Виктор Щелоков

Земельный участок: как грамотно распорядиться: садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

Мы не унаследовали Землю от наших предков.

Нам ее одолжили наши дети.

Пословица североамериканских индейцев

Введение

В книге, которую вы сейчас держите в руках, речь пойдет о самом надежном капитале на нашей планете – о земле.

Для миллионов российских семей дачный участок, надел, на котором стоит их дом или устроено фермерское хозяйство, – это главный семейный капитал. Своя земля кормит, земля лучше любого пенсионного фонда защищает от невзгод в старости, землю можно передать по наследству.

А для выполнения этих функций земельный участок должен прочно… – простите за тавтологию – стоять на земле. Не в том смысле, что его следует обезопасить от разрушительных последствий стихийных бедствий – это все вне людских сил. Но есть нечто, что каждый землевладелец может и должен сделать, – это безупречно оформить свои права на участок. Пренебрежение этой обязанностью не приведет к экономии, напротив – это вернейший путь к финансовым потерям.

Автор книги возглавляет совет директоров петербургского Центра юридической поддержки землепользователей и не только руководит работой персонала, но и лично ведет прием посетителей. Только за последний год за консультацией в его организацию обратились свыше трех тысяч человек – индивидуальных застройщиков, фермеров, председателей коллективных садоводств и просто дачников.

Опыт сотрудничества с ними и обобщен в этой книге, прочитав которую вы получите ответы на очень многие вопросы.

Как приватизировать участок? Зачем нужна кадастровая съемка и как сэкономить на землемерных услугах? Чем грозит нарушение противопожарных правил? В чем смысл Земельного кодекса и других основных российских законов о земле, что прячется за их формулировками? Как оформить сделку купли-продажи, завещание участка?

Ошибка, даже малейшая неточность в ответах на такие вопросы будут стоить слишком дорого. Надеюсь, что эта книга поможет вам разумно распорядиться землей и деньгами.

1. Вопросы оформления собственности

У многих из нас есть земельные участки за городом. До недавнего времени большинство землевладельцев не слишком задумывались над вопросами: а, собственно, в каком статусе мы находимся, можем ли мы в полной мере чувствовать себя собственниками земли и насколько защищены наши права?

1.1. Зачем приватизировать (оформлять в собственность) земельный участок

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) права граждан на земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, подлежат переоформлению согласно п. 2.1 и п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии со ст. 20 и 28 ЗК РФ каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок.

В отличие от юридических лиц, для которых срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или собственности ограничен 1 января 2010 г., предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается (п. 3 137-ФЗ). Таким образом, никаких отрицательных последствий для граждан, не переоформивших свои права, не наступает.

Однако следует иметь в виду, что в интересах каждого гражданина, имеющего право на бесплатное получение используемого им земельного участка в собственность, – осуществить это право. Одна из причин отсутствия предельного срока на переоформление земельных участков в собственность или в аренду то, что большинство граждан, использующих в тех или иных целях земельные участки, получили их в свое время во владение или пользование. У многих владельцев возникают сложности со сбором документов, необходимых для переоформления права на земельный участок, документы либо утрачены и требуется их восстанавливать, либо оспорены в суде заинтересованными лицами. Но тем не менее все землевладельцы должны произвести указанное переоформление, так как это отвечает в первую очередь их интересам.

Только обладание земельным участком на праве собственности дает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают многочисленные ограничения в осуществлении этих прав.

В соответствии со ст. 264 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, решения, принимаемые правлением или общими собраниями садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих кооперативов, направленные на передачу, продажу или раздел индивидуальных земельных участков, которые находятся во владении садоводческого товарищества как юридического лица, после введения в действие 30.10.2001 Земельного кодекса РФ являются незаконными, а все сделки, совершенные с такими участками, – «ничтожными» (т. е. недействительными).

Не допускается внесение права постоянного пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

У граждан, обладающих правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, существует правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству. Однако при наследовании земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения, могут возникнуть некоторые проблемы.

В отличие от права общей собственности право общего владения законодательством не предусмотрено. Поэтому, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит, приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и о выплате остальным компенсации их доли.

Также следует учитывать, что «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону», т. е. наследование таких земельных участков по завещанию запрещено. Следовательно, могут возникнуть ситуации, когда право собственности на расположенные на указанных участках строения перейдет по наследству к одному лицу, а право пожизненного наследуемого владения самим земельным участком – к другому лицу.

Поэтому гражданам следует использовать предоставленное законом право и оформить земельный участок в собственность. При этом необходимо помнить, что право на бесплатное приобретение земельного участка предоставляется гражданам только один раз. Если же у данного лица имеется в пользовании еще один земельный участок, то в этом случае в отношении второго участка он может:

– отказаться от права пользования в порядке ст. 53 ЗК РФ;

– взять этот земельный участок в аренду;

– приобрести его в собственность (выкупить за плату).

Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях продаваемого участка и об ограничениях его использования (ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ законодательные акты Союза ССР, содержащие нормы земельного права и действовавшие на территории Российской Федерации, не применяются (ст. 5 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.

Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 28 66-ФЗ).

1.2. Необходимые документы и порядок приватизации земельных участков

Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов приобретения земельных участков в частную собственность.

Приватизация земельных участков осуществляется в форме переоформления ранее возникших прав постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения – на право собственности из государственной или муниципальной собственности. Приобрести в собственность земельный участок также можно, выкупив земельный участок, занятый зданием, сооружением, находящимся в частной собственности, собственником данного здания, сооружения, а также купив земельный участок на торгах.

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно принимают соответствующие нормативные акты, устанавливающие детальный порядок переоформления права постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения.

Заявление о переоформлении права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок – на право аренды или право собственности направляется гражданином или юридическим лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который в течение месяца должен принять соответствующее решение.

К заявлению прилагаются следующие документы:

1) документ, удостоверяющий личность гражданина или подтверждающий государственную регистрацию юридического лица (нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица);

2) выписка из протокола заседания уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица, или доверенность представителя на право действовать от имени заявителя с указанием даты ее выдачи (в случае представления интересов другим лицом);

3) нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации или иного документа в соответствии с законодательством о праве собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на оформляемом земельном участке (при наличии таких объектов), и нотариально заверенная копия документа о праве на земельный участок;

4) кадастровый план земельного участка;

5) решение соответствующего органа управления хозяйствующего субъекта о приобретении земельного участка в собственность в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с действующим законодательством и учредительными документами хозяйствующего субъекта (например, решение общего собрания садоводческого некоммерческого товарищества, выраженное в протоколе).

Приведенный перечень документов не является исчерпывающим. Орган исполнительной власти и местного самоуправления муниципального образования может также потребовать Устав садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, списки членов такого объединения, проект организации и застройки территории с внесенными уточнениями и замерами границ.

При предоставлении заявителем документов, не соответствующих установленным требованиям, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления муниципального образования возвращает эти документы заявителю в месячный срок с обоснованием причин возврата.

Если документы отвечают установленным требованиям, указанные органы в месячный срок со дня подачи заявления принимают решение о переоформлении права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок – на право аренды или право собственности. На основании указанного решения Регистрационная Служба выдает свидетельство о праве собственности гражданам, а также садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям.

1.3. Кадастровый учет земельных участков

В связи с тем, что в последнее время в центральных и региональных печатных изданиях появилась противоречивая информация, а также прозвучали выступления различных политических деятелей и журналистов, посвященные проблемам кадастровой съемки и оформления кадастровой карты (плана) на земельный участок, считаю необходимым разъяснить следующее.

Государственный кадастровый учет земельных участков  – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» все земельные участки, принадлежащие юридическим лицам, должны быть поставлены на кадастровый учет согласно действующему законодательству (2010—2013 годы).

Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории России, до вступления в силу указанного Федерального закона (т. е. до 13.05.2008) является юридически действительным.

Третьей главой вышеназванного Закона определяется порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков – он проводится по месту нахождения земельных участков в обязательном порядке на всей территории России по единой методике.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя:

– проверку представленных заявителями документов;

– составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель;

– присвоение кадастровых номеров земельным участкам;

– изготовление кадастровых паспортов земельных участков;

– формирование межевых планов.

Межевание земельного участка – это мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Таким образом, проведение процедуры межевания является необходимым условием формирования межевого плана и изготовления кадастрового паспорта земельного участка.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям (землепользователям) выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Единый государственный реестр и кадастровые дела подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.

Пункт 1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит требование, согласно которому в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый паспорт земельного участка с указанием кадастрового номера.

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается органом кадастрового учета (ч. 4 п. 3 ст. 12 122-ФЗ).

Изменения в правилах кадастрового учета

Приказом Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 № 412 утверждена форма межевого плана и требования к его подготовке, примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположении границ земельных участков.

Межевой план составляется на основе кадастрового плана соответствующего земельного участка. В нем указываются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, об образуемых земельных участках либо о части или частях земельного участка; новые сведения о земельных участках, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости.

Ранее в орган кадастрового учета представлялись документы о межевании (описание, чертеж земельных участков, сведения о них и др.).

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на обязательные разделы и разделы, включение которых зависит от вида кадастровых работ. Обязательными разделами являются: исходные данные; сведения о выполненных измерениях и расчетах; схема расположения земельных участков; чертеж земельных участков и их частей. В отдельных случаях в состав межевого плана включается заключение кадастрового инженера (если, например, ранее установленные границы земельных участков не соответствуют их фактическому местоположению; необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков).

Межевой план составляется в виде одного или двух документов. Как один документ межевой план оформляется, если образуются один или несколько земельных участков в результате раздела, перераспределения, выдела доли; уточняются сведения о земельных участках и их границах. Если земельные участки образуются путем уточнения местоположения границы исходного земельного участка, составляются межевой план по уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по образованию земельных участков.

Для оформления межевого плана используются кадастровая выписка о земельном участке, кадастровый план территории, картографические материалы и землеустроительная документация, иные документы. В зависимости от оснований образования земельных участков к межевому плану прилагается пакет сопроводительной документации.

В связи с вступлением приказа в силу и учитывая, что до 1 января 2009 года принимались документы, подготовленные по старым правилам, установленным приказом Минэкономразвития от 02.10.2002 № П/327, составлялись акты гражданского законодательства, не имеющие обратной силы и применяющиеся к отношениям, возникшим после введения их в действие, введен переходный период, действующий до 1 июля 2009 года, в течение которого граждане и юридические лица, заключившие договоры подряда на выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, необходимых для постановки на кадастровый учет, вместо межевых планов в орган кадастрового учета могут предоставляться описания земельных участков. В переходный период описание земельных участков оформляется с учетом письма Минэкономразвития России от 08.08.2008 № 11013-ИМ/Д23. В реквизите «удостоверяющие подписи» титульного листа описания земельных участков дополнительно после подписи лица, составившего описание, приводится дата заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ.

Сложно судить о проблемах, которые могут возникнуть у владельцев земельных участков после вступления в силу приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, спустя всего несколько месяцев с тех пор, как он начал действовать. На сегодняшний день межевые планы геодезическими организациями пока не сдаются. Во-первых до 1 июля 2009 года можно сдавать документы, подготовленные по «старым» правилам, если договор с геодезической организацией был подписан до 1 января 2009 года (так называемый переходный период).

На данный момент непонятно, что еще будет входить в пакет документов на формируемый земельный участок. По состоянию на конец 2008 года вместе с описанием земельных участков (то, что сейчас будет являться межевым планом) делается землеустроительное дело. В приказе № 412 по поводу землеустроительного дела не прописано ничего. Если предположить, что землеустроительное дело останется, то много информации из него будет дублироваться межевым планом. Если землеустроительного дела не будет, то в межевом плане никак не отражено, как показывать охранные зоны (ЛЭП, водные объекты и т. д.). На данный момент в экспликациях зданий (сооружений) требуется помимо указания, является ли объект жилым (нежилым), указывать его принадлежность (гараж, сарай и т. д.).

Хотя уже сейчас совершенно очевидны некоторые недоработки вышеупомянутого приказа, которые могут стать проблемами для владельцев земельных участков:

1. Невозможность получить кадастровый паспорт на земельный участок и соответственно свидетельства о собственности.

2. В свидетельстве о праве собственности, выданном в Федеральной регистрационной службе, будет указана недействительная фактическая площадь объекта, что ведет к дополнительным затратам на получение нового свидетельства с уточненной площадью.

3. При заключении сделки возможен отказ регистрирующего органа в осуществлении регистрации прав собственности на земельный участок, что может привести к судебному спору со стороной по сделке или с регистрирующим органом.

Существует реальная возможность проявления субъективного отношения чиновников Роснедвижимости (кадастровая палата) при регулировании геодезической деятельности в целях ограничения количества геодезических организаций (кадастровых инженеров) в своих районах. Эти действия неизбежно приведут к сужению рынка кадастровых услуг и устранению с него «недружественных» кадастровых инженеров. Как результат – одни кадастровые инженеры будут десятки раз переделывать межевые планы, а другие процветать, сдавая всё, пусть и с «незначительными» ошибками, но с первого раза. Для граждан данная ситуация будет означать следующее – вырастут цены на землеустроительные работы.

Субъективные действия чиновников федеральных кадастровых органов (Роснедвижимость) и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации основаны на неопределенном положении п. 7.4 ст. 29 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», который предусматривает аннулирование квалификационного аттестата в случае «принятия неоднократно в течении календарного года органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ». Отнесение нарушений к грубым полностью зависит от оценки, даваемой сотрудником органа кадастрового учета.

Проблемы у кадастровых инженеров будут возникать не в процессе получения квалификационного аттестата, где действия чиновников строго регламентированы процедурой квалификационного экзамена, а в результате субъективной оценки нарушений требований к выполнению кадастровых работ или оформлению документации, отнесения несущественных нарушений к грубым . По этой причине очень важно, чтобы в квалификационную комиссию, принимающую решение об аннулировании квалификационного аттестата, были включены представители независимых геодезических (саморегулируемых) организаций в сфере кадастровой деятельности, представляющие законные интересы своих членов в их отношениях с органами государственной власти. Это особенно важно при рассмотрении споров, связанных с принятием органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета (это право саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности предусмотрено п. 2.1 ст. 34 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Межевой план, по сути, устраняет многие недостатки действующего землеустроительного дела, в нем четко прописаны требования к выполняемым работам, отсутствует пояснительная записка, которая раньше не имела унифицированной формы. Имеются точные приложения и формы, где указываются все необходимые данные, которые должны отображаться при межевании. Из существующей документации не претерпел изменений только акт согласования границ. Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера с указанием квалификационного аттестата подготовившего такой план.

С введением института кадастровых инженеров должно повыситься качество оказываемых услуг по межеванию, так как при грубом нарушении требований по проведению межевых работ следует аннулирование квалификационного аттестата, что скорее всего приведет к увеличению расценок на выполняемые работы. Следует отметить, что до 1 января 2011 года кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу Федерального закона правом выполнения работ по территориальному землеустройству.

Вступившие в силу изменения призваны унифицировать и ускорить эффективную работу организаций, задействованных в межевании земельных участков, оформлении документации, экспертизе и техническом контроле за исполнением требуемых процедур, систематизировать процедуру межевания.

1.4. Права и обязанности собственника земли

Право собственности на земельный участок представляет собой возможность лица владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством, способами, не нарушающими прав третьих лиц и не наносящими вреда окружающей природной среде. Право собственности на землю не является неограниченным ни для кого из собственников. Законодательством установлено принципиальное положение о том, что мера свободы реализации права собственности определяется нормой закона, интересами иных лиц и требованиями охраны окружающей среды.

Законодательство определяет свободу и пределы собственности во владении, пользовании и распоряжении вещью. На основании ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Законом установлен равный для всех субъектов объем прав на имущество: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Статья 260 ГК РФ устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Условия реализации прав и обязанностей собственника земельного участка определяются прежде всего Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник участка вправе:

– использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на его участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды и обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

– возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные задания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием , с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

– проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и другие водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

– осуществлять другие права на использование участка, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, кроме случаев, когда он передает участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Однако следует отметить, что помимо прав, которыми наделен собственник земельного участка, закон возлагает на него и обязанности, вытекающие из права собственности на землю.

Так, ряд требований предъявляется собственнику в связи с охраной земель. Использовать земли необходимо так, чтобы обеспечить сохранность экологических систем и «способность» земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности (ст. 12 ЗК РФ). Собственник участка, независимо от категории земель, обязан:

– сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации;

– осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

– своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если срок их освоения предусмотрен договорами;

– своевременно производить платежи за землю;

– соблюдать при использовании участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

– не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;

– выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ и федеральными законами.

2. Ограничение вещных прав на землю

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю, предусмотренными земельным законодательством, т. е. правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом постоянного (бессрочного) пользования, правом безвозмездного срочного пользования или аренды.

В отдельных случаях данные права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ и федеральными законами.

К ограничениям права на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования и распоряжения земельным участком, т. е. и ограничение оборотоспособности земельных участков, регулируемое ст. 27 ЗК РФ.

Однако ст. 56 ЗК РФ под ограничениями права на землю понимает в основном ограничения в использовании земельных участков, а именно:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности и охраны в санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

Перечень ограничений, приведенный в п. 2 ст. 56 ЗК РФ, не является исчерпывающим. Некоторые из таких ограничений предусмотрены другими статьями ЗК, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.

Земельным кодексом РФ предусмотрено несколько видов зон с особыми условиями использования земель.

Например, в составе земель промышленного и иного специального назначения могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель, чтобы обеспечить безопасность населения и создать необходимые условия для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно опасных и ядерно опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов. Земельные участки, которые включены в такие зоны, не изымаются у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, но в границах этих участков может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 3 ст. 87 ЗК РФ). Так, в соответствии со ст. 90 ЗК РФ на земельных участках в границах охранных зон объектов системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения; не разрешается препятствовать организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

В законах названы только допустимые ограничения в использовании земельных участков. Конкретные ограничения по отношению к тем или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления – бессрочно или на определенный срок. Эти акты могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Тогда ограничение прав на землю устанавливается решением суда. В любом случае требуется государственная регистрация ограничения прав на землю. Ограничения права на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной деятельности. Такие убытки в соответствии со ст. 57, 58 ЗК РФ подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду) соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Земельное законодательство устанавливает качественные требования в отношении пользования землей. Основное содержание этих требований – рациональное использование земельных ресурсов.

В основе порядка пользования лежит необходимость соблюдать целевое назначение земельного участка. Таким образом, в зависимости от целевого назначения законодательством устанавливается особый перечень возможного использования и ограничений по использованию. Особо регламентирован порядок использования земель внутри категории , в зависимости от основного использования. Более ценные земли в большей степени ограничены в использовании, чем менее ценные.

С юридической точки зрения одним из наиболее важных для распоряжения земельными участками условий является категория оборотоспособности земельных участков.

ЗК РФ содержит ряд норм, устанавливающих общие правила оборота земельных участков. В ст. 27 ЗК РФ установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков, т. е. определены требования к оборотоспособности и обороту земельных участков.

Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ (устанавливающей общее понятие оборотоспособности гражданских прав) следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под универсальным правопреемством Гражданский кодекс РФ подразумевает переход всех прав и обязанностей от прежнего собственника к новому.

Земельные участки, изъятые из оборота, согласно ст. 129 ГК РФ, должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограничение оборотоспособности), определяются в порядке, установленном законом. В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и включение в оборот земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ, а также иными федеральными законами. К таким федеральным законам прежде всего следует отнести те, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости и прежде всего природных объектов. В данном случае имеются в виду Лесной кодекс РФ, который устанавливает, что лесной фонд Российской Федерации находится в федеральной собственности, Водный кодекс РФ, которым определено, что большинство водных объектов находится в государственной собственности. Данные правила существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости. К недвижимости относится не только земля, поэтому существуют законы, которые регулируют отношения, возникающие по поводу данных объектов недвижимости (например, леса – Лесной кодекс, водные объекты – Водный кодекс). Вышеназванные объекты прочно связаны с землей, поэтому при решении вопроса об ограничении, изъятии из оборота и допущении к обороту земельных участков опираются на нормы не только Земельного кодекса, но и других законов.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нормативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравнении с уже указанными Земельным кодексом.

При этом к земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.

В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс РФ придерживается позиции, согласно которой оборот земель данной категории должен регулироваться специальным федеральным законом. Таковым является Федеральный закон от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом исключение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также для земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Так, согласно данному Закону установлено, что земельные участки сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства могут быть предоставлены только в аренду.

