразрывно с ними связана, поэтому судебная практика относит такие виды договоров к договорам аренды недвижимости, со всеми вытекающими отсюда последствиями (Информационное Письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем в соответствии со статьей 608 ГК РФ является собственник имущества, соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

Как следует из статьи 607 ГК РФ, предметом договора аренды могут выступать любые непотребляемые вещи, в том числе земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, их части и так далее. Если объектом аренды выступает здание или сооружение, то к договору аренды следует приложить поэтажные планы здания или сооружения, где указаны сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, наличие или отсутствие залов обслуживания, что особо поможет при уплате плательщикам единого налога на вмененный доход.

В отличие от общих норм для договора аренды нежилого помещения письменная форма договора является обязательной в силу прямого указания статьи 651 ГК РФ. Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа подписанного арендатором и арендодателем. Несоблюдение письменной формы договора аренды нежилого помещения в составе объекта недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 610 ГК РФ определено, что срок, на который стороны заключают договор аренды нежилого помещения, определяется договором. Если же арендатор и арендодатель не указали срок, на который заключается договор аренды, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о своих намерениях не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, в том числе на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации. Данное требование распространяется и на договора аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью. Это следует из Информационного Письма Президиума ВАС Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 122-ФЗ определено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, на которые оформлены после вступления в действие указанного закона.

Обратите внимание на то, что учесть расходы на содержание арендованных площадей, включая арендную плату, при обязательности регистрации, организация общественного питания сможет лишь после государственной регистрации договора аренды. Именно такой точки зрения придерживаются контролирующие органы, о чем свидетельствует Письмо Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 23 ноября 2009 года № 16–15/122370, от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.2.

Так как государственная регистрация договора аренды недвижимости процедура довольно утомительная, да и не дешевая, то нужно указать организациям общественного питания на то, что принято заключать такие договора на срок менее 1 года, например на 11 месяцев, в этом случае без регистрации договора можно обойтись. Даже если стороны в дальнейшем захотят продлить договор на тот же срок, и на тех же условиях, то такие действия нельзя квалифицировать как изменение срока договора, который составляет более года. Именно на это указано в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу статьи 652 ГК РФ при аренде недвижимости к арендатору переходят права пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в котором сдается в аренду площадь, то арендатору предоставляется право аренды (иное право) на соответствующую часть земельного участка. Обычно это закрепляется в договоре аренды здания или сооружения.

Если же это договором не определено, то к арендатору переходит на время аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, на котором расположена арендуемая площадь.

Если арендодатель недвижимости не является собственником земли, то в этом случае к арендатору переходит на срок действия договора аренды право пользования частью земельного участка.

В отношении того, кто выступает плательщиком земельного налога, следует помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Поэтому плательщиком земельного налога будет являться в любом случае арендодатель (не зависимо от того, является ли он собственником земельного участка, или пользуется им на праве аренды). При этом договором аренды недвижимости может быть предусмотрено, что в состав арендной платы, уплачиваемой арендатором, включена земельная составляющая, отдельно уплачивать земельный налог, минуя доходы арендодателя, арендатору категорически запрещено.

В отличие от общих норм об аренде, согласованный сторонами размер арендной платы признается существенным условием договора аренды зданий или сооружений, поэтому если в договоре аренды недвижимости не определен размер арендной платы, то договор считается не заключенным. В силу прямого указания пункта 1 статьи 654 ГК РФ правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, в данном случае, не применяются.

При этом следует иметь в виду, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, на это указано в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66, что приводит к очень печальным последствиям и для арендатора и для арендодателя.

Передача организации общественного питания нежилого помещения в аренду осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами. Такая норма вытекает из пункта 1 статьи 655 ГК РФ. Обязательство арендодателя считается исполненным с момента передачи площади в пользование и подписания передаточного акта.

Если какая – либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от исполнения условий договора.

При прекращении договора аренды нежилое помещение возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.

Порядок пользования арендованной площадью арендатором, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, улучшения арендованного имущества, а также прекращение договора аренды нежилого помещения урегулированы общими нормами арендных отношений.

При заключении договора аренды нежилого помещения организация общественного питания обязательно столкнется с вопросами оплаты коммунальных услуг и услуг связи, ведь договором аренды может быть предусмотрено, что такие услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем.

При оплате коммунальных услуг следует помнить, что на основании статьи 548 ГК РФ к отношениям с энергоснабжающей организацией применяются правила параграфа 6 «Энергоснабжение» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

Статьей 539 ГК РФ «Договор энергоснабжения» определено, что он заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). В соответствии с указанным договором энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а последний, обязан ее оплачивать, соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасную эксплуатацию находящихся в его ведении сетей.

Так как потребителем по договору аренды нежилого помещения выступает арендатор, то именно он и должен заключать договор с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем, такой договор энергоснабжающая организация заключает только с абонентом при наличии у него «отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии».

Как правило, таких устройств и оборудования у арендатора нежилого помещения нет, поэтому стороны договора специально предусматривают положение о том, как будет производиться оплата коммунальных услуг – либо за счет арендодателя, либо за счет арендатора.

Если оплату за свой счет осуществляет арендодатель, то договором аренды предусматривается размер арендной платы, включающей в себя расходы на коммунальные услуги и услуги связи, потребленные арендатором. В этом случае, арендная плата, полученная арендодателем, включается в его выручку. Если основным видом деятельности собственника нежилого помещения является предоставление имущества в аренду, то такие доходы будут являться для него доходами от обычных видов деятельности. Соответственно оплата коммунальных услуг и услуг связи, в том числе услуг потребленных арендатором, признается расходом арендодателя.

Если предоставление площадей в аренду – не основной вид деятельности, то суммы полученной арендной платы будут отражаться в составе прочих доходов, а оплата коммунальных услуг и услуг связи – в составе прочих расходов.

В налоговом учете действует аналогичное правило. Если предоставление в аренду нежилого помещения не является основным видом деятельности, то арендная плата будет учитываться в составе внереализационных доходов (статья 250 НК РФ), а оплата ресурсоснабжающим организациям будет признаваться внереализационным расходом (статья 265 НК РФ).

Если арендатор оплачивает коммунальные услуги и услуги связи за свой счет, то договором предусматривается, что оплату производит арендодатель, а арендатор компенсирует ему сумму коммунальных расходов, потребленных непосредственно им.

Чтобы избежать негативных последствий при применении вычетов (причем как у арендодателя, так и арендатора) следует закрепить положение о том, что в части оплаты коммунальных услуг и услуг связи действуют элементы посреднического договора, в данном случае агентирования, при этом вознаграждение агента входит в сумму арендной платы.

Арендатор имеет право учитывать коммунальные платежи в составе внереализационных расходов согласно Письмам УМНС Российской Федерации по городу Москве от 21 августа 2002 года № 26–12/38756, от 23 сентября 2003 года № 26–12/52001.

Напоминаем, что все расходы у арендатора должны быть документально подтверждены. В данном случае документальным подтверждением расходов организации общественного питания выступают счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные в адрес арендодателя согласно Письму Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9.

При этом арбитры указывают, что счетов арендатору вполне достаточно, чтобы учесть коммунальные услуги и услуги связи при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, если к тому же из самих договоров аренды (соглашений, заключенных во исполнение их условий) не следует обязанность арендодателя прилагать к таким счетам счета-фактуры, выставленные в его адрес ресурсоснабжающими организациями (Постановление ФАС Поволжского округа от 14 февраля 2008 года по делу №А57-6798/06, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 ноября 2007 года по делу №А19-17545/06-40-52-Ф02-8944/07).

Кроме того, необходимо учитывать, что операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договоров на возмещение коммунальных ресурсов, не относятся к реализации товаров для целей исчисления НДС. В связи с этим они не являются объектом обложения НДС, следовательно, счета-фактуры арендодатель выставлять не должен.

Это значит, арендатор, компенсируя коммунальные расходы арендодателя, не может применить налоговый вычет в сумме НДС, перечисленной арендодателю в составе суммы компенсации. Такого мнения придерживается Минфин Российской Федерации в своих письмах от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/51, от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, от 3 марта 2006 года № 03-04-15/52. Налоговые органы также согласны с мнением Минфина Российской Федерации, например: Письма ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС-22-3/86@, от 23 апреля 2007 года №ШТ-6-03/340@, от 27 октября 2006 года №ШТ-6-03/1040@; УФНС Российской Федерации по городу Москве от 8 июня 2009 года № 16–15/58069, от 20 апреля 2007 года № 19–11/036483, от 24 мая 2007 года № 19–11/48202, от 16 июля 2007 года № 19–11/067415.

При заключении договора аренды нежилого помещения организация общественного питания обязательно столкнется с вопросом учета амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным арендатором с согласия арендодателя, поскольку арендованное помещение всегда сопровождается его реконструкцией.

Налоговым законодательством предусмотрена возможность учета в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затрат арендатора на капитальные вложения в арендованные объекты основных средств именно путем начисления на стоимость капитальных вложений амортизации. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ по невозмещаемым капитальным вложениям, произведенным с согласия арендодателя, амортизация начисляется арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».

Данной точки зрения придерживается и Минфин Российской Федерации. Так, в Письме от 6 сентября 2007 года № 03-03-06/2/171 Минфина Российской Федерации указал, что, когда согласно договорам аренды помещений стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, не возмещается арендодателем, арендатор вправе начислять амортизацию на неотделимые улучшения за время действия договора и учитывать ее при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Такой же позиции придерживаются и налоговые органы: Письма ФНС Российской Федерации от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 августа 2010 года № 16–15/089245@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 13 октября 2009 года № 16–15/106890.

Кроме того, согласно Письму Минфина Российской Федерации от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/52 срок полезного использования, применяемый арендатором для исчисления амортизации по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, является постоянной величиной и не зависит от срока эксплуатации самого объекта аренды.

Таким образом, организация вправе относить стоимость капитальных вложений в арендованный объект на расходы посредством амортизации лишь в течение срока аренды, рассчитывая норму амортизации исходя из стоимости улучшений и срока полезного использования реконструированного объекта. По истечении срока действия договора недоамортизированная стоимость капитальных вложений списывается за счет чистой прибыли.

Аренда торговых площадей

Аренда площадей – достаточно часто встречаемая хозяйственная операция у торговых организаций. Одни субъекты торговой деятельности вообще не имеют собственной торговой площади, другие испытывают потребность в ее расширении, но ограничены финансовыми возможностями, так как рентабельность оборотных средств часто выше, чем собственных основных средств. И в том, и другом случае «выручить» торговую организацию может договор аренды нежилого помещения, заключаемый с собственником недвижимого имущества, в соответствии с которым они используют «чужую» площадь на правах арендатора.

Аренда – это гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Гражданско-правовые основы договора аренды регулируются нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Нужно отметить, что указанная глава имеет следующую структуру – общим нормам договора аренды посвящен параграф 1 главы 34 ГК РФ, а остальные пять – регулируют специальные виды аренды: прокат, аренду транспорта, зданий и сооружений, предприятий и лизинг.

На основании норм статьи 625 ГК РФ к отдельным договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие нормы арендных отношений, если отсутствуют специальные нормы, установленные ГК РФ в отношении перечисленных арендных договоров.

Таким образом, к договору аренды нежилого помещения будут применяться и общие положения об аренде (статьи 606–625 ГК РФ) и положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, поскольку арендуемая площадь, как правило, находится либо в здании или сооружении, неразрывно с ними связана, поэтому судебная практика относит такие виды договоров к договорам аренды недвижимости, со всеми вытекающими отсюда последствиями (Информационное Письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор. На основании статьи 608 ГК РФ в качестве арендодателя по договору аренды может выступать либо его собственник, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду, например, доверительный управляющий.

Как следует из статьи 607 ГК РФ, предметом договора аренды могут выступать любые непотребляемые вещи, в том числе земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, их части и так далее. Если объектом аренды выступает здание или сооружение, то к договору аренды следует приложить поэтажные планы здания или сооружения, где указаны сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, наличие или отсутствие залов обслуживания, что особо поможет при уплате плательщикам единого налога на вмененный доход.

В отличие от общих норм для договора аренды нежилого помещения письменная форма договора является обязательной в силу прямого указания статьи 651 ГК РФ. Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа подписанного арендатором и арендодателем. Несоблюдение письменной формы договора аренды нежилого помещения в составе объекта недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 610 ГК РФ определено, что срок, на который стороны заключают договор аренды нежилого помещения, определяется договором. Если же арендатор и арендодатель не указали срок, на который заключается договор аренды, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о своих намерениях не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, в том числе на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации. Данное требование распространяется и на договора аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью. Это следует из Информационного Письма Президиума ВАС Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 122-ФЗ определено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, на которые оформлены после вступления в действие указанного закона.

Обратите внимание на то, что учесть расходы на содержание арендованных площадей, включая арендную плату, при обязательности регистрации, организация сможет лишь после государственной регистрации договора аренды. Именно такой точки зрения придерживаются контролирующие органы, о чем свидетельствуют Письма Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 23 ноября 2009 года № 16–15/122370, от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.2.

Так как государственная регистрация договора аренды недвижимости процедура довольно утомительная, да и не дешевая, то нужно указать организациям на то, что принято заключать такие договора на срок менее 1 года, например на 11 месяцев, в этом случае без регистрации договора можно обойтись. Даже если стороны в дальнейшем захотят продлить договор на тот же срок, и на тех же условиях, то такие действия нельзя квалифицировать как изменение срока договора, который составляет более года. Именно на это указано в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В отношении договоров, заключенных на неопределенный срок, чиновники придерживаются такой же позиции (Письма Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@). Аналогичное мнение встречается и в ряде разъяснений чиновников применительно к пролонгированному договору (Письма Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 22 марта 2006 года № 20–12/22181).

В то же время в Письме Минфина Российской Федерации от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 указано на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.

В силу статьи 652 ГК РФ при аренде недвижимости к арендатору переходят права пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в котором сдается в аренду площадь, то арендатору предоставляется право аренды (иное право) на соответствующую часть земельного участка. Обычно это закрепляется в договоре аренды здания или сооружения.

Если же это договором не определено, то к арендатору переходит на время аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, на котором расположена арендуемая площадь.

Если арендодатель недвижимости не является собственником земли, то в этом случае к арендатору переходит на срок действия договора аренды право пользования частью земельного участка.

В отношении того, кто выступает плательщиком земельного налога, следует помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Поэтому плательщиком земельного налога будет являться в любом случае арендодатель (не зависимо от того, является ли он собственником земельного участка, или пользуется им на праве аренды). При этом договором аренды недвижимости может быть предусмотрено, что в состав арендной платы, уплачиваемой арендатором, включена земельная составляющая, отдельно уплачивать земельный налог, минуя доходы арендодателя, арендатору категорически запрещено.

В отличие от общих норм об аренде, согласованный сторонами размер арендной платы признается существенным условием договора аренды зданий или сооружений, поэтому если в договоре аренды недвижимости не определен размер арендной платы, то договор считается не заключенным. В силу прямого указания пункта 1 статьи 654 ГК РФ правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, в данном случае, не применяются.

При этом следует иметь в виду, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, на это указано в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66, что приводит к очень печальным последствиям и для арендатора и для арендодателя.

Передача организации нежилого помещения в аренду осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами. Такая норма вытекает из пункта 1 статьи 655 ГК РФ. Обязательство арендодателя считается исполненным с момента передачи площади в пользование и подписания передаточного акта.

Если какая – либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от исполнения условий договора.

При прекращении договора аренды нежилое помещение возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.

Порядок пользования арендованной площадью арендатором, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, улучшения арендованного имущества, а также прекращение договора аренды нежилого помещения урегулированы общими нормами арендных отношений.

При заключении договора аренды нежилого помещения организация обязательно столкнется с вопросами оплаты коммунальных услуг и услуг связи, ведь договором аренды может быть предусмотрено, что такие услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем.

При оплате коммунальных услуг следует помнить, что на основании статьи 548 ГК РФ к отношениям с энергоснабжающей организацией применяются правила параграфа 6 «Энергоснабжение» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

Статьей 539 ГК РФ «Договор энергоснабжения» определено, что он заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). В соответствии с указанным договором энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а последний, обязан ее оплачивать, соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасную эксплуатацию находящихся в его ведении сетей.

Так как потребителем по договору аренды нежилого помещения выступает арендатор, то именно он и должен заключать договор с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем, такой договор энергоснабжающая организация заключает только с абонентом при наличии у него «отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии».

Как правило, таких устройств и оборудования у арендатора нежилого помещения нет, поэтому стороны договора специально предусматривают положение о том, как будет производиться оплата коммунальных услуг – либо за счет арендодателя, либо за счет арендатора.

Если оплату за свой счет осуществляет арендодатель, то договором аренды предусматривается размер арендной платы, включающей в себя расходы на коммунальные услуги и услуги связи, потребленные арендатором. В этом случае, арендная плата, полученная арендодателем, включается в его выручку. Если основным видом деятельности собственника нежилого помещения является предоставление имущества в аренду, то такие доходы будут являться для него доходами от обычных видов деятельности. Соответственно оплата коммунальных услуг и услуг связи, в том числе услуг потребленных арендатором, признается расходом арендодателя.

Если предоставление площадей в аренду – не основной вид деятельности, то суммы полученной арендной платы будут отражаться в составе прочих доходов, а оплата коммунальных услуг и услуг связи – в составе прочих расходов.

В налоговом учете действует аналогичное правило. Если предоставление в аренду нежилого помещения не является основным видом деятельности, то арендная плата будет учитываться в составе внереализационных доходов (статья 250 НК РФ), а оплата ресурсоснабжающим организациям будет признаваться внереализационным расходом (статья 265 НК РФ).

Если арендатор оплачивает коммунальные услуги и услуги связи за свой счет, то договором предусматривается, что оплату производит арендодатель, а арендатор компенсирует ему сумму коммунальных расходов, потребленных непосредственно им.

Чтобы избежать негативных последствий при применении вычетов (причем как у арендодателя, так и арендатора) следует закрепить положение о том, что в части оплаты коммунальных услуг и услуг связи действуют элементы посреднического договора, в данном случае агентирования, при этом вознаграждение агента входит в сумму арендной платы.

Точка зрения о том, что арендатор имеет право учитывать коммунальные платежи в составе внереализационных расходов, изложена в Письмах УМНС Российской Федерации по городу Москве от 21 августа 2002 года № 26–12/38756, от 23 сентября 2003 года № 26–12/52001.

Напоминаем, что все расходы у арендатора должны быть документально подтверждены. В данном случае документальным подтверждением расходов организации выступают счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные в адрес арендодателя согласно Письму Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9.

При этом арбитры указывают, что счетов арендатору вполне достаточно, чтобы учесть коммунальные услуги и услуги связи при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, если к тому же из самих договоров аренды (соглашений, заключенных во исполнение их условий) не следует обязанность арендодателя прилагать к таким счетам счета-фактуры, выставленные в его адрес ресурсоснабжающими организациями (Постановление ФАС Поволжского округа от 14 февраля 2008 года по делу №А57-6798/06, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 ноября 2007 года по делу №А19-17545/06-40-52-Ф02-8944/07).

Кроме того, необходимо учитывать, что операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договоров на возмещение коммунальных ресурсов, не относятся к реализации товаров для целей исчисления НДС. В связи с этим они не являются объектом обложения НДС, следовательно, счета-фактуры арендодатель выставлять не должен.

Это значит, арендатор, компенсируя коммунальные расходы арендодателя, не может применить налоговый вычет в сумме НДС, перечисленной арендодателю в составе суммы компенсации. Такого мнения придерживается Минфин Российской Федерации в своих письмах от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/51, от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, от 3 марта 2006 года № 03-04-15/52. Налоговые органы также согласны с мнением Минфина Российской Федерации, например: Письма ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС-22-3/86@, от 23 апреля 2007 года №ШТ-6-03/340@, от 27 октября 2006 года №ШТ-6-03/1040@; УФНС Российской Федерации по городу Москве от 8 июня 2009 года № 16–15/58069, от 20 апреля 2007 года № 19–11/036483, от 24 мая 2007 года № 19–11/48202, от 16 июля 2007 года № 19–11/067415.

Пример.

Предположим, что организация-арендодатель, основной вид деятельности которой – сдача нежилого помещения в аренду, передала в аренду торговой организации (арендатор) нежилое помещение площадью 100 кв. м. в здании общей площадью 350 кв. м.

Договором предусмотрено, что размер арендной платы в месяц составляет 118 000 рублей, в том числе НДС – 18 000 рублей. Общие коммунальные услуги за месяц составили 59 000 рублей (в том числе НДС – 9 000 рублей), в части услуг, потребленных арендатором – 23 600 рублей (в том числе НДС – 3 600 рублей).

Согласно договору оплату коммунальных услуг производит арендатор за свой счет. Расчеты ведутся следующим образом: оплату коммунальных услуг производит арендодатель, а арендатор после предоставления ему необходимых документов (расчета в части услуг, потребленных арендатором и документов, подтверждающих, что коммунальные услуги оплачены) – возмещает арендодателю свою часть.

В бухгалтерском учете торговой организации (арендатора) данные операции отражены следующим образом:

Дебет счета 44 «Расходы на продажу» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 100 000 рублей – Отражена в составе расходов сумма арендной платы за месяц.

Дебет счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 18 000 рублей – Учтен НДС, предъявленный за услуги аренды.

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС» Кредит счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» – 18 000 рублей – Принят к вычету НДС по услугам аренды.

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 51 «Расчетный счет» – 118 000 рублей – Оплачена аренда.

Дебет счета 44 «Расходы на продажу» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 23 600 рублей – Отражена задолженность перед арендодателем по коммунальным услугам.

Дебет счета 99 «Финансовый результат» Кредит счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты с бюджетом по налогу на прибыль» – 720 рубля (3 600 рублей x 20 %) – Отражено постоянное налоговое обязательство.

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 51 «Расчетный счет» – 23 600 рублей – Перечислена сумма задолженности арендодателю за коммунальные услуги.

При заключении договора аренды нежилого помещения организация обязательно столкнется с вопросом учета амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным арендатором с согласия арендодателя, поскольку арендованное помещение всегда сопровождается его реконструкцией.

Налоговым законодательством предусмотрена возможность учета в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затрат арендатора на капитальные вложения в арендованные объекты основных средств именно путем начисления на стоимость капитальных вложений амортизации. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ по невозмещаемым капитальным вложениям, произведенным с согласия арендодателя, амортизация начисляется арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».

Данной точки зрения придерживается и Минфин Российской Федерации. Так, в Письме от 6 сентября 2007 года № 03-03-06/2/171 Минфина Российской Федерации указал, что, когда согласно договорам аренды помещений стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, не возмещается арендодателем, арендатор вправе начислять амортизацию на неотделимые улучшения за время действия договора и учитывать ее при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Такой же позиции придерживаются и налоговые органы: Письма ФНС Российской Федерации от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 августа 2010 года № 16–15/089245@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 13 октября 2009 года № 16–15/106890.

Кроме того, согласно Письму Минфина Российской Федерации от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/52 срок полезного использования, применяемый арендатором для исчисления амортизации по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, является постоянной величиной и не зависит от срока эксплуатации самого объекта аренды.

Таким образом, организация вправе относить стоимость капитальных вложений в арендованный объект на расходы посредством амортизации лишь в течение срока аренды, рассчитывая норму амортизации исходя из стоимости улучшений и срока полезного использования реконструированного объекта. По истечении срока действия договора недоамортизированная стоимость капитальных вложений списывается за счет чистой прибыли.

Договор аренды офисного оборудования, с типовым договором

Необходимость аренды, в частности офисного оборудования, может возникнуть в любой организации. При этом арендодателем может выступать не только юридическое, но и физическое лицо.

В статье рассмотрим договор аренды офисного оборудования, его правовые основы, приведем пример заключения такого договора с физическим лицом, а также рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет выплаченных организацией сумм арендной платы.

Правовые основы договора аренды регулируются главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в аренду в соответствии со статьей 607 ГК РФ, могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Обратите внимание!

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Данная норма подтверждается арбитражной практикой, в частности, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 февраля 2011 года по делу №А78-5554/2010.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что следует из статьи 608 ГК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды независимо от срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ).

Договор аренды офисного оборудования заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ). Если срок аренды оборудования в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Однако в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Заметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как уже отмечалось ранее, участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору оборудование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению оборудования. При этом оборудование по общему правилу сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобными). Если такие принадлежности и документы переданы не были, а арендатор без них не может пользоваться оборудованием в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Передается арендуемое оборудование арендодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок. Отметим, что несоблюдение данного правила дает арендатору право по своему выбору:

– истребовать от арендодателя оборудование и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду оборудования, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков оборудования, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков оборудования;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, в свою очередь, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки оборудования за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору оборудования другим аналогичным оборудованием, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки этого оборудования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Обратите внимание, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду оборудования, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра оборудования или проверки его исправности при заключении договора или передаче оборудования в аренду. Об этом сказано в пункте 2 статьи 612 ГК РФ.

При заключении договора аренды арендодатель обязан также предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое оборудование (статья 613 ГК РФ). Отметим, что права третьих лиц при сдаче оборудования в аренду не прекращаются. В случае неисполнения арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ, если иное не предусмотрено условиями заключенного договора, проведение капитального ремонта переданного в аренду оборудования возлагается на арендодателя. При этом капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. В то же время поддержание оборудования в исправном состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта, а также осуществление расходов на содержание оборудования (если иное не установлено договором аренды) возлагается на арендатора.

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор в праве по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Однако в этом случае арендатор должен доказать, что:

– ремонт необходим;

– ремонт является капитальным;

– арендодатель уклонился от проведения капитального ремонта.

Если все эти условия не соблюдаются, то арендатор не может потребовать от арендодателя – собственника оборудования возмещения понесенных затрат. К такому выводу, в частности, пришел ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 26 февраля 2007 года №Ф04-600/2007(31419-А03-36) по делу №А03-22450/2005-11.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование оборудованием (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного оборудования при сравнимых обстоятельствах.

Следует отметить, что арендная плата может устанавливаться за все арендуемое оборудование в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного оборудования.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние оборудования существенно ухудшились.

Обратите внимание!

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно статье 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным оборудованием в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением оборудования. В случае использования арендатором оборудования не в соответствии с условиями договора аренды или назначением этого оборудования, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор может с согласия арендодателя:

– сдавать арендованное оборудование в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

– предоставлять арендованное оборудование в безвозмездное пользование;

– отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

При этом в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Заметим, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 618 ГК РФ по общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. При этом субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на оборудование, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Однако если договор аренды, является ничтожным, то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора являются установленные нормы статей 619, 620 ГК РФ. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

– пользуется оборудованием с существенным нарушением условий договора или назначения оборудования либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает оборудование;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта оборудования в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет оборудование в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию оборудованием в соответствии с условиями договора или назначением этого оборудования;

– переданное арендатору оборудование имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра оборудования или проверки его исправности при заключении договора;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт оборудования в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

– оборудование в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Следует отметить, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Об этом сказано в статье 621 ГК РФ. О желании заключить такой договор арендатору необходимо письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При этом арендатору следует помнить, что, заключая договор аренды на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Обратите внимание, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться оборудованием после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю оборудование в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ). Если арендатор не возвратил арендованное оборудование, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если за несвоевременный возврат арендованного оборудования договором предусмотрена неустойка, то убытки по общему правилу могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Напомним, что неустойкой (штрафом, пеней) согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Арендатором могут быть произведены отделимые улучшения арендованного оборудования, в этом случае в соответствии со статьей 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, данные отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного оборудования, не отделимые без вреда для оборудования, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного оборудования, произведенных арендатором без согласия арендодателя, по общему правилу возмещению не подлежит.

На основании статьи 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное оборудование переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного оборудования не предусмотрено в договоре аренды, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Приведем пример оформления договора аренды офисного оборудования.

Пример.

Организация ООО «Мечта» заключила договор аренды офисного оборудования с гражданкой Александровой Ю.С. на аренду системного блока.

ДОГОВОР АРЕНДЫ № 5

офисного оборудования с физическим лицом

г. Москва «8» июня 2011 г.

Гражданка Российской Федерации Александрова Юлия Степановна (паспорт серия 5201, № 235874, выдан 25.11.2004 г. УВД ОАО г. Омска), проживающая по адресу: г. Москва ул. Менделеева д.5, кв 4, именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Мечта», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Иванова Д.С., действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное пользование Арендатору системный блок ПЭВМ «Магистр», сопровождаемый технической документацией, являющееся неотъемлемой частью данного договора, именуемое в дальнейшем «Оборудование».

1.2. Передаваемое в аренду Оборудование является собственностью Арендодателя.

1.3. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора Оборудование в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1.Подготовить Оборудование к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

2.1.2. Передать Арендатору Оборудование в состоянии, отвечающем условиям Договора, в течение 3 (трех) дней с момента подписания Договора.

2.1.3. Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного Оборудования.

2.1.4. Осуществить все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.

2.1.5. Производить за свой счет капитальный ремонт Оборудования, указанного в п. 1.1 настоящего Договора.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть Оборудование и проверить его состояние.

2.2.2. Использовать Оборудование в соответствии с условиями Договора и назначением Оборудования. Если Арендатор пользуется Оборудованием не в соответствии с условиями Договора или назначением Оборудования, Арендодатель имеет право потребовать расторжения Договора и возмещения убытков.

2.2.3. Поддерживать Оборудование в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

2.2.4. Нести иные расходы по содержанию Оборудования.

2.2.5. В установленные настоящим Договором сроки вносить арендную плату.

2.2.6. Возвратить Оборудование Арендодателю после прекращения настоящего Договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил арендованное Оборудование либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

2.2.7. Осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.

3. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Оборудования являются собственностью Арендодателя.

3.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения Оборудования. После прекращения Договора стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

4. РАСЧЕТЫ

4.1. Арендная плата по настоящему Договору составляет 1 000 (одну тысячу) рублей в месяц, без НДС.

4.2. Оплата производится ежемесячно путем выдачи Арендодателю суммы, определенной п. 3.1 настоящего Договора, Арендатором не позднее 5 (пятого) числа каждого месяца на основании акта, составляемого Арендодателем и Арендатором.

4.3. Арендная плата, поступившая в меньшем размере, может быть не принята Арендодателем.

5. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

5.1. Арендатор не имеет права на последующий выкуп Оборудования.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора.

6.1.1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Оборудования, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Оборудования, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Оборудования;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения настоящего Договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки Оборудования за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору Оборудования другим аналогичным Оборудованием, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки Оборудования. Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

6.1.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду Оборудования, которые были им оговорены при заключении настоящего Договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Оборудования или проверки его исправности при заключении настоящего Договора или передаче Оборудования в аренду.

6.2. За каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности, но не более 5 % от суммы арендной платы за месяц.

6.3. В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий Договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.

6.4. За просрочку предоставления арендуемого Оборудования в установленный настоящим Договором срок Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы арендной платы за месяц, но не более 5 % от суммы арендной платы за месяц.

6.5. За просрочку возврата арендованного Оборудования в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы арендной платы за месяц, но не более 5 % от суммы арендной платы за месяц.

6.6. При возврате неисправного арендованного Оборудования, поврежденного по вине Арендатора, что подтверждается двусторонним актом, Арендатор уплачивает Арендодателю расходы по ремонту и штраф в размере 10 % стоимости поврежденного арендованного Оборудования.

6.7. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

7.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по настоящему Договору в разумный срок с момента возникновения этих обстоятельств.

7.3. Дальнейшая судьба настоящего Договора в таких случаях должна быть определена соглашением сторон. При недостижении согласия стороны вправе обратиться в суд для решения этого вопроса.

8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

8.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

8.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

8.3. Вопросы, не предусмотренные настоящим Договором, подлежат урегулированию в соответствии с действующим законодательством.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

9.2. Срок действия настоящего Договора с 8 июня 2011 года по 7 июня 2012 года.

9.3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

9.4. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно:

– по письменному соглашению сторон;

– в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от настоящего Договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим Договором;

– в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В случае если одна из сторон возражает против досрочного расторжения Договора, расторжение Договора осуществляется в судебном порядке.

9.5. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

9.6. Во всем остальном стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

10. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: Александрова Ю.С. Арендатор: ООО «Мечта»

Адрес: г. Москва ул. Менделеева д.5 кв 4 ИНН: 770603654942

тел. 658 – 45 – 32 ОГРНИП: 770560213200040

паспорт: серия 5201 № 235874 Р/с: 40833812145236505164

выдан 25.11.2004 г. УВД ОАО г. Омска в ОАО «Банк Москвы» г. Москвы

К/с: 30101812500000000452

БИК: 047219634

Адрес: 105465, Россия, г. Москва

ул. Ленина д.5, тел.: 485-36-36

Александрова /Александрова Ю.С/ Руководитель: Иванов Д.С. / Иванов Д.С./

М.П.

Следует отметить, что арендованное оборудование организацией – арендатором в бухгалтерском учете следует учитывать согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н, на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». Арендные платежи необходимо отразить в бухгалтерском учете по дебету счетов учета затрат (счета 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» (если это предприятие торговли)) в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Расходы в виде арендных платежей за арендуемое оборудование согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) учитываются организацией – арендатором в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. При этом учитываются данные расходы для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункта 1 статьи 252 НК РФ, согласно которому расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2009 года № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» объектом обложения страховыми взносами для плательщиков страховых взносов – организаций, признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц:

– в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям, адвокатам, нотариусам, занимающимся частной практикой, не выплачивающим вознаграждений другим физическим лицам);

– по договорам авторского заказа, договорам об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательским лицензионным договорам, лицензионным договорам о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства.

Не относятся к объекту обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав), за исключением договоров авторского заказа, договоров об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательских лицензионных договоров, лицензионных договоров о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства. Об этом сказано в части 3 статьи 7 Федерального закона № 212-ФЗ.

Таким образом, если организация на основании договора аренды выплачивает физическому лицу арендную плату, то с этих сумм страховые взносы не взимаются.

На основании подпункта 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ, пункта 1 статьи 209 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду оборудования, признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). При этом датой фактического получения дохода признается день его выплаты по ставке 13 %, в том числе перечисления на счет налогоплательщика в банке (подпункт 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ, пункт 1 статьи 224 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 статьи 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

В силу пункта 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Таким образом, если от российской организации или в результате отношений с ней физическое лицо получило доход, то на организацию возлагаются обязанности налогового агента. Иначе говоря, организация, производящая выплаты физическому лицу в соответствии с заключенным договором аренды оборудования, обязана удержать и перечислить в бюджет сумму исчисленного налога с сумм таких выплат.

Аренда строительной техники и оборудования

В ходе осуществления своей деятельности строительные организации используют большое количество самой разнообразной техники и оборудования. Следует отметить, что не всегда используемая техника и оборудование являются собственностью организации. Зачастую строительной компании выгоднее взять необходимое оборудование и технику в аренду, нежели приобретать его в собственность.

В статье мы рассмотрим общие положения договоров аренды, расскажем, как отразить в бухгалтерском и налоговом учете арендные платежи, а также расходы на ремонт арендованной техники и оборудования.

Договор аренды представляет собой договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.

Сторонами по договору аренды, как мы уже сказали, являются арендодатель и арендатор. Арендодателем в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является собственник имущества, соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

Обратите внимание!

Договор аренды, заключаемый на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Такое правило установлено статьей 609 ГК РФ.

Договор аренды согласно статье 610 ГК РФ заключается на срок, определенный договором. Если же срок аренды договором не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

В договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, что следует из пункта 3 статьи 607 ГК РФ. Как установлено статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Основной обязанностью арендатора в соответствии со статьей 614 ГК РФ является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом. Размер и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом стороны договора могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Арендная плата в большинстве случаев определяется в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. По договору аренды могут одновременно передаваться несколько единиц строительной техники и оборудования. В этом случае во избежание разногласий с арендодателем арендную плату целесообразно устанавливать отдельно по каждому объекту, передаваемому в аренду.

Учет арендной платы у арендатора.

Если строительная организация – арендатор использует арендованное имущество для выполнения строительных работ, то есть в своей основной деятельности, то суммы арендной платы на основании пункта 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99) учитываются как расходы по обычным видам деятельности.

Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Иными словами, руководствуясь пунктом 18 ПБУ 10/99, арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.

Следует отметить, что учет сумм арендной платы, перечисляемой ежемесячно, сложностей не вызывает. Гораздо чаще бухгалтеры строительных организаций задают вопросы по поводу отражения в учете арендной платы, перечисленной арендодателю единовременно.

Согласно пункту 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н (далее – Положение № 34н) затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией (равномерно, пропорционально объему продукции и другое) в течение периода, к которому они относятся.

Следует обратить внимание читателей на то, что Приказом Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н «О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 года № 3» (далее – Приказ № 186н) в пункт 65 Положения № 34н внесены изменения, которые вступают в силу с бухгалтерской отчетности за 2011 год. С указанной даты данный пункт будет звучать так: затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе в соответствии с условиями признания активов, установленными нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету, и подлежат списанию в порядке, установленном для списания стоимости активов данного вида.

Нередко единовременно перечисленная арендная плата учитывается в качестве расходов будущих периодов. При этом отметим, что План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н, содержит перечень расходов, которые могут быть учтены на счете 97 «Расходы будущих периодов», и арендных платежей в этом перечне нет.

Таким образом, при признании расходов в виде арендных платежей необходимо следовать правилам ПБУ 10/99, пунктом 3 которого установлено, что не признаются расходами организации выбытие активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.

Следовательно, единовременно перечисленные суммы арендных платежей нужно учитывать на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» либо на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», например, на субсчете «Авансы выданные», открываемом к названным счетам.

Арендные платежи в целях налогообложения прибыли относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, что следует их подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе договор аренды, акт приема-передачи арендованной строительной техники и оборудования, документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Расходы, являющиеся условно-постоянными, для целей налогообложения прибыли, согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ, могут быть учтены в том месяце, в котором получены документы, подтверждающие эти расходы, при условии, что такой порядок отражен учетной политикой организации. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 6 сентября 2007 года № 03-03-06/1/647. Рекомендуем выбрать момент учета расходов в налоговой политике арендатора.

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, то, согласно позиции финансового ведомства, приведенной в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 и от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131, арендные платежи могут признаваться в составе расходов не равномерно, а в соответствии с графиком арендных платежей.

Аналогичного мнения придерживаются и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08.

Отметим, что ранее чиновники указывали, что расходы по уплате арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды не требуется. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС России по года Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Ремонт арендованного имущества. Учет у арендатора.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт арендованного имущества. Таким образом, строительная организация, заключившая договор аренды строительной техники и оборудования, обязана осуществлять текущий ремонт арендованного имущества.

Расходы по текущему ремонту арендованных основных средств согласно пункту 7 ПБУ 10/99 могут быть учтены арендатором как расходы по обычным видам деятельности.

В соответствии с пунктом 18 ПБУ 10/99 расходы на ремонт признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств.

В бухгалтерском учете затраты арендатора на ремонт основных средств могут быть списаны несколькими способами. Одним из них является списание расходов по мере их возникновения, то есть сумма затрат на ремонт в полном объеме учитывается в составе текущих расходов того периода, в котором они были произведены. Такой порядок предусмотрен пунктом 27 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н, а также пунктами 5, 7, 9 ПБУ 10/99.

Расходы на ремонт арендованных основных средств собственными силами организации – арендатора (хозяйственный способ) отражаются на счете 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы».

Затраты на ремонт складываются из стоимости запасных частей и расходных материалов, оплаты труда работников, осуществивших ремонт, страховых взносов, сумм амортизации основных средств и прочих расходов, непосредственно связанных с проведением ремонта собственными силами.

В бухгалтерском учете арендатора операции по осуществлению ремонта будут отражены следующим образом:

Дебет 10 «Материалы» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражена стоимость приобретенных материалов, запасных частей;

Дебет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит 51 «Расчетные счета» – отражено перечисление денежных средств поставщику;

Дебет 23 «Вспомогательные производства» Кредит 10 «Материалы» – отражена стоимость материалов, запасных частей, отпущенных для проведения ремонта;

Дебет 23 «Вспомогательные производства» Кредит 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» – начислена заработная плата работникам, осуществляющим ремонт;

Дебет 23 «Вспомогательные производства» Кредит 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» – начислены налоги;

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 23 «Вспомогательные производства» – списана общая стоимость ремонтных работ, произведенных организацией.

Если ремонт арендованных основных средств осуществляется с привлечением сторонних организаций, в учете арендатора это будет отражено следующей корреспонденцией счетов:

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражена стоимость ремонтных работ по договору подряда;

Дебет 19 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражена сумма НДС, предъявленная подрядчиком;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам» Кредит 19 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» – принят к вычету НДС;

Дебет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит 51 «Расчетные счета» – перечислены денежные средства за выполненные работы.

Вторым способом является способ списания расходов на ремонт в счет расходов будущих периодов, с последующим равномерным списанием на себестоимость в течение срока, определенного организацией-арендатором.

И еще одним способом является списание расходов на ремонт арендованных объектов за счет резерва на ремонт основных средств, образованного путем равномерных ежемесячных отчислений. Возможность создания резерва предусмотрена пунктом 72 Приказа Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации. Отметим, что согласно подпункту 17 пункта 1 Приказа № 186н с бухгалтерской отчетности 2011 года признан утратившим силу пункт 72 Положения № 34н.

Способ, выбранный организацией для отражения расходов на ремонт арендованных объектов основных средств, должен быть закреплен в учетной политике для целей бухгалтерского учета.

В целях налогообложения прибыли организаций расходы на содержание, эксплуатацию, техническое обслуживание арендованных основных средств, а также расходы на их ремонт согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией.

Согласно пункту 2 статьи 260 НК РФ положения данной статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, но при условии, что договором между арендатором и арендодателем не предусмотрено возмещение арендодателем расходов на ремонт основных средств, произведенный арендатором.

Если возмещение арендодателем расходов на ремонт основных средств предусмотрено, то, прежде чем нести расходы, арендатору следует согласовать с арендодателем смету ремонтных работ и получить конкретное согласие именно на данный ремонт.

Все расходы, связанные с производством и реализацией, в соответствии с пунктом 2 статьи 253 НК РФ подразделяются на материальные расходы, расходы на оплату труда, суммы начисленной амортизации и прочие расходы.

Расходы на ремонт объектов основных средств, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов и признаются в размере фактических затрат в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они осуществлены, что определено пунктом 1 статьи 260 НК РФ.

Осуществляя ремонт арендованного имущества, не следует забывать о том, что в соответствии со статьями 611 и 612 ГК РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. За недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, отвечает арендодатель. В Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 10 февраля 2006 года № 20–12/11320 указано на то, что расходы арендатора на ремонт принятого в аренду неисправного имущества не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Пункт 3 статьи 260 НК РФ позволяет налогоплательщикам создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в целях обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств.

Арендаторы также вправе создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств при проведении особо сложных и дорогих видов ремонта, что следует из Писем Минфина Российской Федерации от 29 декабря 2007 года № 03-03-06/1/901, от 6 сентября 2007 года № 03-03-06/2/171, от 3 ноября 2006 года № 03-03-04/1/718.

Поскольку для признания расходов на ремонт основных средств НК РФ предусмотрено два варианта, организация-арендатор должна сама определить в учетной политике для целей налогообложения прибыли, каким именно образом отражать расходы на ремонт основных средств. Такие рекомендации содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 31 мая 2007 года № 03-03-06/1/351.

Не забывайте, что, создавая резерв на ремонт основных средств, налогоплательщик фактические осуществленные затраты на проведение ремонта может списать только за счет средств созданного резерва.

Лизинговые операции – лизингодатель

Договор лизинга, его срок

В последнее время все больше организаций проявляет повышенный интерес к лизинговым операциям. Связано это с тем, что организации озадачены поиском новых форм обновления основных фондов и приобретения дорогостоящего оборудования, а лизинг (финансовая аренда) – один из способов решения этой проблемы. Ведь суть лизинга – это облегчение для организаций покупки дорогостоящего имущества путем осуществления равномерных платежей в течение достаточно длительного времени.

В данной статье рассмотрены основные условия договора лизинга и ключевые требования к субъектам лизинговых правоотношений. Также представлены определенные законодательством обязательства сторон лизинговой сделки, указаны особенности определения в договоре лизинга порядка балансового учета предмета лизинга, регистрация договоров лизинга недвижимого имущества, а также ответственность за риски в лизинговой сделке.

Основные требования гражданского законодательства к участникам лизинговой сделки.

Гражданское законодательство определяет лизинг как разновидность аренды – финансовая аренда (лизинг). Следовательно, к лизингу применимы общие положения аренды (параграф 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Кроме того, Федеральный закон Российской Федерации от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) регулирует весь комплекс лизинговых отношений.

Определение субъектов лизинговых отношений даны в статье 4 Закона № 164-ФЗ.

В соответствии со статьей 4 Закона № 164-ФЗ лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингодателями, как правило, выступают лизинговые компании (фирмы).

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона № 164-ФЗ лизинговые компании (фирмы) – коммерческие организации (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации), выполняющие в соответствии с законодательством Российской Федерации и со своими учредительными документами функции лизингодателей. То есть называться лизинговой компанией (фирмой) может только та организация, в Уставе которой предусмотрен лизинг, как вид деятельности.

Лизинговая компания – нерезидент Российской Федерации – иностранное юридическое лицо, осуществляющее лизинговую деятельность на территории Российской Федерации.

Учредителями лизинговых компаний (фирм) могут быть юридические, физические лица (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации).

Лизингополучателем может быть физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

В соответствии со статьей 4 Закона № 164-ФЗ, по договору лизинга обязателен продавец – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли – продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. При этом продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли – продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения (возвратный лизинг).

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации (пункт 2 статьи 4 Закона № 164-ФЗ). Поэтому основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (статья 7 Закона № 164-ФЗ).

Лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и (или) физических лиц (резидентов Российской Федерации и нерезидентов Российской Федерации) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательстве Российской Федерации порядке (пункт 4 статьи 5 Закона № 164-ФЗ). Хотя для того, чтобы лизинг оставался лизингом автором не рекомендуется привлекать средства лизингополучателей.

Права и обязательства сторон в договоре лизинга.

В соответствии со статьей 2 Закона № 164-ФЗ лизинг – совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе предмета лизинга.

Договор лизинга – договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. При этом договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца осуществляется лизингодателем.

Обратимся к статье 665 ГК РФ, согласно которой по договору финансовой аренды (договору лизинга) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В международной практике лизинговые отношения регламентируются Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 года. Российская Федерация присоединилась к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге в соответствии с Федеральным законом от 8 февраля 1998 года № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».

Лизинг – особый вид деятельности. Согласно статье 2 Закона № 164-ФЗ лизинговая деятельность – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Если отсутствует инвестиционная составляющая, то лизинг приводит к признанию налоговой выгоды по лизинговым операциям необоснованной.

Согласно статье 7 Закона № 164-ФЗ основными формами лизинга являются – внутренний лизинг и международный лизинг.

При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации.

При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.

Согласно статье 15 Закона № 164-ФЗ договор лизинга заключается в письменной форме независимо от срока.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договора.

К обязательным договорам относится договор купли – продажи, который заключается между лизингодателем и продавцом лизингового имущества. Продавца имущества может выбрать как лизингодатель, так и лизингополучатель, в зависимости от условий договора.

Если условиями договора предусмотрено, что выбор продавца лежит на лизингодателе, то лизингополучатель по своему выбору вправе предъявить требования, вытекающие из договора купли – продажи, как продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (статья 670 ГК РФ).

Приобретая имущество по договору купли – продажи, лизингодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи по договору лизинга определенному лицу (статья 667 ГК РФ).

Для признания гражданско-правового договора договором финансовой (аренды) лизинга для целей налогообложения прибыли указанный договор должен соответствовать всем требованиям, установленным гражданским законодательством, в том числе положениям пункта 2 статьи 15 Закона № 164-ФЗ, то есть должен быть в наличии обязательный договор купли – продажи (Письмо Минфина Российской Федерации от 31 августа 2007 года № 03-03-06/1/628). В противном случае данный договор просто становится договором аренды, как, например, оперативный лизинг.

К сопутствующим договорам относятся: договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. Без таких данных договор лизинга считается не заключенным (пункт 3 статьи 15 Закона № 164-ФЗ). Но и лишней информации тоже быть не должно. В связи с тем, что вначале заключается договор лизинга, и только затем договор купли – продажи (поставки), по конкретному предмету лизинга, невозможно указать в договоре персональную информацию о предмете лизинга, например, номер транспортного средства.

Пунктом 4 статьи 15 Закона № 164-ФЗ определено, что по договору лизинга лизингодатель обязуется:

– приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество, для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга, лизингополучателю;

– выполнять другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В свою очередь лизингополучатель обязуется (пункт 5 статьи 15 Закона № 164-ФЗ):

– принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;

– выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;

– по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли – продажи, причем условия договора купли – продажи я рекомендую предусматривать уже в основном договоре лизинга, что снижает риски;

– выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга (пункт 6 статьи 15 Закона № 164-ФЗ).

Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга (пункт 7 статьи 15 Закона № 164-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 7 Закона № 164-ФЗ договор лизинга может включать в себя условия оказания дополнительных услуг и проведение дополнительных работ.

Дополнительные услуги (работы) – услуги (работы) любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора лизинга.

Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг (работ) определяется соглашением сторон. Часто к дополнительным услугам лизингодателя относится услуга, которая выделяется как комиссия за заключение договора лизинга, которую лучше было бы не обосабливать, а включить в сумму арендных – лизинговых платежей. С точки зрения экономической природы вознаграждение лизингодателя входит в лизинговые платежи. Но, с другой стороны, налоговые органы не возражают против учета комиссии как расходов лизингополучателя.

В соответствии со статьей 37 Закона № 164-ФЗ лизингодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров. Цели и порядок инспектирования оговариваются в договоре лизинга и других сопутствующих договорах между их участниками. Инспектирование проводить, например, целесообразно, чтобы подтвердить экономическую обоснованность лизинговой операции, например, введен ли предмет лизинга в эксплуатацию, и можно ли вводить его в состав амортизируемого имущества.

Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю доступ к финансовым документам и предмету лизинга (пункт 3 статьи 37 Закона № 164-ФЗ).

В соответствии со статьей 38 Закона № 164-ФЗ лизингодатель имеет право на финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга.

Цель и порядок финансового контроля также оговариваются в договоре лизинга.

Лизингодатель имеет право направлять в адрес лизингополучателя письменный запрос о предоставлении информации, необходимой для финансового контроля, последний обязан удовлетворять такие запросы.

Определение в договоре порядка балансового учета предмета лизинга.

Порядок балансового учета предмета лизинга указывается в договоре лизинга. В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению. Стороны договора лизинга имеют право по взаимному соглашению применять ускоренную амортизацию предмета лизинга. Аналогично, по соглашению, возможна временная регистрация транспортных средств за лизингополучателем. Смена балансодержателя после ввода в эксплуатацию предмета лизинга невозможна.

Бухгалтерский и налоговый учет операций у лизингодателя и лизингополучателя зависит от того, у кого учитывается на балансе лизинговое имущество.

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с лизингом имущества, установлен явно устаревшими и противоречивыми Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (далее – Указания об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга). В настоящее время бурно обсуждается ряд проектов по бухгалтерскому учету лизинговых операций, но все они не готовы к применению в современных российских стандартах, так как часто представляют из себя дословный, без редактирования, перевод зарубежных стандартов. Соответственно, Минфин Российской Федерации в Письме от 30 августа 2007 года № 07-05-06/225, пишет, что при рассмотрении вопроса о формировании в бухгалтерском учете первоначальной стоимости лизингового имущества следует руководствоваться Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга.

Договор лизинга недвижимого имущества.

Договор лизинга недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Порядок регистрации имущества (предмета договора лизинга) и прав на него определен статьей 20 Закона № 164-ФЗ.

В соответствии со статьей 20 Закона № 164-ФЗ права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежит государственной регистрации.

Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Предметы лизинга, подлежащие государственной регистрации в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя (пункт 2 статьи 20 Закона № 164-ФЗ).

По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах должны быть указаны сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. При расторжении договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе). При выкупе предмета лизинга возможно аннулировать запись о собственнике, с последующей регистрацией предмета лизинга за лизингополучателем, на основании договора купли – продажи.

Ответственность за риски в лизинговой сделке.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель (статья 609 ГК РФ, статья 22 Закона № 164-ФЗ).

Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли – продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 2 статьи 22 Закона № 164-ФЗ). При этом, невведение в эксплуатацию предмета лизинга, если лизингополучатель выбрал не того продавца или предмет лизинга, должно, по мнению автора, приводить к финансовым санкциям в пользу лизингодателя, так как он не сможет начислять амортизацию.

Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 3 статьи 22 Закона № 164-ФЗ).

В соответствии со статьями 37,38 Закона № 164-ФЗ лизингодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров, а также осуществлять финансовый контроль за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга.

Предмет договора лизинга.

Предметом договора лизинга могут быть не потребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (статья 666 ГК РФ, статья 3 Закона № 164-ФЗ).

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. Исключение составляет продукция военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая денежные средства и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Отметим, что при заключении лизинговой сделки под вещью подразумевается материальность предмета договора лизинга. К примеру, программное обеспечение не является вещью, значит передать в лизинг программное обеспечение невозможно. На практике довольно часто в лизинг передают дорогостоящее оборудование, которое требует программного обеспечения, поэтому, чтобы не возникало спорных ситуаций, стоимость программного обеспечения можно включить в общую стоимость предмета лизинга у продавца.

У лизингополучателя могут возникнуть сложности с учетом для целей налогообложения при получении предметов лизинга, используемых для ремонта, например, дорогостоящего оборудования или пускового комплекта материалов для производства.

При передаче в лизинг недвижимости могут возникнуть сложности с арендой земельного участка, который не может быть передан в лизинг.

Иными словами, при заключении договора лизинга могут возникнуть сложности с предметом лизинга, который таким быть не может, либо не может быть учтен как предмет лизинга лизингополучателем.

Поэтому наряду с договорами лизинга рекомендуется заключать дополнительные договора, согласно которым права будут переходить на то, что не может быть предметом лизинга или на то, что невозможно использовать как предметы лизинга. Например, лицензионные договора, договора купли – продажи. Другим выходом из трудной ситуации будет такой договор поставки, в котором поставщик реализует предмет лизинга уже укомплектованный программным обеспечением, пусковым комплектом материалов, не выделяя не их наименования, не их стоимость отдельно.

По земельным участкам автор рекомендует заключать обособленные договора по пользованию землей. Кстати, при выкупе предмета лизинга лизингополучателем, права на земельный участок, в том числе право собственности или право аренды, в обязательном порядке переходят от лизингодателя к лизингополучателю. Данное положение установлено как Земельным кодексом Российской Федерации, так и ГК РФ.

Условием договора лизинга является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 3 июня 2004 года по делу №А17-254/15/3 признал договор лизинга незаключенным вследствие того, что сторонами в договоре не конкретизировано имущество, передаваемое в лизинг, не выделены его идентифицирующие признаки и не приложены документы с указанием параметров передаваемого имущества, то есть не согласован предмет лизинга.

Кроме того, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20 апреля 2010 года №А81-2163/2009 сделан вывод, что к существенным условиям договора лизинга относится условие о предмете лизинга, включающее в себя, в частности, сведения о продавце имущества.

В соответствии с ГК РФ предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов, и в соответствии с Законом № 164-ФЗ предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Обратите внимание!

Федеральным законом от 8 мая 2010 года № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» (далее Закон № 83-ФЗ) в нормы ГК РФ внесены изменения, которые вступили в силу с 1 января 2011 года.

В подпункте «а» пункта 1 статьи 7 Закона № 83-ФЗ указано, что в статье 665 ГК РФ в пункте 1 слова «для предпринимательских целей» исключены; в пункте 2 статьи 7 Закона № 83-ФЗ указано, что в статье 666 ГК РФ слова «используемые для предпринимательской деятельности» исключены.

Таким образом, из вышеизложенного можно сделать вывод, что имущество, предоставленное по договору лизинга:

– до 1 января 2011 года – должно использоваться исключительно для предпринимательских целей:

– после 1 января 2011 года – может использоваться не только для предпринимательских целей, а также и для обеспечения его деятельности в качестве организации (например, в качестве офисной мебели).

Согласно статье 11 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга, переданный во временное пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное.

В случае нарушения лизингополучателем определенных условий договора лизингодатель имеет право изъять предмет лизинга (пункт 3 статьи 11 Закона № 164-ФЗ). В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона № 164-ФЗ в договоре лизинга оговариваются обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга.

Предмет лизинга по новому

Лизинг представляет собой совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с приобретением предмета лизинга. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, кроме земельных участков и других природных объектов.

Ниже мы рассмотрим, что следует учесть лизингодателю при приобретении предмета лизинга.

Гражданское законодательство определяет лизинг как разновидность аренды – финансовая аренда (лизинг). Следовательно, к лизингу применимы общие положения аренды (параграф 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Согласно статье 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) договор лизинга – договор, в соответствии с которым арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем;

В соответствии со статьей 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем.

Предмет договора финансовой аренды (лизинга) определен в статье 666 ГК РФ и в статье 3 Закона № 164-ФЗ. Так, предметом договора лизинга могут быть непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Следует обратить внимание читателей, что Федеральным законом от 8 мая 2010 года № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» в части 1 статьи 665 ГК РФ слова «для предпринимательских целей» исключены; в статье 666 ГК РФ слова «используемые для предпринимательской деятельности» исключены. Отметим, что внесенные изменения вступили в силу с 1 января 2011 года.

Отметим, что до 1 января 20011 года предметом лизинга могли быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое должно использоваться для предпринимательской деятельности.

Из вышесказанного следует, что имущество, предоставленное лизингополучателю-организации по договору лизинга:

– до 1 января 2011 года – должно использоваться исключительно для предпринимательских целей;

– после 1 января 2011 года – может использоваться лизингополучателем не только для предпринимательских целей, а также и для обеспечения его деятельности в качестве организации (например, в качестве офисной мебели).

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 164-ФЗ предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. Исключение составляет продукция военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологическое оборудование иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая денежные средства и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Отметим, что при заключении лизинговой сделки под вещью подразумевается материальность предмета договора лизинга. К примеру, программное обеспечение не является вещью, значит, передать в лизинг программное обеспечение невозможно. На практике довольно часто в лизинг передают дорогостоящее оборудование, которое требует программного обеспечения, поэтому, чтобы не возникало спорных ситуаций, стоимость программного обеспечения можно включить в общую стоимость предмета лизинга у продавца.

У лизингополучателя могут возникнуть сложности с учетом для целей налогообложения при получении предметов лизинга, используемых для ремонта, например, дорогостоящего оборудования или пускового комплекта материалов для производства. При передаче в лизинг недвижимости могут возникнуть сложности с арендой земельного участка, который не может быть передан в лизинг. Иными словами, при заключении договора лизинга могут возникнуть сложности с предметом лизинга, который таким быть не может либо не может быть учтен как предмет лизинга лизингополучателем.

Поэтому, наряду с договорами лизинга, автор рекомендует заключать дополнительные договоры, согласно которым права будут переходить на то, что не может быть предметом лизинга, или на то, что невозможно использовать как предметы лизинга. Например, лицензионные договоры, договоры купли-продажи. Другим выходом из трудной ситуации будет такой договор поставки, в котором поставщик реализует предмет лизинга, уже укомплектованный программным обеспечением, пусковым комплектом материалов, не выделяя отдельно наименования и стоимость материалов.

По земельным участкам автор рекомендует заключать обособленные договоры по пользованию землей. Кстати, при выкупе предмета лизинга лизингополучателем права на земельный участок, в том числе право собственности или право аренды, в обязательном порядке переходят от лизингодателя к лизингополучателю. Данное положение установлено как Земельным кодексом Российской Федерации, так и ГК РФ.

Условием договора лизинга является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 3 июня 2004 года по делу №А17-254/15/3 признал договор лизинга незаключенным вследствие того, что сторонами в договоре не конкретизировано имущество, передаваемое в лизинг, не выделены его идентифицирующие признаки, и не приложены документы с указанием параметров передаваемого имущества, то есть не согласован предмет лизинга.

Также в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20 апреля 2010 года по делу №А81-2163/2009 суд принял решение, что к существенным условиям договора лизинга относится условие о предмете лизинга, включающее в себя, в частности, сведения о продавце имущества.

Имущество, являющееся предметом договора лизинга, передается продавцом непосредственно арендатору (лизингополучателю) в месте нахождения последнего (статья 668 ГК РФ).

Если имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды (лизинга), не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 2 статьи 668 ГК РФ).

Согласно статье 11 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное.

Право лизингодателя на распоряжение предметом лизинга включает право изъять предмет лизинга из владения и пользования у лизингополучателя в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и договором лизинга.

В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона № 164-ФЗ в договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга.

Обязательное наличие двух графиков – лизинговых платежей как денежных и арендной платы и выкупной цены как начисление, начисление и вычет НДС по авансам

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору (лизингополучателю) его за плату во временное владение и пользование.

В статье рассмотрим, что следует понимать под лизинговыми платежами, порядок их оплаты и отражения в бухгалтерском учете, рассмотрим вопрос выкупной цены лизингового имущества, а также особенности начисления и принятия к вычету суммы НДС по авансам.

Лизинговые платежи.

Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом Закона № 164-ФЗ (пункт 2 статьи 28 Закона № 164-ФЗ).

Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга.

Размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга (пункт 3 статьи 28 Закона № 164-ФЗ).

Согласно Методическим рекомендациям по расчету лизинговых платежей, утвержденным Минэкономики Российской Федерации 16 апреля 1996 года (далее – Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей), в лизинговые платежи включаются:

– амортизация лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга;

– компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства;

– комиссионное вознаграждение, плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга, а также стоимость выкупаемого имущества, если договором предусмотрен выкуп и порядок выплат указанной стоимости в виде долей в составе лизинговых платежей.

Лизинговые платежи уплачиваются в виде отдельных взносов. Расчет удобно вести на основании Методических рекомендаций по расчету лизинговых платежей, так как, в данном случае, экономическая обоснованность лизинговых платежей становится более высокой.

Что должен учесть лизингодатель, чтобы снизить риски лизингополучателя.

С точки зрения финансовых органов, если договором лизинга не предусмотрено оформление актов оказанных услуг по договору лизинга, то договор лизинга, график лизинговых платежей, документы, подтверждающие оплату лизинговых платежей, акт приемки-передачи лизингового имущества (форма №ОС-1) являются достаточным документальным подтверждением понесенных организацией-лизингополучателем расходов в виде лизинговых платежей. Соответственно, доходы и расходы учитываются вне зависимости от ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору лизинга (Письмо Минфина Российской Федерации от 14 января 2008 года № 03-03-06/1/3). Но, все-таки рекомендуется прописать систему документооборота по договорам аренды и лизинга в учетной политике для целей налогообложения.

Важным условием договора можно считать то, что лизингополучатель должен иметь возможность не путать денежные авансовые платежи с лизинговыми платежами как вознаграждением по договору аренды.

Договор финансовой аренды (лизинга), которым предусмотрен выкуп предметов лизинга, следует рассматривать как смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и договора купли-продажи. Расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и на основании статьи 270 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Таким образом, лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование, а выкупная цена предмета лизинга для целей налогообложения прибыли не учитывается. Данный вывод также подтверждается Постановлением Президиума ВАС Российской Федерации от 1 марта 2005 года № 12102/04. Аналогичная точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104 и от 15 ноября 2006 года № 03-03-04/1/761, а также в Письме ФНС Российской Федерации от 13 июля 2007 года №ХС-6-02/559@. Соответственно, в общей сумме лизинговых платежей должны быть обособлены суммы арендных платежей и выкупная цена. При этом следует учитывать, что для целей налогообложения прибыли налогоплательщик должен обеспечить раздельный учет платы за пользование предметом лизинга и платы за выкуп лизингополучателем предмета лизинга (Письма Минфина Российской Федерации от 25 июня 2009 года № 03-03-06/1/428, от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138, от 30 марта 2007 года № 03-03-06/1/194).

Тем более что для определения доходов выкупная цена не может учитываться в составе лизингового платежа и возникает только при расчетах арендодателя и арендатора за арендуемое имущество в связи с переходом права собственности на него. Следовательно, налоговая база по операции реализации имущества, ранее переданного по договору аренды, определяется на дату передачи права собственности на это имущество с учетом полной суммы выкупной стоимости, включая ранее перечисленную авансовыми платежами (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 6 июня 2007 года № 20–12/053467).

Срок и структура лизинговых платежей.

Порядок, условия и сроки лизинговых платежей оговариваются сторонами в договоре лизинга. Если договором лизинга это не определено, то считается, что в этой ситуации порядок, условия и сроки применяются как при лизинге аналогичного имущества при сравнительных обстоятельствах.

Согласно Методическим рекомендациям по расчету лизинговых платежей по методу начисления лизинговых платежей стороны могут выбрать:

– метод «с фиксированной общей суммой». При данном методе общая сумма платежей начисляется равными долями в течение всего срока договора в соответствии с согласованной сторонами периодичностью. С точки зрения налоговых органов равномерные платежи с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга являются лучшим вариантом;

– метод «с авансом», когда лизингополучатель при заключении договора выплачивает лизингодателю аванс в согласованном сторонами размере, а остальная часть общей суммы лизинговых платежей (за минусом аванса) начисляется и уплачивается в течение срока действия договора, как и при начислении платежей с фиксированной общей суммой;

– метод «минимальных платежей». При данном методе в общую сумму платежей включаются: сумма амортизации лизингового имущества за весь срок действия договора, плата за использованные лизингодателем заемные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, а также стоимость выкупаемого лизингового имущества, если выкуп предусмотрен договором.

Периодичность выплат (ежегодно, ежеквартально, ежемесячно, еженедельно) устанавливается в договоре лизинга, а также сроки внесения платы по числам месяца.

Вносить лизинговые платежи лизингополучатель обязан своевременно.

По соглашению сторон лизинговые платежи могут осуществляться равными долями, в уменьшающихся или увеличивающихся размерах.

Несмотря на то, что в Методических рекомендациях денежные платежи перепутаны с вознаграждением по договору лизинга, график денежных платежей может быть с авансом, а график лизинговых платежей равномерным.

Напомним, что в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Закона № 164-ФЗ размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга. Причем договором может предусматриваться и график погашения лизинговых платежей.

Необходимо сказать, что в отношении лизинговых сделок финансовое и налоговое ведомства долгое время настаивали на равномерности признания доходов от предоставления имущества в лизинг, даже при условии того, что договором был установлен график лизинговых платежей.

Так, например, в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752 было сказано, что если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, доходы в виде лизинговых платежей признаются даже в том случае, если лизинговая деятельность является основным видом деятельности налогоплательщика, и доходы от предоставления имущества в лизинг учитываются в составе доходов от реализации в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору лизинга для целей ведения налогового учета доходов в виде лизинговых платежей не требуется.

Поддерживали такую позицию и налоговики столицы, о чем свидетельствует Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

В такой ситуации единственным методом преодоления точки зрения Минфина Российской Федерации являлось либо установление равномерного графика арендных – лизинговых платежей, как вознаграждения, вне зависимости от того, когда перечисляются деньги, либо прописывание в налоговой политике лизингодателя обоснованной системы неравномерного учета лизинговых платежей для целей расчета налога на прибыль.

Однако в последнее время позиция чиновников несколько изменилась. Так, в Письме от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 специалисты финансового ведомства не требуют равномерности признания дохода, а позволяют лизинговым компаниям признавать доходы в соответствии с графиком лизинговых платежей.

Учитывая то, что в НК РФ прямо не установлен такой порядок признания доходов по лизинговым сделкам, по мнению автора, лизинговым компаниям следует прописать такой порядок признания доходов в своей учетной политике для целей бухгалтерского и налогового учета. В дальнейшем это позволит снять возможные претензии со стороны налоговиков.

Отметим, что в неравномерный график лизинговых (арендных) платежей несет определенные риски, доход по договору лизинга и денежный платеж в соответствии с налоговым законодательством должны быть независимы друг от друга. Так как если ориентироваться на платежи, то, например, авансовые платежи, произведенные лизингополучателем до поставки предмета лизинга, не попадут в расходы лизингополучателя, и, наоборот, если ориентироваться на равномерность, то возникает риск того, что неучет платежей, в части большей, чем признаваемый равномерно доход, может привести к санкциям со стороны налоговых органов. Наиболее приемлемый вариант – это оформление графика лизинговых платежей равномерно, без авансовых платежей, с момента ввода предмета лизинга в эксплуатацию. Но при осуществлении предпринимательской деятельности такая структура лизинговых платежей часто не приемлема и требует осуществлять их неравномерно и с выплатой авансовых платежей. Кроме того, вычет по НДС осуществляется по факту оказания услуг.

Поэтому автор рекомендует по заключенным договорам лизинга, предусматривающим неравномерность или авансовую форму оплаты, устанавливать два графика: один начисления лизинговых платежей, как арендной платы, и другой, перечисления лизинговых платежей как денежной оплаты.

Учет лизинговых платежей лизингодателем.

В бухгалтерском учете у лизингодателя суммы лизинговых платежей включаются в состав доходов от обычных видов деятельности.

В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99), в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связанно с этой деятельностью (арендная плата).

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее – План счетов), выручка отражается в учете лизингодателя следующими записями:

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

В том случае, если предоставление имущества в лизинг не является предметом деятельности организации-лизингодателя, то поступления в виде лизинговых платежей признаются прочими доходами (пункт 7 ПБУ 9/99). Заметим, что данный вариант маловероятен, так как в Уставе лизинговой компании всегда оговариваются лизинговые операции, как вид деятельности.

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91-1 «Прочие доходы».

Начисление и вычет НДС по авансам.

При передаче объекта лизинга лизингополучателю происходит оказание платной услуги по предоставлению ранее приобретенного имущества, являющегося предметом лизинга, лизингополучателю за определенную плату и на определенных договором лизинга условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода права собственности на указанный предмет лизинга, что признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (статья 146 НК РФ).

Порядок начисления НДС при поступлении аванса заключается в следующем: в момент получения оплаты (в полной либо частичной сумме) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) у лизингодателя возникает обязанность определить налоговую базу (подпункт 2 пункта 1 статьи 167 НК РФ).

Порядок исчисления налоговой базы при поступлении аванса определен в статье 154 НК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога.

Согласно пункту 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) или день передачи имущественных прав, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы.

Согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при отгрузке товаров (работ, услуг) в счет ранее полученной оплаты, частичной оплаты, включенной ранее в налоговую базу, определяется налогоплательщиком в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 154 НК РФ.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

В силу пункта 4 статьи 164 НК РФ при расчете налога к налоговой базе применяется расчетная налоговая ставка 18/118.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 НК РФ сумма налога предъявляется продавцом покупателю дополнительно к цене товаров (работ, услуг) посредством выставления счета-фактуры. Причем выставление счета-фактуры при реализации товаров (работ, услуг) производится продавцом не позднее пяти календарных дней со дня их отгрузки (выполнения, оказания).

Счет-фактура выписывается лизингодателем в двух экземплярах в соответствии с нормами пунктов 5 и 6 статьи 169 НК РФ. Заметим, что помимо норм статьи 169 НК РФ лизингодателю следует учитывать рекомендации оформления счетов-фактур, содержащиеся в Правилах ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914.

После отгрузки товаров (работ, услуг) лизингодатель вправе воспользоваться вычетом по сумме «авансового» НДС, уплаченного им в бюджет. На это указывают нормы пункта 8 статьи 171 НК РФ, а также порядок получения вычетов, установленный пунктом 6 статьи 172 НК РФ.

Таким образом, лизингодатель обязан исчислить НДС с суммы поступивших авансов, а затем при отгрузке товаров (работ, услуг) принять указанную сумму НДС, исчисленную с авансов, к вычету.

Отметим, что исчисление НДС с сумм платежей по лизинговому договору производится только в отношении текущих лизинговых платежей, то есть без учета выкупной стоимости имущества. Поэтому при осуществлении платежа следует внимательно обозначать назначение платежа с разбивкой сумм отдельно в части текущего лизингового платежа, отдельно – платежа в части выкупной стоимости.

Следует отметить, что лизингодатель, получивший предварительную оплату, исчисливший и уплативший в бюджет сумму налога, может воспользоваться вычетом при расторжении договора лизинга или изменении его условий.

Согласно пункту 5 статьи 172 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, исчисленные налогоплательщиком и уплаченные им в бюджет с сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей.

Чтобы воспользоваться таким вычетом лизингодатель должен либо расторгнуть договор с лизингополучателем, либо изменить условия договора. Однако и в том и в другом случае необходимым условием для получения вычета является возврат денежных средств лизингополучателю. Как следует из пункта 4 статьи 172 НК РФ, вычет производится в полном объеме лишь после отражения в учете соответствующих операций по возврату авансового платежа, но не позднее одного года с момента возврата аванса.

В Письме ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2447 сказано, что в целях применения данного вычета необходимо одновременно выполнить следующие условия: должен быть изменен либо расторгнут договор, а сумма авансовых платежей – возвращена.

При этом стоит помнить о том, что в соответствии с пунктом 13 Постановления № 914 счет-фактура, выписанный на ранее полученный аванс, в случае расторжения договора и возврата аванса покупателю должен быть зарегистрирован продавцом в книге покупок после отражения в учете операций по корректировке, но не позднее одного года с момента расторжения (изменения условий) договора.

Следует обратить внимание читателей на Письмо Минфина Российской Федерации от 25 апреля 2011 года № 03-07-11/109, в котором чиновники указали, что при расторжении договора на оказание услуг по финансовой аренде (лизингу) в случае зачета сумм авансовых платежей в счет уплаты штрафных санкций, а также возмещения убытков, понесенных лизингодателем в связи с расторжением договора, то есть без возврата авансовых платежей, у лизингодателя не имеется оснований для принятия к вычету НДС, исчисленного и уплаченного в бюджет с сумм авансовых платежей.

Отметим, что ранее финансовое ведомство указывало на возможность вычета при проведении взаимозачета в ситуации, когда стороны одновременно являлись по отношению друг к другу поставщиком и покупателем по двум разным договорам (погашались встречные требования о возврате авансов). В частности такие разъяснения содержались в Письме Минфина Российской Федерации от 22 июня 2010 года № 03-07-11/262. При этом чиновники обращали внимание, что контрагенты принимают к вычету НДС, уплаченный с предоплаты в качестве продавца. Поддерживали данную позицию и арбитры: Постановление ФАС Центрального округа от 26 мая 2009 года по делу №А48-3875/08-8.

Возвратный лизинг или риски налоговой оптимизации

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) лизингополучатель может одновременно выступать в качестве продавца предмета лизинга в пределах одного лизингового правоотношения.

Иными словами, лизингополучатель является одновременно и поставщиком предмета лизинга. Этот вид лизинговых операций носит название возвратный лизинг.

Нередко возвратный лизинг применяют холдинги для оптимизации налога на прибыль, используя расчеты между своими организациями.

В данной статье мы рассмотрим риски, связанные с налогообложением лизинговых операций, которые распространяются не только на возвратный лизинг, но и на «кольцевые» лизинговые операции внутри холдингов, когда в наличии групповая согласованность операции.

Возвратный лизинг, несмотря на то, что право на его применение установлено законодательством, всегда будет находиться в зоне риска по налогообложению. Слишком часто отдельные налогоплательщики допускают возможность признания налоговой выгоды, то есть возмещения НДС и уменьшения налогооблагаемой прибыли, необоснованной.

Согласно Постановлению Пленума ВАС Российской Федерации от 12 октября 2006 года № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды», налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера) или если она получена налогоплательщиком вне связи с осуществлением реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Какие же прямые признаки, свидетельствующие о необоснованности налоговой выгоды, встречаются при фальшивом или сером возвратном лизинге? Это:

– невозможность реального осуществления налогоплательщиком операции с учетом денежных ресурсов, экономически необходимых для оказания лизинговых услуг, например, если лизингодатель вообще не имеет собственных оборотных средств, и всю операцию осуществляет за счет средств продавца – лизингополучателя, как напрямую, так и через финансовый центр;

– отсутствие необходимых условий для достижения результатов соответствующей экономической деятельности в силу отсутствия управленческого или технического персонала, например, когда директор лизинговой компании, одновременно ее единственный работник, подписывающий все документы, при даче свидетельских показаний не может объяснить, что такое лизинг;

– учет для целей налогообложения только тех хозяйственных операций, которые непосредственно связаны с возникновением налоговой выгоды, если для данного вида деятельности также требуется совершение и учет иных хозяйственных операций, например, для лизинга обязательна инвестиционная составляющая, и никуда не годится, если он осуществляется исключительно за счет средств лизингополучателя – продавца;

– наличие особых форм расчетов и сроков платежей, свидетельствующих о групповой согласованности операций, не обусловленных разумными экономическими или иными причинами (деловыми целями), например, если все платежи за приобретенный предмет лизинга продавцу – лизингополучателю идут за счет денег, поступивших от этого же лизингополучателя, еще хуже, если расчеты осуществляются неденежными средствами или посредством взаимозачетов.

Какие же косвенные признаки, свидетельствующие о необоснованности налоговой выгоды, встречаются при фальшивом или сером возвратном лизинге? Это:

– создание лизинговой компании незадолго до заключения договора возвратного лизинга;

– взаимозависимость между лизингодателем и лизингополучателем, в том числе доказываемую в судебном порядке;

– разовый характер операции, например, осуществление только операций возвратного лизинга;

– осуществление операции не по месту нахождения налогоплательщика, например, отсутствие у лизингодателя своего офиса;

– осуществление расчетов с использованием одного банка, в котором обслуживается и лизингодатель и лизингополучатель;

– осуществление транзитных платежей между участниками взаимосвязанных хозяйственных операций, например, вначале идет платеж из финансового центра лизингодателю, затем платеж от лизингодателя продавцу – лизингополучателю, затем платеж от лизингополучателя лизингодателю, затем возврат денег в финансовый центр.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) определено, что объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказания услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Следовательно, при передаче предмета лизинга лизингополучателю происходит оказание платной услуги, которая признается объектом обложения НДС.

В Письме МНС Российской Федерации от 9 сентября 2004 года № 03-2-06/1/1977/22@ указано, что услуги лизингодателя по предоставлению ранее приобретенного имущества, являющегося предметов лизинга, лизингополучателю за определенную плату и на определенных договором лизинга условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода права собственности на указанный предмет лизинга признаются объектом обложения НДС. Аналогичную точку зрения высказывает и финансовое ведомство в своем Письме от 3 марта 2006 года № 03-04-11/38.

Оплата услуг осуществляется лизингополучателем в виде лизинговых платежей.

Сумма НДС, предъявленная при приобретении предмета лизинга, подлежит вычету.

Согласно статье 172 НК РФ налоговые вычеты, предусмотренные статьей 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав, документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами, либо на основании иных документов в случаях, предусмотренных пунктами 3, 6 – 8 статьи 171 НК РФ.

В Постановлении ВАС Российской Федерации от 16 января 2007 года № 9010/06 указано, что возможность применения возвратного лизинга, по условиям которого приобретаемое лизингодателем имущество передается лизингополучателю, одновременно выступающему в качестве продавца, предусмотрена статьей 4 Закона № 164-ФЗ и если имеет разумные хозяйственные мотивы и цели обеих сторон данной сделки, не влекущие необоснованной налоговой экономии.

Суд указал, что в целях налогообложения обществом была учтена реальная хозяйственная операция, соответствующая действительному экономическому смыслу лизинга, повлекшая за собой возможность применения им налоговых вычетов по НДС при оплате продавцу имущества, приобретенного для осуществления лизинговой операции, признаваемой объектом обложения НДС согласно статье 146 НК РФ.

Аналогичный вывод содержит Постановление Президиума ВАС Российской Федерации от 11 сентября 2007 года № 16609/06 по делу А40-40385/06-151-203. Президиум ВАС Российской Федерации рассмотрел заявления общества о признании недействительным решение налогового органа об отказе в возмещении НДС. Заявление общества удовлетворено, поскольку порядок применения налоговых вычетов, установленный пунктом 1 статьи 172 НК РФ, заявителем соблюден, фактическая уплата НДС поставщикам при приобретении товара в составе его цены и постановка на учет подтверждается материалами дела и не отрицаются налоговым органом.

Президиум ВАС Российской Федерации указал, что суды не учли, что возможность применения возвратного лизинга, по условиям которого приобретаемое лизингодателем имущество передается лизингополучателю, одновременно выступающему в качестве продавца, предусмотрена статьей 4 Закона № 164-ФЗ. По определении своей позиции, касающейся использования обществом заемных средств при расчетах за товар, приобретенный у общества, суды не придали правового значения доводам общества о погашении кредита и уплате процентов по кредитному договору, заключенному с закрытым акционерным обществом в соответствии с договорными графиками. Это подтверждается платежными поручениями и выписками банка.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 12 октября 2006 года № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» обоснованность получения налоговой выгоды не может быть поставлена в зависимость от способов привлечения капитала для осуществления экономической деятельности (использование собственных, заемных средств, эмиссия ценных бумаг, увеличение уставного капитала и тому подобное) или от эффективности использования капитала.

Следовательно, у налоговой инспекции не имелось правовых оснований для вывода об отсутствии у общества права предъявлять уплаченный поставщикам налог на добавленную стоимость к возмещению из бюджета.

Лучшим доказательством наличия разумных экономических причин (целей делового характера) для применения возвратного лизинга, может служить наличие у продавца – лизингополучателя низких, почти на гране банкротства, показателей наличия денежных ресурсов или недостаточности оборотных средств у продавца – лизингополучателя. В данном случае, можно порекомендовать налогоплательщикам, рассчитывать у лизингополучателя следующие коэффициенты:

Коэффициент абсолютной ликвидности. Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно, и рассчитывается как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам лизингополучателя. Риск банкротства появляется при значении коэффициента ниже 0,4.

Коэффициент текущей ликвидности. Коэффициент текущей ликвидности характеризует обеспеченность организации оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств и определяется как отношение ликвидных активов к текущим обязательствам лизингополучателя. Риск банкротства появляется при значении коэффициента ниже 1,2.

Коэффициент текущей ликвидности определяется как отношение оборотных активов (раздел II баланса) к краткосрочным обязательствам (раздел V баланса):

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (доля собственных оборотных средств в оборотных активах). Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами определяет степень обеспеченности организации собственными оборотными средствами, необходимыми для ее финансовой устойчивости, и рассчитывается как отношение разницы собственных средств и скорректированных внеоборотных активов к величине оборотных активов. Риск банкротства появляется при значении коэффициента ниже 0,4.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами определяется как отношение собственных оборотных средств (итог I раздела пассива баланса – итог I раздела актива баланса) к величине оборотных (текущих) активов (сумма итогов II и III разделов актива баланса):

К обесп. СОС = СОС / ТА, где:

СОС – собственные оборотные средства;

ТА – текущие активы.

Типовая учетная политика лизинговой компании

Сегодня лизинг становится все более популярным, вследствие чего на рынке увеличивается и количество фирм, занятых в данной сфере бизнеса. Вид осуществляемой деятельности, не может не сказываться на порядке бухгалтерского и налогового учета лизинговой компании, ведение которых невозможно обеспечить без такого документа, как учетная политика организации. Ведь именно в ней лизинговая компания имеет возможность учесть свою отраслевую специфику. Об элементах учетной политики лизингодателя, мы и поговорим в настоящей статье.

Напомним, что обязанность по ведению бухгалтерского учета любой российской организацией закреплена на законодательном уровне – этого требует Федеральный закон от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 129-ФЗ). Следовательно, лизинговые компании, как и все иные российские организации, обязаны вести бухгалтерский учет своих активов и обязательств.

Ответственность за его организацию в компании Закон № 129-ФЗ накладывает на руководителя лизинговой фирмы, который самостоятельно принимает решение о том, кем и как будет вестись бухгалтерский учет в организации. Традиционно учетом в лизинговых компаниях занимается бухгалтерская служба, возглавляемая главным бухгалтером. Хотя при небольшом объеме учетной работы это может делать и штатный бухгалтер в одном лице или привлеченный специалист (фирма), работающий на договорных началах. Закон № 129-ФЗ этого не запрещает.

При этом независимо от того, кому поручено ведение учета, организация обязана иметь свой внутренний регламент ведения учетной работы – учетную политику организации. Причем в бухгалтерском учете под учетной политикой организации понимается принятая ею совокупность способов ведения бухгалтерского учета – первичного наблюдения, стоимостного измерения, текущей группировки и итогового обобщения фактов хозяйственной деятельности.

К способам ведения бухгалтерского учета относятся способы группировки и оценки фактов хозяйственной деятельности, погашения стоимости активов, организации документооборота, инвентаризации, применения счетов бухгалтерского учета, организации регистров бухгалтерского учета и обработки информации.

Правила формирования бухгалтерской учетной политики сегодня определены Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008), утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 6 октября 2008 года № 106н (далее – ПБУ 1/2008), причем нормы данного документа распространяются на подавляющее число российских фирм. Исключение составляют лишь кредитные организации и государственные (муниципальные) учреждения, которые для этих целей руководствуются иными нормативными документами, учитывающими специфику их деятельности. Как сказано в ПБУ 1/2008, формирование бухгалтерской учетной политики сегодня вправе осуществлять, не только главный бухгалтер организации, но и иные лица, которые в соответствии с законодательством ведут учет в организации.

Обладая правоспособностью юридического лица, лизинговая компания в общем случае признается плательщиком налогов, правильность расчета которых можно обеспечить также только при наличии учетной политики, используемой в целях налогообложения. Ведь действующее налоговое законодательство, как и бухгалтерское, зачастую не содержит одновариантных методов и правил налогового учета. Следовательно, те правила, которые лизинговая компания применяет для расчета налогов, закрепляются ею в налоговой учетной политике. Причем, как сказано в статье 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) для целей налогообложения под учетной политикой понимается выбранная налогоплательщиком совокупность допускаемых НК РФ способов (методов) определения доходов и (или) расходов, их признания, оценки и распределения, а также учета иных необходимых для целей налогообложения показателей финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщика.

Несмотря на то, что цели бухгалтерской и налоговой учетной политики различны, обычно они утверждаются одним приказом руководителя. Причем издать такой приказ руководитель должен не позднее последнего рабочего дня уходящего года, так способы учетной работы, избранные организацией при формировании своей учетной политики, применяются с первого января года, следующего за годом ее утверждения. Так, например, утвердить учетную политику, которой лизинговая организация будет руководствоваться в 2012 году, нужно не позднее 31 декабря 2011 года.

В силу пункта 4 ПБУ 1/2008, в составе учетной политики лизингодателя утверждаются:

– рабочий план счетов бухгалтерского учета, содержащий синтетические и аналитические счета, необходимые для ведения бухгалтерского учета в соответствии с требованиями своевременности и полноты учета и отчетности;

– формы первичных учетных документов, регистров бухгалтерского учета, а также документов для внутренней бухгалтерской отчетности;

– порядок проведения инвентаризации активов и обязательств организации;

– способы оценки активов и обязательств;

– правила документооборота и технология обработки учетной информации;

– порядок контроля над хозяйственными операциями;

– другие решения, необходимые для организации бухгалтерского учета.

Все эти элементы учетной политики являются обязательными для любой организации, независимо от того, каким видом деятельности она занята. Отраслевые особенности формирования внутреннего регламента сказываются лишь на методологических разделах учетной политики организации, как в части бухгалтерского, так и налогового учета.

В статье мы не будем перечислять все обязательные элементы бухгалтерского и налогового разделов учетной политики лизинговых компаний, а остановимся на тех моментах, на которые указанным фирмам следует обратить особое внимание.

Вначале кратко напомним читателю правовые основы лизинга.

В общепринятом понимании лизинг представляет собой вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Лизинг, как разновидность договора аренды, регулируется общими положениями об аренде, закрепленными в главе 34 «Аренда» Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и нормами Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Согласно статье 4 Закона № 164-ФЗ лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

В силу статьи 3 Закона № 164-ФЗ предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Как видим, извлечение доходов лизингополучателем тесно связано с таким видом имущества как основные средства (далее – ОС) организации. Следовательно, в учетной политике лизингодателя особое внимание следует уделить именно данному виду имущества.

Учет указанных видов активов лизинговые организации ведут в общем порядке на основании следующих нормативных документов бухгалтерского учета, а именно:

– Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 26н);

– Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания).

На основании данных документов лизинговые фирмы в случае наличия нескольких способов учета, выбирают те, которые наиболее отвечают их интересам и закрепляют их в своей учетной политике.

В первую очередь в своей учетной политике компания-лизингодатель должна привести в своей учетной политике критерии признания активов основными средствами организации.

Напоминаем, что пункт 5 ПБУ 6/01 позволяет организациям учитывать малоценные объекты, отвечающие условиям пункта 4 ПБУ 6/01 в составе материально-производственных запасов. Максимальная величина стоимости малоценных ОС составляет 40 000 рублей.

Обратите внимание!

В связи с вступлением в силу Приказа Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н «О внесении изменений в нормативные акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 года № 3» (далее – Приказ № 186н) такой лимит стоимости организация вправе применять с 2011 года (пункт 3 Приказа № 186н). Ранее предел стоимости составлял 20 000 рублей (абзац 4 пункта 5 ПБУ 6/01).

Таким образом, в 2011 году различий между налоговым и бухгалтерским учетом в стоимости имущества, относимого в состав основных средств, не будет.

Напоминаем, что изменения законодательства Российской Федерации и (или) нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету в соответствии с пунктом 10 ПБУ 1/2008 является основанием для внесения изменений в действующую учетную политику компании. В силу этого, лизингодатель должен привести свой внутренний регламент в актуальное состояние.

Если лизингодатель учитывает малоценные объекты, отвечающие условиям пункта 4 ПБУ 6/01 в составе материально-производственных запасов, то это закрепляется в бухгалтерской учетной политике фирмы. В этом случае указанное имущество не включается в состав объектов налогообложения по налогу на имущество. Аналогичные разъяснения финансистов приведены в Письме Минфина Российской Федерации от 20 марта 2008 года № 03-05-05-01/17.

Если же это право не используется, то организации придется учитывать малоценные объекты в составе основных средств, и, следовательно, платить с них налог.

Так как основные средства принимаются на учет по первоначальной стоимости, то в своем регламенте лизингодатель должен привести порядок ее формирования и указать свой состав затрат, включаемых в первоначальную стоимость объекта.

Напомним, что в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Первоначальная стоимость предмета лизинга сформированная лизингодателем на счете 08 «Вложения во необоротные активы» при принятии предмета лизинга на учет списывается в дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Отметим, что если условиями договора лизинга предусмотрено, что лизинговое имущество передается лизингополучателю со склада продавца, минуя лизингодателя, то в учете лизингодателя такие записи производятся транзитом на основании первичного документа лизингополучателя, это определено пунктом 3 Указаний. В силу этого, в учетной политике лизингодателя имеет смысл указать, какой документ служит таким основанием. Так, например, можно закрепить, что транзитные операции отражаются в учете на основании отгрузочных документов поставщика имущества с подписью представителя лизингополучателя о том, что предмет лизинга принят лизингополучателем.

Отдельно нужно остановиться на амортизации основных средств, являющегося предметом лизинга. Если в соответствии с договором предмет лизинга отражается на балансе лизингодателя, то амортизацию по нему начисляет лизингополучатель. Причем для этих целей он может воспользоваться любым из способов, установленных пунктом 18 ПБУ 6/01:

– линейный способ;

– способ уменьшаемого остатка;

– способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

– способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

При этом на основании пункта 19 ПБУ 6/01 при методе уменьшаемого остатка лизингодатель вправе использовать повышающий коэффициент (не выше З), устанавливаемый организацией самостоятельно. Если это право используется, то это вносится в учетную политику, здесь же закрепляется конкретные размеры используемого коэффициента.

Отметим, что использование повышенных норм амортизации позволяет значительно сократить размер налоговых обязательств лизингодателя.

Напомним, что основные средства являются объектом обложения налогом на имущество организации, причем с момента отражения предмета лизинга в составе доходных вложений и до передачи его на баланс лизингополучателя лизинговое имущество включается в налоговую базу по налогу на имущество лизингодателя.

Применение повышающего коэффициента позволяет быстрее снижать остаточную стоимость данного имущества, что ведет к уменьшению налоговой базы по данному налогу и уменьшению налоговых обязательств фирмы. Кроме того, применение ускоренной амортизации позволяет к окончанию договора лизинга довести выкупную стоимость имущества до минимума, которая в любом случае будет существенно ниже его экономически оправданной стоимости. Кстати, заметим, что применение повышенных норм амортизации, как правило, выступает обязательным условием договора со стороны лизингодателя.

В налоговом учете лизингодатель также может по предмету лизинга применить повышающий коэффициент. Как сказано в пункте 2 статьи 259.3 НК РФ в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора финансовой аренды (договора лизинга), лизингодатель вправе применить к основной норме амортизации повышающий коэффициент, но не выше 3. При этом указанный коэффициент не применяется к основным средствам, включаемым, в первую – третью амортизационную группу.

Правда, использование повышающих коэффициентов приведет к разнице между бухгалтерской суммой амортизации и ее налоговым аналогом. Так как повышающие коэффициенты в учетах предусмотрены для разных способов ее начисления. В бухгалтерском учете – это метод уменьшаемого остатка, а в налоговом – нелинейный метод. Следовательно, если лизингодатель стремится максимально сближать учеты, то ему придется начислять амортизацию по предмету лизинга линейным способом в обоих видах учета. Но даже в этом случае добиться одинаковых сумм бухгалтерской и налоговой амортизации можно только если бухгалтерская первоначальная стоимость предмета лизинга будет совпадать с его налоговой первоначальной стоимостью.

В силу этого в налоговой политике в части первоначальной стоимости лизингового имущества лизингодателю следует во всех возможных случаях стремиться к бухгалтерскому порядку формирования таковой. Причем учитывать затраты в первоначальной стоимости предмета лизинга, которые с равными основаниями могут признаваться иными налогооблагаемыми расходами можно на основании пункта 4 статьи 252 НК РФ. Имейте в виду, что бухгалтерский учет не предоставляет налогоплательщику право амортизационной премии по любым основным средствам, в том числе и по предметам лизинга. Налоговым же учетом такая возможность предусмотрена. Но если ранее Минфин Российской Федерации настаивал на том, что в отношении предмета лизинга она не может быть использована, то сейчас дело обстоит иначе. При этом непременным условием для реализации этого права Минфин Российской Федерации считает закрепление права на амортизационную премию в учетной политике налогоплательщика. На это, в частности указывает Письмо Минфина Российской Федерации от 24 марта 2009 года № 03-03-06/1/187. Согласны с таким подходом и фискальные органы, о чем свидетельствует Письмо ФНС Российской Федерации от 8 апреля 2009 года №ШС-22-3/267, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 27 апреля 2009 года № 16–15/041125.

Поэтому рекомендуем это учесть лизингодателю при формировании своей учетной политики в части ведения налогового учета.

Следующий момент, на который следует обратить внимание при формировании учетной политики лизингодателя – это классификация полученных доходов. Так как для организации – лизингодателя финансовая аренда является основным видом деятельности, то поступления в виде лизинговых платежей будут признаваться выручкой субъекта.

Отметим, что по общему правилу, выручка отражается в бухгалтерском учете при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н, а именно:

– организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

– сумма выручки может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;

– право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);

– расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

При лизинге для признания выручки достаточными являются первые три.

Обратите внимание!

Пунктом 2 статьи 28 Закона № 164-ФЗ установлено, что размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга. Причем договором может предусматриваться и график погашения лизинговых платежей.

Поэтому и в бухгалтерском и налоговом учете лизинговым компаниям следует закрепить положение о том, что доходы признаются в соответствии с графиком лизинговых платежей. Нужно сказать, что в отношении лизинговых сделок финансисты долгое время настаивали на равномерности признания доходов от предоставления имущества в лизинг, даже при условии того, что договором был установлен график лизинговых платежей. В качестве примера можно привести письмо Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248. Поддерживали такую позицию и налоговики столицы, о чем свидетельствует Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Однако сейчас позиция несколько изменилась. Так, в Письме от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 специалисты финансового ведомства не требует равномерности признания дохода, а позволяют лизинговым компаниям признавать доходы в соответствии с графиком лизинговых платежей.

Учитывая то, что в НК РФ прямо не установлен такой порядок признания доходов по лизинговым сделкам, по мнению автора, лизинговым компаниям следует прописать такой порядок признания доходов в своей учетной политике для целей бухгалтерского и налогового учета. В дальнейшем это позволит снять возможные претензии со стороны налоговиков.

Ну и наконец, лизинговым компаниям при формировании своей учетной политики, нужно обратить внимание на вопросы резервирования. В соответствии с нормативными документами бухгалтерского и налогового законодательства организации обладают правом создания резерва сомнительных долгов. На это указывает пункт 70 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н, согласно которому организация создает резервы сомнительных долгов в случае признания дебиторской задолженности сомнительной с отнесением сумм резервов на финансовые результаты организации. На это также указывает статья 266 НК РФ. Причем обычно в целях снижения трудоемкости организации, создающие резервы сомнительных долгов в бухгалтерском учете основываются на налоговом порядке его создания, что, впрочем, вполне допустимо, если это предусмотрено бухгалтерской учетной политикой.

По мнению финансового ведомства, просроченная задолженность по лизинговым платежам может быть признана сомнительной, если в учредительных документах предусмотрено, что сдача имущества в лизин) является одним из основных видов деятельности. Об этом говорит Письмо Минфина Российской Федерации от 21 октября 2008 года № 03-03-06/1/594. Причем согласны с таким подходом и арбитры, на что указывает Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2008 года по делу №А38-4655/2007-4-425.

Поэтому, организация – лизингодатель при желании может закрепить в своей учетной политике положение о создании такого резерва.

В начале статьи мы отметили, что лизингодатель может приобретать лизинговое имущество не только за счет собственных средств, но и с привлечением заимствований. Следовательно, в своей учетной политике ему необходимо предусмотреть правила, относящиеся к долговым обязательствам фирмы.

При формировании учетной политики в части долговых обязательств лизингодатель обязан руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету «Учет расходов по займам и кредитам» (ПБУ 15/2008)», утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 6 октября 2008 года № 107н (далее – ПБУ 15/2008). Согласно положениям ПБУ 15/2008 в бухгалтерской учетной политике лизингодателю следует отразить, в частности, порядок учета процентов, причитающихся к оплате заимодавцу.

По общему правилу, закрепленному в пункте 7 ПБУ 15/2008, проценты за пользование заемными средствами включаются в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов исходя из условий предоставления займа (кредита).

В то же время с 1 января 2011 года субъекты малого предпринимательства, за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг, вправе признавать все расходы по займам прочими расходами. Если это право используется, то это необходимо отметить в учетной политике.

В соответствии с пунктом 8 ПБУ 15/2008 проценты за пользование заемными средствами, включаются в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов:

– равномерно;

– исходя из условий предоставления займа (кредита) в том случае, когда такое включение существенно не отличается от равномерного включения.

Кроме того, в своем нормативном документе нужно привести свой состав дополнительных затрат по займам и порядок их признания. Так, в соответствии с пунктом 8 ПБУ 15/2008 дополнительные затраты по займам могут лизингодателем включаться в состав прочих расходов:

– равномерно в течение срока действия договора;

– единовременно.

Тот вариант учета, который будет применяться лизинговой фирмой, следует закрепить в учетной политике.

Обратите внимание!

В налоговом учете лизингодателя следует предусмотреть метод определения предельного уровня процентов по сопоставимым долговым обязательствам.

В силу отсутствия в НК РФ четких границ критериев сопоставимости долговых обязательств, организация должна их разработать самостоятельно и закрепить в своей налоговой политике. Это вполне согласуется с требованием пункта 5 статьи 313 НК РФ, согласны с таким подходом и контролеры, на что указывает Письмо Минфина Российской Федерации от 28 июля 2010 года № 03-03-06/2/131, Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 17 марта 2009 года № 16–15/023718 и другие. При этом совершенно не обязательно руководствоваться исключительно теми критериями, которые поименованы в НК РФ, то есть лизингодатель вполне может воспользоваться и иными критериями. Такой вывод подтверждается и мнением суда, изложенным в Постановлении ФАС Уральского округа от 15 сентября 2008 года по делу №Ф09-6523/08-С3.

Напоминаем, что при наличии у лизинговой компании сопоставимых долговых обязательств, она может воспользоваться любым из двух вариантов расчета предельного уровня процентов, предлагаемых статьей 269 НК РФ, а именно:

– исходя из среднего уровня процентов;

– исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Определение балансодержателя предметов лизинга, как однократное действие

При заключении лизингового договора перед сторонами сделки всегда встает вопрос о выборе балансодержателя предмета лизинга. При этом действующее законодательство позволяет сторонам выбирать, кто из них будет учитывать лизинговое имущество – лизинговая компания или лизингополучатель. В данной статье рассмотрим порядок определения балансодержателя предмета лизинга.

Правоотношения сторон по договорам финансовой аренды (лизинга) закреплены в статье 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закон № 164-ФЗ).

Согласно статье 2 названного Закона договор лизинга – договор, в соответствии с которым арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации (статья 3 Закона № 164-ФЗ).

Лизингодателем признается физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Отметим, что выбор балансодержателя предмета лизинга является одним из существенных условий договора, которое определяет порядок бухгалтерского учета и налогообложения лизингового имущества.

Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению (пункт 1 статьи 31 Закона № 164-ФЗ). Соответственно, и амортизационные отчисления производит та сторона, которая является балансодержателем имущества (пункт 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ).

Следует обратить внимание читателей на то, что невозможна передача предметов лизинга с баланса лизингополучателя на баланс лизингодателя и с баланса лизингодателя на баланс лизингополучателя после отражения предмета лизинга на одном из балансов, даже если будут внесены соответствующие изменения в договор.

Статьей 31 Закона № 164-ФЗ сторонам предоставлено только однократное право учета предмета лизинга на балансе одной из сторон, которое не подлежит неоднократному применению. Кроме того, после принятия предмета лизинга в бухгалтерском учете в качестве основного средства (доходных вложений), его передача с баланса на баланс не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных нормативными актами Российской Федерации.

Как правило, предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя, так как при таком варианте учета обе стороны лизинговой сделки снимают с себя ряд рисков и минимизируют затраты на проведение операции. Кроме того, учет на балансе лизингодателя более выгоден для лизингополучателя, так как упрощается бухгалтерский учет полученного в лизинг имущества, а также отсутствуют налоговые обязательства перед бюджетом по налогу на имущество.

По договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи (пункт 5 статьи 15 Закона № 164-ФЗ).

Если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, то в общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга (пункт 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ).

Как было сказано выше, бухгалтерский и налоговый учет операций у лизингодателя и лизингополучателя зависит от того, у кого учитывается на балансе лизинговое имущество.

Это обстоятельство является решающим для определения общей схемы учета, которая должна использоваться по тому или иному договору лизинга. Несмотря на возможность отражения лизингового имущества на балансе лизингополучателя, в течение всего срока действия договора лизинга оно остается в собственности лизингодателя (статья 11 Закона N 164-ФЗ).

Бухгалтерский учет.

В настоящее время порядок отражения в бухгалтерском учете лизинговых операций осуществляется в соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15). Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Учет предметов лизинга на балансе лизингополучателя возможен исключительно в соответствии с договором.

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, то он принимается лизингополучателем на балансовый учет в составе основных средств по первоначальной стоимости, которая равна общей сумме задолженности перед лизингодателем по договору лизинга (без учета НДС) (пункты 4, 7, 8 Приказ Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01), абзац 2 пункта 8 Указаний № 15).

Амортизация по предмету лизинга начисляется лизингополучателем в общеустановленном порядке (пункт 17 ПБУ 6/01, абзац 3 пункта 50 Приказа Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств») (далее – Методические указания № 91н).

При учете предмета лизинга на балансе лизингополучателя, в его учете делаются следующие записи:

Дебет 08 Кредит 76/субсчет «Арендные обязательства» – принят на учет предмет лизинга, полученный от лизингодателя;

Дебет 19 Кредит 76/субсчет «Арендные обязательства» – отражен НДС, подлежащий уплате лизингодателю;

Дебет 01 Кредит 08 – отражен полученный предмет лизинга в составе основных средств;

Дебет 20 Кредит 02 – Начислена амортизация (ежемесячно с месяца, следующего за месяцем принятия предмета лизинга в составе основных средств).

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя, то он принимается к учету в составе основных средств на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (абзац 3 пункта 5 ПБУ 6/01, пункт 3 Указаний № 15, Инструкция по применению Плана счетов).

Если предмет лизинга числится на балансе лизингодателя, то передача имущества лизингополучателю отражается лишь записями в аналитическом учете по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (абзац 3 пункта 3 Указаний № 15).

