Роберт Кийосаки

Инвестиции в недвижимость

Перевел с английского С. Э. Борич по изданию:

THE REAL BOOK OF REAL ESTATE (Real Experts, Real Stories, Real Life)

by Robert T. Kiyosaki.

© 2009 by Robert T. Kiyosaki.

© Перевод. Издание. Оформление. ООО «Попурри», 2013

* * *

Я не гений. Я просто кладезь опыта.

Доктор Бакминстер Фуллер

Бакминстер Фуллер (слева), известный американский архитектор, автор книг, дизайнер, футурист, изобретатель и дальновидный человек, в возрасте восьмидесяти шести лет с Робертом Кийосаки в 1981 году. Его признают одним из самых выдающихся американцев. Свою жизнь он посвятил созданию мира, удобного для проживания всех людей.

Слова благодарности

На протяжении многих лет я выступаю за необходимость финансового образования. Если другие финансовые консультанты рассказывают людям, во что надо вкладывать деньги, то я рекомендую инвестировать прежде всего в себя и свои знания. Мне самому довелось пройти через этот процесс, и он принес мне богатство. Я всегда советовал своим слушателям и читателям окружить себя хорошими наставниками, которые активно практикуют то, чему учат других. Написание этой книги стало возможным благодаря людям, которых я считаю своими учителями. Каждый из них накопил за свою жизнь массу опыта и знаний, и все они осознают важность непрекращающейся учебы.

Все, кто внес вклад в эту книгу, щедро делились своим временем и талантами, чтобы вам лучше было распознавать возможности, избегать ловушек и понимать принципы зарабатывания денег на недвижимости. Они вспомнили все свои большие достижения и болезненные провалы. Я благодарен им за откровенность. Уроки, которые мы извлекаем из собственных и чужих ошибок, запоминаются лучше всего.

Все эти люди являются не только моими консультантами, но и друзьями. Вместе с ними мы переживали циклические взлеты и падения рынка недвижимости, зарабатывая на этом деньги. С ними я делюсь своими идеями и обсуждаю сделки, убежденный в том, что они всегда откровенно выскажут мне свое мнение. И за это я им весьма признателен.

Мне хотелось бы также поблагодарить сотрудников издательства «Heasley & Partners, Inc.» Джен Эйрс и Кэти Хизли, которым удалось из разрозненных идей и набросков создать законченную книгу. Особая благодарность Ронде Шенкирик из компании «Rich Dad» и Чарлзу Макстравику из «Artichoke Design» за работу над обложкой книги. Наконец, огромное спасибо моей жене Ким, более двадцати лет назад сказавшей «да» парню, у которого не было денег, но зато была масса идей.

Предисловие Роберта Кийосаки

Зачем понадобилась книга о недвижимости?

Есть четыре причины, объясняющие, на мой взгляд, необходимость появления книги о недвижимости именно сейчас.

Во-первых, рынок недвижимости будет существовать всегда. В цивилизованном мире крыша над головой так же важна, как пища, одежда, энергия и вода. Инвесторы в недвижимость необходимы, чтобы люди могли удовлетворять эту насущную потребность по разумным ценам. В тех странах, где инвестиции в недвижимость ограничены или чрезмерно контролируются правительством (например, в странах бывшего коммунистического блока), население страдает, а рынок недвижимости деградирует.

Во-вторых, существует много способов, позволяющих человеку участвовать в сделках с недвижимостью и зарабатывать на этом деньги. Для большинства людей единственной инвестицией в недвижимость является покупка дома, в котором они живут. Этот дом представляет собой их самое крупное вложение денег. Во время бума недвижимости, продолжавшегося с 2000 по 2007 год, многие любители занялись спекуляцией недвижимостью. Они покупали дома в надежде перепродать их дороже. Как вы знаете, многие из этих спекулянтов сели в лужу и потеряли все, что имели. Кое-кто называет спекуляцию азартной игрой, хотя ее тоже можно считать одним из методов инвестирования. Однако существует много более сложных, но менее рискованных способов заработать деньги на недвижимости. В этой книге сосредоточены знания и опыт настоящих инвесторов – профессионалов, которые занимаются именно инвестициями, а не спекуляцией, торговлей или азартными играми.

В-третьих, недвижимость позволяет контролировать свои инвестиции, разумеется, при наличии у вас знаний и опыта. В бурный период начала 2009 года миллионы людей потеряли триллионы долларов только из-за того, что перепоручили заботу о своем богатстве кому-то другому. Даже могущественный фонд Уоррена Баффета «Berkshire Hathaway» с середины 2008 года утратил 40 процентов стоимости своих активов! Миллионы людей потеряли работу, а это значит, что они лишены контроля над этой сферой своей жизни. Настоящие инвесторы в недвижимость, о которых идет речь в этой книге, полностью сохраняют контроль и над своим бизнесом, и над деньгами. Они поделятся с вами и своими успехами, и неудачами, расскажут обо всем, чему они научились, контролируя инвестиции и собственную финансовую судьбу. Процесс их учебы никогда не прекращается.

И наконец, самая главная причина, побудившая меня издать эту книгу. Я уже устал от всевозможных финансовых консультантов, направо и налево раздающих рекомендации по вложению денег в недвижимость, особенно тех из них, кто сам подобного рода деятельностью не занимается. После выхода в свет моей книги «Богатый папа, бедный папа» я был приглашен на телевидение вместе с одним из таких экспертов. В то время, в 1999 году, фондовый рынок был перегрет до красного каления акциями интернет-компаний. Этот финансовый эксперт, который в прошлом был биржевым брокером, безостановочно пел хвалу акциям и инвестиционным фондам. После биржевого краха 2001 года внезапно он снова всплыл на поверхность, издав книгу о недвижимости, в которой также заявлял о себе как о большом специалисте. Уровень его рекомендаций был явно ниже среднего. Такое положение таило в себе опасность. Вслед за этим рухнул рынок недвижимости, и он снова пропал из виду. Когда я встретился с ним в последний раз, он писал книгу об инвестициях в солнечные энергетические установки и рассуждал об экологии. Если бы он написал о том, чем в действительности занимается, то это была бы книга о надувании мыльных пузырей.

Есть еще немало других финансовых «экспертов», которые абсолютно ничего не смыслят в недвижимости, но уверяют, что подобные инвестиции крайне рискованны. Единственный риск, который несет для них недвижимость, состоит в том, что они в ней совершенно не разбираются. Взамен они рекомендуют копить деньги и вкладывать их в диверсифицированные инвестиционные портфели взаимных фондов. Я же считаю такие инвестиции самыми рискованными в мире, особенно при нынешнем состоянии рынка. Почему они советуют вкладывать деньги в инвестиционные фонды? Ответ очевиден. Многие из этих профессионалов находятся на содержании у банков, фондов и средств массовой информации. Видимо, спонсоры неплохо платят им за продвижение на рынок своих продуктов и услуг.

Эта книга впервые дает читателям возможность получить знания от настоящих инвесторов в недвижимость – моих друзей и консультантов, вместе с которыми я пережил много радостей и огорчений и которые не понаслышке знают, о чем говорят. Они готовы рассказать вам всю правду. Это истинные профессионалы, позволяющие вам взглянуть на изнанку той рекламной шумихи, которой переполнены средства массовой информации. Я надеюсь, вы к этому готовы.

Часть 1

Недвижимость как бизнес

1. Том Уилрайт. Недвижимость как бизнес

Том Уилрайт представляет собой редкое сочетание дипломированного бухгалтера, инвестора в недвижимость и учителя. Он обладает способностью преподносить сложную и порой скучную материю налогового законодательства в таком простом виде, что это способен понять даже я.

Том хорошо знаком с налоговым кодексом. Более того, он испытывает удовольствие от его чтения и разбирается в нем лучше, чем любой другой известный мне человек. Большинство бухгалтеров обращают внимание лишь на отдельные фрагменты налогового кодекса, в частности на те, которые позволяют нам получать отсрочку от уплаты налогов на пенсионные сбережения в рамках накопительных программ IRA и 401(k) вплоть до наступления пенсионного возраста. Том же уделяет внимание и другим, значительно более обширным по объему статьям кодекса, которые дают возможность постоянно снижать сумму налогов или не платить их вообще. Разница между Томом и другими бухгалтерами заключается в том, что Том хорошо понял назначение налогового кодекса. Это не просто сборник правил. Это документ, который поощряет определенные образцы поведения за счет снижения или полной отмены налогов.

Я считаю Тома человеком, наделенным высокими моральными и этическими качествами. Он очень религиозен, так как воспитан в семье мормонов. Хотя я и не мормон, но разделяю многие моральные ценности этого вероучения, например такие, как церковная десятина, то есть уплата 10 процентов от всех своих доходов на нужды церкви, или несколько лет, которые каждый мормон должен посвятить миссионерству. Я никогда не был религиозным миссионером, но провел почти десять лет, выполняя другую – военную – миссию. Я служил своей стране в качестве пилота морской авиации во Вьетнаме.

От Тома и других мормонов я усвоил один важный принцип их веры: «Богу ничего от нас не нужно, но человек должен уметь отдавать». Это напоминает мне о необходимости проявлять щедрость. На мой взгляд, миру сегодня больше свойственна не щедрость, а алчность. Каждый раз, видя человека, у которого нет денег, я вспоминаю, что надо делиться с ближним. Мой принцип состоит в том, чтобы отдать то, что сам хочешь получить. Например, если мне нужны деньги, я должен дать кому-то денег. Много раз в жизни мне доводилось оставаться без средств к существованию, но каждый раз я напоминал себе, что надо поделиться деньгами с другими людьми, хотя мне их отчаянно не хватало. Сегодня я жертвую большие суммы на благотворительные цели, которые близки моему сердцу. Я считаю, что если уж сам не имею возможности делать то, что мне по душе, то пусть это сделают хотя бы мои деньги. Если я нуждаюсь в доброте, то должен сам дарить доброту людям. Если мне не хватает улыбок, я должен первым улыбнуться. Если же мне нужна хорошая оплеуха, то я сам готов нанести первый удар.

Я попросил своего друга Тома Уилрайта принять участие в этой книге не только потому, что он превосходный бухгалтер и незаменимый член команды любого человека, стремящегося разбогатеть, но и потому, что он является носителем здравых философских подходов и не понаслышке знает о щедрости.

Том охотно вкладывает деньги в недвижимость. Почему? Потому что он знает все тонкости налогового законодательства и понимает, что больше преимуществ оно дает инвестору в недвижимость, чем держателю акций. Кроме того, Том превосходный учитель, человек щедрой души и, что самое важное, друг, которого я искренне уважаю.

Роберт Кийосаки

Мне грех жаловаться на свое детство. В отличие от очень многих людей, которых родители учили копить деньги и относить их в инвестиционный фонд, от своих родителей я получал советы вкладывать средства в недвижимость и собственный бизнес. У моего отца было полиграфическое предприятие, а мать управляла собственным портфелем недвижимости.

Поэтому вполне естественно, что, получив образование (как общее, так и специальное), я открыл собственный бизнес. В мое образование в качестве компонентов вошли степень магистра в сфере бухгалтерского учета, тринадцатилетний опыт работы бухгалтером в международных финансовых фирмах, а также деятельность в роли налогового консультанта одной из компаний, входящих в перечень «Fortune 1000». Так что, как видите, до собственного бизнеса я добрался со значительной задержкой. Когда я открыл свою бухгалтерскую фирму, то повел себя так же, как и большинство других людей, то есть работал с утра до ночи и редко пользовался отпуском. Если я все-таки уезжал отдыхать, то постоянно отвечал на телефонные звонки клиентов и коллег. В конце концов, бизнес ведь никогда не отдыхает, так почему же я должен следовать иным правилам?

За несколько лет наша фирма добилась существенного прогресса, но я по-прежнему работал днем и ночью и почти никогда по-настоящему не отдыхал. Помимо собственного бизнеса, у меня не было практически никаких других инвестиций. Именно в тот период я впервые прочел книгу «Богатый папа, бедный папа» и познакомился с Робертом Кийосаки. Он помог мне понять всю порочность такого подхода к бизнесу. Дело ведь не в том, чтобы работать усердно. Работать надо с умом.

Как и многие из вас, я по-настоящему познакомился с ним на семинаре, организованном компанией «Rich Dad». Я сидел там рядом со своей партнершей по бизнесу Энн Матис и ее мужем Джо. Роберт рассказывал об очень близких мне проблемах – о льготах, которые налоговое законодательство предоставляет инвесторам в недвижимость. И вдруг ни с того ни с сего он пригласил меня на сцену, представил как своего «второго бухгалтера» и попросил объяснить собравшимся суть амортизации недвижимости и тех преимуществ, которые она дает в налоговом плане.

Я узнал о Роберте Кийосаки и его компании всего за несколько месяцев до этого семинара. Один из моих хороших друзей, Джордж Дак, главный финансист компании «Rich Dad», представил нас друг другу. Не знаю, кто больше нервничал в тот момент, когда я вышел на сцену – Роберт или я. Вы можете себе представить бухгалтера, выступающего с речью? Роберт ведь и понятия не имел, что я всю жизнь кого-то чему-то учил, но все же рискнул и вывел меня перед аудиторией. Так начались наши долгие и плодотворные отношения, которые стали моим первым шагом к финансовой свободе.

Я вспоминаю один из первых эпизодов нашего сотрудничества с Робертом. Он использовал меня в качестве свидетеля защиты. Я не шучу: бухгалтер выступал у него в роли свидетеля. Журналисты попросили Роберта дать интервью для деловой рубрики газеты «Arizona Republic». Основной темой вопросов было утверждение Роберта, что он постоянно получает 40 процентов доходов от своих инвестиций.

Я должен был авторитетно подтвердить правдивость этого заявления. В конце концов, ведь далеко не каждый поверит гению маркетинга (Роберту), что он добивается таких доходов. Но кто же усомнится в словах бухгалтера? Там, где речь заходит об инвестициях, цифры – это всё. А кто может лучше представить цифры, чем человек, который всю жизнь имеет дело только с ними?

Для меня это была одна из первых возможностей объяснить преимущество использования эффекта рычага в сфере инвестирования. Незадолго до этого я и сам начал вкладывать деньги в недвижимость. Вы, конечно, подумаете, что в этом нет ничего удивительного, если учесть, что тем же самым занимались и мои родители. К тому же я и до этого учил инвесторов в недвижимость и застройщиков, каким образом можно облегчить налоговое бремя.

Но все было не совсем так. На самом деле я и не помышлял об инвестициях в недвижимость, пока не сыграл в разработанную Робертом настольную игру «Денежный поток 101». Эта игра оказала на меня огромное влияние. Впервые собственными глазами я увидел силу эффекта финансового рычага в сфере недвижимости. Буквально на следующий день я позвонил нескольким клиентам, которые в течение ряда лет занимались инвестициями в недвижимость, и попросил их встретиться со мной и дать несколько советов по поводу этой деятельности.

А потом я начал серьезную перестройку своего бизнеса. Моя партнерша Энн – настоящий гений в области управления производством. Она разработала в фирме ряд систем и процедур, позволяющих нам сосредоточиться на управлении бизнесом, а не на работе в нем. На это ушло несколько лет, но теперь мы можем отойти от непосредственного участия в деятельности компании и вместо этого осуществлять контроль и слежение за бизнесом, который развивается как бы без нашего участия.

Сейчас каждый год я могу уезжать на три недели в отпуск, отключившись от электронной почты и телефонной мобильной связи, как мы сделали это недавно со старшим сыном, посещая старинные замки на севере Франции. И при этом я не испытывал тревоги ни за свою фирму, ни за инвестиции в недвижимость, потому что они нормально работают и без моего ежедневного присутствия.

Возьмите на заметку

Инвестиции в недвижимость – это бизнес, и управлять ими надо так же, как и бизнесом.

Роберт любит порассуждать о квадрантах денежного потока, которые обозначены буквами Р, С, Б и И. Он призывает всех переходить из секторов Р (работающие по найму) и С (работающие на себя) в Б (бизнесмены) и И (инвесторы). Я пришел к выводу, что надо пойти еще дальше. Всем, кто работает в секторе И, необходимо перейти в сектор Б.

Представьте себе, как вы могли бы использовать высвободившееся время, если бы вам не нужно было заботиться о квартиросъемщиках, ремонтах и денежных потоках. Как было бы здорово, если бы вас не мучила постоянная тревога, что какой-то квартиросъемщик может позвонить вам среди ночи, чтобы пожаловаться на очередную проблему. Вы можете избавиться от этого стресса и высвободить сотни часов, если будете управлять своими инвестициями в недвижимость по тем же принципам, как управляете бизнесом.

Рис. 1.1. Я считаю, что можно пойти еще дальше и высвободить сотни часов свободного времени, если управлять своими инвестициями в недвижимость как бизнесом.

В действительности это не так уж и сложно. Просто надо вести себя как бизнесмен и применять к своим инвестициям в недвижимость фундаментальные принципы бизнеса.

Принцип бизнеса № 1: стратегия

Любой бизнес нуждается в плане, в том числе и инвестиционный. Стратегия – это попросту систематический план действий, направленных на достижение специфических целей. Существует семь простых шагов по созданию эффективной стратегии.

1‑й шаг: Воображение

Начните свою стратегию с целей. Представьте себе, где должна находиться недвижимость, в которую вы собираетесь вложить деньги. Возможно, это будет белый песчаный пляж на островах Карибского моря, где вы сможете проводить неограниченное время со своей семьей или работать в благотворительных целях. Мои самые любимые регионы: Гавайи, Франция, Аризона и Парк-Сити в штате Юта. Я мечтаю приобрести дома в каждом из них.

Не бойтесь, если планы окажутся слишком смелыми. В конце концов, это всего лишь ваши мечты, а не цифры, на которые начисляются налоги. Наши клиенты часто мечтают о финансовой свободе через пять – десять лет. Имея хорошую стратегию, можно стать финансово независимым человеком менее чем за десять лет, если применять основные принципы бизнеса к своим инвестициям в недвижимость. Например, спустя шесть лет после начала инвестиций я уже приобрел себе недвижимость на Гавайях, в Аризоне и в Парк-Сити. В повестку дня ближайших нескольких лет входит и Франция. Цели были довольно смелыми, но я смог достичь их всего за шесть коротких лет, используя принципы бизнеса.

2‑й шаг: Финансовые цели

Определите, как будут выглядеть ваше финансовое благосостояние и денежные потоки после достижения поставленных целей. Назначьте срок их реализации, а затем запишите, какими средствами для инвестиций вы располагаете в данный момент, и вычтите сумму задолженностей. Это ваша нынешняя нетто-стоимость.

3‑й шаг: Планирование денежного потока

Разумеется, для начала вам следует определить общую сумму своих активов, которые необходимы для получения желаемого объема денежного потока. Для этого можно воспользоваться простым правилом: умножить величину денежного потока на двадцать. Что касается меня, то мне нужно было иметь 5 миллионов долларов, чтобы каждый год получать денежный поток в размере 250 тысяч после уплаты налогов.

4‑й шаг: Определение величины нынешних активов

Твердо определившись с целями, в качестве следующего шага необходимо установить, где вы находитесь сегодня. Для этого подготовьте перечень имеющихся у вас реальных активов, то есть таких, которые вы можете немедленно использовать для инвестиций. Не включайте в него свой автомобиль или драгоценности. Включите лучше ту часть денег, которую вы можете получить под залог собственного дома. Приведу пример, чтобы вы лучше поняли, что я имею в виду:

Таблица 1.1

Эти первые четыре шага составляют суть процесса, который я называю определением «линии мечты». Чтобы было ясно, приведу простую иллюстрацию. Вот как выглядела моя «линия мечты», когда я впервые встретился с Робертом и начал свой путь к финансовой свободе:

Схема 1.1. «Линия мечты» Тома на момент первой встречи с Робертом Кийосаки

5‑й шаг: Перспектива, миссия и ценности

Определив «линию мечты», можете составлять план ее реализации. Он должен содержать перспективу, миссию и ценности, а также тип недвижимости, которую вы хотите приобрести, и критерии для ее выбора.

Вот тут у вас может возникнуть вопрос: а все ли у автора в порядке с головой? Ведь заявления о перспективах, миссии и ценностях – это принадлежность бизнеса. Вот именно! Инвестиции в недвижимость – это тот же самый бизнес. Во всяком случае, так должно быть, если вы хотите добиться исполнения своей мечты в кратчайшие сроки и с наименьшими затратами сил.

Работая над этим, вы должны помнить, что перспективы – это ваш взгляд на будущее, представление о том, какой должна быть ваша жизнь после реализации плана. Миссия представляет собой попросту заявление о том, как вы намерены подходить к своему инвестиционному бизнесу, а ценности – это, в первую очередь, моральные принципы, которые должны соблюдать все, кто сотрудничает с вами в сфере инвестиционного бизнеса.

Личные перспективы, миссия и ценности Тома

Перспективы. Финансовая свобода в моем представлении означает, что у меня есть время и ресурсы, чтобы делать то, что хочу и когда хочу. Я достигну финансовой свободы, когда смогу в любое время поехать, куда мне вздумается, хорошо проводить время с семьей и друзьями и совершать миссионерские поездки от имени своей церкви.

Миссия. Моя миссия при достижении финансовой свободы состоит в том, чтобы вкладывать деньги в покупку растущих в цене жилых домов на одну семью. Для этого я буду анализировать недвижимость, отобранную банками у владельцев за неуплату, финансировать покупки за счет банковских кредитов, держать у себя недвижимость в течение пяти – десяти лет и пользоваться налоговыми льготами за счет амортизации.

Ценности. К числу моих ценностей относятся:

• понимание того, что в мире существует множество ресурсов и возможностей;

• забота – проявление доброты и чувства благодарности;

• учеба как постоянный рост и совершенствование своих знаний в сфере недвижимости;

• уважительность – стремление относиться к окружающим так же, как я хотел бы, чтобы они относились ко мне.

6‑й шаг: Инвестиционная ниша

После того как вы разобрались с перспективами, миссией и ценностями, следует подумать о типе недвижимости, которая вас больше привлекает. Каждый преуспевающий бизнесмен знает, что наибольшего успеха можно добиться лишь в том случае, если сосредоточиться на деле, которое вам нравится делать и к которому у вас есть естественные склонности. В моей компании «ProVision» имеется широкий выбор инструментов, используемых нами, чтобы помочь людям определиться с типом недвижимости: многоквартирными жилыми домами, коммерческими и индустриальными зданиями, незастроенными земельными участками или индивидуальными домами на одну семью. Моя личная инвестиционная ниша ограничивается жилыми домами на одну семью, которые активнее других растут в цене.

7‑й шаг: Критерии

Заключительным шагом в разработке стратегии является определение инвестиционных критериев. Обычно им уделяется мало внимания, но если вы установили для себя критерии, это поможет вам в будущем избежать головной боли, стрессов и понапрасну потерянного времени. Кроме того, уменьшается шанс совершения дорогостоящих ошибок. Вы сэкономите массу времени и энергии, занимаясь только той недвижимостью, которая соответствует вашим критериям. В качестве примера приведу свои личные инвестиционные критерии:

Таблица 1.2. Личные инвестиционные критерии Тома

Вы можете задать вопрос: «Зачем столько времени и сил тратить на выработку стратегии?» У себя в компании «ProVision» мы разъясняем клиентам важность стратегии, играя с ними в игру «Денежный поток 101». Если вы уже играли в нее, то знаете, что в среднем она занимает два – два с половиной часа. Мы инструктируем клиента, что он и его команда (остальные игроки за столом) первые тридцать минут должны потратить на разработку выигрышной стратегии. Она включает в себя тип активов, в которые будут вкладываться деньги, и критерии инвестирования. Все члены команды, хотя и играют каждый за себя, должны строго следовать стратегии.

Результаты получаются просто поразительные. Каждый игрок выбирается с дорожки крысиных бегов и менее чем за два часа одерживает победу. Таким образом, даже потратив значительную часть отведенного времени на разработку стратегии (около 20 процентов), игроки заканчивают игру намного раньше, чем если бы они играли без ее наличия.

Принцип бизнеса № 2: Команда

Помимо стратегии, любой преуспевающий бизнесмен нуждается в тщательно подобранной команде физических лиц и организаций, которые помогают ему добиваться успеха. Команда создает необходимый эффект рычага в инвестициях. К собственной выгоде вы можете использовать время, таланты, связи, знания и ресурсы каждого из участников команды.

Советы по комплектованию команды

План. Тщательно продумайте, люди с какими знаниями и умениями вам нужны в команде. К примеру, вам потребуются юрист, бухгалтер, банкир, по крайней мере один управляющий недвижимостью и другие специалисты. Заранее определите, какие специалисты вам нужны, прежде чем принимать решение, кто именно будет выполнять эти функции.

Рекомендации. Самые лучшие специалисты всегда приходят в команду по рекомендации людей, которым вы доверяете. Необходимо, однако, чтобы рекомендующее лицо само являлось инвестором в недвижимость и хорошо знало вашу ситуацию и потребности. Хорошим источником рекомендаций служат обычно юристы, бухгалтеры, а также ваши наставники в бизнесе.

Договорная основа. Убедитесь, что у вас есть надежные и ясные договоренности и соглашения с каждым из членов команды, что они знают, чего от них ожидают и на что они сами могут рассчитывать с вашей стороны.

Прежде чем завершить эту тему, позвольте поделиться с вами личным опытом работы в команде. Все мои друзья и знакомые знают, что основную часть рабочего времени я посвящаю развитию своей фирмы. Это не позволяет мне уделять достаточно внимания инвестициям в недвижимость. Но мне нравится это занятие, и я отлично осознаю, какую роль оно играет в моей стратегии накопления богатства.

По моим подсчетам, недвижимости я посвящаю не более одного часа в неделю. Тем не менее этот род деятельности приносит мне примерно 100 тысяч долларов в месяц. Все это происходит за счет отличной команды и применения других принципов бизнеса, о которых пойдет речь в данной главе.

Принцип бизнеса № 3: Учет

Вы, конечно, были уверены, что я включу учет в качестве одного из принципов бизнеса, так как сам являюсь бухгалтером. Нет ничего удивительного, что у меня естественная склонность к этому роду деятельности, но если вы опросите сто успешных бизнесменов, какую роль играет хороший бухгалтерский учет (и отчетность) в их делах, то по крайней мере девяносто пять из них оценят его очень высоко.

Почему? Потому что учет является основой хорошей отчетности, а отчетность дает возможность принимать правильные решения. Если вы не располагаете необходимой информацией, то каким образом вы сможете принять взвешенное решение, к примеру, о времени продажи недвижимости и откуда вы будете знать, дают ли ваши инвестиции доход, на который вы рассчитывали?

Все выдающиеся предприниматели осознают важность бухгалтерского учета. Хочу поделиться с вами своими личными подходами к его организации.

1. Цель учета

Бухгалтерский учет не должен осуществляться исключительно (или даже главным образом) для налоговой инспекции и других контролирующих органов. Основная его цель – получение достоверной и надежной информации для принятия оптимальных решений. Плохие инвесторы полагают, будто учет требуется только для того, чтобы бухгалтер в конце года мог подготовить документацию по снижению суммы налогов.

Это большая ошибка. Хороший бухгалтерский учет чрезвычайно важен для взвешенных решений. Без точных актуальных данных невозможно принять решение о покупке, продаже или рефинансировании. Откуда вы будете знать, какой объект недвижимости приносит вам доходы, а какой убытки? Вы даже не сможете определить, насколько хорошо ваш управляющий недвижимостью справляется со своими обязанностями.

Несколько лет назад вместе с Энн мы приобрели комплекс из жилых домов на четыре семьи в городе Меса, штат Аризона. Цена показалась нам неплохой с учетом информации, которой мы располагали на тот момент. Казалось бы, при совершении сделки были учтены все детали, но где-то примерно через год стало ясно, что наша собственность в ближайшем будущем не способна создавать положительные денежные потоки. В то же время мы заметили, что начала снижаться норма капитализации. Таким образом, основываясь на цифрах, мы приняли решение о продаже недвижимости. Благодаря понизившейся норме капитализации нам удалось получить существенную прибыль, и, кроме того, мы избежали ежемесячных денежных потерь.

Реальная история: моя команда берет на себя все хлопоты

Как же я нахожу время для занятий инвестициями? Вы уже, очевидно, поняли: с помощью своей замечательной команды. Там собраны такие специалисты, что мне достаточно только бегло просмотреть отчеты, принять решения (а это нетрудно, поскольку у нас имеются четко установленные критерии) и подписать документы. Помню, недавно руководитель команды проинформировал меня, что один из жильцов внезапно съехал из дома и при отъезде забыл отключить воду. Совершая регулярный обход принадлежащих нам строений, он обнаружил, что водопроводную трубу прорвало (дело было в Юте в конце зимы) и дом затоплен. Стоимость ремонта оценивалась примерно в 50 тысяч долларов.

Наш сотрудник немедленно принял меры. Перекрыв водопровод, он связался с управляющим недвижимостью и страховым агентом. Затем договорился со строительной компанией о проведении ремонтных работ, но предварительно, еще не заплатив никаких денег, убедился, что страховая компания готова компенсировать понесенные убытки. После этого он выставил счет управляющему и бывшему жильцу за ликвидацию той доли ущерба, покрытие которого страховщики на себя не взяли. Мне не пришлось абсолютно ни о чем беспокоиться. Весь этот инцидент отнял у меня каких-то тридцать минут (подписание доверенностей и беседа с руководителем группы).

2. Аккуратное ведение документации

Хотя хороший бухгалтерский учет не ограничивается только делопроизводством, он начинается с аккуратного и правильного ведения бухгалтерской документации. Это основа любых отчетов и анализов.

Ведение бухгалтерского учета – это всего лишь внесение результатов финансовых операций в соответствующие документы, которые впоследствии можно использовать для отчетности и анализа. Большинству своих клиентов я предлагаю перепоручить эту работу профессиональным бухгалтерским компаниям. Тем, кто хочет заниматься этим самостоятельно, рекомендую использовать очень простые компьютерные программы бухучета.

2A. План счетов

Начните с создания плана счетов (это простой перечень всех счетов, которые у вас ведутся, составленный с целью классификации денежных поступлений и расходов). Счета должны быть приведены в систему, удобную для работы. К примеру, покупку бумаги для принтеров кто-то относит на счет офисных затрат, а кто-то – на более общие производственные расходы. Вся разница лишь в том, насколько детальная отчетность вам впослед ствии потребуется. Помните только, что если у вас нет соответствующего счета, то вы не получите и отчета по данной статье.

Возьмите на заметку

Могу поделиться с вами небольшим секретом: вам нет необходимости составлять план счетов по каждому зданию, имеющемуся у вас в собственности. Вместо этого вы можете объединить их по категориям в рамках одной компьютерной программы, предусмотрев в ней опции, которые позволят выделять данные по каждой единице недвижимости.

Если составление плана счетов вызывает у вас затруднения, попросите о помощи своего бухгалтера (очень важного члена команды). Он с удовольствием поможет вам, причем сделает это очень быстро.

2Б. Скрупулезное внесение данных

Составив план счетов, можете заносить в документацию бухгалтерские данные. Помните, что вы должны детально учитывать каждую финансовую операцию. В большинстве таких операций используются денежные средства, поэтому если вы будете аккуратно записывать все полученные и потраченные суммы, то сможете учесть около 98 процентов всех операций. Однако некоторые операции, в частности амортизационные начисления, проводятся в безденежной форме. Для этого используется книжный учет. Поскольку вам, по всей вероятности, придется пользоваться этой формой учета, я вкратце объясню, как это делается.

Вы должны усвоить, что любая финансовая операция рассматривается с двух сторон – как дебет и кредит (записываемые соответственно в левую и правую половину бухгалтерской книги, причем итог в левой и правой половине должен быть всегда одинаковым). Любой приход всегда является дебетом относительно затрат, доходов и активов (левая сторона) и кредитом относительно оборотных средств (правая сторона). Расход всегда является кредитом относительно доходов, затрат и пассивов (левая сторона) и дебетом относительно оборотных средств (правая сторона). Чтобы повысить расходы или активы, вы дебетуете счет, а для повышения доходов или пассивов кредитуете его.

2В. Книжный учет

Когда вы заносите приход или расход в бухгалтерскую программу, она автоматически делает записи в обеих графах – дебет и кредит. Но иногда возникает необходимость внести в учеты исправления и дополнения по операциям, осуществлявшимся в безденежной форме. Это делается непосредственно в бухгалтерской книге. Произведя в ней записи, вы вручную записываете кредит и дебет. Давайте возьмем для примера амортизационные начисления, так как такую запись в бухгалтерской книге вам придется делать, как минимум, один раз в год.

Они вносятся как дебет в счет амортизационных расходов в сумме, которая рассчитывается за конкретный период (на основании специальных таблиц, которые можно получить в налоговой службе).

Одновременно эта же сумма вносится как кредит в счет аккумулированной амортизации.

Видите? Все очень просто.

3. Последовательность

Всегда используйте одни и те же счета для аналогичных приходов и расходов. Если вы решили, что стоимость писчей бумаги относится на счет офисных расходов, всегда заносите соответствующие затраты на этот счет. Не допускайте, чтобы в одном месяце эти затраты были отнесены на счет офисных расходов, а в другом – на счет производственных.

4. Периодичность

Данные в бухгалтерскую документацию вносите не реже одного раза в неделю. Если вы будете делать это нерегулярно, могут возникнуть две проблемы. Во-первых, объем информации постепенно накапливается до такой степени, что вам все меньше хочется заниматься этой работой, и вы испытываете большое искушение отложить ее до конца года, когда ее все равно придется делать, но теперь уже в страшной спешке. Отсюда вытекает вторая проблема: если вы не располагаете актуальной бухгалтерской информацией, то у вас страдает отчетность и вы не в состоянии принимать взвешенные решения.

5. Электронные банковские операции

Лично я всю бухгалтерскую документацию оформляю утром по пятницам. Это занимает у меня меньше одного часа, потому что я использую специально разработанные системы, в частности электронные банковские операции и автоматическую оплату счетов. Бухгалтерская программа сама классифицирует все электронные банковские операции и распределяет их по нужным счетам. Я считаю, что это удобнее и быстрее, чем пользоваться услугами сторонней бухгалтерской фирмы (однажды я сделал такую попытку, но понял, что впоследствии приходится тратить больше времени на всевозможные исправления и уточнения).

Следующий принцип, которым я хочу поделиться, касается получения отчетных материалов из бухгалтерских компьютерных программ. Если такие отчеты вы будете просматривать каждый месяц, то сможете быстро и эффективно принимать правильные решения относительно своей недвижимости.

Принцип бизнеса № 4: Отчетность

Все успешные предприниматели понимают, насколько важно уметь управлять бизнесом, основываясь на измеримых данных. В данном случае речь идет просто о повседневных числовых показателях работы. Иногда эти данные представляют собой обычные цифры (например, величина денежного потока). В других случаях они принимают форму различных коэффициентов и соотношений. Порой они приводятся в сравнении либо с показателями прошлых периодов времени, либо с намеченными целями, либо со средними показателями по отрасли.

Возьмите на заметку

Если вы не знаете своих показателей, вы не знаете бизнеса.

Отчет № 1: Денежные потоки

Давайте начнем с короля всех цифр – с показателей денежных потоков. К сожалению, инвесторы в недвижимость лишь в редких случаях располагают ясной картиной в этой области. Вы должны знать величину денежного потока от каждой единицы недвижимости, а также от своих инвестиций в целом.

В среде инвесторов существует привычка обходиться всего лишь разностью между количеством денег на банковском счете в начале и конце каждого месяца. Однако стандартным документом отчетности в данном случае является отчет о денежных потоках, позволяющий вам четко понять, откуда эти деньги пришли и куда ушли, и он является, на мой взгляд, самым важным.

Отчет о денежных потоках начинается с операционной прибыли, состоящей из денежных поступлений в виде квартплаты за вычетом обычных расходов, включающих в себя ремонт и обслуживание недвижимости, а также управленческие расходы. Далее в отчет входят неоперационные доходы и расходы, связанные, в частности, с финансированием и инвестированием. К финансированию относятся все движения денежных средств, имеющие отношение к банковским задолженностям и кредитам. Инвестиционные операции включают в себя положительные и отрицательные денежные потоки, связанные с внесением залогов и предоплат при покупке недвижимости, а также выручку, полученную от ее продажи.

Итоговые цифры позволяют судить о приращении или убывании суммы денег на банковском счете в конце определенного периода времени (месяца, квартала или года) по сравнению с его началом. Из этого отчета становится ясно, какова величина ваших положительных и отрицательных денежных потоков, имеющих своим источником операционную деятельность, в сравнении с финансированием или инвестированием. Ведь это же здорово, когда такая информация известна и доступна в любой момент. Таблица 1.3 демонстрирует пример отчета о денежных потоках от одного из принадлежащих мне зданий.

Таблица 1.3. Отчет Тома о денежных потоках

Этот отчет говорит мне о многом. Во-первых, я вижу, что в конечном итоге у меня образовался положительный денежный поток. Во-вторых, он говорит мне, что с точки зрения налогообложения у меня здесь отсутствует прибыль (минусовое значение чистой операционной прибыли), а это значит, что создается дополнительный денежный поток за счет отмены налогов. В-третьих, из отчета видно, что мною своевременно внесен кредитный взнос в размере 258 долларов, за счет чего уменьшается основная сумма кредита. Если бы я знал только о том, что количество денег на моем банковском счете возросло за указанный период на 468 долларов, то мимо моего внимания прошли бы указанные благоприятные возможности, и конечные результаты могли бы оказаться хуже.

Отчет № 2: Анализ коэффициентов

Конечно, абсолютные цифры знать необходимо, однако по-настоящему серьезный анализ состояния дел с недвижимостью требует рассмотрения различных соотношений и сравнительных показателей. Перечень самых распространенных коэффициентов и соотношений, используемых в анализе, приведен в таблице 1.4.

Возьмите на заметку

Два самых важных коэффициента, позволяющих оценить состояние недвижимости, – это норма капитализации и коэффициент прибыльности инвестированного капитала.

Таблица 1.4. Наиболее значимые коэффициенты, используемые в анализе результатов инвестиций

1. Норма капитализации

Норму капитализации вычислить нетрудно. Для этого надо разделить чистую операционную прибыль на истинную стоимость вашей недвижимости. Помните, что речь идет именно о стоимости, а не о цене. Давайте рассмотрим пример. Предположим, вы получаете от вашей недвижимости в виде квартплаты 10 тысяч долларов в месяц, то есть 120 тысяч в год. Предположим также, что ваши операционные расходы (помните, что они не включают в себя погашение кредитов и процентов по ним, а также амортизацию здания) составляют 70 тысяч долларов. Это значит, что у вас есть чистая операционная прибыль в размере 50 тысяч долларов. Если ваша недвижимость может реально стоить 500 тысяч долларов, то норма капитализации составляет 10 процентов.

Возьмите на заметку

Показатель нормы капитализации может быть использован для принятия решений. Предположим, вы взяли кредит для покупки здания под 7 процентов. Если норма капитализации начинает опускаться ниже 7 процентов, недвижимость надо продавать. Почему? Потому что в данном случае налицо так называемый отрицательный эффект рычага. Он возникает, когда доходы становятся ниже сумм, выплачиваемых по кредиту. В таких условиях кредит становится невыгодным, потому что норма капитализации оказывается ниже кредитной ставки.

Когда мы с Энн продали наш четырехквартирный дом в Месе, норма капитализации опустилась примерно до 5 процентов, а кредит был взят под 6,5 процента. На нас начало действовать отрицательное плечо рычага. Помимо этого, у нас был отрицательный денежный поток, поэтому надо было срочно продавать недвижимость. Мы так и сделали, получив при этом неплохую прибыль, потому что внимательно следили за нормой капитализации. В момент покупки дома эта норма составляла около 10 процентов. Хотя чистая операционная прибыль так и не повысилась, стоимость недвижимости возросла вдвое из-за снижения нормы капитализации с 10 до 5 процентов.

2. Коэффициент прибыльности инвестированного капитала

Еще один часто рассматриваемый показатель – это коэффициент прибыльности инвестированного капитала (обычно используется его английская аббревиатура ROI), демонстрирующий общую рентабельность инвестиции. Мне знакомы инвесторы, которые рассчитывают прогнозируемый ROI в момент покупки недвижимости и никогда больше не возвращаются к нему. Однако, как и норма капитализации, этот коэффициент может подсказать вам, стоит ли по-прежнему держать у себя недвижимость или лучше принять в отношении ее какое-то другое решение.

Например, в число моих инвестиционных критериев входит доходность после уплаты налогов не ниже 30 процентов. В понятие доходности в данном случае входит денежный поток, прирост стоимости недвижимости плюс налоговые льготы и снижение основной суммы кредита. Несколько лет назад я приобрел дом в Юте, который по всем признакам мог в течение пяти ближайших лет давать ROI в размере 35 процентов.

На деле же вышло, что сдать квартиры в этом доме очень трудно, поэтому ROI оказался ниже ожидаемого. Когда мне стало ясно, что коэффициент снизился ниже установленной мною планки в 30 процентов, я продал дом и нашел другую недвижимость, которая больше соответствовала моим инвестиционным критериям. Вы, должно быть, уже поняли, как много зависит от соблюдения заранее установленных критериев. Многие из ваших решений будут основываться именно на них.

В анализе показателей и сравнении их с критериями очень важную роль играет один из членов команды – ваш наставник. Такого наставника следует иметь каждому бизнесмену. Он должен хорошо разбираться в недвижимости и общих проблемах бизнеса.

Отчет № 3: Сравнительный анализ

Третий тип отчетов строится на сравнении, когда актуальные показатели вашего бизнеса сравниваются с какими-то другими – например, с отраслевыми стандартами, вашими прошлыми или прогнозируемыми показателями. Давайте предположим, что вы приобрели недвижимость и рассчитываете, что ее стоимость будет возрастать на 10 процентов в год. Допустим, на данный момент рост ее стоимости составляет 15 процентов.

Сравнительный анализ даст вам возможность оценить не только состояние недвижимости на текущий момент, но и ее перспективы на будущее в сравнении с собственными ожиданиями и с положением дел на данном рынке в целом. На этом основании вы сможете сделать вывод, как выглядит ваша собственность по сравнению со среднерыночными показателями, и принять решение о покупке дополнительной недвижимости на данном рынке или о ее продаже, чтобы приобрести себе что-нибудь другое, более соответствующее вашим критериям.

Видите, насколько важно иметь хорошую отчетность? Она должна включать в себя не только актуальные показатели, но также коэффициенты и сравнительный анализ. Я часто критикую управляющих недвижимостью за то, что они представляют мне никуда не годные отчеты. Обычно они содержат только текущие данные, да и в тех зачастую невозможно разобраться. Давайте рассмотрим в качестве примера один из полученных мною отчетов.

Хотя в нем и отсутствует анализ, однако он, по крайней мере, дает мне исходные данные, которые я могу проанализировать самостоятельно. Сразу вижу, что у меня здесь положительный денежный поток, размер которого соответствует моим критериям. Теперь мне надо внести эти данные в свою бухгалтерскую программу (или нечто аналогичное), и я смогу получить из нее норму капитализации, коэффициент прибыльности инвестированного капитала и другие показатели для анализа.

Таблица 1.5. Реальный пример хорошего отчета о состоянии недвижимости (в долларах)

Принцип бизнеса № 5: Налоги

Если вы хотите влиять на доходность от недвижимости, обращайте пристальное внимание на налоговое законодательство.

Возьмите на заметку

Самый быстрый путь к повышению коэффициента прибыльности инвестированного капитала заключается в использовании налоговых льгот, направленных на стимулирование инвестиций в недвижимость.

Самая значительная статья расходов у большинства людей – это налоги. В США, которые обычно считают страной с низким уровнем налогообложения, средний бизнесмен, зарабатывающий в год 100 тысяч долларов, выплачивает правительству более 50 процентов в форме тех или иных налогов. В их число входят подоходный налог, налог на имущество, на регистрацию сделок по купле-продаже недвижимости, на занятость, акцизы, не говоря уже о налоге на наследство.

Некоторые древние цивилизации 50‑процентные налоги считали равносильными удушению. Однако в XXI веке порой мы платим и больше и считаем такое положение вещей вполне приемлемым. Но есть и хорошие новости. Если вы занимаетесь бизнесом, особенно связанным с инвестициями в недвижимость, то можете легко сократить налоговую ставку с 50 до 20–30 процентов. На самом же деле многие из клиентов компании «ProVision», являясь серьезными инвесторами, вообще не платят никаких налогов, причем на вполне законных основаниях.

Представьте себе только, что можно было бы сделать с лишними деньгами, если бы вам удалось снизить свои налоги на 20 или даже 30 процентов. Сколько дополнительной недвижимости можно было бы приобрести! Насколько быстрее рос бы ваш инвестиционный портфель! Как-то я подсчитал, что человек, уплачивающий налоги по 30‑процентной ставке, мог бы удвоить объем своего портфеля за семь лет, если бы по максимуму использовал свои налоговые льготы и реинвестировал все сэкономленные деньги.

Когда я рассказываю людям, что они могут на законных основаниях снизить подоходный налог на 30 и более процентов, у них сразу же появляется скептическая реакция. Они считают, что я заманиваю их в какое-то «налоговое убежище». И это действительно так. Этим «налоговым убежищем» является инвестирование в недвижимость. При этом не имеет значения, используется ли недвижимость как жилье или служит в коммерческих и промышленных целях. В США и многих других странах налоговое законодательство предоставляет инвесторам в недвижимость весьма значительные льготы.

Возьмите на заметку

В США и многих других странах налоговое законодательство предоставляет инвесторам в недвижимость весьма значительные льготы.

Давайте рассмотрим, что вы можете предпринять, чтобы воспользоваться этими льготами по максимуму. При этом мы будем ссылаться на законы Соединенных Штатов, но учтите, что многие другие страны имеют аналогичное законодательство. Поэтому если даже вы инвестируете за пределами США, принцип налоговых вычетов может быть точно так же применим в Канаде, Европе и других регионах мира. Я расскажу вам о пяти способах снижения подоходного налога на 30 и более процентов.

Совет № 1: Налоговая стратегия

Что? Налоговая стратегия? Мы ведь только что говорили о разработке стратегии бизнеса при инвестировании в недвижимость. А теперь еще надо создавать и налоговую стратегию? Совершенно верно. Налоговая стратегия – это систематический план действий, направленных на постоянное снижение или полную отмену подоходного налога.

Хорошая налоговая стратегия во многом схожа со стратегией бизнеса в целом. Необходимо иметь перед глазами общую картину, включающую в себя не только недвижимость, но и другие сферы бизнеса и инвестиций. И рассматривать эту картину надо с позиций долгосрочной перспективы. Моя личная налоговая стратегия содержит аспекты, так или иначе связанные с двумя моими сыновьями. Один из них, Сэм, работает вместе со мной и намерен продолжать эту деятельность еще долгие годы. Другой – Макс – не проявляет интереса к бизнесу и собирается писать книги для детей. Поэтому налоговая стратегия должна учитывать интересы обоих сыновей. Каждый из них имеет долю в моем бизнесе, но я должен подходить к этим долям по-разному, поскольку один принимает в бизнесе активное участие, а другой нет.

Многие из наших клиентов ведут бизнес совместно с супругами, а вот моя жена совершенно не интересуется такой деятельностью, и ее помощь заключается только в организации семинаров и других мероприятий.

Поэтому в моей налоговой стратегии жена не рассматривается как профессиональный инвестор в недвижимость.

Возьмите на заметку

Большую помощь вам может оказать хороший налоговый стратег. Поэтому подумайте о включении в команду консультанта, специализирующегося на разработках налоговых стратегий.

Ваша налоговая стратегия должна представлять собой план, который вы будете в состоянии реализовать, не слишком осложняя себе жизнь. Большую помощь вам может оказать в этом хороший налоговый стратег. Поэтому подумайте о включении в команду консультанта, специализирующегося на разработках налоговых стратегий.

Совет № 2: Форма собственности

Какую форму собственности избрать – товарищество с ограниченной ответственностью, корпорацию или партнерство? А может быть, вообще отказаться от юридической формы и держать недвижимость в личной собственности? В тех странах, где судебные тяжбы не получили широкого распространения, вам, возможно, и не понадобится отдельная юридическая регистрация каждой единицы недвижимости, но в США, на которые приходится 95 процентов всех судебных процессов в мире, выбор правильной формы собственности имеет очень большое значение. Давайте вкратце рассмотрим, что они собой представляют с точки зрения налогообложения.

Хотя обстоятельства могут быть самыми разными, позвольте все же дать несколько рекомендаций о наиболее предпочтительных формах собственности. С точки зрения защиты активов (эта тема будет рассматриваться в одной из последующих глав) не может быть ничего лучше товарищества с ограниченной ответственностью. Одно из основных преимуществ ТОО состоит и в том, что выбор такой формы собственности не имеет каких-то специфических налоговых последствий. С точки зрения налогообложения ТОО может рассматриваться по вашему выбору и как личная собственность, и как партнерство, и как корпорация.

Если речь идет о жилье, сдаваемом внаем, то его лучше представить как товарищество или личную собственность. Не допускайте ошибки, оформляя такую недвижимость как собственность корпорации типа С и S[1]. Если вы попытаетесь вывести недвижимость из корпорации в целях рефинансирования, то это может обернуться катастрофой. Вас обложат налогом, словно корпорация продала вам эту собственность по текущей рыночной цене. Недавно у меня был посетитель, который оформил недвижимость в собственность корпорации типа S. Мы оценили, что при рефинансировании ему придется уплатить порядка 250 тысяч долларов в виде налогов только из-за неправильно выбранной формы собственности.

Схема 1.2. Юридическая форма собственности

Возьмите на заметку

Не допускайте ошибки, оформляя недвижимость как собственность корпорации типа С и S. Если вы попытаетесь вывести недвижимость из корпорации в целях рефинансирования, это может обернуться катастрофой. Вас обложат налогом, словно корпорация продала вам эту собственность по текущей рыночной цене.

Если же вы являетесь торговцем недвижимостью или девелопером, то есть смысл обратить внимание на корпорацию типа S. Причина? В этом случае вы сможете существенно снизить размер взносов в фонд социальной защиты. А поскольку вам не придется выводить недвижимость из собственности корпорации до момента ее продажи, то вас не постигнут последствия, о которых я говорил выше.

Совет № 3: Поездки, угощения и развлечения

Не забывайте, что во многих странах налогами облагается только чистая прибыль. Поэтому любые расходы, которые вы можете представить как производственные, снижают подоходный налог. Что касается расходов на угощения и развлечения, то может действовать следующее правило: если вы обсуждаете деловые вопросы до, во время или после ужина или развлекательного мероприятия и это обсуждение является важным и необходимым для бизнеса, то расходы на угощение или развлечения вычитаются из налогооблагаемого дохода.

Я не говорю о ситуациях, когда вы приглашаете на ужин своего риэлтора или бухгалтера (хотя уверен, они с удовольствием согласились бы). Речь идет об ужине или посещении спортивного матча вместе с партнером. Для большинства инвесторов в недвижимость таким партнером является супруг или супруга. Из опыта мне известно, что если бизнесмены обедают или ужинают с женами, то они практически всегда говорят о бизнесе. А если вы совместно с женой вкладываете деньги в недвижимость, то можно на 100 процентов гарантировать, что за едой вы будете обязательно говорить о недвижимости.

Мы с женой ходим в ресторан в среднем один-два раза в неделю. Я не могу припомнить случая, чтобы при этом мы не обсуждали деловых вопросов. Эти беседы имеют существенное значение для успеха нашего бизнеса. Пусть даже жена и не играет особо активной роли в моих делах, но у нее хорошее видение перспективы, а это я считаю очень важным в процессе принятия решений.

Поэтому перестаньте платить за ресторан из собственного кармана. Эти расходы можно переложить на счет вашего бизнеса с недвижимостью.

Вычитать из налогооблагаемых сумм расходы на поездки несколько труднее, но не намного. Если поездка совершалась в пределах страны, то вам необходимо всего лишь доказать, что она носила, в первую очередь, деловой характер. Для этого надо представить свидетельства, что более 50 процентов нормального восьмичасового рабочего дня вы тратили на обсуждение инвестиционных вопросов. Предположим, вы участвовали в какой-то конференции или просто выясняли обстановку на рынке недвижимости в данной местности.

У нас был клиент, который, применяя этот принцип, совершил миллионную сделку. Ему нравилось ездить в отпуск в Нью-Мексико. Зная, что необходимо заниматься инвестиционными проблемами, чтобы вычесть расходы на поездку из налогооблагаемой суммы, он организовал встречу с местным риэлтором для обсуждения вопросов приобретения недвижимости. Результатом стала сделка, которая принесла моему клиенту 1 миллион долларов. Разумеется, эту поездку он оплатил не из своего кармана.

Совет № 4: Амортизация

Как-то мы с Робертом, проведя встречу с журналистами «Arizona Republic», на которой обсуждалась доходность его инвестиций в размере 40 процентов, отправились пообедать в местный ресторан. Роберт поинтересовался, что я думаю об амортизации. Я ответил, что, на мой взгляд, это явление в чем-то сродни волшебству. Где еще вы сможете добиться снижения налогов, предъявив в качестве основания объект, за который вы ничего не платили и который к тому же растет в цене. Но именно так обстоят дела с амортизацией недвижимости во многих странах. Суть дела заключается в следующем.

Предположим, вы приобрели жилой дом за 500 тысяч долларов, который собираетесь сдавать внаем. В покупку вы вложили 100 тысяч из собственных денег, а 400 тысяч получили в кредит от банка. Каждый год у вас происходит снижение налогооблагаемой суммы на определенную величину за счет амортизации дома – причем учитываются не те 100 тысяч, что вы заплатили из своего кармана, а его полная стоимость. Давайте проведем некоторые подсчеты.

Допустим, что 20 процентов от стоимости дома (100 тысяч долларов) составляет цена земельного участка, на котором он стоит. Налоговая служба считает, что земля не обесценивается, поэтому амортизация на нее не распространяется. Однако амортизируются оставшиеся 400 тысяч. Для жилых домов норма амортизации составляет 3,636 процента, или 14 545 долларов каждый год. И это только при условии, что здание стоимостью в 400 тысяч долларов мы будем считать единым и неделимым объектом. Однако можно снизить налогооблагаемую сумму еще больше, если провести так называемое разделение стоимости, выделив из недвижимости долю движимого имущества.

При этом происходит следующее. Ваш бухгалтер или инженер обследует объект и удаляет (на бумаге) то, что может быть легко демонтировано со здания и не является абсолютно необходимым для его нормального функционирования. Все это считается уже движимым личным имуществом, а нормы его амортизации могут составлять 20 и более процентов в год.

Предположим, что в нашем случае удалось выделить движимое имущество на сумму в 100 тысяч долларов. Это увеличивает объем ежегодных налоговых вычетов с 14 545 долларов до 30 900 – более чем вдвое. В результате, даже при росте собственности в цене, мы получаем налоговые вычеты за ее амортизацию на сумму, превышающую 30 тысяч долларов. При этом мы вложили в имущество только 100 тысяч долларов из собственного кармана.

Таким образом, если наш денежный поток от данной недвижимости составит 30 900 долларов, то мы не обязаны платить подоходный налог, так как на эту сумму у нас имеются льготы. Если же денежный поток будет еще ниже, то мы вправе отчитаться о недополучении налогооблагаемого дохода, и в этом случае причитающиеся нам налоговые вычеты (при правильном планировании) можно распространить на доходы из других источников. В этом и состоит основная причина, по которой многие инвесторы в недвижимость полностью освобождаются от подоходных налогов. Вы чувствуете, насколько это может повысить рентабельность ваших вложений?

Совет № 5: Документация

Напоследок давайте вкратце поговорим о необходимости правильного ведения документации по всем операциям с недвижимостью. Если у вас отсутствует необходимая документация, то налоговая служба вправе отменить причитающиеся вам льготы. Это будет означать для вас огромные потери! Одну из самых главных форм документации – бухгалтерский учет – мы уже обсудили.

Кроме этого существуют и другие формы документации. По всем фактам поездок, угощений и развлечений вы обязаны представить счета, а также указать, с кем и где были, какие вопросы обсуждали, когда это происходило и почему вы взяли расходы на себя. Налоговые льготы за пользование личным автомобилем в служебных целях предоставляются в том случае, если вы ведете учет, сколько километров проехали по делу, а сколько – в личных целях. По всем операциям с недвижимостью необходимо представлять не только данные о движении денег на счетах, но и детальные протоколы всех встреч и бесед.

Подобное документирование – не самое веселое времяпрепровождение, но особо сложным это занятие назвать тоже нельзя. Необходимо только регулярно посвящать ему по нескольку минут в неделю. Не запускайте это дело. Если вы точно не знаете, какие подтверждающие документы требуются, посоветуйтесь со своим налоговым консультантом. Помните, что если у вас отсутствует соответствующий документ, то вы не сможете доказать налоговой службе, что у вас есть право на льготы.

Итак, я рассказал вам о пяти возможностях уменьшить подоходный налог в области инвестирования в недвижимость и сэкономить на этом кучу денег. Теперь вы видите, почему умные бизнесмены считают налоговое планирование одним из главных ключей к успеху. Если вы будете применять эти принципы к своему бизнесу, то у вас хорошие шансы разбогатеть в кратчайшие сроки. Помните, что начинать надо со стратегии, после чего следует комплектование команды, налаживание хорошего бухгалтерского учета, регулярный анализ отчетов и минимизация налогов за счет долгосрочной налоговой стратегии. Чем раньше вы начнете воспринимать инвестирование в недвижимость как реальный бизнес, тем скорее распрощаетесь с тяжелым трудом и начнете пожинать плоды.

* * *

Том Уилрайт более двадцати пяти лет занимается разработкой инновационных стратегий бизнеса и налогообложения для преуспевающих инвесторов и бизнесменов в США и других странах мира. Его цель заключается в том, чтобы обучить людей стратегическим подходам к достижению успеха. Основав компанию «ProVision», Том оказывает консультативные услуги привилегированным клиентам, в результате чего они платят меньше налогов и имеют больше доходов от недвижимости. Он также дает индивидуальные консультации избранным представителям бизнеса, читает лекции по стратегическому плани рованию и является адъюнкт-профессором Аризонского университета.

2. Чарлз Лотцар. Комплектование команды и управление ею с точки зрения юриста

Я познакомился с Чаком Лотцаром где-то в 2001 году, когда он был старшим партнером в крупной юридической фирме. Я проводил там презентацию для десяти юристов, рассказывая о философских взглядах моего богатого папы на деньги, богатство и управление капиталом. Чак, как мне показалось, был единственным из десяти, кто понимал, о чем я говорю, и слушал с большим интересом.

В 2003 году вместе с Ким мы воспользовались услугами Чака для заключения одной из наших крупнейших сделок с недвижимостью. Это была покупка, в которую мы не внесли ни одного доллара собственных денег, но которая должна была приносить нам ежемесячно более 30 тысяч долларов чистой прибыли. Если бы не Чак, то эта сделка могла бы обернуться для нас колоссальным кошмаром. Он обнаружил в ней подводные камни, на которые не обратили бы внимания большинство людей, включая и юристов. Помимо всего прочего, когда сделка была расторгнута, Чак предложил нам скидку на оплату его услуг, так как счел, что работа была произведена им недостаточно эффективно. Нечего и говорить, что мы настояли, чтобы оплата была осуществлена в полном размере. Он более чем заслужил это.

В 2007 году Чак снова пришел к нам на выручку. На этот раз он защищал наши интересы на судебном процессе против моего бывшего делового партнера. Этот процесс был самым ужасным эпизодом нашей с Ким жизни. Если бы не Чак, то не знаю, где бы мы с ней сегодня были.

В конечном итоге Чак Лотцар стал для нашей компании «Rich Dad» не просто юрисконсультом. С его помощью она стала сильнее, укрепила свой кадровый состав и повысила прибыльность. Лично я стал более зрелым бизнесменом и избавился от многих прежних сумасбродных привычек, что для меня самого является чудом. Чак не только повысил наш уровень благосостояния. Благодаря ему мы с Ким стали более грамотными предпринимателями и инвесторами.

Мораль всего сказанного такова: зачастую наши самые плохие сделки с самыми худшими людьми позволяют отыскать самых лучших.