2.1. Прекращение права собственности

Прекращение права собственности в Российской Федерации возможно по двум основаниям: 1) по инициативе правообладателя земельного участка и 2) принудительное прекращение права собственности. При этом уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления не могут изымать земельные участки по своему усмотрению, без особых оснований и без соблюдения установленных правил и процедур.

Нормы о прекращении права собственности на землю соответствуют общим положениям о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности. Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства.

В ст. 44 ЗК РФ приведен перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок:

– отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;

– отказ собственника от права собственности на участок;

– принудительное изъятие у собственника его участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Общие основания прекращения права собственности, предусмотренные ст. 235 ГК РФ, в целом соответствуют норме ст. 44 ЗК РФ, однако в ст. 235 ГК РФ упоминается также о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения имущества. Очевидно, что по отношению к земле такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова сам земельный участок как таковой никуда не исчезает. Кроме того, в ст. 235 ГК РФ названа возможность установления законодательством иных случаев утраты права собственности на имущество. Земельный кодекс такой возможности не предусматривает. Таким образом, установленный им перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки является исчерпывающим.

Условия о порядке отчуждения собственником земельного участка регламентированы ст. 52 ЗК РФ; условия отказа лица от права на земельный участок – ст. 53 ЗК РФ.

Отчуждение собственником земельного участка осуществляется в результате сделки, если собственник отчуждает его на основании договора. Отчуждение земельного участка может иметь место и при обращении взыскания на участок по договору ипотеки в связи с неисполнением основного обязательства.

Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом договоры купли-продажи таких участков заключаются преимущественно на торгах.

Принудительное изъятие участка у собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом:

– обращение взыскания на земельный участок по обязательствам;

– отчуждение участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу;

– реквизиция земельного участка;

– невозможность выделить в натуре участок участнику долевой собственности при ее разделе на основании ст. 252 ГК РФ, в случае когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества;

– признание на основании решения суда права собственности на земельный участок за собственником недвижимости согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ, когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами;

– выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Теперь остановимся более подробно на основаниях прекращения права собственности на земельный участок.

1. Отчуждение земельного участка другим лицам по инициативе его собственника происходит по правилам гражданского законодательства. При этом учитываются положения ст. 27 ЗК РФ об ограничении оборотоспособности земельных участков. Отчуждение участка его собственником может осуществляться по договорам купли-продажи, мены, дарения, пожизненной ренты. Данные сделки следует отличать от передачи прав на земельный участок по завещанию, когда право на участок переходит к иному лицу после смерти собственника. При отказе от права собственности на участок этот участок подпадает под правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи , порядок прекращения прав на которую установлен Гражданским кодексом РФ.

По смыслу ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника, собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

Согласно ч. 1 п. 3 ст. 225 ГК РФ земельные участки как бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки участка на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на участок.

Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Это понятие можно объяснить следующим образом: лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непосредственно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. Обращение взыскания на имущество по обязательствам. По российскому законодательству гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст. 24 ГК РФ). Гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, если он не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности, может быть по решению суда признан несостоятельным, и требования кредиторов в этом случае удовлетворяются за счет принадлежащего ему имущества (ст. 25 ГК РФ). Юридические лица, кроме учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (ст. 56 ГК РФ).

В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

3. Отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу. Отчуждение земельного участка возможно, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать. Это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок, например при истребовании участка из чужого незаконного владения, когда гражданин или юридическое лицо приобрели участок из земель, изъятых из оборота.

Или, например, в том случае, когда после смерти владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения наследником стал иностранный гражданин.

4. Выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможен в исключительных случаях, связанных со следующими обстоятельствами:

– выполнение международных обязательств Российской Федерации;

– размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

– иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию (в том числе путем выкупа) земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, – в случаях, установленных законами субъектов Федерации.

Выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд урегулирован и Гражданским кодексом РФ. Согласно ст. 279 участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим ее субъектом или муниципальным образованием. При этом решение об изъятии принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Не позднее чем за год до предстоящего изъятия участка собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия самого собственника. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельные участки. Собственник участка должен быть извещен о регистрации с указанием ее даты.

На основании ст. 280 ГК РФ собственник участка, подлежащего изъятию для указанных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка по назначению.

Плата за земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство выкупающей стороны уплатить выкупную цену за изымаемый земельный участок.

Выкупная цена земельного участка включает в себя рыночную стоимость земли и находящейся на нем недвижимости, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Кроме того, собственнику по соглашению с ним взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка или если с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене либо других условиях выкупа, государственный орган, принявший решение о выкупе земельного участка, может предъявить в суд иск о выкупе участка. Такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику земли уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 ГК РФ.

5. Реквизиция земельного участка производится согласно ГК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Собственнику реквизируемого имущества возмещается стоимость этого имущества согласно оценке, произведенной органом, осуществляющим реквизицию, на основании законодательства об оценочной деятельности. Если собственник не согласен с оценкой, то он может оспорить ее в суде.

6. Изъятие у собственника земельного участка без выплаты его стоимости при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:

– если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, если его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки. Данная норма содержится в ст. 285 ГК РФ;

– если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ).

Кроме того, прекращение права собственности на землю может произойти в результате приватизации и национализации.

При приватизации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, по решению самого собственника (т. е. государства, муниципального образования) отчуждается в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством.

3. Как выбрать участок для покупки

В последние годы все больше городских жителей стремится купить загородный дом для сезонного или постоянного проживания. Что нужно учитывать при заключении сделки, чтобы долгожданная покупка принесла в вашу семью только счастье, а не стала источником разочарования и непредвиденных расходов?

3.1. На что смотрим в первую очередь

После того как вы определились, какую сумму вы готовы потратить на покупку и что примерно вы хотите за эти деньги приобрести, можно приступать к поискам. Где и как искать, каждый решает сам – кто-то обратится в агентство недвижимости, кто-то будет просматривать объявления в газетах или самостоятельно объезжать садоводства в интересующем его районе. Наконец какой-то вариант заинтересует вас.

В первую очередь рекомендую самостоятельно несколько раз (в разные дни недели и разное время суток) проехать от своего дома и места работы до интересующего вас садового участка на том виде транспорта, которым вы планируете пользоваться в дальнейшем. Оцените при этом затраты времени и средств на дорогу, а также внимательно осмотрите окрестности.

...

Случай из практики

Ольге Петровне понравился домик в удаленном от дорог и населенных пунктов маленьком садоводстве. Примечание в объявлении: «Смотреть только в воскресенье» – ее не насторожило: хозяин пояснил, что на неделе он работает и ночует в городе. Уже после покупки выяснилось: в одном километре от садоводства находится аэродром вертолетного училища, полеты происходят круглосуточно во все дни, кроме выходных.

Если вас устраивает и место, и участок, и состояние дома, пора ближе познакомиться с хозяевами. Первое, что вы должны спросить, – кадастровую карту с кадастровым номером на участок. При отсутствии этих документов никакая сделка с землей зарегистрирована быть не может, и вы не вступите в права собственника. Возможные предложения продавца – продать участок «по садоводческой книжке», по «условному кадастровому номеру», «выписать доверенность» и тому подобные – должны быть вами сразу отвергнуты, так как в соответствии с п. 1 и 2 ст. 15 ЗК РФ для осуществления любых сделок с землей ее необходимо приобрести в собственность. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Что же делать, если вы нашли «дом своей мечты», но продавец не сделал кадастровую съемку? Предложите ему взять краткосрочный кредит в банке и привести документы в порядок. Сразу после получения кадастрового номера и оформления сделки он сможет погасить долг из полученных за участок денег. Если по каким-то причинам это невозможно, вы можете сделать предоплату, за счет которой будет произведена кадастровая съемка. В этом случае вы несете определенный риск, если после получения кадастрового номера продавец передумает продавать вам участок, изменит первоначальную цену или выяснятся обстоятельства, исключающие возможность сделки.

Поэтому одним из пунктов договора должно быть условие о внесении вами авансового платежа, что исключит негативные последствия. Также можно прописать в договоре штрафные санкции на тот случай, если сделка будет расторгнута по инициативе продавца. В любом случае заключение договора купли-продажи должно происходить при наличии у продавца участка кадастровой карты с кадастровым номером.

Итак, вы ознакомились с кадастровой картой и убедились, что участок принадлежит именно тому человеку, который выступает в качестве продавца. После этого проверьте фактическое соответствие границ участка и расположения построек указанным в кадастровой карте. Проверьте, исполнены ли требования СНиП 30-02-97 по планировке и застройке территорий садоводческих (дачных) объединений (см. разд. 8). Обязательно познакомьтесь с соседями и выясните, нет ли у них «территориальных претензий» к нынешнему владельцу и не возникнут ли таковые в дальнейшем.

...

Случай из практики

Семен Павлович осмотрел множество домов, прежде чем сделать свой выбор. Решающим фактором оказался просторный и хорошо оборудованный гараж, находящийся на участке. Через 6 месяцев по решению суда этот гараж был снесен, так как одна из его стен находилась на расстоянии 80 см от границы соседнего участка. В дальнейшем соседи рассказали Семену Павловичу, что о нарушении СНиП прежним владельцем участка они знали давно, но так как он был их хорошим знакомым, они не хотели портить с ним отношения из-за незначительного нарушения. К тому же у него в последние годы не было автомашины, и гараж им ничем не мешал.

Пообщавшись с соседями, зайдите к председателю СНТ. Выясните, насколько точно соблюдаются правила противопожарной безопасности, заключены ли договоры на вывоз мусора. Если имеются какие-то нарушения, при первой же проверке пожарная инспекция, например, может потребовать оборудовать пожарный водоем, подъездные дороги, разворотные площадки, приобрести мотопомпы и т. д. В этом случае расходы лягут на всех владельцев участков. Уточните также, не планируется ли каких-либо масштабных работ по благоустройству. Вряд ли знание этих обстоятельств заставит вас отказаться от покупки участка, но сведения о планируемых расходах дадут вам дополнительные козыри при обсуждении окончательной цены с нынешним владельцем участка.

Обязательно поинтересуйтесь, как осуществляется электроснабжение участка, бывают ли перебои с подачей электричества, хватает ли мощностей. Обратите внимание на источники водоснабжения, качество воды, не поленитесь взять пробу воды из колодца или расположенной на территории садоводства скважины и обратиться в СЭС с просьбой сделать анализ воды.

Таким образом, принятие решения о покупке зависит от очень многих факторов, и во всех этих тонкостях способен разобраться только квалифицированный специалист. Поэтому рекомендую вам заказать комплексное обследование приобретаемого объекта недвижимости в независимой специализированной юридической организации. По результатам такого обследования вы получите на руки официальное заключение о соответствии объекта требованиям действующего законодательства, о выявленных недостатках, возможности и пути их устранения. Также можно осуществить и полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Это новые виды услуг, введение которых потребовалось из-за значительных ужесточений законодательства в области землепользования, роста цен на землю и недвижимость, учащения случаев признания уже заключенных сделок «ничтожными» (недействительными) в судебном порядке.

Практика показывает, что потраченные на обследования средства компенсируются снижением цены объекта (за счет выявленных устранимых недостатков) либо позволяют избежать значительно больших расходов – если вы своевременно откажетесь от приобретения неприемлемого для вас варианта.

Если вы уже являетесь собственником, обследование недвижимости также может быть рекомендовано вам в том случае, если вы собираетесь вкладывать средства в ремонт и реконструкцию участка и строений либо планируете в дальнейшем совершать сделки со своей собственностью.

3.2. Ваше окончательное решение

Известно, что одним из важных факторов, учитываемых при определении цены земельного участка, является его удаленность от города. Применительно к Москве и Санкт-Петербургу при прочих равных условиях (направление, площадь и качество участка, тип поселения) средняя цена участка, расположенного не дальше 20 км от города, минимум в два раза превышает цену аналогичной земли, удаленной на 30—40 км. Отъехав еще на 20—30 км, мы сможем найти участки, уступающие в цене ближайшему к городу самое меньшее в три раза.

Соответственно, можно сделать вывод о том, что за те же деньги на удалении 50—70 километров от города можно купить земельный участок в 2—3 раза большей площади. Кроме того, следует учитывать, что практически все участки, расположенные близко к городу, продаются на вторичном рынке и участок размером «более среднего» найти практически невозможно.

Вместе с тем подавляющее большинство потенциальных покупателей, обращающихся с просьбой подобрать приемлемый земельный участок под застройку и ограниченных определенной денежной суммой, основным требованием выдвигают максимальное приближение участка к городской черте. Значительное уменьшение площади участка их не смущает. Основным аргументом является то, что выращивать картошку и разводить огород они в любом случае не намерены, а для благоустройства придомовой территории и организации отдыха достаточно и небольшого участка земли, которая останется после строительства дома. Такой взгляд на проблему представляется мне поверхностным. Попробуем разобраться, какие плюсы и минусы имеют большой и маленький земельный участки. Для простоты сравнения, под «большим» участком будем понимать участок в 15—20 соток, а под «маленьким» – в 5—6 соток, это наиболее распространенные на рынке размеры.

С моей точки зрения, главным недостатком маленького участка является сложность планирования и осуществления его застройки. Известно, что многочисленные требования СНиП накладывают ограничения на расстояния между домами и другими постройками между собой и до границы участков. Также необходимо учитывать площадь затенения, вызываемого наличием строения и его этажностью, другие немаловажные факторы. Поэтому достаточно сложно правильно «вписать» строящиеся объекты недвижимости в пределы существующего участка, особенно учитывая существующие и планируемые строения на граничащей с вами территории соседей. Еще труднее предусмотреть возможность дальнейшей достройки вашего будущего дома, например, увеличение его этажности или оборудование веранды. Не следует забывать и о том, что со временем неизбежно возникает потребность и в дополнительных постройках, таких, как гараж, баня, складское помещение или гостевой дом и т. д.

Также следует иметь в виду, что существуют ограничения по площади земельных участков при их разделе. В любом случае не подлежат разделу участки площадью менее 4 соток. То есть, имея участок большой площади, при необходимости вы сможете разделить его, получив отдельные кадастровые номера на каждый вновь созданный земельный участок. Это важно в случае, если владелец не исключает возможность в дальнейшем продать часть земли, чтобы окупить затраты на строительство, «отделить» детей по достижении ими совершеннолетия или планирует завещать его двум или нескольким наследникам, заблаговременно выделив долю каждого.

Как свидетельствует статистика продаж, участки большой площади имеют большую ликвидность, при выставлении на продажу большого участка в большинстве случаев он реализуется значительно быстрее.

Интенсивная городская застройка, расширение границ крупных городов, развитие транспортной и дорожной сети приводит к тому, что удаленные в разумных пределах земельные участки постепенно «приближаются» к городу, соответственно, их стоимость неуклонно возрастает.

Что касается расположенных рядом с городской чертой поселений, есть риск, что по мере развития мегаполиса в них постепенно исчезнут такие преимущества загородной жизни, как благоприятная экология, тишина, малая плотность населения.

Из сказанного можно сделать вывод, что более удаленный участок большей площади можно рекомендовать покупателям, имеющим большую семью или планирующим ее увеличение в будущем, желающим постепенно делать вложения в улучшение и расширение построек, достаточно мобильным или не связанным необходимостью ежедневно ездить в город.

Для людей с устоявшимся составом семьи и образом жизни, для которых близость к городу является важнейшим фактором, а также для желающих сэкономить на издержках по содержанию и уплате налогов на землю больше подойдет скромный по размерам участок, приближенный к мегаполису.

3.3. Развитие рынка загородной недвижимости (с комментариями новых законов)

Как отмечают специалисты, спрос на загородную недвижимость продолжает расти, особенно на ту категорию домов, которые доступны людям с доходами среднего уровня. При этом покупатели загородных домов начали обращать особое внимание на инфраструктуру территорий, их инженерную подготовку, качество возводимых строений, соблюдение строительных технологий, безопасность жилья, эргономику будущего дома. То есть теперь речь идет не о щитовом домике на шести сотках, а о комфортных условиях жизни с видом на собственную дубовую рощу. При этом потребитель готов платить за все удовольствия экономически обоснованную цену и «ни цента» больше.

Граждане мечтают о деревенской жизни. Обобщая данные многочисленных социологических опросов, посвященных рынку загородной недвижимости, можно сделать следующие выводы. Подавляющее большинство опрошенных (примерно 3/4) рассматривает загородный дом как полноценную альтернативу городской квартире. И только 15% считают, что дом в пригороде не может стать заменой городскому жилью. При этом 2/3 желающих переехать в деревню готовы заплатить за домик площадью 100—120 кв. м до $50 тыс., 1/4 – до $100 тыс., и лишь каждый десятый назвал сумму, превышающую $100 тыс. Как и ожидалось, более половины опрошенных предпочитают в качестве загородного жилья иметь отдельно стоящий дом с несколькими акрами земли, еще 1/4 согласны поселиться в коттеджном поселке, ограничившись небольшой лужайкой вокруг дома, каждый пятый респондент готов покинуть свою городскую квартиру и отправиться жить за город на любых условиях, лишь бы они были финансово доступны.

Роскошные замки теряют авторитет. Какими параметрами должен обладать загородный дом, чтобы стать для петербуржцев привлекательным объектом недвижимости? Этот вопрос звучит в большинстве агентств недвижимости, предлагающих загородные дома. По данным экспертов, желающие переехать за город покупатели коттеджей сегодня ориентированы на простые и экономичные проекты. Целесообразность становится главным критерием выбора. Если раньше покупатели хотели приобрести коттеджи площадью в 200—300, а иногда и более кв. м, то сейчас в основном ориентируются на дома площадью 150—180 кв. м. Покупатели сегодня предпочитают также простоту в архитектуре. Башенки уходят в прошлое.

Как сэкономить. Разработка индивидуального проекта обходится застройщику в разы дороже, чем готовый проект загородного дома, уже апробированный и прошедший экспертизу. Поскольку по закону рынка спрос рождает предложение, то различные домостроительные комбинаты уже вовсю предлагают решение проблемы – строительство дома на основе каркасных конструкций. Стоимость таких коттеджей в стандартной комплектации составляет от 800 до 1200 евро за кв. м. Такая цена делает загородную недвижимость максимально привлекательной для тех горожан, кто готов рассматривать собственный дом за городом как альтернативу квартире в многоэтажке, поскольку в настоящее время цена квадратного метра в большинстве крупных городов существенно превысила 1000 евро.

Широкий выбор строительных материалов и технологий позволяет при необходимости возвести в едином стиле коттеджный городок либо, наоборот, создать на стандартной каркасной основе сотни индивидуальных решений для частных домов. Сроки возведения строения – каркас дома площадью 200—400 кв. м из легких стальных конструкций или деревянного бруса собирается в течение месяца-двух.

Чиновники опять «тормозят». В любой бочке меда есть хоть одна ложка дегтя. Возведение загородной недвижимости предполагает наличие инженерно подготовленного участка под строительство, т. е. такого участка, к которому проложены или могут быть проложены электрические, газовые, водопроводные и иные сети. В противном случае всевозможные согласования проектов и регистрация дома могут привести собственника к финансовому краху. И хотя большинство регионов заинтересовано в рентабельном освоении земель и вовлечении их в оборот частной застройки, остается открытым вопрос о том, как власть намерена стимулировать развитие экономичного загородного строительства.

Во-первых, сейчас практически невозможно бесплатно получить земельный участок для постройки даже садового домика, как это было в советскую эпоху. Кстати, предоставление земли отдано на откуп органам местного самоуправления, вне зависимости от того, в чьей собственности эта земля находится – муниципальной, субъекта Федерации или федеральной.

В Ленинградской области 14.10.2008 был принят закон № 105-ОЗ «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области», а 18.02.2009 было принято постановление правительства Ленинградской области № 37 «Об утверждении положения о порядке бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области».

Что этот Закон может дать сельским жителям?

На сегодняшний день земельные участки по новому закону пока не выделяются. При этом существует большое количество земель, которые фактически не используются и могли бы быть предоставлены очередникам, нуждающимся в жилье. Выгода для правительства Ленинградской области здесь очевидна: предоставляются земельные участки, которые будут осваиваться гражданами самостоятельно, и расходы бюджета Ленинградской области на жилье для очередников будут минимальными. Так как по сути – это только затраты на предоставление участка (межевание, кадастровый учет).