Амортизацию по переданному в лизинг имуществу начисляется лизингодателем в общеустановленном порядке.

При учете предмета лизинга на балансе лизингодателя, то в его учете будет сделаны следующие записи:

Приобретение предмета лизинга:

Дебет 08-4 Кредит 60 – Отражены затраты (без НДС), связанные с приобретением предмета лизинга;

Дебет 19-1 Кредит 60 – Отражен НДС, предъявленный продавцом;

Дебет 68 Кредит 19-1 – принят к вычету входной НДС (при наличии у организации права на вычет);

Дебет 03/субсчет «Имущество, предназначенное для сдачи в лизинг» Кредит 08-4 – Принят к учету предмет лизинга в качестве доходных вложений в материальные ценности;

Дебет 60 Кредит 51 – оплачен предмет лизинга;

Передача предмета лизинга, учитываемого на балансе лизингодателя, лизингополучателю:

Дебет 03/субсчет «Имущество, сданное в лизинг» Кредит 03/субсчет «Имущество, предназначенное для сдачи в лизинг» – Отражена передача предмета лизинга лизингополучателю;

Дебет 20 Кредит 02 – Начислена амортизация (с месяца, следующего за месяцем передачи предмета лизинга лизингополучателю).

Следует отметить, что в случае применения лизингодателем кассового метода учета доходов и расходов в налоговом учете и если приобретенный предмет лизинга не оплачен полностью продавцу, то в бухгалтерском учете лизингодателя возникают вычитаемая временная разница и соответствующий отложенный налоговый актив. При этом лизингодатель должен сделать запись по дебету счета 09 «Отложенные налоговые активы» в корреспонденции со счетом 68 «Расчеты по налогам и сборам» (пункты 11, 14 Приказа Минфина Российской Федерации от 19 ноября 2002 года № 114н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02»).

Налог на прибыль.

Налоговый учет операций по договору лизинга ведется по правилам главы 25 НК РФ. При расчете налога на прибыль налогоплательщикам необходимо определиться с доходами и расходами: у лизингодателя есть и те и другие, у лизингополучателя по данной сделке имеются лишь расходы. Состав этих расходов определяется условиями заключенного договора и зависит от того, у кого учитывается имущество – у лизингодателя или у лизингополучателя.

Балансодержатель-лизингодатель – бухгалтерский и налоговый учет, определение первоначальной стоимости, двухступенчатый документооборот у лизингодателя

Порядок бухгалтерского учета и налогообложения имущества, переданного по договору лизинга, определяется многими факторами, одним из которых является выбор балансодержателем предмета лизинга. По соглашению сторон лизинговое имущество может учитываться на балансе как лизингополучателя, так и лизингодателя.

В нижеприведенном материале рассмотрим порядок ведения бухгалтерского и налогового учета балансодержателем – лизингодателем, а также поговорим об особенностях определения первоначальной стоимости имущества, приобретенного для сдачи в лизинг.

Бухгалтерский и налоговый учет операций у лизингодателя и лизингополучателя зависит от того, у кого учитывается на балансе лизинговое имущество.

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с лизингом имущества, установлен явно устаревшими и противоречивыми Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (далее – Указания № 15).

В настоящее время бурно обсуждается ряд проектов по бухгалтерскому учету лизинговых операций, но все они не готовы к применению в современных российских стандартах, так как часто представляют из себя дословный, без редактирования, перевод зарубежных стандартов. Соответственно, Минфин Российской Федерации в Письме от 30 августа 2007 года № 07-05-06/225 указывает, что при рассмотрении вопроса о формировании в бухгалтерском учете первоначальной стоимости лизингового имущества следует руководствоваться ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (далее – ПБУ 6/01) и Указаниями № 15.

Бухгалтерский учет, определение первоначальной стоимости предмета лизинга.

Согласно пункту 5 ПБУ 6/01 основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности.

Кроме того, согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н, материальные ценности, приобретенные организацией (поступившие) для предоставления за плату во временное пользование (временное владение и пользование), принимаются к бухгалтерскому учету на счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» по первоначальной стоимости исходя из фактически произведенных затрат на приобретение их, включая расходы по доставке, монтажу и установке.

Таким образом, приобретенные по договору лизинга основные средства зачисляются в состав доходных вложений на бухгалтерский счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если сформирована их первоначальная стоимость, то есть когда объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации (лизингополучателя). Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 24 февраля 2010 года № 03-05-05-01/03.

Аналитический учет по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» ведется по видам материальных ценностей, арендаторам и отдельным объектам материальных ценностей.

Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве доходных вложений, если одновременно выполняются следующие условия (пункт 4 ПБУ 6/01):

– объект предназначен для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

– объект предназначен для сдачи в аренду в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта, вне рамок договора лизинга;

– объект способен приносить лизингодателю экономические выгоды (доход) в будущем.

Первоначальной стоимостью доходных вложений, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) (пункт 8 ПБУ 6/01).

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление являются:

– суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;

– суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;

– суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;

– таможенные пошлины и таможенные сборы;

– невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;

– вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;

– иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

Пунктом 5 ПБУ 6/01 определено, что предметы лизинга, в отношении которых выполняются условия, предусмотренные пунктом 4 ПБУ 6/01, и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 40 000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов. В целях обеспечения сохранности этих объектов в производстве или при эксплуатации в организации должен быть организован надлежащий контроль за их движением.

В соответствии с пунктом 3 Указаний № 15 затраты, связанные с приобретением лизингового имущества за счет собственных средств, отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Приобретение объектов основных средств».

Имущество, предназначенное для сдачи в аренду по договору лизинга, в сумме всех затрат, связанных с его приобретением, учитывается по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности», субсчет «Имущество для сдачи в аренду» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В аналитическом учете лизингодателя передача имущества лизингополучателю отражается лишь записями по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

При этом, к счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» открываются субсчета:

03-1 «Имущество для передачи в лизинг»;

03-2 «Имущество, переданное в лизинг».

Дебет 03-2 «Имущество, переданное в лизинг» Кредит 03-1 «Имущество для передачи в лизинг» – отражена передача предмета в лизинг лизингополучателю.

Если по условиям договора лизинга имущество, являющееся предметом лизинга, поставляется его продавцом непосредственно лизингополучателю, минуя лизингодателя, то указанные записи делаются в бухгалтерском учете транзитом на основании первичного учетного документа, переданного лизингодателем лизингополучателю:

Дебет счета 03-2 «Имущество, переданное в лизинг» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Начисление амортизации по объектам основных средств, являющимся предметом договора финансовой аренды, производится лизингодателем или лизингополучателем в зависимости от условий договора финансовой аренды (пункт 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н).

Отметим, что имущество, сдаваемое в лизинг, должно учитываться у лизингодателя обособленно от собственного имущества, то есть отдельной строкой в балансе и на отдельном субсчете.

Налоговый учет, определение первоначальной стоимости предмета лизинга.

В налоговом учете первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) (пункт 1 статьи 257 НК РФ).

Как видно из указанной статьи каких-либо особенностей, отличающих предметы лизинга от прочего имущества, нет, то есть при определении первоначальной стоимости имущества, являющегося предметом лизинга, учитываются те же расходы, что при обычных условиях.

В случае если имущество, передаваемое в лизинг, учитывается на балансе лизингодателя, понесенные им расходы на доставку имущества и доведение его до состояния, пригодного для использования, в целях налогообложения прибыли включаются в первоначальную стоимость предметов лизинга (Письмо Минфина Российской Федерации от 27 февраля 2008 года № 03-03-06/1/131).

В целях налогообложения прибыли суммы государственной пошлины за регистрацию права собственности на недвижимое имущество или в связи с постановкой на учет в ГИБДД, таможенных пошлин и таможенных сборов по приобретенным (сооруженным и тому подобное) основным средствам учитываются в первоначальной стоимости основных средств (Письма Минфина Российской Федерации от 18 мая 2009 года № 03-05-05-01/26, от 27 марта 2009 года № 03-03-06/1/195, от 1 июня 2007 года № 03-03-06/2/101).

Также в Письмах Минфина Российской Федерации от 19 июня 2009 года № 03-03-06/1/417, от 22 апреля 2008 года № 03-03-06/1/286, от 14 апреля 2008 года № 03-03-06/1/279 финансовое ведомство указало, что таможенные пошлины, уплачиваемые при ввозе на территорию Российской Федерации предмета лизинга, являются расходами, непосредственно связанными с приобретением лизингодателем указанного амортизируемого имущества и расходы лизингодателя по уплате таможенных пошлин при ввозе предмета лизинга на территорию Российской Федерации для целей налогообложения прибыли подлежат включению в первоначальную стоимость предмета лизинга.

Отметим, что ранее финансовое ведомство считало, что государственная пошлина не входит в первоначальную стоимость основного средства, поскольку является самостоятельным расходом (Письма Минфина Российской Федерации от 16 февраля 2006 года № 03-03-04/1/116, от 30 июня 2005 года № 03-03-04/2/14).

Судебные органы придерживаются такой же позиции. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 14 января 2010 года по делу №А65-12101/2009 суд указал, что прямой ссылки на то, что таможенная пошлина, уплаченная в связи с приобретением основных средств, учитывается в составе первоначальной стоимости этого имущества, в статье 257 НК РФ не имеется. Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 22 октября 2010 года по делу №А05-2930/2010.

Таким образом, учитывая позицию финансового ведомства, лизинговая компания не вправе учесть единовременно при исчислении налога на прибыль суммы таможенных пошлин, уплаченных при ввозе на территорию Российской Федерации имущества, предназначенного для сдачи в лизинг. Данные суммы таможенных пошлин должны быть включены в первоначальную стоимость ввезенного имущества и списываться через амортизацию. Если налогоплательщик решит включить эти платежи в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ, то свою позицию ему, скорее всего, придется отстаивать в суде.

Не учитываются в первоначальной стоимости предмета лизинга те внереализационные расходы, которые указаны в статье 265 НК РФ, которые сразу учитываются в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль. В состав внереализационных расходов (статья 265 НК РФ) включаются суммовые и курсовые разницы (термин для налогообложения прибыли), расходы на выплату процентов по заемным средствам, расходы, связанные с проведением безналичных расчетов. Аналогичная точка зрения приведена в Письме Минфина Российской Федерации от 23 августа 2007 года № 03-03-06/1/587. Хотя, с позиций приоритета специальных норм, по мнению автора, включение внереализационных расходов в первоначальную стоимость предмета лизинга соответствует законодательству.

Согласно пункту 10 статьи 258 НК РФ имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга).

Иными словами, лизингодатель вправе начислять амортизацию в налоговом учете, как и в бухгалтерском учете, только в том случае, если в соответствии с договором лизинга имущество учитывается на балансе лизингодателя.

В соответствии со статьей 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.

Пункт 2 статьи 259.3 НК РФ позволяет налогоплательщику-балансодержателю применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3, в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора лизинга.

Если налогоплательщик воспользовался предоставленным ему правом и решил применять при начислении амортизации предмета лизинга специальный коэффициент не выше 3, то этот коэффициент должен быть установлен на дату ввода предмета лизинга в эксплуатацию. В Письме Минфина Российской Федерации от 6 октября 2006 года № 03-03-04/1/682 отмечено, что при этом возможности изменения размера данного коэффициента в течение срока амортизации лизингового имущества НК РФ не предусмотрено.

В случае перенайма предмета лизинга, то есть при замене лизингополучателя в договоре лизинга, налогоплательщик, у которого предмет лизинга учитывается на балансе в соответствии с условиями договора, вправе продолжать применять при амортизации данного основного средства специальный коэффициент не выше 3. После осуществления перенайма предмета лизинга договор лизинга продолжает действовать, в силу чего стороны договора могут применять положения НК РФ об амортизации основных средств, являющихся предметом лизинга. При этом лизингополучатель является также правопреемником в отношении начисления амортизации по переданному ему предмету лизинга. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина Российской Федерации от 17 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782. Аналогичные разъяснения даны и в Письме Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463.

Пунктом 4 статьи 259 НК РФ предусмотрено, что начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию. По мнению Минфина, изложенному в Письме от 26 января 2010 года № 03-03-06/1/24, если предмет лизинга подлежит амортизации в налоговом учете лизингодателя, момент ввода предмета лизинга в эксплуатацию для целей налогообложения прибыли организаций определяется по дате передачи предмета лизинга лизингополучателю.

Начисление амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества осуществляется в соответствии с нормой амортизации, определенной для данного объекта, исходя из его срока полезного использования.

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ срок полезного использования имущества, являющегося предметом лизинга, для целей налогообложения прибыли, определяется с учетом Классификации основных средств, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».

Для организации – лизингодателя амортизационные отчисления по лизинговому имуществу признается расходами, связанными с производством и реализацией.

Двухступенчатый документооборот.

При принятии к бухгалтерскому учету предметов лизинга следует оформить ряд первичных документов. Первым документом является приказ о вводе основного средства в эксплуатацию.

На основании приказа и соответствующих первичных документов (накладная, технический паспорт и тому подобное) балансодержатель-лизингодатель должен оформить акты ввода в эксплуатацию по формам №ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)» и №ОС-6 «Инвентарная карточка учета объекта основных средств» и отразить на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Это будет первая ступень в документообороте лизингодателя.

Затем лизингодатель передает в пользование лизингополучателю предмет лизинга. Такая передача лизингового имущества оформляется Актом (накладной) приемки-передачи основных средств унифицированной формы №ОС-1.

При этом в инвентарной карточке унифицированной формы №ОС-6 нужно сделать отметку о передаче основного средства в пользование с указанием номера договора, наименования лизингополучателя и номера акта приемки-передачи и отразить предмет лизинга на забалансовом счете. Эта будет вторая ступень в документообороте лизингодателя.

Определение лизингодателем срока полезного использования для двух учетов, почему для бухучета важней Правительство России, чем договор, бывшие в употреблении основные средства

Практически все лизингодатели при осуществлении своей финансово-хозяйственной деятельности используют основные средства. Стоимость объектов основных средств, как Вы знаете, погашается посредством начисления амортизации. Для того чтобы определить сумму амортизации, подлежащую ежемесячному включению в состав расходов организации, следует не только правильно определить первоначальную стоимость основного средства, но и срок его полезного использования.

В статье мы расскажем о том, как определяется срок полезного использования объектов основных средств (для двух учетов), а также рассмотрим особенности отражения в учете лизингодателя основных средств, бывших в употреблении.

Правовые основы договора лизинга установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закон № 164-ФЗ). Договор лизинга, согласно статье 2 названного Закона, представляет собой договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона № 164-ФЗ).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (пункт 1 статьи 3 Закона № 164-ФЗ).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя, что следует из статьи 11 Закона № 164-ФЗ.

Договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (пункт 1 статьи 19 Закона № 164-ФЗ).

Срок полезного использования объектов основных средств в бухгалтерском учете.

В соответствии со статьей 31 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Стороны договора лизинга имеют право по взаимному соглашению применять ускоренную амортизацию предмета лизинга.

Амортизационные отчисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга (пункт 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ).

При этом в статье 31 Закона № 164-ФЗ не уточнено, о какой именно амортизации идет речь: для целей бухгалтерского или для целей налогового учета. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель имел в виду оба вида амортизации.

Таким образом, если предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя, то он вправе производить амортизационные отчисления по данному имуществу, но прежде чем начислять амортизацию по переданному в лизинг имуществу лизингодатель должен установить срок полезного использования данного имущества.

Основным нормативным документом, в соответствии с которым организации ведут бухгалтерский учет основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01). Причем нормы указанного бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее Методические указания № 91н), а также Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15.

Обратите внимание!

В бухгалтерском учете под сроком полезного использования ОС понимается период времени, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Для отдельных групп основных средств срок полезного использования определяется исходя из количества продукции (объема работ в натуральном выражении), ожидаемого к получению в результате использования этого объекта (пункт 4 ПБУ 6/01).

Лизингодатель определяет срок полезного использования предмета лизинга на дату принятия предмета лизинга к учету.

Срок полезного использования предмета лизинга в бухгалтерском учете определяется лизингодателем самостоятельно и указывается в приказе о вводе объекта в эксплуатацию, а для целей бухгалтерского учета – и в акте о приеме-передаче объекта основных средств (формы №ОС-1, №ОС-1а, №ОС-1б, утвержденные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств»).

Таким образом, срок полезного использования объекта определяется организацией при принятии его к бухгалтерскому учету, но, по мнению автора, не может быть установлен исходя из срока действия договора лизинга.

Однако как сказано в Письме УМНС Российской Федерации по городу Москве от 17 октября 2003 года № 23–10/2/58256 лизингодатель при принятии предмета лизинга к бухгалтерскому учету вправе установить срок полезного использования, равный сроку действия договора лизинга, согласованному с лизингополучателем, если по условиям договора лизинга по его истечении предусматривается переход права собственности на предмет лизинга лизингополучателю.

Аналогичную позицию выражают и судебные органы. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 7 июня 2006 года №КА-А40/5038-06 по делу №А40-57866/05-116-462 сказано, поскольку срок полезного использования объекта лизинга бухгалтерским законодательством не установлен и поставлен в зависимость от условий договора лизинга, налогоплательщик вправе определять этот срок самостоятельно приказом по учетной политике исходя из условий договоров внутреннего лизинга.

Отметим, если имущество учитывается на балансе лизингополучателя то налоговые органы запрещают устанавливать срок использования объектов основных средств исходя из срока договора лизинга.

Суды придерживаются аналогичной точки зрения. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 10 декабря 2007 года №Ф09-10017/07-С3 по делу №А76-5275/07 суд сделал вывод о том, что общество неправомерно установило срок полезного использования исходя из продолжительности договора лизинга, что повлекло за собой занижение налоговой базы по налогу на имущество. Инспекция считает, что, поскольку право собственности на объект лизинга по окончании срока действия договора лизинга перешло к обществу, то у последнего отсутствует ограничение срока использования данного объекта, предусмотренное пунктом 20 ПБУ 6/01.

Таким образом, лизингополучатель неправомерно погасил стоимость предмета лизинга путем начисления амортизации в течение 11 месяцев, что повлекло впоследствии занижение налоговой базы по налогу на имущество.

Имущество, полученное налогоплательщиком в лизинг, по условиям договора учитывалось у него на балансе и подлежало включению в шестую амортизационную группу со сроком полезного использования свыше 10 и до 15 лет.

Налогоплательщик, при определении срока полезного использования предмета лизинга не учел требования, установленные пунктом 1 статьи 258 НК РФ, при этом завысил амортизационные отчисления и, соответственно, занизил остаточную стоимость объекта ОС, учитываемую при определении среднегодовой стоимости имущества. Аналогичный вывод сделан в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 3 июня 2010 года по делу №А29-9910/2009.

Таким образом, по мнению автора, при установлении сторонами срока полезного использования предмета лизинга, равного сроку договора лизинга (если такой срок значительно ниже «ожидаемого срока использования»), существует возможность возникновения претензий со стороны налоговых органов. При этом судебные органы не поддерживают сторону налогоплательщиков и встают на сторону налоговиков.

Срок полезного использования объектов основных средств в налоговом учете, бывшие в употреблении основные средства.

В целях налогообложения прибыли организаций амортизируемым имуществом, согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, находящиеся у налогоплательщика на праве собственности. Имущество и объекты интеллектуальной собственности для признания их амортизируемым имуществом должны использоваться для извлечения дохода, их стоимость должна погашаться путем начисления амортизации, срок полезного использования должен быть более 12 месяцев, а первоначальная стоимость – более 40 тысяч рублей.

Согласно пункту 10 статьи 258 НК РФ имущество, переданное в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга). Иными словами, положения пункта 1 статьи 256 НК РФ действуют при учете лизингового имущества, находящегося на балансе как лизингодателя, так и лизингополучателя.

Таким образом, если при передаче имущества лизингополучателю, оно учитывается на балансе лизингодателя, то амортизацию по нему начисляет именно он.

В соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 40 тысяч рублей. Таким образом, основные средства, при выполнении условий, вышеперечисленных условий, будут признаны амортизируемым имуществом.

Итак, рассмотрим, что является сроком полезного использования основного средства и как такой срок определить.

Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств используется для выполнения целей деятельности организации. Срок полезного использования, согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ, определяется на дату ввода в эксплуатацию основного средства, причем налогоплательщик определяет такой срок самостоятельно. Делать это следует с учетом Классификации основных средств.

Согласно указанной Классификации амортизируемое имущество объединяется в амортизационные группы. Если основное средство, учитываемое на балансе лизингодателя, не указано ни в одной из амортизационных групп, приведенных в Классификации ОС, то при установлении срока полезного использования ему следует руководствоваться техническими условиями или рекомендациями изготовителей, что установлено пунктом 6 статьи 258 НК РФ. Как правило, каждый объект основных средств имеет паспорт или техническое описание, в котором и указывается срок полезного использования объекта.

Следует обратить внимание на то, что нормами главы 25 НК РФ не предусмотрено случая, предусматривающего изменения срока полезного использования амортизируемого имущества путем замены одной амортизационной группы на другую. Однако если у лизингодателя-налогоплательщика имеются основания полагать, что он изначально ошибочно включил объект в амортизационную группу, то в такой ситуации специалисты ФНС Российской Федерации в Письме от 27 июля 2009 года № 3-2-09/150 советуют учитывать нормы статьей 52–54 НК РФ. В частности пунктом 1 статьи 54 НК РФ определено, то при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы налогоплательщик обязан произвести перерасчет налоговой базы, то есть исправить допущенную им же ошибку.

Таким образом, если у лизингодателя имеются документы, подтверждающие как сам факт совершения ошибки, так и период ее совершения, то на основании норм статьи 54 НК РФ налогоплательщик может произвести перерасчет налоговой базы по налогу на прибыль за предыдущие налоговые (отчетные) периоды, представив в налоговый орган уточненные налоговые декларации.

Если у налогоплательщика, при установлении срока полезного использования нового основного средства проблем не возникает, то при определении срока полезного использования объектов основных средств, бывших в эксплуатации, возникает немало вопросов.

Обратимся к нормам НК РФ. Согласно пункту 12 статьи 258 НК РФ, приобретенные объекты основных средств, бывшие в эксплуатации, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника. При отсутствии указанных сведений у предыдущего собственника срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта в соответствии с положениями НК РФ и с учетом классификации основных средств, о чем сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 03-03-06/2/141.

Лизингодатели вправе определять норму амортизации по предметам лизинга, бывшим в употреблении, с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом срок полезного использования может быть определен как разница между сроком полезного использования, установленным предыдущим собственником, и количеством лет (месяцев) эксплуатации этого имущества указанным собственником.

Следует отметить, что это правило применяется только в том случае, если лизингодатель намерен применять в отношении этих основных средств линейный метод начисления амортизации. При нелинейном методе начисления амортизации правило не применяется, поскольку при этом методе нормы амортизации не зависят от срока полезного использования объекта основных средств, что установлено пунктом 5 статьи 259.2 НК РФ.

Как поступить в ситуации, когда срок фактического использования основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку полезного использования, определенному в соответствии с Классификацией ОС? В этом случае, а также в случае, когда срок фактического использования основного средства предыдущими собственниками окажется большим, чем срок, определенный согласно классификации, налогоплательщик определяет срок полезного использования самостоятельно, при этом в обязательном порядке учитывая требования техники безопасности и других факторов (Письмо Минфина Российской Федерации от 18 марта 2011 года № 03-03-06/1/144).

Согласно пункту 13 статьи 258 НК РФ в определенных обстоятельствах к нормам амортизации объектов амортизируемого имущества могут применяться повышающие (понижающие) коэффициенты. Причем данное обстоятельство влечет за собой соответствующее сокращение (увеличение) срока полезного использования таких активов. Так, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 259.3 НК РФ возможность ускорить процесс списания на расходы первоначальной стоимости основных средств предусмотрена в отношении амортизируемого имущества, являющегося предметом лизинга. Для этого сторона договора лизинга, на балансе которой учитывается основное средство, вправе применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3. Заметим, что это правило не распространяется лишь на объекты основных средств, которые относятся к первой – третьей амортизационной группам.

Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 22 марта 2011 года № 03-03-06/1/168 а случае приобретения объекта основных средств у налогоплательщика, осуществлявшего амортизацию предмета лизинга с применением повышающего коэффициента, установление новым собственником для такого имущества сокращенного срока полезного использования с учетом применявшегося повышающего коэффициента, по мнению Минфина, неправомерно.

Срок полезного использования таких объектов может определяться как установленный предыдущим их собственником срок их полезного использования (без учета применяемого им в налоговом учете повышающего коэффициента), уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.

В Письме Минфина Российской Федерации от 31 марта 2011 года № 03-03-06/1/187 рассмотрена ситуация, когда лизингодатель реализует имущество, бывшее предметом договора лизинга. В данной Письме сказано, что лизингополучатель по судебному решению вернул организации (лизингодателю) лизинговое имущество. По условиям договора лизинговое имущество учитывалось на балансе организации.

Руководитель организации издал приказ о том, что данное имущество подлежит реализации.

Амортизацию по возвращенному предмету лизинга организация не начисляет, так как оно не используется в деятельности, направленной на получение дохода.

Имеет ли право лизингодатель для расчета налога на прибыль на момент реализации лизингового имущества в составе расходов учесть его остаточную стоимость, которая сформировалась на момент возврата?

Чиновники дали на данный вопрос утвердительный ответ: если организация-лизингодатель после расторжения договора лизинга реализует предмет лизинга, который учитывался на балансе лизингодателя в качестве амортизируемого имущества, расходы при реализации определяются в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 268 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ.

НК РФ позволяет налогоплательщикам увеличивать срок полезного использования объектов основных средств после их ввода в эксплуатацию. Но сделать это можно лишь в том случае, если в результате реконструкции, модернизации или технического перевооружения основного средства срок его использования увеличился. Обратите внимание, согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ, увеличение срока допускается в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую включено это основное средство. Если же проведенная реконструкция, модернизация или перевооружение не привели к увеличению срока полезного использования, амортизация по объекту основных средств начисляется в течение оставшегося срока полезного использования.

Отметим, что в отличие от главы 25 НК РФ ПБУ 6/01 не содержит специальных правил, регламентирующих порядок определения срока полезного использования в отношении имущества, бывшего в употреблении. В соответствии с пунктом 20 данного бухгалтерского стандарта определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из:

– ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

– ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

– нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

Таким образом, в целях установления одинакового срока полезного использования в налоговом и бухгалтерском учете лизингодателю целесообразно руководствоваться рассмотренными выше требованиями НК РФ.

Балансодержатель-лизингополучатель – бухгалтерский и налоговый учет, определение первоначальной стоимости, двухступенчатый документооборот у лизингодателя

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. В зависимости от условий договора предмет лизинга может учитываться на балансе лизингодателя либо на балансе лизингополучателя.

В нижеприведенном материале поговорим об особенностях отражения в учете лизингодателя операций по сдаче имущества в лизинг, при условии, что балансодержателем является лизингополучатель.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) предусмотрено, что предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

В соответствии пунктом 1 статьи 31 названного Закона предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Бухгалтерский учет, определение первоначальной стоимости.

В настоящее время порядок отражения в бухгалтерском учете лизинговых операций осуществляется в соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15). Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Соответственно, Минфин Российской Федерации в Письме от 30 августа 2007 года № 07-05-06/225 указывает, что при рассмотрении вопроса о формировании в бухгалтерском учете первоначальной стоимости лизингового имущества следует руководствоваться ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01) и Указаниями № 15.

Согласно пунктам 4 и 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» объекты, которые предназначены исключительно для передачи организацией за плату во временное владение и пользование третьим лицам с целью получения дохода, относятся к основным средствам, но учитываются обособленно – в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»). Для принятия основных средств (в том числе и доходных вложений в материальные ценности) к учету необходимо выполнить обязательные условия, перечисленные в пункте 4 ПБУ 6/01, согласно которому актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве доходных вложений, если одновременно выполняются следующие условия (пункт 4 ПБУ 6/01):

– объект предназначен для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

– объект предназначен для сдачи в аренду в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта, вне рамок договора лизинга;

– объект способен приносить лизингодателю экономические выгоды (доход) в будущем.

Первоначальной стоимостью доходных вложений, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) (пункт 8 ПБУ 6/01).

Учет предметов лизинга на балансе лизингополучателя возможен исключительно в соответствии с договором. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона № 164-ФЗ при передаче предмета лизинга лизингополучателю и принятии его лизингополучателем к бухгалтерскому учету право собственности на лизинговое имущество к лизингополучателю не переходит.

В соответствии с ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» и ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» операции по выбытию предмета лизинга лизингодатель отражает в бухгалтерском учете с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы», формируя прочие доходы и расходы.

При этом в бухгалтерском учете лизингодателя делаются достаточно странные записи:

Дебет счета 76 субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» Кредит счета 91-1 «Прочие доходы» – отражена задолженность лизингополучателя согласно договору лизинга;

Дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Имущество, переданное в лизинг» Кредит счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Имущество, предназначенное для передачи в лизинг» – отражена передача предмета лизинга на баланс лизингополучателю;

Дебет счета 91-2 «Прочие расходы» Кредит счета 03«Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Имущество, переданное в лизинг» – списана балансовая стоимость предмета лизинга;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 98 «Доходы будущих периодов» – отражение разницы между задолженностью лизингополучателя согласно договору лизинга и балансовой стоимостью предмета лизинга.

Отметим, что с 1 января 2011 года утратил силу пункт 81 Приказа Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации», в котором содержалось определение доходов будущих периодов (подпункт 19 пункта 1 Приказа Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н). При этом в Инструкцию по применению Плана счетов не было внесено никаких изменений, понятие доходов будущих периодов продолжает использоваться и в Указаниях № 15.

Таким образом, с бухгалтерской отчетности за 2011 года обоснованным является отражение в составе доходов будущих периодов разницы между общей суммой лизинговых платежей согласно договору лизинга и стоимостью лизингового имущества (пункт 4 Указаний № 15). Указанные суммы отражаются по кредиту счета 98 «Доходы будущих периодов».

При передаче предмета лизинга лизингополучателю, при условии, что предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, лизингодатель списывает предмет лизинга со своего баланса и учитывает его на внебалансовом счете 011 «Основные средства, сданные в аренду» в оценке, указанной в договоре лизинга. Это определено статьей 31 Закона № 164-ФЗ, пунктом 4 Указаний № 15, Инструкцией по применению Плана счетов.

Начисление лизинговых платежей исходя из суммы, указанной в графике, отражается следующими записями:

Дебет 98 Кредит 90-1 «Выручка» – начислен лизинговый платеж, в части разницы между задолженностью лизингополучателя и балансовой стоимостью предмета лизинга;

Дебет 90-3 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» – отражена сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет;

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» – отражены денежные средств, поступившие от лизингополучателя.

По окончании срока действия договора лизинга при частичном погашении стоимости предмета лизинга в составе лизинговых платежей, на основании первичных документов, предоставленных лизингополучателем, лизингодатель отражает возврат предмета лизинга следующими записями:

Дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности» Кредит счета 76 субсчет «Задолженность по лизинговым платежам», на сумму задолженности.

Если, при этом, возвращается имущество с полностью погашенной стоимостью, то оно принимается к учету на счет 03 «Доходные вложения в материальный ценности» по условной оценке 1 рубль.

Далее, его стоимость переносится с кредита счета 03 «Доходные вложения в материальный ценности» на счет 01 «Основные средства», если стоимость полученного имущества соответствует пределу, установленному для основных средств, или счета по учету материалов, если не соответствуют.

Амортизационные начисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга (пункт 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ, пункт 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н). Следовательно, если предмет лизинга находится на балансе лизингополучателя, то и амортизацию начисляет лизингополучатель.

Налоговый учет, определение первоначальной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ.

Как видно из указанной статьи каких-либо особенностей, отличающих предметы лизинга от прочего имущества, нет, то есть при определении первоначальной стоимости имущества, являющегося предметом лизинга, учитываются те же расходы, что при обычных условиях.

Определив первоначальную стоимость имущества, сторонам необходимо установить порядок начисления по нему амортизации. Согласно пункту 10 статьи 258 НК РФ имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться по условиям договора финансовой аренды (договора лизинга).

Таким образом, если предмет лизинга находится на балансе лизингополучателя, то и амортизацию начисляет лизингополучатель.

Согласно нормам действующего НК РФ лизингодатель может учитывать расходы на приобретение лизингового имущества, учитываемого на балансе лизингополучателя. Расходы учитываются в сумме и по срокам пропорционально арендным (лизинговым) платежам. Под лизинговыми платежами подразумеваются те суммы, которые отражаются в налоговом учете лизингодателя как доходы от аренды и именно по моменту учета доходов. Обращаем внимание на то, что в пропорции не учитывается выкупной платеж, так как он не является арендным, оставаясь лизинговым платежом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, включаются расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг. При этом, как следует из норм подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, эти расходы учитываются у лизингодателя только в том случае, если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается на балансе у лизингополучателя.

Пунктом 8.1 статьи 272 НК РФ определен порядок признания указанных расходов, согласно которому расходы по приобретению переданного в лизинг имущества, указанные в подпункте 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, признаются в качестве расхода в тех отчетных (налоговых) периодах, в которых в соответствии с условиями договора предусмотрены арендные (лизинговые) платежи.

Принимая во внимание, что учитываются только расходы на приобретение лизингового имущества, то расходы на доставку и доведение до состояния, в котором это имущество пригодно для использования у лизингополучателя, учесть можно будет только при продаже данного имущества и с определенными сложностями.

Одновременно расходы на доставку и доведение до состояния, в котором это имущество пригодно для использования, возлагать на лизингополучателя тоже рискованно, так как у него должна учитываться через амортизацию только первоначальная стоимость, а не другие расходы, которые становятся рискованными. Таким образом, если имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то учесть расходы на доставку, монтаж и доведение до состояния, в котором это имущество пригодно для использования у лизингополучателя, лизингодателю можно только при его дальнейшей реализации, лизингополучателю учитывать данные расходы рискованно.

Лучшим выходом для лизингодателя будет возложение этих расходов на поставщика с включением всех затрат в цену приобретаемого предмета лизинга, тогда все расходы становятся расходами на приобретение предмета лизинга. В противном случае расходы на доставку, монтаж и прочие расходы смогут быть учтены лизингодателем исключительно при выкупе предмета лизинга, или войти в первоначальную стоимость основного средства, учитываемого лизингодателем, либо не будут учтены вообще.

Данный порядок налогового учета расходов применяется только в том случае, если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя. Стоимость лизингового имущества, учитываемого в соответствии с договором лизинга на балансе лизингодателя, погашается путем начисления амортизации в соответствии с НК РФ (Письмо Минфина Российской Федерации от 2 марта 2007 года № 03-03-06/1/145).

Пример.

Первоначальная стоимость предмета лизинга – 17 200 000 рублей

Стоимость предмета лизинга согласно договору лизинга (без НДС) – 22 000 000 рублей.

Срок договора лизинга – 36 месяцев.

Договором лизинга установлен следующий график платежей:

– в первые шесть месяцев поступает по 15 % от суммы договора;

– в последующие 30 мес. – по 2 % от суммы договора.

В налоговом учете лизингодателя доходы и расходы будут отражены следующим образом.

С 1-го по 6-й месяц действия договора лизинга сумма дохода отражается в размере 3 300 000 рублей (22 000 000 руб. x 15 %), сумма расхода –2 580 000 рублей (17 200 000 рублей x 15 %). С 7-го по 36-й месяц действия договора лизинга сумма дохода отражается в размере 440 000 рублей (22 000 000 рублей x 2 %), сумма расхода – 344 000 рублей (17 200 000 рублей x 2 %).

Двухступенчатый документооборот.

На основании договора лизинга и соответствующих первичных документов (накладная, технический паспорт и тому подобное) лизингодатель должен оформить акты ввода в эксплуатацию по формам №ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)» и №ОС-6 «Инвентарная карточка учета объекта основных средств». Это будет первая ступень в документообороте лизингодателя.

Затем на основании акта приема-передачи основных средств лизингодатель отражает в учете операции по выбытию предмета лизинга. Отметим, что в акте передачи на баланс указывается балансовая оценка имущества по данным лизингодателя.

Прием-передача объекта в лизинг между организациями, для включения его в состав основных средств, для организации-лизингополучателя или выбытия его (их) из состава основных средств для организации-лизингодателя оформляется актами о приеме-передаче объектов основных средств (формы №ОС-1 (№№ОС-1а, ОС-1б)), которые утверждаются руководителями организации – лизингополучателя и организации – лизингодателя и составляются в количестве не менее двух экземпляров. К актам прилагается и техническая документация, относящаяся к данному объекту.

Если объект будет учитываться на балансе лизингополучателя, то в этих случаях лизингодатель может также передать лизингополучателю копию инвентарной карточки объекта по форме №ОС-6. Данный объект может учитываться лизингополучателем по инвентарному номеру, присвоенному лизингодателем. Это вторая ступень в документообороте лизингодателя.

Налог на добавленную стоимость у лизингодателя при приобретении предметов лизинга

Лизинг является разновидностью арендных отношений и также относится к операциям по оказанию услуг, которые облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке. В данной статье рассмотрен ряд актуальных вопросов, связанных с порядком применения НДС лизингодателем.

Согласно статье 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закон № 164-ФЗ) договором лизинга является договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество за плату во временное владение и пользование.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (статья 666 ГК РФ, пункт 1 статьи 3 Закона № 164-ФЗ).

Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона № 164-ФЗ).

Главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) аренда отнесена к услугам, а в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация услуг на российской территории представляет собой объект налогообложения по НДС.

Как было отмечено выше, лизинг является разновидностью арендных отношений, следовательно, при сдаче имущества в лизинг у лизингодателя возникает объект налогообложения, вследствие чего он обязан исчислить и уплатить налог в бюджет.

Налоговая база при реализации услуг по договору лизинга и при реализации лизингополучателю предмета лизинга по истечении срока договора лизинга определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 154 НК РФ.

Момент определения налоговой базы по НДС установлен статьей 167 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 167 НК РФ в целях главы 21 «Налог на добавленную стоимость» моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 3,7-11,13–15 статьи 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Следовательно, моментом определения налоговой базы по НДС при оказании лизинговых услуг является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления лизинговых платежей по периодам, установленным договором лизинга.

Согласно пункту 2 статьи 171 НК РФ суммы НДС, уплаченные налогоплательщиком при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, подлежат вычету в случае приобретения товаров (работ, услуг) для осуществления операций, признаваемых объектами обложения налогом на добавленную стоимость.

Абзацем 3 пункта 1 статьи 172 НК РФ предусмотрено, что по объектам основных средств вычет НДС производится в полном объеме после принятия на учет данных основных средств, в том числе оборудования к установке.

Таким образом, по имуществу, предназначенному для его последующей передачи в лизинг, вычет НДС осуществляется при соблюдении указанных условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 171 НК РФ, и в порядке, установленном статьей 172 НК РФ.

По имуществу (основным средствам), предназначенному для сдачи в аренду по договору лизинга, вычеты НДС должны осуществляться после отражения их стоимости на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». При этом решение о подтверждении обоснованности применения налоговых вычетов, в том числе при осуществлении лизинговых операций, принимается налоговыми органами исходя из фактических обстоятельств и документов, подтверждающих правомерность принятия к вычету сумм налога, предъявленных поставщиком имущества (основных средств) лизингодателю или лизингодателем лизингополучателю. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 февраля 2010 года № 03-05-05-01/03, от 1 октября 2008 года № 03-07-11/323, от 26 сентября 2008 года № 03-07-11/321, от 19 марта 2007 года № 03-07-03/34. Аналогичную позицию выражают и налоговые органы: Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 мая 2008 года № 19–11/045282.

Солидарны с ними и арбитры: Постановления ФАС Московского округа от 29 января 2009 года №КА-А40/13278-08 по делу №А40-30342/08-143-83, от 13 апреля 2009 года по делу №КА-А40/1690-08, от 17 ноября 2008 года по делу №КА-А40/10750-08, от 5 февраля 2008 года по делу №КА-А40/46-08 и др.

Однако есть и противоположные судебные решения. Так, в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 8 февраля 2006 года по делу №Ф04-231/2006(19403-А67-31), Волго-Вятского округа от 23 мая 2005 года по делу №А29-8703/2004А, Уральского округа от 14 июля 2005 года по делу №Ф09-2898/05-С7, дела решили в пользу налогоплательщика и разрешили принять к вычету НДС с момента постановки объекта на учет по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

По мнению контролирующих органов, если предмет лизинга подлежит государственной регистрации, то нельзя применять вычеты по НДС до момента его государственной регистрации.

Такая претензия предъявляется лизингодателю, если предметом лизинга являются, например, транспортные средства или спецтехника, подлежащие регистрации соответственно в ГИБДД и Гостехнадзоре, либо недвижимость, право собственности на которую подлежит регистрации. По мнению налоговых органов, до прохождения соответствующей регистрации такое имущество не может быть отражено в бухгалтерском учете лизингодателя.

Однако при рассмотрении данных споров, арбитры, как правило, встают на сторону налогоплательщиков. Так, в Постановлениях ФАС Центрального округа от 15 января 2007 года по делу №А48-2037/06-18, ФАС Волго-Вятского округа от 2 марта 2006 года по делу №А29-10504/2005а суд указал, что глава 21 НК РФ содержит закрытый перечень условий, при соблюдении которых налогоплательщик вправе предъявить НДС к вычету со стоимости приобретенного имущества. Условия о том, что принять к вычету НДС можно при условии осуществления налогоплательщиком установленной законом регистрации имущества, в главе 21 НК РФ не содержится.

В отношении оформления счетов – фактур по указанным услугам, согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг, передаче имущественных прав) соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) или со дня передачи имущественных прав. В связи с этим, при оказании услуг по сдаче в лизинг имущества счета-фактуры следует выставлять не позднее пяти дней, считая со дня окончания налогового периода, в котором такие услуги оказаны.

В соответствии с Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914 (далее – Правила № 914) при получении предоплаты от лизингополучателя лизингодатель обязан выписывать два счета-фактуры на сумму полученного аванса и зарегистрировать один экземпляр у себя в книге продаж. Второй экземпляр счета-фактуры лизингодатель направляет лизингополучателю, который регистрирует его в книге покупок в целях определения суммы НДС, предъявляемой к вычету по выданным авансам.

При начислении лизинговых платежей и зачете полученной предоплаты в счет этих платежей счет-фактура, выписанный и зарегистрированный лизингодателем в книге продаж при получении аванса, регистрируется им в книге покупок. Лизингополучатель, в свою очередь, счет-фактуру, на основании которого сумма НДС была ранее принята к вычету, регистрирует в книге продаж для отражения восстановления соответствующих сумм налога.

Кроме того, Правилами № 914 определено, что в книге покупок не регистрируются счета-фактуры, в частности полученные лизингодателем на сумму аванса при безденежных формах расчетов. Связано это с тем, что при осуществлении предварительной оплаты в безденежной форме у покупателя отсутствует платежное поручение, которое является документом, подтверждающим право на вычет НДС с авансов.

Заметим, что специальная форма счета-фактуры при получении предварительной оплаты Правилами № 914 не утверждена, поэтому налогоплательщики должны использовать стандартную форму счета-фактуры для отражения полученного аванса.

Счет-фактура должен быть составлен лизингодателем в соответствии с требованиями статьи 169 НК РФ.

Согласно подпункту 5 пункта 5 статьи 169 НК РФ в счете-фактуре указывается наименование поставленных (отгруженных) товаров (описание выполненных работ, оказанных услуг).

Поскольку в соответствии со статьей 2 Закона № 164-ФЗ по договору лизинга за плату передается определенное имущество, в графе 1 счета-фактуры «Наименование товара (описание выполненных работ, оказанных услуг), имущественного права» можно указывать «Услуги по предоставлению имущества во временное владение» либо «Услуги по предоставлению имущества в лизинг».

При этом в действующем законодательство Российской Федерации нет прямого указания на то, что в выставляемом счете-фактуре (при передаче имущества по договору лизинга) должна указываться какая-либо обязательная формулировка.

Более того, как указано в пункте 6 статьи 2 Федерального закона от 17 декабря 2009 года № 318-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации в связи с введением заявительного порядка возмещения налога на добавленную стоимость» ошибки в счетах-фактурах, не препятствующие налоговым органам при проведении налоговой проверки идентифицировать продавца, покупателя товаров (работ, услуг), имущественных прав, наименование товаров (работ, услуг), имущественных прав, их стоимость, а также налоговую ставку и сумму налога, предъявленную покупателю, не являются основанием для отказа в принятии к вычету сумм налога.

Таким образом, суммы налога могут быть приняты к вычету, если из текста счета-фактуры возможно идентифицировать наименование оказываемых услуг. По мнению автора, в графе 1 счета-фактуры также можно указать, например, «Передача оборудования в лизинг по договору от….N…».

При этом законодательство Российской Федерации не запрещает налогоплательщикам использовать иную формулировку при заполнении счета-фактуры, позволяющую идентифицировать наименование услуг по заключенному договору. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 8 февраля 2010 года № 03-07-09/08.

Отметим, что ранее контролирующие органы считали, что при оформлении счета-фактуры можно использовать следующую формулировку: «Услуги по финансовой аренде (лизингу)» с указанием срока, в течение которого оказываются услуги по финансовой аренде имущества. При этом запись «Лизинговый платеж N… от… по договору лизинга N… от…» могла стать основанием для отказа в вычете НДС, так как не являлась описанием фактически оказанных услуг. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 21 сентября 2009 года № 03-07-09/49, от 20 марта 2009 года № 03-07-09/10, от 11 ноября 2009 года № 03-07-05/55.

Если оплата услуг по сдаче в лизинг имущества согласно условиям договора предусмотрена в иностранной валюте, при определении налоговой базы по НДС следует руководствоваться нормами пункта 3 статьи 153 НК РФ, согласно которому выручка налогоплательщика в иностранной валюте пересчитывается в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации соответственно на дату, соответствующую моменту определения налоговой базы. Налоговую базу следует определять исходя из курса иностранной валюты, действующего на день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо на последний день налогового периода, в котором оказываются услуги. Аналогичные разъяснения даны в Письме Минфина Российской Федерации от 4 апреля 2007 года № 03-07-15/47.

Страхование сданного в лизинг имущества, сложности с выгодоприобретателем банком

Как правило, для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. Одним из таких сопутствующих договоров является договор страхования.

В данной статье мы поговорим об особенностях отражения в учете лизингодателя операций по страхованию имущества, сданного в лизинг.

Правовые основы отношений финансовой аренды или лизинга установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. Стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга.

Таким образом, страхование лизингового имущества является добровольным. При этом, как правило, лизинговые компании всегда включают в договоры условие о страховании лизингового имущества, так как это позволяет снизить риски по сделке.

Гражданско-правовые основы страхования регулируются главой 48 «Страхование» ГК РФ и положениями Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (далее – Закон № 4015-1).

Страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком) (пункт 1 статьи 927 ГК РФ).

Сторонами по договору имущественного страхования являются страховщик, страхователь или иное лицо (выгодоприобретатель), в пользу которого заключен договор страхования.

При заключении договора лизинга в нем необходимо указать лицо, осуществляющее страхование лизингового имущества (лизингодатель или лизингополучатель), Также в договоре лизинга указывается выгодоприобретатель по договору страхования лизингового имущества.

Если для приобретения предмета лизинга привлекались банковские ресурсы, то в качестве выгодоприобретателя по такому договору страхования, как правило, указывается финансирующий сделку банк (на весь период действия кредитного договора о привлечении средств на покупку лизингодателем лизингового имущества). Обычно банк устанавливает перечень страховых организаций, которые с ним сотрудничают. При этом выбор страхователем страховой организации из указанного банком перечня является одним из неформальных условий получения кредита на финансирование лизинговой сделки.

Если для приобретения предмета лизинга были привлечены небанковские средства, то выгодоприобретателем по договору страхования является лизингодатель. В некоторых случаях выгодоприобретателем по договору страхования лизингового имущества может быть лизингополучатель, который при наступлении страхового случая исполняет свою обязанность по уплате лизинговых платежей за счет суммы полученного страхового возмещения.

Согласно пункту 1 статьи 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Под страховой премией понимается плата за страхование, которую страхователь (выгодоприобретатель) обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором (пункт 1 статьи 954 ГК РФ). При определении размера страховой премии, подлежащей уплате, страховщик вправе применять разработанные им страховые тарифы, определяющие премию, взимаемую с единицы страховой суммы, с учетом объекта страхования и характера страхового риска (пункт 2 статьи 954 ГК РФ).

Договор страхования заключается в письменной форме, несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, за исключением договора обязательного государственного страхования (пункт 1 статьи 940 ГК РФ).

В случае выбора страхователем по договору страхования имущественных рисков либо лизингополучателя, либо лизингодателя расходы по оплате страховой премии страховщику ложатся на лизингополучателя напрямую или опосредованно через включение в общую сумму подлежащих уплате лизинговых платежей уплаченной лизингодателем страховой премии.

Согласно пункту 2 статьи 21 Закона № 164-ФЗ стороны договора могут застраховать свои предпринимательские риски в связи с заключением договора лизинга. Лизингополучатель вправе отдельно застраховать свою ответственность по договору в пользу лизингодателя (пункт 4 статьи 21 Закона № 164-ФЗ).

Статья 22 Закона № 164-ФЗ предусматривает порядок распределения рисков между сторонами в соответствии с соглашением сторон в договоре лизинга. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель.

Договором лизинга на сторону договора лизинга, выбравшую продавца предмета, могут быть возложены риски невыполнения продавцом обязанностей по договору купли – продажи предмета лизинга, и связанные с этим убытки, а также риск несоответствия предмета лизинга целям его использования.

Но, согласно статье 933 ГК РФ страхование рисков по лизинговым платежам может быть осуществлено исключительно лизингодателем, так как по договору страхования предпринимательского риска может быть застрахован предпринимательский риск только самого страхователя и только в его пользу и договор страхования предпринимательского риска лица, не являющегося страхователем, ничтожен.

Утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное (статья 26 Закона № 164-ФЗ).

Отражение в бухгалтерском учете лизингодателя операций по заключенному договору страхования лизингового имущества.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н (далее – План счетов) расчеты со страховой организацией по страхованию имущества, переданного в лизинг, отражаются на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».

Договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса (пункт 1 статьи 957 ГК РФ).

Следовательно, если в договоре страхования не предусмотрена дата вступления договора в силу иная, чем день уплаты страхового взноса, то в момент уплаты взноса страхователь (лизингодатель) делает в своем учете следующую запись:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию» Кредит 51 «Расчетные счета».

Согласно пункту 5 Приказа Минфина Российской Федерации от 6 октября 2008 года № 106н «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету» (вместе с «Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008)», «Положением по бухгалтерскому учету «Изменения оценочных значений» (ПБУ 21/2008)») суммы страховых платежей, относящиеся в соответствии с условиями договора страхования к отчетному периоду, согласно допущению временной определенности факторов хозяйственной деятельности, отражаются следующей проводкой:

Дебет 20 «Основное производство» (23, 25, 26, 44, 91) Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».

В случае повреждения застрахованного имущества сумма расходов на его восстановление отражается следующей записью:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию» Кредит 23 «Вспомогательные производства» – произведен ремонт поврежденного имущества (силами вспомогательного подразделения организации);

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – произведен ремонт поврежденного имущества (силами сторонних юридических или физических лиц).

Если застрахованное лизинговое имущества было уничтожено, то в учете лизингодателя делаются следующие записи:

Дебет 02 «Амортизация основных средств» Кредит 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Выбытие доходных вложений в материальные ценности» – отражена сумма начисленной на месяц выбытия имущества амортизации;

Дебет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Выбытие доходных вложений в материальные ценности» Кредит 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Доходные вложения в материальные ценности в эксплуатации» – отражена сумма первоначальной (восстановительной) стоимости утраченного лизингового имущества;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Имущественное и личное страхование» Кредит 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Выбытие доходных вложений в материальные ценности» – отражена сумма остаточной стоимости лизингового имущества.

Одновременно в связи с прекращением договора страхования уничтоженного предмета лизинга остаток не учтенной в расходах страховой премии списывается на счет учета прочих расходов:

Дебет 99 «Прибыли и убытки» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Имущественное и личное страхование».

Сумма страхового возмещения, полученная лизингодателем от страховой компании в соответствии с договором страхования, отражается по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».

Как было указано выше, в договоре страхования может быть предусмотрено, что выгодоприобретателем является банк. В такой ситуации получение банком страхового возмещения от страховщика засчитывается банком в счет погашения лизингодателем кредита и (или) начисленных на дату получения возмещения процентов. Одновременно с погашением задолженности перед банком лизингодатель отражает в своем учете погашение задолженности лизингополучателя по уплате лизинговых платежей в результате наступления страхового случая и получения выгодоприобретателем страхового возмещения.

Указанные операции будут отражаться в бухгалтерском учете лизингодателя следующими записями:

Дебет 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам»/субсчет «Расчеты по краткосрочным кредитам» (субсчет «Проценты по краткосрочным кредитам»), 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам»/субсчет «Расчеты по долгосрочным кредитам» (субсчет «Проценты по долгосрочным кредитам») Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Налоговый учет страховых взносов.

Согласно статье 263 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) расходы на обязательное и добровольное имущественное страхование включают страховые взносы по всем видам обязательного страхования, а также по следующим видам добровольного имущественного страхования, в частности:

– добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, расходы на содержание которого включаются в расходы, связанные с производством и реализацией;

– добровольное страхование грузов;

– добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (в том числе арендованных);

– добровольное страхование иного имущества, используемого налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода;

– другие виды добровольного имущественного страхования, если в соответствии с законодательством Российской Федерации такое страхование является условием осуществления налогоплательщиком своей деятельности.

В Письме от 11 мая 2006 года № 03-03-04/1/440 финансовое ведомство отмечает, что расходы на добровольное страхование основного средства, предназначенного для передачи в лизинг, понесенные до ввода этого основного средства в эксплуатацию, уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями международных конвенций. В случае, если данные тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.

Отметим, что возможность отнесения страховых взносов в состав расходов для целей налогообложения прибыли не зависит от того, кто указан выгодоприобретателем по договору страхования (банк, лизингодатель или лизингополучатель), ведь в любом случае данные расходы отвечают критериям статьи 252 НК РФ – экономически оправданны, так как произведены во исполнение договора лизинга, а он заключается сторонами исключительно в целях получения дохода.

Порядок признания расходов по любым договорам страхования зависит от порядка уплаты страховых взносов (пункт 6 статьи 272 НК РФ). Если по условиям договора страхования предусмотрена уплата страхового взноса разовым платежом, то по договорам, заключенным на срок более одного отчетного периода, расходы признаются равномерно в течение срока действия договора пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде.

На практике может возникнуть ситуация, рассмотренная в Письме Минфина Российской Федерации от 16 августа 2010 года № 03-03-06/1/548. Уплаченные лизингодателем суммы страховых взносов по договору страхования предмета лизинга (страховая премия) были включены в состав лизинговых платежей, то есть фактически возмещены лизингополучателем и включены у лизингодателя в состав выручки от реализации.

При досрочном выкупе имущества лизингополучателем происходит переход права собственности на застрахованное имущество, а также права требования к страховщику сумм страхового возмещения по договору страхования от лизингодателя к лизингополучателю.

Можно ли оплаченную, но не учтенную (в связи с принципом равномерного отнесения расходов в течение срока действия договора страхования) лизингодателем часть страховой премии единовременно включить в состав расходов для целей исчисления налога на прибыль в периоде расторжения договора лизинга (затраты были документально подтверждены и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода, т. е. возмещены лизингополучателем в составе лизинговых платежей)?

Поскольку право требования к страховщику страхового возмещения по договору страхования переходит от лизингодателя к лизингополучателю в связи с досрочным выкупом застрахованного имущества лизингополучателем, то часть страховой премии за период с момента перехода вышеуказанного права требования до окончания срока действия договора страхования является расходом, осуществленным за третье лицо (лизингополучателя).

Учитывая вышеизложенное, по мнению финансового ведомства, указанная часть страховой премии не может быть учтена лизингодателем в расходах для целей налогообложения прибыли организаций в силу требований статей 252 и 272 НК РФ.

Налоговый учет страхового возмещения.

В целях налогообложения прибыли к внереализационным доходам налогоплательщика относятся доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба (пункт 3 статьи 250 НК РФ).

По мнению Минфина Российской Федерации, страховое возмещение, полученное по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли (Письма Минфина Российской Федерации от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/17, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/14, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/21, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/15).

В указанных Письмах сказано, что в статье 251 НК РФ приведен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли. Суммы страхового возмещения, полученные налогоплательщиком по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, в указанном перечне не поименованы.

Следовательно, доходы, полученные в виде сумм страхового возмещения убытков или ущерба, учитываются в целях налогообложения прибыли в соответствии с положениями статьи 250 НК РФ в составе внереализационных доходов. Аналогичный вывод сделан финансовым ведомством в Письме от 30 июля 2009 года № 03-03-06/1/501.

Если условиями договора страхования и правилами страхования, на основании которых заключен договор страхования, предусмотрена возможность компенсации ущерба путем восстановления предмета лизинга непосредственно страховой компанией без привлечения страхователя, у последнего не возникает обязанности формирования доходов для целей налогообложения прибыли в сумме страхового возмещения. У страхователя не должно быть в этом случае и расходов в сумме ущерба, связанной с наступлением страхового случая.

Если выгодоприобретателем по договору страхования назван банк, то у него, наряду со страховыми выплатами доходом может быть признана и страховая премия. Так что банки ждет совершенно неожиданный пересчет налоговой базы по налогу на прибыль.

Балансодержатель-лизингодатель – амортизация у лизингодателя, один коэффициент ускорения

Как правило, лизинговые компании по договору передают в лизинг имущество, которое при выполнении необходимых условий учитывается в составе основных средств. Стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации. О том, в каком порядке начисляется и учитывается амортизация, о методах ее начисления в бухгалтерском и налоговом учете балансодержателя-лизингодателя мы и расскажем в этой статье.

Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).

В статье 3 Закона о лизинге сказано, что предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Субъектами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец (статья 4 Закона о лизинге).

Согласно пункту 1 статьи 11 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Бухгалтерская амортизация при учете на балансе лизингодателя.

По взаимному соглашению сторон предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя (статья 31 Закона № 164-ФЗ).

Амортизационные отчисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга.

Следовательно, если имущество на балансе лизингодателя – амортизацию начисляет лизингодатель, если на балансе лизингополучателя, то соответственно амортизацию начисляет лизингополучатель.

Амортизация начисляется по общим правилам, установленным ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01).

Согласно пункту 17 ПБУ 6/01 стоимость объектов основных средств погашается путем начисления амортизации.

Начисление амортизации объектов основных средств производится одним из следующих способов (пункт 18 ПБУ 6/01):

– линейный способ;

– способ уменьшаемого остатка;

– способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

– способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

При этом отметим, что самым выгодным, для целей снижения налога на имущество, из вышеприведенных способов является способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования.

Так как мы рассматриваем учет имущества на балансе лизингодателя, то в соответствии с пунктом 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ амортизационные отчисления осуществляет лизингодатель.

Отметим, что в учетной политике лизингодатель должен отразить выбранный способ начисления амортизации и срок полезного использования имущества, являющегося предметом лизинга, и он должен быть одинаковым по группе основных средств.

Срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету (пункт 20 ПБУ 6/01). В соответствии с пунктом 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объекта определяется организацией при принятии его к бухгалтерскому учету и может быть установлен исходя из срока действия договора лизинга.

Годовая сумма амортизационных отчислений определяется (пункт 19 ПБУ 6/01):

– при линейном способе – исходя из первоначальной стоимости или (текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта;

– при способе уменьшаемого остатка – исходя из остаточной стоимости объекта основных средств на начало отчетного года и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта и коэффициента не выше 3, установленного организацией. Для целей бухгалтерского учета необходимо установить наличие права на применение ускоренной амортизации в учетной политике лизингодателя. При начислении амортизации линейным способом применение коэффициента ускорения нормами ПБУ 6/01 не предусмотрено. В соответствии со статьей 31 Закона № 164-ФЗ стороны договора лизинга имеют право по взаимному соглашению применять ускоренную амортизацию предмета лизинга. Применение коэффициента ускорения при начислении амортизационных отчислений линейным способом ПБУ 6/01 не предусматривается (Письмо Минфина Российской Федерации от 28 февраля 2005 года № 03-06-01-04/118, от 18 декабря 2003 года № 04-02-05/2/81);

– при способе списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования – исходя из первоначальной стоимости или (текущей (восстановительной)) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и соотношения, в числителе которого – число лет, остающихся до конца срока полезного использования объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока полезного использования объекта.

В течение отчетного года амортизационные отчисления по объектам основных средств начисляются ежемесячно независимо от применяемого способа начисления в размере 1/12 годовой суммы.

При способе списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) начисление амортизационных отчислений производится исходя из натурального показателя объема продукции (работ) в отчетном периоде и соотношения первоначальной стоимости объекта основных средств и предполагаемого объема продукции (работ) за весь срок полезного использования объекта основных средств.

В соответствии с пунктом 21 ПБУ 6/01 начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета.

Сумма начисленных амортизационных отчислений отражается по дебету счетов учета затрат лизингодателя в корреспонденции с кредитом счета 02 «Амортизация основных средств». Амортизация по лизинговому имуществу учитывается на счете 02 «Амортизация основных средств» обособленно. Ежемесячно суммы начисленной амортизации отражаются записью по дебету счетов учета затрат в корреспонденции со счетом 02 «Амортизация основных средств» субсчет «Амортизация основных средств, переданных в лизинг».

Налоговая амортизация при учете на балансе лизингодателя.

В соответствии с пунктом 10 статьи 258 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга).

Пункт 2 статьи 259.3 НК РФ позволяет налогоплательщику-балансодержателю применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3, в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора лизинга.

Поскольку специальных требований в отношении договора финансовой аренды (лизинга) НК РФ не установлено, таким договором для целей налогообложения, по мнению Минфина Российской Федерации, содержащемуся в Письме от 31 августа 2007 года № 03-03-06/1/628, следует считать договор финансовой аренды (лизинга) заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации. Как отметили специалисты Минфина, в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. При этом к обязательным договорам относится договор купли-продажи. По мнению Минфина, для признания гражданско-правового договора договором финансовой аренды (лизинга) для целей налогообложения прибыли указанный договор должен соответствовать всем требованиям, установленным гражданским законодательством, в том числе положению об обязательном заключении договора купли-продажи.

Причем этот коэффициент применяется той стороной договора лизинга, у которой данные основные средства должны учитываться на балансе в соответствии с условиями договора лизинга, и только в отношении основных средств, относящихся к четвертой – десятой амортизационным группам, то есть, в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 5 лет. В Письме Минфина Российской Федерации от 19 января 2009 года № 03-03-06/1/19 уточнено, что коэффициент ускоренной амортизации в отношении названных основных средств применяется при любом способе начисления амортизации.

Соответственно, лизингодатели, продолжающие применять линейный метод начисления амортизации по основным средствам, входящим в первую – третью амортизационные группы, с 1 января 2009 года должны прекратить применение повышающего коэффициента. Как сказано в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 03-03-06/1/44 и № 03-03-06/1/45 повышенный коэффициент 3 к основным средствам, приобретенным по договору лизинга и относящимся к 1–3 амортизационным группам, независимо от даты принятия к учету таких основных средств, с 1 января 2009 года не применяется.

Также следует отметить, что ограничение по праву применения для предметов договора лизинга специального коэффициента, но не выше 3, подразумевает, что налогоплательщик должен зафиксировать свое решение по установлению размера коэффициента. Единственным документом, в котором он имеет право это сделать, является приказ по учетной политике организации в целях налогообложения. Коэффициент должен быть только один и может иметь только одно цифровое выражение. Следовательно, в организации не должно быть больше одного цифрового выражения коэффициента для предметов договора лизинга.

Если предметом лизинга является имущественный комплекс, то в его состав, как правило, входят основные средства. В Письме Минфина Российской Федерации от 24 сентября 2007 года № 03-03-06/1/692 разъяснено, что коэффициент ускоренной амортизации может быть применен в отношении каждого амортизируемого объекта основных средств, входящего в данный имущественный комплекс, за исключением основных средств, относящихся к первой, второй и третьей амортизационной группе, если амортизация по данным объектам начисляется нелинейным методом. По мнению автора, названное письмо сохраняет свою силу и после 1 января 2009 года, но при его применении следует учитывать, что с этого момента запрещение распространяется и на основные средства первой – третьей амортизационных групп, в отношении которых применяется линейный метод начисления амортизации.

В случае перенайма предмета лизинга, то есть при замене лизингополучателя в договоре лизинга, налогоплательщик, у которого предмет лизинга учитывается на балансе в соответствии с условиями договора, вправе продолжать применять при амортизации данного основного средства специальный коэффициент не выше 3. После осуществления перенайма предмета лизинга договор лизинга продолжает действовать, в силу чего стороны договора могут применять положения НК РФ об амортизации основных средств, являющихся предметом лизинга. При этом лизингополучатель является также правопреемником в отношении начисления амортизации по переданному ему предмету лизинга. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина Российской Федерации от 17 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782. Аналогичные разъяснения даны и в Письме Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463.

Если налогоплательщик воспользовался предоставленным ему правом и решил применять при начислении амортизации предмета лизинга специальный коэффициент не выше 3, то этот коэффициент должен быть установлен на дату ввода предмета лизинга в эксплуатацию. В Письме Минфина Российской Федерации от 6 октября 2006 года № 03-03-04/1/682 отмечено, что при этом возможности изменения размера данного коэффициента в течение срока амортизации лизингового имущества НК РФ не предусмотрено.

Налогоплательщики, применяющие нелинейный метод начисления амортизации и передавшие основные средства, являющиеся предметом лизинга, в соответствии с договорами, заключенными до введения в действие главы 25 НК РФ, то есть до 1 января 2002 года, должны выделить такое имущество в отдельную подгруппу в составе соответствующих амортизационных групп. Амортизация этого имущества начисляется по объектам амортизируемого имущества в соответствии с методом и нормами, существовавшими на момент передачи (получения) имущества, а также с применением специального коэффициента не выше 3.

Таким образом, начиная с 1 января 2009 года, налогоплательщики, которые согласно договору лизинга начисляют амортизацию по объектам лизинга, вправе применять к таким объектам нелинейный метод амортизации с одновременным применением повышающего коэффициента 3. Это положение не распространяется на основные средства, относящиеся к 1–3 амортизационным группам, о чем сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 4 декабря 2008 года № 03-03-06/1/671. Также в письме отмечено, что указанные положения не относятся к объектам, переданным в лизинг по договорам, заключенным до 1 января 2002 года.

Согласно пункту 1 статьи 259 НК РФ налогоплательщики вправе выбрать один из следующих методов начисления амортизации с учетом особенностей, предусмотренных главой 25 НК РФ:

1) линейный метод;

2) нелинейный метод.

Налогоплательщик применяет линейный метод начисления амортизации к зданиям, сооружениям, передаточным устройствам, входящим в восьмую – десятую амортизационные группы, независимо от сроков ввода в эксплуатацию этих объектов.

К остальным основным средствам налогоплательщик вправе применять один из методов, указанных в пункте 1 статьи 259 НК РФ.

Выбранный налогоплательщиком метод начисления амортизации не может быть изменен в течение всего периода начисления амортизации по объекту амортизируемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 259 НК РФ сумма амортизации для целей налогообложения определяется налогоплательщиками ежемесячно в порядке, установленном статьей 259 НК РФ. Амортизация начисляется отдельно по каждому объекту амортизируемого имущества.

Пунктом 4 статьи 259 НК РФ предусмотрено, что начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию. По мнению Минфина, изложенному в Письме от 26 января 2010 года № 03-03-06/1/24, если предмет лизинга подлежит амортизации в налоговом учете лизингодателя, момент ввода предмета лизинга в эксплуатацию для целей налогообложения прибыли организаций определяется по дате передачи предмета лизинга лизингополучателю.

Начисление амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества осуществляется в соответствии с нормой амортизации, определенной для данного объекта, исходя из его срока полезного использования.

Отметим, что если договор лизинга краткосрочный, до года, то право на коэффициент ускоренной амортизации сохраняется, так как срок все равно определяется по Постановлению Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».

Согласно разъяснениям финансового ведомства, содержащимся в Письме от 18 марта 2009 года № 03-03-06/2/50, пунктом 9 статьи 259 НК РФ, в редакции, действовавшей до 1 января 2008 года, было предусмотрено, что по легковым автомобилям и пассажирским микроавтобусам, имеющим первоначальную стоимость соответственно более 300 000 рублей и 400 000 рублей, основная норма амортизации применяется со специальным коэффициентом 0,5.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2008 года основная норма амортизации применяется со специальным коэффициентом 0,5, по легковым автомобилям с первоначальной стоимостью более 600 000 рублей, а не 300 тысяч рублей как ранее, и пассажирским микроавтобусам, имеющим первоначальную стоимость 800 000 рублей, а не 400 тысяч рублей, как ранее.

Согласно статье 3 Федерального закона от 26 ноября 2008 года № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» организации, применявшие к основной норме амортизации специальный коэффициент 0,5 в отношении легковых автомобилей и пассажирских микроавтобусов, имевших первоначальную стоимость соответственно более 600 000 рублей и 800 000 рублей, с 1 января 2009 года указанный коэффициент не применяют (статья 27.2 Федерального закона от 5 августа 2000 года № 118-ФЗ «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах»).

Учитывая, что главой 25 НК РФ применение специального коэффициента 0,5 к основной норме амортизации не предусмотрено, с 1 января 2009 года к легковым автомобилям и пассажирским микроавтобусам стоимостью более 600 000 рублей и 800 000 рублей, а также 300 000 рублей и 400 000 рублей понижающий коэффициент 0,5 не применяется.

В налоговом учете лизингодателя предмет лизинга, возвращенный лизингополучателем на баланс лизингодателя, учитывается по остаточной стоимости, определяемой по данным налогового учета лизингополучателя.

При передаче лизингополучателем предмета лизинга лизингодателю лизингодатель не вправе учесть при определении налоговой базы по налогу на прибыль суммы амортизации, ранее начисленные лизингополучателем.

Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям.

Следовательно, начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества при досрочном расторжении договора лизинга для целей исчисления налога на прибыль прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям (Письмо Минфина Российской Федерации от 8 ноября 2006 года № 03-03-04/1/729).

Балансодержатель-лизингополучатель – аналог амортизация у лизингодателя, в том числе бухгалтерский учет по приказу 15

Предмет лизинга может учитываться как на балансе лизингодателя, так и на балансе лизингополучателя. При этом амортизационные отчисления производит та сторона лизинга, на балансе которой учитывает лизинговое имущество. Как отражаются в учете лизингодателя лизинговые операции, если балансодержателем является лизингополучатель мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Гражданско-правовые основы договора лизинга.

Общие положения о лизинге имущества содержатся в статье 668 ГК РФ, а также в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Согласно статье 2 Закона № 164-ФЗ договор лизинга – договор, в соответствии с которым арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Независимо от срока договор лизинга заключается в письменной форме. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

По договору лизинга:

– лизингодатель обязуется приобрести в собственность имущество для его передачи за определенную плату, на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю и выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга;

– лизингополучатель обязуется принять предмет лизинга, выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и сроки, которые предусмотрены договором лизинга, по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи и выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

Пунктом 1 статьи 3 Закона № 164-ФЗ предусмотрено, что предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

В соответствии пунктом 1 статьи 31 Закона № 164-ФЗ лизинговое имущество в течение срока действия договора лизинга может учитываться на балансе как у лизингодателя, так и у лизингополучателя.

Бухгалтерский и налоговый учет операций у лизингодателя и лизингополучателя зависит от того, у кого на балансе учитывается лизинговое имущество.

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с лизингом имущества, установлен Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (далее – Указания № 15). При этом заметим, что применять Указания № 15 следует с осторожностью, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении данных Указаний необходимо учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Минфин Российской Федерации в Письме от 30 августа 2007 года № 07-05-06/225 указывает, что при рассмотрении вопроса о формировании в бухгалтерском учете первоначальной стоимости лизингового имущества следует руководствоваться ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01) и Указаниями № 15.

Аналог бухгалтерской амортизации при учете на балансе лизингополучателя.

Как было сказано выше, по взаимному соглашению сторон предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя (статья 31 Закона № 164-ФЗ).

Амортизационные отчисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга (пункт 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ, пункт 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н)). Следовательно, если предмет лизинга находится на балансе лизингополучателя, то и амортизацию начисляет лизингополучатель.

Для целей отражения лизинговых операций в налоговом учете лизингополучателю необходимо иметь информацию о первоначальной стоимости предмета лизинга, предоставленные лизингодателем. То есть расходы лизингодателя по приобретению предмета лизинга должны быть подтверждены документами, предоставленными им при передаче предмета лизинга на баланс лизингополучателя, что позволит лизингополучателю правильно учесть предметы лизинга для налогообложения.

В соответствии с ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» операции по выбытию предмета лизинга лизингодатель отражает в бухгалтерском учете с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы», формируя прочие доходы и расходы.

При этом в бухгалтерском учете лизингодателя делаются достаточно странные записи:

Дебет счета 76/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» Кредит счета 91-1 «Прочие доходы» – отражена задолженность лизингополучателя согласно договору лизинга;

Дебет счета 03/субсчет «Имущество, переданное в лизинг» Кредит счета 03/субсчет «Имущество, предназначенное для передачи в лизинг» – отражена передача предмета лизинга на баланс лизингополучателю;

Дебет счета 91-2 «Прочие расходы» Кредит счета 03/субсчет «Имущество, переданное в лизинг» – списана балансовая стоимость предмета лизинга.

Дебет счета 91-2 «Прочие расходы» Кредит счета 98 «Доходы будущих периодов» – отражена разница между задолженностью лизингополучателя согласно договору лизинга и балансовой стоимостью предмета лизинга.

Отметим, что с 1 января 2011 года утратил силу пункт 81 Приказа Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации», в котором содержалось определение доходов будущих периодов (подпункт 19 пункта 1 Приказа Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н «О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 года № 3»). При этом в Инструкцию по применению Плана счетов, утвержденную Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации и инструкции по его применению» (далее Инструкция по применению Плана счетов) не было внесено никаких изменений. Кроме того, понятие доходов будущих периодов продолжает использоваться и в Указаниях № 15.

Таким образом, отражение в составе доходов будущих периодов разницы между общей суммой лизинговых платежей согласно договору лизинга и стоимостью лизингового имущества в настоящее время является обоснованным (пункт 4 Указаний № 15). Указанные суммы отражаются по кредиту счета 98 «Доходы будущих периодов».

При передаче предмета лизинга лизингополучателю, при условии, что предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, лизингодатель списывает предмет лизинга со своего баланса и учитывает его на забалансовом счете 011 «Основные средства, сданные в аренду» в оценке, указанной в договоре лизинга. Это определено статьей 31 Закона № 164-ФЗ, Инструкцией по применению Плана счетов.

Начисление лизинговых платежей, исходя из суммы отраженной в графике, отражается проводкой:

Дебет счета 98 «Доходы будущих периодов» Кредит счета 90-1 «Выручка» – отражено начисление лизингового платежа в части разницы между задолженностью лизингополучателя и балансовой стоимостью предмета лизинга;

Дебет счета 90-3 «Налог на добавленную стоимость» Кредит счета 68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» – отражена сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет;

Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 76/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» – отражены денежные средства, поступившие от лизингополучателя.

По окончании срока действия договора лизинга при частичном погашении стоимости предмета лизинга в составе лизинговых платежей, на основании первичных документов, предоставленных лизингополучателем, лизингодатель отражает возврат предмета лизинга следующими записями:

Дебет счета 03 Кредит счета 76/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» – на сумму непогашенной задолженности по лизинговым платежам.

Если, при этом, возвращается имущество с полностью погашенной стоимостью, то оно принимается к учету на счет 03 по условной оценке 1 рубль (пункт 7 Указаний № 15, Инструкция по применению Плана счетов).

Далее его стоимость переносится с кредита счета 03 на счет 01, если стоимость полученного имущества соответствует пределу, установленному для основных средств, или счета по учету материалов.

Аналог налоговой амортизации при учете на балансе лизингополучателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) в целях исчисления налога на прибыль налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ).

Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

Расходами, связанными с производством и (или) реализацией, являются:

материальные расходы;

расходы на оплату труда;

суммы начисленной амортизации;

прочие расходы.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, относятся расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг. При этом, как следует из норм подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, эти расходы учитываются у лизингодателя, если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается на балансе у лизингополучателя.

Пунктом 8.1 статьи 272 НК РФ определен порядок признания указанных расходов, согласно которому расходы по приобретению переданного в лизинг имущества, указанные в подпункте 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, признаются в качестве расхода в тех отчетных (налоговых) периодах, в которых в соответствии с условиями договора предусмотрены арендные (лизинговые) платежи.

Так как учитываются только расходы на приобретение лизингового имущества, то расходы на доставку и доведение до состояния, в котором это имущество пригодно для использования у лизингополучателя, учесть будет можно, с определенными сложностями, только при продаже данного имущества.

Одновременно, расходы на доставку и доведение до состояния, в котором это имущество пригодно для использования, возлагать на лизингополучателя тоже рискованно, так как у него должна учитываться через амортизацию только первоначальная стоимость, а не другие расходы, которые становятся рискованными. Таким образом, если имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то учесть расходы на доставку, монтаж и доведение до состояния, в котором это имущество пригодно для использования у лизингополучателя, лизингодателю можно только при его дальнейшей реализации, лизингополучателю учитывать данные расходы рискованно.

Лучшим выходом для лизингодателя будет возложение этих расходов на поставщика, с включением всех затрат в цену приобретаемого предмета лизинга, тогда все расходы становятся расходами на приобретение предмета лизинга. В противном случае расходы на доставку, монтаж и прочие расходы смогут быть учтены лизингодателем исключительно при выкупе предмета лизинга или войдут в первоначальную стоимость основного средства, учитываемого лизингодателем, либо не будут учтены вообще.

Данный порядок налогового учета расходов применятся только в том случае, если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя. Стоимость лизингового имущества, учитываемого в соответствии с договором лизинга на балансе лизингодателя, погашается путем начисления амортизации в соответствии со статьями 256 – 259 НК РФ (Письмо Минфина Российской Федерации от 2 марта 2007 года № 03-03-06/1/145).

Смена лизингодателей для лизингодателей

В обязательстве лизинга допускается замена сторон. Закон предусматривает как возможность полной замены лизингодателя третьим лицом, так и возможность уступки лизингодателем части своих требований к лизингополучателю.

В данной статье рассмотрим гражданско-правовые основы лизинга, какие условия должны выполнить стороны при смене лизингодателя, и может ли новый лизингодатель применять ускоренную амортизацию по предметам лизинга.

Правовые основы.

Правоотношения сторон по договорам финансовой аренды (лизинга) закреплены в статье 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

В соответствии со статьей 2 названного Федерального закона по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество за плату во временное владение и пользование.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации (статья 3 Закона № 164-ФЗ).

Лизингодателем признается физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 11, пунктом 1 статьи 31 Закона № 164-ФЗ установлено, что предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя и учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению сторон.

По окончании договора лизинга лизингополучатель обязуется возвратить предмет лизинга или приобрести его в собственность на основании договора купли-продажи (пункт 5 статьи 15 Закона № 164-ФЗ). При этом переход права собственности к лизингополучателю на условиях, установленных соглашением сторон, может быть осуществлен как по истечении срока договора, так и до его истечения (статья 19 Закона № 164-ФЗ).

Если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, то в общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга (пункт 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ).

Смена лизингодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона № 164-ФЗ лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга. При этом он обязан предупредить лизингополучателя обо всех правах третьих лиц на предмет лизинга. Отметим, что несоблюдение данного требования дает право лизингополучателю требовать расторжения договора вследствие нарушения, носящего существенный характер (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

При смене лизингодателя не требуется письменное согласие лизингополучателя. Однако, во избежание разногласий, автор рекомендует сторонам все-таки его оформить надлежащим образом по правилам статьи 391 ГК РФ.

Полная уступка прав лизингодателя третьему лицу возможна только после исполнения им своей обязанности приобрести для лизингополучателя определенное имущество у определенного продавца и передать его лизингополучателю за определенную плату и на определенный срок. В противном случае он должен получить согласие лизингополучателя на перевод своего долга (статья 391 ГК РФ). Иначе говоря, это уступка права собственности на предмет лизинга и получение лизинговых платежей. Такая уступка должна быть выполнена с соблюдением общих норм об уступке требования (статьи 382–390 ГК РФ) и государственной регистрации прав на предмет лизинга.

Уступка части требований представляет собой передачу третьему лицу прав на получение лизинговых платежей либо задолженности по лизинговым платежам. Отметим, что первый вариант уступки характерен для случаев так называемого раздельного лизинга, в котором лизингодатель берет сумму кредита у заимодавцев на условиях «без права обратного требования», возвращая им долг в последующем из полученных сумм лизинговых платежей, либо напрямую – оформляя уступку своих прав на получение лизинговых платежей.

С момента полной уступки лизингодателем своих прав и обязанностей по договору лизинга лизингополучатель обязан уплачивать лизинговые платежи новому лизингодателю (Постановление ФАС Московского округа от 30 мая 2006 года по делу №КГ-А40/4202-06).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в том числе в части пересмотра суммы лизинговых платежей.

Таким образом, если новый лизингодатель решит увеличить лизинговые платежи, то лизингополучатель может обратиться в суд. В этих случаях арбитры, как правило, принимают сторону лизингополучателя: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 года по делу №А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 1 августа 2005 года по делу №Ф04-4851/2005(13466-А27-24).

Отметим, что если договор лизинга нуждается в государственной регистрации, то при перемене лизингодателя уступка также должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации данного вида соглашений (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 июня 2004 года по делу №А17-254/15/3).

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона № 164-ФЗ договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме.

Если лизингодатель, у которого лизинговое имущество находится на балансе, передает свои права и обязанности по договору лизинга без изменения условий договора другому лицу путем продажи лизингового имущества, то в этом случае необходимо внести изменения в действующий договор. Такие изменения вносятся посредством заключения дополнительного соглашения об изменении сторон договора (если законодательством Российской Федерации не предусмотрена регистрация права собственности на данное имущество). Такие разъяснения содержатся в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 января 2008 года № 20–12/05964.

Таким образом, в результате продажи предмета лизинга соответствующий договор сохраняет силу, а к новому собственнику в силу закона переходят права и обязанности лизингодателя по договору, предметом которого это имущество является (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 27 марта 2007 года по делу №Ф03-А24/07-1/248, ФАС Западно-Сибирского округа от 19 августа 2008 года по делу №Ф04-5083/2008(10125-А27-4)). При этом независимо от того, переоформлен ли договор финансовой аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») (далее – Информационное письмо № 66).

Следует отметить, что при смене собственника предмета лизинга в договор финансовой аренды следует внести изменения, касающиеся сведений о новом лизингодателе (пункт 24 Информационного письма № 66).

Заметим, что многие лизингодатели забывают самое главное, что наряду с требованиями и правами по договору лизинга происходит еще и переход права собственности на предмет лизинга.

Таким образом, при смене лизингодателя алгоритм действий должен быть следующим:

1) переход прав и обязанностей по договору лизинга на основе договора реализации имущественных прав, по отдельной цене, можно вообще без цены, так как договор содержит обязанности, автор рекомендует получить согласие лизингополучателя;

2) переуступка задолженности лизингополучателя (если она есть) по договору лизинга на основе договора по переуступке прав требования, по отдельной цене;

3) либо заключение нового договора лизинга между новым лизингодателем и старым лизингополучателем на прежних условиях, либо смена стороны старого договора лизинга, с назначением продавцом предмета лизинга старого лизингодателя;

4) возврат, только по документам, предмета лизинга от лизингополучателя к старому лизингодателю, с сохранением его на ответственном хранении у лизингополучателя, прекращение начисления амортизации у старого лизингодателя;

5) купля – продажа предметов лизинга от старого лизингодателя – продавца к новому лизингодателю – покупателю, по отдельной цене, с передачей по накладной с ответственного хранения у лизингополучателя от старого лизингодателя к новому лизингодателю – покупателю, определение финансового результата от реализации у старого лизингодателя;

6) ввод в эксплуатацию предмета лизинга у нового лизингодателя, с первоначальной стоимостью, состоящей из цены предмета лизинга и доли от стоимости имущественного права по договору лизинга, передача предметов лизинга по акту приемки – передачи основных средств.

Налог на прибыль.

В отношении налога на прибыль при смене лизингодателей хотелось бы отметить следующее: на основании пункта 10 статьи 258 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга).

Пункт 2 статьи 259.3 НК РФ позволяет налогоплательщику-балансодержателю применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3, в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора лизинга. Этот коэффициент не применяется к основным средствам, относящимся к первой, второй и третьей амортизационным группам.

Поскольку при переходе права собственности на переданное в лизинг имущество новый собственник в силу закона приобретает права и обязанности лизингодателя по договору финансовой аренды, на него в полном объеме распространяются положения НК РФ о применении специальных коэффициентов при амортизации предмета лизинга.

Таким образом, при амортизации основного средства, являющегося предметом лизинга и учитываемого в соответствии с условиями договора финансовой аренды на балансе лизингодателя (нового собственника), последний вправе применять к основной норме амортизации специальный коэффициент в порядке, предусмотренном статьей 259.3 НК РФ. Аналогичное мнение высказано представителями налоговых органов (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 января 2008 года № 20–12/05964).

Отметим, что новый лизингодатель не только сможет начислять ускоренную амортизацию со стоимости предмета лизинга, но и учесть срок использования предмета лизинга старым лизингодателем. Начисление амортизации у нового лизингодателя начнется не ранее, чем с первого числа следующего месяца.

Заметим, что данный алгоритм является минимальным, и при переуступке прав по договору лизинга, при смене лизингодателя могут возникнуть и иные проблемы, которые можно увидеть, только изучив договор и прочие первичные документы.

Смена лизингополучателей для лизингодателя

На практике может возникнуть ситуация, когда лизингополучатель в силу своей неплатежеспособности, либо в связи с отсутствием у него необходимости в использовании предмета лизинга, может передать третьим лицам имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга. В данной статье поговорим о смене лизингополучателей, и что в таком случае изменится у лизингодателя.

Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Лизинг (финансовая аренда) является разновидностью договора аренды. Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определяются параграфом 6 главы 34 ГК РФ и Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Кроме того, к правоотношениям по договору лизинга применяются общие положения об аренде, установленные параграфом 1 главы 34 ГК РФ, с учетом специальных норм ГК РФ о лизинге.

Статьей 665 ГК РФ установлено, что по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Аналогичное понятие договора лизинга приведено и в статье 2 Закона № 164-ФЗ.

Лизингодателем признается физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 11, пунктом 1 статьи 31 Закона № 164-ФЗ установлено, что предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя и учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению сторон.

Следовательно, лизингополучатель не является собственником имущества и лишен права им распоряжаться, то есть совершать сделки, предусматривающие переход права собственности на имущество к третьему лицу (продавать предмет лизинга, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ). Кроме того, лизингополучатель не вправе передавать предмет лизинга в залог, поскольку этим правом обладает только собственник имущества (статья 335 ГК РФ).

Совершение иных действий в отношении имущества, являющегося предметом договора лизинга, допускается только с письменного согласия лизингодателя. Несоблюдение условия о письменном согласии лизингодателя влечет признание сделки ничтожной (Постановление ФАС Московского округа от 21 марта 2006 года по делу №КГ-А41/1606-06).

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ определено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, лизингополучатель вправе передавать имущество в сублизинг и заключать договоры перенайма.

Как правило, уступка лизингополучателем прав по договору лизинга связана либо с неплатежеспособностью лизингополучателя, либо с отсутствием у него необходимости в использовании предмета лизинга, в том числе необходимости переоформить имущество и обязательства, основанные на его использовании, на дочернюю или партнерскую фирму.

В первом случае лизингополучатель должен будет заключить договор перенайма, согласно которому из субъективного состава правоотношений исключается неплатежеспособный лизингополучатель. Это необходимость обусловлена тем, что, согласно статье 615 ГК РФ, при заключении договора сублизинга обязанным перед лизингодателем остается лизингополучатель.

При этом следует учитывать, что если договором сублизинга определено, что сублизингополучатель должен уплачивать лизинговые платежи непосредственно лизингодателю, то такие платежи не могут быть отнесены на расходы сублизингополучателя. В обоих случаях лизингодатель и сублизингополучатель сохраняют зависимость от лизингополучателя, что, конечно же, не выгодно ни лизингодателю, ни сублизингополучателю.

В результате перенайма происходит замена лизингополучателя в обязательстве, возникшем из договора лизинга (статья 615 ГК РФ). Иначе говоря, место одного лизингополучателя занимает другой лизингополучатель, к которому переходят все права и обязанности первого по договору лизинга (Письмо Минфина Российской Федерации от 15 октября 2005 года № 03-03-02/114). В таком случае условия договора не меняются, за исключением наименования лизингополучателя.

В случае перенайма ответственным по договору перед лизингодателем становится новый лизингополучатель. В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ, пунктом 2 статьи 389 ГК РФ перемена лица в обязательстве по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Такая позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782, Письме УМНС Российской Федерации по городу Москве от 27 января 2004 года № 26–12/5331.

Отметим, что к перенайму применяются общие правила о перемене лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ). Как отмечено в разъяснениях Минфина Российской Федерации от 15 октября 2005 года № 03-03-02/114, от 10 марта 2006 года № 03-03-04/1/202 и от 17 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (глава 24 ГК РФ). После осуществления перенайма предмета лизинга основной договор лизинга продолжает действовать, при этом права и обязанности лизингополучателя в полном объеме (если иное не предусмотрено договором) переходят к новому лицу.

Порядок взаиморасчетов между прежним и новым лизингополучателем, равно как и вопросы передачи предмета лизинга, определяются по соглашению сторон в сделке перенайма. Поскольку к новому лизингополучателю переходят права и обязанности предыдущего, возврат лизингодателем авансовых платежей в счет выкупной цены первоначальному лизингополучателю не производится. Указанные платежи возмещаются ему новым лизингополучателем.

Таким образом, замена лизингополучателя по договору лизинга возможна только путем заключения сделки перенайма. Указанная сделка требует обязательного наличия согласия лизингодателя, которое должно быть оформлено письменно. Порядок и форма получения такого согласия законом не установлена и определяется по соглашению сторон.

Вопросы возмещения прежнему лизингополучателю уплаченной им части выкупной цены в этом случае определяются по соглашению первоначального и нового лизингополучателей.

В случае нарушения лизингополучателем условий договора лизингодатель имеет право на его расторжение и изъятие предмета лизинга. Если это произойдет, то лизингополучатель лишится права пользования имуществом, права на его выкуп по истечении срока действия договора, а также он должен будет выплатить лизингодателю причиненные ему убытки.

В результате же заключения договора перенайма лизингополучатель не только не понесет дополнительных расходов, но и получит возможность уступить свои права по договору лизинга за определенную плату. Размер этой платы определяется соглашением сторон.

Хотелось бы отдельно остановиться на рассмотрении вопроса о требованиях нового лизингополучателя к поставщику имущества. В отличие от договора сублизинга данный вопрос действующим законодательством не урегулирован. Поэтому новому лизингополучателю следует обязать лизингодателя уведомить поставщика о такой смене, а также предусмотреть свое право предъявлять к поставщику требования при обнаружении недостатков товара, в том числе связанных с гарантийными обязательствами.

Статья 8 Закона № 164-ФЗ предусматривает возможность сублизинга. Сублизинг – вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.

При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. Речь идет о предусмотренных в пункте 2 статьи 10 Закона № 164-ФЗ правах лизингополучателя предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем.

Схема отношений, возникающих в процессе исполнения договора сублизинга, состоит в том, что лицо, осуществляющее сублизинг, заключает два договора – договор лизинга с лизингодателем и договор сублизинга с новым лизингополучателем, являясь, таким образом, одновременно лизингополучателем предмета лизинга по договору лизинга и лизингодателем (правильнее будет сказать просто арендодателем) того же предмета по договору сублизинга.

Отметим, что по договору сублизинга лизингополучатель не может передать сублизингополучателю больше прав, чем ему предоставляется в соответствии с договором лизинга. Следовательно, если согласно с условиями заключенного договора лизингополучателю переданы права владения и пользования предметом лизинга в ограниченном объеме, то он может передать сублизингополучателю по договору сублизинга права в таком же или в меньшем объеме, но только не в большем.

Срок договора сублизинга не может превышать срока договора лизинга (статья 615 ГК РФ).

При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме (пункт 2 статьи 8 Закона № 164-ФЗ). Для получения такого согласия лизингополучателю необходимо направить соответствующий запрос лизингодателю, и только после получения положительного ответа на него он сможет заключить договор сублизинга.

Заметим, что такое согласие может быть оформлено как письмо. Но, учитывая, что для лизингодателя является существенным соблюдение сублизингополучателем обязательств лизингополучателя, ему целесообразно выступить в качестве третьей стороны в договоре сублизинга. А для этого в договоре лизинга следует предусмотреть условие, в соответствии с которым имущество передается в сублизинг на основании трехстороннего договора. Соответственно, и все изменения будут вноситься в договор сублизинга с подписанием трехстороннего документа.

Таким образом, без согласия лизингодателя лизингополучатель не вправе сдавать имущество в сублизинг. Так как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 ГК РФ).

В случае расторжения договора лизинга сублизингополучатель имеет право на заключение договора лизинга на условиях заключенного договора сублизинга и в пределах установленного им срока (статья 618 ГК РФ).

У нового лизингополучателя может возникнуть и вопрос о приобретении права собственности на имущество по истечении срока действия договора аренды. Вопрос о переходе права собственности на имущество может быть решен в рамках статьи 624 ГК РФ, то есть заключением договора аренды с правом выкупа.

Как было отмечено выше, ответственным перед лизингодателем остается лизингополучатель, при этом для лизингодателя не важна стоимость услуг по предоставлению имущества в сублизинг. Фактически же размер сублизинговых платежей будет определяться исходя из того, возникнет ли у сублизингополучателя право на выкуп предмета лизинга по его остаточной стоимости после истечения срока действия договоров сублизинга и лизинга. В соответствии с Законом № 164-ФЗ право на выкуп лизингового имущества по истечении срока действия договора и после уплаты всей суммы лизинговых платежей и выкупной стоимости предоставлено лизингополучателю.

Заключая договор лизинга, лизингодатель принимает на себя обязанность продать имущество по остаточной стоимости лизингополучателю. Следовательно, ни Закон № 164-ФЗ, ни договор лизинга не обязывают лизингодателя продать лизинговое имущество сублизингополучателю. Исходя из этого, сублизингополучатель и должен согласовывать условия договора лизинга.

По истечении срока действия договора, при оформлении перехода права собственности на имущество, сторонам необходимо учитывать следующие:

– лизингополучатель выплатив часть лизинговых платежей и, отказываясь от права на выкуп имущества по истечении срока действия договора, вправе требовать компенсации этих сумм;

– собственником имущества в течение всего срока действия договора сублизинга остается лизингодатель, и переход права собственности к сублизингополучателю может быть осуществлен только после перехода права собственности к лизингополучателю. То есть в таком случае продажа имущества лизингополучателем будет условной сделкой, которая зависит от того, перейдет ли право собственности к лизингополучателю по истечении срока действия договора лизинга, что, конечно же, влечет для сублизингополучателя дополнительные риски.

Решением данной проблемы может стать подписание трехстороннего соглашения, в соответствии с которым лизингополучатель уступает право на выкуп имущества сублизингополучателю, а лизингодатель принимает на себя соответствующую обязанность.

Отметим, что поднаем или субаренда абсолютно ничего не меняет в системе учета или налогообложения лизингодателя.

При замене лизингополучателя в договоре лизинга (перенайме предмета лизинга) налогоплательщик, у которого предмет лизинга учитывается на балансе в соответствии с условиями договора лизинга, вправе продолжать применять при амортизации данного основного средства специальный коэффициент не выше 3. Такая точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782.

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингодателя

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю может быть осуществлен: в связи с истечением срока его действия и выполнением сторонами своих обязательств; до истечения его срока действия и выполнением сторонами своих обязательств (досрочный выкуп имущества лизингополучателем); расторжение договора по соглашению сторон; расторжение договора по требованию одной из сторон.

В данной статье поговорим об особенностях завершения договора лизинга в связи с истечением срока его действия и выполнением сторонами своих обязательств, а также рассмотрим особенности отражения в учете лизингодателя операций, связанных с завершением договора лизинга.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закон № 164-ФЗ) по договору лизинга арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

На основании пункта 1 статьи 4 Закона № 164-ФЗ лизингодателем признается физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Предмет лизинга, переданный лизингополучателю, в зависимости от условий договора может учитываться на балансе лизингодателя либо лизингополучателя (пункт 1 статьи 31 Закона № 164-ФЗ).

По договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.

Рассмотрим порядок отражения в учете лизингодателя операций, связанных с возвратом лизингового имущества.

Предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя.

При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с лизингом имущества, лизингодателю следует руководствоваться Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15).

Согласно пункту 3 названных Указаний затраты, связанные с приобретением лизингового имущества за счет собственных или заемных средств, отражаются по дебету счета 08 «Капитальные вложения»/субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств».

Имущество, предназначенное для сдачи в лизинг, в сумме всех затрат, связанных с его приобретением, принимается к учету по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Имущество для сдачи в аренду» в корреспонденции со счетом 08 «Капитальные вложения».

Передача лизингового имущества лизингополучателю отражается лишь записями в аналитическом учете по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (абзац 3 пункта 3 Указаний № 15). К балансовому счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» открываются субсчета: 1 «Имущество, предназначенное для сдачи в лизинг (аренду)», 2 «Имущество, сданное в лизинг (аренду)».

Передача предмета в лизинг отражается по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности/субсчет «Имущество, сданное в лизинг (аренду)» Кредит 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Имущество, предназначенное для сдачи в лизинг (аренду)».

Если по условиям договора лизинга лизинговое имущество поставляется его продавцом непосредственно лизингополучателю, минуя лизингодателя, то указанные записи делаются в бухгалтерском учете транзитом на основании первичного учетного документа лизингополучателя.

При передаче лизингового имущества в пользование лизингополучателю оформляется акт по форме №ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств», утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7. При этом в инвентарной карточке унифицированной формы №ОС-6 нужно сделать отметку о передаче основного средства в пользование с указанием номера договора, наименования лизингополучателя и номера акта приемки-передачи.

Если по завершении договора предмет лизинга остается в собственности лизингодателя, то он отражает возврат предмета по окончании договора лизинга обратной записью: Дебет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Имущество, предназначенное для сдачи в лизинг (аренду)» Кредит 03 «Доходные вложения в материальные ценности/субсчет «Имущество, сданное в лизинг (аренду)» – отражено получение предмета лизинга от лизингополучателя.

После завершения договора лизинга предмет лизинга возвращается к лизингодателю. Так как к учету доходных вложений применяются те же правила, что и для объектов основных средств, передача предмета лизинга от лизингополучателя к лизингодателю должна быть оформлена актом по форме №ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств», утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7.

При отражении предмета лизинга в составе основных средств лизингодатель должен внести соответствующую запись в инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма №ОС-6).

Так как имущество учитывается на балансе лизингодателя, то в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ амортизационные отчисления производит лизингодатель.

Следовательно, амортизация по возвращенному имуществу продолжает начисляться лизингодателем в прежнем порядке с месяца, следующего за месяцем возврата этого имущества (пункт 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ):

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 02 «Амортизация основных средств» – начислена амортизация (ежемесячно до полного погашения стоимости объекта основных средств либо списания этого объекта с бухгалтерского учета).

Таким образом, если имущество учитывается на балансе лизингодателя, то при завершении договора лизинга у лизингодателя не должно возникать вопросов по отражению в учете данной операции. Как в налоговых, так и бухгалтерских регистрах остаточная стоимость данных основных средств уже отражена и никаких изменений в связи с завершением договора не происходит.

После того, как лизинговая компания получила имущество обратно, она должна решить, как дальше будет использоваться данное имущество. Так, оно может и дальше сдаваться в аренду, может быть переведено в состав собственных основных средств, а может быть и продано.

Если лизинговая компания примет решение продать предмет лизинга, то его следует принять к учету в качестве товара. Однако, когда это имущество учитывается на счетах 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности», то оно признается объектом обложения налогом на имущество. По завершении договора лизинговое имущество, как правило, имеет нулевую остаточную стоимость.

Если лизингодатель пересматривал срок полезного использования в сторону увеличения и в дальнейшем решил использовать предмет лизинга в своей деятельности, то остаточная стоимость будет влиять на величину налоговой базы по налогу на имущество. Если возвращенный предмет лизинга переводится лизингодателем в состав товаров, то изменится налогооблагаемая база по налогу на имущество.

В такой ситуации у налогоплательщика может возникнуть спор с налоговыми органами, так как бухгалтерское законодательство не содержит положений, содержащих возможность «переквалификации» активов из внеоборотных в оборотные (Письмо Минфина Российской Федерации от 8 ноября 2006 года № 03-03-04/1/729).

По мнению автора, если актив в какой-то момент перестает отвечать критериям признания его в конкретной группе активов и организацией принято решение о переводе его из состава одного актива в состав другой, то это необходимо отразить в локальном нормативном акте и после этого можно провести указанную операцию.

В обоснование своей позиции приведем пункт 7 ПБУ 1/2008, в соответствии с которым, если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то при формировании учетной политики осуществляется разработка организацией соответствующего способа, исходя из ПБУ 1/2008 и иных положений по бухгалтерскому учету, а также Международных стандартов финансовой отчетности.

Таким образом, лизинговая компания вправе закрепить в своей учетной политике, что при возврате имущества из лизинга, оно будет учитываться как товар, при этом главным условием является наличие надлежаще оформленных первичных документов.

Напомним, что Приказом Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н «О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 года № 3» (далее Приказ № 186н) из пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (далее Методические указания № 91н) были исключены нормы, устанавливающие зависимость принятия объекта недвижимости на учет в качестве основного средства от подачи документов на регистрацию права собственности или ее регистрации. Данные изменения вступили в силу с 1 января 2011 года.

Таким образом, после 1 января 2011 года объект недвижимости, который соответствует критериям, установленным пунктом 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01) и фактически эксплуатируется, учитывается в составе основных средств, а значит, облагается налогом на имущество.

В Письме от 22 марта 2011 года № 7-02-10/20 финансовое ведомство разъясняет, что для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Следовательно, остаточная стоимость такого основного средства не будет учитываться при формировании налоговой базы по налогу на имущество организаций.

Покупатель обязан учесть приобретаемый предмет лизинга в составе основного средства независимо от факта государственной регистрации права собственности на него.

Лизингодатель – продавец основного средства отразит данные хозяйственные операции в своем учете следующим образом:

– на дату подписания акта приема-передачи объекта:

Дебет 01 «Основные средства»/субсчет «Выбытие объектов основных средств» Кредит 01 «Основные средства» – отражена сумма первоначальной стоимости продаваемого основного средства;

Дебет 02 «Амортизация основных средств» Кредит 01 «Основные средства»/субсчет «Выбытие объектов основных средств» – отражена сумма накопленной амортизации;

Дебет 45 «Товары отгруженные»/субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 «Основные средства»/субсчет «Выбытие объектов основных средств» – отражена сумма остаточной стоимости продаваемого основного средства.

– на дату завершения государственной регистрации:

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» Кредит 91 «Прочие доходы и расходы»/субсчет «Прочие доходы» – отражена сумма выручки от реализации основного средства;

Дебет 91 «Прочие расходы»/субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 «Налог на добавленную стоимость» – отражена сумма НДС, начисленного с реализации;

Дебет 91 «Прочие расходы»/субсчет «Прочие расходы» Кредит 45 «Товары отгруженные»/субсчет «Переданные объекты недвижимости» – отражена сумма остаточной стоимости продаваемого основного средства.

Если по завершении договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя, то лизингодатель должен списать стоимость этого имущества с забалансового счета 011 «Основные средства, сданные в аренду».

Предмет лизинга передается лизингополучателю в собственность по акту приема-передачи унифицированной формы №ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б).

Отметим, что со счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» стоимость имущества на момент завершения договора уже должна быть полностью списана. Больше бухгалтерскими стандартами не предусмотрено никаких особенностей отражения в учете лизингодателя данных хозяйственных операций.

Однако хотелось бы обратить внимание читателей на позицию чиновников относительно рассматриваемой ситуации, хотя она и относится к налоговому учету.

По мнению Минфина Российской Федерации, если условие о выкупе предметов лизинга не предусмотрено в договоре лизинга, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, оформленным по форме договора купли – продажи.

Для целей налогового учета суммы, уплачиваемые в счет оплаты выкупной цены предмета лизинга, до перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (реализации лизингового имущества) следует рассматривать как авансовые платежи. Такая точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138, от 11 мая 2006 года № 03-03-04/1/431, ФНС Российской Федерации от 26 мая 2010 года №ШС-37-3/2514@. При этом финансисты признают, что в соответствии с гражданским законодательством стороны не обязаны выделять выкупную цену в договоре лизинга.