Роберт Кийосаки

Я знаю, что юристы смотрят на мир не так, как большинство других людей. Обычные рабочие отношения представляются им как контракт между двумя сторонами со всеми свойственными ему оговорками, ограничениями и уступками на тот случай, если отношения вдруг начинают портиться. Объект недвижимости – это для них не просто здание, а имущественная масса, для которой свойственна определенная юридическая форма собственности, распределение рисков и обязанностей, а также множество других юридических тонкостей и толкований, связанных с ее развитием, управлением и возможной продажей.

Я не сомневаюсь: вы считаете, что жить значительно проще, не забивая себе голову юридическими премудростями. Вероятно, вы правы. Но лично мне жизнь юриста, особенно специализирующегося на проблемах недвижимости, приносит много приключений и вызовов и доставляет огромное удовлетворение. Я имею в виду удовлетворение от работы, в результате которой люди реализуют свои мечты и спокойно спят по ночам, зная, что имущество их семей надежно защищено. Эта профессия заставляет меня постоянно учиться, и мне это очень нравится. Недвижимость – очень динамичная сфера деятельности, которая вносит новизну и свежесть в мой каждый рабочий день.

Вероятность того, что глава, написанная юристом, окажется в этой книге на первом месте, очень мала, поэтому я предполагаю, что вы уже прочли несколько глав. А если так, то вы, должно быть, уже заметили, что авторы постоянно затрагивают тему команды – тех профессионалов, благодаря которым совершаются сделки с недвижимостью. Многие из авторов приводят перечни участников команды, которые необходимы для работы с недвижимостью.

Что ж, я тоже внесу свою лепту. Команда – это фактор, определяющий успех или провал проектов с недвижимостью. В моей практике встречались команды, которые добивались успеха, казалось бы, без всяких видимых усилий, но были и такие, которые работали с натугой, но заранее были обречены на неудачу. Есть ли способы, гарантирующие создание успешной во всех отношениях команды? Ответ однозначен: нет. Вы можете лишь прилагать к этому усилия, но при этом ясно осознавать, что ваша команда, особенно на начальном этапе, будет, скорее всего, где-то посередине между этими двумя крайностями. Ваша задача – собрать команду профессионалов и наладить такое руководство ими, чтобы с каждой новой сделкой они работали все лучше.

Мое отношение к команде и ее участникам отличается от взглядов многих авторов этой книги, потому что я сам являюсь членом команды. Большинство авторов – инвесторы, которые руководят коллективом. Они дают поручения членам команды и выслушивают их советы. Я же как раз один из тех, кому дают поручения и кто высказывает рекомендации. Поэтому у меня несколько иная точка зрения. Если добавить сюда, что я, как юрист, вообще смотрю на жизнь по-другому, то можно понять, что при написании этой главы я ставил перед собой три основные цели:

1. Рассказать, кто вам нужен в команде и как определить, что вы взяли в нее победителя.

2. Идентифицировать известные риски и убедиться, что они справедливо распределены между всеми сторонами, включая участников команды.

3. Выработать критерии результативности и убедиться, что все члены команды работают в соответствии с ними и соблюдают установленные сроки.

Как видите, здесь проявляется мой менталитет юриста. Я знаю, что ваша команда не будет идеальной, как бы вы ни старались соблюдать все рекомендации, данные в этой книге, как бы тщательно ни подбирали людей и какими бы хвалебными рекомендациями они ни располагали. Жизнь и недвижимость устроены не по шаблону. Так что же делать? Попросту делайте то, на что способны, и старайтесь обезопасить себя с тыла.

Три правила игры

Вы можете сказать: «А нужны ли все эти хлопоты с созданием команды? Мой проект достаточно прост, и большую часть работы я могу сделать самостоятельно. Моя команда должна быть минимальной по составу. И это избавит меня от многих проблем». Но прежде чем так поступить, постарайтесь понять, что, работая с недвижимостью, очень трудно сделать что-нибудь в одиночку. Это командная игра, и поэтому я выработал три правила, по которым она должна проводиться.

Потребность в команде нигде не проявляется так остро, как в период подготовительных мероприятий, предшествующих моменту покупки. Это абсолютно необходимая часть любой сделки с недвижимостью. Если у вас хорошая команда, то недвижимость может доставить вам массу радости, так как зачастую в ней удается обнаружить скрытые драгоценные камни, сигнализирующие о дополнительных прекрасных возможностях. С другой стороны, вы можете оказаться обладателем проблемной собственности, и вам придется жить в постоянном кошмаре из-за команды, которая упустила что-то существенное в подготовительный период.

Необходимо помнить, что на подготовительные мероприятия обычно отводится не менее шестидесяти дней. За это время в объекте недвижимости необходимо выявить все проблемы и возможности и прийти к выводу, даст ли вам эта сделка доход и какие условия для этого надо соблюсти. Этот период предназначен также для того, чтобы выявить и, по возможности, устранить (или смягчить) риски для всех сторон – покупателя, продавца, кредитора и многочисленных третьих лиц, включая профессионалов из вашей команды.

Три правила игры, выработанные Чаком

Правило № 1. Талант себя обязательно проявит. Вы должны твердо усвоить, что включение в команду способных и талантливых специалистов служит вашим интересам. Со временем неизбежные начальные расходы на это окупят себя сторицей.

Правило № 2. Вы покупаете «мозги», поэтому дайте людям возможность в полной мере использовать их для решения ваших проблем. Участники команды должны без утайки и с полной откровенностью докладывать вам обо всех деталях и обстоятельствах сделки. Вы должны быть в курсе всех проблем, чтобы отыскать их решение и определить, во что они вам обойдутся. К сожалению, бывает так, что стоимость продолжения процесса начинает перевешивать будущую выгоду, и вам приходится останавливаться, чтобы впоследствии не выбрасывать деньги на ветер.

Правило № 3. Лучше взять в команду специалиста с выдающимися знаниями и умениями, чем человека, который просто участвовал в прошлом в совершении ряда аналогичных типовых сделок.

В соответствии с правилом № 2 на подготовительном этапе вам нужна команда, которая готова высказать всю правду о приобретаемой недвижимости, даже если эта правда горькая. Ваши эксперты и консультанты не должны скрывать от вас неприятные факты, чтобы была возможность вовремя отказаться от неприемлемой сделки. Итак, с точки зрения участника команды и юриста я хочу сказать, какие люди вам требуются в команде и в чем заключается их роль.

Помните, что речь идет только о ключевых фигурах, которые вам понадобятся при заключении практически любой сделки. Я считаю, что люди в целом делятся на две категории: одни ориентируются в основном на широкое сотрудничество, а другие только на выполнение своих узких функций. Хотя моя юридическая практика изначально нацелена на ограниченный круг проблем, сам я лично настроен на сотрудничество с другими участниками команды, которые имеют такие же взгляды. Я готов работать и с теми, кто занят только своими узкими задачами, но считаю, что у них ограничены возможности и способности по решению комплексных проблем, особенно когда их часть работы уже завершена.

Юрист, специализирующийся на недвижимости

Заметьте, речь идет не просто о юристе, а о юристе, специализирующемся на недвижимости. Об этом необходимо заявить с самого начала. Сделки с недвижимостью имеют существенные отличия от всех остальных, поэтому очень важно нанять юриста, который разбирается в вопросах недвижимости и имеет соответствующий опыт. Одной только специализации в области общего хозяйственного права недостаточно.

Я с такой настойчивостью подчеркиваю это потому, что хороший юрист, разбирающийся в недвижимости, может снять с вас большую нагрузку, защищая ваши тылы и координируя действия всей команды. Опытный юрист достаточно самостоятелен и уверен в себе, но в то же время хорошо знает, когда необходимо обратиться за помощью к вам или другому члену команды. В сделках с недвижимостью бывают нюансы, с которыми юрист, каким бы опытным он ни был, еще не сталкивался. Вам совсем ни к чему, чтобы он самостоятельно набирался опыта за ваш счет. Он должен лишь располагать широким кругом связей как внутри фирмы, так и за ее пределами, которые помогут ему решить любую проблему.

Зачастую юрист берет на себя также задачу по составлению и соблюдению бюджета и графика работ на подготовительный период. Это значит, что он должен появиться в вашей команде одним из первых, чтобы подготовить документы, необходимые на самых ранних этапах, в частности, график сроков и протокол о намерениях, а также своевременно обнаружить и устранить все сомнения и риски в уже имеющейся документации.

Хороший юрист – это ваш лучший союзник. Мне часто приходится давать советы и консультации, которые способствуют совершению сделок с недвижимостью и развитию бизнеса клиентов в целом. У себя в фирме мы подходим к проектам с позиций заказчика, желающего знать все о препятствиях, стоящих у него на пути, и, естественно, о нестандартных способах их преодоления. Если ваш юрист только выявляет проблемы, но не указывает, как их решать, то это явный признак того, что его пора менять. В случае, когда его неуважительное, пассивное или слишком агрессивное поведение в отдельных ситуациях вызывает у вас дискомфорт, то опять же вам, скорее всего, понадобится новый юрист.

Реальная история

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и отличия, но среди них встречаются и поистине уникальные, которые порой заставляют всю команду работать за гранью собственных возможностей и творить чудеса.

Инвесторы могут легкомысленно полагаться на свои способности преодолевать многочисленные препятствия и порой теряют бдительность, встречаясь с ситуацией, которая способна сорвать все планы. Я вспоминаю одну группу клиентов, у которых за плечами было множество успешных сделок с недвижимостью. Все они были умными и проницательными бизнесменами, однако непрерывные прошлые успехи отрицательно сказались на их способности трезво оценивать обстановку. Они не смогли отказаться от покупки недвижимости, хотя и знали, что в этом многоквартирном жилом доме имеются явные и скрытые недостатки, а сроки выполнения многих регламентных ремонтных работ по отопительным и вентиляционным системам просрочены. Устранение недостатков потребовало серьезного ремонта, в результате чего здание просело в грунт более чем на тридцать сантиметров! Независимо от того, каких успехов вы добивались в прошлом, вам необходимо подходить к каждой новой сделке словно в первый раз.

Именно поэтому вам требуется сильная команда с определившимся костяком, работа которой всегда стабильна и предсказуема. Чем дольше вы сотрудничаете с ней, тем эффективнее будут результаты.

По роду деятельности нам приходится читать и анализировать все документы, касающиеся сделки, в том числе отчеты третьих лиц об обследовании здания, договоры купли-продажи, кредитные банковские документы. Зачастую нас просят составить проекты этих документов, а также учредительные договоры инвестиционных товариществ.

Вы ищете юриста?

На что надо обращать внимание и чего следует избегать

То, что вам нужно:

• умение применять накопленные знания и опыт;

• наличие времени для оказания вам помощи;

• понимание своих профессиональных ограничений;

• готовность принять помощь от других юридических фирм;

• способность работать в команде;

• опыт совершения различных видов сделок с недвижимостью;

• опыт проведения сложных комбинаций по финансированию покупок;

• общий подход к ведению дел (отчасти джентльмен, отчасти бульдог);

• наличие поддержки со стороны юридической фирмы (длинная скамейка запасных).

Чего надо опасаться:

• проигранные дела;

• жалобы от клиентов на непрофессионализм;

• наличие опыта в составлении деловой документации и ведении судебных дел, но отсутствие связи со сферой недвижимости;

• поведение, вызывающее у клиента дискомфорт.

Юрист может выставлять клиенту счета на почасовую оплату услуг или заключить соглашение на выполнение определенного комплекса работ. Если работа выходит за рамки оговоренного объема, то все дополнительные действия выполняются на условиях почасовой оплаты. Существует и другой способ расчетов: почасовая оплата заранее оговоренного объема работы. В таких соглашениях обычно подробно оговариваются все необходимые действия юриста, а непредвиденные отклонения и дополнения оплачиваются по окончании работы. Но подобные условия могут привести к недоразумениям между юристом и клиентом. Необходимо, чтобы юрист предусмотрел непредвиденные обстоятельства, которые могут либо сыграть вам на руку, либо уберечь от неблагоприятных последствий. Если же вы посчитаете, что поиски таких непредвиденных обстоятельств могут вам слишком дорого обойтись, то тем самым будете препятствовать собственному успеху. Я считаю справедливым, если юрист получает определенную долю дохода от сделки или сэкономленных денег в случае ее расторжения из-за чрезмерного риска, и это будет идеально отвечать интересам обеих сторон.

На протяжении многих лет своей практики я чаще всего пользовался именно этим способом оплаты при разработке проектов по финансированию сделок с недвижимостью и созданию налоговой стратегии. При таких условиях я больше всего заинтересован в успешном завершении проекта. Тем не менее линия поведения юриста должна точно совпадать с интересами клиента независимо от способа оплаты.

Как правильно оформить договорные отношения в команде

Многие участники команды, прежде чем приступить к работе, требуют официально оформить условия сотрудничества. Они либо сами предъявляют соответствующий проект соглашения, либо просят об этом заказчика. Убедитесь, что в этом соглашении предусмотрены следующие моменты:

• объем выполняемой работы и распределение ролей;

• условия и время оплаты в зависимости от сроков выполнения работ;

• подробные условия расторжения соглашения со стороны подрядчика и с вашей стороны;

• обеспечение необходимыми материалами и документами (например, компьютерными программами, копиями планов и т. п.);

• порядок разрешения конфликтных ситуаций;

• распределение известных рисков;

• улаживание разногласий;

• ограничение ответственности.

Брокер по недвижимости

Брокер очень важен для команды, поскольку он генерирует идеи и возможности. Именно ему принадлежит решение, кто первым увидит выставляемую на продажу недвижимость. Вам нужен брокер, который хорошо осознает важность сложившихся между вами взаимоотношений и работает как часть вашей команды.

Вместе с тем необходимо учитывать, что многие брокеры работают за комиссионные и поэтому заинтересованы в совершении максимального количества сделок. Это, естественно, приводит к возникновению у них менталитета «кого поймал, того и съел». Такие специалисты будут неизменно предлагать вам сделки, идущие вразрез с вашими интересами и только отвлекающие внимание от главных целей. Вам же нужен брокер, который работает в ваших интересах, понимает ваши потребности и ищет возможности по их удовлетворению.

Помимо прочего, необходимо учитывать, что основная задача брокера по недвижимости состоит в том, чтобы свести вместе потенциальных продавца и покупателя, а вовсе не гарантировать успешную сделку между ними. Однако хорошие брокеры стремятся выполнить обе задачи и довести процесс купли-продажи от начала до конца.

Иногда брокер берет на себя так называемое двойное представительство, то есть представляет интересы как продавца, так и покупателя недвижимости. На первый взгляд это объясняется только желанием сэкономить на комиссионных, так как обычно в сделке участвуют брокеры от обеих сторон, которые впоследствии делят вознаграждение. Однако двойное представительство таит в себе определенные опасности, так как у брокера в этом случае возникает конфликт интересов, побуждающий его скрывать определенные факты и обстоятельства.

Большинство бизнесменов признают необходимость адаптации к рыночным изменениям, и в связи с этим мне представляется, что брокерам тоже следует изменить стиль своих действий в условиях непрерывных колебаний рынков. Во время бума середины 2000‑х годов многие брокеры старались заключить как можно больше сделок. Лишь самые лучшие из них осознавали, что бум всегда сменяется спадом и следует сохранять хорошие отношения с клиентами и в хорошие, и в плохие времена. Профессионалы знают, что пик рыночного подъема – не самое лучшее время для покупок, и не боятся говорить об этом инвесторам. Они давно работают на рынке и понимают, что никакая, даже самая выгодная сегодняшняя сделка не сможет оправдать множества упущенных сделок в будущем. Именно такой брокер по недвижимости вам и нужен.

Реальная история: как определить, что брокер работает на вас?

Двойное представительство меня не особенно волнует, если обе стороны, участвующие в сделке, обладают достаточным опытом. Проблемы возникают, когда одна из сторон оказывается недостаточно опытной. Мне приходилось часто беседовать с брокерами, которые сожалели, что ввязались в двойное представительство.

Из опыта мне известно, что лучшие брокеры действуют в интересах клиента. Хорошим примером этого может служить мой друг Крейг Коппола, который выступал в роли брокера по недвижимости, когда я пытался купить офисное здание для своей юридической фирмы. Мне очень хотелось приобрести именно эту недвижимость, однако Крейг, будучи моим другом и профессиональным брокером, посмотрел мне в глаза и сказал, что лучше воздержаться от этого поступка и подождать до тех пор, пока цены на рынке не снизятся. Разумеется, такой совет Крейга служил моим интересам, а не его собственным, так как он лишился комиссионных.

Бухгалтер

Я пришел к выводу, что почти весь бизнес в той или иной степени основывается на математике, поэтому очень важно иметь бухгалтера, который хорошо разбирается в тонкостях сделок с недвижимостью. Все советы, которые я вам давал по привлечению в команду юриста, в равной мере относятся и к бухгалтеру.

Опыт показывает, что инвесторы, как правило, первым делом нанимают себе собственного бухгалтера, поручая ему установление тесного сотрудничества с одной из независимых бухгалтерских фирм. Однако бывает и так, что на собственного бухгалтера возлагается большое количество обязанностей помимо чисто бухгалтерских, а его контакты со сторонними специалистами ограничиваются. В этом нет ничего страшного, если бухгалтер достаточно опытен, но, к сожалению, при отсутствии опыта и коммуникации с коллегами часто возникают проблемы.

Сильный бухгалтер должен хорошо разбираться во всем многообразии сделок с недвижимостью и знать, как для снижения налогов использовать амортизацию и отсутствие прибылей (а это неизбежно на стадии проектирования и строительства, так как в этих условиях не генерируются денежные потоки). Кроме того, бухгалтер должен уметь выделять из стоимости недвижимости движимое имущество и тем самым увеличивать амортизационные начисления.

Архитектор

Прежде всего, я должен поблагодарить Грега Зиммермана и Криса Илга за то, что они поделились со мной знаниями в области архитектуры. Архитектор – очень важный участник команды, потому что он, как никто другой, за счет творческих инновационных подходов может превратить заурядное строение в шедевр. Правда, порой он может также стать источником больших и совершенно неоправданных расходов.

Хороший архитектор должен понимать, что даже если из любого объекта он способен сделать конфетку, это может полностью противоречить целям и планам собственника недвижимости. По проекту от архитектора могут потребоваться всего лишь небольшие изменения и дополнения, которые принесут большой результат. Эти изменения не вызовут восторга у публики, а может быть, и вообще останутся незамеченными. Возможно, такая работа покажется архитектору неинтересной и не заслуживающей внимания, но она может иметь большое значение для проекта в целом и многократно окупиться. А такой результат уже нельзя назвать не заслуживающим внимания. Конечно, интереснее было бы полностью перестроить жилой дом, чтобы существенно повысить качество проживания в нем, но проект, рассчитанный на прибыль и создание положительных денежных потоков, может предусматривать всего лишь установку стиральных машин и устройств для сушки белья в каждой квартире. В этом, кстати, заключается одна из главных трудностей для архитекторов, работающих в сфере жилой недвижимости. Современные тенденции предусматривают отказ от общих помещений для сушки, и архитекторам приходится встраивать стиральные машины и сушильные шкафы в существующие помещения ограниченной площади.

Работа профессиональных дизайнеров в чем-то схожа с работой врачей или юристов. Она становится все более специализированной. При всем обилии нейрохирургов вы вряд ли захотите, чтобы кто-то из них проводил вам операцию на сердце. Юрист, специализирующийся на гражданских или бракоразводных процессах, окажется бесполезным, если вы хотите разобраться в финансовых сложностях какой-то инвестиционной операции с недвижимостью. Точно так же вы вряд ли захотите, чтобы архитектор, разрабатывающий проекты домов стоимостью в миллионы долларов, проектировал вам кладовки в небольшом жилом доме. Вам понадобится специалист, который уже набил руку на этом деле.

Однако основная причина, заставляющая вас обращаться к услугам специализированных архитекторов, заключается в том, что они уже знают все входы и выходы. Национальные и местные строительные нормы и требования меняются чуть ли не каждый день. Только архитекторы и их фирмы в состоянии постоянно быть в курсе всех изменений. Даже незначительное отступление от действующих норм может иметь для вас серьезные последствия. Будучи юристом, я не раз становился свидетелем, как многие проекты инвесторов увязали в хитросплетениях правил и законов, касающихся строительства, перестройки и ремонта зданий. Это отнимает много времени и сил. Сражаться с городскими властями очень трудно, а при наличии хорошего архитектора, который знает все законы и постановления, вам не придется этим заниматься.

Опыт – это всё

Работая с опытным архитектором, специализирующимся в нужной вам области, вы имеете ряд преимуществ:

• проекты разрабатываются быстрее;

• архитектору не приходится ничего долго объяснять;

• даже сложный проект не таит в себе никаких неприятных сюрпризов;

• все решения уже прошли практическую апробацию;

• строительство осуществляется быстрее и легче, потому что многие решения уже были использованы в прошлых проектах;

• архитектор знает как свои пять пальцев все действующие правила и нормы.

Ключевым фактором здесь становится опыт, позволяющий выполнять весьма специфические пожелания заказчиков. И речь здесь идет не только о дизайнерских решениях. За годы работы архитектор накапливает опыт в смежных областях, которому не научат ни в каком институте и который приобретается только на практике. Умение эффективно пробивать свои решения во властных структурах федерального уровня, районов и мэрий оттачивается только с опытом. Не надо забывать и об умении улавливать рыночные тенденции. В конце концов, та работа, ради которой вы нанимаете архитектора сегодня, будет оцениваться потребителями еще в течение долгих лет.

Выбирая с этих позиций архитектурную фирму, не забудьте параллельно обратить внимание и на такие важные аспекты, как рабочие взаимоотношения и стоимость. Не буду подробно останавливаться на этом моменте, скажу только, что если архитектор, несмотря на все его знания и опыт, не может установить хороших деловых отношений с другими членами команды или с вами, то от него лучше отказаться. Нормальные отношения с архитектором важны и потому, что очень часто дизайнерская часть проекта имеет явный перекос в сторону эстетики, не допускает никаких компромиссов и не позволяет другим участникам команды найти приемлемые решения в своей сфере деятельности. Еще более важно, чтобы установилось прочное деловое сотрудничество между архитектором и генеральным подрядчиком. Если добиться их совместной работы можно только силой принуждения с вашей стороны, то ничего хорошего из этого не получится.

Что касается денег, то с самого начала вы должны быть готовы точно и полно изложить, что и как вы хотите сделать. Рассчитывайте свой бюджет таким образом, чтобы можно было оплатить не только дизайнерский проект, но и строительные работы по его реализации. На этом этапе вас должно интересовать как вознаграждение архитектора, так и сумма, в которую обойдется претворение в жизнь его проекта. Участвуя во многих сделках с недвижимостью, я не раз сталкивался с творческими изысканиями архитекторов, которые оказывались слишком дорогостоящими и выходили за рамки установленного бюджета и финансовых планов. Такие ошибки отнимают очень много времени и денег. Архитектор и подрядчик должны находиться в постоянном контакте, чтобы не допустить возникновения подобных проблем.

Чем более подробной предварительной информацией вы снабдите архитектора, тем более точными и обоснованными будут его требования о вознаграждении. Понятно, что очень трудно заранее предусмотреть все детали проекта. Могут быть разные непредвиденные обстоятельства. Однако существует способ, позволяющий в определенной степени обезопасить себя от расходов, выходящих из-под контроля. Начинать установление рабочих взаимоотношений с архитектором целесообразно с заключения с ним соглашения о разработке предварительного проекта и оказании консультативных услуг на подготовительном этапе. Такая работа все равно не пропадет даром, но при этом и вы, и архитектор будете четко осознавать, что дальнейшее сотрудничество зависит от результатов подготовительного этапа.

Преимущества такого соглашения состоят в том, что оно дает возможность двигаться вперед, не связывая себя никакими предварительными обязательствами. Это очень удобно, поскольку вполне вероятно, что на данном этапе вы еще не совсем ясно представляете себе, что и как необходимо сделать. Именно поэтому вам и требуется архитектор. Ему это тоже выгодно, потому что он имеет определенную перспективу занятости. Если результаты подготовительного этапа окажутся оценены положительно, то он будет полностью обеспечен работой по данному проекту. Кроме того, для архитектора создается стимул работать более усердно и находить реальные и приемлемые решения, укладывающиеся в бюджетные рамки проекта.

Мне часто приходилось наблюдать положительные результаты подобного подхода. Есть еще один второстепенный, но достаточно важный аспект. В ходе работы архитектора над проектом могут потребоваться консультации в других фирмах и ведомствах. Я рекомендую вам выходить на контакт с ними напрямую и лично держать под контролем объем и качество оказываемых ими услуг.

Если архитектор успешно справился с подготовительным этапом, и вы решили поручить ему выполнение проекта, то дальнейшая работа должна строиться исключительно на взаимодействии между всеми участниками команды. Самые лучшие результаты дают еженедельные совещания, где каждый отчитывается о результатах своей работы и координирует свои действия с другими. Любой дизайнерский проект состоит из такого количества элементов, что главным приоритетом становится постоянная взаимная информация. При правильной организации такой подход чрезвычайно ускоряет процесс работы и дает хорошие результаты.

После того как проект составлен и завершена его подготовительная фаза, начинается подготовка строительной документации. С этого момента архитектор должен полностью контролировать действия всех консультантов и информировать юристов и кредиторов о продвижении проекта. К нему, словно через воронку, должна стекаться вся информация, чтобы ни одно отклонение графика работ, их объема и направления не осталось незамеченным.

Инженер-строитель

Инженер отвечает за определение места прохождения коммуникаций и подключение к ним строящегося здания, а также находит способы для увеличения их пропускной способности. Все этапы этого процесса проходят под надзором соответствующих городских служб и только с письменного разрешения ведомства, отвечающего за данный вид коммуникаций.

Кроме того, инженер отвечает за строительство дренажных, а в случае необходимости и ирригационных систем и выравнивание рельефа участка. Архитектор проинформирует вас о необходимости привлечения инженеров-строителей и о причинах такого решения.

Архитектор должен просматривать и анализировать контракты на выполнение работ не только с инженерами, но и с консультантами по вопросам проектирования. Я рекомендую, чтобы ваш юрист тоже имел доступ к этим документам и анализировал их с правовой точки зрения. Архитектор же, со своей стороны, должен следить за тем, чтобы эти контракты соответствовали целям проекта и были скоординированы между собой.

Вы можете подписывать контракты только после их изучения и одобрения юристом и архитектором. Зачастую подобные документы содержат оговорки, касающиеся непредвиденных или форс-мажорных обстоятельств, которые могут наступить, а могут и не наступить. Будьте с ними осторожны, потому что при вступлении этих пунктов контракта в силу они могут повлечь за собой серьезные дополнительные расходы.

Мой опыт показывает, что инженеры-строители редко добавляют к объему работ какие-то совершенно ненужные услуги, но зато они частенько склонны сокращать объем запланированных работ. Владельцу недвижимости, особенно тому, кто не занимался этим делом уже лет двадцать, бывает очень трудно определить, надо или не надо их выполнять, пока не случится ливень и он не обнаружит, что на месте стоянки для машин появилось грязное болото. Лишь тогда станет ясно, что строители напрасно сэкономили на сооружении ливневых стоков. Такие вещи случаются.

Задачи, которые может решить инженер-строитель, порой далеко выходят за пределы коммуникаций и дренажных систем. Я всегда рекомендую клиентам найти инженерную фирму, руководитель которой разбирается не только в технике, но и знает расположение коридоров и кабинетов в городской администрации. Политические навыки – отличное дополнение к техническим. Знакомство с людьми, от которых зависит решение вопросов, и умение преподнести свою проблему чиновникам можно сравнить с козырным тузом на руках.

Три наиболее распространенные опасности в работе с инженерами-строителями

1. Несвоевременное выполнение работ.

2. Несовпадение планов и схем с реальным расположением коммуникаций.

3. Составление планов без учета топографических особенностей местности, результатом чего становится застаивание воды и неработоспособность дренажных систем.

Чтобы решить эти проблемы, целесообразно установить порядок оплаты инженеров в зависимости от соблюдения графика работ. Кроме того, инженер, архитектор и подрядчик должны вместе заранее проанализировать все имеющиеся карты и схемы.

Геодезист-землеустроитель

Думаю, вам доводилось видеть, как геодезисты что-то измеряют с помощью теодолита. Вот как раз эти измерения и дают возможность владельцам недвижимости и их кредиторам спокойно спать по ночам, зная, что их здания стоят там, где и должны стоять. Кроме того, результаты измерений представляются в виде официального документа со всеми подписями и печатями. Это уже неопровержимый факт.

Так что же геодезисты так старательно рассматривают в свои инструменты? В большинстве случаев речь идет о следующих моментах:

• Проектирование или нанесение на план существующих подъездных путей к недвижимости.

• Определение размеров участка и месторасположения недвижимости на местности.

• Выявление случаев нарушения границ собственности. Геодезист определяет, не вторгаются ли какие-то части и конструкции других зданий и сооружений на ваш участок (или наоборот). Подобные случаи могут повлиять на стоимость собственности, а их устранение – оказаться дорогостоящим делом.

• Определение местонахождения всех зданий и подсобных строений. Геодезист наносит на план точное расположение всех объектов на земельном участке и подтверждает, что они находятся именно там, где и запланировано, и соблюдены все необходимые расстояния между объектами.

• Расположение пешеходных путей. Геодезист отмечает точное расположение всех существующих на участке дорожек и намечает новые, если предусматривается его благоустройство.

• Разработка мер по снижению дорожного шума. Геодезист отмечает на плане, где должны располагаться «лежачие полицейские», шумопоглощающие полосы зеленых насаждений и другие сооружения, замедляющие скорость движения автомобилей и снижающие от них шум, а также создающие дополнительные удобства для жильцов, пешеходов и велосипедистов.

Разумеется, ни один участок не похож на другой, и каждый проект ставит перед геодезистами-землеустроителями особые задачи. Например, Аризона, для которой характерна гористая местность и каменистые почвы, славится строгими законами, направленными на сохранение дикорастущей растительности и естественных природных образований. Геодезисты отмечают там на планах каждый гигантский кактус цереус, каждое дерево пало-верде и каждое обнажение скальных пород, которые подлежат охране как ценные природные объекты.

Наконец, землеустроители следят за тем, чтобы между участками не оставалось «ничейной» земли. И на это есть причины. Подумайте сами: на кого в таком случае будут возложены расходы на содержание участка, который никому не принадлежит? Кто будет нести ответственность за несчастные случаи, которые могут на нем произойти?

Попутно решаются вопросы права собственности. Вам может дорого обойтись покупка дополнительного куска земли, который требуется по проекту, чтобы соблюсти все необходимые строительные требования для зданий и подъездных путей. Не забывайте, что если вам нужен дополнительный участок, это вовсе не значит, что сосед захочет его продать.

Инженер-эколог

Этот профессионал может понадобиться вам на самой ранней стадии подготовительного периода при приобретении недвижимости. Если он найдет в здании или на участке опасные для здоровья вещества, вам, возможно, придется пересмотреть свое решение о покупке. На этом, скорее всего, будут настаивать и кредиторы. В любом случае вы должны знать, как обстоят дела с экологией в приобретаемой вами собственности.

Нередко дома строятся на участках, содержащих токсичные или иные вредные для здоровья вещества. В качестве примера можно привести нью-йоркский район Лав-Кэнел. Бывают и не столь экстремальные случаи, когда имеющиеся вредные вещества можно удалить, но это обычно обходится весьма дорого. С учетом строгости сегодняшних законов и норм, касающихся жилищного строительства и ремонта зданий, вам вряд ли захочется очутиться в первой ситуации. Но даже если речь идет о втором сценарии (а это более вероятно), вы должны заранее представлять себе размер расходов по обеззараживанию.

Занимаясь поисками инженера-эколога, в первую очередь обращайте внимание на его опыт работы в этой области. Стоит, пожалуй, прислушаться к рекомендациям банка, который выдает вам кредит. Банкиры могут посоветовать инженера, с которым уже имели дело по предыдущим сделкам. Опыт эколога очень важен, потому что это может избавить вас от проведения дорогостоящих исследований.

В подготовительный период вы должны заключить с ним соглашение на так называемое первичное обследование здания и участка. В этом случае эколог проводит визуальный осмотр сооружений и прилегающей к ним местности, беседует с прежними владельцами, соседями, жильцами и анализирует историю недвижимости. Цель этой работы состоит в том, чтобы определить, не осуществлялось ли на данном участке или в здании производство, складирование или захоронение опасных веществ. Никаких образцов и проб на данном этапе не берется.

В идеальном случае после получения «чистого» отчета о первичном обследовании вам не потребуется проведения более глубокого анализа проб и образцов на содержание в них опасных веществ. Этот процесс недешев и отнимает много времени, так как в некоторых случаях для получения проб требуется проведение раскопок и бурение скважин.

В ряде случаев в титульных документах на право собственности содержится оговорка, что при обнаружении вредных или опасных веществ новый владелец обязан принять меры по их удалению. Если они были обнаружены в ходе подготовительных мероприятий перед покупкой, то он обязан обнародовать полученные сведения. Совершенно очевидно, что кредиторам хочется видеть «чистый» отчет о первичном обследовании, чтобы ничто не мешало проведению сделок с данной недвижимостью и не вызывало необходимости дополнительных расходов, а также не портило историю недвижимости.

Некоторые инженеры-экологи в контракты на проведение работ с владельцами включают оговорку, что глубина исследований зависит от размера их оплаты. Разумеется, если впоследствии при проведении более глубоких исследований вредные вещества все-таки будут обнаружены в их собственности, то это не освобождает владельцев от ответственности.

Посредники в сделке

Чем больше вы совершаете сделок с недвижимостью, тем ближе знакомитесь с участвующим в них посредником. Этот человек представляет собой нейтральную и незаинтересованную сторону во всех договорах и соглашениях между покупателем, продавцом, кредитором, а в некоторых случаях и брокером по недвижимости. Он изучает и заверяет все документы, направляет их по принадлежности, а также присутствует при подписании всех соглашений и следит за их исполнением.

Опять-таки подчеркиваю, что эта глава написана с позиций юриста. Поэтому хотелось бы затронуть такую тему, как страхование против дефектов правового титула[2]. Такой полис запрашивается посредником. В данном случае страховое покрытие осуществляется как бы задним числом, так как оно охватывает потери, возникшие в результате событий, которые произошли до заключения договора страхования. Срок страховки заканчивается датой оформления полиса и распространяется на неограниченный период в прошлое. В данном случае мы наблюдаем абсолютно противоположную ситуацию по сравнению со страхованием имущества или жизни, где страховое покрытие распространяется только на события, происшедшие после заключения договора страхования в течение оговоренного срока. Такое страхование защищает владельца недвижимости и его кредиторов от денежных потерь, если титул на право собственности оказывается недействительным или дефектным в результате жульничества, обмана или допущенных в прошлом неумышленных ошибок. Правда, оно не защищает от потери имуществом рыночной цены вследствие правовых тяжб, и это необходимо знать при вступлении в право владения недвижимостью.

Другими словами, страхование против дефектов правового титула не обязывает страховую компанию вносить исправления в титул при обнаружении ошибки, а только дает право на возмещение денежных потерь в размере суммы, оговоренной в полисе.

Меня часто удивляет, что инвесторы в недвижимость охотно соглашаются на предложения страховщиков заключить договор на страховое покрытие, выходящее за рамки «известного риска», так как такое страхование все равно не исправляет дефектов титула, а это может серьезно сказаться на стоимости недвижимости в будущем.

Полис покрывает только определенную сумму, которая зависит от размера страховой премии. В данном случае лучше всего оформить страхование рисков как собственника имущества, так и кредитора. Размер страхового покрытия обычно определяется на основании инструкции ассоциации страхования титулов собственности, которая предусматривает обследование недвижимости.

Объем услуг, оказываемых посредником в заключении сделки, имеет весьма широкий диапазон. Поэтому очень важно знать, с кем вы имеете дело и как этот человек подходит к решению проблем. Хороший посредник понимает нужды всех сторон и активно способствует их удовлетворению. Я всегда очень хорошо отношусь к посредникам, которые быстро улаживают все проблемы, сопровождающие сложную сделку. К сожалению, приходится «перецеловать не одну лягушку», прежде чем найдешь для этой роли подходящего человека.

Ипотечный брокер

Выбор ипотечного брокера – одно из самых трудных решений, которые вам предстоит принимать. Он, как и архитектор, должен специализироваться именно в вашей области инвестиций. Вам нужен брокер, который не только может помочь получить кредит в банке, но и хорошо знает все местные тенденции на рынке финансовых услуг. Если ваш проект не вписывается в местные рыночные условия, то брокер должен сразу откровенно сообщить вам об этом. В противном случае вы потеряете массу времени на поиск приемлемых условий финансирования, а ваши заявки на кредит будут отклонены.

Трудности при получении кредита могут возникнуть буквально из ничего. Возможно, ваша недвижимость, с точки зрения кредитора, расположена в неудачном месте. Или место выбрано правильно, но сейчас не самое лучшее время для этого проекта. Иногда кредитор вывешивает красные флаги потому, что ваш бизнес-план, на его взгляд, составлен некачественно или вы провели недостаточный объем исследований рынка. Любой инвестор, который приходит к брокеру, не сделав предварительно всей необходимой домашней работы, обнаруживает, что процесс согласования сильно затормаживается, а в ряде случаев кредит вообще невозможно получить. Такие неудачи происходят из-за ошибок инвестора.

Но и брокер тоже может ошибаться. Хороший ипотечный брокер должен продемонстрировать вам самые подходящие для данной ситуации кредитные инструменты и выбрать среди них тот, который в наибольшей степени соответствует вашим интересам. Однако мне часто приходится слышать о несоответствии между финансовым продуктом и условиями кредита, даже если этот продукт, казалось бы, специально создан для данного типа сделок с недвижимостью. Подобное несоответствие может привести ко многим неприятным последствиям, в частности к снижению прибыльности. А такие финансовые институты, как городские, местные и федеральные кредитные фонды, имеют строгие установки и выдвигают массу дополнительных требований к заемщику, если проект по кредитованию вызывает у них хоть какие-то сомнения. Ипотечный брокер должен четко ориентироваться во всех возможных условиях предоставления кредита, чтобы вы могли в полной мере воспользоваться их преимуществами и избежать подводных камней. Если вам что-то непонятно, приложите все усилия, чтобы досконально разобраться в этих условиях.

Кроме того, вы должны поинтересоваться у брокера, что ему известно об особенностях налогообложения при использовании данного типа займа, о возможностях финансирования через различные фонды государственных структур, и просить разъяснить вам преимущества и недостатки этих финансовых инструментов. Хорошо, если он не только знает о них, но и имеет опыт их использования. Вам меньше всего нужен ипотечный брокер, который учится на практике, реализуя ваш проект. Поищите опытного ветерана.

Если у вас в числе партнеров нет хорошего ипотечного брокера, то некоторые юристы, специализирующиеся на недвижимости (и я в том числе), тоже могут помочь вам получить самые выгодные условия кредита. Наша фирма оказывает подобные услуги, и я уверен, что мы не одни такие. Если юрист действительно работает в ваших интересах, то он проанализирует условия предоставления кредита не только с точки зрения процентной ставки и схемы погашения. Он прочтет даже те пункты кредитного договора, которые напечатаны мелким шрифтом, и отыщет нюансы, которые могут самым неприятным образом сказаться по прошествии нескольких лет.

Страховой агент

Я не собираюсь вдаваться в детали и затрону только несколько моментов. Страховой агент, специализирующийся на недвижимости, нужен вам на самых ранних этапах процесса, чтобы избежать вполне очевидных ловушек. Кредитор обычно настаивает на определенной сумме страхового покрытия всей операции по приобретению недвижимости. Агент должен перевести для вас требования банкиров на понятный язык, порекомендовать модель страхования, которая их устраивает, и в течение двадцати четырех часов оформить страховку.

В последние годы кредиторы, как правило, указывают типы договоров страхования, которые должны быть заключены, а также лимиты страхового покрытия, которые они считают приемлемыми. Страховой агент должен просветить вас в особенностях этих моделей и убедиться, что запрашиваемые лимиты соответствуют условиям сделки.

У вас в городе, скорее всего, существуют страховые компании, которые могут застраховать как саму недвижимость, так и процесс проектирования и строительства. В вашем проекте могут быть нюансы, которые требуют особых видов страхования. Вообще-то страхование – это управление рисками, и вы должны решить, какую долю риска готовы взять на себя и сколько вам придется выложить в виде страховой премии, чтобы переложить риск на кого-нибудь другого. Если вам заранее известно, какой тип страхового договора от вас требуется, то можете сразу заложить его в бюджет и с учетом этого рассчитать прибыльность проекта. Если при этом выясняется, что расходы на страхование превышают прибыль, то, возможно, придется переосмыслить весь проект в целом.

Посредник, необходимый при использовании статьи 1031

Каждый раз, когда кто-то из клиентов обращается ко мне с просьбой оказать ему содействие в обмене недвижимости с использованием статьи 1031 налогового кодекса, я настаиваю, чтобы он вместе со своим бухгалтером еще раз тщательно проверил все финансовые показатели и сравнил экономический эффект при уплате налогов и при их отсрочке, которая предоставляется в случае обмена. С моей точки зрения, экономия на налогах далеко не всегда оправдывает затраты на проведение операции по обмену одной недвижимости на другую.

Инвесторы весьма часто закладывают в свои проекты возможность применения статьи 1031. В данной книге есть целая глава, посвященная обменам недвижимости, но вкратце можно сказать, что статья 1031 налогового кодекса, позволяющая снизить до минимума или вообще избежать налогообложения, вступает в действие, когда вы продаете одну недвижимость и приобретаете взамен другую. Каждый раз в таком случае вам требуется независимый посредник. Причина очень проста: если в этом процессе вы допустите ошибку, то статья 1031 отменяется, и вы будете поставлены перед необходимостью уплаты всех налогов, которых так старались избежать.

Вы должны точно знать сумму налогов, чтобы взвесить все «за» и «против» этой процедуры. Чтобы проверить себя, проведите небольшой тест: стали бы вы вообще приобретать эту недвижимость, если бы не необходимость обмена? Другими словами, можно ли считать приобретаемую недвижимость хорошей инвестицией? Даже если вы утвердительно ответили на этот вопрос, я всегда настаиваю, чтобы клиент обсудил предстоящий обмен со мной или со своим налоговым консультантом, чтобы точнее представить себе эту операцию в рамках общего финансового проекта.

Кроме налогов существуют и другие причины для обмена. Вот некоторых из них:

• Обмен полностью амортизированной недвижимости на новую, которая обладает большей ценностью и имеет потенциал амортизации.

• Обмен земельного участка, не приносящего дохода, на здание, способное производить денежный поток.

• Обмен, вызванный особенностями местного законодательства.

• Обмен большого объекта недвижимости на несколько маленьких, например, чтобы разделить имущество между наследниками.

• Обмен недвижимости с целью изменения порядка взимания оплаты жилья.

Какой же посредник вам требуется при обмене? Вы должны быть уверены, что деньги, вырученные за проданную недвижимость, находятся у него в полной сохранности и будут доступны вам в любой момент при завершении сделки. Поэтому, во-первых, лучше всего привлечь к делу квалифицированного посредника, имеющего безупречные рекомендации от других инвесторов. Необходимо также провести собственное расследование, чтобы выяснить, как посредник управляет доверенными ему инвестициями. Недавно одна крупная посредническая фирма не смогла выполнить своих обязательств, потому что инвестировала значительную часть переданных ей на хранение средств в ценные бумаги, которые сразу же после этого обесценились. Если вы не можете разобраться в инвестиционной практике посредника, то не следует доверять ему деньги.

Во-вторых, обязательно получите письменные гарантии сохранности своих средств. И наконец, убедитесь, что у посредника имеется договор страхования от кражи и иных противоправных действий со стороны его служащих, желательно не менее чем на 100 миллионов долларов.

Генеральный подрядчик

Почти все проекты, связанные с недвижимостью, требуют каких-то строительных или ремонтных работ. И лучше будет, если управление ими возьмет на себя генеральный подрядчик. Если вы этому не обучены, то вам лучше и не пытаться руководить строительством, какого бы мнения вы ни были о своих способностях. Если вы инвестор, то и оставайтесь им.

Пожалуй, не стоит даже говорить о том, что к выбору подрядчиков нужно подходить очень осмотрительно. От вашего решения во многом будет зависеть качество проекта. Рекомендации по кандидатуре подрядчика вы можете получить у своего архитектора. Если вы уже нашли себе страховую компанию, которая специализируется на строительстве, то там тоже можно получить объективные отзывы обо всех подрядчиках в городе. Кроме того, обратитесь за советом к юристу, ипотечному брокеру, кредитору, да и сами взгляните в городе на сооружаемые здания и узнайте, кто их строит. Это даст вам представление о репутации многих строительных фирм.

Как бы сильно ни было искушение обойтись малыми деньгами и нанять для своего небольшого проекта игрока из «низшей лиги», никогда не обращайтесь к услугам подрядчиков, не имеющих лицензии и страховки. Как юрист я никогда не посоветую своим клиентам брать на себя астрономический риск, нанимая подрядчиков (да и других специалистов) без лицензии и страховки.

Неплохо также выяснить, какие страховые гарантии выполнения работы и платежей может представить генеральный подрядчик. При отсутствии таких гарантий необходимо выяснить причину. Зачастую, если генеральный подрядчик помимо выполнения заказов самостоятельно ведет проектирование и строительство, страховые компании неохотно дают ему такие гарантии. Однако если фирма работает только по подряду, то гарантии, как правило, должны быть. В этом случае при неисполнении работ или выполнении их не в срок и без должного качества компания, выдавшая гарантию, возместит ущерб, который может оказаться довольно значительным.

Генеральный подрядчик несет ответственность за точное исполнение проекта и за деятельность субподрядчиков, которые будут непосредственно осуществлять работы. Обычно генеральный подрядчик редко сам осуществляет строительные и ремонтные работы. Это всего лишь опытный менеджер проектов, который хорошо разбирается в процессе строительства и знает людей или фирмы, которые справятся с порученным объемом работ. Наняв опытного подрядчика, вы повысите шансы, что на строительстве у вас будут работать хорошие специалисты. Занимаясь поисками генерального подрядчика, необходимо также получить у него полный перечень субподрядчиков и поставщиков, чтобы поинтересоваться, насколько своевременно и регулярно он расплачивается с ними.

Как найти хорошего подрядчика? Прежде всего, взгляните на результаты выполнения им предыдущих проектов. Осмотрите их собственными глазами. Оцените качество и соблюдение стандартов. Это особенно заметно по отделке и мелким деталям внешнего вида здания. Если они выполнены небрежно, можно предположить, что и то, что скрывается от постороннего взгляда за стенами, сделано не лучше. Во-вторых, что более важно, поговорите с субподрядчиками. Вовремя ли платит им генеральный подрядчик или постоянно задерживает платежи? Это может означать, что у него проблемы с оборотными средствами. Этот вопрос надо выяснить по возможности досконально. Вы ведь не хотите, чтобы кредит, который вы взяли на закупку строительных материалов, пришлось потратить на оплату услуг субподрядчиков?

Раз уж речь зашла о деньгах, то расходы на строительство (как, впрочем, и многие другие), если с самого начала их не поставить под строгий контроль, могут начаться в одной солнечной системе, а закончиться в совершенно другой галактике. Для этого требуется ясный бюджет, четкое определение объема работ и жесткий график их выполнения.

С моей точки зрения, все должно начинаться с поиска опытного генерального подрядчика, располагающего страховыми гарантиями своевременного и качественного выполнения работ. В этом случае дополнительные расходы по строительству и оплате услуг можно будет существенно снизить.

Дорогостоящие риски при проведении строительных работ

Как юрист я постоянно забочусь о рисках и поэтому хочу посоветовать вам, на что следует обращать внимание, если вы хотите сэкономить деньги.

• Плохое распределение обязанностей между архитектором, инженером и подрядчиком.

• «Ползучее» увеличение объема работ в результате всевозможных изменений и дополнений, которые превращают малый проект в крупный.

• Ускорение работ. Причиной его может стать желание завершить проект досрочно с целью экономии на процентах по кредиту, на закупке материалов по выгодным ценам или в связи с истечением срока каких-то договоров или законов.

• Плохие взаимоотношения между членами команды, которые отрицательно сказываются на организации и эффективности работы.

Чтобы подрядчик остался доволен сотрудничеством с вами, многого не требуется. Как правило, его вполне устраивает, если ему вовремя платят. В свою очередь, он своевременно оплачивает работу субподрядчиков, сохраняя тем самым с ними хорошие отношения. Платите вовремя – и все будут довольны. Кроме того, подрядчики гордятся результатами своей работы и испытывают наибольшее удовлетворение, если им дают возможность осуществить проект от начала до конца. Наконец, они дорожат отношениями с владельцами недвижимости, разработчиками проекта и субподрядчиками. Поддерживайте командный дух в работе, и генеральный подрядчик станет ценным приобретением для всего проекта.

Несколько слов в заключение

Любой проект в сфере недвижимости направлен на минимизацию финансового риска, а также других рисков, связанных со сроками исполнения, проектированием и качеством работ. Важно найти нужных людей, которые помогут вам достичь этой цели и будут поддерживать нормальные рабочие взаимоотношения друг с другом на всех этапах реализации проекта. Если по натуре вы провоцируете в коллективе дух соперничества и противоречий, то вам будет трудно справиться с этой задачей. Правда, бывают и ситуации, когда необходимо проявить твердость, и они обязательно возникнут.

По мере того, как вы приобретаете опыт, переходя от простых проектов к более сложным, ваша команда будет подниматься на все более высокий уровень сотрудничества и решения проблем. Но каким бы малым или большим ни был ваш проект, всегда имейте под рукой юриста, защищающего ваши интересы. Найдите самого лучшего, которого вы только можете себе позволить.

* * *

Чарлз Лотцар – основатель «Lotzar Law Firm, P.C.», многопрофильной юридической фирмы, представляющей интересы клиентов в различных операциях с недвижимостью, строительстве малодоходного жилья, в области кредитного финансирования, административных процедур и получения налоговых льгот. Будучи в прошлом старшим партнером в крупной юридической компании «Kutak Rock LLP», Лотцар приобрел практический опыт в реализации всех этапов проектов с недвижимостью, включая получение кредитов и собственное капитальное финансирование. За его плечами немало успешных разработок, осуществленных в том числе и по заказу государственных и правительственных организаций. Он является участником крупного фонда, занимающегося финансированием недвижимости, общая сумма активов которого превышает 5 миллиардов долларов.

3. Уэйн Палмер. Путь к невиданному богатству

Уэйн Палмер по натуре художник и творческая личность. Однако его творчество выражается не в созданных картинах и не в гармоническом звучании вокала. Творческий гений Уэйна состоит в том, чтобы увидеть невидимое – организовать сделку, казалось бы, на пустом месте и сотворить из нее финансовый шедевр.

Уэйн – истинный алхимик, который берет такие различные компоненты, как юриспруденция, налоги, маркетинг и дизайн, и, смешивая, превращает их в чрезвычайно прибыльные инвестиции. Другими словами, под инвестицией он понимает не голый участок земли и не сооружение на нем, а способность придать внутреннюю ценность элементам и явлениям, окружающим недвижимость. В этом вся сила Уэйна.

Его творческое мастерство в области финансирования не поддается описанию. Его надо ощутить и пережить. Перу Уэйна принадлежит три главы в этой книге, и, читая их, вы, возможно, поймете, что я имел в виду. Вы начнете понимать разницу между Уэйном и всем остальным миром. Он может разглядеть потенциал сделки быстрее, чем большинству людей понадобится взять ручку и написать свое имя. Его простые решения сложных финансовых проблем зачастую заставляют задавать вопрос: «Почему я сам до этого не додумался?» Этот редкий врожденный дар, помноженный на отточенные опытом умения и навыки, делает Уэйна непревзойденным инвестором, оценщиком недвижимости, брокером и учителем. Он уникален, и это дает возможность каждому читателю возможность взглянуть на мир финансов совершенно по-новому.

Уэйн – это человек, которому я верю. Творческая личность обязана придерживаться самых высоких юридических, этических и моральных стандартов, и это в полной мере относится к Уэйну. Он всегда доброжелательно настроен к людям, полон энтузиазма, и с его лица не сходит улыбка. Однако обходительность и доброта прекрасно сочетаются в нем с прямотой и беспристрастностью. Он всегда прямо и откровенно излагает свои взгляды как на сделки, в которых чувствует что-то нечистое, так и на людей, которые, с его точки зрения, некомпетентны или нечестны.

Вся прелесть и сила инвестиций в недвижимость проявляются в творческом подходе к ним. Когда я оказываюсь в тупике, когда в голове нет ни одной мысли, я обращаюсь к Уэйну, и он вливает в меня новый творческий заряд.

Роберт Кийосаки

Я сидел и смотрел на лежащий передо мной конверт с ощущением ребенка, который рождественским утром открывает упаковки с подарками. Видя на конверте логотип компании, я, конечно, достаточно хорошо представлял себе, что находится внутри. После нескольких месяцев терпеливой работы сделка наконец была завершена. Для этого понадобились огромные коллективные усилия. У меня пробежали мурашки по телу, которые отчасти объяснялись звуком стального ножа, разрезающего бумагу, а отчасти были следствием адреналина, бурлящего в крови. Я осторожно сунул руку в конверт, достал оттуда один-единственный документ и развернул его. Это был чек на 1 175 206,16 доллара.

Пока я наслаждался победой, мысли уносили меня в прошлое, охватывающее тридцать лет работы в сфере недвижимости. Как мы сумели дойти до таких высот? У меня еще свежи были в памяти дни, когда с трудом удавалось наскрести денег на обед. Что же изменилось? Почему сегодня мы с такой относительной легкостью можем заработать миллион долларов на одной-единственной сделке, а в прошлом приходилось думать, где раздобыть денег на жизнь? Когда первые ощущения схлынули и я немного отдышался, на ум пришло одно слово. Это была не «экономика» и не «конъюнктура». Это слово вообще не имело отношения к деньгам. Оно звучало очень просто – «формула».

Слово «формула» редко произносится применительно к недвижимости. Нам часто приходится слышать о формулах в математике или химии, но не в сфере недвижимости. Какое отношение к зарабатыванию денег может иметь набор букв и цифр, связанных между собой математическими знаками? Эта мысль заставила меня улыбнуться и задуматься о том, как мало людей, занимающихся недвижимостью, осознают значение хорошей формулы. Я почувствовал, как меня охватывает волна радости при мысли о том, что хорошо бы вывести формулу, способную приносить миллионы.

Возьмите на заметку

Какое отношение к зарабатыванию денег может иметь набор букв и цифр, связанных между собой математическими знаками?

Один мой друг из Гарвардского университета как-то объяснял, что некоторые истины бывают настолько велики и всеобъемлющи, что их невозможно выразить другими средствами, кроме математических. Даже Эйнштейн и его коллеги-физики не смогли объяснить природу Вселенной словами, а использовали для этого уравнения. Формулы позволяют нам сводить воедино и концентрировать большие объемы информации, которые в противном случае были бы слишком необозримыми.

Держа в руках чек на миллион долларов, я вспоминал все события, которые привели к его получению. А что, если составить формулу, описывающую, как все это произошло? Я положил перед собой чек на видное место и просто ради интереса взял лист бумаги и ручку. Удастся ли выразить в одной формуле все основные элементы этого процесса? Поскольку я не слишком силен в математике, у меня не было намерений создать нечто имеющее вселенское значение. Я хотел всего лишь свести свои мысли в простую и сжатую форму. После ряда неудачных попыток, вычеркиваний и исправлений я со странным чувством удовлетворения разглядывал на бумаге плоды своего труда:

Б = [ОП (Т + С)]: B

Да! У меня получилось! Вся моя карьера уместилась в одну строчку длиной всего в несколько сантиметров. В нее вошли все годы учебы, все приобретенные знания, все усвоенные системы. Я понял, что это удача. Теперь нужно было описать суть этой формулы словами, чтобы другие люди могли сберечь годы тяжелого труда для усвоения этих принципов построения богатства. Именно это я собираюсь сделать!

Итак, что же означает эта формула?

Возьмите на заметку

Благосостояние (Б) равно Обмену (О), умноженному на Потенциал (П), умноженным, в свою очередь, на сумму Таланта (Т) и Собственности (С) и деленным на Время (В).

Рассмотрим, что представляют собой все части этого уравнения.

Благосостояние (Б)

Что такое благосостояние? Для разных людей это слово может иметь самое разное значение. Бульварная пресса пестрит статьями о баснословно богатых и знаменитых людях, которые несчастливы в жизни, несмотря на все обилие денег. В другой части спектра можно обнаружить людей, которые еле сводят концы с концами с экономической точки зрения, но жизнь которых наполнена счастьем. Похоже, что истинное благосостояние определяется не только количеством денег в банке, хотя в большинстве определений этого слова наличие материальных средств в той или иной мере все же присутствует. Мое собственное определение этого понятия, сложившееся за долгие годы, включает в себя свободу, хорошее здоровье, душевный покой, счастливую семейную жизнь, образование, отдых и способность служить окружающим. Однако в данной главе элемент благосостояния в формуле Б = [ОП (Т + С)]: B будет преимущественно рассматриваться с финансовой точки зрения.

Экономическое благосостояние я определяю как наличие активов, создающих достаточный денежный поток, чтобы независимо ни от кого поддерживать привычный для себя образ жизни с минимальными затратами собственного времени и усилий. В понимании Роберта Кийосаки это означает выход из круга крысиных бегов. Конечным результатом является богатство, точно так же, как получение чека на миллион долларов стало конечным результатом нашей сделки. Это главная цель игры под названием «бизнес».

В завершение этого раздела мне хотелось бы сказать, что одним из главных преимуществ жизни в свободном обществе является возможность для каждого человека, работающего по своим способностям, заработать столько, сколько он считает нужным.

Обмен (О)

При совершении любой экономической операции происходит обмен ценностями. В древних экономических моделях, основанных на бартере, корова, к примеру, обменивалась на несколько мешков зерна, молоко на яйца, куры на свиней и т. д. В каждой из этих операций можно разглядеть сопоставимость обмениваемых ценностей. В экономике, основанной на платежных средствах, мы обмениваем деньги на товары и услуги. Но какие бы символы ценности ни применялись в этих операциях – будь то животные или монеты, – можно увидеть, что помимо товаров и услуг в обмене участвует еще что-то. Что же это?

Говорят, что энергия – это всё, и всё – это энергия. С помощью современных инструментов науки, в частности электронного микроскопа, удалось узнать, что все вещи по сути своей совсем не такие, какими мы их воспринимаем. То, что кажется твердым, на самом деле представляет собой скопление атомов, вокруг ядер которых с невероятной скоростью вращаются электроны. Каждый атом, из которых состоит любое вещество на нашей планете, – это энергия в чистом виде. Между ядром и электронами находится пространство, сопоставимое в пропорции расстоянию от Солнца до Земли. Твердое вещество вовсе не является твердым. Мы только воспринимаем его таким.

То же самое можно сказать и о восприятии денег. Мы мысленно придаем им какую-то реальную стоимость. Но действительно ли она реальна, или это всего лишь символ энергии, представляющей истинную ценность? Я бы предположил, что истинные ценности, которыми мы обмениваемся в ходе экономических операций, – это не деньги, а энер гия, которая при де нежном обмене перемещается из одного места в другое. Если я плачу деньги за нефть, то ценность для меня на самом деле представляет не нефть, а содержащаяся в ней энергия. Если я обмениваю деньги на продукты питания, то меня интересует не пища как таковая, а ее способность давать мне физическую энергию и, возможно, доставлять удовольствие от еды.

Символ О в нашей формуле означает обмен энергией, который происходит во время экономических операций. В каждом из таких актов обмена присутствуют количественные и качественные элементы. Количественный аспект понять нетрудно. Я плачу 2 доллара за буханку хлеба, 3 доллара за галлон молока, 4 доллара за галлон бензина, 6 долларов за фунт рыбы. Что касается качественного аспекта, то здесь все несколько сложнее.