На самом деле и ранее существовал закон, согласно которому бесплатно выделялись земельные участки льготным категориям граждан для застройки под жилой дом для личного проживания. В нем существует запрет до истечения трех лет аренды (под проектирование и ведение строительства) или до момента оформления в собственность строения (ввода в эксплуатацию дома) оформить участок в собственность. Существует множество путей, как обойти данный закон. Наиболее распространенный – оформить в собственность здание как объект незавершенного строительства.

Для этого необходимо подготовить участок (очистить его от деревьев и кустарников, вырыть котлован под фундамент и начать возведение фундамента). Выводить фундамент на уровень земли даже не обязательно. Существует практика, при которой регистрируются строения на этапе 10% от сметной стоимости, т. е. незавершенным фундаментом.

После регистрации такого строения условия договора по предоставлению участка социальным категориям граждан считаются выполненными, и становится возможным продать как земельный участок, так и объект незавершенного строительства. Как подобная проблема будет обходиться в новом законе, не понятно, потому что не секрет, что большинство земельных участков, которые получаются сейчас имеющими на это право льготниками (Герои Советского Союза и др.), при первой же возможности перепродаются по коммерческой цене.
Существует немало районов Ленинградской области, где стоимость земли очень высока – это практически весь Карельский перешеек, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский районы. Я считаю, что большое количество граждан, имеющих формальное право на получение земельных участков, будут при первой же возможности перепродавать данный земельный участок, чтобы получить деньги здесь и сейчас. С точки зрения девелоперов подобные участки могут иметь несомненный интерес при условии их надлежащего оформления в собственность и наличия подведенных к коммуникаций.
Во-вторых, властям так и не удается сократить сроки оформления земельных участков, согласования проектов, регистрации прав собственности и прочих процедур, связанных со строительством загородного дома. На протяжении последних нескольких лет чиновники, занимающиеся землей, пытаются создать принцип «одного окна», чтобы оптимизировать этот процесс, но, как говорится, воз и ныне там. Должен быть единый орган, возможно, федеральный, который бы занимался сразу всеми вопросами, но не был в подчинении у органов местного самоуправления. При этом федеральные власти волнует проблема, возникающая на стыке возрастающего интереса к загородной недвижимости и трудностей регистрации такой недвижимости. Дома строятся, но собственность не регистрируется и налоги не платятся.

3.4. Изменения в законодательстве при регистрации сделок с недвижимостью

Итак, принято решение в течение двух лет (начиная с 1 января 2009 года) объединить три ведомства – Росрегистрацию, Роснедвижимость и Роскартографию. Какие преимущества и недостатки принесет создание новой службы?

Опыт показывает, что любая реорганизация подобного масштаба приводит к большим сложностям, а порой и невозможности решать нестандартные вопросы как минимум в течение года после начала реорганизации.

Ранее в процессе взаимодействия между этими тремя ведомствами постоянно возникали трения. Роснедвижимость (кадастровая палата) постоянно делала представления в агентство геодезии и картографии по поводу тех геодезических организаций, которые систематически допускают ошибки при оформлении межевых дел (ошибки, приводящие к неверному определению координат земельного участка, наложении участков друг на друга, ошибки в определении местоположения участка).

Очень часто владельцы земельных участков, получив на руки такие «проблемные» кадастровые номера, обращаются в суд и соответчиком, а иногда и ответчиком привлекают кадастровую палату. В качестве примера могу привести случай из практики, когда ошибка в определении местонахождения земельного участка (точек привязки) составила более 7 км, и при внимательном рассмотрении координат выяснилось, что участок «посадили» в Финский залив.

Такие ошибки, конечно, редки, обычно расхождения составляют несколько сотен метров, но и эту цифру для заказчика нельзя назвать приемлемой. Что показательно: в описанном случае владелец земельного участка получил на руки свидетельство о праве собственности на землю, которое после обнаружения ошибки было аннулировано, так как участок попадал в другой кадастровый квадрат, и его владелец потратил еще порядка трех месяцев на получение нового кадастрового номера и свидетельства.

Геодезическая организация получила письменное предупреждение от агентства геодезии и картографии и продолжает работать без каких-то существенных проблем до сих пор. При этом не могу сказать, что подобные «ошибки» в их работе единичны.

Со стороны Росрегистрации к кадастровым палатам основная претензия следующая: кадастровые палаты выдают на руки владельцам земельных участков выписки и ставят участки на кадастровый учет без межевания (без уточнения его фактической площади). При этом в графе особые отметки в кадастровых палатах указывают – «площадь объекта ориентировочная, подлежит уточнению при межевании».
Я знаю случаи, когда на основании данных отметок ФРС отказывала в регистрации земельного участка и в выдаче свидетельства о праве собственности на основании того, что объект недвижимости должен иметь точную площадь. Есть надежда, что при объединении эти проблемы будут решены, так как до сих пор ведомства очень часто перекладывают ответственность друг на друга.
Теперь подумаем, какие преимущества владельцы земельных участков получат от проведенной реорганизации.

Во-первых, объединение должно принести упорядочение в документооборот по земельным участкам. За счет упорядоченного контроля над геодезическими организациями станет проще следить за правильностью выполнения ими своей работы, не допуская регистрации прав на участки, по которым кадастровые работы проведены с ошибками.
Во-вторых, для заявителей это возможность получить в одном месте всю информацию по земельным участкам (кадастровый номер, планы), зарегистрировать ограничения (обременения). Относительно обременений надо дополнительно подчеркнуть, что теперь в одной организации можно получить как юридическую часть обременения (ранее выдавалась Росрегистрацией), так и графическую часть (со ссылкой на номер ограничения, обременения), которая выдавалась кадастровой палатой.
Как практикующий эксперт могу сказать следующее: российское земельное законодательство запутано и противоречиво. Для того чтобы оформить право собственности на земельный участок, его владелец обычно тратит годы, а его финансовые затраты иногда сопоставимы со стоимостью самого земельного участка.

Подобное объединение призвано упростить вышеназванный процесс. Могу сказать больше, я вижу в данном процессе движение в сторону европейского законодательства – упрощение, упорядочение и снижение затратности в оформлении своей собственности рядовыми гражданами.
Очень хочется увидеть в России, стране с огромными земельными ресурсами, многочисленный класс частных собственников, обладающих действительно «реальной собственностью», ведь «реальной собственностью» может быть только земля.

4. Категории земель. Изменение целевого назначения земельного участка. Перевод земель

4.1. Категории земель

Земли в нашей стране подразделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Это позволяет обеспечивать дифференцированный подход к их правовому регулированию.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли бывают следующих категорий:

– сельскохозяйственного назначения;

– населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– особо охраняемых территорий и объектов;

– лесного фонда;

– водного фонда;

– запаса.

В чем их отличие друг от друга, какой правовой режим предусмотрен для них и другие вопросы, связанные с использованием данных категорий земель, – тема настоящего раздела.

Земли сельскохозяйственного назначения

К данной категории относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства.

В их составе выделяют:

1. Сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями;

2. Земли, занятые:

– внутрихозяйственными дорогами;

– коммуникациями;

– древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений;

– замкнутыми водоемами;

– зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

Земли населенных пунктов

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий.

Населенные пункты в России подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.).

Вся земля поселений делится на территориальные зоны, которые устанавливаются при планировании развития территории поселения.

В соответствии с п. 1 ст. 85 ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны:

– жилые;

– общественно-деловые;

– производственные;

– инженерных и транспортных инфраструктур;

– рекреационные (земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами и используемые для отдыха граждан и туризма);

– сельскохозяйственного использования;

– специального назначения;

– военных объектов;

– иные.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами, независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными . В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения .

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли:

– промышленности;

– энергетики;

– транспорта;

– связи, радиовещания, телевидения и информатики;

– для обеспечения космической деятельности;

– земли обороны и безопасности;

– иного специального назначения.

Характерная особенность многих из них – наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят, в частности, лечебно-оздоровительные местности и курорты.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этой категории относят:

– лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);

– земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);

– земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса).

Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:

– Правительством РФ – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

– органами исполнительной власти субъектов Федерации – в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;

– органами местного самоуправления – в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием для признания недействительным данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

4.2. Перевод земли из одной категории в другую и изменение целевого назначения земельного участка

Все трудности в оформлении перевода земли происходят из-за незнания законов, из-за несогласованности действующего законодательства в этой области и отсутствия единого отработанного механизма действий, что делает этот процесс трудоемким и затратным.

Помимо понятия «категория земли», перечень которых приводится в Земельном кодексе РФ и является исчерпывающим, существует понятие «вид разрешенного использования» или «целевого назначения». Таким «видом» наделяется каждая категория земли. Очень часто эти понятия путают или подменяют.

Перечень видов разрешенного использования земельных участков различной категории:

– Предназначены для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, с правом или без права возведения некапитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, которое определено при зонировании территории.

– Допускается использование земель сельскохозяйственного назначения для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.

– Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Разрешается возведение жилого дома, с правом регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.

– Нас по большей части интересует земля сельскохозяйственного назначения, которая имеет следующие виды разрешенного использования:

– земля для садоводства;

– земля для пашни;

– земля для дачного строительства;

– личное подсобное хозяйство.

Земельные участки, выделяемые под индивидуальное жилищное строительство, предоставляются из земель поселений. Также коттеджные поселки можно построить (они широко и давно строятся) и на сельхозземлях с разрешенным видом использования – под дачное строительство.

Для того чтобы построить себе коттедж или загородный особняк на участке сельхозназначения, не нужно переводить землю из одной категории в другую, достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования, что гораздо проще и дешевле.

Садовое товарищество позволяет строить индивидуальные жилые дома, но без права регистрации в них граждан. Дачный статус, напротив, разрешает иметь и регистрацию, и почтовый адрес.

Минимальный размер участка, на котором разрешено возводить дом, устанавливается постановлением главы субъекта Федерации (обычно это 4 сотки). Любое строительство должно быть утверждено органами архитектуры. Органы архитектуры могут запретить строительство объектов, нарушающих общий облик местности, а также объектов, в связи с которыми будет происходить нецелевое использование земли. При данных обстоятельствах у вас могут даже изъять участок. В любом случае, прежде чем начать какое-то строительство, надо в вашем муниципальном образовании получить разрешение на возведение объекта и только после этого начинать воплощать задуманное. Это рекомендуется делать всем гражданам.

В прибрежной полосе водоемов (20 м) запрещено любое строительство, в том числе нельзя строить заборы и пытаться оградить прибрежную зону. Для строительства коттеджей за пределами водоохранной зоны необходимо провести две государственные экспертизы и получить разрешение Минприроды на возведение индивидуальных жилых зданий.

С 1 января 2007 года вступил в силу Водный кодекс РФ, согласно которому частный собственник сможет на законных основаниях приобрести «водный объект», под которым подразумевается пруд или обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка.

4.3. Особенности перевода земель

В Подмосковье и Ленинградской области перевод земли из категории сельскохозяйственного назначения стоит около 30% от ее рыночной стоимости в зависимости от местонахождения. Если назначение другое (например, оздоровительно-культурное), стоимость услуг может составлять от 15 до 20%. Время перевода земли из одной категории в другую занимает примерно от 6 до 24 месяцев. Рентабельным является перевод участков от 20 га. Реже встречается перевод участков 10—12 га. Не все затраты зависят от размера участка.

Перевод требует подготовки соответствующих материалов, в том числе проведения государственной экологической экспертизы. Важнейшим последствием такого перевода является необходимость привести использование земельного участка в соответствие с новым целевым назначением, поскольку использование земельного участка не по целевому назначению законом не допускается. Действующий ЗК РФ не содержит абсолютных запретов на перевод земель из одной категории в другую. Однако при любых вариантах перевода необходимо соблюдать правила, установленные нормативными правовыми актами для различных категорий земель.

Одна из основных ваших обязанностей как собственника – использовать земельный участок по целевому назначению. Для того чтобы собственники считались с этим правилом, был установлен запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка. Правда, есть один нюанс. В настоящее время в российском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия «целевое назначение», а потому невозможно и определить однозначно, что же вам запрещается менять.

По мнению правоведов, этот запрет означает, что при заключении договора ни вы, ни противоположная сторона, ни нотариус, ни должностные лица органов государственной власти не вправе по собственной инициативе изменять как категорию земель (например, земли поселений), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанные в документах, устанавливающих права на данный земельный участок.

Так что если вы собираетесь использовать участок в других целях, нежели те, которые предписаны для данной категории земель, вам придется получить согласие органа исполнительной власти на изменение целевого назначения земли. Для этого надо обратиться в муниципальные органы или органы исполнительной власти субъекта Федерации с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка (вида разрешенного использования). Однако изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только при условии, если испрашиваемый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными регламентами для данной территориальной зоны и при условии получения положительных результатов публичных слушаний (ст. 7 ЗК РФ, ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

Закон устанавливает следующие ограничения для собственников земельных участков:

– запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;

– запрет на изменение режима использования земельного участка;

– запрет купли-продажи земельных участков свыше норм их предоставления;

– запрет купли-продажи участка при наличии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

4.4. Порядок действий при переводе земель из одной категории в другую

5 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Хотя Закон этот рамочный и устанавливает лишь общие нормы, требующие дальнейшей регламентации, его значимость переоценить трудно. По сути, до этого Закона изменение категории ничем не регулировалось, кроме одной статьи – ст. 8 ЗК РФ. Органы местного самоуправления пользовались этим вовсю и сделали процедуру перевода практически невозможной.

Новый Закон установил внятную процедуру как перевода, так и основания для отказа. Есть четкая схема: какое заявление куда подавать, какие документы нужны, каков срок для рассмотрения заявления и т. д. То есть указанный Закон хотя и не совершил революцию в земельных отношениях, но в значительной степени упорядочил их.

Согласно этому Закону порядок перевода земель из одной категории в другую таков: заинтересованное лицо (не обязательно собственник участка, хотя согласие собственника обязательно) подает ходатайство в орган исполнительной власти. В ходатайстве необходимо указать:

– кадастровый номер участка;

– категорию земель, в состав которых он входит;

– категорию, в состав которой предполагается осуществить перевод;

– обоснование перевода;

– права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить:

– выписку из земельного кадастра;

– копии документов, удостоверяющих личность заявителя;

– выписку из ЕГРП;

– заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено федеральным законом);

– согласие правообладателя земельного участка на перевод.

Ходатайство рассматривается в течение двух или трех месяцев со дня поступления, в результате принимается акт о переводе либо об отказе.

Отказать в переводе могут в том случае, если установлены ограничения либо запрет на перевод (запрет на перевод может быть указан не только самим Земельным кодексом РФ и законопроектом о переводе, но и другими актами уполномоченных органов), если дано отрицательное заключение предусмотренной законом государственной экологической экспертизы. Или если установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Власти не имеют права отказать в переводе, сославшись на «ненадлежащее обоснование перевода». То есть в качестве обоснования может выступать просто целесообразность для предпринимателя такого перевода. Но несоответствие утвержденным документам по планированию территории может действительно стать проблемой, так как в случаях, когда такая документация существует, в ней указывается, где предполагается создавать поселки, а где оставлять поля и т. п., и не всегда планы властей совпадают с желаниями заинтересованных лиц (инвесторов). Еще один нюанс – экологическая экспертиза. Ее целью является установить, к каким последствиям приведет изменение целевого назначения (негативное влияние на окружающую среду).

При переводе из одной категории в другую кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать кадастровую стоимость в среднем по району более чем на 30%. Не переводятся особо ценные сельхозугодья. В Подмосковье, например, это земли, кадастровая стоимость которых на 10% превышает среднерайонную.

4.5. Практические рекомендации при переводе земель

При строительстве коттеджного поселка можно не менять категорию, а лишь изменить целевое назначение земельного участка. Но в этом случае его можно застраивать только дачами.

Процедура перевода земель в другую категорию сложна: это и необходимые экспертизы, и общественные слушания, согласование проектов и многое другое. Завершением всего этого процесса является получение постановления главы муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, об изменении целевого назначения земельного участка. Найти причину для отказа в изменении целевого назначения земельного участка при желании не так уж и сложно.

Обычно со стороны муниципального образования поступает предложение заключить инвестиционный договор, по которому владелец земельного участка проводит работы в интересах района. Это может быть строительство или ремонт школы, поставка оборудования для муниципальных нужд, благоустройство территории и т. д.

Как правило, инвестор оплачивает проведение данных работ какой-либо подрядной организации. Стоимость и объем данных работ зависят от стоимости и размера земельного участка, переводимого в другую категорию. Обычно затраты инвестора составляют от 15 до 30% от стоимости земли.

Конечно, нельзя заключить инвестиционный договор, где его целью будет выступать перевод земельного участка в другую категорию.

При заключении данного договора инвестору имеет смысл обсуждать не только сумму договора, но и на что именно будут потрачены деньги. Наверняка в районе есть не один проект, нуждающийся в финансировании, а реализация некоторых из них будет выгодна не только муниципалитету, а приведет к росту стоимости земли, приобретенной инвестором.

Ремонт или строительство расположенной рядом автомобильной дороги способно повысить стоимость земельного участка. Еще один потенциально выгодный для инвестора вариант – строительство или замена питающей трансформаторной подстанции, ведь при дальнейшем освоении земельного участка инвестору все равно придется решать вопросы электроснабжения. То же самое можно сказать и об организации водо– и газоснабжения.

Если речь идет о строительстве коттеджного поселка, имеет смысл вложиться в здания социально-бытового назначения.

При этом следует учитывать ряд обстоятельств: в расположенном недалеко от города поселке потенциальные покупатели недвижимости не обратят большого внимания на наличие и качество школ и больниц. Однако если коттеджный поселок расположен далеко от районного центра, то доведение школы и учреждений здравоохранения до привычного горожанам стандарта вполне оправданно с точки зрения покупателей.

Приобретение техники для нужд района целесообразно, если в будущем ее можно будет использовать при эксплуатации объекта (снегоуборочные или дорожные машины). При этом имеет смысл отразить в договоре право инвестора на обслуживание данной техникой при необходимости.

В любом случае до подписания инвестиционного договора рекомендуется провести его комплексную экспертизу в специализированной организации. Еще лучше, если ее специалисты изначально участвуют в переговорах по подготовке такого договора. Комплексный подход включает в себя:

– проведение маркетинговых исследований по выбору оптимального для инвестора и муниципального органа направления вложений, с учетом долгосрочной перспективы сотрудничества;

– выбор подрядчиков и поставщиков при выполнении работ;

– юридическое сопровождение переговорного процесса и составления договора;

– контроль над соблюдением сторонами своих договорных обязательств и урегулирование возможных споров и разногласий.

Таким образом, грамотно составленный инвестиционный договор с местными органами власти позволяет не только положительно решить вопрос о получении разрешения на изменение категории земельного участка, но и увеличить стоимость земли после завершения реализации инвестиционного проекта в целом, повысить ее ликвидность, снизить расходы на дальнейшее освоение и эксплуатацию участка.

5. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

5.1. Особенности правового регулирования ИЖС

Земли под ИЖС относятся к категории «земли населенных пунктов». Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий (ст. 83 ЗК РФ).

Перед началом строительства необходимо получить в Комитете по градостроительству и архитектуре архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на строительство индивидуального жилого дома. Для получения АПЗ необходимы следующие документы:

– заявление на получение разрешения;

– копия документа на право пользования земельным участком;

– кадастровый план земельного участка.

Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства (ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

После завершения строительства необходимо провести приемку объекта в эксплуатацию.

Законченные строительством индивидуальные жилые дома с надворными постройками подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями, назначаемыми администрациями муниципальных образований.

Председателем приемочной комиссии является главный архитектор района, города.

В состав приемочных комиссий включаются представители местных органов власти, органов Госархстройнадзора, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, а также подрядной организации, если строительство осуществлялось этой организацией.

Приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта производится в присутствии застройщика и оформляется актом, который утверждается органом, назначившим приемочную комиссию, не позднее чем в семь рабочих дней после подписания акта приемочной комиссией в установленном им порядке.

После утверждения акта о приемке объекта в эксплуатацию один экземпляр акта передается индивидуальному застройщику и является основанием для регистрации права собственности на недвижимость в отделении ФРС (федеральной регистрационной службы) по месту расположения объекта и оформления в нотариальном органе.

При выявлении нарушений согласованного проекта председатель комиссии (главный архитектор района, города) выносит заключение приемочной комиссии на рассмотрение администрацией муниципального образования, которая по каждому отдельному случаю нарушения принимает конкретное решение в соответствии с действующими нормативными и законодательными актами ФЗ № 190 от 29 декабря 2004 года (Градостроительный кодекс РФ).