Отметим, если стороны договора лизинга не будут следовать рекомендациям, изложенным в разъяснениях контролирующих органов, то могут возникнуть проблемы, но скорее всего у лизингополучателя, признающего расходы по договору лизинга, чем у лизингодателя, признающего доходы. Тем более если лизингодатель применяет в целях налогообложения прибыли кассовый метод, учитывая в составе доходов и авансовые платежи (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации»).

Предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя.

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя и по окончании договора лизинга право собственности на него остается у лизингодателя, то следует учитывать, что амортизацию по нему начислял лизингополучатель (в бухгалтерском учете). При этом срок полезного использования предмета лизинга определялся лизингополучателем при принятии его к бухгалтерскому учету, например, исходя из срока действия договора.

В таком случае при условии применения лизингополучателем линейного способа начисления амортизации на дату окончания срока действия договора предмет лизинга в бухгалтерском учете является полностью самортизированным.

Если по условиям договора лизинга лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то при возврате его лизингодателю остаточная стоимость на основании первичного учетного документа лизингополучателя отражается по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам». Если при этом возвращается имущество с полностью погашенной стоимостью, то оно принимается к учету на счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» по условной оценке 1000 рублей (пункт 7 Указаний № 15).

Одновременно стоимость лизингового имущества списывается с забалансового счета 011 «Основные средства, сданные в аренду», где она отражалась в течение срока действия договора лизинга (пункт 4 Указаний № 15).

Если после возврата предмета лизинга лизингодатель прекращает его использовать в лизинговой деятельности, то стоимость такого имущества переносится с кредита счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности» на счет 01 «Основные средства» или в состав товаров (счет 41 «Товары») – в зависимости от того, как оно дальше будет использоваться.

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя и после завершения договора лизинга право собственности на него остается у лизингополучателя (после уплаты всех платежей), то в таком случае не требуется последующее заключение договора купли-продажи.

На то, что такой договор купли-продажи имущества ничтожен в случае, если на дату заключения договора действует договор лизинга на указанное имущество между продавцом по договору купли-продажи (лизингодателем) и лизингополучателем с условием о переходе права собственности на имущество к лизингополучателю указывают арбитры в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 февраля 2006 года по делу №А19-11342/05-46-Ф02-193/06-С2. Также арбитры не признают заключенным договор купли-продажи имущества, находящегося в лизинге, в котором переход права собственности на имущество обусловлен выполнением покупателем договора лизинга (в том числе в части полной выплаты лизинговых платежей) (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 февраля 2006 года по делу №А19-11342/05-46-Ф02-193/06-С2).

В то же самое время согласно пункту 1 статьи 19 Закона № 164-ФЗ договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Следовательно, договор лизинга может содержать в том числе элементы договора купли-продажи. В таком случае по завершении договора лизинга при передаче имущества в собственность лизингополучателя отдельный договор купли-продажи не оформляется в связи с тем, что все существенные условия договора купли-продажи предмета лизинга включены в договор лизинга.

По мнению автора, поскольку действующее законодательство о лизинге не содержит определенных разъяснений на этот счет, стороны вправе выбрать наиболее устраивающий их способ завершения договора либо предусмотрев непосредственно в договоре лизинга условия перехода права собственности на имущество, либо заключив отдельный договор купли-продажи лизингового имущества.

Если по завершении договора лизинга предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя, то порядок ведения бухгалтерского учета у лизингодателя будет зависеть от того, предусмотрено ли в договоре условие о внесении лизингополучателем дополнительных (сверх лизинговых платежей) выкупных платежей.

Если лизинговое имущество переходит в собственность лизингополучателя по завершении договора лизинга без дополнительных выплат, то на момент перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (по истечении срока действия договора) вся сумма лизинговых платежей уже учтена лизингодателем в составе доходов, а вся стоимость лизингового имущества уже списана на расходы лизингодателя.

Таким образом, в бухгалтерском учете лизингодателя (на дату перехода права собственности на имущество к лизингополучателю) делается запись:

Кредит 011 «Основные средства, сданные в аренду» – списана с забалансового счета стоимость предмета лизинга, перешедшего в собственность лизингополучателя в соответствии с договором лизинга.

Если по завершении договора лизинга право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю при условии внесения им по окончании договора лизинга выкупной цены, определенной договором, то в бухгалтерском учете лизингодателя будет отражен доход от реализации предмета лизинга, равный выкупной цене. В этом случае делается бухгалтерская запись по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами учета расчетов.

Прерывание договора лизинга у лизингодателя, в том числе при уничтожении имущества – при двух вариантах балансодержателя

На практике бывают случаи досрочного расторжения договора лизинга как по инициативе лизингодателя, так и по инициативе лизингополучателя. В данной статье рассмотрим, какие условия с точки зрения действующего законодательства являются достаточными для досрочного расторжения договора лизинга по требованию лизингодателя, а также на что ему следует обратить внимание при досрочном расторжении договора, в том числе при уничтожении имущества.

Прерывание договора аренды (лизинга).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору (лизингополучателю) его за плату во временное владение и пользование. Такое правило установлено статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также абзацем 3 статьи 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона № 164-ФЗ лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Законом № 164-ФЗ и договором лизинга.

На основании пункта 6 статьи 15 Закона № 164-ФЗ стороны могут оговорить в договоре лизинга обстоятельства, которые они считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств, и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга.

Таким образом, Закон № 164-ФЗ, а также ГК РФ не предусматривают возможности изъятия предмета лизинга у лизингополучателя без расторжения договора. Следовательно, если договор лизинга не расторгнут, то арбитры не поддержат требования лизингодателя о возврате или временном изъятии предмета лизинга. В частности, такие выводы сделаны в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа 3 декабря 2009 года по делу №А56-18863/2009, ФАС Московского округа от 15 апреля 2009 года по делу №КГ-А40/2706-09, ФАС Поволжского округа от 25 февраля 2009 года по делу №А12-14276/2008 и др.

Статьей 619 ГК РФ определено, что досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателя (лизингодателя) возможно в случаях, когда арендатор (лизингополучатель):

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит лизинговые платежи (Постановления ФАС Уральского округа от 22 августа 2007 года №Ф09-6734/07-С5 по делу №А47-10268/2006-8-ГК, ФАС Поволжского округа от 23 марта 2006 года по делу №А65-11708/05);

– не производит ремонта имущества в установленные договором лизинга сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство ремонта является обязанностью лизингополучателя.

Договором аренды (лизинга) могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию лизингодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Досрочного расторжения договора арендодатель (лизингодатель) вправе требовать после того, как направит письменное предупреждение о необходимости исполнения лизингополучателем обязательств в разумный срок.

Иначе говоря, при существенном нарушении лизингополучателем условий договора, лизингодатель при судебном варианте расторжения договора должен:

– направить лизингополучателю письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств;

– направить лизингополучателю предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ);

– обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Отметим, что в случае нарушения лизингодателем данного порядка, суд может отказать ему в иске о расторжении договора. В частности, такой вывод сделан в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 января 2010 года по делу №А27-6713/2009.

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга (статья 17 Закона № 164-ФЗ).

Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе потребовать от лизингополучателя оплаты за время просрочки (Постановление ФАС Московского округа от 21 июня 2011 года №КГ-А40/6210-11 по делу №А40-104539/10-37-844). Если указанная плата не покрывает убытков лизингодателя, то он может потребовать их возмещения.

Если за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Заметим, что в некоторых случаях лизингополучатель не против расторжения договора и согласен добровольно вернуть лизинговое имущество. При этом факт возврата имущества собственнику должен быть подтвержден актом приемки-передачи.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ определено, что письменная форма соглашения о расторжении договора будет считаться соблюденной не только в случае составления одного документа, подписанного сторонами, но также и в случае обмена документами. При этом данные документы должны свидетельствовать о взаимном волеизъявлении сторон о прекращении договорных отношений. Таким образом, договор лизинга считается расторгнутым по соглашению сторон, если предложение контрагента о расторжении договора лизинга было акцептовано его партнером (Постановление ФАС Уральского округа от 14 января 2010 года по делу №Ф09-10839/09-С3).

В зависимости от условий договора предмет лизинга может учитываться на балансе лизингодателя либо на балансе лизингополучателя. Рассмотрим, порядок отражения в учете лизингодателя операций по досрочному расторжению договора лизинга при двух вариантах балансодержателя.

Имущество учитывается на балансе лизингодателя.

При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с лизингом имущества, лизингодателю следует руководствоваться Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (далее – Указания № 15).

Согласно пункту 3 названных Указаний затраты, связанные с приобретением лизингового имущества за счет собственных или заемных средств, отражаются по дебету счета 08 «Капитальные вложения»/субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств».

Имущество, предназначенное для сдачи в аренду по договору лизинга, в сумме всех затрат, связанных с его приобретением, принимается к учету по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности», субсчет «Имущество для сдачи в аренду» в корреспонденции со счетом 08 «Капитальные вложения».

Передача лизингового имущества лизингополучателю отражается лишь записями в аналитическом учете по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Если по условиям договора лизинга лизинговое имущество поставляется его продавцом непосредственно лизингополучателю, минуя лизингодателя, то указанные записи делаются в бухгалтерском учете транзитом на основании первичного учетного документа лизингополучателя.

При досрочном расторжении договора лизинга лизингодатель отражает возврат лизингополучателем лизингового имущества лишь записями в аналитическом учете по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (абзац 3 пункта 3 Указаний № 15):

Дебет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Имущество, предназначенное для сдачи в лизинг (аренду)» Кредит 03 «Доходные вложения в материальные ценности/субсчет «Имущество, сданное в лизинг (аренду)» – отражено получение предмета лизинга от лизингополучателя.

Амортизация по возвращенному лизингополучателем имуществу продолжает начисляться лизингодателем в прежнем порядке с месяца, следующего за месяцем возврата этого имущества (пункт 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ).

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 02 «Амортизация основных средств» – начислена амортизация (ежемесячно до полного погашения стоимости объекта основных средств либо списания этого объекта с бухгалтерского учета).

Таким образом, если имущество учитывается на балансе лизингодателя, то при досрочном расторжении договора лизинга у лизингодателя не должно возникать вопросов по отражению в учете данной операции. Как в налоговых, так и бухгалтерских регистрах остаточная стоимость данных основных средств уже отражена и никаких изменений в связи с досрочным расторжением договора не происходит.

Имущество учитывается на балансе лизингополучателя.

Если лизинговое имущество было передано на баланс лизингополучателя, то при досрочном расторжении договора все усложняется. Дело в том, что действующие сегодня Указания № 15 не содержат последние изменения законодательства и могут применяться только с учетом определенных и в некоторых частях существенных корректировок.

Отметим, что Указания № 15 не содержат положений о том, какие бухгалтерские записи следует сделать лизингодателю при возврате предмета лизинга в связи с досрочным расторжением договора. При этом пункт 7 Указаний № 15 предусматривает отражение предмета лизинга по остаточной стоимости согласно данным первичных документов лизингополучателя. При этом в учете лизингодателя делается запись:

Дебет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» – отражен досрочный возврат предмета лизинга на основании акта приема-передачи.

Больше никаких разъяснений по данному вопросу Указания № 15 не содержат. По мнению автора, стоимость учтенного возвращенного имущества у лизингодателя должна отличаться от остаточной стоимости по данным лизингополучателя и лизингодатель в этом случае должен скорректировать сумму не подлежащих к получению доходов и неполученный НДС.

Налог на прибыль.

Сразу отметим, что ни глава 21 «Налог на добавленную стоимость», ни глава 25 «Налог на прибыль» НК РФ не содержат каких-либо особенностей налогообложения операций при досрочном расторжении договора лизинга и возврате имущества лизингодателю. В таком случае лизингодателю следует руководствоваться общими правилами.

Если лизингодатель получил основные средства – объекты договора лизинга обратно при досрочном расторжении договора лизинга, то при введении их в эксплуатацию и использовании в деятельности, приносящей доход, он вправе начислять амортизацию по таким объектам.

В целях исчисления налога на прибыль амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (пункт 1 статьи 256 НК РФ).

На основании пункта 10 статьи 258 НК РФ имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга).

Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества при досрочном расторжении договора лизинга для целей исчисления налога на прибыль прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям (Письмо Минфина Российской Федерации от 8 ноября 2006 года № 03-03-04/1/729).

При этом в главе 25 НК РФ не предусмотрено восстановление в целях налогообложения прибыли ранее начисленной амортизации по лизинговому имуществу в случае досрочного расторжения договора лизинга.

Согласно пункту 2 статьи 259.3 НК РФ налогоплательщики вправе применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3 в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора финансовой аренды (договора лизинга), налогоплательщиков, у которых данные основные средства должны учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга).

В случае расторжения договора лизинга соответствующие основные средства перестают быть предметом договора лизинга, соответственно, с момента прекращения договора лизингодатель не вправе применять повышенный коэффициент амортизации, аналогичный вывод содержится в Письме Минфина Российской Федерации от 28 февраля 2005 года № 03-03-01-04/1/78.

Если лизингодатель не передает в последующую финансовую аренду возвращенное имущество лизингополучателем, чего, в принципе, не может быть, а использует его в своей деятельности, приносящей доход, то начисление амортизации на остаточную стоимость этого имущества для целей налогообложения прибыли осуществляется без применения специального коэффициента (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 29 июля 2004 года № 26–12/50856).

Чтобы избежать потерь, следует выкупной платеж устанавливать не ниже остаточной стоимости предметов лизинга для целей налогового учета.

Если руководство организации-лизингодателя приняло решение о консервации основных средств на срок более трех месяцев, то они исключаются из состава амортизируемого имущества и соответственно амортизация по ним не начисляется. Однако при расконсервации объекта амортизация по нему начисляется в порядке, действовавшем до консервации, и срок полезного использования продлевается на период нахождения объекта на консервации.

Если такое имущество не используется в деятельности организации, приносящей доходы, а предполагается к последующей реализации, то его остаточная стоимость может учитываться в качестве расходов при отражении в налоговом учете дохода от реализации этого имущества.

Доходы в виде лизинговых платежей учитываются лизингодателем в составе доходов от реализации на основании статьи 249 НК РФ.

Основанием для начисления указанных доходов в налоговом учете является действующий договор лизинга. Поэтому в случае расторжения договора лизинга основания для начисления доходов в виде лизинговых платежей отсутствуют.

Аналогичная позиция содержится в Письмах Минфина Российской Федерации от 3 апреля 2009 года № 03-03-06/1/218, от 1 октября 2009 года № 03-03-06/1/633, от 10 июля 2009 года № 03-03-06/1/460, от 8 ноября 2006 года № 03-03-04/1/729.

Отметим, что при досрочном расторжении договора лизинга лизингодателю не нужно восстанавливать НДС, принятый к вычету при покупке лизингового имущества. Ведь досрочное расторжение договора лизинга вовсе не означает, что основное средство не будет впоследствии использоваться в облагаемых НДС операциях. Лизингодатель вполне может использовать его в собственной деятельности или вновь передать в лизинг.

Прерывание договора лизинга по чрезвычайным обстоятельствам.

Прерывание договора лизинга может происходить вследствие чрезвычайных обстоятельств. Немало вопросов возникает, когда и на основании какого документа производить отражение выбытия предметов лизинга в связи, например, с угоном. Единственный правильный документ – это вовсе не заявление, поданное в полицию, а акт внеплановой инвентаризации, произведенной при выявлении фактов хищения или порчи имущества в случае стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций, вызванных экстремальными условиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 129-ФЗ) в случае стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций, вызванных экстремальными условиями, организация обязана провести инвентаризацию имущества. Порядок проведения инвентаризации регламентируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 13 июня 1995 года № 49 «Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств». Результаты инвентаризации оформляются документами по формам, утвержденным Постановлениями Госкомстата Российской Федерации от 18 августа 1998 года № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» и от 27 марта 2000 года № 26 «Об утверждении унифицированной формы первичной учетной документации №ИНВ-26 «Ведомость учета результатов, выявленных инвентаризацией».

Таким образом, согласно установленному законодательству организация обязана провести инвентаризацию (на дату, следующую за датой чрезвычайного обстоятельства) материалов, находившихся в помещении, а также оборудования и прочих основных средств. По результатам инвентаризации (сопоставления данных бухгалтерского учета и фактического наличия имущества после стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций) можно будет определить, какое количество материалов, основных средств и т. д. было уничтожено. В акте инвентаризации также следует зафиксировать стоимость уничтоженного имущества.

При проведении инвентаризации в состав инвентаризационной комиссии можно включить оценщиков, а при необходимости, и других специалистов. Кроме того, членами комиссии могут быть представители и лизингополучателя, и лизингодателя, для того, что бы потом было легче согласовать размер ущерба, причиненного имуществу.

Обратите внимание!

Списание потерь от стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций на финансовые результаты лизингодателя осуществляется только при установлении факта отсутствия виновных лиц, который должны подтвердить органы дознания.

Как сказано в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 23 октября 2006 года № 20–12/92773, подтверждением расходов, возникших в результате пожара, являются следующие документы:

– справка Управления Государственной противопожарной службы, протокол осмотра места происшествия и акт о пожаре, которым устанавливается причина возгорания;

– акт инвентаризации. При этом в акте нужно зафиксировать стоимость утраченного имущества.

Кроме того, организация должна документально подтвердить, что причинами ущерба являются обстоятельства объективного характера. На это указывает и Управление ФНС Российской Федерации по городу Москве в Письме от 23 октября 2006 года № 20–12/92773.

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 10 сентября 2007 года по делу №А05-12441/2006-31 также указал, что для признания убытков и затрат для целей налогообложения необходимо наличие документального подтверждения факта пожара, нахождение соответствующего имущества в зоне пожара, проведение инвентаризации фактического наличия имущества.

Отметим, что для проверки обстоятельств «неосторожного» пожара и для вынесения постановления об отказе в возбуждении уголовного дела органу дознания необходимо какое-то время, поэтому списать на финансовые результаты убытки от пожара сразу же после пожара не получится.

В практической деятельности может возникнуть ситуация, когда уголовное дело по факту пожара возбуждено, но закрыто в связи с отсутствием виновных лиц. В таком случае, как указывают контролирующие органы, налоговые убытки от пожара можно списать на основании справки о закрытии уголовного дела. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 16 января 2006 года № 03-03-04/1/18.

В целях налогообложения прибыли к внереализационным расходам приравниваются потери лизингодателя от стихийных бедствий, пожаров, аварий и других чрезвычайных ситуаций (подпункт 6 пункта 2 статьи 265 НК РФ).

При этом, как указал ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 28 мая 2008 года по делу №Ф04-3284/2008(5655-А45-40), перечень чрезвычайных ситуаций, приведенный в подпункте 6 пункта 2 статьи 265 НК РФ, не является исчерпывающим, так как кроме аварий и пожаров НК РФ предусматривает и другие чрезвычайные ситуации.

К потерям от стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, в частности, можно отнести стоимость уничтоженных или испорченных запасов, товаров, материалов и иного имущества, принадлежащего организации, фактически осуществленные расходы, связанные с ликвидацией последствий стихийных бедствий и аварий, за вычетом стоимости полученного при этом металлолома, топлива и других материалов. Аналогичное мнение выражено в Письмах УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 июня 2009 года № 16–15/065190, от 15 января 2007 года № 19–11/2462, Письме Минфина Российской Федерации от 6 марта 2008 года № 03-03-06/1/151.

Вопрос учета расходов при списании предмета лизинга рассмотрен в Письме Минфина Российской Федерации от 8 февраля 2007 года № 03-03-06/1/73. Если по вине лизингополучателя произошла утрата или порча предмета лизинга, учитываемого в качестве амортизируемого имущества на балансе лизингодателя, и лизингополучатель возмещает лизингодателю причиненный имущественный ущерб, то при выводе из эксплуатации лизингодатель вправе учесть в составе внереализационных расходов расходы в виде суммы амортизации, недоначисленной им в соответствии с установленным сроком полезного использования предмета лизинга.

Напомним, что в целях налогообложения прибыли для признания в качестве внереализационных расходов материальные потери от пожара должны быть документально подтверждены. В случае выявления виновных в пожаре лиц суммы возмещения ущерба от пожара включаются в состав внереализационных доходов Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 6 марта 2008 года № 03-03-06/1/151, от 24 сентября 2007 года № 03-03-06/1/691 и УФНС Российской Федерации по городу Москве от 23 октября 2006 года № 20–12/92773.

Восстановленные лизингодателем суммы НДС, ранее принятые к вычету по утерянным вследствие пожара основным средствам, не учитываются в расходах для целей налогообложения прибыли, так как не предусмотрены пунктом 3 статьи 170 НК РФ (Письмо ФНС Российской Федерации от 26 декабря 2006 года № 02-1-08/269@, Письмо Минфина Российской Федерации от 16 января 2006 года № 03-03-04/1/18, Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 15 января 2007 года № 19–11/2462).

Выкуп арендованного имущества у лизингодателя – при двух вариантах балансодержателя

На практике довольно часто встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в лизинг, а потом выкупается лизингополучателем. В нижеприведенном материале поговорим об особенностях отражения в учете лизингодателя операций, связанных с выкупом лизингового имущества, при двух вариантах балансодержателя.

Выкуп предмета лизинга.

Правовому регулированию договора финансовой аренды (лизинга) посвящены § 6 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Федеральный закон от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

При этом Закон № 164-ФЗ не устанавливает порядок выкупа имущества, являющегося предметом лизинга и не раскрывает понятия «выкупная цена». Поэтому обратимся к статье 625 ГК РФ в соответствии с которой, договор финансовой аренды (лизинга) является подвидом договора аренды и к нему принимаются общие положения об аренде, не противоречащие установленным правилам ГК РФ о договоре финансовой аренды (лизинга).

Согласно статье 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе предметов лизинга не предусмотрено в договоре лизинга, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, оформленным по форме договора купли – продажи, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной лизинговых платежей в выкупную цену.

Основанием для перехода права собственности на предмет лизинга является полная уплата выкупной цены, которая должна быть определена в договоре или в дополнительном соглашении.

Переход права собственности на предмет лизинга определен статьей 19 Закона № 164-ФЗ.

В соответствии с указанной статьей договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

Обоснованность применения выкупных цен в рамках договора лизинга для целей налогообложения должна устанавливаться в соответствии с положениями статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), регламентирующей принципы определения цены товаров, работ или услуг. При этом статья 40 НК РФ не содержит каких-либо ограничений в отношении порядка определения рыночной цены выкупа предмета лизинга, а также платы в виде лизинговых платежей. Такая точка зрения приведена в Письме Минфина Российской Федерации от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104, сопровожденном Письмом ФНС Российской Федерации от 13 июля 2007 года №ХС-6-02/559@. Но, в данном же, письме сказано, что вопрос правовой квалификации сделки, в том числе договора лизинга, должен рассматриваться в каждом конкретном случае с учетом существа сделки и фактических отношений, возникающих между ее сторонами. По мнению автора, исходя из правовой природы лизинговых операций, безусловному контролю рыночной цены должна подвергаться не цена выкупа предмета лизинга, а именно сумма лизинговых платежей, при определении выкупной цены уже при заключении договора лизинга, а не в дополнительном соглашении. Да и сравнивать налоговые инспектора должны именно выкупные цены (Постановление ФАС СЗО от 10 февраля 2006 года по делу №А13-4471/2005-19).

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга.

Указанную сумму лизингодатель определяет как возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяется договором лизинга, при этом, автор рекомендует устанавливать сроки уплаты выкупного платежа уже в договоре лизинга.

При этом включение выкупной цены в общую сумму лизинговых платежей не означает, что выкупная цена не должна быть обособлена от общей суммы договора.

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Закона № 164-ФЗ лизингополучатель может приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли – продажи.

Договор купли – продажи должен содержать цену товара и срок его оплаты (статьи 485, 486 ГК РФ).

Отсутствие выкупной цены может привести к следующим последствиям:

– передача предмета лизинга признается безвозмездной передачей. В этом случае лизингодатель не сможет учесть остаточную стоимость предмета лизинга для налогового учета, а лизингополучатель уплатит налог с рыночной стоимости предмета лизинга;

– отсутствие в договоре выкупной цены и сроков ее уплаты подвергает лизингополучателя риску того, что вычет НДС по всей сумме договора может быть признан налоговым органом только после перехода права собственности на имущество, являющееся предметом лизинга. Это приведет к пересмотру вычета суммы НДС по договору лизинга, да еще к штрафным санкциям на сумму НДС по договору, аналогично по отнесению на расходы всех лизинговых платежей для целей налогообложения прибыли. Одновременно, лизингодатель должен будет уплатить НДС с рыночной стоимости безвозмездной передачи предмета лизинга лизингополучателю;

– угроза применения корректировки для целей налогообложения любой, даже минимальной выкупной цены до уровня рыночной маловероятна, так как данный договор купли-продажи является взаимосвязанным с арендной частью договора лизинга, и рыночная цена должна определяться целиком по договору лизинга, по сумме лизинговых платежей, а не по арендным и выкупным платежам отдельно.

Следовательно, чтобы не было спорных ситуаций в договоре лизинга с переходом права собственности должно быть обособленно указан выкупной платеж и срок его уплаты. Даже по заключенным договорам лизинга установить любую, даже минимальную сумму выкупного платежа, при этом установив сроки его уплаты и момент перехода права собственности. При лизинге медицинской техники целесообразно, наоборот, увеличивать выкупной платеж.

Предмет лизинга может учитываться как на балансе лизингодателя, так и на балансе лизингополучателя. Рассмотрим порядок отражения операций по выкупу лизингового имущества в учете лизингодателя при обоих вариантах балансодержателя.

Бухгалтерский учет у лизингодателя.

В настоящее время порядок отражения в бухгалтерском учете лизинговых операций осуществляется в соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15). Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Имущество находится на балансе лизингодателя.

Согласно пункту 5 Приказа Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99) в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связанно с этой деятельностью.

Следовательно, поступающие периодические лизинговые платежи учитываются у лизингодателя в составе выручки текущего периода. Расходы лизингодателя складываются из начисляемой амортизации по лизинговому имуществу в соответствующем периоде и расходов, связанных с обеспечением деятельности лизингодателя.

В таком случае возникает закономерный вопрос: как следует при выкупе предмета лизинга лизингодателю учитывать досрочно перечисленные лизинговые платежи (если имущество учитывается на балансе лизингодателя): как выручку от реализации лизинговых услуг (досрочная оплата лизинговых услуг) или как выручку от реализации предмета лизинга?

Если лизингодатель рассматривает досрочно перечисленные лизинговые платежи (выкупную цену) как выручку от реализации лизинговых услуг, то их сумма в полном объеме должна включаться в выручку соответствующего отчетного периода и отражаться по кредиту счета 90 «Продажи».

Таким образом, у лизингодателя в месяце выкупа предмета лизинга признается прибыль, намного большая, чем его обычная прибыль в течение договора лизинга при периодическом перечислении платежей, что приведет к увеличению суммы налога на прибыль в соответствующем периоде.

В такой ситуации следует отметить еще один момент. При выкупе имущества осуществляется переход права собственности на данное имущество, что влечет за собой передачу предмета лизинга на баланс лизингополучателя. Стоимость объекта основных средств, который выбывает в результате продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Согласно Приказу Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее – План счетов) для учета выбытия основных средств к счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» может открываться субсчет «Выбытие материальных ценностей». В дебет этого субсчета переносится первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства, а в кредит – сумма накопленной амортизации. Остаточная стоимость основного средства списывается с кредита счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности»/субсчет «Выбытие материальных ценностей»), в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы»/субсчет 91-2 «Прочие расходы» (пункты 29, 31 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01), План счетов).

Отметим, что такой вариант учета также приводит к раздельному учету доходов и расходов по одной сделке, что с позиции методологии учета не является правомерным. Ведь, с одной стороны, лизингодатель отражает по счету 90 «Продажи» поступления от досрочной оплаты лизинговых услуг. С другой стороны, принимая во внимание, то, что к моменту перехода права собственности предмет лизинга не амортизирован полностью, у лизингодателя образуется убыток в размере остаточной стоимости лизингового имущества на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Согласно нормам НК РФ сумма данного убытка не уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Таким образом, во избежание подобной ситуации необходимо разграничить учет реализации лизинговых услуг и реализации предмета лизинга.

Лизинговые услуги заключаются в предоставлении лизингополучателю права владения и пользования предметом лизинга, поэтому периодические регулярные платежи в течение договора следует рассматривать как выручку от реализации лизинговых услуг и отражать по кредиту счета 90 «Продажи».

При переходе права собственности в связи с выкупом лизингового имущества досрочно прекращается и лизинговый договор. При этом сумма досрочно перечисленных лизинговых платежей представляет собой выкупную цену, поэтому данная сумма является выручкой от реализации предмета лизинга. Согласно Плану счетов реализация объекта имущества осуществляется с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы».

В бухгалтерском учете организации – лизингодателя доход в сумме выкупной цены признается прочим доходом в соответствии с пунктом 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99».

Таким образом, выкупная стоимость в бухгалтерском учете отражается в соответствии с принятой учетной политикой, исходя из существенности суммы выкупной цены, как доход от продажи предмета лизинга отдельно от суммы лизинговых платежей.

Для целей налогового учета суммы, уплачиваемые в счет оплаты выкупной цены предмета лизинга, до перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (реализации лизингового имущества) следует рассматривать как авансовые платежи. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 11 мая 2006 года № 03-03-04/1/431.

В соответствии с пунктом 1 статьи 251 НК РФ выкупная цена предмета лизинга (если предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя) не учитывается в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль до перехода права собственности на предмет лизинга. После перехода права собственности включается в состав доходов организации – лизингодателя для целей налогообложения прибыли. Налоговая база по операции реализации имущества, ранее переданного по договору лизинга, определяется на дату передачи права собственности на это имущество с учетом полной суммы выкупной стоимости, включая ранее перечисленную авансовыми платежами (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 6 июня 2007 года № 20–12/053467).

Имущество находится на балансе лизингополучателя.

Если предмет лизинга по договору учитывается на балансе лизингополучателя, то постановка имущества на баланс лизингополучателя осуществляется не по моменту перехода права собственности по окончании договора лизинга, а при передаче имущества в лизинг.

В таком случае лизингодатель списывает предмет лизинга со своего баланса и учитывает его на забалансовом счете 011 «Основные средства, сданные в аренду» в оценке, указанной в договоре лизинга, то есть в общей сумме лизинговых платежей (пункты 1, 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ, План счетов).

В соответствии с пунктом 4 Указаний № 15 если по условиям договора лизинга лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то передача лизингового имущества лизингополучателю отражается лизингодателем с использованием счета 90 «Продажи».

Общая сумма лизинговых платежей отражается по кредиту счета 90 «Продажи» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Первоначальная стоимость лизингового имущества списывается в дебет счета 90 «Продажи», а разница между суммой лизинговых платежей без НДС и стоимостью имущества учитывается на счете 98 «Доходы будущих периодов» и представляет собой начисление общей суммы дохода от оказания лизинговых услуг, относящейся к будущим отчетным периодам (пункт 4 Указаний № 15).

Платежи, поступающие по договору лизинга, отражаются лизингодателем как платежи в погашение дебиторской задолженности по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и в состав выручки не включаются. При поступлении лизинговых платежей соответствующая часть доходов будущих периодов (в процентах) относится на прибыль отчетного периода.

При перечислении лизингополучателем лизингодателю досрочно всей оставшейся суммы по договору лизинга, имущество переходит в его собственность и договор лизинга прекращается. Дебиторская задолженность у лизингодателя погашается, а суммы, учитываемые на счете 98 «Доходы будущих периодов» по договору лизинга, в полном объеме переносятся на счет 99 «Прибыли и убытки» и признаются как прибыль отчетного периода.

Прочие операции лизингодателя

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. При сдаче имущества в лизинг лизингодатель несет определенные расходы (например, расходы по страхованию сданного в лизинг имущества, расходы на формирование резерва по сомнительным долгам и так далее).

В данной статье поговорим об особенностях отражения в учете лизингодателя расходов по прочим операциям.

Залоговые операции.

Статьей 18 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга.

Лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга.

При этом лизингодатель обязан предупредить лизингополучателя о всех правах третьих лиц на предмет лизинга.

Если залогодатель безвозмездно предоставляет в залог собственное имущество в счет обеспечения обязательств третьего лица, например лизингодателя, эту операцию следует рассматривать как безвозмездно оказанную услугу. При этом у получателя данной услуги образуется доход, в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, который включается в состав внереализационных доходов в целях налогообложения прибыли (пункт 8 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации» указано, что пункт 8 статьи 250 НК РФ подлежит применению и при безвозмездном получении права пользования вещью.

С точки зрения налоговых органов сумма дохода определяется, исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ.

Расходы лизингодателя – залогодателя, связанные с безвозмездным оказанием услуг, для целей налогообложения прибыли не учитываются на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ.

В связи с безвозмездным предоставлением имущества в залог у залогодателя также не возникает дохода.

Расходы лизингодателя – залогодателя, связанные с безвозмездным оказанием услуг, для целей налогообложения прибыли не учитываются на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ (Письма Минфина Российской Федерации от 4 февраля 2008 года № 03-03-06/1/77, от 3 октября 2006 года № 03-03-04/1/679). Что налоговые органы определяют как расходы, связанные с операцией залога, неизвестно, поэтому в зону риска может попасть все, в том числе амортизация. В соответствии с пунктом 2 статьи 322 НК РФ по основным средствам, передаваемым налогоплательщиком в безвозмездное пользование, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла указанная передача, начисление амортизации не производится.

При окончании договора безвозмездного пользования и возврате основных средств налогоплательщику амортизация начисляется, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основных средств налогоплательщику. То есть в зону риска у лизингодателя – залогодателя попадает, в том числе, и начисленная амортизация.

Страхование у лизингодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. Стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга.

Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется по соглашению сторон договора лизинга и не обязательно (пункт 2 статьи 21 Закона № 164-ФЗ). То есть страхование является добровольным, но, как правило, лизинговые компании всегда включают в договоры условие о страховании лизингового имущества, так как это позволяет снизить риски по сделке.

Статья 22 Закона № 164-ФЗ предусматривает порядок распределения рисков между сторонами в соответствии с соглашением сторон в договоре лизинга. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Договором лизинга на сторону договора лизинга, выбравшую продавца предмета, могут быть возложены риски невыполнения продавцом обязанностей по договору купли – продажи предмета лизинга, и связанные с этим убытки, а также риск несоответствия предмета лизинга целям его использования.

Но, согласно статье 933 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) страхование рисков по лизинговым платежам может быть осуществлено исключительно лизингодателем, так как по договору страхования предпринимательского риска может быть застрахован предпринимательский риск только самого страхователя и только в его пользу, и договор страхования предпринимательского риска лица, не являющегося страхователем, ничтожен.

Утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное (статья 26 Закона № 164-ФЗ).

Если ремонт предмета лизинга осуществляется с участием собственника имущества, то страховое возмещение, полученное страхователем – выгодоприобретателем (арендодателем – собственником сдаваемого в аренду легкового автомобиля (транспортного средства без экипажа)) по договору страхования движимого имущества, учитывается для целей налогообложения прибыли в составе доходов выгодоприобретателя при наступлении страхового случая (повреждения застрахованного автомобиля в результате ДТП). Включение расходов на ремонт, связанных с причинением вреда в результате аварии (ДТП) с целью уменьшения налогооблагаемой базы возможно только в части затрат, покрываемых за счет сумм страхового возмещения (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344).

При этом судебные органы делают выводы, что организация может учесть затраты на ремонт автомобиля в размере, превышающем страховое возмещение. Ведь размер таких расходов не должен зависеть от того, застраховано основное средство или нет. В частности такой вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 14 мая 2010 года по делу №КА-А40/4457-10, Постановлении ФАС Уральского округа от 7 июля 2008 года №Ф09-4771/08-С3 по делу №А76-23428/07. Солидарен с судьями и Минфин (Письмо от 31 марта 2009 года № 03-03-06/2/70).

Если условиями договора страхования и правилами страхования, на основании которых заключен договор страхования, предусмотрена возможность компенсации ущерба путем восстановления предмета лизинга непосредственно страховой компанией без привлечения страхователя, у последнего не возникает обязанности формирования доходов для целей налогообложения прибыли в сумме страхового возмещения. У страхователя не должно быть в этом случае и расходов в сумме ущерба, связанной с наступлением страхового случая (Письма ФНС Российской Федерации от 18 марта 2005 года № 02-3-10/38 «О признании расходов» и УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344).

Резервы по сомнительным долгам.

Расходы на формирование резервов по сомнительным долгам определены статьей 266 НК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 266 НК РФ сомнительным долгом признается любая задолженность налогоплательщика, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, в случае, если эта задолженность не погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена залогом, поручительством, банковской гарантией.

По мнению финансового ведомства, изложенному в Письмах от 21 октября 2008 года № 03-03-06/1/594, от 21 октября 2008 года № 03-03-06/2/145, просроченная задолженность по лизинговым платежам может быть признана сомнительной, если в учредительных документах предусмотрено, что сдача имущества в лизинг является одним из основных видов деятельности. В таком случае лизинговые платежи учитываются как доходы от реализации (пункт 4 статьи 250 НК РФ). Такой же вывод сделан арбитрами в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2008 года по делу №А38-4655/2007-4-425.

В иных случаях согласно разъяснениям финансистов сомнительным долгом такая задолженность не является. Так, в Письме Минфина Российской Федерации от 21 декабря 2006 года № 03-03-04/2/262 сказано, что на задолженность, возникшую в связи с несвоевременной уплатой лизинговых платежей, резерв по сомнительным долгам в целях налогообложения прибыли не формируется. Это основывается на достаточно странной точке зрения о том, что договор лизинга – это передача имущества (предмета лизинга) за плату во временное владение и пользование, и, следовательно, при договоре лизинга имущество (предмет лизинга) не реализуется, то есть право собственности на имущество не передается, а передается имущество лизингодателем во временное владение и пользование лизингополучателю.

Соответственно, налоговые органы считают, что по договору лизинга не происходит, и даже нет связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, чем можно воспользоваться в самых критических спорных ситуациях. Но, с точки зрения автора, резерв по сомнительным долгам формировать все – таки можно, так как происходит реализация услуг.

Налог на прибыль у лизингодателя

Договор финансовой аренды (договор лизинга) является подвидом договора аренды. Субъектами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Лизингодатели, предоставляющие свое имущество за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование на систематической основе, признаются плательщиками налога на прибыль организаций.

В статье мы поговорим об особенностях определения лизингодателями первоначальной стоимости предметов лизинга, о порядке начисления амортизации, применении амортизационной премии и специальных коэффициентов, а также рассмотрим вопросы учета лизинговых платежей.

Гражданско-правовые основы лизинга.

Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закона о лизинге). Как указано в статье 2 названного Закона, лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга лизингополучателю на определенных условиях, обусловленных этим договором.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (статья 3 Закона о лизинге).

Субъектами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец (статья 4 Закона о лизинге).

Лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры (пункт 2 статьи 15 Закона о лизинге). К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

Продавец по договору купли-продажи обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю. В пределах одного лизингового правоотношения поставщик и лизингополучатель могут выступать в одном лице (так называемый возвратный лизинг).

Как определить стоимость лизингового имущества?

Первоначально стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, согласно статье 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. В первоначальную стоимость предметов лизинга не включаются суммы налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с нормами НК РФ.

Расходы, непосредственно связанные с приобретением предмета лизинга, в том числе расходы в виде комиссии банка за ведением импортной сделки и составление паспорта сделки по приобретению лизингового оборудования, включаются в первоначальную стоимость лизингового имущества, о чем сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 24 сентября 2008 года № 03-03-06/1/544.

Поскольку таможенные пошлины, уплачиваемые при ввозе на территорию Российской Федерации предмета лизинга, являются расходами, непосредственно связанными с приобретением лизингодателем лизингового имущества, то, как сказано в Письмах Минфина Российской Федерации от 19 июня 2009 года № 03-03-06/1/417, от 14 апреля 2008 года № 03-03-06/1/279, от 14 апреля 2008 года № 03-03-06/1/280, от 22 апреля 2008 года № 03-03-06/1/286, в целях налогообложения они подлежат включению в первоначальную стоимость предмета лизинга.

Амортизация предметов лизинга.

Напомним, что стоимость амортизируемого имущества погашается путем начисления амортизации. Пунктом 10 статьи 258 НК РФ определено, что имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора лизинга.

Согласно пункту 4 статьи 259 НК РФ, начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Минфин Российской Федерации в Письме от 26 января 2010 года № 03-03-06/1/24 разъяснил, какой момент для лизингодателя является датой ввода предмета лизинга в эксплуатацию. В названном Письме указано, что целью приобретения имущества лизингодателем является передача его в лизинг лизингополучателю. Следовательно, по мнению финансового ведомства, в случае если предмет лизинга подлежит амортизации в налоговом учете лизингодателя, момент ввода предмета лизинга в эксплуатацию для целей налогообложения прибыли организаций определяется по дате передачи предмета лизинга лизингополучателю. При этом не имеет значения, совпадает или нет в договоре дата начала уплаты лизинговых платежей с моментом принятия основного средства к учету лизингополучателем.

Однако ранее Минфин Российской Федерации выражал иное мнение. Так, в Письме от 27 апреля 2009 года № 03-03-06/1/281 было сказано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закон № 164-ФЗ) обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Если лизингополучатель в соответствии с договором лизинга уплачивает лизинговые платежи за пользование предметом лизинга, не введенным им в эксплуатацию, обстоятельств, ограничивающих право лизингодателя амортизировать этот предмет лизинга в налоговом учете, не имеется. Амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем передачи предмета лизинга лизингополучателю, если в договоре лизинга есть условие об обязательстве последнего по уплате лизинговых платежей с момента такой передачи. Если такого условия нет в договоре лизинга, то лизингодатель начисляет амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода предмета лизинга лизингополучателем в эксплуатацию.

Понятие основного средства в целях налогообложения прибыли определено в статье 257 НК РФ, которой установлено, что под основным средством понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.

Исходя из норм статей 2 и 11 Закона о лизинге лизингодатель по договору лизинга приобретает в собственность указанное лизингополучателем имущество и предоставляет это имущество лизингополучателю во временное владение и пользование.

В Письме ФНС Российской Федерации от 8 апреля 2009 года №ШС-22-3/267 «О порядке учета в целях налогообложения расходов в виде амортизационной премии» сказано, что исходя из вышеизложенного следует, что приобретенное по договору лизинга имущество в целях налогообложения прибыли для лизингодателя отвечает признакам основного средства.

Таким образом, лизингодатель, приобретая имущество для передачи в лизинг, осуществляет затраты, которые в целях налогообложения прибыли могут быть квалифицированы как капитальные вложения в объекты основных средств.

Под капитальными вложениями, согласно статье 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» следует, в частности, понимать инвестиции в основной капитал (основные средства).

Вместе с тем, право на применение механизма амортизационной премии определяется в рамках статьи 258 НК РФ, устанавливающей особенности включения амортизируемого имущества в состав амортизационных групп (подгрупп). При этом величина амортизационной премии определяется в зависимости от принадлежности объекта основных средств к той или иной амортизационной группе (подгруппе):

– не более 30 процентов первоначальной стоимости основных средств – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам;

– не более 10 процентов – в отношении объектов основных средств, относящихся к остальным группам.

Таким образом, амортизационная премия применяется тем налогоплательщиком, который для целей налогообложения учитывает объект основных средств в составе амортизируемого имущества.

В том случае, если по условиям договора лизинга предмет лизинга учитывает на балансе лизингодатель, то он имеет право на использование механизма амортизационной премии в порядке, установленном пунктом 9 статьи 258 НК РФ, поскольку стоимость предмета лизинга учитывается у него в составе амортизируемого имущества.

Если предмет лизинга по условиям договора передается на баланс лизингополучателя, то у лизингодателя основания для применения амортизационной премии в отношении данного объекта отсутствуют, поскольку в соответствии с пунктом 10 статьи 258 НК РФ данный объект в целях налогообложения учитывается в составе амортизируемого имущества у лизингополучателя.

Что касается лизингополучателя, у которого по условиям договора лизинга учитывается предмет лизинга на балансе, то в этом случае лизинговые платежи за пользование предметом лизинга в части, превышающей выкупную стоимость, к затратам на приобретение основных средств не относятся. В этой связи у лизингополучателя оснований для применения амортизационной премии в отношении предмета лизинга не имеется.

Расходы в виде капитальных вложений, предусмотренные пунктом 9 статьи 258 НК РФ, в соответствии с пунктом 3 статьи 272 НК РФ признаются в качестве косвенных расходов того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата начала амортизации основных средств, в отношении которых были осуществлены капитальные вложения.

Таким образом, оснований для применения амортизационной премии лизингодателем в случае, если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, а также лизингополучателем при получении предмета лизинга во временное владение и пользование не имеется, на что указано в Письме Минфина Российской Федерации от 10 марта 2009 года № 03-03-05/34. Также в письме обращено внимание на то, что если лизингодатель использует право, предоставленное ему пунктом 9 статьи 258 НК РФ, и применит амортизационную премию в отношении капитальных вложений в предмет лизинга при реализации предмета лизинга ранее чем по истечении пяти лет с момента введения его в эксплуатацию, сумма амортизационной премии подлежит включению в состав внереализационных доходов.

Применение амортизационной премии лизингодателем в отношении имущества, составляющего предмет договора лизинга, должно быть закреплено в учетной политике для целей налогообложения прибыли и не может быть осуществлено в отношении основных средств после даты начала их амортизации, определяемой в соответствии с НК РФ. На это указывает Письмо Минфина Российской Федерации от 24 марта 2009 года № 03-03-06/1/187.

Применение повышающих (понижающих) коэффициентов к норме амортизации.

С 1 января 2009 года вступили в силу изменения в НК РФ, внесенные Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 158-ФЗ «О внесении изменений в главы 21, 23, 24, 25 и 26 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах» (далее – Закон № 158-ФЗ) и Федеральным законом от 26 ноября 2008 года № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 224-ФЗ), касающиеся порядка начисления амортизации.

Как Вы знаете, пунктом 2 статьи 259.3 НК РФ установлено право налогоплательщика применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3, в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора лизинга, если данные основные средства в соответствии с условиями договора лизинга должны учитываться у такого налогоплательщика. При этом специальный коэффициент не применяется к основным средствам, относящимся к первой – третьей амортизационным группам.

По разъяснениям специалистов Минфина Российской Федерации, содержащимся в Письме от 16 апреля 2009 года № 03-03-06/1/253, Законы № 158-ФЗ и № 224-ФЗ не предусматривают каких-либо особых положений, касающихся порядка применения коэффициента, равного 3, в отношении основных средств, по которым амортизация уже начислялась до 2009 года с применением данного коэффициента. Таким образом, новый порядок начисления амортизации относится ко всем объектам амортизируемого имущества, в том числе и к тем, по которым амортизация уже начислялась до 2009 года.

С 2009 года при начислении амортизации по лизинговому имуществу, относящемуся к первой – третьей амортизационным группам, специальный коэффициент, равный 3, не применяется независимо от метода начисления амортизации, даже если до 2009 года налогоплательщик рассчитывал амортизацию по данному имуществу с учетом специального коэффициента, равного 3. Аналогичные разъяснения приведены в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 марта 2009 года № 03-03-06/3/1, от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/255, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 30 сентября 2010 года № 16–15/102330@.

Согласно пункту 3 статьи 259.2 НК РФ налогоплательщики, применяющие с 1 января 2009 года нелинейный метод начисления амортизации и передавшие (получившие) основные средства, которые являются предметом лизинга, в соответствии с договорами, заключенными участниками лизинговой сделки до 1 января 2002 года, выделяют такое имущество в отдельную подгруппу в составе соответствующих амортизационных групп. Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 12 марта 2009 года № 03-03-06/1/127, амортизация этого имущества начисляется по объектам амортизируемого имущества в соответствии с методом и нормами, которые существовали на момент передачи (получения) имущества, а также с применением специального коэффициента не выше 3.

Лизинговые платежи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. К прочим расходам относятся и расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных в статье 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Все хозяйственные операции организации должны соответствовать требованиям статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

Сдача имущества в лизинг является оказанием услуг. На основании пункта 5 статьи 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Следовательно, если договаривающимися сторонами заключен договор лизинга, подписан акт приема-передачи имущества (предмет лизинга) и услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, то у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (лизингодатель) и расходов в связи с ее потреблением (лизингополучатель).

Данные основания возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги.

Аналогичные разъяснения о порядке учета лизинговых платежей содержат Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 1 апреля 2008 года № 20–12/030773, от 27 июня 2008 года № 20–12/060981.

Ремонт предметов лизинга.

Организации – лизингодатели, у которых предполагается значительный объем ремонтных работ, предусмотренных договором лизинга, как правило, используют равномерное списание расходов на ремонт, путем создания соответствующего резерва.

В целях налогообложения прибыли расходы на ремонт основных средств на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией. Налогоплательщик, осуществляющий ремонт основных средств, переданных в финансовую аренду (лизинг), вправе создать резерв на предстоящий ремонт основных средств в общем порядке, такая точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 8 апреля 2005 года № 03-03-01-04/1/180.

Обратите внимание!

В налоговом учете создавать различные резервы имеют право только налогоплательщики, определяющие доходы и расходы при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль методом начисления.

Равномерное признание доходов лизингодателем – право или обязанность

Доходом в целях налогообложения прибыли признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 25 НК РФ.

Из предлагаемой статьи читатели узнают о равномерном признании доходов в целях налогообложения прибыли лизингодателем. Также мы приведем разъяснения контролирующих органов, касающиеся этого вопроса, что позволит избежать ошибок в признании доходов.

Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закона о лизинге). Как указано в статье 2 названного Закона, лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга лизингополучателю на определенных условиях, обусловленных этим договором.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (статья 3 Закона о лизинге).

Субъектами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец (статья 4 Закона о лизинге).

Согласно пункту 1 статьи 11 Закона о лизинге предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Закона о лизинге по договору лизинга лизингополучатель обязуется выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и сроки, которые предусмотрены договором лизинга.

На основании статьи 28 Закона о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят:

– возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю;

– возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;

– доход лизингодателя.

В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом Закона о лизинге.

Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Согласно статье 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

Прибылью для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ.

В статье 248 НК РФ установлено, что к доходам в целях налогообложения прибыли относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.

На основании статьи 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных и выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей главы 25 НК РФ в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.

Таким образом, учитывая, что лизинговые платежи – это плата лизингополучателя за временное пользование предметом лизинга, их сумма является для лизингодателя доходом от реализации услуг по предоставлению принадлежащего ему имущества в аренду.

Эта сумма подлежит учету в составе доходной части налоговой базы для целей исчисления налога на прибыль в зависимости от выбранного организацией метода признания доходов и расходов.

Если лизингодатель применяет кассовый метод начисления, то поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, он признает в соответствии со статьей 273 НК РФ. Кассовый метод предусматривает порядок признания доходов в день поступления средств на счета в банках или в кассу, поступления иного имущества (работ, услуг, имущественных прав).

Следовательно, лизингодатель будет признавать доходом лизинговые платежи в тех размерах, которые фактически поступили по графику платежей. В таком случае неравномерность платежей в течение срока действия договора о лизинге не имеет никакого значения. В каких размерах денежные средства поступили лизингодателю, в таких они и будут признаваться в качестве доходов для налогообложения прибыли.

При методе начисления порядок признания доходов в целях исчисления налога на прибыль организаций определен статьей 271 НК РФ. Суть метода начисления заключается в том, что доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления), что установлено пунктом 1 статьи 271 НК РФ.

Для доходов, относящихся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, установлен иной порядок признания доходов.

С учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, руководствуясь пунктом 2 статьи 271 НК РФ, налогоплательщик самостоятельно распределяет доходы, если:

– доходы относятся к нескольким отчетным (налоговым) периодам;

– связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем.

Иначе говоря, такие доходы налогоплательщик должен определять равномерно по отчетным (налоговым) периодам.

Порядок равномерного признания доходов организациями, предоставляющими имущество в лизинг, зависит от того, является ли сдача имущества в лизинг основной деятельностью налогоплательщика или нет.

Если предоставление имущества в лизинг является основным видом деятельности организации, то лизинговые платежи, поступающие от лизингополучателя, согласно статье 249 НК РФ, следует относить к доходам от реализации. При этом датой получения дохода будет признаваться дата реализации услуги (срок по графику) независимо от фактического поступления денежных средств в счет исполнения лизингового договора (пункт 3 статьи 271 НК РФ).

Если предоставление имущества в лизинг не является предметом деятельности организации, то доход от сдачи имущества в лизинг на основании пункта 4 статьи 250 НК РФ будет признаваться внереализационным доходом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 271 НК РФ для внереализационных доходов датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

Принимая во внимание, что договор финансовой аренды (лизинга) является подвидом договора аренды и в статье 271 НК РФ не установлено каких-либо специальных норм в отношении учета доходов в виде лизинговых платежей, такие платежи учитываются на дату осуществления расчетов согласно условиям договора лизинга (графиком лизинговых платежей) либо в последний день отчетного (налогового) периода.

При этом, если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, то на основании пункта 2 статьи 271 НК РФ доходы в виде лизинговых платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Таким образом, лизингодатель, применяющий в целях налогообложения прибыли метод начисления, учитывает в составе своих доходов лизинговые платежи равномерно в течение срока действия договора лизинга вне зависимости от их фактической уплаты лизингополучателем. Такую позицию до недавнего времени выражало финансовое ведомство. В качестве примера можно привести Письма Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59.

Поддерживали такую позицию и налоговые органы столицы, о чем свидетельствует Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Отметим, что рекомендации финансового ведомства, содержащиеся в указанных Письмах, о признании лизинговых платежей в доходах у лизингодателя равномерно, в течение срока действия договора, противоречили нормам действующего законодательства Российской Федерации о праве участников лизингового договора самостоятельно устанавливать размер и сроки платежей. Ведь согласно пункту 2 статьи 28 Закона о лизинге размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом Закона о лизинге.

Таким образом, законодательство Российской Федерации допускает составление графика платежей неравномерно не только по суммам оплаты в течение срока действия договора, но и по времени оплаты. Более того, при методе начисления требование о равномерном признании доходов распространяется только на внереализационные доходы.

Видимо поэтому позиция финансового ведомства позднее изменилась. Так, в Письме Минфина Российской Федерации от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/139 указано, что при признании лизинговых платежей в составе доходов от реализации налогоплательщики – лизингодатели могут признавать доход в соответствии с заключенным графиком, то есть в неравномерных суммах.

Кроме того, в Письме Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 дан ответ на вопрос о том, может ли организация, осуществляющая деятельность по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг), если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, ежемесячно признавать доход в размере сумм платежей в соответствии с неравномерным графиком. В Письме сказано, что на основании подпункта 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ лизингодатель признает доходы в виде сумм лизинговых платежей на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенного договора либо на последний день отчетного (налогового) периода, исходя из сумм, предусмотренных графиком лизинговых платежей. Аналогичный ответ содержат Письма Минфина Российской Федерации от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212, от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131.

Таким образом, в настоящее время финансовое ведомство не требует равномерности признания дохода, а позволяют лизинговым компаниям признавать доходы в соответствии с графиком лизинговых платежей.

Аналогичную позицию выражают и арбитры (Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08).

По мнению автора, неравномерный график платежей имеет место и тогда, когда лизинговый платеж вносится один раз за длительный период времени, например раз в год или в полгода. В то же время единовременное включение в доходы такого платежа не совсем выгодно организации, так как оно приведет к единовременной уплате налога на прибыль или авансового платежа в большем размере. Поэтому такие доходы все-таки лучше распределять по отчетным периодам. Однако с учетом позиции Минфина Российской Федерации такой подход может вызвать претензии со стороны налоговых органов.

Антимонопольное регулирование лизинга

В соответствии с российским законодательством, лизинговые операции в определенных случаях подлежат антимонопольному регулированию. При этом антимонопольное регулирование распространяется как на российские юридические лица, так и на иностранные компании, осуществляющие деятельность на территории Российской Федерации.

В данной статье рассмотрим особенности антимонопольного регулирования лизинга.

Правовые основы лизинга.

Для начала разберемся, что представляет собой лизинг. Определение договора лизинга содержится в статье 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) и в статье 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно указанным нормам договор лизинга – это договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (пункт 1 статьи 3 Закона № 164-ФЗ).

Субъектами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец (статья 4 Закона № 164-ФЗ). Лизингодатель за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. Лизингополучатель обязан принять его во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры (пункт 2 статьи 15 Закона № 164-ФЗ). К обязательным относится договор купли-продажи. К сопутствующим относятся договор о привлечении средств, договоры залога, гарантии, поручительства и другие.

Продавец по договору купли-продажи обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю. В пределах одного лизингового правоотношения поставщик и лизингополучатель могут выступать в одном лице (так называемый возвратный лизинг).

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона № 164-ФЗ независимо от срока договор лизинга заключается в письменной форме.

Антимонопольное регулирование лизинга.

В настоящее время вопросы, связанные с регулированием лизинговых отношений антимонопольными органами, отражены в двух Законах: в Законе № 164-ФЗ и Федеральном законе от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 35 Закона № 164-ФЗ предупреждение, ограничение и пресечение монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции на рынке услуг по лизингу обеспечиваются федеральным антимонопольным органом в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации.

Статьей 2 Закон № 135-ФЗ определено, что антимонопольное законодательство Российской Федерации основывается на Конституции Российской Федерации, ГК РФ и состоит из Закона № 135-ФЗ, иных федеральных законов.

Закон № 135-ФЗ определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждение и пресечение:

1) монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции;

2) недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации.

Целями Закона № 135-ФЗ являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.

Согласно пункту 9 статьи 4 Закона № 135-ФЗ под недобросовестной конкуренцией понимаются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам – конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.

Под монополистической деятельностью понимается злоупотребление хозяйствующим субъектом, группой лиц своим доминирующим положением, соглашения или согласованные действия, запрещенные антимонопольным законодательством, а также иные действия (бездействие), признанные в соответствии с федеральными законами монополистической деятельностью.

Следует обратить внимание читателей на то, что статья 4 Закона № 135-ФЗ относит услугу по договору лизинга к финансовым услугам, которые также входят в сферу регулирования Закона № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 14 Закона № 135-ФЗ не допускается недобросовестная конкуренция, в том числе:

– распространение ложных, неточных или искаженных сведений, которые могут причинить убытки хозяйствующему субъекту либо нанести ущерб его деловой репутации;

– введение в заблуждение в отношении характера, способа и места производства, потребительских свойств, качества и количества товара или в отношении его производителей;

– некорректное сравнение хозяйствующим субъектом производимых или реализуемых им товаров с товарами, производимыми или реализуемыми другими хозяйствующими субъектами;

– продажа, обмен или иное введение в оборот товара, если при этом незаконно использовались результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, средства индивидуализации продукции, работ, услуг;

– незаконное получение, использование, разглашение информации, составляющей коммерческую, служебную или иную охраняемую законом тайну.

Законом № 135-ФЗ установлен ряд мер, направленных на защиту конкуренции. Так, Приказом Федеральной антимонопольной службы от 28 апреля 2010 года № 220 «Об утверждении Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке» утвержден Порядок проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке.

Как было указано выше, лизинговые компании являются финансовыми организациями, оказывающими финансовые услуги (статья 4 Закона № 135-ФЗ).

Согласно Условиям признания доминирующим положения финансовой организации (за исключением кредитной организации) и Правилам установления доминирующего положения финансовой организации (за исключением кредитной организации), утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июня 2007 года № 359 (далее – Постановление № 359), доминирующим признается положение лизинговой компании на рынке лизинговых услуг (с учетом относительного размера долей на соответствующем товарном рынке, принадлежащих конкурентам), в отношении которой выполняются в совокупности следующие условия:

– доля лизинговой компании превышает 10 % на единственном в Российской Федерации товарном рынке либо 20 % на товарном рынке, обращающийся на котором товар обращается также на иных товарных рынках в Российской Федерации;

– доля лизинговой компании на товарном рынке в течение длительного периода времени (не менее одного года или в течение срока существования соответствующего товарного рынка, если такой срок составляет менее одного года) увеличивается и (или) неизменно превышает 10 % на единственном в Российской Федерации товарном рынке либо 20 % на товарном рынке, обращающийся на котором товар обращается также на иных товарных рынках в Российской Федерации.

В целях расчета объема финансовых услуг на товарном рынке основным показателем (в стоимостном выражении) в отношении лизинговых услуг является общая сумма лизинговых платежей за весь срок действия договора лизинга и выкупная цена предмета лизинга, если она предусмотрена договором лизинга, за вычетом лизинговых платежей, полученных по вышеуказанным договорам (подпункт «в» пункта 7 Постановления № 359).

Отметим, что Закон № 135-ФЗ в меньшей мере касается участников лизинговой сделки, так как, во-первых, определение доминирующего положения на рынке лизинговых услуг возложено непосредственно на антимонопольные органы, во-вторых, доминирующее положение лизинговой организации на рынке лизинговых услуг не является нарушением антимонопольного законодательства, а служит только основанием для осуществления систематического наблюдения за ее деятельностью со стороны антимонопольных органов.

Ответственность за нарушение антимонопольного законодательства.

Административная ответственность за нарушение Закона № 135-ФЗ предусмотрена Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

Так, статьей 14.31 КоАП РФ предусмотрена ответственность за злоупотребление доминирующим положением на товарном рынке; статьей 14.31.1 КоАП РФ – ответственность за злоупотребление доминирующим положением хозяйствующим субъектом, доля которого на рынке определенного товара составляет менее 35 процентов; статьей 14.32 КоАП РФ – ответственность за заключение ограничивающего конкуренцию соглашения, за осуществление ограничивающих конкуренцию согласованных действий и за координацию экономической деятельности. Кроме того, возможность привлечения к административной ответственности за недобросовестную конкуренцию установлена статьей 14.33 КоАП РФ.

Уголовная ответственность за недопущение, ограничение или устранение конкуренции установлена статьей 178 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Информирование лизингодателем органов финансовой разведки, почему при платеже от третьих лиц лизинговые компании забывают свои же стандарты

В последнее время организации при приобретении и обновлении основных фондов все чаще пользуются финансовой арендой (лизингом). При этом лизинговые компании, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, обязаны в целях предотвращения легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, и финансирования терроризма предоставлять в уполномоченный орган сообщение об операции по получению или предоставлению имущества по договору финансовой аренды (лизинга). Об особенностях предоставления такой информации мы поговорим ниже.

Федеральный закон от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее – Закон № 115-ФЗ) установил, что сделки с движимым имуществом, операции, связанные с получением и предоставлением имущества по договору финансовой аренды (лизинга) подлежат обязательному контролю (статья 6 Закона № 115-ФЗ).

Статьей 5 Закона № 115-ФЗ определено, что к организациям, осуществляющим операции с денежными средствами или иным имуществом, относятся лизинговые компании.

Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом в соответствии со статьей 7 Закона № 115-ФЗ, обязаны:

– идентифицировать лицо, находящееся на обслуживании в организации, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом (клиента) (за некоторыми исключениями – смотрите пункты 1.1 и 1.2 данной статьи);

– предпринимать обоснованные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры по установлению и идентификации выгодоприобретателей (за некоторыми исключениями – смотрите пункты 1.1 и 1.2 данной статьи);

– систематически обновлять информацию о клиентах, выгодоприобретателях;

– документально фиксировать и представлять в уполномоченный орган не позднее рабочего дня, следующего за днем совершения операции, определенные законом сведения по подлежащим обязательному контролю операциям с денежными средствами или иным имуществом;

– представлять в уполномоченный орган по его письменным запросам соответствующую информацию.

Лизинговые компании, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, обязаны в целях предотвращения легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, и финансирования терроризма разрабатывать правила внутреннего контроля и программы его осуществления, назначать специальных должностных лиц, ответственных за соблюдение указанных правил и реализацию указанных программ, а также предпринимать иные внутренние организационные меры в указанных целях (пункт 2 статьи 7 Закона № 115-ФЗ).

Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 8 января 2003 года № 6 «О порядке утверждения Правил внутреннего контроля в организациях, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом» правила внутреннего контроля в лизинговой компании утверждаются руководителем в течение одного месяца со дня ее государственной регистрации в установленном порядке.

Правила внутреннего контроля в лизинговых компаниях должны быть представлены на согласование в Росфинмониторинг в течение пяти рабочих дней с даты их утверждения.

Правила внутреннего контроля разрабатываются с учетом рекомендаций, утверждаемых Правительством Российской Федерации.

Рекомендации по разработке организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом, правил внутреннего контроля в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма (далее – Рекомендации № 967-р) утверждены Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10 июня 2010 года № 967-р.

Лизинговые компании, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом используют утвержденные Рекомендации № 967-р при разработке правил внутреннего контроля, осуществляемого в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма.

Для целей выявления операций (сделок), имеющих признаки связи с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма, лизинговые организации разрабатывают критерии выявления и признаки необычных сделок с учетом особенностей их деятельности, а также рекомендаций, утверждаемых Федеральной службой по финансовому мониторингу по согласованию с соответствующими надзорными органами (пункт 18 Рекомендаций № 967-р).

Приказ Росфинмониторинга от 8 мая 2009 года № 103 утверждены Рекомендации по разработке критериев выявления и определения признаков необычных сделок (далее – Рекомендации № 103). В этом документе приведены основные критерии выявления и признаки необычных сделок, которые рекомендуется учитывать при разработке правил внутреннего контроля, осуществляемого в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом (за исключением кредитных организаций):

Так, согласно Рекомендациям № 103 в перечень признаков необычных сделок отнесена оплата лизинговых платежей по поручению лизингополучателя третьим лицом.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 6 Закона № 115-ФЗ получение или предоставление имущества по договору финансовой аренды (лизинга) подлежит обязательному контролю если сумма, на которую совершается операция, то есть заключается договор лизинга, равна или превышает 600 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 600 000 рублей, или превышает ее (Постановление ФАС Поволжского округа от 11 октября 2007 года по делу №А65-9270/07).

Законодательством предусмотрена административная ответственность за нарушение законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма. В соответствии со статьей 15.27 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) неисполнение организацией, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом, законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, повлекшее установленные вступившим в законную силу приговором суда легализацию (отмывание) доходов, полученных преступным путем, или финансирование терроризма, если эти действия (бездействие) не содержат уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа:

– на должностных лиц в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок от одного года до трех лет;

– на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Пунктом 1 статьи 23.62 КоАП РФ определено, что федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный принимать меры по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, рассматривает дела об административных правонарушениях, предусмотренных частями 1 – 4 статьи 15.27 КоАП РФ.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе по финансовому мониторингу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июня 2004 года № 307, Федеральная служба по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, а также по выработке государственной политики, нормативно-правовому регулированию и координации деятельности в этой сфере иных федеральных органов исполнительной власти.

Протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных КоАП РФ, составляются должностными лицами органов, уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях в соответствии с главой 23 КоАП РФ, в пределах компетенции соответствующего органа (пункт 1 статьи 28.3 КоАП РФ).

К примеру, организация предоставила в лизинг оборудование. Каждый полученный организацией лизинговый платеж составляет более 600 000 рублей. Сведения об указанных лизинговых платежах в уполномоченный орган не представлялись. Однако организацией была представлена полная информация о самой сделке. В данной ситуации Управление Федеральной службы по финансовому мониторингу не вправе привлекать организацию к административной ответственности по статье 15.27 КоАП РФ за непредставлении информации по каждому лизинговому платежу. Поясним. По своему характеру такая операция относится к сделке с движимым имуществом, а именно получение или предоставление имущества по договору финансовой аренды (лизинга).

Понятие операциям с денежными средствами или иным имуществом, подлежащим обязательному контролю, дано в статье 3 Закона № 115-ФЗ, согласно которому – это действия физических и юридических лиц с денежными средствами или иным имуществом независимо от формы и способа их осуществления, направленные на установление, изменение или прекращение связанных с ними гражданских прав и обязанностей. Данное статьей 3 Закона № 115-ФЗ определение полностью соответствует понятию сделки, приведенному в статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (статья 665 ГК РФ).

В соответствии со статьей 666 ГК РФ предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Следовательно, объектом контроля Федеральной службы по финансовому мониторингу (Росфинмониторингом) является операция по предоставлению предмета лизинга на сумму свыше 600 000 рублей, а именно передача оборудования.

Платежи, совершаемые в рамках договора финансовой аренды (лизинга), обязательному контролю, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 6 Закона № 115-ФЗ, не подлежат (пункт 1 Информационного письмо Банка России от 29 февраля 2008 года № 13 «Обобщение практики применения Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России»).

Указанный подход нашел подтверждение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июня 2007 года № 13570/06 по делу №А40-79527/05-130-657. В данном Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что организация направляла сведения о передаче имущества в лизинг в установленные законодательством сроки и признал правильным вывод нижестоящих судов о том, что несообщение лизингодателем в уполномоченный орган сведений о получении лизинговых платежей не образует состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 15.27 КоАП РФ.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 30 апреля 2008 года №Ф04-2561/2008(4026-А46-6) также вынес решение, что оснований для привлечения лизингодателя к административной ответственности за непредставление в уполномоченный орган сведений о получении им лизинговых платежей не имеется.

Отметим, что получение лизинговых платежей в силу норм ГК РФ, Закона № 115-ФЗ нельзя признать сделкой, а лишь неотъемлемой частью сделки, по которой Федеральной службе по финансовому мониторингу предоставлена вся необходимая информация.

Поэтому в данной ситуации Управление Федеральной службы по финансовому мониторингу не вправе привлекать организацию к административной ответственности по статье 15.27 КоАП РФ.

Исключением для лизингодателя является наличие такого критерия признаков необычных сделок, как оплата лизинговых платежей по поручению лизингополучателя третьим лицом (Рекомендации № 103).

Лизинговые операции – лизингополучатель

Обязательное наличие двух графиков – лизинговых платежей как денежных и арендной платы и выкупной цены как начисление, вычет и восстановление НДС по авансам и по комиссии

Лизинговые платежи являются формой оплаты за пользование полученного в лизинг имущества. В статье рассмотрим, что следует понимать под лизинговыми платежами, порядок их оплаты и отражения в бухгалтерском учете, рассмотрим вопрос выкупной цены лизингового имущества. а также особенности принятия к вычету и восстановления сумм НДС по авансам и по комиссии у лизингополучателя.

Лизинговые платежи.

Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом Закона № 164-ФЗ (пункт 2 статьи 28 Закона № 164-ФЗ).

Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга.

Размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга (пункт 3 статьи 28 Закона № 164-ФЗ).

Согласно Методическим рекомендациям по расчету лизинговых платежей, утвержденным Минэкономики Российской Федерации 16 апреля 1996 года (далее Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей), в лизинговые платежи включаются:

– амортизация лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга;

– компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства;

– комиссионное вознаграждение, плату за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга, а также стоимость выкупаемого имущества, если договором предусмотрен выкуп и порядок выплат указанной стоимости в виде долей в составе лизинговых платежей.

Лизинговые платежи уплачиваются в виде отдельных взносов. Расчет удобно вести на основании Методических рекомендаций по расчету лизинговых платежей, так как, в данном случае, экономическая обоснованность лизинговых платежей становится более высокой.

Срок и структура лизинговых платежей.

Порядок, условия и сроки лизинговых платежей оговариваются сторонами в договоре лизинга. Если договором лизинга это не определено, то считается, что в этой ситуации порядок, условия и сроки применяются как при лизинге аналогичного имущества при сравнительных обстоятельствах.

Согласно Методическим рекомендациям по расчету лизинговых платежей по методу начисления лизинговых платежей стороны могут выбрать:

– метод «с фиксированной общей суммой». При данном методе общая сумма платежей начисляется равными долями в течение всего срока договора в соответствии с согласованной сторонами периодичностью. С точки зрения налоговых органов равномерные платежи с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга являются лучшим вариантом;

– метод «с авансом», когда лизингополучатель при заключении договора выплачивает лизингодателю аванс в согласованном сторонами размере, а остальная часть общей суммы лизинговых платежей (за минусом аванса) начисляется и уплачивается в течение срока действия договора, как и при начислении платежей с фиксированной общей суммой;

– метод «минимальных платежей». При данном методе в общую сумму платежей включаются: сумма амортизации лизингового имущества за весь срок действия договора, плата за использованные лизингодателем заемные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, а также стоимость выкупаемого лизингового имущества, если выкуп предусмотрен договором.

Периодичность выплат (ежегодно, ежеквартально, ежемесячно, еженедельно) устанавливается в договоре лизинга, а также сроки внесения платы по числам месяца.

Вносить лизинговые платежи лизингополучатель обязан своевременно.

По соглашению сторон лизинговые платежи могут осуществляться равными долями, в уменьшающихся или увеличивающихся размерах.

Несмотря на то, что в Методических рекомендациях денежные платежи перепутаны с вознаграждением по договору лизинга, график денежных платежей может быть с авансом, а график лизинговых платежей равномерным.

Напомним, что в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Закона № 164-ФЗ размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга. Причем договором может предусматриваться и график погашения лизинговых платежей.

Необходимо сказать, что в отношении лизинговых сделок финансовое и налоговое ведомства долгое время настаивали на равномерности признания расходов в виде лизинговых платежей, даже если договором предусмотрен неравномерный график.

Так, например, в Письме Минфина Российской Федерации от 31 мая 2007 года № 03-03-06/1/349 чиновники указали: если договором лизинга предусмотрен неравномерный график перечисления лизинговых платежей, то лизингополучатель признает расходы с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов на основании пункту 1 статьи 272 НК РФ. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору лизинга для целей ведения налогового учета доходов в виде лизинговых платежей не требуется.

Поддерживали такую позицию и налоговики столицы, о чем свидетельствует Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 1 апреля 2008 года № 20–12/030773.

Однако в последнее время позиция чиновников несколько изменилась. Так, в Письме от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131 специалисты финансового ведомства не требуют равномерности признания расходов, а позволяют лизингополучателям, применяющим метод начисления, признавать расходы исходя из размера платежей и сроков перечисления, утвержденных соответствующим графиком (подпункт 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ). Аналогичные выводы содержит Письмо ФНС Российской Федерации от 17 августа 2009 года № 3-2-13/179@.

Учитывая то, что в НК РФ прямо не установлен такой порядок признания расходов по лизинговым операциям, по мнению автора, лизингополучателям следует прописать такой порядок признания расходов в своей учетной политике для целей бухгалтерского и налогового учета. В дальнейшем это позволит снять возможные претензии со стороны налоговиков.

Отметим, что в неравномерный график лизинговых (арендных) платежей несет определенные риски, расход по договору лизинга и денежный платеж в соответствии с налоговым законодательством должны быть независимы друг от друга. Так как если ориентироваться на платежи, то, например, авансовые платежи, произведенные лизингополучателем до поставки предмета лизинга, не попадут в расходы лизингополучателя, и, наоборот, если ориентироваться на равномерность, то возникает риск того, что не учет платежей, в части большей, чем признаваемый равномерно расход, может привести к санкциям со стороны налоговых органов. Наиболее приемлемый вариант – это оформление графика лизинговых платежей равномерно, без авансовых платежей, с момента ввода предмета лизинга в эксплуатацию. Но при осуществлении предпринимательской деятельности такая структура лизинговых платежей часто не приемлема и требует осуществлять их неравномерно и с выплатой авансовых платежей.

Поэтому автор рекомендует по заключенным договорам лизинга, предусматривающим неравномерность или авансовую форму оплаты, устанавливать два графика: один начисления лизинговых платежей, как арендной платы, и другой, перечисления лизинговых платежей как денежной оплаты.

Что необходимо знать лизингополучателю, что бы снизить свои риски по договору лизинга.

С точки зрения финансовых органов, если договором лизинга не предусмотрено оформление актов оказанных услуг по договору лизинга, то договор лизинга, график лизинговых платежей, документы, подтверждающие оплату лизинговых платежей, акт приемки-передачи лизингового имущества (форма №ОС-1) являются достаточным документальным подтверждением понесенных организацией-лизингополучателем расходов в виде лизинговых платежей. Соответственно, доходы и расходы учитываются вне зависимости от ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору лизинга (Письмо Минфина Российской Федерации от 14 января 2008 года № 03-03-06/1/3). Но все-таки рекомендуется прописать систему документооборота по договорам аренды и лизинга в учетной политике для целей налогообложения.

Важным условием договора можно считать то, что лизингополучатель должен иметь возможность не путать денежные авансовые платежи с лизинговыми платежами как вознаграждением по договору аренды.

Договор финансовой аренды (лизинга), которым предусмотрен выкуп предметов лизинга, следует рассматривать как смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и договора купли-продажи. Расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и на основании статьи 270 НК РФ не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Таким образом, лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование, а выкупная цена предмета лизинга для целей налогообложения прибыли не учитывается. Данный вывод также подтверждается Постановлением Президиума ВАС Российской Федерации от 1 марта 2005 года № 12102/04. Аналогичная точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104 и от 15 ноября 2006 года № 03-03-04/1/761, а также в Письме ФНС Российской Федерации от 13 июля 2007 года №ХС-6-02/559@. Соответственно, в общей сумме лизинговых платежей должны быть обособлены суммы арендных платежей и выкупная цена. При этом следует учитывать, что для целей налогообложения прибыли налогоплательщик должен обеспечить раздельный учет платы за пользование предметом лизинга и платы за выкуп лизингополучателем предмета лизинга (Письма Минфина Российской Федерации от 25 июня 2009 года № 03-03-06/1/428, от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138, от 30 марта 2007 года № 03-03-06/1/194).

Учет лизинговых платежей лизингополучателем.

Согласно пункту 5 ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее – ПБУ 10/99) суммы лизинговых платежей включаются в состав расходов по обычным видам деятельности.

Пунктом 16 ПБУ 10/99 определено, что расходы в бухгалтерском учете признаются при наличии следующих условий:

– расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;

– сумма расхода может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации, например начал использоваться лизингополучателем.

Если в отношении любых расходов, осуществленных организацией, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность.

В соответствии с пунктом 9 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее Указания № 15), начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей за отчетный период отражается по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам», в корреспонденции со счетами учета затрат (20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

Вычет и восстановление НДС по авансам и по комиссии.

При перечислении предоплаты лизингополучатель может принять к вычету НДС с суммы этой предоплаты, так как пунктом 12 статьи 171 НК РФ определено, что вычетам у налогоплательщика, перечислившего суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), подлежат суммы налога, предъявленные продавцом этих товаров (работ, услуг).

В свою очередь, пунктом 9 статьи 172 НК РФ установлено, что указанные вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных лизингодателем при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), при наличии договора, предусматривающего перечисление указанных сумм.

Отметим, что лизингодатель обязан выставить счет-фактуру лизингополучателю не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения суммы предоплаты (пункт 3 статьи 168 НК РФ).

Одновременно (в течение всего срока действия договора лизинга) организация частично восстанавливает НДС, ранее принятый к вычету с перечисленной предоплаты (подпункт 3 пункта 3 статьи 170 НК РФ).

По мнению Минфина Российской Федерации, изложенному в Письмах Минфина Российской Федерации от 6 марта 2009 года № 03-07-15/39, от 9 апреля 2009 года № 03-07-11/103, вычет НДС с авансов является правом, а не обязанностью налогоплательщика, перечислившего аванс. Если лизингополучатель не использует свое право на принятие к вычету налога по предварительной оплате (частичной оплате) приобретенных товаров (работ, услуг), а ограничится только правом на налоговый вычет по полученным товарам (работам, услугам), это не приведет к занижению налоговой базы и суммы налога, подлежащей уплате в бюджет.

Таким образом, лизингополучатель вправе не принимать к вычету НДС, предъявленный лизингодателем при получении предоплаты, а заявлять налоговые вычеты на основании счетов-фактур, выставляемых лизингодателем на суммы начисленных лизинговых платежей.

Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 7 июля 2006 года № 03-04-15/131, порядок вычета НДС по лизинговым платежам у лизингополучателя не зависит от включения (невключения) в них выкупной стоимости лизингового имущества.

По мнению чиновников, в случае включения сумм выкупной стоимости имущества в лизинговые платежи вычет налога на добавленную стоимость, уплаченного лизингополучателем лизингодателю, следует производить лизингополучателю в полной сумме на основании счетов-фактур, оформленных лизингодателем по лизинговым платежам с учетом выкупной стоимости имущества.

При этом данный порядок применения вычетов, по мнению финансового ведомства, следует применять и в случае оплаты выкупной стоимости имущества одновременно с лизинговыми платежами, но без включения в их сумму.

В Письме от 19 марта 2007 года № 03-07-03/34 финансовое ведомство подтверждает свою точку зрения, указывая на то, что суммы НДС по лизинговым платежам на основании статей 171, 172 НК РФ подлежат вычету по мере оказания услуг аренды при наличии соответствующих счетов-фактур. При этом чиновники напоминают, что решение о подтверждении обоснованности применения налоговых вычетов, в том числе при осуществлении лизинговых операций, принимается налоговыми органами исходя из фактических обстоятельств и документов, подтверждающих правомерность принятия к вычету сумм налога, предъявленных поставщиком имущества (основных средств) лизингодателю или лизингодателем лизингополучателю.

Отметим, что в некоторых случаях налоговые органы не согласны с заявленными к возмещению из бюджета суммами НДС, уплаченными лизингополучателями в составе лизинговых платежей. По мнению налоговиков, лизинговый платеж в целях исчисления НДС (по аналогии с налогом на прибыль) фактически содержит в себе два вида платежей: расходы по приобретению лизингового имущества и арендную плату за пользование предметом лизинга. Вычет НДС осуществляется только в той части лизингового платежа, которая является платой за аренду и вознаграждением. НДС в остальной части не подлежит вычету, так как предмет лизинга полностью не оплачен и не принят на учет лизингополучателя.

Однако арбитры придерживаются иной позиции: так в Постановлении ФАС Московского округа от 18 апреля 2007 года по делу №КА-А40/1228-07 суд указал, поскольку лизинговый платеж является единым платежом, то выделение из него части, приходящейся на стоимость переданного в лизинг имущества, и отказ в принятии к вычету уплаченного в этой части НДС является незаконным и необоснованным.

Если в составе лизинговых платежей не выделена выкупная стоимость предмета лизинга, у налоговых органов нет оснований самостоятельно выделять ее и отказывать по ней в вычете НДС до момента перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 марта 2006 года по делу №А05-16678/2005-13).

Если предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по окончании договора лизинга без составления отдельного договора купли-продажи предмета лизинга, то, по мнению судов, в состав лизинговых платежей однозначно включена выкупная стоимость (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 ноября 2006 года по делу №Ф04-2872/2006(28639-А27-40), Ф04-2872/2006(28570-А27-40)). При этом ни гражданское, ни налоговое законодательство не обязывает выделять ее в сумме лизинговых платежей (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 апреля 2006 года по делу №Ф04-9918/2005(21822-А27-3)).

Кроме того, в Постановлении ФАС Уральского округа от 18 января 2007 года по делу №Ф09-11946/06-С3 судом отмечено, что, если по договору лизинга общество приобретает услугу и независимо от того, на чьем балансе учитывается предмет лизинга, суммы НДС, уплачиваемые в составе лизинговых платежей, подлежат вычету в полном объеме в тех налоговых периодах, в которых вносятся указанные платежи, при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171, 172 НК РФ.

В Постановлении ФАС Московского округа от 12 марта 2007 года, 19 марта 2007 года №КА-А40/12633-06 по делу №А40-8717/06-117-87 арбитры сделали вывод, что согласно статье 172 НК РФ товары должны быть «приняты на учет», а принятие на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства» – то же принятие на учет. Таким образом, отражение лизингополучателем предмета лизинга на забалансовом счете не лишает его права на вычет по лизинговым платежам.

Как было сказано выше, согласно Методическим рекомендациям по расчету лизинговых платежей, в лизинговые платежи включается, в частности, комиссионное вознаграждение за заключение договора лизинга. Комиссия представляет собой вознаграждение лизингодателя за организацию предварительной работы по заключению договора лизинга, в том числе ведение переговоров, подготовку документации и заключение контракта с продавцом оборудования.

Отметим, что данная комиссия не может быть комиссией за услуги посредничества, то есть отдельной услугой, поэтому она входит в лизинговый платеж, но взимается сразу, следовательно, она ближе к авансу, формирующему сумму договора лизинга.

На практике у лизингополучателя могут возникнуть споры с налоговыми органами о составе расходов, связанных с заключением договора лизинга, которые разрешаются в судебном порядке.

Рассмотрим Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 февраля 2009 года по делу №А05-6708/2008.

В ходе проверки налоговый орган установил, что ООО «Лизинговая Компания Международного Московского Банка» и ЗАО «Архангельский фанерный завод» заключили договоры внутреннего лизинга, предметом которых являлось приобретение лизингодателем лизингового имущества у выбранного заводом продавца. Предприятие в декабре 2004 года оплатило предусмотренную договорами комиссию за организацию в составе первого авансового платежа.

При этом в 2004 году завод не использовал в своей производственной деятельности оборудование, являющееся предметом лизинга по названным договорам. Акты о передаче оборудования были подписаны лизингодателем и лизингополучателем в 2005 года.

По мнению налогового органа, у общества отсутствовало право на применение налоговых вычетов по НДС в 2004 году, поскольку в этот период у него отсутствовало в наличии и не было принято на учет имущество, являющееся предметом лизинга по договорам внутреннего лизинга.

Завод не согласился с выводами проверяющих и обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения налогового органа. Арбитражный суд поддержал позицию налогоплательщика. Поясним почему.

В соответствии со статьей 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со статьей 166 НК РФ, на установленные данной статьей налоговые вычеты. Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 172 НК РФ налоговые вычеты, предусмотренные статьей 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиками товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), и при наличии соответствующих первичных документов.

С учетом указанных норм право на применение налогоплательщиком налоговых вычетов по НДС обусловлено наличием таких условий, как предъявление продавцом покупателю к оплате счета-фактуры, фактической оплаты налога продавцу в составе цены приобретенного товара (работ, услуг) и принятие данного товара (работ, услуг) на учет.

Удовлетворяя требования общества по этому эпизоду, суд руководствовался следующим. Наличие у налогоплательщика счетов-фактур и их фактическая оплата заводом не оспаривается налоговым органом. Заключение обществом договоров внутреннего лизинга и их фактическое исполнение подтверждаются материалами дела и свидетельствуют об обоснованности уплаты заявителем лизингодателю комиссии за организацию в размере 1 % от стоимости лизингового имущества в соответствии с условиями указанных договоров. То обстоятельство, что предмет лизинга фактически был получен обществом в 2005 году, а не в декабре 2004 года, не является препятствием для предъявления вычетов по указанным счетам-фактурам.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что услуги по организации, подготовке документации к заключению договоров внутреннего лизинга, оплата которых произведена по счетам-фактурам, оказаны лизингополучателю в 2004, а не в 2005 году, как указывает налоговый орган. С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что обществом соблюдены все условия, определяющие право налогоплательщика на вычет сумм НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), и правомерно признали недействительным решение налоговиков в части доначисления обществу. НДС за 2004 год.

Отсутствие выкупной цены при условии выкупа, как нарушение законодательства и риск для лизингополучателя

В последнее время в деятельности компаний все чаще встречаются лизинговые операции, поскольку использовать лизинг бывает намного проще и выгоднее, чем получать кредиты в банках и приобретать имущество.

Если при получении в лизинг имущества в договоре лизинга отсутствует выкупная стоимость предмета лизинга, то это влечет за собой некоторые проблемы. Рассмотрим, какие это проблемы и попытаемся найти пути их решения.

Согласно статье 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) лизинг – это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

В соответствии со статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (далее лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Независимо от срока договор лизинга заключается в письменной форме. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

Согласно статье 624 ГК РФ и пункту 1 статьи 19 Закона № 164-ФЗ договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. При этом в договоре необходимо предусмотреть положение о выкупе предмета лизинга, размер платежей за пользование, а также выкупную цену.

Как указано в Письме ФНС Российской Федерации от 26 мая 2010 года №ШС-37-3/2514@ принимая во внимание то, что договор финансовой аренды (лизинга) является подвидом договора аренды (статья 625 ГК РФ), к нему применяются общие положения об аренде, не противоречащие установленным правилам о договоре финансовой аренды.

Порядок выкупа арендованного имущества установлен статьей 624 ГК РФ. Согласно названной статье в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, выкупная цена, полная уплата которой является основанием для перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, должна быть определена в договоре лизинга или в дополнительном соглашении сторон.

Если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, то выкупная цена может быть оплачена двумя способами:

– лизингополучатель вправе уплатить эту сумму по окончании срока договора отдельной суммой;

– выкупную стоимость лизингового имущества можно включить в сумму лизинговых платежей на основании пункта 1 статьи 19 и пункта 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ.

На основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

В то же время согласно пункту 5 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде расходов по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

По мнению контролирующих органов, изложенному в Письмах Минфина Российской Федерации от 2 июня 2010 года № 03-03-06/1/368, от 25 июня 2009 года № 03-03-06/1/428, от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138, ФНС Российской Федерации от 26 мая 2010 года №ШС-37-3/2514@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 15 февраля 2007 года № 09–14/014329, для целей налогообложения прибыли расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга при переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и на основании пункта 5 статьи 270 НК РФ не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Отнесение стоимости амортизируемого имущества к расходам организации для целей налогообложения осуществляется посредством механизма амортизации в соответствии со статьями 256 – 259 НК РФ.

Таким образом, лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование. При этом выкупная цена предмета лизинга в составе лизинговых платежей, включаемых в прочие расходы в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, не учитывается. Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Поволжского округа от 25 сентября 2008 года по делу №А55-17654/2007.

Суммы, уплачиваемые в счет оплаты выкупной цены предмета лизинга, до перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (реализации лизингового имущества) следует рассматривать для целей налогового учета у лизингодателя и лизингополучателя как авансовые платежи.

В случае если в договоре лизинга указано, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя после выплаты всех лизинговых платежей, без указания выкупной цены в договоре лизинга, то всю сумму лизинговых платежей следует рассматривать как расход, направленный на приобретение права собственности на предмет лизинга, являющийся амортизируемым имуществом, включаемый в первоначальную стоимость амортизируемого имущества после перехода права собственности на него к лизингополучателю. Иначе говоря, лизингополучатель сможет их учесть при налогообложении прибыли только после того, как полностью выкупит предмет лизинга. Такая позиция изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 9 ноября 2005 года № 03-03-04/1/348, от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104, от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138, ФНС Российской Федерации от 26 мая 2010 года №ШС-37-3/2514@.

Таким образом, получается, что лизинговые платежи за пользование предмета лизинга можно включить в состав прочих расходов. А что касается платежей в счет выкупа имущества, то их следует рассматривать как авансовые платежи. Списать же их можно будет через механизм амортизации – и то только после того, как произойдет переход права собственности на предмет лизинга.

При этом налогоплательщик обязан обеспечить раздельный учет платы за пользование предметом лизинга и за его выкуп (Письмо Минфина Российской Федерации от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138).

Однако отметим, что нормы ГК РФ и Закона № 164-ФЗ не содержат положений, предусматривающих выделения выкупной стоимости из состава лизинговых платежей. При этом в НК РФ нет понятия «лизинговый платеж», следовательно, на основании пункта 1 статьи 11 НК РФ нужно руководствоваться именно гражданским законодательством. Поэтому большинство арбитров указывают, что организации имеют право учитывать выкупную цену в расходах в составе лизинговых платежей на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Такие выводы сделаны, в частности, в Постановлениях ФАС Московского округа от 26 ноября 2010 года по делу №КА-А40/15260-10, ФАС Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2010 года по делу №А53-7759/2010, ФАС Центрального округа от 20 февраля 2009 года по делу №А35-1588/08-С8.

Кроме того, в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 13 июня 2007 года по делу №А29-7407/2006а, ФАС Уральского округа от 29 января 2007 года по делу №Ф09-12271/06-С3 судьи указали, что из содержания статьи 28 Закона № 164-ФЗ следует, что лизинговый платеж является единым платежом, производимым в рамках единого договора лизинга, поэтому, несмотря на то, что в его расчет входят несколько составляющих, нельзя рассматривать этот платеж как несколько самостоятельных платежей. Нормы Закона № 164-ФЗ, так же как и нормы НК РФ, не устанавливают обязанность сторон договора лизинга при определении размера лизинговых платежей, подлежащих уплате по договору, предусматривающему переход права собственности на лизинговое имущество, указывать его выкупную цену.

Таким образом, судебные органы делают выводы, что включение лизингополучателем в расходы, связанные с производством и реализацией, всей суммы лизинговых платежей, уплаченных по договору финансовой аренды, является правомерным.

На основании вышеизложенного можно порекомендовать налогоплательщикам все-таки включать в договор выкупную стоимость лизингового имущества, что позволит избежать споров с проверяющими органами. При этом можно определить любую величину выкупной цены предмета лизинга, пусть даже 1 рубль.

В Письме Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/1/576 сказано, что в соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны договора лизинга вправе определить выкупную цену предмета лизинга в размере 1 рубль. При этом следует учитывать, что статья 40 НК РФ, устанавливающая принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения прибыли, не содержит каких-либо исключений в отношении выкупа предмета лизинга.

Пунктом 4 статьи 40 НК РФ установлено, что рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 40 НК РФ при определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

Таким образом, при определении рыночной цены выкупа лизингополучателем предмета лизинга, полученного по договору лизинга, должны учитываться особенности данного вида сделок.

При этом рыночная цена перехода права собственности на предмет лизинга, по мнению финансового ведомства, должна определяться как цена выкупа предмета лизинга, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Также следует обратить внимание читателей на то, что отсутствие в договоре выкупной цены и сроков ее уплаты подвергает лизингополучателя риску того, что вычет налога на добавленную стоимость по всей сумме договора может быть признан налоговым органом только после перехода права собственности на имущество, являющееся предметом лизинга. Это приведет к пересмотру вычета суммы НДС по договору лизинга, а также к штрафным санкциям на сумму НДС по договору.

На основании вышесказанного, можно сделать вывод, что в целях минимизации налоговых рисков сторонам следует предусмотреть в самом договоре лизинга или в дополнительном соглашении к нему величину выкупной цены предмета лизинга.

Балансодержатель-лизингодатель – бухгалтерский и налоговый учет, учет дополнительных расходов, документооборот у лизингополучателя

Порядок бухгалтерского учета и налогообложения имущества, полученного по договору лизинга, определяется многими факторами, одним из которых является выбор балансодержателя предмета лизинга. По соглашению сторон лизинговое имущество может учитываться как на балансе лизингополучателя, так и на балансе лизингодателя.

В нижеприведенном материале поговорим об особенностях отражения в учете лизингополучателя операций, связанных с получением имущества в лизинг, при условии, что балансодержателем является лизингодатель.

Правоотношения сторон по договорам финансовой аренды (лизинга) закреплены в статье 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Согласно статье 2 названного Закона договор лизинга – договор, в соответствии с которым арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации (статья 3 Закона № 164-ФЗ).

Лизингодателем признается физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Бухгалтерский учет.

Бухгалтерский и налоговый учет операций у лизингодателя и лизингополучателя зависит от того, у кого на балансе учитывается лизинговое имущество.

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с лизингом имущества, установлен Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (далее – Указания № 15).

Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Если полученное в лизинг имущество учитывается на балансе лизингодателя, то согласно пункту 8 Указаний № 15 стоимость такого имущества, поступившего лизингополучателю, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» (в оценке, которая указана в договоре, то есть в общей сумме лизинговых платежей).

При оформлении приема-передачи предмета лизинга составляются акты унифицированной формы №№ОС-1, ОС-1а и ОС-1б, утвержденные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств».

Согласно пункту 14 Приказа Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (далее – Методические указания № 91н) для организации учета предмета лизинга на забалансовом счете лизингополучателю рекомендуется открыть инвентарную карточку по форме №ОС-6. Предмет лизинга учитывается по инвентарному номеру, присвоенному лизингодателем. При этом арбитры отмечают: данное положение носит рекомендательный, а не обязательный характер. Поэтому лизингополучатель вправе вести учет арендованных основных средств не на инвентарных карточках, а в учетных регистрах автоматизированной системы бухучета, куда информация вносится на основании акта приема-передачи имущества. В частности такой вывод сделан в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2008 года № 09АП-6981/2008-АК.

В соответствии с пунктом 9 Указаний № 15 начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей за отчетный период отражается по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» в корреспонденции со счетами учета издержек производства (обращения).

Согласно пункту 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее – ПБУ 10/99) суммы лизинговых платежей включаются в состав расходов по обычным видам деятельности.

При возврате объекта лизингодателю его стоимость списывается с забалансового учета. Возврат предмета лизинга оформляется актом о приеме-передаче объекта основных средств по форме №С-1.

При выкупе лизингового имущества его стоимость на дату перехода права собственности списывается с забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» Одновременно согласно пункту 11 Указаний № 15 следует сделать запись на эту же стоимость по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств»/субсчет «Амортизация собственных основных средств».

Оформляется передача актом о приеме-передаче объекта основных средств по форме №ОС-1. Отметим, что рассмотренный порядок принятия к учету лизингового имущества применяется только в том случае, если вся сумма по договору (включая выкупную цену) списана в состав расходов при начислении лизинговых платежей. Учитывая, что контролирующие органы требуют выкупную цену выделять обособленно, в сделках, изначально предусматривающих переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, данное условие стороны выполняют, например, устанавливая, что последний платеж признается выкупной ценой. Поэтому рекомендуем отражать приобретение предмета лизинга по истечении срока договора лизинга в общем порядке.

Налоговый учет.

Согласно пункту 4 статьи 28 Закона № 164-ФЗ в целях налогообложения прибыли лизинговые платежи относятся в соответствии с законодательством о налогах и сборах к расходам, связанным с производством и (или) реализацией.

Подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) определено, что в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки). У лизингополучателя текущие расходы по договору лизинга составляют лизинговые платежи, за минусом выкупной цены.

Для целей налогообложения прибыли расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга при переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и на основании пункта 5 статьи 270 НК РФ не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Отнесение стоимости амортизируемого имущества к расходам организации для целей налогообложения осуществляется посредством механизма амортизации в соответствии со статьями 256 – 259 НК РФ.

Таким образом, лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование, а выкупная цена предмета лизинга для целей налогообложения прибыли не учитывается. Такая точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138, от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104.

Согласны с чиновниками и некоторые арбитры: Постановление ФАС Поволжского округа от 25 сентября 2008 года №А55-17654/2007. Данный вывод также подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 марта 2005 года № 12102/04.

Однако отметим, что нормы ГК РФ и Закона № 164-ФЗ не содержат положений, предусматривающих выделения выкупной стоимости из состава лизинговых платежей. При этом в НК РФ нет понятия «лизинговый платеж», следовательно, на основании пункта 1 статьи 11 НК РФ нужно руководствоваться именно гражданским законодательством. Поэтому большинство арбитров указывают, что организации имеют право учитывать выкупную цену в расходах в составе лизинговых платежей на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Такие выводы сделаны, в частности, в Постановлениях ФАС Московского округа от 26 ноября 2010 года №КА-А40/15260-10, ФАС Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2010 года №А53-7759/2010, ФАС Центрального округа от 20 февраля 2009 года №А35-1588/08-С8.

Иногда договором лизинга на лизингополучателя возлагается обязанность по уплате лизингодателю так называемого «авансового платежа», сумма которого может быть весьма значительным (например, при приобретении дорогостоящего оборудования). Авансовым, то есть предварительным, уплаченным лизингодателю до выполнения им обязанности по предоставлению предмета лизинга лизингополучателю, данный платеж будет являться до передачи имущества во владение и пользование лизингополучателя.

Порядок учета лизингополучателем авансового платежа зависит от того, кто является балансодержателем предмета лизинга – лизингодатель или лизингополучатель, как в договоре лизинга согласовано об авансе и как лизингодатель составит документы по этой операции. В любом случае до передачи предмета лизинга лизингополучателю авансовый платеж у него не признается расходом (пункт 3 ПБУ 10/99, пункт 1 статьи 272 НК РФ).

При учете предмета лизинга на балансе лизингодателя, и если договором предусмотрен зачет аванса частями, после передачи предмета лизинга лизингополучателю аванс признается расходом в течение срока действия договора.

В налоговом учете согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ сумма аванса, за вычетом НДС, включается в расходы в составе периодического лизингового платежа. Если аванс засчитывается в счет погашения задолженности по договору единовременно, то он будет включаться в состав расходов в бухгалтерском и налоговом учете лизингополучателя в соответствии с графиком платежей в периоде, в котором произошла передача предмета лизинга лизингополучателю (пункт 16 ПБУ 10/99, подпункт 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ).

Если лизингополучатель определяет в целях налогообложения прибыли доходы и расходы методом начисления, то в соответствии с подпунктом 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ лизинговые платежи он отражает в налоговом учете в последний день отчетного (налогового) периода или на дату расчетов согласно условиям заключенного договора, то есть по графику лизинговых платежей. Но, все – таки, автор рекомендует обязательно выбрать момент учета расходов в налоговой политике лизингополучателя.

Следовательно, если договором лизинга оговорена дата расчетов лизингополучателя с лизингодателем за предоставленное в лизинг имущество, то расходы в виде лизинговых платежей признаются у лизингополучателя, применяющего метод начисления, в сроки их уплаты, предусмотренные договором лизинга.

Если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, то согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, расходы в виде лизинговых платежей признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделки, то есть лизинговые платежи должны учитываться в расходах на тех условиях, которые предусмотрены договором, то есть неравномерными суммами (Письма от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258, от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212) Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3.

При этом, несмотря на позицию финансового ведомства, столичные налоговые органы выражают иную точку зрения. Они считают, что расходы в виде лизинговых платежей учитываются в целях налогообложения прибыли не исходя из графика их уплаты, а равномерно в течение срока действия договора лизинга. Такой вывод содержится в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 1 апреля 2008 года № 20–12/030773. Следует отметить, что ранее Минфин Российской Федерации придерживался аналогичной позиции (Письма Минфина Российской Федерации от 31 мая 2007 года № 03-03-06/1/349, от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248).

Пример.

В январе 2011 года ЗАО «Лизингополучатель» заключило договор лизинга автомобиль. Сумма договора составила 708 000 рублей, в том числе НДС – 108 000 рублей. Срок действия договора – 5 лет. Лизинговые платежи уплачиваются ЗАО «Лизингополучатель» ежемесячно равными долями по 11 800 рублей, в том числе НДС – 1800 рублей.

Автомобиль числится на балансе лизинговой компании, а по истечении срока действия договора право собственности на лизинговое имущество переходит к ЗАО «Лизингополучатель».

ЗАО «Лизингополучатель» отражает поступление лизингового имущества следующим образом:

Дебет 001, субсчет «Имущество, полученное по договору лизинга» – 708 000 рублей – получен в лизинг автомобиль;

В течение пяти лет в бухгалтерском учете ЗАО «Лизингополучатель» будут делаться следующие записи:

Дебет 20 «основное производство» Кредит 76, субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» – 10 000 рублей (11 800 рублей – 1800 рублей) – начислен ежемесячный лизинговый платеж (без НДС);

Дебет 19-1 «НДС» Кредит 76, субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» – 1800 рублей – учтен НДС по лизинговой плате;

Дебет 76, субсчет «Задолженность по лизинговым платежам», Кредит 51 «Расчетные счета» – 11 800 рублей – перечислен лизинговый платеж;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 19-1 «НДС» – 1800 рублей – на основании полученного счета-фактуры сумма уплаченного НДС предъявлена к налоговому вычету.

По истечении срока действия договора лизинга лизинговое имущество принято на баланс ЗАО «Лизингополучатель»:

Кредит 001, субсчет «Имущество, полученное по договору лизинга» – 720 000 рублей – стоимость автомобиля списана с забалансового счета;

Дебет 01»Основные средства» Кредит 02 «Амортизация основных средств» – 600 000 руб. (708 000 руб. – 108 000 руб.) – отражена первоначальная стоимость принятого на баланс автомобиля (без НДС).

Отметим, что в налоговом учете первоначальная стоимость имущества, полученного по договору лизинга, равна сумме расходов лизингодателя на его приобретение, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за вычетом возмещаемых налогов (пункт 1 статьи 257 НК РФ). Следовательно, в налоговом учете ЗАО «Лизингополучатель» первоначальная стоимость автомобиля составит 600 000 рублей.

Лизинговые платежи организация-лизингополучатель включает в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, и на их сумму уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ).

Если по истечении срока действия договора лизинга предмет лизинга возвращается лизинговой компании, то в бухгалтерском учете делается запись:

Кредит 001, субсчет «Имущество, полученное по договору лизинга» – возвращено имущество лизинговой компании.

Учет дополнительных расходов.

Расходы на ремонт. При заключении договора лизинга в нем необходимо отразить какая из сторон будет нести дополнительные расходы.