Природа, предоставленная сама себе, всегда стремится к равновесию. В пустынях на западе США живет много кроликов. Время от времени их по пуляция возрастает до таких размеров, что перестает соответствовать территории обитания. Природа же способна произвести на этой территории питание только для определенного количества кроликов. В результате самые слабые умирают от голода. Или койоты обнаруживают, что кролики слишком расплодились, и устраивают себе пиршество. Будучи разумными существами, мы имеем возможность подняться над этим, во многом случайным и жестоким, природным процессом поддержания равновесия. Именно здесь в игру вступают качественные компоненты обмена. Если в общении с людьми я сполна отдаю всю свою энергию, то оказываю тем самым влияние на природные силы, обеспечивающие постоянное изобилие, и они, стремясь к равновесию, с лихвой возвращают мне отданное.

Возвращаясь к нашей формуле, можно сказать, что под справедливым обменом энергией следует понимать сознательное стремление отдать столько же, сколько вы получаете, или даже больше. В этом случае наступает ситуация, когда обе стороны оказываются в выигрыше. Вы должны радоваться и гордиться, делясь с окружающими своей энергией. Если я отдаю как минимум столько же, сколько хочу получить взамен, то природа уравновешивает этот процесс, заботясь о том, чтобы в результате я не остался внакладе. Если я отдаю больше, то создаю тем самым вакуум, который природа стремится заполнить. В результате я получаю взамен еще больше. Если вы усвоите принцип обмена энергией и будете ему следовать, то у вас ни в чем не будет недостатка. Об этом позаботятся законы природы.

Потенциал (П)

Вам, конечно, не раз приходилось слышать, что Америка – страна неограниченных возможностей. На мой взгляд, это утверждение справедливо сегодня, как никогда. Если кто-то сомневается, я предлагаю взглянуть, как устраиваются в жизни иммигранты, приезжающие в США. Обычно они прибывают в нашу страну, не располагая большими деньгами, слабо зная язык и не имея никакой поддержки. Однако многие из них вскоре уже успешно занимаются бизнесом, покупают хорошие дома и устраивают своих детей на учебу в престижные заведения. И все это за какие-то пятнадцать-двадцать лет. Они используют все возможности, чтобы навсегда изменить свою жизнь.

Возьмите на заметку

Америка – страна неограниченных возможностей. На мой взгляд, это утверждение справедливо сегодня, как никогда… Но я не думаю, что возможности существуют только в Америке.

Но я не думаю, что возможности существуют только в Америке. Путешествуя по миру, накапливая знания и общаясь с друзьями, я постоянно сталкиваюсь с колоссальными возможностями для предпринимательства в любой стране мира. Надо только уметь видеть вещи такими, как есть, а не такими, какими они были раньше или какими мы их хотели бы видеть.

Тем, кто сомневается в сегодняшних возможностях, мне бы хотелось задать один вопрос: «Готовы ли вы так же усердно работать, так же долго учиться и так же жертвовать многим, как иммигранты?» Я полагаю, что это очень важный вопрос, потому что сегодня эти люди являются нашими конкурентами, так же как предки многих сегодняшних граждан Америки, высаживаясь в Бостонском порту или на острове Эллис, становились конкурентами для тех, кто прибыл сюда раньше. Я не испытываю сострадания к людям, которые ноют и сетуют на сегодняшнюю ситуацию вместо того, чтобы пользоваться любой возможностью, встречающейся им на пути. Кое-кто считает нынешний экономический крах свидетельством того, что хорошие времена остались в прошлом. Совсем наоборот: экономические турбуленции создают больший потенциал для тех, кто стремится быстро разбогатеть.

Я являюсь приверженцем концепции «эфемерализации», разработанной Бакминстером Фуллером. В упрощенном виде ее суть сводится к тому, чтобы делать больше и быстрее, затрачивая меньше усилий. Техническая революция, свидетелями которой мы являемся, предоставляет нам для этого невероятные конкурентные возможности, не допуская никаких отговорок и самооправданий. Да, многие вещи сегодня отличаются от тех, которыми пользовались прошлые поколения. В чем-то они стали сложнее, но при этом дают нам преимущества, о которых наши предки и мечтать не могли. Лично я не хотел бы поменяться с ними местами.

Чтобы убедиться, насколько удобнее стала наша жизнь, вспомните хотя бы несколько изобретений последнего времени.

Воздушные путешествия. Покидая Европу утром, уже к заходу солнца я могу оказаться у себя дома в Скалистых горах. При этом я путешествую с королевским комфортом. У моих предков такое путешествие на корабле занимало несколько месяцев и было сопряжено с неудобствами и лишениями.

Мобильные телефоны. За минимальную плату я могу разговаривать с любым человеком, где бы он ни находился. Еще помню те дни, когда мне, чтобы ответить на чей-то телефонный звонок, что-то обдумать или решить какую-то проблему, надо было безвылазно сидеть в кабинете. Сегодня я могу делать это, находясь за рулем машины или отдыхая. Я экономлю время и не испытываю при этом никаких неудобств.

Компьютеры. Если несколько десятилетий назад секретарши и делопроизводители занимали сотни квадратных метров офисной площади, то сегодня со всеми их функциями справляется устройство размером с книгу, которое можно удобно разместить у себя на коленях. Мой персональный компьютер позволяет не только набирать текст, но и вносить в него любые правки, распечатывать документы, вставлять в них диаграммы и даже видеозаписи и звук, если есть такое желание. Один компьютер по своим возможностям превосходит целые издательства прошлых лет.

Электронная почта. В 1976 году, когда я только начинал заниматься недвижимостью, еще не было факсов. За год наматывать мне приходилось на своей машине по восемьдесят тысяч километров, чтобы только получить нужную подпись под документом или отвезти его в банк, городскую администрацию или клиенту. Сегодня я могу направить подписанный и заверенный документ одновременно нескольким адресатам, даже не вставая из-за письменного стола и не тратя ни одного листа бумаги и ни капли бензина.

Интернет. Мы еще не осознали в полной мере всех преимуществ этого изобретения, позволяющего получить любую информацию путем нажатия всего одной клавиши. В прошлом это потребовало бы доступа ко всем мировым библиотекам и содержания штата в несколько тысяч человек. Но и при этом условии мы не смогли бы соперничать с интернетом по скорости. Все знания мира мгновенно оказываются у вас на экране, стоит только щелкнуть мышкой. Что могли бы противопоставить этому наши предки?

Задумайтесь, насколько все эти изобретения позволяют экономить время. Мы живем во времена поистине безграничных возможностей.

На мой взгляд, самая большая трудность, с которой мы сегодня сталкиваемся в сфере недвижимости, заключается в том, чтобы рассмотреть сотни имеющихся возможностей и выбрать среди них самую лучшую, которая оправдает потраченные на нее время, усилия и деньги. Меня огорчает лишь то, что я не в состоянии инвестировать средства во все потенциально выгодные сделки.

Поскольку возможности есть повсюду, и наша задача состоит лишь в том, чтобы выбрать из них наилучшую, то на первый план выходят аналитические способности. Данная книга содержит множество великолепных идей, которые помогут вам в этом, а я предложу только памятку, состоящую из десяти вопросов. В своей практике мы пропускаем через этот тест любую намечающуюся сделку.

Фильтр Уэйна: десять вопросов

1. Соответствует ли проект моим основным целям и принципам?

2. Что за люди участвуют в этом проекте и смогу ли я работать с ними?

3. Принесет ли проект обещанный результат?

4. Сможет ли он дать запланированный доход?

5. Есть ли у нас специалисты, способные реализовать проект, или их придется нанять со стороны?

6. Есть ли у нас необходимый капитал, и если нет, то где его можно достать?

7. Сможем ли мы посвятить проекту достаточное время?

8. Есть ли у нас, по крайней мере, три запасных варианта действий?

9. Сможем ли мы пережить самый худший сценарий, и укладывается ли он в рамки приемлемого риска?

10. Будут ли в выигрыше обе стороны?

Мы называем эти вопросы «фильтром возможностей». Если ответы на них нас удовлетворяют, мы делаем следующий шаг и начинаем подготовительные мероприятия к покупке недвижимости.

Давайте вернемся к тому чеку на миллион долларов, с которого начиналась глава, и вместе с вами пройдем все этапы того проекта. Речь шла о жилом комплексе площадью 25 гектаров, который банк уже готов был изъять у владельцев за невыплату кредита. Им было предложено погасить задолженность в течение двадцати четырех часов, в противном случае они потеряют не только недвижимость, но и внесенный предварительный платеж в размере 200 тысяч долларов – то есть в общей сложности более трех миллионов. Владельцы комплекса попросили у нас кредит на погашение накопившихся задолженностей.

1. Соответствовал ли данный проект нашим основным целям и принципам? Да. Мы специализируемся на выдаче кредитов для приобретения и модернизации данного типа недвижимости, и этот проект отлично вписывался в наш инвестиционный портфель.

2. Что за люди участвовали в этом проекте и доставляла ли нам работа с ними удовольствие? Раньше мы не были знакомы с партнерами по сделке, но о них все хорошо отзывались, и мы были готовы сотрудничать с ними, хотя и знали, что можем отказаться от сделки в любой момент.

3. Мог ли проект принести обещанный результат? Да. Предложенная недвижимость пользовалась большим спросом и размещалась в очень удачном месте.

4. Могла ли сделка дать запланированный доход? Да. Владельцы были согласны на наши условия кредита и процентные ставки, которые обещали нам в будущем неплохую прибыль.

5. Были ли у нас специалисты, способные реализовать проект, и имелась ли возможность нанять их со стороны? Мы видели, что владельцам не хватает опыта и умений, чтобы довести проект до конца, но им предоставлялись для этого немалые средства. Кроме того, у нас в команде были хорошие специалисты, готовые оказать им необходимую помощь.

6. Был ли у нас необходимый капитал? Да. У нас были достаточные средства для выдачи кредита, и мы знали, что в случае необходимости можем добыть еще больше.

7. Могли ли мы посвятить проекту достаточное время? Да. Недвижимость располагалась недалеко от нас, и мы могли распределить задачи между членами команды, не перегружая их.

8. Были ли у нас, по крайней мере, три запасных варианта действий? Да. Во-первых, клиенты имели возможность реализовать проект самостоятельно и полностью с нами расплатиться. Во-вторых, мы могли завершить этот проект совместно с ними. В-третьих, мы могли забрать недвижимость за неуплату и продать ее или распоряжаться ею по своему усмотрению.

9. Могли ли мы пережить самый худший сценарий, и укладывался ли он в рамки приемлемого риска? Оказалось, что на этот вопрос нельзя дать утвердительного ответа, так как возникли недоразумения с юридическим правом собственности на недвижимость, хотя в контракте утверждалось обратное. Это ставило под сомнение целесообразность выдачи кредита. Риск превышал допустимые пределы, так как без подтверждения права собственности не было возможности застраховать недвижимость.

10. Обеспечивал ли проект выигрыш для обеих сторон? Нет. Из-за нерешенного вопроса с правом собственности мы не видели для себя выигрыша.

Как же нам удалось решить проблему, возникшую при ответе на девятый и десятый вопросы? Мы заново пересмотрели условия соглашения с владельцами недвижимости. На нашей стороне для этого были все юридические основания. Для подтверждения права собственности мог потребоваться судебный процесс, который затянул бы реализацию проекта на целый год, и мы должны были предусмотреть для себя компенсацию дополнительных издержек. В результате было принято следующее решение: для устранения непредвиденных рисков владельцы согласились уступить нам долю собственности в данной недвижимости, составлявшую 35 процентов.

Нам потребовалось десять месяцев, чтобы установить право собственности, после чего недвижимость была продана, принеся владельцам 3,35 миллиона долларов чистой прибыли. Чек в конверте был выписан как раз на 35 процентов этой суммы.

Иногда над имеющимися возможностями приходится немало поработать, чтобы обнаружить в них настоящий клад, скрытый под поверхностью.

Сумма таланта и собственности (Т + С)

В данном случае действует синергетический эффект. Один плюс один дает в итоге больше двух. Талант без собственности растрачивается попусту, а собственность без таланта утекает сквозь пальцы. Однако при правильном сочетании (Т + С) представляет собой огромную силу. В мире бизнеса говорят: «Чтобы делать деньги, надо их сначала иметь». Это отчасти верно, но опыт подсказывает, что если выбирать из таланта и собственности, то талант более важен в накоплении богатства. Например, кому бы не хотелось иметь способности Уоррена Баффета в управлении активами? Конечно, вряд ли кому-то удастся нанять его к себе на работу. Трудно даже приобрести акции его компании «Berkshire Hathaway», так как финансовый талант Баффета настолько велик, что редкий акционер решится продать их. Фондовый рынок отдал бы не один миллиард долларов, чтобы привлечь его способности себе на службу.

Есть такое старое изречение: «Когда деньги встречаются с опытом, то опыт приобретает деньги, а деньги приобретают опыт». Я пришел к выводу, что деньги (или собственность) буквально липнут к тем, кто демонстрирует способность защищать и умножать их. Поэтому давайте посмотрим, чем ценен талант.

Талант (Т)

«Новый оксфордский толковый словарь» дает слову «талант» следующее определение: «Природный дар, дарование, одаренность, сноровка, умение, способности, опыт, гений, артистизм».

Нетрудно убедиться, что мистер Баффет и его команда обладают всеми этими качествами. Я не случайно упомянул о команде, потому что в сегодняшнем бизнесе ситуация меняется очень быстро, и человек в одиночку не в силах совладать с ней. Должен признать, что мне понадобилось немало времени, чтобы осознать эту очевидную истину. Работая на себя, то есть находясь, по Роберту Кийосаки, в квадранте С, я всегда гордился, что могу все сделать сам. Хорошо помню тот день, когда до меня наконец дошло, что другие люди могут делать некоторые вещи лучше, чем я. Работник, которому я с неохотой поручил одно из дел, выполнил задачу быстрее, чем планировалось, лучше, чем это удалось бы мне, и таким способом, о котором я и не думал. У меня гора упала с плеч, когда я понял, что теперь мне совсем не обязательно делать все самому.

С этого дня, обретя независимость, большую часть своего времени я начал посвящать формированию команд для различных проектов и включать в них самых лучших игроков, которых только мог найти. Создание команд стало ключевым фактором моего перехода из квадранта С (работающие на себя) в квадрант Б (бизнесмены). Результаты оказались просто поразительными. Имея у себя в фирме менее десяти человек и еще порядка десятка партнеров на стороне, теперь я могу управлять пятнадцатью компаниями, вести около шестисот инвесторских счетов и одновременно работать над двадцатью проектами. Меня и самого поражает продуктивность нашей команды. Бывают недели, когда мы завершаем около десятка различных операций с недвижимостью. Я очень горжусь своими людьми, видя, как они работают и как, в свою очередь, гордятся результатами своего труда.

Вот краткий список команды, которая была собрана для реализации проекта «на миллион долларов»:

1. Бывшие владельцы недвижимости, которые стали нашими партнерами.

2. Мой партнер по бизнесу Рид, занимающийся разработкой систем. Я думаю, что в каждой команде надо иметь такого человека, как Рид. Он берет на себя заботу о вещах, необходимых для успешного ведения бизнеса – коммуникационных, управленческих и информационных системах. Все они настолько хорошо продуманы, что учитывают любую деталь каждого проекта и позволяют соблюдать, казалось бы, немыслимые сроки исполнения.

3. Мой личный штат помощников, включающий в себя секретаршу Линдси, административного ассистента Джоанну, руководителя отдела документалистики Рене, менеджера управляющей компании Линкольна, бухгалтеров Джули, Дэна и Виктора, а также делопроизводителя Лайлу.

4. Наши инвесторы, обеспечивающие поступление капитала, который мы используем для выдачи кредитов и покупки недвижимости.

5. Инженеры-строители, занимающиеся ремонтом недвижимости, строительством подъездных путей и коммуникаций.

6. Юристы, дающие консультации, составляющие проекты документов и, в случае необходимости, отстаивающие наши интересы в суде.

7. Бухгалтеры, которые ведут аккуратный учет, разрабатывают бюджет и дают консультации по уплате налогов.

8. Служащие, занимающиеся титульными правами собственности, определением земельных границ, подсобными строениями и составлением технических паспортов недвижимости.

9. Служащие городской администрации, утверждавшие проекты перестройки и ремонта, а также помогавшие решать формальные вопросы.

Каждая инвестиция требует использования уникальных талантов. Я рекомендую сначала тщательно продумать, что может понадобиться для каждого конкретного проекта, а затем сформировать команду из людей, которые всю жизнь оттачивали свои исключительные знания, умения и навыки в нужных областях. Я не знаком с игроками в команде Уоррена Баффета, но готов держать пари, что эти люди обладают выдающимися талантами. Доказав талант своей команды и проведя несколько выигрышных сделок, вам будет легче привлекать к себе капиталы, которые необходимы для реализации проектов.

Собственность (С)

Определение: имущество, достояние, владение, ценность («Новый оксфордский толковый словарь»).

Я уже говорил, что собственность мало что стоит без таланта, но она имеет огромное значение при финансировании сделок с недвижимостью, особенно при наличии таланта, который вдыхает в нее жизнь. Собственность позволяет судить о вашей ценности как предпринимателя. Это ваш капитал, а понимание ее роли представляет собой ключевой фактор в умножении капитала.

Для меня собственность – это, главным образом, «бумажные» ценности. Наши платежные средства представляют собой бумагу. Акции – это тоже бумага. Если говорить о недвижимости, то разница между ее стоимостью и размером задолженности по кредиту также имеет лишь бумажное выражение. Закладные на недвижимость тоже представляет собой всего лишь бумагу.

В сфере недвижимости есть два сегмента, где можно эффективно использовать собственность для достижения выдающихся результатов.

В первом из них собственность используется как инструмент маркетинга (об этом подробно говорится в главе 22), а во втором она выступает в виде частных ипотек и закладных на недвижимость. В каждом из этих случаев собственность применяется как элемент специфических формул для ускоренного накопления богатства.

Давайте подробнее рассмотрим второй вариант, при котором собственность используется как источник частного финансирования. При этом собственность владельца преобразуется в денежные средства, которыми он кредитует покупателя. Такие сделки на условиях частного финансирования могут совершаться двумя способами. Во-первых, продавец может как бы отдать свою недвижимость в долг покупателю, а тот впоследствии будет расплачиваться за нее деньгами. Во-вторых, недвижимость может быть заложена для получения денег, которые продавец передает в виде кредита покупателю для финансирования сделки приобретения. Собственность продавца является крупным источником финансов. Освоив так называемое «финансирование продавцом» (то есть ситуацию, когда продавец недвижимости сам дает кредит покупателю под залог этой же недвижимости), вы получите надежную кредитную линию на миллионы долларов.

Приобретая недвижимость, я уже приучил себя рассматривать ее в первую очередь как источник финансирования. В подавляющем числе объектов недвижимости, приобретенных нами за последние годы, определенную роль играло финансирование продавцом. Даже в условиях, когда банковские кредиты доступны и ничем не ограничены, все же я предпочитаю частное финансирование, и на это есть веские причины.

Преимущества частного финансирования для покупателя

1. Возможность вести переговоры об условиях. Если банки и ипотечные компании обычно диктуют условия кредитов, то частное кредитование является результатом договоренности между покупателем и продавцом. Это касается и величины процентной ставки, и альтернативных видов залога, и нерегулярного графика платежей, соответствующего колебаниям доходов, и размера платежей в зависимости от доходности недвижимости в каждый данный момент.

2. Доступность в любое время. Кредитный рынок подвержен циклическим колебаниям и в периоды спадов порой иссякает. Частное финансирование доступно в любой момент, потому что недвижимость всегда имеет какую-то рыночную стоимость.

3. Независимость от кредитных институтов. Частное финансирование может осуществляться даже в том случае, когда вам трудно доказать свою кредитоспособность, размер доходов или уровень задолженности.

4. Отсутствие лимита аккумулированной задолженности. Если у заемщика имеются непогашенные кредиты, то банки обычно ограничивают им новые займы. Если же кредит выдается в частном порядке, то никаких лимитов для инвестора не предусматривается.

5. Гибкость в определении размера кредита по отношению к стоимости собственности. Банки и ипотечные компании выдают кредиты в размере определенного процента от стоимости недвижимости. При частном же финансировании вы можете взять в кредит 100 процентов ее стоимости.

6. Гарантия от сложностей на финансовом рынке. В тяжелые времена кредитные институты по традиции занимают очень жесткую позицию в случае невыплаты кредита и настаивают на возврате недвижимости. Расплачиваясь по займу с частным кредитором, который не хочет возвращать себе недвижимость, вы можете изменить условия и сроки платежей и поддерживать друг друга даже в условиях финансового шторма. Недвижимость остается основой стабильности и обеспечивает ситуацию, в который обе стороны оказываются в выигрыше.

Преимущества для покупателя очевидны, но мне часто задают вопрос, зачем продавец идет на такую сделку. В чем его выгода?

Преимущества частного финансирования для продавца

1. Предоставляя покупателю кредит, продавец обеспечивает быструю продажу недвижимости даже в условиях пассивного рынка.

2. Если покупатель не может получить кредит в банке, то продавец, финансируя сделку, может затребовать более высокую цену покупки.

3. Подобная сделка обычно рассматривается налоговой службой как продажа в рассрочку, и налогообложение частичных денежных поступлений откладывается до получения всей стоимости недвижимости. При умелом планировании уплата налогов может быть отложена на многие годы.

4. В заработок продавца входят проценты по кредиту. Обычно при частном кредитовании они выше, чем банковские проценты по вкладам. Это значит, что, предоставляя кредит покупателю, продавец может заработать больше, чем при продаже недвижимости за наличные деньги и размещении вырученной суммы на банковском депозите. Это имеет особую привлекательность для продавцов пенсионного возраста. В этом случае они получают стабильный и регулярный доход в виде процентов.

5. Вексель, выдаваемый при частном кредитовании, является признанной ценной бумагой. Его можно использовать в качестве залога при получении кредита в банке и при покупке очередной недвижимости или просто продать, если появляется необходимость в наличных деньгах. Правда, при продаже векселя владелец может получить сумму несколько ниже, чем указано в номинале.

Реальная история: какую пользу вам может принести частное финансирование

В качестве примера я могу привести ситуацию с покупкой кондоминиума у частных владельцев. В виде задатка они согласились принять 20 тысяч долларов, а оставшуюся сумму предоставить мне в виде кредита общим объемом 78 тысяч долларов под 7,5 процента годовых на двадцать лет. Ежемесячная плата в погашение основной суммы долга и процентов составляла 628,36 доллара. Я попросил сделать в долговом обязательстве оговорку, что все деньги, уплаченные в течение первого года, будут направлены на погашение основного долга. Таким образом, процент по кредиту за первый год равнялся нулю. Продавец получал при этом каждый месяц не ниже оговоренной в контракте суммы, но я имел право платить и больше, усиленно погашая тем самым основной долг. Проценты в оговоренном размере начинали начисляться на оставшуюся сумму кредита только по истечении года. Такое простое условие, записанное в качестве условия кредита, позволило сократить продолжительность выплат с 240 до 205,68 месяца и сэкономить на этом 21 565,76 доллара. Как видите, экономия даже превысила внесенную мною сумму задатка. Другими словами, нулевой процент был, по сути, согласием продавца возместить мне сумму задатка при условии соблюдения всех других условий контракта.

Думаю, вы уже поняли, как собственность в материальной и бумажной форме в сочетании с талантом может многократно увеличить результаты ваших инвестиций. И это не единственное преимущество использования формул богатства. Если вы не богатый наследник и не выиграли кучу денег в лотерею, то вам будет полезно узнать, как различные формы собственности, принадлежащей другому лицу, могут стать для вас самым быстрым путем к благосостоянию.

Прежде чем перейти к последнему компоненту формулы, давайте вкратце вспомним все, что нам уже удалось узнать.

Благосостояние – это наша цель. Оно помогает нам выбраться из круга крысиных бегов.

Обмен подразумевает способность сбалансированно делиться друг с другом ценностями ко взаимной выгоде.

Потенциал – это множество возможностей, которые нас постоянно окружают и только ждут, когда к ним будет применена совокупная сила

Таланта и

Собственности.

Возвращаясь еще раз к упомянутой сделке на миллион долларов, давайте проанализируем, чем мы располагали на тот момент, когда клиенты впервые зашли к нам в офис со своей проблемой. Владельцы могли потерять громадную долю своего благосостояния, если бы банк отобрал у них недвижимость за неплатежи. Мы были готовы к обоюдовыгодному обмену с использованием наших денежных средств и формул собственности. Мы располагали потенциалом, который давал возможность помочь людям в решении проблемы и заработать на этом деньги. У нас был талант, а у них собственность, обеспечивающая безопасное вложение капитала. Казалось бы, все звезды сулили удачную сделку. Правильно? Не совсем! В формуле присутствует еще один важный элемент, который может решающим образом сказаться на успехе любого предприятия.

Время (В)

В математике делитель определяется как число или алгебраическое выражение, на которое делится другое число или выражение. Вы уже заметили, что в моей формуле благосостояния произведения и суммы всех прочих элементов делятся на время. Это последняя операция, которая определяет конечный размер благосостояния. Время имеет чрезвычайно большое значение для всей формулы. Оно позволяет многократно увеличить конечный результат. Другими словами, нам важна СКОРОСТЬ, то есть количество дел, которые можно совершить за единицу времени.

Мы живем в мире, где технология позволяет сжимать время. То, на что раньше тратились месяцы, сегодня может быть сделано за секунды, а то и быстрее. Когда Бенджамин Франклин жил в Париже, будучи американским послом во Франции, он общался со своей семьей и правительством посредством писем. Чтобы доставить письмо из Парижа в США, требовалось порой до шести месяцев. Сегодня телефон, электронная почта и факс позволяют мгновенно передать любое сообщение. Для этого вообще не требуется никакого времени. Но чтобы успешно конкурировать в сегодняшнем мире, надо быть готовым работать еще быстрее, чем соперники.

Казалось бы, что расположение всех звезд обещает нам чрезвычайно выгодную сделку, однако было одно, но очень важное обстоятельство.

Если мы не сможем предоставить собственникам средства в течение двадцати четырех часов, то потенциал обмена будет сведен к нулю, а собственность будет утеряна независимо от всех наших талантов. Ключевым фактором было время. Если мы не сможем обеспечить должной скорости сделки, то все остальное не будет иметь никакого значения. Что же позволило нам действовать быстро?

Ключевые факторы скорости

1. Частный капитал. Поскольку мы оперируем частным капиталом, у нас отсутствует необходимость обращаться с кредитной заявкой в банк и ждать, пока соберется на заседание кредитный комитет, который после длительного рассмотрения утвердит ее. Другими словами, мы заняли рыночную нишу, которая дает нам возможность опережать в быстроте принятия решений все бюрократические структуры. Они просто не в состоянии конкурировать с нами по скорости, а нашим клиентам требовалась в тот момент именно скорость.

2. Технология. Под руководством Рида наш офис оборудован высокоскоростным интернетом. Это позволило нам моментально скачать из сети все данные об этой собственности, включая титульную документацию, карты и схемы местности, ведомости на уплату налогов, данные о рыночных тенденциях, истории недвижимости, спутниковые снимки и даже демографические сведения. Помимо того что мы имеем доступ практически к любым базам данных, у нас есть возможность так же быстро связаться с другими людьми, которые могут располагать нужной нам информацией. Чтобы составить полное досье на объект недвижимости, нам требуются не недели, а часы.

3. Талант и уровень подготовки сотрудников. Наш персонал обладает самыми разнообразными умениями и навыками, позволяющими добывать и обрабатывать информацию, составлять документы, общаться с властями и оказывать друг другу всестороннюю поддержку. Мы работаем в команде. Мы функционируем как единое целое, распределяя и перераспределяя объем работы в зависимости от сложившейся ситуации и выдавая требуемый результат в невероятно короткое время.

4. Связи. Мы последовательно занимаемся инвестициями в людей. Повседневно делаем все от нас зависящее, чтобы обращаться с окружающими людьми так же, как нам хотелось бы, чтобы они обращались с нами. Мы предпринимаем все возможное, чтобы удовлетворить запросы клиентов. В нашей компании действует абсолютное правило: говорить правду и выполнять обещанное при любых обстоятельствах. Делая такие инвестиции в окружающих, мы знаем, что они, в свою очередь, всегда придут к нам на помощь. Они дополняют таланты и ресурсы нашей команды. Сеть наших связей – это наше самое ценное достояние. У нас есть еще одно незыблемое правило: какой бы привлекательной ни казалась сделка, мы отказываемся от нее, если в ней задействованы люди, не соответствующие нашим моральным критериям. Как говорит Роберт Кийосаки, «невозможно делать хорошие дела с плохим партнером». Принципы, которым следует наша компания, защищают целостность команды. Наши люди придерживаются в работе таких высоких стандартов, что у нас очень редко возникает необходимость кого-то увольнять. Если даже какой-то человек с нечистыми помыслами преодолеет все заградительные системы и устроится к нам на работу, вскоре он вынужден будет уйти, так как не сможет комфортно чувствовать себя в этой среде. У нас царит абсолютная нетерпимость ко лжи, обману, воровству, сплетням, политическим интригам и сексуальным домогательствам. Наши принципы рабочих взаимоотношений строятся на долгую перспективу и создают моральный климат взаимного уважения, надежности, чистоты, радости и производительности.

Возьмите на заметку

Время является другом инвестора, когда рынок находится на подъеме. У нас говорят: «Рост недвижимости спишет большинство грехов инвестора». Однако в периоды спада время превращается в злейшего врага, а скорость, точность и выверенность решений приобретают еще большее значение. Именно скоростью зачастую определяется разница между успехом и неудачей на рынке недвижимости.

Многие современные технические средства позволяют сделать больше дел за меньшее время. Я призываю всех пользоваться мобильными телефонами, компьютерами, электронной почтой, безбумажной технологией делопроизводства, видеоконференциями и любыми другими средствами, помогающими более эффективно использовать время. Для иллюстрации приведу простой пример. Одним из моих самых любимых технических устройств является цифровой диктофон. Практически он всегда находится у меня в кармане. Когда меня осеняет какая-нибудь идея или нужно завязать себе «узелок на память», я быстро наговариваю в микрофон несколько слов. Ввиду того что говорить я могу быстрее, чем писать, этот маленький приборчик заменяет мне блокнот. Периодически я прослушиваю сделанные записи. Эта привычка позволяет не забывать ничего важного и одновременно снижает уровень стресса, так как голова не забита всякими мелочами. Кроме того, с помощью диктофона я веду своеобразный аудиодневник, в который записываю важные мысли, события и новые сведения. Вы не поверите, как много информации впоследствии можно извлечь из этих записей, особенно сделанных на фоне соответствующего эмоционального состояния. Это ускоряет процесс обучения и усвоения новых идей. Но самое главное, эта привычка позволяет экономить массу незаменимого времени.

Итак, перед вами формула: Б = [ОП (Т + С)]: B. Пусть она станет вашей первой формулой личного благосостояния.

В одно прекрасное майское утро, а точнее спустя несколько дней после получения чека на миллион долларов, я шел по коридору к своему кабинету. Это был мой день рождения. На двери я заметил лист бумаги, приклеенный скотчем на уровне глаз – выписка из моего банковского счета, который сотрудники бухгалтерии специально подготовили в виде подарка. В нем была проставлена сумма – 1 217 674,44 доллара после оплаты всех счетов. Это были свободные деньги, которыми я мог распоряжаться, как мне вздумается.

До меня вдруг дошло, что я миллионер. Я сел за письменный стол, пытаясь унять разбушевавшиеся эмоции. Мысли невольно возвращались к тем временам, когда я еще только пытался открыть секреты богатства. Конечно, я ощущал при этом радость, покой, благодарность, удовлетворение, но больше всего мою душу грело сознание того, что все усилия, упорный труд, нелегкая учеба на протяжении многих лет не прошли даром. И я знал, что это только начало. Теперь у меня была формула, которая позволит повторять этот успех снова и снова.

Я еще раз взглянул на формулу, написанную несколько дней назад на листе бумаги, и меня охватила радость. Я подумал о тысячах других людей, которых тревожат те же мысли и проблемы, что раньше беспокоили меня. Теперь в их распоряжении была правильная комбинация, строгий рецепт, формула успеха. Я аккуратно свернул лист бумаги и положил в карман. Я знал, что очень скоро, когда возникнет необходимость поделиться с людьми своими мыслями, он мне понадобится.

* * *

Уэйн Палмер – широко признанный специалист в области структурного анализа сделок по приобретению и финансированию недвижимости с использованием различных форм кредитования и статьи 1031 налогового кодекса. Будучи владельцем и управляющим фирмы «National Note of Utah, LC», а также ряда других компаний, Уэйн зарекомендовал себя настоящим экспертом в оценке финансового состояния недвижимости, консультантом и педагогом. С 1978 года он занимается проблемами недвижимости в штатах Юта, Аризона, Гавайи и Миннесота.

4. Росс Маккалистер Доходы с нуля

Росс является партнером Кена Макэлроя в компании «MC Properties». Мы с Ким частенько сотрудничаем с ними в различных проектах, и это всегда дает хорошие финансовые результаты, даже когда экономика переживает не самые лучшие времена.

Есть три основные причины, которые делают наши совместные инвестиции с Россом такими успешными. Во-первых, по профессии он строитель и знает строительную индустрию как свои пять пальцев. Во-вторых, он умело управляет недвижимостью. Это очень важно, потому что одним из ключевых факторов долгосрочных инвестиций в недвижимость является профессиональный менеджмент. В-третьих, Росс прекрасно разбирается в финансах и в соотношениях задолженности, активов и расходов. Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, он служит бесценным кладезем информации. Кроме того, он просто замечательный человек, которому свойственны порядочность и честность.

В 2002 году, когда рынок жилья в Тусоне был крайне привлекательным, знания и опыт Росса помогли нам не только удачно купить несколько уже построенных многоквартирных домов, но и возвести новые. Одной из наших первых совместных инвестиций было приобретение жилого комплекса, которым управляла его компания. Это давало нам большое преимущество, так как мы знали, что все финансовые показатели будут достоверными, а это очень важно, так как большинство документов, которыми снабжают вас риэлторы, представляют собой сплошную ложь. Во-вторых, к этим зданиям примыкали десять акров незастроенной земли. Купив уже существующие дома, мы сразу же приступили к строительству еще одного жилого комплекса на 100 квартир. В связи с тем, что квартплата в последующие годы неуклонно росла, Росс сумел провести рефинансирование, и мы с Ким получили обратно все первоначально вложенные деньги. Это значит, что теперь каждый месяц мы получаем от недвижимости положительный денежный поток, а наши инвестиции равны нулю. Если вы проделаете необходимые подсчеты, то поймете, что рентабельность нашего вложения денег равна бесконечности. Попросту говоря, мы получаем деньги из ничего, причем каждый месяц.

Именно поэтому мы с Ким с удовольствием сотрудничаем с Россом Маккалистером и Кеном Макэлроем.

Роберт Кийосаки

Возможно, вы уже прочли (и не один раз) книги Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и Кена Макэлроя «Полное руководство по инвестированию в недвижимость». В этом случае вы уже готовы к самостоятельным инвестициям. Вероятно, именно поэтому вы приобрели и данную книгу, написанную настоящими профессионалами в сфере недвижимости, каждый из которых в течение десятилетий зарабатывал себе на этом деньги.

В данной книге вы отыщете немало великолепных возможностей и новых способов, позволяющих делать деньги на недвижимости. Но существует одно направление инвестирования, о котором вы, возможно, раньше даже и не задумывались. Это разработка и реализация собственного строительного проекта с нуля.

Прибыли от таких инвестиций, о которых вам, возможно, доводилось слышать, поражают воображение. Однако, как и в каждом крупном предприятии, здесь присутствует и возможность огромных финансовых потерь, если эмоции затмевают рассудок или если вы сами не знаете, что делаете.

В этой главе я хочу подробно описать некоторые шаги, которые позволят здраво оценить возможности проекта. Они вытекают из опыта трех десятилетий, в течение которых я занимался подобного рода деятельностью. За это время мною реализовано более двадцати проектов строительства жилых комплексов примерно на четыре тысячи квартир. Поскольку я специализируюсь главным образом на жилых зданиях, то о них и пойдет речь. Тем не менее основные принципы вполне применимы и к коммерческим зданиям, например офисным или торговым. Точно так же не имеет значения, какой дом вы собираетесь строить – особняк на четыре семьи или четырехсотквартирный жилой комплекс.

Для меня разработка проекта с нуля – это самый интересный способ инвестирования в недвижимость. Трудно что-то сравнить с удовольствием, которое испытываешь, видя, как твой проект проходит весь путь от замысла до реализации. Еще лучше, когда он приносит положительные финансовые результаты. С другой стороны, вас может ожидать и большое разочарование, если вы работаете над проектом на протяжении нескольких лет, преодолеваете многочисленные препятствия на этом пути, стараясь соблюсти все законы и предписания, учитывая рыночные условия и финансовую ситуацию, но при этом постоянно терзаетесь вопросом, стоят ли полученные результаты потраченных нервов и риска. Такова реальность бизнеса, и она касается даже тех, кто имеет за плечами множество успешно реализованных проектов.

Я понимаю, что мысленно вы уже воображаете себя владельцем изумительного жилого комплекса в самой лучшей части города со всей инфраструктурой, а на видном месте красуется памятная табличка с вашим именем, написанным большими буквами. Вы уже видите счастливую семью, живущую в построенном вами доме, и слышите звон монет, стекающихся на ваш банковский счет в виде ежемесячной квартплаты. Но прежде чем прикреплять табличку и заводить себе счет, давайте поговорим о тех решениях, которые вы должны принять, пускаясь в это предприятие.

Возьмите на заметку

Главный урок, который я усвоил за тридцать лет занятий недвижимостью, заключается в том, что каждый проект уникален и неповторим. Каждый из них несет с собой особые возможности и проблемы.

Прежде чем вы, находясь уже в середине пути по реализации проекта, позвоните мне и скажете: «Росс, но ведь вы ни словом не обмолвились, что мне придется проводить экологическую экспертизу по поводу влияния строительных работ на популяцию карликовых полевых утконосов!», вспомните мои слова о том, что в любой момент могут произойти события, которые сделают ваш проект намного сложнее, чем это можно было представить себе поначалу.

Ясное видение

Чтобы проект стал по-настоящему успешным, с самого начала вы должны ясно представлять себе, что вы хотите построить и каким образом надеетесь достичь намеченных целей. Это значит, что у вас, как минимум, должны быть цели или, точнее говоря, четкое понимание, чего вы хотите добиться с помощью данного проекта. Одна из причин, по которой наша с Кеном компания «МС Companies» постоянно преуспевает, состоит в том, что в ней существуют структуры, позволяющие разрабатывать планы, строить жилье и управлять им с целью получения прибыли. Мы тщательно подыскиваем достаточно большие районы под застройку, чтобы их экономическая рентабельность позволяла содержать штат профессионалов и вписывалась в нашу инвестиционную модель. При этом мы стараемся держать в узде свое самомнение и осуществляем строительство для удовлетворения рыночных потребностей, а не собственных прихотей.

Берясь за новую застройку, мы с самого начала тщательно прорабатываем каждое из направлений – проектирование, строительство и управление, – чтобы убедиться, что принимаем в данный момент правильное решение, так как в будущем оно будет иметь далеко идущие последствия. Для этого требуется командный подход. Независимо от того, строите ли вы дом на две или на четыреста квартир, если у вас нет достаточного опыта в одной из этих сфер деятельности, то перед тем, как вкладывать деньги, необходимо создать команду, члены которой располагают знаниями и умениями в каждой из названных областей.

Планируйте на длительную перспективу

Мы строим недвижимость только в расчете на то, что впоследствии сами же и будем управлять ею. Если после завершения строительства к нам в дверь постучится покупатель с намерением приобрести ее, мы можем рассмотреть и такую альтернативу, так как в условиях сильного рынка на продаже недвижимости можно сделать неплохие деньги, однако в начале разработки проекта такая цель нами никогда не ставится. От замысла до получения первого доллара в виде квартплаты проходят месяцы, а то и годы. Не всегда имеется возможность предсказать, в каком состоянии будет находиться рынок недвижимости на момент окончания строительства. Но если с самого начала вы планируете, что будете владеть и управлять недвижимостью, то получите более прочную отправную точку и более надежные финансовые предпосылки для успешного завершения проекта и получения прибыли.

Давайте рассмотрим сценарий строительства недвижимости с целью ее последующей продажи. Что будет, если рыночные условия изменятся по сравнению с тем моментом, когда вы только приступали к строительству? Если изначально вы не планировали управлять недвижимостью, то шансы на то, что вы сможете предсказать эти изменения, понять, как они скажутся на вашем проекте, и вовремя внести соответствующие коррективы, очень малы. В конечном итоге может оказаться, что ваш проект к окончанию строительства устареет и будет нуждаться в серьезных доработках, чтобы соответствовать новой рыночной ситуации.

И это вовсе не гипотетический пример. Весной 2006 года рынок недвижимости находился на подъеме и любое завершенное здание можно было продать с хорошей прибылью. Многие девелоперы взялись за строительство с намерением немедленно продать дома после завершения. В последующие два года были построены тысячи объектов недвижимости. Но в 2008 году банки резко изменили условия предоставления ипотечных кредитов и повысили ставки. Биржевые индексы перешли в крутое пике, результатом чего стал рост безработицы и общий спад в экономике. Рынок новой недвижимости сильно ослаб. Инвесторы начали настаивать на более низких ценах покупки зданий, чтобы компенсировать низкую отдачу от них в условиях замедления экономического роста.

В результате у многих девелоперов на руках оказались новые, с иголочки здания в условиях экономического спада, когда инвесторы проявляют осторожность, банки ведут себя сдержанно, а жильцы не спешат въезжать в квартиры. Все прогнозы двухлетней давности строились на факторах, которые в данной обстановке попросту отсутствовали. Из-за того, что девелоперы изначально не намеревались управлять своей недвижимостью, они оказались в обстановке, близкой к финансовому краху.

Нам с Кеном удалось избежать такого сценария, потому что в наши планы входило владение и управление построенными зданиями, а все наши действия соответствовали инвестиционным целям. Как следствие, мы смогли вовремя подстроиться под рыночные изменения и не понесли потерь даже в условиях экономического спада, потому что рассчитывали на длительную перспективу.

Возьмите на заметку

Я не верю, что можно с абсолютной точностью предугадать циклы рынка недвижимости. Если у вас это получилось, считайте, что вам повезло. Извлечение прибыли из недвижимости на длительную перспективу требует знаний и опыта. Кроме того, в процессе управления недвижимостью от вас потребуется острый глаз для отслеживания динамики рынка и открытый ум для внесения соответствующих корректив.

Сосредоточьтесь на своей рыночной нише

Определение рыночной ниши, которую будет занимать ваша жилая или другая недвижимость, необходимо вам точно так же, как и конкретная цель строительства. Вот основные аспекты, которые я рассматриваю, занимаясь этим вопросом:

• Какова демографическая ситуация в данном районе?

• Каков средний заработок населения?

• Имеются ли высшие учебные заведения, студенты которых будут искать себе съемное жилье за пределами студенческого городка, и подходит ли моя недвижимость для их заселения?

• Где в данном районе расположены основные центры занятости?

• Создаются ли здесь новые предприятия и фирмы?

• Какие другие жилые районы здесь расположены и принадлежат ли они к той категории жилья, которую я планирую строить (для зажиточных слоев общества, среднего класса или лиц, живущих на социальные пособия)?

• Что я могу здесь построить и на какой уровень квартплаты можно рассчитывать?

• Доставит ли мне удовольствие владение и управление данной недвижимостью?

В 1999 году мы начали строительство жилого комплекса на восемьдесят квартир в городе, где значительную долю населения составляли пенсионеры. За год было построено двадцать четыре квартиры, но лишь для двух из них удалось найти жильцов. Повторно проанализировав наш проект, мы обнаружили совершенно очевидную причину неудачи. В каждой квартире были предусмотрены две спальни и отдельно расположенный гараж. Приезжая домой, жильцы ставили машину, а потом вынуждены были идти около сотни метров до своего подъезда. Посмотрев, какое еще жилье предлагается поблизости, мы увидели, что во всех домах были подземные гаражи, которые позволяли жильцам, поставив машину, подняться всего на несколько ступенек и оказаться у себя дома. Естественно, пожилым квартиросъемщикам больше нравился такой вариант.

Заново пересмотрев свой проект, мы произвели обратный выкуп двух домов, полностью переделали все квартиры и предложили их внаем уже не пенсионерам, а работающим людям. В течение шести месяцев все квартиры были заняты и начали приносить доход. Мы управляли этой недвижимостью в течение четырех лет, а потом продали ее с прибылью. Вот что значит найти свою нишу и в соответствии с этим строить свои планы. Проектировщик, работавший над первым вариантом застройки, очевидно, не задумывался о нише и не понимал, для кого предназначены эти дома.

Самый лучший проект может оказаться нерентабельным, если здания построены не в том месте. Пусть даже вы мечтаете о строительстве жилья класса люкс, но если такой дом будет построен в районе, населенном преимущественно рабочими, то вам трудно будет найти для него жильцов, а если даже и удастся, то уровень квартплаты будет ниже, и у вас не сойдутся концы с концами в экономическом плане. Для успеха очень важно, чтобы нужды населения совпадали с целями разрабатываемого вами проекта. Прежде чем начинать работу, ознакомьтесь с демографическими данными. Только тщательные исследования позволят увидеть направление, в котором вам предстоит сделать следующий шаг.

Где строить?

Вам, вероятно, уже приходилось слышать, что важнейшим фактором стоимости недвижимости является место ее расположения. Стоя на пыльном и заросшем бурьяном пустыре, на котором годами скапливались груды мусора и находили себе пристанище бездомные бродяги, вы уже должны ясно представлять себе, куда будет выходить подъезд дома и с какой стороны к нему можно будет добраться. Оглянитесь вокруг. Что вы видите? Если на другой стороне дороги расположен индустриальный комплекс, свалка или запущенные ветхие строения, то не стоит сразу списывать проект со счетов. Конечно, такое окружение, как правило, означает, что вам трудно будет найти жильцов, каким бы красивым ни был ваш дом. С другой стороны, иногда подобные негативные факторы могут быть сведены к минимуму.

Однажды мы задумали строить жилой дом на участке, в полумиле от которого находился завод по переработке пищевых продуктов. Вонь от завода стояла на всю округу. В то же время участок очень удачно располагался неподалеку от престижного колледжа. Решающим фактором стало получение информации о том, что на заводе в ближайшее время вводятся строжайшие нормы по охране окружающей среды. В результате нам удалось построить на этом, казалось бы, не самом лучшем участке красивое и доступное жилье с полной уверенностью в успехе. Подготовительная работа себя окупила.

Если из окон вашего дома не открывается панорама горной местности или морского побережья (а этого может и не требоваться в соответствии с вашими планами), постарайтесь все же представить себе, что увидят жильцы, возвращаясь к себе домой. Доставит ли им этот вид удовольствие? Будут ли они чувствовать себя комфортно в вашем доме? Захочется ли им возвращаться туда после напряженного трудового дня?

Прежде чем начать проектировать многоквартирный жилой дом, задайте себе несколько вопросов

Стиль жизни и комфорт

• Расположен ли дом поблизости от оживленных городских улиц? Интенсивное движение транспорта может оказаться как привлекательным, так и отталкивающим фактором для потенциальных жильцов. Не следует, однако, забывать, что даже самый привлекательный дом в городе при самой активной рекламе может испытывать трудности с заселением, если он расположен в глухом переулке, которого никто не может найти.

• Насколько удалены от дома основные городские магистрали и как быстро можно до них добраться? Имеет ли этот фактор значение для недвижимости, которую вы собираетесь строить?

• Удобно ли будет жильцам добираться до работы, школы, магазинов, кинотеатров и т. д.?

• Где находятся ближайшие учебные заведения? Каковы их репутация и рейтинг? Какие имеются транспортные возможности, чтобы доехать до них?

• Высока ли степень занятости в данном районе? Каким транспортом жильцы будут добираться до работы?

• Удобно ли транспортное сообщение с центром города?

Социальные условия

• Имеются ли в приемлемой близости от дома парки, кинотеатры, театры, развлекательные центры, спортивные сооружения?

• Какова репутация района, в котором вы собираетесь осуществлять строительство?

• Насколько впишется ваша недвижимость в общий социальный климат района?

Ближайшее окружение

• Имеется ли поблизости возможность для совершения покупок?

• Как далеко расположен продуктовый магазин? Каков режим его работы?

Выбор участка под застройку

Вы уже, очевидно, поняли, что участок для застройки надо выбирать, руководствуясь данными демографических исследований. А теперь взгляните на этот же участок с точки зрения проектировщика. Насколько легко будет здесь осуществлять строительство, начиная буквально с фундамента? Пожалуй, это самый важный анализ, который вам предстоит проделать, так как он оказывает громадное влияние на стоимость строительства. Одно дело, когда участок довольно ровный и требует минимума подготовительных работ, и совсем другое, когда он имеет какие-то особенности рельефа, хотя и придающие ему определенную изюминку, но затрудняющие строительство.

Ровные участки хороши тем, что обычно позволяют добиваться максимальной плотности застройки, то есть сооружать больше зданий на единицу площади. Самой большой проблемой здесь становится дренаж, так как вода не стекает с таких участков без принятия дополнительных мер. С другой стороны, очень интересные проекты могут возникнуть на красивых холмистых участках. Правда, здесь редко можно добиться большой плотности застройки, а неровный рельеф местности может резко повысить стоимость строительства зданий и коммуникаций. Сооружение усиливающих конструкций типа подпорных стен может в мгновение ока съесть львиную долю вашего бюджета. Короче говоря, любой участок имеет свои преимущества и недостатки. Вы должны понимать, как все эти факторы повлияют на количество возводимых зданий и их стоимость.

При выборе участка необходимо также заблаговременно проконсультироваться с местными властями по поводу особых требований к застройщику. Департамент строительства при местной администрации поможет вам получить все необходимые разрешения для реализации проекта. Однако будьте бдительны. Встречаются городские власти, которые рассматривают любого нового застройщика как дойную корову и постоянно ищут возможность решить свои бюджетные проблемы за его счет. Они могут, например, увязывать выдачу разрешения на строительство с какими-нибудь уступками с вашей стороны в пользу города. Вы должны хорошо разбираться в законах и постановлениях, чтобы четко понимать, какие требования городские власти могут выдвигать на законных основаниях, а на что они не имеют права. Не воспринимайте их требования как истину в последней инстанции. Постоянно все проверяйте и будьте готовы вступить в бой по любому вопросу.

Если вы мне не верите, сошлюсь на собственный опыт. Как-то раз, согласовывая один строительный проект, городская администрация потребовала, чтобы мы построили разделительную полосу на главной шестиполосной магистрали города, ссылаясь на то, что это обеспечит безопасный подъезд к нашему жилому району. Подобные работы обходятся недешево. Нам предстояло вложить в них несколько сотен тысяч долларов дополнительных средств, что ставило под угрозу осуществление всего проекта. Тем не менее после нескольких бессонных ночей, проведенных в раздумьях, и консультаций со своими специалистами мы смогли прийти к выводу, что обеспечить безопасный подъезд можно за счет небольшой переделки проекта и нанесения новой дорожной разметки, что обошлось нам всего в 3 тысячи долларов.

Установление хороших контактов с компаниями, обеспечивающими подвод коммуникаций, не менее важно, чем с городскими властями. С каждой из них вы должны оговорить возможность оказания услуг, а также расходы на проектирование, подключение и ежемесячную оплату. Мне не раз приходилось встречаться с новичками, для которых многое в таком сотрудничестве становилось неприятным сюрпризом. Еще одна деталь, которой часто уделяют недостаточно внимания, – это возможность развития инфраструктуры участка в будущем. К примеру, если ваш земельный участок находится вблизи двухполосной дороги с интенсивным движением транспорта, то не исключено, что городские власти когда-нибудь решат расширить ее до четырех или шести полос, и вам придется пойти на расходы для проведения этих работ, а кроме того, вы лишитесь части своего участка. Будьте готовы к подобному развитию событий и соответственно планируйте свои действия.

Не забывайте и о том, что ваш участок может вдруг приобрести статус археологической или природоохранной зоны (в некоторых странах это случается не так уж редко). Заранее, еще до покупки земли, узнайте, какие законы и правила вам придется в этом случае учитывать. Помните: если вдруг окажется, что ваш земельный участок является ареалом обитания каких-нибудь исключительно редких карликовых полевых утконосов или местом обнаружения очередного Мачу-Пикчу, то это может полностью похоронить ваш проект или отложит его реализацию на неопределенный срок, пока эксперты не закончат свои дорогостоящие изыскания и не выработают меры по спасению природных или исторических ценностей.

Еще один совет, который должен учитывать в работе каждый девелопер, касается изучения свойств грунта и глубины залегания подпочвенных вод, а также возможностей затопления земельного участка и устройства дренажных систем. Вы ведь не хотите, чтобы ваш красивый жилой район в один прекрасный день превратился в болото после летних проливных дождей? И вам, конечно же, не понравится, если ваши здания начнут медленно (а может быть, и быстро) проседать из-за особенностей строения грунтов. При оценке участка необходимо учитывать все эти факторы. Конечно, их очень много, и у каждого земельного участка есть свои особенности. Собираясь строить недвижимость, вы должны быть готовы раскошелиться на необходимые исследования, в противном случае вас могут ожидать куда большие расходы.

Команда разработчиков

Мы с Кеном у себя в компании разработали четкие правила, кто и за что отвечает в плане проектирования и управления недвижимостью. В основе такого разграничения обязанностей лежит наш профессиональный опыт. В то же время мы регулярно консультируемся друг с другом и принимаем совместные решения.

Возьмите на заметку

Ни один человек не обладает достаточным опытом, чтобы решать все вопросы, связанные с проектированием, строительством и управлением недвижимостью. Вам необходимо создать команду из самых лучших и опытных специалистов, которых вы только сможете найти.

Мы всегда в письменном виде четко оговариваем, кто руководит той или иной группой и кто принимает окончательные решения. Это налагает на людей ответственность и создает у них ощущение причастности к общему делу. Конечно, хорошо иметь дело с людьми, которых вы знаете, но это не тот случай, когда можно дать возможность племяннику своей свояченицы попробовать себя в новом деле.

Архитектор

Одним из первых в вашей команде должен появиться архитектор. В идеальном случае это человек, с которым вы уже работали в прошлом и совместно одолели немало каменистых дорог. Он должен обладать опытом и связями в кругах администрации, чтобы помочь вам соблюсти все законы и требования, и координировать деятельность всех разработчиков. На него возлагается обязанность по составлению земельных планов, проектных эскизов, планов зданий и всех коммуникаций, строительных чертежей и спецификаций.

В непосредственном подчинении у архитектора находятся:

• инженер-механик, отвечающий за разработку водопроводных сетей, а также канализационных и вентиляционных систем;

• инженер-строитель, отвечающий за расчеты прочности фундамента, несущих конструкций и перекрытий;

• инженер-электрик, разрабатывающий схему прокладки электрических кабелей и установки необходимого электрооборудования в здании;

• инженер-геодезист, определяющий особенности рельефа участка и его границы, а также отвечающий за систему дренажа и устройство автомобильных стоянок.

Подрядчик

Подрядчик – это человек, который берет все чертежи, планы и спецификации и на их основе строит здание. Он превращает двухмерные чертежи в трехмерные сооружения, а также решает широкий круг задач – от расчистки земельного участка до вручения ключей от готовых квартир. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию, выданную в том районе, где вы осуществляете строительство. Он нанимает субподрядчиков, также имеющих соответствующие лицензии и обладающих необходимыми знаниями и умениями. Репутация и опыт – это главные критерии при поиске генерального подрядчика. Отыскав нужного человека, вы должны заключить с ним договор, в котором четко определяются условия взаимоотношений и оплаты.

Наиболее распространенные виды договоров

Фиксированная сумма. В этом типе договоров стороны согласовывают определенный набор услуг по фиксированной цене. Оплата производится по завершении работ или в соответствии с заранее согласованным графиком. Если фактическая стоимость работ и материалов оказывается выше, чем предполагал подрядчик, его доход уменьшается. Если же стоимость ниже, то подрядчик оказывается в выигрыше. Для заказчика сумма оплаты остается неизменной.

Стоимость понесенных расходов плюс фиксированное вознаграждение. В таком договоре заказчик возмещает подрядчику фактически понесенные расходы по строительству и выплачивает дополнительное вознаграждение. Если фактические расходы оказываются выше, чем предполагалось, заказчик несет дополнительные издержки, а если ниже, то может сэкономить деньги.

Гарантированный максимум. Заказчик оплачивает фактически понесенные расходы, как и в предыдущем типе договора, но подрядчик гарантирует, что они будут не выше определенного максимума. В том случае, если расходы окажутся ниже, заказчик экономит на оплате. По мере повышения расходов он несет дополнительные издержки вплоть до достижения гарантированного максимума. При дальнейшем повышении в проигрыше оказывается уже подрядчик.

Строительная команда

Как бы ни был важен генеральный подрядчик, вы должны понимать, что успех или неудача вашего предприятия во многом зависят от опыта всей бригады строителей. Трудно переоценить роль квалифицированного и финансово стабильного подрядчика, который способен нанять хорошего менеджера проекта, опытных прорабов и других необходимых специалистов. Тщательно проверяйте каждого человека, которого вы задействуете в процессе строительства. Это не только ваше право, но и обязанность. Помимо того, что генеральный подрядчик должен иметь лицензию, он еще должен быть застрахован и располагать определенными финансовыми гарантиями. Могу дать еще один совет. Конечно, каждый человек должен когда-то с чего-то начинать, но я бы десять раз подумал, прежде чем согласился на предложение генерального подрядчика нанять новичка на роль прораба или менеджера проекта. Его недостаточный опыт может обойтись вам в круглую сумму и негативно сказаться на качестве выполнения работ.

Кто же должен входить в команду строителей? В первую очередь, это сильный менеджер проекта. В его обязанности, помимо прочего, входит привлечение субподрядчиков и составление сметы строительства. Менеджер изучает все планы и спецификации, представленные командой архитектора, и зачастую, основываясь на своем опыте, вносит в них изменения и дополнения. Предложения менеджера могут сэкономить вам тысячи долларов из бюджета без ухудшения качества и внешнего вида готового здания.

Каждый проект, в зависимости от масштабов и сложности, должен иметь, как минимум, одного прораба, осуществляющего контроль на месте за строительными работами. Он отвечает за повседневные операции всех субподрядчиков, работающих в данный момент на строительстве. Прораб устанавливает порядок и последовательность операций, чтобы они были согласованы между собой. Например, совершенно очевидно, что маляры должны появляться на строительной площадке после штукатуров. И уж конечно, земляные работы должны быть завершены до того, как бетонщики начнут заливать фундамент. Для разработки графика работ и контроля за его соблюдением нужен человек, который хорошо знаком со всеми операциями и знает, как они должны осуществляться и сколько времени могут занять. Он должен обладать требовательностью в сочетании с профессионализмом. Лишь в этом случае вы получите от субподрядчиков то, за что им заплатили.

В обязанности субподрядчиков, прорабов и менеджера входят постоянные консультации с архитектором и инженерами и применение строительных приемов и способов, которые не всегда могут быть указаны в чертежах, но со всей очевидностью вытекают в процессе строительства. Кроме того, они должны находиться в постоянном контакте с контролирующими органами, в частности со строительными и финансовыми инспекторами, и, разумеется, с вами, как собственником. Не забывайте, что это, в конце концов, ваше детище и лишь вы несете полную ответственность за проектирование и строительство.

У менеджера проекта есть еще одна функция, которая имеет для вас большую важность: он строго следит за бюджетом строительства. В частности, он должен сразу же замечать, как только кто-нибудь из субподрядчиков выходит за рамки отведенной ему доли бюджета, и вносить коррективы, не дожидаясь окончания работ. Он находится на страже ваших финансовых интересов и докладывает вам обо всех случаях превышения сметы. В строительстве нередко бывает так, что работы длятся дольше и обходятся дороже, чем первоначально планировалось, поэтому хороший менеджер, обладающий большим опытом, – это настоящая находка.

На чем зарабатывает деньги генеральный подрядчик? Если вы взглянете на свой бюджет, то обнаружите там одну строку, в которой определенный процент сметы отводится в качестве вознаграждения генподрядчику. Помните, что стоимость строительства определяется в ходе переговоров между вами и подрядчиком, поэтому вы должны хорошо разбираться во всех тонкостях бюджета, включая прямые расходы на оплату труда и приобретение материалов, накладные расходы и прибыль.