Для регистрации прав на вновь возведенные индивидуальные жилые дома необходимо представить следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних и т. д.).

2. Квитанция о плате за регистрацию (оригинал и копия).

3. Заявление о государственной регистрации права собственности. В случае, если заявление подписано представителем, необходимо представить документ, подтверждающий его полномочия (оригинал и копия).

4. Технический паспорт объекта (оригинал и копия).

5. Документ, подтверждающий право пользования земельным участком, находящимся под строением (оригинал и копия).

6. Акт ввода жилого дома в эксплуатацию (оригинал и копия).

7. Копия постановления главы администрации района об утверждении акта ввода дома в эксплуатацию, заверенная надлежащим образом.
8. В случае, когда заявителем выступает юридическое лицо, дополнительно представляются его учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия соответствующих лиц.

5.2. Споры между собственниками индивидуального жилого строения

На практике часто встречаются случаи, когда индивидуальный жилой дом принадлежит на праве общей собственности нескольким гражданам, между которыми возникают споры о порядке пользования домом или о выделе доли собственнику. Необходимо разъяснить следующее.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244 ГК РФ).

2. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (ст. 245 ГК РФ).

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (ст. 245 ГК РФ).

4. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

5. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

5.3. Краткий обзор нормативных правовых актов, содержащих требования к ИЖС

Строительство индивидуальных одноквартирных домов регламентирует СНиП 31.02.2001.

Пункт 4.4. Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения – помещение для теплового агрегата.

Пункт 6.6. Каждый дом (жилой блок) должен иметь минимум один эвакуационный выход непосредственно наружу.

Пункт 6.7. В домах высотой два этажа в качестве эвакуационных допускается использовать внутренние открытые лестницы, а также винтовые лестницы и лестницы с забежными ступенями.

Пункт 6.10. При проектировании и строительстве блокированных домов должны быть приняты меры для предупреждения распространения огня на соседние жилые блоки и пожарные отсеки, минуя противопожарные преграды. Для этого противопожарные стены должны пересекать все конструкции дома, выполненные из горючих материалов.

Пункт 8.2. Система отопления и ограждающие конструкции дома должны быть рассчитаны на обеспечение в помещениях дома в течение отопительного периода, при расчетных параметрах наружного воздуха для соответствующих районов строительства, температуры внутреннего воздуха не ниже 20°С для всех помещений с постоянным пребыванием людей, в кухнях и уборных 18°С, в ванных и душевых 24°С.

Пункт 8.11. Снабжение дома питьевой водой должно быть предусмотрено от централизованной сети водоснабжения населенного пункта. Допускается предусматривать индивидуальные и коллективные источники водоснабжения из подземных водоносных горизонтов или из водоемов из расчета суточного расхода хозяйственно-питьевой воды не менее 60 л на человека.

Пункт 8.12. Для удаления сточных вод должна быть предусмотрена система канализации – централизованная, локальная или индивидуальная, в том числе выгребная, поглощающая или с санитарной индивидуальной биообработкой.

Правила пожарной безопасности РФ (ППБ 01—03) устанавливают следующие требования:

Пункт 10. Собственники имущества, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители и должностные лица организаций, лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности, должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований государственных инспекторов по пожарному надзору.

Пункт 21. Территории населенных пунктов и организаций в пределах противопожарных расстояний между зданиями, сооружениями и открытыми складами, а также участки, прилегающие к жилым домам, дачным и иным постройкам, должны своевременно очищаться от горючих отходов, мусора, тары, опавших листьев, сухой травы и т. п.

Пункт 24. Временные строения должны располагаться от других зданий и сооружений на расстоянии не менее 15 м (кроме случаев, когда по другим нормам требуются иные противопожарные расстояния) или у противопожарных стен.

Пункт 29. На территориях жилых домов, дачных и садовых поселков, общественных и гражданских зданий не разрешается оставлять на открытых площадках и во дворах тару (емкости, канистры и т. п.) с ЛВЖ и

ГЖ (легко воспламеняющиеся жидкости и горючие жидкости), а также баллоны со сжатыми и сжиженными газами.

Пункт 66. Печи и другие отопительные приборы должны иметь установленные нормами противопожарные разделки (отступки) от горючих конструкций, а также без прогаров и повреждений предтопочный лист размером не менее 0,5´0,7 м (на деревянном или другом полу из горючих материалов).

Пункт 67. Очищать дымоходы и печи от сажи необходимо перед началом, а также в течение всего отопительного сезона не реже:

– одного раза в три месяца – для отопительных печей;

– одного раза в два месяца – для печей и очагов непрерывного действия;

– одного раза в месяц – для кухонных плит и других печей непрерывной (долговременной) топки.

Пункт 74. На чердаках все дымовые трубы и стены, в которых проходят дымовые каналы, должны быть побелены.

Пункт 120. В индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах допускается хранение (применение) не более 10 л ЛВЖ и ГЖ в закрытой таре. ЛВЖ и ГЖ в количестве более 3 л должны храниться в таре из негорючих и небьющихся материалов.

Пункт 359. В гаражах индивидуального пользования не разрешается хранить мебель, предметы домашнего обихода из горючих материалов и т. п., а также запас топлива более 20 л и масла 5 л.

6. Наследование земли

6.1. Общие вопросы наследования

Согласно ст. 35 Конституции РФ право наследования гарантируется государством, при этом все граждане Российской Федерации имеют равные права в области наследственного права независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.

Юридические гарантии реализации наследственных прав предусмотрены нормами российского законодательства, регулирующими наследственные правоотношения. Данные нормы закреплены в Гражданском кодексе РФ (раздел 5 «Наследственное право»), порядок юридического оформления наследственных прав граждан также определен в Основах законодательства РФ о нотариате. Кроме того, к рассматриваемым правоотношениям применяются нормы Семейного кодекса РФ и Гражданского процессуального кодекса РФ, в частности при разрешении споров, связанных с правом наследования.

Наследование является одним из наиболее распространенных способов перехода прав собственности граждан на земельные участки. В Российской Федерации наследование осуществляется по закону и по завещанию (ст. 1111 ГК РФ), при этом наследование по закону имеет место в том объеме, в каком оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных Гражданским кодексом РФ.

Наследование земельных участков осуществляется только в отношении тех земельных участков, которые принадлежат наследодателю (завещателю) на момент смерти, на праве собственности или если он обладает правом пожизненного наследуемого владения земельным(ми) участком(ми). Таким образом, несмотря на запрет в предоставлении гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, после введения в действие ЗК РФ наследование остается единственным основанием возникновения права пожизненного наследуемого владения земельными участками. Кроме того, наследование права пожизненного наследуемого владения возможно только по закону.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения наследникам переходит также находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения.

С 1 января 2006 года вступил в силу Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога на имущество, переходящего в порядке наследования или дарения».

Этот Закон отменяет налог на имущество, переходящее в порядке наследования как по закону, так и по завещанию. Кроме того, отменяется налог на доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей и паев. Также полностью освобождаются от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.

К близким родственникам относятся наследники первой и второй очереди, т. е. дети, супруг(а) и родители дарителя, полнородные и неполнородные братья и сестры дарителя, его бабушка и дедушка как со стороны матери, так и со стороны отца (ст. 1142, 1143

ГК РФ).

6.2. Наследование по завещанию и по закону

Завещание является единственным способом выразить свою волю на случай смерти в отношении принадлежащего гражданину имущества. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения полной дееспособностью, при этом оно должно быть совершено лично наследодателем, так как завещание через представителя действующим законодательством не допускается.

Назначение завещания состоит в том, чтобы определить порядок перехода всего наследственного имущества или его части к определенным лицам (физическим, юридическим, Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям). Наследодатель сам решает, кому завещать земельный участок, он может любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не объясняя причины своего решения. Завещатель обладает правом в любой момент изменить или отменить совершенное им завещание и не обязан сообщать кому-либо о его содержании, совершении, отмене или изменении.

Анализ положений главы 62 ГК РФ «Наследование по завещанию» позволяет классифицировать завещательные распоряжения граждан по следующим видам:

1) завещание, совершенное в письменной форме и удостоверенное нотариусом или иными должностными лицами, уполномоченными в силу ГК РФ либо иного закона совершать соответствующие нотариальные действия (главными врачами, капитанами судов, начальниками мест лишения свободы, начальниками экспедиций, командирами воинских частей). Однако завещание, удостоверенное не нотариусом, должно быть, как только для этого представится возможность, через органы юстиции направлено лицом, его удостоверившим, нотариусу по месту жительства наследодателя (ст. 1124, 1125 и 1127 ГК РФ);

2) закрытое завещание, составленное в письменной форме, собственноручно написанное и подписанное завещателем, который вправе не знакомить других лиц, включая нотариуса, с его содержанием (ст. 1126 ГК РФ);

3) завещание в чрезвычайных обстоятельствах, составленное в простой письменной форме, когда гражданин, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишен возможности удостоверить завещание надлежащим образом (ст. 1129 ГК РФ).

Завещание является сделкой строгой формы, следовательно, любое распоряжение, совершенное гражданином без соблюдения правил ГК РФ о завещании, не может быть признано законным и не повлечет те юридические последствия, которые предусмотрены действующим законодательством в случае наследования по завещанию.

Помимо наследования по завещанию основанием для возникновения прав на наследство является закон. Согласно п. 2 ст. 1111 ГК РФ наследование по закону имеет место тогда и постольку, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

Действующим ГК РФ расширен круг граждан, которые могут быт призваны к наследованию по закону. В ст. 1142—1145 ГК РФ установлено восемь очередей наследников, которые призываются к наследованию в порядке очередности, установленной законодательством.

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, т. е. если:

– наследники предшествующей очереди отсутствуют;

– никто из них не имеет права наследовать;

– все они отстранены от наследования в соответствии со ст. 1117 ГК РФ как недостойные наследники;

– все они лишены наследства;

– все они отказались от наследства.

Наиболее часто наследство переходит к наследникам первой и второй очереди.

Наследники первой очереди: дети, супруги и родители наследодателя (ст. 1142 ГК РФ).

Наследники второй очереди: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дедушка как со стороны матери, так и со стороны отца (ст. 1143 ГК РФ).

Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления. Первые три очереди наследования включают наследников, которые наследуют по праву представления, – это потомки тех наследников по закону, которые умерли до открытия наследства или одновременно с наследодателем.

6.3. Принятие наследства, время и место открытия наследства

Для того чтобы земельный участок стал собственностью лица, к которому он переходит в порядке наследования по закону или по завещанию, потребуется совершение ряда юридически значимых действий.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства является фактом, отражающим волю наследника вступить в права владения, пользования и распоряжения имуществом после смерти наследодателя, основываясь на законе или на завещании. Согласие принять наследство может быть выражено в двух формах:

1. Подача нотариусу по месту открытия наследства или должностному лицу, уполномоченному законом выдавать свидетельства о праве на наследство, заявления о его принятии или о выдаче свидетельства о праве на наследство.

2. Фактическое принятие наследства, под чем согласно п. 2 ст. 1153 ГК РФ понимается:

– вступление наследника во владение или в управление наследственным имуществом;

– принятие наследником мер к сохранению имущества, к защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

– осуществление наследником расходов за свой счет на содержание имущества;

– оплата наследником за свой счет долгов наследодателя или получение наследником от третьих лиц причитающихся наследодателю денежных средств.

Местом открытия наследства признается последнее постоянное место жительства наследодателя. Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества или большей его части.

В течение шести месяцев со дня открытия наследства наследник может принять наследство. Наследник, пропустивший срок для принятия наследства, вправе подать в суд заявление о восстановлении этого срока. Суд может удовлетворить ходатайство наследника и признать его принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам, и при условии, что этот наследник обратился в суд в течение шести месяцев после того, как отпали причины пропуска срока для принятия наследства.

По истечении шести месяцев после открытия наследства нотариус выдает наследникам земельного участка свидетельство о праве на наследство. Данное свидетельство является основанием для государственной регистрации права собственности наследника на земельный участок. Согласно действующему законодательству земля является недвижимым имуществом, а следовательно, переход права собственности требует государственной регистрации этого права. Таким образом, наследник, получивший свидетельство о праве на наследство на земельный участок, еще не является его собственником.

6.4. Документы для регистрации права собственности и раздел земельного участка между наследниками

Для государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство требуются следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации;

2) квитанция об оплате госпошлины;

3) свидетельство о праве на наследство;

4) кадастровый план земельного участка;

5) соглашение об определении долей (если наследников несколько);

6) правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, договор, на основании которого наследодатель приобрел земельный участок).

После государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по наследству наследнику выдается оформленное на его имя свидетельство о государственной регистрации прав собственности.

Законодательством установлен порядок раздела земельного участка при наличии нескольких наследников. Так, раздел участка возможен, если размеры образовавшихся участков не окажутся меньше минимального размера, установленного для участков определенного целевого назначения:

– для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства – законами субъекта Федерации;

– для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Если раздел земельного участка в соответствии с требованиями, изложенными выше, невозможен, участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение этого участка, в счет его наследственной доли. Остальные наследники получат компенсацию из состава наследства или иного имущества, в том числе путем выплаты соответствующей денежной суммы.
Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли неделимого земельного участка, находившегося в общей собственности, имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на него, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет. При отсутствии такого наследника преимущественным правом обладает наследник, постоянно пользовавшийся земельным участком, перед наследниками, не пользовавшимися им и не являвшимися ранее участниками общей собственности на него. В том случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

7. Арендные права на землю

Аренда земельных участков подчиняется общим требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к арендным отношениям.

В ГК РФ определены объект аренды, понятие арендодателя, форма договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия исполнения.

7.1. Предмет и стороны договора

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендатор, получив землю в аренду, владеет и пользуется ею, т. е. извлекает из нее полезные свойства, приобретает по закону и договору право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником остается право распорядиться участком, но с соблюдением законодательных и договорных требований к арендодателю.

Субъектами арендных отношений выступают арендодатель – собственник земли либо лицо, управомоченное им сдавать имущество в аренду, и арендатор – лицо, заинтересованное во владении и пользовании земельным участком.

Арендодателем и арендатором могут быть любые физические и юридические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления, которые наделены по закону правом распоряжаться имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Объектом договора аренды являются только те земельные участки, которые не изъяты из гражданского оборота.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен, это значит, что земельный участок должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

7.2. Права и обязанности сторон по договору аренды

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 и 164 ГК РФ. Согласно ст. 164 сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.

Срок договора аренды устанавливается договором, т. е. определяется сторонами договора (ст. 610 ГК РФ), закон лишь устанавливает максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По истечении срока договора аренды участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка, кроме случаев, предусмотренных ЗК РФ. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

По общему правилу размер арендной платы, а также порядок и срок ее внесения определяются договором. Форма арендной платы за пользование земельным участком может быть различной, поэтому она должна фиксироваться в договоре. Это может быть денежная форма в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно, или процент от полученных арендатором доходов от использования имущества.

Арендатор земельного участка согласно ст. 22 ЗК РФ вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор участка, кроме передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды не требуется. Кроме того, арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор в пределах срока договора аренды участка обязан по требованию арендодателя привести участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации участка и исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, кроме случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.

При наследовании земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

7.3. Земельный участок и аренда находящегося на нем объекта недвижимости

Согласно гражданскому праву при аренде собственно земельного участка вы можете столкнуться с ситуацией, когда такой участок попадает в сферу правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения определены ст. 652 ГК РФ. Арендатору переходит право на часть участка, на которой находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). В случае, если в договоре не определено право, на основании которого земельный участок переходит арендатору, то участок передается ему на праве пользования. Аренда здания или сооружения, находящегося на участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником участка.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка – предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. На основании п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок (а в случае, если такой срок не указан, – в разумный срок), то арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель также несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, за исключением случаев, если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они не могли быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора либо снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их самостоятельно, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов либо непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый участок (сервитут, право залога и т. п.). Если же арендатор не был заранее предупрежден арендодателем о правах третьих лиц на земельный участок, он имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника в состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа» или в состоянии, обусловленном договором аренды (ст. 622 ГК РФ).

ЗК РФ предоставляет арендатору, за исключением некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40—43

ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор в процессе пользования участком может произвести различные улучшения. Если такое улучшение можно отделить от участка, оно является собственностью арендатора, но чаще всего улучшения земельного участка неотделимы от последнего. В этом случае арендатор после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости произведенных им за свой счет улучшений арендованного имущества, если он произвел их с согласия арендодателя.

8. Планировка и застройка садоводств

8.1. Строительные правила и нормы

Планировка и застройка территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан осуществляется в соответствии с установленным земельным и градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки, системой государственных органов и правил.

Согласно п. 4.7. СНиП 30-02-97 расстояние от застройки на территории садоводческих (дачных) объединений (СНТ) до лесных массивов должно быть не менее 15 метров.

Пункт 5.1. Ограждение территории СНТ не следует заменять рвами, канавами, земляными валами.

Пункт 5.3. На территорию СНТ с числом садовых участков до 50 следует предусматривать один въезд, более 50 – не менее 2 въездов. Ширина ворот должна быть не менее 4,5 м, калитки – не менее 1 м.

Пункт 5.7. На территории СНТ ширина улиц и проездов в красных линиях должна быть: для улиц – не менее 15 м; для проездов – не менее 9 м.

Минимальный радиус закругления края проезжей части – 6 м. Ширина проезжей части улиц и проездов принимается для улиц – не менее 7 м, для проездов – не менее 3,5 м.

Пункт 5.9. Для обеспечения пожаротушения на территории общего пользования СНТ должны быть предусмотрены противопожарные водоемы или резервуары вместимостью, в метрах кубических, при числе участков до 300 – не менее 25, более 300 – не менее 60.

Минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями и группами жилых строений на участках, расположенных на противоположных сторонах проезда, должны соответствовать показателям в представленной таблице.

Пункт 6.6. Садовый дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов – не менее чем на 3 м.

Пункт 6.7. Минимальные расстояния до границы соседнего садового участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:

– от садового дома – 3 м;

– от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м;

– от других построек – 1 м;

– от стволов высокорослых деревьев – 4 м;

– от стволов среднерослых деревьев – 2 м;

– от кустарника – 1 м.

Пункт 6.8. Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть:

– от садового дома и погреба до уборной – 12 м;

– до душа, бани и сауны – 8 м;

– от колодца до уборной и компостного устройства – 8 м;

– до постройки для содержания мелкого скота и птицы, душа, бани и сауны – 12 м;

– от погреба до компостного устройства и постройки для содержания мелкого скота и птицы – 7 м.

Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках.

Пункт 6.9. Допускается примыкание хозяйственных построек к садовому дому. При этом помещения для мелкого скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в садовый дом.
Пункт 6.10. Гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к садовому дому или хозяйственным постройкам.

8.2. Пожарная безопасность

С наступлением летнего сезона сотрудники пожарной инспекции начинают ежегодные проверки соблюдения правил пожарной безопасности в садоводствах. И если несоблюдение этих правил грозит председателю садоводства как должностному лицу крупным денежным штрафом, то для всех остальных жителей садоводческих массивов такое нарушение может обернуться гораздо большими, зачастую невосполнимыми материальными потерями, не говоря уже об их жизни и здоровье.

Фактически большинство садоводств, коттеджных поселков и фермерских хозяйств находятся на достаточно большом удалении от населенных пунктов, где есть пожарные части. Дома и другие постройки преимущественно деревянные, а большая их скученность способствует быстрому распространению огня, так что даже при быстром получении сообщения о пожаре и моментальном выезде на место происшествия обычно к моменту прибытия пожарных охвачены огнем уже несколько строений.

Именно поэтому основной упор делается как на профилактику возгораний, так и на создание условий, при которых садоводы могут потушить очаг возгорания своими силами или хотя бы ограничить распространение огня до прибытия профессионалов.

Требования пожарной безопасности изложены в Правилах пожарной безопасности Российской Федерации (ППБ 01—03), наиболее важными из которых являются следующие:

1. В каждом садоводстве должен быть пожарный водоем или резервуар объемом при числе участков до 300 – 25 кубометров, а более 300 – 60 кубометров. Данные водоемы должны быть оборудованы площадками с твердым покрытием для установки пожарной техники размером не менее 12´12 м, с возможностью забора воды насосами. Также необходимо оборудовать разворотные площадки для пожарных машин.