По общему правилу лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 3 статьи 17 Закона № 164-ФЗ, Постановление ФАС Центрального округа от 25 августа 2008 года №Ф10-3763/08 по делу №А35-4275/07-С17).

Несмотря на то, что предмет лизинга не учитывается на балансе лизингополучателя, такие расходы отражаются в его учете в обычном порядке следующими записями:

Дебет 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы» Кредит 10 «Материалы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 70 «Расходы на оплату труда» и другие – учтены затраты на техническое обслуживание и ремонт предмета лизинга;

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражен НДС по услугам технического обслуживания (ремонта), оказанным сторонними организациями.

Расходы, связанные с монтажом, сборкой, установкой предмета лизинга.

Расходы лизингополучателя на доставку, монтаж, пусконаладочные и другие расходы на доведение предмета лизинга до состояния, пригодного к эксплуатации, организация может рассматривать как дополнительные расходы, связанные с получением предмета лизинга.

Если договором лизинга определено, что расходы, связанные с монтажом, сборкой, установкой предмета лизинга несет лизингополучатель, то эти расходы, при соответствии их требованиям, установленным статьей 252 НК РФ, могут быть отнесены к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 20 января 2011 года № 03-03-06/1/19, от 3 марта 2005 года № 03-06-01/04/125.

В Письмах от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/645, от 2 ноября 2005 года № 03-03-04/1/335 Минфин Российской Федерации поясняет, что при применении метода начисления, учитывая положения статьи 272 НК РФ, расходы лизингополучателя по доставке и доведению предмета лизинга до состояния, в котором он пригоден для эксплуатации, следует учитывать при определении налоговой базы по налогу на прибыль с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Если же договор лизинга приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, данные расходы учитываются в целях налогообложения прибыли равными частями в течение срока действия договора лизинга. Но все-таки, автор рекомендует, перенести данные расходы на продавца, поскольку данные расходы лизингополучателя не перепредъявляются лизингодателю, ведь они не предъявляются через лизинговые платежи.

Расходы на страхование предмета лизинга. В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. Стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга.

Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется по соглашению сторон договора лизинга и не обязательно (пункт 2 статьи 21 Закона № 164-ФЗ). То есть страхование является добровольным, но, как правило, лизинговые компании всегда включают в договоры условие о страховании лизингового имущества, так как это позволяет снизить риски по сделке.

Статья 22 Закона № 164-ФЗ предусматривает порядок распределения рисков между сторонами в соответствии с соглашением сторон в договоре лизинга. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Договором лизинга на сторону договора лизинга, выбравшую продавца предмета, могут быть возложены риски невыполнения продавцом обязанностей по договору купли – продажи предмета лизинга, и связанные с этим убытки, а также риск несоответствия предмета лизинга целям его использования.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденными Приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 года № 94н (далее План счетов) расчеты со страховой организацией по страхованию имущества, полученного в лизинг, отражаются на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».

Уплата страховщику страхового взноса отражается в бухгалтерском учете лизингополучателя проводкой:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию», Кредит 51 «Расчетные счета».

Уплаченную сумму страхового взноса лизингополучатель признает в составе расходов по обычным видам деятельности единовременно на дату получения страхового полиса (то есть на дату вступления в силу договора страхования) (пункты 5 и 7 ПБУ 10/99).

В соответствии с пунктом 6 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в статьях 255, 263 и 291 НК РФ.

Согласно статье 263 НК РФ расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе предметов лизинга, расходы на содержание, которого включаются в расходы, связанные с производством и реализацией, основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного строительства (в том числе арендованных) включаются в состав прочих расходов.

Расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требований международных конвенций. В случае, если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (пункт 2 статьи 263 НК РФ).

Порядок признания расходов по любым договорам страхования зависит от порядка уплаты страховых взносов (пункт 6 статьи 272 НК РФ). Если по условиям договора страхования предусмотрена уплата страхового взноса разовым платежом, то по договорам, заключенным на срок более одного отчетного периода, расходы признаются равномерно в течение срока действия договора пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде.

Санкции по договору лизинга.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, то согласно статье 669 ГК РФ и пункту 1 статьи 22 Закона № 164-ФЗ ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель.

При этом на основании статьи 26 Закона № 164-ФЗ утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное.

Поэтому лизингополучателю при страховании предмета лизинга лучше выступить в качестве страхователя (выгодоприобретателя), который при наступлении страхового случая имеет право обратиться в страховую компанию. Получив страховую сумму лизингополучатель сможет полностью или частично компенсировать свои затраты, связанные с порчей или утратой предмета лизинга.

Балансодержатель-лизингополучатель – бухгалтерский и налоговый учет, определение первоначальной стоимости, двухступенчатый документооборот у лизингополучателя

Порядок бухгалтерского учета и налогообложения имущества, полученного по договору лизинга, определяется многими факторами, одним из которых является выбор балансодержателя предмета лизинга. По соглашению сторон лизинговое имущество может учитываться на балансе как лизингополучателя, так и лизингодателя.

В нижеприведенном материале рассмотрим порядок ведения бухгалтерского и налогового учета балансодержателем – лизингополучателем, а также поговорим об особенностях определения первоначальной стоимости имущества, полученного по договору лизинга.

Бухгалтерский и налоговый учет операций у лизингодателя и лизингополучателя зависит от того, у кого учитывается на балансе лизинговое имущество.

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с лизингом имущества, установлен явно устаревшими и противоречивыми Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (далее – Указания № 15).

В настоящее время бурно обсуждается ряд проектов по бухгалтерскому учету лизинговых операций, но все они не готовы к применению в современных российских стандартах, так как часто представляют из себя дословный, без редактирования, перевод зарубежных стандартов. Соответственно, Минфин Российской Федерации в Письме от 30 августа 2007 года № 07-05-06/225 указывает, что при рассмотрении вопроса о формировании в бухгалтерском учете первоначальной стоимости лизингового имущества следует руководствоваться ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01) и Указаниями № 15.

Бухгалтерский учет, определение первоначальной стоимости.

Согласно пункту 8 Указаний № 15 если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, то стоимость лизингового имущества отражается у него по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Арендные обязательства».

При этом полная сумма НДС, подлежащая уплате лизингодателю, отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Арендные обязательства».

Из текста пункта 9 Указаний № 15 следует, что стоимость имущества, полученного по договору лизинга, определяется как общая сумма задолженности лизингополучателя перед лизингодателем, установленная условиями договора лизинга (то есть общая сумма договора лизинга, включающая в себя выкупную цену имущества), без учета НДС.

Согласно статье 28 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Таким образом, в бухгалтерском учете первоначальная стоимость предмета лизинга будет равна цене договора лизинга за вычетом НДС (пункты 4, 7, 8 ПБУ 6/01, пункт 8 Указаний № 15). Причем эта стоимость будет включать в себя выкупную цену предмета лизинга независимо от того, выделена она в договоре отдельно или нет.

Затраты, связанные с получением лизингового имущества, и стоимость поступившего лизингового имущества списываются с кредита счета 08 «Капитальные вложения»/субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств» в корреспонденции со счетом 01 «Основные средства»/субсчет «Арендованное имущество». Это указано в пункте 8 Указаний № 15. К таким затратам можно отнести расходы на монтаж (сборку, установку) предмета лизинга, при условии, что договором лизинга это возложено на лизингополучателя.

Начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей отражается по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Арендные обязательства» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам».

В целях бухгалтерского учета стоимость основных средств, в том числе полученных по договору лизинга, погашается посредством начисления амортизации.

Амортизационные начисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга (пункт 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ, пункт 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н). Следовательно, если предмет лизинга находится на балансе лизингополучателя, то и амортизацию начисляет лизингополучатель.

В бухгалтерском учете амортизация на предмет лизинга начисляется в общеустановленном порядке в соответствии с пунктами 18 и 19 ПБУ 6/01.

Ежемесячно суммы начисленной амортизации отражаются записью по дебету счетов учета затрат в корреспонденции со счетом 02 «Амортизация основных средств»/субсчет «Амортизация основных средств, полученных в лизинг».

Пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» определено, что имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у этой организации.

Следовательно, организация – лизингополучатель, арендуя имущество, обязана вести раздельный учет собственного имущества и предметов лизинга.

Налоговый учет, определение первоначальной стоимости предмета лизинга.

В налоговом учете первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) (пункт 1 статьи 257 НК РФ).

Для целей отражения лизинговых операций в налоговом учете лизингополучателю необходимо иметь информацию о первоначальной стоимости предмета лизинга, предоставленного лизингодателем. То есть расходы лизингодателя по приобретению предмета лизинга должны быть подтверждены документами, предоставленными им при передаче предмета лизинга на баланс лизингополучателя.

В Письме Минфина Российской Федерации от 20 января 2011 года № 03-03-06/1/19 сказано, что расходы лизингополучателя, связанные с доставкой основного средства, полученного по договору лизинга, его доведением до рабочего состояния и тому подобным, не учитываются в первоначальной стоимости такого объекта. При этом Минфин Российской Федерации предлагает учитывать данные расходы при определении базы по налогу на прибыль с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

В случае если договор лизинга приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, данные расходы учитываются в целях налогообложения равными частями в течение срока действия договора лизинга. Такие рекомендации содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/645.

Арбитры также делают выводы о том, что данные расходы не включаются в первоначальную стоимость основного средства (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 2 октября 2009 года по делу №А56-41978/2008, ФАС Уральского округа от 16 октября 2008 года по делу №Ф09-7442/08-С3).

В Письме Минфина Российской Федерации от 1 февраля 2011 года № 03-03-06/1/49 чиновники указали, если договор лизинга прекратил свое действие вследствие досрочного выкупа лизингополучателем предмета лизинга, то часть не учтенных лизингополучателем расходов на доставку и доведение предмета лизинга до состояния, пригодного к эксплуатации, может быть учтена единовременно.

Если в договоре лизинга предусмотрено условие о выкупе имущества лизингополучателем, то выкупная стоимость может уплачиваться лизингополучателем равномерно (к примеру, ежемесячно) вместе с лизинговыми платежами. В таком случае, по мнению финансового ведомства, изложенному в Письмах от 2 июня 2010 года № 03-03-06/1/368, от 25 июня 2009 года № 03-03-06/1/428, выкупная цена будет формировать первоначальную стоимость предмета лизинга и уменьшать налоговую базу через амортизацию. При этом амортизировать лизинговое имущество можно будет только после перехода на него права собственности к лизингополучателю. Таким образом, выкупные платежи, уплачиваемые в течение срока действия договора лизинга, не включаются в состав расходов лизингополучателя.

Аналогичную позицию выражают и налоговые органы в Письмах ФНС Российской Федерации от 26 мая 2010 года №ШС-37-3/2514@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 15 февраля 2007 года № 09–14/014329.

Однако отметим, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 164-ФЗ не содержат положений, предусматривающих выделения выкупной стоимости из состава лизинговых платежей. При этом в НК РФ нет понятия «лизинговый платеж», следовательно, на основании пункта 1 статьи 11 НК РФ нужно руководствоваться именно гражданским законодательством. Поэтому большинство арбитров указывают, что организации имеют право учитывать выкупную цену в расходах в составе лизинговых платежей на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Такие выводы сделаны, в частности, в Постановлениях ФАС Московского округа от 26 ноября 2010 года по делу №КА-А40/15260-10, ФАС Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2010 года по делу №А53-7759/2010, ФАС Центрального округа от 20 февраля 2009 года по делу №А35-1588/08-С8.

Кроме того, в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 13 июня 2007 года по делу №А29-7407/2006а, ФАС Уральского округа от 29 января 2007 года по делу №Ф09-12271/06-С3 судьи указали, что из содержания статьи 28 Закона № 164-ФЗ следует, что лизинговый платеж является единым платежом, производимым в рамках единого договора лизинга, поэтому, несмотря на то, что в его расчет входят несколько составляющих, нельзя рассматривать этот платеж как несколько самостоятельных платежей. Нормы Закона № 164-ФЗ, так же как и нормы НК РФ, не устанавливают обязанность сторон договора лизинга при определении размера лизинговых платежей, подлежащих уплате по договору, предусматривающему переход права собственности на лизинговое имущество, указывать его выкупную цену.

Таким образом, судебные органы делают выводы, что включение лизингополучателем в расходы, связанные с производством и реализацией, всей суммы лизинговых платежей, уплаченных по договору финансовой аренды, является правомерным.

На практике может возникнуть ситуация, когда сумма лизинговых платежей будет увеличена лизингодателем в соответствии с условиями договора. Рассмотрим, как данная операция отразится в налоговом учете лизингополучателя.

Минфин Российской Федерации в Письмах от 4 февраля 2011 года № 03-03-06/1/62, от 30 октября 2007 года № 03-03-06/1/748 указал, что НК РФ установлено, что первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям (пункт 2 статьи 257 НК РФ). Следовательно, увеличение размера лизинговых платежей по договору лизинга не увеличивает первоначальную стоимость имущества, являющегося предметом лизинга.

Если отсрочка ввода в эксплуатацию полученного в лизинг имущества обусловлена необходимостью доведения его до состояния, пригодного к использованию, то лизинговые платежи по указанному имуществу до ввода его в эксплуатацию могут быть включены в состав расходов для целей налогообложения прибыли, такая, достаточно опасная, точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/646, от 7 марта 2008 года № 03-03-06/1/160. Данный вывод подтверждает и судебная практика (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 декабря 2008 года по делу №А05-2964/2008).

Лизингополучатель, учитывающий на балансе объект основного средства, являющегося предметом лизинга, должен включить его в состав амортизируемого имущества.

Пункт 2 статьи 259.3 НК РФ позволяет налогоплательщику-балансодержателю применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3, в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора лизинга.

Начисление амортизации у лизингополучателя начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (Письмо УФНС по городу Москве от 13 сентября 2007 года по делу № 20–12/087480).

В Письме Минфина Российской Федерации от 19 февраля 2008 года № 03-03-06/1/116 финансовое ведомство разъясняет, что если имущество на момент передачи его в лизинг уже эксплуатировалось, то амортизацию лизингополучатель начисляет исходя из остаточной стоимости и срока полезного использования, установленных лизингодателем.

Двухступенчатый документооборот.

При получении имущества в лизинг вначале балансодержатель-лизингополучатель должен передать все первичные документы лизингодателю. Это будет первая ступень в документообороте лизингополучателя.

Затем балансодержателю – лизингополучателю необходимо получить от лизингодателя информацию о первоначальной стоимости предмета лизинга, которая должна быть подтверждена соответствующими документами (технические паспорта заводов-изготовителей и другие).

Кроме того, при приеме имущества в лизинг оформляются акты о приеме-передаче объектов основных средств (формы №ОС-1 Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений), №ОС-1а Акт о приеме-передаче здания (сооружения), №ОС-1б Акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений)), утвержденные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7, которые также передаются лизингодателем. Прием основных средств, а также их выбытие или списание отражаются в инвентарной карточке (книге) на основании соответствующих документов.

Также лизингодатель может передать лизингополучателю копию инвентарной карточки объекта по форме №ОС-6. Это вторая ступень в документообороте лизингополучателя.

Определение лизингополучателем-балансодержателем срока полезного использования для двух учетов, бывшие в употреблении основные средства

При получении основных средств в лизинг лизингополучатель-балансодержатель должен определить их срок полезного использования. В предлагаемой статье рассмотрим особенности определения лизингополучателем срока полезного использования имущества при заключении договора лизинга в бухгалтерском и налоговом учете, в том числе для основных средств, бывших в употреблении.

Правовые основы договора лизинга установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ). Договор лизинга, согласно статье 2 названного Закона, представляет собой договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона № 164-ФЗ).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (пункт 1 статьи 3 Закона № 164-ФЗ).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя, что следует из статьи 11 Закона № 164-ФЗ.

Договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (пункт 1 статьи 19 Закона № 164-ФЗ).

Срок полезного использования объектов основных средств в бухгалтерском учете.

В соответствии со статьей 31 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Стороны договора лизинга имеют право по взаимному соглашению применять ускоренную амортизацию предмета лизинга.

Амортизационные отчисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга (пункт 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ).

При этом в статье 31 Закона № 164-ФЗ не уточнено, о какой именно амортизации идет речь: для целей бухгалтерского или для целей налогового учета. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель имел в виду оба вида амортизации.

Таким образом, если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, то он вправе производить амортизационные отчисления по данному имуществу, но прежде чем начислять амортизацию по полученному в лизинг имуществу лизингополучатель должен установить срок полезного использования данного лизингового имущества.

Основным нормативным документом, в соответствии с которым организации ведут бухгалтерский учет основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01). Причем нормы указанного бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н), а также Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15.

Обратите внимание!

В бухгалтерском учете под сроком полезного использования ОС понимается период времени, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Для отдельных групп основных средств срок полезного использования определяется исходя из количества продукции (объема работ в натуральном выражении), ожидаемого к получению в результате использования этого объекта.

Отметим, что в налоговом учете сроки полезного использования такого вида амортизируемого имущества, как основные средства, определяются с учетом классификации ОС, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» (далее – Классификация ОС). Несмотря на то, что Классификация ОС предназначена для целей налогового учета, согласно пункту 1 указанного Постановления она может применяться и для целей бухгалтерского учета.

По общему правилу, вытекающему из пункта 17 ПБУ 6/01, стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации.

Амортизация начисляется лизингополучателям по общим правилам, установленным ПБУ 6/01. Согласно пункту 18 ПБУ 6/01 начисление амортизации объектов основных средств производится:

– линейным способом;

– способом уменьшаемого остатка;

– способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

– способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Самым выгодным из вышеприведенных способов является способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования.

В отношении объектов основных средств, являющихся предметом договора лизинга, предусмотрена возможность применения ускоренной амортизации (пункт 19 ПБУ 6/01, пункт 54 Методических указаний № 91н, Письмо Минфина Российской Федерации от 11 ноября 2008 года № 03-05-05-01/66). Для целей бухгалтерского учета необходимо установить наличие права на применение ускоренной амортизации в учетной политике лизингополучателя, что часто упускается из внимания.

Отметим, что, при начислении амортизации линейным способом применение коэффициента ускорения нормами ПБУ 6/01 не предусмотрено (Письма Минфина Российской Федерации от 22 августа 2006 года № 07-05-06/220, от 3 марта 2005 года № 03-06-01-04/125, от 28 февраля 2005 года № 03-06-01-04/118, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 марта 2010 года по делу №А43-11426/2009).

Как было сказано выше, если имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то в соответствии с пунктом 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ амортизационные отчисления осуществляет лизингополучатель.

Амортизация по объектам ОС начисляется в течение всего срока полезного использования объекта, который определяется организацией при принятии объекта ОС к бухгалтерскому учету.

Причем согласно пункту 20 ПБУ 6/01 определение срока полезного использования ОС производится организацией самостоятельно исходя из:

– ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

– ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

– нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

В Письме Минфина Российской Федерации от 28 февраля 2005 года № 03-06-01-04/118 сказано, что для целей бухгалтерского учета срок полезного использования объекта ОС определяется лизингополучателем самостоятельно при принятии объекта к бухгалтерскому учету (пункт 20 ПБУ 6/01) исходя из указанных в пункте 20 ПБУ 6/01 критериев, формируемых с учетом особенностей производственной деятельности организации. Аналогичный вывод сделал судебными органами в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16 января 2009 года по делу №А28-4434/2008-106/29.

Организация самостоятельно определяет срок полезного использования основных средств, следовательно, и сумму амортизационных отчислений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 июня 2003 года по делу №А56-32837/02).

Обратите внимание!

Срок полезного использования объекта основных средств в бухгалтерском учете может изменяться лишь по причине реконструкции ОС или модернизации. На это указывает пункт 20 ПБУ 6/01, аналогичная норма предусмотрена и в пункте 60 Методических указаний № 91н.

Таким образом, срок полезного использования объекта определяется организацией при принятии его к бухгалтерскому учету, но не может быть установлен исходя из срока действия договора лизинга.

Налоговые органы запрещают лизингополучателям устанавливать срок использования объектов основных средств исходя из срока договора лизинга.

Суды придерживаются аналогичной точки зрения. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 10 декабря 2007 года №Ф09-10017/07-С3 по делу №А76-5275/07 суд сделал вывод о том, что общество неправомерно установило срок полезного использования исходя из продолжительности договора лизинга, что повлекло за собой занижение налоговой базы по налогу на имущество. Инспекция считает, что, поскольку право собственности на объект лизинга по окончании срока действия договора лизинга перешло к обществу, то у последнего отсутствует ограничение срока использования данного объекта, предусмотренное пунктом 20 ПБУ 6/01.

Таким образом, лизингополучатель неправомерно погасил стоимость предмета лизинга путем начисления амортизации в течение 11 месяцев, что повлекло впоследствии занижение налоговой базы по налогу на имущество.

Имущество, полученное налогоплательщиком в лизинг, по условиям договора учитывалось у него на балансе и подлежало включению в шестую амортизационную группу со сроком полезного использования свыше 10 и до 15 лет.

Налогоплательщик, при определении срока полезного использования предмета лизинга не учел требования, установленные пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), при этом завысил амортизационные отчисления и, соответственно, занизил остаточную стоимость объекта ОС, учитываемую при определении среднегодовой стоимости имущества. Аналогичный вывод сделан в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 3 июня 2010 года по делу №А29-9910/2009.

Таким образом, по мнению автора, при установлении лизингополучателем срока полезного использования, равного сроку договора лизинга (если такой срок значительно ниже «ожидаемого срока использования»), существует возможность возникновения претензий со стороны налоговых органов. При этом судебные органы не поддерживают сторону налогоплательщиков и встают на сторону налоговиков.

Срок полезного использования объектов основных средств в налоговом учете, бывшие в употреблении основные средства.

В налоговом учете для того, чтобы отнести объекты основных средств к амортизируемому имуществу, они должны принадлежать в соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ налогоплательщику на праве собственности. Исключение составляет лизинговое имущество, числящееся на балансе лизингополучателя.

Так, согласно пункту 10 статьи 258 НК РФ имущество, полученное в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга) (пункт 10 статьи 258 НК РФ). Иными словами, положения пункта 1 статьи 256 НК РФ действуют при учете лизингового имущества, находящегося на балансе как лизингодателя, так и лизингополучателя.

В целях налогообложения прибыли организаций амортизируемым имуществом, согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, находящиеся у налогоплательщика на праве собственности. Имущество и объекты интеллектуальной собственности для признания их амортизируемым имуществом должны использоваться для извлечения дохода, их стоимость должна погашаться путем начисления амортизации, срок полезного использования должен быть более 12 месяцев, а первоначальная стоимость – более 40 тысяч рублей.

Под основными средствами в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 40 тысяч рублей. Таким образом, основные средства, при выполнении вышеперечисленных условий, будут признаны амортизируемым имуществом.

Итак, рассмотрим, что является сроком полезного использования основного средства для целей налогового учета и как такой срок определить.

Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств используется для выполнения целей деятельности организации. Срок полезного использования, согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ, определяется на дату ввода в эксплуатацию основного средства, причем лизингополучатель– балансодержатель определяет такой срок самостоятельно. Делать это следует с учетом Классификации основных средств.

Согласно указанной Классификации амортизируемое имущество объединяется в амортизационные группы. Если основное средство, учитываемое на балансе лизингополучателя, не указано ни в одной из амортизационных групп, приведенных в Классификации ОС, то при установлении срока полезного использования лизингополучателю следует руководствоваться техническими условиями или рекомендациями изготовителей, что установлено пунктом 6 статьи 258 НК РФ. Как правило, каждый объект основных средств имеет паспорт или техническое описание, в котором и указывается срок полезного использования объекта.

Следует обратить внимание на то, что нормами главы 25 НК РФ не предусмотрено случая, предусматривающего изменения срока полезного использования амортизируемого имущества путем замены одной амортизационной группы на другую. Однако если у налогоплательщика-лизингополучателя имеются основания полагать, что он изначально ошибочно включил объект в амортизационную группу, то в такой ситуации специалисты ФНС Российской Федерации в Письме от 27 июля 2009 года № 3-2-09/150 советуют учитывать нормы статьей 52–54 НК РФ. В частности пунктом 1 статьи 54 НК РФ определено, то при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы налогоплательщик обязан произвести перерасчет налоговой базы, то есть исправить допущенную им же ошибку.

Таким образом, если у лизингополучателя имеются документы, подтверждающие как сам факт совершения ошибки, так и период ее совершения, то на основании норм статьи 54 НК РФ налогоплательщик может произвести перерасчет налоговой базы по налогу на прибыль за предыдущие налоговые (отчетные) периоды, представив в налоговый орган уточненные налоговые декларации.

Если у налогоплательщика, при установлении срока полезного использования нового основного средства проблем не возникает, то при определении срока полезного использования объектов основных средств, бывших в эксплуатации, возникает немало вопросов.

Обратимся к нормам НК РФ. Согласно пункту 12 статьи 258 НК РФ, приобретенные объекты основных средств, бывшие в эксплуатации, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника. При отсутствии указанных сведений у предыдущего собственника срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта в соответствии с положениями НК РФ и с учетом классификации основных средств, о чем сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 03-03-06/2/141.

Лизингополучатели, получившие в лизинг предметы лизинга, бывшие в употреблении, вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом срок полезного использования может быть определен как разница между сроком полезного использования, установленным предыдущим собственником, и количеством лет (месяцев) эксплуатации этого имущества указанным собственником.

Следует отметить, что это правило применяется только в том случае, если налогоплательщик намерен применять в отношении этих основных средств линейный метод начисления амортизации. При нелинейном методе начисления амортизации правило не применяется, поскольку при этом методе нормы амортизации не зависят от срока полезного использования объекта основных средств, что установлено пунктом 5 статьи 259.2 НК РФ.

Как поступить в ситуации, когда срок фактического использования основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку полезного использования, определенному в соответствии с Классификацией ОС? В этом случае, а также в случае, когда срок фактического использования основного средства предыдущими собственниками окажется большим, чем срок, определенный согласно классификации, налогоплательщик определяет срок полезного использования самостоятельно, при этом в обязательном порядке учитывая требования техники безопасности и других факторов.

Следовательно, лизингополучатель вправе включить объект основных средств, учитываемый на его балансе, в ту амортизационную группу, к которой относится данный объект, и установить срок полезного использования согласно данной группе с учетом документально подтвержденного срока эксплуатации данного имущества предыдущим лизингополучателем. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 18 марта 2011 года № 03-03-06/1/144.

Согласно пункту 13 статьи 258 НК РФ в определенных обстоятельствах к нормам амортизации объектов амортизируемого имущества могут применяться повышающие (понижающие) коэффициенты. Причем данное обстоятельство влечет за собой соответствующее сокращение (увеличение) срока полезного использования таких активов. Так, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 259.3 НК РФ возможность ускорить процесс списания на расходы первоначальной стоимости основных средств предусмотрена в отношении амортизируемого имущества, являющегося предметом лизинга. Для этого сторона договора лизинга, на балансе которой учитывается основное средство, вправе применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3. Заметим, что это правило не распространяется лишь на объекты основных средств, которые относятся к первой – третьей амортизационной группам.

Если по завершении договора лизинга предмет лизинга, амортизируемый лизингодателем, выкупается лизингополучателем, возникает вопрос: вправе ли новый собственник определить срок полезного использования имущества, бывшего в употреблении, с учетом сокращенного за счет применения повышающих коэффициентов срока полезного использования, установленного собственником основных средств?

По мнении финансового ведомства, изложенному в Письме от 22 марта 2011 года № 03-03-06/1/168, в случае приобретения объекта основных средств у налогоплательщика, осуществлявшего амортизацию предмета лизинга с применением повышающего коэффициента, установление новым собственником для такого имущества сокращенного срока полезного использования с учетом применявшегося повышающего коэффициента неправомерно.

Срок полезного использования таких объектов может определяться как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования (без учета применяемого им в налоговом учете повышающего коэффициента), уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.

НК РФ позволяет налогоплательщикам увеличивать срок полезного использования объектов основных средств после их ввода в эксплуатацию. Но сделать это можно лишь в том случае, если в результате реконструкции, модернизации или технического перевооружения основного средства срок его использования увеличился. Обратите внимание, согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ, увеличение срока допускается в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую включено это основное средство. Если же проведенная реконструкция, модернизация или перевооружение не привели к увеличению срока полезного использования, амортизация по объекту основных средств начисляется в течение оставшегося срока полезного использования.

Отметим, что в отличие от главы 25 НК РФ ПБУ 6/01 не содержит специальных правил, регламентирующих порядок определения срока полезного использования в отношении имущества, бывшего в употреблении. В соответствии с пунктом 20 данного бухгалтерского стандарта определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из:

– ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

– ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

– нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

Таким образом, в целях установления одинакового срока полезного использования в налоговом и бухгалтерском учете лизингополучателю целесообразно руководствоваться рассмотренными выше требованиями НК РФ.

Страхование полученного в лизинг имущества, сложности с выгодоприобретателем банком или лизингодателем

Страхование предмета лизинга позволяет получить возмещение в случае утраты (гибели) или повреждения лизингового имущества. Как правило, при заключении договора лизинга стороны заключают и договор страхования.

В данной статье мы поговорим об особенностях отражения в учете лизингополучателя операций по страхованию имущества, полученного в лизинг.

Правовые основы отношений финансовой аренды или лизинга установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. Стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга.

Таким образом, страхование лизингового имущества является добровольным. При этом, как правило, лизинговые компании всегда включают в договоры условие о страховании лизингового имущества, так как это позволяет снизить риски по сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 927 ГК РФ страхование объектов основных средств, осуществляется на основании договоров имущественного страхования, заключаемых юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком). Сторонами по договору имущественного страхования являются страховщик, страхователь или иное лицо (выгодоприобретатель), в пользу которого заключен договор страхования.

При заключении договора лизинга в нем необходимо указать лицо, осуществляющее страхование лизингового имущества (лизингодатель или лизингополучатель), Также в договоре лизинга указывается выгодоприобретатель по договору страхования лизингового имущества.

Если для приобретения предмета лизинга привлекались банковские ресурсы, то в качестве выгодоприобретателя по такому договору страхования, как правило, указывается финансирующий сделку банк (на весь период действия кредитного договора о привлечении средств на покупку лизингодателем лизингового имущества). Обычно банк устанавливает перечень страховых организаций, которые с ним сотрудничают. При этом выбор страхователем страховой организации из указанного банком перечня является одним из неформальных условий получения кредита на финансирование лизинговой сделки.

Отметим, что в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 24 августа 2004 года №Ф03-А04/04-1/1824 суд признал право сторон договора лизинга страховать имущество в пользу выгодоприобретателя – банка.

Если для приобретения предмета лизинга были привлечены небанковские средства, то выгодоприобретателем по договору страхования является лизингодатель. В некоторых случаях выгодоприобретателем по договору страхования лизингового имущества может быть лизингополучатель, который может при наступлении страхового случая исполнить свою обязанность по уплате лизинговых платежей за счет суммы полученного страхового возмещения.

Согласно пункту 1 статьи 929 ГК РФ по договору имущественного страхования страховщик обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или выгодоприобретателю причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Заметим, что страхователь не вправе требовать от страховщика выплаты страхового возмещения в случае, если в качестве выгодоприобретателя по договору страхования указан не страхователь. Такой вывод сделан в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 6 июня 2005 года по делу №А21-166/04-С2.

Договор страхования заключается в письменной форме, несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, за исключением договора обязательного государственного страхования (пункт 1 статьи 940 ГК РФ).

Существенными условиями договора страхования, по которым между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение, на основании статьи 942 ГК РФ являются:

– определение лизингового имущества, являющегося объектом страхования;

– характер события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай);

– размер страховой суммы;

– срок действия договора.

При этом страховые случаи условно можно разбить на две группы:

1) повлекшие повреждение лизингового имущества с его дальнейшим восстановлением;

2) повлекшие утрату и (или) гибель лизингового имущества. В этих случаях предмет лизинга восстановлению не подлежит или его восстановление является нецелесообразным.

Сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования, определяется соглашением страхователя со страховщиком. При страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для имущества в соответствии со статьей 947 ГК РФ считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

Договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса, что установлено пунктом 1 статьи 957 ГК РФ. При наступлении страхового случая страхователь обязан немедленно уведомить страховщика о его наступлении (статья 961 ГК РФ).

Бухгалтерский учет.

Если страхование осуществляет лизингополучатель, то он и несет расходы по страхованию.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н (далее План счетов) расчеты со страховой организацией по страхованию имущества, полученного в лизинг, отражаются на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».

Уплата страховщику страхового взноса отражается в бухгалтерском учете лизингополучателя проводкой:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию», Кредит 51 «Расчетные счета».

Уплаченную сумму страхового взноса лизингополучатель признает в составе расходов по обычным видам деятельности единовременно на дату получения страхового полиса (то есть на дату вступления в силу договора страхования) (пункты 5 и 7 Приказа Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99») (далее ПБУ 10/99).

Расходы на страхование признаются аналогично, если договор страхования заключен на срок больше года.

Согласно пункту 16 ПБУ 10/99 расходы признаются в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

– расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;

– сумма расхода может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива.

Если в отношении любых расходов, осуществленных организацией, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность.

В данном случае расход произведен в соответствии с конкретным договором страховании лизингового имущества; установлена сумма страхового взноса, уплачен страховой взнос, получен страховой полис. На дату выдачи страхового полиса страховщик не имеет задолженности перед страхователем (организацией) в сумме страхового взноса. Задолженность страховщика перед страхователем может возникнуть только после наступления страхового случая, причем в сумме страхового возмещения, а не уплаченного страхового взноса. Следовательно, все условия, установленные пунктом 16 ПБУ 10/99, выполняются одновременно, при этом сумма страхового взноса может быть признана в составе расходов одномоментно, без каких-либо рассрочек.

Далее рассмотрим, как отражаются в учете лизингополучателя операции, связанные с возникновением страховых случаев (повреждением или угоном предмета лизинга).

Обычно при повреждении имущества расходы на восстановление предмета лизинга возлагаются на лизингополучателя. В таком случае он не освобождается от уплаты лизинговых платежей. В то же время ему необходимо покрыть свои расходы за счет страхового возмещения.

Если выгодоприобретателем по договору страхования выступает лизингополучатель, то понесенные расходы он отражает в расходах, а полученное страховое возмещение – в доходах, при этом в учете делается запись:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 91 «Прочие доходы и расходы»/субсчет 1 «Прочие доходы» – начислены доходы в виде страхового возмещения;

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – поступило на расчетный счет страховое возмещение;

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражены расходы на восстановление предмета лизинга при страховом случае.

Заметим, если страховщик отказывает страхователю – лизингополучателю в выплате страхового возмещения по причине отсутствия у него интереса в сохранении полученного в лизинг имущества, то данный отказ может быть признан судом необоснованным. В частности, такое решение вынесено в Постановлении ФАС Московского округа от 13 апреля 2005 года по делу №КГ-А40/2830-05.

Если выгодоприобретателем по договору страхования является лизингодатель, то страховое возмещение получает именно он. В таком случае расходы, связанные со страховым случаем, возникают у одной стороны договора лизинга (лизингополучателя), а доход в виде суммы страхового возмещения – у другой стороны (лизингодателя).

При этом если лизингодатель перечислит сумму страхового возмещения лизингополучателю, то он не сможет включить ее в состав расходов, так как у него нет на это никаких правовых оснований. А вот сумму страхового возмещения он обязан отразить в составе доходов.

Как правило, лизинговые компании включают в договоры лизинга условие, предусматривающее зачет полученного лизингодателем страхового возмещения в оплату очередных лизинговых платежей. При этом в учете лизингодателя делаются записи:

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Расчеты со страховой компанией» – получены денежные средства от страховой компании;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Расчеты со страховой компанией» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами, субсчет «Расчеты с лизингополучателем» – уменьшена задолженность лизингополучателя на сумму страхового возмещения.

Однако следует учитывать, что такое отражение операций в бухгалтерском учете может повлечь за собой серьезные проблемы, так как страховое возмещение является самостоятельным видом доходов. Данное возмещение должно быть отражено в составе прочих доходов лизингодателя помимо начисленной выручки по лизинговым платежам. Освобождение же лизингополучателя от обязательств по уплате лизинговых платежей в указанной сумме может быть квалифицировано контролирующими органами как прощение долга.

Для решения данной проблемы, по мнению автора, можно уменьшить указанные обязательства, для этого следует пересмотреть общую сумму договора лизинга и изменить ее на соответствующую величину. Также во избежание возникновения данной проблемы, можно назначать выгодоприобретателем лизингополучателя либо осуществлять ремонт предмета лизинга силами страховой компании.

Налоговый учет.

В соответствии с пунктом 6 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в статьях 255, 263 и 291 НК РФ.

Согласно статье 263 НК РФ расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе предметов лизинга, расходы на содержание, которого включаются в расходы, связанные с производством и реализацией, основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного строительства (в том числе арендованных) включаются в состав прочих расходов.

Расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требований международных конвенций. В случае, если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (пункт 2 статьи 263 НК РФ).

Отметим, что возможность отнесения страховых взносов в состав расходов для целей налогообложения прибыли не зависит от того, кто указан выгодоприобретателем по договору страхования (банк, лизингодатель или лизингополучатель), ведь в любом случае данные расходы отвечают критериям статьи 252 НК РФ – экономически оправданны, так как произведены во исполнение договора лизинга, а он заключается сторонами исключительно в целях получения дохода.

Порядок признания расходов по любым договорам страхования зависит от порядка уплаты страховых взносов (пункт 6 статьи 272 НК РФ). Если по условиям договора страхования предусмотрена уплата страхового взноса разовым платежом, то по договорам, заключенным на срок более одного отчетного периода, расходы признаются равномерно в течение срока действия договора пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде.

При лизинге автомобилей может возникнуть вопрос о порядке учета страховых платежей (страхование от угона и ущерба КАСКО и обязательное страхование ОСАГО) в случае, если автомобиль учитывается на балансе лизингодателя, а по условиям договора обязанности по страхованию возложены на лизингополучателя. Вправе ли организация-лизингополучатель учесть при исчислении налога на прибыль расходы на добровольное страхование от угона и ущерба переданного автомобиля?

Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2008 года № 03-03-06/1/119, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» объектами имущественного страхования могут быть имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом (страхование имущества). Таким образом, расходы на добровольное страхование лизингополучателем от угона и ущерба средств наземного транспорта по КАСКО, могут учитываться в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 263 НК РФ.

Если условиями договора страхования и правилами страхования, на основании которых заключен договор страхования, предусмотрена возможность компенсации ущерба путем восстановления автомобиля непосредственно страховой компанией без привлечения страхователя лизингополучателя, у последнего не возникает обязанности формирования доходов для целей налогообложения прибыли в сумме страхового возмещения. У лизингополучателя не должно быть, в этом случае, и расходов, в сумме ущерба, связанной с наступлением страхового случая (Письма ФНС Российской Федерации от 18 марта 2005 года № 02-3-10/38 «О признании расходов» и УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344).

Если по договору страхования выгодоприобретателем является банк, то при наступлении страхового случая компания обязана выплатить выгодоприобретателю (банку) страховое возмещение.

При этом возникает вопрос: вправе ли банк не учитывать в составе доходов сумму полученного страхового возмещения при определении налоговой базы по налогу на прибыль?

Как сказано в Письмах Минфина Российской Федерации от 30 мая 2007 года № 03-03-06/2/98, от 22 июня 2005 года № 03-03-02/2, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 20 сентября 2006 года № 20–12/83845, в статье 251 НК РФ приведен перечень доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли. Суммы страхового возмещения, полученные банком-выгодоприобретателем по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, в вышеуказанном перечне не поименованы.

Таким образом, страховое возмещение, полученное банком-выгодоприобретателем по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли, независимо от целей, на которые будет направлена сумма страхового возмещения.

При этом порядок обложения налогом на прибыль сумм полученного банком страхового возмещения не зависит от того, направлено страховое возмещение на погашение задолженности по кредиту или используется выгодоприобретателем на иные цели.

Таким образом, если выгодоприобретателем по договору страхования назван банк, то у него, наряду со страховыми выплатами доходом может быть признана и страховая премия. Так что банки ждет совершенно неожиданный пересчет налоговой базы по налогу на прибыль.

Балансодержатель-лизингодатель – лизинговые платежи у лизингополучателя

По договору лизинга лизингополучатель обязуется, в частности, выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга.

В данной статье рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете лизингополучателя лизинговых платежей при условии, что балансодержателем предмета лизинга является лизингодатель.

Лизинговые платежи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, но для обеспечения раздельного учета в договоре лизинга должна быть обособлена выкупная цена.

Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом Закона № 164-ФЗ.

Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга.

Размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще, чем один раз в три месяца (пункт 2 статьи 28 Закона № 164-ФЗ).

Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга (пункт 3 статьи 28 Закона № 164-ФЗ).

Лизинговые платежи в бухгалтерском учете лизингополучателя при учете на балансе лизингодателя.

Согласно пункту 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее – ПБУ 10/99), суммы лизинговых платежей включаются в состав расходов по обычным видам деятельности.

Согласно пункту 16 ПБУ 10/99 расходы в бухгалтерском учете признаются при наличии следующих условий:

– расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;

– сумма расхода может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации, например, начал использоваться лизингополучателем.

Если в отношении любых расходов, осуществленных организацией, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность.

Согласно пункту 9 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15, начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей за отчетный период отражается по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» в корреспонденции со счетами учета затрат (20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

Пример.

ООО «Лизингополучатель» в январе получило в лизинг производственное оборудование. Сумма ежемесячного лизингового платежа составляет 118 000 рублей (в том числе НДС – 18 000 рублей). Организация ежемесячно перечисляет лизинговые платежи (в последний день месяца, за который были оказаны услуги). Согласно договору лизинга предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя.

В бухгалтерском учете организации данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:

Январь:

Дебет 20 Кредит 60 – 100 000 рублей (118 000 рублей – 18 000 рублей) – начислен лизинговый платеж за январь;

Дебет 19 Кредит 60 – 18 000 рублей – учтена сумма НДС по услугам лизинга за январь;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 – 18 000 рублей – предъявлен к вычету НДС по лизинговым услугам за январь;

Дебет 60 Кредит 51 – 118 000 рублей – перечислен лизинговый платеж за январь.

Лизинговые платежи в налоговом учете лизингополучателя при учете на балансе лизингодателя.

Согласно пункту 4 статьи 28 Закона № 164-ФЗ в целях налогообложения прибыли лизинговые платежи относятся в соответствии с законодательством о налогах и сборах к расходам, связанным с производством и (или) реализацией.

Подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) определено, что в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, входят арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки). У лизингополучателя текущие расходы по договору лизинга составляют лизинговые платежи, за минусом выкупной цены.

Для целей налогообложения прибыли расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга при переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и, на основании пункта 5 статьи 270 НК РФ, не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Отнесение стоимости амортизируемого имущества к расходам организации для целей налогообложения осуществляется посредством механизма амортизации в соответствии со статьями 256 – 259 НК РФ.

Таким образом, лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование, а выкупная цена предмета лизинга для целей налогообложения прибыли не учитывается. Такая точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138, от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 25 сентября 2008 года по делу №А55-17654/2007.

Данный вывод также подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 марта 2005 года № 12102/04.

Однако отметим, что нормы ГК РФ и Закона № 164-ФЗ не содержат положений, предусматривающих выделения выкупной стоимости из состава лизинговых платежей. При этом в НК РФ нет понятия «лизинговый платеж», следовательно, на основании пункта 1 статьи 11 НК РФ нужно руководствоваться именно гражданским законодательством. Поэтому большинство арбитров указывают, что организации имеют право учитывать выкупную цену в расходах в составе лизинговых платежей на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Такие выводы сделаны, в частности, в Постановлениях ФАС Московского округа от 26 ноября 2010 года по делу №КА-А40/15260-10, ФАС Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2010 года по делу №А53-7759/2010, ФАС Центрального округа от 20 февраля 2009 года по делу №А35-1588/08-С8.

Кроме того, в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 13 июня 2007 года по делу №А29-7407/2006а, ФАС Уральского округа от 29 января 2007 года по делу №Ф09-12271/06-С3 судьи указали, что из содержания статьи 28 Закона № 164-ФЗ следует, что лизинговый платеж является единым платежом, производимым в рамках единого договора лизинга, поэтому, несмотря на то, что в его расчет входят несколько составляющих, нельзя рассматривать этот платеж как несколько самостоятельных платежей. Нормы Закона № 164-ФЗ, так же как и нормы НК РФ, не устанавливают обязанность сторон договора лизинга при определении размера лизинговых платежей, подлежащих уплате по договору, предусматривающему переход права собственности на лизинговое имущество, указывать его выкупную цену.

Таким образом, судебные органы делают выводы, что включение лизингополучателем в расходы, связанные с производством и реализацией, всей суммы лизинговых платежей, уплаченных по договору финансовой аренды, является правомерным.

Порядок отнесения на расходы процентов по заемным средствам, возникших до ввода в эксплуатацию лизингового имущества, пропорционально лизинговым платежам в тех отчетных (налоговых) периодах, в которых налогоплательщик получает доход, не может применяться для целей налогообложения прибыли организаций (Письмо Минфина Российской Федерации от 2 февраля 2007 года № 03-03-06/1/51).

Если лизингополучатель определяет в целях налогообложения прибыли доходы и расходы методом начисления, то в соответствии с подпунктом 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ лизинговые платежи он отражает в налоговом учете в последний день отчетного (налогового) периода или на дату расчетов согласно условиям заключенного договора, то есть по графику лизинговых платежей. Но все – таки автор рекомендует обязательно выбрать момент учета расходов в налоговой политике лизингополучателя.

Следовательно, если договором лизинга оговорена дата расчетов лизингополучателя с лизингодателем за предоставленное в лизинг имущество, то расходы в виде лизинговых платежей признаются у лизингополучателя, применяющего метод начисления, в сроки их уплаты, предусмотренные договором лизинга.

Если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, то согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, расходы в виде лизинговых платежей признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают, исходя из условий сделки, то есть лизинговые платежи должны учитываться в расходах на тех условиях, которые предусмотрены договором, то есть неравномерными суммами (Письма от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258, от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212). Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года по делу №Ф09-9466/08-С3.

Однако несмотря на позицию финансового ведомства, столичные налоговые органы выражают иную точку зрения. Они считают, что расходы в виде лизинговых платежей учитываются в целях налогообложения прибыли не исходя из графика их уплаты, а равномерно в течение срока действия договора лизинга. Такой вывод содержится в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 1 апреля 2008 года № 20–12/030773. Следует отметить, что ранее Минфин Российской Федерации придерживался аналогичной позиции (Письма Минфина Российской Федерации от 31 мая 2007 года № 03-03-06/1/349, от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248).

Если отсрочка ввода в эксплуатацию полученного в лизинг имущества обусловлена необходимостью доведения его до состояния, пригодного к использованию, то лизинговые платежи по указанному имуществу до ввода его в эксплуатацию могут быть включены в состав расходов для целей налогообложения прибыли, такая, достаточно опасная, точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/646, от 7 марта 2008 года № 03-03-06/1/160. Данный вывод подтверждает и судебная практика (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 декабря 2008 года по делу №А05-2964/2008).

Порядок налогового учета расходов в сумме, пропорциональной сумме арендных (лизинговых) платежей, применяется только в том случае, если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя. Стоимость лизингового имущества, учитываемого в соответствии с договором лизинга на балансе лизингополучателя, погашается путем начисления амортизации в соответствии со статьями 256–259 НК РФ, аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 2 марта 2007 года № 03-03-06/1/145.

Расходы по уплате лизингополучателем комиссионного сбора лизингодателю за подготовку документации, необходимой для заключения договора лизинга, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов в том отчетном периоде, к которому они относятся в соответствии с заключенным договором, либо распределены налогоплательщиком самостоятельно (Письмо Минфина Российской Федерации от 25 июня 2007 года № 03-03-06/1/397). Но все – таки автор рекомендует не обосабливать комиссионный сбор, а если учитывать отдельно, то равномерно.

Если договором лизинга определено, что расходы, связанные с монтажом, сборкой, установкой предмета лизинга несет лизингополучатель, то эти расходы, при соответствии их требованиям, установленным статьей 252 НК РФ, могут быть отнесены к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 3 марта 2005 года № 03-06-01/04/125. В более поздних Письмах от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/645, от 2 ноября 2005 года № 03-03-04/1/335 Минфин Российской Федерации поясняет, что при применении метода начисления, учитывая положения статьи 272 НК РФ, расходы лизингополучателя по доставке и доведению предмета лизинга до состояния, в котором он пригоден для эксплуатации, следует учитывать при определении налоговой базы по налогу на прибыль с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Если же договор лизинга приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, данные расходы учитываются в целях налогообложения прибыли равными частями в течение срока действия договора лизинга. Но все-таки рекомендую перенести данные расходы на продавца.

Балансодержатель-лизингополучатель – амортизация у лизингополучателя, коэффициент ускорения в рамках налоговой политики, дополнительный расход и прекращение амортизации при полном отнесении на расходы

Заключая договор лизинга, стороны должны определиться, как будет учитываться передаваемое имущество – на балансе лизингодателя или на балансе лизингополучателя. От того, какой именно порядок действий выбрали участники соглашения, зависит, кто из них вправе начислять амортизацию в отношении предмета лизинга.

В данной статье рассмотрим порядок начисления амортизации балансодержателем – лизингополучателем, в каком случае он может применять коэффициент ускорения в рамках налоговой политики, а также особенности учета дополнительных расходов.

Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, может учитываться на балансе лизингополучателя. Согласно пункту 2 статьи 31 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) амортизационные начисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга. Аналогичное положение содержится в пункте 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н). Следовательно, если предмет лизинга находится на балансе лизингополучателя, то и амортизировать предмет лизинга будет именно он.

При этом возможность амортизировать предмет лизинга появится у него лишь с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода имущества в эксплуатацию (Письмо Минфина Российской Федерации от 27 апреля 2009 года № 03-03-06/1/281).

Бухгалтерский учет.

Формируя информацию об объектах основных средств, следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01), а также Методическими указаниями № 91н.

Стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации (пункт 17 ПБУ 6/01). Пунктом 49 Методических указаний № 91н уточнено, что посредством начисления амортизации погашается стоимость основных средств, находящихся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, включая объекты основных средств, переданные в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление.

Не начисляется амортизация по объектам основных средств некоммерческих организаций, по ним на забалансовом счете производится обобщение информации о суммах износа, начисляемого линейным способом.

С какого момента и в течение какого отрезка времени лизингополучателю следует начислять амортизацию? Как Вы знаете, срок полезного использования объекта основных средств определяется согласно пункту 20 ПБУ 6/01 при принятии объекта к бухгалтерскому учету. Срок полезного использования предмета лизинга может быть установлен исходя из срока действия договора лизинга.

Следует отметить, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 утверждена Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы (далее – Классификация ОС), которая применяется при определении срока полезного использования основных средств в целях налогообложения прибыли организаций. Как сказано в пункте 1 названного документа, утвержденная Классификация может использоваться и для целей бухгалтерского учета.

Начинать начисление амортизации следует с 1 числа месяца, следующего за месяцем его принятия к бухгалтерскому учету, и производить до полного погашения его стоимости объекта либо списания его с бухгалтерского учета (пункт 21 ПБУ 6/01).

Прекращать начисление амортизации следует с 1 числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости предмета лизинга либо его списания с бухгалтерского учета (пункт 22 ПБУ 6/01). То есть, если стоимость предмета лизинга погашена в феврале, с 1 марта амортизация по нему уже не начисляется.

В течение срока полезного использования объекта ОС начисление амортизации не приостанавливается, за исключением случаев, когда основное средство по решению руководителя организации переведено на консервацию на срок более 3-х месяцев, а также на период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев (пункт 23 ПБУ 6/01).

Амортизация начисляется независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и отражается в бухгалтерском учете того отчетного периода, к которому относится (пункт 24 ПБУ 6/01).

Суммы начисленной амортизации отражаются на отдельном счете (пункт 25 ПБУ 6/01). Для этих целей Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н, предназначен счет 02 «Амортизация основных средств». Начисленная сумма амортизации отражается по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» в корреспонденции со счетами учета затрат на производство (расходов на продажу). Амортизация по лизинговому имуществу учитывается на счете 02 «Амортизация основных средств» обособленно.

Суммы начисленной амортизации представляют собой расходы по обычным видам деятельности и относятся к числу прочих расходов организации, что следует из пунктов 5, 8 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99).

Амортизация признается в качестве расхода исходя из величины амортизационных отчислений, определяемой на основе стоимости амортизируемых активов, срока полезного использования и принятых организацией способов начисления амортизации (пункт 16 ПБУ 10/99).

Расходы в виде амортизации признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место (пункт 18 ПБУ 10/99), то есть суммы амортизации признаются в составе расходов ежемесячно.

Начисление амортизации по предметам лизинга производится лизингополучателем одним из способов (пункт 18 ПБУ 6/01, пункт 53 Методических указаний № 91н):

– линейный способ;

– способ уменьшаемого остатка;

– способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

– способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

В отношении объектов основных средств, являющихся предметом договора лизинга, пунктом 19 ПБУ 6/01 и пунктом 54 Методических указаний № 91н предусмотрена возможность применения ускоренной амортизации. Отметим, что право на применение ускоренной амортизации предмета лизинга должно быть отражено в учетной политике лизингополучателя для целей бухгалтерского учета.

При начислении амортизации линейным способом применение повышающего коэффициента нормами ПБУ 6/01 не предусмотрено (Письма Минфина Российской Федерации от 18 декабря 2003 года № 04-02-05/2/81, от 28 февраля 2005 года № 03-06-01-04/118).

Годовая сумма амортизационных отчислений определяется (пункт 19 ПБУ 6/01):

– при линейном способе – исходя из первоначальной или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта;

– при способе уменьшаемого остатка – исходя из остаточной стоимости объекта основных средств на начало отчетного года, нормы амортизации, исчисленной исходя из срока его полезного использования, и коэффициента не выше 3, установленного организацией;

– при способе списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования – исходя из первоначальной или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и соотношения числа лет, остающихся до конца срока полезного использования объекта, и суммы чисел лет срока его полезного использования.

В течение отчетного года амортизационные отчисления по объектам основных средств начисляются ежемесячно независимо от применяемого способа начисления в размере 1/12 годовой суммы.

При способе списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) начисление амортизационных отчислений производится исходя из натурального показателя объема продукции (работ) в отчетном периоде и соотношения первоначальной стоимости объекта основных средств и предполагаемого объема продукции (работ) за весь срок его полезного использования.

Амортизация для целей налогового учета у лизингополучателя.

В целях исчисления налога на прибыль организаций имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемое им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации, признается амортизируемым имуществом, что следует из пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Исключением из общего правила является лизинговое имущество, числящееся на балансе лизингополучателя. То есть, хотя лизингополучатель не обладает правом собственности на предмет лизинга, в случае, когда по договору он является балансодержателем, начисление амортизации будет производить именно он (пункт 10 статьи 258 НК РФ).

Если имущество было приобретено лизингодателем непосредственно для передачи его в лизинг, то определить его первоначальную стоимость не составит труда. В этом случае согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ первоначальная стоимость имущества определяется как сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования

Таким образом, лизингополучатель должен иметь информацию о первоначальной стоимости предмета лизинга для налогового учета, предоставленного лизингодателем. Несмотря на то, что такая обязанность лизингополучателя не предусмотрена Законом № 164-ФЗ, полагаем, что во избежание споров с налоговыми органами в приложении к договору следует указать первоначальную стоимость предмета лизинга.

Если на момент передачи предмет лизинга уже эксплуатировался, то амортизация исчисляется лизингополучателем исходя из остаточной стоимости и срока полезного использования, установленных лизингодателем. Такие разъяснения финансового ведомства содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 19 февраля 2008 года № 03-03-06/1/116.

На практике может возникнуть вопрос относительно необходимости пересчета первоначальной стоимости имущества в случае увеличения лизинговых платежей. Минфин Российской Федерации считает, что возможность изменения первоначальной стоимости основных средств предусмотрена НК РФ только в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения или частичной ликвидации объекта (пункт 2 статьи 257 НК РФ). Следовательно, увеличение размера лизинговых платежей по договору лизинга не увеличивает первоначальную стоимость имущества, являющегося предметом лизинга (Письмо Минфина Российской Федерации от 4 февраля 2011 года № 03-03-06/1/62).

Также следует отметить, что существует неоднозначный вопрос относительно правомерности использования амортизационной премии по лизинговому имуществу. Минфин Российской Федерации отказывает лизингополучателям в праве на льготу (Письмо от 10 марта 2009 года № 03-03-05/34). Данная позиция поддержана Федеральной налоговой службой. Так, в Письме ФНС РФ от 8 апреля 2009 года №ШС-22-3/267 указано, что лизингополучатель, у которого по условиям договора лизинга предмет лизинга учитывается на балансе, лизинговые платежи за пользование предметом лизинга в части, превышающей выкупную стоимость, к затратам на приобретение основных средств не относит. В этой связи у лизингополучателя оснований для применения амортизационной премии в отношении предмета лизинга не имеется.

Кроме того, в указанном Письме налоговая служба отметила, что право на применение амортизационной премии имеют не все лизингодатели, а только те, которые учитывают имущество на своем балансе. При этом данного права лишены все лизингополучатели независимо от того, отражают они объект на своем балансе или нет.

Применение коэффициента ускорения в рамках налоговой политики.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 259.3 НК РФ в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора лизинга, к основной норме амортизации балансодержатель-лизингополучатель может применять специальный коэффициент, но не выше 3. При этом исключениям являются основные средства, относящиеся к первой – третьей амортизационным группам.

Напомним, что с 1 января 2009 года вступили в силу изменения в НК РФ, внесенные Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 158-ФЗ «О внесении изменений в главы 21, 23, 24, 25 и 26 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах» (далее – Закон № 158-ФЗ) и Федеральным законом от 26 ноября 2008 года № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 224-ФЗ), касающиеся порядка начисления амортизации.

По разъяснениям специалистов Минфина Российской Федерации, содержащимся в Письме от 16 апреля 2009 года № 03-03-06/1/253, Законы № 158-ФЗ и № 224-ФЗ не предусматривают каких-либо особых положений, касающихся порядка применения коэффициента, равного 3, в отношении основных средств, по которым амортизация уже начислялась до 2009 года с применением данного коэффициента. Таким образом, новый порядок начисления амортизации относится ко всем объектам амортизируемого имущества, в том числе и к тем, по которым амортизация уже начислялась до 2009 года.

С 2009 года при начислении амортизации по лизинговому имуществу, относящемуся к первой – третьей амортизационным группам, специальный коэффициент, равный 3, не применяется независимо от метода начисления амортизации, даже если до 2009 года налогоплательщик рассчитывал амортизацию по данному имуществу с учетом специального коэффициента, равного 3. Аналогичные разъяснения приведены в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 марта 2009 года № 03-03-06/3/1, от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/255.

Согласно пункту 3 статьи 259.3 НК РФ налогоплательщики, применяющие с 1 января 2009 года нелинейный метод начисления амортизации и получившие основные средства, которые являются предметом лизинга, в соответствии с договорами, заключенными участниками лизинговой сделки до 1 января 2002 года, выделяют такое имущество в отдельную подгруппу в составе соответствующих амортизационных групп. Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 12 марта 2009 года № 03-03-06/1/127, амортизация этого имущества начисляется по объектам амортизируемого имущества в соответствии с методом и нормами, которые существовали на момент получения имущества, а также с применением специального коэффициента не выше 3.

В Письме от 11 февраля 2011 года № 03-03-06/1/93 Минфин Российской Федерации указал, что установленный на дату ввода объекта в эксплуатацию специальный коэффициент нельзя изменить в течение срока амортизации лизингового имущества, поскольку это не предусмотрено НК РФ. Обосновывает свою позицию финансисты следующим: срок полезного использования объекта амортизируемого имущества налогоплательщик определяет самостоятельно на дату ввода объекта в эксплуатацию. В силу пункта 13 статьи 258 НК РФ использование повышающих коэффициентов влечет за собой соответствующее сокращение срока полезного использования объекта. Изменить этот срок можно только в случае реконструкции, модернизации или технического перевооружения основного средства (абзац 2 пункта 1 статьи 258 НК РФ). Срок полезного использования влияет на норму амортизации. Минфин Российской Федерации считает, что норма амортизации по лизинговому имуществу при начислении амортизации линейным методом состоит из основной нормы амортизации (пункт 2 статьи 259.1 НК РФ) и специального коэффициента (подпункт 1 пункта 2 статьи 259.3 НК РФ). Таким образом, изменить норму амортизации, сформированную на день ввода объекта в эксплуатацию, нельзя.

Напомним, что в бухгалтерском учете применение коэффициента ускорения амортизации в данной ситуации предусмотрено, но только при способе амортизации уменьшаемого остатка (пункт 54 Методических указаний № 91н).

Правом на применение механизма амортизационной премии, по мнению налоговых органов, лизингополучатели в процессе договора лизинга не наделены (Письмо ФНС Российской Федерации от 8 апреля 2009 года №ШС-22-3/267).

Дополнительный расход, прекращение амортизации при полном отнесении на расходы.

В налоговом учете лизингополучателя, помимо амортизационных отчислений, ежемесячно учитываются расходы в виде лизинговых платежей за вычетом суммы амортизации, начисленной в соответствии со статьей 259 НК РФ (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ).

Некоторые авторы расценили данную норму, в том числе как запрещающую учитывать отрицательную разницу между начисленной амортизацией и лизинговыми платежами. Они восприняли право на дополнительный расход у лизингополучателя как запрещение на несение расхода. Все-таки в соответствии с законодательством у лизингополучателя в текущем периоде учитывается максимальная из сумм – начисленная амортизация или лизинговые платежи. Но в конце начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, в том числе через дополнительные прочие расходы в сумме разницы.

Смена лизингодателей для лизингополучателя

На практике может возникнуть ситуация, когда лизинговая компания передает право собственности на имущество, переданное в лизинг, а также все права и обязанности по договору лизинга третьему лицу (то есть происходит замена лизингодателя).

В данной статье поговорим о том, как происходит смена лизингодателя и что таком случае изменится в учете лизингополучателя.

Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Лизинг (финансовая аренда) является разновидностью договора аренды. Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определяются параграфом 6 главы 34 ГК РФ и Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Кроме того, к правоотношениям по договору лизинга применяются общие положения об аренде, установленные параграфом 1 главы 34 ГК РФ, с учетом специальных норм ГК РФ о лизинге.

В соответствии со статьей 2 Закона № 164-ФЗ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество за плату во временное владение и пользование.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации (статья 3 Закона № 164-ФЗ).

Лизингодателем признается физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (статья 4 Закона № 164-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 11, пунктом 1 статьи 31 Закона № 164-ФЗ установлено, что предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя и учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению сторон.

По окончании договора лизинга лизингополучатель обязуется возвратить предмет лизинга или приобрести его в собственность на основании договора купли-продажи (пункт 5 статьи 15 Закона № 164-ФЗ). При этом переход права собственности к лизингополучателю на условиях, установленных соглашением сторон, может быть осуществлен как по истечении срока договора, так и до его истечения (статья 19 Закона № 164-ФЗ).

Если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, то в общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга (пункт 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ).

В соответствии со статьей 18 Закона № 164-ФЗ лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга. Кроме того, лизингодатель (собственник имущества) вправе передать предмет договора лизинга в залог на стадии заключения договора (залог имущества, которое будет приобретено в будущем), а также в течение срока действия договора лизинга. Помимо этого лизингодатель вправе продать имущество, являющееся предметом договора лизинга.

Итак, лизингодатель может переуступить свои права по договору лизинга полностью или частично (как правило, один или несколько лизинговых платежей, в том числе просроченных).

Полная уступка прав лизингодателя третьему лицу возможна только после исполнения им своей обязанности приобрести для лизингополучателя определенное имущество у определенного продавца и передать его лизингополучателю за определенную плату и на определенный срок. В противном случае он должен получить согласие лизингополучателя на перевод своего долга (статья 391 ГК РФ). Иначе говоря, это уступка права собственности на предмет лизинга и получение лизинговых платежей. Такая уступка должна быть выполнена с соблюдением общих норм об уступке требования (стати 382–390 ГК РФ) и государственной регистрации прав на предмет лизинга.

Уступка части требований представляет собой передачу третьему лицу прав на получение лизинговых платежей либо задолженности по лизинговым платежам. Отметим, что первый вариант уступки характерен для случаев так называемого раздельного лизинга, в котором лизингодатель берет сумму кредита у заимодавцев на условиях «без права обратного требования», возвращая им долг в последующем из полученных сумм лизинговых платежей, либо напрямую – оформляя уступку своих прав на получение лизинговых платежей.

С момента полной уступки лизингодателем своих прав и обязанностей по договору лизинга лизингополучатель обязан уплачивать лизинговые платежи новому лизингодателю (Постановление ФАС Московского округа от 30 мая 2006 года по делу №КГ-А40/4202-06).

Согласно пункту 3 статьи 18 Закона № 164-ФЗ лизингодатель обязан предупредить лизингополучателя обо всех правах третьих лиц на предмет лизинга. Отметим, что несоблюдение данного требования дает право лизингополучателю требовать расторжения договора вследствие нарушения, носящего существенный характер (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

При смене лизингодателя не требуется письменное согласие лизингополучателя. Однако во избежание разногласий, автор рекомендует сторонам все-таки его оформить надлежащим образом по правилам статьи 391 ГК РФ.

При продаже лизингового имущества сторонам необходимо учитывать, что лизингодатель продает имущество, обремененное обязательствами не только со стороны лизингополучателя, но и с его стороны (обязательство продать имущество по истечении срока действия договора), а, следовательно, к такой продаже имущества будут применимы общие положения о переводе долга, предусмотренные статьей 391 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей перевод долга допускается исключительно с согласия кредитора, то есть необходимо получить согласие лизингополучателя на продажу имущества.

Во избежание дальнейших споров с лизингополучателем при заключении договора целесообразно предусмотреть право продавца на продажу имущества третьему лицу без указания его наименования.

Согласно статье 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 «Общие положения об аренде» главой 34 ГК РФ, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Учитывая данную норму, следует вывод, что к договору лизинга в части, не урегулированной параграфом 6 главы 34 ГК РФ, применяются общие положения о договоре аренды.

Таким образом, при рассмотрении вопросов о правовых последствиях продажи имущества, лизингополучателю также следует учитывать общие положения ГК РФ об аренде. Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в том числе в части пересмотра суммы лизинговых платежей.

Таким образом, если новый лизингодатель решит увеличить лизинговые платежи, то лизингополучатель может обратиться в суд. В этих случаях арбитры, как правило, принимают сторону лизингополучателя: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 года по делу №А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 1 августа 2005 года по делу №Ф04-4851/2005(13466-А27-24).

Сублизинг – как поднаем и как перенаем

Бывают ситуации, что после приобретения имущества в лизинг, финансовое положение лизингополучателя ухудшилось, и он больше не в состоянии отдавать значительные суммы лизинговых платежей лизингодателю. При этом расторжение договора лизинга будет для него весьма затратным, ведь придется компенсировать лизингодателю все понесенные в связи с этим убытки, например, лизингодатель вправе потребовать от лизингополучателя при расторжении договора лизинга досрочно уплаты всех лизинговых платежей, которые он был обязан заплатить по условиям договора. Из такой ситуации есть один надежный выход – передать имущество в сублизинг.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) в общих положениях об аренде предусмотрена возможность сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем). Общие положения о договоре субаренды, содержащиеся в пункте 2 статьи 615 ГК РФ, таковы:

– договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды;

– к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Гражданское законодательство определяет лизинг как разновидность аренды – финансовая аренда (лизинг). Следовательно, к лизингу применимы общие положения аренды (параграф 1 главы 34 ГК РФ).

Федеральный закон от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) предусматривает такую форму передачи лизингополучателем предмета лизинга в срочное возмездное пользование, как сублизинг.

При этом лизингополучатель в качестве наймодателя не приобретает имущество в собственность у указанного нанимателем продавца, а лишь сдает полученное в лизинг имущество в поднаем.

В пункте 1 статьи 8 Закона № 164-ФЗ дано определение сублизинга. Сублизинг – вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.

При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. Речь идет о предусмотренных в пункте 2 статьи 10 Закона № 164-ФЗ правах лизингополучателя предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем.

Схема отношений, возникающих в процессе исполнения договора сублизинга, состоит в том, что лицо, осуществляющее сублизинг, заключает два договора – договор лизинга с лизингодателем и договор сублизинга с новым лизингополучателем, являясь, таким образом, одновременно лизингополучателем предмета лизинга по договору лизинга и лизингодателем (правильнее будет сказать просто арендодателем) того же предмета по договору сублизинга.

Отметим, что по договору сублизинга лизингополучатель не может передать сублизингополучателю больше прав, чем ему предоставляется в соответствии с договором лизинга. Следовательно, если согласно с условиями заключенного договора лизингополучателю переданы права владения и пользования предметом лизинга в ограниченном объеме, то он может передать сублизингополучателю по договору сублизинга права в таком же или в меньшем объеме, но только не в большем.

Срок договора сублизинга не может превышать срока договора лизинга.

При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме (пункт 2 статьи 8 Закона № 164-ФЗ). Для получения такого согласия лизингополучателю необходимо направить соответствующий запрос лизингодателю, и только после получения положительного ответа на него он сможет заключить договор сублизинга.

Таким образом, без согласия лизингодателя лизингополучатель не вправе сдавать имущество в сублизинг. Так как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 ГК РФ).

На основании изложенного можно сделать вывод, что основными отличиями сублизинга и лизинга является, что:

– предмет лизинга не приобретается специально для передачи в сублизинг;

– в сделке не участвуют все три стороны – продавец, лизингодатель, лизингополучатель;

– по договору сублизинга сублизингополучатель получает от лизингополучателя право владения и пользования имуществом, но не право распоряжения им (Постановление ФАС Центрального округа от 13 сентября 2004 года по делу №А35-896/04-С13).

Как было сказано выше, сублизинг является видом поднайма (пункт 1 статьи 8 Закона № 164-ФЗ). При этом ГК РФ не содержит специальных положений, касающихся непосредственно сублизинга, в таком случае нужно применять общие нормы об аренде и, в частности, общие нормы, регламентирующие договор субаренды (пункт 2 статьи 615 ГК РФ, статья 618 ГК РФ).

Далее сравним положения ГК РФ, касающиеся поднайма или субаренды и сублизинга.

Общими положениями при субаренде и при сублизинге являются:

– наличие письменного согласия арендодателя (лизингодателя). Согласие лизингодателя на субаренду или сублизинг распространяется на период с момента дачи такого согласия и до истечения предусмотренного договором срока лизинга.

Таким образом, стороны могут заключать нескольких договоров субаренды или сублизинга при условии, что последний из них не выходит по сроку исполнения за пределы времени действия основного договора лизинга. То есть если лизингодатель дал письменное согласие на субаренду, при этом не оговорил в нем ее предельный срок, то лизингополучатель имеет право возобновлять договор субаренды или сублизинга в пределах срока лизинга без получения дополнительного разрешения лизингодателя.

– в договоре должны быть отражены условия о сроках, на которые может быть заключен договор сублизинга или субаренды. При этом, как было сказано выше, договор субаренды и сублизинга не может быть заключен на срок, превышающий срок договора лизинга.

Субарендатор имеет право на заключение с лизингодателем договора аренды на лизинговое имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора субаренды. Такое же правило распространяется и на сублизинговые отношения.

Недействительность договора лизинга влечет за собой недействительность договора субаренды и сублизинга.

Несмотря на то, что договор сублизинга и субаренды очень похожи между собой, это все-таки разные сделки. Различие сублизинга и субаренды заключается в том, что при передаче имущества в сублизинг к лизингополучателю по договору сублизинга переходит и право требования к продавцу.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ лизингополучатель вправе с согласия лизингодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед лизингодателем остается лизингополучатель.

Переуступка лизингополучателем своих обязательств по выплате платежей третьему лицу не допускается (Постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2005 года по делу №Ф09-2683/05-С6).

Сублизинг и замена лица в обязательстве в форме уступки прав требования или перевода долга лизингополучателя по договору лизинга на другое лицо – разные юридические сделки.

ГК РФ не ограничивает право сторон договора лизинга заключать соглашение о перенайме предмета лизинга.

В результате перенайма происходит замена лизингополучателя в обязательстве, возникшем из договора лизинга, следовательно, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга.

Условия и перевод долга определены статьей 391 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке (Письмо Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463).

В случае перенайма ответственным по договору перед лизингодателем становится новый лизингополучатель. В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ, пунктом 2 статьи 389 ГК РФ перемена лица в обязательстве по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Такая позиция изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 августа 2004 года № 03-03-01-04/1/8, от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782, УМНС Российской Федерации по городу Москве от 27 января 2004 года № 26–12/5331.

Пример.

Организация «А» заключила с лизингодателем договор лизинга оборудования сроком на 3 года, затем по договору перенайма уступила право требование новому лизингополучателю организации «Б» на оставшийся год. По договору выручка от реализации имущественного права составила 350 000 рублей без НДС. Стоимость имущества, переданного по договору перенайма, составляет 7 000 000 рублей.

В бухгалтерском учете организации «А» на момент передачи имущественных прав делаются записи:

Кредит 001 – 7 000 000 рублей – помещение, переданное по договору перенайма, списано с забалансового счета;

Дебет 76 Кредит 91-1 – 413 000 рублей – признан доход от операции по найму (350 000 рублей + 350 000 рублей x 18 %);

Дебет 91-2 Кредит 68 – 63 000 рублей (350 000 рублей x 18 %) – отражен НДС с дохода от операции перенайма помещения.

В случае перенайма предмета лизинга, то есть при замене лизингополучателя в договоре лизинга, налогоплательщик, у которого предмет лизинга учитывается на балансе в соответствии с условиями договора, вправе продолжать применять при амортизации данного основного средства специальный коэффициент не выше 3. После осуществления перенайма предмета лизинга договор лизинга продолжает действовать, в силу чего стороны договора могут применять положения Налогового кодекса Российской Федерации об амортизации основных средств, являющихся предметом лизинга. При этом лизингополучатель является также правопреемником в отношении начисления амортизации по переданному ему предмету лизинга. Такие разъяснения приведены в Письме от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782. Аналогичные разъяснения даны и в Письме Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463.

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингополучателя

По завершении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть имущество лизингодателю либо приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи. Как отражаются в учете лизингополучателя операции, связанные с завершением договора и возвратом имущества лизингодателю, Вы узнаете из нижеприведенного материала.

Правоотношения, возникающие при заключении договора о финансовой аренде (лизинге), регламентируются Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

В соответствии со статьей 2 названного Федерального закона по договору лизинга арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

На основании пункта 1 статьи 4 Закона № 164-ФЗ лизингополучателем признается физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи (пункт 5 статьи 15 Закона № 164-ФЗ). В то же время самим договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (пункт 1 статьи 19 Закона № 164-ФЗ).

Рассмотрим, как отражаются в учете лизингополучателя операции, связанные с возвратом имущества лизингодателю.

Предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя.

Согласно пункту 1 статьи 11 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

При этом предмет лизинга, переданный лизингополучателю, в зависимости от условий договора может учитываться на балансе лизингодателя либо лизингополучателя (пункт 1 статьи 31 Закона № 164-ФЗ).

Бухгалтерский и налоговый учет операций у лизингополучателя зависит от того, у кого на балансе учитывается лизинговое имущество.

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с лизингом имущества, установлен Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15).

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя и по окончании договора возвращается лизингодателю, то право собственности на имущество к лизингополучателю не переходит.

В данном случае стоимость лизингового имущества, поступившего лизингополучателю, отражается по дебету счета 08 «Капитальные вложения»/субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Арендные обязательства».

Затраты, связанные с получением лизингового имущества, и стоимость поступившего лизингового имущества списываются с кредита счета 08 «Капитальные вложения»/субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств» в корреспонденции со счетом 01 «Основные средства»/субсчет «Арендованное имущество» (абзац 2 пункта 8 Указаний № 15).

В течение срока действия договора лизинга начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей отражается в учете лизингополучателя по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Арендные обязательства» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» (пункт 9 Указаний № 15).

Так как имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ амортизационные отчисления производит лизингополучатель.

Поскольку в рассматриваемом случае по завершении срока договора предмет лизинга возвращается лизингодателю, то при выбытии предмета лизинга сумма накопленной по нему амортизации списывается со счета 02 «Амортизация основных средств» в кредит счета 01 «Основные средства» (пункт 10 Указаний № 15).

При этом остаточная стоимость предмета лизинга списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы»/субсчет 2 «Прочие расходы» и включается в состав прочих расходов организации (пункт 11 ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99») (далее – ПБУ 10/99).

Если по условиям договора срок полезного использования предмета лизинга равен сроку действия договора лизинга, то его остаточная стоимость будет равна нулю.

Таким образом, если по условиям договора лизинга лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то возврат лизингового имущества лизингодателю при условии погашения всей суммы предусмотренных договором лизинга лизинговых платежей отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы»:

по дебету в корреспонденции с кредитом счета 01 «Основные средства»/субсчет «Арендованное имущество»;

по кредиту в корреспонденции с дебетом счета 02 «Амортизация основных средств».

Передача имущества в лизинг оформляется актом приема-передачи основных средств (формы №ОС-1, №ОС-1а, №ОС-1б, утвержденные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7). Отметим, что в акте приема-передачи указывается балансовая оценка имущества по данным лизингодателя. К актам прилагается и техническая документация, относящаяся к данному объекту.

Если объект учитывается на балансе лизингополучателя, то в этом случае лизингодатель может также передать лизингополучателю копию инвентарной карточки объекта по форме №ОС-6. Данный объект может учитываться лизингополучателем по инвентарному номеру, присвоенному лизингодателем.

Возврат имущества лизингодателю также оформляется актом приема-передачи основных средств (формы №ОС-1, №ОС-1а, №ОС-1б). К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному предмету лизинга. Также в инвентарной карточке унифицированной формы №ОС-6 (ОС-6а, ОС-16) делается отметка о передаче основного средства лизингодателю.

Как было отмечено выше, лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи (пункт 5 статьи 15 Закона № 164-ФЗ).

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя и после завершения договора лизинга право собственности на него остается у лизингополучателя (после уплаты всех платежей), то в таком случае не требуется последующее заключение договора купли-продажи.

На то, что такой договор купли-продажи имущества ничтожен в случае, если на дату заключения договора действует договор лизинга на указанное имущество между продавцом по договору купли-продажи (лизингодателем) и лизингополучателем с условием о переходе права собственности на имущество к лизингополучателю, указывают арбитры в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 февраля 2006 года по делу №А19-11342/05-46-Ф02-193/06-С2. Также арбитры не признают заключенным договор купли-продажи имущества, находящегося в лизинге, в котором переход права собственности на имущество обусловлен выполнением покупателем договора лизинга (в том числе в части полной выплаты лизинговых платежей) (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 февраля 2006 года по делу №А19-11342/05-46-Ф02-193/06-С2).

В то же самое время согласно пункту 1 статьи 19 Закона № 164-ФЗ договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Следовательно, договор лизинга может содержать, в том числе элементы договора купли-продажи. В таком случае по завершении договора лизинга при передаче имущества в собственность лизингополучателя отдельный договор купли-продажи не оформляется в связи с тем, что все существенные условия договора купли-продажи предмета лизинга включены в договор лизинга.

По мнению автора, поскольку действующее законодательство о лизинге не содержит определенных разъяснений на этот счет, стороны вправе выбрать наиболее устраивающий их способ завершения договора либо предусмотрев непосредственно в договоре лизинга условия перехода права собственности на имущество, либо заключив отдельный договор купли-продажи лизингового имущества.

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя и по завершении договора лизинга право собственности на него передается лизингополучателю, то такой предмет лизинга принимается на учет лизингополучателя в составе объектов основных средств по стоимости, равной общей сумме договора лизинга (без учета НДС).

Как было сказано выше, стоимость лизингового имущества погашается путем начисления амортизации в течение срока его полезного использования.

При этом если в договоре лизинга стороны предусмотрели, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя после окончания срока действия договора, то он может быть установлен исходя из ожидаемого срока использования, не ограничиваясь сроком действия договора лизинга. Об этом говорится в пункте 20 ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01).

Согласно абзацу 2 пункта 11 Указаний № 15 при переходе лизингового имущества в собственность лизингополучателя при условии погашения всей суммы предусмотренных договором лизинга лизинговых платежей на счетах 01 «Основные средства» и 02 «Амортизация основных средств» производятся внутренние записи, связанные с переносом данных с субсчетов по имуществу, полученному в лизинг, на субсчета по учету собственных основных средств. Данные бухгалтерские записи делаются на основании договора лизинга.

Таким образом, Указания № 15, а также иные нормативно-правовые акты по бухгалтерскому учету не предусматривают ни повторного принятия к учету предмета лизинга при переходе права собственности на него к лизингополучателю, ни изменения его первоначальной стоимости.

Для целей налогообложения у лизингополучателя приобретение по окончании договора в собственность предмета лизинга отражается как приобретение амортизируемого имущества, если предмет лизинга является амортизируемым имуществом в соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), либо как материальные расходы, если выкупная цена предмета лизинга менее 40 000 рублей.

Таким образом, при переходе права собственности на предмет лизинга лизингополучателю по прекращении договора лизинга имущество отражается в учете организации в качестве основных средств на счет 01 «Основные средства».

Предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя.

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя и по окончании договора лизинга право собственности на него остается у лизингодателя, то в этом случае лизингополучатель отражает стоимость поступившего предмета лизинга по дебету забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» в общей сумме договора лизинга (абзац 1 пункта 8 Указаний № 15).

Если в договоре лизинга стороны не предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, то по окончании договора лизинга стоимость имущества списывается по кредиту указанного счета 001 «Арендованные основные средства» (абзац 1 пункта 10 Указаний № 15).

Данная запись делается на основании акта приема-передачи основного средства унифицированной формы №ОС-1 (ОС-1а, ОС-16). Порядок оформления этого документа аналогичен передаточному акту, подписываемому в начале срока действия договора при передаче имущества лизингополучателю. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества и т. д. К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному предмету лизинга.

Также в инвентарной карточке унифицированной формы №ОС-6 (ОС-6а, ОС-16) делается отметка о передаче основного средства лизингодателю.

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя и по окончании договора лизинга право собственности на него передается лизингополучателю, то указанная в договоре лизинга стоимость предмета лизинга отражается у лизингополучателя на счете 001 «Арендованные основные средства».

Как правило, предмет лизинга с момента его получения используется лизингополучателем в деятельности, приносящей доход, поэтому начиная с месяца получения лизингового имущества суммы ежемесячных лизинговых платежей, подлежащие оплате лизингодателю, включаются в состав расходов по обычным видам деятельности в соответствующих периодах (ПБУ 10/99).

Согласно пункту 1 статьи 19 Закона № 164-ФЗ договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

Если договором определено, что право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю после уплаты всех лизинговых платежей, то в его бухгалтерском учете стоимость предмета лизинга списывается со счета 001 «Арендованные основные средства».

Одновременно производится запись на эту стоимость по дебету счета 01 «Основные средства» (03 «Доходные вложения в материальные ценности») и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» на общую сумму лизинговых платежей (без учета НДС) (пункт 11 Указаний № 15).

Заметим, что счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» может использоваться лизингополучателем в случаях, когда предмет лизинга в дальнейшем будет использоваться для сдачи в аренду.

Отметим, что в таком случае документальным подтверждением перехода права собственности на предмет лизинга являются договор лизинга, документы, подтверждающие уплату выкупной цены. Кроме того, сторонам договора лизинга необходимо составить и подписать акт о передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателя. В акте следует указать момент перехода права собственности на предмет лизинга, а также тот факт, что лизингополучателем выполнены все обязательства перед лизингодателем (Письмо Минфина Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 03-03-04/1/90).

Прерывание договора лизинга у лизингополучателя, в том числе при уничтожении имущества – при двух вариантах балансодержателя

В последнее время в предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов договор лизинга становится все более популярным. При этом на практике встречаются случаи его прерывания.

В данной статье мы поговорим о том, в каких случаях лизингополучатель вправе требовать расторжения договора лизинга, какие налоговые последствия возникают у лизингополучателя при досрочном расторжении договора лизинга, том числе при уничтожении имущества.

Прерывание договора аренды (лизинга).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору (лизингополучателю) его за плату во временное владение и пользование. Такое правило установлено статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также абзацем 3 статьи 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды (лизинга) по требованию арендатора (лизингополучателя) определены статьей 620 ГК РФ. Так, лизингополучатель может досрочно расторгнуть договор лизинга через суд в одностороннем порядке при несоблюдении следующих условий:

– лизингодатель не предоставляет имущество в пользование лизингополучателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

– лизингодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к предмету лизинга при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование полученным в лизинг имуществом (пункт 2 статьи 611 ГК РФ);

– лизингодатель нарушает срок предоставления имущества в лизинг (пункт 3 статьи 611 ГК РФ, Постановления ФАС Московского округа 10 апреля 2006 года по делу №КГ-А40/1913-06, Северо-Западного округа от 2 июня 2006 года по делу №А56-10229/2005 и другие);

– переданное лизингополучателю имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены лизингодателем при заключении договора лизинга, не были заранее известны лизингополучателю и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 1 статьи 611 ГК РФ);

– лизингодатель не сообщил при заключении договора арендатору (лизингополучателю) о правах третьих лиц на сдаваемое в лизинг имущество (статья 613 ГК РФ);

– лизингодателем были нарушены обязанности по производству капитального ремонта (пункт 1 статьи 616 ГК РФ, пункт 1 статьи 612 ГК РФ, статья 620 ГК РФ);

– имущество в силу обстоятельств, за которые лизингополучатель не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования (статья 620 ГК РФ).

Отметим, что договором лизинга могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе лизингополучателя.

Так, договор аренды (лизинга) можно расторгнуть, если кардинально поменяются обстоятельства, при которых он был заключен. Закон называет такое изменение обстоятельств существенным (статья 451 ГК РФ). В этом случае дальнейшее выполнение договора становится нецелесообразным.

Конкретные явления, события, факты, изменение которых суд может признать существенным, в ГК РФ не установлены. Однако в пункте 2 статьи 451 ГК РФ указаны их признаки:

– в момент заключения договора стороны считали, что такие обстоятельства не возникнут;

– стороны не смогли преодолеть эти обстоятельства, хотя приложили к этому все усилия;

– продолжение договора лизинга на прежних условиях приведет к тому, что сторона не сможет получить то, на что рассчитывала при заключении договора;

– из договора или из практики не вытекает, что риск изменения обстоятельств (имущественных потерь) несет сторона, обратившаяся в суд.

Согласно статье 17 Закона № 164-ФЗ при прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.

Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе потребовать от лизингополучателя оплаты за время просрочки. Если указанная плата не покрывает убытков лизингодателя, то он может потребовать их возмещения.

Если за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Заметим, что бывают случаи, когда стороны не против досрочного расторжения договора лизинга, при этом лизингополучатель согласен добровольно вернуть предмет лизинга. При этом факт возврата имущества собственнику должен быть подтвержден актом приемки-передачи.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ определено, что письменная форма соглашения о расторжении договора будет считаться соблюденной не только в случае составления одного документа, подписанного сторонами, но также и в случае обмена документами.

При этом данные документы должны свидетельствовать о взаимном волеизъявлении сторон о прекращении договорных отношений. Таким образом, договор лизинга считается расторгнутым по соглашению сторон, если предложение контрагента о расторжении договора лизинга было акцептовано его партнером (Постановление ФАС Уральского округа от 14 января 2010 года по делу №Ф09-10839/09-С3).

В зависимости от условий договора предмет лизинга может учитываться на балансе лизингодателя либо на балансе лизингополучателя.

Прерывание договора лизинга, если имущество учитывается на балансе лизингополучателя.

В настоящее время порядок отражения в бухгалтерском учете лизинговых операций осуществляется в соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15). Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Сразу отметим, что Указания № 15 не содержат положений о том, какие бухгалтерские записи следует сделать лизингополучателю при возврате предмета лизинга в связи с досрочным расторжением договора. В пункте 10 Указаний № 15 только сказано, что если по условиям договора лизинга лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то возврат лизингового имущества лизингодателю при условии погашения всей суммы предусмотренных договором лизинга лизинговых платежей отражается на счете 47 «Реализация и прочее выбытие основных средств»:

по дебету в корреспонденции с кредитом счета 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество»;

по кредиту в корреспонденции с дебетом счета 02 «Износ основных средств», субсчет «Износ имущества, сданного в лизинг».

Поскольку Указания № 15 следует применять с учетом действующих в настоящее время нормативных документов, то с учетом Приказа Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее – План счетов), вместо счета 47 «Реализация и прочее выбытие основных средств» должен использоваться счет 91 «Прочие доходы и расходы».

По мнению автора, данную корреспонденцию счетов можно применять и для отражения операций при досрочном расторжении договора лизинга, поскольку это не противоречит действующему Плану счетов, которым определено, что по дебету счета 91-2 «Прочие расходы» отражаются:

– остаточная стоимость активов, по которым начисляется амортизация, и фактическая себестоимость других активов, списываемых организацией, – в корреспонденции со счетами учета соответствующих активов;

– расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, – в корреспонденции со счетами учета затрат.

Для учета выбытия объектов основных средств к счету 01 «Основные средства» может быть открыт «Выбытие основных средств», в дебет которого переносится стоимость выбывающего объекта, а в кредит – сумма накопленной амортизации. Потом остаточная стоимость предмета лизинга списывается в дебет счета 91-2 «Прочие расходы».

В налоговом учете при досрочном расторжении договора лизинга в некоторых случаях у лизингополучателя может возникнуть обязанность восстановления сумм ранее принятого к вычету «авансового» НДС.

Согласно Письму Минфина Российской Федерации от 7 июля 2006 года № 03-04-15/131 в течение срока действия договора лизингополучатель вправе принимать к вычету всю сумму предъявленного им налога, в том числе относящегося к выкупной стоимости. Поэтому в такой ситуации налоговики могут настаивать на восстановлении этого НДС. В отношении налога, приходящегося на часть выкупной цены, основаниями для восстановления будут являться пункт 2 статьи 171 и пункт 1 статьи 172 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), поскольку лизинговое имущество, подлежащее возврату лизингодателю, не может быть объектом основных средств лизингополучателя и использоваться им в облагаемой НДС деятельности.

Принятый к вычету НДС, приходящийся на авансовый платеж, восстанавливается на основании подпункта 3 пункта 3 статьи 170 НК РФ, в том налоговом периоде, в котором произошли расторжение договора лизинга и возврат соответствующих сумм оплаты, частичной оплаты.

Что касается налога на прибыль, то при расчете налоговой базы по данному налогу не учитываются в составе доходов возвращаемые лизингодателем суммы (часть авансового платежа и выкупной стоимости предмета лизинга), так как они не образуют экономической выгоды (статья 41 НК РФ).

При этом в отношении налогового учета части выкупной стоимости, следует отметить, что некоторые лизингополучатели, учитывая позицию арбитров (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13 июня 2007 года по делу №А29-7407/2006а, ФАС Уральского округа от 29 января 2007 года по делу №Ф09-12271/06-С3) о том, что лизинговый платеж является единым платежом, не отражают в своем учете перечисленные в качестве выкупной стоимости суммы как предоплату, то есть лизинговый платеж, включающий в себя часть выкупной цены, за минусом начисленной амортизации по предмету лизинга единовременно признается бухгалтером в составе прочих расходов.

Однако контролирующие органы придерживаются иной позиции. Так, в Письмах Минфина Российской Федерации от 2 июня 2010 года № 03-03-06/1/368, от 25 июня 2009 года № 03-03-06/1/428, от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138, ФНС Российской Федерации от 26 мая 2010 года №ШС-37-3/2514@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 15 февраля 2007 года № 09–14/014329 сказано, что лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование. При этом выкупная цена предмета лизинга в составе лизинговых платежей, включаемых в прочие расходы в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, не учитывается.

Однако лизингополучатели, готовые отстаивать свою позицию в суде, часто применяют порядок учета, поддерживаемый арбитрами. При этом налоговые органы суммы выкупной стоимости у этих лизингополучателей будут рассматривать как внереализационный доход, подлежащий налогообложению, так как перечень доходов, приведенный в статье 250 НК РФ, является открытым (Письмо Минфина Российской Федерации от 17 февраля 2010 года № 03-03-06/1/75). По мнению автора, обязанность отражения такого дохода возникает в периоде признания соответствующей задолженности лизингодателем или вступления в законную силу решения суда.

Имущество учитывается на балансе лизингодателя.

Поступивший предмет лизинга по договору лизинга в общей сумме (без НДС) лизингополучатель учитывает на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» (пункт 8 Указаний № 15).

Рассмотрим порядок отражения операций по досрочному расторжению договора лизинга в бухгалтерском учете лизингополучателя, при условии, что имущество учитывается на балансе лизингодателя.

Пример.

Заключенным организацией «А» договором лизинга установлено:

– перечисление выкупной стоимости предмета лизинга в сумме 40 000 рублей вместе с последним ежемесячным лизинговым платежом;

– возможность лизингодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если лизингополучатель допустил просрочку платежа более чем на 30 дней.

Организация «А» после получения письма с требованием погасить возникшую задолженность в течение 7 дней не перечислила денежные средства лизингодателю, и он заявил требование о расторжении договора в одностороннем порядке.

Стоимость предмета лизинга, отраженная лизингополучателем на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства», составляет 1 300 000 рублей. Размер просроченной задолженности по лизинговым платежам на момент передачи предмета лизинга лизингополучателю составил 69 000 рублей, а авансовый платеж, не зачтенный в счет ежемесячных платежей, – 350 000 рублей.

Пени, которые лизингополучатель обязан заплатить за нарушение обязательств по договору лизинга, составляют 40 000 рублей.

Стороны договорились, что лизингодатель в течение 15 дней с момента получения предмета лизинга возвращает незачтенную часть авансового платежа за вычетом задолженности лизингополучателя по ежемесячным платежам и пеней.

В бухгалтерском учете организации «А» данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:

Дебет 001 «Арендованные основные средства» – 1 300 000 рублей – Списана стоимость лизингового имущества в связи с его возвратом лизингодателю;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 76-6 «Задолженность по лизинговым платежам» – 40 000 рублей – Начислены пени за просрочку платежа;

Дебет 76-6 «Задолженность по лизинговым платежам» Кредит 76-5 «Арендные (лизинговые) обязательства» – 109 000 рублей – Зачтены задолженность по просроченным лизинговым платежам и пени в счет непогашенной части аванса (69 000 рублей + 40 000 рублей);

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76-5 «Арендные (лизинговые) обязательства» – 241 000 рубль – Получены денежные средства от лизингополучателя (350 000 рублей – 109 000 рублей);

Дебет 76-«НДС» Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам» – 53 390 рублей – Восстановлен НДС, ранее принятый к вычету с перечисленного лизингодателю аванса (350 000 руб. / 118 x 18).

Отметим, что при принятии НДС к вычету с аванса делается бухгалтерская запись:

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам» Кредит 76-«НДС».

Суммы пеней учитываются в целях налогообложения прибыли на основании подпункта 8 пункта 7 статьи 272 НК РФ.

Прерывание договора лизинга по чрезвычайным обстоятельствам.

Согласно пункту 4 статьи 17 Закона № 164-ФЗ при прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.

В соответствии со статьей 22 Закона № 164-ФЗ ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Так как в случае чрезвычайных обстоятельств лизингополучатель не может вернуть лизингодателю имущество, полученное по договору лизинга, то обязан возместить лизинговой компании стоимость этого имущества, указанную в договоре лизинга (с учетом износа имущества за время пользования им по договору лизинга).

Если лизинговое имущество учитывается на балансе у лизингодателя, то в бухгалтерском учете лизингополучателя данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:

Дебет 99 «Прибыли и убытки» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – отражена сумма, подлежащая возмещению лизингополучателем лизингодателю,

Кредит 001 «Арендованные основные средства» – списана стоимость утраченного имущества,

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторам и кредиторами» Кредит 51 «Расчетные счета» – выплачены денежные средства лизинговой компании в возмещение стоимости утраченного имущества.

В целях налогообложения прибыли к внереализационным расходам приравниваются потери лизингополучателя от стихийных бедствий, пожаров, аварий и других чрезвычайных ситуаций, включая затраты, связанные с предотвращением или ликвидацией последствий стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций (подпункт 6 пункта 2 статьи 265 НК РФ, Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 июня 2009 года № 16–15/065190, Минфина Российской Федерации от 6 марта 2008 года № 03-03-06/1/151).

Если лизинговое имущество учитывается на балансе у лизингополучателя, то в его учете операции по договору лизинга после утраты предмета лизинга в результате стихийного бедствия отражаются следующим образом:

Дебет 02 «Амортизация основных средств» Кредит 01 «Основные средства» – списана сумма начисленной амортизации по выбывшему предмету лизинг,

Дебет 99 «Прибыли и убытки» Кредит 01 «Основные средства» – списана остаточная стоимость выбывшего лизингового имущества,

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 51 «Расчетные счета» – погашена задолженность перед лизингодателем по оставшейся сумме арендных обязательств,

Дебет 99 «Прибыли и убытки» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – списана невозмещенная сумма НДС по лизинговому имуществу.

Отметим, что у организации нет оснований принятия к вычету суммы НДС, приходящийся на недоамортизированную часть стоимости утраченного имущества, поскольку данное имущество больше не используется для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения по НДС, то есть не выполняются требования подпункта 1 пункта 2 статьи 171 НК РФ.

Если бы лизинговое имущество приобреталось лизингополучателем за счет собственных средств при условии, что ликвидируемое основное средство на момент ликвидации продолжало амортизироваться в соответствии с установленным сроком полезного использования, то суммы недоначисленной амортизации списывались бы на внереализационные расходы на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 265 НК РФ.

На основании пункта 1 статьи 272 НК РФ данные расходы признаются единовременно в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся.

В результате ликвидации лизингового имущества налогоплательщик получает материалы, которые должны учитываться в целях налогообложения как внереализационный доход (пункт 13 статьи 250 НК РФ). Датой получения дохода признается дата составления акта ликвидации амортизируемого имущества, оформленного в соответствии с требованиями бухгалтерского учета (подпункт 8 пункта 4 статьи 271 НК РФ). Величина такого дохода должна определяется по рыночной стоимости материалов.

Выкуп арендованного имущества у лизингополучателя – при двух вариантах балансодержателя, в том числе досрочный требующий изменения структуры платежей

В последнее время в деятельности хозяйствующих субъектов все чаще встречаются лизинговые операции, поскольку использовать лизинг бывает намного проще и выгоднее, чем получать кредиты в банках и приобретать имущество.

По окончанию договора лизинга имущество может быть возвращено лизингодателю, либо может быть осуществлена передача прав собственности лизингополучателю на предмет лизинга – то есть его выкуп. Об особенностях отражения в учете лизингополучателя операций по выкупу арендованного имущества мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Выкуп предмета лизинга.

Согласно статье 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) лизинг – это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

В соответствии со статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (далее лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Независимо от срока договор лизинга заключается в письменной форме. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

Согласно статье 624 ГК РФ и пункту 1 статьи 19 Закона № 164-ФЗ договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. При этом в договоре необходимо предусмотреть положение о выкупе предмета лизинга, размер платежей за пользование, а также выкупную цену.

Как указано в Письме ФНС Российской Федерации от 26 мая 2010 года №ШС-37-3/2514@ принимая во внимание то, что договор финансовой аренды (лизинга) является подвидом договора аренды (статья 625 ГК РФ), к нему применяются общие положения об аренде, не противоречащие установленным правилам о договоре финансовой аренды.

Порядок выкупа арендованного имущества установлен статьей 624 ГК РФ. Согласно названной статье в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, выкупная цена, полная уплата которой является основанием для перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, должна быть определена в договоре лизинга или в дополнительном соглашении сторон.

Если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, то выкупная цена может быть оплачена двумя способами:

– лизингополучатель вправе уплатить эту сумму по окончании срока договора отдельной суммой;

– выкупную стоимость лизингового имущества можно включить в сумму лизинговых платежей на основании пункта 1 статьи 19 и пункта 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ.

В статьях 619, 620 ГК РФ оговорены отдельные случаи досрочного расторжения договора лизинга.

Согласно статье 13 Закона № 164-ФЗ в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. При этом бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.

Лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Законом № 164-ФЗ и договором лизинга. Все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель (пункт 2 статьи 13 Закона № 164-ФЗ).

Бухгалтерский учет у лизингополучателя.

В настоящее время порядок отражения в бухгалтерском учете лизинговых операций осуществляется в соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15). Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Выкуп предмета лизинга, если он находится на балансе лизингополучателя.

Согласно пункту 8 Указаний № 15, стоимость лизингового имущества, поступившего лизингополучателю, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

Если по условиям договора лизинга лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то стоимость такого имущества, поступившего лизингополучателю, отражается по дебету счета 08 «Капитальные вложения»/субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Арендные обязательства».

Из текста пункта 9 Указаний № 15 следует, что стоимость имущества, полученного по договору лизинга, определяется как общая сумма задолженности лизингополучателя перед лизингодателем, установленная условиями договора лизинга (то есть общая сумма договора лизинга, включающая в себя выкупную цену имущества), без учета НДС.

Ввод в эксплуатацию предмета лизинга осуществляется в общем порядке и отражается в бухгалтерском учете проводкой:

Дебет 01 «Основные средства»/субсчет «Имущество, полученное по договору лизинга» Кредит 08 «Капитальные вложения».

Если по условиям договора лизинга лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей отражается по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Арендные обязательства» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Задолженность по лизинговым платежам».

По мере перечисления платежей задолженность лизингополучателя будет погашаться, при этом делается запись по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» в корреспонденции со счетами учета денежных средств (50 «Касса», 51 «Расчетные счета»).

Согласно пункту 11 Указаний № 15 при выкупе лизингового имущества его стоимость на дату перехода права собственности списывается с забалансового счета 001 «Арендованные основные средства». Одновременно производится запись на эту стоимость по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация собственных основных средств».

Согласно пункту 12 Указаний № 15 при досрочном выкупе предмета лизинга досрочно начисленные платежи относятся в дебет счетов 97 «Расходы будущих периодов», 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» в корреспонденции со счетом 02 «Амортизация основных средств»/субсчет «Амортизация имущества, полученного в лизинг».

Одновременно эта сумма указывается по дебету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Арендные обязательства». По мнению автора, данный порядок противоречит нормам Приказа Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01). Ведь согласно пункту 21 данного бухгалтерского стандарта прекращение начисления амортизации по другим основаниям (кроме выбытия или полного погашения стоимости объекта) не предусмотрено.

Кроме того, счет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» бухгалтер (без решения учредителей организации) не вправе самостоятельно применять (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н) (далее – План счетов). При этом как указано в Письме Минфина Российской Федерации от 23 августа 2001 года № 16-00-12/15, если возникают различия между положениями нормативных актов одного иерархического уровня в системе правовых актов Российской Федерации, то нормативный акт, вступивший в силу позже, имеет приоритет перед актом, вступившим в силу ранее первого.

Таким образом, после досрочного выкупа предмета лизинга лизингополучатель продолжает начислять амортизацию в общем порядке в течение оставшегося срока полезного использования предмета лизинга (либо до списания его с баланса).

Отметим, что при досрочном выкупе предмета лизинга требуется пересчет графика лизинговых платежей, предусматривающий возможность исполнения лизинговой компанией обязательств перед кредитной организацией в полном объеме.

При этом следует учитывать, что досрочное расторжение договора лизинга совсем невыгодно для лизингополучателя. Поскольку выплачивая лизинговые платежи раньше окончания срока договора лизинга, он потеряет ряд преимуществ по оптимизации налогообложения. По мнению автора, если у лизингополучателя остаются свободные денежные средства, более целесообразно их реинвестировать в развитие бизнеса, чем сократить срок лизинга.

Еще одним спорным моментом в учете основных средств, полученных по договору лизинга, является начисление ускоренной амортизации, поскольку его решение влияет на размер налоговой базы по налогу на имущество. Так, по мнению финансового ведомства, изложенному в Письмах от 3 марта 2005 года № 03-06-01-04/125, от 18 декабря 2003 года № 04-02-05/2/81, по движимому имуществу, составляющему объект финансового лизинга и относимому к активной части основных средств, может применяться коэффициент ускорения в соответствии с условиями договора финансовой аренды не выше 3, при начислении амортизационных отчислений способом уменьшаемого остатка.

Применение коэффициента ускорения при начислении амортизационных отчислений линейным способом ПБУ 6/01 не предусмотрено.

Таким образом, чиновники ограничивает право применения ускоренной амортизации по лизинговому имуществу, установленное статьей 31 Закона № 164-ФЗ, при этом нарушаются требования абзаца 1 пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

Кроме того, в Письме Минфина Российской Федерации от 5 мая 2003 года № 16-00-14/150 сказано, что ПБУ 6/01 не распространяется на лизингополучателя. А из этого следует, что он может начислять ускоренную амортизацию любым способом.