Наконец, вы тоже являетесь участником строительной команды и должны использовать все возможные средства, чтобы работы выполнялись качественно, а счета оплачивались своевременно.

Для этого целесообразно нанять независимого инспектора по контролю за качеством, предусмотреть ряд финансовых инструментов в виде залогов и гарантий и заключить договор страхования.

Титульная компания

Титульные компании, специализирующиеся на проверке права собственности на недвижимость, уже упоминались в этой книге, и настало время вновь к ним вернуться. Они играют важную роль как в процессе приобретения уже готовой недвижимости, так и ее строительства. В частности, эти компании хранят у себя все залоговые суммы, перечисляемые при покупке земельных участков. Кроме того, они выдают сертификаты на право собственности и оказывают услуги по страхованию титулов. Титульная компания периодически проверяет, своевременно ли оплачивает счета генеральный подрядчик и нет ли у него задолженности перед субподрядчиками. Наверняка вам не понравится, если на уже практически завершенное здание будет наложен арест за долги перед строительными организациями. А такое порой случается.

Компания, управляющая недвижимостью

Вопреки распространенному мнению, услуги компании по управлению недвижимостью понадобятся вам еще до того, как начнутся строительные работы по проекту. Именно она проводит для вас анализ рынка и определяет наиболее вероятный уровень квартплаты для данного района. Основываясь на этих сведениях, вы можете разработать реальный операционный бюджет. Обычно управляющие компании зарабатывают деньги, получая определенный процент от среднегодового дохода, получаемого в виде квартплаты. Наличие у нас опытной управляющей компании нередко становилось ключом к успеху. Мы даже и представить себе не можем, что бы делали без ее знания рынка и умения работать на нем.

Финансовые партнеры

Если вы не состоите в близком родстве с Рокфеллером и не получили крупный выигрыш в лотерее, то вам придется задуматься о том, каким образом финансировать проект. Может рассматриваться несколько вариантов получения денег: от государственных финансовых компаний, коммерческих банков и частных инвесторов. Все они имеют право на существование, но каждый из них связан с определенными ограничениями и требованиями.

Можно обратиться за кредитом на нужды проектирования и строительства в государственный или коммерческий банк. Традиционно банки предоставляли в виде займа 65–85 процентов от общей стоимости проекта. Финансовый кризис 2008 года изменил это процентное соотношение, и теперь застройщики должны вкладывать в проект большую долю собственных денег, но, как бы то ни было, вы можете воспользоваться этим источником финансирования. Правда, государственные и коммерческие банки отводят себе роль кредиторов первой очереди. Это означает, что в случае вашего банкротства они должны получить свои деньги первыми. Процентные ставки отражают актуальный уровень на кредитном рынке.

Еще одним источником финансирования могут быть частные инвесторы, желающие вложить свои деньги не в акции или облигации, а в недвижимость. Если у вас хорошая деловая репутация и убедительный бизнес-план, они ссудят вам деньги, но поставят условие, чтобы им платили не только проценты по займу, но и определенный процент прибыли от недвижимости после завершения ее строительства, в том числе и в случае продажи. Привлечение денег от частных инвесторов обычно обходится дороже, чем от традиционных кредиторов, однако они проводят более гибкую политику и могут профинансировать бульшую долю стоимости проекта, чем банки.

С учетом ваших возможностей и масштабов проекта вам, возможно, придется прибегнуть к комбинации этих источников финансирования. Большинство проектов, над которыми работаем мы с Кеном, финансируются в среднем на 67 процентов за счет банковских кредитов и на 33 процента из других средств, которые могут поступать как от частных инвесторов, так и из собственных фондов.

Бизнес-план

Чтобы получить финансирование, недостаточно просто заглянуть в банк, располагая всего лишь хорошей идеей. От вас потребуется намного больше. Для этого прежде всего необходим бизнес-план. Такие планы могут иметь разные формы и размеры. Их образцы вы можете в изобилии найти в интернете. Я ограничусь самым главным и расскажу только о том, что в этих планах хотят увидеть банки. Это позволит отсеять всю словесную шелуху, которую там все равно никто не читает. Бизнес-план должен обязательно содержать следующие моменты:

• основную цель проекта и ее финансовое выражение (эта часть должна занимать первые несколько страниц вашего плана);

• описание недвижимости, которое включает в себя привязку к местности, поэтажный план различных видов квартир, схему участка и его рельеф, а также рисунки зданий и сооружений;

• обзор местного рынка недвижимости с указанием финансовых показателей жилых зданий, находящихся по соседству, а также общего состояния городской экономики;

• финансовую смету, включающую в себя расходы на проектирование, строительные работы, а также планируемые меры по управлению недвижимостью;

• резюме застройщика, в котором описываются ваши прошлые заслуги и достижения;

• резюме участников команды, в которых описываются прошлые заслуги и достижения архитектора, инженеров и менеджеров.

Этим пунктам бизнес-плана кредиторы уделяют основное внимание и изучают их очень тщательно. Никакие пустые разглагольствования, увеличивающие количество страниц в плане, не смогут компенсировать недостаточной проработки этих деталей. Точный анализ и построенный на его основе бизнес-план увеличивают ваши шансы на получение кредита. Финансирование не выделяется под неконкретные планы, основанные на поверхностных исследованиях и содержащие вместо анализа голые прожекты. Этот документ важен не только для получения кредита. Его составление поможет вам самим точнее определиться с целями проекта и прийти к выводу, окажется ли он прибыльным. Давайте взглянем правде в глаза: вам это куда важнее, чем банку.

Получите ли вы кредит?

Мы с Кеном посвятили всю жизнь созданию хорошей кредитной истории и установлению контактов с банками и инвесторами. Банкирам и инвесторам хорошо известна наша репутация и опыт, и они всегда готовы рассматривать наши предложения. Наша кредитная история и финансовая обеспеченность внушают банкам и инвесторам уверенность в том, что представленный проект жизнеспособен и мы сможем его реализовать. Занимаясь поисками источников финансирования, вы можете быть уверены, что кредиторы дотошно изучат всю вашу подноготную:

• Каково ваше финансовое состояние? Если вы строите недвижимость от имени какой-то компании, то какие финансы за ней стоят?

• Есть ли у вас опыт успешной реализации подобных проектов в прошлом, или вы впервые беретесь за это дело? Если это ваш первый проект, то какие ваши качества и умения позволяют надеяться, что вы успешно доведете его до конца?

• Заканчивались ли некоторые из ваших проектов в прошлом неудачей?

• Каким опытом, умениями и сильными качествами располагает ваша команда? Являются ли ее участники солидными и крепкими специалистами, или они представляют собой слабое звено, которое может привести проект к провалу?

• Что представляют собой другие ваши источники финансирования для данного проекта? Сколько собственных денег вы готовы в него вложить?

Чем убедительнее ответы на каждый из этих вопросов, тем лучшие условия кредита вам будут предложены. Кредитор будет задавать эти вопросы независимо от размера и типа займа, на который вы претендуете. Это подводит нас к следующей теме обсуждения.

Краткосрочные и долгосрочные кредиты

Кредит на цели строительства относится к краткосрочным, и его длительность колеблется от шести до тридцати шести месяцев в зависимости от масштабов и бюджета проекта. Процентные ставки по таким кредитам могут быть самыми разными, и их особенность заключается в том, что до истечения срока выплачиваются только проценты, а основная сумма долга погашается в конце одним платежом. Кредитное учреждение оставляет у себя ваш проект в виде залога на протяжении всего срока займа. В случае неплатежеспособности вы потеряете свою собственность. Кредит на цели строительства обычно требует персональных гарантий от застройщика, а это значит, что банк в случае неплатежеспособности может взыскать свои деньги из ваших личных активов и сбережений.

В отличие от других видов займов, при выделении краткосрочного кредита на цели строительства банк не предоставляет вам всю сумму сразу. Вы будете получать определенные порции ежемесячно, в зависимости от темпов продвижения проекта. Каждый месяц ваша команда должна будет представлять в банк отчет о проделанной работе. Банк высылает инспектора, чтобы убедиться, что указанные в отчете сведения соответствуют действительности и все законодательные требования и нормы соблюдены. Лишь после этого банк выделяет очередную часть кредита.

После завершения строительства вам понадобится долгосрочный кредит. По нему вам уже придется ежемесячно погашать как проценты, так и основную сумму долга. Как правило, этот кредит берется для того, чтобы выплатить задолженность по краткосрочному кредиту, который вы брали под строительство, а также, возможно, вернуть часть денег инвесторам. Иногда кредитор сразу предусматривает, что строительный кредит по окончании строительства автоматически преобразуется в долгосрочный. Для вас это означает уменьшение финансового риска. Ведь всегда есть вероятность, что после окончания строительства у вас возникнут затруднения с получением долгосрочного кредита. При такой схеме вам изначально гарантируется финансирование.

Финансовые условия кредита могут быть весьма сложными. Наша компания никогда не берет займов, тщательно не проанализировав все условия с привлечением юриста, который специализируется на финансировании недвижимости. Необходимо убедиться, что вы полностью понимаете все условия, под которыми подписываетесь.

Несколько слов в заключение

Чтобы реализовать свою мечту, девелопер вкладывает огромные деньги, но прибыль он увидит только после того, как строительство будет завершено, а недвижимость введена в эксплуатацию. Конечное вознаграждение за хорошо продуманный и умело реализованный план может быть фантастическим по размерам, однако на пути к нему вас ожидает немалый риск. И когда в 1976 году я строил свой первый дом за 29 тысяч долларов, и когда сегодня мы возводим целые жилые комплексы стоимостью в 30 миллионов, неизбежными спутниками работы являются большие затраты времени, кропотливые исследования и подготовительные мероприятия, расходы и бессонные ночи.

Вы затрачиваете огромные суммы уже к тому моменту, когда нашли участок для застройки, проанализировали состояние рынка, наняли профессионалов, получили финансирование и начали строительные работы. Каждый день на вашем пути возникают все новые трудности. Вы берете на себя большой финансовый риск, рассчитывая на доходы когда-нибудь в отдаленном будущем. Процесс строительства сложен, но очень увлекателен. Невозможно заранее все предвидеть, но вы добьетесь успеха, если будете работать методично, пользоваться советами и поддержкой окружающих, не будете избегать проблем и не опустите рук. В конечном итоге вас ожидает невероятная награда как в личном, так и в финансовом плане.

Пуститесь в это сложное и увлекательное путешествие. Не забывайте про карликовых утконосых полевых мышей и другие преграды, которые встретятся вам на пути. В конечном итоге вы либо увлечетесь строительством жилья, как и я, либо поймете, что это не ваш хлеб. В любом случае я желаю вам успеха.

* * *

Росс Маккалистер – признанный эксперт в области проектирования и финансирования недвижимости. Он является партнером «MC Companies», где отвечает за инвестиционный анализ, разработку проектов, строительство, финансирование и отношения с клиентами. Он имеет лицензии брокера по недвижимости и генерального подрядчика. Россом спроектировано и построено свыше четырех тысяч квартир. Кроме того, он осуществляет управление кондоминиумами в Орегоне, Лас-Вегасе и Аризоне, общая стоимость которых составляет свыше 300 миллионов долларов. До основания «MC Companies» совместно с Кеном Макэлроем Росс был президентом «McCallister Company», специализировавшейся на строительстве недвижимости и управлении ею. Росс верит в то, что нужно щедро делиться с окружающими, чтобы получить что-то взамен. За время своей карьеры он был членом советов директоров множества компаний, включая департамент по финансированию объектов недвижимости при губернаторе штата Аризона.

5. Крейг Коппола. Изучите мир, в котором вы живете

Коммерческая недвижимость сильно отличается от жилой. Крейг Коппола считается одним из лучших брокеров по коммерческой недвижимости в США. Именно поэтому он стал моим партнером в этом виде инвестиций, и вместе с ним мы добились отличных финансовых результатов.

Когда мы с Ким впервые переключились с жилой недвижимости на коммерческую, нам пришлось поменять весь образ мыслей. Мы взглянули на инвестиции в недвижимость с совершенно иной точки зрения. Если бы не опыт Крейга, то наше обучение в этом новом для себя виде деятельности стоило бы кучи потерянных денег. Одно из главных достоинств Крейга состоит в том, что он превосходный учитель, который не жалеет времени, чтобы объяснить то, чего мы сами пока не в состоянии разглядеть и понять.

Для примера можно рассказать о том, с чего началось наше с Ким обучение. Мы присмотрели для покупки красивое офисное здание, расположенное в очень выгодном месте. Это было весьма привлекательное внешне сооружение, построенное в 1980‑е годы. Первое, что отметил Крейг, даже не взглянув на здание, – это явно недостаточная площадь для стоянки автомобилей. Впоследствии в законодательном порядке были изменены нормы количества мест для парковки автомобилей на территориях, прилегающих к зданиям и сооружениям. Если бы нам пришлось принимать меры, чтобы все соответствовало новым нормам, то проще было бы снести все здание и построить его заново. Второй урок, который преподал нам Крейг на этом же здании, был озвучен им так: «Крутые офисы привлекают крутых бизнесменов. Но ориентироваться надо не на них, а на тех, кто ведет дела умело и осмотрительно. В этом случае у вас будет меньше головной боли и больше денег».

Крейг – самый организованный человек из всех, кого я знаю. Его дни расписаны буквально по минутам. Он непрерывно чему-то учится и вкладывает большие деньги в свое персональное развитие и развитие своего бизнеса. В то же время высшим приоритетом для него является время, проведенное в кругу семьи. Крейг отличный семьянин и прирожденный преподаватель, а в качестве партнера в сфере недвижимости он просто бесценен.

Роберт Кийосаки

Хорошо знакомые со мной люди знают, что если уж я за что-то взялся, то окунаюсь в работу с головой. Все это так, но хотелось бы уточнить, что я не бросаюсь на работу очертя голову, а подхожу к ней методично и обдуманно. Я не принимаю скоропалительных решений и никогда не сдаюсь. Именно такой подход я исповедую, добиваясь своих целей в бизнесе, личной и семейной жизни. Люди утверждают, что я очень настойчив.

Одним из моих увлечений в жизни был бейсбол. Я выигрывал национальные первенства среди студенческих команд, и меня даже приглашали играть за профессиональную команду «Minnesota Twins». Но я знал, что помимо бейсбола мне нужно еще какое-то дело, которому смогу полностью посвятить себя с такой же увлеченностью и которое поможет мне достичь своих жизненных целей.

Как и многие другие люди, я пришел к недвижимости по классическому сценарию – по знакомству. Не буду утомлять вас подробностями этой истории, скажу только, что мне пришлось заплатить за это дорогую цену, но я не возражал. Мой менталитет в ту пору ничем не отличался от сегодняшнего. Я придерживался того же подхода, что и при игре в бейсбол: все, что со мной происходит, делает меня сильнее, умнее и быстрее и дает мне то, к чему я постоянно стремлюсь в жизни – к преимуществу над другими людьми.

Да, я хочу иметь над ними преимущество, и делаю все для этого – в рамках морали. Обычно это означает отказ от следования по пути наименьшего сопротивления, тяжелый труд, дисциплину и готовность идти на жертвы. Во всяком случае, так было у меня. Когда все это начинает окупаться, то длинные дни и еще более длинные ночи, проведенные за составлением анализов недвижимости, сопоставлений рыночных показателей и подготовкой финансовых данных становятся отдаленными воспоминаниями, а их место занимают деньги, ежемесячно стекающиеся на мой счет. Это приятное чувство.

Моя карьера в сфере недвижимости требовала тратить время на дела, которые не доставляют мне удовольствия. Это было составной частью моего плана, который должен был позволить мне в будущем проводить больше времени с семьей, участвовать в жизни детей и заниматься такими вещами, как бег, тэнквондо и, конечно, бейсбол.

Сегодня мое увлечение бейсболом приняло другую форму: я тренирую детскую бейсбольную команду «Arcadia Rat Pack» и подхожу к этому занятию точно так же, как и ко всем остальным своим делам – провожу большое количество исследований и анализов, составляю планы и стараюсь учесть все мелочи в процессе подготовки. Конечно, я тренирую не профессионалов, но, тем не менее, разрабатываю тактические схемы построения команды (в зависимости от того, против кого мы играем), готовлю подробное расписание тренировок и игровой практики, веду статистику результатов, намечаю стратегию, планы замены игроков и даже порядок расстановки игроков на базах. Я уверен, некоторые родители считают, что я перебарщиваю.

Но для меня переборщить означает попросту подготовить команду к любой неожиданности, которая может случиться на практике. Когда подобная ситуация возникнет в игре, она не станет для ребят чем-то абсолютно новым. Я хочу, чтобы у моих подопечных было явное преимущество над противником. Моя роль заключается в том, чтобы создать для детей выигрышную позицию.

Для этого надо, чтобы они досконально изучили мир, в котором живут, и знали все кочки и ямы на местности. Против какой команды мы играем? В чем ее сильные и слабые стороны? Как можно воспользоваться слабыми сторонами и нейтрализовать сильные? Что мы будем делать в каждой из ситуаций, которая может возникнуть на поле? Как должна действовать защита? Кто и куда должен бежать, чтобы поймать мяч? Мы дотошно разбираемся во всем этом, намечаем стратегию и отрабатываем ее на практике. В результате мы дошли до финала чемпионата штата, и о нас заговорили как о восходящих звездах. Мы одержали шестнадцать побед при трех поражениях. Команда играет отлично, а в ребятах просыпается все большая уверенность в себе. Я хочу, чтобы то же самое происходило и с вами, когда вы начнете инвестировать в коммерческую недвижимость. Мне хочется, чтобы вы победили! Я хочу, чтобы вы досконально изучили мир инвестиций в недвижимость, прежде чем начнете вкладывать в нее деньги.

Возьмите на заметку

В сфере недвижимости изучение окружающего мира заключается в том, чтобы досконально знать определенный район города, полностью разбираться в выбранном типе недвижимости и ясно осознавать, в какой фазе рыночного цикла вы находитесь.

В сфере недвижимости изучение окружающего мира заключается в том, чтобы досконально знать определенный район города, полностью разбираться в выбранном типе недвижимости и ясно осознавать, в какой фазе рыночного цикла вы находитесь. Добившись этого, вы будете обладать преимуществом над остальными. А теперь давайте приступим к первому шагу.

Совершите поездку по городу

Даже если всю жизнь вы живете в своем родном городе и знаете в нем каждую улицу и каждый дом, сядьте в машину и проедьтесь по нему, чтобы не просто полюбоваться на здания, а посмотреть на них глазами инвестора. В первую очередь вас должны интересовать не строения как таковые, а их окружение. Вы должны посмотреть на них с разных точек зрения и определить, насколько выгодно они расположены.

Во время поездки постарайтесь оценить город с позиций инвестора в недвижимость. Будьте наблюдательны. Что, по-вашему, определяет ценность недвижимости в одном районе по сравнению с другим? Даже если вы полагаете, что район, в который собираетесь вкладывать деньги, вам хорошо известен, то все же полезно будет понять, в чем заключается особенность других районов города. Это даст вам дополнительные аргументы «за» или «против» той местности, на которой вы остановили выбор.

Вы уже поняли, что моя жизнь четко расписана. При необходимости я готов изменить распорядок своего дня, недели, месяца или года, однако они уже весьма подробно распланированы. Независимо от того, придерживаетесь ли вы таких же строгих схем, проанализировав свою жизнь, скорее всего, вы поймете, что всеми нами управляют привычки. День за днем мы ездим на работу и обратно одним и тем же маршрутом. Мало того что при этом мы ничего не замечаем, так еще и упускаем возможность узнать, какие изменения происходят в других 90 процентах города. Поэтому для ознакомления с миром, в котором вы живете, я порекомендовал бы вам ездить на работу разными маршрутами. Если вы обычно пользуетесь автострадой, сверните на обычную дорогу. Если вы все время останавливаетесь около одного и того же кафе, чтобы выпить чашку кофе, выберите себе другое. Воспользуйтесь сменой обстановки.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 1: осваивайте окружающий мир, совершая поездки на работу по разным маршрутам и в разное время и оценивая действительность с точки зрения инвестора в недвижимость. Вы сами будете удивлены разнообразию своих наблюдений.

Когда вы почувствуете, что уже освоились с районом, проедьте по нему в разное время суток (например, вечером, ночью) или в выходные дни. Не спешите и понаблюдайте, как здесь живут люди, какова интенсивность дорожного движения. Возможно, кое-что вызовет у вас удивление. Бывают районы, которые меняются не только с годами, но и в зависимости от времени суток. Мне приходилось видеть городские кварталы, в которых бурлит жизнь в обеденное время в рабочие дни, но которые буквально вымирают по вечерам. Если вы ищете офисное здание для фирмы, которая работает днем, это может оказаться подходящим местом. Но если фирма работает преимущественно в вечерние часы, то вам придется поискать для нее место где-нибудь в другом районе. Ваша задача состоит в том, чтобы не только увидеть район, но и проникнуться его духом. Только после этого вы будете в состоянии разглядеть его будущее. Не поленитесь записать свои интуитивные ощущения по этому поводу. Позднее, в ходе бесед с экспертами из своей команды – оценщиками, инспекторами, юристами, брокерами и строителями, – у вас будет возможность выяснить, насколько вы были правы в своих оценках.

Ищите точки роста

Чтобы лучше понять окружающий мир недвижимости, я ищу в нем то, что профессионалы называют «точками роста». Даже в городах, которые в целом уже прекратили свой рост, всегда найдутся районы, где он продолжается. Как отыскать эти точки роста применительно к коммерческой недвижимости? Ищите места, где застройщики скупают землю под жилищное строительство, где сооружаются новые здания, где планируется появление новых средних школ. Хорошим источником информации являются городские власти, которые охотно расскажут вам, где они собираются разворачивать строительство и развивать инфраструктуру. Вы можете также обратиться в департамент экономического развития в городской администрации. Всегда интересно посмотреть, по отношению к каким проектам его сотрудники проявляют наибольший энтузиазм и в каком направлении пойдет развитие города.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 2: установите контакт с городской администрацией и выясните, какие проекты находятся в стадии разработки и имеют наибольшую перспективу. Чем теснее будут ваши контакты, тем скорее вы выявите точки роста.

Чиновники зачастую с большим восторгом рассказывают о планах социального возрождения городов и даже помогают найти финансирование для таких проектов. Конечно, здорово осознавать, что своей работой ты помогаешь ликвидировать в городе насилие, преступность и распространение болезней. Но лично я в таких случаях предпочитаю соблюдать осторожность. Подобные проекты требуют обычно очень больших затрат времени. И дело не только в процессах планирования, отвода земельных участков, проектирования и множестве других бюрократических процедур. Иногда еще приходится учитывать и мнение избирателей. Могут пройти годы, прежде чем они оценят и примут ваш проект. В моем родном Финиксе было построено объектов социального возрождения на 800 миллионов долларов, прежде чем я тоже решился вложить деньги в это дело, да и то отдача от них наступила только через двенадцать лет. Поэтому настройтесь на очень длительный срок реализации своего проекта, так как даже районы, в которых, по планам, должна начаться модернизация, могут еще долгие годы оставаться в состоянии упадка.

Необходимо заметить, что некоторые инвесторы в недвижимость для вложения денег специально выбирают районы, переживающие застой и упадок. Это не моя сфера деятельности, и поэтому я не проявляю интереса к инвестициям в офисные здания, если вижу, что они пустуют и расписаны граффити. Такой подход кажется вполне очевидным, но приходится просто поражаться, когда старинные исторические здания привлекают эмоционально настроенных инвесторов. Такие покупатели сами себя уговаривают на принятие плохих решений, считая, что приобретение подобного строения положительно скажется на развитии всего района, а его историческая ценность компенсирует неудачное расположение. Одних только этих аргументов недостаточно. Помните, что главным фактором является расположение недвижимости, а все ностальгические и эмоциональные моменты вторичны.

Трудно подниматься в условиях спада

Я особо заостряю ваше внимание на этом моменте, так как очень трудно взбираться вверх по осыпающемуся склону. Существует разница между районами, находящимися в упадке и переживающими начало возрождения. Если у вас возникло ощущение, что у района нет перспектив в развитии, откажитесь от своей затеи. Если же вы видите восходящую тенденцию, а в самом центре района расположено то самое историческое здание, то к такой возможности имеет смысл присмотреться. Но и в данном случае главную роль играет окружение, а здание само по себе вторично.

Для меня непременным условием инвестирования является четкое понимание, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Все это необходимо прочувствовать, прежде чем поспешно вкладывать деньги. Недвижимость – это не тот вид бизнеса, где важнейшим фактором является скорость. Вам совсем не обязательно быть здесь первым. Уступите первенство крупным игрокам, которые могут позволить себе рисковать. У вас будет множество возможностей сделать деньги, даже если вы будете вторым, третьим или двадцать третьим. Если вы начинающий мелкий инвестор, никогда не стремитесь оказаться на рынке первым.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 3: проделайте всю необходимую домашнюю работу, чтобы понять, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Вы инвестируете в будущее, поэтому постарайтесь рассмотреть его как можно лучше.

Время обычно летит быстро, но когда вы имеете дело с недвижимостью, то иной раз просто диву даешься, как долго приходится ждать наступления будущего. А если вы скользите вниз по склону холма, то поверьте мне, это будущее может вообще никогда не наступить. В этом случае вы можете обнаружить, что намеченных вами великих перспектив надо ждать не два года, а целых двадцать лет. Такое не раз происходило со многими инвесторами. Город Фаунтин-Хиллз в Аризоне был основан в 1970‑е годы одним спекулянтом недвижимостью. Он построил там самый большой в мире фонтан, который с помощью ракетных двигателей выбрасывает струи воды на высоту 170 метров. Его цель состояла в том, чтобы с помощью этой достопримечательности заманить любопытных людей в город, возникший буквально на пустом месте. Люди приезжали и любовались фонтаном, но не торопились покупать дома. Потребовались десятилетия, чтобы рынок недвижимости в Фаунтин-Хиллз ожил. Сегодня этот город процветает, но чтобы добиться этого, понадобилось почти тридцать лет.

А насколько далеко простирается ваше видение будущего? Я установил для себя правило: никуда не торопиться и проявлять терпение. В этом деле нет никакой нужды в спешке. Если на рынке есть место для одного человека, то найдется и для второго. Я пришел к выводу, что существует очень мало таких объектов недвижимости, упустив которые вы упускаете сделку если не века, то, по крайней мере, десятилетия. Хотя такая недвижимость на самом деле существует, ее владельцы хорошо знают ей цену, которую обычно всегда завышают, сводя на нет любую возможность покупки. Хорошим примером могут служить здания Эспланада и Билтмор Фэшен, расположенные неподалеку друг от друга в Финиксе. Такие сооружения могут купить только крупные компании, для которых престиж имеет большее значение, чем истинная стоимость недвижимости или доход от нее. Так, например, «General Electric» приобрела здание Хейден-Ферри в престижном районе города Темпе в Аризоне, а «MetLife» купила Эспланаду в Финиксе. Таким путем они стараются повысить свой статус и привлечь к себе внимание.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 4: инвестиции в недвижимость требуют, прежде всего, терпения. В этой сфере бизнеса нет необходимости торопиться.

Смотрите на все глазами инвестора

Осматривая районы города, отмечайте для себя места, которые, на ваш взгляд, слишком дороги, дешевы или находятся в полном запустении. Все эти оценки могут меняться. Я знаком с одним инвестором, который зарабатывает большие деньги, улучшая внешний вид и внутреннюю отделку самых заурядных зданий и повышая таким образом их рыночную стоимость. Это нелегкая работа, но он с удовольствием занимается ею. Необходимо также знать, что неплохие деньги можно заработать даже на трущобах. Я не призываю вас к этому, так как считаю одной из задач инвесторов улучшение среды обитания людей. Однако у нас, в конце концов, свободная страна.

Мне постоянно задают один и тот же вопрос: «По каким признакам можно определить, что тот или иной район катится к упадку?» Это нетрудно сделать, и если вы будете доверять своим ощущениям, то почувствуете ситуацию интуитивно. Вот вам пример из жизни. Однажды утром я ехал на машине, осматривая городские районы, в которых уже давно не бывал, и увидел автомобиль без колес, стоявший у обочины на подставках. Это классический признак упадка во всей своей красе. Другими признаками могут служить машины, запаркованные в больших количествах ночью на улицах, или контингент жильцов, не внушающих доверия и занимающихся темными делами. Наконец, присмотритесь внимательнее к общей ухоженности зданий. Если они имеют обшарпанный вид, это тоже нехороший признак. Можно также обратиться к полицейским сводкам, чтобы выяснить, насколько распространена преступность в данном районе.

Я рассказываю все это, чтобы вы поняли, что можно реставрировать здание, но в одиночку вам не удастся благоустроить все его окружение. Что же касается исторических зданий в старой части города, то они могли бы стать, к примеру, прекрасным офисом для модной дизайнерской студии, но если работники чувствуют там себя неуютно и испытывают дискомфорт уже через несколько часов работы, то такое решение вряд ли можно назвать хорошо продуманным. Держите глаза широко открытыми и глубоко анализируйте все, что видите. Прислушивайтесь к своему внутреннему голосу. Записывайте свои впечатления (да, именно впечатления) о каждом районе. Ниже приводится форма, которая не только даст вам пищу для ума, но и позволит зафиксировать свои чувства и ощущения.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 5: ищите признаки упадка района и не игнорируйте их. Если только вы не специализируетесь на ремонте и реставрации зданий, они могут иметь далеко идущие последствия.

О чем говорят здания

Как я уже упоминал, здания сами по себе – это последняя вещь, на которую я обращаю внимание, знакомясь с городом или каким-то конкретным районом. Даже оценивая само здание, первым делом я обращаю внимание не на его вертикальную структуру, а на участок, на котором он расположен. Достаточно ли здесь мест для парковки? Удобно ли заезжать на стоянку и выезжать с нее? Другими словами, насколько обеспечен доступ к этому зданию? Какие общие впечатления вызывает этот дом? Смогут ли посетители разыскать его, не плутая по окрестностям?

Далее я обращаю внимание на тех, кто арендует здание. Кто они? Солидные и хорошо зарекомендовавшие себя компании или фирмы-однодневки? Конечно, совсем не обязательно, чтобы в числе арендаторов значились «Home Depot» или «Taco Bell». Для меня хорошим арендатором будет, к примеру, сантехническая фирма, которая снимает здесь помещения на протяжении десяти лет. Это намного лучше, чем только что основанная высокотехнологичная компания, о которой никто раньше не слышал, у которой еще нет доходов и за которой стоят только миллионы венчурного капитала и всего один клиент. Меня интересует также положение, которое фирма-арендатор занимает в своей отрасли, уровень конкуренции и направление ее деятельности.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 6: в первую очередь оценивайте участок, на котором расположена недвижимость, а само здание – в последнюю.

Однажды вечером мне позвонила знакомая, которая как раз проезжала по небольшому городку: «Послушай, Крейг, я сейчас смотрю на одно здание, которое идеально подходит для центра обработки заказов. Что ты думаешь по этому поводу?» Ответ не вызвал у меня никаких затруднений. Центры обработки заказов в США находятся в упадке, так как большинство фирм переводят их в страны с более дешевой оплатой рабочей силы. Я ответил: «Если ты в данный момент находишься не в Индии, то брось эту затею». Здесь нужен только здравый смысл и некоторые знания о господствующих тенденциях, причем не только в области недвижимости, но и в других сферах бизнеса и жизни, которые напрямую влияют на недвижимость.

Анкета, представленная ниже, послужит вам инструментом, позволяющим зафиксировать самые первые впечатления от здания. Неплохо также сделать снимки и прикрепить их к анкете. Не забудьте добавить свои комментарии.

Категории коммерческой недвижимости

Одно из самых важных решений, которое вам предстоит принять как инвестору в недвижимость, – это область бизнеса, в которой вы хотите специализироваться. Если вы внимательно читаете эту книгу, то, должно быть, уже поняли, что существует множество способов заработать и потерять деньги на рынке недвижимости. Довольно скоро вы обнаружите, что каждый из этих способов имеет свои нюансы и требования. Я считаю, что важно дать общий обзор сектора коммерческой недвижимости, чтобы вы могли составить себе полную картину всех возможностей. Ниже я привожу перечень всех категорий недвижимости с описанием присущих им рисков и преимуществ.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 7: ни один человек не в состоянии быть экспертом во всех категориях коммерческой недвижимости. Выберите то, что вам больше по душе, и специализируйтесь в этом направлении.

Многоквартирные жилые дома

В эту категорию входит самое разнообразное жилье – от небольшого особняка на две семьи до целого жилого комплекса, насчитывающего восемьсот и более квартир. Самый большой риск представляет собой переизбыток предложения, так как при большом выборе падает уровень квартплаты, негативно сказываясь на вашем денежном потоке. Еще один фактор риска возникает в момент, когда снижаются банковские кредитные ставки. В этом случае купить дом может позволить себе большее количество людей, и спрос на съемное жилье падает. В результате многие квартиры остаются незаселенными, а уровень конкуренции среди домовладельцев возрастает. С другой стороны, когда предоставление ипотечных кредитов затрудняется, наем жилья остается единственной альтернативой, и спрос на него растет. Инвесторы зарабатывают на этой категории недвижимости хорошие деньги, если вовремя покупают здания и эффективно управляют ими. Как и во всех остальных категориях недвижимости, ее стоимость зависит от умелого управления. Другими словами, если налажен хороший менеджмент и вы лучше используете жилую площадь, чем прежний владелец, то стоимость приобретенной вами недвижимости резко возрастает.

Торговые сооружения

Эта категория недвижимости вам, очевидно, достаточно хорошо знакома. К ней относятся торговые центры, пассажи, супермаркеты и отдельные магазины. Одно из ее преимуществ заключается в том, что стоимость строительства весьма высока и зачастую составляет сотни тысяч и даже миллионы долларов, что служит хорошей защитой от конкуренции. В результате спрос на такую недвижимость обычно опережает предложение. Для инвестора это выигрышная позиция. Но не все так радужно. Такие экономические факторы, как инфляция, рецессия, падение потребительского спроса, могут заставить продавцов уйти из бизнеса, и собственники недвижимости остаются без арендаторов. Кроме того, конкуренты могут превратить ваш еще недавно престижный торговый центр во второсортное заведение. Именно поэтому я всегда настаиваю, что необходимо заглядывать в будущее и предвидеть, какое развитие могут получить события.

Офисные здания

Это одна из самых крупных категорий коммерческой недвижимости. Вы только взгляните вокруг. Все мы где-то работаем, и многим из нас приходится ежедневно по восемь часов проводить в офисах. Офисы бывают самых разных типов и размеров, что облегчает приход на рынок новых инвесторов. Некоторые из них представляют собой переоборудованные жилые здания, другие построены специально для этой цели. Преимущество этой категории недвижимости заключается в том, что всегда есть офисные помещения подходящего размера и стоимости, которые соответствуют вашему бюджету независимо от того, являетесь ли вы начинающим или опытным инвестором. Впоследствии у вас всегда будет возможность расширить масштабы инвестирования.

Промышленные сооружения

Как и офисные здания, промышленные сооружения имеют большое разнообразие типов и размеров и пригодны для любых инвесторов. Это могут быть и гигантские склады площадью свыше 50 тысяч квадратных метров, и мелкие строения всего в 250 квадратных метров, и множество построек, занимающих промежуточное положение между ними. Из-за обилия возможностей промышленная недвижимость является классической сферой, где могут попробовать свои силы начинающие инвесторы. Одна из причин популярности инвестирования в промышленные сооружения среди новичков состоит в том, что многие из них занимаются собственным бизнесом и нуждаются в подобных постройках.

Учреждения здравоохранения

Эта категория недвижимости включает в себя не только больницы и поликлиники как таковые, но и подсобные здания и помещения, в том числе и жилые. Преимущество подобного типа недвижимости состоит в том, что рецессии и экономические спады оказывают на нее лишь незначительное влияние. Однако такая недвижимость зависит от финансового благополучия арендаторов. Частная медицинская практика – это мелкий бизнес, клиника – крупный. Как и в любом другом бизнесе, здесь бывают взлеты и падения. Мой опыт в этой сфере деятельности показывает, насколько важно подобрать надежных арендаторов для недвижимости медицинского назначения. С другой стороны, экономическая отдача от вспомогательных жилых помещений для медицинского персонала во многом зависит от хорошего управления ими. Для этого необходимо иметь опытную управляющую компанию, которая специализируется на таком типе недвижимости.

Складские помещения

Вы наверняка видели у себя в городе множество мелких складов и, возможно, даже сами хранили там какие-то вещи. Судя по всему, они устойчивы против экономических рецессий, и в этом состоит их большое преимущество для инвесторов. Управлять ими относительно просто. Хотите верьте, хотите нет, но самыми частыми клиентами таких складов являются крупные промышленные корпорации. Каждый год они тратят миллиарды на хранение излишков продукции или сырья, а также документации. Недостатком такой недвижимости является ее дешевизна. Это значит, что конкуренты могут легко вторгнуться на рынок, установить заниженные цены и тем самым существенно уменьшить ваши доходы.

Здания гостиничной и развлекательной направленности

В этот класс недвижимости входят отели, мотели, казино, пансионаты, курорты и дома отдыха. Как и в случае с жильем, здесь очень важно грамотное управление. Как правило, недвижимость такого типа сильно зависит от общего состояния экономики. В периоды экономических спадов деловые и развлекательные поездки из соображений экономии совершаются реже. Это сказывается на заселенности гостиничных номеров и на уменьшении стоимости ночлега, что снижает прибыльность и рентабельность. Однако в условиях, когда предложение и спрос сбалансированы, гостиничный бизнес дает большие доходы.

В каждой из перечисленных категорий недвижимости есть свои подгруппы. На первых порах их обилие может сбить с толку. Но на деле именно такое разнообразие делает инвестиции в коммерческую недвижимость крайне привлекательным делом, хотя и требует от инвесторов специализации.

Азбука коммерческой недвижимости

Точно так же, как необходимо знать различные категории недвижимости и их нюансы, следует познакомиться и с четырьмя классами коммерческой недвижимости, которые отражают ее качество. Часто приходится наблюдать, как неопытные инвесторы путаются в оценке качества зданий. Вот как выглядит официальная классификация:

Класс А+ – высотные здания, расположенные в деловом центре города и представляющие собой городскую достопримечательность. Это самые лучшие здания класса А.

Класс А – здания высотой не менее пяти этажей, построенные из бетона и стали не ранее 1980 года. В них должны быть вспомогательные помещения, занимаемые, например, кафе и банками, а также свободные и удобные подъездные пути.

Класс В – отреставрированные старые здания в престижных районах или новые здания, меньшие по размерам, чем класс А, и расположенные дальше от центра города. В них допускаются деревянные перекрытия. Большинство инвесторов-новичков вкладывают деньги именно в такую недвижимость.

Класс С – старые здания, в которых не проводились реставрация и ремонт. Они могут быть любого размера. Их качество оценивается как удовлетворительное или посредственное.

Занимаясь поисками недвижимости, держите в уме эту классификацию. Она поможет вам лучше понять, что вы ищете, и распознать лживую рекламу.

Циклы рынка коммерческой недвижимости

Экономический эффект от коммерческой недвижимости подвержен циклическим колебаниям. Я имею в виду, что все категории недвижимости проходят через определенные циклы, и каждый из них предшествует циклам других категорий, происходит одновременно или следует за ними.

Так, например, рост на рынке жилой недвижимости вызывает такой же подъем в сфере торговой недвижимости, который происходит с небольшой задержкой. Это явление становится понятным, если учесть, что новым жильцам требуются торговые центры, продовольственные и другие магазины недалеко от места жительства. Подъем в торговле, в свою очередь, влечет за собой рост в секторах производства и распределения. Начинается строительство недвижимости производственного назначения и складов. Подъем в сфере жилого строительства вызывает также определенный рост офисной недвижимости, но опять-таки с некоторой задержкой. Поэтому, когда на рынке жилья начинается спад, проходит еще несколько лет, прежде чем такие же явления начинают наблюдаться и в коммерческой недвижимости. Вероятно, вы это уже замечали. Когда средства массовой информации начинают сообщать о спаде в секторе жилой недвижимости, разработки проектов коммерческой недвижимости идут еще полным ходом. Теперь вы знаете, почему так происходит.

Для недвижимости свойственна цикличность, и эти циклы неизбежны. Когда вы осознаете это и станете уделять им внимание, то окажетесь в преимущественном положении по сравнению с другими инвесторами и сможете принимать наилучшие решения в каждой из ситуаций.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 8: научитесь распознавать циклы рынка недвижимости, следите за их признаками, и у вас будет меньше неприятных сюрпризов.

Циклы, конечно, очень важны, но если вы совершили правильную покупку, то ваша недвижимость будет приносить доход независимо от того, в какой фазе она была приобретена. Однако, если вы делаете только первые шаги, вам трудно интуитивно распознать выгодную возможность для покупки. Поэтому знание и понимание рыночных циклов приобретает особую значимость. Приведенная ниже схема демонстрирует типичные циклы коммерческой недвижимости и то, как они влияют на интенсивность нового строительства и степень использования построенных зданий.

Давайте подробно рассмотрим каждый этап. Первая фаза (левый нижний квадрант) характеризует восстановление и оживление рынка. Доля пустующей недвижимости снижается, но новое строительство пока не ведется. Распознать эту фазу можно по заметному увеличению количества сделок, связанных с приобретением и арендой недвижимости. Эта тенденция может продолжаться довольно долго, в некоторых случаях даже несколько лет. Именно поэтому я никогда не тороплюсь с инвестициями. Мне тоже не доставляют удовольствия сюрпризы, поэтому обычно я жду до тех пор, когда более крупные игроки сделают свои первые ходы. После этого и я вступаю в игру, твердо зная, что рынок находится в первой фазе – фазе совершения покупок.

Схема 5.1. Квадранты рыночного цикла

Печатается с разрешения доктора Гленна Мюллера

Возьмите на заметку

Рекомендация № 9: первая фаза цикла недвижимости представляет собой время покупок, а вторая и третья – время продаж.

Когда мы будем рассматривать 3‑ю и 4‑ю фазы, вы заметите, что падающий рынок – не лучшее время для приобретения пустующих зданий. Выполнение домашней работы в этот период вооружит вас новыми знаниями и подготовит к 1‑й фазе, когда начнется волна покупок. В тот момент, когда другие инвесторы, совершив неудачные приобретения, выбрасывают полотенце на ринг, я чувствую, что пришло мое время.

Во 2‑й фазе вы видите, что количество пустующих помещений начинает превосходить уровень долгосрочной занятости (штриховая линия на схеме) для данного рынка. Долгосрочная занятость означает, что у арендаторов до окончания срока действующих договоров остается, как правило, не менее пяти лет. Все рынки отличаются друг от друга, но в большинстве случаев уровень занятости считается очень хорошим, если количество пустующих помещений не превышает 10 процентов. Необходимо учитывать, что новое строительство, как правило, начинается в период, когда данный показатель опускается ниже 10–15 процентов, поэтому в этой фазе отмечается проектирование и сооружение новых зданий. Вторая фаза цикла опять-таки продолжается не дни, недели или месяцы. Она может растянуться на несколько лет, поэтому необходимости в спешке нет. Если я и совершаю покупки в этой фазе, то предварительно хочу убедиться, что все финансовые показатели меня удовлетворяют, а сама недвижимость полностью отвечает моим требованиям. Невозможно в точности определить, когда рынок достигнет своего потолка и сколько этот период будет продолжаться, поэтому необходимо соблюдать осторожность. Если вы хотите продать недвижимость, то 2‑я фаза подходит для этого лучше всего.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 10: 3‑я и 4‑я фазы – не время для покупок. В этот период необходимо вести исследования и поиск недвижимости и ожидать наступления 1‑й фазы.

В 3‑й фазе рынок явно движется на спад. Остается только гадать, до какого уровня он упадет и как долго продлится этот период. Если вы купили недвижимость в 1‑й фазе, то у вас есть определенный запас прочности. Однако если вы видите, что новое строительство продолжается, а количество пустующих помещений начинает увеличиваться, то это верный признак, что вы находитесь в 3‑й фазе. Для нее характерно превышение предложения над спросом. Совершенно понятно, что я никогда не совершаю покупок в этой фазе, как бы мне этого ни хотелось. Да и какой в этом смысл, если я знаю, что у меня еще будет масса времени для приобретения недвижимости. Остается подождать до начала 1‑й фазы. Тогда я смогу за бесценок скупить здания, приобретенные по недомыслию другими инвесторами в 3‑й фазе. Часто можно слышать, что хорошие возможности для покупки существуют в любой фазе. Это, конечно, верно, но все зависит от того, как велика ваша готовность к риску и насколько глубоки ваши карманы.

Наконец, 4‑я фаза сигнализирует о том, что рынок достиг своего дна. Но в этом есть и свои положительные моменты. Чем мрачнее обстановка на рынке, тем более выгодными окажутся возможности для покупки, когда наступит 1‑я фаза. Поэтому, если вы планируете приобретение недвижимости, используйте 4‑ю фазу для поиска нужных зданий. Смотрите и оценивайте, но пока ничего не покупайте. Определить истинное ценовое дно можно только в тот момент, когда рынок проявит тенденцию к росту. Явным признаком 4‑й фазы является низкий уровень занятости недвижимости и отсутствие строительства новых зданий. Вместо строительных кранов и бульдозеров в ландшафте недвижимости доминируют завершенные строения. В этот период я провожу многочисленные исследования, чтобы к моменту наступления 1‑й фазы иметь готовые варианты для покупки. Я готовлю источники финансирования, беседую со множеством инвесторов и предупреждаю их, что при изменении обстановки к лучшему немедленно свяжусь с ними.

Конечно, полезно знать, что рынок недвижимости подвержен циклическим изменениям и тесно связан в этом отношении с другими категориями активов, но крайне необходимо осознавать, на каком этапе цикла в данный момент вы находитесь и в каком направлении идет развитие. Грамотные инвесторы могут сделать деньги в любой фазе цикла, но для этого нужны большие знания и опыт.

Кроме того, необходимо понимать, что любая категория недвижимости подвержена циклическим изменениям, однако в одних категориях эти изменения наступают раньше или позже, чем в других. Например, рынок индивидуальных жилых домов первым начинает ощущать как спад, так и подъем. Затем с небольшим отставанием следуют многоквартирные жилые дома, а вслед за ними торговые и офисные строения. Индустриальная недвижимость, как правило, последней выходит из стадии застоя, но зато и входит в нее тоже в последнюю очередь. Чем лучше вы знакомы с циклами рынка недвижимости, тем проще будет понять, на каком этапе вы находитесь. Коммерческая недвижимость, на мой взгляд, демонстрирует массу признаков, позволяющих определить лучшее время для покупки, продажи и владения недвижимостью.

Несколько слов в заключение

Теперь вы знаете, как важно для успеха хорошо разбираться в мире недвижимости, знать состояние рынка, различные категории активов и циклы, которым они подвержены. Но как и в бейсболе, существует большая разница между тем, чтобы знать, как ударить битой по мячу, и нанести удар в действительности. Чтобы преодолеть эту разницу, необходимы практика и опыт, неизбежными спутниками которых являются неудачи. То же самое в полной мере относится и к недвижимости. Я живу в Финиксе более двадцати лет и все еще езжу по городу, оценивая его глазами инвестора в недвижимость. Обстановка постоянно меняется, и я должен быть в курсе всех этих изменений. Я разрабатываю новые системы эффективного анализа зданий и сделок. И не стыжусь признаться, что в своей первой сделке потерял 15 тысяч долларов, так и не купив недвижимость в конечном итоге. Подобное может случиться с каждым. Именно такие события и отличают новичка от серьезного инвестора.

Аналогичные вещи происходят и в бейсболе. Каждый раз, выходя на поле, команда «Arcadia Rat Pack» надеется выиграть, но все игроки знают, что поражение тоже не исключено. Разумеется, мы делаем все, что в наших силах, чтобы повысить шансы на выигрыш, но когда удача от нас отворачивается, команда анализирует допущенные ошибки и думает о том, что надо сделать в следующий раз, чтобы не упустить победы. Мы никогда не повторяем одной и той же ошибки дважды. В этом и заключается польза поражений. Из них надо извлекать уроки.

Знание представляет собой только один из компонентов, но намного важнее ваши действия. Вся информация, содержащаяся в данной главе и книге в целом, имеет смысл лишь в том случае, если вы готовы действовать в соответствии с ней. Поэтому обещайте себе, что приложите все силы, чтобы полностью овладеть миром недвижимости. Выйдите на игровое поле. За вами первый удар.

* * *

Крейг Коппола – один из ведущих брокеров по коммерческой недвижимости в США. В последние тринадцать лет шесть раз признавался Национальной ассоциацией промышленной и офисной недвижимости лучшим брокером штата Аризона. За двадцать пять лет им было проведено свыше 2500 сделок по сдаче в аренду и продаже недвижимости на общую сумму в 2,5 миллиарда долларов. В качестве основателя и главы компании «Lee & Associates Arizona» Крейг был удостоен сертификатов CCIM, CRE и SIOR. Совокупностью всех трех сертификатов владеют лишь тридцать пять человек в мире.

6. Гарретт Саттон. Десять правил защиты недвижимости

Нас с Гарреттом объединяет одно увлечение – любовь к регби. Много лет назад судьба свела нас в одном матче на фестивале регби в Монтеррее. Он играл за «Hastings Rugby Club» из Сан-Франциско, а я – за команду летной школы корпуса морской пехоты в Пенсаколе, штат Флорида. К сожалению, в тот раз мы потерпели поражение, но игра была отличная.

В 2003 году мы с Гарреттом ездили в Австралию, чтобы посмотреть игры на кубок мира по регби в Сиднее. На мой взгляд, нам посчастливилось стать свидетелями самой лучшей игры, которую мне только доводилось видеть. Это был финальный матч, в котором встречались Англия и Австралия. Сколько буду жить, буду вспоминать ту игру и гордиться тем, что наблюдал с трибун, как Англия выиграла в дополнительное время со счетом 20:17.

Но помимо того, что Гарретт хороший игрок в регби, он еще юрист, причем отличный. Он специализируется на защите активов, а это крайне важная область права, потому что в сегодняшнем мире существует намного больше юристов, стремящихся отобрать у вас собственность, чем тех, кто ее защищает. Мы с Ким спим спокойно по ночам, потому что Гарретт делает все возможное, чтобы уберечь наши активы от потерь. Это не значит, что мы защищены на сто процентов. Просто Гарретт возвел прочные правовые стены вокруг нашей собственности. Мы можем потерять какуюто ее часть, но не все.

В сегодняшнем мире, пропитанном духом сутяжничества, очень полезно иметь на своей стороне такого человека, как Гарретт Саттон, который хочет, чтобы мы были богаче и при этом спокойно спали по ночам.

Роберт Кийосаки

Будучи консультантом компании «Rich Dad», я постоянно слышу один и тот же вопрос: «Как защитить свою недвижимость?»

Отвечая на него и давая многочисленные сопутствующие разъяснения, я сумел выделить самые главные моменты и на их основе вывести «10 правил защиты недвижимости».

Зная эти правила, следуя им и применяя их на практике, вы не только защитите свою собственность, но и сможете избежать многих ловушек, которые в изобилии расставляют на вашем пути высокооплачиваемые эксперты и консультанты, заинтересованные больше в ваших деньгах, чем в спокойствии. Прочитав эту главу, вы сможете с уверенностью сказать этим людям «нет», потому что будете разбираться в ситуации лучше, чем они.

Эта наука чрезвычайно важна, но в то же время легко доступна для понимания. Итак, давайте начнем.

Правило № 1: Страхование не гарантирует полной защиты активов, или Никогда не позволяйте людям, работающим за комиссионные, указывать вам, как защищать свое имущество

На мероприятиях, организуемых компанией «Rich Dad», мне приходится сталкиваться с людьми, которые утверждают, что их страховой агент считает любые стратегии по защите имущества надувательством и что достаточно только иметь хороший страховой полис. Мне просто смешно это слушать, потому что существует столько ситуаций, в которых страховые компании отказываются покрывать убытки инвесторов в недвижимость, что впору основывать новую область юриспруденции под названием «недобросовестные заверения». Страховая компания заверяет, что сможет покрыть все ваши убытки, и исправно берет с вас страховые премии, но если, не дай бог, против вас выдвинут в судебном порядке какой-нибудь иск, она всегда находит причины, чтобы уклониться от уплаты.

Никогда не забывайте, что у страховщиков есть экономический стимул, который диктует им платить как можно меньше. Совершенно очевидно, что чем меньше денег они вам выплатят, тем больше останется у них. Не следует забывать, что страховые агенты получают комиссионные за каждый оформленный полис. Поэтому, если такой агент говорит, что кроме страховки вам не нужна никакая другая защита, вспомните, какие мотивы им движут. Очень важно также знать, что ни один страховой агент не имеет лицензии на юридическое консультирование. Если он делает это, то опять же стоит поинтересоваться, каковы его мотивы.

Реальная история: случай с Полом

Один из моих клиентов (назовем его Полом) послушался своего страхового агента и вместо того, чтобы осуществить комплекс мероприятий по защите своего четырехквартирного дома в гористой местности неподалеку от Аспена, штат Колорадо, довольствовался только страховым полисом. Дом был оформлен в собственность на его имя.

Несмотря на стопроцентные гарантии надежности, данные страховым агентом, было совершенно очевидно, что компания не будет покрывать ущерб, причиненный сходом лавин.

Как и следовало ожидать, одна из лавин серьезно повредила дом Пола. Страховая компания на вполне законных основаниях отклонила требование о возмещении ущерба. Ведь в полисе было совершенно четко указано, что сход лавин не является страховым случаем.

Пол был в бешенстве из-за того, что агент не только заверил его, будто никакая другая защита недвижимости ему не нужна, но и не обратил его внимание на этот пункт страхового договора. Положившись на обещания страховой компании и не предприняв никаких других защитных мер, он вынужден был из своего кармана оплачивать все убытки.

Но этой проблемы вполне можно было избежать. Если бы он обратился к знающим экспертам, включая юриста, специализирующегося на защите активов, то никогда не довольствовался бы советом высокооплачиваемого страхового агента, который, ко всему прочему, не имеет права на юридическое консультирование.

Видя мой скептический подход к страховой отрасли, вы можете подумать, будто я ратую только за меры юридической защиты собственности и полностью отрицаю пользу страхования.

Возьмите на заметку

Страхование – это первая линия обороны активов. Вторую линию представляют собой стратегии по защите собственности.

Ничего подобного. Я придерживаюсь мнения, что страхование – это первая линия обороны активов. Многие страховые компании добросовестно подходят к своим договорам и выполняют взятые на себя обязательства. Другие, если надавить на них с помощью судебных мер, тоже в конце концов ведут себя должным образом. Поэтому я всегда выступаю за использование страхования в качестве одной из мер защитной стратегии. Однако поскольку определенная часть страховых компаний ссылается на всевозможные отговорки и ищет причины не платить, то возникает необходимость и в других оборонительных механизмах. Правильное использование таких стратегий не представляет особой сложности и обходится недорого, но они необходимы, если вы хотите преуспеть в сфере недвижимости.

Теперь, когда вы знаете, что одно только страхование не в силах полностью защитить вас, давайте рассмотрим и другие концепции, которые не способны дать вам полной защиты, а потом уже перейдем к выигрышным стратегиям.

Правило № 2: Две самые распространенные формы собственности на недвижимость не способны защитить ее, или Почему следует избегать совместного владения и нераздельного совладения

Как ни странно, две самые распространенные и популярные формы собственности на недвижимость дают наименьшую защиту. Одна из них – совместное владение – приобрела популярность из-за того, что обеспечивает совладельцу право наследования. Если один из совладельцев умирает, оставшийся в живых автоматически становится по закону единственным владельцем. Эта форма широко используется супружескими парами. Если муж, к примеру, умирает первым, то контроль над его имуществом полностью переходит к жене. При этом у нее нет необходимости обращаться в суд и вести процесс о наследовании, связанный с большими денежными издержками.

Для инвесторов в недвижимость в данном случае возникают проблемы двоякого рода. Во-первых, совместное владение не обеспечивает защиты имущества. Предположим, Питер, Пол и Коко являются совладельцами жилого дома на шесть семей. Против Пола подан судебный иск, и кредитор по решению суда забирает его долю в совладении. Теперь у Питера и Коко появляется новый партнер. Скорее всего, у них не сложатся с ним хорошие отношения, так как он вел судебный процесс против их друга и завладел его имуществом. Новый партнер, в свою очередь, может обратиться в суд с требованием продать недвижимость и выделить ему долю собственности в денежной форме. Такой процесс может оказаться весьма длительным и дорогостоящим.

Во-вторых, право наследования, которое делает совместное владение привлекательным для супружеских пар, является крайне неудобным для инвесторов. Давайте еще раз взглянем на совладение Питера, Пола и Коко. Предположим, Коко умирает от какой-то новомодной болезни. Ее право собственности на долю в недвижимости автоматически ликвидируется. Она уже не может передать ее своим детям, потому что Питер и Пол по закону делят ее долю собственности между собой.

Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности им предложить совместное владение. Они знают, что нельзя ставить себя в такое положение, при котором любая неприятность, случившаяся с вами, играет на руку кому-то другому. А именно это и происходит при совместном владении. Я воздержусь от комментариев, почему многие супружеские пары выбирают совместное владение в качестве предпочтительной формы собственности, но для инвесторов это явно неправильный выбор.

Возьмите на заметку

Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности предложить им совместное владение.

Точно таким же неудачным решением (хотя и с одним исключением) будет и так называемое нераздельное совладение (то есть совместное владение без индивидуального права совладельца на отдельную часть недвижимости). Опять-таки здесь отсутствует защита имущества. Вернемся к нашему примеру: против Питера подан судебный иск, и у Пола и Коко вдруг оказывается новый и совершенно нежелательный партнер. Он, опять же, может начать судебный процесс о продаже недвижимости и разделе вырученных денег. Кроме того, если ведется судебная тяжба, затрагивающая само имущество (например, кто-то из жильцов хочет, чтобы ему был возмещен ущерб, причиненный вследствие неисправности бойлера в ванной), то индивидуальные совладельцы могут быть привлечены к ответственности. На все их личные активы может быть обращено взыскание. Нераздельное совладение, в котором партнерами выступают физические лица, не имеет смысла в нашем мире, пропитанном духом судебных разбирательств. Они становятся в этом случае беззащитной мишенью.

Единственное исключение составляет ситуация, когда инвесторы вступают в нераздельное совладение не как физические, а как юридические лица, пользующиеся определенной защитой. Предположим, они объединяются для того, чтобы воспользоваться возможностями статьи 1031 налогового кодекса для обмена недвижимости или покупки более крупного объекта. В этом случае все они выступают как отдельные ТОО (товарищества с ограниченной ответственностью).

Помещенная ниже схема поможет пояснить эту мысль.

Схема 6.1. Разница между нераздельными совладениями, образованными физическими и юридическими лицами

Возможно, для кого-то станет откровением тот факт, что ТОО – очень удобная форма владения недвижимостью, но я убежден, что большинство из вас уже знают об этом. Тем не менее есть еще несколько правил, касающихся того, чего нельзя делать. Давайте рассмотрим их, а потом уже перейдем в область положительных примеров защиты недвижимости.

Правило № 3: Никогда не оформляйте недвижимость в собственность корпорации типа с, или Гоните прочь советчика, который предлагает вам подобные вещи

Одна из самых крупных ошибок в сфере защиты недвижимости состоит в том, что право собственности оформляется на имя корпорации типа С[3]. Конечно, такая корпорация имеет ряд преимуществ в бизнесе (об этом подробнее говорится в моей книге «Как создать собственную корпорацию» («Own Your Own Corporation»). Но использование ее в сфере недвижимости сопряжено со сложностями, которые можно выразить одним словом – налоги.

Корпорация типа С облагается налогом дважды. Сначала платит налог с прибыли сама компания, а затем каждый акционер, получающий дивиденды. Что касается корпорации типа S, ТОО или коммандитного товарищества, то в них налог уплачивается только один раз. На схеме наглядно видны различия между двойным и простым налогообложением.

Схема 6.2

Итак, что же происходит, когда вы получаете доход в результате продажи недвижимости, находящейся в собственности корпорации типа С? Вы платите значительно больше налогов.

Представьте себе, что, продав недвижимость, находившуюся в собственности больше одного года, вы получили доход в размере 500 тысяч долларов.