2. Садоводческие объединения до 300 участков должны иметь минимум одну пожарную переносную мотопомпу, от 300 до 1000 участков – прицепную мотопомпу, которые должны храниться в специальных помещениях и находиться в постоянной готовности к использованию.

3. На территории садоводства необходимо организовать освещение в ночное время с целью быстрого нахождения пожарных гидрантов, наружных пожарных лестниц и другого инвентаря. Разведение костров, сжигание бытового мусора допускается на расстоянии не ближе 50 метров от строений.

4. Дороги и проезды к зданиям и водоисточникам, используемым с целью пожаротушения, должны быть всегда свободными для проезда, содержаться в исправном состоянии, очищаться от снега в зимнее время. В случае закрытия дорог для ремонта необходимо заранее письменно уведомить территориальное подразделение пожарной охраны и выставить указатели направлений объезда.

5. Не допускается прокладка и эксплуатация воздушных линий электропередач (в том числе временных и проложенных кабелем) над горючими кровлями и навесами. Возле каждого дома должна находиться емкость (бочка) с водой; кроме того, рекомендуется в каждом доме иметь огнетушитель.

6. При наличии на территории СНТ или вблизи ее (в радиусе 200 м) естественных или искусственных водоисточников (реки, озера, градирни, бассейны и т. п.) к ним должны быть устроены подъезды с площадками (пирсами) с твердым покрытием размерами не менее 12´12 м для установки пожарных автомобилей и забора воды в любое время суток.

7. Использование для хозяйственных и производственных целей запаса воды, предназначенного для нужд пожаротушения, не разрешается.

8. При длительном отсутствии жильцов необходимо обесточить жилое строение, перекрыть вентиль газового баллона, исключить нахождение легковоспламеняющихся предметов и жидкостей.

Также выдвигаются требования по эксплуатации электрических приборов, печного отопления, соблюдения нормативов минимального расстояния между постройками в зависимости от их размера, назначения и использования. Поэтому председателю садоводства важно детально изучить требования ППБ 01—03 и проверить их исполнение, потребовав от всех жителей садоводства устранения выявленных недостатков.

Большую роль в противопожарной безопасности может сыграть создание сезонной пожарной дружины из числа садоводов; эффективной мерой будет и проведение 1—2 раза в сезон противопожарных тренировок по тушению условного очага возгорания. Именно при таких тренировках удается добиться оптимального расположения всего пожарного инвентаря и отработки действий конкретных лиц при пожаротушении.

В каких случаях при решении вопросов противопожарной безопасности вам понадобится помощь юриста?

В первую очередь, если вы не согласны с действиями пожарной инспекции. Например, вы считаете, что на вас необоснованно наложили штраф или при проведении проверки выдвинули неправомерные требования. В этом случае юрист детально и непредвзято изучит все аспекты инкриминируемых вам нарушений и в случае, если ваша вина действительно отсутствует либо если ваши действия неправильно квалифицированы, сможет опротестовать действия пожарной инспекции в суде. Нередки случаи положительного урегулирования конфликта и в досудебном порядке, когда, ознакомившись с грамотно составленным протестом, должностные лица сами отменяют неправомерные решения своих подчиненных.

Также рекомендуется периодически (один раз в несколько лет либо при расширении и реконструкции садоводств) производить комплексное противопожарное обследование садоводства независимым юристом, специализирующимся в этой сфере деятельности, на предмет соблюдения правил противопожарной безопасности. Обычно такое обследование проводится в начале весны, т. е. накануне плановых ежегодных проверок пожарной инспекции. Заблаговременное устранение всех нарушений позволит избежать крупных денежных штрафов, накладываемых на должностных лиц, не соблюдающих правила противопожарной безопасности.

Уважаемые садоводы! Не забывайте, что пожары происходят в садоводствах, как правило, по причине грубого игнорирования несложных правил противопожарной безопасности.

8.3. Электроснабжение и электробезопасность

Вопросы электрификации по-прежнему актуальны как для только создающихся садоводств, так и для существующих многие годы, но до сих пор не электрифицированных либо использующих дорогие в эксплуатации автономные источники электрообеспечения, например дизель-генераторы.

Расходы на электрификацию садоводства можно разделить на две части. Первая часть – это наличие трансформаторной подстанции в садоводстве и низковольтная разводка от нее до каждого участка. Здесь все просто рассчитать и трудно на чем-то сэкономить. Вторая часть (основная) – это прокладка высоковольтной линии от точки «запитки» до трансформаторной подстанции. Естественно, «запитаться» от имеющейся линии электропередачи можно только с разрешения руководителя электросетей района, которое может быть получено в ответ на письменное заявление председателя правления садоводства с просьбой о выделении мощностей для электрификации.

Основные расходы, которые несет садоводство при подключении электроэнергии, приходятся именно на строительство высоковольтной линии и прямо пропорциональны удаленности точки «запитки» до трансформаторной будки садоводства. При этом нужно учитывать не только отмеренное циркулем на карте расстояние, но и рельеф местности, качество грунта и другие аспекты, влияющие на сложность строительства и фактическую длину линии.

Еще один немаловажный момент – расчет мощностей, требуемых для садоводства, с учетом перспективы его развития. На этот фактор влияют не только количество домов и проживающих в них людей, но и социальный состав жителей, уровень их благосостояния, образ жизни.

Неправильный расчет требуемых мощностей повлечет за собой как минимум невозможность использования современной бытовой техники, такой, как стиральные машины-автоматы, микроволновые печи, электросауны, кондиционеры и водонагреватели. Зато дачники будут часто обращаться к соседям по земельному участку с просьбой: «Пожалуйста, выключи телевизор, мне нужно вскипятить воду в электрочайнике». В худшем же случае внезапный перепад напряжения выведет из строя все включенные электроприборы и приведет к пожару.

При проведении работ по электрификации приходится обращаться к специалистам, работающим в организациях разных профилей: проектировщикам, строителям, электротехникам, транспортным и эксплутационным организациям. Естественно, не избежать контактов и с чиновниками.

В настоящее время разработаны программы компьютерного моделирования, позволяющие выбрать наилучший вариант электрификации садоводств или коттеджных поселков и свести к минимуму требуемые затраты.

В частности, есть два пути действий. В первом случае председатель правления садоводства или уполномоченное им лицо, проведя предварительные переговоры, подбирает фирмы-подрядчики, с каждой из которых заключает договор на производство тех или иных работ. Он же в дальнейшем контролирует ход работ, соблюдение качества и сроков исполнения. Отрицательные стороны такого подхода:

– в случае неудовлетворительного результата будет затруднительно определить и доказать в судебном порядке виновность конкретной организации: строители будут ссылаться на неправильно выполненный проект, проектировщики – на некачественное исполнение и т. д.;

– все иски исполнителей при двусторонних договорах с садоводством будут обращены именно на садоводство, а не на третью сторону. Например: поставщики вовремя не подготовили к отправке металлоконструкции. В результате машины автотранспортного предприятия безрезультатно простояли на складе, а монтажники, прибывшие к определенному дню на просеку, не смогли своевременно начать работы. Иски транспортников и монтажников будут предъявлены к садоводству как ко второй стороне договора, не выполнившей обязательства по обеспечению работ.

По этим и другим очевидным причинам рекомендуется заключать договор на проведение электрификации с одной организацией, готовой обеспечить выполнение всех работ в комплексе – от юридического сопровождения процесса и получения всех согласований и до производства всего комплекса монтажно-строительных работ, вплоть до сдачи работы «под ключ». При этом садоводство подписывает акт приема-передачи работ по договору всего один раз, т. е. после полного завершения процесса электрификации.

Охранные зоны электропередач ГОСТ 12.1.051—90 ССБТ электробезопасности .

Пункт 2.1. Охранная зона вдоль воздушных линий электропередачи устанавливается в виде воздушного пространства над землей, ограниченного параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии на расстоянии от крайних проводов по горизонтали, указанном в приведенной ниже таблице.

Пункт 2.2. Охранная зона вдоль подземных кабельных линий электропередачи устанавливается в виде участка земли, ограниченного параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии на расстоянии по горизонтали 1 м от крайних кабелей.

8.4. Водоснабжение

С приближением лета владельцы земельных участков постепенно начинают все чаще и чаще появляться у себя на участке. Кое-где можно наблюдать любопытную картину: идущие от железнодорожной платформы люди везут за собой тележки, заполненные пластиковыми бутылками и канистрами с водой. Другие выгружают такие же емкости из своих машин. В расположенных поблизости поселковых магазинах заканчиваются последние запасы «минералки». В то время как немногие счастливчики, у которых хватило средств, чтобы пробурить индивидуальные скважины, снисходительно наблюдают за остальными.

Невольно возникает вопрос – не проще ли и дешевле скинуться всем садоводством и сделать скважину или колодец общего пользования?

Дешевле, но, увы, не проще. Получение лицензии на водоснабжение занимает не менее 1 года в связи с необходимостью проведения большого числа дорогостоящих исследований: анализа почвы, грунта, бактериологического и химического исследования, определения объема водонесущего горизонта для установления лимита водозабора, получение разрешения на водоснабжение в исполнительных органах государственной власти.

Безусловно, все эти требования справедливы и обусловлены заботой о нашем здоровье. Известно, что именно в воде могут находиться наиболее опасные для здоровья человека микроорганизмы – возбудители различных инфекций. Поэтому любые попытки игнорировать санитарные требования, самовольно организовывая водозабор для общих нужд, противозаконны, и такие действия наказуемы в административном порядке, а при наступлении тяжких последствий виновное лицо может быть привлечено и к уголовной ответственности.

Есть ли возможность ускорить получение лицензии на водоснабжение, сэкономить время и средства при проведении исследований, не нарушая закон?

Не всегда, но во многих случаях – есть. На значительной территории страны вышеперечисленные исследования уже проводились для нужд различных отраслей народного хозяйства.

В ряде регионов организации, специализирующиеся на комплексном обслуживании землепользователей, смогли обобщить и систематизировать базы данных, полученные из различных министерств и ведомств. Несмотря на то что на общефедеральном уровне такая работа пока не проведена и единой базы данных не создано, начинать процесс лицензирования водоснабжения целесообразно с обращения в центр юридической поддержки землепользователей, работающий в вашей области, поскольку в таком центре накапливается информация о проведенных исследованиях водных ресурсов.

9. Ответственность должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, председателя правления и членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, индивидуальных владельцев домов

Выдержки из ФЗ № 66 от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан».

Статья 24.

Председатель правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и члены его правления при осуществлении своих прав при исполнении установленных обязанностей должны действовать в интересах такого объединения, осуществлять свои права и исполнять установленные обязанности добросовестно и разумно.

Председатель правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и члены его правления несут ответственность перед таким объединением за убытки, причиненные такому объединению их действиями (бездействием). При этом не несут ответственности члены правления, голосовавшие против решения, которое повлекло за собой причинение такому объединению убытков, или не принимавшие участия в голосовании.

Председатель правления и его члены при выявлении финансовых злоупотреблений или нарушений, причинении убытков такому объединению могут быть привлечены к дисциплинарной, материальной, административной или уголовной ответственности в соответствии с законодательством.

Статья 47.

Садовод, огородник или дачник может быть подвергнут административному взысканию в виде предупреждения или штрафа за нарушение земельного, лесного, водного, градостроительного законодательства, законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения или законодательства о пожарной безопасности, совершенное в границах садоводства, в порядке, установленном законодательством об административных правонарушениях.

Садовод, огородник или дачник может быть лишен прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования либо права аренды земельного участка за умышленные или систематические нарушения, предусмотренные земельным законодательством.

При этом обязательным условием для наложения административного наказания является заблаговременное предупреждение нарушителя о необходимости устранения допущенных нарушений законодательства, а лишение прав на земельный участок возможно при неустранении нарушений законодательства – в порядке, установленном Конституцией и ГК РФ.

За неосторожное обращение с огнем, повлекшее тяжкие последствия, виновные привлекаются к уголовной ответственности по ч. 2 ст. 168 УК РФ, ограничению свободы на срок до трех лет, а также к ответственности, предусмотренной ст. 8.32, 19.5, 20.4, 29.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях (№ 195-ФЗ от 30.12.2001).

Нарушение Правил пожарной безопасности, допущенное лицом, на котором лежит ответственность за их соблюдение, наказывается лишением свободы на срок до 3 лет, а если деяние повлекло смерть – до 5 лет (ст. 219 УК). Если в результате нарушения произошло повреждение или уничтожение лесов, должностное лицо наказывается лишением свободы на срок до 2 лет (ст. 261 УК).

Статья 48.

Должностные лица вышеназванных инстанций могут подвергаться административному взысканию в виде предупреждения или штрафа за следующие нарушения законодательства:

1) рассмотрение заявлений (ходатайств) граждан о предоставлении садовых, огородных или дачных земельных участков с нарушением установленных законом сроков, сокрытие информации о наличии свободного земельного фонда в зонах размещения СНТ;

2) нарушение требований утвержденной градостроительной документации при отводе земельных участков;

3) противоправные действия, повлекшие за собой самовольное занятие земель в границах СНТ либо в зонах размещения СНТ.

Статья 49.
Должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления при неисполнении либо ненадлежащем исполнении возложенных на них законодательством обязанностей в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества или дачного хозяйства, подвергаются в случаях, не влекущих за собой административной или уголовной ответственности, дисциплинарному взысканию в виде замечания, выговора, строгого выговора, увольнения в порядке, установленном Кодексом законов о труде Российской Федерации.

Выдержки из Кодекса РФ об административных правонарушениях (ФЗ от 30.12.2001 № 195-ФЗ)

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка.

Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности (если они необходимы), влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 рублей; на должностных лиц – от 1000 до 2000 рублей; на юридических лиц – от 10 000 до 20 000 рублей.

Статья 7.2. Уничтожение специальных знаков.

1. Уничтожение межевых знаков границ земельных участков – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 300 до 500 рублей; на должностных лиц – от 500 до 1000 рублей; на юридических лиц – от 5000 до 10 000 рублей.

Статья 7.20. Самовольное подключение к централизованным системам пиьевого водоснабжения и (или) системам водоотведения городских и сельских поселений.

Самовольное подключение к централизованным системам питьевого водоснабжения и (или) системам водоотведения городских и сельских поселений – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению – влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей.

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц – от 40 000 до 50 000 рублей.

Статья 8.6. Порча земель.

1. Самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей; на должностных лиц – от 2000 до 3000 рублей; на юридических лиц – от 20 000 до 30 000 рублей.

2. Уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1500 до 2000 рублей; на должностных лиц – от 3000 до 4000 рублей; на юридических лиц – от 30 000 до 40 000 рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток.

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства ввода его в эксплуатацию.

1. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, – влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 рублей; на должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от 20 000 до 50 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

2. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 000 до 50 000 рублей.

10. Страхование

Не зря говорят: «Скупой платит дважды». Но очень часто владельцы загородных домов не считают нужным прислушиваться к народной мудрости, а призывы страховать свое имущество игнорируют, полагаясь на русское «авось».

Тем не менее самым надежным способом обезопасить себя от многих неприятностей является именно страхование, которое актуально как для защиты капитальной загородной недвижимости, так и для садовых домиков.

Рынок страхования предлагает широкий спектр услуг по страхованию объектов загородной недвижимости. Практически все страховые компании имеют свои собственные страховые продукты, которые отличаются друг от друга набором рисков, объектами страхования и лимитом ответственности.

Существуют стандартные условия страхования загородной недвижимости, применяемые практически всеми участниками рынка страхования.

– В страховании загородных домов наиболее распространенными являются полисы «от всех рисков».

– Полный пакет рисков в большинстве страховых компаний включает в себя так называемые огневые риски (такие, как пожар, взрыв и удар молнии); противоправные действия третьих лиц; стихийные бедствия; аварии инженерных сетей и коммуникаций; также повреждения застрахованного имущества в результате падения деревьев, наезда автотранспорта или авиакатастрофы.

– Предоставляется возможность застраховать свою ответственность перед третьими лицами: если вдруг пожар с загоревшегося дома переметнется на соседний участок или не закрытый вовремя кран затопит соседей по даче, страховщик возместит ущерб пострадавшим.

– Страховщики в качестве отдельных объектов страхования выделяют забор, объекты ландшафтного дизайна и др. А вот любимый сад или грядки с клубникой застраховать не удастся: в рамках страхования загородной недвижимости сделать это не берется ни один страховщик.

– На стоимость страховки влияет не только географическое положение дома, но и множество других факторов. Так, многие компании рассматривают наличие железных дверей, решеток на окнах, охранной и пожарной сигнализации как факторы, понижающие стоимость страхования.

– Страховка деревянного дома обойдется дороже, чем кирпичного, даже если эти объекты будут иметь одинаковую оценочную стоимость. Не приветствуются страховщиками и деревянные перекрытия. Стоимость страхования дома будет увеличена, если в доме есть открытый источник огня: печь или камин; если дом находится вдали от населенных пунктов (причина понятна – пожарники быстро не приедут), в низинах, на торфяниках – тарифы также возрастают.

– На страхование не принимаются ветхие и аварийные сооружения, объекты, не завершенные строительством, объекты, которые были построены или реконструированы без согласования с соответствующими инстанциями и не имеют технического паспорта.

– Для того чтобы получить выплату, в большинстве компаний необходимо представить правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на пострадавшее имущество, и справку из соответствующих органов, подтверждающую, что страховой случай действительно имел место. (Подробнее об этом – в разд. 10.3.)

– Прежде чем заключать договор страхования с какой-либо организацией, рекомендую вам внимательно ознакомиться с договором страхования, а лучше – проконсультироваться у юриста, который специализируется в этой области права. Кроме того, не всегда громкое имя страховой компании говорит о ее надежности. Следует провести маркетинговое исследование рынка страховых услуг, сравнить предложения разных страховых компаний. Узнайте, когда компания была создана, каков ее уставный капитал, не была ли она замешана в каком-либо скандале, сколько судебных тяжб ведет компания – эти и другие нехитрые вопросы помогут вам сделать правильный выбор.

Как правило, компании разрабатывают типовые договоры страхования, которые предлагаются клиентам, поэтому при заключении договора не бойтесь просить изменить те пункты договора, которые кажутся вам сомнительными. Если вы что-то не понимаете, то спрашивайте, спрашивайте и спрашивайте. Не торопитесь подписывать договор в одночасье и не бойтесь показаться занудными, ведь чрезмерная скромность может в конечном итоге обойтись вам очень дорого.

11. Как защититься от преступников

Большая часть этой книги посвящена тому, как защитить вашу собственность (землю и то, что на ней находится) в рамках закона – оформить необходимые документы, закрепить и подтвердить право собственности в соответствующих инстанциях, провести другие мероприятия, делающие впоследствии невозможным отчуждение и использование вашего недвижимого имущества без вашего волеизъявления. Однако даже идеально оформленные документы не защитят вас от воров и грабителей. Поэтому еще на этапе проектирования загородного дома необходимо продумать средства его защиты от противоправных действий третьих лиц, а если вы покупаете уже готовый дом – проверить его техническую укрепленность и произвести необходимое дооснащение до момента переезда.

Общие рекомендации на тему «Как не стать жертвой преступника» неоднократно публиковались в разных средствах массовой информации и хорошо всем известны. В этой главе мы хотим обратить ваше внимание на особенности защиты именно загородного жилого дома.

11.1. Криминогенные факторы

Основными криминогенными факторами, характеризующими загородную недвижимость, являются следующие.

Большая удаленность от дежурных частей и маршрутов патрулирования милиции и как следствие – крайне малая вероятность задержания преступников в момент совершения преступления или при выносе похищенного имущества.

– Малая удельная плотность населения – преступники могут длительное время находиться возле или внутри объекта преступления, будучи незамеченными, особенно в осенне-зимний период, когда в загородных поселках и садоводствах проживает небольшое количество людей.

– Часто владельцы не проживают постоянно в загородном доме, и, естественно, хозяева могут долго пребывать в неведении относительно факта проникновения преступников в их жилище, что приводит к утрате следов преступников и провоцирует повторные проникновения в уже вскрытый дом, вплоть до полного расхищения всего имущества.

– В большинстве случаев похищенное имущество сбывается «с рук» жителям близлежащих деревень и расположенных по соседству садоводств, а предметы, представляющие особую ценность, наоборот, вывозятся для реализации в другие области. При этом, учитывая загородное расположение мест происшествия, преступники провозят похищенное, минуя стационарные посты и пикеты ГИБДД. Эти обстоятельства делают стандартные оперативно-поисковые мероприятия, обычные для краж из городских квартир (такие, как проверка близлежащих рынков, скупок и комиссионных магазинов, досмотр автотранспорта), неэффективными.