Однако данный вывод является спорным, поэтому весьма рискованно применять коэффициент ускорения при начислении амортизационных отчислений линейным способом. Если лизингополучатель все-таки решить применять коэффициент ускорения, то он должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

До перехода права собственности на предмет лизинга, сумма выкупной стоимости, уплачиваемая лизингополучателем в виде авансовых платежей, при фактическом перечислении учитывается у лизингополучателя в составе авансов выданных, участвующих в формировании первоначальной стоимости приобретаемого предмета лизинга.

На основании статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование. При этом выкупная цена предмета лизинга в составе лизинговых платежей, включаемых в прочие расходы согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, для целей налогообложения прибыли не учитывается.

Для целей налогообложения прибыли расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга при переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и на основании пункта 5 статьи 270 НК РФ не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Отнесение стоимости амортизируемого имущества к расходам организации для целей налогообложения осуществляется посредством механизма амортизации в соответствии со статьями 256 – 259 НК РФ.

Таким образом, лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование, а выкупная цена предмета лизинга для целей налогообложения прибыли не учитывается. Такая точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 4 марта 2008 года № 03-03-06/1/138, от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 25 сентября 2008 года по делу №А55-17654/2007.

Однако отметим, что нормы ГК РФ и Закона № 164-ФЗ не содержат положений, предусматривающих выделения выкупной стоимости из состава лизинговых платежей. При этом в НК РФ нет понятия «лизинговый платеж», следовательно, на основании пункта 1 статьи 11 НК РФ нужно руководствоваться именно гражданским законодательством. Поэтому большинство арбитров указывают, что организации имеют право учитывать выкупную цену в расходах в составе лизинговых платежей на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Такие выводы сделаны, в частности, в Постановлениях ФАС Московского округа от 26 ноября 2010 года по делу №КА-А40/15260-10, ФАС Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2010 года по делу №А53-7759/2010, ФАС Центрального округа от 20 февраля 2009 года по делу №А35-1588/08-С8.

Кроме того, в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 13 июня 2007 года по делу №А29-7407/2006а, ФАС Уральского округа от 29 января 2007 года по делу №Ф09-12271/06-С3 судьи указали, что из содержания статьи 28 Закона № 164-ФЗ следует, что лизинговый платеж является единым платежом, производимым в рамках единого договора лизинга, поэтому, несмотря на то что в его расчет входят несколько составляющих, нельзя рассматривать этот платеж как несколько самостоятельных платежей. Нормы Закона № 164-ФЗ, так же как и нормы НК РФ, не устанавливают обязанность сторон договора лизинга при определении размера лизинговых платежей, подлежащих уплате по договору, предусматривающему переход права собственности на лизинговое имущество, указывать его выкупную цену.

Таким образом, судебные органы делают выводы, что включение лизингополучателем в расходы, связанные с производством и реализацией, всей суммы лизинговых платежей, уплаченных по договору финансовой аренды, является правомерным.

Выкуп предмета лизинга, если он находится на балансе лизингодателя.

Напомним, согласно пункту 8 Указаний № 15 стоимость лизингового имущества, поступившего лизингополучателю, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

При этом в Указаниях № 15 ничего не сказано о том, по какой стоимости отражать в учете лизингополучателя полученное имущество. Как сказано в Плане счетов арендованные основные средства учитываются на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах на аренду. Поэтому лизингополучателю следует отражать предмет лизинга по общей сумме договора лизинга (с учетом выкупной цены, если условие о ней предусмотрено).

В соответствии с пунктом 9 Указаний № 15 начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей за отчетный период отражается по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам» в корреспонденции со счетами учета издержек производства (обращения).

При выкупе лизингового имущества его стоимость на дату перехода права собственности списывается с забалансового счета 001 «Арендованные основные средства». Одновременно согласно пункту 11 Указаний № 15 следует сделать запись на эту же стоимость по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств»//субсчет «Амортизация собственных основных средств».

Отметим, что данная бухгалтерская запись не предусматривает отражения выкупной цены предмета лизинга, которая является фактическими затратами на его приобретение. Поэтому рекомендуем отражать приобретение предмета лизинга по истечении срока договора лизинга в общем порядке.

В силу пункта 20 ПБУ 6/01 лизингодатель при определении срока полезного использования лизингового имущества вправе зачесть срок договора лизинга.

Как было отмечено выше, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункт 2 статьи 624 ГК РФ).

При этом особые сложности вызывает зачет ранее выплаченных лизинговых платежей в выкупную цену. Ведь лизинговые платежи полной суммой включаются в состав текущих расходов. Если право на выкуп предмета лизинга не будет реализовано лизингополучателем, то не будет никаких проблем. Если же стороны заключают дополнительное соглашение о выкупе лизингового имущества либо договор купли-продажи, то в учете лизингополучателя следует отразить ранее перечисленный текущий платеж в счет выкупной цены. Поскольку ранее при формировании бухгалтерских записей ошибок не было, и не было известно будет ли осуществлен переход права собственности на лизинговое имуществ, то, как правило, переход осуществляется в другом финансовом году, и здесь производить корректировки недопустимо.

По мнению автора, в такой ситуации нужно сделать запись по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам», и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», отразив прибыль прошлых лет, выявленную в отчетном году (абзац 5 пункта 8 Приказа Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99»). Затем необходимо сделать проводку: Дебет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет «Задолженность по лизинговым платежам».

Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 7 июля 2006 года № 03-04-15/131, порядок вычета НДС по лизинговым платежам у лизингополучателя не зависит от включения (невключения) в них выкупной стоимости лизингового имущества.

По мнению чиновников, в случае включения сумм выкупной стоимости имущества в лизинговые платежи вычет налога на добавленную стоимость, уплаченного лизингополучателем лизингодателю, следует производить лизингополучателю в полной сумме на основании счетов-фактур, оформленных лизингодателем по лизинговым платежам с учетом выкупной стоимости имущества.

При этом данный порядок применения вычетов, по мнению финансового ведомства, следует применять и в случае оплаты выкупной стоимости имущества одновременно с лизинговыми платежами, но без включения в их сумму.

Прочие операции лизингополучателя

Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ. Как следует из статьи 4 этого закона, лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга. При получении лизингового имущества лизингополучатель может нести дополнительные расходы, связанные с таким получением (например, расходы на страхование, санкции по договору лизинга и другое).

В данной статье поговорим об особенностях отражения в учете лизингополучателя расходов по прочим операциям.

Сублизинг.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) в общих положениях об аренде предусмотрена возможность сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем). Общие положения о договоре субаренды, содержащиеся в пункте 2 статьи 615 ГК РФ, таковы:

– договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды;

– к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 8 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ) дано определение сублизинга.

Сублизинг – вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.

При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.

Схема отношений, возникающих в процессе исполнения договора сублизинга, состоит в том, что лицо, осуществляющее сублизинг, заключает два договора – договор лизинга с лизингодателем и договор сублизинга с новым лизингополучателем, являясь, таким образом, одновременно лизингополучателем предмета лизинга по договору лизинга и лизингодателем (правильнее будет сказать просто арендодателем) того же предмета по договору сублизинга.

При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме (пункт 2 статьи 8 Закона № 164-ФЗ).

Таким образом, без согласия лизингодателя лизингополучатель не вправе сдавать имущество в сублизинг. Так как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 ГК РФ).

ГК РФ не ограничивает право сторон договора лизинга заключать соглашение о перенайме предмета лизинга.

В результате перенайма происходит замена лизингополучателя в обязательстве, возникшем из договора лизинга, следовательно, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга.

Условия и перевод долга определены статьей 391 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке (Письмо Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463).

Согласно разъяснениям финансового ведомства, приведенным в Письме от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782, в случае перенайма предмета лизинга, то есть при замене лизингополучателя в договоре лизинга, налогоплательщик, у которого предмет лизинга учитывается на балансе в соответствии с условиями договора, вправе продолжать применять при амортизации данного основного средства специальный коэффициент не выше 3. После осуществления перенайма предмета лизинга договор лизинга продолжает действовать, в силу чего стороны договора могут применять положения Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) об амортизации основных средств, являющихся предметом лизинга. При этом лизингополучатель является также правопреемником в отношении начисления амортизации по переданному ему предмету лизинга. Аналогичные разъяснения даны и в Письме Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463.

Отметим, что договор сублизинга не может быть заключен на срок, превышающий срок договора лизинга.

Смена лизингодателя.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Лизингодатель вправе уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга. При этом он обязан предупредить лизингополучателя обо всех правах третьих лиц на предмет лизинга. Это определено статьей 18 Закона № 164-ФЗ и статьей 613 ГК РФ.

Санкции по договору лизинга.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, то согласно статье 669 ГК РФ и пункту 1 статьи 22 Закона № 164-ФЗ ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель.

При этом на основании статьи 26 Закона № 164-ФЗ утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное.

Поэтому лизингополучателю при страховании предмета лизинга лучше выступить в качестве страхователя (выгодоприобретателя), который при наступлении страхового случая имеет право обратиться в страховую компанию. Получив страховую сумму, лизингополучатель сможет полностью или частично компенсировать свои затраты, связанные с порчей или утратой предмета лизинга.

Страхование предметов лизинга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. Стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга.

Страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется по соглашению сторон договора лизинга и не обязательно (пункт 2 статьи 21 Закона № 164-ФЗ). То есть страхование является добровольным, но, как правило, лизинговые компании всегда включают в договоры условие о страховании лизингового имущества, так как это позволяет снизить риски по сделке.

Статья 22 Закона № 164-ФЗ предусматривает порядок распределения рисков между сторонами в соответствии с соглашением сторон в договоре лизинга. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Договором лизинга на сторону договора лизинга, выбравшую продавца предмета, могут быть возложены риски невыполнения продавцом обязанностей по договору купли – продажи предмета лизинга, и связанные с этим убытки, а также риск несоответствия предмета лизинга целям его использования.

В соответствии с пунктом 6 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в статьях 255, 263 и 291 НК РФ.

Согласно статье 263 НК РФ расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (в том числе арендованных) включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» объектами имущественного страхования могут быть имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом (страхование имущества).

Таким образом, расходы на добровольное страхование лизингополучателем от угона и ущерба средств наземного транспорта по КАСКО, могут учитываться в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 263 НК РФ (Письмо Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2008 года № 03-03-06/1/119).

Расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требований международных конвенций. В случае, если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (пункт 2 статьи 263 НК РФ).

Если условиями договора страхования и правилами страхования, на основании которых заключен договор страхования, предусмотрена возможность компенсации ущерба путем восстановления автомобиля непосредственно страховой компанией без привлечения страхователя лизингополучателя, у последнего не возникает обязанности формирования доходов для целей налогообложения прибыли в сумме страхового возмещения. У лизингополучателя не должно быть, в этом случае, и расходов, в сумме ущерба, связанной с наступлением страхового случая (Письма ФНС Российской Федерации от 18 марта 2005 года № 02-3-10/38 «О признании расходов» и УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344).

При этом заметим, что судебные органы делают выводы, что организация может учесть затраты на ремонт автомобиля в размере, превышающем страховое возмещение. Ведь размер таких расходов не должен зависеть от того, застраховано основное средство или нет. В частности такой вывод содержится в Постановлениях ФАС Московского округа от 14 мая 2010 года по делу №КА-А40/4457-10, ФАС Уральского округа от 7 июля 2008 года №Ф09-4771/08-С3 по делу №А76-23428/07. Солидарен с судьями и Минфин (Письмо от 31 марта 2009 года № 03-03-06/2/70).

Налог на прибыль у лизингополучателя

Налогоплательщики, которые в соответствии с договором лизинга принимают предмет лизинга во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (лизингополучатели) признаются плательщиками налога на прибыль организаций.

В статье мы поговорим об особенностях определения лизингополучателями первоначальной стоимости предметов лизинга, о порядке начисления амортизации, применении амортизационной премии и специальных коэффициентов, а также рассмотрим вопросы учета лизинговых платежей.

Гражданско-правовые основы лизинга.

Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закона о лизинге). Как указано в статье 2 названного Закона, лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга лизингополучателю на определенных условиях, обусловленных этим договором.

Статьей 3 Закона о лизинге определено, что предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Субъектами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец (статья 4 Закона о лизинге). Лизингополучатель – это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры (пункт 2 статьи 15 Закона о лизинге). К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

Продавец по договору купли-продажи обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю. В пределах одного лизингового правоотношения поставщик и лизингополучатель могут выступать в одном лице (так называемый возвратный лизинг).

Как определить стоимость лизингового имущества?

Первоначально стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, согласно статье 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. В первоначальную стоимость предметов лизинга не включаются суммы налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с нормами НК РФ.

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, то ему следует получить от лизингодателя данные о сумме фактических затрат на приобретение этого основного средства.

При этом расходы, произведенные лизингополучателем по доставке, доведению предмета лизинга до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации, не включаются в первоначальную стоимость предмета лизинга.

Как сказано в Письмах Минфина Российской Федерации от 20 января 2011 года № 03-03-06/1/19, от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/645, указанные расходы могут быть учтены при налогообложении в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, при условии их соответствия критериям, указанным в статье 252 НК РФ. То есть, расходы могут быть учтены при условии того, что они будут документально подтверждены, экономически обоснованы и направлены на осуществление деятельности, связанной с получением дохода. При этом необходимо учитывать, что расходы, которые в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации или условиями договора лизинга должны быть осуществлены лизингодателем, не могут быть учтены лизингополучателем при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций.

По мнению Минфина Российской Федерации, при применении метода начисления расходы лизингополучателя по доставке и доведению предмета лизинга до состояния, пригодного к эксплуатации, следует учитывать с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Если договор лизинга приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, данные расходы учитываются в целях налогообложения равными частями в течение срока договора лизинга.

Арбитры также делают выводы, что рассматриваемые расходы не включаются в первоначальную стоимость основного средства. Такие выводы сделаны, в частности, в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 2 октября 2009 года по делу №А56-41978/2008, ФАС Уральского округа от 16 октября 2008 года по делу №Ф09-7442/08-С3.

Отметим, что, по мнению финансового ведомства, изложенному в Письме от 1 февраля 2011 года № 03-03-06/1/49, в случае досрочного выкупа предмета лизинга лизингополучатель вправе единовременно списать часть неучтенных расходов по доставке объекта и доведению его до состояния, пригодного к эксплуатации.

Амортизация предметов лизинга.

Напомним, что стоимость амортизируемого имущества погашается путем начисления амортизации. Пунктом 10 статьи 258 НК РФ определено, что имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора лизинга.

Согласно пункту 4 статьи 259 НК РФ, начисление амортизации у лизингополучателя начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (Письмо УФНС по городу Москве от 13 сентября 2007 года № 20–12/087480).

Если на момент передачи предмет лизинга уже эксплуатировался, то амортизация исчисляется лизингополучателем исходя из остаточной стоимости и срока полезного использования, установленных лизингодателем. Начисленную амортизацию лизингополучатель относит на расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли. При этом лизинговые платежи признаются расходами лизингополучателя за вычетом суммы амортизации по этому имуществу (Письмо Минфина Российской Федерации от 19 февраля 2008 года № 03-03-06/1/116).

Применение повышающих (понижающих) коэффициентов к норме амортизации.

Пунктом 2 статьи 259.3 НК РФ установлено право налогоплательщика применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3, в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора лизинга, если данные основные средства в соответствии с условиями договора лизинга должны учитываться у такого налогоплательщика. При этом специальный коэффициент не применяется к основным средствам, относящимся к первой – третьей амортизационным группам.

Отметим, что до 1 января 2009 года данное ограничение действовало лишь в отношении основных средств, отнесенных к указанным амортизационным группам, начисление амортизации по которым производилось нелинейным методом. В отношении основных средств, амортизация по которым начислялась линейным методом, не было установлено каких-либо ограничений.

Как указано в Письме Минфина Российской Федерации от 16 апреля 2009 года № 03-03-06/1/253 с 2009 года при начислении амортизации по лизинговому имуществу, относящемуся к первой – третьей амортизационным группам, специальный коэффициент, равный 3, не применяется независимо от метода начисления амортизации, даже если до 2009 года налогоплательщик рассчитывал амортизацию по данному имуществу с учетом специального коэффициента, равного 3. Аналогичные разъяснения приведены в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 марта 2009 года № 03-03-06/3/1, от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/255.

Кроме того, финансовое ведомство считает, что установленный на момент начала амортизации специальный коэффициент не может быть изменен в течение всего срока начисления амортизации. В обоснование своей позиции Минфин Российской Федерации сослался на абзац 2 пункта 13 статьи 258 НК РФ, согласно которому применение к нормам амортизации объектов амортизируемого имущества повышающих (понижающих) коэффициентов влечет за собой соответствующее сокращение (увеличение) срока полезного использования таких объектов.

При этом срок полезного использования объекта амортизируемого имущества должен быть определен налогоплательщиком самостоятельно (с учетом применяемых коэффициентов к основной норме амортизации) на дату ввода в эксплуатацию данного объекта в соответствии с положениями главы 25 НК РФ и может быть изменен только при реконструкции, модернизации или техническом перевооружении.

Таким образом, по мнению финансистов, в случае если налогоплательщик решает использовать право, предоставленное ему подпунктом 1 пункта 2 статьи 259.3 НК РФ, и применять при амортизации предмета лизинга специальный коэффициент не более 3, указанный коэффициент должен быть установлен на дату ввода предмета лизинга в эксплуатацию. При этом возможности изменения размера данного коэффициента в течение срока амортизации лизингового имущества НК РФ не предусмотрено (Письмо Минфина Российской Федерации от 11 февраля 2011 года № 03-03-06/1/93).

Лизинговые платежи.

Лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. К прочим расходам на основании рассматриваемого подпункта относятся также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.

Если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, прочими расходами признаются:

– у лизингополучателя – арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу, начисленной в соответствии со статьями 259–259.2 НК РФ;

– у лизингодателя – расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.

Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2005 года № 12102/04 следует, что договор аренды, предусматривающий выкуп арендованного имущества, необходимо рассматривать как смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и договора купли-продажи. Сказанное применимо и к договорам финансовой аренды (лизинга).

Под лизинговыми платежами, согласно пункту 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ, понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга. В общую сумму лизинговых платежей входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Если условиями договора лизинга предусмотрен выкуп лизингополучателем предмета лизинга, общая сумма договора включает плату за право владения и пользования предметом лизинга и плату за приобретение предмета лизинга в собственность по окончании договора лизинга (выкупная цена предмета лизинга).

Лизинговый платеж, по мнению Минфина Российской Федерации, содержащемуся в Письмах от 2 июня 2010 года № 03-03-06/1/368, от 25 июня 2009 года № 03-03-06/1/428, от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104, может быть отнесен к прочим расходам только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование. Выкупная цена предмета лизинга для целей налогообложения не учитывается.

Аналогичную позицию выражают и налоговые органы: Письмо ФНС Российской Федерации от 26 мая 2010 года №ШС-37-3/2514@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 15 февраля 2007 года № 09–14/014329.

Расходы по уплате лизингополучателем комиссионного сбора лизингодателю за подготовку документации, необходимой для заключения договора лизинга, по мнению Минфина Российской Федерации (Письмо от 25 июня 2007 года № 03-03-06/1/397), могут быть учтены для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов в том отчетном периоде, к которому они относятся в соответствии с заключенным договором либо распределены налогоплательщиком самостоятельно. В этом же письме сказано, что если отсрочка ввода в эксплуатацию полученного в лизинг имущества обусловлена необходимостью доведения его до состояния, пригодного к использованию, то лизинговые платежи по указанному имуществу до ввода его в эксплуатацию могут быть включены в состав расходов для целей налогообложения прибыли. Такое же мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/646.

В Письме Минфина Российской Федерации от 14 января 2008 года № 03-03-06/1/3 отмечено, что для документального подтверждения расходов в виде арендных (лизинговых) платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный договор лизинга, график лизинговых платежей, документы, подтверждающие оплату лизинговых платежей, акт приемки-передачи лизингового имущества. Ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору лизинга для целей документального подтверждения расходов в виде лизинговых платежей в налоговом учете не требуется. Во избежание споров с налоговыми органами целесообразно установить систему документооборота по договорам лизинга в учетной политике для целей налогообложения.

Разъяснения о порядке учета лизинговых платежей содержат Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 1 апреля 2008 года № 20–12/030773, от 27 июня 2008 года № 20–12/060981. В Письмах отмечено, что сдача имущества в лизинг является оказанием услуг. Услугой для целей налогообложения, согласно пункту 5 статьи 38 НК РФ, признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Следовательно, если сторонами заключен договор лизинга, подписан акт приема-передачи предмета лизинга, и услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, то организации вправе учитывать при налогообложении прибыли суммы доходов от реализации такой услуги (лизингодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (лизингополучатель). Данные основания возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги.

Из писем следует вывод, что договор лизинга, акт приема-передачи имущества – предмета договора лизинга, а также платежные документы об уплате лизинговых платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных организацией-лизингополучателем расходов в виде лизинговых платежей.

При этом, как указано в письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 и от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131, лизинговые платежи могут признаваться в составе расходов не равномерно, а в соответствии с графиком платежей.

Аналогичного мнения придерживаются и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08.

Равномерное признание расходов лизингополучателем – право или обязанность

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации некоторые виды расходов следует учитывать равномерно в течение отрезка времени, установленного Налоговым кодексом Российской Федерации. Некоторые расходы лизингополучатель имеет право распределять самостоятельно, соблюдая принцип равномерности признания доходов и расходов.

О расходах лизингополучателя, признаваемых равномерно в течение определенного промежутка времени, мы и поговорим в этой статье.

Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге). Как указано в статье 2 Закона о лизинге, лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга лизингополучателю на определенных условиях, обусловленных этим договором.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (статья 3 Закона о лизинге).

Субъектами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец (статья 4 Закона о лизинге).

Согласно пункту 1 статьи 11 Закона о лизинге предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Закона о лизинге по договору лизинга лизингополучатель обязуется выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и сроки, которые предусмотрены договором лизинга.

На основании статьи 28 Закона о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят:

– возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю;

– возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;

– доход лизингодателя.

В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом Закона о лизинге.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) также говорит о том, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, стороны договора лизинга могут установить как равномерную уплату лизинговых платежей в течение срока действия договора, так и уплату платежей неравномерными суммами.

Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

При определении налоговой базы по налогу на прибыль налогоплательщикам следует руководствоваться главой 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Для признания доходов и расходов налоговым законодательством предусмотрены два метода – метод начисления и кассовый метод. Порядок признания расходов при методе начисления установлен статьей 272 НК РФ, при кассовом методе – статьей 273 НК РФ.

О равномерном признании расходов можно говорить только в том случае, если налогоплательщик для признания расходов использует метод начисления, поскольку при кассовом методе расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической оплаты, что установлено пунктом 3 статьи 273 НК РФ.

Порядок признания расходов при методе начисления установлен статьей 272 НК РФ. В общем случае, согласно пункту 1 статьи 272 НК РФ, расходы, принимаемые для целей налогообложения прибыли, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений статьей 318–320 НК РФ.

Признаются расходы в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. Если же сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, налогоплательщик распределяет расходы самостоятельно.

Если же договором предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода, но при этом не предусмотрено поэтапной сдачи товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (пункт 1 статьи 272 НК РФ). Порядок распределения расходов должен быть закреплен приказом по учетной политике организации в целях налогообложения.

При применении порядка признания расходов, предусмотренного пунктом 1 статьи 272 НК РФ, по мнению Минфина Российской Федерации (Письмо Минфина Российской Федерации от 15 октября 2008 года № 03-03-05/132) необходимо учитывать следующее. Положение указанного подпункта применяется только к расходам, осуществленным в рамках гражданско-правовых договоров. В отношении расходов, произведенных по иным основаниями (государственная пошлина за выдачу лицензий и другие), положения указанного пункта не применяются.

При распределении расходов с учетом принципа равномерности налогоплательщик вправе самостоятельно определить срок, в течение которого такие расходы будут учитываться в налоговом учете. При этом НК РФ не устанавливает порядка определения срока распределения расходов, однако, учитывая положения пункта 1 статьи 252 НК РФ, такое распределение должно иметь экономическое обоснование.

Таким образом, если лизингополучатель исчисляет налог на прибыль по методу начисления, тогда суммы лизинговых платежей включаются в расходы ежемесячно (ежеквартально) в размерах, определенных графиком лизинговых платежей. При этом не имеет значения, какой порядок уплаты лизинговых платежей предусмотрен договором лизинга: равномерный или нет.

Отметим, что финансовые органы не возражают против того, что лизинговые платежи могут признаваться в составе расходов не равномерно, а в соответствии с графиком лизинговых платежей. В частности, такой вывод можно сделать на основании Писем Минфина Российской Федерации от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131, от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258.

Аналогичного мнения придерживаются и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08.

Однако, несмотря на позицию финансового ведомства, столичные налоговые органы выражают иную точку зрения. Они считают, что расходы в виде лизинговых платежей учитываются в целях налогообложения прибыли, не исходя из графика их уплаты, а равномерно в течение срока действия договора лизинга. Такой вывод содержится в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 1 апреля 2008 года № 20–12/030773. Следует отметить, что ранее Минфин Российской Федерации придерживался аналогичной позиции (Письма Минфина Российской Федерации от 31 мая 2007 года № 03-03-06/1/349, от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248).

По мнению автора, данная позиция не является правомерной, поскольку она противоречит нормам действующего законодательства.

Более того, в Письме ФНС Российской Федерации от 17 августа 2009 года № 3-2-13/179@ разъяснен порядок учета в целях налогообложения прибыли расходов лизингополучателя по уплате лизинговых платежей. В указанном Письме сказано, что исходя из норм ГК РФ и Закона о лизинге, стороны договора лизинга вправе самостоятельно определить размер и периодичность лизинговых платежей. Из норм действующего законодательства не следует обязанности установления равного размера лизинговых платежей на протяжении всего действия договора лизинга. В связи с этим условия договора лизинга, предусматривающие неравномерное внесение лизинговых платежей в течение действия договора, не нарушают норм законодательства.

Финансовая аренда (лизинг) является услугой, и ежемесячно потребляемая налогоплательщиком в течение срока действия договора лизинга услуга имеет цену.

Соответственно, важно определить, что в целях исполнения договора лизинга понимается под графиком платежей: либо это цены, установленные договором за пользование имуществом за отдельные периоды времени (например, за месяц, квартал), либо это даты уплаты лизинговых платежей (даты внесения денежных средств) при единой цене за весь период договора.

Если графиком платежей предусмотрена уплата лизинговых платежей при единой цене за весь период действия договора лизинга, то на основании пункта 1 статьи 272 НК РФ, учитывая, что потребление услуги осуществляется ежемесячно, то и начисление в целях налогообложения прибыли сумм лизинговых платежей налогоплательщик-лизингополучатель должен производить равномерно в течение срока действия договора.

В том случае, если условиями договора лизинга на весь срок его действия установлены различные цены за одинаковые периоды времени, то расходы в виде лизинговых платежей в этом случае учитываются в целях налогообложения прибыли по цене, установленной договором на соответствующую дату (месяц, квартал).

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что, если, например, договор лизинга заключен сроком на два года и в нем указано, что общая сумма лизингового платежа за весь период договора составляет 2 400 000 рублей без разбивки по месяцам, то, каким не был график уплаты, лизинговый платеж нужно признавать в расходах равномерно в течение срока действия договора – по 100 000 рублей в месяц (2 400 000 рублей: 24 месяца).

Если же договором лизинга предусмотрено, что общая сумма лизингового платежа разбивается по месяцам, то есть указана стоимость услуги за каждый месяц отдельно, то тогда, даже в случае неравномерного разбиения этой суммы, в расходах каждого конкретного месяца будет признаваться лизинговый платеж за этот месяц в размере, установленном договором.

Следовательно, при заключении договора лизинга сторонам следует отразить этот момент в договоре, чтобы минимизировать риск спора с налоговым органом.

Таким образом, по мнению автора, равномерное признание расходов лизингополучателем является его правом, а не обязанностью.

Лизингодатель-нерезидент – надо ли платить двойной НДС – на таможне и как налоговые агенты

Двойное налогообложение в общепринятом понимании представляет собой одновременное обложение одних и тех же доходов либо различными видами налогов в пределах одной страны, так называемое экономическое двойное налогообложение, либо идентичным налогом в разных странах – международное двойное налогообложение.

В предлагаемой читателям статье рассмотрим, следует ли лизингополучателю платить двойной НДС – на таможне и как налоговому агенту, если лизингодателем является нерезидент Российской Федерации.

Международный лизинг.

Международный лизинг – одна из основных форм лизинга. При его осуществлении лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации (статья 7 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)») (далее – Закон № 164-ФЗ). Государственная принадлежность продавца, у которого приобретается предмет лизинга, значения не имеет.

Правоотношения в области международного лизинга в Российской Федерации регулируются Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге (далее – Конвенция), Федеральным законом от 8 февраля 1998 года № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» (далее – Закон № 16-ФЗ), Законом № 164-ФЗ.

Сделка по международному финансовому лизингу должна отвечать следующим требованиям:

– лизингодатель и лизингополучатель находятся в разных государствах;

– лизингополучатель самостоятельно выбирает оборудование и его поставщика;

– лизингодатель приобретает оборудование исключительно с целью последующей его сдачи в лизинг, о чем поставщик осведомлен;

– общая сумма лизинговых платежей определяется с учетом амортизации всей или значительной части стоимости имущества.

Участником Конвенции должно быть и государство поставщика оборудования, являющегося предметом лизинга. Положения Конвенции применяются также, если договор лизинга, заключенный между лизингодателем и лизингополучателем, равно как и договор поставки между лизингодателем и поставщиком, подчинен праву одной из стран, к которой принадлежат участники лизинговой операции. Но даже при наличии этих условий применение Конвенции может быть исключено участниками лизинга, если каждая из сторон договора лизинга и договора поставки согласна на такое исключение.

Налог на добавленную стоимость.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) ввоз товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, является объектом обложения НДС.

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 НК РФ при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации налоговая база определяется налогоплательщиком в соответствии с главой 21 НК РФ и таможенным законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 160 НК РФ определено, что при ввозе товаров (за исключением товаров, указанных в пункте 2 статьи 160 НК РФ, и с учетом статей 150 и 151 НК РФ) на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, налоговая база определяется как сумма таможенной стоимости этих товаров, подлежащей уплате таможенной пошлины, подлежащих уплате акцизов (по подакцизным товарам).

Налоговая база определяется отдельно по каждой группе товаров одного наименования, вида и марки, ввозимой на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией.

Согласно статье 164 НК РФ налог рассчитывается по ставке 18 процентов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 НК РФ суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, подлежат вычетам в случае приобретения указанных товаров (оборудования) для осуществления операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость.

При этом налоговики иногда отказывают в вычете НДС, уплаченного лизингополучателем таможенному органу при временном ввозе предмета лизинга по договору международного лизинга (то есть когда лизинговой компанией является компания – нерезидент Российской Федерации (пункт 1 статьи 7 Закона № 164-ФЗ)). Обосновывают они свой отказ тем, что лизингополучатель в такой ситуации не является собственником лизингового имущества и отражает его, как правило, на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

Однако Планом счетов бухгалтерского учета, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее План счетов) определено, если согласно условиям заключенного договора предмет лизинга учитывается на балансе иностранного лизингодателя, то лизингополучатель лизинговое имущество должен учитывать на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» При этом каких-либо ограничений в отношении нерезидентов по вопросу определения сторонами договора балансодержателя не предусмотрено.

Пунктом 1 статьи 172 НК РФ определено, что вычет по НДС производится только после принятия ввезенных товаров на учет.

Поскольку в НК РФ не сказано, что конкретно следует понимать под «принятием товаров на учет», контролирующие органы неоднозначно толкуют данное положение НК РФ.

Так, по мнению финансового ведомства, изложенному в Письмах от 6 мая 2008 года № 03-07-08/107, от 9 марта 2005 года № 03-04-08/35, суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные при ввозе на территорию Российской Федерации лизингового имущества, принимаются к вычету, и в том случае, когда имущество принято к учету на забалансовый счет.

Аналогичные выводы делают и арбитры: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 года по делу №КА-А40/6992-08, ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2006 года по делу №А56-24946/2005, ФАС Северо-Западного округа от 25 апреля 2005 года по делу №А56-32673/04.

Однако налоговые органы неоднократно выражали иную точку зрения. Так, например, в Письме ФНС Российской Федерации от 1 декабря 2004 года № 03-2-06/1/2424/22 указано, что лизингополучатель не вправе предъявить к вычету сумму НДС, уплаченную им таможенным органам, до перехода к нему права собственности на предмет лизинга.

По мнению автора, данный вывод налоговиков противоречит нормам НК РФ. В частности, из положений статей 171–172 НК РФ не вытекает, что право на применение вычета зависит от наличия у лизингополучателя права собственности на предмет лизинга. Кроме того, в статье 171 НК РФ четко определено, что вычетам подлежат суммы налога, уплаченные за товар, ввезенный на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, в том числе в режиме временного ввоза. Но при временном ввозе переход права собственности, как правило, не осуществляется.

Следовательно, если придерживаться позиции налоговиков, то при временном ввозе товаров на территории Российской Федерации вычет по НДС невозможен, что является ограничительным толкованием норм НК РФ.

Таким образом, исходя из действующих норм законодательства, а также учитывая позицию финансового ведомства, лизингополучатель имеет право предъявить к вычету сумму НДС, уплаченную при ввозе предмета лизинга на таможенную территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, в момент получения и отражения лизингового имущества на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» на основании документов о получении имущества и о фактической уплате сумм налога на добавленную стоимость.

Кроме уплаты сумм НДС на таможне у лизингополучателя – резидента Российской Федерации при перечислении платежей лизингодателю-нерезиденту могут возникнуть обязанности налогового агента.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация услуг (в том числе услуг по предоставлению имущества в лизинг) на территории Российской Федерации является объектом налогообложения НДС.

В отношении НДС при предоставлении иностранной организацией имущества в лизинг российской организации, в первую очередь, необходимо определить место реализации данной услуги. Согласно подпункту 4 пункту 1 статьи 148 НК РФ местом реализации услуг по аренде движимого имущества, за исключением наземных автотранспортных средств, признается территория Российской Федерации, если покупатель услуг осуществляет деятельность на территории Российской Федерации (Письмо Минфина Российской Федерации от 27 октября 2008 года № 03-07-08/246).

При этом в статье 148 НК РФ договор лизинга не упоминается. Однако в силу статьи 625 Гражданского кодекса Российской Федерации лизинг является отдельным видом аренды, поэтому к договору лизинга применяются правила о договоре аренды.

Следовательно, при решении вопроса о том, признается ли территория Российской Федерации местом предоставления имущества в лизинг, нужно руководствоваться соответствующими положениями статьи 148 НК РФ об аренде.

А поскольку согласно названной статье НК РФ местом реализации услуг по аренде движимого имущества, за исключением наземных автотранспортных средств, признается территория Российской Федерации, если покупатель услуг осуществляет деятельность на территории Российской Федерации, то и местом реализации услуги по предоставлению движимого имущества в лизинг лизингодателем – иностранной организацией лизингополучателю – российской организации также будет признаваться территория Российской Федерации,

При реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками – иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров (работ, услуг) с учетом налога (пункт 1 статьи 161 НК РФ, Письма Минфина Российской Федерации от 9 апреля 2010 года № 03-03-06/2/70, от 20 ноября 2009 года № 03-07-08/238 и другие).

При этом согласно пункту 2 статьи 161 НК РФ российская организация – лизингополучатель признается налоговым агентом.

Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога, и иные обязанности, установленные главой 21 НК РФ.

Иными словами, согласно статье 161 НК РФ налоговый агент – лизингополучатель исчисляет и уплачивает НДС с полной стоимости лизинговых платежей. Согласно пункту 4 статьи 164 НК РФ налогообложение производится по налоговой ставке 18/118.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами за счет средств, подлежащих перечислению иностранному лицу (пункт 4 статьи 173 НК РФ).

Налоговые агенты производят уплату суммы налога по месту своего нахождения (пункт 3 статьи 174 НК РФ).

В случаях реализации работ (услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками – иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, уплата налога производится налоговыми агентами одновременно с выплатой (перечислением) денежных средств таким налогоплательщикам (пункт 4 статьи 174 НК РФ).

Банк, обслуживающий налогового агента, не вправе принимать от него поручение на перевод денежных средств в пользу иностранной организации, если налоговый агент не представил в банк также поручение на уплату налога с открытого в этом банке счета при достаточности денежных средств для уплаты всей суммы налога.

Налоговые агенты представляют в налоговый орган налоговую декларацию раз в квартал – не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 5 статьи 174 НК РФ).

В случае приобретения услуг у иностранной компании уплата налога производится налоговым агентом в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 174 НК РФ, – равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за налоговым периодом, в котором услуги приобретены.

Удержанную и уплаченную сумму НДС с дохода лизингодателя – иностранной организации организация-лизингополучатель вправе принять к вычету при условии, что полученное в лизинг имущество приобретено для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ (пункт 3 статьи 171 НК РФ).

Таким образом, российская организация – лизингополучатель признается налоговым агентом по НДС, в случае, если местом реализации лизинговых услуг признается территория Российской Федерации.

Отметим, что из этого правила есть исключение. Если российская организация берет в лизинг наземные автотранспортные средства, то место реализации определяется в общеустановленном порядке – как место деятельности лизингодателя.

Таким образом, по договору лизинга транспортного средства российская организация – лизингополучатель не будет признаваться налоговым агентом и не обязана с лизинговых платежей исчислять и уплачивать НДС. Данное положение относится и к лизингу воздушных судов.

Лизинг оборудования связи

В настоящее время стоимость оборудования для оказания услуг связи довольно высока, поэтому не каждый оператор связи может себе позволить приобрести такое дорогостоящее оборудование. Небольшие операторы связи предпочитают более доступный способ приобретения оборудования – лизинг, о чем и пойдет речь в нижеприведенном материале.

Гражданско-правовые основы лизинга.

Правовые основы договора лизинга установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон № 164-ФЗ).

Договор лизинга в соответствии со статьей 2 Закона № 164-ФЗ представляет собой договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона о лизинге).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (статья 666 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), пункт 1 статьи 3 Закона № 164-ФЗ). Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Бухгалтерский учет.

Прежде всего, отметим, что порядок ведения бухгалтерского и налогового учета оборудования связи, полученного по договору лизинга, определяется многими факторами, одним из которых является выбор балансодержателя предмета лизинга.

По соглашению сторон оборудование связи, переданное в лизинг, может учитываться на балансе как лизингополучателя, так и лизингодателя. Соответственно, амортизационные отчисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга (пункт 2 статьи 31 Закона № 164-ФЗ). Все иные расходы по содержанию лизингового имущества (например, ремонт, текущее обслуживание и так далее) несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором (пункт 3 статьи 17 Закона № 164-ФЗ).

Операторам связи для отражения в своем учете операций по договору лизинга следует руководствоваться Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (далее – Указания № 15).

Кроме этого операторы связи, ведущие раздельный отраслевой учет, должны руководствоваться Методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Мининформсвязи Российской Федерации от 21 марта 2006 года № 33 «Об утверждении Методических рекомендаций по ведению операторами связи раздельного учета доходов и расходов по осуществляемым видам деятельности, оказываемым услугам связи и используемым для оказания этих услуг частям сети электросвязи» (далее – Методические рекомендации № 33).

Заметим, что это основные документы, в которых содержатся рекомендации по порядку отражения в учете имущества, учитываемого на балансе лизингополучателя и на балансе лизингодателя.

Оборудование связи находится на балансе лизингополучателя.

При приобретении оборудования связи по договору лизинга оператор связи выступает в роли лизингополучателя.

Если по условиям договора лизинга лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то стоимость этого имущества, поступившего лизингополучателю, отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 08 «Капитальные вложения», субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Арендные обязательства» (пункт 8 Указаний № 15, План счетов и Инструкция по его применению, утвержденная Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению» (далее – План счетов)).

В первоначальную стоимость оборудования связи включаются все фактические затраты на его приобретение исходя из суммы лизинговых платежей, в которые может включаться не только выкупная стоимость имущества, но и возмещение иных затрат лизингодателя, а также его вознаграждение.

Порядок отражения лизинговых платежей в учете лизингополучателя.

В бухгалтерском учете оператора связи они начисляются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76 «Арендные обязательства» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76 «Задолженность по лизинговым платежам». По мере перечисления платежей задолженность лизингополучателя будет погашаться по дебету указанного субсчета 76 «Задолженность по лизинговым платежам» в корреспонденции со счетами учета денежных средств (50 «Касса», 51 «Расчетные счета»).

Как было сказано выше, основным фактором, который влияет на порядок бухгалтерского учета по договору лизинга, является выбор балансодержателя предмета лизинга.

Сформировав первоначальную стоимость, балансодержатель оборудования связи вправе производить амортизационные отчисления.

Пунктом 9 Указаний № 15 регламентировано, что лизингополучатель вправе в течение срока действия договора лизинга применить механизм ускоренной амортизации (коэффициент не выше 3). После выкупа амортизация начисляется в обычном порядке. При этом нужно учитывать, что в соответствии с пунктом 19 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01) применение ускоренной амортизации по лизинговому имуществу возможно только при начислении ее способом уменьшаемого остатка (Письмо Минфина Российской Федерации от 28 февраля 2005 года № 03-06-01-04/118).

Если обратиться к пункту 20 ПБУ 6/01, то можно заключить, что одним из ограничений начисления амортизации является срок действия договора аренды. В связи с тем, что лизинг является частным случаем аренды, то, по мнению автора, организация-лизингополучатель имеет все основания установить срок полезного использования исходя из срока действия договора лизинга.

Согласно пункту 1 Методических рекомендаций № 33 амортизацию основных средств, в том числе основных средств, полученных по договорам лизинга и принятых на баланс оператора связи, рекомендуется распределять прямо на производственные процессы (счета 30, 31, 32) и неосновные виды деятельности (счета 29, 44).

Как правило, оборудование связи относится к основным производственным процессам, поэтому суммы начисленной амортизации отражаются на субсчетах 30–01, которые предназначены для обобщения информации о производственных расходах, связанных с эксплуатацией средств и линий связи.

Пример.

Оператор связи «А» заключил договор лизинга оборудования связи сроком на пять лет. По условиям заключенного договора имущество учитывается на балансе лизингополучателя.

Предположим, что общая сумма лизинговых платежей составляет 5 000 000 рублей (в том числе НДС – 762 712 рублей).

Первоначальный взнос при заключении договора – 30 %, то есть 1 500 000 рублей (в том числе НДС – 228 813 рублей), ежемесячный лизинговый платеж – 58 334 рубля (в том числе НДС – 8 898 рублей).

Срок полезного использования предмета лизинга установлен в пределах срока действия договора. Право собственности на оборудование связи переходит к лизингополучателю после уплаты всех лизинговых платежей и выкупной цены, которая составляет 550 000 рублей (в том числе НДС – 83 898 рублей).

Планом счетов оператора связи предусмотрено использование следующих субсчетов:

76-5 «Арендные (лизинговые) обязательства».

76-6 «Задолженность по лизинговым платежам».

В бухгалтерском учете оператора связи «А» данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:

Перечисление авансового платежа:

Дебет 76-5 Кредит 76-6 – 1 271 187 рублей – Отражена задолженность по авансовому платежу лизингодателю без НДС (1 500 000 рублей – 228 813 рублей);

Дебет 19 Кредит 76-6 – 228 813 рублей – Отражен лизингополучателем предъявленный лизингодателем НДС;

Дебет 76-6 Кредит 51 – 1 500 000 рублей – Перечислен аванс лизингодателю.

Передача оборудования:

Дебет 08 Кредит 76-5 – 4 237 288 рублей – Получено оборудование связи в лизинг (5 000 000 рублей – 762 712 рублей);

Дебет 08 Кредит 60 – 466 102 рубля – Отражена выкупная цена оборудования;

Дебет 19 Кредит 60–83 898 рублей – Отражена сумма НДС с выкупной цены оборудования;

Дебет 01 Кредит 08 – 4 703 390 рублей – Принято к учету оборудование связи (4 237 288 рублей + 466 102 рубля);

Дебет 68 Кредит 19 – 312 711 рублей – Принят к вычету НДС с выкупной стоимости и аванса (83 898 рублей + 228 813 рублей).

Ежемесячно в течении срока действия договора лизинга:

Дебет 76-5 Кредит 76-6 – 49 436 рублей – Отражена задолженность по платежу без учета налога (58 334 рублей – 8 898 рублей);

Дебет 19 Кредит 76-6 – 8 898 рублей – Отражен предъявленный лизингодателем НДС;

Дебет 68 Кредит 19 – 8 898 рублей – Предъявлен к вычету НДС;

Дебет 76-6 Кредит 51–58 334 рубля – Перечислен платеж лизингодателю;

Дебет 20, 30–01 Кредит 02–78 390 рублей – Начислена амортизация по лизинговому оборудованию (4 703 390 рублей / 60 мес.).

При переходе права собственности на оборудование связи:

Дебет 60 Кредит 51 – 550 000 рублей – Уплачена выкупная стоимость оборудования связи.

Следует обратить внимание читателей на то, что при переходе права собственности на оборудование связи стороны обязаны документально подтвердить это право. Для этого им следует составить и подписать акт о передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателя, в котором необходимо указать момент такого перехода, а также тот факт, что лизингополучателем выполнены все обязательства перед лизингодателем.

Оборудование связи находится на балансе лизингодателя.

Согласно пункту 8 Указаний № 15 стоимость лизингового имущества, поступившего лизингополучателю, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в общей сумме договора лизинга.

Начисление причитающихся лизингодателю лизинговых платежей за отчетный период отражается по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»/субсчет 76 «Задолженность по лизинговым платежам» в корреспонденции со счетами учета затрат. В связи с тем, что при отражении в учете используется один субсчет, можно отражать расчеты непосредственно на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

При этом возникает закономерный вопрос: на каком субсчете следует отражать лизинговые платежи за полученное в лизинг оборудование связи? Методические рекомендации № 33 не содержат положения, содержащего ответа на этот вопрос. Однако если принять во внимание факт, что лизинговые платежи по своей сущности являются арендными, то их можно учитывать на счетах основных (субсчет 30–01) или вспомогательных (субсчет 31–01) производственных процессов (в зависимости от вида лизингового имущества) как расходы по обычным видам деятельности.

При возврате оборудования связи лизингодателю его стоимость списывается с забалансового учета. При выкупе оборудования связи дополнительно к такой же бухгалтерской проводке производится запись на стоимость лизингового имущества по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» (пункт 11 Указаний № 15).

Отметим, что данная корреспонденция счетов подразумевает отражение в учете лизинговых платежей, в которые включена выкупная стоимость. Однако если по условиям договора эти составляющие общей суммы договора разделены, то в учете также следует отдельно показать каждую из составляющих общей суммы лизингового договора. Иначе говоря, организации – по аналогии с договором аренды с правом последующего выкупа – целесообразно отражать в общем порядке текущие арендные платежи и выкуп лизингового имущества по окончании срока действия договора лизинга.

Пример.

Воспользуемся условиями предыдущего примера, предположив, что оборудование связи, полученное оператором связи «А», учитывается на балансе лизингодателя.

В бухгалтерском учете организации данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:

Перечисление авансового платежа:

Дебет 76-5 Кредит 51 – 1 500 000 рублей – Перечислен аванс лизингодателю.

Поступление предмета лизинга:

Дебет 001 – 4 237 288 рублей – Получено в лизинг оборудование;

Дебет 20, 30–01 Кредит 76-5 – 1 271 187 рублей – Отражен авансовый платеж в составе расходов (1 500 000–228 813 рублей);

Дебет 19 Кредит 76-5 – 228 813 рублей – Отражен предъявленный лизингодателем НДС;

Дебет 68 Кредит 19 – 228 813 рублей – Принят к вычету НДС.

Ежемесячно в течении срока действия договора лизинга:

Дебет 20, 30–01 Кредит 76-6 – 49 436 рублей – Отражена задолженность по лизинговым платежам без учета налога;

Дебет 19 Кредит 76-6 – 8 898 рублей – Отражен НДС, предъявленный лизингодателем;

Дебет 68 Кредит 19 – 8 898 рублей – Предъявлен НДС к вычету;

Дебет 76-6 Кредит 51–58 334 рублей – Произведена уплата лизингового платежа.

При переходе оборудования связи в собственность оператора:

Кредит 001 – 4 237 288 рублей – Списано оборудование с забалансового учета;

Дебет 60 Кредит 51 – 550 000 рублей – Уплачена выкупная стоимость имущества;

Дебет 08 Кредит 60 – 466 102 рубля – Отражена выкупная стоимость оборудования;

Дебет 01 Кредит 08 – 466 102 рубля – Отражено в составе основных средств оборудование связи;

Дебет 19 Кредит 60–83 898 рублей – Отражена сумма НДС, предъявленная лизингодателем;

Дебет 68 Кредит 19–83 898 рублей – Принята к вычету сумма предъявленного НДС.

Налог на прибыль.

При расчете налога на прибыль организации необходимо определиться с доходами и расходами: у лизинговой компании есть и те и другие, у оператора связи, выступающего в роли лизингополучателя, по данной сделке имеются лишь расходы. Состав этих расходов определяется условиями заключенного договора и зависит от того, у кого учитывается имущество – у лизингодателя или у лизингополучателя. Рассмотрим оба варианта.

Оборудование учитывается у лизингодателя.

В такой ситуации лизингополучатель несет расходы по уплате лизинговых платежей.

Согласно пункту 7 статьи 258 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) амортизацию по объектам основных средств начисляет лизингодатель.

Если переданное по договору лизинга оборудование связи требует не только доставки, но и монтажа, то лизингополучатель должен оплатить и данные расходы. К этому добавляется выкупная цена предмета лизинга, которая может не включаться в сумму лизинговых платежей, а уплачиваться лизингополучателем отдельно.

Лизинговые платежи за полученное по договору лизинга имущество относятся к текущим расходам, связанным с производством и реализацией на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. К прочим расходам относятся также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.

Если по условиям договора переход права собственности на лизинговое имущество не предусмотрен (по окончании договора имущество возвращается лизингодателю), то лизингополучатель имеет право учитывать суммы лизинговых платежей в полном объеме. Кроме того, НК РФ не содержит ограничений по этому поводу и тогда, когда по условиям договора лизингополучатель выкупает имущество.

Однако, по мнению Минфина Российской Федерации, содержащемуся в Письме от 27 апреля 2007 года № 03-03-05/104, лизинговый платеж может быть отнесен к прочим расходам только в той части, в которой он уплачивается за получение предмета лизинга во временное владение и пользование. Выкупная цена предмета лизинга для целей налогообложения не учитывается.

Отметим, что арбитры придерживаются иной позиции. Так, в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 сентября 2007 года по делу №А19-2665/07-33-Ф02-6177/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 16 августа 2007 года по делу №Ф04-2872/2006(37136-А27-15 указано, что лизинговый платеж, включающий в себя несколько самостоятельных платежей, является единым платежом и производится в рамках единого договора лизинга. Выделение из лизингового платежа части, приходящейся на стоимость имущества, и исключение этой части из состава расходов неправомерно. Данные требования налоговых органов не основаны на нормах налогового законодательства, регулирующих исчисление и уплату налога на прибыль.

Руководствуясь мнением судебных органов, лизингополучатель вправе учитывать лизинговые платежи согласно условиям заключенных договоров, независимо от того, указана ли в составе лизингового платежа отдельно выкупная стоимость или нет.

Плата за приобретение предмета лизинга в собственность относится к капитальным расходам по приобретению имущества и не учитывается при исчислении налога на прибыль (пункт 5 статьи 270 НК РФ). До перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю эти суммы, уплачиваемые в счет выкупной цены предмета лизинга, необходимо рассматривать для целей налогового учета у лизингодателя и лизингополучателя как авансовые платежи.

У лизингополучателя приобретение по окончании договора в собственность предмета лизинга отражается как приобретение амортизируемого имущества, если предмет лизинга является амортизируемым имуществом в соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ, либо как материальные расходы, если выкупная цена предмета лизинга менее установленного стоимостного лимита для основных средств (Письмо Минфина Российской Федерации от 15 ноября 2006 года № 03-03-04/1/761). Затем стоимость оборудования связи погашается путем начисления амортизации или включаться в состав материальных расходов.

Оборудование учитывается у лизингополучателя.

Если оборудование учитывается у лизингополучателя, то лизинговые платежи и амортизационные отчисления по учитываемому у него оборудованию связи относятся к его расходам.

Лизинговые платежи уменьшают налогооблагаемую прибыль не в полной сумме, а за вычетом суммы начисленной по лизинговому оборудованию связи амортизации. При этом возникает вопрос: что следует включать в состав текущих расходов, если лизинговые платежи превышают сумму начисленной амортизации (например, при неравномерном графике платежей)?

По мнению финансового ведомства, изложенному в Письме от 29 марта 2006 года № 03-03-04/1/305, если сумма лизингового платежа меньше суммы начисленной амортизации, то лизинговый платеж в составе расходов не учитывается. Если сумма амортизационных начислений равна нулю, то есть амортизация не начисляется, лизинговый платеж признается расходом в полном размере.

Статьей 252 НК РФ предусмотрены критерии, в соответствии с которыми осуществленные затраты (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ) признаются расходами для целей налогообложения и учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Так, расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 25 июня 2007 года № 03-03-06/1/397, если отсрочка ввода в эксплуатацию полученного в лизинг имущества обусловлена необходимостью довести его до состояния пригодного к использованию, то лизинговые платежи по указанному имуществу до ввода его в эксплуатацию могут быть включены в состав уменьшающих налогооблагаемую прибыль расходов.

Согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ.

В случае отсутствия прямых указаний лизингополучатель устанавливает налоговую первоначальную стоимость – ту, которую определил лизингодатель согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ. При этом можно порекомендовать сторонам, указывать в договоре стоимость приобретения имущества, подтвержденную первичными документами.

Следует обратить внимание читателей на то, что первоначальная стоимость переданного по договору лизинга амортизируемого имущества при изменении цены договора лизинга не подлежит корректировке в целях исчисления налога на прибыль. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина Российской Федерации от 30 октября 2007 года № 03-03-06/1/748. Это же можно сказать о корректировке первоначальной стоимости амортизационной премией. Лизингополучатель не может воспользоваться ею по следующим причинам: во-первых, он не является собственником лизингового оборудования связи до его выкупа, во-вторых, в момент получения имущества у лизингополучателя нет расходов на капитальные вложения, о которых сказано в подпункте 1.1 пункта 1 статьи 259 НК РФ.

Налог на добавленную стоимость.

На основании статьи 146 главы 21 НК РФ услуги лизингодателя по предоставлению имущества (основных средств) в лизинг признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При этом у оператора связи, выступающего в роли лизингополучателя, возникает право на возмещение предъявленного НДС.

В Письме Минфина Российской Федерации от 7 июля 2006 года № 03-04-15/131 указано, что нет оснований устанавливать специальные порядки вычетов у лизингополучателя НДС по лизинговым платежам в зависимости от включения (невключения) в них выкупной стоимости лизингового имущества.

Это значит, что при включении сумм выкупной стоимости имущества в лизинговые платежи вычет налога на добавленную стоимость, уплаченного лизингополучателем лизингодателю, необходимо производить лизингополучателю в полной сумме на основании предъявленных счетов-фактур, оформленных лизингодателем по лизинговым платежам с учетом выкупной стоимости имущества. По мнению автора, указанный порядок вычетов налога на добавленную стоимость нужно применять также в случае уплаты выкупной стоимости имущества одновременно с лизинговыми платежами (но без включения в эти платежи).

Аналогичная позиция выражена в Письме Минфина Российской Федерации от 19 марта 2007 года № 03-07-03/3. Так, в нем сказано, что суммы НДС по лизинговым платежам на основании положений статей 171, 172 НК РФ подлежат вычету по мере оказания услуг аренды при наличии соответствующих счетов-фактур. При этом следует помнить, что решение о подтверждении обоснованности применения налоговых вычетов, в том числе при осуществлении лизинговых операций, принимается налоговыми органами исходя из фактических обстоятельств и документов, подтверждающих правомерность принятия к вычету сумм налога, предъявленных лизингодателем лизингополучателю.

Отметим, что контролирующие органы не всегда согласны с заявленными к возмещению из бюджета суммами НДС, уплаченными лизингополучателями в составе лизинговых платежей. По мнению налоговиков, лизинговый платеж в целях исчисления НДС фактически содержит в себе два вида платежей: расходы по приобретению предмета лизинга и арендную плату за пользование лизинговым имуществом. Вычет НДС производится только в той части лизингового платежа, которая является платой за аренду и вознаграждением. Сумма НДС в остальной части не подлежит вычету, поскольку предмет лизинга полностью не оплачен и не принят к учету.

Однако судебные органы выражают иную позицию. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 25 апреля 2007 года по делу №КА-А40/1228-07 указано, что лизинговый платеж, включающий несколько самостоятельных платежей, является единым платежом, производится в рамках единого договора лизинга. В связи с этим суд признал, что выделение из него части, приходящейся на стоимость переданного в лизинг имущества, и отказ в принятии к вычету уплаченного в этой части НДС незаконны и необоснованны.

В Постановлении ФАС Уральского округа от 18 января 2007 года по делу №Ф09-11946/06-С3 констатируется: если по договору лизинга организация приобретает услугу, и независимо от того, на чьем балансе учитывается предмет лизинга, суммы НДС, уплачиваемые в составе лизинговых платежей, подлежат вычету в полном объеме в тех налоговых периодах, когда вносятся данные платежи, при условии соблюдения требований, установленный статьями 171, 172 НК РФ.

Таким образом, в такой ситуации оператор связи должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

Аренда и лизинг – общие положения

НДС в аренде, лизинге и перепредъявлении коммунальных услуг

Арендные отношения пользуются огромной популярностью среди субъектов предпринимательской деятельности. Предоставляя «свободное» имущество в аренду, арендодатели с его помощью извлекают дополнительные доходы, а арендаторы, в свою очередь, за определенную плату получают возможность пользоваться чужими объектами движимого или недвижимого имущества.

В настоящей статье мы познакомим читателя с порядком обложения НДС у арендатора и арендодателя, а также рассмотрим вопросы перепредъявления коммунальных услуг, с которыми приходится сталкиваться при исполнении договора аренды.

Гражданско-правовые основы договора аренды определены нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Из положений указанной главы следует, что аренда представляет собой договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В силу статьи 609 ГК РФ арендодателем признается собственник имущества, но в некоторых случаях со стороны арендодателя могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь, арендатором признается лицо, которое получает имущество во временное владение и пользование и платит за это арендную плату.

Гражданское законодательство позволяет арендовать практически любое имущество, сдача которого в аренду не запрещена или не ограничена законом: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи.

Заключая договор аренды стороны должны четко указать данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для недвижимого имущества – его местонахождение и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, на это указывает пункт 3 статьи 607 ГК РФ.

Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

В силу статьи 610 ГК РФ стороны самостоятельно определяют срок действия договора и закрепляют его в соглашении. В противном случае он признается заключенным на неопределенный срок. Для договора аренды, заключенного на неопределенный срок, характерны следующие особенности:

– каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимости – за три месяца;

– такой договор не подлежит государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора, по истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный предельному.

Аренда относится к типу возмездных договоров, причем порядок, условия и сроки уплаты арендных платежей обычно устанавливаются самим договором. Если эти моменты в договоре отсутствуют, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Обращаем Ваше внимание на то, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) аренда отнесена к услугам, а в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация услуг на российской территории представляет собой объект налогообложения по НДС. Следовательно, при сдаче имущества в аренду у арендодателя возникает объект налогообложения, вследствие чего он обязан исчислить и уплатить налог в бюджет. Налоговая база определяется арендодателем в соответствии с пунктом 1 статьи 154 НК РФ – исходя из договорной цены аренды без учета налога.

Обратите внимание!

При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется также в порядке, предусмотренном статьей 154 НК РФ, на это указывает пункт 5 статьи 155 НК РФ.

При определении даты возникновения налогового обязательства при сдаче имущества в аренду, арендодатель руководствуется нормами статьи 167 НК РФ. Напомним, что в силу пункта 1 статьи 167 НК РФ моментом определения налоговой базы признается наиболее ранняя из следующих дат:

– день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

– день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Следовательно, моментом определения налоговой базы по НДС при сдаче имущества в аренду является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день месяца, в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 168 НК РФ арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги.

Если арендная плата перечислена арендатором заранее, то в течение пяти календарных дней с момента получения аванса арендодатель выставляет арендатору «авансовый» счет-фактуру. Такая обязанность по выставлению «авансовых» счетов-фактур арендаторам появилась у арендодателей лишь с 1 января 2009 года. Ранее при получении арендной платы авансом арендодатель выписывал счет-фактуру на аванс в одном экземпляре, так как арендатор не вправе был получить вычет по сумме НДС, перечисленного в составе аванса арендодателю.

С 1 января 2009 года, после вступления в силу Федерального закона от 26 ноября 2008 года № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядок исчисления НДС при авансовых платежах претерпел существенные изменения. Теперь покупатели товаров (работ, услуг) приобретающие их на условиях предварительной оплаты, в том числе и арендаторы, имеют право воспользоваться налоговым вычетом по сумме НДС, уплаченной поставщику в составе авансового платежа.

Так как, обычно договором предусматривается помесячное оказание услуг, то при сдаче имущества в аренду счет-фактура выставляется арендодателем не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем предоставления имущества в аренду. Выставление счета-фактуры при сдаче имущества в аренду ранее указанного срока неправомерно, такого же мнения придерживается и Минфин Российской Федерации в своем Письме от 8 февраля 2005 года № 03-04-11/21. Аналогичную точку зрения разделяют и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Центрального округа от 14 августа 2008 года по делу №А48-85/08-8.

Если в нарушение этого порядка арендодатель выставит счет-фактуру за квартал (сейчас, исключительно все налогоплательщики уплачивают НДС поквартально), то, не исключено, что у арендатора возникнут проблемы с вычетами. Ведь в силу статьи 169 НК РФ основанием для применения налогового вычета по НДС являются счета-фактуры, оформленные и выставленные в надлежащем порядке.

Обратите внимание на то, что при сдаче имущества в аренду иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации, услуги арендодателя освобождаются от налогообложения НДС, на это указывает пункт 1 статьи 149 НК РФ. Причем данная льгота является обязательной и применяется независимо от желания собственника имущества.

Правда, следует иметь в виду, что эта льгота используется лишь тогда, когда законодательство соответствующего иностранного государства предусматривает аналогичные нормы для российских граждан и фирм, или аналогичные правила предусмотрены международным договором Российской Федерации.

Если объект аренды используется арендатором для осуществления деятельности, облагаемой НДС, то на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ сумма налога, предъявленная арендодателем к оплате, после принятия услуг аренды на учет принимается к вычету. Конечно, при условии, что у арендатора соблюдены все остальные условия для применения вычета.

Если арендуемое имущество используется арендатором для осуществления деятельности, не облагаемой НДС, или для осуществления операций, освобожденных от налогообложения, то арендатор на основании пункта 2 статьи 170 НК РФ учитывает «входной» НДС в стоимости приобретенных арендных услуг.

Но если при сдаче в аренду движимого имущества вопросы налогообложения НДС у арендодателя и арендатора более или менее понятны, то при аренде недвижимости (зданий, сооружений или их частей) «головной болью» арендатора становится вопрос компенсации коммунальных расходов. Несмотря на то, что коммунальные службы и могут заключать прямые договора с арендаторами, они предпочитают работать с собственниками арендуемого имущества. При этом свои услуги согласно договорам, заключенным с арендодателем, они отпускают собственнику имущества, который, в свою очередь, передает их (не являясь поставщиком) фактическому потребителю – арендатору.

Чтобы не нести экономических потерь стороны договора аренды обычно сразу оговаривают порядок расчетов по коммунальным платежам, причем стороны могут закрепить договором аренды, что коммунальные услуги либо включаются в арендную плату, либо уплачиваются отдельно.

Рассмотрим вопросы налогообложения НДС при обоих вариантах.

1. Коммунальные услуги включаются в состав арендной платы.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться либо в фиксированной сумме, либо в «плавающей», состоящей из двух частей – из фиксированного размера арендной платы и переменной составляющей, складывающейся из коммунальных платежей.

Первый способ используется довольно редко. Ведь тарифы на коммунальные услуги постоянно растут, кроме того, при заключении договора стороны еще не знают, в каком объеме коммунальные услуги будут фактически потребляться арендатором. Следовательно, рассчитать заранее размер фиксированного арендного платежа, покрывающего все расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг при исполнении договора, вряд ли возможно. Изменить же в течение года размер арендной платы стороны не вправе, запрет на это установлен пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Поэтому обычно в договоре аренды стороны предусматривают не сам размер арендной платы, а методику ее исчисления, вследствие чего, изменение в течение года переменной составляющей арендной платы не означает пересмотр цены договора аренды, ведь механизм определения размера арендной платы остается прежним.

При «плавающей» арендной плате все суммы, поступающие арендодателю от арендатора, в том числе и коммунальные платежи, признаются его доходом от сдачи имущества в аренду.

В силу статьи 146 НК РФ арендодатель на всю сумму арендной платы начисляет НДС и платит его в бюджет. Счет-фактура выставляется арендодателем арендатору на всю сумму арендной платы (включая сумму коммунальных платежей), причем отдельной строкой «коммуналка» не выделяется.

Арендодатель, получивший на свое имя счета-фактуры от коммунальщиков, вправе принять к вычету НДС, указанный в их счетах-фактурах в полном объеме. Ведь если коммунальные платежи, полученные от арендатора, включаются в его доходы, то он вправе признать коммунальные услуги, потребленные арендатором своими расходами (Письмо ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС-22-3/86@).

Аналогичного мнения придерживаются и арбитры в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 года по делу №А63-8994/2004-С4-9, ФАС Северо-Западного округа от 10 января 2007 года по делу №А05-7971/2006-13, от 4 июля 2007 года по делу №А56-38904/2006.

Арендатор, получивший от арендодателя счет-фактуру по услугам аренды (на всю сумму, включающую коммунальные платежи) в общем порядке на основании статей 171 и 172 НК РФ вправе принять к вычету сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя. Аналогичного мнения придерживаются и судьи, в качестве примера можно привести Постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2009 года №КА-А40/3091-09 по делу №А40-24550/08-14-79, Постановление ФАС Московского округа от 26 августа 2008 года по делу №КА-А40/7882-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 июня 2008 года по делу №Ф08-3507/2008 и другие.

2. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно от арендной платы.

Если же коммунальные платежи не включены в арендную плату, то наиболее безопасным вариантом возмещения коммунальных расходов арендодателя, является заключение договора аренды с элементами договора посредничества. То есть в договоре аренды заранее предусматривается, что арендодатель, как посредник, действующий от своего имени, но в интересах арендатора, приобретает для него коммунальные услуги.

Кроме того, как вариант, может заключаться и отдельный посреднический договор. Не забудьте, что услуги посредника возмездны, поэтому в смешанном договоре аренды должно быть предусмотрено вознаграждение посредника, либо отдельный посреднический договор должен предусматривать оплату услуг арендодателя, оказывающего посреднические услуги для арендатора.

Причем, так как коммунальщики выставляют свои документы на имя собственника имущества, то вариантами посреднического соглашения, заключенного между арендодателем и арендатором могут быть либо договор комиссии, либо договор агентирования, в котором агент действует от своего имени, но в интересах принципала.

В этом случае арендодатель будет выставлять на имя арендатора два счета-фактуры: один от своего имени на услуги аренды, второй – от своего имени на коммунальные услуги. Причем счет-фактура, выставленный арендатору по коммунальным услугам, выписывается арендодателем на основании данных счета-фактуры, выставленного поставщиком коммунальных услуг на имя самого арендодателя. Этот счет– фактура в книгу покупок арендодателя не вносится, а подшивается в журнал учета полученных счетов-фактур. Именно такой порядок выставления счетов-фактур налогоплательщиками НДС, участниками посреднических соглашений предусмотрен Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914 (далее – Правила).

При такой схеме возмещения коммунальных расходов сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.

При перепредъявлении коммунальных услуг у арендодателя снимаются риски, связанные и с налогом на прибыль и с НДС, а также связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 ГК РФ, а так же риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство» (в части перепредъявления услуг связи).

Однако при такой схеме у арендодателя помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.

При использовании такой схемы возмещения коммунальных услуг арендатор по счету – фактуре, перевыставленному арендодателем, вправе применить вычет по сумме «входного» налога. Аналогичного мнения придерживаются и суды, в частности, такой вывод следует из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 8 сентября 2008 года по делу №А66-109/2008. Кроме того, арендатор вправе получить вычет и по счету-фактуре, выставленному арендодателем арендатору на сумму своего посреднического вознаграждения.

Мы не случайно отметили, что компенсировать расходы на коммуналку следует именно в рамках договора посредничества. Отсутствие условия о посредничестве ведет к очень неблагоприятным последствиям у обеих сторон договора аренды.

У арендодателя.

Оснований для перевыставления счетов-фактур на коммунальные услуги, полученные от коммунальщиков, в данном случае у собственника имущества нет, так как посредником он не является.

Напомним, что к договорам на оказание коммунальных услуг применяются нормы договора энергоснабжения (статья 539 ГК РФ), заключаемого между энергоснабжающей организацией и абонентом.

Арендодатель не вправе выставлять арендатору счета-фактуры на коммунальные услуги, так как он не является энергоснабжающей организаций, а выступает абонентом по договору.

Как следует из Письма Минфина Российской Федерации от 31 декабря 2008 года № 03-07-11/392 при получении денежных средств, перечисленных арендатором (субабонентом) в целях компенсации расходов арендатора (абонента) по оплате переданной арендатору электроэнергии, объекта налогообложения по НДС не возникает, так как объектом налогообложения является реализация товаров (работ, услуг). Компенсация коммунальных расходов не образует у арендодателя объекта налогообложения, в силу чего, арендодатель не вправе выставить арендатору на сумму потребленных коммунальных услуг соответствующий счет-фактуру.

Так как передача коммунальных услуг от арендодателя к арендатору не образует объекта налогообложения по НДС, то соответственно сумма «входного» налога, указанная в счете – фактуре, полученном от энергоснабжающей организации в части расходов арендатора, не может приниматься у арендодателя к вычету. «Входной» налог по коммунальным услугам, потребленным арендатором, арендодатель обязан учитывать в стоимости его услуг. Это вытекает из пункта 2 статьи 170 НК РФ, кроме того, аналогичные разъяснения по этому поводу дают и столичные налоговики в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 мая 2008 года № 19–11/48675, такой же точки зрения придерживается и Минфин Российской Федерации в Письме от 3 марта 2006 года № 03-04-15/52.

Однако у арендодателя есть возможность оспорить такую точку зрения, основываясь на мнении арбитров, изложенном в Постановлении ФАС Уральского округа от 11 декабря 2008 года №Ф09-9211/08-С2 по делу №А50-6668/08. По мнению суда при выполнении всех необходимых условий в части применения вычетов, арендодатель вправе принять к вычету весь «входной» налог, предъявленный к оплате коммунальщиками, а к возмещению предъявить арендатору лишь стоимость самой услуги, потребленной арендатором.

Аналогичные выводы сделаны в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 23 ноября 2009 года №А17-7511/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 года №А63-8994/2004-С4-9. Учитывая мнение контролирующих органов по данному вопросу, доказывать такой подход придется только в суде!

У арендатора.

У арендатора ситуация не лучше. Так как компенсация расходов не образует у арендодателя объекта налогообложения по НДС, то счет-фактура им не выставляется. Отсутствие счета-фактуры не дает шансов арендатору на получение вычета. Причем даже если в нарушение всяких норм арендодатель и выставит ему необходимый счет – фактуру, воспользоваться вычетом он все равно не сможет. Подтверждением тому являются разъяснения Минфина Российской Федерации от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/51. Аналогичный вывод следует и из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 1 сентября 2008 года №Ф04-5318/2008(10782-А46-40) по делу №А46-10952/2007.

Налог на имущество при аренде (лизинге)

Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности. Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

Лизинг представляет собой совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга. Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

В статье рассмотрим, кто является плательщиком налога на имущество организаций при аренде, в том числе лизинге, а также порядок уплаты данного налога.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (далее лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование (статья 665 ГК РФ, статья 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Федеральный закон № 164-ФЗ)). Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (статья 666 ГК РФ, статья 3 Федерального закона № 164-ФЗ). Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Каждая российская организация, руководствуясь законодательством Российской Федерации, обязана уплачивать законно установленные налоги и (или) сборы. Главой 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), предусмотрена уплата российскими организациями налога на имущество организаций (далее налог на имущество). При этом объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ (пункт 1 статьи 374 НК РФ). Согласно статье 378 НК РФ имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению (за исключением имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) у учредителя доверительного управления.

Отметим, что порядок учета объектов основных средств на балансе организаций (за исключением кредитных организаций и государственных (муниципальных) учреждений) регулируется:

– Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01);

– Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания), действующими в части, не противоречащей ПБУ 6/01;

– Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н.

В соответствии с пунктом 4 ПБУ 6/01, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

– объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

– объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Согласно пункту 5 ПБУ 6/01 основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности.

На основании пункта 50 Методических указаний начисление амортизации по объектам основных средств, сданным в аренду, производится арендодателем.

Таким образом, если арендодатель предоставляет арендатору по договору аренды имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, то в отношении этого имущества налог на имущество уплачивает арендодатель (далее налогоплательщик).

Что касается имущества, переданного по договору лизинга, то в соответствии с пунктом 1 статьи 31 Федерального закона № 164-ФЗ предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Следовательно, если согласно договору лизинга имущество на срок договора остается на балансе лизингодателя, то налог на имущество уплачивает лизингодатель (далее налогоплательщик). Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 15 июня 2007 года № 03-05-06-01/67. А если по договору лизинга основное средство учитывается на балансе лизингополучателя, то в этом случае налог на имущество уплачивает лизингополучатель (далее налогоплательщик).

Необходимо отметить, что по договору аренды могут передаваться земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы), однако данные объекты налогом на имущество не облагаются (пункт 4 статьи 374 НК РФ).

Для того чтобы рассчитать налог на имущество в отношении переданного по договору аренды (по договору лизинга) основного средства необходимо определить налоговую базу. Налоговая база за налоговый период определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (пункт 1 статьи 375 НК РФ). При этом среднегодовая стоимость исчисляется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на число месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу (абзац 2 пункт 4 статьи 376 НК РФ). Остаточная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, формируется в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. Отметим, что в отношении предмета лизинга можно использовать механизм ускоренной амортизации с применением коэффициента не выше 3. На это указывают абзац 2 пункта 1 статьи 31 Федерального закона № 164-ФЗ, абзац 3 пункт 9 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15, пункт 19 ПБУ 6/01.

Вследствие этого при расчете налога на имущество учитывается остаточная стоимость основного средства, которая определена с использованием такого коэффициента ускорения (Письмо Минфина Российской Федерации от 26 апреля 2010 года № 03-05-05-01/09, от 11 ноября 2008 года № 03-05-05-01/66).

Арбитры добавили, что указанный коэффициент может применяться только при начислении амортизации способом уменьшаемого остатка. Они аргументируют это тем, что применение коэффициента ускорения при линейном способе амортизации пунктом ПБУ 6/01, а также пунктом 54 Методических указаний не предусмотрено (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 марта 2010 года по делу №А43-11426/2009).

Аналогичную позицию выражает финансовое ведомство в своих Письмах от 22 августа 2006 года № 07-05-06/220, от 3 марта 2005 года № 03-06-01-04/125, от 28 февраля 2005 года № 03-06-01-04/118.

Исчисление суммы налога на имущество осуществляется по истечении налогового периода. Если законом субъекта Российской Федерации не предусмотрено иное, то в течение налогового периода налогоплательщик обязан уплачивать авансовые платежи по налогу, исчисление которых производится по истечении отчетных периодов (первого квартала, полугодия, девяти месяцев).

Сумма налога на имущество, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, рассчитывается как разница между суммой налога, исчисленной по итогам налогового периода и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода (пункт 2 статьи 382 НК РФ). При этом сумма налога, исчисленная по итогам налогового периода, определяется как произведение налоговой ставки, установленной законом субъекта Российской Федерации, и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма авансового платежа по налогу исчисляется в размере одной четвертой произведения налоговой ставки, установленной законом субъекта Российской Федерации и средней стоимости имущества, определенной за отчетный период (пункт 4 статьи 382 НК РФ). Средняя стоимость имущества рассчитывается как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца отчетного периода и 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом, на количество месяцев в отчетном периоде, увеличенное на единицу (пункт 4 статьи 376 НК РФ).

В отношении имущества, находящегося на балансе российской организации, налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате в бюджет по местонахождению указанной организации с учетом особенностей, предусмотренных статьями 384, 385 и 385.2 НК РФ.

Конкретный срок и порядок уплаты налога на имущество (авансового платежа по налогу) определяются законодательными (представительными) органами субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 383 НК РФ).

Кроме исчисления и уплаты налога на имущество (авансовых платежей), налогоплательщик обязан по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговый орган налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу и декларацию по налогу на имущество (пункт 1 статьи 386 НК РФ). Представляется указанная отчетность в налоговый орган по формам, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2008 года № 27н «Об утверждении форм налоговой декларации и налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций и порядков их заполнения». Отметим, что этим же Приказом утверждены Порядок заполнения налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций, а также Порядок заполнения налоговой декларации по налогу на имущество организаций.

Срок представления налоговых расчетов по авансовым платежам по налогу, а также налоговой декларации по итогам налогового периода определен пунктами 2,3 статьи 386 НК РФ. Так, согласно указанным пунктам налоговые расчеты по авансовым платежам представляются не позднее 30 календарных дней с даты окончания соответствующего отчетного периода, а налоговая декларация – не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Заметим, что в случаях, когда последний день срока приходится на день, признаваемый в соответствии с законодательством Российской Федерации выходным и (или) нерабочим праздничным днем, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (пункт 7 статьи 6.1 НК РФ).

Обратите внимание!

В отношении имущества сдаваемого в аренду (лизинг) могут применяться льготы по налогу на имущество.

Налоговым льготам по налогу на имущество посвящена статья 381 НК РФ. Установленные в указанной статье льготы применяются на всей территории Российской Федерации. Кроме того, пунктом 2 статьи 372 НК РФ определено, что при установлении налога на имущество законами субъектов Российской Федерации могут также устанавливаться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками. Иными словами, субъекты Российской Федерации при введении на своей территории налога на имущество могут устанавливать льготы, которые будут действовать только на территории этого субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 11 статьи 381 НК РФ освобождаются от налогообложения организации – в отношении железнодорожных путей общего пользования, федеральных автомобильных дорог общего пользования, магистральных трубопроводов, линий энергопередачи, а также сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов. Перечень имущества, относящегося к указанным объектам, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2004 года № 504 «О перечне имущества, относящегося к железнодорожным путям общего пользования, федеральным автомобильным дорогам общего пользования, магистральным трубопроводам, линиям электропередачи, а также сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, в отношении которых организации освобождаются от обложения налогом на имущество организаций» (далее – Перечень № 504).

Таким образом, в целях применения налоговой льготы, предусмотренной пунктом 11 статьи 381 НК РФ, необходимо, чтобы основные средства, являющиеся неотъемлемой технологической частью указанных выше объектов, учитывались на балансе налогоплательщика и были включены в указанный Перечень № 504. Поэтому если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) имущество, переданное в лизинг и являющееся неотъемлемой технологической частью железнодорожных путей общего пользования, федеральных автомобильных дорог общего пользования, магистральных трубопроводов, линий энергопередачи, учитывается на балансе лизингодателя, то налогоплательщик-лизингодатель вправе использовать налоговую льготу, предусмотренную пунктом 11 статьи 381 НК РФ, но только в соответствии с Перечнем № 504. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 25 марта 2009 года № 03-05-05-01/18.

Что касается передачи собственником льготного имущества в аренду, то в отношении этого имущества согласно Письму Минфина Российской Федерации от 15 января 2008 года № 03-05-05-01/06 право на указанную льготу сохраняется.

Транспортный налог при аренде (лизинге)

Транспортные средства, независимо от их вида, очень часто становятся предметами договоров аренды и лизинга. Об особенностях исчисления и уплаты налога в случае аренды и лизинга транспортных средств мы и поговорим в этой статье.

Налогоплательщиками транспортного налога, исчисление и уплата которого регулируется главой 28 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), признаются лица, на которых в соответствии с российским законодательством зарегистрированы транспортные средства, признаваемые объектом налогообложения этим налогом.

Объектом налогообложения транспортным налогом на основании пункта 1 статьи 358 НК РФ признаются автомобили, мотоциклы, мотороллеры, автобусы и другие самоходные машины и механизмы на пневматическом и гусеничном ходу, самолеты, вертолеты, теплоходы, яхты, парусные суда, катера, снегоходы, мотосани, моторные лодки, гидроциклы, несамоходные (буксируемые суда) и другие водные и воздушные транспортные средства.

Аренда.

Обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ), а именно к главе 34 «Аренда». Правовые основы аренды транспортных средств установлены параграфом 3 «Аренда транспортных средств» названной главы ГК РФ.

Транспортное средство может быть предоставлено в аренду как с экипажем, так и без экипажа. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации, что следует из статьи 632 ГК РФ. Договор аренды транспортного средства с экипажем в соответствии со статьей 633 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель согласно статье 642 ГК РФ предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Для этого вида договора аренды также предусмотрена обязательная письменная форма, что установлено статьей 643 ГК РФ, причем договор составляется в письменной форме независимо от срока, на который он заключается.

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без такого предоставления, что следует из статей 641 и 649 ГК РФ соответственно.

В частности, Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 года № 24-ФЗ (далее – КВВТ) определено, что аренда судов осуществляется в соответствии с ГК РФ и правилами, установленными главой Х КВВТ.

Аренда судов, согласно статье 60 КВВТ, осуществляется на основании договора между арендодателем – лицом, сдающим судно в аренду, и арендатором – лицом, принимающим судно в аренду.

Во время действия договора аренды судна может произойти его отчуждение, так вот отчуждение судна в этот период не влечет за собой прекращение действия договора аренды, и новый собственник судна приобретает все права и обязанности, предусмотренные договором и законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 60 КВВТ).

Обязанностью лица, у которого отчуждается судно, является уведомление нового собственника обо всех договорах аренды, заключенных в отношении судна. Новый собственник, в свою очередь, обязан уведомить всех арендаторов судна о смене собственника.

Как установлено статьями 61 и 63 КВВТ, судно может быть предоставлено в аренду, как с экипажем, так и без экипажа.

Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 года № 81-ФЗ (далее – КТМ) также предусмотрена возможность фрахтования судна на время (тайм-чартер) и фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер).

Договор фрахтования судна на время (тайм-чартер) является договором, по которому судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания (статья 198 КТМ). Тайм-чартер должен быть заключен в письменной форме, что следует из статьи 201 КТМ.

По договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартеру) на основании статьи 211 КТМ судовладелец за обусловленную плату (фрахт) обязуется предоставить фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания. Бербоут-чартер должен быть заключен в письменной форме.

Бербоут-чартер может быть заключен с условием выкупа судна фрахтователем, что предусмотрено статьей 223 КТМ. Если договором было предусмотрено условие о выкупе судна, то по истечении срока действия бербоут-чартера судно переходит в собственность фрахтователя, если он исполнил свои обязательства по договору и произвел последнюю уплату фрахта.

Следует отметить, что согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 358 НК РФ не являются объектом налогообложения транспортным налогом пассажирские и грузовые морские, речные и воздушные суда, находящиеся в собственности (на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) организаций и индивидуальных предпринимателей, основным видом деятельности которых является осуществление пассажирских и (или) грузовых перевозок.

К указанной деятельности, в частности, относится и деятельность, связанная с перевозкой по договору фрахтования судна на время с экипажем (тайм-чартер).

В Письме Минфина Российской Федерации от 22 февраля 2005 года № 03-06-04-04/13 обращено внимание налогоплательщиков на то, что на транспортные средства, находящиеся в аренде, положения подпункта 4 пункта 2 статьи 358 НК РФ не распространяются. Такая позиция Минфина подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 5 декабря 2008 года по делу №КА-А40/10789-08, Определением ВАС Российской Федерации от 6 июля 2007 года № 8201/07.

А если организация часть судов, имеющихся в собственности, использует для грузовых перевозок посредством тайм-чартера, а часть судов сдает в аренду без экипажа, причем выручка от сдачи судов в тайм-чартер имеет наибольший удельный вес в общем объеме выручки организации. Может ли организация применять рассматриваемую льготу? В Письмах Минфина Российской Федерации от 22 июля 2010 года № 03-05-06-04/189, от 18 августа 2010 года № 03-05-05-04/17 указано, что льгота по подпункту 4 пункта 2 статьи 358 НК РФ предоставляется организации в отношении всех транспортных средств, находящихся в собственности (на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), если пассажирские и грузовые перевозки являются основным видом деятельности организации.

В отношении судна, зарегистрированного в бербоут-чартерном реестре, плательщиком транспортного налога является фрахтователь судна и на него не распространяется действие данной льготы. Данная льгота также не распространяется и на иностранное лицо, имеющее в собственности грузовое судно. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 13 февраля 2007 года № 03-05-06-04/05 и УФНС Российской Федерации по Московской области от 10 января 2007 года № 20–15/0017@, а также подтверждается судебной практикой.

В качестве примера приведем Постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 августа 2007 года по делу №Ф03-А51/07-2/2931. По мнению организации, она не является плательщиком транспортного налога в отношении спорного судна, поскольку оно находится в собственности иностранной компании и, кроме того, не является объектом налогообложения в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 358 НК РФ. Налоговый орган счел, что организация является налогоплательщиком транспортного налога в отношении этого судна, и доначислил организации транспортный налог. Суд признал правомерным решение налоговых органов, указав на то, что судно зарегистрировано в бербоут-чартерном реестре морского порта на основании договора бербоут-чартера между собственником судна – иностранной компанией, и организацией – фрахтователем, что является обязательным условием в силу пункта 1 статьи 33 КТМ, и отвечает характеристикам, перечисленным в пункте 1 статьи 358 НК РФ, следовательно, является объектом налогообложения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Ссылка организации на положения подпункта 4 пункта 2 статьи 358 НК РФ судом отклонена, поскольку судно не является собственностью общества, следовательно, не подпадает под категорию транспортных средств, на которые распространяется предусмотренная названной нормой права льгота.

Не являются объектами налогообложения транспортным налогом и суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов (далее – РМРС), что установлено подпунктом 9 пункта 2 статьи 358 НК РФ.

Разъяснения о порядке применения данного подпункта содержит Письмо Минфина Российской Федерации от 10 апреля 2009 года № 03-05-05-01/23. В Письме указано, что согласно пункту 2 статьи 38 КТМ при регистрации судна в бербоут-чартерном реестре или РМРС выдается Свидетельство о праве плавания под Государственным флагом Российской Федерации на срок, указанный в решении о временном предоставлении судну права плавания под Государственным флагом Российской Федерации.

В РМРС регистрируются суда, которые используются для международных перевозок грузов, пассажиров и их багажа, а также для оказания иных, связанных с осуществлением указанных перевозок услуг (в том числе для сдачи судов в аренду для оказания таких услуг). Регистрация судов в РМРС осуществляется капитанами морских торговых портов, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации. Регистрация судна осуществляется на имя собственника судна или на имя фрахтователя судна по бербоут-чартеру. Судно приобретает право плавания под Государственным флагом Российской Федерации с момента регистрации его в одном из реестров судов Российской Федерации, в том числе в РМРС. Регистрация судна в РМРС подлежит ежегодному подтверждению.

Правила регистрации судов и прав на них в морских портах утверждены Приказом Минтранса РФ от 9 декабря 2010 года № 277 «Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских портах», которым установлена форма Свидетельства о праве плавания под Государственным флагом Российской Федерации, выдаваемая при регистрации судна в Российском международном реестре судов. Льгота по транспортному налогу предоставляется налогоплательщикам только при наличии Свидетельства о праве плавания под Государственным флагом Российской Федерации с даты регистрации судна в РМРС и ежегодного подтверждения такой регистрации.

Воздушные суда также могут быть предметом договора аренды, что вытекает из пункта 3 статьи 61 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19 марта 1997 года № 60-ФЗ (далее – Воздушный кодекс). Согласно названной статье эксплуатантом воздушного судна является гражданин или юридическое лицо, имеющие воздушное судно на праве собственности, на условиях аренды или на ином законном основании, использующие указанное воздушное судно для полетов и имеющие сертификат (свидетельство) эксплуатанта.

Порядок государственной регистрации и государственного учета воздушных судов установлен статьей 33 Воздушного кодекса.

Государственная регистрация прав на воздушные суда и сделок с ними осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009 года № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними». Государственной регистрации подлежат права на воздушные суда, а также сделки с воздушными судами, если государственная регистрация таких сделок предусмотрена ГК РФ.

В Письме Минфина Российской Федерации от 10 декабря 2007 года № 03-05-05-04/07 со ссылками на статьи 357 и 358 НК РФ указано, что налогоплательщиками транспортного налога являются лица, на которых транспортные средства зарегистрированы в установленном законом порядке. В частности, отмечено, что в соответствии со статьей 131 ГК РФ объектами государственной регистрации прав являются вещные права на объект недвижимости, к которым относятся воздушные суда, и ограничения этих вещных прав, поэтому в соответствии со статьей 357 НК РФ лицами, на которых согласно законодательству Российской Федерации зарегистрированы воздушные суда, понимаются субъекты вещных прав. Следовательно, в силу норм статьи 131 ГК РФ и статьи 33 Воздушного кодекса, а также с учетом сложившейся правоприменительной практики, налогоплательщиками в отношении воздушных судов должны признаваться лица, обладающие вещными правами (правами собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения) на воздушные суда.

Правила государственной регистрации гражданских воздушных судов Российской Федерации, утверждены Приказом Минтранса Российской Федерации от 2 июля 2007 года № 85. Согласно Правилам № 85 гражданские воздушные суда подлежат регистрации на собственников этих судов. Следовательно, даже если воздушное судно будет передано в аренду, платить транспортный налог в отношении этого воздушного судна будет лицо, на которого оно зарегистрировано.

Такой вывод подтверждает и арбитражная практика, в частности, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 ноября 2007 года по делу №А58-1288/07-Ф02-8428/07. В Постановлении сказано, что исходя из того, что объектами государственной регистрации прав в соответствии со статьей 131 ГК РФ являются вещные права на объект недвижимости и ограничения этих вещных прав, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что в соответствии со статьей 357 НК РФ под лицами, на которых согласно законодательству Российской Федерации зарегистрированы транспортные средства, понимаются субъекты вещных прав (собственники). В связи с этим суд указал, что у налогового органа отсутствовали правовые основания для доначисления обществу транспортного налога на гражданские воздушные суда, эксплуатируемые на условиях аренды или лизинга. В Постановлении ФАС Центрального округа от 21 ноября 2006 года по делу № 08-2091/06-7 также отмечено, что организация обоснованно не включила в налоговую декларацию воздушное судно, арендованное ей у собственника, поскольку она не является налогоплательщиком транспортного налога по указанному объекту.

В отношении наземных транспортных средств, являющихся объектами налогообложения транспортным налогом, налогоплательщиком будет являться лицо, на которое зарегистрировано данное транспортное средство, независимо от того, что это транспортное средство может быть передано арендатору по договору аренды.

Лизинг.

Как показывает практика, наибольшее число вопросов возникает в отношении того, кто будет являться налогоплательщиком транспортного налога в отношении транспортных средств, переданных по договору лизинга.

Но прежде чем рассмотреть этот вопрос, напомним, что правовые основы договора лизинга установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге). Договор лизинга в соответствии со статьей 2 Закона о лизинге представляет собой договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона о лизинге).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе транспортные средства (пункт 1 статьи 3 Закона о лизинге). Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя, что следует из статьи 11 Закона о лизинге. Договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (пункт 1 статьи 19 Закона о лизинге).

Теперь обратимся к статье 10 Закона о лизинге, устанавливающей порядок регистрации предмера договора лизинга и прав на него.

Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах, в частности, транспортные средства, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя.

По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе).

Очень подробно порядок регистрации транспортных средств, являющихся предметом лизинга, изложен в пункте 48 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденных Приказом МВД Российской Федерации от 24 ноября 2008 года № 1001 (далее – Правила № 1001). Пунктом 48 Правил № 1001 определено, что транспортные средства, приобретенные в собственность лизингодателем и переданные им на основании договора лизинга или договора сублизинга лизингополучателю во временное владение и (или) пользование, регистрируются по письменному соглашению сторон за лизингодателем или лизингополучателем (пункт 48 Правил № 1001).

Регистрация транспортных средств за лизингодателем производятся регистрационным подразделением по месту нахождения лизингодателя на общих основаниях. Значит, если транспортное средство регистрируется на лизингодателя, то налогоплательщиком транспортного налога является лизингодатель, который уплачивает налог по месту регистрации транспортного средства.

Напомним, что уплата транспортного налога и авансовых платежей по налогу осуществляется налогоплательщиком в бюджет по месту нахождения транспортных средств в порядке и сроки, установленные законами субъектов Российской Федерации (статья 363 НК РФ). Местом нахождения имущества в целях налогообложения согласно пункту 5 статьи 83 НК РФ признается:

– для морских, речных и воздушных транспортных средств – место (порт) приписки, при отсутствии такового место государственной регистрации, а при отсутствии таковых – место нахождения (жительства) собственника имущества;

– для транспортных средств, не указанных в подпункте 1 настоящего пункта, – место государственной регистрации, а при отсутствии такового – место нахождения (жительства) собственника имущества;

– для иного недвижимого имущества – место фактического нахождения имущества.

Вместе с тем, Правилами № 1001 предусмотрена возможность временной, на срок действия договора лизинга, регистрации за лизингополучателем транспортного средства, зарегистрированного за лизингодателем. По разъяснениям Минфина Российской Федерации, содержащимся в Письме от 24 марта 2009 года № 03-05-05-04/01, если по договору лизинга транспортные средства (зарегистрированные за лизингодателем) временно передаются лизингополучателю и временно ставятся на учет в органах Госавтоинспекции МВД Российской Федерации по месту нахождения лизингополучателя, то плательщиком транспортного налога является лизингодатель по месту государственной регистрации транспортных средств.

Организация, владеющая автомобилем по договору лизинга, является плательщиком транспортного налога только в том случае, если по взаимному согласию между ней и лизингодателем данный автомобиль зарегистрирован только на эту организацию. Иными словами, если транспортные средства, находящиеся в собственности лизингодателя (но не зарегистрированные за ним), по договору лизинга переданы и временно зарегистрированы за лизингополучателем, плательщиком транспортного налога будет являться лизингополучатель. Аналогичные разъяснения были даны и в более ранних письмах Минфина, в частности, в Письме Минфина Российской Федерации от 30 июня 2008 года № 03-05-05-04/14, от 27 марта 2007 года № 03-05-06-04/15, от 12 декабря 2006 года № 03-06-04-04/52, в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 27 марта 2007 года № 09–14/026134.

Расходы на аренду и лизинг при упрощенной системе налогообложения

Предпринимательская деятельность без объектов основных средств, как правило, является исключением, нежели нормой. Однако приобретение внеоборотных активов требует значительных капиталовложений, которые для малого бизнеса весьма затруднительны в единовременном порядке. Поэтому организации и индивидуальные предприниматели прибегают к использованию арендованных основных средств (имущества) либо приобретают их с использованием лизинговых операций. Использование операций лизинга может быть целесообразным в случае приобретения редких видов и типов оборудования (имущества). Схемы аренды и лизинга также приводят в учете хозяйствующего субъекта к определенным расходам, о них мы и поговорим в данной статье.

В соответствии с положениями главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) организация или индивидуальный предприниматель имеют право применять упрощенный налоговый режим при условии соответствия критериям, закрепленным в статьях 346.12 и 346.13 НК РФ.

Согласно требованиям главы 26.2 НК РФ упрощенная система налогообложения может применяться с использованием двух объектов налогообложения: либо доходов, либо доходов, уменьшенных на величину произведенных расходов. Выбор объекта налогообложения в соответствии с положениями статьи 346.14 НК РФ налогоплательщик осуществляет самостоятельно, за исключением плательщиков единого налога, осуществляющих операции в рамках договора простого товарищества либо в рамках доверительного управления имуществом. Данные субъекты предпринимательской деятельности могут применять только объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов.

В соответствии с положениями статьи 346.16 НК РФ плательщики единого налога, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе уменьшить налоговую базу на расходы, перечень который приведен в данной статье.

Обратите внимание!

Перечень расходов, которые могут уменьшить налоговую базу налогоплательщика, применяющего упрощенную систему налогообложения, является закрытым. Нормы главы 25 НК РФ применяются к положениям данной статьи только в части, не противоречащей нормам главы 26.2 НК РФ.

Итак, подпунктом 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ предусмотрено, что плательщики единого налога вправе уменьшить величину налоговой базы на суммы арендных (в том числе лизинговых) платежей.

При этом никаких ограничений относительно вида арендуемого имущества указанным подпунктом не установлено.

Поэтому, при определении объекта налогообложения налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму арендных платежей за арендуемый земельный участок.

Подпунктом 14 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ предусмотрены расходы в виде платы государственному и (или) частному нотариусу за нотариальное оформление документов. Такие расходы принимаются к учету в пределах тарифов, утвержденных в установленном порядке.

Порядок и размер оплаты нотариального оформления документов регулируются главой 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ.

Согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 – 26, 28 – 31 и 61 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, государственная пошлина выплачивается организациями в размере 15 000 рублей.

Следовательно, при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, налогоплательщик вправе включить в расходы сумму уплаченной им государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в пределах установленного тарифа.

Не только арендаторы и лизингополучатели могут применять упрощенный налоговый режим, но и арендодатель (лизингодатель), то есть собственник имущества не лишены такой возможности при соблюдении условий, предусмотренных для получения права применения упрощенного режима. Рассмотрим порядок формирования доходов таких субъектов.

Налогоплательщики – лизингодатели, применяющие УСН, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения сумму лизинговых платежей, полученных по договору финансовой аренды (лизинга), определяют по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.

Следовательно, вся сумма лизинговых платежей (включая выкупную цену предмета лизинга) учитывается налогоплательщиками – лизингодателями в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281, от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223.

Налогоплательщик – арендодатель, применяющий УСН, также вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Так, к примеру, суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитываются налогоплательщиком – арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (Письма Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42, от 17 ноября 2008 года № 03-11-05/274, от 5 сентября 2007 года № 03-11-05/215, от 4 декабря 2006 года № 03-11-04/2/254). Отметим, что существуют судебные решения с аналогичным выводом: Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 года по делу №А57-9388/06.

Однако есть и противоположные решения арбитров (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 года по делу №А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19 октября 2006 года по делу №А56-24646/2005, от 13 июня 2006 года по делу №А66-7256/2005).

Доходами организации-арендодателя для целей налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, признаются доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества и доходы, полученные в виде агентского вознаграждения (Письмо УФНС Российской Федерации по города Москве от 23 октября 2006 года № 18–11/3/93008@). Соответственно, на наш взгляд, целесообразно изменить гражданско-правовую квалификацию возмещения коммунальных услуг на агентский договор.

Доходы плательщика упрощенной системы налогообложения признаются на дату поступления указанных средств на расчетные счета в банках или кассу налогоплательщика. Данный вывод следует из положений пункта 1 статьи 346.17 НК РФ.

Норма, касающаяся учета в доходах упрощенца сумм возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи, действует в случае, когда собственник имущества (арендодатель) учел указанные затраты в составе своих расходов.

Обратите внимание, если договором, заключенным между арендодателем и арендатором, предусмотрено, что оплату услуг телефонной связи, относящихся к сданному в аренду телефонизированному помещению, осуществляет арендодатель, то такие расходы могут учитываться для целей налогообложения арендодателем (Письмо Минфина Российской Федерации от 7 августа 2009 года № 03-11-06/2/148, от 25 июня 2009 года № 03-11-09/224, от 19 июня 2007 года № 03-11-04/2/166).

Если согласно договору, заключенному между арендодателем и арендатором, предусмотрено, что оплату услуг телефонной связи, относящихся к сданному в аренду телефонизированному помещению, фактически оплачивает арендатор, то такие расходы могут быть учтены для целей налогообложения только у арендатора (Письмо Минфина Российской Федерации от 26 января 2007 года № 03-11-04/2/20).

Учитывать данные расходы упрощенец имеет право в составе материальных, поскольку подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ (в соответствии с которой определяются материальные расходы плательщика единого налога) определено, что к материальным расходам, в частности, относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии. Такой позиции, изложенной в Письме от 5 декабря 2006 года № 02-6-10/216@, придерживаются налоговые органы. Не возражает против этого и Минфин Российской Федерации (Письма от 7 августа 2009 года № 03-11-06/2/148 и от 6 июня 2008 года № 03-11-05/142).

Обратите внимание!

Согласно пункту 2 статьи 346.16 НК РФ и пункту 2 статьи 346.17 НК РФ расходы (в том числе расходы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу и сдачи имущества в аренду) принимаются после их фактической оплаты и при условии соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ. То есть расходы должны быть обоснованны, экономически оправданны, документально подтверждены, а также произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Что касается учета расходов на приобретение имущества, которое в последующем будет сдаваться в аренду или лизинг, то необходимо отметить следующее.

Организации-лизингодатели, применяющие УСН, не вправе учитывать в составе расходов стоимость указанных материальных ценностей в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 1 и пункта 3 статьи 346.16 НК РФ для учета расходов по приобретению основных средств.

Учитывая, что расходы капитального характера, к которым относятся расходы по приобретению организациями-лизингодателями предметов лизинга, статьей 254 НК РФ не предусмотрены, организации, применяющие УСН, не могут уменьшать на них доходы от реализации, руководствуясь при этом подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ (Письмо Минфина Российской Федерации от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223).

Однако следует обратить внимание, что несколько позже в отношении договоров лизинга, в котором не предусматривается переход права собственности к лизингополучателю, у финансового ведомства появилась совершенно иная позиция, которая заключается в том, что расходы на приобретение такого имущества можно учесть в расходах в целях формирования налоговой базы по единому налогу. В частности, такая точка зрения была изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 10 июля 2008 года № 03-11-04/2/100. В данном разъяснении чиновники указали, что порядок признания таких расходов аналогичен порядку признания расходов на приобретение, сооружение основных средств, изложенному в пункте 3 статьи 346.16 НК РФ.

Организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду жилых помещений, вправе учесть в целях налогообложения расходы на приобретение основных средств в отчетном (налоговом) периоде ввода этих основных средств в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода (Письмо Минфина Российской Федерации от 10 января 2007 года № 03-11-04/2/2).

В Письме Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281 уже сказано, что если договором лизинга предусматривается переход права собственности на предмет лизинга от лизингодателя к лизингополучателю, то расходы по приобретению предмета лизинга могут быть учтены организациями-лизингодателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в отчетном периоде перехода права собственности и получения дохода от лизингополучателя.

В учете лизингодателя предпочтительней, конечно является вариант договора без последующего перехода права собственности на имущество к лизингополучателю, однако не всегда такой вариант взаимоотношений имеет место между контрагентами.

Доходы от аренды и лизинга при упрощенной системе налогообложения

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут сдавать в аренду (лизинг) имущество другим организациям и индивидуальным предпринимателям. Полученные арендные (лизинговые) платежи относятся к доходам арендодателя (лизингодателя), которые при упрощенной системе учитывают согласно статьям 249 НК РФ, 250 НК РФ.

Об особенностях учета доходов и расходов арендодателями (лизингодателями) при применении УСН мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Упрощенная система налогообложения (далее – УСН) применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством о налогах и сборах.

Переход к УСН или возврат к иным режимам налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ (статья 346.11 НК РФ).

Налогоплательщики при применении УСН должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, доходы от реализации и внереализационные доходы. Указанные доходы определяются согласно статьям 249, 250 НК РФ. При этом доходы, перечисленные в статье 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются (подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 346.14 НК РФ налогоплательщики при переходе на УСН вправе выбрать один из двух объектов налогообложения: доходы и доходы, уменьшенные на величину расходов. Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 статьи 346.14 НК РФ. Согласно пункту 3 статьи 346.14 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, права выбора не имеют, для них определен один объект налогообложения – доходы, уменьшенные на величину расходов.

Согласно статье 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме (пункт 2 статьи 249 НК РФ).

Налогоплательщики – лизингодатели, применяющие УСН, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения сумму лизинговых платежей, полученных по договору финансовой аренды (лизинга), определяют по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.

Следовательно, вся сумма лизинговых платежей (включая выкупную цену предмета лизинга) учитывается налогоплательщиками – лизингодателями в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Аналогичная точка зрения изложена в письмах Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281, от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223.