Из расчетов на следующей странице видно, что, используя модель корпорации типа С вместо ТОО, вы уплачиваете в федеральную казну на 144 500 долларов больше. Хочет ли Дядя Сэм, чтобы вы сделали выбор в пользу корпорации типа С? Конечно. А хотят ли этого инвесторы, вкладывающие деньги в ваш проект с недвижимостью? Разумеется, нет. Они просто посчитают, что вы не разбираетесь в своем деле. Избегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С. Они сами не знают, что делают, причем за ваш счет.

Возьмите на заметку

Избегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С.

У нас частенько бывают клиенты, которым всевозможные «специалисты» и действующие в своих интересах дельцы рекомендуют следующую структуру оформления права собственности:

Схема 6.3

Суть этой модели заключается в том, что каждая из двух единиц недвижимости находится во владении ТОО, а оба ТОО, в свою очередь, являются собственностью корпорации типа С. Консультанты утверждают, что на налоговые вычеты это никак не влияет. Проблема, однако, в том, что не облагаемые налогом доходы ТОО все равно подлежат двойному налогообложению в рамках корпорации. Вы по-прежнему остаетесь в проигрышной позиции с точки зрения налогов.

Если вы решили использовать корпорацию типа С в качестве собственника (правда, и в этом случае я бы с осторожностью прислушивался к советам специалистов, неумеренно расхваливающих ее преимущества), то можно предложить более выгодную модель:

Схема 6.4

В приведенной выше структуре товарищества с ограниченной ответственностью, владеющие титулом собственности на недвижимость, входят в ТОО, зарегистрированное в Вайоминге или Неваде (законодательства этих штатов обеспечивают наилучшую защиту имущества от судебных исков). Тем, кто хочет воспользоваться преимуществами корпорации типа С, можно предложить управляющую компанию, имеющую подобную форму собственности. Каждое из ТОО, владеющих титулом собственности, платит корпорации за оказание управленческих услуг и, таким образом, может использовать благоприятные возможности этой формы собственности. В то же время корпорация не владеет недвижимостью, что позволяет избежать двойного налогообложения прибыли, как было в первом примере.

Остерегайтесь также советчиков, которые рекомендуют учреждать больше фирм, чем вам в действительности необходимо. Управляющая корпорация спустя несколько лет, когда появятся большие денежные потоки, возможно, принесет определенную пользу. Но действительно ли она нужна вам в самом начале? Вероятно, нет. Поэтому не слишком доверяйте консультантам, которые действуют не в ваших, а в своих интересах.

Правило № 4: Офшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США, или В своем ли вы уме?

Как вы уже, вероятно, заметили, и в этой главе, и в других своих книгах я постоянно предостерегаю вас от скользких и продажных советчиков, которые не скупятся на любые заверения и увещевания, чтобы добиться чего-то своего. Самые невероятные предложения поступают от представителей офшорных зон, которые сулят уход от налогов и полную конфиденциальность. Разумеется, они никогда не упоминают о том, что их действия полностью противоречат существующим в США законам и правилам. В большинстве случаев эти люди живут на небольших островах в Карибском море или в крошечных европейских княжествах и поэтому находятся вне юрисдикции США. Они могут говорить все, что им вздумается.

Но можете ли вы позволить себе прислушиваться к словам людей, нарушающих законы вашей страны? Конечно же нет.

Чтобы вы не теряли бдительности, я расскажу, что может случиться, если вы решите воспользоваться офшорной стратегией защиты своей недвижимости, находящейся в США.

Реальная история: неудачный день Джона

Джон работал врачом в Калифорнии и исправно платил налоги. Он имел в собственности двадцатиквартирный жилой дом в Роусвилле, который давал ему солидный доход. И все было бы хорошо, если бы не охватившая страну мания судебных процессов по поводу недвижимости и врачебных ошибок, к которой добавилась еще и ненасытная алчность налоговой службы Калифорнии, славящейся своей беспощадностью. Именно это и подтолкнуло Джона к решению обратить внимание на офшоры.

Один делец с карибского острова Невис проводил семинар для врачей в родном городе Джона. Этот человек выдавал себя за специалиста по защите недвижимости. Козыряя блестящими рекомендательными письмами и учеными степенями колледжей, о которых Джон раньше даже и не слышал, он предложил, казалось бы, безупречную стратегию защиты активов. По его словам выходило, что если Джон воспользуется услугами офшорной трастовой компании, то сможет сэкономить на налогах колоссальную сумму при соблюдении полной конфиденциальности. Стратегия выглядела следующим образом:

Схема 6.5

Консультант обещал, что Джону вообще не придется платить никаких налогов. В связи с тем, что ТОО Джона переходит во владение ТЗН «Невис», все деньги, получаемые в виде квартплаты от жильцов, будут уходить в офшор без уплаты налогов, а ТОО в США будет просто показывать нулевую прибыль. Консультант заверил также, что отпадает всякая необходимость в страховании недвижимости, так как подобная структура является абсолютно надежной и непробиваемой. Кроме того, поскольку банковский счет также выводится за пределы Америки в ведение второго ТЗН, прибыли не будут облагаться налогами по высоким ставкам США и Калифорнии. Более того, Джон сможет получать эти деньги у себя в США в виде денежных переводов от ТЗН «Невис» также без уплаты каких бы то ни было налогов. За эти услуги он должен будет всего лишь платить компании «Невис» 3 тысячи долларов в год.

Джон последовал этому совету, заплатил 25 тысяч долларов за оформление сделки, и в первый же год его финансовая ситуация существенно улучшилась. Поскольку собственник недвижимости находился в офшорной зоне, теперь Джон мог не платить налогов в США. Его только удивляло, почему все не поступают точно так же, как он. Но затем на него свалились две проблемы: один из пациентов подал на Джона в суд за врачебную ошибку, а один жилец его дома вступил с ним в тяжбу по поводу ненадлежащего качества жилья.

Узнав о поступлении жалобы от жильца, Джон проинформировал его, что он не имеет страховки. Адвокат жильца, тем не менее, заявил, что иск не будет отозван. Джон спокойно ответил, что здание находится в собственности офшорной компании и никакой суд ничего не сможет с этим поделать.

В ответ представитель истца рассмеялся и посоветовал Джону обратиться за консультацией к какому-нибудь местному адвокату. Джон так и сделал, и тут перед ним открылась горькая правда. Никакой офшорный собственник не в состоянии обеспечить защиту недвижимости, находящейся на территории США. Поскольку здание расположено в Калифорнии, то на него распространяется юрисдикция штата. Таков закон, и он действует по всей стране. Жилец имеет право подать иск против ТОО даже при отсутствии страховки и в случае удовлетворения иска может обратить взыскание на недвижимость. Тот факт, что ТОО, в свою очередь, является собственностью ТЗН в офшорной зоне, не имеет правовых последствий и не обеспечивает никакой защиты недвижимости.

Заодно Джон поговорил с адвокатом и о втором иске по поводу врачебной ошибки. В данном случае иск о возмещении ущерба был подан против Джона как физического лица, и он чувствовал себя в безопасности, так как все доходы от недвижимости были сосредоточены на счете в офшорной зоне, где ему гарантировалась тайна вкладов. И тут ему был нанесен второй удар.

Адвокат объяснил, что если Джон отчитывается перед налоговым ведомством за свой дом, пусть даже и находящийся в собственности офшорной компании, то любой кредитор сможет с легкостью получить доступ к его офшорному счету.

Джон не верил своим ушам. Ведь консультант гарантировал ему полную анонимность, а на деле оказывается, что сумма, находящаяся на его счете, ни для кого не является тайной. Адвокат сказал, что этот случай для него уже далеко не первый. Он предложил Джону ознакомиться с таблицей, где были перечислены все его обязательства в связи с офшорной недвижимостью:

Только теперь Джон понял, что его беспардонно надули. В соответствии с правилами налоговой службы не могло быть и речи ни об анонимности, ни об уклонении от налогов, ни о стопроцентной защите. С помощью адвоката Джон сумел выкрутиться из этой ситуации, заплатив налоговой службе внушительные штрафы. Направленное им требование к офшорной фирме о возврате 25 тысяч долларов в связи с обманом осталось без ответа.

Возьмите на заметку

Офшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США.

Правило № 5: Доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя, не обеспечивает защиту имущества, или Когда вы прекратите слушать проходимцев?

Многим из вас приходилось читать рекламные объявления, на все лады расписывающие преимущества доверительной собственности. В числе самых позитивных моментов неизменно упоминается защита имущества.

Конечно, доверительная собственность, оформленная при жизни учредителя, имеет определенные положительные черты, но очень важно ясно понимать, что одного преимущества, а именно защиты имущества, она вам предложить не сможет.

Давайте разберемся с этим подробнее.

Первоначально этот способ применялся главным образом для того, чтобы избежать судебных процессов о наследстве. Если у человека имеется только завещание или если он умер, не оставив завещания, то раздел имущества производится по решению суда. Процесс о наследстве длится очень долго и является открытым для общественности, а это значит, что любой человек может узнать, какое имущество делится в суде, и, возможно, оспорить это решение.

Кроме того, оплата услуг адвокатов на таких процессах может выражаться в весьма крупных суммах. Так, например, в ходе одного процесса в Калифорнии, где решалась судьба наследственного имущества, оцениваемого в миллион долларов, суд постановил выплатить в качестве вознаграждения адвокату и судебному исполнителю по 23 тысячи долларов. И эта оплата производится даже в том случае, когда недвижимость отягощена долгами и не дает никакого дохода.

Решить проблему может доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя. Это документ, позволяющий собственнику назначить доверенное лицо (обычно супруга или другого члена семьи), которое после его смерти будет осуществлять раздел имущества без судебных тяжб и огласки. Несколько тысяч долларов, потраченных на оформление такого документа, помогут сэкономить много тысяч, которые в противном случае придется потратить на судебные формальности.

Помимо этого, доверительная собственность является весьма гибким инструментом. Доверенность носит отзывной характер, то есть в любой момент вы можете изменить ее условия или назначить другое доверенное лицо. Но это также означает, что в данном случае отсутствует защита собственности. Поскольку условия доверенности могут быть легко изменены, ваш кредитор в состоянии добиться решения суда, обязывающего вас передать право собственности от назначенного вами доверенного лица истцу.

Несмотря на очевидную неспособность доверительной собственности обеспечить защиту имущества, сторонники этого метода утверждают обратное и усиленно предлагают свои услуги. Если подвергнуть их допросу с пристрастием, они, вероятно, откажутся от некоторых своих обещаний, но будут стоять на том, что доверительная собственность защищает от кредиторских исков, потому что позволяет избежать гласных процессов о наследстве. И это верно. Но избежание гласности и защита имущества – это далеко не одно и то же. Если вы решили не загорать нанудистском пляже, то это не значит, что вы можете полностью отказаться от пользования солнцезащитным кремом.

Схема 6.6

Обычно клиенты в подобных случаях задают вопрос: «Каким образом можно объединить преимущества доверительной собственности с подлинной защитой имущества?» Ответ очень прост, и он графически изображен на схеме 6.6. В качестве владельца четырехквартирного жилого дома выступает ТОО. Это обеспечивает ему защиту. Доверительная собственность, вступающая в силу при жизни учредителя, касается лишь имущества, принадлежащего ТОО XYZ. Если вдруг и Марио, и Кармен умрут, этот документ без судебного разбирательства определит, кто станет собственником ТОО. За счет этого обеспечивается анонимность.

Возьмите на заметку

ТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.

Реальная история: ошибка Марио

Один из моих клиентов по имени Марио оформил доверительную собственность, вступающую в силу при жизни учредителя, на свои активы – собственный жилой особняк, сдаваемый внаем жилой четырехквартирный дом и счет, на который поступали доходы. Доверенность на имя Кармен О. Санчес была выдана 10 июня 2004 года, внесена в официальные титульные документы на недвижимость, а брокерская контора «Smith Barney» переоформила счет.

Сделал это Марио после посещения одного семинара по недвижимости, где выступающий заверял, что при такой ситуации его активы будут полностью защищены. Однако вскоре один из жильцов выдвинул против него судебный иск и обратил взыскание на четырехквартирный дом. Марио попросил у меня помощи.

Он был неприятно удивлен, что в действительности его недвижимость не была защищена. Несмотря на то, что она находилась в доверительной собственности у другого лица, истец вполне мог рассматривать ее как предмет иска.

Когда Марио поинтересовался, можно ли переоформить собственность каким-нибудь другим образом, чтобы усилить ее защиту, мне было очень трудно объяснить ему, что уже слишком поздно. Если против вас подан иск или даже кто-то угрожает иском, то время для защиты имущества уже упущено.

Правильно организованное ТОО и доверительная собственность, вступающая в силу при жизни учредителя, хорошо сочетаются и дополняют друг друга. ТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.

Правило № 6: Земельный траст обеспечивает анонимность, но не защищает имущество, или Почему одной только анонимности недостаточно

Причины, по которым земельный траст не обеспечивает защиты имущества, во многом напоминают доверительную собственность. Действительно, земельный траст очень похож на нее. И в той и в другой форме имущество передается в доверительное управление, а вы являетесь бенефициаром.

По словам многочисленных консультантов, большим преимуществом земельного траста является конфиденциальность. После передачи недвижимости в трастовое управление ваше имя исчезает из всех титулов собственности и прочих документов. И хотя анонимность в наше время ценится весьма высоко, она не может служить полной заменой защиты имущества.

Чтобы понять, почему так происходит, необходимо разобраться в структуре земельного траста.

Схема 6.7

В нашей схеме Джо выступает во всех публичных документах как доверенный управляющий имуществом, а Джейн, являясь бенефициаром, нигде не упоминается. Таким образом достигается анонимность.

Однако земельный траст, как и доверительная собственность, не защищает Джейн. Если предметом судебного иска станет четырехквартирный жилой дом, то судебное решение может адресоваться непосредственно бенефициару. А если бенефициаром является физическое лицо Джейн, то взыскание может быть обращено на ее личное имущество. Есть два решения этой проблемы. В примере А в качестве бенефициара мы показываем товарищество с ограниченной ответственностью.

Схема 6.8

Таким образом, судебное решение адресуется бенефициару, в роли которого выступает товарищество с ограниченной ответственностью. Личные активы Джеймса при этом не затрагиваются.

Разумеется, в данном случае приходится основывать две структуры – земельный траст и ТОО, – а также ежегодно оплачивать услуги доверительного управляющего. Но точно такая же защита обеспечивается и за счет основания всего одной структуры – ТОО – как показано в примере Б.

Возьмите на заметку

Если для вас важна анонимность, то менеджером ТОО вы можете назначить какое-нибудь другое лицо.

Если для вас важна анонимность, то менеджером ТОО вы можете назначить какое-нибудь другое лицо. Наша фирма берет за такие услуги 650 долларов в год. Другие фирмы могут иметь более высокие или низкие тарифы. Таким путем вы можете добиться и защиты недвижимости, и анонимности, не прибегая к услугам земельного траста.

Правило № 7: ТОО и коммандитное товарищество (КТ) – прекрасные средства защиты недвижимости, или Зачем вам нужен приказ об обращении взыскания на долю должника

Итак, мы, наконец, переходим к положительным примерам. Ждать пришлось долго, но, как я уже упоминал, в теме защиты недвижимости существует столько непонимания и недоразумений, что мне сначала хотелось развеять мифы и откровенную ложь. Покончив с этим, теперь могу констатировать, что ТОО и КТ служат прекрасным средством защиты активов за счет приказа об обращении взыскания на долю должника в товариществе.

Но прежде чем объяснить, что это такое, продемонстрирую вам разницу между товариществом с ограниченной ответственностью и коммандитным товариществом. КТ предполагает наличие по крайней мере одного генерального партнера и одного партнера с ограниченной ответственностью. Если в роли генерального партнера выступает физическое лицо, то оно несет личную ответственность за деятельность КТ. Чтобы сузить пределы этой ответственности, необходимо образовать юридическое лицо – корпорацию или ТОО, которое будет осуществлять функции генерального партнера. Теперь у вас есть полная защита, но вы должны помнить, что такая модель требует образования двух структур – КТ и корпорации или ТОО, выступающих в роли генерального партнера. Если же мы говорим о товариществе с ограниченной ответственностью, то здесь образуется только одно юридическое лицо – ТОО, которое само по себе обеспечивает полную защиту. Конечно, КТ тоже имеет право на существование, но, с учетом необходимости образования двух юридических лиц вместо одного, впредь мы будем рассматривать эту тему только на примере ТОО.

Говоря о защите недвижимости, необходимо различать характер судебных исков. Приведенная ниже схема поможет понять суть различий:

Схема 6.9

В первом случае жилец обращается с иском против ТОО по поводу сломанной лестницы. Если иск будет удовлетворен, жилец имеет право обратить взыскание на имущество ТОО – четырехквартирный жилой дом.

Вы можете спросить: «Но ведь если дела обстоят подобным образом, зачем вообще утруждать себя созданием ТОО?» А затем, что без ТОО жилец мог бы претендовать на все, чем владеет Джон, включая его банковские счета и другое имущество. ТОО ограничивает претензии жильца только имуществом товарищества и ограждает от иска все прочие личные активы Джона.

Во втором случае Джон является виновником дорожно-транспортного происшествия, в ходе которого нанесен ущерб другому автомобилю. Страховая компания отказывается возмещать ущерб. Пострадавший (назовем его Нетом) становится, таким образом, кредитором. Поскольку авария не имеет никакого отношения к недвижимости, Нет не может выдвигать иск непосредственно против ТОО Джона. Он может претендовать только на долю Джона в товариществе.

И вот здесь вступает в игру приказ об обращении взыскания на долю должника в товариществе. Он предусматривает, что Нет не имеет права стать собственником этой доли. В противном случае он мог бы продать недвижимость Джона и возместить свой ущерб из вырученных денег. (Обратите внимание: такое может случиться с корпорацией. Кредитор по суду получает в собственность акции корпорации, приобретая таким путем контроль над ней, и продает корпоративные активы. Невада на сегодняшний день является единственным штатом, где обеспечивается защита от подобных действий кредитора для корпораций, имеющих от двух до семидесяти пяти акционеров.)

Вместо этого приказ об обращении взыскания на долю должника в товариществе как бы ставит Нета на место Джона. Он получает право только на доход Джона от участия в ТОО.

А что, если доход отсутствует? Тогда Нет ничего не получает. Он должен ждать, пока появится доход. А как быть, если товарищество получило доход, но не распределяет его среди своих участников, а тем временем подошла пора платить налоги? Такая ситуация называется фантомным доходом, который доставляет немалую головную боль кредиторам. В соответствии с приказом об обращении взыскания на долю должника Нет приобретает не только права Джона, но и его обязанности. Ему приходится платить налоги с денег, которых он не получал.

Большинство людей не испытывают желания оказаться в подобной ситуации. Именно поэтому ТОО и КТ служат прекрасным средством защиты от произвольных судебных исков. Вряд ли кто-то захочет обращаться в суд, если в результате он не только не получит денег, но и должен будет выплачивать с них налоги. ТОО и КТ при грамотном использовании могут помочь в решении многих спорных моментов. Более того, зачастую они удерживают истца от обращения в суд.

Возьмите на заметку

ТОО и КТ при грамотном использовании могут помочь в решении многих спорных моментов. Более того, зачастую они удерживают истца от обращения в суд.

Правила, регулирующие применение приказа об обращении взыскания на долю должника в товариществе, имеют отличия в разных штатах. В Неваде и Вайоминге они самые строгие. Там кредитор может действовать только на основании этого приказа. В Калифорнии самый либеральный закон. Там уже было два судебных прецедента, когда кредиторам удавалось обойти это требование и продать активы ТОО и КТ, чтобы погасить задолженность ответчика.

Поэтому, если вы собираетесь покупать недвижимость в Калифорнии или других штатах, где закон обеспечивает слабую защиту имущества (в том числе и в Джорджии), то вы можете основать ТОО или КТ, владеющие недвижимостью, в Неваде или Вайоминге, а затем добиться признания этого права собственности в штате, где недвижимость расположена фактически. Для этого вам придется представить все документы, оформленные в Вайоминге, в ведомство госсекретаря Калифорнии и заплатить немалые деньги. Но если все сделано правильно, то такие затраты окупятся и уберегут вас от многих неприятностей.

Если, к примеру, против вас будет выдвинут иск второго рода, то он будет рассматриваться по законам Вайоминга или Невады, а не Калифорнии. Кредитору в этом случае придется нанять для ведения процесса адвоката из Вайоминга или Невады. А это именно то, чего вы добивались. Дело оказывается слишком хлопотным, и хищник оставляет вас в покое.

Правило № 8: Разделение активов приносит пользу, или Не кладите все яйца в одну корзину

Теперь, когда вы узнали, что ТОО и КТ являются прекрасной формой собственности, обеспечивающей защиту имущества, возникает вопрос: «Сколько объектов недвижимости должно находиться во владении каждого юридического лица?»

Все зависит от вашего решения. Однако всегда держите в уме описанные ниже сценарии, касающиеся Лиз, у которой в собственности находятся двенадцать объектов недвижимости.

В первом сценарии, если кто-то из жильцов подаст иск по поводу проблем, возникших на одном из объектов недвижимости, предметом взыскания могут стать и остальные одиннадцать объектов. Во втором сценарии, где каждое ТОО владеет тремя объектами недвижимости, предметом взыскания могут стать только два объекта, помимо спорного.

Разумеется, в третьем сценарии взыскание может быть обращено только на один объект.

Схема 6.10

Я бы никогда не порекомендовал клиенту объединять в рамках одного ТОО двенадцать объектов. В этом случае ваше ТОО становится слишком уязвивым. Из собственного опыта могу сказать, что большинство моих клиентов делают выбор между вторым и третьим сценариями. Очевидно, что наилучшую защиту обеспечивает сценарий № 3. В этом случае предметом иска может стать только один объект недвижимости.

Однако многие клиенты не хотят платить деньги за регистрацию и содержание двенадцати юридических лиц. В таких штатах, как Калифорния, один только ежегодный налог на каждое юридическое лицо составляет 800 долларов. В этих условиях 9600 долларов в год за двенадцать ТОО становятся уже внушительной суммой. Поэтому кое-кто приходит к решению использовать одно ТОО для трех объектов недвижимости. Выбор за вами. Тем не менее повторю еще раз: чем меньше имущества находится во владении юридического лица, тем лучше вы защищены.

В связи с этим был создан новый тип ТОО, который позволяет снизить количество образуемых юридических лиц. Его называют «серийным ТОО». К сожалению, я не могу пока рекомендовать это новшество. В нем делается попытка разместить независимые друг от друга объекты недвижимости в рамках одного ТОО, как показано, к примеру, на схеме 6.11.

Схема 6.11

Преимущество якобы состоит в том, что, учреждая одно ТОО, вы можете независимо друг от друга защищать два объекта. По идее внутри такого серийного ТОО должно существовать внутреннее разделение ответственности. При этом иск, поданный в отношении двухквартирного дома (объект № 1), никак не затрагивает четырехквартирный (объект № 2). Проблема лишь в том, что не существует никаких законодательных разъяснений, позволяющих сделать уверенный вывод о том, что эта внутренняя защита окажется действенной. По этому поводу еще не было ни одного судебного решения, а сама концепция такой формы собственности может оказаться для суда слишком сложной. Могут ли два объекта собственности, владельцем которых является одно официально зарегистрированное юридическое лицо, рассматриваться как независимые друг от друга? А что, если один из этих объектов обанкротится? Будет ли защита распространяться на второй объект? Пока неизвестно.

Калифорнийская налоговая служба (самая агрессивная из всех) имеет на этот счет свое мнение. Если в рамках одного серийного ТОО вы пытаетесь объединить два объекта собственности, то налог в размере 800 долларов берется с каждого объекта, словно речь идет о двух отдельных ТОО.

Разумеется, учреждая два отдельных ТОО, вы можете быть уверены, что каждый из них имеет надежную защиту. Это лучше, чем надеяться, что в один прекрасный день суд все же придет к выводу, что эта запутанная и несовершенная концепция серийного ТОО действительно имеет смысл.

Возьмите на заметку

Держитесь подальше от консультантов, которые пытаются уговорить вас воспользоваться такой не проверенной на практике формой собственности, как серийное ТОО.

Недавно Американская ассоциация адвокатов собрала лучших юристов страны, чтобы проанализировать состояние дел в этой области. Рассмотрев понятие серийного ТОО, они отказались одобрить саму концепцию такой формы собственности. Держитесь подальше от консультантов, которые пытаются уговорить вас воспользоваться такой не проверенной на практике формой собственности, как серийное ТОО.

Правило № 9: Переведите титул собственности на юридическое лицо, или Что может случиться, если вы этого не сделаете

Итак, вы учредили одно или несколько ТОО, чтобы защитить свою недвижимость, и аккуратно оформили все документы в государственных учреждениях. Вы утвердили и подписали операционное соглашение о порядке функционирования ТОО, подписали протокол учредительного собрания и выдали свидетельства членам товарищества. Все важные документы собраны вместе, подшиты и хранятся в надежном месте.

Помните, что у вас должны быть все эти документы. Остерегайтесь дельцов, которые готовы за 99 долларов подготовить вам полный комплект учредительной документации, но при этом не снабжают вас ни операционным соглашением, ни протоколом собрания, ни свидетельствами. Наша фирма берет за такие услуги 695 долларов (или меньше, если у вас заключено партнерское соглашение с компанией «Rich Dad»), но зато все документы при этом оказываются в наличии и составлены они в соответствии с вашими особыми пожеланиями. Кроме того, на протяжении этого процесса вы получаете постоянные телефонные консультации.

Возьмите на заметку

Учредив ТОО для защиты имущества, сделайте следующий шаг и переведите на него титул собственности на недвижимость.

Можно ли считать, что процесс завершен?

Вправе ли вы полагать, что ваша недвижимость уже защищена? Пока нет. Учредив ТОО для защиты имущества, сделайте следующий шаг и переведите на него титул собственности на недвижимость.

Вы должны подготовить передаточный акт на собственность, например на ваш четырехквартирный дом, от физического лица Джона Джонса товариществу с ограниченной ответственностью «Jones Real Estate LLC».

При этом у вас может возникнуть несколько вопросов.

Схема 6.12

Во-первых: «Облагается ли эта операция налогом? Будут ли федеральное налоговое ведомство и налоговая служба штата требовать с меня какие-то деньги?» Ответ: «Нет». Это не продажа имущества, а только передача. Вы не получаете за эту операцию никаких денег, а лишь передаете имущество от себя (как физическое лицо) себе же (как единоличному собственнику вновь образованного ТОО).

Недвижимость передается в собственность товариществу по базовой стоимости, то есть по цене первоначального приобретения. Она остается неизменной. Например, если за свой четырехквартирный дом вы заплатили 250 тысяч долларов, то эта же стоимость указывается и в титуле собственности, оформленном на ТОО. Такая операция не дает вам дохода, а если его нет, то не может быть и речи о подоходном налоге.

Если впоследствии Джон Джонс решит включить в свое ТОО новых участников, то в этом случае ему, возможно, придется уплатить налог. Проконсультируйтесь со своим юристом прежде, чем осуществлять какие-то изменения в праве собственности.

Следующий вопрос: «Надо ли что-то платить за передачу собственности?» Ответ: «Смотря где вы живете».

Сбор за передачу права собственности, базирующийся на ее стоимости, имеет разную величину. Во многих штатах из этого правила есть исключения и льготы. Если вы, к примеру, передаете собственность от себя как от частного лица себе же как владельцу ТОО, то оплата отсутствует. Проконсультируйтесь со своим юристом по поводу местного законодательства.

Правда, некоторые штаты идут на хитрость. В Неваде вы можете бесплатно передать право собственности своему ТОО. Но если происходит обратная передача от ТОО частному лицу, то уплачивается сбор. Такая ситуация может возникнуть, когда вы собираетесь провести рефинансирование и кредитор настаивает на том, чтобы собственность была оформлена лично на ваше имя. Не идите на поводу у таких кредиторов. Они, конечно, будут аргументировать свое требование тем, что у них не остается гарантий безопасности, если право собственности оформлено на ТОО. Но это чушь. Даже если собственником недвижимости является ТОО, у кредитора остается ваша личная гарантия, и он является кредитором первой очереди точно так же, как если бы собственность была оформлена на ваше имя. Он одинаково защищен в обеих ситуациях. Поэтому ищите кредиторов, которые лучше подкованы в вопросах защиты собственности.

В штате Пенсильвания передача прав собственности является дорогостоящим мероприятием. За это там берут 2 процента от стоимости имущества. Таким образом, если ваша недвижимость оценивается в миллион долларов, а вы взяли под ее покупку кредит в 950 тысяч, то за передачу прав собственности товариществу с ограниченной ответственностью с вас все равно возьмут 20 тысяч (2 процента от одного миллиона). Увы.

Самый лучший выход из этой ситуации состоит в том, чтобы оформить титул на ТОО в момент покупки недвижимости. В этом случае у вас уже не будет необходимости передавать право собственности и платить за это.

Вы всегда найдете банкиров, которые не будут возражать, если имущество находится в собственности ТОО (или КТ).

Если уж зашла речь о банках и кредиторах, то возникает следующий вопрос: «Не расторгнут ли они кредитный договор, если я передам право собственности на недвижимость?» Мне не раз приходилось слышать о подобных действиях банкиров, когда титул переоформляется на ТОО. Вследствие своего недомыслия они полагают, что таким образом вы пытаетесь укрыть от них имущество и уклониться от выполнения обязательств по договору. Как уже было сказано, если у кредитора есть ваша личная гарантия, то он защищен, независимо от того, кто является собственником недвижимости.

Но у большинства кредиторов полностью отсутствует логика. Как только вы начинаете процесс передачи права собственности, они заявляют, что по условиям договора вы должны немедленно погасить кредит в случае продажи недвижимости. Но ведь вы ее не продаете, а передаете сами себе.

Что же делать в таком случае?

Как вы думаете, что лучше: просить разрешения или прощения? Если вы поинтересуетесь у большинства кредиторов, как они отнесутся к такой операции, то они инстинктивно ответят отказом. Но если вы проведете ее, не спрашивая разрешения, то потом у вас всегда будет возможность извиниться. Весьма вероятно, что дело даже не дойдет до этого. Во всех моих сделках кредиторы в подобных случаях никогда не расторгали договоров. Может ли это случиться с вами? Не знаю. Но если вы продолжаете ежемесячно погашать кредит, то, скорее всего, они не будут этого делать. Зачем им лишние хлопоты, если деньги исправно поступают? Если же у них вдруг возникнет такая странная идея, осуществите рефинансирование, выбрав для этого банк, который не боится ТОО. В любом случае вы не потеряете своей недвижимости, даже если кредитный договор будет расторгнут.

Однако некоторые из вас могут оказаться слишком щепетильными для таких затей. Если вы готовы потратить немного больше денег, то есть и другой способ обеспечить себе безопасность.

Федеральный закон предписывает кредиторам не чинить препятствий, если вы переписываете свою недвижимость в доверительную собственность. Земельный траст почти ничем не отличается от доверительной собственности, и отношение к нему банкиров такое же. Поэтому можете передать право собственности на свое имущество образованному вами земельному трасту, и считайте, что вы достигли своей цели.

Для такой операции потребуются некоторые дополнительные расходы. Однако помните, о чем говорится в правилах № 5 и № 6: никакой земельный траст не может гарантировать вам полной защиты. Поэтому, если вы решитесь применить эту стратегию, вам все же придется основать ТОО и назначить его бенефициаром земельного траста.

Если право собственности на недвижимость передано земельному трасту, а в качестве бенефициара выступает ТОО, то у вас будет необходимая защита, и даже самый узколобый банкир не станет чинить вам препятствий.

Единственная организация, которую вы обязаны поставить в известность о передаче права собственности, – это страховая компания. Она должна переписать страховой полис с вашего имени на ТОО. В противном случае (и такие вещи случаются) она может заявить, что страховала лично вас, а не ТОО, и на этом основании откажется от страховых выплат. Даже если она и поставит кредитора в известность о произведенных изменениях, то это, как правило, не ведет к расторжению договора.

Последний вопрос: «Почему при передаче права собственности надо использовать передаточный акт, а не акт с отказом от права собственности?» Передаточный акт носит более универсальный характер. В частности, он подразумевает и переход страхования титула собственности. Поскольку вы передаете недвижимость самому себе, то имеет смысл предоставить себе максимум прав. Поэтому пользуйтесь передаточным актом.

Правило № 10: Не учреждайте больше фирм, чем это необходимо, или Опасайтесь советчиков, которые рекомендуют вам обратное

Несколько лет назад я был в Сан-Франциско на мероприятии, посвященном недвижимости. После моего выступления, в котором говорилось, что не следует излишне усложнять структуру форм собственности, ко мне подошла женщина и рассказала историю, которая повергла меня в шок.

Джейн собиралась вложить деньги в свою первую недвижимость – двухквартирный жилой дом. Перед этим она посетила семинар по защите активов, который проводил некий консультант. В качестве спонсора семинара выступала местная ассоциация владельцев недвижимости. Джейн была уверена, что для подобных мероприятий ассоциация приглашает только самых компетентных специалистов.

Для защиты недвижимости консультант посоветовал ей структуру, изображенную на схеме 6.13.

По его словам, чтобы обеспечить должную защиту, необходимо было:

1. Создать коммандитное товарищество, во владении которого находится ТОО и которое, в свою очередь, принадлежит зарегистрированному в Небраске трасту по защите недвижимости и офшорному трасту по защите недвижимости. Все эти структуры якобы создают дополнительные уровни надежности.

2.

Схема 6.13

3. Создать корпорацию типа S для управления коммандитным товариществом с целью дополнительной защиты недвижимости.

4. Создать корпорацию типа С для управления товариществом с ограниченной ответственностью, которая будет обеспечивать существенное снижение налоговой нагрузки.

Стоимость создания всей этой структуры составила 20 тысяч долларов. Ежегодные расходы на ее содержание потянули более чем на 5 тысяч. Джейн была вся в слезах, поскольку, потратив эти деньги, она обнаружила, что ей не хватает средств для уплаты первого взноса за дом.

Я открыл женщине горькую правду. Она потратила слишком много денег. Аргументы консультанта были лживыми. Сложная структура не обеспечивала ей дополнительной защиты. Ведь если вы не зарабатываете денег на недвижимости, то вам не нужна корпорация типа С, чтобы экономить на налогах. Описанная структура служила интересам дельцов, втянувших ее в эту затею, а не ее собственным. Джейн попросила меня нарисовать схему, которая обеспечивала бы защиту недвижимости. Для этого мне понадобилось всего пять секунд:

Схема 6.14

Джейн была в шоке. Она спросила, зачем же руководитель местной ассоциации владельцев недвижимости, которому она доверяла, предоставил сцену проходимцу. Я ответил, что такие вещи давно уже не являются секретом в бизнесе. Во многих случаях местные промоутеры получают до 50 процентов от сумм, вырученных приглашенными «коммивояжерами». Это мощный экономический стимул, заставляющий их отставить в сторону порядочность. В данном случае местный руководитель на одной только сделке с Джейн заработал не менее 10 тысяч долларов.

Джейн прикинула, что на предложенную схему в общей сложности согласились пятнадцать человек, и таким образом заработок руководителя всего за один организованный им семинар составил около 150 тысяч. Она была в бешенстве и только повторяла, что никогда в жизни больше не свяжется с инвестициями в недвижимость. Я пытался ее переубедить, но безуспешно. Решение Джейн было окончательным.

Не повторяйте подобной ошибки Джейн. Недвижимость – это прекрасный способ обретения богатства, но на пути к нему вам придется преодолеть моря, населенные акулами.

Важные советы

• Включите критическое мышление.

• Задайте себе вопрос, действительно ли «эксперт» является таковым.

• Задумайтесь, идут ли предложенные услуги вам на пользу или служат только финансовым интересам эксперта.

• Используйте здоровый скептицизм и здравый смысл.

• Осмотритесь вокруг и не хватайтесь за первое попавшееся предложение, даже если вам предлагают «скидку».

Эти советы пойдут вам только на пользу.

Как мы уже убедились, защита недвижимости имеет большое значение. Необходимо принять меры, чтобы защитить свое имущество и финансовое будущее. Правильное понимание и использование существующих законов поможет вам в достижении этой цели.

Помните, что защита собственности – это не такое уж сложное и дорогостоящее занятие. Критическое мышление поможет вам противостоять аргументам людей, утверждающих обратное.

Я желаю вам удачи в инвестировании в недвижимость и ее защите.

* * *

Гарретт Саттон – консультант компании «Rich Dad», автор нескольких книг, в том числе «Как создать собственную корпорацию», «Азбука составления победоносного бизнес-плана», «Как купить и продать бизнес». Будучи юристом с двадцатипятилетним стажем, он помогает многим предпринимателям и бизнесменам в выборе подходящей формы юридической собственности, ограничении ответственности, защите активов и достижении личных и финансовых целей. О нем писали «Wall Street Journal» и «New York Times». Его фирма «Sutton Law Center» имеет отделения в Рино (Невада), Джексон-Хоуле (Вайоминг) и Роклине (Калифорния).

7. Уэйн Палмер. О стеклянных шариках и капитале

Все авторы этой книги в реальной жизни являются инвесторами. Это не те, кто зарабатывает деньги, обучая людей, как надо инвестировать в недвижимость. Уэйн, как и все остальные авторы, которых я попросил принять участие в написании книги, делает деньги именно на том, чему учит. Он один из лучших инвесторов в недвижимость и финансистов, с кем я знаком. Как и все остальные авторы, он осуществляет собственные сделки и учит окружающих использовать те же методы и формулы, которые применяет сам. Я всегда настороженно отношусь к людям, которые раздают советы со словами: «Верьте мне». Ведь они, как правило, сами не делают того, о чем говорят. Мне такие учителя не нужны, и их нет в этой книге. Она написана реальными инвесторами, и в ней говорится о реальных стратегиях, которые они используют для достижения богатства.

Больше всего мне нравится в Уэйне то, как он моментально включается в работу, едва завидит препятствие на пути, ведущем к успеху. Когда дело касается финансов, ничто не может остановить творческую работу его ума. Препятствия для него – это только повод для отыскания новых путей их преодоления.

Уэйн – прекрасный преподаватель. Он многому меня научил на примерах из своей жизни и на сделках, которые мы осуществили вместе. Он может преподнести самую сложную тему настолько просто, что она становится понятной даже мне. Едва только познакомившись с Уэйном, по манере его речи и поведению я сразу понял, что за его словами стоят годы опыта, успехов и разочарований. Жизнь – лучший учитель, и именно поэтому главы, написанные Уэйном и другими авторами, обладают колоссальной силой. Содержащиеся в них истории и опыт столь же увлекательны, как и познавательны. Образование должно приносить радость, иначе оно не вызывает у меня интереса. Уэйн – замечательный рассказчик; его хочется слушать еще и еще. Прочтите эту главу, и вы поймете, что я имею в виду.

Роберт Кийосаки

В моем кабинете стоит старинная ваза, наполненная стеклянными шариками. Она служит мне напоминанием о значении капитала. Когда я учился в четвертом классе, то еще не имел понятия о капитале и ничего не знал о той роли, которую он играет в бизнесе. Мне просто хотелось играть в шарики с другими детьми, а меня не принимали в игру, потому что я не имел ни одного шарика.

Наша семья была небогатой, и я даже помыслить не мог, чтобы попросить у родителей денег на шарики, прекрасно осознавая, что могу получить в подарок игрушку только на день рождения и на Рождество. Если мне не доставляли удовольствие игрушки, которые мне дарили дважды в год, то я обходился без них и сам что-нибудь мастерил себе. Я делал грузовики из всякого ненужного хлама, лук и стрелы из обструганных палок, крепости из сена, но никак не мог придумать, из чего можно сделать шарики. Каждый день я с завистью наблюдал, как мальчишки и самые отчаянные девчонки играли на детской площадке этими блестящими стеклянными кругляшками. Я изучал их технику и стратегию игры, стремясь поучаствовать в игре, но меня не принимали, потому что у меня не было «ставки».

Под ставкой понимался тот самый драгоценный стеклянный шарик, с которым вступают в игру. Он обладает идеальным весом и прекрасно лежит в руке. Каждый игрок твердо верит, что он принесет ему удачу. Я знал, что, если когда-нибудь у меня будет ставка, я не раздумывая включусь в игру.

НАЙТИ СТАВКУ! Это стало моей главной целью. И я вдруг вспомнил, что когда пятилетним мальчишкой играл во дворе, прокладывая дорогу для своего игрушечного грузовика, то откопал в грязи белый стеклянный шарик. В то время он не имел для меня никакой ценности, и я так и оставил его лежать в земле. Интересно, там ли он еще? Я схватил совок, побежал к сараю и начал копать. Я переворачивал комья земли и разминал их руками. Я ползал на четвереньках, просеивая землю. Через несколько минут раскопок я услышал, как под совком что-то звякнуло. Сердце учащенно забилось, меня охватила дрожь. Я разгреб землю и увидел его – тот самый идеально круглый стеклянный шарик цвета слоновой кости.

В этот момент во мне что-то резко изменилось. Я ощутил свободу и понял, что это мой шанс. Теперь-то, наконец, я смогу поиграть вместе со всеми на детской площадке. У меня было ощущение, что я вдруг повзрослел и меня смогут признать за равного. Передо мной широко распахнулись двери в будущее. Я был готов стать мастером игры в шарики. Теперь у меня была ставка, дававшая мне право доступа в этот мир.

Внезапно моя радость сменилась страхом. В любой игре, как и на войне, всегда есть победители и побежденные. А что, если я проиграю свой единственный шарик? Где я найду еще один? С чего я взял, что выиграю, если другие ребята упражняются в этом месяцами и годами? А ведь я могу и оконфузиться. Вдруг я начну плакать прямо на глазах у всех детей? Что они обо мне подумают? Вдруг они поднимут меня на смех? Я словно оцепенел от этих мыслей.

Сжимая шарик в кулаке, я понимал, какую важность он для меня имеет, и знал, что игры без риска не бывает. Наконец я решил, что если уж вступать в игру, то надо снизить риск до минимума – буду играть с теми, у кого получается хуже всех. Я ведь в течение многих месяцев наблюдал за игрой и знал чемпионов, с которыми лучше не связываться. Даже если они предложат сыграть с ними и начнут меня подначивать и дразнить, я не стану рисковать своей единственной ставкой и идти на заведомый проигрыш, а буду рассчитывать только на победу, тщательно выбирая соперников.

Я воспользовался представившейся возможностью и вступил в игру. К концу четвертого класса мои навыки в игре заметно улучшились, и я уже мог позволить себе сразиться с любым соперником, доказательством чему служила целая трехлитровая банка шариков. Они были моим сокровищем. За каждым стояло какое-то воспоминание. Я мог точно сказать, как я его выиграл. Мой самый первый белый шарик лежал в отдельном мешочке, напоминая о том, какой путь я прошел. Он уже не был самым красивым из всех, но навсегда остался самым любимым.

Иногда, проводя семинары, я задаю присутствующим вопрос, кто из них считает себя капиталистом. Практически все в аудитории поднимают руки. Тогда я спрашиваю, сколько из них располагают капиталом. Большинство рук сразу же опускаются. Чтобы играть в игру под названием «капитализм», необходимо иметь хоть какой-то капитал или управлять им. Как и стеклянные шарики, капитал является «ставкой», которая позволяет вступить в игру. Умение собрать стартовый капитал – самый важный фактор для тех, кто хочет вырваться из круга крысиных бегов в выпускаемой компанией «Rich Dad» игре «Денежный поток».

Возьмите на заметку

«Американский экономист Луис Келсо, прославившийся своей идеей распределения пакетов акций между работниками предприятий, говорил: “Право на жизнь включает в себя право на хороший заработок. Невозможно хорошо зарабатывать, если 90 процентов товаров и услуг производятся рабочими, не владеющими капиталом, как это происходит в нашем индустриальном обществе”».

Билл Мойерс, «Мир идей» («A World Of Ideas» Ny: Doubleday, 1990).

Роберт Кийосаки выразил ту же мысль во время выступления в одной из бизнес-школ, демонстрируя иерархию экономической пищевой цепи.

Вы можете заметить, что те, кто работает за деньги, находятся в самом низу пищевой цепи. На их долю достаются только крохи после того, как все остальные получили свои доходы. Заметьте также, что капиталисты находятся на самом верху пищевой цепи. Все остальные работают на капиталистов. Капиталисты основывают все предприятия, владеют и распоряжаются основной массой богатства. Они получают самые большие доходы и самые выгодные налоговые льготы. Но одновременно капиталисты берут на себя самый большой риск. И все же почему, имея право выбора, большинство предпочитает не становиться капиталистами, а работать по найму?

Работа за деньги – это самый тяжелый способ подняться вверх по экономической пищевой цепи. Если вы будете продолжать работать только за деньги, то никогда не вырветесь из круга крысиных бегов. Что является главным фактором экономической свободы? Это владение и управление капиталом. Если вы хотите из наемных работников перейти в статус капиталиста, то вам необходим капитал. Это ваша стартовая ставка. Он позволит использовать эффект рычага и двигаться вперед значительно быстрее.

С чего же начинать тому, кто не имеет капитала? Где найти свой первый стеклянный шарик?

Для этого есть три основных пути:

1) накопить деньги из своих заработков;

2) взять у кого-нибудь в долг;

3) собрать деньги среди инвесторов.

Давайте рассмотрим каждый из этих методов более детально.

Сбережения

Накопление капитала за счет экономии – это долгий и трудный путь, но он доказал свое право на жизнь еще с древнейших времен. В своей классической книге «Самый богатый человек в Вавилоне» Джордж Клейсон рассказывает историю, которая ясно демонстрирует, как можно за счет бережливости и готовности пойти на жертвы попасть из квадранта Р (работающие по найму) в квадрант С (работающие на себя) и даже в квадрант И (инвесторы). В Америке и других капиталистических странах иммигранты раз за разом доказывают, что, усердно работая даже за деньги, которых едва хватает на жизнь, и экономя на всем, довольно быстро можно прийти к капиталу и богатству. Каждый способен использовать какую-то часть своего труда для накопления стартового капитала точно так же, как и мне пришлось потрудиться, копаясь в земле, чтобы найти свой первый шарик. Однако независимо от того, сколько капитала вы сможете накопить своим трудом, ваш заработок всегда лимитируется количеством времени, которое вы проводите на работе. Если пользоваться только этим методом, то вы будете весьма ограничены и в темпах роста, и в средствах на жизнь.

Квадрант денежного потока

Займы

Учась в четвертом классе, я мог бы вступить в игру намного раньше, если бы мне пришло в голову взять у кого-нибудь шарик взаймы. Но как бы я вернул этот долг, если бы проиграл? Этот риск должен учитывать каждый, беря капитал в долг. Мой дедушка частенько говорил: «В долги можно влететь, а из долгов приходится выкарабкиваться!» Другими словами, набрать долгов очень легко, а вот выплачивать их обычно трудно. Любой заем имеет последствия, и их необходимо учитывать прежде, чем ставить свою подпись под кредитным договором. В большинстве случаев легче всего получить кредит сильному инвестору, имеющему солидные гарантии и залоги. Возврат кредита в строгом соответствии с условиями договора раскрывает ваш подлинный характер и навыки в бизнесе. Если вы научитесь обращаться с чужими деньгами, то у вас всегда будет в наличии достаточный капитал, с помощью которого можно реализовывать инвестиционные возможности.

Возьмите на заметку

Плохой бизнес охотится за деньгами, а деньги охотятся за хорошим бизнесом.

Термин «чужие деньги» приобрел большую популярность. Он относится как к заимствованному капиталу, так и собранному среди частных инвесторов. О чужих деньгах говорят порой с такой небрежностью и легкостью, словно для того, чтобы их добыть, достаточно только попросить. Тем не менее привлечение капиталов со стороны регламентируется строгими правилами и законами. Мне частенько приходится слышать от кредиторов: «Плохой бизнес охотится за деньгами, а деньги охотятся за хорошим бизнесом». В конечном итоге ваш успех в получении займов во многом зависит от ответа на два вопроса:

1. Насколько осуществима ваша идея?

2. Насколько ясно, лаконично, полно и убедительно изложена ваша просьба в кредитной заявке?

Давайте рассмотрим их подробнее.

Практическая осуществимость

Ваш проект должен быть прежде всего реальным, наполненным практичностью и здравым смыслом. Как определяется осуществимость проекта? Любой кредитор должен посмотреть на него и сказать: «По-моему, эта идея должна сработать». Перспективы прибыли оцениваются по реальным прогнозам, а не по журавлям в небе. Все предпосылки, положенные в основу проекта, должны соответствовать привычному порядку вещей в реальном мире. Результат не должен зависеть от вашего умения обращать воды вспять, ходить по воде или делать другие вещи, на которые не способны прочие люди. Что еще более важно, кредитор должен поверить, что именно вы способны выполнить эту работу. Если что-то раньше удавалось Дональду Трампу, то это еще не значит, что среднестатистический Джо способен повторить то же самое. Конечный итог должен быть предсказуем на основании знаний, умений, опыта и ресурсов вашей команды. Кроме того, проект должен быть рентабельным, то есть приносить деньги. В противном случае кто же станет рисковать своим капиталом ради ваших идей?

Кредитная заявка

Две из наших компаний занимаются выдачей кредитов под покупку недвижимости. Каждую неделю мы получаем десятки заявок на получение займов. Недавно по электронной почте мне пришла заявка от одного заемщика, состоявшая всего из шести строк, каждая из которых заканчивалась внушительной цифрой. Общая сумма заявки составляла 2,44 миллиона долларов. Больше в письме ничего не было. Ни информации о заемщике, ни перечня имущества, которым он располагает, ни стоимости недвижимости, которая может быть предоставлена в качестве залога. Честно говоря, подобные обращения для кредитора просто оскорбительны. Наши сотрудники едва справляются с горами бумажных и электронных посланий, поступающих каждый день. Если человек, претендующий на получение кредита, считает, что я буду водить его за руку, делать за него всю работу, выпрашивать необходимую документацию или часами разговаривать с ним по телефону, объясняя вопросы кредитной политики, то он либо наивен, либо ленив. Мы не рискуем своим капиталом ради подобных людей, а предпочитаем трудолюбивых, хорошо информированных и опытных заемщиков. В этом случае повышаются наши шансы получить свои деньги обратно. Чтобы не выглядеть перед кредитором полным дураком, не тратить попусту свое и чужое время и не сводить к нулю свои шансы на получение займа, не поленитесь составить подробную и удобочитаемую кредитную заявку. Другими словами, подготовьтесь как следует!

Как готовить кредитную заявку

Хорошая заявка на получение кредита для покупки недвижимости должна содержать, как минимум, следующие двенадцать позиций:

1. Краткая аннотация. В конспективной форме на одной страничке излагается суть заявки. Обычно она содержит следующие моменты:

2. а) фамилия, имя и контактная информация заявителя;

3. б) описание недвижимости, которая передается в залог (адрес, тип, возраст);

4. в) запрашиваемая сумма;

5. г) желательные условия кредита (процентное отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, кредитный процент, срок кредита, возможность досрочного погашения, если она вообще предусматривается).

6. Опись документов. Она позволяет кредитору быстро и удобно отыскать любую интересующую его информацию, не перелистывая всю папку. В ваших интересах также обозначить разделы подшивки цветными картонными вставками, что облегчает поиск документов. Чем проще доступ к присланной вами информации, тем выше вероятность, что ее прочтут и примут к сведению.

7. Карты. Приложите карту штата, планы города и земельного участка с недвижимостью.

8. Фотографии. Приложите несколько фотографий, дающих представление о приобретаемой недвижимости, ее состоянии, а также о районе, в котором она находится.

9. Акт оценки. Если была проведена официальная оценка стоимости недвижимости, приложите весь документ целиком или, по крайней мере, его итоговый раздел. Если этого еще не было сделано, дайте примерный расчет стоимости, основанный на сравнительном рыночном анализе, или перечень цен на недвижимость сопоставимого качества в данном районе.

10. Акт экологической экспертизы. Поскольку содержание в недвижимости веществ, вредных или опасных для здоровья, практически всегда автоматически губит сделку, в ваших интересах провести первичное экологическое обследование здания и участка и включить этот документ в кредитную заявку. Такие обследования проводятся специализированными экологическими фирмами. Единственное исключение можно сделать для недвижимости, о которой достоверно известно, что она не подвергалась вредному воздействию окружающей среды, так как находится, к примеру, в отдаленной от городов сельской местности или в горах.

11. Заключение об использовании недвижимости в прошлом и прогнозы на будущее. В этом разделе приводятся данные о ежегодных доходах от недвижимости и расходах на ее содержание за последние два-три года. Это одна из самых важных частей заявки, поэтому постарайтесь тщательно собрать и проанализировать всю информацию по этому вопросу. Ничто не сможет так подорвать доверие к вашему проекту, как недостоверные данные о доходах и расходах, служащие основанием для финансовых прогнозов на будущее. Предоставление недостоверных или неполных сведений свидетельствует о том, что вы недостаточно полно продумали экономическую составляющую своего проекта. В этом случае велика вероятность, что кредитная заявка будет отклонена.

12. Информация о финансовом состоянии заемщика и его кредитной истории. К этому разделу обычно прилагается бухгалтерский баланс и отчет о доходах и расходах заемщика и гаранта, а также данные об уплате налогов за последние два года. Вполне возможно, что заемщика и гаранта попросят также представить отчет о всех взятых в последнее время кредитах или разрешить банку самому получить эти сведения.

13. Опыт работы с недвижимостью. Убедитесь, что в вашей команде есть человек, имеющий опыт реализации подобных проектов. Включите в заявку его резюме и данные о профессиональной квалификации и опыте.

14. Заявление об использовании выделенных средств. Это краткое (на одну страничку или даже меньше) описание тех мер, на которые будут потрачены кредитные деньги. Если на них покупается недвижимость, то приводятся условия оплаты с указанием источника средств, которые будут использованы на внесение первоначального платежа.

15. Подтверждение права собственности. В местной титульной организации возьмите документ, указывающий, кому и на каких правах принадлежит приобретаемая недвижимость.

16. Поинтересуйтесь заранее, в каком виде должна подаваться заявка. У разных кредиторов свои требования на этот счет. Одни принимают заявки в электронном виде, а другие на материальных носителях.

Но, пожалуй, самое главное после того, как кредит утвержден и получен, своевременно платить по нему. Ничто не укрепит вашего статуса заемщика лучше, чем четкое исполнение условий кредитного договора. Впоследствии в случае необходимости это позволит вам получить дополнительное финансирование. Мне вспоминается заявление Ли Якокки в бытность председателем правления корпорации «Chrysler»: «У нас старомодное отношение к получаемым кредитам, так как мы их всегда возвращаем».

Получение денег от инвесторов

Сбор средств среди частных инвесторов – это особая тема. Прежде всего необходимо учитывать, что в этой области деятельности действуют строгие государственные правила. Не приступайте к сбору средств, не проконсультировавшись предварительно с хорошим юристом, чтобы убедиться, что вы соблюли все требования. Штрафы за нарушения различных норм и предписаний могут оказаться очень высокими.

Если банки первым делом смотрят на стоимость залоговой недвижимости, денежные потоки и платежеспособность заемщика, то венчурные капиталисты, выразившие желание инвестировать деньги в ваш проект, дополнительно оценивают ваш опыт в реализации подобных проектов и основательность бизнес-плана. Сбор средств на покупку недвижимости сочетает в себе элементы займа и инвестиций. Если кто-то подходит ко мне с предложением поучаствовать в его проекте, то прежде всего мне хочется взглянуть на информацию, которая содержится в приведенной выше кредитной заявке. Дополнительно мне требуются следующие сведения:

• Что вносят в проект другие участники? Инвестиции в недвижимость состоят из двух основных компонентов – финансового и управленческого. Кто вносит деньги и в каких суммах? Кто будет заниматься менеджментом проекта? Одни инвестиции требуют больше денег, чем управленческой деятельности, а другие наоборот. Наши компании, в принципе, могут взять на себя и ту и другую часть работы. Иногда мы предпочитаем комбинацию обоих направлений деятельности. Если мы вносим венчурный капитал, то просим потенциальных партнеров ответить на следующие вопросы:

• – О какой сумме идет речь?

• – На какой срок?

• – Будут ли складываться наши доходы из погашения основного долга и процентов по нему или они будут включать в себя часть удорожания недвижимости и денежного потока от ее эксплуатации?

• Какие управленческие знания и навыки необходимы, чтобы защитить капитал и получить прогнозируемую прибыль?

• Располагает ли кто-либо из участников команды такими умениями или придется привлекать специалистов со стороны?

• Сколько времени и труда с нашей стороны потребует реализация проекта?

• Как будет компенсироваться потраченное время? Получат ли участники проекта вознаграждение в денежной форме или в виде доли приобретенной собственности?

• Каковы приоритеты и порядок расходования собранных средств? Как правило, устанавливается следующая очередность:

1) оплата всех счетов, процентов по кредиту и работы сотрудников,

2) расходы по приобретению недвижимости,

3) погашение основного долга,

4) возврат вложенного венчурного капитала или денег инвесторов,

5) распределение прибыли между партнерами в заранее оговоренных долях.

Выступая время от времени в роли спонсоров, мы иногда соглашаемся на то, что в первую очередь выплачиваются доходы тем финансовым партнерам, которые не сумели достичь запланированной рентабельности вложений, а оставшиеся доходы распределяются между остальными участниками.

Несколько слов о соблюдении законов

Я достаточно много знаю о законах, касающихся материальных активов и ценных бумаг, чтобы утверждать, что они очень сложны, многообразны и, как правило, безжалостны. Поскольку я не уполномочен и не готов консультировать читателей по юридическим вопросам, могу дать только единственный совет: прежде чем предложить кому-нибудь поучаствовать в вашем проекте с недвижимостью, обзаведитесь компетентным юристом. Нельзя недооценивать серьезности последствий даже неумышленного нарушения законодательства. Регулятором на рынке активов на федеральном уровне является Комиссия по ценным бумагам и биржевой деятельности. Кроме того, в каждом штате существуют свои собственные, порой очень своеобразные нормы и правила. Вы должны строго соблюдать их, если ваш проект предусматривает переход права собственности на материальные активы.

Несколько слов о формах собственности

Очень важно понимать, какое значение для владельцев недвижимости и их деятельности имеет правовая форма собственности. Будет ли это корпорация, генеральное партнерство, коммандитное товарищество или товарищество с ограниченной ответственностью? Выбор структуры более важен, чем может показаться на первый взгляд, особенно если принимать во внимание налоговый статус каждого участника. Опять-таки, в данном случае необходимо получить компетентную юридическую консультацию. Глава, написанная Гарреттом Саттоном, послужит вам бесценным источником информации.

Если бы в десятилетнем возрасте я был умнее, то, возможно, сумел бы убедить какого-нибудь игрока дать мне поиграть его шариками с условием, что впоследствии поделюсь с ним своим выигрышем. Может быть, в конечном итоге у меня оказалось бы меньше шариков, а может быть, и больше. Мои сокровища, вполне очевидно, сократились бы из-за того, что пришлось бы делиться ими. С другой стороны, я мог выиграть и больше за счет того, что раньше вступил бы в игру. Вам тоже придется принимать аналогичные решения, размышляя, как собрать необходимый капитал.

Независимо от того, каким образом вы собираетесь финансировать свои инвестиции – за счет накоплений, займов или сбора средств среди инвесторов, – необходимо рассматривать деньги под определенным углом зрения. Если вы используете собственный капитал, то совершенно очевидно, что от вас потребуются месяцы или даже годы работы, жертв и дисциплины. До того момента, как у вас появится капитал, вы не выберетесь из круга крысиных бегов. Работая по найму, мы обмениваем свое время на деньги. Наше время превращается в чужой капитал до тех пор, пока мы находимся в квадранте Р.

Возьмите на заметку

Большинство согласится со мной, что человеческая жизнь священна и бесценна. Поскольку мы обмениваем наше время – то есть нашу жизнь – на капитал, то можно сделать вывод, что капитал равен жизни. В таком случае капитал, как и жизнь, тоже можно считать священным и бесценным понятием, а значит, и относиться к нему надо соответственно.