– И, наконец, по внешнему виду загородного дома (в отличие от квартиры в городских новостройках) легко установить уровень благосостояния его хозяев, а путем непродолжительного наблюдения – режим их дня, время ухода и возвращения, состав семьи.

Думаю, приведенных аргументов достаточно, чтобы убедить вас озаботиться укреплением своего жилища. Нет смысла подробно описывать все существующие конструкции замков, дверей, решеток, систем сигнализации – для этого есть каталоги, специализированные магазины, консультанты, так что подобрать оптимальный по соотношению «цена/качество» комплекс, соответствующий техническим характеристикам именно вашего дома, не так уж сложно.

Прежде всего, стоит задуматься, сколько вы готовы потратить на свою безопасность и в чем именно будет заключаться основное направление вашей защиты.

Главное, что вы должны понять, – жилища, в которое было бы невозможно проникнуть и совершить из него кражу, не существует. Любые двери и замки можно вскрыть, системы оповещения и сигнализации вывести из строя, а охрану обезвредить. Важно – сколько времени, сил и средств уйдет на эти действия у преступников, велик ли будет для них риск задержания на месте преступления, убедит ли их примененная защита отказаться от их намерений на стадии замысла и приготовления к преступлению?

11.2. Три принципа защиты

Анализ совершенных краж из объектов загородной недвижимости позволил сформулировать три основных принципа при выборе средств укрепления жилища.

1. Затратность. Средства, истраченные на защиту, должны составлять около 10% стоимости охраняемого имущества (имеется в виду не стоимость земли, на которой стоит дом, фундамент и «коробка», а имущество, которое могло бы быть похищено, повреждено или уничтожено в результате противоправных действий).

2. Равномерность. Укрепление каждого охраняемого периметра должно соответствовать примерно одному уровню защиты. Например, нет смысла ставить тяжелую бронированную дверь на стандартный сборно-щитовой дом, в который довольно просто попасть, сделав пропил или пролом стены. В более прочных домах применение металлических дверей эффективно только в комплексе с аналогичными по конструкции металлическими ставнями на окнах всех этажей (ни в коем случае нельзя ограничиваться решетками на окнах – они эффективно выполняют свою функцию только при краткосрочных отлучках хозяев). Датчиками сигнализации необходимо оборудовать все двери, включая внутренние, и все окна дома в сочетании с датчиками «объема», срабатывающими при перемещении внутри охраняемого объекта.

3. Эффективность. Примененные средства должны соответствовать конкретным условиям. Например, ваш дом находится в радиусе 1 км от поста охраны коттеджного поселка, где круглосуточно дежурят вооруженные сторожа. В этом случае целесообразно потратиться на сравнительно недорогие механические средства защиты (двери, ставни, замки), которые могли бы противостоять потенциальному взломщику 10—15 минут, а основную сумму вложить в серьезную систему сигнализации, с многократным дублированием и перекрытием всех возможных мест проникновения.

Если штатных сторожей нет, но поблизости находятся дома, в которых, как вам известно, постоянно живут жильцы, наиболее эффективным средством будет мощная свето-звуковая система оповещения. Когда надеяться не на кого, основной упор придется сделать именно на укреплении «периметра» участка и дома, по крайней мере, до такой степени, чтобы он выглядел более защищенным, чем расположенные поблизости дома аналогичного класса.

Особо хочется сказать о летних домах в садоводствах, которые активно эксплуатируются не более 4—5 месяцев в году. В летний период краж из них практически не происходит, но по окончании зимы многие садоводы бывают неприятно поражены картиной разгрома, а зачастую и поджога. Серьезные преступники такими делами не занимаются – это дело рук БОМЖей, облюбовавших дома для зимовки. Бороться с этими проникновениями как с явлением невозможно. Выставлять серьезную охрану, учитывая финансовое положение садоводов, нерентабельно. Остается думать, как минимизировать последствия пребывания незваных гостей.

Во-первых, по окончании сезона нужно вывезти все имущество, представляющее для вас какую-либо ценность.

Во-вторых, имеет смысл привести оставшееся имущество в состояние, непригодное для немедленного использования (разобрать кровати, столы и шкафы, вывинтить электрические пробки, а еще лучше – отсоединить и убрать электрические провода).

В-третьих, на случай, если проникновение все-таки произойдет, «задобрить» пришельцев – оставить внутри дома (в незаметном через окна месте) 2—3 банки консервов, бутылку водки, пару некрупных денежных купюр и записку: «Угощайтесь, живите, раз уж пришли, только, пожалуйста, ничего не портите». Как ни странно, но, как правило, последняя мера срабатывает. Чего делать категорически не рекомендуется – оставлять активные средства защиты, например капканы, различные ловушки, самострелы, газовые баллончики на растяжках, отравленную еду и тому подобное. Применение средств «нелетального воздействия» (т. е. таких, которые не приведут к смерти) не отпугнет визитеров, но спровоцирует агрессию, а времени на уничтожение вашего дома у них будет достаточно. При наступлении летального исхода вам придется долго и нудно доказывать свою невиновность в правоохранительных органах, и не факт, что вам это удастся.

11.3. О милиции

Немного о правоохранительных органах, а если конкретно – о милиции. Конечно, вам нужно знать телефон и адрес дежурной части отдела милиции, обслуживающего территорию, на которой расположен ваш дом. Если повезет, вы даже сможете познакомиться с участковым уполномоченным, и не исключено, что вы станете друг другу полезными при решении каких-то вопросов.

В каких случаях необходимо сообщать в милицию о совершенных преступлениях и правонарушениях? Вообще милиция обязана принять любое заявление, провести по нему проверку в установленный срок и дать письменный ответ. Но будем исходить из принципа целесообразности.

Всегда нужно обращаться в милицию при наступлении страхового случая, т. е. при хищении или повреждении застрахованного имущества. В противном случае вы лишитесь страхового возмещения. При обращении в дежурную часть попросите выдать вам «Талон-уведомление», в котором будет указан регистрационный номер вашего заявления. По окончании предварительной проверки (которая обычно проводится в 10-дневный срок) будет принято решение о возбуждении уголовного дела или об отказе в возбуждении уголовного дела. Вопреки распространенному мнению, для вас не имеет никакого значения, какое именно решение принято. Главное, вам нужно истребовать документ с подтверждением самого факта происшествия. В случае возбуждения уголовного дела вы получите справку (у следователя или в следственной канцелярии) со следующими реквизитами: дата и номер возбуждения уголовного дела, по какой статье Уголовного кодекса РФ дело возбуждено, какое именно имущество (из числа застрахованного) повреждено или похищено, копию самого постановления о возбуждении уголовного дела, а также копию постановления о признании вас потерпевшим. При вынесении постановления об отказе в возбуждении уголовного дела вы должны получить в канцелярии отдела милиции копию постановления, в котором также будет изложена фабула происшествия и мотив отказа в возбуждении дела (например – малозначительность ущерба, отсутствие общественной опасности, признаки административного правонарушения, совершенного неустановленным лицом, и т. п.). Данные документы представляются в страховую компанию.

Если ваше имущество не застраховано, то рекомендуется обращаться в милицию при наличии конкретного подозреваемого, предположения о месте нахождения похищенного, хищения предметов, имеющих индивидуальные номера. В таких случаях лучше вначале переговорить с вашим участковым уполномоченным или оперативником. Если они сочтут целесообразным подачу заявления – подавайте, если нет – в принципе, как уже говорилось выше, милиция обязана принять любые заявления, но вряд ли вам будет интересна пустая переписка и дальнейшие хождения по повесткам. В любом случае, если сотрудники в курсе происшествия и похищенное имущество будет каким-то образом обнаружено, вас поставят в известность.

12. «Дачная амнистия»

С 1 сентября 2006 года вступил в силу закон, получивший в народе название «дачная амнистия». Его полное наименование звучит так: «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (№ 93-ФЗ от 30.06.2006).

Цель закона, заявленная депутатами и Президентом, – упростить регистрацию прав на земельные участки и строения на них.

Главным принципом нововведений является признание государством прав на землю вне зависимости от времени выдачи правоустанавливающих документов и от того, какой орган власти предоставил это право на пользование землей.

При отсутствии документов признание таких прав возможно даже на основании выписки из похозяйственных книг, которые существуют в сельской местности со времен Октябрьской революции.

Для осуществления сделок с землей собственник должен иметь свидетельство о праве собственности и кадастровый номер.

Основная проблема садоводов – дороговизна межевых и кадастровых работ – законом не решается.

12.1. Послабления в регистрации земельных участков и строений, расположенных на них

Все нововведения можно разделить на две группы:

1. Изменения, касающиеся регистрации прав на земельные участки.

2. Изменения, касающиеся регистрации строений и сооружений в садоводствах, на землях ИЖС и дачных поселков.

Рассмотрим обе эти группы.

В части регистрации земельных участков можно выделить следующие изменения:

1. Государственная регистрация права собственности граждан на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса (т. е. до 25.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, если эта деятельность осуществляется на основании акта о предоставлении гражданину такого земельного участка, изданного органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством и действовавшем в месте издания такого акта на момент его издания.

2. Если у владельца земельного участка в документе, удостоверяющем или устанавливающем права гражданина на участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или если невозможно определить вид этого права, регистрация права собственности на указанный участок проводится аналогично пункту 1.

3. Выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок является основанием для государственной регистрации права на земельный участок, если он предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.

4. Для государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо в обязательном порядке предоставить кадастровый план земельного участка.

5. Государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется и в том случае, если размеры земельного участка, указанные в акте о его предоставлении на определенном праве, и размеры в кадастровом плане не совпадают.

6. В Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» вносится определение понятия «Имущество общего пользования». Под ним понимается имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т. п.).

7. Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.

8. В отношении государственной регистрации земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования: граждане вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствующих государственных органах. Просить разрешения на предоставление указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

9. В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо в соответствии с другим документом, устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

– описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

– заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

10. В случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

11. Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, подготавливаются в форме кадастрового плана такого земельного участка. По заявлению гражданина ему должны предоставить сведения государственного земельного кадастра, что подтверждается выдачей заявителю соответствующих расписок. В случае, если сведения государственного земельного кадастра о месторасположении (об адресе), площади и (или) местоположении границ определенного земельного участка нуждаются в уточнении и (или) отсутствуют сведения о его разрешенном использовании и (или) принадлежности к категории земель, правообладателю такого земельного участка или уполномоченному им лицу одновременно с выпиской, предоставляемой ему в соответствии с правилами настоящей статьи, выдается справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений. Последующее уточнение указанных сведений осуществляется в порядке, установленном федеральным законом для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, при подаче правообладателем такого земельного участка или уполномоченным им лицом в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки и перечисленных документов.

12. Государственная пошлина за регистрацию права собственности физических лиц на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества – 100 рублей.

13. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В части регистрации строений, расположенных на земельных участках, произойдут следующие изменения:

1. Основанием для регистрации прав собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок , на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

2. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

3. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, в случае если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

12.2. Цена межевания будет расти

Основная проблема большинства землепользователей, столкнувшихся с необходимостью приватизации земельных участков, – дороговизна межевания и кадастровой съемки. Эта проблема практически не решается законом.

Приведем выдержки из него.

1. Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 января 2010 года.

2. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, вправе осуществлять организацию и финансирование мероприятий по проведению территориального землеустройства таких земельных участков.

3. Органы местного самоуправления поселений, городских округов в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также гаражного строительства или индивидуального жилищного строительства, а также на созданные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества на основании заявлений указанных граждан или их доверенностей могут оказывать им содействие в подготовке необходимых документов для проведения государственного кадастрового учета таких земельных участков, технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав на них.

12.3. Первые итоги дачной амнистии…

В практике Центра юридической поддержки землепользователей были клиенты-садоводы, которые сумели зарегистрировать право собственности на свой садовый дом, используя декларацию согласно № 93-ФЗ. Оформление дачных домов (в официальных документах они обозначаются как нежилые строения без права постоянного проживания) занимает обычно один-два месяца.

Вообще следует учитывать, что при регистрации прав на недвижимое имущество необходим достаточно обширный перечень документов, в котором следует уделить особое внимание паспорту БТИ и выписке из технического паспорта архива технической инвентаризации. Они нужны для представления в учреждения юстиции по государственной регистрации прав и нотариальные конторы.

Согласно установленным нормам срок действия паспорта БТИ на недвижимую вещь составляет 5 лет, однако, если он необходим для совершения действий, требующих государственной регистрации (например, продажи дома), срок действия паспорта БТИ сокращен в пять раз до одного года. Срок действия выписки составляет около четырех месяцев, но в регистрационных целях срок ее действия – не более 1 месяца.

Но даже если документы на землю и дом в порядке, объект недвижимости внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), то сейчас, чтобы совершить сделку с таким объектом, необходимо обратиться в БТИ. Туда надо подать заявление о проведении технической инвентаризации и предоставлении технического паспорта. На проведение инвентаризации и выдачу техпаспорта уходит обычно месяц, иногда больше. Делать инвентаризацию заранее, еще не найдя покупателя, не имеет смысла. Ведь если срок действия техпаспорта закончится до подачи документов в Росрегистрацию, процедуру придется повторить.

В настоящий момент согласно положениям № 93-ФЗ от 30.06.2006, получившего нарицательное наименование «Дачной амнистии», существует возможность зарегистрировать некапитальное строение (дачный, садовый дом) в упрощенном порядке по декларации. Владелец дома самостоятельно берет ее образец в ФРС и заполняет характеристики своего строения. После этого данный документ сдается на государственную регистрацию в ФРС и на его основании производится выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности. Проверка данных, указанных в декларации, не производится.

При данной процедуре могут возникнуть следующие проблемы: при дальнейшей продаже или дарении объекта недвижимости технический паспорт является необходимым документом для совершения сделки. Если работники БТИ выявляют расхождения в характеристиках строения, то сделка становится невозможной и свидетельство о праве собственности на строение придется получать заново.

В связи с этим регистрирующие органы рекомендуют заказывать технический паспорт в БТИ и прикладывать его к декларации, дабы избежать проблем в будущем. Что касается капитальных строений на участках ИЖС, теперь стала возможной внесудебная процедура регистрации «самостроя», при этом получение технического паспорта осталось обязательным.

Процесс приватизации и получения кадастрового номера продолжает оставаться длительной процедурой и занимает от 12 месяцев до нескольких лет.

Итак, о причинах неудовлетворенности населения «дачной амнистией». Главное, на мой взгляд, это разрыв между тем, что люди ждали, и тем, что они получили в итоге. Надеялись на всеобщее счастье и прощение всех грехов. А власть дала только некоторое упрощение бюрократических процедур.

По данным многочисленных опросов, людей, чьи интересы затрагивает планируемая «дачная амнистия», значительное количество: четверть опрошенных сообщили, что сами они или их родственники являются владельцами дачных участков, у четверти в семье есть огородный участок и у каждого седьмого – садовый. При этом лишь треть владельцев дачных и садовых участков их уже приватизировали. Половина же владельцев пока не приватизировали свои участки, а значит, будут вынуждены это делать уже в соответствии с новым законодательством. В их числе каждый десятый уже сталкивался с оформлением права частной собственности на свой участок, но до сих пор не смог его приватизировать. Еще каждый седьмой не знает, приватизирован ли их участок.

Только каждый пятый россиянин полагает, что «дачная амнистия» готовится в интересах всех владельцев дачных и садовых участков. Треть думают, что она проводится в первую очередь в интересах чиновников, которые занимаются приватизацией дачных участков и дач, и столько же – что новый закон придуман в интересах богатых владельцев дач и коттеджей. Пожилые люди особенно не склонны верить, что закон разработан в интересах рядовых владельцев дач и участков – только каждый седьмой.

На вопрос о том, как следует поступать с дачами и коттеджами, построенными с нарушением природоохранных законов – на территории лесов, заказников, водоохранных зон, – получены следующие ответы: они должны быть снесены (так думают четверть россиян) или конфискованы в пользу государства (еще четверть). Еще треть готовы оставить дачи их владельцам, но с условием выплаты больших штрафов. И только каждый седьмой считает, что можно разрешить их владельцам приватизировать эти дачные дома на общих основаниях.

По мнению автора, основанному на реальной работе с чиновниками, геодезистами и рядовыми землепользователями, решение проблемы массовой постановки земельных участков на кадастровый учет возможно только посредством внедрения комплексного электронного кадастрового учета с применением систем документооборота, в корне отличающихся от используемых на сегодняшний день. Только в этом случае станет возможной осуществление так называемой дачной амнистии, т. е. помимо ускорения в разы сроков оформления документов (процесса получения кадастрового номера (с межеванием) существенно улучшится качество геодезических работ (что должно быть реализовано посредством страхования ответственности геодезических организаций и создания резервного фонда компенсации ошибок при проведении землеустроительных работ).

13. Ответы на вопросы

К нам обращаются с самыми различными вопросами, касающимися деятельности садоводств, фермерских хозяйств, а также строительства индивидуальных жилых строений, и в каждом конкретном случае мы пытаемся найти оптимальное решение. Примеры наиболее часто встречающихся вопросов мы приводим ниже.

13.1. Вопросы по садовым (дачным) участкам

В 1978 году я получил садовый участок в садоводстве от профкома, являюсь членом садоводческого товарищества, на участке построена времянка. Регулярно плачу членские взносы. Могу ли я подарить участок своим детям? Могу ли я включить этот участок в завещание? Какие документы мне нужно оформить, чтобы в случае моей смерти участком могли пользоваться наследники?

Подарить или завещать земельный участок вы не можете до тех пор, пока не оформите участок в собственность. Если у вас уже есть свидетельство о передаче вашему садоводству земли в бессрочное пользование (или в иную форму владения), то в первую очередь вам надо провести кадастровую съемку и получить кадастровый номер, после чего, получив свидетельство о праве собственности на землю, вы сможете осуществлять с ней любые сделки (подарить, продать, завещать и т. д.).

Председатель садоводческого товарищества объявил о сборе денег на кадастровую съемку садоводческого товарищества. Зачем нужна такая съемка? Могу ли я отказаться от сдачи денег? Могу ли я продать свой участок сейчас, чтобы требуемую сумму оплатил уже новый владелец?

Кадастровая съемка является обязательным элементом при оформлении кадастровой карты с кадастровым номером и приватизации земельного участка. Сдать деньги на кадастровую съемку для оформления земель СНТ как юридического лица вы обязаны, но вы можете отказаться от сдачи денег на оформление кадастровой карты своего участка, однако при этом если ваш участок не приватизирован, то без оформления кадастрового плана вы не сможете его приватизировать. Если же участок приватизирован, то без кадастрового плана вы не сможете им полноправно распоряжаться, т. е. продавать, дарить, сдавать в аренду или передавать по наследству. Впоследствии, если вы все-таки решите провести съемку в индивидуальном порядке, она обойдется вам значительно дороже.
Продать можно только земельный участок, оформленный в собственность, при наличии на него кадастровой карты с кадастровым номером.
Я приобрел участок в садоводстве в собственность. Кадастровый номер был получен прежним владельцем. Сейчас я хочу вложить крупную сумму денег в строительство дома и благоустройство этого участка с последующей его продажей. Нужно ли мне снова получать кадастровый номер? Кадастровый номер на земельный участок оформляется и вносится в Единый реестр Российской Федерации по единой методике один раз. Вторично получать кадастровый номер не надо.

Работаю председателем садоводства с 1995 года. Около 30% участков (как приватизированных, так и неприватизированных) в настоящее время заброшены. Их владельцы не платят членские взносы, не участвуют в общих работах, постройки, расположенные на участках, находятся в полуразрушенном состоянии. Некоторых из этих садоводов не найти (сменили место жительства, уехали из страны, умерли). Отдельные садоводы категорически отказываются общаться с правлением, ссылаясь на то, что их участки приватизированы, отобрать землю никто не сможет, сейчас они не собираются ни оплачивать взносы, ни заниматься благоустройством, но впоследствии думают продать землю. Что может предпринять председатель в каждом из этих случаев? У нас в садоводстве есть добросовестные владельцы участков, которые хотели бы купить или взять в аренду расположенные рядом заброшенные участки. Также поступают предложения со стороны о вступлении в садоводство и приобретении одного из заброшенных участков. Земля – это не тот капитал, которым можно разбрасываться. При желании владельца земельного участка можно найти, а если первый владелец земельного участка умер, то наверняка найдутся родственники, которые по закону или завещанию имеют право на эту землю. Можно предложить им оплатить образовавшийся долг, а в случае отказа наиболее эффективным способом является обращение в суд с иском о взыскании ущерба, нанесенного садоводству в результате неплатежей членских и целевых взносов. Грамотно составить и заявить иск вам поможет специализированная юридическая организация.