Налогоплательщик – арендодатель, применяющий УСН, также вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Так, к примеру, суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитываются налогоплательщиком – арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (Письма Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42, от 17 ноября 2008 года № 03-11-05/274, от 7 апреля 2008 года № 03-11-04/2/67, от 5 сентября 2007 года № 03-11-05/215, от 4 декабря 2006 года № 03-11-04/2/254, Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 года по делу №А57-9388/06).

Доходами организации-арендодателя для целей налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, признаются доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества и доходы, полученные в виде агентского вознаграждения (Письмо УФНС Российской Федерации по города Москве от 23 октября 2006 года № 18–11/3/93008@). Соответственно, по мнению автора, целесообразно изменить гражданско-правовую квалификацию возмещения коммунальных услуг на агентский договор.

Налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе при определении налоговой базы уменьшить полученные доходы на сумму расходов, указанных в статье 346.16 НК РФ.

Поэтому, если организация – арендодатель выбрала объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, то она вправе включить в состав расходов расходы на коммунальные услуги, возмещаемые ей арендатором.

Так как в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения в случае, когда в качестве объекта налогообложения используется показатель доходы, уменьшенные на величину расходов, налогоплательщики, применяющие УСН, уменьшают полученные доходы на материальные расходы, которые согласно пункту 2 статьи 346.16 НК РФ применяются применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций статьей 254 НК РФ.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ определено, что к материальным расходам, в частности, относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии. Такой позиции, изложенной в Письме ФНС Российской Федерации от 5 декабря 2006 года № 02-6-10/216@, придерживается и налоговое ведомство.

Не возражает против включения в расходы коммунальных услуг организациями-арендодателями и Минфин Российской Федерации (Письма от 7 августа 2009 года № 03-11-06/2/148, от 6 июня 2008 года № 03-11-05/142).

Перечень расходов, на которые налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы при определении налоговой базы при исчислении налога, в связи с применением УСН, является закрытым.

Согласно пункту 2 статьи 346.16 НК РФ и пункту 2 статьи 346.17 НК РФ указанные в закрытом перечне расходы принимаются после их фактической оплаты и при условии соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ. То есть расходы должны быть обоснованны, экономически оправданны, документально подтверждены, а также произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» организации, перешедшие на УСН, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета. При этом они ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н, предусмотрено ведение учета материальных ценностей, приобретенных для предоставления за плату во временное пользование, по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Организации-лизингодатели, применяющие УСН, не вправе учитывать в составе расходов стоимость указанных материальных ценностей в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 1 и пункта 3 статьи 346.16 НК РФ для учета расходов по приобретению основных средств.

Учитывая, что расходы капитального характера, к которым относятся расходы по приобретению организациями-лизингодателями предметов лизинга, статьей 254 НК РФ не предусмотрены, организации, применяющие УСН, не могут уменьшать на них доходы от реализации, руководствуясь при этом подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ (письмо Минфина Российской Федерации от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223).

Но в Письме Минфина Российской Федерации от 10 июля 2008 года № 03-11-04/2/100 уже сказано, что расходы на приобретение основных средств, переданных в финансовую аренду без права выкупа, признаются по пункту 3 статьи 346.16 НК РФ, если эти основные средства числятся на балансе лизингодателя.

В Письме Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281 указано, что если договором лизинга предусматривается переход права собственности на предмет лизинга от лизингодателя к лизингополучателю, то расходы по приобретению предмета лизинга могут быть учтены организациями-лизингодателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в отчетном периоде перехода права собственности и получения дохода от лизингополучателя.

Таким образом, можно порекомендовать организациям, находящимся на упрощенной системе налогообложения, лизингодателями просто не становиться. В исключительном случае применять аренду с правом выкупа, что не снимет, но уменьшит соответствующие риски.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ предусмотрены расходы на все виды обязательного страхования работников, имущества и ответственности, включая страховые взносы на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, производимые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 346.16 НК РФ определено, что указанные расходы принимаются применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций статьей 263 НК РФ.

Пунктом 2 статьи 263 НК РФ установлено, что расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями международных конвенций. В случае если данные тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.

Так, при определении правомерности включения указанных затрат организацией – арендатором автотранспортных средств, в состав расходов в целях исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, следует учитывать нормы гражданского законодательства, касающиеся арендованных транспортных средств, и условия заключенных договоров аренды.

В соответствии со статьей 646 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Значит, организация-арендатор, применяющая УСН с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе учесть расходы на содержание арендованных транспортных средств без экипажа и страхование гражданской ответственности их владельцев при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, если договорами аренды обязанность по оплате таких расходов не возложена на иных лиц. Аналогичная точка зрения изложена в письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 20 ноября 2006 года № 18–11/3/102521.

Обратите внимание, что правовая норма налогового законодательства, позволяющая плательщиком единого налога учитывать в составе налоговой базы расходы на обязательное страхование ответственности и имущественных интересов, появилась только с 1 января 2009 года. До этого момента руководящая ФНС Российской Федерации в Письме от 9 октября 2006 года № 02-6-09/151 указывало на то, что расходы на обязательное страхование гражданской ответственности владельцев транспортных средств не относятся к расходам на обязательное страхование работников и имущества и не подлежат включению в состав расходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Обратите внимание!

В Письме Минфина Российской Федерации от 1 апреля 2008 года № 03-11-04/2/63 финансовое ведомство считает, что расходы налогоплательщика на ОСАГО не должны уменьшать налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Причиной такой однозначной позиции являлось то, что подпункт 7 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ не предполагал в качестве объекта страхования гражданскую ответственность налогоплательщика. Налоговое законодательство позволяло учитывать расходы на обязательное страхование в отношении работников и имущества. Внесение поправки в налоговое законодательство с 1 января 2009 года окончательно решило вопрос в пользу налогоплательщиков. С 1 января 2009 года плательщики УСН могут учитывать в составе налоговой базы расходы на все виды обязательного страхования, включая страхование гражданской ответственности. Аналогичного мнения придерживаются и налоговые органы Москвы в Письме от 30 января 2009 года № 19–12/007413@.

В отношении добровольного страхования арендованного имущества отметим следующее. Как указывалось, перечень расходов, перечисленных в статье 346.16 НК РФ, является закрытым, расходы на добровольное страхование имущества в перечне не поименованы, следовательно, арендатор не вправе учитывать указанные расходы при определении налоговой базы по налогу в связи с применением УСН. Так, Минфин Российской Федерации в своем Письме от 10 мая 2007 года № 03-11-04/2/119 указал, что расходы на добровольное страхование товарно-материальных ценностей и арендованных автотранспортных средств в перечне расходов, предусмотренном статьей 346.16 НК РФ, не поименованы, то налогоплательщик не вправе учитывать указанные расходы при определении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Кроме того, по арендованным автотранспортным средствам отметим, что согласно статье 644 ГК РФ в течение всего срока действия договора аренды транспортного средства без экипажа арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Расходы по ремонту арендованного транспортного средства следует учитывать в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 октября 2006 года № 18–12/3/89558@).

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы по содержанию служебного транспорта. Расходы, указанные в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ.

Если договором аренды предусмотрено, что все расходы по содержанию транспортного средства несет арендатор, организация вправе расходы по ГСМ и иные расходы на содержание арендуемого автотранспорта отнести на затраты, принимаемые в целях налогообложения (Письма Минфина Российской Федерации от 14 января 2009 года № 03-03-06/1/15, от 14 января 2009 года № 03-03-06/1/6, от 26 января 2007 года № 03-11-04/2/19, письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 октября 2006 года № 18–12/3/89558 @).

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ к расходам, на которые налогоплательщики могут уменьшить полученные доходы, относятся арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество. При этом никаких ограничений относительно вида арендуемого имущества указанным подпунктом не установлено.

Поэтому, при определении объекта налогообложения налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму арендных платежей за арендуемый земельный участок.

Подпунктом 14 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ предусмотрены расходы в виде платы государственному и (или) частному нотариусу за нотариальное оформление документов. Такие расходы принимаются к учету в пределах тарифов, утвержденных в установленном порядке.

Порядок и размер оплаты нотариального оформления документов регулируются главой 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества государственная пошлина уплачивается организациями в размере 15 000 рублей.

Следовательно, при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, налогоплательщик вправе включить в расходы сумму уплаченной им государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в пределах установленного тарифа.

При определении объекта налогообложения налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы именно на сумму арендных платежей за арендуемый земельный участок (Письмо Минфина Российской Федерации от 15 января 2007 года № 03-11-04/2/9).

Расходы по уплате лесных податей статьей 346.16 НК РФ не предусмотрены. Не включены лесные подати и в перечень федеральных, региональных и местных налогов, установленный статьями 13 – 15 НК РФ.

Поэтому названные платежи не могут быть учтены при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, и уменьшать полученные доходы организации при определении объекта налогообложения.

Согласно статье 94 Лесного кодекса Российской Федерации за использование лесов уплачивается арендная плата или плата по договору купли-продажи лесных насаждений. Размеры арендной платы и платы по договору купли-продажи лесных насаждений определяются в соответствии со статьями 73 и 76 Лесного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ налогоплательщик, выбравший в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, уменьшает полученные доходы на величину арендных (в том числе лизинговых) платежей за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

Таким образом, суммы арендной платы, уплачиваемые налогоплательщиком в соответствии с договором аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут учитываться при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО (Письмо Минфина Российской Федерации от 24 октября 2008 года № 03-11-05/255).

Имущество физических лиц, не являющихся предпринимателями, к основным производственным фондам не относится, а также сдаваемое налогоплательщиком в аренду (наем) нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено и к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности, то произведенные арендатором, применяющим упрощенную систему, расходы на ремонт данного недвижимого имущества не могут учитываться при исчислении налоговой базы по единому налогу. Вышеприведенная точка зрения, в части индивидуальных предпринимателей, исключительно фискальная, так как у индивидуальных предпринимателей, в соответствии с законодательством могут быть основные средства. (Письмо МНС Российской Федерации от 6 июля 2004 года № 04-3-01/398), (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 9 февраля 2007 года № 18–11/3/11896@).

Если организация, применяющая упрощенную систему, заключила с физическим лицом договор аренды автомашины без экипажа, то на арендную плату владельцу автомобиля страховые взносы на обязательное пенсионное страхование начисляться не должны (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 20 апреля 2007 года № 21–18/340).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ налогоплательщики вправе учесть при определении налоговой базы расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств с учетом положений пунктов 3,4 статьи 346.16 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 346.16 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения упрощенной системы налогообложения, а также расходов на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенных в указанном периоде, – с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

Организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду жилых помещений, вправе учесть в целях налогообложения расходы на приобретение основных средств в отчетном (налоговом) периоде ввода этих основных средств в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода (Письмо Минфина Российской Федерации от 10 января 2007 года № 03-11-04/2/2).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ, и статьей 251 НК РФ, при получении арендодателем от арендатора платежа для обеспечения исполнения обязательств при условии возврата указанных сумм при истечении срока договора аренды у налогоплательщика-арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (Письмо Минфина Российской Федерации от 29 мая 2007 года № 03-11-04/2/145).

Если договором, заключенным между арендодателем и арендатором, предусмотрено, что оплату услуг телефонной связи, относящихся к сданному в аренду телефонизированному помещению, осуществляет арендодатель, то такие расходы могут учитываться для целей налогообложения арендодателем (Письмо Минфина Российской Федерации от 7 августа 2009 года № 03-11-06/2/148, от 25 июня 2009 года № 03-11-09/224, от 19 июня 2007 года № 03-11-04/2/166).

Если согласно договору, заключенному между арендодателем и арендатором, предусмотрено, что оплату услуг телефонной связи, относящихся к сданному в аренду телефонизированному помещению, фактически оплачивает арендатор, то такие расходы могут быть учтены для целей налогообложения только у арендатора (Письмо Минфина Российской Федерации от 26 января 2007 года № 03-11-04/2/20).

Аренда недвижимости, земли и предприятий

Аренда зданий и помещений – общее регулирование, налогообложение и учет

Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности.

В существующих экономических условиях арендные отношения получают все большее распространение, поскольку в настоящее время многие организации не имеют финансовых возможностей для приобретения необходимого им имущества в собственность, а другими организациями такое имущество не используется.

Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

В статье мы расскажем об особенностях аренды зданий или сооружений.

Правовые отношения сторон, возникающие вследствие заключения договора аренды, регулируются положениями главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Если заключен предварительный договор аренды до оформления арендодателем права собственности на здание, то он не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ и такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Такая точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 апреля 2009 года № 03-03-06/1/230, от 4 февраля 2009 года № 03-03-06/2/16, от 30 июля 2008 года № 03-03-06/2/99, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 5 октября 2006 года № 20–12/87641. Полученная арендодателем такая арендная плата квалифицируется судами как необоснованное обогащение. Выходом для сторон договора, в данной ситуации, может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права – права аренды по будущему договору аренды.

Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора влечет его недействительность (статья 651 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Отметим, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но при этом неразрывно с ним связанным.

Абзац 3 статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Закона № 122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Следовательно, в соответствии с указанной статьей договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее одного года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается пунктом 10 Информационного Письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59. Такая же точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 18 октября 2006 года № 20–12/92230.

В то же время в Письме от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то, согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 марта 2006 года № 20–12/22181, данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241. В письме сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Но, все-таки, следует учитывать, что такой механизм продления имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.

Одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью по договору аренды здания и сооружения передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1 статьи 652 ГК РФ).

Арендодатель может быть как собственником земельного участка, на котором находится передаваемое в аренду недвижимое имущество, так и не являться таковым.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, то аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (пункт 3 статьи 652 ГК РФ).

Условием договора аренды здания или сооружения является также установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (статья 654 ГК РФ).

Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункт 3 статьи 654 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (статья 650 ГК РФ).

Кстати, можно порекомендовать сторонам, при передаче договора аренды проводить осмотр помещений и указывать в акте или договоре недостатки помещений. Данные недостатки могут быть существенными, то есть не позволяющими эксплуатировать арендованное помещение, по назначению, указанному в договоре, тогда арендодатель должен компенсировать убытки арендатора. Соответственно, если в аренду сдается холодный склад, то в договоре не должно стоять назначение помещения под офис. Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 15 декабря 2004 года по делу №А65-4526/04-СГ2-24, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были указаны во время осмотра имущества, или проверки его исправности при передаче имущества в аренду. Одновременно, в договоре может быть оговорено, кто устраняет недостатки.

В связи с тем, что часто возникают споры о том, какие конкретно помещения переданы в аренду, можно посоветовать сторонам, также прикладывать к договору необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений и информацию, подтверждающую право пользования данным объектом, то есть технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, чертежи, экспликации или другие документы.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, а также при погашении регистрационной записи о расторжении (прекращении) договора аренды не уплачивается и данная позиция отражена в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 – 18 апреля 2006 года по делу №А49-11166/05 (Письма Минфина Российской Федерации от 4 апреля 2008 года № 03-05-05-03/12, от 4 октября 2007 года № 03-05-06-03/60, от 29 мая 2007 года № 03-05-05-03/22, от 22 мая 2007 года № 03-05-06-03/25, от 25 апреля 2007 года № 03-05-06-03/18).

В соответствии с подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, должна уплачиваться государственная пошлина в размере, определенном данным подпунктом.

То есть: за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, физические лица уплачивают 200 рублей, организации – 600 рублей.

Федеральными арбитражными судами (Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2005 года по делу №АЗЗ-20264/04-С2-Ф02-2254/05-С2, Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 марта 2006 года по делу №Ф09-963/06-С6, Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2006 года по делу №А05-17873/2005-24) установлено, что дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя (например, изменение размера арендной платы и порядка ее оплаты по договору и другое), признается неотъемлемой частью договора аренды, оно изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. При этом, если дополнительное соглашение к ранее зарегистрированным договорам содержит перечень сведений о произведенных изменениях, которые вносятся в ЕГРП в соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП, то государственная пошлина уплачивается однократно вне зависимости от количества внесенных изменений в ЕГРП (Письма Минфина Российской Федерации от 20 ноября 2006 года № 03-06-03-04/96, от 4 мая 2007 года № 03-05-06-03/21, от 28 апреля 2007 года № 03-05-06-03/20, от 25 апреля 2007 года № 03-05-06-03/18, от 25 января 2007 года № 03-05-06-03/05, от 2 октября 2006 года № 03-06-03-04/79).

В соответствии с подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Закона № 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода права на данный объект недвижимого имущества государственная пошлина не уплачивается, а за внесение в Единый государственный реестр прав сведений, касающихся изменения назначения объекта, как перевод жилого помещения в нежилое, необходимо уплатить государственную пошлину в установленном размере (Письмо Минфина Российской Федерации от 29 января 2007 года № 03-05-06-03/07).

Отметим, что договором аренды может быть предусмотрено, что арендуемое имущество будет учитываться на счете либо арендодателя, либо арендатора. При этом схема бухгалтерских проводок арендатора и арендодателя зависит от того, на чьем балансе учитывается арендуемое имущество.

Отметим, что, как правило, переданные в аренду здания, сооружения учитывается на балансе арендодателя, поэтому рассмотрим схему бухгалтерских проводок при таком варианте учета.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н (далее – План счетов) в бухгалтерском учете арендатора расходы, связанные с арендой, отражаются на счетах 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы» или 44 «Расходы на продажу» – в зависимости от назначения арендуемых объектов и сферы, в которой они используются (производственная или торговая).

Следует отметить, что Планом счетов прямо не предусмотрено отнесение сумм арендной платы непосредственно на счет 20 «Основное производство» (только на счета 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы» или 44 «Расходы на продажу»). Стоимость арендованного имущества отражается за балансом на счете 001 «Арендованные основные средства».

Таким образом, в бухгалтерском учете арендатора при аренде зданий, сооружений должны быть сделаны следующие записи:

Дебет 001 – Отражена сумма стоимости арендованного имущества (при принятии объектов в аренду);

Дебет 25 Кредит 60 – Отражена сумма начисленной арендной платы по объектам производственного назначения;

Дебет 26 Кредит 60 – Отражена сумма начисленной арендной платы по объектам управленческого или хозяйственного назначения;

Дебет 44 Кредит 60 – Отражена сумма арендной платы по объектам, используемым при продажах продукции (например, складские помещения), а также по объектам, арендуемым организациями торговли или общественного питания;

Дебет 19 Кредит 60 – Отражен НДС по суммам начисленной арендной платы;

Дебет 60 Кредит 51 – Произведена оплата за аренду;

Дебет 68 Кредит 19 – Принят к вычету НДС;

Кредит 001 – Отражена сумма стоимости арендованного объекта по окончании срока аренды и передачи (возврата) объекта арендодателю.

Если арендная плата начисляется авансом (за несколько последовательных отчетных периодов), то, по мнению автора, целесообразно сделать следующие бухгалтерские записи:

Дебет 97 Кредит 60 – Отражена сумма начисленной арендной платы;

Дебет 25 (26, 44) Кредит 97 – Отражена сумма арендной платы, относящейся к данному отчетному периоду.

Арендодатель может осуществлять операции, связанные с арендой объектов основных средств, в рамках основной или прочей деятельности.

Отметим, на сегодняшний день довольно редко встречаются случаи, когда подобная деятельность является основной (как правило, арендодателями выступают организации, имеющие временно неиспользуемые объекты основных средств и сдающие их в аренду для минимизации убытков по содержанию). Поэтому мы не будем рассматривать особенности организации бухгалтерского учета арендных отношений в организациях, для которых такая деятельность является основной. Если предоставление зданий или помещений в аренду является видом обычной деятельности организации, операции, связанные с реализацией таких услуг, отражаются в общем порядке – с использованием счетов учета производственных затрат, счета 90 «Продажи» и счетов учета расчетов.

В бухгалтерском учете арендодателя, для которого аренда является разновидностью прочей деятельности, делаются следующие записи:

Дебет 91 Кредит 02, 23, 10, 70, 69 и др. – Отражена сумма расходов, связанных с обслуживанием (содержанием) арендуемого имущества;

Дебет 91, субсчет «НДС» Кредит 68 – Отражен НДС по сумме начисленной арендной платы;

Дебет 62 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы» – Отражена сумма начисленной арендной платы.

Поскольку наиболее распространенным условием расчетов за арендуемое имущество является оплата за несколько отчетных периодов (например, за квартал), то схема бухгалтерских записей может быть следующей:

Дебет 62 Кредит 98 – Отражена сумма начисленной арендной платы за несколько периодов;

Дебет 98 Кредит 91 – Отражена сумма арендной платы при наступлении соответствующего отчетного периода.

Место нахождения, юридический, фактический и почтовые адреса

Для эффективной деятельности юридического лица важен не только его имущественный статус. В целях обеспечения нормального гражданского оборота законодательством предусмотрена индивидуализация юридического лица. С помощью средств индивидуализации возможно выделение конкретного юридического лица из массы всех других организаций. Большое значение имеют такие средства индивидуализации юридического лица, как его наименование, место нахождения, деловая репутация.

В данной статье будут рассмотрены место нахождения юридического лица, его юридический, фактический и почтовый адреса, как средства, его индивидуализирующие. Статья призвана также рассказать о том, что вопрос соотношения данных понятий весьма проблемный и острый, решение его, в принципе, не найдено до сих пор.

В статье 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) употребляется выражение «место нахождение юридического лица» – так называемый юридический адрес, официально зарегистрированный в ЕГРЮЛ. В то же время юридическое лицо может располагаться и по другому адресу – фактическому. В гражданском законодательстве не содержится общей нормы, касающейся соотношения или соответствия понятий «место нахождения», «юридический адрес» и «фактический адрес» организации.

Как представляется из анализа законодательства, под юридическим адресом понимается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа организации на момент ее регистрации, а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с данным юридическим лицом. Соответственно юридический адрес указывается в учредительных документах организации и является ее местом нахождения. Фактический адрес – это адрес, по которому реально располагается постоянно действующий исполнительный орган юридического лица. Юридический и фактический адреса организации могут и не совпадать. Отмечаем, что понятий «фактический» и «юридический адрес» не содержится в действующем законодательстве.

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия последнего, иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Напоминаем, что фактическое место нахождения юридического лица и место нахождения, указанное в его учредительных документах, могут не совпадать. Однако юридически местом нахождения компании считается адрес, указанный в ее учредительных документах. Поэтому нахождение юридического лица по другому адресу вполне может быть квалифицировано налоговыми органами как создание обособленного подразделения.

Таким образом, в том случае, если адрес, указанный в учредительных документах, не совпадает с фактическим местонахождением юридического лица, то есть если фактический и юридический адреса не совпадают, рекомендуем внести соответствующие изменения в учредительные документы, указав тот адрес, по которому юридическое лицо фактически располагается. Соответственно, если три понятия: законодательно используемое понятие «место нахождение», «юридический адрес» и «фактический адрес», так сказать, совпадают, то проблем с представителями налоговых органов быть не должно.

Казалось бы, все просто – место нахождения юридического лица определено в ГК РФ. Однако, не все так однозначно: ведь многие не отождествляют понятие «место нахождения» с понятием «юридический адрес»! Когда-то практика выработала этот понятийный инструмент, однако до сих пор не поняла, как его применить и раскрыть его значение в однозначном смысле. Это понятие можно определить как своеобразную правовую фикцию. Сотни предприятий независимо от организационно-правовой формы регистрируются по юридическому адресу в налоговых инспекциях, хотя реальное их место расположения находится совершенно в другом месте (например, юридический адрес организации указан в одном районе города, а реальное место нахождения предприятия – в другом районе). У некоторых предприятий (особенно это приходится на первую половину девяностых годов) в учредительных документах вообще указывался юридический адрес в таком виде: г. Санкт-Петербург, а/я № 111. Естественно, что по таким юридическим адресам реально предприятия не находились. До сих пор нередко налоговые органы сталкиваются с проблемами обнаружения реального места нахождения предприятия с целью проведения проверки.

Итак, место нахождения юридического лица определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 54 ГК РФ. В отличие от физических лиц, обладающих правом на свободное передвижение, выбор места пребывания и места жительства, место нахождения юридического лица согласно этой норме, по общему правилу определяется местом его государственной регистрации. Исключение составляют случаи, когда в соответствии с законом в учредительных документах юридического лица установлено иное.

Так в соответствии с пунктом 3 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица обязательно должно получить фиксацию в его учредительных документах.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 90 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 9 декабря 1999 года «О некоторых вопросах применения Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» дается разъяснение о том, что при разрешении споров, затрагивающих вопросы определения места нахождения общества (в частности, при определении места исполнения денежных обязательств), судам необходимо руководствоваться статьей 54 ГК РФ, согласно которой местонахождение юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Однако, вместе с тем, следует учитывать, что анализ данной статьи допускает изъятие из этого правила, предусматривая, что учредительными документами общества местом его нахождения может быть определено место постоянного нахождения органов управления общества или основное место его деятельности.

На практике часто возникает вопрос, можно ли указать в качестве юридического адреса место проживания генерального директора организации.

Минфин Российской Федерации дал положительный ответ в Письме от 3 декабря 2008 года № 03-01-11/5-159, указав, что российское законодательство не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

В качестве аргумента Минфин Российской Федерации указал, что соответствии со статьей 288 и пунктом 2 статьи 671 ГК РФ юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Однако наряду с нормами ГК РФ применяются и нормы Жилищного кодекса, в частности статья 17 ЖК РФ, где указано, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Более того, Минфин напомнил и о сложившейся судебной практике (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июня 2007 года по делу №А33-18496/06-Ф02-3367/07, ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2006 года по делу №А82-4788/2005-1), где решения регистрирующих органов об отказе в государственной регистрации юридических лиц по месту постоянной регистрации физических лиц, представляющих их постоянно действующие исполнительные органы, были признаны незаконными.

Судебная практика также на стороне налогоплательщиков, и суды требуют от налоговиков доказательства того, что в жилом помещении осуществляется производственная деятельность. Однако в этом случае, считают они, нарушается требование об использовании квартиры только в целях проживания. В противном же случае, как вытекает из норм действующего законодательства, место проживания директора может быть юридическим адресом организации. В пользу этого мнения говорит еще и тот факт, что в законодательстве нет императивной нормы, свидетельствующей о том, что юридическим адресом не может являться адрес проживания генерального директора организации (смотрите, например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20 августа 2008 года №А19-614/08-Ф02-3948/08 по делу №А19-614/08, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2007 года №Ф03-А73/06-1/5349 по делу №А73-6590/2006-38, Постановление ФАС Центрального округа от 15 мая 2006 года по делу №А54-9251/2005-С21).

Но при этом не стоит забывать о том, что недопустимо размещать офис в квартире. Так, Минфин Российской Федерации в Письме от 10 ноября 2006 года № 03-05-01-04/310 указал, что квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда.

Согласно пункту 3 статьи 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и ВАС Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также с иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, могут быть признаны ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ.

Но при этом налоговые органы обязаны провести регистрацию организации по месту жительства учредителя или директора (Постановления ФАС Центрального округа от 15 мая 2006 года по делу №А54-9251/2005-С21; ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2006 года по делу №А82-4788/2005-1; ФАС Дальневосточного округа от 29 июля 2004 года по делу №Ф03-А73/04-2/1820).

Место нахождения юридического лица имеет ключевое значение при решении ряда вопросов материального и процессуального права. В частности, местом, в котором должно быть исполнено обязательство, признается в зависимости от характера обязательства место нахождения кредитора или место жительства должника (статья 316 ГК РФ).

Место нахождения юридического лица имеет немаловажное значение для установления территориальной подсудности споров (статья 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Это средство индивидуализации юридического лица вообще определяет, какой именно суд вправе разрешить конкретный спор.

Вопрос о юридическом адресе предприятия является одним из самых важных в процессе регистрации юридического лица. Как мы уже определили, сейчас вместо понятия «юридический адрес» законодательно употребляется понятие «место нахождения». Понятия эти, как представляется, идентичны в данном конкретном случае. Местом нахождения предприятия должен быть реальный адрес, по которому размещается офис фирмы, орган управления данного юридического лица. И именно этот адрес должен фигурировать в уставе предприятия как адрес его места нахождения. Также обязательно нужно указывать в учредительных документах основание для размещения органа управления предприятия по этому адресу (договор купли-продажи помещения, свидетельство о праве собственности, ином вещном праве, договор аренды и иное). Заверенная нотариусом копия документа, подтверждающего место нахождения юридического лица, представляется в процессе его регистрации в регистрирующий орган и налоговую инспекцию.

Ранее от организаций требовалось иметь почтовый адрес, по которому с ними должна была осуществляться связь, и уведомлять регистрирующие органы об изменении своего почтового адреса (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Однако в 2002 году пункты данных статей были исключены, и поэтому сегодня законодательство не требует обязательного наличия почтового адреса и его совпадения с адресом места нахождения юридического лица.

Указание почтового адреса в учредительных документах юридического лица также не обязательно. Иногда встает вопрос, можно ли в качестве почтового адреса организации указать адрес с формулировкой «до востребования» или номер ячейки абонементного почтового шкафа, устанавливаемого в объектах почтовой связи.

Согласно статье 19 Федерального закона от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи» пользователи услуг почтовой связи имеют право на получение почтовых отправлений и почтовых переводов денежных средств по своему почтовому адресу, до востребования или с использованием ячеек абонементного почтового шкафа. Из этой нормы вытекает, что почтовые отправления могут быть адресованы «до востребования» или на определенный абонементный ящик, но это не идентично указанию почтового адреса. Так как требование об обязательном наличии почтового адреса уже пережиток прошлого, указание в качестве такового «до востребования» или номера абонементного ящика в принципе правомерно. Поэтому на практике очень часто в качестве почтового адреса указывается номер ячейки абонементного ящика, и государственные органы осуществляют связь с лицом именно по этому адресу.

В связи с тем, что почтовый адрес предназначен специально для осуществления связи с юридическим лицом, и учитывая то, что законом не предусмотрено обязательное совпадение почтового адреса и адреса места нахождения органов организации, связь с ней посредством почтовых отправлений должна осуществляться именно по почтовому адресу. Необходимо отметить, что законодательством не запрещено использование в качестве почтового адреса организации адреса жилого помещения, поскольку это не затрагивает предназначения последнего.

В процессе своей деятельности юридическое лицо может менять место нахождение неоднократно, законодательство этого не запрещает. Смена места нахождения организации (то есть места ее государственной регистрации) не приводит к образованию нового юридического лица. При смене места нахождения у организации сохраняется прежний идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Свидетельство о постановке на учет, выданное организации налоговым органом по прежнему месту нахождения, признается естественно недействительным в этом случае. При этом в налоговый орган указанное свидетельство не представляется (подпункт 3.6.1. Приложения № 1 к Приказу МНС Российской Федерации от 3 марта 2004 года №БГ-3-09/178 «Об утверждении порядка и условий присвоения, применения, а также изменения идентификационного номера налогоплательщика и форм документов, используемых при постановке на учет, снятии с учета юридических и физических лиц»).

Смена юридического адреса требует внесения изменений в учредительные документы. И, кроме того, сведения о месте нахождения постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, по которому осуществляется связь с юридическим лицом, содержатся в ЕГРЮЛ (подпункт «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Любые изменения сведений, входящих в ЕГРЮЛ, также необходимо регистрировать.

Если новый юридический адрес организации находится в «поле зрения» старой налоговой инспекции, то его смена сводится лишь к регистрации изменений путем подачи документов в одну налоговую инспекцию. Если же новый адрес находится в пространстве новой налоговой инспекции, тогда смена юридического адреса складывается из двух этапов:

– подача документов в старую налоговую инспекцию на регистрацию изменений в связи со сменой адреса местонахождения. Регистрирующий орган вносит в ЕГРЮЛ запись о перемене места нахождения юридического лица и пересылает регистрационное дело в регистрирующий орган по новому месту нахождения организации (смотрите пункт 4 статьи 18 Федерального закона от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

– Снятие с налогового учета в старой инспекции и постановка на учет в новой налоговой инспекции.

Смена фактического адреса – это повсеместное явление. При смене фактического адреса нужно лишь сняться с налогового учета в прежней налоговой инспекции и встать на налоговый учет в новой. Также необходимо обязательно оповестить всех лиц, с которыми организация сотрудничает или собирается сотрудничать.

Сменить почтовый адрес намного проще, чем юридический и фактический вместе взятые. Если почтовый адрес прямо не указан в учредительных документах, то уведомить налоговую инспекцию можно в произвольной письменной форме и без оплаты государственной пошлины. Любой организации лучше иметь постоянный почтовый адрес, который всегда будет точно известен представителям государственных органов, а также всем контрагентам. Представляется, что в интересах организации сообщать в налоговые органы свой точный почтовый адрес и направлять уведомления о его изменении.

Ведь не стоит забывать о том, что, например, налоговая инспекция почтой отправляет уведомление об уплате налога, требования об уплате налога и сбора, акты налоговой проверки, решения о привлечении к налоговой ответственности и так далее, а организации важно своевременно получать подобные документы.

Аренда по фактическому адресу

Для большинства организаций использование в своей хозяйственной деятельности арендованного имущества является весьма распространенным. Особенно это касается торговых и складских площадей, зданий и сооружений и некоторых видов транспортных средств. Так при регистрации предприятия, или внесении изменений в учредительные документы предприятия в части адреса места нахождения необходимо иметь адрес, который в большинстве случаев представляет собой договор, заключенный с собственником нежилого помещения, предметом которого является предоставление рабочего места для размещения руководящего органа организации.

Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических лиц, а так же индивидуальных предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит сейчас очень дорого, и потому лишь немногие организации в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых предприятиями, арендуется и используется под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.

Кроме того, для создания юридического лица организации необходим адрес места нахождения, а регистрирующие органы не принимают документы на регистрацию без гарантийного письма, в котором потенциальный арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду. Аренда же офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как в пункте 2 статьи 288 ГК РФ дано определение жилого помещения, согласно которому – это помещение, предназначенное для проживания граждан, а в пункте 3 статьи 288 ГК РФ установлено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Вопросы эти представляются весьма спорными, прежде всего потому, что в гражданском законодательстве не содержится общей нормы, касающейся соотношения или соответствия понятий «место нахождения», «юридический адрес» и «фактический адрес» организации. ГК РФ употребляется выражение «место нахождение юридического лица» – так называемый юридический адрес, официально зарегистрированный в Едином государственном реестре юридических лиц. В то же время юридическое лицо может располагаться и по другому адресу – фактическому.

Как представляется из анализа законодательства, под юридическим адресом понимается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа организации на момент ее регистрации, а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с данным юридическим лицом. Соответственно, юридический адрес указывается в учредительных документах организации и является ее местом нахождения. Фактический адрес – это адрес, по которому реально располагается постоянно действующий исполнительный орган юридического лица. Юридический и фактический адреса организации могут и не совпадать. Отмечаем, что понятий «фактический» и «юридический адрес» не содержится в действующем законодательстве.

Юридически местом нахождения компании считается адрес, указанный в ее учредительных документах. Поэтому фактическое нахождение юридического лица по другому адресу вполне может быть квалифицировано налоговыми органами как создание обособленного подразделения.

Отмечаем, что государственные органы в большинстве случаев требуют указывать юридический адрес по фактическому местонахождению организации. Поэтому при любой смене фактического адреса лучше менять и юридический адрес, и регистрировать изменения в учредительных документах организации. Одним словом можно сказать, что, если все три понятия: законодательно используемое понятие «место нахождение», «юридический адрес» и «фактический адрес», так сказать, совпадают, то проблем с представителями налоговых органов быть не должно. Рассмотрим основные особенности договора аренды нежилого помещения как непосредственного фактического адреса организации, который в идеале и должен быть ее местом нахождения (юридическим адресом).

В общем понимании, оказывается, что адрес организации – это договор, заключенный с собственником нежилого помещения о предоставлении рабочего места для размещения руководящего органа, либо просто об аренде офисного помещения.

Договор аренды – это договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование или во временное пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.

Общие положения договора аренды, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 ГК РФ.

В договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (наименование объекта аренды, его характеристика, место нахождение, общая площадь всех сдаваемых в аренду помещений и каждого из них в отдельности в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния). Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Пример.

ООО «Алина-45» заключило договор аренды с ООО «Алина-46» и предоставило последнему помещение площадью 111 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить объект договора, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 111 кв. метров ООО «Алина-46» было предоставлено помещение площадью 77 кв. метров. Арендатор обратился в суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для этого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ суд признал данный договор недействительным.

При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде, в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (статья 614 ГК РФ).

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, но не предусмотрено каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество для ведения своей предпринимательской и иной, не запрещенной законом деятельности и платит за это арендную плату.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то тогда договор аренды считается заключенный на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. А в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

А в соответствии с ГК РФ, Законом № 122-ФЗ и другими законодательными актами Российской Федерации была утверждена Инструкция «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (Приказ Минюста Российской Федерации от 6 августа 2004 года № 135).

Данной Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменения, прекращения и расторжения договоров аренды.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, Постановление ФАС Уральского округа от 12 ноября 2008 года №Ф09-8365/08-С6 по делу №А07-787/08).

В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.

Разделом II вышеназванной инструкции установлены особенности представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав. При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать следующие положения законодательства Российской Федерации:

– договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ, пункт 1 статьи 651 ГК РФ);

– в договоре аренды должны быть указанны данные, которые определенно позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объекта аренды (Постановление ФАС Московского округа от 30 сентября 2008 года №КГ-А40/7700-08 по делу №А40-1269/08-94-10; Постановление ФАС Уральского округа от 11 марта 2008 года №Ф09-420/08-С6 по делу №А60-10994/2007). При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). При этом даже при отсутствии индивидуализирующих признаков предмета аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему и свидетельстве о государственной регистрации права отсутствуют основания считать договор незаключенным ввиду неопределенности объекта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 мая 2006 года №Ф08-1831/2006 по делу №А77-67/2005);

– договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Если срок аренды недвижимого имущества договором не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

– если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ);

– аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (статья 652 ГК РФ);

– прочее.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. При этом если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведении государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, как уже было отмечено, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения или помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (Постановление ФАС Поволжского округа от 18 января 2005 года №А55-9265/2003-42). При этом при регистрации договора аренды нежилых помещений в одном здании не требуется представление технического паспорта на все домовладение, состоящее из нескольких зданий, а кадастровый номер помещения не обязательно должен совпадать с кадастровым номером здания (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 марта 2007 года по делу №А82-4627/2006-35).

Невозможность договора аренды по не прошедшему государственную регистрацию имуществу и рекомендация заменить договор на реализацию имущественных прав

Довольно часто крупные строительные компании еще на стадии строительства объектов недвижимости стараются юридически оформить отношения с будущими арендодателями с целью получения гарантии на аренду помещений. При этом у будущего арендодателя не имеется в наличии ни разрешения на ввод здания в эксплуатацию, ни свидетельства о праве собственности на помещение. О том можно ли учесть расходы в целях налогообложения прибыли по не прошедшему государственную регистрацию имуществу Вы узнаете из нижеприведенного материала.

Прежде рассмотрим, что следует понимать под договором аренды. Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким имуществом в силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут выступать: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно, для заключения договора аренды необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) позволяет учесть в расходах арендные платежи за арендованное имущество. Так, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ арендная плата учитывается при налогообложении прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. При этом действуют общие условия признания затрат в налоговом учете, установленные пунктом 1 статьи 252 НК РФ. Согласно названной статье расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, по мнению финансового ведомства, изложенному в Письме от 27 марта 2006 года № 03-03-04/1/288, договор аренды с арендодателем, не оформившим свои права собственности на недвижимость в установленном порядке, нельзя признать документом, подтверждающим произведенные затраты в целях налогообложения, даже если бумаги на регистрацию уже поданы.

Не вправе организация-арендатор учитывать для целей налогообложения прибыли арендные платежи по не прошедшему государственной регистрации договору аренды нежилых помещений, заключенному с организацией-арендодателем, не оформившей в установленном порядке право собственности на указанное имущество. Аналогичные разъяснения содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 13 мая 2011 года № 03-03-06/1/292, от 16 ноября 2010 года № 03-03-06/1/728, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 9 декабря 2010 года № 16–15/129894@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 марта 2008 года № 20–12/025116.

Если заключен предварительный договор аренды до оформления арендодателем права собственности на здание, то он не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ, и такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации.

Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 апреля 2009 года № 03-03-06/1/230, от 4 февраля 2009 года № 03-03-06/2/16, от 30 июля 2008 года № 03-03-06/2/99, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 5 октября 2006 года № 20–12/87641. Полученная арендодателем такая арендная плата квалифицируется судами как необоснованное обогащение. Выходом для сторон договора в данной ситуации может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права – права аренды по будущему договору аренды.

О том, что в случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать в расходах арендные платежи по таковому, финансисты заявили и в Письме от 13 мая 2011 года № 03-03-06/1/292.

Однако некоторые суды выражают противоположную точку зрения. Так, при разрешении подобных споров арбитры исходят из того, что арендатор фактически несет затраты на перечисление арендной платы. А налоговое законодательство возможность учесть такие расходы не ставит в зависимость от факта регистрации права собственности арендодателя на предоставленную в пользование недвижимость (иначе говоря, от правомерности заключения договора аренды). Более того, гражданское законодательство не применяется к налоговым правоотношениям (пункт 3 статьи 2 ГК РФ). Такие решения вынесены, например, в Постановлениях ФАС Московского округа от 2 февраля 2011 года по делу №КА-А40/15635-10, от 15 июля 2010 года по делу №КА-А40/7183-10-2, от 23 сентября 2010 года по делу №КА-А40/10960-10-2.

Таким образом, если арендатор решит учитывать в расходах арендную плату, несмотря на то что право собственности арендодателя на предоставленное недвижимое имущество не зарегистрировано, то он должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

В Письме ФНС Российской Федерации от 27 августа 2010 года №ШС-37-3/10187, а также в совместном Письме ФНС Российской Федерации от 14 сентября 2010 года №ШС-37-3/11158@ и Минфина Российской Федерации от 30 августа 2010 года № 03-03-05/193 сказано следующее: согласно статье 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ) инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Таким образом, инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них, является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу.

Следовательно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее одного года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59. Такая же точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 18 октября 2006 года № 20–12/92230.

В то же время в Письме от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 марта 2006 года № 20–12/22181 данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241. В Письме сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Но все-таки следует учитывать, что такой механизм продления имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.

Предварительный договор аренды по прошедшему государственную регистрацию имуществу

При заключении любого вида договора стороны должны руководствоваться гражданским законодательством, которое предусматривает возможность заключения предварительных договоров. В общепринятом понимании предварительный договор представляет собой договор, который порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем или дополнительно согласовать некоторые его условия.

В предлагаемой читателям статье мы рассмотрим общие положения, касающиеся заключения предварительных договоров, а также рассмотрим некоторые вопросы, связанные с предварительными договорами аренды.

Общие положения о договоре приведены в главе 27 «Понятие и условия договора» части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Договором, в соответствии со статьей 420 ГК РФ, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Особенности заключения предварительных договоров.

Прежде рассмотрим, что следует понимать под договором аренды. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно, для заключения договора аренды необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Непосредственно предварительному договору посвящена статья 429 ГК РФ, согласно пункту 1 которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения из самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, о чем сказано в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 9 февраля 2009 года по делу №А43-7275/2008-41-247.

В практической деятельности многие организации заключают предварительный договор аренды для того, чтобы прийти к каким-либо договоренностям еще до того, как собственник зарегистрирует свои права на него.

При этом судебные органы выносят неоднозначные решения относительно вопроса действительности предварительного договора аренды, если на момент его заключения будущий арендодатель не является собственником здания (помещения).

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 22 сентября 2008 года по делу №КГ-А40/8463-08 суд указал, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а согласно нормам статьи 608 ГК РФ лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство. Аналогичные выводы сделаны в Постановлениях ФАС Западно – Сибирского округа от 2 октября 2007 года по делу №Ф04-6926/2007(38909-А45-16), ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2008 года по делу №А05-7418/2007.

Однако Президиум ВАС в своем Постановлении от 14 июля 2009 года № 402/09 назвал такую позицию суда ошибочной – использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало.

Аналогичные решения вынесены в Постановлениях ФАС Московского округа от 19 апреля 2010 года №КГ-А40/2946-10 по делу №А40-93370/09-77-533, от 21 сентября 2009 года по делу №КГ-А40/9192-09, от 24 августа 2009 года по делу №КГ-А41/6502-09.

Форма предварительного договора.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, что определено пунктом 2 статьи 429 ГК РФ. Если форма основного договора не установлена, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме, причем несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Кроме того, пунктом 1 статьи 609 ГК РФ и статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме, а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору требуется государственная регистрация (пункт 2 статьи 609 ГК РФ и пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор аренды заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если стороны составили предварительный договор, по которому обязуются в будущем заключить договор аренды на срок более года, то в этом случае предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

О том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации сказано и в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Условия предварительного договора.

Как установлено пунктом 3 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества следует отметить, что он в обязательном порядке должен содержать информацию о расположении и размерах помещений (объектов), передаваемых в аренду (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ, пункт 3 статьи 607 ГК РФ). В случае отсутствия такой информации в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор аренды – незаключенным.

Существует довольно обширная судебная практика по рассмотрению дел о признании предварительных договоров незаключенными. В качестве примера приведем Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 января 2009 года по делу №А82-1820/2008-2, в котором суд указал, что предварительный договор аренды не содержит конкретных характеристик, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), поэтому договор признан незаключенным.

Также в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 декабря 2008 года по делу №А78-804/08-Ф02-5412/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 1 марта 2009 года по делу №Ф04-1448/2009(2095-А45-39), ФАС Центрального округа от 27 марта 2008 года по делу №А14-3597/2007/128/32 арбитры признали договоры аренды незаключенными из-за того, что в них отсутствовали четкие характеристики объектов, переданных в аренду, в частности не были указаны местонахождение и физические признаки – характеристики, позволяющие четко установить (индивидуализировать) объекты аренды.

Однако есть и противоположные судебные решения. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 24 марта 2009 года №Ф09-1456/09-С6 по делу №А76-10445/2008-2-390 суд принял решение об отказе в удовлетворении иска о признании незаключенным предварительного договора и взыскании неосновательного обогащения, поскольку в договоре содержатся условия, позволяющие установить предмет – имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, кроме того, соглашением о прекращении условий предварительного договора стороны предусмотрели сохранение уплаченного арендатором гарантийного взноса за арендодателем.

Подобное решение вынесено и в Постановлении ФАС Уральского округа от 8 сентября 2009 года по делу №Ф09-6635/09-С6.

Срок договора. Прекращение обязательств по предварительному договору.

Предварительным договором должен быть определен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок предварительным договором не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, что установлено пунктом 4 статьи 429 ГК РФ.

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом некоторые суды считают, что из положений статьи 190 ГК РФ следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий. Учитывая, что государственная регистрация права собственности на здание не является таким событием, срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, и он равен одному году.

В договоре, помимо отсылочного обстоятельства, стороны могут установить четкую дату, рассчитанную исходя из максимального времени, которое нужно для завершения строительства. Например, основной договор должен быть заключен в срок до 1 октября 2011 года, при этом арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить указанный срок, но не более чем на четыре календарных месяца. Такой вывод следует из Постановления ФАС Уральского округа от 18 июня 2009 года по делу №Ф09-4000/09-С6.

Последствия уклонения от заключения основного договора.

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Согласно названному пункту, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости, перенос его сроков до момента регистрации, продление договора

Согласно действующему законодательству государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Из нижеприведенного материала читатели узнают о том, обязательно ли нужна государственная регистрация договора аренды недвижимости, а также об особенностях продления договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть четко указаны данные (наименование объекта аренды, его характеристика, для недвижимого имущества – его место нахождения и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли – продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 ГК РФ);

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то тогда договор аренды считается заключенный на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора, до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (пункт 3 статьи 610 ГК РФ).

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Государственная регистрация договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).

Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Пункт 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Отметим, что данная норма Закона № 122-ФЗ имеет существенное значение для отражения в бухгалтерском учете амортизации объектов основных средств: амортизация может начисляться с месяца, следующего за месяцем регистрации. При заключении договора аренды указанное требование может иметь существенное значение как для арендодателя (если арендуемое имущество ранее не амортизировалось, а по условиям договора аренды оно будет числиться на его балансе), так и для арендатора (если арендованные объекты числятся на его балансе).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом № 122-ФЗ.

Особенности государственной регистрации договоров аренды установлены Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 6 августа 2004 года № 135.

Данной Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменений, прекращения и расторжения договоров аренды.

Согласно пункту 2 статьи 434 ГК РФ, пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Когда в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии с действующим законодательством не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке договоры аренды считаются недействительными.

Таким образом, заключая договор аренды, стороны должны помнить, что договор аренды недвижимого имущества, оформленный на срок больше года, подлежит обязательной государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 2 статьи 658 ГК РФ). До этого времени арендатор не сможет включить в состав расходов арендную плату за пользование имуществом.

Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 согласно пункту 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) полученные доходы налогоплательщик может уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Установленный пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 129-ФЗ) порядок оформления первичных учетных документов, предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не зарегистрированным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, которые содержатся в пункте 1 статьи 252 НК РФ. Однако в своем Письме от 17 февраля 2006 года № 03-03-04/3/3 финансовое ведомство указано, что если на момент проведения налоговой проверки договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации.

Такие же выводы делают и арбитры в Постановлении ФАС Поволжского округа от 3 мая 2005 года по делу №А55-14674/2004-41.

Часто, для того чтобы избежать процедуры государственной регистрации стороны заключают договор аренды на срок менее одного года с последующей пролонгацией.

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее одного года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается пунктом 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 18 октября 2006 года № 20–12/92230.

В то же время в Письме от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 марта 2006 года № 20–12/22181 данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, в котором сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Но все-таки следует учитывать, что такой механизм продления имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.

Если объект недвижимости передается арендатору согласно договору аренды, но при этом договор аренды еще не прошел государственную регистрацию, то срок начала действия договора должен быть перенесен до момента его регистрации.

Продление договора аренды.

Согласно статье 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Для того, чтобы реализовать свое право заключения договора на новый срок арендатор вправе письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Отметим, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок предоставляет арендатору только право на заключение договора, а не право требовать заключения нового договора аренды на тех же условиях.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть измены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с арендатором заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таких убытков.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Коммунальные платежи у арендодателя, при разных типах договора

Коммунальные платежи – платежи арендаторов за пользование коммунальными услугами (теплоснабжение, энергоснабжение, газоснабжение, водоснабжение) и услугами связи. При заключении договоров аренды зданий, сооружений, отдельных в них помещений, необходимо оговорить условия оплаты коммунальных услуг.

Договором аренды может быть предусмотрена фиксированная сумма арендной платы с включением в нее коммунальных услуг, либо соглашением может быть предусмотрена оплата коммунальных услуг отдельно на основании дополнительного счета от арендодателя, или напрямую от коммунальщиков (данный вариант не рассматривается), то есть без включения в состав арендной платы.

В данной статье поговорим об особенностях учета коммунальных платежей арендодателем.

Коммунальные платежи при посреднической квалификации договоров с арендаторами.

При заключении договора аренды оплата коммунальных услуг может осуществляться следующим образом: оплата коммунальных услуг включается в состав арендной платы, либо коммунальные услуги оплачиваются арендодателю отдельно.

При втором варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, уплаченных им за него, основываясь на оговоренную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую. В данном случае арендодатель услуги не оказывает, он просто является посредником в обеспечении арендатора необходимыми услугами.

В связи с тем, что коммунальные службы не желают знать, в чьих интересах действует арендодатель, он должен заключать агентский договор, по которому одна сторона (агент – арендодатель) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала – арендатора) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала. Возможно применение и договора комиссии, в соответствии с которым одна сторона (комиссионер – арендодатель) обязуется по поручению другой стороны (комитента – арендатора) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. При этом данный договор должен быть возмездным и, либо договор аренды становится смешанным с договором агентирования (что более желательно) с совокупным не обособленным вознаграждением, либо возмездный посреднический договор заключается отдельно.

Пунктом 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н (далее – ПБУ 9/99) установлено, что доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

В соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99 суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским договорам и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобного не признаются доходами организации.

Иными словами, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.

При перепредъявлении коммунальных услуг, у арендодателя снимаются риски, связанные и с налогом на прибыль и с налогом на добавленную стоимость, а также связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 ГК РФ, а так же риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство».

Однако при такой схеме у арендодателя помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.

Коммунальные платежи при отсутствии посреднической квалификации договоров с арендаторами.

Условиями договора аренды может быть предусмотрено, что оплата за услуги по предоставлению в аренду помещений производится в виде арендной платы, состоящей из основной части арендной платы и дополнительной части эквивалентной стоимости коммунальных платежей. В данном случае возникает два вида деятельности, один из которых является лицензируемым (услуги связи), и возникают риски признания сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно, согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2000 года № 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации и относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров, оснований не имеется. Также существуют риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство», где сказано, что осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение (лицензия) обязательно, если это деяние сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, наказывается, в том числе лишением свободы на срок до пяти лет. Часто данной статьей Уголовного кодекса Российской Федерации пользуются рейдеры при захвате недвижимости.

Если сдача помещений в аренду является основным видом деятельности организации, то поступающая от арендатора сумма арендной платы, с учетом коммунальных платежей в учете отражается как доходы от обычных видов деятельности (пункт 5 ПБУ 9/99, статья 249 НК РФ).

Расходы по оплате коммунальных платежей, в этом случае, считаются расходами, связанными с этой деятельностью (пункт 5 ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99), абзац 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Если у арендодателя доходы от сдачи помещения в аренду не определяются им как доходы от реализации, то сумма арендной платы с учетом коммунальных платежей признается в бухгалтерском учете как прочие доходы (пункт 7 ПБУ 9/99), в налоговом учете – как внереализационные доходы (пункт 4 статьи 250 НК РФ).

Соответственно, расходы на содержание переданного в аренду помещения признаются в бухгалтерском учете как прочие расходы (пункт 11 ПБУ 10/99), в налоговом учете – внереализационными расходами (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Затраты арендодателя по оплате коммунальных услуг будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль при выполнении условий, перечисленных в статье 252 НК РФ, то есть при наличии соответствующей лицензии.

Фискальные органы в Письме Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9, указали на то, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, то арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены на основе счетов, выставленных арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающих фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Но ведь без посреднической квалификации договора передать данные первичные документы арендодатель не сможет, что подвергает арендатора дополнительным рискам по налогу на прибыль.

Налогоплательщик-арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги и суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42, от 17 ноября 2008 года № 03-11-05/274, от 7 апреля 2008 года № 03-11-04/2/67, от 5 сентября 2007 года № 03-11-05/215 и от 4 декабря 2006 года № 03-11-04/2/254. Аналогичные выводы делают и судебные органы: Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 года по делу №А57-9388/06.

По НДС, в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится.

Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения налогом на добавленную стоимость не возникает. По договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы налога на добавленную стоимость по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором. Данное положение распространяется на случаи, когда в качестве абонента ФГУП получает энергию для снабжения здания, которое находится у него на праве хозяйственного ведения. В связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур суммы налога по вышеуказанным услугам к вычету у арендатора не принимаются.

Такая точка зрения изложена в Письмах ФНС Российской Федерации от 23 апреля 2007 года №ШТ-6-03/340@ и от 27 октября 2006 года №ШТ-6-03/1040@, Минфина Российской Федерации от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/51, от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, от 17 июля 2007 года № 03-03-06/4/95, УФНС Российской Федерации по МО от 28 февраля 2007 года № 23–26/0288, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 8 июня 2009 года № 16–15/58069 и от 20 апреля 2007 года № 19–11/036483.

Опыт подсказывает, что налоговые органы могут в любой момент передумать, признать перепредъявление коммунальных платежей арендной платой с переменной частью и начислить НДС арендодателю, а арендаторы все равно будут терять вычет по НДС.

Если же арендодатель оказывает арендатору услугу по предоставлению в аренду нежилых помещений и при этом условиями договора определено, что оплата данной услуги производится в виде арендной платы, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы, эквивалентной сумме коммунальных платежей, то вся сумма арендной платы, как постоянная часть, так и переменная, эквивалентная сумме коммунальных платежей, является оплатой арендодателю услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений. Арендодатель имущества обязан составить и выставить арендатору имущества счет-фактуру, в котором стоимость оказанной услуги должна включать сумму коммунальных платежей. При этом вычет сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных арендатору, производится в общеустановленном порядке (Письмо УФНС Российской Федерации по МО от 13 ноября 2006 года № 21-25-И/1372).

С точки зрения автора, наиболее целесообразным является определение гражданско-правовой квалификации возмещения коммунальных услуг как посреднического договора и закрепление этого либо в договоре аренды, либо в отдельном договоре, например, арендодатель становится агентом, действующим от своего имени в интересах арендатора – принципала, который поручает закупить в его интересах коммунальные услуги.

Коммунальные платежи у арендатора

В настоящее время не каждый субъект хозяйственной деятельности может себе позволить приобрести помещение в собственность, поэтому им приходиться прибегать к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и коммунальные услуги, и услуги связи. В статье речь пойдет о том, что следует сделать арендатору, чтобы учет коммунальных платежей в расходах не обернулся для него налоговыми проблемами.

Коммунальные платежи – это платежи арендаторов за пользование коммунальными услугами, а также платежи за услуги связи.

При заключении договоров аренды зданий, сооружений, отдельных в них помещений, сторонам необходимо оговорить условия оплаты коммунальных услуг.

Договором аренды может быть предусмотрена фиксированная сумма арендной платы с включением в нее коммунальных услуг, либо договором может быть предусмотрена оплата коммунальных услуг отдельно на основании дополнительного счета выставленного арендодателем, то есть без включения в состав арендной платы. Могут также заключаться прямые договора арендаторов с коммунальщиками, но они не очень типичны при арендных отношениях, поэтому мы их не будем рассматривать.

Коммунальные платежи у арендатора при посреднической квалификации договоров с арендодателями.

При заключении договора аренды оплата коммунальных услуг может осуществляться следующим образом: оплата коммунальных услуг включается в состав арендной платы, либо коммунальные услуги оплачиваются арендодателю отдельно.

При втором варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, уплаченных им за арендатора, основываясь на оговоренную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую. В данном случае арендодатель услуги не оказывает, он является посредником в обеспечении арендатора необходимыми услугами.

В связи с тем, что коммунальщики не желают знать, в чьих интересах действует арендодатель, то он должен заключать агентский договор, по которому одна сторона (агент – арендодатель) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала – арендатора) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала. Возможно применение договора комиссии, согласно которому одна сторона (комиссионер – арендодатель) обязуется по поручению другой стороны (комитента – арендатора) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. При этом данный договор должен быть возмездным и, либо договор аренды становится смешанным с договором агентирования (что более желательно) с совокупным не обособленным вознаграждением, либо возмездный посреднический договор заключается отдельно, с небольшим вознаграждением.

При такой схеме возмещения коммунальных расходов сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.

При перепредъявлении коммунальных услуг по посреднической квалификации у арендатора снимаются риски, связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Правда, сохраняются несущественные риски, связанные с субабонентным обслуживанием, но они снимаются тем, что субабонентное обслуживание фактически не осуществляется. Обязательным условием является также то, что посреднический договор должен быть заключен до заключения договоров с коммунальщиками. Согласно Информационному письму Президиума ВАС Российской Федерации от 17 ноября 2004 года № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии», сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента, но очень маловероятно то, что у налоговых органов появится возможность признать сделку недействительной по данному основанию.

Полностью уходят риски, связанные и с налогом на прибыль, так как при посреднической квалификации договора у арендодателя появляется возможность передать первичные документы арендатору. Расходы становятся документально подтвержденными на основе счетов, выставленных арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающих фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи, при этом арендатору переписываются только те суммы, что потрачены на услуги, которые он же и поручил закупить.

Снимаются риски, связанные с налогом на добавленную стоимость. При приобретении коммунальных услуг через посредника – арендодателя основанием у арендатора для принятия налога на добавленную стоимость к вычету является счет – фактура, полученный от посредника. Счет-фактура выставляется арендодателем арендатору с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного коммунальщиком посреднику. Оба счета-фактуры у посредника в книге покупок и книге продаж не регистрируются. Номер указанному счету-фактуре присваивается посредником в соответствии с хронологией выставляемых им счетов-фактур. Один экземпляр передается арендатору, второй – подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации его в книге продаж. В книге покупок арендодателя счет-фактура в этой части не регистрируется.

Отметим, что в Правилах ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года, содержится подробный порядок учета счетов-фактур, выставленных участниками посреднических соглашений.

Если заключен отдельный посреднический договор, то арендодатель выставляет арендатору как комитенту (принципалу) отдельный счет-фактуру на сумму своего вознаграждения. Этот счет-фактура регистрируется в установленном порядке у арендодателя в книге продаж, а у арендатора – в книге покупок. Если посредническое вознаграждение вошло в сумму арендной платы, то отдельный счет-фактура на вознаграждение не выставляется.

Коммунальные платежи у арендатора при отсутствии посреднической квалификации договоров с арендодателями.

Условиями договора аренды может быть предусмотрено, что оплата за услуги по предоставлению в аренду помещений производится в виде арендной платы, состоящей из основной части арендной платы и дополнительной части эквивалентной стоимости коммунальных платежей. В данном случае возникает два вида деятельности, один из которых является лицензируемым (услуги связи), и возникают риски признания сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 ГК РФ.

Согласно Постановлению ФАС Северо-Западного округа от 22 декабря 2005 года по делу №А56-37483/04, статьям 545, 546 и пункту 2 статьи 548 ГК РФ при наличии соответствующих условий в договоре между абонентом и снабжающей организацией арендодатель (абонент) может передавать субарендатору расходы по оплате коммунальных платежей и не запрещено перевыставление абонентом (арендатором) счетов на оплату коммунальных услуг субабоненту (субарендатору). Но наличие данного судебного дела, где рассматривался спор с налоговой инспекцией, как раз и говорит о рискованности данной операции по перепредъявлению коммунальных платежей.

Фискальные органы в Письме Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9 указали на то, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, то арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены на основе счетов, выставленных арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающих фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Но ведь без посреднической квалификации договора передать данные первичные документы арендодатель не сможет, что подвергает арендатора дополнительным рискам по налогу на прибыль.

По НДС в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2000 года № 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации и относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров. Для целей налога на добавленную стоимость оснований не имеется и счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются. В связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур суммы налога по вышеуказанным услугам к вычету у арендатора не принимаются.

Такая точка зрения изложена в Письмах ФНС Российской Федерации от 23 апреля 2007 года №ШТ-6-03/340@ и от 27 октября 2006 года №ШТ-6-03/1040@, Минфина Российской Федерации от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, от 3 марта 2006 года № 03-04-15/52, от 17 июля 2007 года № 03-03-06/4/95, УФНС Российской Федерации по МО от 28 февраля 2007 года № 23–26/0288, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 8 июня 2009 года № 16–15/58069, от 24 мая 2007 года № 19–11/48202 и от 20 апреля 2007 года № 19–11/036483.

Более того, в пункте 2 Письма ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС-22-3/86@ указано, что если платежи за коммунальные услуги, взимаемые арендодателем с арендатора, не являются частью арендной платы, то указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы. Следовательно, арендодатель не составляет арендатору счет-фактуру на сумму указанных платежей (компенсационных выплат). Арендатор, не имея счета-фактуры, не может заявить НДС по коммунальным услугам, оплаченным через арендодателя.

По своему опыту мы знаем, что налоговые органы могут в любой момент передумать, признать перепредъявление коммунальных платежей арендной платой с переменной частью и начислить НДС арендодателю, а арендаторы все равно будут терять вычет по НДС.

С точки зрения автора, наиболее целесообразным является определение гражданско-правовой квалификации возмещения коммунальных услуг как посреднического договора и закрепление этого либо в договоре аренды, либо в отдельном договоре, например, арендодатель становится агентом, действующим от своего имени в интересах арендатора – принципала, который поручает закупить в его интересах коммунальные услуги.

Недвижимость как основное средство, проблемы связанные с датой начала налогового или бухгалтерского учета

Согласно нормам гражданского законодательства к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С какого момента следует отражать объекты недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете организаций – с момента подписания соответствующих первичных документов, подтверждающих передачу, приобретение, существование объекта, или с момента подачи документов на государственную регистрацию? С этими вопросами мы и попробуем разобраться в этой статье.

Гражданско-правовые основы договора аренды.

Гражданско-правовые основы договора аренды определены нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В силу статьи 609 ГК РФ арендодателем признается собственник имущества, но в некоторых случаях со стороны арендодателя могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь, арендатором признается лицо, которое получает имущество во временное владение и пользование и платит за это арендную плату.

Гражданское законодательство позволяет арендовать практически любое имущество, сдача которого в аренду не запрещена или не ограничена законом: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи.

Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

Строительство объекта недвижимости.

Следует отметить, что большое количество строительных компаний после завершения строительства объектов недвижимости сдают его в аренду.

Основными документами, учитывающими специфику строительной деятельности и используемыми организациями при ведении учета, являются Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина Российской Федерации от 30 декабря 1993 года № 160 (далее – Положение № 160), а также Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» ПБУ 2/2008, утвержденное Приказом того же ведомства от 24 октября 2008 года № 116н (далее – ПБУ 2/2008).

В связи с тем, что Положение № 160 было утверждено еще в 1993 году, специалисты Минфина Российской Федерации в Письме от 30 ноября 2005 года № 07-05-06/322 обратили внимание на то, что при организации бухгалтерского учета операций у застройщика этим документом следует руководствоваться в части, не противоречащей более поздним нормативным правовым актам по бухгалтерскому учету.

Положением № 160 определен порядок ведения учета долгосрочных инвестиций, а также порядок определения инвентарной стоимости законченных строительством объектов и других долгосрочных активов. Согласно пункту 2.3 Положения № 160 бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется на счете «Капитальные вложения». В связи с введением в действие Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению на смену счету «Капитальные вложения» пришел счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Именно на этом счете в настоящее время и учитываются затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. В частности, затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство учитываются на субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств».

К законченному строительству согласно пункту 3.2.1 Положения № 160 относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке. Приемка законченных строительством объектов оформляется первичными учетными документами, утвержденными Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 30 октября 1997 года № 71а «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве». Названным Постановлением утверждены, в частности, следующие формы документов:

– Акт приемки законченного строительством объекта (форма №КС-11);

– Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма №КС-14).

Законченные строительством здания и сооружения, приемка которых оформлена в установленном порядке, зачисляются в состав основных средств, что следует из пункта 3.2.2. Положения № 160. Основанием для зачисления является «Акт приемки-передачи основных средств».

Пунктом 7 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н) установлено, что операции по движению основных средств оформляются первичными учетными документами. В качестве первичных учетных документов могут применяться унифицированные первичные документы по учету основных средств, утвержденные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 (далее – Постановление № 7).

Для документального оформления поступления объекта строительства оформляется «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» (форма №ОС-1а).

Согласно пункту 52 Методических указаний № 91н эксплуатируемые объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации (по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче), принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств на отдельном субсчете (например, субсчет «Незарегистрированная недвижимость») к счету 01 «Основные средства» независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

Отметим, что Приказом Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н из пункта 52 Методических указаний № 91н были исключены нормы, устанавливающие зависимость принятия объекта недвижимости на учет в качестве основного средства от подачи документов на регистрацию права собственности или ее регистрации (Письмо Минфина Российской Федерации от 22 марта 2011 года № 7-02-10/20). Данные изменения вступили в силу с 1 января 2011 года.

Таким образом, после 1 января 2011 года объект недвижимости, который соответствует критериям, установленным пунктом 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01) и фактически эксплуатируется, учитывается в составе основных средств, а значит, облагается налогом на имущество.

Напомним, что до 2011 года действовал иной порядок. В пункте 52 Методических указаний № 91н содержались предписания о переводе объекта недвижимости в состав основных средств после государственной регистрации прав на него. Также было установлено, что, если капитальные вложения завершены и объект эксплуатируется, то организация имеет право учитывать его как основное средство после подачи документов на регистрацию, не дожидаясь ее окончания.

Естественно на практике такой порядок вызывал немало споров между организациями и налоговыми органами, осуществляющими проверки налогоплательщиков.

Особенно пристальное внимание налоговые органы уделяли случаям, когда налогоплательщик долгое время не подавал документы на государственную регистрацию прав на недвижимость и на этом основании не включал ее в состав основных средств и не учитывал при расчете налога на имущество. Налоговики расценивали такие действия как уклонение от уплаты налога. Поддерживали их в этом и судебные органы (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 декабря 2010 года по делу №А05-21357/2009).

Как было указано в Письмах Минфина Российской Федерации от 3 марта 2009 года № 03-05-05-01/15, от 9 августа 2006 года № 03-06-01-04/154, для принятия объекта капитального строительства в состав основных средств необходимо, чтобы:

– первоначальная стоимость объекта была полностью сформирована и капитальные вложения завершены;

– объект был введен в эксплуатацию (то есть чтобы был оформлен соответствующий акт и фактически велась деятельность на объекте);

– документы были поданы на государственную регистрацию права собственности на данный объект.

Обосновывали свою позицию финансисты тем, что при соблюдении вышеназванных условий объект отвечал признакам основного средства, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01. Кроме того, чиновники указывали, что капитальные вложения нельзя считать завершенными, если не оформлены акты приемки-передачи основных средств и иные документы (включая документы, подтверждающие госрегистрацию недвижимости). Это следовало из пункта 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н.

Иначе контролирующие органы расценивали ситуацию, если налогоплательщик уклонялся от государственной регистрации оконченного строительством объекта. Как указано в Письме Минфина Российской Федерации от 11 апреля 2007 года № 03-05-06-01/30, факт отсутствия государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости не является основанием для освобождения налогоплательщика от обязанности учета и налогообложения такого имущества.

Таким образом, до 2011 года организациям следовало включать в состав основных средств и облагать налогом недвижимость, которая соответствовала критериям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01, даже если документы на государственную регистрацию еще не были поданы.

Арбитры были солидарны с чиновниками (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 8 ноября 2010 года по делу №А28-804/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 21 ноября 2009 года по делу №А17-695/2009 ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 октября 2009 года по делу №А58-8541/2008, ФАС Дальневосточного округа от 6 мая 2009 года по делу №Ф03-1793/2009, ФАС Северо-Западного округа от 26 января 2011 года по делу №А05-1778/2010).

Отметим, что суды моли принять сторону налогоплательщика, но только в том случае, когда он по объективным причинам не смог подать документы на государственную регистрацию (Постановление ФАС Московского округа от 24 ноября 2010 года по делу №КА-А40/14221-10).

Приобретение объектов недвижимости по договору купли-продажи.

Арендодатели могут приобретать недвижимое имущество для последующей сдачи его в аренду по договору купли продажи.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ права на объекты недвижимости (права собственности, права оперативного управления, права хозяйственного ведения) подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 31 ПБУ 6/01 доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета (в том числе в случае продажи) объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.

Кроме того, пункте 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н, установлено, что поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, установленном для признания выручки (включая выполнение условия перехода права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю).

Как отмечено в Письме Минфина Российской Федерации от 28 января 2010 года № 03-05-05-01/02, организация-продавец не может списать с баланса учтенное в составе основных средств недвижимое имущество – объект продажи до признания выручки от его реализации в бухгалтерском учете, включая переход соответствующего права на указанный объект недвижимого имущества к организации-покупателю.

Государственная регистрация прав на приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимости является основанием для перевода организацией-покупателем в состав основных средств данного объекта недвижимого имущества при одновременном выполнении условий, установленных ПБУ 6/01, то есть когда объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации, и сформирована его первоначальная стоимость.

Договор аренды офиса, с типовым договором

Как правило, большая часть недвижимости, используемая для ведения предпринимательской деятельности, находится не в собственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды. При этом просто необходимо наличие надлежащим образом оформленного договора.

В настоящей статье мы рассмотрим правовые основы договора аренды офиса, приведем типовую форму такого договора, а также разберем вопросы налогообложения доходов при сдаче офиса в аренду.

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых соглашений, правовые основы которого регулируются нормами главы 34 «Аренда» части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Если одной из сторон договора аренды выступает организация, то договор всегда заключается в письменной форме, вне зависимости от срока действия договора, такие правила установлены статьей 609 ГК РФ.

Отметим, что если договор аренды офиса заключается на срок более года, то арендное соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с ее даты, на это указывает пункт 2 статьи 651 ГК РФ.

Обычно договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Заметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды офиса, заключенного на неопределенный срок.

На основании статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору нежилое помещение – офис в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению. При этом, по общему правилу, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и тому подобным). Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться офисом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Передается арендуемый офис арендодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок. Отметим, что непредставление арендованного имущества в условленный срок дает арендатору право истребовать от арендодателя этот офис в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду офиса, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды офиса он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков офиса;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, в свою очередь, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки офиса за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору офиса другим аналогичным помещением, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки этого офиса.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Заметим, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду офиса, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра офиса при заключении договора или передаче офиса в аренду.

Обратите внимание!

Если арендатор в соответствии с договором аренды произвел работы, являющиеся неотделимыми улучшениями арендованного офиса, и возмещение стоимости этих улучшений условиями договора не предусмотрено, то арендатор не имеет право на возмещение денежных средств, затраченных на ремонт арендуемого помещения. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 15 октября 2008 года по делу №А56-52198/2007.

На основании статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды офиса арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение офиса (праве залога и тому подобным). Отметим, что передача офиса в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это помещение. В случае неисполнения арендодателем этой обязанности, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду офиса, если иное не предусмотрено договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор в праве по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор обязан поддерживать офис в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание офиса, если иное не установлено договором аренды.

Следует отметить, что во избежание судебных разбирательств участникам договора аренды следует четко разграничивать полномочия по проведению того или иного вида ремонта и строго их выполнять. На это указывают, в частности, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 1 марта 2007 года №Ф04-7434/2006(31425-А45-9) по делу №А45-765/06-21/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 года №Ф04-600/2007(31419-А03-36) по делу №А03-22450/2005-11, ФАС Поволжского округа от 8 февраля 2007 года по делу №А55-5816/2006-13.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование офисом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды офиса. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного офиса при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного офиса.

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Причем, по мнению арбитров, изложенному в Определении ВАС Российской Федерации от 8 июня 2009 года № 7103/09 по делу №А03-7687/2008-11 изменить арендную плату можно не ранее, чем через год после заключения арендного соглашения. Аналогичной точки зрения придерживаются, и судьи Поволжского округа, на что указывает Постановление ФАС от 24 июля 2009 года по делу №А57-22582/07.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние офиса существенно ухудшились.

Имейте в виду, что в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд!

На основании пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным офисом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением офиса. Отметим, что использование помещения арендатором не в соответствии с условиями договора аренды или назначением офиса, может привести к требованию арендодателя о расторжении договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя:

– сдавать арендованный офис в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

– предоставлять арендованный офис в безвозмездное пользование;

– отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

При этом в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Заметим, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К нему применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Правда, субарендатор в этом случае в пределах оставшегося срока субаренды имеет право на заключение договора аренды с арендодателем, причем на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, на это указывает статья 618 ГК РФ.

Обратите внимание!

Если договор аренды признан ничтожным, то это влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды, что в свою очередь, подтверждается Постановлением ФАС Уральского округа от 30 мая 2007 года №Ф09-3989/07-С6 по делу №А60-21402/06-С2.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора определены статьями 619, 620 ГК РФ. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

– пользуется офисом с существенным нарушением условий договора или назначения офиса либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает офис;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта офиса в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Заметим, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет офис в пользование арендатору либо создает препятствия по пользованию офисом в соответствии с условиями договора или назначением офиса;

– переданный арендатору офис имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра офиса или проверки его исправности при заключении договора;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт офиса в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

– офис в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Следует отметить, что если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности и если иное не предусмотрено договором аренды офиса, то по истечении срока договора он имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ). О желании заключить такой договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре аренды офиса, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При этом арендатору следует иметь в виду, что заключая договор аренды офиса на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды офиса с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться офисом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю офис в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Об этом сказано в статье 622 ГК РФ. Если арендатор не возвратил арендованный офис или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного офиса договором предусмотрена неустойка, то убытки по общему правилу могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

В случае произведения арендатором отделимых улучшений арендованного офиса, эти отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (статья 623 ГК РФ).

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного офиса, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Отметим, что улучшения арендованного офиса, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого офиса, являются собственностью арендодателя.

На основании статьи 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный офис переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного офиса не предусмотрено в договоре аренды, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Приведем пример договора аренды нежилого помещения под офис, заключенного индивидуальным предпринимателем с коммерческой организацией.

Пример.

Индивидуальный предприниматель Афанасьев О.Ю. сдает под офис нежилое помещение (квартиру, выведенную из состава жилого фонда) организации ООО «Мегаполис».

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. Омск 12 апреля 2011 г.

Индивидуальный предприниматель Афанасьев Олег Юрьевич, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серии 55 № 34325543 от 03.07.2006 г., с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Кучеренко Владимира Анатольевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование нежилое помещение под офис общей площадью 62 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Ленина д.5 кв. 84. Границы Помещения (номера комнат в соответствии с экспликацией БТИ) указаны на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2. На момент заключения договора передаваемое помещение находится в собственности Арендодателя (Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 55 ЕВ № 153604, выдано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 10 августа 2009 г.), кадастровый номер 55-26-35/123/1456-196, не заложено, не арестовано и не является предметом исков третьих лиц.

1.3. Передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

2. СРОК ДОГОВОРА

2.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения и становится обязательным для сторон, его заключившим. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.

2.2. Настоящий договор действует в течение 11 месяцев и прекращает свое действие 12 марта 2012 года.

2.3. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия Договора.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель принимает на себя следующие обязательства:

3.1.1. Подготовить Помещение к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

3.1.2. Передать Арендатору Помещение по акту в течение 3 дней с момента подписания настоящего договора.

3.1.3. На день передачи Арендатору нежилого помещения осуществить расчеты с коммунальными и иными службами города за потребленные услуги: отопление, электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, услуги связи и так далее.

3.2. Арендодатель не дает своего согласия Арендатору на сдачу Помещения в субаренду, на предоставление его в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог и внесение их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.

3.3. Арендатор обязан:

3.3.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть Помещение и проверить его состояние.

3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

3.3.3. Нести возникающие в связи с эксплуатацией нежилого помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.

3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Помещения в соответствии с Договором, являются его собственностью.

4. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Помещения являются собственностью Арендатора.

4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения Помещения. После прекращения Договора Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений.

5. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И УСЛОВИЯ РАСЧЕТОВ

5.1. Арендная плата устанавливается в размере 20 000 рублей (без НДС) за месяц и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг и эксплуатационные платежи.

5.2. Оплата аренды помещения осуществляется Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Указанные платежи осуществляются Арендатором до 20-го числа каждого календарного месяца.

6. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

6.1. Арендатор не имеет права на последующий выкуп Помещения.

7. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Помещение к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

7.3. В случае несвоевременного возврата Помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.

8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

8.3. За несвоевременную передачу Помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере 5 000 рублей.

8.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

9. ФОРС-МАЖОР

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: мораторий органов власти и управления, землетрясение, наводнения, пожар и иные стихийные бедствия.

9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение 2 дней уведомить об этом другую Сторону.

9.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более 5 дней, то каждая сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Все спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, решаются Сторонами посредством переговоров.

10.2. Споры, не урегулированные в процессе переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

11. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации.

12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

12.1. Договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй – у Арендатора.

12.2. К Договору прилагаются:

– копия Свидетельства о государственной регистрации прав на Помещение;

– копия поэтажного плана Помещения;

12.3. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Арендодатель: Арендатор:

ИП Афанасьев Олег Юрьевич, ООО «Мегаполис»,

Адрес: 644080, г. Омск Адрес: 644035 г. Омск,

ул. Крылова, д.5 кв. 36 ул. Красный путь д.25,

ИНН 550600244942, ИНН/КПП: 5504117382/550401001

р/сч. 40833812145284105164 р/сч. 40704812901540000009

Омское отделение № 8636 в ОАО «Омск-Банк» г. Омск,

Сбербанка России г. Омска, к/с: 30101810500000000425

к/с: 30121920800000000646 БИК: 034525232

БИК:046249546

От арендодателя: От Арендатора:

ИП Афанасьев / Афанасьев О.Ю/ Директор: Кучеренко /Кучеренко В.А/

б/п М.П.

Следует отметить, что арендные платежи за арендуемый офис, в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункта 1 статьи 252 НК РФ, согласно которому расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, расходы в виде арендных платежей за арендуемый офис учитываются для целей налогообложения прибыли организаций в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 26 ноября 2008 года № 03-03-06/1/654.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ операции по реализации услуг на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС). В связи с этим услуга по предоставлению помещения в аренду, оказываемая арендодателем арендатору, признается объектом налогообложения НДС. Если арендодатель является налогоплательщиком НДС, то он должен исчислить с такой операции сумму налога и заплатить ее в бюджет. Причем при определении налоговой базы арендодатель должен руководствоваться нормами пункта 1 статьи 154 НК РФ, в соответствии с которым налог исчисляется исходя из цены аренды офиса, установленной договором. При этом пока не доказано обратное, считается, что цена, установленная договором, соответствует уровню рыночных цен.

В соответствии со статьей 168 НК РФ арендодатель должен выставить счет-фактуру и предъявить арендатору сумму налога к оплате. Сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуг по аренде офиса. Напомним, что датой оказания услуг признается дата подписания сторонами акта приема-передачи на их оказание.

Обращаем внимание на то, что выставление счета-фактуры ранее указанного срока может привести к проблемам с вычетами у арендатора, так как налоговые органы указывают на то, что выставление счетов-фактур до момента оказания услуги противоречит нормам НК РФ. В частности, такая точка зрения содержится в Письме Минфина Российской Федерации от 2 июля 2008 года № 03-07-09/20.

В свою очередь арендатор сумму налога, уплаченную арендодателю в составе арендной платы, принимает к вычету, но только при условии того, что условия главы 21 НК РФ в части применения налоговых вычетов у арендатора соблюдаются.

Если аренда офиса связана с деятельностью арендатора, не облагаемой НДС, то сумма «входного» налога, предъявляемого к оплате арендодателем, учитывается последним в стоимости услуг аренды. На это указывает пункт 2 статьи 170 НК РФ. Аналогичный порядок учета сумм «входного» налога распространяется и на арендатора, не обладающего статусом налогоплательщика НДС.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ), учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (пункт 1 статьи 210 НК РФ), в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (подпункт 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 226 НК РФ установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 статьи 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

Согласно пункту 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

В свою очередь, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Таким образом, если арендатором является российская организация, то она на основании статьи 226 НК РФ обязана исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю – физическому лицу. Если же арендатором является иностранная организация, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с таких доходов возложена на налогоплательщика в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 20 июля 2009 года № 03-04-06-01/178. Заметим, что о признании российской организации – арендатора налоговым агентом при выплате физическому лицу – арендодателю доходов от сдачи имущества в аренду сказано и в более позднем Письме Минфина Российской Федерации от 17 января 2011 года № 03-04-06/6-1. В данном Письме также сказано следующее: согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относится оплата (полностью или частично) за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.

Следовательно, оплата организацией за работников и членов их семей расходов по аренде жилого помещения (включая оплату аренды гаража, Интернета и пр.) является их доходом, полученным в натуральной форме и, соответственно, указанные доходы должны включаться в налоговую базу сотрудников организации и членов их семей.

Итак, на основании вышеизложенного можно сказать о том, что у организации в отношении одних и тех же сумм возникает двойное налогообложение.

Аренда земельных участков, сервитут

Аренда представляет собой предоставление имущества за плату во временной владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы практически любые неупотребляемые вещи, в том числе земельные участки (статья 607 ГК РФ). Об особенностях предоставления земельных участков в аренду мы и поговорим в данной статье.

Порядок предоставления в аренду земельных участков определен статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). При этом согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ общие вопросы аренды земли регулируются помимо земельного законодательства и гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду.

Пунктом 4 статьи 27 ЗК РФ определен перечень изъятых из оборота земельных участков, занятыми находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

– государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);

– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

– объектами организаций федеральной службы безопасности;

– объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

– объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

– объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

– объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

– воинскими и гражданскими захоронениями;

– инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

В соответствии со статьями 15–19 ЗК РФ земельные участки могут находиться в частной собственности, то есть принадлежать гражданам и юридическим лицам (статья 15 ЗК РФ), а также находиться в государственной собственности (статья 16 ЗК РФ).

При этом земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут находиться в собственности:

– Российской Федерации (федеральная собственность) (статья 17 ЗК РФ);

– Субъектов Российской Федерации (статья 18 ЗК РФ);

– Муниципальных образований (муниципальная собственность) (статья 19 ЗК РФ).

В качестве арендодателей земельных участков могут выступать юридические и физические лица, уполномоченные органы субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 20 ЗК РФ возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам не предоставляются (пункт 2 статьи 20 ЗК РФ).

Если юридические лица до вступления в силу ЗК РФ обладали правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, то они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельными участками, либо приобрести земельные участки в собственность. Срок для переоформления в настоящий момент установлен до 1 января 2012 года (статья 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ)).

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 Федерального закона № 317-ФЗ.

Для выполнения этой обязанности в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях вводится статья 7.34 «Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность» (статья 6 Федерального закона № 137-ФЗ) и вступает в действие с 1 января 2013 года (статьи 6 и 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»).

Порядок переоформления земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, указан в пунктах 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (пункт 4 статьи 20 ЗК РФ).

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается (пункт 1 статьи 21 ЗК РФ).

В пунктах 3, 9 и 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ указано, как переоформить в собственность земельные участки, предоставленные гражданам в пожизненное наследуемое владение.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство (пункт 2 статьи 21 ЗК РФ).

В договоре аренды земельного участка должен быть оговорен срок аренды. При отсутствии данного условия договор считается незаключенным. При этом в силу статьи 610 ГК РФ в такой ситуации договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (пункт 3.1 статьи 22 ЗК РФ).

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. При этом размер арендной платы зависит от того, в какой собственности находится земельный участок в частной или государственной.

В соответствии с пунктом 4 статьи 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Если договором аренды земельного участка установлен срок более чем пять лет, то арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ).

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (пункт 7 статьи 22 ЗК РФ).

Арендатор при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством (пункт 8 статьи 22 ЗК РФ).

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (пункт 10 статьи 22 ЗК РФ).

Далее рассмотрим право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) определено статьей 23 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Общие правила установления и прекращения сервитутов определены статьями 274–276 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (статья 23 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 23 ЗК РФ публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель (пункт 4.1. статьи 23 ЗК РФ).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 9 статьи 23 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 24 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления юридическим лицам, на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций, гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 ЗК РФ, религиозным организациям в соответствии с пунктом 3 статьи 30 и пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ;

5) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

6) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерации случаях.

Пунктом 2 статьи 24 ЗК РФ установлено, что служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков.

Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии с правилами пункта 1 статьи 41 и абзацев второго – четвертого, седьмого – девятого статьи 42 ЗК РФ.

Согласно статье 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Закона № 101-ФЗ.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Статья 264.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) регулирует порядок признания в целях налогообложения прибыли расходов организаций на приобретение прав на земельные участки. Положения указанной статьи распространяются на налогоплательщиков, которые заключили договоры на приобретение земельных участков в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года. Следовательно, расходы на приобретение земельных участков, осуществленные до 1 января 2007 года, в целях налогообложения прибыли не учитываются. Эти расходы будут учтены только в случае реализации земельного участка в соответствии с положениями статьи 268 НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 264.1 НК РФ расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках. Расходами на приобретение права на земельные участки также признаются расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды.

Сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права. Под документальным подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию прав понимается расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав. Если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются расходами равномерно в течение срока действия этого договора аренды.

Предельный размер расходов, признаваемых в целях налогообложения в отчетном (налоговом) периоде, определяется отдельно в отношении суммы расходов на приобретение права на земельный участок и в отношении суммы расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков. Для расчета предельных размеров расходов, исчисляемых в соответствии со статьей 264.1 НК РФ, налоговая база предыдущего налогового периода определяется в соответствии со статьей 274 НК РФ без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки и на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков (Письмо Минфина Российской Федерации от 27 июня 2007 года № 03-03-06/1/425).

В случае если земельные участки, приобретенные для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках, приобретались из земель, находящихся в собственности юридических либо физических лиц, расходы, связанные с приобретением таких земельных участков, организация не вправе учесть для целей налогообложения прибыли организаций (Письма Минфина Российской Федерации от 22 апреля 2010 года № 03-03-06/1/282, от 25 мая 2007 года № 03-03-06/1/313.

Безвозмездно полученное от арендатора по завершении договора аренды земельного участка оборудование и построенные им на арендуемом земельном участке здании относится к внереализационным доходам на основании пункта 8 статьи 250 НК РФ. Налоговые органы правомерно считают их безвозмездно полученным имуществом.

Земля как основное средство

Земля – это «даровые блага природы», природные ресурсы, которые могут быть использованы для производства товаров и услуг, для производства сельскохозяйственной продукции, строительства домов, городов, дорог. Такое определение понятию «земля» дают современные словари.

Объектами земельных отношений согласно земельному законодательству Российской Федерации являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков.

Приобретаемые организациями земельные участки учитываются в качестве объектов основных средств. О бухгалтерском и налоговом учете таких объектов мы расскажем в этой статье.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, что установлено статьей 2 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.

Объектами земельных отношений, как мы уже отметили, являются, в частности, земельные участки. Согласно статье 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Образуются земельные участки при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что установлено статьей 11.2 ЗК РФ.

Собственностью юридических лиц, то есть частной собственностью, являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Права на земельные участки в соответствии со статьей 25 ЗК РФ возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, предусмотренных законодательством.

Как установлено статьей 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность юридических лиц осуществляется за плату. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию установлены статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Следует также отметить, что купля-продажа земельных участков имеет особенность, о которой идет речь в статье 37 ЗК РФ. Эта особенность заключается в том, что объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Рыночная стоимость земельного участка на основании статьи 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Исключение составляют случаи, определенные пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Теперь обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ). Пунктом 3 статьи 129 ГК РФ установлено, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле.

Земельные участки на основании пункта 1 статьи 130 ГК РФ отнесены к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, что следует из пункта 1 статьи 131 ГК РФ.

Сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельные участки следует учитывать в качестве объектов основных средств. Основным документом, которым следует руководствоваться, формируя информацию об основных средствах, является Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01). Правила этого бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н).

Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в составе основных средств, если он одновременно удовлетворяет следующим условиям:

– объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

– объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В учетной политике следует закрепить положение о том, когда принимаются к учету объекты основных средств, требующие государственной регистрации. До того момента, пока на данный объект не зарегистрировано право собственности, у организации нет права учитывать объект на балансе в качестве основных средств, поскольку нарушается принцип имущественной обособленности.

Основные средства в соответствии с пунктом 7 ПБУ 6/01 принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой установлен пунктами 8 – 12 ПБУ 6/01 и зависит от способа поступления основного средства в организацию.

Фактическими затратами на приобретение земельного участка будут суммы, уплачиваемые продавцу, государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на земельный участок, а также иные расходы, непосредственно связанные с приобретением земельного участка.

Как отражается приобретение земельного участка на счетах бухгалтерского учета? Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н, затраты на приобретение земельного участка отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» отражаются и иные затраты, формирующие первоначальную стоимость земельного участка, в корреспонденции с кредитом счетов, на которых учитываются такие затраты (сумма госпошлины за регистрацию будет отражена по кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам»).

Сформированная первоначальная стоимость земельного участка при принятии его к учету в качестве объекта основных средств отражается по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Важной особенностью бухгалтерского учета земельных участков является тот факт, что они не подлежат амортизации, что следует из пункта 17 ПБУ 6/01, согласно которому не подлежат амортизации объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются, в частности, земельные участки.

В остальном бухгалтерский учет земельных участков особенностей не имеет и осуществляется в общем порядке.

В целях исчисления налога на прибыль организаций в соответствии с пунктом 2 статьи 256 НК РФ земля не подлежит амортизации. Тем не менее, расходы на приобретение земельных участков можно учесть в целях налогообложения прибыли, если выполняются установленные НК РФ условия. Как Вы, наверняка, помните, еще до недавнего времени, а если быть точными, то до 1 января 2007 года, расходы на приобретение земельных участков не учитывались в целях налогообложения прибыли организаций.

С внесением изменений в налоговое законодательство, начиная с указанной даты расходами на приобретение права на земельные участки, согласно пункту 1 статьи 264.1 НК РФ, признаются, в частности, расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Вышеуказанные расходы на приобретение права на земельные участки включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, в порядке, установленном пунктом 3 статьи 264.1 НК РФ. Такие разъяснения приведены в совместном Письме ФНС Российской Федерации от 16 октября 2009 года № 3-2-09/209@ «О применении статьи 264.1 Налогового кодекса Российской Федерации».

При этом в Письме обращено внимание на то, что пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2006 года № 268-ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что положения пунктов 1 и 3 статьи 264.1 НК РФ распространяются на налогоплательщиков, которые заключили договоры на приобретение земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 264.1 НК РФ, в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года.

Как следует из пункта 1 статьи 264.1 НК РФ в целях налогообложения расходы на приобретение земельных участков можно учесть лишь в том случае, если приобретенные участки находились в государственной или муниципальной собственности.

Для признания расходов на приобретение земельных участков в обязательном порядке должно выполняться одно из двух условий:

– на земельном участке должны находиться здания, строения, сооружения;

– земельный участок должен приобретаться с целью капитального строительства на нем объектов основных средств.

Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 31 мая 2007 года № 03-03-06/1/342 целью положений статьи 264.1 НК РФ является создание условий для приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2015 года. Такие сроки установлены пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).

В Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 15 января 2010 года №Д23-57 обращено внимание на то, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды не лишает возможности приобрести данный участок в собственность, что предусмотрено пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Напомним, что согласно названному пункту собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Как следует из пункта 5 Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» исключительное право на приватизацию земельных участков, согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, необходимо учитывать следующее. Установленный пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

То есть, если организация не является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, приобрести этот участок она не может.

О праве аренды.

Порядок предоставления в аренду земельных участков установлен статьей 22 ЗК РФ. При этом общие вопросы аренды земли вместе с положениями земельного законодательства также регулируются и гражданским законодательством (пункт 2 статьи 22 ЗК РФ). Таким образом, к отношениям аренды земельных участков применимы положения параграфа 1 главы 34 «Общие положения об аренде» ГК РФ.

В связи с этим следует обратить внимание читателей, что права государственных или муниципальных предприятий по распоряжению арендованными земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, сильно ограничены (пункт 5 статьи 18 и пункт 3 статьи 19 Федерального закона от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее Закон № 161-ФЗ)).

Так, казенное, государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе:

Государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе:

1) сдавать такой земельный участок в субаренду, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 18 Закона № 161-ФЗ;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 18 закона № 161-ФЗ;

3) отдавать арендные права в залог;

4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ на право аренды арендная плата за использование указанных земельных участков определяется следующим образом:

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата устанавливается в соответствии с положениями статьи 65 ЗК РФ. Указанной статьей установлено, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Исключение составляют арендные платежи за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Как и кем определяется цена земельного участка?

Согласно пункту 1.1 статьи 36 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на земельных участках строений, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, о которых идет речь, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка такая цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости (пункт 1.2. статьи 36 ЗК РФ).

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении его в собственность.

Статьей 2 Федерального закона № 137-ФЗ определено, что до 1 января 2012 года в соответствии с названным подпунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

– коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

– коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

– некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

– 20 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

– 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права, что установлено подпунктом 2 пункта 3 статьи 264.1 НК РФ. Под документальным подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию прав понимается, в данном случае, расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав.

На основании статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также указанием даты и времени представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими, со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Специалисты финансового ведомства в Письме Минфина Российской Федерации от 26 июня 2007 года № 03-03-06/1/403 напомнили налогоплательщикам, что порядок заключения договора купли-продажи земельного участка регламентирован параграфом 7 «Продажа недвижимости» главы 30 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

В Письме отмечено, что гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена лишь государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, а не договора купли-продажи указанного участка.

Сумма расходов на приобретение права на земельные участки по выбору налогоплательщика:

– признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

– признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 % исчисленной в соответствии со статьей 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов, если иное не предусмотрено статьей 264.1 НК РФ. При этом для расчета предельного размера расходов налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.

Выбранный организацией порядок признания расходов на приобретение права на земельный участок должен быть закреплен приказом по учетной политике организации.

Как сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 14 февраля 2007 года № 03-03-06/1/95 при покупке земельного участка налогоплательщик должен определить, в каком порядке и в течение какого периода времени он будет принимать к вычету из налоговой базы по налогу на прибыль расходы, и отразить это в учетной политике организации.

Если организация в течение нескольких лет имеет стабильную и высокую прибыль, она может воспользоваться предоставленным ей правом и направить 30 % налогооблагаемой прибыли на покрытие расходов, связанных с приобретением земельных участков. При этом она должна отразить в учетной политике для целей налогообложения, в течение какого срока будут погашены эти расходы. Следует отметить, что, несмотря на рекомендацию специалистов Минфина, пункт 3 статьи 264.1 НК РФ не требует при выборе этого способа признания расходов устанавливать период времени, в течение которого расходы на приобретение земельного участка будут погашены.

Обратите внимание!

Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости учитываются в целях налогообложения прибыли по самостоятельному основанию в соответствии с подпунктом 40 пункта 1 статьи 264 НК РФ в составе прочих расходов налогоплательщика, связанных с производством и (или) реализацией. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина Российской Федерации от 31 октября 2007 года № 03-03-06/1/752.

Пример.

Организация ЖКХ, осуществляющая деятельность по обслуживанию и ремонту жилищного фонда, являющаяся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, приобрела этот участок в собственность. Стоимость земельного участка составила 7 500 000 рублей. Документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок поданы в январе 2011 года. В соответствии с учетной политикой организации расходы на приобретение права на земельный участок, учитываются в целях налогообложения прибыли равномерно в течение 6 лет. Для признания расходов организация использует метод начисления, отчетными периодами являются месяц, два месяца, три месяца и так далее до окончания календарного года.

Поскольку документы на государственную регистрацию права собственности поданы в январе 2011 года, именно с этого момента организация ЖКХ должна учитывать расходы на приобретение земельного участка в целях налогообложения прибыли.

Размер расходов, которые ежемесячно будет учитывать организация, составит 104 166,67 рублей (7 500 000 рублей /6 лет / 12 месяцев).

Если земельные участки приобретаются на условиях рассрочки, срок которой превышает указанный в абзаце первом подпункта 1 пункта 3 статьи 264.1 НК РФ срок, то расходы на приобретение земельного участка признаются расходами отчетного (налогового) периода в течение срока, установленного договором.

Иными словами, если учетной политикой организации установлено, что расходы на приобретение земельных участков признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение, например, 6-ти лет, а земельный участок приобретен в рассрочку на 8 лет, то, несмотря на положение учетной политики, расходы следует признавать в целях налогообложения прибыли в течение 8 лет.

Пунктом 5 статьи 264.1 НК РФ установлен порядок определения прибыли (убытка) при реализации земельного участка:

– прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок (подпункт 2 пункта 5 статьи 264.1 НК РФ). При этом невозмещенными затратами считается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном статьей 264.1 НК РФ.

– убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком (подпункт 3 пункта 5 статьи 264.1 НК РФ).

По разъяснениям Минфина Российской Федерации, содержащимся в Письме от 31 октября 2007 года № 03-03-06/1/752, списание убытка налогоплательщиками, которые самостоятельно определили срок признания расходов на приобретение права на земельный участок, может быть произведено равномерно в течение периодов, указанных в подпункте 1 пункта 3 статьи 264.1 НК РФ, то есть в течение 5 лет, либо срока, самостоятельно установленного налогоплательщиком для признания расходов на приобретение права на земельные участки, если такой срок превышает 5 лет.

Налогоплательщиками, которые самостоятельно не определяли срок признания расходов на приобретение права на земельные участки и признают такие расходы в размере, не превышающем 30 % налоговой базы предыдущего налогового периода, списание убытка производится равномерно в течение фактического срока владения этим участком.

Списание убытка от реализации права на земельный участок производится в течение указанных выше периодов начиная с отчетного (налогового) периода, в котором получен этот убыток.

Земельный налог при аренде недвижимости

Аренда недвижимости явление весьма распространенное. Организации и физические лица с целью осуществления различных видов деятельности арендуют как небольшие офисные и иные помещения, так и отдельные здания и сооружения. Здания и сооружения относятся к недвижимости, то есть представляют собой объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

При аренде недвижимости нередко возникает вопрос о том, чьей обязанностью является уплата земельного налога в отношении земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, являющееся объектом аренды. Ответ на этот вопрос мы постараемся дать в этой статье.

Прежде всего, отметим, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, регулируются положениями главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, на что указывает статья 608 ГК РФ, следовательно, собственник имущества при передаче его в аренду является арендодателем. Кроме того, арендодателем может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При передаче в аренду таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, следует учитывать и то, что одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью в силу пункта 1 статьи 652 ГК РФ арендатору передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Причем в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок, что подтверждается пунктом 2 статьи 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В случае если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, то аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (пункт 3 статьи 652 ГК РФ).

Заключается договор аренды здания (сооружения) в соответствии со статьей 651 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Не следует забывать о том, что несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность.

Заключается указанный договор на срок, который определяется самим договором, что следует из пункта 1 статьи 610 ГК РФ. Если срок аренды здания (сооружения) в договоре не определен, то на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ указанный договор считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае, по общему правилу, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Если договор заключен на срок один год и более, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Осуществляется государственная регистрация договора аренды здания или сооружения в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В случае отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), указанный договор является незаключенным, что подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Центрального округа от 12 января 2010 года по делу №А09-345/2009.

За ответом на вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок, обратимся к Письму Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241. Как отмечает Минфин, в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Таким образом, при заключении договора аренды здания (сооружения) на неопределенный срок указанный вид договора не подлежит государственной регистрации. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226.

Существенным условием договора аренды здания (сооружения) является объект аренды, что следует из пункта 3 статьи 607 ГК РФ. То есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отметим, что законодательством не определено, какие именно данные об имуществе будут четко характеризовать его как объект аренды.

Вместе с тем, анализ арбитражной практики показывает, что, к примеру, в отношении нежилого помещения, его характеристикой как объекта аренды является: точный адрес с указанием литеры здания – если есть, описание, выкопировка или план, позволяющие определить месторасположение данного нежилого помещения в пределах здания. Данные разъяснения содержатся в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2009 года по делу №А60-8165/2009-С11. Кроме того, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 января 2009 года №А33-12122/2008-03АП-3961/2008 по делу №А33-12122/2008 разъясняется, что индивидуальная определенность может подтверждаться описанием имущества, передаваемого в аренду, с указанием площади, адреса и местоположения нежилых помещений, приложением к договору плана-схемы передаваемых в аренду помещений.

Таким образом, в отношении нежилого помещения как объекта аренды в договоре должны быть указаны такие данные как: точный адрес с указанием литеры здания – если есть, точное месторасположение в здании с указанием этажей и номеров комнат, мест, точная площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения. Кроме того, к договору желательно приложить план здания с указанием нежилых помещений, подлежащих сдаче в аренду.

При отсутствии данных, позволяющих четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Данная норма установлена пунктом 3 статьи 607 ГК РФ и подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 декабря 2009 года по делу №А74-866/2009.

Еще одним существенным условием договора аренды здания (сооружения) является размер арендной платы, что следует из пункта 1 статьи 654 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Заметим, что правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются. Установленная в договоре плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором, на это указывает пункт 2 статьи 654 ГК РФ. В случаях, когда плата за аренду здания (сооружения) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания (сооружения) (пункт 3 статьи 654 ГК РФ).

Следует отметить, что передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором на основании пункта 1 статьи 655 ГК РФ осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (сооружения), обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, указанное уклонение рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Налогоплательщиками земельного налога согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признаются организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Заметим, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, что следует из пункта 1 статьи 266 ГК РФ.

Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, если организация арендует недвижимое имущество, то она в отношении земельного участка, на котором находится указанное недвижимое имущество, не признается налогоплательщиком земельного налога. Обязанность по уплате и исчислению земельного налога возложена только на собственника недвижимости и земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, или на лицо, имеющее в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следует отметить, что лица, являющиеся коммерческими организациями и имеющие в собственности недвижимость, которая расположена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, обязаны в отношении такого земельного участка произвести переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка или приобрести земельный участок в собственность. Причем осуществить переоформление или приобретение участка указанные лица обязаны до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ). Данное требование установлено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Заметим, что необходимость в переоформлении или приобретении указанного земельного участка в установленный срок возникает из-за того, что на сегодняшний день возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. На это указывает пункт 1 статьи 20 ЗК РФ.

За нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность с 1 января 2013 года будет установлена административная ответственность. С указанной даты Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, согласно которой нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. Соответствующее изменение внесено Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».

Земельный налог при аренде земельных участков

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации. Когда объектом аренды является земельный участок, у сторон договора аренды нередко возникают вопросы о том, кто должен уплачивать земельный налог в отношении участка, являющегося объектом налогообложения – арендатор или арендодатель.

Об исчислении и уплате земельного налога при аренде земельных участков Вы узнаете из данной статьи.

Порядок предоставления в аренду земельных участков определен статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ). Кроме того, общие вопросы аренды регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), на что указывает пункт 2 статьи 22 ЗК РФ. Таким образом, к отношениям аренды земельных участков применимы положения параграфа 1 «Общие положения об аренде» главы 34 «Аренда» ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

То, что земельные участки могут быть переданы в аренду, следует из статьи 607 ГК РФ. Этой же статьей установлено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Также при заключении договора аренды не следует забывать о том, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Земельные участки в соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ могут быть переданы их собственниками в аренду, за исключением земельных участков изъятых из оборота, перечень которых содержит пункт 4 статьи 27 ЗК РФ. Изъятыми из оборота признаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

– государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ, которая допускает в отдельных случаях наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное (вредное) воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования таких земель);

– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

– объектами организаций федеральной службы безопасности;

– объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

– объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

– объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

– объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

– воинскими и гражданскими захоронениями;

– инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Право сдачи земельного участка в аренду, исходя из статьи 608 ГК РФ, принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственниками земельных участков могут являться:

– граждане и юридические лица (частная собственность) (статья 15 ЗК РФ);

– муниципальные образования (муниципальная собственность) (статья 19 ЗК РФ);

– Российская Федерация (федеральная собственность) и субъекты Российской Федерации (статьи 17, 18 ЗК РФ).

Таким образом, в качестве арендодателей земельных участков могут выступать юридические и физические лица, уполномоченные органы субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды (субаренды). Данное положение установлено пунктом 3 статьи 5 ЗК РФ.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Срок, на который заключается договор аренды, определяется договором, на что указывает статья 610 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае по общему правилу каждая из сторон вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Между тем, как следует из статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, если договор аренды земельного участка заключается на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации. При этом регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Заметим, что согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка, указанный договор является незаключенным. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 апреля 2008 года №А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу №А33-11124/07.

Выше мы отмечали, что существенным условием договора аренды является объект аренды, то есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отметим, что к данным, позволяющим четко установить такой объект аренды, как земельный участок, относятся: месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений. Об этом же свидетельствует и арбитражная практика, например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 февраля 2010 года по делу №А27-6313/2009.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Указанная норма имеет свое подтверждение в вынесенном решении ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 9 декабря 2009 года по делу №А29-1308/2009, в котором рассматривается случай, когда в договоре отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, в связи с чем, указанный договор признан судом незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ. И, как следствие, при выявленных обстоятельствах суд правомерно обязал арендатора освободить занимаемый земельный участок.

Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы, поскольку арендная плата является одной из форм платы за землю, что следует из пункта 3 статьи 65 ЗК РФ. При этом размер арендной платы зависит от того, в какой собственности находится земельный участок – в частной или государственной.

Если земельный участок находится в частной собственности, то порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанный земельный участок устанавливаются договорами аренды земельных участков, на это указывает пункт 4 статьи 65 ЗК РФ.

В случае, когда земельный участок находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за указанный участок, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 утверждены:

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Необходимо отметить, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в силу пункта 7 статьи 22 ЗК РФ в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя:

– привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием;

– возместить убытки, причиненные при проведении работ;

– выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;

– исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия, на что указывает пункт 10 статьи 22 ЗК РФ.

Налогоплательщиками земельного налога согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признаются организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Заметим, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, на что указывает пункт 1 статьи 266 ГК РФ.

Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, если организация пользуется земельным участком на основании договора аренды, то данная организация не является плательщиком земельного налога. Иначе говоря, земельный налог уплачивает собственник земельного участка или лицо, обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования указанного участка, если участок признается объектом налогообложения.

Отметим, что возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования на сегодняшний день на основании пункта 1 статьи 20 ЗК РФ предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших свои полномочия, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Однако до введения в действие ЗК РФ, то есть до 30 октября 2001 года, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками предоставлялось и коммерческим организациям. В связи с этим такие организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ. Если на земельных участках расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), то организации могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования этими участками на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным, соответственно, пунктами 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Следовательно, после переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в отношении организации по данному земельному участку прекращает действовать норма, в соответствии с которой указанное юридическое лицо признавалось плательщиком земельного налога.

Наем жилого помещения

Как правило, потребности граждан в средствах размещения для временного проживания удовлетворяют представители сферы гостеприимства. Однако помимо предоставления гостиничных услуг действующее законодательство допускает также сдачу внаем жилых помещений. В данной статье рассмотрим особенности правового регулирования отношений по договору найма жилых помещений.

Наем жилого помещения регулируется как гражданским, так и жилищным законодательством.

Согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Иными словами, разрешено предоставлять в аренду организациям жилое помещение только для проживания в нем. Так как согласно статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (пункт 1 статьи 673 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, то есть, общими помещениями дома, несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (статья 683 ГК РФ).

Переход права собственности на жилое помещение, не влечет расторжение или изменения договора найма жилого помещения. В этом случае новый собственник жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (статья 675 ГК РФ).

Обязанности наймодателя определены статьей 676 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель жилого помещения обязан использовать его только для проживания. При этом обязан обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Без согласия наймодателя наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения (статья 678 ГК РФ).

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (статья 681 ГК РФ).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (статья 682 ГК РФ).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься организацией – нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (статья 684 ГК РФ).

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут нанимателем в любое время при условии, что наймодатель будет предупрежден за три месяца.

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях (статья 687 ГК РФ):

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит нарушения или не примет необходимых мер для их устранения, то при повторном обращении наймодателя суд принимает решение о расторжение договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отложить исполнение решения на срок не более года.

Квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций. Согласно статьей 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Такая позиция, которую автор полностью разделяет, указана в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 февраля 2008 года № 03-03-06/1/93, от 10 ноября 2006 года № 03-05-01-04/310. Солидарны с финансистами и налоговые органы (Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089130, от 19 мая 2006 года № 28–11/43420).

Отметим, что судьи нередко принимают решения в пользу налогоплательщиков и разрешают учитывать расходы на аренду жилых помещений в целях налогообложения прибыли (Постановления ФАС Московского округа от 27 июля 2009 года по делу №КА-А41/7015-09, от 21 августа 2008 года по делу №КА-А40/7702-08, ФАС Поволжского округа от 3 апреля 2008 года по делу №А57-6023/07).

Таким образом, арбитражная практика последних лет складывается в пользу налогоплательщиков. Однако при принятии решения об учете расходов на аренду жилых помещений в целях размещения офиса организациям следует запастись копиями названных Постановлений арбитражных судов на случай аналогичных претензий со стороны налоговых органов и быть готовыми отстаивать свою позицию в суде.

Согласно пункту 38 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, могут быть признаны ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ.

Но, при этом, согласно Постановлениям ФАС Центрального округа от 15 мая 2006 года по делу №А54-9251/2005-С21, ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2006 года по делу №А82-4788/2005-1, ФАС Дальневосточного округа от 29 июля 2004 года по делу №Ф03-А73/04-2/1820, налоговые органы обязаны провести регистрацию организации по месту жительства учредителя или директора.

Жилье как основное средство

Следует заметить, что иногда организации приобретают жилые помещения, которые предназначены, например, для сдачи в аренду, оказания услуг и тому подобного. О том, как учитывается приобретенное жилье в бухгалтерском и налоговом учете фирмы, мы расскажем в этой статье.

Прежде рассмотрим правовые основы приобретения организацией жилого помещения в собственность. Обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). Согласно статье 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения в соответствии со статьей 18 ЖК РФ подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ЖК РФ.

Для приобретения жилого помещения в собственность необходимо заключить договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) согласно статье 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Попутно напомним, что статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для договора продажи недвижимости предусмотрена обязательная письменная форма. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечен его недействительность, что следует из статьи 550 ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю на основании статьи 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена имущества. В случае отсутствия таких данных в соответствии со статьями 554 и 555 ГК РФ договор считается незаключенным.

Договор продажи квартиры на основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Минюста Российской Федерации от 6 августа 2001 года № 233.

Следует отметить, что процедура регистрации прав на недвижимое имущество и договоров осуществляется на платной основе. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию установлены статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 названной статьи госпошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 – 26, 28 – 31 и 61 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ:

– для физических лиц – 1 000 рублей;

– для организаций – 15 000 рублей.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, или иному документу о передаче.

Приобретаемое организацией жилье будет принято к учету в качестве объекта основных средств, соответственно, операция по его приобретению должна быть отражена на счетах бухгалтерского учета. Согласно статье 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» бухгалтерский учет ведется на основании первичных учетных документов, которыми оформляются все хозяйственные операции, проводимые организацией. То есть, основанием для отражения информации о совершенных хозяйственных операциях в регистрах бухгалтерского учета являются первичные документы, фиксирующие факт совершения хозяйственной операции.

К учету первичные документы принимаются при условии, что они составлены по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств утверждены Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7.

Если организация по договору купли-продажи приобретает квартиру у другой организации, то документом, подтверждающим передачу недвижимости, будет являться «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» (форма №ОС-1а). Акт о приеме-передаче составляется не менее чем в двух экземплярах. Акт утверждается руководителями организаций получателя и сдатчика.

Реквизит «Государственная регистрация прав на недвижимость», содержащийся в акте №ОС-1а, заполняется только на недвижимое имущество и в случаях сделок с ним. «Сведения о состоянии объекта основных средств на дату передачи» заполняются в том случае, если к учету принимается объект, бывший в эксплуатации у другой организации.

Если же продавцом приобретаемой квартиры является физическое лицо, то унифицированной формы документа для оформления такой операции нет, акт можно составить в произвольной форме. При этом необходимо соблюдать требования статьи 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» о том, что самостоятельно разработанный документ должен содержать все обязательные реквизиты, перечень которых приведен в названной статье закона.

Основным документом в соответствии с которым организации ведут бухгалтерский учет основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01», утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01). Причем нормы этого бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н).

Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету, если он одновременно удовлетворяет следующим условиям:

– объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

– объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В отношении момента принятия актива к учету в составе основных средств отметим следующее. По мнению Минфина Российской Федерации, изложенному в Письме от 9 июня 2009 года № 03-05-05-01/31, объект принимается на учет в качестве основного средства, если он отвечает условиям, перечисленным в пункте 4 ПБУ 6/01, и он приведен в состояние пригодное для использования.

В учетной политике следует закрепить положение о том, когда принимаются к учету объекты основных средств, требующие государственной регистрации. До того момента, пока на данный объект не зарегистрировано право собственности, у организации нет права учитывать объект на балансе в качестве основных средств, поскольку нарушается принцип имущественной обособленности.

Принимая жилье к бухгалтерскому учету, организация должна определить срок ее полезного использования.

Отметим, что в целях налогообложения прибыли сроки полезного использования основных средств определяются с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 (далее – Классификация). Несмотря на то, что Классификация предназначена для целей налогового учета, она может применяться и для целей бухгалтерского учета, что предусмотрено пунктом 1 указанного Постановления.

Как следует из пункта 6 ПБУ 6/01, единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект.

Основные средства в соответствии с пунктом 7 ПБУ 6/01 принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой установлен пунктами 8 – 12 ПБУ 6/01 и зависит от способа поступления основного средства в организацию. В случае приобретения жилья за плату, его первоначальная стоимость определяется как сумма фактических затрат организации на его приобретение за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Обращаем Ваше внимание на то, что сумма уплаченной государственной пошлины, наряду с суммой, уплачиваемой в соответствии с договором продавцу квартиры, будет включена в состав фактических затрат на приобретение квартиры.

Первоначальная стоимость квартиры, по которой она принята к бухгалтерскому учету, в дальнейшем изменению не подлежит. Исключение согласно ПБУ 6/01 составляют случаи достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки, то есть, в перечисленных случаях допускается изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету.

Первоначальная стоимость приобретенной квартиры будет отражаться по дебету счета 01 «Основные средства», если квартира предназначена для использования самой организацией, или по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если квартира предназначена для сдачи в аренду в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» приобретенная квартира отражается на дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Погашение задолженности перед продавцом квартиры отражается по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации, что определено пунктом 17 ПБУ 6/01. Пунктом 49 Методических рекомендаций № 91н уточнено, что посредством начисления амортизации погашается стоимость основных средств, находящихся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, включая объекты основных средств, переданные в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление.

По объектам жилищного фонда, учитываемым в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке.

Амортизация начисляется независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и отражается в бухгалтерском учете того отчетного периода, к которому оно относится, что следует из пункта 24 ПБУ 6/01.

Начисление амортизации по основным средствам производится одним из способов, предусмотренных пунктом 18 ПБУ 6/01:

– линейный способ;

– способ уменьшаемого остатка;

– способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

– способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Суммы начисленной амортизации признаются расходами по обычным видам деятельности или прочими расходами в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н.

Если организация использует квартиру для сдачи в аренду, то она может нести расходы по ее содержанию, оплачивая счета за коммунальные услуги и энергоснабжение. Расходы по оплате коммунальных платежей в целях бухгалтерского учета формируют расходы по обычным видам деятельности как расходы по содержанию и эксплуатации основных средств и иные внеоборотных активов, что установлено пунктом 7 ПБУ 10/99.

В целях налогообложения прибыли квартира, используемая организацией для сдачи во временное пользование на основе договора аренды или договора найма жилого помещения, относится к амортизируемому имуществу, что следует из пункта 1 статьи 256 и пункта 1 статьи 257 НК РФ.

Первоначальная стоимость жилья в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ определяется как сумма расходов на ее приобретение и доведение до состояния, в котором она пригодна для использования. В первоначальную стоимость не включаются суммы налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. Изменение первоначальной стоимости согласно пункту 2 статьи 257 НК РФ возможно в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и по иным аналогичным основаниям.

При определении срока полезного использования приобретенного жилья следует руководствоваться Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», о которой мы уже упоминали в нашей статье.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента факта подачи документов на государственную регистрацию, причем такой факт должен быть подтвержден документально.

НК РФ предусмотрено два метода начисления амортизации по объектам амортизируемого имущества: линейный и нелинейный. Метод начисления амортизации устанавливается налогоплательщиком самостоятельно и применяется ко всем основным средствам вне зависимости от даты их приобретения.

Не забывайте, что независимо от того, какой метод начисления амортизации изберет налогоплательщик, в отношении зданий, сооружений, передаточных устройств, входящих в восьмую – десятую амортизационные группы, может применяться только линейный метод начисления амортизации.

Начисление амортизации по основным средствам в соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором основное средство было введено в эксплуатацию. При линейном методе сумма амортизации определяется ежемесячно отдельно по каждому объекту основных средств, что определено пунктом 2 статьи 259 НК РФ. Порядок расчета сумм амортизации при линейном методе установлен статьей 259.1 НК РФ.

Суммы начисленной амортизации в целях исчисления налога на прибыль в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 253 НК РФ учитываются в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, и признаются в качестве расхода ежемесячно исходя из суммы начисленной амортизации, что следует из пункта 2 статьи 272 НК РФ, устанавливающей порядок признания расходов при методе начисления.

В налоговом учете расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном состоянии относятся к расходам, связанным с производством и реализацией (подпункт 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ), и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль текущего месяца (пункты 1, 2 статьи 318 НК РФ).

Договор аренды квартиры, для проживания своих работников – двойной НДФЛ, с типовым договором

Нередко организации арендуют жилые помещения для проживания своих иногородних или иностранных сотрудников. Для этого организации заключают договор аренды с физическими лицами – собственниками жилья.

В статье рассмотрим договор аренды, приведем пример оформления такого договора, а также рассмотрим порядок налогообложения суммы арендной платы налогом на доходы физических лиц и причину возникновения двойного налогообложения.

Пунктом 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

В свою очередь, согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма и юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора. При этом в соответствии с названной нормой ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, физическое лицо – собственник жилого помещения вправе предоставить в аренду юридическому лицу жилое помещение на основании договора аренды, но только для проживания в нем граждан.

Напомним, что по договору аренды (имущественного найма) в соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 609 ГК РФ, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то данный договор независимо от срока его действия должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды квартиры на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок определенный договором. Об этом сказано в статье 610 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, но в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Отметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество по общему правилу должно быть сдано в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и тому подобным). Если такие принадлежности и документы переданы не были, и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Также арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в срок указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то арендодатель обязан предоставить имущество в разумный срок. В случае непредоставления в условленный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 февраля 2004 года по делу №Ф03-А51/03-1/3667).

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

При этом арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Отметим, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 1 марта 2010 года №Ф03-719/2010 по делу №А51-8126/2009).

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды, если иное не установлено договором аренды.

Обратите внимание!

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ).

Статьями 619, 620 ГК РФ установлены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Следует заметить, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора;

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Отметим, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Обратите внимание!

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (если иное не предусмотрено договором аренды), по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Об этом сказано в статье 621 ГК РФ. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Заметим, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды, на основании статьи 622 ГК РФ, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 18 ноября 2008 года №КГ-А40/10626-08 по делу №А40-8651/08-53-101 суд вынес решение, что неисполнение обязательств по возврату арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды является основанием для взыскания с арендатора арендной платы за весь срок использования имущества.

Заметим, что если арендатор произвел улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то согласно статье 623 ГК РФ, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 ноября 2009 года по делу №А11-12165/2008).

Приведем пример оформления договора аренды квартиры.

Пример.

Организация ООО «Селена» 11 октября 2011 года заключила договор аренды жилого помещения с гражданкой Калининой Н.С. для проживания своего работника и членов его семьи.

ДОГОВОР № 46

аренды жилого помещения

г. Омск «11» октября 2011 г.

Гражданка Российской Федерации Калинина Наталья Семеновна (паспорт 5215 № 265874, выдан 18.11.2003 г. УВД ОАО г. Омска), именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Селена», в лице генерального директора Миронова Д.В., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 70 кв. м, в т. ч. жилой – 58 кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. Омск, улица Маяковского, дом 12, квартира № 91, состоящее из двух комнат (далее – жилое помещение).

1.2. Жилое помещение будет использоваться для проживания сотрудника Арендатора и членов его семьи:

сотрудник: Никифоров Анатолий Дмитриевич;

жена: Никифорова Анастасия Олеговна;

сын: Никифоров Александр Анатольевич.

1.3. Жилое помещение находится в состоянии, пригодном для проживания.

1.4. Срок аренды устанавливается с «12» октября 2011 г. до «11» октября 2012 г.

1.5. Жилое помещение находится в собственности Арендодателя на основании регистрационного удостоверения от 05.07.1999 г. № 5-3475.

1.6. Жилое помещение и ключи от него передаются от Арендодателя к Арендатору и возвращаются обратно по актам приема-передачи.

1.7. В жилом помещении имеется следующее оборудование:

– газовая плита;

– бытовая техника: холодильник, стиральная машина, телевизор.

1.8. Арендодатель гарантирует, что жилое помещение не обременено правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

1.9. Арендатор вправе временно регистрировать своих сотрудников в арендуемом жилом помещении.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить Арендатору жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора.

2.1.2. Обеспечить свободный доступ сотрудника Арендатора и членов его семьи в жилое помещение.

2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в аренду жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

2.1.4. Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора, а также с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства Российской Федерации.

2.2.2. Содержать жилое помещение в технически исправном и надлежащем состоянии.

2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в жилом помещении.

2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения.

2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях – и в ночное время в арендуемое жилое помещение работников Арендодателя или самого Арендодателя, а также представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств жилого помещения.

2.2.6. Освободить арендуемое жилое помещение по истечении обусловленного в настоящем Договоре срока аренды.

2.2.7. Не производить текущего ремонта жилого помещения без согласия Арендодателя.

2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 10 000 (десяти тысяч) рублей в месяц. Арендная плата вносится не позднее 11 (одиннадцатого) числа месяца, следующего за месяцем предоставления жилого помещения в аренду.

2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию жилого помещения.

2.2.10. По истечении срока действия настоящего Договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю жилое помещение в пятидневный срок после истечения срока действия или расторжения Договора в состоянии, пригодном для проживания.

3. ПРАВА СТОРОН

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Требовать от Арендатора, его сотрудника и членов его семьи содержать жилое помещение в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством Российской Федерации.

3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.

3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока Договора аренды.

3.2. Арендатор имеет право:

3.2.1. Вселить в арендуемое жилое помещение своего сотрудника, его сына и супругу.

3.2.2. Требовать от Арендодателя возместить произведенные с согласия Арендодателя неотделимые улучшения жилого помещения.

3.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение Договора аренды жилого помещения на новый срок.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы.

4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности.

5. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. За месяц до истечения срока аренды либо досрочного расторжения договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор – выселению в следующих случаях:

5.3.1. Если сотрудник Арендатора или члены его семьи пользуются помещениями с существенным нарушением условий настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации или назначения помещений либо с неоднократными нарушениями.

5.3.2. Если сотрудник Арендатора и члены его семьи умышленно ухудшают состояние помещения.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение 15 дней после наступления срока платежа.

5.4. Настоящий Договор не подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в иных случаях, кроме указанных в п. 5.3. настоящего Договора.

5.5. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в следующем случае:

5.5.1. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не годном для использования.

5.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлекших за собой невозможность продолжения действия договора для Арендодателя или Арендатора.

5.7. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим Договором, расторжение Договора не допускается.

5.8. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.

5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из сторон Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Арендодатель: Калинина Наталья Семеновна Арендатор: ООО «Селена»,

паспорт серии 5215, № 265874, адрес: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 15 А,

выдан 18.11.2003 г УВД ОАО г. Омска т. 42–52-82

адрес: г. Омск ул. Гуртьева д. 5 кв. 65, ИНН: 5506002449,

т. 68-62-04 р/с 40703812901040000010

в ОАО «Омск-Банк» г. Омск,

к/с: 30101810500000000411

БИК: 044525222

Арендодатель: Арендатор: генеральный директор

Калинина /Калинина Н.С./ Миронов /Миронов Д.В./

(подпись) (подпись)

М.П.

Следует отметить, что доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации, признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). Об этом сказано в подпункте 4 пункта 1 статьи 208, пункте 1 статьи 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). Дата фактического получения дохода – день его выплаты, в том числе перечисления на счет налогоплательщика в банке (подпункт 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ). Налоговая ставка – 13 % (пункт 1 статьи 224 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 226 НК РФ установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 статьи 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

Согласно пункту 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

В свою очередь, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Таким образом, если арендатором является российская организация, то она на основании статьи 226 НК РФ обязана исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю – физическому лицу. Если же арендатором является иностранная организация, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с таких доходов возложена на налогоплательщика в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 20 июля 2009 года № 03-04-06-01/178. Заметим, что о признании российской организации – арендатора налоговым агентом при выплате физическому лицу – арендодателю доходов от сдачи имущества в аренду сказано и в более позднем Письме Минфина Российской Федерации от 17 января 2011 года № 03-04-06/6-1. В данном Письме также сказано следующее: согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относится оплата (полностью или частично) за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.

Следовательно, оплата организацией за работников и членов их семей расходов по аренде жилого помещения (включая оплату аренды гаража, Интернета и пр.) является их доходом, полученным в натуральной форме и, соответственно, указанные доходы должны включаться в налоговую базу сотрудников организации и членов их семей.

Итак, на основании вышеизложенного можно сказать, что у организации в отношении одних и тех же сумм возникает двойное налогообложение.

Лизинг недвижимости с его государственной регистрацией

На практике многие компании сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимости в собственность. Но далеко не все компании могут отвлечь значительные средства на такую покупку. В такой ситуации одним из наиболее эффективных способов решения этой проблемы может стать лизинг недвижимости. Об особенностях лизинга объектов недвижимости мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Гражданско-правовые основы лизинга.

Правовые основы договора лизинга установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).

Согласно статье 2 названного Закона договор лизинга представляет собой договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (пункт 1 статьи 3 Закона о лизинге).

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Отметим, что договор лизинга недвижимости практически ничем не отличается от подобных сделок с прочими объектами – оборудованием, автотранспортом и так далее. В его основе лежит договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие (статья 15 Закона о лизинге). Заметим, что при лизинге недвижимости возможен и договор на аренду земельного участка, на котором возведен приобретаемый по лизингу объект недвижимости. При этом необходимо учитывать, что земельный участок можно взять только в аренду и на него не распространяется договор лизинга. Как было сказано выше, лизинг земельных участков запрещен действующим законодательством (статья 3 Закона о лизинге). В такой ситуации автор рекомендует заключать обособленные договора по пользованию землей. Кстати, при выкупе предмета лизинга лизингополучателем, права на земельный участок, в том числе право собственности или право аренды, в обязательном порядке переходят от лизингодателя к лизингополучателю. Данное положение установлено как Земельным кодексом Российской Федерации, так и Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

При заключении договоров купли-продажи и финансового лизинга объекта недвижимости следует особо уточнить, что здание или сооружение, которое является предметом лизинга, принадлежит передающей его стороне по праву собственности. Оно не должно быть предметом залога, на него не наложен арест, оно не является предметом иска третьих лиц.

Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона о лизинге).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя, что следует из статьи 11 Закона о лизинге.

Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга.

Согласно пункту 3 статьи 17 Закона о лизинге лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Лизингополучатель получает в пользование объект недвижимости и в течение срока лизинга выплачивает лизинговые платежи в порядке, сроки, форме и на условиях, предусмотренных в лизинговом договоре.

Договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (пункт 1 статьи 19 Закона о лизинге).

Регистрация объектов недвижимости.

Договор лизинга недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ, пункт 1 статьи 20 Закона о лизинге).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).

В настоящее время порядок государственной регистрации определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), а также статьей 131 ГК РФ и статьей 20 Закона о лизинге.

Пункт 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом № 122-ФЗ.

Как было сказано выше, порядок регистрации имущества (предмета договора лизинга) и прав на него определен статьей 20 Закона о лизинге. В соответствии с названной статьей права на имущество, передаваемое в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Предметы лизинга, подлежащие государственной регистрации в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя (пункт 2 статьи 20 Закона о лизинге).

По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах должны быть указаны сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. При расторжении договора и изъятии лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе). При выкупе предмета лизинга возможно аннулировать запись о собственнике с последующей регистрацией предмета лизинга за лизингополучателем на основании договора купли-продажи.

Если в документах нет нарушений действующего законодательства, то регистрируется право на имущество, передаваемое в лизинг, как правило, в срок менее двух месяцев, и вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Отметим, что зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя (лизингодателя) прав собственности на имущество невозможно. Поскольку все договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с этого момента, это значит, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга на лизингодателя.

В случае отсутствия государственной регистрации договор финансовой аренды (лизинга) может быть признан незаключенным, что подтверждается и Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 12 сентября 2008 года по делу №А43-3513/2008-29-47.

Бухгалтерский учет.

В настоящее время порядок отражения в бухгалтерском учете лизинговых операций осуществляется в соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15). Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Налог на прибыль.

Налоговый учет операций по договору лизинга недвижимости ведется по правилам главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). При расчете налога на прибыль налогоплательщикам необходимо определиться с доходами и расходами: у лизингодателя есть и те и другие, у лизингополучателя по данной сделке имеются лишь расходы. Состав этих расходов определяется условиями заключенного договора и зависит от того, у кого учитывается объект недвижимости – у лизингодателя или у лизингополучателя.

Налог на имущество.

Как показывает практика, при лизинге объектов недвижимости наибольшее число вопросов возникает в отношении того, кто будет являться налогоплательщиком налога на имущество в отношении зданий, сооружений, переданных по договору лизинга.

Кто будет платить налог на имущество со стоимости основных средств, зависит от того, у кого на балансе оно учтено.

Если согласно договору лизинга имущество на срок договора остается на балансе лизингодателя, то налог на имущество уплачивает лизингодатель. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 15 июня 2007 года № 03-05-06-01/67. Подтверждает это и арбитражная практика, в частности, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 июля 2009 года по делу №А17-1225/2008. А если по договору лизинга основное средство учитывается на балансе лизингополучателя, то в этом случае налог на имущество уплачивает лизингополучатель.

Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, включая имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.

Налог на имущество рассчитывается исходя из остаточной стоимости предмета лизинга, сформированной по правилам бухгалтерского учета (пункт 1 статьи 375 НК РФ, пункт 4 статьи 376 НК РФ, пункт 1 статьи 382 НК РФ). Остаточная стоимость будет равна разнице между его первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации (подпункт «б» пункта 54 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н);

Заметим, что в отношении предмета лизинга можно использовать механизм ускоренной амортизации с применением коэффициента не выше 3 (абзац 2 пункта 1 статьи 31 Закона о лизинге, абзац 3 пункта 9 Указаний № 15). Следовательно, при расчете налога налогоплательщик должен учитывать остаточную стоимость основных средств, определенную с использованием такого коэффициента ускорения. Аналогичные разъяснения содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 26 апреля 2010 года № 03-05-05-01/09, от 11 ноября 2008 года № 03-05-05-01/66.

При этом следует учитывать, что коэффициент ускоренной амортизации может применяться только при начислении амортизации способом уменьшаемого остатка. Применение коэффициента ускорения при ином способе амортизации, в том числе линейном, действующим законодательством не предусмотрено (Письмо Минфина Российской Федерации от 22 августа 2006 года № 07-05-06/220, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 марта 2010 года по делу №А43-11426/2009).

Аренда предприятий

Предметом договора аренды могут быть не только отдельные объекты имущества, но и предприятие в целом, то есть предприятие может быть арендовано как имущественный комплекс. Отношения сторон при аренде предприятий строятся на основании положений параграфа 5 «Аренда предприятий» главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Об особенностях аренды имущественного комплекса, Вы узнаете в настоящей статье.

Согласно статье 132 ГК РФ предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору (статья 656 ГК РФ):

– за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

– передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

– права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;

– иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

– права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

– уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 656 ГК РФ права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, иными словами, арендатору следует самостоятельно получить все необходимые разрешения, чтобы осуществлять деятельность, подлежащую лицензированию.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду (пункт 1 статьи 657 ГК РФ).

Кредитор, не сообщивший письменно арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков (пункт 2 статьи 657 ГК РФ).

Арендодателю, передавшему предприятие вместе с кредиторской задолженностью и не предупредившему кредиторов, кредитор, не уведомленный арендодателем, может предъявить иск в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (пункт 4 статьи 657 ГК РФ).

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (статья 658 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 658 ГК РФ установлено, что данный договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта (статья 659 ГК РФ).

В обязанности арендодателя входит подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, то расходы арендодатель осуществляет за свой счет.

Договором аренды предприятия арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Это возможно только при условии, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (статья 660 ГК РФ). Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Обязанности арендатора по содержанию и оплате расходов на его эксплуатацию установлены статьей 661 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 661 ГК РФ арендатор предприятия обязан на протяжении всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт.

Если иное не установлено договором аренды предприятия на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (статья 662 ГК РФ).

При этом арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что расходы, произведенные арендатором на эти улучшения, повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

В данном случае подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и предоставление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (статья 664 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) для целей налогообложения прибыли в состав амортизируемого имущества организации включается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

Главой 25 «Налог на прибыль» НК РФ не предусмотрено включение организацией-арендатором имущества, полученного по договору аренды предприятия в состав амортизируемого имущества. Следовательно, для целей налогообложения прибыли амортизация по основным средствам, полученным в составе имущественного комплекса арендованного предприятия, арендатором не начисляется и в состав расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не включается. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2007 года № 03-03-06/1/101.

Если предметом лизинга является имущественный комплекс, коэффициент ускоренной амортизации может быть применен налогоплательщиком в отношении каждого амортизируемого объекта основных средств, входящего в данный имущественный комплекс, за исключением основных средств, относящихся к первой, второй и третьей амортизационным группам, в случае если амортизация по данным основным средствам начисляется нелинейным методом (Письмо Минфина Российской Федерации от 24 сентября 2007 года № 03-03-06/1/692).

Статья 268.1 НК РФ регулирует порядок признания доходов и расходов при приобретении предприятия как имущественного комплекса, и в данной статье мы рассмотрим этот вопрос по аналогии с выкупом арендованного имущества.

В соответствии с указанной статьей в целях налогообложения прибыли разница между ценой приобретения предприятия как имущественного комплекса и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса (активы за вычетом обязательств) признается расходом (доходом) налогоплательщика в порядке, установленном статьей 268.1 НК РФ.

Величину превышения цены покупки предприятия как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод.

Величину превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и с учетом других факторов.

Сумма уплачиваемой надбавки (получаемой скидки) при приобретении предприятия как имущественного комплекса определяется как разница между ценой покупки и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса, определяемой по передаточному акту (пункт 2 статьи 268.1 НК РФ).

Надбавка, уплачиваемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается расходом равномерно, в течение пяти лет начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс (подпункт 1 пункта 3 статьи 268.1 НК РФ).

Скидка, получаемая покупателем предприятия, признается доходом в том месяце, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс (подпункт 2 пункта 3 статьи 268.1 НК РФ).

Для продавца убыток, полученный от реализации предприятия как имущественного комплекса, признается расходом, учитываемым в целях налогообложения в порядке, установленном статьей 283 НК РФ (пункт 4 статьи 268.1 НК РФ).

Расходы покупателя на приобретение в составе предприятия активов и имущественных прав, в составе предприятия как имущественного комплекса, определяются как стоимость активов и имущественных прав, определяемая по передаточному акту, причем не оговорено, как она формируется в передаточном акте, что может вызвать много вопросов и злоупотреблений из-за искусственной накрутки сумм активов и пассивов в передаточном акте.

Налог на имущество при аренде предприятия

Нередко у организаций при передаче в аренду производственного комплекса (предприятия) возникает вопрос, кто является плательщиком налога на имущество организаций. В предлагаемой статье мы рассмотрим данный вопрос, а также другие вопросы, связанные с налогообложением имущества, полученного по договору аренды предприятия.

Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги. Также в состав предприятия входят права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору (статья 656 ГК РФ):

– за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

– передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

– права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

– уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 658 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора. Пунктом 2 статьи 658 ГК РФ установлено, что договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта (статья 659 ГК РФ).

Каждая российская организация, руководствуясь законодательством Российской Федерации, обязана уплачивать законно установленные налоги и (или) сборы. Главой 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), предусмотрена уплата российскими организациями налога на имущество организаций (далее налог на имущество).

Объектами налогообложения по данному налогу для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ (пункт 1 статьи 374 НК РФ). Отметим, что порядок учета на балансе организаций (за исключением кредитных организаций и государственных (муниципальных) учреждений) объектов основных средств регулируется:

– Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (далее – ПБУ 6/01);

– Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (далее – Методические указания) действующими в части, не противоречащей ПБУ 6/01;

– Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению».

Согласно пункту 50 Методических указаний начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в порядке, применяемом для объектов основных средств, находящихся на праве собственности.

Таким образом, на основании данной нормы можно сделать вывод, что основные средства, полученные организацией в составе имущества арендованного предприятия, должны учитываться на балансе арендатора. И как следствие в отношении основных средств, переданных по договору аренды предприятия в составе имущественного комплекса на баланс арендатора, налог на имущество начисляет и уплачивает арендатор. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2007 года № 03-03-06/1/101.

Необходимо отметить, что в отношении земельных участков и иных объектов природопользования (водных объектов и других природных ресурсов) арендатор налог на имущество не уплачивает, так как данные объекты, согласно пункту 4 статьи 374 НК РФ, не признаются объектами налогообложения.

Организация должна обеспечить раздельный учет имущества, полученного по договору аренды предприятия, и имущества, принадлежащего организации на праве собственности (пункт 2 статьи 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Налоговая база в отношении имущества, полученного по договору аренды предприятия, определяется в соответствии со статьями 375, 376 НК РФ. Так, согласно пункту 1 статьи 375 НК РФ налоговая база за налоговый период исчисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, которая определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на число месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу (абзац 4 пункта 4 статьи 376 НК РФ). При этом остаточная стоимость имущества, признаваемого объекта налогообложения, формируется в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Если законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена уплата авансовых платежей по налогу по итогам отчетных периодов (первого квартала, полугодия, девяти месяцев), то налоговую базу необходимо рассчитывать по истечении каждого из них. При этом налоговая база в этом случае определяется как средняя стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, то есть как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца отчетного периода и 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом, на количество месяцев в отчетном периоде, увеличенное на единицу. На это указывает пункт 4 статьи 376 НК РФ.

Исчисление суммы налога на имущество (суммы авансовых платежей по налогу) производится по истечении налогового периода (отчетного периода) в соответствии со статьей 382 НК РФ. Согласно пункту 2 статьи 382 НК РФ сумма налога на имущество, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, исчисляется как разница между суммой налога, исчисленной по итогам налогового периода и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода. При этом сумма налога, исчисленная по итогам налогового периода, определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории субъекта Российской Федерации, на которой расположено арендованное предприятие, и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма авансового платежа по налогу согласно пункту 4 статьи 382 НК РФ, исчисляется в размере одной четвертой произведения налоговой ставки, действующей на территории субъекта Российской Федерации, на которой расположено арендованное предприятие и средней стоимости имущества, определенной за отчетный период.

Уплата налога на имущество (авансовых платежей по налогу) осуществляется арендатором по месту нахождения арендованного предприятия.

Отметим, что конкретный срок и порядок уплаты налога на имущество (авансового платежа) определяются законодательными (представительными) органами субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 383 НК РФ).

Кроме исчисления и уплаты налога на имущество (авансовых платежей), арендатор обязан по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговый орган по месту нахождения арендованного предприятия налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу и декларацию по налогу на имущество (пункт 1 статьи 386 НК РФ). При этом представлять в налоговый орган налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу и декларацию арендатор обязан по формам, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 20 февраля 2008 года № 27н «Об утверждении форм налоговой декларации и налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций и порядков их заполнения». Следует отметить, что этим же Приказом утверждены Порядок заполнения налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций, а также Порядок заполнения налоговой декларации по налогу на имущество организаций.

Срок представления налоговых расчетов по авансовым платежам по налогу, а также налоговых деклараций по итогам налогового периода установлен пунктами 2, 3 статьи 386 НК РФ. Так, налоговые расчеты по авансовым платежам должны быть представлены не позднее 30 календарных дней с даты окончания соответствующего отчетного периода, а налоговая декларация – не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. При этом в случаях, когда последний день срока приходится на день, признаваемый в соответствии с законодательством Российской Федерации выходным и (или) нерабочим праздничным днем, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (пункт 7 статьи 6.1 НК РФ).

Налог на прибыль по предприятиям как имущественным комплексам

Предприятием как объектом прав в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, в его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности.

Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ), в частности, статьей 268.1 НК РФ, установлены особенности признания доходов и расходов при приобретении предприятия как имущественного комплекса, о которых мы и расскажем в нашей статье.

Гражданско-правовые аспекты реализации предприятия как имущественного комплекса.

Итак, в состав предприятия как имущественного комплекса входят земельные участки, здания, сооружения; оборудование, инвентарь, сырье, продукция; права требования, долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятие в целом или его часть, согласно пункту 2 статьи 132 ГК РФ могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Правовые основы продажи предприятия установлены параграфом 8 «Продажа предприятия» Главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

По договору продажи предприятия продавец на основании статьи 559 ГК РФ обязан передать в собственность покупателю предприятие в целом как имущественный комплекс. При этом не подлежат передаче покупателю предприятия (если иное не установлено законом или иными правовыми актами) права продавца, полученные им на основании лицензии на осуществление соответствующей деятельности.

Если договором купли-продажи предприятия не предусмотрено иное, то исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца, принадлежащие ему на основании лицензионных договоров, права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю.

Для договора купли-продажи предприятия предусмотрена обязательная письменная форма, то есть, договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 560 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи во всех существенных аспектах влечет его недействительность.

Продаже предприятия предшествует проведение инвентаризации, ведь именно на основе полной инвентаризации предприятия в договоре продажи предприятия определяются состав и стоимость продаваемого предприятия, что установлено статьей 561 ГК РФ.

Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств утверждены Приказом Минфина Российской Федерации от 13 июня 1995 года № 49.

До подписания договора стороны должны составить и рассмотреть следующие документы:

– акт инвентаризации;

– бухгалтерский баланс;

– заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

– перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (пункт 2 статьи 561 ГК РФ).

Договор на продажу предприятия как имущественного комплекса подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не установленное договором продажи предприятия.

Организация, которая продает предприятие, должна уведомить кредиторов о передаче своих обязательств.

При продаже предприятия должны быть соблюдены права его кредиторов. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. После полученного уведомления кредитор письменно сообщает продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга. Если кредитор не согласен, то в течение трех месяцев со дня получения уведомления он вправе потребовать:

– либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

– либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю. По включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, после продажи предприятия продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

Не передаются обязательства, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него соответствующего разрешения.

Не передается обязанность по уплате долгов кредиторам в случае отказа последних от перевода долга от продавца к покупателю, обязанность по уплате налогов и сборов, образовавшихся до совершения сделки (пункт 3 статьи 44 НК РФ). При продаже предприятия происходит передача только долгов, связанных с гражданско-правовыми обязательствами фирмы.

Таким образом, задолженность по налогам и сборам остается за налогоплательщиком – предприятием-продавцом и после его реализации. Продавец как юридическое лицо по договору купли-продажи предприятия как имущественного комплекса обязан исполнить обязанность по уплате налогов и сборов, образовавшихся до совершения сделки, так как налоговое законодательство не предусматривает в случае продажи предприятия прекращения или изменения уже имеющихся налоговых обязательств.

Налог на прибыль.

Согласно статье 268.1 НК РФ в целях налогообложения прибыли доходом организации при покупке предприятия является величина превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки.

В общепринятом понимании чистые активы представляют собой разность между суммой активов компании и суммой ее обязательств.

Специалисты Минфина Российской Федерации в Письме от 5 июня 2008 года № 03-03-06/1/352 напомнили налогоплательщикам, что порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ утвержден Приказом Минфина Российской Федерации № 10н и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг № 03-6/пз от 29 января 2003 года «Об утверждении Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ». В соответствии с пунктом 1 утвержденного Порядка под стоимостью чистых активов акционерного общества понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его пассивов, принимаемых к расчету.

Иными словами, превышение стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки необходимо рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и с учетом других факторов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 268.1 НК РФ сумма скидки, получаемой при приобретении предприятия, определяется как разница между ценой покупки и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса, определяемой по передаточному акту.

Если предприятие приобретается в порядке приватизации на аукционе или по конкурсу, то величина получаемой скидки определяется как разница между ценой покупки и оценочной (начальной) стоимостью предприятия как имущественного комплекса.

В целях налогообложения прибыли скидка, получаемая покупателем, признается доходом в том месяце, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс.

Расходом налогоплательщика в целях налогообложения прибыли, согласно пункту 1 статьи 268.1 НК РФ, признается разница между ценой приобретения предприятия и стоимостью его чистых активов.

То есть, расходом при приобретении предприятия будет величина превышения цены покупки предприятия как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов. Величина превышения рассматривается как надбавка к цене, уплачиваемой покупателем в ожидании будущих экономических выгод.

В соответствии с пунктом 2 статьи 268.1 НК РФ сумма уплачиваемой надбавки определяется как разница между ценой покупки и стоимостью чистых активов предприятия, определяемой по передаточному акту.

При приобретении предприятия в порядке приватизации на аукционе или по конкурсу, величина уплачиваемой надбавки определяется как разница между ценой покупки и оценочной (начальной) стоимостью предприятия как имущественного комплекса.

Порядок учета в целях налогообложения прибыли суммы надбавки, уплачиваемой покупателем, определяется в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 268.1 НК РФ. Согласно названному подпункту надбавка признается равномерно в течение 5-ти лет, начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс.

Основные же расходы покупателя на приобретение в составе предприятия активов и имущественных прав определяются по передаточному акту. Анализ статьи 268.1 НК РФ показывает, что НК РФ не установлено, как стоимость активов формируется в передаточном акте. Полагаем, что это может вызвать много вопросов и злоупотреблений из-за искусственной накрутки сумм активов и пассивов в передаточном акте, и надеемся, что специалистами контролирующих органов будут даты разъяснения по этому поводу.

В пункте 4 статьи 268.1 НК РФ сказано, как следует поступить продавцу, реализовавшему с убытком предприятие как имущественный комплекс. Согласно данной норме убыток признается расходом в порядке, установленном статьей 283 НК РФ, то есть налоговая база последующих налоговых периодов уменьшается на всю сумму полученного убытка или на часть этой суммы в течение 10 лет (пункт 1 статьи 283 НК РФ).

В пункте 5 статьи 268.1 НК РФ уточнено, как покупатель рассчитывает стоимость активов и имущественных прав, поступивших в составе купленного предприятия. Их величина для целей налогообложения прибыли определяется исходя из данных передаточного акта.

Купля, продажа, аренда предприятия и НДС

При ведении хозяйственной деятельности субъекты предпринимательства могут не только арендовать или продавать любые виды имущества, но и осуществлять указанные сделки с самим бизнесом. О том, какие особенности НДС возникают при аренде или купле-продаже имущественного комплекса, Вы узнаете из настоящей статьи.

В соответствии с нормами пункта 1 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предприятие, как объект гражданских прав, представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Причем в целом предприятие, как имущественный комплекс, признается недвижимостью.

В силу пункта 2 статьи 132 ГК РФ предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

По общему правилу, в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Иное может быть предусмотрено лишь законом или договором.

Отношения сторон при аренде предприятий строятся на основании положений параграфа 5 «Аренда предприятий» главы 34 «Аренда» ГК РФ.

Как определено статьей 656 ГК РФ по договору аренды предприятия, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства.

Помимо этого, в порядке, на условиях и в пределах, определяемых соглашением сторон, арендодатель обязуется передать арендатору:

– запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

– права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;

– иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

– права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Как вы поняли, речь идет о дебиторской и кредиторской задолженности предприятия.

При этом нужно иметь в виду, что перед передачей кредиторской задолженности арендодатель должен письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде бизнеса. Причем сделать это нужно в срок не менее чем за три месяца до передачи предприятия в аренду, так как именно этот срок отводится кредиторам, не согласным с переводом долга, на то, чтобы потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения соответствующих убытков.

Если же кредиторская задолженность передается арендодателем без соответствующего уведомления кредиторов, то они вправе в течение года предъявить иск об удовлетворении своих требований. Причем отвечать по долгам будут и арендодатель и арендатор, так как в силу пункта 4 статьи 657 ГК РФ они несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, переведенным на арендатора без согласия кредитора.

Особо обращаем внимание на то, что в общем случае права арендодателя, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не передаются арендатору. Поэтому до передачи бизнеса арендодателю следует самому рассчитаться по таким обязательствам, выполнение которых невозможно без соответствующей лицензии. Арендатор же, в свою очередь, должен будет самостоятельно получить необходимые разрешения, на ведение деятельности, подлежащей лицензированию.

Следует отметить, что при договоре аренды предприятия договор заключается обязательно в письменной форме, несоблюдение данного требования статьи 658 ГК РФ приведет к недействительности сделки. Причем такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации, на что указывает пункт 2 статьи 658 ГК РФ.

Как определено статьей 659 ГК РФ передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта, в котором подробно указывается состав передаваемого имущества, его характеристики и оценочная стоимость.

Причем подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя, и осуществляется обычно за его счет, хотя договором стороны могут предусмотреть и иное. После подписания передаточного акта предприятие считается переданным в аренду.

Порядку пользования имуществом арендованного предприятия посвящена статья 660 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей, если договор не содержит ограничений, то арендатор вправе без согласия арендодателя:

– продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия;

– сдавать имущество предприятия в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу, правда при условии того, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды.

При этом арендатору следует иметь в виду, что указанные права пользования не распространяются на землю и другие природные ресурсы арендованного бизнеса, а также в иных случаях, установленных законом.

Кроме того, если иное не предусмотрено самим договором аренды арендатор имеет право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Обязанности арендатора по содержанию и оплате расходов на его эксплуатацию установлены статьей 661 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор обязан на протяжении всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт. По общему правилу арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества, хотя договором стороны могут предусмотреть и иное.

Если в течение договора аренды арендатор производит неотделимые улучшения арендуемого имущества, то по общему правилу, закрепленному в статье 662 ГК РФ, он имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от наличия разрешения арендодателя на такие улучшения. Так как эта норма является диспозитивной, то стороны в договоре могут предусмотреть и иное.

Если в суде арендодатель докажет, что расходы, произведенные арендатором на неотделимые улучшения, произведенные без его ведома, повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности, то по решению суда он может быть освобожден от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс возвращается арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) рассматривает аренду как услугу. А реализация услуг на российской территории в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ представляет собой объект налогообложения по НДС. Следовательно, собственник предприятия, сдавший его в аренду, должен исчислить с такой операции сумму налога и заплатить ее в бюджет. При определении налоговой базы арендодатель руководствуется нормами пункта 1 статьи 154 НК РФ, в соответствии с которым налог исчисляется исходя из цены аренды предприятия, установленной договором. Причем, пока не доказано обратное, считается, что цена, установленная договором, соответствует уровню рыночных цен.

В соответствии с нормами статьи 168 НК РФ арендодатель должен выставить счет-фактуру и предъявить арендатору сумму налога к оплате. Сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуг по аренде предприятия. Напоминаем, что датой оказания услуг признается дата подписания сторонами акта приема-передачи на их оказание.

Обращаем Ваше внимание на то, что выставление счета-фактуры ранее указанного срока может привести к проблемам с вычетами у арендатора, так как контролирующие органы указывают на то, что выставление счетов-фактур до момента оказания услуги противоречит нормам НК РФ. В частности, такая точка зрения содержится в Письме Минфина Российской Федерации от 2 июля 2008 года № 03-07-09/20.

В то же время пункт 3 статьи 168 НК РФ не содержит запрета на выставление счета-фактуры в более ранние сроки. В некоторых случаях арбитры приходят к аналогичным выводам (Постановление ФАС Московского округа от 8 декабря 2008 года №КА-А40/11395-08-П по делу №А40-22376/07-117-148, ФАС Московского округа от 21 июля 2008 года №КА-А40/6416-08).

Счет-фактура выставляется арендодателем в порядке, определенном пунктами 5 и 6 статьи 169 НК РФ. В случае если арендатор оплачивает услуги аренды авансовым платежом, то арендодатель в течение пяти дней с момента получения авансового платежа выставляет «авансовый» счет-фактуру. Налоговая база в такой ситуации определяется исходя из суммы полученного аванса с учетом налога, такое правило также закреплено в пункте 1 статьи 154 НК РФ. Сумма налога исчисляется исходя из налоговой базы и расчетной ставки налога 18/118 %.

Обращаем Ваше внимание на то, что «авансовый» счет-фактура выставляется арендодателем и в случае безденежной формы аванса, на это указывает Минфин Российской Федерации в своем Письме от 6 марта 2009 года № 03-07-15/39.

Выставленные счета-фактуры арендодатель регистрирует в своей книге продаж, в силу требования пункта 16 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914 (далее – Правила) и подшивает их в журнал учета выставленных счетов-фактур.

Затем показатели арендных счетов-фактур вносятся арендодателем в налоговую декларацию по НДС, обязанность по представлению которой возникает у каждого налогоплательщика НДС в силу пункта 5 статьи 174 НК РФ.

Если аренда предприятия связана с деятельностью арендатора, облагаемой налогом, то счета-фактуры на аренду регистрируются им в своей книге покупок, а сумма налога, уплаченная арендодателю в составе арендной платы, принимается к вычету. Конечно, при условии того, что все остальные условия главы 21 НК РФ в части применения налоговых вычетов у арендатора соблюдаются.

Если аренда предприятия связана с деятельностью арендатора, не облагаемой НДС, то сумма «входного» налога, предъявляемого к оплате арендодателем, учитывается последним в стоимости услуг аренды. Такое правило вытекает из пункта 2 статьи 170 НК РФ. Аналогичный порядок учета сумм «входного» налога распространяется и на арендатора, не обладающего статусом налогоплательщика НДС.

Как видим, в отношении самих услуг аренды предприятия применяется общий порядок обложения НДС.

Однако, как следует из гражданско-правовых основ аренды бизнеса, рассмотренных выше, при аренде предприятия арендодатель передает арендатору в составе имущественного комплекса различные виды активов. Конечно, передача имущества в рамках договора аренды не образует у арендодателя объекта налогообложения, так как право собственности на большинство активов сохраняется за арендодателем. Однако могут возникнуть спорные моменты при передаче различного вида внеоборотных активов, если налог по ним арендодателем уже был принят к вычету. В силу того, что их передача не рассматривается в качестве объекта налогообложения по НДС, то фискальные органы могут потребовать восстановления сумм налога и уплаты его в бюджет. Причем не факт, что сумму восстановленного налога арендатор сможет принять к вычету у себя.

Приблизительно также обстоит дело и с передачей дебиторской и кредиторской задолженности в рамках арендуемого предприятия. Учитывая то, что данные вопросы в рамках договора аренды предприятия содержат массу неурегулированных моментов, то при заключении договора аренды предприятия, арендодателю следует ограничиться только передачей во временное владение и пользование земли, зданий, сооружений и другими, входящими в состав имущественного комплекса основными средствами, которые подлежат возврату. Для передачи всех остальных видов активов лучше воспользоваться другими видами гражданско-правовых сделок – договорами купли – продажи, цессии, переводом долга и так далее.

Как уже было отмечено, гражданское законодательство не запрещает субъектам предпринимательской деятельности продавать бизнес в целом. При этом отношения сторон строятся на основании норм параграфа 8 «Продажа предприятия» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

Как следует из статьи 559 ГК РФ, по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

По общему правилу, вытекающему из пункта 2 указанной статьи, при договоре купли-продажи исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации, переходят к покупателю. Хотя, при желании, стороны могут закрепить в договоре и иное.

Договор купли-продажи предприятия, как и договор аренды бизнеса, заключается исключительно в письменной форме, и считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Несоблюдение письменной формы договора приведет к его недействительности.

Как определено пунктом 1 статьи 561 ГК РФ, состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами ее проведения. Напоминаем, что порядок проведения инвентаризации в настоящее время установлен Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина Российской Федерации от 13 июня 1995 года № 49.

Обращаем Ваше внимание, что до подписания самого договора купли-продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются неотъемлемой частью самого договора купли-продажи предприятия.

Кредиторы предприятия должны быть письменно поставлены в известность собственником о том, что оно подлежит продаже. Причем кредиторы при продаже предприятия имеют те же права, что и при его аренде, на что указывают нормы статьи 562 ГК РФ.

Передача предприятия от продавца к покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (пункт 1 статьи 563 ГК РФ).

Как и при аренде предприятия, подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и обычно производится за его счет. Со дня подписания сторонами передаточного акта предприятие считается переданным покупателю. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (пункт 2 статьи 563 ГК РФ).

Право собственности на приобретенное предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Причем, по общему правилу, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Если договором купли-продажи предусмотрен особый переход права собственности, то его покупатель вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, лишь в той мере, в какой это необходимо для целей приобретения предприятия.

Напомним, что в силу статьи 38 НК РФ любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, рассматривается в качестве товара. В силу статьи 146 НК РФ реализация товара на возмездной или безвозмездной основе на территории Российской Федерации образует объект налогообложения по НДС, следовательно, при продаже предприятия у продавца возникает обязанность по уплате налога в бюджет. Чтобы его исчислить налогоплательщику следует определить налоговую базу, момент ее возникновения и налоговую ставку, по которой исчисляется сумма налога.

Особенности определения налоговой базы при продаже предприятия, как имущественного комплекса, установлены статьей 158 НК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой налоговая база при такой операции определяется отдельно по каждому из видов продаваемых активов предприятия. Следовательно, для того, чтобы исчислить сумму налога налогоплательщик НДС должен определить по всему составу продаваемого имущества свою налоговую базу, равную его балансовой стоимости.

Заметим, что сам НК РФ не уточняет, нужно ли платить налог с тех видов имущества, которое не облагается налогом. По мнению автора, по имуществу, не облагаемому налогом, налогоплательщик не должен исчислять налог, ведь если освобождена от налогообложения его самостоятельная реализация, то и в составе имущественного комплекса оно не должно облагаться налогом. Аналогичного подхода придерживаются и арбитры, на что указывает Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2007 года по делу №А05-13851/2005-33.

Отметим, что продать бизнес его собственник может как по цене выше его балансовой стоимости, так и ниже. В этих случаях налоговые базы, определенные по всему составу продаваемого имущества, корректируются на специальные поправочные коэффициенты, порядок определения которых установлен пунктом 2 статьи 158 НК РФ.

Если цена продажи предприятия ниже его балансовой стоимости, то поправочный коэффициент определяется как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества.

Если же предприятие продано по цене, превышающей его балансовую стоимость, то расчет поправочного коэффициента производится иначе. Для расчета поправочного коэффициента в такой ситуации налогоплательщик должен:

1. уменьшить цену реализации предприятия на балансовую стоимость дебиторской задолженности (и на стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке).

2. из балансовой стоимости реализованного имущества исключить балансовую стоимость «дебиторки» (и стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке).

Затем посредством деления значения 1 на значение 2 определить величину поправочного коэффициента.

Особо обращаем Ваше внимание на то, что в такой ситуации поправочный коэффициент к сумме дебиторской задолженности (и стоимости ценных бумаг) не применяется! Такого же мнения придерживается и правоприменительная практика, на что указывает Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 февраля 2006 года по делу №Ф04-9696/2005(18776-А45-33).

Как следует из пункта 3 статьи 158 НК РФ, в условиях применения поправочных коэффициентов для целей налогообложения, цена каждого вида имущества принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент.

Чтобы читателю этот момент был более понятен, рассмотрим влияние поправочных коэффициентов на примере.

Пример.

Предположим, что организация «А» реализовала предприятие как имущественный комплекс за 4 500 000 рублей. Балансовая стоимость проданных активов составляет 5 250 000 рублей.

Приведем баланс предприятия до его продажи:

Из условий примера следует, что цена продажи предприятия ниже его балансовой стоимости, в силу чего поправочный коэффициент составляет 4500 000 / 5250 000 = 0,86.

Исходя из поправочного коэффициента, в целях НДС цена реализации составит:

По НМА – 400 000 рублей х 0,86 = 344 000 рублей;

По ОС – 2 500 000 х 0,86 = 2 150 000 рублей;

По товарам, облагаемым налогом – 750 000 х 0,86 = 645 000 рублей.

Реализация остальных видов активов предприятия не облагается НДС, в силу чего налоговая база по ним не определяется.

Отметим, что особенностью НДС при реализации имущественного комплекса является применение специальной ставки налога в размере 15,25 %.

В силу чего, сумма налога, которую придется заплатить продавцу при продаже предприятия, составит:

При реализации НМА – 344 000 рублей х 15,35 % = 52 460 рублей;

При реализации ОС – 2 150 000 рублей х 15,25 % = 327 875 рублей;

При реализации товаров, облагаемых налогом – 645 000 рублей х 15,25 % = 98 363 рубля;

Общая сумма налога, подлежащая уплате в казну, составит:

52 460 рублей + 327 875 рублей + 98 363 рубля = 478 698 рублей.

Пример.

Предположим, что организация «А» реализовала предприятие как имущественный комплекс за 6 000 000 рублей. Балансовая стоимость проданных активов составляет 5 250 000 рублей.

Приведем баланс предприятия до его продажи:

Так как в данном случае цена продажи предприятия выше его балансовой стоимости, то при расчете поправочного коэффициента дебиторская задолженность не участвует:

(6 000 000 рублей – 1 000 000 рублей) / (5 250 000 рублей – 1 000 000 рублей) = 1,18.

С учетом поправочного коэффициента в целях исчисления НДС цена реализации составит:

По НМА – 400 000 рублей х 1,18 = 472 000 рублей;

По ОС – 2 500 000 рублей х 1,18 = 2 950 000 рублей.

По товарам, облагаемым налогом – 750 000 рублей х 1,18 = 885 000 рублей.

Таким образом, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет с реализации:

НМА – 472 000 рублей х 15,25 % = 71 980 рублей;

ОС – 2 950 000 рублей х 15,25 % = 449 875 рублей.

По облагаемым товарам – 885 000 рублей х 15,25 % = 885 000 х 15,25 % = 134 963 рубля.

Тогда общая сумма налога, подлежащего уплате в бюджет при реализации имущественного комплекса, составит:

71 980 рублей + 449 875 рублей + 134 963 рубля = 656 818 рублей.

Отметим, что помимо особенностей, установленных в отношении определения суммы налога, в особом порядке продавцом выставляется и счет-фактура. Правда, сроки его выставления остаются прежними и определяются продавцом на основании пункта 3 статьи 168 НК РФ – сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю.

Как следует из пункта 4 статьи 158 НК РФ, при реализации имущественного комплекса продавцом выставляется сводный счет-фактура, в котором в графе «Всего с НДС» указывается цена продажи предприятия. При этом в сводном счете-фактуре отдельными позициями отражаются основные средства, нематериальные активы, прочие виды имущества производственного и непроизводственного назначения, сумма дебиторской задолженности, стоимость ценных бумаг и другие позиции активов баланса. Цена каждого вида имущества принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент.

По всем видам имущества, облагаемого налогом, применяется единая ставка в размере 15,25 %. Сумма налога по всем видам облагаемого имущества определяется как соответствующая расчетной налоговой ставке в размере 15,25 процента процентная доля налоговой базы. К сводному счету-фактуре в обязательном порядке нужно приложить акт инвентаризации.

После чего продавец должен зарегистрировать сводный счет– фактуру в своей книге продаж и подшить его в журнал учета выставленных счетов-фактур. Регистрация счета-фактуры в книге продаж продавца производится в том налоговом периоде, когда право собственности на предприятие перешло к покупателю.

Полученный счет-фактура регистрируется покупателем в своей книге покупок и на основании статей 171, 172 НК РФ принимается к вычету при условии, что все остальные условия для применения налогового вычета по НДС у покупателя предприятия выполнены.

Аренда автотранспорта

Аренда транспортных средств

В процессе осуществления своей предпринимательской деятельности организации могут арендовать транспортные средства как с экипажем, так и без экипажа. При этом арендодателями могут выступать как юридические, так и физические лица.

В статье рассмотрим особенности заключения договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа.

Аренда транспортного средства с экипажем.

Правовые основы договора аренды транспортного средства с экипажем регулируется главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 632 ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Отметим, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Договор аренды транспортного средства с экипажем заключается в письменной форме независимо от его срока. На это указывает статья 633 ГК РФ. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

При аренде транспортного средства с экипажем обязанности по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей, возлагаются на арендодателя (статья 634 ГК РФ).

Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства определены статьей 635 ГК РФ.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 635 ГК РФ состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Расходы по оплате услуг членов экипажа, налогообложению доходов, обязательному страхованию и иные расходы на их содержание несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды. Но, для целей налогообложения, в случае, если эти расходы несет арендатор, данная компенсация должна просто увеличивать размер арендной платы, а налоги все равно должен платить арендодатель.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других материалов, расходуемых в процессе эксплуатации, на оплату сборов, если договором аренды не предусмотрены другие условия (статья 636 ГК РФ).

Обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора аренды транспортного средства с экипажем (статья 637 ГК РФ).

В соответствии со статьей 638 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное.

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если арендатор докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по вине арендатора (статья 639 ГК РФ).

Если арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием причинен вред третьим лицам, ответственность за причиненный вред несет арендодатель, но если он докажет, что вред возник по вине арендатора, он вправе предъявить к нему регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам (статья 640 ГК РФ).

Аренда транспортного средства без экипажа.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (статья 642 ГК РФ).

Договор транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ (статья 643 ГК РФ).

Расходы на содержание транспортного средства, его страхование и страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, несет арендатор, если договором аренды не предусмотрено иное (статья 646 ГК РФ).

В течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (статья 644 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа (статья 647 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 «Обязательства вследствие причинения вреда» ГК РФ (статья 648 ГК РФ).

Бухгалтерский учет.

Пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» определено, что имущество, являющееся собственностью организации, должно учитываться обособленно от имущества других юридических лиц, находящихся в данной организации.

Иными словами, организация – арендатор должна обеспечить раздельный учет собственного и арендованного имущества.

Согласно Плану счетов и Инструкции по его применению, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению» для обобщения информации о наличии и движении ценностей, временно находящихся в пользовании или распоряжении организации, предназначены забалансовые счета.

Так, для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен счет 001 «Арендованные основные средства».

Арендованные транспортные средства учитываются на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах на аренду.

Аналитический учет по счету 001 «Арендованные основные средства» ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных транспортных средств.

Пример.

Организация «А» арендовала транспортное средство у организации «Б» сроком на 8 месяцев. По договору аренды сумма арендных платежей составляет 11 800 рублей (в том числе НДС 1 800 рублей).

Арендатор перечислил единовременно всю сумму арендных платежей в размере 94 400 рублей (в том числе НДС 14 400 рублей).

Стоимость транспортного средства, определенная сторонами договора аренды, составила 300 000 рублей.

Организация «А» учитывает арендованное транспортное средство на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке указанной в договоре аренды.

К счету 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» организацией открыты следующие субсчета:

60-1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»;

60-2 «Расчеты по авансам выданным».

В бухгалтерском учете организации «А» сделаны следующие записи:

Дебет 001 «Арендованные основные средства» – 300 000 рублей – отражена стоимость транспортного средства согласно договору аренды;

Дебет 60-2 «Расчеты по авансам выданным» Кредит 51 «Расчетные счета» – 94 400 рублей – отражена сумма арендной платы, перечисленной арендодателю;

Ежемесячно в течение срока действия договора организацией «А» делаются следующие записи:

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60-1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 10 000 рублей – отражена сумма ежемесячной арендной платы;

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 60-1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 1 800 рублей – отражена сумма НДС, предъявленная арендодателем;

Дебет 68-2 «Расчеты по НДС» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – 1 800 рублей – принят к вычету НДС;

Дебет 60-1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит 60-2 «Расчеты по авансам выданным» – 11 800 рублей – зачтена сумма аванса.

Налоговый учет.

В целях налогообложения прибыли арендные платежи за арендуемые транспортные средства относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)).

При применении арендатором кассового метода определения доходов и расходов в целях налогообложения прибыли расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 264 НК РФ организация, не относящаяся к специализированной либо автотранспортной, может применять самостоятельно разработанную форму путевого листа, содержащую все показатели первичного документа и зафиксированную в учетной политике на соответствующий налоговый период. Самостоятельно разработанная форма путевого листа в обязательном порядке должна содержать информацию о месте следования автомобиля, что позволяет судить о факте использования автомобиля сотрудниками организации в служебных целях (Письмо Минфина Российской Федерации от 16 марта 2006 года № 03-03-04/2/77, от 20 февраля 2006 года № 03-03-04/1/129, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 ноября 2009 года по делу №А26-5167/2008).

В том случае, если еженедельное (ежемесячное, ежеквартальное) составление путевого листа позволяет организовать учет отработанного времени, расхода горюче-смазочных материалов, то путевой лист, составленный с такой периодичностью с приложением к нему кассовых чеков, отражающих приобретение указанных материалов, может подтверждать вышеназванные расходы налогоплательщика (Письмо Минфина Российской Федерации от 3 февраля 2006 года № 03-03-04/2/23, от 16 марта 2006 года № 03-03-04/2/77, от 25 августа 2009 года № 03-03-06/2/161),

Если у организации отсутствует собственный гараж для содержания служебных автомашин, и она пользуется услугами платных автостоянок, то оплата производится наличными через подотчетное лицо. Расходы по оплате услуг платных автостоянок при наличии оформленных в соответствии с требованиями бухгалтерского учета первичных оправдательных документов (кассовых чеков, авансовых отчетов подотчетных лиц и тому подобное) организация может отнести к прочим расходам (Письмо Минфина Российской Федерации от 11 января 2006 года № 03-03-04/2/1). В составе расходов на содержание служебного транспорта можно учесть, в том числе, расходы, связанные с оплатой мойки служебных автомобилей (Письмо Минфина Российской Федерации от 20 июня 2006 года № 03-03-04/1/530).

Распоряжением Минтранса Российской Федерации от 14 марта 2008 года №АМ-23-р введены в действие Методические рекомендации «Нормы расхода топлив и смазочных материалов на автомобильном транспорте» (далее – нормы). Данными нормами должны руководствоваться: автотранспортные предприятия; организации, занятые в системе управления и контроля; предприниматели и другие лица.

Иными словами, нормы предназначены для предприятий, организаций, предпринимателей и других лиц, независимо от форм собственности, эксплуатирующих автомобильную технику и специальный подвижной состав на шасси автомобилей на территории Российской Федерации.

В нормах приведены значения: базовых, транспортных и эксплуатационных (с учетом надбавок) норм расхода топлив для автомобильного подвижного состава общего назначения; норм расхода топлива на работу специальных автомобилей; справочные нормативные данные по расходу смазочных материалов; значения зимних надбавок.

Помимо перечисленных данных, нормы содержат порядок применения норм, формулы и методы расчета нормативного расхода топлив при эксплуатации и другие данные.

Минфин Российской Федерации в Письме от 14 января 2009 года № 03-03-06/1/6 указал, что при определении обоснованности произведенных затрат на приобретение топлива для служебного автомобиля необходимо учитывать вышеуказанные нормы.

В отношении автомобилей, для которых нормы расхода топлива и смазочных материалов не утверждены, при определении норм расхода топлива организации следует руководствоваться соответствующей технической документацией и (или) информацией, предоставляемой изготовителем автомобиля.

Зачастую организации арендуют транспортные средства у физических лиц. В большинстве случаев эти физические лица являются работниками организации-арендатора.

Работник при заключении договора аренды транспортного средства передает принадлежащее ему транспортное средство своей организации во временное владение на платной основе и сам его не использует в течение срока аренды.

В этом случае затраты организации – арендатора, произведенные по договору аренды транспортного средства, заключенному с физическим лицом, в том числе затраты на приобретение топлива (ГСМ) для обеспечения работы данного транспортного средства, исходя из его фактического пробега (с учетом фактического расхода топлива (ГСМ) в производственных целях и стоимости его приобретения), а также затраты на приобретение запасных частей могут быть учтены при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль при условии их соответствия требованиям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ. Аналогичная позиция изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 26 мая 2009 года № 03-03-07/13, от 13 февраля 2007 года № 03-03-06/1/81.

Налог на доходы физических лиц.

Следует обратить внимание арендодателей – физических лиц на то, что согласно налоговому законодательству для физических лиц, участвующих в арендных отношениях и (или) сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя. Это связано с тем, что доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, поименованы в статье 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющихся объектом налогообложения НДФЛ. На основании гражданского законодательства движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица.

Закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты: изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами, в том числе арендодателем.

Кроме того, в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2007 (КДЕС Ред. 1.1), утвержденным Приказом Ростехрегулирования от 22 ноября 2007 года № 329-ст, экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг). При наличии данных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Таким образом, если операции по сдаче в аренду (внаем) имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в налоговых органах в качестве предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя. При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, в качестве экономической и предпринимательской, с полученных доходов необходимо уплачивать НДФЛ в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 30 марта 2007 года № 28–10/28916).

Таким образом, можно порекомендовать налогоплательщикам, пользоваться данным Письмом для определения обязанности физического лица стать индивидуальным предпринимателем, так как иных документов для этой цели нет, а ведь очень часто встречается, что грузовой автотранспорт, сразу приобретенный с целью последующего извлечения прибыли от его использования, сдают в аренду физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями. Следовательно, возникают риски административной (статья 14.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), налоговой (статья 116 НК РФ) и уголовной ответственности (статья 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство»).

Договор аренды транспортного средства без экипажа, с типовым договором

Иногда организации для осуществления своей деятельности арендуют транспортные средства с оказанием услуг по управлению и технической эксплуатации, то есть с экипажем. При этом арендодателями могут выступать как юридические, так и физические лица.

В статье рассмотрим договор аренды транспортного средства с экипажем, его правовые основы и приведем пример оформления типовой формы такого договора.

Правовые основы договора аренды транспортного средства с экипажем регулируется главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 632 ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Отметим, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Договор аренды транспортного средства с экипажем заключается в письменной форме независимо от его срока. На это указывает статья 633 ГК РФ. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

На основании статьи 610 ГК РФ договор аренды транспортного средства с экипажем заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то данный договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Заметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды транспортного средства с экипажем, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору арендованное транспортное средство в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению транспортного средства. При этом транспортное средство сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, и тому подобным), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться арендованным транспортным средством в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Передается арендуемое транспортное средство арендодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок. В случае несоблюдения данного правила арендатор вправе по своему выбору:

– истребовать от арендодателя арендованное транспортное средство и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду транспортного средства, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды транспортного средства с экипажем он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков транспортного средства, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков транспортного средства;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, в свою очередь, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки транспортного средства за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору транспортного средства другим аналогичным транспортным средством, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки этого транспортного средства.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Следует отметить, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду транспортного средства, которые были им оговорены при заключении договора аренды транспортного средства с экипажем или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра транспортного средства или проверки его исправности при заключении договора или передаче транспортного средства в аренду.

При заключении договора аренды транспортного средства с экипажем арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду транспортное средство (праве залога и тому подобное), на что указывает статья 613 ГК РФ. Заметим, что передача транспортного средства в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это транспортное средство. В случае неисполнения арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 634 ГК РФ арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. Данное положение подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 20 января 2009 года №КГ-А40/12869-08 по делу №А40-23676/08-52-237.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре (статья 635 ГК РФ). Отметим, что договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Обратите внимание!

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Заметим, что расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание по общему правилу несет арендодатель. Арендатор возмещает их в составе арендных платежей (они должны учитываться при определении размера арендной платы) (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2010 года по делу №А81-1632/2010).

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (статья 637 ГК РФ).

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование транспортным средством (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды транспортного средства с экипажем. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного транспортного средства при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое транспортное средство в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного транспортного средства.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды транспортного средства с экипажем сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы по общему правилу может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды транспортного средства с экипажем, или состояние транспортного средства существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, по общему правилу арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным транспортным средством в соответствии с условиями договора аренды транспортного средства с экипажем, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением транспортного средства. Отметим, что использование арендатором транспортного средства не в соответствии с условиями договора аренды транспортного средства с экипажем или назначением этого транспортного средства, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. На это указывает статья 636 ГК РФ.

В соответствии со статьей 638 ГК РФ по общему правилу арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. При этом арендатору следует иметь в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (статья 615 ГК РФ).

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (статья 639 ГК РФ). Однако если арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием причинен вред третьим лицам, то ответственность за причиненный вред согласно статье 640 ГК РФ несет арендодатель, который вправе в порядке регресса возместить за счет арендатора суммы, выплаченные третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2010 года № 1 «О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина»).

Основаниями для досрочного расторжения договора аренды транспортного средства с экипажем являются нормы, установленные статьями 619, 620 ГК РФ. Так, согласно указанным статьям, по требованию арендодателя договор аренды транспортного средства с экипажем может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

– пользуется транспортным средством с существенным нарушением условий договора или назначения транспортного средства либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает транспортное средство;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обратите внимание, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет транспортное средство в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию транспортным средством в соответствии с условиями договора или назначением этого транспортного средства;

– переданное арендатору транспортное средство имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра транспортного средства или проверки его исправности при заключении договора;

– транспортное средство в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Обратите внимание!

Договором аренды транспортного средства с экипажем могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

При прекращении договора аренды транспортного средства с экипажем, согласно статье 622 ГК РФ, арендатор обязан вернуть арендодателю транспортное средство в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное транспортное средство, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения. Если же за несвоевременный возврат арендованного транспортного средства договором предусмотрена неустойка, то убытки по общему правилу могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Напомним, что неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Арендатором могут быть произведены улучшения арендованного транспортного средства. Если эти улучшения отделимы, то на основании статьи 623 ГК РФ, по общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного транспортного средства являются его собственностью. А если арендатор произвел улучшения арендованного транспортного средства неотделимые без вреда для этого транспортного средства, причем он произвел эти улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем. Заметим, что стоимость неотделимых улучшений арендованного транспортного средства, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного транспортного средства, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого транспортного средства, являются собственностью арендодателя.

Необходимо отметить, что в договоре аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен переход арендованного транспортного средства в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Об этом сказано в статье 624 ГК РФ. Если условие о выкупе арендованного транспортного средства не предусмотрено в договоре аренды транспортного средства с экипажем, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Приведем пример оформления договора аренды транспортного средства с экипажем, заключенного коммерческой организацией с физическим лицом.

Пример.

Организация ООО «Сибирь» 11 июля 2011 года заключила договор аренды транспортного средства с экипажем с физическим лицом Зайцевым А.Ю. на аренду грузового автомобиля ГАЗ 33021 с предоставлением услуг по управлению и по технической эксплуатации указанного автомобиля.

ДОГОВОР № 5

аренды транспортного средства с экипажем

г. Омск «11» июля 2011 г.

Гражданин Российской Федерации Зайцев Аркадий Юрьевич (паспорт 5415 № 267332, выдан 21.01.2001 г. УВД КАО г. Омска), проживающий по адресу: г. Омск ул. Маяковского, д.5, к.94, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Сибирь», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Ивакина Д.Ф., действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Согласно настоящему Договору Арендодатель предоставляет Арендатору грузовой автомобиль марки ГАЗ (Газель) 33021, тент, государственный регистрационный знак Р385ВР55, идентификационный номер (VIN) ХТА2115420073075, год выпуска 2001, двигатель модель 402 № 0462064, шасси (рама) № 54200730, кузов (коляска) № 0026352, паспорт транспортного средства серия 62ВВ, № 344278, именуемый в дальнейшем «автомобиль», во временное владение и пользование за плату, а также оказывает Арендатору своими силами услуги по управлению автомобилем и по его технической эксплуатации.

1.2. Предоставляемый в аренду автомобиль принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации транспортного средства серия 55ВК № 356755, выдано 11 декабря 2006 г.

1.3. Арендодатель осуществляет управление автомобилем лично.

1.4. Автомобиль передается укомплектованный в соответствии с требованиями технической эксплуатации и правил дорожного движения.

1.5. Автомобиль предоставляется в аренду для выполнения работ по транспортировке молочных продуктов, согласно графику, приведенному в Приложении № 1. Передача автомобиля осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами. По окончанию срока действия договора, Арендатор обязан возвратить автомобиль сразу после подписания обеими сторонами акта приема-сдачи автомобиля.

1.6. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора автомобиль в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

1.7. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до 10 декабря 2011 г.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Подготовить автомобиль к передаче.

2.1.2. Передать Арендатору автомобиль вместе со всеми принадлежностями и документацией по акту в срок до 13 июля 2011 года.

2.1.3. В течение всего срока действия настоящего Договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду автомобиля, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;

2.1.4. Предоставлять Арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации автомобиля с обеспечением его нормальной и безопасной эксплуатации в соответствии с целями аренды, указанными в п. 1.5 настоящего Договора;

2.1.5. Страховать автомобиль и ответственность за ущерб, который может быть причинен им в связи с его эксплуатацией.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть автомобиль и проверить его состояние.

2.2.2. Уплачивать арендную плату и услуги Арендодателя по управлению и технической эксплуатации автомобиля в соответствии с настоящим Договором;

2.2.3. Нести расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией автомобиля, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов;

2.3. Арендатор вправе без согласия Арендодателя в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного автомобиля от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования автомобиля, указанным в п. 1.5 настоящего договора.

2.4. Арендатор не вправе сдавать арендованный автомобиль в субаренду без согласия Арендодателя.

2.5. Доходы, полученные Арендатором в результате использования автомобиля в соответствии с Договором, являются его собственностью.

3. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения автомобиля являются собственностью Арендатора.

3.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения автомобиля. После прекращения Договора стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Арендная плата по настоящему Договору составляет 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей в месяц. Арендная плата уплачивается Арендатором не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя. До указанной даты арендная плата должна поступать на счет Арендодателя.

4.2. Оплата услуг Арендодателя по управлению и технической эксплуатации автомобиля в соответствии с настоящим Договором составляет 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей в месяц. Оплата услуг Арендодателя по управлению и технической эксплуатации автомобиля осуществляется не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя. До указанной даты оплата услуг Арендодателя по управлению и технической эксплуатации автомобиля должна поступать на счет Арендодателя.

5. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

5.1. Арендатор не имеет права на последующий выкуп автомобиля.

6. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ

6.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю автомобиль в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

6.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить автомобиль к возврату Арендодателю.

6.3. В случае несвоевременного возврата автомобиля Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы и оплаты услуг по управлению и технической эксплуатации автомобиля за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 7.3 настоящего Договора.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.

7.2. За несвоевременное перечисление арендной платы и (или) оплаты услуг Арендодателя по управлению и технической эксплуатации автомобиля Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с момента направления Арендодателем письменной претензии в адрес Арендатора.

7.3. За несвоевременную передачу автомобиля Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере 10 000 рублей.

7.4. Взыскание неустоек и процентов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

7.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

8. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий Договор и потребовать возмещения убытков в случаях, когда Арендатор:

– использует автомобиль не в соответствии с его назначением;

– существенно ухудшает состояние автомобиля;

– не уплачивает арендную плату и услуги Арендодателя по управлению и технической эксплуатации автомобиля более 5 (пяти) дней.

8.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

8.3. Стороны вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор по соглашению между ними.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ.

9.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

10. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

10.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). В этом случае сторона, для которой возникли такие обстоятельства, обязана как можно быстрее сообщить об этом второй стороне.

11. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

11.1. По соглашению сторон арендуемый автомобиль оценен в 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей. Данная оценка учитывается при возмещении ущерба.

11.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

11.3. Все приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.

12. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: Зайцев Аркадий Юрьевич

Паспорт: 5415 № 267332, УВД КАО г. Омска выдан 21.01.2001 г.

Адрес: г. Омск ул. Маяковского, д.5, к.94, тел. 46-35-44

Счет № 44837811256009013556 в Филиале ОАО «УРАЛСИБ» в г. Омске

БИК 036210456

Корсчет № 31101720300000000736

ИНН:0234072153

КПП 220504115

ОГРН 1020280000269

Адрес:644012 г. Омск, ул. Красного пути, 76/2

Арендатор: ОАО «Сибирь»

664050 г. Омск ул. Красный Путь д.6, тел.45-45-25

ИНН 7303553452

КПП: 762402095

Р/сч. 40704812901340000006 в ОАО «Омск-Банк» г. Омск

К/с: 30101890400000000435

БИК: 034525536

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель: Арендатор:

Зайцев /Зайцев А.Ю./ Руководитель: Ивакин / Ивакин Д.Ф.

б/п М.П.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н арендованное транспортное средство в оценке, указанной в договоре, учитывается на счете 001 «Арендованные основные средства».

Арендные платежи за предоставление транспортного средства во временное владение и плата за оказание услуг по управлению и технической эксплуатации этого транспортного средства в бухгалтерском учете отражаются по дебету счета учета затрат (счета 20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу») в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) расходы в виде арендных платежей за арендуемое транспортное средство учитываются организацией – налогоплательщиком в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. При этом учитываются данные расходы для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункта 1 статьи 252 НК РФ, согласно которому расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Расходы в виде платы за услуги по управлению и технической эксплуатации транспортным средством, если договор аренды транспортного средства с экипажем заключен с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, могут учитываться организацией в составе расходов на оплату труда. На это указывает пункт 21 статьи 255 НК РФ, согласно которому к расходам на оплату труда относятся расходы на оплату труда работников, не состоящих в штате организации-налогоплательщика, за выполнение ими работ по заключенным договорам гражданско-правового характера (включая договоры подряда), за исключением оплаты труда по договорам гражданско-правового характера, заключенным с индивидуальными предпринимателями. Данное положение подтверждается и Письмом Минфина Российской Федерации от 1 декабря 2009 года № 03-03-06/1/780, в котором также сказано, что подтверждением расходов в виде платы за услуги по управлению и технической эксплуатации транспортным средством являются документы, подтверждающие факт оказания таких услуг организации – налогоплательщику. Таким документом может быть, например, акт приема-передачи услуг.

На основании части 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2009 года № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» (далее – Закон № 212-ФЗ) объектом обложения страховыми взносами для плательщиков страховых взносов – организаций, признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц:

– в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям, адвокатам, нотариусам, занимающимся частной практикой, не выплачивающим вознаграждений другим физическим лицам);

– по договорам авторского заказа, договорам об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательским лицензионным договорам, лицензионным договорам о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства.

При этом не относятся к объекту обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав), за исключением договоров авторского заказа, договоров об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательских лицензионных договоров, лицензионных договоров о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства. На это указывает часть 3 статьи 7 Закона № 212-ФЗ.

Базой для начисления страховых взносов для организаций является сумма выплат и иных вознаграждений, предусмотренных частью 1 статьи 7 Закона № 212-ФЗ, начисленных за расчетный период (календарный год) в пользу физических лиц, за исключением сумм, указанных в статье 9 Закона № 212-ФЗ.

Пунктом 2 части 3 статьи 9 Закона № 212-ФЗ установлено, что в базу для начисления страховых взносов не включаются в части страховых взносов, подлежащих уплате в Фонд социального страхования Российской Федерации, – любые вознаграждения, выплачиваемые физическим лицам по договорам гражданско-правового характера, в том числе по договору авторского заказа, договору об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательскому лицензионному договору, лицензионному договору о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства.

Таким образом, арендная плата, выплачиваемая физическому лицу за аренду транспортного средства, не является объектом обложения страховыми взносами.

Вознаграждение, выплачиваемое физическому лицу за оказание услуг по управлению и технической эксплуатации автотранспортного средства, признается объектом обложения страховыми взносами на основании части 1 статьи 7 Закона № 212-ФЗ. Однако в базу для начисления страховых взносов в части сумм взносов, подлежащих уплате в Фонд социального страхования Российской Федерации, указанное вознаграждение не включается (пункт 2 части 3 статьи 9 Закона № 212-ФЗ).

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 208, пунктом 1 статьи 209 НК РФ установлено, что доходы, полученные физическим лицом от сдачи в аренду транспортного средства, а также от оказания услуг по управлению и технической эксплуатации автотранспортного средства признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). При этом датой фактического получения дохода признается день его выплаты, в том числе перечисления на счет физического лица, признаваемого плательщиком НДФЛ (далее – налогоплательщик) в банке (подпункт 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ). Налогообложение производится по ставке 13 % (пункт 1 статьи 224 НК РФ).

На основании пункта 1 статьи 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми, налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 данной статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ.

Согласно пункту 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является организация – налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ определено, что физические лица, которые получили вознаграждения от организаций, не являющихся налоговыми агентами, по трудовым и гражданско-правовым договорам, в том числе и по договорам аренды любого имущества, исчисляют и уплачивают НДФЛ самостоятельно.

Таким образом, если физическое лицо получило доход от российской организации или в результате отношений с ней, то на последнюю возлагаются обязанности налогового агента, то есть организация обязана удержать и перечислить в бюджет сумму исчисленного налога с сумм выплат физическому лицу арендной платы за предоставление транспортного средства во временное владение и с сумм выплат за оказание услуг по управлению и технической эксплуатации этого транспортного средства.

Следует отметить, что существенной долей рынка автомобильных перевозок является «общероссийская афера экспедиторов». Состоит она в том, что организации – экспедиторы, заключая с физическим лицом договор аренды транспортного средства с экипажем, а с клиентом только договор на организацию перевозки (аналог посреднического), отчитываются за данную работу как за перевозку. Причем, не учитывая, что с физическим лицом заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, не уплачивая страховые взносы, НДС, не удерживая НДФЛ. Осуществляется организацией эта афера для того, чтобы уйти от уплаты части налогов.

Договор аренды транспортного средства с экипажем, или общероссийская афера экспедиторов, с типовым договором

Иногда организации для осуществления своей деятельности, арендуют транспортные средства у физических лиц, заключая с ними договор аренды транспортного средства без экипажа.

В статье рассмотрим договор аренды транспортного средства без экипажа, его правовые основы, приведем пример оформления типовой формы такого договора, также рассмотрим бухгалтерский и налоговый выплаченных организацией сумм арендной платы.

Гражданско-правовые основы договора аренды транспортного средства без экипажа регулируется главой 34 «Аренда» части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 642 ГК РФ по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Договор аренды транспортного средства без экипажа заключается в письменной форме независимо от его срока. На это указывает статья 643 ГК РФ. Отметим, что правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, к такому договору не применяются.

Договор аренды транспортного средства без экипажа заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, то данный договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Заметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды транспортного средства без экипажа, заключенного на неопределенный срок.

Как уже отмечалось ранее, участниками договора аренды транспортного средства без экипажа являются арендодатель и арендатор.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору арендованное транспортное средство в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению транспортного средства. При этом транспортное средство по общему правилу сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, и тому подобным).

Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться арендованным транспортным средством в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Передается арендуемое транспортное средство арендодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок. В случае несоблюдения данного правила арендатор в праве по своему выбору:

– истребовать от арендодателя арендованное транспортное средство и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

На основании статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду транспортного средства, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков транспортного средства, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков транспортного средства;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, в свою очередь, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки транспортного средства за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору транспортного средства другим аналогичным транспортным средством, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки этого транспортного средства.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Следует отметить, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду транспортного средства если:

– недостатки были им оговорены при заключении договора аренды;

– недостатки были заранее известны арендатору;

– недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра транспортного средства или проверки его исправности при заключении договора или передаче транспортного средства в аренду.

При заключении договора аренды транспортного средства без экипажа арендодатель также обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду транспортное средство (праве залога и тому подобным) (статья 613 ГК РФ). Заметим, что права третьих лиц при сдаче транспортного средства в аренду не прекращаются. В случае неисполнения арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор в соответствии со статьей 644 ГК РФ, в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Отметим, что данное положение подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Восточно – Сибирского округа от 25 июня 2009 года №А33-13699/08-Ф02-2989/09 по делу №А33-13699/08.

Арендатор обязан согласно статье 645 ГК РФ, своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (статья 646 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование транспортного средства без экипажа (арендную плату). На это указывает статья 614 ГК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды транспортного средства без экипажа. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного транспортного средства без экипажа при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое транспортное средство в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного транспортного средства.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы по общему правилу может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды транспортного средства без экипажа, или состояние транспортного средства существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, по общему правилу арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным транспортным средством в соответствии с условиями договора аренды транспортного средства без экипажа, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением транспортного средства. Отметим, что использование арендатором транспортного средства не в соответствии с условиями договора аренды транспортного средства без экипажа или назначением этого транспортного средства, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа. Об этом сказано в пункте 1 статьи 647 ГК РФ. При этом арендатору следует иметь в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (статья 615 ГК РФ).

Стоит отметить, что по общему правилу досрочное прекращение договора аренды транспортного средства без экипажа влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на транспортное средство, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды транспортного средства без экипажа. Если договор аренды транспортного средства без экипажа, является ничтожным, то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства (пункт 2 статьи 647 ГК РФ). Заметим, что ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 «Обязательства вследствие причинения вреда» ГК РФ (статья 648 ГК РФ). Об этом же свидетельствует и арбитражная практика, в частности, Постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2010 года №КГ-А40/10896-10 по делу №А40-110761/09-35-750.

Статьями 619, 620 ГК РФ установлены основания для досрочного расторжения договора аренды транспортного средства без экипажа по требованию арендодателя и арендатора. Согласно указанным статьям по требованию арендодателя договор аренды транспортного средства без экипажа может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

– пользуется транспортным средством с существенным нарушением условий договора или назначения транспортного средства либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает транспортное средство;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта транспортного средства в установленные договором аренды транспортного средства без экипажа сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

Обратите внимание, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет транспортное средство в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию транспортным средством в соответствии с условиями договора или назначением этого транспортного средства;

– переданное арендатору транспортное средство имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра транспортного средства или проверки его исправности при заключении договора;

– транспортное средство в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Обратите внимание, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

При прекращении договора аренды транспортного средства без экипажа, согласно статье 622 ГК РФ, арендатор обязан вернуть арендодателю транспортное средство в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное транспортное средство либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения. Если же за несвоевременный возврат арендованного транспортного средства договором предусмотрена неустойка, то убытки по общему правилу могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Напомним, что неустойкой (штрафом, пеней) на основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Арендатором могут быть произведены улучшения арендованного транспортного средства. В этом случае, отделимые улучшения арендованного транспортного средства являются собственностью арендатора (статья 623 ГК РФ). А если арендатор произвел улучшения арендованного транспортного средства, не отделимые без вреда для него, причем он произвел эти улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то арендатор по общему правилу имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Заметим, что стоимость неотделимых улучшений арендованного транспортного средства, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Необходимо отметить, что в договоре аренды транспортного средства без экипажа может быть предусмотрен переход арендованного транспортного средства в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Об этом сказано в статье 624 ГК РФ. Если условие о выкупе арендованного транспортного средства не предусмотрено в договоре аренды транспортного средства без экипажа, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Приведем пример оформления договора аренды транспортного средства без экипажа.

Пример.

Организация ОАО «Светлана» заключила договор аренды транспортного средства без экипажа с физическим лицом Майоровым С.Ю. на аренду легкового автомобиля ВАЗ 21099. Договор действует с 11 января 2011 года по 9 апреля 2011 года. Арендная плата в соответствии с договором составляет 30 000 рублей и выплачивается организацией единовременно.

ДОГОВОР № 2

аренды транспортного средства без экипажа

г. Омск «11» января 2011 г.

Гражданин Российской Федерации Майоров Сергей Юрьевич (паспорт 5401 № 266372, выдан 20.11.2005 г. УВД ЛАО г. Омска), проживающий по адресу: г. Омск ул. Ленина, д. 5, к.92, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Открытое акционерное общество «Светлана», в лице директора Михальцовой О.С., действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает во временное владение и пользование Арендатору легковой автомобиль марки ВАЗ 21114, государственный регистрационный знак Р999РР55, идентификационный номер (VIN) 21114060257363, год выпуска 2006, двигатель модель 21124 № 1624748, шасси (рама) № (отсутствует), кузов (коляска) №ХТА21114060357462, паспорт транспортного средства: серия 63АВ № 344178 (далее – автомобиль), без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

1.2. Передаваемый в аренду автомобиль является собственностью Арендодателя, что подтверждается Свидетельством о регистрации транспортного средства: серия 55АК № 356485, выдано 17 ноября 2007 г.

1.3. Автомобиль передается укомплектованный в соответствии с требованиями технической эксплуатации и правил дорожного движения.

1.4. Автомобиль передается в месте подписания договора по адресу: г. Омск ул. Красный Путь д.2.

1.5. Использование автомобиля не должно противоречить его назначению.

1.6. В течение срока аренды Арендатор не вправе передавать арендуемый автомобиль в пользование или в субаренду третьим лицам.

1.7. На срок действия настоящего договора Арендодатель оформляет доверенность и передает соответствующие документы Арендатору.

1.8. Автомобиль застрахован по договору ОСАГО от «03» октября 2010 г. серия ВВВ № 0570880110. Копия прилагается.

1.9. Автомобиль принадлежит Арендодателю на основании договора купли – продажи от «10» ноября 2007 г.

1.10. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора автомобиль в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

2.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор возвращает автомобиль в исправном состоянии. Передача осуществляется по акту приема-передачи, который составляется «10» апреля 2011 г. и подписывается обеими сторонами (Приложение № 1 к договору). При передаче автомобиля стороны проверяют его техническое состояние, оговаривают имеющиеся неисправности и порядок их устранения, что должно быть отражено в акте приема-передачи.

2.2. Арендатор обязуется по истечении срока действия договора возвратить автомобиль Арендодателю в надлежащем техническом состоянии с учетом нормального износа.

2.3. Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным автомобилем и его эксплуатацию как коммерческую, так и техническую.

2.4. Арендатор в течение всего срока договора аренды производит капитальный и текущий ремонт автомобиля за свой счет.

2.5. Арендодатель несет расходы по содержанию автомобиля, его страхованию, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

2.6. Арендатор не вправе без согласия Арендодателя сдавать арендованный автомобиль в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

3. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения автомобиля являются собственностью Арендатора.

3.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения автомобиля. После прекращения Договора стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

4.1. Арендная плата по настоящему договору составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей (без НДС) и выплачивается Арендатором единовременно не позднее 10 (десяти) дней до окончания срока действия настоящего договора путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя. Датой уплаты арендной платы по настоящему договору считается дата зачисления денежных средств на счет Арендодателя.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Договор заключен на срок с «11» января 2011 г. по «09» апреля 2011 г.

5.2. По соглашению сторон настоящий договор может быть пролонгирован на новый срок.

6. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

6.1. Арендатор не имеет права на последующий выкуп автомобиля.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Арендатор несет ответственность за сохранность арендуемого автомобиля. В случае утраты или повреждения автомобиля Арендатор обязан незамедлительно уведомить об этом Арендодателя и возместить Арендодателю причиненный ущерб либо предоставить равноценный автомобиль в течение 10 (десяти) дней после его утраты или повреждения. Размер возмещения определяется соглашением сторон.

В случае задержки выплат в возмещение ущерба либо непредставления равноценного автомобиля в указанный срок Арендатор уплачивает пени в размере 0,2 % от стоимости ущерба либо оценочной стоимости автомобиля, указанной в п. 6.1 настоящего договора. Пени начисляются с момента направления Арендодателем письменной претензии в адрес Арендатора.

7.2. В случае задержки арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,2 % от суммы долга за каждый день просрочки. Пени начисляются с момента направления Арендодателем письменной претензии в адрес Арендатора.

7.3. Уплата пеней не освобождает Арендатора от выполнения обязательства по оплате основного долга.

7.4. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендуемым автомобилем, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет Арендатор.

8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. По соглашению сторон арендуемый автомобиль оценен в 200 000 (двести тысяч) рублей. Данная оценка учитывается при возмещении ущерба.

9. ФОРС-МАЖОР

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

9.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 9.1 настоящего договора, каждая сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

9.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 9.2 настоящего договора, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

9.4. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 9.1 настоящего договора, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

9.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 9.1 настоящего договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.

10.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по соглашению сторон.

11.2. Во всем остальном, что не урегулировано условиями настоящего договора, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

11.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу в том случае, если они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

11.4. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

12. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: Майоров Сергей Юрьевич Арендатор: ОАО «Светлана»

Паспорт: 5401 № 266372, 664355 г. Омск ул. Красный Путь д.2,

выдан 20.11.2005 г. УВД ЛАО г. Омска офис 225,

Адрес: 644060 г. Омск ул. Ленина, д. 5, к.92 108450, г. Москва, ул. Липецкая, д.12/1,

тел.: 8 9139469844 офис 401, тел.:35-45-25

Счет № 44837811156009012356 в Филиале ИНН 7303554452

ОАО «УРАЛСИБ» в г. Омске КПП: 762402094

БИК 036210756 Р/сч. 40704812901340000007

Корсчет № 31101720300000000756 в ОАО «Омск-Банк» г. Омск

ИНН:0234062133 К/с: 30101890400000000436

КПП 220503112 БИК: 034525536

ОГРН 1020280000287

Адрес:644012 г. Омск, ул. Красного пути, 76/2

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель: Арендатор:

Майоров /Майоров С.Ю./ Руководитель: Михальцова / Михальцова О.С.

(подпись) (подпись)

М.П.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н арендованное транспортное средство в оценке, указанной в договоре, учитывается на счете 001 «Арендованные основные средства».

Арендные платежи отражаются в бухгалтерском учете по дебету счетов учета затрат (счета 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу») в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) расходы в виде арендных платежей за арендуемое транспортное средство учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. При этом учитываются данные расходы для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункта 1 статьи 252 НК РФ, согласно которому расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2009 года № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» установлено, что объектом обложения страховыми взносами для плательщиков страховых взносов – организаций, признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц:

– в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям, адвокатам, нотариусам, занимающимся частной практикой, не выплачивающим вознаграждений другим физическим лицам);

– по договорам авторского заказа, договорам об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательским лицензионным договорам, лицензионным договорам о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства.

В то же время частью 3 вышеназванной статьи определено, что не относятся к объекту обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав), за исключением договоров авторского заказа, договоров об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательских лицензионных договоров, лицензионных договоров о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства.

Заметим, что к договорам, указанным в части 3 статьи 7 Федерального закона № 212-ФЗ, относятся и договоры аренды транспортного средства без экипажа.

Таким образом, арендная плата, выплачиваемая физическому лицу за аренду транспортного средства, не является объектом обложения страховыми взносами.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 208, пункту 1 статьи 209 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду транспортного средства, признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). При этом датой фактического получения дохода признается день его выплаты, в том числе перечисления на счет налогоплательщика в банке (подпункт 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ).

На основании пункта 1 статьи 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 данной статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ.

В силу пункта 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ определено, что физические лица, которые получили вознаграждения от организаций, не являющихся налоговыми агентами, по трудовым и гражданско-правовым договорам, в том числе и по договорам аренды любого имущества, исчисляют и уплачивают НДФЛ самостоятельно.

Отметим, что понятие «организация» установлено положениями статьи 11 части первой НК РФ и включает, в том числе, понятие «иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования». В соответствии с пунктом 1 статьи 226 НК РФ иностранные организации налоговыми агентами в отношении НДФЛ не признаются.

Таким образом, российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемый у него автотранспорт по договору гражданско-правового характера, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ в порядке, предусмотренном статьей 226 НК РФ. К такому же мнению пришли Федеральная налоговая служба Российской Федерации в Письме от 1 ноября 2010 года №ШС-37-3/14584@, УФНС Российской Федерации по городу Москве в Письме от 23 сентября 2010 года № 20–15/3/100407. При этом сумма налога, удержанного налоговым агентом с указанных доходов, на основании пункта 7 статьи 226 НК РФ, уплачивается в бюджет по месту учета налогового агента в налоговом органе.

Лизинг транспортных средств и их регистрация

В настоящее время стоимость транспортных средств довольно высока, поэтому не каждый субъект хозяйственной деятельности может себе позволить приобрести автотранспорт в собственность. Многие организации предпочитают более доступный способ приобретения автотранспорта – лизинг, о чем и пойдет речь в нижеприведенном материале.

Гражданско-правовые основы лизинга.

Правовые основы договора лизинга установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).

Согласно статье 2 названного Закона договор лизинга представляет собой договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона о лизинге лизингодателем признается физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона о лизинге).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе транспортные средства (пункт 1 статьи 3 Закона о лизинге). Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя, что следует из статьи 11 Закона о лизинге.

Транспортное средство передается в лизинг лизингодателем со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими). Согласно пункту 3 статьи 17 Закона о лизинге лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Лизингополучатель получает в пользование транспортное средство и в течение срока лизинга выплачивает лизинговые платежи в порядке, сроки, форме и на условиях, предусмотренных в лизинговом договоре.

Договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (пункт 1 статьи 19 Закона о лизинге).

Регистрация транспортных средств.

Далее обратимся к статье 20 Закона о лизинге, устанавливающей порядок регистрации предмера договора лизинга и прав на него.

Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах, в частности, транспортные средства, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя.

По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе).

Порядок регистрации транспортных средств, являющихся предметом лизинга, изложен в пункте 48 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденных Приказом МВД Российской Федерации от 24 ноября 2008 года № 1001 (далее – Правила № 1001). Названным пунктом Правил № 1001 определено, что транспортные средства, приобретенные в собственность лизингодателем и переданные им на основании договора лизинга или договора сублизинга лизингополучателю во временное владение и (или) пользование, регистрируются по письменному соглашению сторон за лизингодателем или лизингополучателем.

Регистрация транспортных средств за лизингодателем производятся регистрационным подразделением по месту нахождения лизингодателя на общих основаниях (пункт 48.1 Правил № 1001).

Транспортные средства, переданные лизингодателем лизингополучателю во временное владение и (или) пользование на основании договора лизинга или сублизинга, предусматривающего регистрацию транспортных средств за лизингополучателем, и на которые отсутствуют запреты и ограничения на производство регистрационных действий, указанные в пунктах 45 и 51 Правил № 1001, временно регистрируются в регистрационном подразделении за лизингополучателем на срок действия договора по месту нахождения лизингополучателя или его филиала (представительства) на основании договора лизинга или сублизинга и паспорта транспортного средства или его копии (ксерокопии), если транспортное средство зарегистрировано за лизингодателем.