Насколько иначе выглядела бы история бизнеса, если бы люди рассматривали чужие деньги как священный дар, равноценный жизни. Если инвестор работал всю жизнь, чтобы скопить капитал, а потом вложил его в предприятие, которое плохо управляется или нарушает закон, то капитал теряется, а вместе с ним и значительная часть жизни инвестора. Пожилым людям этих потерянных дней, недель и лет уже не вернуть. Одно дело – рисковать своими собственными шариками, временем и капиталом, и совсем другое – брать на себя моральную ответственность за сохранность и приумножение чужих денег. Я призываю вас подходить к использованию чужих денег со всей серьезностью. Вряд ли что-то другое сможет в такой же мере способствовать вашему успеху. Если вы ведете себя порядочно не только на словах, но и на деле, сохраняете и эффективно используете доверенные вам деньги, то придет время, когда капитала у вас будет больше, чем вы сможете его переварить. Как уже говорилось, деньги начнут охотиться за вами. Другими словами, чем больше вы уважаете капитал, тем сильнее привлекаете его к себе.

Вы только задумайтесь о той огромной массе капитала, которая существует в мире. Землю, минералы, древесину, растения, животных, рыб и даже некоторых насекомых и пресмыкающихся можно отнести к капиталу. Кроме того, капиталом являются инструменты, оборудование, станки, технологические процессы, нематериальные активы (например, программное обеспечение и ноу-хау), а также все разновидности денег и ценных бумаг. Различные формы естественной энергии, в частности энергия солнца, ветра, приливов, гравитационная и геотермальная энергия, человеческий труд и работа животных (вспомните о лошадиных силах) – это тоже капитал.

Я говорю обо всем этом изобилии капитала, чтобы вы избавились от ощущения его дефицита. Чем больше человек нуждается в деньгах, тем меньше шансов, что он будет мыслить категориями изобилия. В таких условиях страх пересиливает веру, что деньги всегда можно добыть в нужном количестве.

Возьмите на заметку

Даже в самые сложные времена в экономике капитал редко исчезает бесследно. Он просто переходит в другие руки или изменяет форму.

Задумайтесь над тем, как капитал циркулирует в мире. От количества ежедневно осуществляемых финансовых операций просто захватывает дух. Многомиллиардные потоки капиталов включают в себя и ребенка, покупающего за медную монетку леденец в магазине, и международные банки, ворочающие горами денег, и правительства, следящие за внешнеторговым балансом. По сути, капитал представляет собой энергию или символизирует ее. Капитал – это не деньги, а энергия, циркулирующая в экономике. Деньги сами по себе – это всего лишь символ энергии, ценности и затраченного времени, которые содержатся в том или ином предмете, процессе или функции.

Если мы будем рассматривать эти бесчисленные финансовые операции как потоки экономической энергии, имеющей реальную ценность, а не просто денежный обмен, то перед нами откроется истинная природа капитала. В нем нет недостатка, он безграничен. Он не заперт в недоступных банковских подвалах. Вы уже владеете капиталом, который содержится в вашем времени, таланте, знаниях и готовности взяться за работу, которая его умножит. Один откопанный стеклянный шарик при умелой игре вскоре превратится в целую банку, а может, и бочку шариков. Не надо ждать, пока кто-то другой займется приростом вашего капитала. У вас есть все для того, чтобы начать.

Что же служит пусковым механизмом, который заставляет капитал двигаться? Я полагаю, что за каждым обменом энергией стоят человеческие эмоции: такие, как нужда, жадность, желание, вера, уверенность. Кто-то однажды сказал мне, что эмоция – это энергия в движении. Справедливость этого утверждения можно подтвердить следующими рассуждениями: если человеку нужна дорогая операция для сохранения здоровья и жизни, он сделает все, что в его силах, чтобы собрать нужную сумму. Если он голоден, то найдет деньги и отдаст их тому, у кого есть еда на продажу. Если я верю, что вы можете научить меня чему-то полезному, то найду ресурсы, чтобы купить ваши книги, посещать семинары и обращаться за личными консультациями. Если вы решили навестить свою бабушку, живущую далеко от вас, то отыщете способ заплатить за поездку. Заметьте, как в каждом из этих примеров человеческие желания и потребности приводят в движение экономическую энергию (деньги).

Однажды с семьей мы отправились в поездку по стране. Сидя в автобусе и глядя в окно, я вдруг осознал великую истину. Она пришла мне в голову где-то посреди Небраски, пока я разглядывал бесконечные фермы и думал о людях, которые там живут. Я представил себе юношу и девушку с разных ферм, которые полюбили друг друга и поженились. У них родились дети. Каждый день родители работают на ферме, чтобы дать все необходимое для жизни членам семьи. Именно в этот момент я понял всю силу слов песни, которую отец когда-то пел матери: «Любовь заставляет Землю вращаться». До меня дошло, что экономика – это энергия человеческой любви и других желаний, которые стимулируют нас на творчество и самое разнообразное потребление.

Наш путь пролегал по 80‑й автостраде, и я начал наблюдать за грузовиками, которые проезжали мимо нас в обоих направлениях и везли грузы, произведенные на заводах и фабриках. Я почувствовал уверенность, что с экономикой все будет в порядке, пока люди будут продолжать влюбляться, рожать детей и усердно трудиться, чтобы обеспечить им хорошую жизнь. Грузовики все так же будут идти нескончаемым потоком, а капитал – перетекать из одного места в другое, чтобы удовлетворять человеческие желания и потребности. Никакая сила на земле, никакие просчеты правительства не смогут остановить экономику. Эта энергия попрежнему будет оставаться в движении, пока у людей будет сохраняться желание жить лучше.

Итак, если вокруг нас изобилие капитала, то как заставить его двигаться из того места, где он в данный момент находится, туда, где он вам нужен?

1. Первым делом воспитайте в себе уверенность в нескончаемом обилии ресурсов. Задайте себе вопрос, какие эмоции руководят вашими действиями – страх или вера, сомнения или уверенность? Всегда думайте о том, что не может быть недостатка в капитале, что он только и ждет, чтобы начать двигаться к вам, если вы сделаете все необходимое для его привлечения и сохранения. Одна моя хорошая знакомая рассказывала, что у нее в семье все любят чернику. До поры до времени она была уверена, что это очень редкая ягода, потому что в магазинах она продается по высокой цене. Но однажды женщина поехала с сыновьями в деревню и купила чернику на ферме. За те же деньги, за которые она могла купить в магазине небольшую коробочку, фермер дал им целых две корзинки, да еще и разрешил съесть столько, сколько они смогут собрать. Всего лишь взглянув на проблему с другой стороны, женщина смогла понять, что черника вовсе не дефицитная ягода.

2. Настройтесь на привлечение капитала. Примите сознательное решение преобразовывать энергию внутри и вокруг себя так, чтобы она гармонировала с энергией капитала, который вы хотите привлечь. Какая энергия привлекает капитал? Об этом вы узнаете чуть позже.

3. Берите на себя полную ответственность. Возьмите пример с Юджина Кренца, руководителя полета во время неудачной миссии космического корабля «Аполлон‑13». Если вы смотрели этот фильм, то, видимо, помните, что во время полета к Луне произошел взрыв, повредивший командный модуль, и это поставило под угрозу способность корабля вернуться на Землю. Астронавты должны были как можно дольше растянуть потребление кислорода и электричества, чтобы выжить. Кренц собрал в Хьюстоне всю команду наземного центра управления и заявил: «Мы еще ни разу не потеряли в космосе ни одного американца. И этого не должно произойти, пока я занимаю этот пост. Неудача как вариант не рассматривается». Он потребовал, чтобы инженеры нашли способ благополучно вернуть экипаж домой, используя те ресурсы, которые еще оставались на борту. Капитал стремится к тем людям, которые обладают такой же целеустремленностью, потому что, если человек берет на себя ответственность, в нем просыпается уверенность, творческий подъем и вера в свои силы. Берите на себя ответственность и добивайтесь намеченного с использованием всех своих способностей и возможностей.

4. Проявляйте порядочность. Я определяю порядочность очень просто. Надо делать то, что обещал, и тогда, когда обещал, а также всегда и при любых обстоятельствах говорить правду. Если люди видят, что на вас можно положиться, то можете считать, что вы уже опередили большинство своих конкурентов. Люди хотят иметь дело с теми, кто их не подводит.

5. Будьте искренни. Снабжайте потенциальных кредиторов и инвесторов всей информацией, которую вам и самому хотелось бы знать, будь вы на их месте.

6. Установите хорошую коммуникацию. Постоянно информируйте кредиторов и инвесторов обо всех важных деталях. Такое отношение к ним демонстрирует уважение и ответственность.

7. Подготовьтесь к привлечению капитала. Заметьте, я провожу различие между тем, чтобы «настроиться» на привлечение капитала и «подготовиться» к нему. Настроиться – значит обрести энергию, компетенцию и соответствующий образ мыслей, а подготовка имеет отношение к технике и деталям, к той точке, где шина автомобиля соприкасается с дорогой. Из опыта я знаю, что это самое главное в подготовке.

8. Знайте свой бизнес. Умейте отличать хорошую сделку от плохой. Настройтесь на постоянную учебу и будьте всегда на переднем крае своей отрасли – недвижимости. Вы должны разбираться в финансировании, проблемах демографии, типах зданий, предпочтениях клиентов, строительных материалах и методах строительства, в технологии и особенностях местного законодательства, в налоговой системе и управлении рисками, а также во многом другом.

9. Составьте бизнес-план. Ваш план должен быть всесторонним и полным, а также отражать все риски и возможности, которые могут встретиться на пути к прибыли.

10. Подготовьте несколько путей отхода. Достаточно ли вы уверены в своей инвестиции? Основана ли она на здравых экономических принципах и учитывает ли возможность изменения условий? Абсолютно ли вы убеждены, что достигнете намеченного результата? Проработали ли вы различные сценарии развития событий? Есть ли у вас запасные варианты? Что вы будете делать, чтобы защитить капитал, доверенный вам инвесторами, если события примут самый неблагоприятный характер?

11. Определите уровень своей компетентности и усильте команду. Располагаете ли вы и ваша команда необходимыми знаниями и умениями, чтобы выполнить бизнес-план? Достаточно ли вы реалистичны, чтобы выявить пробелы в своей подготовке? Чем вы компенсируете свои слабые стороны? Наймете специалиста? Найдете себе партнера, располагающего нужным опытом? Представьте себе, что вы едете на автомобиле, в котором одна шина спущена. Точно так же неуклюже будет двигаться вперед и ваш бизнес, если в команде не в порядке хотя бы одно колесо. Разнообразие талантов поможет преодолеть множество препятствий.

12. Ведите учет своих достижений. Ничто так не подкрепляет репутацию, как прошлые успехи. Если вы только начинаете свою деятельность и у вас нет за плечами достижений, честно сообщите об этом потенциальным кредиторам и инвесторам. Будьте готовы продемонстрировать им, каким образом вы намерены компенсировать недостаток опыта. Не забывайте, что опыт и знания можно нанять. Роберт Кийосаки постоянно подчеркивает, что он не в состоянии быть самым умным и сообразительным в любой ситуации и поэтому окружает себя людьми, которые разбираются в каких-то вещах лучше, чем он. Я не могу припомнить случая, чтобы мне не удалось найти человека с нужными мне талантами. Люди, обладающие выдающимися способностями, любят, когда к ним обращаются за помощью, и обычно с удовольствием включаются в работу высококлассной команды, зная, что все окружающие надеются на них.

13. Уделяйте больше внимания своему бизнесу. Я уже давно понял на собственном опыте, что моя ГЛАВНАЯ РАБОТА – это полная сосредоточенность на том деле, которым я в данный момент занимаюсь. Бизнес не развивается сам собой. Чтобы управлять им, нужно прилагать всю энергию и усилия вместе со своей командой. Тех, кто делает все возможное, чтобы бизнес рос и процветал, ждет большая награда.

Составляющие успеха

Когда бизнес развивается успешно, каждому хочется поучаствовать в нем. На Уолл-стрит все гоняются за акциями компаний, дающих хорошую прибыль на вложенные деньги. С другой стороны, вам, возможно, уже приходилось видеть статистику, что примерно 90 процентов предприятий малого бизнеса разоряются на протяжении первых пяти лет работы. Люди и компании теряют миллиарды долларов из-за неудачных инвестиций. Если вы хотите привлечь к себе капитал, заставьте свой бизнес работать успешно. Сделайте его прибыльным. Наполните его страстью и перспективами непрекращающихся успехов. Люди вкладывают деньги в недвижимость, чтобы на этом что-то заработать. Если вы докажете, что способны давать солидную прибыль и по справедливости делиться ею с инвесторами, то они, естественно, захотят вступить с вами в долю.

Если вам удалось привлечь капитал со стороны, пусть поначалу совсем небольшой, и умело распорядиться им, то слух об этом быстро распространится среди инвесторов. У ваших дверей выстроится очередь желающих поучаствовать в прибыльном предприятии. Для этого от вас потребуется только одно – всеми своими делами доказывать, что вы способны давать прибыль и вести себя порядочно с клиентами. Если вы преуспеете в этом, то капитал сам отыщет к вам дорогу. Однако помните: даже когда инвесторы приходят к вам «по знакомству», вы точно так же обязаны раскрывать перед ними всю информацию, которая требуется по закону.

Я знаю, что эти принципы эффективны, потому что сам применял их, создавая группу компаний с нуля, активы которых возросли за шестнадцать лет до многомиллионных значений. То, чем я делюсь сейчас с вами, я узнал не понаслышке. В бизнес-школах вас кормят всякой чепухой вроде неких магических формул и глубокомысленных научных сентенций, с помощью которых якобы можно гарантировать успех и избежать поражений. Чушь. Конечно, учеба дает очень многое, но это всего лишь теория. Диплом об окончании колледжа дает вам только право занять свое место в реальном мире, где придется работать за деньги.

Думаю, что не случайно, описывая динамику бизнеса, многие авторы прибегают к военным метафорам. Сразу же после выпускного вечера каждый студент сталкивается с конкурентами на корпоративном поле битвы. Здесь не берут пленных. Речь идет об экономической жизни или смерти, и каждый должен сам доказывать, что способен пользоваться выгодными возможностями, планировать наступление и выполнять план сражения в постоянно меняющихся условиях. Когда в декабре 1992 года я основал компанию «National Note», то представлял ее будущее совсем не так, как оно выглядит сегодня. Первоначально я планировал, что буду заниматься только брокерской деятельностью за комиссионные в интересах институциональных инвесторов. Это прямиком отправило меня в сектор С квадранта денежного потока. Вскоре я обнаружил, что многие институциональные покупатели слишком субъективны и непостоянны. Мне надоело, что они постоянно отвергают мои отличные предложения по причинам, которые представлялись просто капризом.

Задействовав свои собственные пенсионные сбережения и небольшие деньги, собранные среди родственников, друзей и клиентов, с которыми я поддерживал отношения в течение многих лет, я начал покупать недвижимость и вскоре заметил, что активы моей компании растут необычно быстрыми темпами. Мой бухгалтерский баланс с каждым годом становился все лучше. Лишь прочитав книгу Роберта Кийосаки «Квадрант денежного потока», я понял, что переместился из сектора С (работающие на себя) в сектор И (инвесторы).

Много лет спустя, проводя вместе с Робертом семинар, я вдруг осознал, что быстрый рост моей компании объяснялся как раз тем, что всю структуру ее деятельности я неуклонно приводил в соответствие с философией Богатого папы. Я не задумывался над теоретическими тонкостями, а просто работал не поднимая головы и делал все, что было в моих силах. Ко мне начали приходить люди со своими идеями. С некоторыми из них я основал совместный бизнес. Все эти дочерние предприятия, созданные под крылом «National Note», добились успеха за счет таланта моих партнеров и капиталов компании. Я по справедливости делился с партнерами доходами, и их предприятия тоже начали расти и процветать.

Где-то в середине пути произошел удивительный феномен. Инвесторы, которым мы каждый месяц без задержек высылали деньги, начали рассказывать о нашей компании своим родственникам и друзьям. На протяжении шестнадцати лет наш бизнес неуклонно рос, а за последние четыре года увеличил свой объем в десять раз. А ведь мы просто занимались своим делом и старались обеспечить безопасность доверенным нам капиталам.

В чем причина такого успеха? В тех самых принципах, о которых я вам сейчас рассказываю. Надо всего лишь правильно выбирать недвижимость, умело управлять бизнесом, говорить правду, не утаивать информацию от клиентов, выполнять то, что обещаешь, и делать все, что в твоих силах, и в капиталах никогда не будет недостатка.

От людей, которые ведут с нами совместный бизнес, приходится слышать множество положительных примеров и историй о том, как они ликвидируют долги, компенсируют потери, понесенные на бирже, создают пенсионные накопления, оплачивают учебу детей в колледжах и дают возможность женам уйти с работы, чтобы заниматься семьей. Все эти личные победы стали возможны благодаря правильному вложению капиталов в недвижимость. Достижения наших клиентов являются самой большой наградой и еще больше укрепляют меня в мысли, как хорошо быть капиталистом.

Конечно, в десятилетнем возрасте я не мог знать, какую важность приобретет в будущем тот белый стеклянный шарик. Думаю, теперь вы понимаете, почему я храню в своем кабинете вазу с шариками. В бизнесе нет ничего особенно сложного и непостижимого. Освоив некоторые капиталистические навыки (например, умение бросать шарики), вы тоже сможете построить механизм, который будет приносить прибыль и вам, и тем, кто ведет дела совместно с вами.

Инвестиции – это не спекуляция и не азартная игра. Найдите простую и эффективную систему и используйте ее. Оставайтесь в игре. Тщательно подбирайте себе противников и радуйтесь, видя, как стеклянные шарики наполняют мешочек, банку, а затем, возможно, и банковское хранилище. Успехи наших компаний меня поражают. Какие все же возможности заложены в капитализме! Какой путь нами пройден! С какой радостью мы можем оглянуться на него, а затем устремить взор в будущее, к новым поразительным достижениям!

Теперь настала ваша очередь. Где вы сможете отыскать свой стеклянный шарик? Когда вы начнете свою первую игру? Сколько времени вам понадобится, чтобы набрать такое количество шариков, о котором вы и мечтать не могли? Ответ на эти вопросы дадите вы сами. Желаю вам удачи в этом путешествии!

* * *

Уэйн Палмер – широко признанный специалист в области структурного анализа сделок по приобретению и финансированию недвижимости с использованием различных форм кредитования и статьи 1031 налогового кодекса. Будучи на протяжении тридцати лет владельцем и управляющим фирмы «National Note of Utah, LC», а также ряда других компаний, Уэйн зарекомендовал себя настоящим экспертом в оценке финансового состояния недвижимости, консультантом и педагогом. С 1978 года он занимается проблемами недвижимости в штатах Юта, Аризона, Гавайи и Миннесота.

8. Берни Бейс. Как избегать споров по поводу недвижимости и улаживать их

Мы дружим с Берни Бейсом с середины 1970‑х годов. Он, как и я, служил в корпусе морской пехоты и играл в регби. Если вы взглянете на послужной список Берни, то поймете, что он был не простым морским пехотинцем, а служил в разведподразделении, где собраны лучшие из лучших. Кроме того, он не просто играл в регби, а выступал за команды Калифорнийского и Стэнфордского университетов в национальном первенстве. Неудивительно, что и в области права Берни относится к числу самых опытных и уважаемых юристов по недвижимости.

Мои первые сделки с недвижимостью были очень скромными, и я полагал, что в юристах не нуждаюсь. По своей наивности я думал, что мне вполне хватит брокера и хорошего оценщика. Однако моя первая инвестиция – небольшая квартира с одной спальней и ванной в кондоминиуме на острове Мауи – лопнула как мыльный пузырь. Я нашел квартиросъемщика, который платил мне «бешеные» деньги (25 долларов в месяц), но спустя несколько месяцев в доме прорвало водопровод и затопило все комнаты. Я лишился жильца и начал терять деньги. Владельцы дома заявили, что авария с водопроводом – это не их забота, а моя. Так моя первая доходная статья превратилась в расходную, и я на собственной шкуре усвоил бесценный урок: юриста надо нанимать до того, как вкладываешь деньги в недвижимость, а не после.

Недвижимость – это не только строительный мусор, арматура, кирпичи, финансирование и жильцы. Это еще и законы, договоры, соглашения и тяжбы. В этой области Берни мне не только друг, но и прекрасный консультант, к которому я всегда обращаюсь, осуществляя инвестиции на Гавайях.

Роберт Кийосаки

Суровая реальность в мире недвижимости в наши дни такова, что в любой момент вы можете оказаться втянутым в юридический спор с другими участниками сделки. В их число могут входить продавцы, кредиторы, строители, планировщики, подрядчики или покупатели. Успех зависит не только от умения правильно выбирать недвижимость, управлять ею и при необходимости вовремя продавать, но и от способности сводить к минимуму риски затяжных правовых споров.

Уже более тридцати восьми лет я представляю интересы клиентов в суде при рассмотрении дел о недвижимости. За это время я заметил, что одни участники сделок постоянно ввязываются в споры, а другие – лишь от случая к случаю, да и то обычно стараются решить разногласия как можно быстрее и не доводить дело до суда. В чем же разница между этими двумя категориями людей? Как уменьшить вероятность судебных разбирательств?

Серьезность этой проблемы нельзя недооценивать. Споры и разногласия могут свести на нет весь эффект от вашей деятельности, отвлекая время, деньги, другие ресурсы и, что самое главное, эмоциональную энергию, необходимую для достижения успеха. Считается, что есть категория людей, которые находят извращенное удовольствие в судебных разбирательствах. Они словно питаются негативной энергией сутяжничества, хотя и далеко не всегда извлекают из этого какую-то материальную выгоду. Вы должны избегать таких людей. Но не всегда причина разногласий кроется в человеческой натуре. Иногда их потенциал заложен в самом характере сделки с недвижимостью, и от таких сделок надо тоже держаться подальше.

Возьмите на заметку

Споры и разногласия могут свести на нет весь эффект от вашей деятельности, отвлекая время, деньги, другие ресурсы и, что самое главное, эмоциональную энергию, необходимую для достижения успеха.

Я хочу снабдить вас простыми инструкциями, позволяющими снизить вероятность того, что вы окажетесь вовлеченными в спор по поводу недвижимости. Моя цель состоит также в том, чтобы дать вам некоторые рекомендации по улаживанию разногласий, которых не удалось избежать.

Как избежать споров

Лучшая защита от судебных процессов – это умение уходить от всяческих разногласий и споров. Вот перечень некоторых мер, которые помогут избежать неприятностей.

Работайте с хорошими и опытными брокерами

Всегда имейте дело только со своим собственным брокером по недвижимости. Покупая недвижимость, не полагайтесь на брокера продавца. Вам нужен специалист, обладающий опытом и работающий в ваших интересах, а не просто сводящий вместе покупателя и продавца в расчете на комиссионные. Это должен быть брокер с большим стажем работы, который понимает, что если предложенная им сделка вас не устраивает, то свет клином на ней не сошелся. Вам нужен брокер, которому можно доверять и который не посоветует ничего такого, что не пойдет вам на пользу.

Недавно мне удалось уладить одно спорное дело клиента, купившего землю под застройку по совету какого-то случайного брокера со стороны. Клиент с самого начала заявил брокеру, что его не устраивают условия покупки земли, которые требуют обязательного возведения на ней трех жилых домов социального типа. Однако брокер предложил следующий вариант: если клиент со скидкой продаст ему из этой земли три участка, то он сам построит на них социальное жилье, чтобы выполнить требования городских властей. Клиент согласился, подписал составленный брокером соответствующий проект договора и приобрел землю, не посоветовавшись со своим юристом. И тут он обнаружил, что на самом деле по проекту требовалось строительство не трех, а пяти объектов доступного жилья. Еще больше его шокировало заявление брокера, что тот не обязан ничего строить на уступленной ему земле. «Это же были только разговоры», – сказал брокер и потребовал передать ему три участка, угрожая, что в противном случае передаст дело в суд.

Когда клиент обратился ко мне, то мы, проанализировав ситуацию, пришли к выводу, что подписанный им договор действительно предусматривал продажу трех участков земли брокеру по сниженным ценам, но в нем ни слова не говорилось о строительстве социального жилья.

Правовая позиция клиента была очень слабой. В конце концов нам удалось кое-как уладить это дело, передав брокеру не три, а только два участка. Клиенту пришлось выполнить требования городских властей, построив на своей земле пять объектов доступного жилья. Этот случай наглядно демонстрирует, к чему может привести отсутствие собственного брокера и насколько опасно подписывать какие-либо соглашения, не ознакомив с ними предварительно своего юриста, о чем пойдет речь в следующем разделе.

Возьмите на заметку

Покупая недвижимость, не полагайтесь на брокера продавца. Вам нужен свой брокер, обладающий опытом и работающий в ваших интересах.

Почаще консультируйтесь с опытным юристом

Несколько месяцев назад, выступая с лекцией перед группой застройщиков, я пошутил, что с юристами надо общаться «часто и помногу». В этом есть большая доля истины. Своевременное обращение к юристу на стадии разработки проекта договора позволит избежать дорогостоящих судебных процессов. Поэтому лучше с самого начала потратить небольшие деньги на юридическую консультацию, но зато у вас будут ясные и прозрачные контракты, защищающие ваши интересы. Это сэкономит вам целое состояние. Извлечь максимум пользы из общения с юристами помогут несколько рекомендаций:

• Найдите самого опытного юриста, которого можете себе позволить и которому будете доверять.

• Держите его в курсе всех своих текущих дел и обращайтесь за помощью на самых ранних этапах сделок.

• Поручайте ему участвовать в подготовке всех документов, в которых согласовываются намерения сторон и условия их выполнения, даже если они не носят обязывающего характера. Дело в том, что предварительные договоренности, достигнутые на этом этапе между покупателем и продавцом, обычно бывает трудно изменить впоследствии.

• Поручайте ему готовить все договоры, которые имеют обязывающий характер.

• Не пытайтесь сэкономить деньги, поручая составление проектов договоров юристу другой стороны. Лучше потратить деньги на то, чтобы эти проекты готовил именно ваш специалист. Зачастую контракты, составленные другим участником сделки, очень трудно изменить, так как, сформулировав свои условия, он предпочитает твердо на них стоять.

• Включайте юриста в процесс подготовительных мероприятий при покупке любой недвижимости. Экономия на этом этапе – плохая идея. Недвижимость стоит больших денег, и целесообразно потратить некоторые средства на проведение предварительной экспертизы сделки, в том числе и ее юридических аспектов.

Возьмите на заметку

Своевременное обращение к юристу на стадии разработки проекта договора позволит избежать дорогостоящих судебных процессов.

Добивайтесь ясности и четкости в договорах, защищающих ваши интересы

Порой мне приходится вести судебные процессы, когда отношения между сторонами сделки, касающейся недвижимости, заходят в тупик. Причиной этого зачастую становятся плохо составленные договоры, которые не защищают законных интересов сторон. Так, например, за последний год у меня было два случая, в которых, хотите верьте, хотите нет, контракты не обязывали участников выполнять намеченные соглашения. Разумеется, при заключении договора стороны подразумевали, что доведут его до завершения, но четкая формулировка в контракте отсутствовала. В одном случае сторона, финансирующая проект, попросту отказалась предоставлять средства, несмотря на благоприятные условия рынка и хорошие прогнозы прибыльности. К сожалению, в договоре не были прописаны требования, обязывающие ее продолжать финансирование вплоть до полного завершения проекта. Застройщики на предварительной стадии перепоручили подготовку договора инвесторам и не ознакомили с ним своего юриста. Эта ошибка оказалась очень дорогостоящей.

В другом случае, наоборот, инвестор предоставил застройщику средства, необходимые для строительства. К сожалению, в договоре не было пункта, обязывающего застройщика завершить проект, а для инвестора, в свою очередь, не было предусмотрено права на замену застройщика в случае неисполнения им своих обязанностей. Из всего этого следует извлечь урок: контракты должны недвусмысленно обязывать стороны к выполнению оговоренных работ в установленные сроки и защищать их интересы и права.

Из контракта должно совершенно ясно следовать, на что вы можете рассчитывать. В нем должны быть до минимума сведены все недомолвки и неопределенности. Вы должны быть уверены, что другая сторона будет выполнять все, чего вы от нее ожидаете. Оговорите в нем ответственность для другой стороны на тот случай, если она не справится со своими обязанностями. В то же время вы и сами должны знать, каковы для вас будут последствия, если вы не сможете выполнить своих обязательств по соглашению. Хороший юрист поможет вам снизить пределы собственной ответственности до необходимого минимума. Чуть позже мы более подробно обсудим эту тему, а пока будет достаточно простого совета: если вы не уверены, что сможете выполнить условия договора, не подписывайте его.

Не поленитесь внимательно прочитать договор и досконально разобраться, о чем в нем говорится. В этом вам помогут ваш брокер по недвижимости и юрист. Попросите их подробно разъяснить вам все риски, которые могут проистекать из невыполнения условий договора как противоположной стороной, так и вами, и внести необходимые изменения, если эти условия вас не устраивают. Не стесняйтесь, если вы чего-то недопоняли, и попросите объяснить еще раз. Пусть вас не смущает, что в их глазах вы выглядите дураком. Чем больше вы поймете, тем умнее будете. Ведь по-настоящему глупой будет как раз ситуация, когда вы подпишете договор, так и не поняв его.

Возьмите на заметку

Из контракта должно совершенно ясно следовать, на что вы можете рассчитывать. В нем должны быть до минимума сведены все недомолвки и неопределенности. Вы должны быть уверены, что другая сторона будет выполнять все, чего вы от нее ожидаете.

Тщательно оговаривайте и ограничивайте в договоре средства правовой защиты

Многих недоразумений в сделках с недвижимостью удается избежать, если в договоре четко определены средства правовой защиты. Например, в большинстве контрактов оговаривается только право продавца на удержание оставленного покупателем денежного задатка, если тот отказывается от совершения покупки. Будучи продавцом, вы должны дополнительно подумать о том, чтобы не дать возможности покупателю прибегнуть к так называемому «исполнению договора в натуре».

Под исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. В этом случае вы не сможете распоряжаться своей недвижимостью в течение многих лет, пока в суде будет выясняться степень и объем выполнения обязательств по контракту обеими сторонами. При этом покупатель рискует всего лишь внесенным денежным залогом. Это явно невыгодная позиция для продавца. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.

Возьмите на заметку

Под исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.

Позвольте привести один пример. Однажды мне пришлось представлять в суде интересы крупной сети отелей. Тяжба началась из-за сорвавшейся сделки по продаже курортно-гостиничного комплекса в Гонолулу. Покупатель не смог соблюсти установленных в договоре сроков, в результате чего мой клиент расторг контракт и удержал у себя денежный задаток покупателя в размере миллиона долларов. К тому времени покупатель уже потратил более 200 тысяч долларов на проведение подготовительных мероприятий и необходимых экспертиз. Если бы я подключился к этой истории раньше, то посоветовал бы клиенту предоставить покупателю больше времени и не спешить с расторжением договора. Однако к тому времени, как дело попало ко мне, договор уже был расторгнут, а покупатель обратился с иском в суд. Мы обратились к суду с ходатайством об упрощенном судопроизводстве, основываясь на том, что покупателем не были соблюдены договорные сроки. Нам повезло, и федеральный суд удовлетворил нашу просьбу.

После слушания я сказал высшему руководству гостиничной сети, что не стоит обольщаться достигнутыми успехами, так как на решение суда может быть подана апелляция, и оно может быть отменено. Если апелляция состоится, то у клиентов будут связаны руки на долгие годы, пока не возобновятся слушания. Я порекомендовал использовать сложившуюся возможность, чтобы уладить дело с покупателем миром, вернув ему часть задатка. Но руководители, находясь в состоянии эйфории от победы, отказались идти на мировую. Более того, они высказали ряд резких критических замечаний в мой адрес.

Короче говоря, я покинул эту фирму и вместе с другими коллегами основал свою собственную, а дело продолжал вести другой адвокат. Спустя несколько лет, когда отель вырос в цене на 50 процентов, апелляционный суд отменил прежнее решение и постановил, что покупатель имеет право приобрести отель по первоначально оговоренной в контракте цене, а продавец обязан полностью вернуть ему денежный задаток.

Возьмите на заметку

• При любой возможности ограничивайте право покупателя на исполнение договора в натуре.

• Всегда старайтесь уладить разногласия во внесудебном порядке.

В данном случае продавец не смог ограничить право покупателя на исполнение договора в натуре, а стремление любой ценой удержать у себя внесенный задаток в размере миллиона долларов закончилось многолетней тяжбой и привело к тому, что отель стоимостью в 80 миллионов долларов был продан за 55 миллионов. Плачевный итог.

Избегайте проблемных людей

Не ведите никаких дел с людьми, которые заражены страстью сутяжничества. Они готовы подать в суд на любого. Прежде чем вступить с кем-либо в сделку, проверьте, не был ли этот человек замешан ранее в судебных процессах. Если выяснится, что он уже не раз подавал иски в суд, откажитесь от всяких сделок с ним. Ведь если вы окажетесь втянутыми в судебные разбирательства, то все окружающие откажутся от ведения с вами дел. Старайтесь вступать в деловое общение только с людьми, которые завоевали себе хорошую репутацию умением разрешать трудные ситуации с недвижимостью мирным путем. В отношениях с людьми в сфере недвижимости вам требуется максимальное взаимное доверие и уважение, особенно когда речь идет о проектах, рассчитанных на многие годы.

Возьмите на заметку

Прежде чем вступить с кем-либо в сделку, проверьте, не был ли этот человек замешан ранее в судебных процессах. Ведь если вы окажетесь втянутыми в судебные разбирательства, то и окружающие откажутся от ведения с вами дел.

Трудные ситуации непременно будут возникать, и потенциальных разногласий никогда не удастся избежать полностью. Вы должны иметь дело с людьми, которые готовы разрешать противоречия совместно с вами, а не пытаются раздуть из всякой мелочи скандал. Меньше всего вам нужны партнеры, готовые по любому поводу бежать в суд, чтобы доказать свою правоту.

Избегайте проблемных сделок

Одни сделки изначально таят в себе больше проблем, чем выгод. Другие становятся все более сложными и запутанными по мере их реализации. И чем сложнее они становятся, тем больше вероятность, что впоследствии между сторонами могут возникнуть трудноразрешимые противоречия. Когда возникает ситуация, которая с каждым днем начинает доставлять все большую головную боль, необходимо задать себе вопрос: действительно ли эта сделка так хороша и выгодна, чтобы тратить на нее нервы и брать на себя подобный риск? Возможно, какой-то проект действительно стоит того, чтобы продолжить его реализацию, но в большинстве случаев это не так, поэтому лучше отказаться от своей затеи. Пусть кто-нибудь другой не спит по ночам и решает возникшие проблемы. Если же у сделки большой потенциал и вы решили продолжить работу по ее реализации, то важность советов хорошего юриста и потребность в ясно и четко составленных договорах возрастает во много раз. Правда, даже хороший юрист не всегда может справиться с проблемами, которые свойственны сложным сделкам.

Возьмите на заметку

Чем сложнее сделка, тем больше вероятность, что она приведет к разногласиям, а проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми.

Несколько лет назад я помогал своему другу приобрести крупное ранчо. Сделка оказалась очень сложной и запутанной. Владельцем ранчо было коммандитное товарищество, а его генеральный партнер, которому ранчо принадлежало раньше, продал свои права постороннему человеку, который оказался втянутым в судебные распри с арендатором пастбища. Чтобы купить ранчо, другу необходимо было сформировать новое товарищество, в которое вошли бы партнеры из первоначального товарищества, владевшего этим поместьем, и новые инвесторы. Надо было также получить федеральный сельскохозяйственный кредит, заново перезаключить все договоры с арендаторами, некоторые из которых имели срок действия в двадцать пять лет, уладить судебную тяжбу между генеральным партнером и арендатором, а также разногласия между членами товарищества по поводу того, как это лучше сделать. Ответственность за решение всех этих задач была возложена на меня. Оглядываясь назад, я могу с полной уверенностью сказать, что сделка не стоила того труда и нервов, которые были на нее потрачены. В конце концов она рухнула под своей собственной тяжестью как раз в тот момент, когда покупатель, считая, что дело уже сделано, отправился со всей семьей в месячный отпуск. К счастью, все это не имело для него никаких юридических последствий. Мы просто потратили массу времени и денег на затею, которая с самого начала представлялась слишком сложной и запутанной.

Необходимо также учитывать, что проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми. В данном случае ясные и четкие контракты могут лишь помочь удерживать проблемных людей в рамках проблемных сделок. Вероятность серьезных разногласий, которые будет трудно, а порой и невозможно уладить во внесудебном порядке, возрастает во много раз. Опытные застройщики и инвесторы в один голос скажут вам, что никакая сделка с проблемными партнерами не оправдывает риска, а также потраченных времени и эмоций. От себя могу только добавить, что в данном случае проблемы будут более многочисленными и сложными, чем вы можете ожидать, поэтому лишний раз подумайте, нужно ли вам это. Лишь немногие сделки стоят таких затрат, от большинства же можно со спокойной душой отказаться.

Тщательно проводите подготовительные мероприятия, включая и юридическую экспертизу

Подготовительный период в сделках с недвижимостью – это то время, когда покупателю в соответствии с договором предоставляется возможность ознакомиться с недвижимостью и еще раз проверить все условия соглашения, прежде чем ставить подпись. Обычно внесенный денежный залог может быть возвращен покупателю вплоть до того момента, когда он официально уведомит продавца, что и сама недвижимость, и сделка представляются ему приемлемыми. Начиная с этого момента залог уже не подлежит возврату, а покупателя, кроме того, просят увеличить его размер, так что последующее расторжение сделки грозит ему серьезными денежными потерями. Продавцу же этот залог внушает уверенность, что процесс купли-продажи будет доведен до конца.

Возьмите на заметку

Если вы, выступая в роли продавца, считаете сделку перспективной, то имеет смысл потратить деньги на тщательное проведение подготовительных мероприятий, включая и юридическую экспертизу.

Если вы, выступая в роли покупателя, считаете сделку перспективной, то имеет смысл потратить деньги на тщательное проведение подготовительных мероприятий, включая и юридическую экспертизу. Если сделка крупная, то вам потребуется весьма внушительная сумма, чтобы дотошно проверить все ее аспекты прежде, чем согласиться поставить подпись под договором. Впоследствии за счет этого удастся избежать многих разногласий и споров. Вскрыв проблему на этом этапе, вы можете настоять на своевременном внесении соответствующих изменений в контракт. Если вам требуется больше времени на проведение подготовительных мероприятий, то прежде чем просить об этом продавца, продемонстрируйте ему объем уже выполненной работы и количество потраченных денег. Как правило, продавец пойдет вам навстречу, если убедится, что вы не бездельничаете, а усердно работаете. Однако не исключено, что он, тем не менее, будет настаивать на соблюдении оговоренных сроков.

Недавно я занимался покупкой участка земли под застройку и решил отложить юридическую экспертизу на более позднее время, чтобы сэкономить деньги. Вместо этого я потратил немало времени и средств на проработку предполагаемого раздела земли с целью продажи участков индивидуальным застройщикам, а также на поиски источника воды. Когда же я наконец взялся за юридические вопросы, то обнаружил не совсем обычное положение в договоре, запрещавшее раздел земли. В результате все деньги, затраченные на инженерные работы и планирование, были безвозвратно потеряны.

Как избежать споров по поводу недвижимости

Вы сможете устранить многие потенциальные разногласия, соблюдая следующие требования:

• работайте с опытным брокером;

• как можно чаще консультируйтесь с опытным юристом;

• настаивайте на четких формулировках контракта, защищающих ваши интересы;

• тщательно прорабатывайте в контракте правовые меры защиты;

• избегайте проблемных людей;

• избегайте проблемных сделок;

• тщательно осуществляйте подготовительные мероприятия, включая и юридическую экспертизу.

Как улаживать разногласия, возникающие по поводу недвижимости

Даже если вы будете следовать всем приведенным выше рекомендациям, необходимо учитывать, что идеальных контрактов не бывает, а их условия могут изменяться, делая сделку более сложной для сторон. В результате, даже если вы имеете дело с честными и порядочными людьми, могут возникнуть разногласия. Кроме того, нередко случается, что одна из сторон пытается улучшить для себя условия сделки уже после того, как достигнуто принципиальное соглашение по основным моментам. Как же улаживать подобные споры? На этот вопрос можно дать простой ответ: делайте все возможное, чтобы устранить их. В этом вам могут помочь нижеприведенные рекомендации.

Проконсультируйтесь с опытным адвокатом, ведущим дела в суде

Как ни странно, судейские адвокаты лучше чем кто-либо знают, что правовые тяжбы по поводу недвижимости редко себя окупают, и всегда смогут подсказать вам способ избежать подобного. Если же судебного процесса избежать не удается, то такой адвокат может помочь вам обеспечить в ходе разбирательства самую выгодную позицию. В его силах сделать так, чтобы вам не пришлось отдавать свою ферму и чтобы партнеры по сделке вас не третировали. Обычно с его помощью всегда удается найти среднюю точку между двумя крайними позициями.

Однако я должен вас предостеречь. Судейские адвокаты зарабатывают куда больше денег на ведении процессов, чем на том, чтобы помочь вам избежать их. Кто-то из них может быть слабо загружен по работе или имеет финансовые интересы, побуждающие его поддерживать существующие разногласия между сторонами или даже углублять их. Кроме того, некоторые адвокаты настолько увлекаются процессом, что теряют из виду реальную цель, которая заключается в том, чтобы уладить трения сторон как можно быстрее и дешевле. Конечно, вам от таких советчиков пользы мало. Вам нужен адвокат, который хочет помочь, которому хватает опыта и здравого смысла, чтобы отыскать правильный баланс между защитой ваших интересов и разрешением противоречий.

Возьмите на заметку

Адвокаты зарабатывают куда больше денег на ведении судебных процессов, чем на том, чтобы помочь вам избежать их. Осмотрительно подходите к их выбору.

Если разногласия уже появились, делайте все, что в ваших силах, чтобы уладить их

Как уже было сказано, споры по поводу недвижимости могут возникнуть даже в том случае, когда у вас на руках уже есть четкий и ясный контракт, составленный хорошим юристом. Обычно чем масштабнее и продолжительнее сделка, тем выше вероятность, что между сторонами появятся разногласия. Например, рассчитанный на десять-двадцать лет комплексный план застройки целого городского района, которая будет производиться совместно с компаньонами, почти наверняка будет сопровождаться какими-то спорами, а продажа дома за наличные в том виде, в каком он есть, которая может быть полностью завершена за тридцать дней, скорее всего, никаких недоразумений не вызовет.

Мой совет сводится к одному: если возникают разногласия, то надо приложить все силы, чтобы устранить их на как можно более ранней стадии. Обычно этого удается достичь, если вы уважаете интересы другой стороны и одновременно защищаете свои. Нет необходимости настаивать на выполнении контракта другой стороной вплоть до последней буквы, если вы можете подстроиться под ее законные интересы, не нарушая при этом своих. Практически вы всегда окажетесь в выгоде, если немного уступите и проявите добрую волю, но зато уладите возникшие противоречия еще до того, как они перерастут в серьезный спор. На этот счет у меня есть несколько рекомендаций.

• Уважайте законные интересы партнеров по договору и при любой возможности старайтесь пойти им навстречу. Обычно всегда находится способ сделать это, не ослабляя своей позиции. Например, если вы продаете недвижимость, а покупатель хочет на тридцать дней продлить срок, необходимый ему для проведения подготовительных мероприятий, предоставьте ему такую возможность, увеличив сумму задатка. Лучше всего эту позицию демонстрирует одно судебное дело, которое я вел несколько лет назад по поручению очень состоятельного клиента, чье имя наверняка знакомо многим из вас. Он собирался купить курортный комплекс на берегу океана для его последующего развития и благоустройства, но продавец отказался продлить срок для проведения подготовительных мероприятий, причем в той ситуации, когда было целесообразно пойти покупателю навстречу. Последовавшее вслед за этим расторжение договора купли-продажи привело к судебному процессу, который длился несколько лет. В конечном итоге мой клиент смог купить этот комплекс по цене на 2 миллиона долларов меньше, чем было оговорено в контракте, хотя рыночная стоимость недвижимости за это время возросла. Всего этого продавец мог избежать, если бы согласился продлить подготовительный срок на тридцать дней.

• Установите через своего юриста активную переписку с противоположной стороной. Зачастую это помогает избежать судебного разбирательства, а если и не поможет, то такая переписка станет во время процесса веским свидетельством в вашу пользу.

• Как правило, для урегулирования разногласий вы можете пойти на серьезные уступки и, тем не менее, оказаться в выигрыше. Стоимость судебного процесса обычно оказывается выше, чем можно было предполагать. Помимо чисто судебных расходов всегда появляются какие-то скрытые издержки. Что же касается эмоциональных затрат, потери времени и энергии, а также упущенных возможностей, то они могут оказаться просто огромными по сравнению с прямыми судебными расходами. Поэтому не так уж далека от истины старая присказка: «Избегайте судебных разбирательств, чего бы это ни стоило».

Возьмите на заметку

Практически вы всегда окажетесь в выгоде, если немного уступите и проявите добрую волю, но зато уладите возникшие противоречия еще до того, как они перерастут в серьезный спор.

Попробуйте прибегнуть к услугам посредника

Если вы испробовали все возможности, но не смогли напрямую уладить с противоположной стороной возникших противоречий, можно прибегнуть к посредничеству третьей стороны. Опытный посредник нередко помогает завершить затянувшийся спор.

Много лет назад, когда этот способ только начал применяться, количество успешно разрешенных с его помощью конфликтов составляло от 80 до 90 процентов. В последние годы процент успеха заметно снизился. Сегодня он зависит главным образом от личности посредника. Хорошо подготовленные и опытные посредники по-прежнему демонстрируют высокий процент успешно разрешенных споров, а менее опытным удача сопутствует примерно лишь в половине случаев. Посредничество может оказаться эффективным, если вы выберете для этой цели нужного человека. Это становится, пожалуй, самым главным фактором успеха.

Второй важный фактор – это взаимное желание обеих сторон разрешить возникшие противоречия таким способом. Раньше этот процесс мог занимать всего один день, но сегодня опытному посреднику может понадобиться один-два месяца, в течение которых он курсирует между обеими сторонами, пытаясь уладить спор. Хороший посредник прилагает все возможные усилия для достижения успеха. Мне самому приходилось по назначению суда выступать в этой роли, чтобы уладить затянувшиеся споры, которые в случае разрешения их в судебном порядке могли бы длиться больше года. Моя посредническая деятельность тоже заняла несколько месяцев, но она позволила сэкономить целое состояние на оплате услуг адвокатов и массу времени. Потраченные мною усилия полностью оправдались.

Возьмите на заметку

Посредничество бывает эффективным при выборе правильного посредника и взаимном желании обеих сторон разрешить возникшие противоречия таким способом.

Чтобы повысить шансы на успех, лучше всего начинать процесс посредничества с выдвижения всесторонне продуманного предложения об урегулировании, которое включает в себя все детали спора, и затем настойчиво вести переговоры в контексте именно этого предложения. В таком случае обе стороны заранее будут знать, к чему стремиться и чего добиваться.

Посредничество обходится сравнительно дешево и является более предпочтительным по сравнению с другими формальными методами улаживания споров, но только в том случае, если оно завершается успешно. Если же посредник потерпел неудачу, то стороны возвращаются к исходной точке, потеряв попусту и время, и деньги. Поскольку посредничество зачастую доказывает свою эффективность, во многих договорах по недвижимости предусматривается обращение к этому способу перед арбитражем и судебным разбирательством. Лично я рекомендую включать это положение во все контракты.

Несколько лет назад я представлял интересы одного клиента в споре, который уже созрел до стадии обращения к посредничеству. Обе стороны согласились нанять очень уважаемого посредника за гонорар в размере 10 тысяч долларов в день, и мы всей компанией полетели в Сан-Франциско, чтобы предложить ему принять участие в улаживании разногласий.

Несмотря на то, что посредник обладал большим опытом и отличной репутацией, он потерпел полное фиаско и не смог добиться предложений по урегулированию ни от одной из сторон. Мой клиент был настолько заинтересован в разрешении конфликта, что вопреки моим советам начал снижать свои требования по отношению к другой стороне, не дожидаясь от нее ответных шагов. Фактически, он вел переговоры против самого себя и в конечном итоге снизил сумму своих требований (вполне справедливых, на мой взгляд) с 500 тысяч долларов до менее чем 100 тысяч. Противная сторона должна была бы моментально уцепиться за такое предложение, но возобладали амбиции.

Дело попало в суд и окончательно разрешилось только несколько лет спустя, когда вице-президент компании, выступавшей в роли нашего противника (кстати, сам по образованию юрист), напрямую позвонил мне и сказал, что хочет уладить разногласия немедленно. По его словам, расходы на ведение процесса стали уже абсолютно неприемлемыми. Он заявил, что гонорар его адвоката превысил миллион долларов, а конца затянувшемуся процессу до сих пор не видно. В ответ я заметил, что его адвокат после одного из недавних слушаний хвастался, что купил себе новую машину. В конце концов наши противники согласились выплатить моему клиенту 850 тысяч долларов, хотя с помощью посредника они могли бы обойтись всего 100 тысячами. По моим подсчетам, судебный процесс обошелся им более чем в 2 миллиона долларов, и все только потому, что они не приняли предложения моего клиента в процессе посредничества. Не повторяйте подобных ошибок!

Подумайте об арбитраже

Если самостоятельные переговоры и вмешательство посредника заканчиваются неудачей, то имеет смысл задуматься об арбитраже как альтернативе судебного разбирательства. Арбитраж проводится под руководством третейского судьи, услуги которого оплачиваются обеими сторонами, в то время как обычный судебный процесс ведется на деньги федерального правительства или правительства штата. Во многих договорах по недвижимости вместо судебного разбирательства предусмотрен именно арбитраж. Если договор содержит подобное положение, то стороны должны пытаться разрешить свои противоречия именно таким путем, и любое обращение в суд одной из сторон будет отклонено в пользу арбитражного разбирательства в соответствии с договорными условиями.

Третейский судья заслушивает доводы сторон и принимает окончательное и обязывающее решение, основанное на их аргументах и законе. Возможности обжалования не устраивающего вас решения третейского суда весьма ограничены. Арбитраж осуществляется быстрее и дешевле, чем судебный процесс, но в наши дни уже возникают сомнения в преимуществах третейского суда над обычным. Поскольку третейский судья оплачивается обеими сторонами, его отказ выслушать все имеющиеся доводы может стать поводом для обжалования. Поэтому арбитраж может тянуться целую вечность и в конечном итоге обходится порой дороже судебного заседания.

Качество арбитража во многом зависит от умения третейского судьи правильно разрешать споры. Поскольку достоинства арбитража не очевидны, то тенденция к такому способу улаживания противоречий в последнее время несколько снизилась. Из многих контрактов исчезает оговорка о предпочтении арбитража перед обычным судебным разбирательством. Так, например, недавно на Гавайях стандартная форма договора купли-продажи недвижимости, используемая брокерами, была пересмотрена, и из нее было удалено положение об обязательном арбитраже.

Лично я не могу отдать однозначного предпочтения ни тому ни другому способу. Если в суде дело рассматривает грамотный судья, которому ваш юрист доверяет, то следует склониться к этому выбору. С другой стороны, если судья вас не удовлетворяет и вы можете прийти со своим противником к соглашению об арбитраже, то лучше отдать предпочтение этому способу. Например, в одном из судебных заседаний, в котором мне недавно пришлось участвовать, обе стороны решили прервать судебный процесс и согласились на арбитраж. Мы нашли очень опытного судью в отставке, и моему клиенту была присуждена солидная сумма, которую противная сторона выплатила полностью. В данном случае разбирательство было проведено достаточно быстро и завершилось к полному удовлетворению моего клиента.

Возьмите на заметку

Арбитраж может тянуться целую вечность и в конечном итоге обходится порой дороже судебного заседания. Поскольку достоинства арбитража не очевидны, то тенденция к такому способу улаживания противоречий в последнее время несколько снизилась.

Судебное разбирательство как последний выход

Если вам не удается разрешить противоречия путем прямых переговоров и посредничества, а контракт не требует арбитража, то вам остается только обращение в суд. Как уже было сказано, судебный процесс может оказаться очень дорогим и будет стоить вам массу потраченных нервов. Прямые издержки в данном случае очень велики, а косвенные могут быть еще больше. Но и здесь имеются возможности по улаживанию противоречий. Суд обычно соглашается с просьбой одной из сторон о мировом соглашении, чтобы избежать расходов на продолжение судебного разбирательства. Кроме того, суд может назначить посредника для улаживания спора. Из собственного опыта могу сказать, что назначенный посредник имеет больше шансов на успех, так как за ним стоит авторитет суда.

Однажды мне тоже пришлось выступать в роли посредника по назначению суда. Некоторые из участников процесса мало того, что не стремились к улаживанию дела, так еще и не платили адвокатам и отказывались от оплаты телефонных переговоров. Поскольку я был назначен судом, то, воспользовавшись своим положением, позвонил напрямую президентам крупных компаний, участвовавших в процессе, и откровенно высказал свою точку зрения. Выслушав меня, они согласились сотрудничать для достижения соглашения по ряду самых трудных и запутанных вопросов дела.

Возможно, у вас будет возможность совместно с другой стороной заранее ограничить перечень тем, подлежащих рассмотрению в суде. Правда, если уж дело дошло до суда, то отношения между вами будут, как правило, не самыми лучшими. В этом случае у вас остается только один выбор – делать все возможное, чтобы выиграть процесс, каким бы дорогим он ни оказался.

Один случай из моей практики демонстрирует, каких финансовых и эмоциональных затрат может стоить судебное разбирательство. Тем утром я сидел за столом в суде, ожидая начала процесса. Напротив меня сидел глава компании, представлявшей противоположную сторону, и ждал своего юриста. Мне даже невольно стало его жалко. Он выглядел совершенно подавленным. Его юрист отказался уладить дело миром, и теперь ему предстояло сражаться в суде, имея весьма призрачные шансы на победу. Дело еще больше осложнилось, когда вошел шериф и вручил ему иск по другому делу, поданный против него его же собственным юристом, который таким путем хотел истребовать причитающиеся ему деньги. Когда юрист через несколько минут появился в зале, между ними вспыхнула перепалка, которая продолжалась на протяжении всего процесса и, видимо, стала не последней причиной, по которой суд присудил ему крупный денежный штраф. Оставляя в стороне этическую сторону взаимоотношений руководителя компании с собственным юристом, можно наглядно увидеть, какие затраты эмоций и денег ожидают человека в суде.

Возьмите на заметку

Прямые издержки судебного разбирательства очень велики, а косвенные в виде потраченного времени и эмоциональной энергии могут быть еще больше.

Не оставляйте попыток прийти к мирному соглашению, на какой бы стадии процесса вы ни находились

Всегда имейте в виду, что и посредничество, и арбитраж, и судебный процесс имеют одну цель – улаживание разногласий между сторонами. На какой бы стадии процесса вы ни находились, продолжайте попытки разрешить противоречия мирным путем. Не стесняйтесь взять на себя инициативу. Пусть вас не беспокоит, что подобный шаг может быть воспринят как проявление слабости. Только дурак отказывается решить вопрос миром, если для этого есть хоть какая-то возможность. Вашим противникам судебный процесс тоже не доставляет удовольствия. Чем больше обе стороны тратят времени и денег на разбирательство, тем выше их готовность к улаживанию конфликта. Поэтому не оставляйте попыток отыскать альтернативные пути для разрешения проблем.

Возьмите на заметку

Пусть вас не беспокоит, что ваша инициатива по достижению мирного соглашения может быть воспринята как проявление слабости. Только дурак отказывается решить вопрос миром, если для этого есть хоть какая-то возможность.

Несколько лет назад я представлял в суде интересы одного застройщика, который собирался возводить отель на побережье океана в Вайкики. Владельцы и жильцы жилого дома, стоявшего напротив через дорогу, с самого начала встретили его проект в штыки. Ассоциация квартиросъемщиков попыталась через суд оспорить выданное ему разрешение на строительство на побережье, которое является обязательным условием для любого застройщика на Гавайях, а также предложенные им варианты планировки земельного участка. Естественно, клиент был настроен по отношению к этим людям крайне враждебно.

Я подал ходатайство о том, чтобы на время процесса клиенту дали возможность продолжать строительные работы. Наши доводы были восприняты судьей благосклонно. Мы были хорошо организованы и представили ясную и убедительную презентацию с использованием наглядного материала, а наши соперники давали путаные и сбивчивые пояснения. По всему было видно, что судья склоняется к нашей точке зрения. Наблюдатели в зале суда, включая и моего клиента, были уверены, что мы победим. После заседания я сказал клиенту, что положительная реакция судьи может объясняться всего лишь нашими хорошими личными взаимоотношениями, но интуиция подсказывает, что наше ходатайство будет отклонено, и это поставит под вопрос все планы строительства. Клиент со мной не согласился. Он присутствовал на слушании и был убежден, что победа у нас в кармане.

Тем не менее я начал переговоры с адвокатом истца об отзыве иска взамен на предоставление клиентом денежной компенсации в адрес ассоциации квартиросъемщиков. Ассоциация в конце концов согласилась принять 150 тысяч долларов и отозвать иск. Клиент отказался от этого предложения, хотя неудача в суде могла полностью перечеркнуть весь его проект стоимостью в 100 миллионов. Он был вне себя из-за того, что я веду переговоры с противниками и тем самым демонстрирую слабость нашей позиции. Мой клиент приказал прекратить всякие контакты с жильцами и спокойно ждать судейского решения. Я попросил судью отсрочить оглашение решения и предложил продолжить переговоры о снижении суммы компенсации. Клиент не захотел даже слушать об этом и пригрозил, что откажется от моих услуг. Несмотря на это, я продолжал вести переговоры. В конце концов ассоциация согласилась уладить спорное дело за 55 тысяч долларов. Я позвонил клиенту. Тот страшно разозлился, но я настойчиво рекомендовал ему принять это предложение, подчеркивая, что это ничтожная сумма по сравнению с теми деньгами, которые стоят на кону. Он сказал, чтобы я больше не звонил ему по этому поводу, и бросил трубку. Но я продолжал звонить. В очередной раз клиент пригрозил, что уволит меня, но я не сдавался. В конце концов он согласился и уплатил 55 тысяч долларов. Конфликт был улажен. Правда, клиент считал эти деньги попусту потраченными, так как был уверен, что выиграл бы процесс.

После того как все разногласия были устранены, я заглянул к судье, и тот сообщил мне, что, поразмыслив над нашими аргументами, пришел к выводу, что их следует отклонить. Клиент тем временем продолжил строительство, и теперь на берегу океана стоит красивый отель, которым в настоящее время владеет и управляет одна из наших партнерских фирм. Таким образом, можно говорить о счастливом конце нашей истории, а ведь это и является целью всех сделок с недвижимостью. Мораль: старайся всеми силами уладить дело миром, не полагаясь на решение суда, которое может оказаться не таким, как хотелось бы.

Итак, используйте все возможности, чтобы избежать бесконечных судебных процессов, если есть хоть какое-то другое решение, которое вас удовлетворяет. Практически вы всегда окажетесь при этом в более выгодном положении, чем если будете подвергать себя риску судебного решения, которое может быть и не в вашу пользу. Ввиду сложности сделок с недвижимостью и тонкостей судопроизводства мирное решение в большинстве случаев оказывается для обеих сторон лучше, чем решение суда. Говоря другими словами, даже если вы одержите победу в суде, вы можете не получить того, к чему стремились.

Как уладить споры, возникающие в сделках с недвижимостью

Вы сможете устранить многие разногласия, соблюдая следующие требования:

• проконсультируйтесь с опытным судейским адвокатом, чтобы избежать судебного разбирательства;

• при возникновении разногласий старайтесь уладить их любыми средствами;

• прибегните к помощи посредника;

• подумайте об арбитраже;

• помните, что судебный процесс – это крайняя возможность;

• не оставляйте попыток договориться миром на любой стадии процесса.

Заключение

Практически вы всегда сможете извлечь для себя выгоду, если будете разрешать конфликтные ситуации, проявляя здравый смысл и порядочность, уважая интересы другой стороны, но защищая при этом свои собственные. В любом случае это предпочтительнее, чем обращаться к третейскому судье или передавать дело в суд. Однако самое лучшее решение заключается в том, чтобы вообще избегать споров. Для этого надо правильно подбирать недвижимость, иметь дело с порядочными людьми, правильно составлять контракты и пользоваться услугами грамотных юристов.