В последнее время ужесточились требования СЭС к администрации садоводств. В частности, нам предписано организовать вывоз мусора с заключением соответствующих договоров. А так как наше садоводство удалено от остальных населенных пунктов, а объем образующегося мусора невелик и заниматься его вывозом невыгодно, нам не удается заключить соответствующий договор. Кроме того, при оформлении документов на получение свидетельства о праве собственности на землю садоводства с нас также требуют этот договор. Куда можно обратиться для решения этих проблем? Попробуйте обратиться в администрацию района или специализированную организацию, имеющие лицензии на обращение с бытовыми отходами, лимиты на вывоз мусора и свалки для утилизации отходов. Можно попробовать договориться с несколькими садоводствами и заключить договор на вывоз мусора всем вместе, а не по отдельности. Это будет и проще, и дешевле.

У меня есть в собственности земельный участок в садоводческом товариществе. В связи с желанием построить большой дом я через правление садоводства купил пустовавший участок, расположенный вплотную к моему. При получении разрешения на строительство дома выяснилось, что по генеральному плану на месте пустовавшего участка должен был быть пожарный водоем, который фактически не существует, в связи с чем мне в строительстве было отказано. Могу ли я привести документы в соответствие с реально существующей ситуацией и получить разрешение на строительство? В вашем случае необходимо произвести корректировку генерального плана садоводства в архитектурном управлении района. Кроме того, вопрос о передаче вам свободного участка должен быть решен общим собранием. В любом случае должен быть утвержден альтернативный пожарный водоем, согласованный с пожарной инспекцией. Не забудьте оборудовать подъезд или дорогу к пожарному водоему с разворотной площадкой для пожарных машин. И ни в коем случае не начинайте вкладывать деньги в строительство дома, пока у вас нет всех необходимых документов.

После проведенных кадастровых работ я как председатель садоводства написал заявление с просьбой об оформлении в собственность земель садоводства. Ранее на земли садоводства нам был выдан акт «О постоянном бессрочном землепользовании». Мне настоятельно рекомендовали написать заявление на имя главы администрации района об оформлении земли не в собственность, а в аренду. При этом мотивировали это тем, что второй вариант дешевле и проще при оформлении, а права садоводов при этом нарушены не будут. Мнения садоводов также разделились. Какой вариант предпочесть и почему? Предпочтительнее оформить земли общего пользования СНТ в собственность, так как это упрощает распоряжение такими землями, исключает прекращение права пользования при аренде под надуманными предлогами. Кроме того, помимо всех остальных денежных сборов, которые существуют в садоводстве, придется собирать деньги и на аренду, а в случае просрочки арендных платежей администрация «затаскает» вас по судам и взыщет не только сумму задолженности по аренде, но и пени за весь период просрочки.

Наше садоводство до сих пор не электрифицировано. Какие документы нужно собрать и куда обратиться для решения вопроса об электрификации садоводства? Сколько денег нужно собрать с каждого садовода?

Вначале необходимо написать заявление на имя начальника электросетей вашего района с просьбой о выделении мощностей для электрификации садоводства. В результате вы получите ответ с указанием ближайшей точки «запитки», от которой вам необходимо тянуть высоковольтную линию до трансформаторной подстанции садоводства. От нее вы сделаете низковольтную разводку по территории садоводства. Стоимость работ вы сможете просчитать только после получения ответа на ваш запрос.

Непосредственно строительно-монтажные работы могут быть выполнены организацией, имеющей лицензию на данный вид работ.
Основные расходы, которые несет садоводство при подключении электроэнергии, прямо пропорциональны удаленности точки «запитки» от трансформаторной будки садоводства.
В садоводстве нет централизованного водоснабжения. У кого есть средства, пробурили индивидуальные скважины. Остальные привозят питьевую воду на электричке в бутылках или канистрах, а техническую берут из канавы. Есть возможность пробурить общую скважину, но с нас требуют разрешение на предоставление услуг по водоснабжению (получение лицензии и других разрешительных документов). С чего начать этот процесс?

Получение лицензии на водоснабжение занимает не менее 1 года в связи с необходимостью проведения большого числа дорогостоящих исследований: анализа почвы, грунта, бактериологического и химического исследования, определения объема водонесущего горизонта для установления лимита водозабора, согласования в Министерстве природных ресурсов.
Однако во многих местностях эти исследования уже произведены (для нужд разных отраслей народного хозяйства). Поэтому рекомендуем начать процесс лицензирования водоснабжения с поиска информации о проведении данных исследований – при благоприятном стечении обстоятельств вы сможете сэкономить время и деньги.
Предыдущий председатель садоводства потерял все документы: устав, свидетельство о постановке на налоговый учет и другие документы садоводства. Кроме того, у нашего садоводства не открыт счет в банке и мы не можем заключать договоры. Куда обратиться для восстановления документов и последующей юридической поддержки деятельности садоводства?

Для восстановления документов необходимо направить письменные запросы в организации, занимавшиеся их выдачей: районную налоговую инспекцию, администрацию района, земельный комитет и др.

С момента основания садоводства возникает необходимость в постоянном составлении юридически грамотных документов, начиная от уставных и до заключения текущих договоров, составления исковых заявлений, приватизации земель общего пользования. Для решения этих задач вы можете принять в штат квалифицированного юриста. Однако если надобность в подобных услугах возникает периодически, рекомендуем заключить договор на юридическое обслуживание с организацией, имеющей подобный опыт работы.
Также целесообразно регулярно, не реже одного раза в четыре года, заказывать независимую аудиторскую проверку с последующим оглашением ее результатов на общем собрании садоводческого товарищества.
Мой отец умер 7 лет назад. Ему принадлежал участок в садоводстве на праве собственности. Завещания он не оставил. Я являюсь единственным наследником, однако я не оформил никаких документов на наследство. В настоящее время я хочу продать этот участок. Что я должен сделать?

Указанный земельный участок юридически вам не принадлежит. Чтобы стать собственником и иметь возможность распоряжаться земельным участком, вам необходимо обратиться в суд с заявлением об установлении факта принятия наследства.

При обращении в суд рекомендуется приобщить к заявлению следующие документы:

– справку, подписанную председателем садоводства, о том, что последние годы вы фактически пользуетесь участком, оплачиваете целевые взносы, участвуете в общих работах по благоустройству садоводства;

– документы, подтверждающие ваши расходы по содержанию участка и дома, их улучшению (заключенные вами договоры на строительные и ремонтные работы, квитанции об оплате строительных материалов, работ по благоустройству и т. д.);

– список владельцев соседних участков, которые могли бы дать в суде показания, подтверждающие фактическое ваше вступление в права собственника;

– ваше свидетельство о рождении, свидетельство о смерти вашего отца, документы, подтверждающие отсутствие других наследников;
– другие документы, имеющие значение для дела.
В нашем садоводстве идет процесс приватизации. При проведении межевания возникает очень много споров между садоводами по поводу местонахождения границ смежных участков. У всех на руках имеются карточки районного бюро технической инвентаризации от 1992 г., в которых есть схема земельного участка с указанием его площади и длины всех границ. какие права на участок дает эта карточка садоводу? Означает ли эта карточка, что садовод владеет именно той площадью, которая указана в карточке, и является ли она документальным основанием для определения нынешних границ участка? Карточка БТИ, в которой указана площадь земельного участка, не является тем документом, по которому сверяется площадь земельного участка. Практика показывает, что данные, содержащиеся в карточках БТИ о площади земельного участка, зачастую расходятся с данными, полученными после проведения кадастровой съемки и межевания. Именно поэтому, прежде чем приватизировать земельный участок, необходимо выяснить его фактическую площадь, что и делается при кадастровой съемке и межевании. Если бы данные о площади земли были идеальными, то вас бы никто не заставил их снова перемерять. Кроме того, основной упор, который делает БТИ, – это не земля, а строение, расположенное на ней.

У нас в садоводстве имеется общий участок на двух владельцев общей площадью 20 соток. У каждого нынешнего владельца согласно договору дарения по 10 соток (0,5 участка) и общий дом. Юридически земля и дом не разделены, фактически – имеется забор между соседями, и дом тоже поделен с 1957 года. Каким образом можно принудительно оформить юридический раздел дома и участка с целью последующей приватизации, если сосед всячески отказывается от любых действий и любых переговоров на эту тему? Между соседями уже сложился определенный порядок пользования как земельным участком, так и домом. Быстрее и проще было бы обратиться к нотариусу и составить соглашение о разделе земельного участка и дома между этими гражданами в соответствии со сложившимся порядком пользования. Однако один из соседей по каким-то только ему ведомым причинам отказывается что-либо делать. Такое поведение соседа затягивает процесс оформления земли в собственность каждого из участников конфликта. Конечно, вы можете решать проблему сами, но лучше все же обратиться к специалисту, который непредвзято отнесется к вашей проблеме, профессионально оценит ситуацию, наметит оптимальный план действий и предложит вам разные варианты эффективного решения данной проблемы.

Председатель садоводства постоянно собирает огромные суммы то на постройку новых дорог, то на новую трансформаторную подстанцию, то на новый шлагбаум на въезде в садоводство. Я слышал, что можно выйти из членов садоводства и не платить все эти поборы. Участок у меня в собственности. Сколько я смогу сэкономить, выйдя из садоводства, и какие у меня могут при этом возникнуть проблемы?

Для выхода из членов СНТ вам необходимо подать заявление на общем собрании членов СНТ, так как согласно ст. 21 № 66-ФЗ от 15.04.1998 прием в члены объединения и исключение из состава его членов находится исключительно в компетенции общего собрания.

Из сказанного следует, что исключение из состава членов СНТ наступает с момента принятия решения об исключении на общем собрании. До этого времени вам придется заплатить все установленные взносы и платежи. Вместе с тем, учитывая добровольный характер членства в СНТ, что закреплено рассматриваемым законом, представляется правомочным декларативный характер прекращения членства. То есть в случае искусственного затягивания сроков проведения общего собрания либо неоднократного срыва собрания ввиду отсутствия кворума или по другим причинам заинтересованное лицо вправе направить письменное уведомление о прекращении членства в СНТ на имя председателя правления и главного бухгалтера. В данном письме необходимо также предложить заключить индивидуальный договор на пользование объектами инфраструктуры. В случае отказа или бездействия указанных лиц придется обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Как правило, выход из СНТ рассматривается как возможность снизить расходы владельца участка на его обслуживание. Понятно, что в интересах садоводства включить в расходы по пользованию инфраструктурой максимальное количество пунктов. Собственник участка, расположенного на территории СНТ, не вправе отказаться от оплаты за пользование инфраструктурой, однако в результате переговоров он может снизить суммарные расходы, доказав отсутствие необходимости в использовании тех или иных объектов и услуг.

Например, если участок примыкает к периметру садоводства, соприкасающемуся с не относящейся к СНТ дорогой, оборудовав отдельный выезд на эту дорогу и перекрыв сплошным ограждением границу участка с внутренним проездом СНТ, вы вправе не платить за содержание дорог общего пользования. Имея собственный дизель-генератор, вы можете отключиться от общей электрической сети и т. д. Правда, в каждом случае целесообразно рассчитать, выгодны ли вам такие отказы.
Как правило, членство в СНТ не накладывает других обязательств, кроме уплаты членских и целевых взносов. Поэтому основным критерием целесообразности прекращения членства в СНТ является возможность снижения текущих расходов. До подачи заявления о выходе из СНТ необходимо тщательно взвесить, действительно ли планируемая экономия средств стоит всех предстоящих хлопот, включая возможные судебные издержки. Не следует забывать, что, выйдя из СНТ, вы лишаетесь возможности влиять на управление товариществом путем голосования на общих собраниях, создания инициативных групп для решения тех или иных вопросов, выдвижения своей кандидатуры на руководящие должности в СНТ.

13.2. Вопросы по ИЖС

Я хочу передать принадлежащий мне земельный участок своему сыну. В чем разница между дарением и передачей имущества по наследству? Что выгоднее с точки зрения налогообложения?

Дарение является гражданско-правовой сделкой, по которой имущество безвозмездно передается в собственность другого лица. Дарение совершается при жизни дарителя. Наследование осуществляется только после смерти наследодателя. Завещание можно в любое время изменить, договор дарения расторгнуть нельзя, за исключением случаев, прямо указанных в законе:

– если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

– если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Ситуация с налогообложением в значительной мере упростилась в связи с введением в действие Федерального закона от 01.07.2005 № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Данный Закон вступил в силу с 1 января 2006 года и отменил налог на наследство и налог на дарение для близких родственников.

Я хочу приобрести земельный участок для строительства коттеджа и слышал, что существует много обстоятельств, из-за которых можно потерять как участок, так и деньги. Что можно предпринять на практике для снижения вероятности такого рода потерь?

Для того чтобы снизить риск таких потерь, необходимо в первую очередь проверить право– и дееспособность лица, совершающего сделку. Это означает, что лицо не должно быть недееспособным или ограниченно дееспособным. Дети от 6 до 18 лет являются частично дееспособными. Полностью недееспособными являются дети до 6 лет. Ограниченно дееспособными являются только лица, признанные таковыми по решению суда за злоупотребление спиртными напитками и наркотическими средствами.
Во-вторых, следует проверить, действительно ли данное лицо является собственником и нет ли иных претендентов на продаваемый земельный участок. Для этого необходимо рассмотреть предысторию данного земельного участка с точки зрения перехода права собственности. Отметим, что если какая-либо из ранее совершенных с земельным участком сделок будет признана недействительной, то в первую очередь пострадает последний из приобретателей.
Мой близкий родственник имел дом и участок в Ленинградской области. В настоящее время он умер, кроме меня наследников нет. Мне известно, где находится дом, но необходимых документов найти не могу. Также мне точно неизвестно, получал ли родственник кадастровый номер на землю. Куда обратиться, чтобы восстановить документы, необходимые для обращения к нотариусу и принятия наследства? Впоследствии я хотел бы продать эту землю и дом. Куда обратиться, чтобы узнать их реальную цену? Где лучше искать покупателей? Есть ли организация, которая могла бы оказать мне помощь в ходе всего процесса – от сбора документов и получения наследства до продажи дома и получения денег?

Прежде всего необходимо письменно обратиться в регистрационную и кадастровую палату района, на территории которого находится дом родственника.

В зависимости от полученных ответов следует принимать решение (приватизировать, оформить кадастровую карту с кадастровым номером).

Нормативную стоимость земли можно выяснить в земельном комитете администрации района, рыночную цену – в агентстве недвижимости.
Оказать услуги в сборе всех документов, получении наследства, продаже дома и получении денег может специализированная организация, которая находится в вашем областном центре.
В течение 5 лет я пытаюсь решить в суде вопрос, связанный с наследованием земли. Есть ряд сложностей: земля не была в собственности, нет завещания, существует конфликт между родственниками, на участке построен дорогой дом, на который нет всех документов. За это время пришлось обращаться к различным адвокатам. Но специалист по земельному праву оказался некомпетентен в вопросах наследования, консультант по наследству не смог получить необходимые документы на землю. В результате суд несколько раз переносился, а все сроки истекают. Есть ли возможность квалифицированного юридического сопровождения такого дела на всех этапах одним юристом? Вы задали очень интересный, но достаточно непростой вопрос. Во-первых, поскольку земельный участок не был в собственности наследодателя на момент его смерти, то, следовательно, земельный участок не может быть включен в наследственную массу. Во-вторых, обратите внимание, каких именно документов не хватает на построенный дом. Надо выяснить, получалось ли первоначальным собственником дома разрешение на строительство, разрабатывалась ли проектная и строительная документация, сдан ли дом в эксплуатацию, и другие моменты, разобраться в которых вам помогут специалисты. Что же касается отсутствия завещания, то, как известно, в России к наследованию призываются наследники как по завещанию, так и по закону. Если наследник может быть призван по двум вышеперечисленным основаниям, то отсутствие завещания не лишает его права быть наследником по закону.

У моей престарелой матери есть участок в садоводстве и свидетельство о собственности на земельный участок, выданное в 1993 году. Может ли она подарить мне участок и какие документы для этого необходимы? Смогу ли я вступить в права собственника после смерти матери (других наследников первой очереди нет)? Ваша престарелая мать может подарить вам принадлежащий ей на праве собственности земельный участок при условии оформления на него кадастровой карты с кадастровым номером. Вступить в права собственника можно, получив свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, однако зарегистрировать данное право возможно только при наличии кадастровой карты с кадастровым номером.

Я желаю приобрести земельный участок для возведения на нем коттеджа. Есть ли какие-нибудь основания, по которым земельный участок впоследствии может быть у меня изъят?

Наиболее часто встречающимся на практике основанием является изъятие земельного участка для государственных нужд. Так, в сельской местности причинами изъятия могут быть строительство дорог, трубопроводов, линий электропередач и т. д.

Чтобы снизить риск изъятия участка, следует в органе местного самоуправления, на территории которого расположен рассматриваемый земельный участок, ознакомиться с планами развития территории и поинтересоваться, нет ли еще какой-либо информации о планах использования интересующих вас площадей.
Отметим, что не во всех случаях при изъятии земельного участка бывший собственник получает эквивалентное возмещение.
Имею ли я право получить земельный участок для жилищного строительства, если я владею несколькими жилыми домами?

Бесплатно получить земельный участок в собственность можно только один раз. В остальных случаях земельный участок можно приобрести только возмездно, т. е. купить. В соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

– изъятия земельного участка из оборота;

– установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

– резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Возмездное приобретение для строительства земли в собственность без предварительного места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), по результатам которых заключается договор купли-продажи.
Мне был предоставлен земельный участок под жилищное строительство. Сегодня я не располагаю достаточными средствами для его проведения, но в дальнейшем, как только ситуация улучшится, намерен начать строительство. Представители органов местного самоуправления грозят мне какими-то санкциями. Правы ли они? Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока данный срок либо продлевается, либо к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством. Например, увеличивается налог на землю. В крайнем случае участок может быть принудительно изъят и передан другому застройщику.

Хочу приобрести земельный участок для застройки. Но я опасаюсь, что он находится в залоге. Могу ли я проверить этот факт?

Согласно ст. 339 ГК РФ залог недвижимого имущества подлежит регистрации в порядке, установленном для соответствующего имущества.

В Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

На основании ст. 14 Закона РФ от 29.05.1992
№ 2872-1 «О залоге» орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.
Я построил жилой дом на земельном участке, находящемся в собственности моего брата. В настоящее время брат требует оформить дом на него или снести. Имею ли я право на дом, если построил его на земле, которая мне не принадлежит? Как мне поступить в сложившейся ситуации?

Дом, который вы построили на участке брата, юридически является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее (ст. 222 ГК РФ).

В данных обстоятельствах существует два пути решения проблемы:

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Это возможно только в том случае, если вы договоритесь с братом о покупке земельного участка и в установленном порядке оформите договор купли-продажи земельного участка.
2. Если договориться с братом не удастся, то право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за вашим братом. В этом случае он должен будет возместить вам расходы на постройку в размере, определенном судом.
Мне по наследству перешла 1/2 доля индивидуального дома, вторая доля принадлежит моему брату. Мы не можем договориться о порядке пользования домом. Разделить дом поровну на две части невозможно. Как мне действовать в данной ситуации?

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Мне принадлежит 1/2 доля индивидуального жилого дома на праве общей собственности с соседями. Месяц назад мои соседи продали свою часть дома третьим лицам, не известив меня об этом. У меня сложились натянутые отношения с новыми соседями. Могу ли я оспорить продажу половины дома? Куда следует обращаться в подобных случаях? Так как дом принадлежит вам на праве общей долевой собственности, вы обладаете преимущественным правом покупки половины дома, принадлежащей вашим соседям. Это означает, что ваши соседи должны были известить вас о продаже части дома и предложить вам ее купить. Так как этого сделано не было, вы имеете право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на себя, т. е. вы можете приобрести половину дома по той цене, за которую он был продан третьему лицу. Обращаться необходимо в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости, т. е. дома.

14. Организации, в которые могут обращаться землепользователи

Очень часто человек, сталкиваясь с какой-то проблемой, не может правильно определить орган, в который следует обращаться для ее разрешения.

Предлагаем вам список различных государственных и муниципальных органов с указанием их основных функций, с помощью которого вы без труда сможете определить правильный и быстрый способ разрешения различного рода вопросов, связанных с землепользованием.