Временная регистрация транспортных средств за лизингополучателем производится с выдачей свидетельств о регистрации транспортных средств и регистрационных знаков на срок, указанный в договоре лизинга или сублизинга либо в документах, выдаваемых таможенными органами при временном ввозе транспортных средств на территорию Российской Федерации.

Свидетельства о регистрации транспортных средств и регистрационные знаки, выданные регистрационными подразделениями по месту регистрации транспортных средств за лизингодателем, а также копии (ксерокопии) договоров лизинга или сублизинга и паспортов транспортных средств, выданных на зарегистрированные или не зарегистрированные за лизингодателем транспортные средства, сдаются в регистрационное подразделение по месту временной регистрации транспортных средств за лизингополучателем.

Допускается по заявлениям лизингополучателей временная регистрация транспортных средств, зарегистрированных на территории Российской Федерации, с указанием в свидетельствах о регистрации транспортных средств регистрационных знаков, выданных при регистрации транспортных средств за лизингодателем.

Транспортные средства, зарегистрированные за лизингодателем или временно за лизингополучателем на основании договора лизинга, условиями которого предусмотрен переход права собственности на них к лизингополучателю, снимаются с соответствующего регистрационного учета и регистрируются за лизингополучателем. Основанием для такой регистрации являются письменное подтверждение лизингодателя о переходе права собственности на транспортные средства, договор лизинга, а также паспорт транспортного средства, в том числе выданный в установленном порядке таможенными органами при завершении таможенного оформления транспортного средства, временно ввезенного на территории Российской Федерации (пункт 48.4 Правил № 1001).

Если договор лизинга не предусматривает переход права собственности на транспортные средства к лизингополучателю, эти объекты снимаются с учета и могут быть зарегистрированы за лизингополучателями только на основании соответствующих документов, удостоверяющих право собственности на них лизингополучателя, а также паспортов транспортных средств, в том числе выданных таможенными органами.

При расторжении договора лизинга и изъятии лизингодателем транспорта, временно зарегистрированного за лизингополучателем, такие транспортные средства снимаются с регистрационного учета на основании письменного заявления лизингодателя (пункт 48.5 Правил № 1001).

Рассматривая гражданско-правовые основы договора лизинга, мы отметили, что обязанностью лизингополучателя является техническое обслуживание и обеспечение сохранности предмета лизинга, а также капитальный и текущий ремонт предмета лизинга.

Так вот в случае осуществления лизингополучателем капитального и текущего ремонта транспортных средств, в том числе с заменой номерных агрегатов, если это предусмотрено договором, производится изменение регистрационных данных транспортных средств, которые временно зарегистрированы за лизингополучателем. Изменение регистрационных данных осуществляется в регистрационном подразделении по месту временной регистрации транспорта, при этом осуществляется замена ранее выданного свидетельства о регистрации и вносятся изменения в паспорт транспортного средства (пункт 48.6 Правил № 1001).

В случае прекращения временной регистрации транспортных средств за лизингодателем, они снимаются с учета. Основанием для этого служат заявления лизингополучателей. Свидетельства о регистрации и регистрационные знаки сдаются лизингополучателями в регистрационное подразделение по месту временной регистрации транспортных средств. Заявителям возвращаются принятые от них регистрационные документы и знаки на транспортные средства, зарегистрированные за лизингодателями, а на транспортные средства, не зарегистрированные за последними, заполняются паспорта транспортных средств и выдаются регистрационные знаки «Транзит» (пункт 48.7 Правил № 1001).

Согласно пункту 53 Правил № 1001 о произведенной временной регистрации транспортного средства за лизингополучателем, выдаче регистрационных знаков делается запись в реестре регистрации транспортных средств в порядке, установленном подпунктом 35.15 Правил № 1001.

При этом заполняются карточки учета транспортных средств, из которых допускается формирование отдельных картотек. В строках 26 – 38 карточек указываются сведения о лизингополучателе, в строках 39 – 46 – сведения о лизингодателе, в строке 47 – дата окончания временной регистрации транспортного средства, серии и номера принятых регистрационным подразделением свидетельства о регистрации, регистрационных знаков, а также номер (при его наличии) договора лизинга (сублизинга) и дата его составления.

В случае временной регистрации транспортных средств за лизингополучателем по месту нахождения его филиала (представительства), то в графе «Особые отметки» указываются сведения о филиале (представительстве) лизингополучателя

Пунктом 55 Правил № 1001 установлено, что при прекращении временной регистрации транспортных средств за лизингополучателем транспортные средства снимаются с регистрационного учета, о чем в реестрах регистрации транспортных средств и в паспортах транспортных средств делаются соответствующие отметки, и паспорта возвращаются заявителю. Копии таких паспортов, а также выданные свидетельства о регистрации транспортных средств и другие документы, послужившие основанием для временной регистрации транспортных средств за лизингополучателями, изменения регистрационных данных и снятия с регистрационного учета транспортных средств, подшиваются в дело и хранятся в установленном порядке.

Производятся действия по корректировке соответствующих картотек регистрационного учета транспортных средств, а также соответствующих автоматизированных учетов.

Бухгалтерский учет.

В настоящее время порядок отражения в бухгалтерском учете лизинговых операций осуществляется в соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15). Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Налог на прибыль.

Налоговый учет операций по договору лизинга ведется по правилам главы 25 НК РФ. При расчете налога на прибыль налогоплательщикам необходимо определиться с доходами и расходами: у лизингодателя есть и те и другие, у лизингополучателя по данной сделке имеются лишь расходы. Состав этих расходов определяется условиями заключенного договора и зависит от того, у кого учитывается имущество – у лизингодателя или у лизингополучателя.

Транспортный налог.

Как показывает практика, при лизинге транспортных средств наибольшее число вопросов возникает в отношении того, кто будет являться налогоплательщиком транспортного налога в отношении автотранспорта, переданного по договору лизинга.

Согласно абзацу 1 статьи 357 НК РФ плательщиками транспортного налога признаются лица, на которых в соответствии с законодательством Российской Федерации зарегистрированы транспортные средства

Уплата транспортного налога и авансовых платежей по налогу осуществляется налогоплательщиком в бюджет по месту нахождения транспортных средств в порядке и сроки, установленные законами субъектов Российской Федерации (статья 363 НК РФ).

Местом нахождения имущества в целях налогообложения согласно пункту 5 статьи 83 НК РФ признается:

– для морских, речных и воздушных транспортных средств – место (порт) приписки, при отсутствии такового место государственной регистрации, а при отсутствии таковых – место нахождения (жительства) собственника имущества;

– для транспортных средств, не указанных в подпункте 1 настоящего пункта, – место государственной регистрации, а при отсутствии такового – место нахождения (жительства) собственника имущества;

– для иного недвижимого имущества – место фактического нахождения имущества.

Вместе с тем, Правилами № 1001 предусмотрена возможность временной, на срок действия договора лизинга, регистрации за лизингополучателем транспортного средства, зарегистрированного за лизингодателем. По разъяснениям Минфина Российской Федерации, содержащимся в Письме от 24 марта 2009 года № 03-05-05-04/01, если по договору лизинга транспортные средства (зарегистрированные за лизингодателем) временно передаются лизингополучателю и временно ставятся на учет в органах Госавтоинспекции МВД Российской Федерации по месту нахождения лизингополучателя, то плательщиком транспортного налога является лизингодатель по месту государственной регистрации транспортных средств.

Аналогичные разъяснения в отношении арендованных транспортных средств приведены в Письме Минфина Российской Федерации от 4 марта 2011 года № 03-05-05-04/04.

Организация, владеющая автомобилем по договору лизинга, является плательщиком транспортного налога только в том случае, если по взаимному согласию между ней и лизингодателем данный автомобиль зарегистрирован только на эту организацию. Иными словами, если транспортные средства, находящиеся в собственности лизингодателя (но не зарегистрированные за ним), по договору лизинга переданы и временно зарегистрированы за лизингополучателем, плательщиком транспортного налога будет являться лизингополучатель. Аналогичные разъяснения даны в Письмах Минфина от 30 июня 2008 года № 03-05-05-04/14, от 27 марта 2007 года № 03-05-06-04/15, от 12 декабря 2006 года № 03-06-04-04/52, в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 27 марта 2007 года № 09–14/026134.

Прокат

Прокат

В зимнее время, как правило, большим спросом у населения пользуется прокат лыж, коньков, сноубордов, санок и так далее, в летнее время для население интересен прокат велосипедов, мячей для различных видов спорта, роликов, лодок и так далее.

В настоящей статье рассмотрим порядок оформления договора проката, применение ККТ при предоставлении имущества в прокат, а также какую систему налогообложения следует применять организации при оказании услуг проката.

Порядок оформление договора проката.

Прокат в гражданском праве рассматривается как разновидность договора аренды. Договор проката регулируется статьями 626–631 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Сторонами договора проката являются арендодатель и арендатор.

Отметим, что по договору проката арендодателем выступает организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют сдачу в прокат движимого имущества за плату во временное пользование, в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Предоставление имущества в прокат может осуществляться не в качестве основного вида деятельности, а в качестве сопутствующей услуги, например, гостиницы оказывают услуги по предоставлению напрокат предметов культурно – бытового назначения.

Сделки по сдаче имущества в прокат должны занимать в деятельности хозяйствующих субъектов постоянное место, так как при осуществлении разовых сделок правила о прокате не подлежат применению.

Арендатором по договору аренды могут выступать как физические лица, так и юридические лица.

Понятие движимого имущества дано в статье 130 ГК РФ. Как следует из указанной статьи, объект недвижимости сдать в аренду по договору проката невозможно.

Следовательно, предметом договора проката являются движимые вещи, используемые для потребительских целей. Это могут быть электрические приборы, спортивный инвентарь, техника, легковые автомобили и так далее.

Если службы проката заключают дополнительное соглашение с юридическим или физическим лицом, противоречащее нормам ГК РФ в части договора проката, то есть не для потребительских целей, то данный договор регулируется нормами обычного договора аренды.

Договор проката заключается в письменной форме, на срок до одного года. Договор проката является публичным договором (статья 626 ГК РФ).

В соответствии со статьей 426 ГК РФ коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора и цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей. Отказ службы проката от заключения договора проката, при наличии возможности предоставить потребителю соответствующее имущество, не допускается (пункт 3 статьи 426 ГК РФ).

Арендодатель, заключивший договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (статья 628 ГК РФ).

Обращаем внимание, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621 ГК РФ) к договору проката не применяются. Иными словами, арендатор, по истечении срока договора проката, вправе заключить соглашение на новый срок, но только на общих основаниях.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время. При этом он должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении не менее чем за десять дней, что следует из пункта 3 статьи 627 ГК РФ.

Статьей 629 ГК РФ на арендодателя возложена обязанность по устранению недостатков сданного в аренду имущества. Так при обнаружении арендатором недостатков сданного имущества в аренду, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, арендодатель обязан в течение 10 дней со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте, либо осуществить замену данного имущества другим аналогичным имуществом.

В том случае, если недостатки имущества, взятого в прокат, явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в твердой сумме платежей. Арендные платежи могут вноситься периодически или единовременно, данное условие устанавливается договором проката.

Отметим, что при краткосрочном прокате арендные платежи вносятся единовременно.

Если имущество возвращается арендатором досрочно, то арендодатель возвращает арендатору соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Не допускается сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

Отметим, что среди норм, регулирующих договор проката, нет специальных указаний на порядок сдачи имущества арендодателю по окончании договора, поэтому нужно руководствоваться общими правилами, а именно статьей 622 ГК РФ: при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Очевидно, что приемка должна фиксироваться в таком же порядке, как и передача. В договоре обычно прописываются требования к возвращаемому имуществу. Если при возврате имущества выявлены повреждения, то арендатор должен будет выплатить денежную компенсацию, предусмотренную договором.

Применение ККТ и бланков строгой отчетности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, статьей 5 Федерального закона от 22 мая 2003 года № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» (далее – Федеральный закон № 54-ФЗ) организации при осуществлении наличных денежных расчетов обязаны применять ККТ и выдавать покупателям (клиентам) при осуществлении таких расчетов в момент оплаты кассовые чеки. При этом под наличными денежными расчетами понимаются произведенные с использованием средств наличного платежа расчеты за приобретенные товары, выполненные работы, оказанные услуги.

Пунктом 2 статьи 2 Федерального закона № 54-ФЗ определено, что организации согласно порядку, установленному Правительством Российской Федерации, могут осуществлять наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт без применения ККТ в случае оказания услуг населению при условии выдачи ими соответствующих бланков строгой отчетности (БСО). Порядок утверждения форм БСО, приравненных к кассовым чекам, а также их учета, хранения и уничтожения устанавливает Правительство Российской Федерации.

Таким образом, в части расчетов с населением по услугам проката организация вправе использовать бланки строгой отчетности или кассовый аппарат. Бланки строгой отчетности можно разрабатывать и утверждать самостоятельно, при этом следует помнить об их обязательных реквизитах (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 14 января 2009 года № 22–12/2940).

Налоговый учет.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации система налогообложения в виде ЕНВД может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в отношении, в частности, оказания бытовых услуг, их групп, подгрупп, видов и (или) отдельных бытовых услуг, классифицируемых в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению.

Общероссийским классификатором услуг населению услуги по прокату (019400 ОКУН), в том числе спортивного инвентаря, можно отнести к подгруппе 019400 ОКУН «Услуги предприятий по прокату» по коду 019406 «Прокат предметов спорта, туризма, игр». В отношении указанной предпринимательской деятельности может применяться единый налог на вмененный доход при условии, что данные услуги предоставляются физическим лицам, а не организациям (Письма Минфина Российской Федерации от 20 августа 2009 года № 03-11-06/3/207, от 27 января 2009 года № 03-11-09/20, от 22 апреля 2008 года № 03-11-04/3/214, от 18 февраля 2008 года № 03-11-02/22).

Оплата предоставляемых бытовых услуг физическими лицами может производиться как наличным, так и безналичным расчетом. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 18 февраля 2008 года № 03-11-04/3/74, от 23 марта 2007 года № 03-11-04/3/82 и от 8 мая 2007 года № 03-11-05/97.

Если оплата услуг проката, оказываемых физическим лицам, осуществляется юридическими лицами, то такая предпринимательская деятельность должна облагаться налогами в рамках общего режима налогообложения или УСНО (Письмо Минфина Российской Федерации от 3 октября 2007 года № 03-11-04/3/386).

Безвозмездное пользование – получение и предоставление

Безвозмездное пользование (ссуда) по имуществу

В настоящее время отношения безвозмездного пользования имуществом распространены в хозяйственной деятельности организаций. Наиболее важные положения о безвозмездном пользовании сформулированы в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В нижеприведенном материале рассмотрены правовые основы договоров безвозмездного пользования имуществом, а также обозначены проблемы, с которыми могут столкнуться плательщики налога на прибыль, передающие или использующие имущество на безвозмездной основе.

Согласно статье 606 ГК РФ аренда – это предоставление имущества за плату, а при передаче имущества в безвозмездное пользование никакой платы не предполагается. При этом согласно пункту 2 статьи 689 ГК РФ при оформлении договора безвозмездного пользования применяются правила договора аренды.

ГК РФ для передачи имущества в безвозмездное пользование предусматривает договор ссуды.

Согласно статье 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передать вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется ее вернуть в том же состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (пункт 2 статьи 690 ГК РФ). Например в Постановлении ФАС Уральского округа от 5 марта 2007 года №Ф09-1888/06-С6 по делу №А76-21857/2006 суд признал договор безвозмездного пользования нежилым помещением недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 690 ГК РФ, устанавливающей запрет коммерческой организации на передачу имущества в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее участником, взыскав за спорный период, в качестве применения последствий недействительности сделки, неосновательное обогащение за пользование имуществом истца.

При передаче вещи по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) право собственности на эту вещь не переходит.

В соответствии с заключаемым договором безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению (статья 691 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования, то вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и тому подобным).

Ссудополучатель вправе потребовать предоставление ему таких принадлежностей и документов, если они не были переданы, но по причине их отсутствия вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя. Если в установленные сроки ссудодатель не предоставил соответствующие материалы, то за ссудополучателем сохраняется право расторгнуть договор безвозмездного пользования (договор ссуды) и получить возмещение понесенного им ущерба, подтвержденного документально.

Статьей 693 ГК РФ установлена ответственность ссудодателя за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.

В случае обнаружения недостатков вещи ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного их устранения либо возмещение своих расходов по устранению недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

В договоре безвозмездного пользования должны быть оговорены следующие моменты: Если ссудодатель будет извещен о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, то за ссудодателем сохраняется право произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии.

Ссудополучатель должен обратить внимание, что ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем при осмотре вещи или проверке ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.

Передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь (статья 694 ГК РФ). За ссудодателем закреплена обязанность при заключении договора безвозмездного пользования предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и тому подобное).

В случае неисполнения этой обязанности ссудополучатель вправе требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Договором безвозмездного пользования закреплено, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (статья 695 ГК РФ).

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя (статья 696 ГК РФ). Также ссудополучатель вещи несет риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Согласно статье 697 ГК РФ ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.

Договор безвозмездного пользования может быть расторгнут досрочно по инициативе ссудодателя в случаях, когда ссудополучатель (статья 698 ГК РФ):

– использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

– не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

– существенно ухудшает состояние вещи;

– без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования по инициативе ссудополучателя возможно:

– при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

– если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

– если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

– при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

По договору безвозмездного пользования, без указания срока, каждая из сторон договора вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (статья 699 ГК РФ).

Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу (статья 700 ГК РФ). В этом случае новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Когда смена ссудодателя происходит по причине смерти гражданина – ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица – ссудодателя, то права и обязанности по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.

В случае реорганизации юридического лица – ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Прекращение договора безвозмездного пользования происходит в случае смерти гражданина – ссудополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором (статья 701 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), при безвозмездном пользовании имуществом, налогоплательщик включает в состав внереализационных доходов, для целей уплаты налога на прибыль, доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом. Президиум ВАС Российской Федерации в Информационном письме от 22 декабря 2005 года № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации» указал, что пункт 8 статьи 250 НК РФ подлежит применению и при безвозмездном получении права пользования вещью. Сумма дохода определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 19 апреля 2010 года № 03-03-06/4/43, от 11 декабря 2009 года № 03-03-06/1/804, от 4 февраля 2008 года № 03-03-06/1/77. Данное положение распространяется и на некоммерческие организации. И действует вне зависимости от того, является такой договор срочным или бессрочным. В такой ситуации можно порекомендовать налогоплательщикам, заключать смешанный возмездный договор, что позволит снизить риски.

Например, если организация получает в безвозмездное пользование от МУП контейнеры для сбора и вывоза бытового мусора, то у нее возникает внереализационный доход от безвозмездного пользования имуществом. Сумма внереализационного дохода исчисляется исходя из остаточной стоимости амортизируемого имущества по данным налогового учета у передающей стороны или, при отсутствии таких данных, исходя из рыночной стоимости товара (выполненных работ, оказанных услуг). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком – получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. Вот так фискальные органы в Письме Минфина Российской Федерации от 8 августа 2007 года № 03-03-06/1/545, путают безвозмездное пользование с получением товара, что очень рискованно. При этом можно порекомендовать, в договоре указывать не безвозмездное или бесплатное пользование, а то, что пользование указанным имуществом оплачивается в сумме оказания основной услуги.

Но не всегда налоговики такие злые, иногда они еще хуже, и просто заманивают в ловушку. К примеру, в Письме Минфина Российской Федерации от 16 января 2007 года № 03-03-06/2/1 сказано, что нет ограничений при использовании «амортизационной льготы» в зависимости от способа использования, в том числе безвозмездного пользования амортизируемого имущества. Но ведь, так как передача в безвозмездное пользование будет признана экономически необоснованной, то и суммы «амортизационной льготы» не могут быть учтены для налогообложения по данному основанию.

В соответствии с пунктом вторым статьи 322 НК РФ, по основным средствам, передаваемым налогоплательщиком в безвозмездное пользование, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла указанная передача, начисление амортизации не производится. При окончании договора безвозмездного пользования и возврате основных средств налогоплательщику амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основных средств налогоплательщику.

Финансисты и сами себе противоречат. В Письме Минфина Российской Федерации от 25 января 2008 года № 03-11-04/2/13, указано, что налогоплательщик, находящийся на упрощенной системе налогообложения, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество даже от учредителя, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.

В Письме Минфина Российской Федерации от 28 апреля 2007 года № 03-11-04/2/116, для такого же налогоплательщика указано, что не предусмотрено определение доходов при получении имущества по договорам безвозмездного пользования, поэтому при получении по договору безвозмездного пользования от учредителя физического лица с долей участия более 50 процентов компьютера, принтера, модема и автомобиля объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, не возникает.

В то же время расходы, связанные с использованием имущества, полученного в безвозмездное пользование (услуги Интернет, текущий ремонт, приобретение горюче-смазочных материалов и автозапчастей), могут учитываться для целей налогообложения при условии, что указанное имущество используется для предпринимательской деятельности.

Чтобы снять противоречие, можно посоветовать налогоплательщикам, вместо договоров безвозмездного пользования заключать договор аренды.

Для целей налогообложения прибыли к внереализационным доходам относятся, безвозмездно полученное от арендатора по завершении договора аренды земельного участка оборудование и построенные им на арендуемом земельном участке здания. Налоговые органы считают их безвозмездно полученным имуществом (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 29 ноября 2006 года № 20–12/105055.2).

Безвозмездное пользование у ссудодателя

Помимо передачи имущества в собственность организация может получить его в безвозмездное пользование под условием последующего возврата. При передаче собственником по договору безвозмездного пользования (ссуды) объектов основных средств или иного имущества, данные объекты или иное имущество будет продолжаться числиться на его бухгалтерском балансе.

В данной статье рассмотрим: правовые аспекты договора безвозмездного пользования (договору ссуды), порядок отражения в учете имущества, переданного в безвозмездное пользование, у ссудодателя.

Согласно статье 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает другой стороне (ссудополучателю) в безвозмездное временное пользование имущество. При этом ссудополучатель обязуется вернуть то же имущество в том же состоянии, в каком он его получил с учетом износа, если иное не предусмотрено договором.

Договор аренды и договор ссуды по своему характеру очень похожи. Поэтому к договору безвозмездного пользования применяются правила договора аренды в части определения передаваемого объекта, срока договора, об обязанности использовать его в соответствии с его назначением и другие условия, которые не противоречат сущности договора ссуды. Вместе с тем договор ссуды в отличие от договора аренды является безвозмездным, совмещающим в себе условия договора аренды и займа.

Объектом договора могут быть:

– земельные участки и другие обособленные природные объекты;

– предприятия и другие имущественные комплексы;

– здания и сооружения;

– оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ссудополучателем.

В договоре безвозмездного пользования (договоре ссуды) обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю. В случае отсутствия этих данных договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 691 ГК РФ ссудодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Состояние передаваемого имущества определяется его назначением, которое может быть установлено договором или вытекать из обычных целей использования имущества.

Объект должен быть предоставлен со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не определено договором. При этом ссудополучатель не вправе принудительно истребовать обещанную ему вещь.

Ссудодатель отвечает только за те недостатки передаваемого имущества, которые он не оговорил при заключении договора или по грубой неосторожности. При этом он не отвечает за недостатки, которые были заранее известны ссудополучателю или должны были быть обнаружены им при осмотре имущества.

Ссудодатель вправе произвести отчуждение переданного имущества третьему лицу, которое должно соблюдать заключенный между ссудодателем и ссудополучателем договор и не может расторгнуть его раньше срока.

Каждая из сторон вправе расторгнуть договор ссуды, заключенный на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок. При этом ссудополучатель может отказаться от договора в любое время, даже если в нем указан срок его действия, предупредив об этом ссудодателя за один месяц (статья 699 ГК РФ).

Бухгалтерский учет.

Безвозмездно переданное в пользование имущество подлежит обособленному учету у ссудодателя.

В соответствии с действующим Планом счетов бухгалтерского учета финансово– хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н (далее – План счетов бухгалтерского учета), имущество, безвозмездно переданное в пользование другой стороне, учитывается на счете 01 «Основные средства», субсчет 2 «Основное средство, переданное в безвозмездное пользование».

Аналитический учет ведется отдельно по каждому инвентарному объекту основных средств. При этом построение аналитического учета должно обеспечить возможность получения данных о местах хранения основных средств (ссудополучателям).

Согласно пункту 23 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01), в целях бухгалтерского учета в течение срока полезного использования объекта основных средств начисление амортизации не приостанавливается, кроме случаев перевода его по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев.

Исходя из этого, получается, что по объекту основных средств, переданному в безвозмездное пользование (по договору ссуды), в целях бухгалтерского учета ссудодателя продолжает отражаться начисление амортизации, независимо от того, что основное средство переведено из основного процесса производства.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование, учитывается на счете 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование».

Поскольку объект основных средств выведен из хозяйственного оборота ссудодателя, следовательно, сумма амортизационных отчислений по данному объекту не может быть отнесена на расходы по обычным видам деятельности в соответствии с пунктами 5, 8 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99).

Таким образом, суммы амортизации, начисленные по объекту основных средств, переданному по договору ссуды, согласно пункту 4 ПБУ 10/99 отражаются в бухгалтерском учете ссудодателя, как прочие расходы на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы».

При передаче имущества в безвозмездное пользование (ссуду) другой стороне, в бухгалтерском учете передающей стороны будут сделаны следующие записи:

Дебет счета 01 «Основные средства», субсчет 2 «Основное средство, переданное в безвозмездное пользование» Кредит счета 01 «Основные средства», субсчет 1 «Основные средства организации» – Отражена передача основных средств по договору ссуды.

Дебет счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 1 «Амортизация основных средств организации» Кредит счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование» – Отражена сумма амортизации по переданному объекту основных средств.

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование» – Отражена сумма амортизации по переданному объекту основных средств.

Согласно статье 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Порядок отражения расходов, связанных с созданием неотделимых улучшений имущества, зависит от условий договора и направления использования имущества. Если договором предусмотрено, что неотделимые улучшения не возмещаются ссудодателем, то затраты подлежат отнесению на издержки производства (обращения) при условии использования его в производственных целях и за счет собственных источников при использовании объекта в иных целях. Если же договором предусмотрено возмещение данных расходов ссудодателем, то они отражаются на счетах реализации.

Пример.

Организация «А» – ссудодатель передала по договору безвозмездного пользования тестомесильную машину, балансовая стоимость которой составила 500 000 рублей, начисленная амортизация – 220 000 рублей. Сумма ежемесячных амортизационных отчислений равна 10 000 рублей.

В процессе эксплуатации ссудополучателем был произведен капитальный ремонт объекта основных средств. Согласно договору обязанность по проведению ремонта возложена на ссудодателя. Стоимость капитального ремонта составила 23 600 рублей (в том числе НДС 18 % – 3 600 рублей).

В бухгалтерском учете ссудодателя должны быть сделаны следующие записи:

Дебет счета 01 «Основные средства», субсчет 2 «Основное средство, переданное в безвозмездное пользование» Кредит счета 01 «Основные средства», субсчет 1 «Основные средства организации» – 500 000 рублей – Отражена передача основных средств по договору ссуды.

Дебет счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 1 «Амортизация основных средств организации» Кредит счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование» – 220 000 рублей – Отражена сумма амортизации по переданному объекту основных средств.

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование» – 10 000 рублей – Отражено ежемесячное начисление амортизации по переданному объекту основных средств.

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 23 600 рублей – Отражена задолженность перед ссудополучателем за проведенный капитальный ремонт объекта основных средств.

Дебет счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 3 600 рублей (23 600 рублей x 18 % / 118 %) – Отражена сумма НДС, уплачиваемая в составе платы за капитальный ремонт.

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 51 «Расчетные счета» – 23 600 рублей – Отражена оплата ссудополучателю за проведенный капитальный ремонт согласно договору ссуды.

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» Кредит счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – 3 600 рублей – НДС по капитальному ремонту принят к вычету.

Налог на добавленную стоимость.

При передаче имущества в безвозмездное временное пользование по договору безвозмездного пользования у ссудодателя возникает объект обложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) в виде стоимости безвозмездно оказанных услуг. При этом налоговая база по указанной операции определяется исходя из рыночной цены оказанных услуг с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в нее НДС в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) (Письма Минфина Российской Федерации от 5 мая 2009 года № 03-07-11/133, от 28 ноября 2008 года № 03-07-11/371, от 12 декабря 2006 года № 03-04-11/239).

Если в регионе данные о стоимости услуг по безвозмездной передаче имущества (аренде подобного имущества) отсутствуют в доступных источниках информации, то на основании пункта 10 статьи 40 НК РФ организация должна самостоятельно определить рыночную цену такой услуги для целей исчисления НДС на основе затратного метода.

Отметим, что при исчислении цены данной услуги целесообразно учесть месячную сумму амортизации передаваемого имущества, расходы на его техническую поддержку и сопровождение и норму прибыли, рассчитанную как отношение балансовой прибыли банка за прошлый год к расходам за тот же период. Отклонение стоимости услуги не может превышать 20 %, установленных статьей 40 НК РФ.

Данное положение подтверждается судебной практикой, например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 февраля 2008 года по делу №А31-567/2007-15, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 октября 2008 года по делу №А44-157/2008, Постановление ФАС Поволжского округа от 24 января 2006 года по делу №А65-15335/2005-СА2-8.

Налог на прибыль.

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ в целях налогообложения прибыли налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов, за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ.

Так, в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

Следовательно, расходы ссудодателя, связанные с безвозмездной передачей имущества, а также расходы, связанные с созданием неотделимых улучшений такого имущества, не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 3 статьи 256 НК РФ из состава амортизируемого имущества в целях исчисления налога на прибыль организаций исключается имущество, переданное (полученное) по договорам в безвозмездное пользование.

Таким образом, учет начисленных сумм амортизации по основным средствам, переданным по договору безвозмездного пользования, в целях налогообложения прибыли приводит к занижению налога на прибыль.

Безвозмездное пользование у ссудополучателя

Нередко организации получают от физических и юридических лиц имущество в безвозмездное пользование. В связи с этим, у бухгалтеров этих организаций, как показывает практика, возникает множество вопросов, касающихся порядка отражения операций по поступлению такого имущества в бухгалтерском и налоговом учете. Для того чтобы разобраться в этом вопросе, предлагаем ознакомиться с данной статьей.

Зачастую, на практике передачу имущества в безвозмездное пользование путают с безвозмездной передачей имущества, хотя разница между этими операциями принципиальная. Если при безвозмездной передаче имущества право собственности на него переходит от передающей стороны к получающей, то при договоре безвозмездного пользования (договоре ссуды) право собственности на имущество остается у стороны передающей (ссудодателя).

Следовательно, при передаче вещи по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) право собственности на эту вещь не переходит.

Гражданско-правовые аспекты предоставления имущества в безвозмездное пользование изложены в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «Безвозмездное пользование».

В соответствии с пунктом 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется ее вернуть в том же состоянии, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом вещь должна быть предоставлена в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами – техническим паспортом, инструкцией по использованию и другое, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 690 ГК РФ право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит собственнику этой вещи, а также другим лицам, предусмотренным законодательно или самим собственником вещи.

При этом ГК РФ предусмотрено ограничение на право передачи и получения в безвозмездное пользование собственности. Так на основании пункта 2 статьи 690 ГК РФ коммерческим организациям запрещено передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся ее учредителями, участниками, руководителями, членами органов ее правления или контроля.

В соответствии с заключаемым договором безвозмездного пользования собственник (либо иное уполномоченное лицо с надлежащими полномочиями) (ссудодатель) обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению.

По договору безвозмездного пользования именно ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. В случае обнаружения таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Однако согласно пункту 3 статьи 693 ГК РФ ссудополучателю следует помнить, что ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были:

– оговорены при заключении договора;

– заранее известны ссудополучателю;

– должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или передаче вещи.

Ссудополучателю следует помнить, что ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. В этом случае согласно статье 696 ГК РФ он несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, причем если это произошло в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя.

Поэтому если нет письменного доказательства о том, что передача имущества ссудополучателем третьему лицу произошла с согласия ссудодателя, и если дело будет рассматриваться в суде, это явно будет не в пользу ссудополучателя. Это подтверждает судебная практика, например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 апреля 2004 года по делу №А82-18/2003-Г/9.

Кроме того, ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств он мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить ее.

ГК РФ предусмотрено, что по договору безвозмездного пользования каждая из сторон, как передающая, так и принимающая, вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если условиями договора не предусмотрен иной срок извещения (статья 699 ГК РФ).

Бухгалтерский учет.

Поступление и передача имущества в безвозмездное пользование, которое продолжает являться собственностью ссудодателя, в бухгалтерском учете ссудополучателя учитывается на забалансовом счете в оценке, указанной в договоре безвозмездного пользования.

Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н (далее – План счетов бухгалтерского учета), для учета такого имущества предусмотрен забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства», в оценке, указанной в договоре безвозмездного пользования. Заметим, что к договору безвозмездного пользования применяются соответствующие правила, предусмотренные для договора аренды. В связи с этим, полагаем, что получение имущества по договору безвозмездного пользования в бухгалтерском учете отражается в том же порядке, что и при аренде.

Аналитический учет по счету 001 «Арендованные основные средства» ведется по ссудодателям, по каждому объекту полученных в безвозмездное пользование основных средств (по инвентарным номерам ссудодателя).

Отметим, что по основному средству, полученному в безвозмездное пользование, ссудополучатель амортизацию не начисляет, что следует из пункта 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания).

В соответствии со статьей 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Согласно, пунктам 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99), расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии, в том числе объекта, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды), являются расходами по обычным видам деятельности. В частности, в состав расходов от обычных видов деятельности включаются:

– расходы по приобретению ГСМ, необходимого при эксплуатации безвозмездно используемого транспортного средства, ремонту данного средства;

– текущий и капитальный ремонт офисного помещения, которым организация пользуется безвозмездно на основании заключенного договора, эксплуатационные расходы по его содержанию. Эти расходы в бухгалтерском учете отражаются на соответствующих балансовых счетах в сумме фактически произведенных расходов и нормированию не подлежат;

– прочие аналогичные расходы, произведенные в соответствии с заключенными договорами и подтвержденные надлежащими первичными документами.

Расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии на основании пункта 6 ПБУ 10/99 принимаются к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине оплаты в денежной и иной форме или величине кредиторской задолженности, определяемой исходя из цены и условий, установленных договором между организацией и специализированной организацией, производящей ремонт.

Если имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, используется для управленческих нужд организации, то в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета расходы на его текущий ремонт отражаются следующей записью:

Дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы» Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражены расходы на текущий ремонт имущества, полученного по договору безвозмездного пользования.

Как было отмечено выше, ссудополучатель ведет аналитический учет по каждому ссудодателю отдельно, а также отдельно по каждому объекту основных средств, полученных в безвозмездное пользование.

Пример.

Организация «А» (ссудодатель) передает в безвозмездное пользование организации «Б» (ссудополучателю) автотранспортное средство. Стоимость имущества, согласованного сторонами, составляет 100 000 рублей. Расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом данного автотранспортного средства, в сумме 9 440 рублей (в том числе НДС 18 % – 1 440 рублей) несет организация «Б» (ссудополучатель), согласно условиям договора. Автотранспортное средство эксплуатируется в производственных целях.

В бухгалтерском учете организации «Б» должны быть сделаны следующие записи:

Дебет забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» – 100 000 рублей – отражено автотранспортное средство в безвозмездном пользовании;

Дебет счетов 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 8 000 рублей – отражена сумма расходов по ремонту автотранспортного средства;

Дебет счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 1 440 рублей – отражена сумма НДС по услугам, согласно выставленным счетам-фактурам;

Дебет счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит счета 51 «Расчетные счета» – 9 440 рублей – оплачены услуги по ремонту;

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС» Кредит счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» – 1 440 рублей – НДС принят к возмещению из бюджета;

Налоговый учет.

Исходя из норм статьи 689 ГК РФ, как отмечает Минфин Российской Федерации в своем Письме от 19 марта 2010 года № 03-03-06/4/24, получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает не само имущество, а лишь право пользования данным имуществом.

Следовательно, для целей налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование является безвозмездным получением имущественного права.

В силу статьи 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектом обложения налогом на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. При этом под прибылью для российских организаций подразумеваются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

К доходам в целях применения названной главы на основании пункта 1 статьи 248 НК РФ относятся:

– доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав;

– внереализационные доходы.

Перечень внереализационных доходов приведен в статье 250 НК РФ. Пунктом 8 указанной статьи установлено, что к внереализационным доходам относятся доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ.

Таким образом, доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав на пользование имуществом подлежит включению в состав внереализационных доходов организации. Такое мнение высказано Минфином Российской Федерации в Письме от 10 августа 2009 года № 03-03-06/4/65. В данном Письме также сказано, что согласно абзацу 2 пункта 8 статьи 250 НК РФ при получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком – получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

Следовательно, получая по договору в безвозмездное пользование имущество, налогоплательщик, как отмечают специалисты Минфина, должен включать доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом в состав внереализационных доходов, исходя из рыночных цен идентичного имущества. Аналогичное мнение высказано УФНС Российской Федерации по городу Москве в Письме от 29 декабря 2008 года № 19–12/121865. Об этом же свидетельствует и арбитражная практика, в частности, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 октября 2009 года по делу №А42-7203/2008. Такой же вывод содержится в Информационном письме ВАС Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации» в котором сказано, что установленный абзацем 2 пункта 8 статьи 250 НК РФ принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке дохода, возникающего при безвозмездном получении имущественного права, в том числе права пользования вещью.

Вместе с тем, необходимо отметить, что в абзаце 2 пункта 8 статьи 250 НК РФ нет отсылочной нормы в отношении безвозмездных имущественных прав.

Кроме того, в самой статье 40 НК РФ не содержится ни единого упоминания об имущественных правах. Более того, статьей 38 НК РФ имущественные права прямо выведены из состава имущества!

В связи с этим, по мнению автора, налогоплательщик имеет возможность не учитывать данные внереализационные доходы для целей налогообложения. Обращаем Ваше внимание на то, что использование данной позиции может привести в суд, однако, в данном случае все зависит от цены вопроса.

Как было сказано выше, статьей 695 ГК РФ на ссудополучателя возложены обязанности по поддержанию вещи, полученной в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также несение всех расходов на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

В случае осуществления деятельности, направленной на получение доходов, в связи с использованием имущества, полученного по договорам в безвозмездное пользование, организация вправе отнести к расходам для целей налогообложения прибыли организаций расходы, связанные с использованием и содержанием такого имущества, при условии соответствия таких расходов критериям, установленным статьей 252 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, – убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (пункт 1 статьи 252 НК РФ).

Таким образом, затраты по поддержанию имущества, полученного по договору в безвозмездное пользование и используемого для целей производства и реализации продукции (работ, услуг), рассматриваются в составе прочих расходов в порядке, установленном главой 25 НК РФ, при условии, что необходимость таких затрат возникла в процессе эксплуатации имущества ссудополучателем. Такой вывод содержится в Письмах УМНС Российской Федерации по городу Москве от 19 февраля 2004 года № 26–12/10774.

Документальное оформление.

Для документального оформления операции по приемке-передаче основного средства в безвозмездное пользование унифицированная форма первичной учетной документации не утверждена. Поэтому организация может использовать самостоятельно разработанную форму, содержащую обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», к которым относятся:

– наименование документа;

– дата составления документа;

– наименование организации, от имени которой составлен документ;

– содержание хозяйственной операции;

– измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

– наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;

– личные подписи указанных лиц.

Для документального оформления операции по приемке-передаче основного средства в безвозмездное пользование организация может применить и Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) по форме №ОС-1, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств» (далее – Постановление № 7). Применение названной формы первичного документа для отражения операций по приемке-передаче основного средства в безвозмездное пользование следует предусмотреть в приказе по учетной политике организации.

На объект основных средств, полученный в безвозмездное пользование, ссудополучателю рекомендуется также открывать инвентарную карточку (форма №ОС-6, утвержденная Постановлением № 7) и учитывать данный объект по инвентарному номеру, присвоенному ссудодателем. Данное положение следует из пункта 14, абзаца 5 пункта 21 Методических указаний.

Возврат основного средства ссудодателю также оформляется актом приемки-передачи (по форме, разработанной организацией самостоятельно или по форме №ОС-1), на основании которого бухгалтерская служба ссудополучателя списывает возвращенный объект с забалансового счета 001 «Арендованные основные средства», на что указывает абзац 2 пункта 82 Методических указаний и Плана счетов.

Безвозмездное пользование (ссуда) у учредителя

Помимо передачи имущества в собственность организация может получить его в безвозмездное пользование под условием последующего возврата. При передаче учредителем – собственником по договору безвозмездного пользования (ссуды) объектов основных средств или иного имущества, данные объекты или иное имущество будет продолжаться числиться на его бухгалтерском балансе.

В данной статье рассмотрим: правовые аспекты договора безвозмездного пользования (договору ссуды), порядок отражения в учете имущества, переданного в безвозмездное пользование, у учредителя.

Согласно статье 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает другой стороне (ссудополучателю) в безвозмездное временное пользование имущество. При этом ссудополучатель обязуется вернуть то же имущество в том же состоянии, в каком он его получил с учетом износа, если иное не предусмотрено договором.

Договор аренды и договор ссуды по своему характеру очень похожи. Поэтому к договору безвозмездного пользования применяются правила договора аренды в части определения передаваемого объекта, срока договора, об обязанности использовать его в соответствии с его назначением и другие условия, которые не противоречат сущности договора ссуды. Вместе с тем договор ссуды в отличие от договора аренды является безвозмездным, совмещающим в себе условия договора аренды и займа.

Объектом договора могут быть:

– земельные участки и другие обособленные природные объекты;

– предприятия и другие имущественные комплексы;

– здания и сооружения;

– оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ссудополучателем.

В договоре безвозмездного пользования (договоре ссуды) обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю. В случае отсутствия этих данных договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 691 ГК РФ ссудодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Состояние передаваемого имущества определяется его назначением, которое может быть установлено договором или вытекать из обычных целей использования имущества.

Объект должен быть предоставлен со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не определено договором. При этом ссудополучатель не вправе принудительно истребовать обещанную ему вещь.

Ссудодатель отвечает только за те недостатки передаваемого имущества, которые он не оговорил при заключении договора или по грубой неосторожности. При этом он не отвечает за недостатки, которые были заранее известны ссудополучателю или должны были быть обнаружены им при осмотре имущества.

Ссудодатель вправе произвести отчуждение переданного имущества третьему лицу, которое должно соблюдать заключенный между ссудодателем и ссудополучателем договор и не может расторгнуть его раньше срока.

Каждая из сторон вправе расторгнуть договор ссуды, заключенный на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок. При этом ссудополучатель может отказаться от договора в любое время, даже если в нем указан срок его действия, предупредив об этом ссудодателя за один месяц.

Бухгалтерский учет.

Безвозмездно переданное в пользование имущество подлежит обособленному учету у учредителя – ссудодателя.

В соответствии с действующим Планом счетов бухгалтерского учета финансово– хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н (далее – План счетов бухгалтерского учета), имущество, безвозмездно переданное в пользование другой стороне, учитывается на счете 01 «Основные средства», субсчет 2 «Основное средство, переданное в безвозмездное пользование».

Аналитический учет ведется отдельно по каждому инвентарному объекту основных средств. При этом построение аналитического учета должно обеспечить возможность получения данных о местах хранения основных средств (ссудополучателям).

Согласно пункту 23 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н, в целях бухгалтерского учета в течение срока полезного использования объекта основных средств начисление амортизации не приостанавливается, кроме случаев перевода его по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев.

Исходя из этого, получается, что по объекту основных средств, переданному в безвозмездное пользование (по договору ссуды), в целях бухгалтерского учета учредителя – ссудодателя продолжает отражаться начисление амортизации, независимо от того, что основное средство переведено из основного процесса производства.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование, учитывается на счете 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование».

Поскольку объект основных средств выведен из хозяйственного оборота учредителя – ссудодателя, следовательно, сумма амортизационных отчислений по данному объекту не может быть отнесена на расходы по обычным видам деятельности в соответствии с пунктами 5, 8 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99).

Таким образом, суммы амортизации, начисленные по объекту основных средств, переданному по договору ссуды, согласно пункту 4 ПБУ 10/99 отражаются в бухгалтерском учете учредителя – ссудодателя, как прочие расходы на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы».

При передаче имущества в безвозмездное пользование (ссуду) другой стороне, в бухгалтерском учете передающей стороны будут сделаны следующие записи:

Дебет счета 01 «Основные средства», субсчет 2 «Основное средство, переданное в безвозмездное пользование» Кредит счета 01 «Основные средства», субсчет 1 «Основные средства организации» – Отражена передача основных средств по договору ссуды.

Дебет счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 1 «Амортизация основных средств организации» Кредит счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование» – Отражена сумма амортизации по переданному объекту основных средств.

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование» – Отражена сумма амортизации по переданному объекту основных средств.

Согласно статье 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Порядок отражения расходов, связанных с созданием неотделимых улучшений имущества, зависит от условий договора и направления использования имущества. Если договором предусмотрено, что неотделимые улучшения не возмещаются ссудодателем, то затраты подлежат отнесению на издержки производства (обращения) при условии использования его в производственных целях и за счет собственных источников при использовании объекта в иных целях. Если же договором предусмотрено возмещение данных расходов ссудодателем, то они отражаются на счетах реализации.

Пример.

Учредитель ООО «Мир» передал по договору безвозмездного пользования тестомесильную машину. Ее балансовая стоимость составила 700 000 рублей, начисленная амортизация – 320 000 рублей. Сумма ежемесячных амортизационных отчислений равна 12 000 рублей.

В процессе эксплуатации ссудополучателем был произведен капитальный ремонт объекта основных средств. Согласно договору обязанность по проведению ремонта возложена на ссудодателя. Стоимость капитального ремонта составила 35 000 рублей (в том числе НДС 18 % – 5 339 рублей).

В бухгалтерском учете учредителя должны быть сделаны следующие записи:

Дебет счета 01 «Основные средства», субсчет 2 «Основное средство, переданное в безвозмездное пользование» Кредит счета 01 «Основные средства», субсчет 1 «Основные средства организации» – 700 000 рублей – Отражена передача основных средств по договору ссуды.

Дебет счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 1 «Амортизация основных средств организации» Кредит счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование» – 320 000 рублей – Отражена сумма амортизации по переданному объекту основных средств.

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит счета 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 «Амортизация основных средств, переданных в безвозмездное пользование» – 12 000 рублей – Отражено ежемесячное начисление амортизации по переданному объекту основных средств.

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 35 000 рублей – Отражена задолженность перед ссудополучателем за проведенный капитальный ремонт объекта основных средств.

Дебет счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 5 339 рублей (35 000 рублей x 18 % / 118 %) – Отражена сумма НДС, уплачиваемая в составе платы за капитальный ремонт.

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 51 «Расчетные счета» – 35 000 рублей – Отражена оплата ссудополучателю за проведенный капитальный ремонт согласно договору ссуды.

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» Кредит счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – 5 339 рублей – НДС по капитальному ремонту принят к вычету.

Налог на добавленную стоимость.

При передаче имущества в безвозмездное временное пользование по договору безвозмездного пользования у учредителя – ссудодателя возникает объект обложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) в виде стоимости безвозмездно оказанных услуг (Письмо Минфина Российской Федерации от 5 мая 2009 года № 03-07-11/133, от 28 ноября 2008 года № 03-07-11/371). При этом налоговая база по указанной операции определяется исходя из рыночной цены оказанных услуг с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в нее НДС в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Если в регионе данные о стоимости услуг по безвозмездной передаче имущества (аренде подобного имущества) отсутствуют в доступных источниках информации, то на основании пункта 10 статьи 40 НК РФ организация должна самостоятельно определить рыночную цену такой услуги для целей исчисления НДС на основе затратного метода.

Отметим, что при исчислении цены данной услуги целесообразно учесть месячную сумму амортизации передаваемого имущества, расходы на его техническую поддержку и сопровождение и норму прибыли, рассчитанную как отношение балансовой прибыли банка за прошлый год к расходам за тот же период. Отклонение стоимости услуги не может превышать 20 %, установленных статьей 40 НК РФ.

Данное положение подтверждается судебной практикой, например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 февраля 2008 года по делу №А31-567/2007-15, Постановление ФАС Поволжского округа от 24 января 2006 года по делу №А65-15335/2005-СА2-8, Постановление ФАС Московского округа от 28 июня 2005 года, 22 июня 2005 года по делу №КА-А40/5501-05.

Налог на прибыль.

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ в целях налогообложения прибыли налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов, за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ.

Так, в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

Следовательно, расходы учредителя, связанные с безвозмездной передачей имущества, а также расходы, связанные с созданием неотделимых улучшений такого имущества, не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 3 статьи 256 НК РФ из состава амортизируемого имущества в целях исчисления налога на прибыль организаций исключается имущество, переданное (полученное) по договорам в безвозмездное пользование.

Таким образом, учет начисленных сумм амортизации по основным средствам, переданным по договору безвозмездного пользования, в целях налогообложения прибыли приводит к занижению налога на прибыль.

Безвозмездное пользование (ссуда) у общества

В начале своей деятельности каждая организация нуждается в своеобразной материальной помощи со стороны учредителей. Часто безвозмездная передача имущества осуществляется без передачи права собственности, а на определенный срок. В этом случае заключается договор безвозмездного пользования (ссуды).

В данной статье рассмотрим: гражданско-правовые аспекты предоставления имущества в безвозмездное пользование, а также бухгалтерский и налоговый учет у общества имущества, переданного в безвозмездное пользование.

Зачастую, на практике передачу имущества в безвозмездное пользование путают с безвозмездной передачей имущества, хотя разница между этими операциями принципиальная. Если при безвозмездной передаче имущества право собственности на него переходит от передающей стороны к получающей, то при договоре безвозмездного пользования (договоре ссуды) право собственности на имущество остается у стороны передающей (ссудодателя).

Следовательно, при передаче вещи по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) право собственности на эту вещь не переходит.

Гражданско-правовые аспекты предоставления имущества в безвозмездное пользование изложены в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «Безвозмездное пользование».

В соответствии с пунктом 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется ее вернуть в том же состоянии, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом вещь должна быть предоставлена в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами – техническим паспортом, инструкцией по использованию и другое, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 690 ГК РФ право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит собственнику этой вещи, а также другим лицам, предусмотренным законодательно или самим собственником вещи.

При этом ГК РФ предусмотрено ограничение на право передачи и получения в безвозмездное пользование собственности. Так на основании пункта 2 статьи 690 ГК РФ коммерческим организациям запрещено передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся ее учредителями, участниками, руководителями, членами органов ее правления или контроля.

В соответствии с заключаемым договором безвозмездного пользования собственник (либо иное уполномоченное лицо с надлежащими полномочиями) (ссудодатель) обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению.

По договору безвозмездного пользования именно ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. В случае обнаружения таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Однако согласно пункту 3 статьи 693 ГК РФ ссудополучателю следует помнить, что ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были:

– оговорены при заключении договора;

– заранее известны ссудополучателю;

– должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или передаче вещи.

Ссудополучателю следует помнить, что ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. В этом случае согласно статье 696 ГК РФ он несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, причем если это произошло в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя.

Поэтому если нет письменного доказательства о том, что передача имущества ссудополучателем третьему лицу произошла с согласия ссудодателя, и если дело будет рассматриваться в суде, это явно будет не в пользу ссудополучателя. Это подтверждает судебная практика, например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 апреля 2004 года по делу №А82-18/2003-Г/9.

Кроме того, ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств он мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить ее.

ГК РФ предусмотрено, что по договору безвозмездного пользования каждая из сторон, как передающая, так и принимающая, вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если условиями договора не предусмотрен иной срок извещения.

Бухгалтерский учет.

Поступление и передача имущества в безвозмездное пользование, которое продолжает являться собственностью ссудодателя, в бухгалтерском учете общества (ссудополучателя) учитывается на забалансовом счете в оценке, указанной в договоре безвозмездного пользования.

Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н (далее – План счетов бухгалтерского учета), для учета такого имущества предусмотрен забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства».

В соответствии со статьей 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Согласно пунктам 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99), расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии, в том числе объекта, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды), являются расходами по обычным видам деятельности. В частности, в состав расходов от обычных видов деятельности включаются:

– расходы по приобретению ГСМ, необходимого при эксплуатации безвозмездно используемого транспортного средства, ремонту данного средства;

– текущий и капитальный ремонт офисного помещения, которым организация пользуется безвозмездно на основании заключенного договора, эксплуатационные расходы по его содержанию. Эти расходы в бухгалтерском учете отражаются на соответствующих балансовых счетах в сумме фактически произведенных расходов и нормированию не подлежат;

– прочие аналогичные расходы, произведенные в соответствии с заключенными договорами и подтвержденные надлежащими первичными документами.

Расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии на основании пункта 6 ПБУ 10/99 принимаются к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине оплаты в денежной и иной форме или величине кредиторской задолженности, определяемой исходя из цены и условий, установленных договором между организацией и специализированной организацией, производящей ремонт.

Если имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, используется для управленческих нужд организации, то в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета расходы на его текущий ремонт отражаются следующей записью:

Дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы» Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражены расходы на его текущий ремонт имущества, полученного по договору безвозмездного пользования.

Общество (ссудополучатель) ведет аналитический учет по каждому ссудодателю отдельно, а также отдельно по каждому объекту основных средств, полученных в безвозмездное пользование.

Пример.

Учредитель передает в безвозмездное пользование ООО «Мир» автотранспортное средство. Стоимость имущества, согласованного сторонами, составляет 120 000 рублей. Расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом данного автотранспортного средства, в сумме 12 000 рублей (в том числе НДС 18 % – 1 831 рубль) несет ООО «Мир» (ссудополучатель), согласно условиям договора. Автотранспортное средство эксплуатируется в производственных целях.

В бухгалтерском учете ООО «Мир» данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:

Дебет забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» – 120 000 рублей – отражено автотранспортное средство в безвозмездном пользовании;

Дебет счетов 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 10 169 рублей – отражена сумма расходов по ремонту автотранспортного средства;

Дебет счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 1 831 рубль – отражена сумма НДС по услугам, согласно выставленным счетам-фактурам;

Дебет счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит счета 51 «Расчетные счета» – 12 000 рублей – оплачены услуги по ремонту;

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС» Кредит счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» – 1 831 рубль – НДС принят к возмещению из бюджета;

Кредит забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» – 65 000 рублей – возврат автотранспортного средства учредителю.

Налоговый учет.

В целях главы 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги) (пункт 2 статьи 248 НК РФ).

Доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ, в целях налогообложения прибыли согласно пункту 8 статьи 250 НК РФ признаются внереализационными доходами налогоплательщика.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, которые определяются с учетом положений статьи 40 НК РФ. Оценочная стоимость не должна быть ниже определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком – получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

В Письме Минфина Российской Федерации от 4 февраля 2008 года № 03-03-06/1/77 сказано, что для целей налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права. Установленный пунктом 8 статьи 250 НК РФ принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью.

Таким образом, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, вне зависимости от того, является такой договор срочным или бессрочным.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 98 также было отмечено, что применение пункта 8 статьи 250 НК РФ не ограничено только имущественными правами. Данное положение подлежит применению также и при безвозмездном получении права пользования вещью.

Схожая позиция не раз высказывалась и в Письмах Минфина Российской Федерации от 19 апреля 2010 года № 03-03-06/4/43, от 19 марта 2010 года № 03-03-06/4/24, от 11 декабря 2009 года № 03-03-06/1/804 и др.

Как было сказано выше, статьей 695 ГК РФ на ссудополучателя возложены обязанности по поддержанию вещи, полученной в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также несение всех расходов на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

В случае осуществления деятельности, направленной на получение доходов, в связи с использованием имущества, полученного по договорам в безвозмездное пользование, организация вправе отнести к расходам для целей налогообложения прибыли организаций расходы, связанные с использованием и содержанием такого имущества, при условии соответствия таких расходов критериям, установленным статьей 252 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, – убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (пункт 1 статьи 252 НК РФ).

Таким образом, затраты по поддержанию имущества, полученного по договору в безвозмездное пользование и используемого для целей производства и реализации продукции (работ, услуг), рассматриваются в составе прочих расходов в порядке, установленном главой 25 НК РФ, при условии, что необходимость таких затрат возникла в процессе эксплуатации имущества ссудополучателем. Такой вывод содержится в Письме Минфина Российской Федерации от 4 апреля 2007 года № 03-03-06/4/37.

Арбитражные суды тоже признают право налогоплательщиков учесть расходы по эксплуатации имущества, полученного в безвозмездное пользование, в уменьшение прибыли (Постановления ФАС Поволжского округа от 30 мая 2008 года по делу №А49-6107/07, Восточно – Сибирского округа от 4 июля 2007 года по делу №А33-8475/06-Ф02-4023/07, ФАС Волго – Вятскго округа от 19 декабря 2006 года по делу №А11-464/2006-К2-22/135).

Договор безвозмездного пользования офисного оборудования, с типовым договором

В практической деятельности иногда возникают ситуации, когда организации получают имущество в безвозмездное пользование, в частности, офисное оборудование. При этом ссудодателем может быть не только юридическое лицо, но и физическое лицо.

В статье рассмотрим договор безвозмездного пользования офисного оборудования, его правовые основы, приведем пример оформления типовой формы такого договора, также рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет офисного оборудования переданного безвозмездно в организацию физическим лицом.

Гражданско-правовые основы договора безвозмездного пользования регулируются главой 36 «Безвозмездное пользование» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником (статья 690 ГК РФ). При этом коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Отметим, что данная норма подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 15 апреля 2008 года по делу №А56-9310/2007.

В соответствии с пунктом 2 статьи 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1, абзацем 1 пункта 2 статьи 610, пунктами 1, 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1, 3 статьи 623 ГК РФ, то есть правила установленные для договора аренды.

Таким образом, объектом безвозмездного пользования, может быть, в частности, офисное оборудование, данные которого должны быть четко указаны в договоре безвозмездного пользования (статья 607 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Заключается договор безвозмездного пользования на срок определенный договором (пункт 1, абзац 1 пункта 2 статьи 610 ГК РФ). Если срок безвозмездного пользования в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Обратите внимание, что при использовании ссудополучателем офисного оборудования после истечения срока договора и при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что установлено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ ссудополучатель обязан пользоваться безвозмездным офисным оборудованием в соответствии с условиями договора безвозмездного пользования, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением оборудования. Отметим, что в случае использования офисного оборудования ссудополучателем не в соответствии с условиями договора безвозмездного пользования или назначением этого оборудования ссудодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ произведенные ссудополучателем отделимые улучшения безвозмездного оборудования по общему правилу являются его собственностью. Стоимость неотделимых улучшений безвозмездного офисного оборудования, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

На основании статьи 691 ГК РФ ссудодатель обязан предоставить офисное оборудование в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению. При этом предоставляется офисное оборудование в безвозмездное пользование по общему правилу со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т. п.). Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них офисное оборудование не может быть использовано по назначению, либо его использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Следует отметить, что если ссудодатель не передает офисное оборудование ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба. На это указывает статья 692 ГК РФ.

Ссудодатель отвечает за недостатки офисного оборудования, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. Об этом сказано в статье 693 ГК РФ. В случае обнаружения недостатков офисного оборудования ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного их устранения либо возмещение своих расходов по устранению недостатков офисного оборудования либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки офисного оборудования за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправного оборудования другим аналогичным оборудованием, находящимся в надлежащем состоянии.

Отметим, что ссудодатель не отвечает за недостатки офисного оборудования, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра офисного оборудования или проверки его исправности при заключении договора или при передаче оборудования.

За ссудодателем также закреплена обязанность при заключении договора безвозмездного пользования предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на это офисное оборудование (праве залога и тому подобное), на что указывает статья 694 ГК РФ. Заметим, что передача офисного оборудования в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на это оборудование. В случае неисполнения этой обязанности ссудополучатель вправе требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования офисного оборудования, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого это оборудование оказалось с согласия ссудодателя (статья 697 ГК РФ).

Ссудополучатель, в свою очередь, в соответствии со статьей 695 ГК РФ, обязан поддерживать офисное оборудование, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование офисного оборудования, если оборудование погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением оборудования, либо передал его третьему лицу без согласия ссудодателя (статья 696 ГК РФ). Также ссудополучатель офисного оборудования несет риск случайной гибели или случайного повреждения оборудования, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу, пожертвовав своим оборудованием, но предпочел сохранить свое оборудование.

Договор безвозмездного пользования, согласно статье 698 ГК РФ, может быть досрочно расторгнут либо по инициативе ссудодателя, либо по инициативе ссудополучателя. Так, договор безвозмездного пользования может быть досрочно расторгнут по инициативе ссудодателя в случаях, когда ссудополучатель:

– использует офисное оборудование не в соответствии с договором или назначением оборудования;

– не выполняет обязанностей по поддержанию офисного оборудования в исправном состоянии или его содержанию;

– существенно ухудшает состояние оборудования;

– без согласия ссудодателя передал офисное оборудование третьему лицу.

Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования по инициативе ссудополучателя возможно:

– при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование офисного оборудования невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

– если оборудование в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

– если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое офисное оборудование;

– при неисполнении ссудодателем обязанности передать офисное оборудование либо его принадлежности и относящиеся к нему документы.

В соответствии со статьей 699 ГК РФ, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Данное положение подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 25 ноября 2010 года по делу №А11-2271/2010. Однако если договор безвозмездного пользования заключен с указанием срока, то по общему правилу вправе во всякое время отказаться от договора только ссудополучатель известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

На основании статьи 700 ГК РФ ссудодатель вправе произвести отчуждение офисного оборудования или передать его в возмездное пользование третьему лицу. В этом случае новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении оборудования обременяются правами ссудополучателя.

Когда смена ссудодателя происходит по причине смерти гражданина – ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица – ссудодателя, то права и обязанности по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на оборудование или иное право, на основании которого оборудование было передано в безвозмездное пользование.

В случае реорганизации юридического лица – ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Прекращение договора безвозмездного пользования происходит в случае смерти гражданина – ссудополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

Приведем пример оформления типовой формы договора безвозмездного пользования офисного оборудования.

Пример.

Организация ООО «Мечта» 18 июля 2011 года заключила договор безвозмездного пользования с физическим лицом Ивановой С.Ю… Данный договор заключен организацией на право безвозмездного пользования офисным принтером НР 8800.

ДОГОВОР № 4

безвозмездного пользования

г. Омск «18» июля 2011 г.

Гражданка Российской Федерации Иванова Светлана Юрьевна (паспорт серия 5200, № 235864, выдан 22.10.2001 г. УВД КАО г. Омска), проживающая по адресу: г. Омск ул. Менделеева д.29 кв. 34, именуемая в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Мечта», именуемое в дальнейшем «Ссудополучатель», в лице директора Ласточкиной А.Б., действующей на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Ссудодатель обязуется предоставить в безвозмездное временное пользование офисный принтер НР 8800, именуемый далее «Имущество», сопровождаемый технической документацией, а Ссудополучатель – принять и своевременно возвратить его в исправном состоянии с учетом нормального износа.

1.2. Имущество принадлежит Ссудодателю на праве собственности.

1.3. Ссудодатель гарантирует, что до подписания настоящего Договора имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

1.4. Имущество передается Ссудополучателю согласно акту приема-передачи Имущества и возвращается Ссудодателю согласно акту приема-сдачи Имущества. Указанные акты составляются и подписываются Ссудодателем и уполномоченным представителем Ссудополучателя.

1.5. Ссудополучатель будет использовать имущество для предпринимательской деятельности.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Ссудодатель обязан:

– передать Имущество одновременно с подписанием настоящего Договора в исправном состоянии, позволяющем его использовать в соответствии с назначением;

– передать документацию по пользованию Имуществом одновременно с передачей Имущества.

2.2. Ссудополучатель обязан:

– использовать Имущество исключительно по его назначению;

– обеспечить сохранность Имущества;

– за свой счет производить текущий и капитальный ремонт Имущества, нести все расходы по его содержанию, при необходимости производить улучшения Имущества. При этом неотделимые улучшения Ссудополучатель обязан производить с согласия Ссудодателя;

– по окончании срока настоящего Договора возвратить Имущество Ссудодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а также возвратить полученную документацию по пользованию Имуществом.

2.3. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от настоящего Договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за 1 (один) месяц.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. За неисполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с условиями настоящего Договора и правовыми актами РФ.

3.2. За просрочку возврата Имущества по окончании срока действия настоящего Договора Ссудополучатель уплачивает Ссудодателю пеню в размере 0,1 % от рыночной стоимости Имущества за каждый день просрочки.

4. ФОРС-МАЖОР

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

4.2. Отнесение тех или иных обстоятельств к непреодолимой силе осуществляется на основании обычаев делового оборота.

5. РИСК СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ПЕРЕДАВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА

5.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения Имущества несет Ссудодатель, кроме случаев, установленных п. 5.2 настоящего Договора.

5.2. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения Имущества, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с настоящим договором или назначением Имущества либо передал его третьему лицу без согласия Ссудодателя.

Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения Имущества, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу, пожертвовав своим имуществом, но предпочел сохранить своё имущество.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок.

6.2.1. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ или настоящим Договором.

6.2.2. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях, когда Ссудополучатель:

– использует имущество не в соответствии с настоящим Договором или назначением Имущества;

– не выполняет обязанностей по поддержанию Имущества в исправном состоянии или его содержанию;

– существенно ухудшает состояние Имущества;

– без согласия Ссудодателя передал Имущество третьему лицу.

6.2.3. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора:

– при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование Имущества невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения настоящего Договора;

– если Имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

– если при заключении настоящего Договора Ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое Имущество;

– при неисполнении Ссудодателем обязанности передать Имущество либо его принадлежности и относящиеся к нему документы в течение 3 (трех) дней после подписания настоящего Договора.

6.3.1. При одностороннем расторжении настоящего Договора Ссудодателем Ссудополучатель обязан беспрепятственно передать Ссудодателю Имущество в трехдневный срок.

6.3.2. При одностороннем расторжении Договора Ссудополучателем Ссудодатель обязан незамедлительно принять и увезти Имущество в трехдневный срок.

6.4. Ссудодатель не имеет преимущественного права на заключение настоящего Договора безвозмездного пользования Имуществом на новый срок.

6.5. Договор безвозмездного пользования прекращается в случае ликвидации юридического лица – Ссудополучателя.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1.Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ.

7.2. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания.

8.2.Настоящий Договор составлен и подписан в 2-х экземплярах имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Ссудодателя, а другой у Ссудополучателя.

9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Ссудодатель: Иванова Светлана Юрьевна

паспорт серия 5200, № 235864, выдан 22.10.2001 г. УВД КАО г. Омска

Адрес: 644059 г. Омск ул. Менделеева д.29 кв. 34, тел. 46-06-34

Ссудополучатель: ООО «Мечта»

Адрес: 664355 г. Омск ул. Красный Путь д.6 офис 365, тел. 35-45-25

ИНН 7303554452

КПП: 762402094

Р/сч. 40704812901340000007 в ОАО «Омск-Банк» г. Омск

К/с: 30101890400000000436

БИК: 034525536

Ссудодатель: Ссудополучатель:

Иванова / Иванова С. Ю./ Руководитель: Ласточкина / Ласточкина А.Б./

М.П.

Следует отметить, что для целей бухгалтерского учета ссудополучателем – организацией офисное оборудование, полученное по договору безвозмездного пользования на основании акта о приеме-передаче, учитывается, согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н, на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

Для целей налогового учета доход в виде безвозмездно полученного права пользования офисным оборудованием организацией – налогоплательщиком включается в состав внереализационных доходов. При этом сумма дохода определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного оборудования, определяемых с учетом положений статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). На это указывает пункт 8 статьи 250 НК РФ, согласно которому внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ. Оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль организации» НК РФ остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком – получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

Заметим, что организация, получающая по договору в безвозмездное пользование офисное оборудование, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования оборудованием, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного оборудования, вне зависимости от того, является ли такой договор срочным или бессрочным. Аналогичная точка зрения высказана в Письме Минфина Российской Федерации от 4 февраля 2008 года № 03-03-06/1/77.

Обратите внимание, что если организация безвозмездно получила офисное оборудование в качестве вклада в имущество организации от физического лица – учредителя, имеющего долю в этой организации более 50 % уставного капитала, то в соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 251 НК РФ данное оборудование не учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом полученное оборудование не признается доходом для целей налогообложения только в том случае, если в течение одного года со дня его получения указанное оборудование не передается третьим лицам.

Капитальные вложения безвозмездном пользовании

Нередко при арендных отношениях организации получают (передают) имущество либо его часть в безвозмездное пользование. При получении имущества в безвозмездное пользование арендатор может произвести как отделимые, так и неотделимые улучшения.

Об особенностях учета капитальных вложений в форме неотделимых улучшения при безвозмездном пользовании мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Гражданско-правовые основы.

Согласно статье 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает другой стороне (ссудополучателю) в безвозмездное временное пользование имущество. При этом ссудополучатель обязуется вернуть то же имущество в том же состоянии, в каком он его получил с учетом износа, если иное не предусмотрено договором.

Договор аренды и договор ссуды по своему характеру очень похожи. Поэтому к договору безвозмездного пользования применяются правила договора аренды в части определения передаваемого объекта, срока договора, об обязанности использовать его в соответствии с его назначением и другие условия, которые не противоречат сущности договора ссуды. Вместе с тем договор ссуды в отличие от договора аренды является безвозмездным, совмещающим в себе условия договора аренды и займа.

Объектом договора безвозмездного пользования (договора ссуды) могут быть:

– земельные участки и другие обособленные природные объекты;

– предприятия и другие имущественные комплексы;

– здания и сооружения;

– оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ссудополучателем.

Если переданное в безвозмездное пользование имущество не устраивает арендатора (ссудополучателя) в полной мере, то он может производить его улучшения (отделимые или неотделимые).

Общие положения по улучшению арендованного имущества прописаны в статье 623 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Учет у арендодателя (ссудодателя)

Бухгалтерский учет.

Если арендатор (ссудополучатель) выполнил без согласия арендодателя (ссудодателя) неотделимые улучшения имущества, переданного в безвозмездное пользование ссудодателем, то по окончании срока действия договора ссуды, ссудодатель отражает их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (абзац 1 пункта 42 Приказа Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», Приказ Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению») (далее – План счетов).

При этом стоимость неотделимых улучшений либо увеличивает первоначальную стоимость указанного имущества и списывается в дебет счета 01 «Основные средства», либо учитывается на счете 01 «Основные средства» обособленно, и в этом случае открывается отдельная инвентарная карточка.

Если ссудодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений, то он должен принять их к учету по рыночной стоимости (пункт 10 ПБУ 6/01, пункты 7, 10.3 ПБУ 9/99). При этом в бухгалтерском учете ссудодателя оформляется запись по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета 98/субсчет 98-2 «Безвозмездные поступления», на рыночную стоимость неотделимых улучшений (План счетов).

Согласно пункту 17 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств погашается путем начисления амортизации. Начисление амортизационных отчислений по неотделимым улучшениям начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета (пункт 21 ПБУ 6/01).

По мере начисления амортизации по объекту основных средств с неотделимыми улучшениями, стоимость которых не возмещается ссудополучателю, ссудодатель отражает прочий доход в виде безвозмездно полученных неотделимых улучшений. В этом случае в бухгалтерском учете ссудодателя делается запись:

Дебет 98/субсчет 98-2 «Безвозмездные поступления» Кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» – на сумму амортизации, приходящейся на стоимость неотделимых улучшений (пункты 7, 10.3 ПБУ 9/99).

Если ссудодатель компенсирует ссудополучателю стоимость неотделимых улучшений имущества, переданного по договору ссуды, то полученные улучшения учитываются им в сумме подлежащего уплате ссудополучателю возмещения (пункт 8 ПБУ 6/01). При этом в учете ссудодателя производятся записи:

Дебет 08 Кредит 76 – Отражена стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая возмещению ссудополучателю;

Дебет 19 Кредит 76 – Отражен НДС, предъявленный ссудополучателем при передаче неотделимых улучшений;

Дебет 01 Кредит 08 – Приняты к учету неотделимые улучшения в качестве отдельного основного средства (или увеличена первоначальная стоимость имущества);

Дебет 68 Кредит 19 – Принят к вычету НДС, предъявленный ссудополучателем;

Дебет 76 Кредит 51 – Перечислена ссудополучателю стоимость произведенных им неотделимых улучшений;

Дебет 20, 44 Кредит 02 Начислена амортизация по неотделимым улучшениям.

Налог на прибыль.

Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в безвозмездно переданные объекты могут амортизироваться. Причем амортизироваться указанные капитальные вложения могут как у ссудодателя, так и у ссудополучателя. Все зависит от того, возмещает ли ссудодатель стоимость неотделимых улучшений ссудополучателю.

Согласно пункту 1 статьи 258 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в объекты основных средств, полученные по договору безвозмездного пользования, стоимость которых возмещается ссудополучателю ссудодателем, амортизируются ссудодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

То есть после того, как ссудодатель возместит ссудополучателю затраты на неотделимые улучшения, он обязан увеличить стоимость арендованного объекта основных средств, как при обычной модернизации. Ссудодатель также вправе увеличить срок полезного использования объекта после даты ввода его в эксплуатацию, если после реконструкции, модернизации или технического перевооружения такого объекта произошло увеличение срока его полезного использования. При этом увеличение срока полезного использования может быть осуществлено в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство.

Как указано в Письме Минфина Российской Федерации от 6 ноября 2009 года № 03-03-06/2/215 амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы произведены с целью поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно статье 260 НК РФ. Аналогичные выводы делают и судебные органы в Постановлении ФАС Московского округа от 14 ноября 2007 года по делу №КА-А40/10223-07, ФАС Уральского округа от 26 июля 2007 года по делу №Ф09-5743/07-С3.

Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты основных средств, амортизация по которым начисляется линейным методом, согласно пункту 3 статьи 259.1 НК РФ начинается у арендодателя (ссудодателя) с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Аналогичная норма применяется и при нелинейном методе начисления амортизации (пункт 6 статьи 259.2 НК РФ).

Следует отметить также, что арендодатель (ссудодатель), возместивший арендатору (ссудополучателю) стоимость неотделимых улучшений, в соответствии с пунктом 9 статьи 258 НК РФ имеет право включить в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения (в размере не более 10 % расходов), осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств.

В отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам, куда входит имущество со сроком полезного использования свыше 3 лет до 20 лет включительно, аналогичные расходы на капитальные вложения можно включить в состав расходов отчетного (налогового) периода в размере не более 30 %.

Право арендодателя (ссудодателя) на амортизационную премию не распространяется на объекты основных средств, полученные безвозмездно, то есть на то, что не компенсируется арендодателем (ссудодателем). Положение о применении амортизационной премии должно быть закреплено в учетной политике для целей налогообложения.

Согласно пункту 3 статьи 272 НК РФ расходы в виде капитальных вложений, предусмотренные пунктом 9 статьи 258 НК РФ, признаются в качестве косвенных расходов того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата изменения первоначальной стоимости объекта основных средств, в отношении которых были осуществлены капитальные вложения.

Неотделимые улучшения, которые произведены без согласия арендодателя, включаются арендодателем (ссудодателем) во внереализационные доходы.

Согласно пункту 8 статьи 250 НК РФ внереализационными доходами признается безвозмездно полученное имущество, за исключением случаев, предусмотренных статьей 251 НК РФ. В соответствии с пунктом 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, но не компенсируемых арендодателем.

В Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 29 ноября 2006 года № 20–12/105055.1 указано, что безвозмездно полученные от арендатора капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются арендодателем в составе доходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль и не увеличивают первоначальную стоимость модернизируемого имущества. Аналогичной позиции придерживаются и специалисты финансового ведомства, что подтверждает Письмо Минфина Российской Федерации от 29 мая 2007 года № 03-03-06/1/334.

Учет у арендатора (ссудополучателя)

Бухгалтерский учет.

Напомним, что стоимость неотделимых улучшений имущества, полученного в безвозмездное пользование, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит (за исключением неотделимых улучшений полученного в безвозмездное пользование предприятия).

В таком случае произведенные капитальные вложения в имущество, полученное в безвозмездное пользование, ссудополучатель учитывает в составе собственных основных средств, при выполнении условий, перечисленных в пункте 4 ПБУ 6/01 (пункт 5 ПБУ 6/01). Соответственно расходы, осуществленные при выполнении неотделимых улучшений имущества, полученного по договору ссуды, ссудополучатель предварительно отражает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а затем списывает их на счет 01 «Основные средства».

Согласно пункту 17 ПБУ 6/01 стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации. При этом срок полезного использования неотделимых улучшений может быть равен оставшемуся сроку действия договора ссуды (пункт 20 ПБУ 6/01).

При возврате объекта ссудополучателю передача неотделимых улучшений является безвозмездной. Соответственно, с суммы произведенных неотделимых улучшений ссудополучатель обязан исчислить и уплатить НДС.

В бухгалтерском учете ссудодателя такая передача может отражаться в порядке, установленном для операций по безвозмездной передаче основных средств.

В общем случае при безвозмездной передаче основного средства отражается его выбытие (пункт 29 ПБУ 6/01). При этом в учете признается прочий расход в размере остаточной стоимости выбывающего объекта (пункт 11 ПБУ 10/99).

Если неотделимые улучшения произведены с согласия ссудодателя, и он возмещает ссудополучателю стоимость неотделимых улучшений, то фактически ссудополучатель производит реконструкцию (модернизацию) объекта для ссудодателя, выполняет строительные работы (своими или привлеченными силами) на возмездной основе.

В бухгалтерском учете ссудополучателя произведенные своими силами капитальные вложения в форме неотделимых улучшений оформляются следующими записями:

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 10 «Материалы», 25 «Общепроизводственные расходы» и т. д.

Если для производства работ ссудополучатель приглашает стороннюю организацию (подрядчика), то приемка от нее результата выполненных работ отражается следующими записями:

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – принят результат работ от подрядчика;

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – отражена сумма НДС, подлежащая уплате подрядчику за выполненные работы;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – принята к вычету сумма НДС.

При передаче капитальных вложений в форме неотделимых улучшений ссудодателю, в учете ссудопользователя (в данном случае подрядчика) делаются записи:

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 90 «Продажи», субсчет «Выручка», – отражена передача результата работ ссудодателю;

Дебет 90 «Продажи», субсчет «НДС», Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС», – отражена сумма НДС, подлежащая перечислению в бюджет;

Дебет 90 «Продажи», субсчет «Себестоимость продаж», Кредит 20 «Основное производство» – списаны затраты на проведение улучшений безвозмездно используемого объекта, подлежащие возмещению ссудодателем.

Налоговый учет.

В налоговом учете арендатора (ссудополучателя) стоимость капитальных вложений, компенсированных арендодателем (ссудодателем), включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли.

Как мы отметили выше, капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения в объекты основных средств, полученные по договору безвозмездного пользования, стоимость которых возмещается ссудополучателю ссудодателем, амортизируются последними в порядке, установленном главой 25 НК РФ, то есть после возврата объекта и прекращения действия договора безвозмездного пользования (ссуды).

Если же стоимость капитальных вложений, произведенных ссудополучателем с согласия ссудодателя, не возмещается ссудодателем, то такие капитальные вложения амортизируются ссудополучателем. Начисление амортизации производится в течение срока действия договора безвозмездного пользования исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» (далее – Классификация).

Если же соответствующего срока для неотделимых улучшений в Классификации нет, арендатор (ссудополучатель) может установить срок согласно техническим условиям или рекомендациям производителя на основании пункта 6 статьи 258 НК РФ. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина Российской Федерации от 13 апреля 2010 года № 03-03-06/2/75.

Начисление амортизации по капитальным вложениям в объекты, полученные по договору безвозмездного пользования (при линейном методе начисления амортизации), в соответствии с пунктом 7 статьи 259.1 НК РФ производится у ссудополучателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию.

Начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания (расторжения) договора, арендатор (ссудополучатель) должен прекратить начисление амортизации (пункт 5 статья 259.1 НК РФ, пункт 10 статьи 259.2 НК РФ). Это может привести к тому, что арендатор (ссудополучатель) не сможет полностью учесть стоимость произведенных улучшений в расходах (Письма Минфина Российской Федерации от 21 марта 2011 года № 03-03-06/1/158, от 30 июля 2010 года № 03-03-06/2/134).

При использовании нелинейного метода начисление амортизации согласно пункту 7 статьи 259.2 НК РФ у ссудополучателя начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество было введено в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 8 статьи 259.2 НК РФ начисление амортизации по объектам, переданным (полученным) по договорам в безвозмездное пользование, переведенным по решению руководства организации на консервацию продолжительностью свыше трех месяцев, находящимся на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев, прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем исключения данного объекта из состава амортизируемого имущества.

Методом прекращения является уменьшение суммарного баланса соответствующей амортизационной группы (подгруппы) на остаточную стоимость указанных объектов.

При прекращении договора безвозмездного пользования и возврате объектов амортизируемого имущества ссудодателю амортизация по нему при нелинейном методе начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат объектов налогоплательщику, а суммарный баланс соответствующей амортизационной группы (подгруппы) увеличивается на остаточную стоимость указанных объектов с учетом положений пункта 9 статьи 258 НК РФ.

Безвозмездное пользование и НДС – объект налогообложения, налоговая база, вычеты

При арендных отношениях организации могут передавать свое имущество либо его часть в безвозмездное пользование другой организации. При этом возникает закономерный вопрос: облагается ли данная операция НДС? В нижеприведенном материале мы постараемся на него ответить.

Нормами пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) определено, что реализация товаров (работ, услуг) на российской территории признается объектом налогообложения по НДС. При этом прямо отмечено, что передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).

Как указано в пункте 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору безвозмездного пользования одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом пунктом 2 данной статьи ГК РФ предусмотрено, что к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ГК РФ в отношении договора аренды.

Таким образом, услуги по безвозмездной передаче имущества в пользование подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость. Аналогичная позиция изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 8 апреля 2010 года № 03-11-06/3/55, от 5 мая 2009 года № 03-07-11/133. Как правило, суды делают такие же выводы: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18 февраля 2008 года по делу №А31-567/2007-15, Северо-Западного округа от 10 октября 2008 года по делу №А44-157/2008 и Определение ВАС Российской Федерации от 29 января 2009 года №ВАС-401/09.

Однако существует и противоположные решения арбитров. Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 12 ноября 2010 года по делу №А46-4140/2010 суд указал, что при передаче имущества по договору ссуды (договору безвозмездного пользования) реализации не происходит, так как право собственности на имущество к ссудополучателю не переходит. А следовательно, и объекта налогообложения НДС не возникает. Кроме того, суд отметил, что предоставление имущества в пользование по договору ссуды не является и сделкой по оказанию услуг.

Отметим, что специфика таких операций состоит в том, что в данном случае сумма налога не предъявляется к оплате передающей стороной получателю товаров (работ, услуг). Ведь при безвозмездной передаче имущества никакого встречного представления за переданные товары (работы, услуги) налогоплательщик не получает, а, следовательно, уплата налога производится за счет его собственных средств, оставшихся после налогообложения прибыли. На это указывает пункт 16 статьи 270 НК РФ, кроме того, аналогичные разъяснения по этому вопросу изложены и в Письме Минфина Российской Федерации от 22 сентября 2006 года № 03-04-11/178. Однако обо всем по – порядку.

Для того чтобы определить сумму налога, которую следует уплатить в бюджет, налогоплательщик НДС должен знать налоговую базу, ставку налога и момент, когда у него возникает налоговое обязательство.

Порядок определения налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг) установлен нормами статьи 154 НК РФ. А статья 153 НК РФ, в свою очередь, указывает на то, что налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) определяется налогоплательщиком в зависимости от особенностей их реализации. В данном случае особенностью реализации является то, что за переданные товары (работы, услуги) налогоплательщик не получает никакой оплаты.

Такая специфика учтена в пункте 2 статьи 154 НК РФ, согласно которому налоговая база при безвозмездной передаче товаров (работ, услуг) определяется как рыночная стоимость указанных товаров (работ, услуг), с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Вроде бы все просто, однако здесь налогоплательщик может столкнуться с проблемой определения рыночной цены товаров (работ, услуг), передаваемых безвозмездно. Поясним.

Понятие рыночной цены товаров (работ, услуг), используемое в целях налогообложения, раскрыто в статье 40 НК РФ.

Пунктом 4 статьи 40 НК РФ определено, что под рыночной ценой товара (работы, услуги) понимается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. Но ведь при безвозмездной реализации такая категория, как цена, отсутствует, поэтому определить цену в условиях безвозмездных сделок невозможно. Как нельзя, в свою очередь, и использовать цену сделок, осуществляемых за плату, так как нарушается условие о сопоставимости экономических условий.

В защиту такой точки зрения можно привести Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24 января 2008 года №Ф03-А16/07-2/5853 по делу №А16-377/2007-3, в котором арбитры посчитали решение налоговых органов о доначислении сумм налога неправомерным, так как налоговая база была рассчитана налоговиками исходя из ставок арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности, то есть по возмездным сделкам.

Заметим, что статья 40 НК РФ предусматривает три возможных метода определения рыночных цен: информационный метод, метод последующей реализации и затратный метод.

Так как первые два метода определения рыночной цены не могут быть использованы, то единственно возможным вариантом определения рыночной цены безвозмездно переданных товаров (работ, услуг) является затратный метод. Напомним, что при затратном методе определения рыночных цен, рыночная цена товаров (работ, услуг) складывается из суммы произведенных затрат и обычной для сферы деятельности прибыли.

О том, что определение рыночной цены затратным методом в условиях безвозмездной реализации является правомерным, говорит и Постановление ФАС Уральского округа от 20 августа 2007 года №Ф09-6476/07-С2 по делу №А60-1189/07.

Таким образом, определять налоговую базу при безвозмездной передаче товаров (работ, услуг) налогоплательщик должен исходя из их рыночных цен, определенных затратным методом.

Налоговые ставки определяются налогоплательщиком НДС в соответствии с правилами статьи 164 НК РФ. Напоминаем, что пониженная ставка налога в 10 % может применяться только в отношении товаров, перечисленных в пункте 2 статьи 164 НК РФ и одновременно поименованных в соответствующих перечнях товаров, утвержденных Правительством Российской Федерации.

Моменту определения налоговой базы в главе 21 НК РФ посвящена статья 167 НК РФ. По общему правилу, установленному пунктом 1 указанной статьи, определено, что моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат:

– день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

– день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Так как при безвозмездной передаче имущества налогоплательщик не получает оплаты за переданные товары (выполненные работы, оказанные услуги), то моментом определения налоговой базы у передающей стороны будет всегда день отгрузки товаров (работ, услуг).

Причем, как разъяснил Минфин Российской Федерации в Письмах от 22 июня 2010 года № 03-07-09/37, от 18 апреля 2007 года № 03-07-11/110, в целях статьи 167 НК РФ под датой отгрузки следует понимать дату выписки первичного документа на покупателя. Аналогичные разъяснения дают столичные налоговые органы в своих Письмах от 4 декабря 2009 года № 16–15/128328, от 2 декабря 2009 года № 16–15/126829.

Напомним, что по правилам бухгалтерского учета любая хозяйственная операция оформляется соответствующими первичными бухгалтерскими документами. От организаций этого требует пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 129-ФЗ). Причем, как следует из указанной нормы, для этих целей организации обязаны применять первичные учетные документы, составленные по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. И только в случае отсутствия таковых Закон № 129-ФЗ допускает использование самостоятельно разработанных форм первичных учетных документов, и то, при условии, что они отвечают всем требованиям статьи 9 Закона № 129-ФЗ. Такое же мнение выражают и столичные налоговики в своем Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 16 августа 2006 года № 20–12/72393.

Нужно сказать, что индивидуальные предприниматели, на которых требование об обязательном ведении бухгалтерского учета не распространяется, также используют унифицированные формы первичной учетной документации, так как именно они являются документальным подтверждением доходов и расходов предпринимателей, ведущих учет доходов и расходов в соответствии с порядком, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 13 августа 2002 года № 86н, МНС Российской Федерации №БГ-3-04/430 «Об утверждении порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей».

Как и любые иные документы, первичные бухгалтерские документы содержат такой обязательный реквизит, как дата выписки. Следовательно, моментом определения налоговой базы по НДС у налогоплательщика, осуществляющего безвозмездную передачу товаров (работ, услуг), будет дата выписки первичного документа, посредством которого оформляется такая передача.

Так как в данном случае речь идет о безвозмездной реализации товаров (работ, услуг), то налогоплательщик обязан составить счет-фактуру. Причем сделать это нужно в порядке, установленном пунктом 3 статьи 168 НК РФ. Как следует из указанной нормы счет-фактура при реализации товаров (работ, услуг) выставляется продавцом в течение пяти календарных дней с момента отгрузки товаров (работ, услуг).

Напоминаем, что состав обязательных реквизитов счетов-фактур при реализации товаров (работ, услуг) определен пунктом 5 статьи 169 НК РФ. При заполнении счета-фактуры автор рекомендует читателям обратить внимание на Письмо Минфина Российской Федерации от 8 февраля 2010 года № 03-07-09/08, в котором чиновники разъясняют, как заполнить счет-фактуру при оказании услуг лизинга.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 5 статьи 169 НК РФ в счете-фактуре указывается наименование поставленных (отгруженных) товаров (описание выполненных работ, оказанных услуг).

Согласно статье 2 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» договором лизинга является договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется предоставить арендатору (лизингополучателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование.

Таким образом, в графе 1 «Наименование товара (описание выполненных работ, оказанных услуг), имущественного права» счета-фактуры, по мнению чиновников, следует указывать: «Услуги по предоставлению имущества во временное владение и пользование».

На основании пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 17 декабря 2009 года № 318-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации в связи с введением заявительного порядка возмещения налога на добавленную стоимость» ошибки в счетах-фактурах, не препятствующие налоговым органам при проведении налоговой проверки идентифицировать, в том числе наименование оказываемых услуг, не являются основанием для отказа в принятии к вычету сумм налога. В связи с этим наличие в графе 1 счета-фактуры формулировки «Лизинговый платеж за временное владение и пользование имуществом по договору лизинга N… от…» по мнению чиновников, не противоречит вышеуказанной норме статьи 169 НК РФ.

Счет-фактура выписывается налогоплательщиком в двух экземплярах, первый – передается стороне, получающей товары (работы, услуги), второй – остается у налогоплательщика. Счет-фактура регистрируется им в книге продаж и подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур.

Так как безвозмездная передача товаров (работ, услуг) является объектом налогообложения по НДС, то суммы «входного» налога по приобретенным товарам или ресурсам, использованным при выполнении работ, оказании услуг принимаются налогоплательщиком к вычету в обычном порядке. Напоминаем, что право на применение вычета по суммам «входного» налога возникает при одновременном выполнении следующих условий:

– приобретаемые налогоплательщиком товары (работы, услуги), имущественные права предназначены для использования в налогооблагаемых операциях или для перепродажи;

– товары (работы, услуги) приняты налогоплательщиком к учету;

– у налогоплательщика НДС имеется счет-фактура, оформленный надлежащим образом и соответствующие первичные документы.

Это мы рассмотрели особенности НДС, связанные с безвозмездной передачей товаров (работ, услуг) у передающей стороны. Однако это не все, так как и у налогоплательщика НДС, получающего безвозмездно товары (работы, услуги), также есть своя специфика.

Несмотря на то, что у налогоплательщика, получившего товары (работы, услуги) безвозмездно, имеется счет-фактура, выставленный передающей стороной, воспользоваться вычетом по НДС он не сможет. Ведь он не несет реальных затрат, связанных с получением такого имущества, что, кстати, подтверждает и пункт 11 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914 (далее – Правила).

Пунктом 11 Правил, определено, что в книге покупок не регистрируются счета-фактуры, полученные, в том числе, при безвозмездной передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг), включая основные средства и нематериальные активы. Поэтому такой счет-фактура просто подшивается налогоплательщиком в журнал учета полученных счетов-фактур.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин Российской Федерации, что подтверждается его Письмом от 21 марта 2006 года № 03-04-11/60.

Следовательно, у стороны товары (работы, услуги), полученные «даром», отражаются в учете с учетом налога, уплаченного передающей стороной, так как в данном случае НДС у получающей стороны выступает невозмещаемым налогом.

Если в дальнейшем получающая сторона реализует имущество, принятое на баланс с учетом налога, то, в силу пункта 3 статьи 154 НК РФ, налог будет исчисляться с разницы между ценой продажи с учетом налога и стоимостью реализуемого имущества. Если в качестве такого имущества выступает амортизируемое имущество, то под стоимостью реализуемого имущества понимается его остаточная стоимость с учетом переоценок.

Причем в данном случае налог исчисляется уже не из прямой ставки налога, а с применением расчетной ставки НДС, на это указывает пункт 4 статьи 164 НК РФ.

Экспертбюро Семенихина

Телефон: (495) 940-70-59;

E-mail: vvs@ultranet.ru Сайт: www.vvs7.ru

«Экспертбюро Семенихина» имеет честь предложить клиентам пакет услуг по налоговому, бухгалтерскому и правовому консалтингу.

Наиболее востребованные услуги:

1. Устное консультирование по телефону: неограниченное число консультаций по всем вопросам бухгалтерского учета и налогообложения а также гражданского, корпоративного, валютного, антимонопольного и трудового законодательства РФ – стоимость 36 000 рублей в год (3 000 рублей в месяц);

2. Один выход на территорию Заказчика для устного консультирования, с выявлением ошибок и выдачей рекомендаций по их исправлению, в том числе для принятия решений в ходе налоговых проверок – стоимость 40 000 рублей за день работы;

3. Комплексная экспертиза любой финансово – хозяйственной операции Заказчика (реорганизация, международный лизинг, долевое участие в строительстве, инвестиционная деятельность, комплексные договоры с гипермаркетами и так далее) – стоимость договорная от 100 000 рублей, определяется по трудоемкости;

4. Нормализация налогообложения холдинговых структур: с указанием на риски, с их оценкой и дачей рекомендаций по пооперационному исправлению допущенных ошибок – стоимость договорная от 500 000 рублей, определяется по трудоемкости.

«Экспертбюро Семенихина» имеет честь предложить корпоративным клиентам пакет лекционных услуг и бизнес – классов по систематизации налогообложения и кадровой работы. Семинары проводятся с учетом отраслевой специфики приглашающей организации. При проведении лекции гарантируется исчерпывающее освещение точки зрения налоговых органов, получение участниками ответов на все вопросы, указание на типичные ошибки, а также получение рекомендаций по оптимизации работы организации и по снижению налоговых и договорных рисков. На основе базисных книг подготовлены лекции более чем по 300 темам.

Семенихин Виталий Викторович – руководитель «Экспертбюро Семенихина».

Консультант – эксперт по финансовым, экономическим, налоговым, правовым и бухгалтерским вопросам с опытом проведения более двухсот тысяч консультаций, более чем двадцати тысяч клиентов, соответственно клиенты получают ответы на все поставленные ими вопросы и рекомендации по построению систем управления и налогообложения. В 2001 – 2007 годах руководство направлением налогового и юридического консультирования аудиторско – консалтинговой группы, которая занимала: первое место по налоговому и юридическому консалтингу в России. Аттестованный аудитор, дипломированный оценщик. Главный редактор газеты «Налоги». Шеф – редактор журнала «Человек и закон». Член редколлегии ряда журналов, где опубликовано более 1000 статей. Семенихин В.В. является автором готовящихся к изданию энциклопедий «Торговля», «Промышленность», «Труд», «Строительство», «Услуги», «Налоги», «Производство», «Сделки», «Интеллектуальная Сфера». Под общей редакцией и при соавторстве Семенихина В.В. писались серии книг «Портфель бухгалтера», «Портфель юриста» «Справочник кадровика» и «Справочник руководителя и главного бухгалтера», было издано более 160 книг этих серий, в настоящее время готовится к публикации еще 40 книг.

Content

Виталий Викторович Семенихин
Аренда (лизинг)

Аренда – арендодатель

Договор аренды

Типовая учетная политика арендодателя

Сдаваемое в аренду имущество, как основное средство арендодателя

Передача имущества арендатору – документооборот и учет

Арендная плата у арендодателя, в том числе переменная

Расчеты по договору аренды в условных единицах у арендодателя

Ремонт сданного в аренду имущества арендодателем, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции

Резервы на ремонт сданного в аренду имущества у арендодателя

Страхование сданного в аренду имущества

Модернизация и прочие улучшения арендодателем сданного в аренду имущества, в том числе компенсация расходов арендатора

Улучшения в арендованное имущество у арендодателя

Смена арендатора

Возврат имущества арендодателю – документооборот и учет

Завершение договора аренды у арендодателя

Прерывание договора аренды у арендодателя, в том числе при уничтожении имущества

Выкуп арендованного имущества у арендодателя

Прочие операции арендодателя

Налог на прибыль у арендодателя

Налоговый учет арендной платы у арендодателя

Равномерное признание доходов арендодателем – право или обязанность

Налог на добавленную стоимость у арендодателя

Услуги по аренде иностранцам – льготы и налоговая ставка 0%

Аренда торговых мест и ЕНВД

Аренда платных стоянок и ЕНВД

Придомовые автостоянки

Арендодатель-нерезидент – его налогообложение

Сдача в аренду государственного имущества учреждениями

Аренда – арендатор

Получение имущества арендатором – документооборот и учет

Арендные платежи у арендатора

Расчеты по договору аренды в условных единицах у арендатора

Ремонт полученного в аренду имущества арендатором, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции

Резервы на ремонт полученного в аренду имущества у арендатора

Страхование полученного в аренду имущества, сложности с выгодоприобретателем арендодателем

Смена арендодателя

Возврат имущества арендатором – документооборот и учет

Завершение договора аренды у арендатора

Прерывание договора аренды у арендатора, в том числе при уничтожении имущества

Выкуп арендованного имущества у арендатора

Прочие операции арендатора

Налог на прибыль у арендатора

Равномерное признание расходов арендатором – право или обязанность

Налог на добавленную стоимость у арендатора

Капитальные вложения арендатора, как их отличить от ремонта, почему нельзя считать рент модернизацией, и как различить все варианты

Капитальные вложения арендатора как неотделимые улучшения – компенсируемые или не компенсируемые арендодателем, в том числе налогообложение НДС

Капитальные вложения арендатора как отделимые улучшения – передаваемые или не передаваемые арендодателю, новые сроки амортизации для этих целей

Арендные платежи по имуществу, находящемуся в государственной или муниципальной собственности (с вычетами)

Арендодатель-нерезидент – исполнение арендатором обязанностей налогового агента по прибыли и по НДС (с вычетами)

Курсовые разницы по договорам аренды у арендатора

Аренда автотранспорта или личного жилья в командировке

Аренда площадей для общественного питания

Аренда торговых площадей

Договор аренды офисного оборудования, с типовым договором

Аренда строительной техники и оборудования

Лизинговые операции – лизингодатель

Договор лизинга, его срок

Предмет лизинга по новому

Обязательное наличие двух графиков – лизинговых платежей как денежных и арендной платы и выкупной цены как начисление, начисление и вычет НДС по авансам

Возвратный лизинг или риски налоговой оптимизации

Типовая учетная политика лизинговой компании

Определение балансодержателя предметов лизинга, как однократное действие

Балансодержатель-лизингодатель – бухгалтерский и налоговый учет, определение первоначальной стоимости, двухступенчатый документооборот у лизингодателя

Определение лизингодателем срока полезного использования для двух учетов, почему для бухучета важней Правительство России, чем договор, бывшие в употреблении основные средства

Балансодержатель-лизингополучатель – бухгалтерский и налоговый учет, определение первоначальной стоимости, двухступенчатый документооборот у лизингодателя

Налог на добавленную стоимость у лизингодателя при приобретении предметов лизинга

Страхование сданного в лизинг имущества, сложности с выгодоприобретателем банком

Балансодержатель-лизингодатель – амортизация у лизингодателя, один коэффициент ускорения

Балансодержатель-лизингополучатель – аналог амортизация у лизингодателя, в том числе бухгалтерский учет по приказу 15

Смена лизингодателей для лизингодателей

Смена лизингополучателей для лизингодателя

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингодателя

Прерывание договора лизинга у лизингодателя, в том числе при уничтожении имущества – при двух вариантах балансодержателя

Выкуп арендованного имущества у лизингодателя – при двух вариантах балансодержателя

Прочие операции лизингодателя

Налог на прибыль у лизингодателя

Равномерное признание доходов лизингодателем – право или обязанность

Антимонопольное регулирование лизинга

Информирование лизингодателем органов финансовой разведки, почему при платеже от третьих лиц лизинговые компании забывают свои же стандарты

Лизинговые операции – лизингополучатель

Обязательное наличие двух графиков – лизинговых платежей как денежных и арендной платы и выкупной цены как начисление, вычет и восстановление НДС по авансам и по комиссии

Отсутствие выкупной цены при условии выкупа, как нарушение законодательства и риск для лизингополучателя

Балансодержатель-лизингодатель – бухгалтерский и налоговый учет, учет дополнительных расходов, документооборот у лизингополучателя

Балансодержатель-лизингополучатель – бухгалтерский и налоговый учет, определение первоначальной стоимости, двухступенчатый документооборот у лизингополучателя

Определение лизингополучателем-балансодержателем срока полезного использования для двух учетов, бывшие в употреблении основные средства

Страхование полученного в лизинг имущества, сложности с выгодоприобретателем банком или лизингодателем

Балансодержатель-лизингодатель – лизинговые платежи у лизингополучателя

Балансодержатель-лизингополучатель – амортизация у лизингополучателя, коэффициент ускорения в рамках налоговой политики, дополнительный расход и прекращение амортизации при полном отнесении на расходы

Смена лизингодателей для лизингополучателя

Сублизинг – как поднаем и как перенаем

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингополучателя

Прерывание договора лизинга у лизингополучателя, в том числе при уничтожении имущества – при двух вариантах балансодержателя

Выкуп арендованного имущества у лизингополучателя – при двух вариантах балансодержателя, в том числе досрочный требующий изменения структуры платежей

Прочие операции лизингополучателя

Налог на прибыль у лизингополучателя

Равномерное признание расходов лизингополучателем – право или обязанность

Лизингодатель-нерезидент – надо ли платить двойной НДС – на таможне и как налоговые агенты

Лизинг оборудования связи

Аренда и лизинг – общие положения

НДС в аренде, лизинге и перепредъявлении коммунальных услуг

Налог на имущество при аренде (лизинге)

Транспортный налог при аренде (лизинге)

Расходы на аренду и лизинг при упрощенной системе налогообложения

Доходы от аренды и лизинга при упрощенной системе налогообложения

Аренда недвижимости, земли и предприятий

Аренда зданий и помещений – общее регулирование, налогообложение и учет

Место нахождения, юридический, фактический и почтовые адреса

Аренда по фактическому адресу

Невозможность договора аренды по не прошедшему государственную регистрацию имуществу и рекомендация заменить договор на реализацию имущественных прав

Предварительный договор аренды по прошедшему государственную регистрацию имуществу

Обязательна ли государственная регистрация договора аренды недвижимости, перенос его сроков до момента регистрации, продление договора

Коммунальные платежи у арендодателя, при разных типах договора

Коммунальные платежи у арендатора

Недвижимость как основное средство, проблемы связанные с датой начала налогового или бухгалтерского учета

Договор аренды офиса, с типовым договором

Аренда земельных участков, сервитут

Земля как основное средство

Земельный налог при аренде недвижимости

Земельный налог при аренде земельных участков

Наем жилого помещения

Жилье как основное средство

Договор аренды квартиры, для проживания своих работников – двойной НДФЛ, с типовым договором

Лизинг недвижимости с его государственной регистрацией

Аренда предприятий

Налог на имущество при аренде предприятия

Налог на прибыль по предприятиям как имущественным комплексам

Купля, продажа, аренда предприятия и НДС

Аренда автотранспорта

Аренда транспортных средств

Договор аренды транспортного средства без экипажа, с типовым договором

Договор аренды транспортного средства с экипажем, или общероссийская афера экспедиторов, с типовым договором

Лизинг транспортных средств и их регистрация

Прокат

Прокат

Безвозмездное пользование – получение и предоставление

Безвозмездное пользование (ссуда) по имуществу

Безвозмездное пользование у ссудодателя

Безвозмездное пользование у ссудополучателя

Безвозмездное пользование (ссуда) у учредителя

Безвозмездное пользование (ссуда) у общества

Договор безвозмездного пользования офисного оборудования, с типовым договором

Капитальные вложения безвозмездном пользовании

Учет у арендодателя (ссудодателя)

Учет у арендатора (ссудополучателя)

Безвозмездное пользование и НДС – объект налогообложения, налоговая база, вычеты

Экспертбюро Семенихина