* * *

Берни Бейс является одним из партнеров юридической компании «Bays, Deaver, Lung, Rose & Holma» в Гонолулу. Он один из немногих юристов на Гавайях, кто имеет сертификат на ведение гражданских процессов, выданный Национальным советом адвокатов и Верховным судом штата Гавайи. На протяжении своей тридцативосьмилетней карьеры Берни представлял интересы клиентов по проблемам, связанным с недвижимостью, в судах самой различной инстанции, в том числе и в Верховном суде США.

Он имеет большой опыт в самых разных сферах бизнеса, включая права мажоритарных и миноритарных держателей акций, использование доверенностей при голосовании на общих собраниях акционеров, антитрестовское законодательство, коммерческие займы, проблемы землепользования, аренда недвижимости, возмещение упущенной выгоды, причинение ущерба имуществу, разрешение правовых споров, раздел недвижимого имущества, оценка и конфискация недвижимости.

Часть 2

Сделки с недвижимостью

9. Мэл Шульц. Покупайте по акрам, продавайте по футам

Учитесь понимать реальные потребности, финансовую логику и задавайте вопросы

Мэл – мой сосед. Мы познакомились на одной из вечеринок, устроенных соседями. Он сразу же понравился мне. Выяснилось, что он занимается недвижимостью и владеет двумя профессиональными спортивными командами. Что может быть лучше, чем восседать в кресле владельца на баскетбольном матче с участием «Phoenix Suns»? Игроки, болельщики, сама атмосфера игры воспринимаются более ярко. Я обычно сижу намного выше – на трибуне и пользуюсь биноклем.

Одно из преимуществ иметь таких друзей, как Мэл, состоит в том, что с его помощью я узнаю о будущих зонах роста городов. Он – застройщик и планировщик и может заглядывать вперед на срок от трех до десяти лет. Его проекты не только расширяют границы городов. Мэл и его высококлассная команда вдыхают новую жизнь и в старые центральные районы.

Мэл – прекрасный сосед, друг и специалист по недвижимости. Если мне хочется узнать что-нибудь о будущем и о перспективных объектах инвестиций, я звоню Мэлу Шульцу.

Роберт Кийосаки

Случалось ли вам когда-нибудь, проезжая по городу, вдруг остановиться близ заросшего пустыря и задаться вопросом: «А вдруг это последняя незастроенная земля в округе?» Со мной такое случалось много раз. Более того, именно с этого вопроса и началась моя карьера в недвижимости, а поиск незастроенной земли превратился в стратегию.

Поездки по городу могут подарить множество открытий. Например, вы, возможно, уже замечали, что в большинстве городов жилые дома обычно строят на второстепенных улицах, а торговые центры, офисные здания и другая коммерческая недвижимость тяготеют к главным магистралям. Все это приобретает определенный смысл, если вы умеете наблюдать и отмечаете тенденции в развитии городов.

В конце 1970‑х годов такие поездки были неплохим способом присмотреть недвижимость для покупки. Я в то время не располагал никакими особыми инструментами, кроме машины и плана города, хотя был одним из первых, кто приобрел гигантский мобильный телефон, больше напоминавший кирпич как по размерам, так и по весу. Если я видел незастроенные участки, находившиеся в районах прогнозируемого роста, то сразу старался узнать, кто их владелец и каков статус объектов. Можно было найти действительно прекрасные земельные участки, до которых еще не дошли руки у большинства покупателей и застройщиков. Чтобы отыскать собственника, достаточно позвонить в головной офис. Как только у меня появлялся телефонный номер владельца, я действовал, как страховой агент: звонил и договаривался о встрече. С единственной разницей: раньше я звонил покупателям, а теперь имел дело с продавцами. Я должен был предлагать людям деньги, а не просить их.

Покупать всегда легче, чем продавать. Проблема в том, что собственнику известна ценность вещи, которой он владеет, иначе зачем бы он держал ее у себя? С другой стороны, собственник не хочет тратить время и деньги на планирование, всевозможные исследования и другие мероприятия, которые необходимы для освоения земли.

Несмотря на то, что недвижимость дает собственнику ряд налоговых преимуществ, сам процесс приобретения и владения может отрицательно сказываться на его налоговом статусе. Мы постоянно обсуждаем эти проблемы с нашими налоговыми консультантами, чтобы быть уверенными, что не переходим границу очередной налоговой категории. А если такое случается, то должны точно знать, как это скажется на сумме налогов. Это один из самых важных вопросов, и я настоятельно рекомендую всем найти самого лучшего налогового консультанта в сфере недвижимости, прежде чем предпринимать какие-то действия. Это относится как к покупке, так и к продаже недвижимости. Обязательно проконсультируйтесь со специалистами в области налогов и права.

У меня есть налоговые консультанты и юристы, съевшие собаку на недвижимости. С ними я постоянно советуюсь. Но в первую очередь я обращаюсь к брату, который владеет старейшей юридической фирмой в Аризоне. С самого начала я распределял инвестиции, выделяя в них доли, которые пойдут на покупку собственно земли, оплату услуг юристов и других консультантов. Это должно было повысить шансы на успех.

Важность работы в команде очевидна. Играя в футбол в колледже, я всегда хотел быть полузащитником. Это не самая выигрышная и престижная позиция на поле, зато я точно знал, что в тылу есть еще одна линия обороны. Моя задача заключалась в том, чтобы усвоить план игры и передавать мяч лучшим игрокам.

Возьмите на заметку

Шестое издание «Словаря терминов в области недвижимости» определяет «владение земельным участком» как предоставленное правительственными органами право на благоустройство, прокладку коммуникаций, строительство зданий жилого и иных назначений, а также дорог.

Соотносите предлагаемый продукт с потребностями рынка

Если вы купили отель, то это не значит, что он должен использоваться как гостиница. Если купили многоквартирный дом, это не значит, что он должен оставаться жилым. Рынок меняется вместе с потребностями, и, чтобы добиться успеха, вы должны понимать, что иногда имеет смысл изменить категорию недвижимости. Вот несколько примеров:

Традиционную гостиницу можно превратить в отель, работающий по принципу таймшер.

Сдаваемые внаем квартиры можно продать в собственность жильцам.

Это лишь два примера, демонстрирующие, как может изменяться продукт с учетом потребностей рынка недвижимости.

Что же касается земли, то ее можно разделить на два или более участка под строительство индивидуальных жилых домов или изменить само назначение, для которого она первоначально приобреталась. Однако, скорее всего, потребуется согласовать проект с городскими властями.

Реальная история: урок 32‑й стрит

В середине 1970‑х годов я купил жилой дом вместе с пятью акрами земли за 240 тысяч долларов. Через некоторое время один мой приятель поинтересовался, не продам ли я ему дом. Он решил разделить землю на участки по одному акру и на каждом построить по офисному зданию. За дом и землю он предложил втрое больше того, что я заплатил, но с условием, что сделка состоится только через двенадцать месяцев. По его расчетам, столько времени понадобится, чтобы убедить всех жильцов дать согласие на строительство и договориться с городскими властями об изменении назначения земельного участка. Таким образом, я мог понаблюдать, как осуществляется перевод недвижимости из одной категории в другую. Мне тогда было чуть больше двадцати, и я решил, что спешить некуда и можно подождать, тем более имея в виду такую солидную прибыль.

Прошел год, изменения были согласованы, и мы заключили сделку. Я по-новому взглянул на недвижимость и вдруг понял, что могу добавлять стоимость только за счет ее перевода в другую категорию. Именно тогда я решил сделать это частью своей новой инвестиционной стратегии.

Реальная история: взгляд с горы

Получив некоторый опыт на 32‑й стрит, я приобрел в Парадайз-Вэлли виллу площадью в двадцать девять тысяч квадратных футов, построенную нефтяным магнатом Уокером Маккьюном в 1960‑е годы более чем за 3 миллиона долларов. К дому прилегал участок площадью сорок акров на холме, с которого открывался вид на весь город и знаменитую гору Кэмелбек. В мои планы входило изменить назначение дома и сделать его курортным пансионатом, но городские власти отклонили эту инициативу. Я, воспользовавшись льготами, которые предоставлялись строителям жилья, решил перепланировать участок. Именно тогда и началась моя карьера застройщика. Я на собственном опыте постигал науку планировки земли под строительство. Каждый участок должен был соответствовать строгим строительным нормам и правилам. Нужно точно рассчитать, какой объем земли можно снять со склона холма и как насыпать ее для выравнивания стройплощадки. Мне пришлось дойти до строительного комитета городской администрации, где специалисты в конечном итоге вынуждены были пересмотреть некоторые нормы. Затем я нашел покупателя, и он приобрел виллу вместе с пятью акрами земли за ту же цену, которую я заплатил за дом и сорок акров. Оставшуюся землю я разделил на участки, предназначенные для строительства двадцати восьми жилых домов, к каждому из которых прилегал еще один акр земли. Участки продал по цене от 200 до 600 тысяч долларов каждый. Это моя самая прибыльная сделка. Один участок я оставил для строительства собственного дома, но так и не смог подружиться с соседями, поэтому впоследствии продал его. Всего за эту операцию я выручил 10 миллионов долларов.

Опыт с виллой в горах заставил меня задуматься об экономических принципах торговли землей. О ферме Авраама Линкольна рассказывают историю, которая представляется мне верхом экономической изобретательности. По видимости, Линкольн купил ферму поблизости от города Лерна, штат Иллинойс, у своего отца Томаса, когда тому понадобились наличные деньги. Когда Линкольн стал президентом, его друзья выкупили ферму и создали там музей. Позже им в голову пришла блестящая идея – дать населению Иллинойса и всей страны возможность купить частицу американской истории. Землю поделили на крошечные участки и выставили на продажу. Участков оказалось шесть миллионов. Размер выручки от сделки остался неизвестным, но даже если предположить, что каждый клочок стоил очень дешево, сумма должна была оказаться весьма внушительной.

Это самый яркий пример раздела земельного участка, экономический эффект от которого превосходит любое воображение, и, полагаю, пример не последний. Чем бы я занялся, если бы сегодня предстояло начать карьеру в недвижимости? Вместо ответа расскажу историю. В конце 1970‑х годов жил богатый кредитор и инвестор Билл Левин. Про него говорили, что если выбросить его с парашютом из самолета где-нибудь над Китаем без гроша в кармане, то через несколько лет он будет уже самым богатым человеком в Китае. Просто есть люди, которые знают, как создается богатство. Они настоящие финансовые инженеры.

Возьмите на заметку

Любое начало – это самое трудное, что только есть в жизни.

Любое начало – это самое трудное, что только есть в жизни. В начале 1970‑х годов я скопил 5 тысяч долларов из комиссионных за продажу полисов страхования жизни. У одной фирмы, торговавшей недвижимостью, нашлось несколько старых пустовавших домов, которые она пыталась сбыть с рук. В комнатах лежали ярко-красные ковровые покрытия, стены были выкрашены в пурпурный цвет, а линолеум уложен еще в 1950‑е годы. Даже пятна на коврах выглядели лучше, чем их расцветка.

Условия покупки были очень простыми: оплатить сбор за куплю-продажу, приложить несколько сотен долларов в качестве комиссионных и принять на себя все долги. Я подумал: «А почему бы и нет?» Но вскоре понял, что сдать эти дома жильцам будет не так-то просто, потому что после их покупки у меня не осталось денег на ремонт и замену интерьера, а сделать это своими силами я не мог. Однако нашлись пенсионеры, которые вселились в дома и сами сделали ремонт. На деньги, полученные в качестве квартплаты, я смог купить еще несколько домов, а некоторые из ранее приобретенных продал. В результате у меня скопилось 10 тысяч долларов. Собирать квартплату с жильцов мне показалось скучным, поэтому, продав последний жилой дом в 1973 году, я занялся более интересным делом.

Мое первое офисное здание находилось восточнее 24‑й стрит на Томас-роуд в Финиксе, штат Аризона. Там же я приобрел второе и третье. Логика была самая простая: купив первое здание, я понятия не имел, где покупать остальные, поэтому приобрел то, что было по соседству. Если бы мне впоследствии не подвернулись другие варианты, я бы в конце концов скупил, пожалуй, всю улицу. А почему бы и нет? С этих зданий все и началось.

Продав первое из них и заработав 30 тысяч долларов, я вошел во вкус. Следующие два, проданные одним пакетом, принесли 130 тысяч прибыли. В это время в Финиксе появился бизнесмен из Калифорнии, которому нужна была офисная недвижимость, и я пришелся как нельзя кстати. Моя стратегия состояла в том, чтобы покупать здания и усовершенствовать их. Я уже мог позволить себе нанимать подрядчиков. Мы вставляли новые двери и окна, покрывали кирпич штукатуркой бежевого цвета, вешали новые вывески, строили поблизости автомобильные стоянки. Опрятный экстерьер буквально оживлял дома, а первое впечатление, как известно, самое прочное.

Начинайте с математики

В начале карьеры мне пришлось освоить математику недвижимости. В одном акре содержится 43 560 квадратных футов, а в одной квадратной миле – 640 акров. В связи с этим возникает вопрос о землепользовании и стоимости. Земля под коммерческие здания и сооружения имеет бóльшую экономическую ценность, чем участок такой же площади, используемый для жилищного строительства. В ходе планирования застройщики изучают потребности рынка и ищут наилучшее применение каждому клочку земли еще до того, как приобретают его. Этот процесс должен учитывать как информацию о недвижимости, так и потребности рынка, чтобы с максимальной выгодой использовать землю. А теперь займемся математикой.

На следующей странице приведен очень простой пример, позволяющий понять, как можно покупать землю акрами, а затем изменять ее свойства и продавать по квадратным футам. Обычно землевладельцы продают большие участки, не подготовленные для строительства и находящиеся за пределами традиционных зон городского развития. Продажа осуществляется акрами. В городах коммерческая и жилая недвижимость, как правило, продается уже по квадратным футам. Так удобнее для покупателей. Примерно так же мы используем дюймы как более мелкие единицы, на которые делится фут. Например, вместо того, чтобы сказать: «Четверть фута», мы говорим: «Три дюйма», так как это проще для понимания. Возможно, переход к более мелким единицам площади используется с целью повысить в глазах покупателя значимость приобретаемой недвижимости. Аналогичным образом, мы измеряем золото в унциях, а не в фунтах. В конце концов, все зависит от особенностей восприятия.

Покупайте по акрам, продавайте по футам

Данный пример поможет взглянуть на свойства недвижимости по-новому.

Цена приобретения десяти акров земли, предназначенных для строительства десяти индивидуальных жилых домов, составляет 500 тысяч долларов (50 тысяч долларов за акр).

План таков: на этих десяти акрах построить уже не индивидуальные, а многоквартирные жилые дома (разумеется, после согласования с городскими властями), имеющие в общей сложности 250 квартир, каждая из которых стоит, скажем, по 10 тысяч долларов. Таким образом, стоимость земли возрастает до 250 тысяч долларов за акр.

Это равняется примерно 5,74 доллара за квадратный фут (43 560 квадратных футов × 5,74 доллара = 250 000 долларов за акр).

Поскольку земля приобреталась под строительство индивидуального жилья, а затем ее предназначение изменилось, стоимость повысилась в 5 раз по сравнению с ценой покупки.

Впоследствии у меня было множество других проектов, включающих как строительство платных автостоянок, так и комплексную застройку целых кварталов. Все они учили меня одному и тому же: планировать и делить земельные участки, четко представляя, что можно и что нужно на них строить. Для жилой застройки необходимо параллельное создание инфраструктуры – магазинов, ресторанов, аптек и других мест общего пользования. Бесполезно рассчитывать на рост квартплаты, если жилье не имеет соответствующего окружения. Я ездил по городу и видел здания, которые явно не вписывались в окружающую обстановку. В каждом конкретном районе недвижимость должна выглядеть соответственно. Мой друг Джо Бир ходил по домам и интересовался у жителей, каких объектов не хватает, а какие явно лишние. Он не только задавал вопросы, но и внимательно выслушивал ответы. Это хорошая практика, особенно если вы проявляете при этом дальновидность, терпение и готовы, учитывая мнение жителей, поменять планы и пойти на компромисс. При таком подходе вы можете прийти к выводу, что землю, которую покупали по акрам, вполне можно будет продавать по квадратным футам.

Три непременных условия, позволяющих покупать по акрам, а продавать по футам

1. Тщательно планируйте использование приобретенной земли.

2. Учитывайте мнение жителей данной местности.

3. Всегда будьте готовы пойти на компромисс.

Несколько лет назад я продавал участок земли для строительства почтового отделения. Покупатель потребовал акт экологической экспертизы, чтобы убедиться, что в грунте не содержится вредных веществ. Мы с партнерами взялись за работу, вскрылась небольшая экологическая проблема. Инспекторы решили послать на участок экскаватор, чтобы взять пробы грунта для исследования. При изучении образцов возникла проблема – в них обнаружили машинное масло. «Не может быть», – подумали мы, но повторный анализ дал те же результаты. Мы были в шоке и уже готовились к дорогостоящим мероприятиям по обеззараживанию почвы, но в последний момент решили лично обследовать участок. И правильно сделали. Проходя мимо экскаватора, мы заметили, что из него подтекает масло. Исследования показали, что это то же самое масло, которое было обнаружено в образце грунта. Когда на место прибыл новый экскаватор для отбора образцов, грунт оказался совершенно чистым, как мы и ожидали. Таким образом, необходимо все пощупать своими руками, а не просто довольствоваться результатами анализов.

Возьмите на заметку

Мне нравится самому пройтись по земле, которую я покупаю. Это позволяет в дальнейшем руководствоваться не догадками, а фактами.

Знания, полученные на месте

Если вы всерьез хотите заняться недвижимостью (причем не только тогда, когда экономика находится на подъеме), то неизбежно возникнут следующие вопросы.

Как определить наиболее перспективное направление использования земли и возможности его изменения?

В каждом городе существуют планы и правила использования земли. Найдите хорошего юриста, занимающегося этими вопросами, и расспросите его. Прекрасный источник информации – планировщики и архитекторы. Не последнюю роль играют также брокеры по недвижимости. Они могут дать прогноз о наличии потенциальных жильцов, покупателей или застройщиков.

Какие специалисты должны войти в команду и чем они будут заниматься?

Помимо юриста, занимающегося вопросами недвижимости, вам обязательно понадобятся планировщик, архитектор и брокер. Кроме того, на разных этапах проекта потребуются следующие специалисты.

Эксперты, определяющие возможность реализации проекта

В их число входят, как правило, экономисты и сотрудники крупных брокерских компаний, которые собирают и анализируют информацию по секторам рынка, касающуюся пустующих зданий и помещений, уровня арендной платы, наличия потенциальных квартиросъемщиков, а также другие сведения, позволяющие определить потребности рынка и тип недвижимости с наилучшими перспективами.

Бухгалтер

Он сводит все финансовые данные, чтобы определить уровень цен и объем продаж недвижимости на рынке, величину расходов, связанных с реализацией проекта, прогнозы прибыли. Тогда вы сможете сориентироваться по цене покупки и установить требуемое соотношение собственного капитала, кредитных средств и сумм, которые необходимо собрать с инвесторов. Бухгалтеру исходные данные может предоставить брокер.

Инженеры-строители, экологи, подрядчики

Эти специалисты помогут определить, какие средства необходимо вложить в благоустройство земельного участка, чтобы извлечь из него максимальную выгоду с точки зрения топографии и рельефа. Они же решат вопросы подвода коммуникаций.

Множество вопросов приходится решать, чтобы увязать воедино все аспекты проекта. Вы теперь понимаете, почему многие избегают инвестировать в недвижимость? Но на самом деле все не так страшно, хотя потребуются знания и терпение. Уже после нескольких первых сделок процедура станет намного яснее. Ваша роль во многом будет напоминать роль защитника в баскетболе или полузащитника в футболе – знать, где находятся остальные участники команды и кому отдать пас. Им значительно меньше, чем нападающим, приходится бегать и забивать мячи. Главное – передать мяч по назначению. Вы сможете все освоить, если начнете с простой сделки – купите земельный участок, разделите его на две части и на каждой построите жилой дом. Это самый легкий способ освоить науку.

Где найти землю, которую можно перепланировать так, чтобы извлечь из нее максимум дохода?

Это самый главный вопрос. Чтобы разбираться в потребностях рынка и экономических аспектах различных категорий недвижимости, требуются знания и воображение. Задайте себе интересующие вас вопросы и запишите их на бумаге. Чем больше будет вопросов, тем лучше. Приведу несколько самых важных вопросов:

Что может улучшить качество жизни людей, которые живут или работают в этом районе?

Сколько людей проезжают мимо этого здания каждый день?

Станет ли удобнее проживающим здесь людям, если в районе появятся новые объекты, в которых можно что-либо купить или пообедать?

Как изменится их жизнь, если вблизи появится новое медицинское учреждение или заведение, оказывающее бытовые услуги?

Эти вопросы стимулируют воображение и наводят на мысли о новых возможностях. Вы сможете построить модель любого бизнеса, если будете задавать достаточное количество правильных вопросов.

В свое время основатель компании «Microsoft» Билл Гейтс задался целью – люди должны получать любую информацию, едва только подумают о ней. Миллиардер Уоррен Баффет пришел к выводу, что самые лучшие инвестиции – это вложения капитала в рост и развитие простых и скромных компаний с высоким уровнем управления. Сегодня эти двое новаторов одни из самых богатых людей в мире. Баффет славится тем, что задает много вопросов, а затем резюмирует их в лаконичном тезисе. Гений способен замечать то, что ускользает от внимания окружающих. Найдите ответы на следующие несколько вопросов об известных вам пустующих земельных участках:

Почему эта земля заброшена?

Кто ее хозяин?

Для чего она предназначена?

Как изменится ее цена при грамотном использовании?

Кто будет покупать или арендовать недвижимость, построенную здесь?

Опыт первой сделки позволит смотреть на землю совершенно другими глазами. Лично мне доставляет удовольствие самому походить по земле, которую я собираюсь купить, и с удовлетворением отметить, что я первый подумал о том, что со временем в этом месте люди смогут жить, работать и развлекаться.

Посвятив тридцать лет планам, переговорам, прогнозам, строительству и продаже идей, я понял, что нет практически ничего невозможного при условии, что вы будете задавать правильные вопросы. Анализируйте и обдумывайте ответы, прилагайте усилия, чтобы ваши идеи превратились в зримые образы, а затем и в кирпичи. Помните, что строительные блоки укладываются один на другой так же, как и мысли. Самое трудное – заложить первый камень.

* * *

В 1983 году Мэл Шульц стал соучредителем «JDM Properties, Inc.» – компании, оказывающей услуги в области планирования и строительства, а также управления недвижимостью в штатах Аризона и Колорадо. Как глава компании «JDMD Investments LLC», Мэл вместе с партнерами разрабатывает крупномасштабный проект комплексной застройки в Финиксе, рассчитанный на 300 тысяч жильцов. В свое время Мэл был владельцем баскетбольной команды «Phoenix Suns» и бейсбольной команды «Arizona Diamondbacks», ставшей в 2001 году чемпионом мира. Параллельно Мэл занимается проектом строительства театра на пять тысяч мест в Финиксе.

10. Кертис Оукс. Все дело в добавленной стоимости

Как-то раз я сказал Кертису, что он посещает места, в которые белые люди опасаются заглядывать. Оукс рассмеялся: «Это точно. Я исповедую философию баскетбольной звезды Мейджика Джонсона – нужно бродить по всем городским закоулкам и возрождать их». Затем добавил: «Многие инвесторы, к какой бы расе они ни принадлежали, стараются выкачать деньги из людей, но не инвестируют ни цента, чтобы улучшить их жизнь. Я инвестирую в недвижимость, чтобы затем снова вложить вырученные деньги в ее усовершенствование». Именно за это Кертиса и его жену Дайану ценят друзья и коллеги-инвесторы.

Сегодня нередко можно увидеть, что самые красивые здания заколочены досками. В наши дни нужны инвесторы особого рода, которые не только делают деньги на недвижимости, но и возвращают жизнь в районы, ставшие жертвами рецессии. Я и сам как-то вложил деньги в подобный проект, и прибыль оказалась вполне сносной, хотя и не блестящей. Честно говоря, я был новичком в этом деле и просто понадеялся по-быстрому заработать на чужой беде. Сейчас, став умнее, я еще с большим уважением отношусь к тому, что делает Кертис. Требуется хорошо знать не только рынок недвижимости, но и психологию людей, и, что более важно, ощущать себя частью этого населения. Такой урок преподают мне Кертис и Дайана.

Роберт Кийосаки

Я не раз выступал вместе с Робертом Кийосаки, которого считаю своим личным наставником. Его идеи и подсказки немало способствовали моим успехам. Я участвовал в семинарах Дональда Трампа. Совместно мы даже выпустили аудиодиск под названием «Три секрета мастерства в области недвижимости». Сейчас, когда я пишу эти строки, мы вместе с женой Дайаной ремонтируем жилой дом стоимостью в несколько миллионов долларов в одном из престижных районов Сан-Франциско. Всего этого я достиг с помощью одной простой мантры, которая понятна любому и которую может использовать каждый: «Извлекай прибыль из проблем». В моей жизни есть две основы, и они также незыблемы для жены – знание и вера.

«Истреблен будет народ Мой за недостаток ведения» (Осия 4:6).

«Вера же есть осуществление ожидаемого и уверенность в невидимом» (К Евреям 11:1).

Возьмите на заметку

Я всю жизнь пользовался мантрой: «Извлекай прибыль из проблем».

Здорово, когда у вас есть стабильная недвижимость, в которой живут состоятельные жильцы. Никаких особых расходов на содержание, нет проблем с квартплатой. Все замечательно. О таком, казалось бы, должны мечтать все инвесторы, но такая недвижимость недешево стоит, и у нее мало шансов вырасти в цене.

С другой стороны, проблемная недвижимость обладает поразительным потенциалом быстрого роста. Допустим, средняя стоимость жилого дома в каком-то районе составляет 200 тысяч долларов. Расположенная там же проблемная недвижимость может стоить 140 тысяч, но как только присущая ей проблема устранена, стоимость резко возрастает, уравниваясь с соседними домами. Квартплата в проблемном доме тоже может быть достаточно низкой, но как только вы его благоустроите, у вас появляется полное право повысить ставку, увеличивая тем самым собственный доход.

Эта концепция называется «форсированное удорожание». Оно возникает, когда инвестор приобретает недвижимость ниже текущей рыночной цены (обычно вследствие какой-то проблемы – например, большого количества пустующего жилья поблизости, сильной изношенности здания, экологического загрязнения и т. п.), затем ликвидирует проблему и тем самым форсирует существенный рост стоимости, возвращая ее к среднерыночному уровню. Я называю это добавлением стоимости. Вы берете некое имущество, усовершенствуете его и за счет этого увеличиваете его стоимость. Форсированное удорожание приносит прибыль, которую можно использовать в самых различных целях. Такой подход помог очень многим инвесторам весомо пополнить кошелек, а кое-кому позволил сколотить многомиллиардные состояния.

Возьмите на заметку

Я никогда не рассчитываю на естественное удорожание недвижимости. Если оно произойдет – что ж, тем лучше. Но если этого не случится, то не огорчусь. Я знаю, что нужно предпринять, чтобы увеличить прибыль от нее, скажем, за счет амортизации. Если кто-нибудь предложит вам вложить деньги в недвижимость в расчете на ее последующее естественное удорожание, поблагодарите, развернитесь и бегите прочь! Почему? Потому что такие перспективы основаны на досужих предположениях. Если же подойдете к инвестированию с позиций добавления стоимости, то сможете контролировать процесс и управлять им.

Если вы настроились решать проблемы, а не бежать от них, то шансы на успех резко возрастают. Следующий шаг– поиск подходящей недвижимости.

Моя история

Я приобрел первый жилой дом в Филадельфии, штат Пенсильвания, в 1979 году за 27 800 долларов. У меня была возможность воспользоваться льготами участника войны, поэтому дом был куплен в кредит под 17,5 % годовых. Немыслимо дорого, по сегодняшним меркам, но тогда меня это мало беспокоило. Мне не терпелось стать домовладельцем. Так я впервые столкнулся с понятием финансового рычага, под которым понимается приобретение за небольшие деньги большого количества каких-либо активов. Я начал покупать недвижимость, когда еще не мог вкладывать в нее собственные деньги. Меня не интересовала процентная ставка, так как я рассчитывал на положительный денежный поток.

Второй резкий поворот в карьере инвестора в недвижимость произошел в 1982 году, когда я уволился с военной службы в морской авиации. С самого начала я стал специализироваться на добавлении стоимости. В Филадельфии пустующие дома встречались на каждом шагу, а мне только это и надо было. Я покупал здания по цене от 5 до 30 тысяч долларов, а затем решал, заселять их или продавать.

Меня часто навещал дядя из Сан-Франциско. Во время каждого визита он только и делал, что рассказывал о рынке недвижимости. Наконец, в 1985 году он убедил меня переехать в Сан-Франциско и там заняться недвижимостью. Я и представить не мог, насколько трудно будет повторить успех, которого я добился в Филадельфии. Почему? Да хотя бы потому, что недвижимость в Сан-Франциско была намного дороже. Средний дом на две семьи стоил 250 тысяч долларов. Цены меня просто шокировали. Хотя я уже скопил кое-какие деньги для инвестиций, но прежде чем начинать дела на новом месте, мне требовалось больше информации о рынке недвижимости в Калифорнии.

Возьмите на заметку

Если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.

Тем временем возросшая стоимость жизни и учеба на курсах уже начали серьезно подтачивать мои денежные запасы. Но главное – меня сковывал страх потерять все накопления. Даже если сделка была выгодной, я не мог на нее решиться! Закончив учебу и получив лицензию, я тут же принялся за работу, стремясь повторить успех, достигнутый в Филадельфии. Однако там все складывалось проще. Достаточно было просто найти заколоченный дом по низкой цене, отремонтировать его и продать. А Сан-Франциско не пестрел заколоченными домами. Здесь требовалось придумать другой способ добавления стоимости. И я, в конце концов, нашел нишу. Она называлась «тещин дом»[4]. Я начал скупать индивидуальные особняки (которые продавались в то время по цене от 50 до 75 тысяч долларов) и строить за гаражами «тещины дома», которые владельцы могли сдавать внаем. По завершении строительства я продавал оба дома уже по цене от 175 до 199 тысяч. Постоянная бригада строителей работала не покладая рук, и я зажил припеваючи. Конечно, не все и не всегда было так гладко. На мою долю выпало немало трудностей и проблем, но если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.

Как найти нужную недвижимость

Мы подошли к самой интересной теме. Речь о том, от чего во многом зависит долгосрочный гарантированный успех при инвестировании в недвижимость. Поиски нужной недвижимости потребуют максимума знаний и творчества. Но именно в процессе вы приобретете опыт и станете мастером своего дела. Здесь в равной степени необходимы как логика, так и воображение. Придется объединить разум и интуицию, чтобы увидеть общую картину и найти правильное решение.

Но первым делом рассмотрим различные типы и категории недвижимости.

Категории недвижимости

Остановимся только на трех типах зданий.

Жилые. Они могут быть самыми разнообразными, но я предпочитаю небольшие дома на одну, две, три или четыре семьи.

Коммерческие. К ним принадлежат здания, в которых размещаются офисы или торговые предприятия.

Смешанного типа. Здания используются для жилья, но одновременно в них размещаются торговые учреждения или офисы.

Если вы делаете первые шаги в инвестициях, рекомендую начать с покупки жилого дома на одну-две семьи. Это позволит, вкладывая относительно небольшие средства, познать механику процесса. Накопив опыт и создав положительный денежный поток, вы сможете перейти к более крупной недвижимости.

Классы недвижимости

Недвижимость подразделяется на четыре класса качества.

Класс А – здания не старше десяти лет, в отличном состоянии, с элементами повышенного комфорта типа бассейнов и тренажерных залов. Характерен высокий уровень квартплаты, обычно низкие расходы на содержание и простота управления. Квартиросъемщики принадлежат к зажиточной прослойке. Такими зданиями, как правило, владеют группы инвесторов. Прибыльность по сравнению с инвестициями довольно низкая. Недвижимость данного класса чувствительнее других реагирует на спады экономики в масштабах как региона, так и страны в целом.

Класс В – здания, построенные десять – двадцать лет назад, в достаточно хорошем состоянии. Считаются самыми устойчивыми к колебаниям экономики. Обычно располагаются в довольно престижных районах и заселены представителями среднего класса. Здания достаточно новые и оснащены некоторыми элементами повышенного комфорта, но в то же время доступны для среднестатистических инвесторов и квартиросъемщиков.

Класс С – здания, построенные двадцать – тридцать лет назад. Коммунальные удобства ограничены или отсутствуют. Стоимость текущего ремонта и расходы на долгосрочное содержание довольно высоки в связи с общим износом здания и необходимостью его постоянного обновления. Квартиросъемщики – более бедные слои населения, включая лиц, живущих на государственные пособия. Стоимость может быть существенно повышена за счет модернизации.

Класс D – здания старше тридцати лет, требующие значительного капитального ремонта. Обычно располагаются в районах, переживающих экономический упадок. В них, как правило, просрочены такие регламентные ремонтные работы, как обновление кровли, электропроводки, водопровода, канализации и вентиляционных систем.

Возьмите на заметку

Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.

Вы можете попытаться найти недооцененную недвижимость в любом из четырех классов. Следует, однако, заметить, что недвижимость класса А позволяет добиться лишь небольшого оборота вложенных средств, так как у нее невысокий потенциал роста. Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.

С чего начинать поиск

Эти рекомендации помогут вам найти недооцененную недвижимость.

1‑й шаг. Досконально изучите конкретную местность

Обычно речь идет о местности, в которой вы живете. Попытка стать знатоком какого-нибудь города за пределами своего штата связана с большими затратами времени и денег. Читайте рубрики о недвижимости в газетах, больше ездите по улицам, заходите в дома открытого доступа.

Район должен быть достаточно большим, представляющим самые разные категории недвижимости. Для начала это может быть, к примеру, Сан-Франциско. Освоив этот город, вы можете выбрать для изучения какой-нибудь другой.

Пример.

• Выберите Сан-Франциско в качестве объекта изучения.

• Исследуйте его, изучайте материалы, ездите по городу.

• Досконально освойте город.

• Выберите другую местность – например, Окленд.

2‑й шаг. Выделите самые дешевые районы

Вам нужна проблемная недвижимость. Чем больше проблем, тем выше потенциал прибыли после того, как вы их устраните. Такую недвижимость можно найти в самых бедных кварталах.

3‑й шаг. Ищите проблемную недвижимость

После того как вы освоили какую-то местность и выделили районы с самой дешевой недвижимостью, ищите проблемные здания.

Как их найти? Обращайте внимание на следующие признаки:

• пустующий дом;

• заколоченные двери и окна;

• газон, заросший высокой травой и сорняками;

• разбитые окна;

• облупившаяся краска;

• запущенный внешний вид.

Обратите внимание на информацию о смене владельцев недвижимости:

• владелец дома хочет выселиться или уехать;

• дом конфискуется за долги;

• дом переходит по наследству;

• дом построен с нарушениями строительных норм и правил;

• возникли споры относительно земельного участка;

• владелец магазина закрывает заведение.

Процесс поиска – увлекательное занятие, но я никогда не забываю, что моя радость – это чья-то беда.

Рекомендации по поиску недвижимости

• Сохраняйте оптимизм. Поиски требуют времени. Придется немало побродить по окрестностям. Будут ошибки, тревожность. Оставайтесь в позитивном расположении духа, чтобы быть готовым к моменту, когда найдется нужная недвижимость.

• Будьте внимательны и сосредоточенны. Постарайтесь выкинуть из головы прошлые ошибки, негативные мысли, опасения и другие факторы, которые заслоняют возникающие возможности. Лишь тот, кто объективно воспринимает действительность и открыт для восприятия, сможет вовремя разглядеть появившуюся возможность и ухватиться за нее.

• Проявляйте терпение. В писательской среде говорят: «Чтобы написать книгу, надо не отрывать зад от стула». То же самое можно сказать и об инвестициях в недвижимость. Вам придется потратить много времени на изучение газет, поездки по городу, контакты с брокерами и кредиторами.

• Не позволяйте рыночным условиям сбить вас с толку. Вы никогда не дождетесь идеальных условий на рынке недвижимости. Всегда будут встречаться проблемы и подводные камни. Не поддавайтесь влиянию средств массовой информации, друзей или тех, кто отговаривает вас от поиска новых возможностей.

Последний пункт стоит повторить еще раз: на ваше решение не должны влиять переменчивые условия рынка. Ставки по кредитам будут повышаться и резко падать. Стоимость недвижимости будет снижаться, но потом начнется оживление. Эти процессы постоянны.

Возьмите на заметку

Занимаясь поисками недвижимости, повторяйте как заклинание: «На любом рынке, в любое время можно совершить удачную сделку».

Возьмите на заметку

Девизом должна стать пословица: «Терпение и труд все перетрут».

Помимо самостоятельных поисков вы должны создать вспомогательную сеть знакомств, инструментов и ресурсов. В ней могут быть задействованы:

• другие инвесторы;

• брокеры и агенты по недвижимости;

• банки;

• юристы;

• бухгалтеры;

• компании по управлению недвижимостью.

Таблица 10.1. Собственные мысли

Проведите мозговой штурм и составьте перечень других источников информации о потенциальных сделках.

Критерии и анализ недвижимости

Если вы нашли недвижимость, которая может рассматриваться как объект инвестиций, необходимо тщательно изучить ее краткосрочный и долгосрочный потенциал. Беспристрастно исследуйте вопрос, используя следующие критерии:

1. Основные инвестиционные показатели:

а) финансовый рычаг;

б) денежный поток;

в) «денежная» рентабельность;

г) норма капитализации;

д) мультипликатор валового дохода.

2. Сильные и слабые стороны, возможности и риски.

3. Тенденции.

4. Демографические данные.

Можно написать книгу по каждому из этих аспектов анализа, но я ограничусь лишь кратким их описанием.

Финансовый рычаг

Эффект рычага достигается, когда вы вкладываете как можно меньше своих денег, но при этом приобретаете как можно больше собственности. Другими словами, чем меньше инвестируется собственного капитала, тем выше отдача от него. Анализируя недвижимость, вы всегда должны четко представлять себе, какие вложения потребуются лично от вас.

Положительный денежный поток

Денежный поток всегда был основой накопления моего богатства. Он – король всех доходов. К нему надо стремиться в первую очередь. Положительный денежный поток создает инерцию поступательного движения активов. Он оказывает громадное влияние на процессы финансирования и кредитования. Так, например, если вы приобретаете жилое здание более чем с пятью квартирами, то размер кредита, который предоставит банк, будет зависеть от способности этой недвижимости создавать денежный поток (ваша кредитная история при этом будет иметь лишь второстепенное значение). Он является также важным фактором определения общей стоимости недвижимости. При слабом денежном потоке она будет оценена ниже, чем аналогичные здания в том же районе, генерирующие сильный денежный поток. Никогда не забывайте об этом.

Двузначный показатель денежной рентабельности

Показатель демонстрирует, с какой скоростью оборачиваются деньги. Он позволяет уже на начальном этапе инвестирования понять, сколько времени понадобится, чтобы вернуть вложенные деньги. Это очень важно, потому что средства понадобятся для инвестиций в другие проекты. Чем быстрее вы вернете их, тем раньше сможете использовать.

Возьмите на заметку

Денежная рентабельность определяется как процентное соотношение дохода от инвестиции в денежной форме за определенный период времени к ее начальному объему.

Вот несколько примеров, где мы имеем дело с одинаковым начальным платежом (20 тысяч долларов), но разным объемом денежных потоков за год.

Таблица 10.2

Из таблицы видно, сколько лет потребуется, чтобы вернуть сумму начального платежа. В первом случае – это год, во втором – два, а в третьем – три года. Соответственно, денежная рентабельность составит 100, 50 и 33 процента.

Инвестор должен ставить перед собой цель – добиться денежной рентабельности в пределах 10–20 процентов. Более высокие показатели считаются исключительно хорошими.

Норма капитализации – 7 процентов и выше

С помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Вы вложили в проект некую сумму. Каким будет доход? Высокая норма капитализации обычно означает более высокий риск инвестиций и низкую цену недвижимости. Чем ниже норма капитализации, тем ниже риск и выше стоимость. Низкую норму капитализации зданий чаще всего можно встретить в районах, где население преимущественно принадлежит к зажиточному или среднему классу. Если известны чистая операционная прибыль и норма капитализации, то можно вычислить стоимость недвижимости по следующей формуле:

Чистая операционная прибыль: Норма капитализации = Стоимость

Возьмите на заметку

С помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Ее показатель можно вычислить, если чистую операционную прибыль разделить на стоимость недвижимости.

Мультипликатор валового дохода – 9 и ниже

Мультипликатор валового дохода используется, чтобы сравнить параметры схожей недвижимости в определенной местности. Например, вы вычисляете мультипликаторы для трех жилых домов, находящихся в одном районе города, а затем сравниваете их. При прочих равных условиях следует выбирать недвижимость с самым низким мультипликатором валового дохода. Как правило, при снижении мультипликатора увеличивается денежный поток. И наоборот, чем выше мультипликатор, тем меньше денежный поток.

Возьмите на заметку

Мультипликатор валового дохода – это соотношение цены недвижимости и годового дохода, поступающего в виде квартплаты. Чем меньше этот показатель, тем лучше.

Сильные и слабые стороны, возможности и риски

По этим параметрам обычно оценивают текущее состояние компаний, но они пригодны и для оценки инвестиций в недвижимость, так как каждый объект тоже имеет сильные и слабые стороны, возможности и риски. Опытный инвестор, стремящийся к гарантированному успеху, обязательно проанализирует все четыре момента.

Учтите, что такой анализ, как правило, субъективен. В нем не бывает правильных и неправильных ответов. Многие факторы взаимозависимы. Так, например, необходимость в новой покраске дома может быть оценена как слабая сторона, но в то же время новая покраска сразу же улучшает общий вид недвижимости и тем самым повышает ее стоимость, превращаясь, таким образом, в дополнительную возможность.

Тенденции

В процессе поиска недвижимости следите за тенденциями. Например, одно время горожане в массовом порядке строили жилье в пригородах. Однако в последние годы тенденция сменилась на противоположную. В связи с повышением цен на бензин и некоторыми другими факторами многие ставят машины на прикол и стараются найти жилье в непосредственной близости от места работы, магазинов, ресторанов и т. д.

Получить информацию можно из газет и других источников. У инвестора появляется намного больше возможностей, если он в состоянии распознать зарождающуюся тенденцию еще до того, как она становится медийно известной.

Как разглядеть тенденцию? Этот процесс в чем-то сродни искусству, но если говорить в общем, то у вас есть следующие возможности:

• Наблюдайте за происходящим вокруг. Уделяйте особое внимание изменениям в поведении людей. Например, восемь или десять лет назад вошли в моду внедорожные автомобили. Чуть ли не каждый стремился купить себе такую машину. Однако со временем, опятьтаки из-за возросших цен на бензин и других факторов, связанных с охраной окружающей среды, спрос на внедорожники упал, а на смену им пришел новый тип транспортных средств – гибридные автомо били.

• Читайте, читайте, читайте. Читайте как можно больше газет, журналов, местных бюллетеней по недвижимости. Обращайтесь к самым различным источникам и темам. Время от времени просматривайте газету, которую обычно не покупаете. Побродите по интернету. Что жители вашего города обсуждают в блогах? Какие появились новые сайты по недвижимости, проблемам развития городов и другим смежным темам? Чем объемнее информация, тем легче будет улавливать тенденции. Это явление называется «соединением разрозненных точек».

• Слушайте, слушайте, слушайте. Выйдите в город и прислушайтесь, о чем говорят люди. Что изменилось в их поведении? Какие новые мысли их занимают? Чем они интересуются и восхищаются? Какова главная тема бесед? Друзья, родственники, соседи и коллеги – это великолепный источник информации. Задавайте вопросы и внимательно выслушивайте ответы.

Демографические данные

В конце анализа необходимо рассмотреть статистику по составу населения города, в котором вы намереваетесь осуществлять инвестиционную деятельность. Демографические исследования дают достаточно полную картину структуры населения, его доходов, сфер занятости, а также позволяют сделать выводы о крупнейших работодателях и других экономических факторах.

Демографические данные можно найти в библиотеках, городских администрациях городов и, разумеется, в интернете.

Демографические данные, способствующие инвестициям

Анализируя демографическую информацию и тенденции, обращайте внимание на следующие факторы, которые обычно являются благоприятными для инвестирования в определенные категории недвижимости.

• Количество женщин превышает количество мужчин (женщины более склонны к оседлому образу жизни).

• Количество неженатых и незамужних жителей превышает количество семейных (холостяки обычно снимают квартиры).

• Количество молодежи и пенсионеров превышает число людей среднего возраста (люди среднего возраста склонны строить собственные дома).

• Стабильность и прибыльность компаний, являющихся основными работодателями.

Имеет значение и местоположение недвижимости. Обратите внимание на следующие факты:

• Насколько близко расположены маршруты общественного транспорта?

• Какие планы у городских властей по поводу развития данного района?

• Насколько близко расположен парк?

• Далеко ли находится школа?

• Далеко ли находятся магазины и рестораны?

Наконец, задайте себе вопрос: «Хочу ли я вкладывать деньги в данный район?»

Ключевой фактор успеха – отличная команда

Когда мы с Дайаной только начали покупать недвижимость в Сан-Франциско (а сейчас у нас в этом городе уже более двадцати домов, создающих денежный поток), то первым делом постарались создать команду, способную решать сложные проблемы. Мы нашли юриста Элизабет Эрхардт, которая специализировалась на жилье, конфискованном за неуплату кредита, и Сайю Тахбазоф, чей инженерный и архитектурный талант всегда позволял придать ценность даже самой, казалось бы, безнадежной недвижимости. Мы с Дайаной разыскивали запущенные дома с проблемными жильцами, платившими за квартиры какие-то крохи, и быстренько оформляли покупку. Наша цель заключалась в том, чтобы добавить стоимости этим зданиям за счет полной реконструкции и ремонта. Лиз вела переговоры с жильцами, а Сайа занималась планированием ремонтных работ. В большинстве случаев мы пользовались затем статьей 1031, чтобы обменять приобретенную недвижимость на более крупную и лучшего качества, а часть сдавали внаем. Это приносило хороший доход, но главное – здания после реконструкции утраивались в цене, и вовсе не вследствие рыночных колебаний.

Обращаю ваше внимание на один существенный момент: для нас взаимоотношения в команде были важнее, чем все заработанные деньги. Не существует сделок, которые перевесили бы их ценность. Сегодня Лиз Эрхардт – одна из ведущих адвокатов Сан-Франциско, улаживающих спорные моменты между владельцами недвижимости и квартиросъемщиками. Мы по-прежнему хорошие друзья. Время от времени созваниваемся и вспоминаем все, через что нам пришлось пройти пятнадцать лет назад. Сайа Тахбазоф уже на пенсии, но продолжает работать над собственными проектами. Мы до сих пор в прекрасных отношениях. Случается и сегодня мы с Дайаной обращаемся к ней за консультациями.

Возьмите на заметку

Взаимоотношения в команде были для нас важнее, чем все заработанные деньги. Не существует сделок, которые перевесили бы их ценность.

Основой большинства успехов нашей команды был девиз: «Каждый бежит по своей дорожке». (Эти слова каждый раз произносит наш школьный учитель физкультуры, наставляя участников эстафеты.) Подобная тактика сокращает дистанцию до финиша. Моей «дорожкой» было изучение демографических данных и проведение подготовительной работы. Дайана отвечала за оформление сделки. Лиз работала с жильцами, а Сайа разрабатывала технические планы, проекты и согласовывала их с городскими властями.

В первую очередь всегда думайте о том, как создать самую лучшую команду, которая будет поддерживать ваши краткосрочные и долгосрочные планы.

Возьмите на заметку

Основой большинства успехов нашей команды был девиз: «Каждый бежит по своей дорожке». Подобная тактика сокращает дистанцию до финиша.

Проблемы… или возможности?

Если вы намерены посвятить себя решению проблем, то шансы успешного инвестирования в недвижимость резко возрастают. Но возникает вопрос: «Как вы относитесь к проблемам?»

Возможности возникают не сами по себе. Зато проблем и неудач все гда будет предостаточно. Если боитесь трудностей, то возможности ускользнут от вас. На протяжении многих лет ко мне приходили друзья и знакомые, которые хотели поучаствовать в различных проектах с недвижимостью. Но позже многие из них куда-то исчезали. Почему? Представьте канат, протянутый с одного берега Большого каньона на другой. Они видели только канат, а я видел мост.

Как укрепить веру в себя, позволяющую смело встречать проблемы и преодолевать их? Ответ прост – используйте любой шанс. Преуспевающие люди берутся за любую проблему, основываясь на уверенности в своих силах. Они не позволяют страху встать у себя на пути. Люди, добивающиеся грандиозных успехов, такие, например, как Дональд Трамп, тоже постоянно укрепляют свою веру. Им бывает страшно, но они идут вперед. Позволяя страху управлять жизнью, вы упускаете возможности. Живя верой, вы используете шансы по максимуму и управляете рисками.

Чтобы стать агентом по недвижимости и инвестором, я ушел с государственной службы, где мне платили по 60 тысяч долларов в год. Незадолго до этого я прочитал книгу Наполеона Хилла «Думай и богатей» и был готов немедленно перевернуть мир. Но дела так быстро не делаются. Прошло несколько месяцев, а благоприятные возможности все не появлялись. Мои сбережения начали таять. В позитивно настроенный ум вкралась тревога. Радужные мечты стали превращаться в кошмары.

Но я преодолел этот период застоя, и дела постепенно пошли в гору. Лишь тот, кто не теряет присутствия духа и никогда не сдается, может достичь успеха.

Успех – не прямая линия. Случаются непредвиденные остановки, иногда приходится делать два шага вперед и один назад. Раньше я полагал, что успех выглядит следующим образом:

Рис. 10.1. Как я представлял себе успех

А вот что оказалось на самом деле:

Рис. 10.2. Так в действительности выглядит путь к успеху

Возьмите на заметку

Лишь тот, кто не теряет присутствия духа и никогда не сдается, может достичь успеха.

Шансы на достижение успеха в сфере недвижимости зависят от терпения. Вспомните мою мантру:

«Извлекай прибыль из проблем».

Концепция добавления стоимости может применяться не только в недвижимости, но и во многих других сферах жизни. Например, часто приходится встречать людей, которые негативно высказываются в адрес окружающих. Я призываю вас говорить только хорошее о людях, с которыми контактируете, добавляя им «стоимости». Избегайте ярлыков. В жизни не бывает чего-то абсолютно правильного или неправильного. Есть просто разные точки зрения. Независимо от того, какова ваша жизнь сегодня, примите решение сделать ее лучше, богаче и помогите в этом другим.

* * *

Кертис Оукс более двадцати лет был ведущим риэлтором отделения компании «Coldwell Banker» в Сан-Франциско и входил в число 3 процентов самых успешных ее сотрудников. В 1994 году супруги Оукс основали компанию «Oakes Group», специализирующуюся на продаже недвижимости, инвестициях, застройке в Сан-Франциско и его окрестностях. Стремление постоянно помогать окружающим проходит красной нитью через всю его деятельность. Он помог многим людям реализовать мечту и стать владельцами недвижимости. А его программа наставничества учит успешно зарабатывать на недвижимости.

11. Джон Финни. Анализ сделок, или Приключения в мире недвижимости

Я знаком с Джоном больше тридцати лет. Мы оба были офицерами в корпусе морской пехоты и на Гавайях играли в регби в одной команде. Его называют королем гавайских гамбургеров, потому что он стал одним из родоначальников предприятий фастфуда на острове. И хотя Джон давно отошел от этой деятельности, продав заведения с невероятной прибылью, прозвище сохранилось. Финни по-прежнему король, потому что мастерски использовал эту прибыль для покупки исключительно выгодной недвижимости.

В книге «Богатый папа, бедный папа» я писал о Рее Кроке. Благодаря ему «McDonald’s» стал известен повсеместно. Крок построил компанию стоимостью в миллиарды долларов. В книге приводится эпизод, где Рей спрашивал у группы студентов из Техаса: «Каким бизнесом я занимаюсь?» «Вы делаете гамбургеры», – ответили студенты. Рей покачал головой и возразил: «Нет, я занимаюсь недвижимостью». Сегодня «McDonald’s» владеет самой большой частью недвижимости в мире. Замысел Рея заключался в том, чтобы, используя бренд «McDonald’s», покупать недвижимость.

Джон, король гавайских гамбургеров, пользуется той же формулой. Бизнес для него – средство для покупки недвижимости. Я тоже следую его примеру. Сегодня мои жилые дома, фитнес-клубы и сдаваемые внаем офисные здания дают мне средства для покупки новой недвижимости. Эта схема действует везде. Бизнес служит средством для покупки недвижимости.

Роберт Кийосаки

Меня всегда интересовали вопросы приобретения, владения и продажи недвижимости. Большую часть профессиональной жизни я, будучи юристом, консультировал людей и как частный инвестор принимал решения относительно покупки, продажи и развития недвижимости. Я проанализировал сотни сделок и участвовал в самых различных проектах. Реконструировал и продавал большие и маленькие офисные и жилые здания, покупал ранчо и фермы и управлял ими, модернизировал крупные торговые центры, финансировал и рефинансировал тысячи других сделок.

И все же на протяжении последних сорока лет моим главным делом было финансирование, развитие и управление заведениями быстрого питания и небольшими универсальными магазинчиками, торгующими всякой всячиной. Это очень увлекательное занятие – приобретать подобные заведения, а затем модернизировать и развивать их. Через мои руки прошла почти сотня ресторанов фастфуда. Занимаясь ими, я побывал не только почти во всех уголках запада США, на Гуаме и Гавайях, но и в России.

Конечно, эти факты биографии не могли не привести к тому, что анализ сделок с недвижимостью стал моей второй натурой. Поэтому наш разговор будет посвящен этой теме – анализу сделок по приобретению ресторанов быстрого питания, круглосуточных магазинов и схожих заведений, входящих в крупные сети, а также управлению ими. Принципы, о которых пойдет речь, применимы не только к подобным заведениям. Они носят фундаментальный характер. Ими можно руководствоваться в любых сделках.

Время от времени недостаток опыта и свежий взгляд на вещи помогал мне анализировать ситуацию, но все же главную роль в принятии решений играло то обстоятельство, что я долго занимался строительством и управлением заведениями фастфуда на Гавайях и Гуаме, в Неваде, Колорадо и России. Я принимал участие в финансировании, развитии и модернизации ресторанов «Burger King», «Carl’s Jr.» и «El Pollo Loco», закусочных на вокзалах и в метро, ночных магазинчиков «Circle K», а также 76 автозаправочных станций. Я напрямую общался с владельцами этих брендов. Большинство сделок оказывались удачными, но были и исключения, о которых я тоже расскажу. Но в любом случае решающее значение имел опыт.

Я всегда с подозрением отношусь к людям, которые говорят только об успехах, но умалчивают о неудачах. Реальность, как известно, такова, что бизнес никогда не бывает идеальным. Время от времени случаются болезненные поражения, приводящие в отчаяние. Этого не могут избежать даже преуспевающие бизнесмены. Я расскажу о некоторых из моих крупных неудач. Они стали хорошим уроком. Эти примеры могут научить и вас, так как в большинстве случаев ошибки были следствием неправильного анализа исходных данных.

Моя цель – снабдить вас базовыми инструментами для анализа любых сделок, в том числе и с недвижимостью, а также помочь в принятии грамотных и взвешенных решений. Очень важно «нарастить мясо» на скелет основополагающих истин. Тогда к любой сделке можно подойти с практичных и действенных позиций. Анализ имеет особое значение в наши дни, когда экономика переживает не лучшие времена, хотя хорошо работает в любой обстановке и еще не раз выдержит испытание временем.

Мой мир

Перед тем как заключить любую сделку, задайте себе несколько вопросов. Действительно ли она (работа, покупка, карьера) вам нужна? Соответствует ли личностным запросам, интересам и склонностям? Принесет ли финансовое и эмоциональное удовлетворение, на которое вы рассчитываете? Не будет ли связана с необходимостью жертвовать временем и идти на другие серьезные изменения, которые могут помешать достичь более важных целей – воспитывать детей, вести активный и здоровый образ жизни, заниматься спортом, церковной и общественной деятельностью, получать образование, поддерживать хорошие отношения с окружающими, обустраивать семейный быт? Если сделка, какой бы перспективной и выгодной ни представлялась, осложнит вашу жизнь или жизнь семьи, пройдите мимо. Она не для вас.

Возьмите на заметку

Не стоит браться за первую попавшуюся сделку или даже за такую, которая представляется более или менее разумной и выгодной. Ждите своей сделки, словно предназначенной именно для вас.

Мой бывший партнер Роберт Палли частенько говорил, что сделки напоминают ему машины на оживленной дороге: не успеет одна проехать мимо, как тут же появляется другая. Со временем я осознал, насколько он был прав. Раньше я уделял внимание почти каждому коммерческому предложению, попадавшему мне в руки, независимо от того, что оно собой представляло и сколько стоило. Из-за любопытства я тратил слишком много времени впустую. Кроме того, завышенная оценка предпринимательских способностей (я искренне полагал, что смогу финансировать и проворачивать любые сделки) порой заводила слишком далеко в прямом и переносном смысле. Опыт работы в России, а также на поприще ночных клубов и кладбищенского бизнеса (об этом чуть позже) оставил о себе не лучшие воспоминания.

Не стоит браться за первую попавшуюся сделку или даже за такую, которая представляется более или менее разумной и выгодной. Ждите своей сделки, словно предназначенной именно для вас. Время – самый ценный капитал, и расходовать его надо с умом. На первый план должны выходить факторы, которые представляются непрактичными и невыгодными. Такой подход должен применяться к любой сфере бизнеса. Если чувствуете, что не сможете с полным желанием и страстью отдаться торговле гамбургерами в Детройте, продаже кладбищенских участков на Гуаме, мойке автомобилей, разработке рекламных проектов или преподаванию математики в младших классах, откажитесь от затеи. Бросьте карты на стол и ждите следующей раздачи. Не позволяйте обстоятельствам загнать себя в ситуацию, в которой придется, занимаясь нелюбимым делом, трудиться в поте лица, залезать в долги и, в конечном счете, терять деньги.

Мой мир

• Разберитесь в себе.

• Задайте вопрос: «Не заставит ли меня участие в этой сделке отказаться от достижения более важных целей?»

• Сделки напоминают машины на оживленной дороге: не успеет одна проехать мимо, как тут же появляется другая.

• Если сделка в чем-то не подходит, откажитесь от нее!

Не поленитесь оценить внутренний мир, прежде чем вкладывать время и деньги в сделку, которая не отвечает желаниям, склонностям и не принесет удовлетворения, даже если окажется успешной.

Понравится ли это собакам?

Разобравшись с собой, можно более пристально рассмотреть предложение о сделке, которое лежит у вас на столе. Удостоверьтесь, что она подходит вам «на вид, на вкус и на ощупь».

Один очень дальновидный китайский бизнесмен на Гавайях, с которым я имел удовольствие работать на раннем этапе карьеры, частенько употреблял одну любимую присказку, анализируя ту или иную сделку. Внимательно оценив поступившее предложение, он делал паузу и задавал вопрос: «А понравится ли это собакам?»

Он имел в виду следующее: даже если сделка кажется хорошей, эффективной, доступной и выгодной, то, в конечном счете, ее успех все равно будет зависеть, в первую очередь, от клиентов (квартиросъемщиков, покупателей и т. д.). Он постоянно и настойчиво озвучивал одну и ту же мысль: если что-то нравится вам, то не обязательно, что это понравится другим. Вы, конечно, можете вместе с женой (партнером, другом, банкиром, профессором в колледже) полагать, что изобрели новейший способ намазывания бутербродов, но стоит снять розовые очки и еще раз всесторонне изучить дело. Стремитесь к полной объективности, анализируя сделку.

Возьмите на заметку

Если что-то нравится вам, то не обязательно, что это понравится другим.