14.1. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) (ранее – Комитет по земельным ресурсам и землеустройству)

Основные функции:

– определение земель, в границах которых гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены земельные участки;

– определение местоположения границ земельных участков, в том числе ограниченных в использовании частей земельных участков;

– определение вариантов использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;

– определение площади земельных участков и (или) ограниченных в использовании частей земельных участков;

– составление карты (плана) земельных участков, отображающей в графической форме местоположение, размер, границы земельных участков и ограниченных в использовании частей земельных участков, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей;

– осуществление государственного земельного контроля за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель всех категорий;

– организация проведения государственной кадастровой оценки земель и представление ее результатов.

14.2. Роснедвижимость (ранее – ФГУ «Земельная кадастровая палата») на уровне субъекта Федерации

Эта организация осуществляет:

– государственный кадастровый учет земельных участков, включая постановку на учет вновь образованных земельных участков, учет текущих изменений характеристик земельных участков, снятие с кадастрового учета прекративших существование земельных участков;

– государственный кадастровый учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества в части внесения сведений об их наличии в Единый государственный реестр земель (государственный реестр земель кадастрового района);

– ведение дежурных кадастровых планов и кадастровых дел;

– предоставление сведений государственного земельного кадастра правообладателям земельных участков и иным заинтересованным юридическим и физическим лицам в форме кадастровых планов определенных земельных участков и территорий;

– предоставление обобщающих сведений государственного земельного кадастра органам государственной власти и местного самоуправления о землях в границах соответствующих территорий, в том числе в виде статистических отчетов, докладов и иной производной документации государственного земельного кадастра;

– предоставление сведений государственного земельного кадастра учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговым и иным государственным органам в объеме, необходимом для выполнения возложенных на них задач;

– предоставление сведений государственного земельного кадастра в необходимом объеме лицам, осуществляющим государственную кадастровую оценку земель и государственный контроль земель;

– хранение основных и вспомогательных документов государственного земельного кадастра, включая Единый государственный реестр земель, дежурные кадастровые карты кадастровых кварталов, кадастровые деления земельных участков;

– подготовку предложений для определения в установленном порядке конкретных размеров платы за предоставление сведений государственного земельного кадастра, а также их копирование (документирование);

– выдачу исходных данных для территориального землеустройства (включая технические условия на проведение межевания) и проверку материалов межевания на соответствие им.

14.3. Ростехинвентаризация (ранее – РУТИ, БТИ, ПИБ)

Ростехинвентаризация осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Ростехинвентаризация обязана осуществлять:

– техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

– контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

– оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

– информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

14.4. Учреждение юстиции – Федеральная регистрационная служба (ФРС) (ранее – регистрационная палата) субъекта Федерации

– Регистрация прав на вновь построенные индивидуальные жилые дома.

– Оформление наследственных прав на индивидуальные жилые дома и земельные участки.

– Регистрация сделок с индивидуальными жилыми домами и земельными участками.

– Регистрация раздела жилого дома, находящегося в общей долевой собственности.

14.5. Администрация муниципального образования

Основные функции:

– составляет схемы землеустройства территории муниципального образования;

– утверждает схемы использования и охраны земель;

– информирует население об имеющихся свободных и готовящихся к освоению земельных участках;

– утверждает перечень участков, выставляемых на торги;

– рассматривает вопрос о предоставлении земельного участка, принадлежащего на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность.

14.6. КУМИ (Комитет по управлению муниципальным имуществом)

Основные функции:

– готовит перечень участков, выставляемых на торги;

– заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.

Юридические и физические лица, имеющие право на приобретение в собственность земельных участков, обращаются в Комитет по управлению муниципальным имуществом с заявками на приобретение в собственность земельного участка (доли в праве общей долевой собственности на земельный участок).

14.7. Правоохранительные органы

1. Прокуратура.

– Обжалование нарушений конституционных прав граждан.

– Обжалование действий (бездействия) должностных лиц государственных учреждений, если в результате нарушены охраняемые законодательством права заявителя.

– Опротестование процессуальных решений (о возбуждении уголовного дела, отказе в возбуждении уголовного дела, квалификации деяния), вынесенных органами дознания и предварительного следствия.

– Опротестование наложенных административных взысканий.

– Выдача разрешений на захоронение и кремацию умерших (в предусмотренных законодательством случаях, когда такое разрешение необходимо).

2. Органы внутренних дел (милиция)

– Прием заявлений и сообщений о совершенных преступлениях и административных правонарушениях – дежурные части территориальных органов внутренних дел – круглосуточно.

– Регистрация информации и выдача справок о наступлении страхового случая, связанного с хищением, повреждением и уничтожением застрахованного имущества – дежурные части территориальных органов внутренних дел (страховые случаи, связанные с ДТП, – ГИБДД ).

– Рассмотрение заявлений и жалоб по факту нарушения общественного порядка, конфликтных ситуаций, хулиганских действий, злостного нарушения правил санитарии и благоустройства, правонарушений на бытовой почве – служба участковых уполномоченных .

– Проведение проверок по факту безвестного отсутствия граждан с целью последующего обращения в суд для признания гражданина умершим либо безвестно отсутствующим – служба участковых уполномоченных .

– Выдача и продление лицензий на охотничье и гражданское оружие, лицензий частных охранников – отделы по лицензионно-разрешительной работе .

– Регистрация и снятие с учета автомототранспорта, проведение техосмотров, прием заявлений и проведение проверок по фактам ДТП, нарушению правил дорожного движения, согласование вопроса об установке дорожных знаков и нанесения разметки – ГИБДД .

– Проведение проверок по факту экономических преступлений – ОБЭП .

– Постоянная и временная регистрация граждан по месту жительства – паспортно-визовая служба .

14.8. Арбитражный суд

Арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

В большинстве случаев в арбитражный суд обращаются юридические лица. Однако существует ряд обстоятельств, когда гражданин обращается в арбитражный суд за защитой своих прав и законных интересов (например, иски акционеров к акционерному обществу).

Дела, подведомственные арбитражным судам, рассматриваются в первой инстанции арбитражными судами субъектов Федерации.

Арбитражный суд рассматривает следующие категории дел.

1. Экономические споры между юридическими лицами, споры между лицами, имеющими статус индивидуального предпринимателя.

2. Экономические споры юридических лиц с государственными органами, органами местного самоуправления.

3. Споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, связанные с осуществлением организациями и индивидуальными предпринимателями предпринимательской деятельности, а именно:

– об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;

– об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;

– об административных правонарушениях, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда;

– о взыскании с организаций и граждан, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, обязательных платежей, санкций.

4. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение для возникновения, изменения и прекращения прав организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

5. Дела о несостоятельности (банкротстве).

6. Дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации организаций.

7. Дела по спорам об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.

8. Дела о защите деловой репутации в сфере предпринимательской деятельности.

14.9. Суды мировые и общей юрисдикции

Распределение между судами дел, подлежащих рассмотрению по первой инстанции, т. е. установление конкретного суда, который должен разрешить данное дело, называется подсудностью.

Гражданским процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О мировых судьях» дается перечень дел, которые подсудны тому или иному судье, а именно:

Мировой судья осуществляет правосудие в пределах судебного участка с относительно небольшой территорией и максимально приближен к населению.

1. Мировой судья рассматривает в первой инстанции:

1) уголовные дела о преступлениях, за совершение которых максимальное наказание не превышает трех лет лишения свободы;

2) дела о выдаче судебного приказа. Приказное производство возбуждается по документально подтвержденному и бесспорному требованию кредитора к должнику о взыскании денежных сумм или движимого имущества;

3) дела о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях;

4) дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей 100 000 рублей;

5) иные возникающие из семейно-правовых отношений дела, за исключением дел об оспаривании отцовства (материнства), об установлении отцовства, о лишении родительских прав, об усыновлении (удочерении) ребенка;

7) дела по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей 100 000 рублей;

8) дела об определении порядка пользования имуществом (порядка пользования земельным участком, строениями и другим недвижимым имуществом, не связанные с определением права собственности на это имущество или какую-либо его часть, а также не связанные с истребованием имущества из чужого незаконного владения);

9) дела об административных правонарушениях, отнесенные к компетенции мирового судьи Кодексом РФ об административных правонарушениях и законами субъектов Федерации.

2. Мировой судья рассматривает дела по вновь открывшимся обстоятельствам в отношении решений, принятых им в первой инстанции и вступивших в силу.

3. Мировой судья единолично рассматривает дела, отнесенные к его компетенции.

Гражданские дела, подсудные районному суду (суды общей юрисдикции).

1. Гражданские дела, не относящиеся к компетенции мирового судьи, рассматриваются в первой инстанции районным судом, если федеральным законом они не отнесены к подсудности других федеральных судов общей юрисдикции, т. е. подсудные военным судам, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области и суду автономного округа, подсудные Верховному Суду РФ.

Районный суд выступает также в роли непосредственной вышестоящей инстанции для проверки не вступивших в законную силу решений и определений мировых судей в случаях обжалования их в апелляционном порядке лицами, участвующими в деле.

Таким образом, под юрисдикцию районного суда непосредственно или через возможность пересмотра по существу решений мировых судей попадает основная масса гражданских дел, подведомственных судам общей юрисдикции. Это ключевое звено системы федеральных судов общей юрисдикции, и от результата их деятельности во многом зависит эффективность правосудия по гражданским делам в целом.
2. При определенных обстоятельствах дела, отнесенные законом к компетенции мирового судьи, рассматриваются в первой инстанции районным судом. В частности, если мировой судья не назначен или не избран.

14.10. Налоговые органы

Налоговые органы составляют единую централизованную систему контроля за соблюдением законодательства о налогах и сборах, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения налогов и сборов.

Территориальные налоговые инспекции осуществляют следующие функции:

– регистрацию юридических лиц и их учредительных документов, а также ведение учета организаций и физических лиц;

– внесение изменений в учредительные документы юридических лиц;

– восстановление утерянных учредительных документов юридических лиц;

– выдача идентификационных номеров налогоплательщика;

– определение сумм налогов, подлежащих внесению налогоплательщиком в бюджет;

– проведение налоговых проверок юридических лиц;

– бесплатное информирование налогоплательщиков о действующих налогах и сборах;

– предъявление исков в суды общей юрисдикции и арбитражные суд следующих исков:

а) о взыскании налоговых санкций с лиц, допустивших нарушения законодательства о налогах и сборах;

б) о признании недействительной государственной регистрации юридических лиц или государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;

в) о ликвидации организации любой организационно-правовой формы по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации;

г) о взыскании задолженности по налогам и сборам.

Акты налоговых органов, действия или бездействия их должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган или суд.

14.11. Территориальный орган санитарно-эпидемиологической службы (СЭС)

Это орган, осуществляющий государственный санитарно-эпидемиологический надзор в субъектах Федерации, муниципальных образованиях и на транспорте.

Основные функции СЭС:

– проведение санитарно-эпидемиологических расследований;

– проведение отбора для исследований проб воздуха, воды, почвы;

– рассмотрение материалов и дел о нарушении санитарного законодательства;

– выдача гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам санитарно-эпидемиологического заключения;

– вынесение мотивированного постановления о приостановлении или о запрещении:

а) проектирования, строительства, реконструкции, технического перевооружения объектов и ввода их в эксплуатацию;

б) эксплуатации объектов, производственных цехов и участков, помещений, зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств, выполнения отдельных видов работ и оказания услуг;

в) разработки, производства, реализации и применения (использования) продукции;

г) производства, хранения, транспортировки и реализации продовольственного сырья, пищевых добавок, пищевых продуктов, питьевой воды и контактирующих с ними материалов и изделий;

д) использования водных объектов в целях питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения, купания, занятий спортом, отдыха и в лечебных целях;

– наложение административных взысканий в виде предупреждений и штрафов;

– направление в правоохранительные органы материалов о нарушении санитарного законодательства для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

14.12. Территориальное управление федеральной противопожарной службы

Эта организация осуществляет следующие виды деятельности:

– организует и осуществляет в установленном порядке охрану населенных пунктов и предприятий от пожаров, другие работы и услуги в области пожарной безопасности;

– осуществляет государственный пожарный надзор и тушение пожаров на территории субъекта Федерации;

– участвует в разработке мер пожарной безопасности для населенных пунктов, территорий и предприятий, в том числе изготовителей (поставщиков) веществ, материалов, изделий и оборудования;

– участвует с правом решающего голоса в работе комиссий по выбору площадок (трасс) для строительства, а также комиссий по приемке завершенных строительством (реконструкцией) объектов;

– организует проведение испытаний веществ, материалов, изделий, оборудования, конструкций на соответствие требованиям пожарной безопасности;

– осуществляет государственный надзор за соблюдением ведомствами, предприятиями, а также должностными лицами и гражданами законодательства в области пожарной безопасности, требований пожарной безопасности стандартов, норм и правил;

– организует и осуществляет тушение пожаров и проведение связанных с ними первоочередных аварийно-спасательных работ, контролирует готовность сил и средств гарнизонов пожарной охраны;

– осуществляет при тушении пожаров оперативное управление ведомственными, добровольными и иными пожарными формированиями, а также другими силами и средствами, привлекаемыми к тушению пожаров.

14.13. Страховые компании

Это организации, имеющие лицензию на осуществление страхования соответствующего вида и занимающиеся страхованием различных рисков.

Выделяют следующие виды страхования:

– страхование имущества (например, страхование загородного дома);

– страхование ответственности за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу других лиц;

– страхование ответственности по договору. В данном случае возможно застраховать только риск ответственности самого страхователя;

– страхование предпринимательского риска, которое предполагает страхование только риска самого лица, а не его контрагентов;

– личное страхование.

Существует также деление страхования на обязательное и необязательное. Примерами обязательного страхования является обязательное страхование автогражданской ответственности и обязательное медицинское страхование.

14.14. Региональные центры юридической поддержки землепользователей

– Консультации по юридическим вопросам землепользования.

– Представительство интересов землепользователей в судебных, правоохранительных и иных государственных органах.

– Организация и юридическое сопровождение процессов приватизации.

– Обеспечение водоснабжения и электрификации садоводств, коттеджных поселков, фермерских хозяйств и объектов ИЖС.

– Организация топографо-геодезических работ: кадастровой и топографической съемки, корректировки генерального плана.

– Аудит хозяйственной деятельности садоводческих товариществ.

– Комплексное обследование и оценка загородных объектов недвижимости.

– Оказание помощи в составлении различного рода документов: писем, заявлений, претензий, договоров, соглашений и т. д.

14.15. Общество защиты прав потребителей

Это общественное объединение, уставной целью которого является защита прав и законных интересов потребителей товаров и услуг.

Общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) для осуществления своих уставных целей вправе:

– проверять соблюдение прав потребителей и правил торгового, бытового и иных видов обслуживания потребителей, составлять акты о выявленных нарушениях прав потребителей и направлять указанные акты для рассмотрения в уполномоченные органы государственной власти, а также информировать органы местного самоуправления о выявленных нарушениях, участвовать по просьбе потребителей в проведении экспертиз по фактам нарушения прав потребителей;

– распространять информацию о правах потребителей и о необходимых действиях по защите этих прав, о результатах сравнительных исследований качества товаров (работ, услуг), а также иную информацию, которая будет способствовать реализации прав и законных интересов потребителей. Публикуемые общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) результаты сравнительных исследований качества товаров (работ, услуг) не являются рекламой;

– вносить в федеральные органы исполнительной власти, организации предложения о принятии мер по повышению качества товаров (работ, услуг), по приостановлению производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг), по отзыву с внутреннего рынка товаров (работ, услуг), не соответствующих предъявляемым к ним и установленным законодательством Российской Федерации о техническом регулировании обязательным требованиям;

– обращаться в суды с заявлениями в защиту прав потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей).

Центр юридической поддержки землепользователей

Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 53 (вход под арку)

Телефоны: (8 812) 605 08 40, 713 59 83, 710 59 73, 713 46 22 e-mail: www.cupz.ru; cupz@cupz.ru

Оформление прав собственности и сделки с земельными участками и недвижимостью, выкуп земли из аренды, из государственной и муниципальной собственности.

Подготовка и правовая экспертиза документов на землю.

Представление интересов землепользователей в судебных, правоохранительных и иных государственных органах, досудебные разбирательства дел.

Консультации по вопросам землепользования, ренты с пожизненным содержанием.

Выделение земельных долей (паев) в натуре.

Составление исковых заявлений, встречных исков, апелляционных и кассационных жалоб, заявлений о пересмотре судебных актов в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам.

Организация кадастровой и топографической съемки. Согласование указанных работ в государственных органах, подготовка правоустанавливающих документов, их регистрация.

Комплексное обследование и оценка загородных объектов недвижимости.

Изменение целевого назначения сельхозземель, земель поселений, земель промышленности, лесных земель. Перевод земель под дачное строительство.
Организация ДНП, перевод земель в земли населенных пунктов, земли промышленности и транспорта.

Content

Виктор Щелоков
Земельный участок: как грамотно распорядиться: садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

Введение

1. Вопросы оформления собственности

1.1. Зачем приватизировать (оформлять в собственность) земельный участок

1.2. Необходимые документы и порядок приватизации земельных участков

1.3. Кадастровый учет земельных участков

1.4. Права и обязанности собственника земли

2. Ограничение вещных прав на землю

2.1. Прекращение права собственности

3. Как выбрать участок для покупки

3.1. На что смотрим в первую очередь

3.2. Ваше окончательное решение

3.3. Развитие рынка загородной недвижимости (с комментариями новых законов)

3.4. Изменения в законодательстве при регистрации сделок с недвижимостью

4. Категории земель. Изменение целевого назначения земельного участка. Перевод земель

4.1. Категории земель

4.2. Перевод земли из одной категории в другую и изменение целевого назначения земельного участка

4.3. Особенности перевода земель

4.4. Порядок действий при переводе земель из одной категории в другую

4.5. Практические рекомендации при переводе земель

5. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

5.1. Особенности правового регулирования ИЖС

5.2. Споры между собственниками индивидуального жилого строения

5.3. Краткий обзор нормативных правовых актов, содержащих требования к ИЖС

6. Наследование земли

6.1. Общие вопросы наследования

6.2. Наследование по завещанию и по закону

6.3. Принятие наследства, время и место открытия наследства

6.4. Документы для регистрации права собственности и раздел земельного участка между наследниками

7. Арендные права на землю

7.1. Предмет и стороны договора

7.2. Права и обязанности сторон по договору аренды

7.3. Земельный участок и аренда находящегося на нем объекта недвижимости

8. Планировка и застройка садоводств

8.1. Строительные правила и нормы

8.2. Пожарная безопасность

8.3. Электроснабжение и электробезопасность

8.4. Водоснабжение

9. Ответственность должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, председателя правления и членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, индивидуальных владельцев домов

Выдержки из ФЗ № 66 от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан».

Выдержки из Кодекса РФ об административных правонарушениях (ФЗ от 30.12.2001 № 195-ФЗ)

10. Страхование

11. Как защититься от преступников

11.1. Криминогенные факторы

11.2. Три принципа защиты

11.3. О милиции

12. «Дачная амнистия»

12.1. Послабления в регистрации земельных участков и строений, расположенных на них

12.2. Цена межевания будет расти

12.3. Первые итоги дачной амнистии…

13. Ответы на вопросы

13.1. Вопросы по садовым (дачным) участкам

13.2. Вопросы по ИЖС

14. Организации, в которые могут обращаться землепользователи

14.1. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) (ранее – Комитет по земельным ресурсам и землеустройству)

14.2. Роснедвижимость (ранее – ФГУ «Земельная кадастровая палата») на уровне субъекта Федерации

14.3. Ростехинвентаризация (ранее – РУТИ, БТИ, ПИБ)

14.4. Учреждение юстиции – Федеральная регистрационная служба (ФРС) (ранее – регистрационная палата) субъекта Федерации

14.5. Администрация муниципального образования

14.6. КУМИ (Комитет по управлению муниципальным имуществом)

14.7. Правоохранительные органы

14.8. Арбитражный суд

14.9. Суды мировые и общей юрисдикции

14.10. Налоговые органы

14.11. Территориальный орган санитарно-эпидемиологической службы (СЭС)

14.12. Территориальное управление федеральной противопожарной службы

14.13. Страховые компании

14.14. Региональные центры юридической поддержки землепользователей

14.15. Общество защиты прав потребителей

Центр юридической поддержки землепользователей