Чтобы убедить вас в необходимости максимальной объективности, приведу еще пару примеров. В 1977 году я и партнер Роберт Палли открыли первый ресторан «Burger King» на Гавайях, прямо через дорогу от популярного и удачно расположенного «McDonald’s». В то время на островах «McDonal’ds» был монополистом по части гамбургеров. Посетив несколько ресторанов «Burger King» на материке и оценив качество еды в них, мы оба пришли к выводу, что этот проект будет иметь успех и на островах. Мы еще не успели открыть ресторан в Гонолулу, а посетители уже стучались в двери, хотя было очевидно, что строительство еще не закончено. Мы поняли, что у нас на руках выигрышные карты. «Собакам» и в самом деле нравились гамбургеры. В первые дни, недели и месяцы мы держали рекорд по объему продаж в сети «Burger King». В ресторане можно было оформлять заказ, не выходя из машины, и очередь из автомобилей на оживленной Беретания-стрит растягивалась порой больше чем на милю. Пришлось на семь месяцев установить дополнительный пост полиции, чтобы контролировать движение.

Клиенты просто влюбились в «Burger King». Мы предлагали им продукт, уникальный в ту пору для Гавайев. Потребителям хотелось гамбургеров, отличных от тех, что предлагал «McDonald’s». Следует отдать должное моему партнеру – он нашел самое удачное место для ресторана – прямо напротив здания главного конкурента, у которого, как мы знали, дела тоже шли великолепно. Наша еда была качественной и готовилась очень быстро. Мы старательно проанализировали сделку, основываясь на проверенной информации, но, как оказалось, даже недооценили любовь «собак» к гамбургерам.

Правда, был опыт и противоположного рода, когда я попытался несколько лет спустя открыть на Гавайях ресторан «El Pollo Loco». Мне не раз доводилось обедать в ресторанах этой сети в Нижней Калифорнии. Там готовят на углях свежих цыплят, обжаривая их до золотистой хрустящей корочки, и подают с кукурузными лепешками, фасолью и рисом. «Собакам» очень нравилась такая еда в Нижней Калифорнии, где сильны латиноамериканские традиции. Люди там хорошо знают, что такое тако, тамале, тортилья и фахита[5]. Для них «El Pollo Loco» был местом, где готовят вкусные и популярные мексиканские блюда.

Помимо того что мы с партнером знали достоинства этой кухни, у нас были еще деньги и опыт по развитию сети ресторанов быстрого питания на Гавайях. Вдохновленные успехом «Burger King», мы решили сделать следующий ход и приобрели лицензию на открытие такого заведения. Два ресторана «El Pollo Loco» начали работать практически одновременно. Представьте себе наше разочарование, когда выяснилось, что «собакам» на Гавайях этот продукт не нравится. А теперь представьте, каковы были наши финансовые потери.

«El Pollo Loco» предполагает, что посетители знакомы с мексиканской кухней и знают, как готовятся и сервируются блюда. То, что было вполне обычным делом в Нижней Калифорнии, оказалось непривычным для многих (если не для большинства) клиентов на Гавайях. Нарезанное мясо цыпленка надо было завернуть в теплую тортилью вместе с фасолью, рисом и острым соусом. В результате получалась первоклассная куриная фахита. На Гавайях же посетители, несмотря на ясные и наглядные инструкции, разложенные на каждом столе, предпочитали есть по-другому. Они съедали цыпленка, который и в самом деле был очень вкусным, сгребали вилкой фасоль и рис, а превосходную теплую и ароматную тортилью просто выбрасывали. Нашему удивлению не было предела.

Кроме того, на острове Оаху с давних пор получили распространение так называемые хули-хули. Это были передвижные тележки с грилем на углях, которые по выходным дням устанавливали в местах скопления публики. Там тоже готовились вкусные цыплята, причем по относительно низким ценам. Мало того что мы так и не смогли обучить наших клиентов концепции «El Pollo Loco», у нас еще и объявился серьезный конкурент, которого мы не принимали в расчет, пока не стало слишком поздно.

Понравится ли это «собакам»?

• Купили бы вы сами этот продукт по предлагаемой цене?

• Можно ли сказать, что продукт уникален или превосходит по качеству то, что продают конкуренты?

• Не слишком ли сложен продукт для местной клиентуры?

• Снимите розовые очки и объективно взгляните на рынок.

До тех пор, пока посетители не поняли, как готовится куриная фахита, подаваемые в «El Pollo Loco» цыплята были всего лишь хорошими жареными цыплятами. В них не было ничего сверхъестественного, да и цена была заметно выше, чем у продавцов хули-хули. В конце концов мы продали сети ресторанов «Kentucky Fried Chicken» оба наших заведения. Им и так уже не терпелось избавиться от конкуренции на острове, которую составлял наш «El Pollo Loco». Единственной прибылью в этой сделке оказался ценный урок.

Что заложишь, то и получишь

Финансовые прогнозы составляют основу анализа любой сделки, а когда доходит до цифр, начинает действовать принцип: какие данные заложишь в основу расчетов, такие и получишь в результате. Если прогнозы относительно объема продаж или стоимости продукции основаны на некачественных данных, то расчетные показатели дохода и денежного потока окажутся не просто недостоверными, но и крайне опасными для финансового благополучия.

Все, что мы обсуждали до сих пор, – лишь подготовка к настоящему анализу сделки. Пришла пора всерьез взяться за дело. Как вы уже заметили, анализ строится не только на количественных данных, но и цифры чрезвычайно важны при принятии решений. Поскольку я специализируюсь на заведениях, так или иначе связанных с общественным питанием и торговлей, мне часто приходится обращаться к историческим данным об объемах продаж в местностях с сопоставимой демографической ситуацией. Обычно владельцы сетей ресторанов, магазинов, автомобильных заправок и других подобных предприятий тоже предоставляют эти сведения лицам, претендующим на получение лицензии на открытие таких заведений (в большинстве штатов этого требует закон). Цифры очень полезны при анализе сделок.

Разумеется, используя сведения при анализе потенциальной сделки, надо многое домысливать самому. В любом случае данные необходимо сопоставлять с реальной ситуацией. Придется внести определенные поправки в механизм ценообразования с учетом местных условий. Очень важно также оценить рыночный спрос (насколько это понравится «собакам»), чтобы можно было сделать прогноз о прибыльности сделки.

Если речь идет о предприятиях быстрого питания, то первым шагом должен стать учет потенциальных клиентов «по головам». Лично я потратил немало часов, считая все машины, проезжающие мимо предполагаемых мест размещения заведения. В местах скопления туристов я часто подсчитываю количество пешеходов в различное время суток. Эти цифры должны стать главной отправной точкой для прогнозов о количестве будущих посетителей ресторана. Не упускайте из виду такой возможности.

Ну и, конечно, для анализа будущих доходов абсолютно необходимы данные об объемах продаж у ближайших и самых главных конкурентов. Если поблизости нет конкурентов, то вы либо счастливчик, либо неправильно выбрали место для заведения. Не важно, каким образом вы добудете сведения, но это нужно сделать. Данные об объеме продаж часто можно вывести из публикаций об уплаченных акцизах. Можно опросить бывших служащих и менеджеров конкурента. Скорее всего, вы захотите принять их на работу, поэтому вам никто не может помешать откровенно побеседовать с ними. Короче говоря, вы должны собрать достоверные и максимально полные данные, чтобы на их основе составить реалистичный прогноз объема продаж.

Но это только полдела. Не менее важны прогнозы будущих расходов. Их почти всегда можно определить почти точно, если приложить старание и терпение. Нам повезло, что в США существует достаточно эффективная схема распределения товаров и услуг по довольно приемлемым ценам. За исключением электроэнергии, воды и бензина, цены на которые не раз подскакивали, расходы на питание, бумагу, производственные нужды и оплату персонала обычно остаются относительно стабильными. Кроме того, если расходы начинают расти, то в ресторанах быстрого питания, небольших магазинчиках и на автозаправочных станциях вы можете поднимать цены на товары и услуги чуть ли не каждый день, чтобы сохранить прежний уровень доходов. Конечно, в этом вас всегда будет ограничивать конкуренция, но если ваша продукция нравится «собакам» и заведение удачно расположено, то спрогнозировать финансовые результаты деятельности будет не так уж трудно.

Если у вас сложилось представление об объеме продаж и расходах, то сможете достаточно точно вычислить показатели денежного потока и рентабельности. Тщательно выполненная домашняя работа позволяет избежать ситуаций, когда заложенные в расчеты неверные данные дают на выходе результат, превращающий бизнес-прогноз в лотерею. Если я поленился подсчитать автомашины и пешеходов, не смог выяснить показателей конкурентов, то анализ окажется ложным. Если я недостаточно тщательно спрогнозировал будущие расходы, то в формулу расчета рентабельности закладываются неверные цифры, которые дадут на выходе не более чем мусор. Иногда мне везло, и ситуация оказывалась лучше, чем я надеялся. Однако нельзя полагаться только на удачу. Дорогостоящие ошибки, которые намертво отпечатались в моей памяти, стали результатом слишком оптимистичных прогнозов, основанных на ложных предпосылках.

Возьмите на заметку

Тщательно выполненная домашняя работа позволяет избежать ситуаций, когда заложенные в расчеты неверные данные дают на выходе результат, превращающий бизнес-прогноз в лотерею.

Несколько лет назад в самом сердце города Вайкики на Гавайях мы с Робертом Палли открыли очередной ресторан «Burger King». Хотя он размещался прямо напротив популярного торгового центра «Kings Village», нам показалось, что поток пешеходов в этом месте недостаточно интенсивен. Вместе с тем всего в полуквартале в направлении пляжа бродили толпы туристов. Я лично подсчитал пешеходов по головам, и оказалось, что каждый час через перекресток проходили несколько тысяч потенциальных клиентов.

Еще одним недостатком ресторана было то, что рядом с ним находился справочно-информационный киоск. Нашей затее грозило полное фиаско! Если мы собирались оставаться в этом месте, то прогнозы выручки надо было существенно снижать. Ведь теперь они основывались на объективных подсчетах. К тому же злосчастный киоск не давал возможности привлечь потенциальных покупателей с оживленного перекрестка. К счастью, прежде чем махнуть рукой на неудачную сделку, мы с партнером решили еще раз подумать, что нам делать, и пришли к выводу, что если вход в ресторан будет хорошо просматриваться с угла, то дела пойдут. Я обратился в городскую администрацию и попросил передвинуть киоск, загораживавший ресторан. К счастью, нам пошли навстречу. В результате это заведение быстрого питания оказалось самым успешным из всех, что я когда-либо строил. Теперь «собаки» могли нас еще и видеть. Клиентов оказалось предостаточно! Выручка за первый год составила более 2,7 миллиона долларов с площади меньше чем 250 квадратных метров.

С другой стороны, однажды мне пришлось оборудовать кладбище на участке земли, которую я и Бернард Бейс (один из авторов этой книги) приобрели под строительство престижного жилого здания. Каким образом площадка могла превратиться в кладбище? Причина простая – ураган «Иники» и несколько старых заброшенных могил на участке, которые оказались не отмеченными на плане. Сколько раз я впоследствии выслушивал от знакомых одну и ту же шутку: «Джон, я слышал, что люди специально умирают, чтобы поучаствовать в твоем проекте!» А если серьезно, то рентабельность кладбищ может оказаться просто феноменальной. Если вы, к примеру, сумели превратить шесть акров земли в крупном городе в 6000 участков под захоронения, то выручка может составить от 15 до 20 миллионов долларов! Поскольку земля уже была оплачена, мне ничего не оставалось, как получить разрешение на обустройство кладбища и начать работу. Имея большой опыт в составлении финансовых прогнозов, я детально подсчитал потенциальные доходы и денежные потоки, и они убедили меня, Бейса и других наших партнеров, что мы, потерпев неудачу в строительстве, на самом деле вытянули счастливый билет. Соотношение расходов и доходов было весьма благоприятным. Анализ сделки выглядел блестяще, но оказался в итоге абсолютно неверным.

Что заложишь, то и получишь

• Добудьте и используйте данные об объемах продаж из любых источников (в том числе и у конкурентов).

• Лично посчитайте пешеходов и машины.

• Проделайте домашнюю работу относительно прогнозируемых расходов.

• Еще раз проанализируйте всю сделку, прежде чем ставить подпись.

• Если строите недвижимость для продажи, необходимо заранее иметь надежного покупателя.

К сожалению, я сильно переоценил темпы, которыми будут раскупаться участки. Строя кладбище, мы изначально рассчитывали продать его крупной компании ритуальных услуг. Даже подписали базовое соглашение, по которому эта компания пока будет управлять кладбищем, а затем приобретет его в собственность. Сделка сулила неплохую прибыль. Мы продолжили строительство, предполагая, что сможем продать участок профессионалам вскоре после окончания работ и нам не придется управлять этой «недвижимостью». Но едва мы закончили, потенциальный покупатель обанкротился. Таким образом, я, всю жизнь проработавший в сфере фастфуда, вдруг оказался кладбищенским смотрителем.

Эта работа мне не слишком нравилась, но все же взялся за дело, потому что предполагаемые цифры доходов выглядели весьма привлекательно. Мы потратили миллионы долларов, и участки надо было продавать. Я и представить себе не мог, как это будет трудно. Вот что значит положить в основу анализа некачественные данные. Я понял, что меня самого похоронят на этом кладбище еще до того, как я распродам хотя бы половину участков!

Годы спустя, потратив время и получив некоторый опыт в управлении кладбищем, я все же сумел, пусть и с убытком, продать его целиком. Теперь мы с партнерами старше и умнее. Я понял, что прогнозы относительно продажи мест под захоронения строились на пустом месте. Правда, под конец ежемесячные объемы продаж все-таки достигли существенного уровня. Я не учел одного обстоятельства: любое новое кладбище не обладает «традицией», которая создается долго и медленно. Это особенно заметно в небольших городах.

Оказывается, дело в том, что семьи с большой неохотой соглашаются на захоронение умерших родственников на новом месте. Если, к примеру, дядя или тетя были похоронены на старом кладбище, то и все остальные родственники хотят купить себе место под могилы там же, даже несмотря на острую нехватку площади. В конце концов люди вынуждены будут прийти и на новое кладбище, но для этого потребуются годы. Таким образом, мое решение о строительстве кладбища было продиктовано прогнозами, которые оказались слишком оптимистичными для этого вида бизнеса. К тому же нас подкосила потеря нашего главного партнера, который, будучи профессионалом, должен был управлять этим кладбищем. Анализ оказался некачественным, потому что в него были заложены неверные исходные данные.

Главное – построить, а клиенты придут (или не придут)

Я поделился с вами некоторыми практическими соображениями по поводу подготовки сделки и историями из собственного опыта, которые говорят о важности цифр. Теперь самое время поговорить о расположении недвижимости. Хотя мои примеры будут в основном касаться ресторанов быстрого питания и других подобных заведений, но вопрос о месте расположения является центральным для любой недвижимости.

Вам наверняка не раз приходилось слышать, что три самых главных аспекта недвижимости – это расположение, расположение и расположение. Это трижды верно, особенно для предприятий общественного питания.

Со временем выбор правильного места для заведений быстрого питания, магазинов, автозаправочных станций превращается в своего рода искусство. Случается это после того, как вы уже не раз заключали сделки, испытали радость успеха и горечь неудачи. В разделе, посвященном анализу количественных показателей, я рассказывал о том, как важно подсчитать потенциальных посетителей и выяснить, как идут дела у конкурентов. Подчеркивал и то, что один из ключевых моментов – насколько заведение заметно со стороны. Наконец, необходимо обращать внимание на демографические данные и на то, востребован ли ваш продукт местным населением. Вы не сможете качественно проанализировать любую сделку с недвижимостью, не уделяя должного внимания базовым принципам выбора места.

В большинстве случаев найти для недвижимости удачное место не так уж сложно, но оно, как правило, оказывается недоступным из-за всевозможных условий городских властей, высокой стоимости, прав собственности, размеров или отсутствия подъездных путей. Доступность недвижимости, которую свободно предлагают, объясняется как раз тем, что она никому не нужна или настолько дорога, что ее никто не может себе позволить. Ситуация типична для больших городов. Если участок находится в свободной продаже, то лучше немного притормозить, потому что с ним, очевидно, что-то не в порядке. Не думайте, что конкуренты дураки или лентяи. Отнеситесь к такому предложению с осторожностью, потому что все может закончиться тем, что вы построите магазин, а покупатели в него не придут.

Даже трудно сказать, сколько раз я чудом уворачивался от сделок с недвижимостью, которая, казалось, располагалась почти идеально, но ей не хватало какой-то малости. Либо она находилась на главной улице, но в глубине двора, либо в самом удачно расположенном доме, но на втором этаже или в полуподвале. Иногда вид на нее загораживало какое-нибудь громадное дерево, киоск или другое здание. Могу заверить, что если вы приобрели недвижимость в неудачном месте, то никакими строительны ми и организационными мерами и ни за какие деньги не сможете поправить положение. Мой опыт ограничивается в основном работой с ресторанами, магазинами и автозаправками, но уверен, что этот принцип касается любой недвижимости, которая предназначена для посещения людьми.

Возьмите на заметку

Если вы приобрели недвижимость в неудачном месте, то никакими строительными и организационными мерами и ни за какие деньги не сможете поправить положение.

Помимо хорошего обзора большую роль играют подъездные пути. Мне, к счастью, удалось благополучно отказаться от ряда объектов, которые были труднодоступными из-за особенностей дорожного движения или нехватки парковочных мест. Если «собакам» неудобно, то они пробегут мимо и направятся туда, куда легче попасть. Поэтому если вы построили недвижимость в том месте, куда клиенты не могут добраться, то они и не придут.

Мы с партнером Робертом Палли не раз добивались фантастических успехов, улучшая местоположение заведений быстрого питания, которое на первый взгляд казалось крайне неудачным. Я уже упоминал о ресторане в Вайкики и злосчастном киоске. Избавившись от этого визуального пре пятствия, мы добились идеального расположения ресторана. Были и другие случаи, которые требовали от нас такого же творческого подхода.

Занимаясь поиском сделок, которые могли бы обеспечить перевес над главным конкурентом, я вынужден был искать нестандартные решения, потому что «McDonald’s» к тому времени захватил все выгодные участки. Меня всегда разбирал смех, когда брокер с серьезным видом утверждал, что я опередил «McDonald’s» и мне он первому предлагает данную сделку. Я мог с полной уверенностью утверждать, что «McDonald’s» без труда получил бы любую недвижимость в городе, которая его заинтересовала. Эта компания была в наших краях «большим боссом», и ей всегда принадлежало право первого выбора. Нечего и говорить, что это была крайне выгодная позиция.

Нам приходилось идти на всяческие ухищрения, поскольку мы хотели добиться хоть какого-то успеха. Анализ должен был быть не только точным, но и творческим. Именно такой подход привел нас к открытию первого в истории заведения быстрого питания на военно-морской базе США в Перл-Харборе на Гавайях. (Спустя несколько лет мы продали его одной японской компании.) Затем мы добились очередных успехов, открыв первые рестораны фастфуда в международном аэропорту Гонолулу и в общественном парке Ала-Моана в пригороде Гонолулу. Мы перестроили здание молодежной христианской ассоциации, чтобы оборудовать ресторан «Burger King» рядом с Гавайским университетом.

Творческий подход был необходим, чтобы выжить, расти и развиваться. Мы построили не менее пяти самых успешных ресторанов в истории фастфуда. И в каждом случае их расположение было не хуже, а часто и лучше, чем у конкурентов. А порой рестораны находились в таких уникальных местах, что никаких конкурентов и в помине не могло быть. Месторасположение – это ключ к успехам, а предварительный анализ сделки должен быть нацелен на то, чтобы отыскать это уникальное место.

Однако я бы покривил душой, если бы утаил от вас ряд неудач, которые объяснялись плохим выбором места. Это были как раз те случаи, когда я строил, а посетители не приходили. Первый пример – это очень дорогой ресторан «Burger King», размещавшийся на первом этаже престижного здания, построенного моим партнером в Вайкики. На мой анализ повлияла доступность места, которое мой партнер и предназначал для ресторана, когда строил дом. Но я не разглядел в этом выигрышном месте, находившемся в самом оживленном районе города, нескольких серьезных проблем. Во-первых, оно не понравилось «собакам». Владельцы дома были явно не в восторге, что в их шикарном и престижном здании собирается разместиться какое-то заведение, торгующее гамбургерами. А еще хозяин соседнего ресторана подал судебный иск и потребовал остановить строительство, так как посчитал, что нарушаются его эксклюзивные права. Однако самый главный просчет анализа состоял в том, что ресторан находился хотя и в самом оживленном районе, но на пол-этажа ниже уровня земли. Проходившие мимо люди его попросту не замечали. И наконец, последний штрих – сотни машин тоже проезжали мимо, так как рядом с нами не было стоянки.

Это должно послужить уроком для всех. Если вы работаете в сфере услуг, то они должны быть доступными в прямом смысле слова. Ни одно из моих заведений общественного питания или торговли не добилось успеха, если находилось выше или ниже уровня земли. Поэтому, анализируя место расположения, никогда не надейтесь на сообразительность и целеустремленность клиентов. Им до вас нет никакого дела.

Возьмите на заметку

Анализируя место расположения, никогда не надейтесь на сообразительность и целеустремленность клиентов. Им до вас нет никакого дела.

Мой опыт строительства, владения и управления ночным клубом тоже нельзя назвать удачным. Так, близкий друг Роберт Мардиан-младший настойчиво отговаривал меня от строительства клуба на Большом острове Гавайев. Он уже давно работал в клубном бизнесе и хорошо в нем разбирался. К сожалению, я не прислушался к совету и переоборудовал неиспользуемое здание в принадлежавшем мне крупном складском комплексе в ночной клуб, вложив в проект большие деньги. Арендатор, который должен был управлять клубом, в последний момент отказался, и я решил взять эту функцию на себя, хотя следовало расценить такой поступок как тревожный сигнал. Клуб открылся с большой помпой, но, к сожалению, вскоре я должен был констатировать: «собакам» клуб нравился, но они не приходили, потому что не могли найти его.

Возьмите на заметку

Работа с недвижимостью преподала мне ценный и дорогостоящий урок: свиное ухо невозможно превратить в атласный кошелек.

Я совершил две серьезные ошибки. Во-первых, не внял здравому совету знающего человека, который предупреждал меня, что клуб неудачно расположен. Во-вторых, мне следовало бы знать, что неудачное местоположение не исправить никакими деньгами. Здание вплотную примыкало к комплексу промышленных складов, находящемуся в стороне от больших дорог. Даже люди, хотевшие посетить клуб, не могли его найти. Я в ту пору еще шутил, что отыскать его нетрудно: надо просто ехать до тех пор, пока не услышишь стрельбу (по ночам в этом районе было неспокойно). В конечном итоге во мне проснулась такая же нелюбовь к ночным клубам, как и к кладбищам.

Думаю, общая мысль уже ясна: если место для недвижимости выбрано неудачно, то ситуацию уже не исправишь. Нам пришлось вновь переоборудовать ночной клуб в обычное складское помещение. Весь комплекс приобрел в результате завершенный вид. Это был ценный и дорогостоящий урок: свиное ухо невозможно превратить в атласный кошелек.

Главное – построить, а клиенты придут (или не придут)

• Расположение, расположение и еще раз расположение – эта истина трижды верна.

• Считайте потенциальных клиентов по головам, обеспечивайте видимость заведения, легкий доступ к нему и обращайте внимание на конкурентов.

• Если недвижимость свободно предлагается к продаже, с ней, по видимости, что-то не в порядке.

• Подходите творчески к вопросу о выборе места для недвижимости.

• Если вы работаете в сфере оказания услуг, то они должны быть доступны в прямом смысле слова.

• Думайте сами и прислушивайтесь к мнению знающих людей.

• Не пытайтесь превратить свиное ухо в атласный кошелек.

Чем дальше, тем хуже

Анализируя любую сделку, задайте вопрос: «Смогу ли я эффективно управлять этой недвижимостью?» Если она расположена более чем в одном дне пути от вашего дома, то следует всерьез задуматься о том, в состоянии ли вы лично контролировать ее. Такие проблемы не решаются сидя за компьютером. Если вам принадлежит преимущественная доля, то придется бывать на месте хотя бы раз в неделю или иметь хорошего, способного и надежного партнера или менеджера.

Все это подводит к очередному очень важному аспекту: анализируя сделку, вы должны ясно осознавать возможности по управлению ею. А ключом к эффективному управлению служит, как правило, личное участие. Конечно, хорошие партнеры могут решить многие вопросы, но если вы рискуете собственными деньгами, то без личного участия тоже не обойтись. Таким образом, вопрос сводится к тому, в состоянии ли вы посвятить сделке достаточное количество времени, чтобы обеспечить ей успех.

Возьмите на заметку

Анализируя сделку, вы должны ясно осознавать возможности по управлению ею. А ключом к эффективному управлению служит, как правило, личное участие.

Я пришел к выводу, что если недвижимость расположена слишком далеко от места моего постоянного пребывания или к ней неудобно добираться, то я не могу в достаточной степени контролировать ее. А любое начинание, пущенное на самотек, неизбежно ведет к возникновению серьезных проблем. Если на дорогу уходит несколько часов, проведенных в самолете, то на объекте вы меня увидите не часто. И это значит, что я должен быть готов к неприятностям.

Однажды я слишком легкомысленно отнесся к своим способностям контролировать недвижимость и согласился стать соучредителем компании, которая решила создать сеть закусочных в метрополитенах городов Советского Союза. Но прежде чем мы успели построить первое заведение, СССР развалился, и нам пришлось довольствоваться только Россией. Скажу откровенно: если вы ищете неприятностей, то для этого не надо лететь на другой конец света. Их обычно в избытке можно найти и у себя дома.

Каким образом я ввязался в историю с советским метро? Меня уговорили, поманив необъятным потенциалом огромной страны, но я совершенно упустил из виду, что речь идет о России, которая находится в 20 тысячах километров от моего дома. Анализируя сделку, я должен был бы учесть, что в начале 1990‑х годов в стране расцветала «прихватизация».

Тревожным сигналом должно было стать и то обстоятельство, что у меня не будет возможности лично контролировать эти закусочные. Однако мы с партнерами все же построили первую в России закусочную на одной из станций метро на Невском проспекте в Санкт-Петербурге. Потребовалось немало находчивости и выдумки, чтобы разместить ее в здании, которому насчитывалось двести лет.

Закусочная имела оглушительный успех. Он не в последнюю очередь объяснялся тем, что для руководства работами я послал в Россию Стива Брауна, одного из самых лучших моих гавайских партнеров. Разумеется, Стив тоже увлекся перспективой получить долю от ста или даже больше закусочных, которые мы собирались организовать по всей России, поэтому я не могу полностью брать на себя вину за то, что подпортил ему жизнь. С первых же дней мы буквально мешками считали выручку и в рублях, и в твердой валюте. Под руководством Стива и при некоторой помощи с моей стороны и еще трех американских соучредителей нам удалось создать самую прибыльную в мире закусочную на станции метро. Так продолжалось около трех месяцев.

Спустя несколько недель, устав от тяжелой работы и успеха, Стив решил немного отдохнуть и развеяться. Уезжая из России, он оставил вместо себя исполняющего обязанности, что требовалось по российским законам. Несогласованность в датах отъезда и приезда привела к тому, что срок полномочий исполнительного директора закончился буквально за один день до возвращения Стива. Наш российский партнер в Санкт-Петербурге, которого мы привлекли к делу в связи с тем, что он якобы имел хорошие позиции в сфере недвижимости и полезные контакты в политических кругах, воспользовался этим днем и вступил в игру. Когда мы напряженно работали, он сидел в сторонке, не предпринимая никаких действий по управлению, и только выражал неудовлетворение, что мы всю выручку использовали на оплату текущих расходов, не распределяя ее между партнерами. Мы еще не знали, что он входит в преступную группировку.

Руководствуясь ее указаниями (так нам кажется), он дождался шанса и установил контроль над закусочной. Для этого ему хватило одного дня. Вернувшись на следующий день в Россию, Стив Браун обнаружил, что всем командуют охранники нашего российского партнера (очевидно, бывшие сотрудники КГБ). Они, угрожая оружием, буквально вытолкали Стива из закусочной. Так мы расстались с нашим бизнесом и с планами по организации других аналогичных заведений. Наш российский «партнер» вскоре довел закусочную до полного разорения. Таков печальный итог!

Несмотря на то, что спустя несколько лет нашей компании удалось вернуть утраченную собственность, мы потеряли большинство инвесторов, участвовавших в проекте. Мы все же вернули часть денег, так как мои американские партнеры продолжают строить закусочные в метро в рамках заключенного с Россией соглашения. Однако я, вспоминая о неудачном решении поучаствовать в этой сделке вдали от дома, в неизвестной стране, постоянно говорю себе, что вовсе не обязательно ехать на другой конец света, чтобы найти приключения на свою голову. Неприятностей хватает и дома.

Чем дальше, тем хуже

• Удаленность недвижимости ослабляет контроль над ней.

• Захочется ли вам, построив недвижимость вдалеке, лично поехать туда?

• Ни одно предприятие, предоставленное само себе, не может работать хорошо.

• Зарубежные страны таят в себе особые опасности.

• В поисках неприятностей не обязательно уезжать далеко от собственного дома.

Сделка – это прыжок с парашютом

Итак, мы уже разобрали основные элементы анализа сделок. Теперь поговорим о таком аспекте, как отходные пути, которые необходимы на тот случай, если сделка окажется неудачной. Представьте себе, что сделка – это прыжок с парашютом. Быстро приближаясь к земле, вы должны всегда иметь возможность дернуть за кольцо и таким образом избежать удара. Так и со сделкой, грозящей неприятными последствиями. Обеспечьте отходные пути еще на стадии анализа и переговоров. Если это условие не соблюдено, лучше сразу отказаться от сделки.

Когда я только начинал строить рестораны, мы с партнерами, беря кредиты в банке, привычно подписывали соглашения о личных финансовых гарантиях. Мы стремились заполучить самую лучшую недвижимость и понимали, что без личных гарантий она окажется недоступной. Впоследствии мы покончили с этой практикой, поскольку личные гарантии в таких долгосрочных сделках порой равносильны пожизненному заключению. Ведь по некоторым долгосрочным кредитам и договорам аренды приходится расплачиваться до конца жизни, а личные гарантии могут сохранять силу даже в том случае, если вы переуступили имущество кому-то другому.

Хотя, продавая рестораны или расторгая договоры о долгосрочной аренде, мы прилагали все силы, чтобы убрать фамилии из соглашений о личных гарантиях, в ряде случаев, когда кредиторы или владельцы оказывались особо настойчивыми, нам это не удавалось. И пару раз эти обязательства всплывали в суде по иску людей, с которыми мы уже много лет не имели никаких дел. Поэтому, если от вас требуют личных финансовых гарантий, тщательно подумайте, стоит ли брать на себя такое обязательство на весь срок аренды или кредита. Оно очень негативно сказывается на выгоде потенциальной сделки и должно обязательно учитываться в ходе принятия решения.

Возьмите на заметку

Если от вас требуют личных финансовых гарантий, тщательно подумайте, стоит ли брать на себя такое обязательство на весь срок аренды или кредита. Оно может быть равносильным пожизненному заключению.

Имея печальный опыт, я не только перестал давать личные гарантии при заключении договоров аренды недвижимости, но и стал оговаривать в них возможность досрочного расторжения, если сделка окажется неудачной. В большинстве случаев владельцы недвижимости упорно сопротивляются таким попыткам и даже отказываются заключать договоры. Но я тоже проявляю упорство, пытаясь оставить дверь для отступления открытой. Мои доводы сводятся к тому, что я потрачу значительные средства на усовершенствование и модернизацию недвижимости, которые не смогу унести с собой, и это, естественно, удержит меня от расторжения договора без веских причин. Порой мне удается выторговать хотя бы частичные уступки – все же лучше, чем ничего. Например, в соглашении оговаривается, что мои гарантии теряют силу, если арендная плата исправно выплачивается на протяжении трех или пяти лет. Тем не менее я всегда готов отказаться от сделки, если условия личных гарантий оказываются слишком жесткими или рассчитаны на слишком длительный срок.

Сделка – это прыжок с парашютом

• Долгосрочные личные финансовые гарантии могут быть равносильны пожизненному заключению.

• Оговаривайте в договорах долгосрочной аренды возможность воспользоваться «парашютным кольцом».

• Будьте готовы отказаться от сделки, если ее условия представляются слишком жесткими.

Чем руководствоваться при продаже недвижимости?

При любой сделке в какой-то момент появляется возможность продать эту недвижимость, или хотя бы возникает мысль о продаже. Я решаю просто: если цена устраивает, то какие могут быть сомнения? Анализировать в данном случае можно только одно: какой вариант более выгоден – продажа или дальнейшее владение? В моей практике были как очень успешные продажи, так и промахи, за которые я укоряю себя и по сей день.

Существуют некоторые общие правила, используемые в операциях по продаже недвижимости. Разумеется, они могут корректироваться в зависимости от особенностей каждой конкретной сделки. Рестораны фастфуда чаще всего продают, основываясь на соотношении предлагаемой цены и годового денежного потока. Если цена покупки превышает денежный поток в шесть раз, то это прекрасная сделка. Нижним пределом является ситуация, когда соотношение составляет 4,5. Под денежным потоком я понимаю сумму доходов перед уплатой процентов по кредиту, налогов и без учета амортизации. Кто-то может определять это понятие и несколько по-иному.

Возьмите на заметку

Существуют некоторые общие правила, используемые в операциях по продаже недвижимости. Разумеется, они могут корректироваться в зависимости от особенностей каждой конкретной сделки.

Недвижимость, приносящая доход, может продаваться по самым разным причинам и ценам. Вспоминается история о владельце автозаправочной станции с небольшим круглосуточным магазинчиком. Этот хитрец всеми силами старался создать видимость большего денежного потока, чтобы выторговать более высокую продажную цену. Каждый раз, когда его посещал потенциальный покупатель, он разбрасывал мусор по всему помещению, оставлял грязь в туалетах, да и сам появлялся перед посетителем в самом затрапезном виде. В ходе осмотра станции он со смущенным видом говорил: «Если всем этим управлять как полагается, то доходы взлетят к небесам». Нередко владельцы недвижимости приписывают к сумме денежного потока свою зарплату, затраты на содержание личных автомобилей, бытовые расходы и т. д.

Подобные приемы являются обычным делом при продаже недвижимости. Ими пользуются даже самые порядочные владельцы. Поэтому опытные покупатели полагаются только на величину денежного потока, рассчитанную по строгим отраслевым нормам, и на объективный анализ всех показателей.

Мы с Робертом Палли как-то раз продали ресторан «Burger King» на Гавайях по цене, в основу которой была положена очень высокая совокупная сумма выручки, которая случается далеко не каждый год. Правда, речь шла о чрезвычайно прибыльном заведении, которое было расположено в выигрышном месте и им умело управляли. К тому же в роли покупателей выступали иностранцы, очень заинтересованные в приобретении ресторана. В данном случае решение о продаже было совершенно однозначным. Мне не раз приходилось продавать рестораны по цене, в шесть раз превышающей годовой денежный поток, но чтобы цена рассчитывалась из валового дохода – такое со мной случилось впервые.

Если речь идет о продаже незастроенного земельного участка, то в качестве главного фактора выступает жадность. Все зависит от того, какую прибыль владелец земли посчитает для себя достаточной. Здесь нет каких-то общих правил. Владение землей предполагает, что вам предстоит решить, насколько окупятся расходы по дальнейшему содержанию этого участка или его возможной разработки. Нередко землю продают только по той причине, что содержать ее становится невыгодно. Если вы чувствуете, что с владением в любом случае придется расстаться, то решение о продаже не вызывает каких-то трудностей.

К числу самых памятных ошибок относится преждевременная продажа жилых домов на Гавайях, которые через год-два выросли в цене практически в два раза. Известны случаи, когда домовладельцы кусали себе локти, неправильно выбрав время для продажи. Такое не раз бывало во многих штатах США, где рост цен на недвижимость приобретал вдруг взрывной характер. Вот и я вместе со многими другими незадачливыми продавцами не учел тенденции быстрого роста рынка.

В то же время упущенная возможность продажи на пике рыночных цен является такой же ошибкой. Мне известны случаи, когда стратегия удержания приводила к серьезным потерям в условиях стремительно падающего рынка жилой и коммерческой недвижимости.

Помимо цены существует немало других факторов, оказывающих влияние на решение о продаже или покупке. Например, вы чувствуете, что уже не способны управлять недвижимостью или нести дальнейшие расходы по ее содержанию. Возможно, получили информацию о грядущих инфраструктурных изменениях, которые серьезно скажутся на рынке недвижимости в данной местности. Может быть, возникла необходимость передать недвижимость в собственность ключевым партнерам, чтобы не потерять их. В любом случае анализ сделки по продаже недвижимости требует такого же взвешенного подхода, как и решение о ее строительстве или приобретении.

Чем руководствоваться при продаже недвижимости?

• Пользуйтесь общепринятыми правилами в оценке стоимости.

• Обычно главным фактором при определении цены недвижимости является не ее внутренняя ценность, а создаваемый ею денежный поток.

• Если не обладаете даром ясновидения, то вас в любой момент могут подвести колебания рыночных цен.

• Если не справляетесь с управлением или содержанием недвижимости, ее лучше продать.

• Не упускайте уникальных возможностей продажи, которые встречаются только раз в жизни.

Где получить дополнительную информацию?

• Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».

• Кен Макэлрой, «Азбука инвестирования в недвижимость».

* * *

Джон Финни является президентом «Income Properties, Inc.», специализирующейся на поиске недвижимости, ее модернизации, владении и управлении ею. Спектр недвижимости – жилые и офисные здания, предприятия общественного питания и торговли, автозаправочные станции, индивидуальные жилые дома и фермы, ночные клубы и другие заведения на Гавайях, Гуаме и в западных штатах США. В прошлом Финни и его партнер Роберт Палли были держателями лицензии на рестораны «Burger King» на Гавайях. За десять лет они построили, открыли и продали тридцать пять заведений подобного рода. Кроме того, они участвовали во многих других сделках с недвижимостью в США. По образованию Джон юрист. Окончил юридическую школу в Стэнфорде. Военную службу проходил в морской пехоте.

12. Скотт Макферсон. Подготовка к приобретению недвижимости

Я познакомился со Скоттом в 1999 году на турнире по гольфу в Финиксе. Мне было известно, что это один из самых крупных банкиров в Аризоне, специализирующихся на ипотечных кредитах, но я и представить не мог, что Макферсон тоже слышал обо мне. Улыбаясь, он сказал при встрече: «Мне очень нравятся ваши мысли по поводу акций и инвестиционных фондов. Это самые ужасные инвестиции».

В то время меня яростно критиковали финансовые эксперты и пресса, за которыми стояли крупные инвестиционные фонды. Тогда, в 1999 году, фондовый рынок был явно перегрет, и люди верили, что могут заработать миллиарды в условиях «новой экономики» и господства интернет-компаний. Поэтому для меня очень многое значил тот факт, что Скотт встал на защиту моей философии и объявил акции и инвестиционные фонды рискованными инвестициями. Ощущая такую поддержку, я уже с куда большим интересом стал наблюдать за событиями на игровом поле.

Сегодня Скотт – это один из трех банкиров, кому я звоню, когда хочу услышать откровенное мнение о финансировании недвижимости. Именно Скотт несколько лет назад предупредил меня, что на рынке недвижимости назревает мыльный пузырь, вызванный субстандартными ипотечными кредитами. Благодаря Скотту мы вместе с Ким избрали более консервативную тактику инвестирования в недвижимость.

Я всегда выступал за финансовое просвещение. Чем умнее человек, тем меньшему риску он подвергается. Об этом и пойдет речь в данной главе. Скотт сделал меня умнее. Те знания, которыми он со мной поделился, позволили свести к минимуму риск инвестиций. Этого же я желаю и вам.

Роберт Кийосаки

Подготовительный период – не что иное, как проводимые командой исследования и изыскания. Это необходимая составная часть любых операций с недвижимостью, независимо от того, идет ли речь об индивидуальном жилом доме или огромном комплексе коммерческих зданий. Покупатель должен подготовиться, прежде чем поставит подпись под договором. Лишь в ходе процесса сбора данных можно в полной мере изучить все аспекты приобретаемой недвижимости. Делать это надо с максимальной тщательностью.

Возьмите на заметку

Бенджамину Франклину принадлежат слова: «Усердие – мать удачи».

Если вы наметили недвижимость для покупки, то решение, очевидно, базируется на совокупности неких поверхностных фактов. Как правило, вы осматриваете здание и изучаете какую-то финансовую информацию, предоставленную продавцом или брокером. Основываясь на этих сведениях и впечатлениях о том, что данная недвижимость вписывается в ваши бизнес-планы, вы делаете предложение о покупке. Если продавец принял предложение, то работа, а точнее, работа команды только начинается!

Я искренне убежден, что любому покупателю недвижимости необходима сильная команда. Многие из авторов этой книги высказывают аналогичные мысли. Успехи самых преуспевающих людей и компаний объясняются наличием команды специалистов, умеющих решать поставленные задачи. Никто не в состоянии разбираться во всех аспектах недвижимости, и если вы вкладываете деньги, полагаясь на мнение других людей, то вам просто необходимо, чтобы оно было максимально компетентным.

В этой главе мы пройдем весь подготовительный период. Я расскажу о значимости привлекаемых к этому процессу специалистов, дам несколько рекомендаций и приведу ряд примеров, подтверждающих важность квалифицированной и непредвзятой экспертизы.

Комплектование команды на подготовительный период чем-то напоминает складывание пазлов. У каждого из участников – своя специализация, но когда лидер сводит их всех вместе, то разрозненные фрагменты объединяются в целое, позволяя увидеть общую картину. В результате вы знаете, что покупаете!

Элементы подготовительного периода

• Осмотр недвижимости

• Юридическая экспертиза

• Проверка прав собственности

• Анализ отчетов сторонних организаций

• Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности

Я делю подготовительный процесс на пять основных элементов – осмотр недвижимости, юридическая экспертиза, проверка прав собственности, анализ отчетов сторонних организаций, изучение бухгалтерской и налоговой отчетности. Начнем с первого элемента перечня.

Осмотр недвижимости

Вместе с командой вы инспектируете состояние недвижимости, чтобы удостовериться, что она отвечает планам и пожеланиям. Например, вы планируете приобрести многоквартирный жилой дом и сделать в квартирах небольшой ремонт, чтобы можно было в течение нескольких последующих лет поднять квартплату. С чего начинать?

До того как вы направите владельцу дома предложение о покупке, выберите компанию, управляющую недвижимостью, и попросите ее помочь в составлении сметы ремонта. Обратите внимание на слова «до того»! Компанию не ищут после того, как объявили о решении приобрести недвижимость. В результате работы, проделанной компанией, вы сможете сделать вывод, стоит ли вообще делать такое предложение.

Возьмите на заметку

Если вы хотите стать профессиональным инвестором в недвижимость, команда должна быть укомплектована еще до того, как вы направите владельцу здания предложение о покупке.

Компетентная компания может внимательно проанализировать бюджет по реконструкции недвижимости, сделать вывод о его реалистичности и оценить предпосылки, положенные в основу проекта и касающиеся, в частности, прогнозов операционных расходов, источников доходов и денежных потоков. Она может проверить бизнес-план, одобрить или забраковать его, а также скорректировать таким образом, чтобы он стал реально выполнимым. Помните, что, принимая решение, придется полагаться на мнение управляющей компании, поэтому с самого начала убедитесь, что вы сидите в одной лодке.

Управляющая компания имеет свои критерии проверки и оценки состояния недвижимости. Ее специалисты обойдут каждую квартиру и дадут заключение о состоянии здания в целом. К этому процессу они могут привлечь экспертов из других компаний, специализирующихся, например, на ремонте кровли, ландшафтных работах и т. п., которые тоже представят детальные отчеты.

Помимо осмотра управляющая компания проверит также ведомости на квартплату, финансовые отчеты домовладельца, состав жильцов. Все это необходимо, чтобы убедиться в достоверности сведений об операционной прибыли, которую дает недвижимость. Как правило, по результатам изысканий представляется обобщенный отчет.

Возьмите на заметку

Компания, управляющая недвижимостью, является крайне важным участником команды. Найдите самую лучшую, которую только можете себе позволить, и тесно сотрудничайте с ней.

Трудно даже подсчитать, сколько раз в моей карьере такая работа и написанные в ходе ее отчеты помогали покупателям принять правильное решение. Приведу пару примеров, раскрывающих роль управляющей компании с двух разных точек зрения. Как-то я рассматривал возможность покупки жилого дома на двадцать квартир, который затем намеревался продать в виде кондоминиума. К осмотру здания управляющая компания привлекла нескольких подрядчиков из других фирм, которые должны были вести ремонтные работы после подписания контракта.

Чтобы преобразовать обычный жилой дом в кондоминиум, я планировал вложить около 20 тысяч долларов в реконструкцию, включающую в себя установку стиральных и сушильных машин в каждой квартире. Этот вопрос не подлежал обсуждению, так как изучение рынка показывало, что все остальные кондоминиумы округи были оснащены таким оборудованием. Мы не имели права отставать от конкурентов.

После обследования глава управляющей компании позвонил мне и сказал, что никаких сюрпризов не обнаружено, кроме одного. Я поинтересовался, в чем дело. В ответ услышал, что водопроводчик и инженер по строительным конструкциям, входившие в комиссию, пришли к выводу: при существующей системе прокладки труб и водопроводных стояков установка стиральных и сушильных машин потребует дополнительных расходов в размере 5 тысяч долларов на одну квартиру. Это означало, что мне придется дополнительно вложить в этот проект 100 тысяч долларов!

Совершенно ясно, что такие неожиданные затраты не были предусмотрены в бюджете, поэтому мне пришлось вновь обращаться к продавцу, чтобы изменить условия сделки. Мы договорились, что я не буду включать в окончательную стоимость непредвиденные расходы, выявленные в ходе подготовительного периода, а он, в свою очередь, снизит цену на 100 тысяч. Таким образом, присутствие в команде специалистов сэкономило мне значительную сумму! Но роль управляющей компании заключается в обнаружении не только скрытых потенциальных расходов, которые могут поставить всю сделку под сомнение, но и дополнительных доходов. Этого можно добиться за счет тщательного анализа финансовой отчетности и контингента жильцов.

Еще один пример. Однажды я финансировал покупку большого и очень запущенного жилого дома в Скотсдейле, штат Аризона. Мой клиент планировал после приобретения отремонтировать жилье, что позволило бы ему впоследствии постепенно поднимать квартплату. По его мнению, существующая ставка оплаты была значительно ниже среднерыночного уровня, а обновление внешнего вида здания, внесение дополнительных удобств и незначительный ремонт интерьера позволяли повысить ее.

После проверки управляющая компания сообщила сведения, которые его удивили и порадовали. Было обнаружено, что в более чем четверти квартир квартплата ни разу не повышалась с момента заселения! Два жильца платили за квартиры те же деньги, что и в момент сдачи дома в эксплуатацию… пятнадцать лет назад! Эта новость означала, что чистую операционную прибыль можно существенно повысить, просто сразу же подняв квартплату до текущего среднерыночного уровня, а затем уже приступать к запланированной реконструкции недвижимости. Думаю, управляющая компания в полной мере отработала свои деньги.

Юридическая экспертиза

Присутствие юриста в команде – абсолютная необходимость. Я не призываю тратить немыслимые суммы на его услуги, но при решении проблем, связанных с правом собственности, заключении контрактов, получении кредитов, с которыми вы обязательно столкнетесь, лучше иметь в команде хорошего юриста. Если вы уже опытный инвестор и покупка недвижимости не отягощена какими-либо проблемами, то, возможно, справитесь и своими силами. Но все же правовые вопросы – это не та область, на которой стоит экономить.

Если вдобавок ко всему юрист способен вести переговоры, то ему можно поручить темы, в которых он лучше всего разбирается. Однако я не раз наблюдал, как возникают проблемы, когда юрист берет на себя все переговоры по сделке. Помните, что вы – лидер команды, а все остальные ее участники должны отчитываться перед вами. Только тогда юрист, как и все остальные члены команды, может принести пользу.

Как-то раз в Портленде, штат Орегон, я финансировал проект по преобразованию жилого дома в кондоминиум. Заемщик нанял очень уважаемого юриста, чтобы тот проверил документацию, касающуюся прав собственности на недвижимость. Обнаружилось, что один из прежних ее владельцев в свое время выдвинул условие, запрещавшее создание кондоминиума без его согласия. Нечего было даже и думать о распродаже квартир поодиночке. Не было также никакой возможности вручить покупателям квартир «чистые» свидетельства о праве на собственность.

Мой клиент не мог продолжать работу над проектом, не убрав этот пункт из титула собственности. Единственное решение состояло в том, чтобы обратиться к прежнему владельцу и попросить его снять требование. К чему это привело? Прежний владелец выразил готовность пойти навстречу, но не бесплатно. Мой клиент заплатил 48 миллионов долларов за недвижимость, чтобы вдруг обнаружить, что проект не может быть доведен до конца, пока не будет устранено препятствие.

Продавец недвижимости и бывший владелец все же договорились, и клиент смог реализовать проект без дополнительных затрат. К счастью, юрист клиента оказался на высоте и обнаружил негативный момент в документах. В этом и состоит суть юридической экспертизы сделки: обнаружить проблему прежде, чем она станет неразрешимой, и предложить выход из создавшегося положения. Только представьте, что могло бы произойти, если бы клиент завершил сделку и только потом обнаружил, что не может преобразовать недвижимость в кондоминиум. На какие расходы ему бы пришлось пойти, чтобы задним числом убрать это условие из титула! Ведь покупатель полностью оказался бы во власти прежнего владельца.

Возьмите на заметку

Я настоятельно рекомендую, чтобы в крупных и сложных сделках, связанных с получением кредита или сбором средств среди инвесторов, ваши интересы постоянно представлял юрист.

Я, в первую очередь, ипотечный брокер по коммерческой недвижимости. Мне часто приходится иметь дело с финансированием сделок по приобретению недвижимости в масштабах всей страны, и я могу утверждать, что кредитные документы и соглашения с инвесторами о предоставлении средств очень сложны. Вам обязательно нужен человек, который не только сам хорошо разбирается в них, но и может разъяснить их суть вам.

Проверка прав собственности

Точно так же, как для юридической экспертизы документов, имеющих отношение к сделке, нужен специалист, которого вы хорошо знаете и которому доверяете, необходимо дополнительно установить хорошие отношения с проверенной и надежной титульной компанией. В любой своей сделке я стараюсь повлиять на выбор титульной компании, предпочитая крупные фирмы, располагающие достаточным страховым покрытием для обеих сторон.

Возьмите на заметку

Использование хорошо известной титульной компании, которую охотно признают кредиторы и юристы, сэкономит массу времени и усилий.

Мне нравятся титульные компании, которые помимо своей основной работы исследуют по моей просьбе все обстоятельства, связанные с объектами недвижимости по соседству (возможные продажи, конфискации за невыплату кредита, смену владельцев), чтобы я имел представление о происходящем вокруг. Это важные сведения, которые могут понадобиться для составления маркетинговых планов и финансовых прогнозов относительно собственной недвижимости.

Юристы – не единственные эксперты, которые в подготовительный период могут принести пользу. Приведу пример, как одна титульная компания обеспечила мне быстрый доход с дома, который я собирался покупать. Дело было в 1987 году в Парадайз-Вэлли, штат Аризона. Дом оказался настоящим сокровищем. Я увидел на нем объявление о продаже, совершая утреннюю пробежку, и тут же решил позвонить. Здание было небольшим, но вокруг него располагался участок земли в 2,5 акра. По соседству стояли еще четыре дома на 5 акрах. Такой большой земельный участок показался мне необычным, и я подумал, что это может сыграть мне на руку.

Связавшись с брокером, я узнал, что хозяин намерен как можно быстрее продать дом, так как недавно умерла его мать. Он запрашивал 225 тысяч долларов, но готов был на скидку, если покупка будет совершена быстро. Я тут же предложил 185 тысяч, и он согласился. У меня оставалось тридцать дней на то, чтобы найти деньги и подписать договор.

Обратившись в титульную компанию, я попросил собрать данные о всех сделках по покупке недвижимости в этом районе, чтобы узнать, кто мои соседи и сколько они заплатили за дома. И тут я обнаружил, что пять из десяти соседних домов поменяли владельцев в течение последних двенадцати месяцев. Затем я заметил нечто еще более интересное. Фамилии новых владельцев были разными, но все они указывали для налоговой службы один и тот же адрес электронной почты.

До меня вдруг дошло, что кто-то скупает земли в этом районе. Я проверил адрес и выяснил, что он принадлежит крупной девелоперской компании. Далее прочел в газетах, что компания подписала соглашение с сетью отелей «Ritz Carlton» и готовится объявить о постройке престижного отеля!

Благодаря информации, полученной от титульной компании, я теперь точно знал – мне необходимо приобрести дом, поскольку девелоперам скоро понадобится мой земельный участок. Завершив сделку, я связался с ними и продал дом вместе с землей за 375 тысяч долларов. На 150 тысяч дороже, чем купил! Вдобавок я еще выторговал право бесплатно жить в этом доме на протяжении ближайшего года. Никогда не забывайте мудрых слов старины Бена: «Усердие – мать удачи».

Анализ отчетов сторонних организаций

Еще одна очень важная часть подготовительного процесса. К сторонним организациям относятся компании, специализирующиеся на экологии, проверке состояния недвижимости, ее оценке и изучении рынка. Возможно, их услуги и не понадобятся (все зависит от характера покупаемой недвижимости), но в большинстве случаев они приносят пользу. Иногда кредиторы даже настаивают на их участии в подготовительном процессе.

Экологическое обследование

Я настоятельно рекомендую привлечь к обследованию недвижимости компанию, которая даст заключение о ее экологическом состоянии. В нем указывается состав почвы и грунта, наличие в них и в строительных материалах вредных и опасных веществ и т. п. Обычно запрашивают так называемое первичное обследование. Оно обойдется в две-три тысячи долларов, но деньги будут потрачены не зря, если в почве или самом здании вдруг обнаружатся ядовитые или вредные вещества.

Возьмите на заметку

Риск слишком велик, чтобы экономить деньги на первичном экологическом обследовании. Сделайте его на всякий случай.

Если пользуетесь традиционными методами финансирования, то банк обязательно потребует отчет о проведении первичного исследования. Обычно у них есть список фирм, которым они доверяют, поэтому я рекомендую предварительно проконсультироваться с кредиторами, прежде чем заказывать проведение таких работ. Если вы еще не определились с банком, выберите крупную компанию, имеющую филиал в вашем регионе, и поинтересуйтесь, с какими банками она сотрудничает.

Проверка состояния недвижимости

В ходе работы обследуются несущие конструкции, крыша, асфальтовое покрытие, канализационная система и другие элементы здания. В отчете также будет указан срок, оставшийся каждому из этих элементов до капитального ремонта. Это очень важная информация для составления бюджета.

Возьмите на заметку

Отчет о состоянии недвижимости – это независимая точка зрения, которая либо подтвердит, либо опровергнет предварительные данные, полученные компанией по управлению недвижимости. Могут обнаружиться факты, ранее не принимавшиеся во внимание. Это очень важная информация.

Если говорить о расходах, то качественное обследование состояния недвижимости может обойтись недешево, но экономить на нем не стоит. Вам нужна фирма, которая не просто обладает необходимыми знаниями и опытом, но и будет признана банком, выдающим кредит. Как уже говорилось, если вы еще не выбрали кредитора, сама фирма, проводящая обследование, может подсказать, с какими банками она сотрудничает.

Еще одно преимущество получения отчета о состоянии недвижимости состоит в том, что его готовит не ваша управляющая компания, а нейтральная фирма. Если предъявите продавцу отчет вашей компании и попросите о скидке в связи с выявленными недостатками, он может предположить, что документ составлен предвзято и защищает ваши интересы. Но трудно будет возразить, если те же самые недостатки будут отмечены в отчете нейтральной компании. Такой отчет усиливает ваши позиции в ходе переговоров.

Оценка

Опытный инвестор может решить, что оценщик ему не нужен. Я же советую не отказываться от его услуг. Если ваш проект нуждается во внешнем финансировании, то оценщик понадобится обязательно. Да и вообще лучше иметь официальное подтверждение, что вы не ошиблись в определении стоимости недвижимости. Не исключено, что оценщик опровергнет ваши предварительные предположения. Как бы то ни было, иметь такую информацию полезно.

При получении кредита выбор оценщика превращается в своего рода лотерею. Федеральные банки должны руководствоваться в этом отношении строгими правилами, которые запрещают заемщику выбирать оценщика. Большинство банков и других кредитных учреждений чувствуют себя увереннее, если сами принимают такое решение. Я предпочитаю, чтобы оценщика выбрал ипотечный брокер, или предлагаю кандидата и пытаюсь убедить кредитора назначить именно его. Как правило, я хочу, чтобы у меня было право голоса в этом вопросе.

Дело в том, что назначенные банком оценщики не всегда располагают достаточным опытом в той категории недвижимости, которую хочет приобрести покупатель. Такое случается нередко. Большинство банков рассылают предложения трем оценщикам и затем выбирают одного из них, основываясь не столько на его опыте, сколько на наличии у него свободного времени и стоимости услуг. Однако некачественно проведенная оценка может разрушить всю сделку.

Чтобы избежать этого, я предпочитаю иметь одну-две кандидатуры оценщиков, которые хорошо разбираются в нужном мне типе недвижимости, и предлагаю их банкам. Кроме того, я рекомендую не спешить и предварительно досконально обсудить свою точку зрения с ипотечным брокером и оценщиком. Если оценщик не соглашается с вашими выводами относительно текущей стоимости недвижимости и ее прогнозов, то вы оказываетесь в незавидном положении. В любом случае с оценщиком надо вести себя откровенно и снабжать его максимумом информации о недвижимости.

Возьмите на заметку

Оценка недвижимости всегда субъективна. Вы имеете право на собственное мнение, но при этом должны располагать аргументами, чтобы отстаивать его.

Изучение рынка

Как правило, оценка стоимости того или иного здания всегда сопровождается дискуссией о рыночной ситуации в данной категории недвижимости. Если вы планируете сложный проект типа кондоминиума, отеля, поля для гольфа или какого-то уникального индивидуального жилого дома, то потребуется дополнительное изучение рынка. Это делается не только для вашего сведения, но и для того, чтобы убедить окружающих.

Существуют компании регионального и национального уровня, которые в состоянии провести такое исследование для любого типа проекта, в том числе и конкретно для вашего. Поручите им эту работу. Ее результаты сможете демонстрировать всем заинтересованным лицам. Это поможет разъяснить позицию и создаст дополнительные аргументы для защиты своей точки зрения.

Возьмите на заметку

Результаты маркетингового исследования помогут разъяснить позицию и создадут дополнительные аргументы для защиты своей точки зрения.

Однако должен вас предостеречь: такие исследования могут быть весьма дорогостоящими. Как правило, они обойдутся вам в 10–30 тысяч долларов. Тем не менее в ряде случаев затраты более чем окупаются. Я с успехом использовал подобные отчеты, чтобы аргументировать необходимость приобретения той или иной недвижимости. Повторю еще раз: будет намного легче отстаивать позицию относительно условий покупки, цен, уровня квартплаты и т. д., если у вас есть авторитетное мнение третьей стороны.

Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности

Этот, последний, пункт нашего перечня может доставить немало приятных минут, когда подойдет время уплаты налогов. Работая с недвижимостью, очень важно иметь рядом хорошего налогового консультанта. И перед сделкой, и после ее завершения придется принимать важные решения. Лучше, если в качестве советчиков будут выступать люди, которые хорошо разбираются в чрезвычайно сложном налоговом кодексе. Прежде чем подписывать какие-то документы, вы должны вместе с юристом разобраться, какую форму собственности лучше всего избрать для своего имущества и имущества партнеров. Будет это ТОО или корпорация? Какую структуру они должны иметь? От выбора формы собственности зависит сумма налоговых платежей. После завершения сделки бухгалтер должен заполнить форму К‑1 (отчет о доходах и расходах владельца недвижимости) и при необходимости провести аудит.

Возьмите на заметку

Если у вас до сих пор нет хорошего бухгалтера и налогового консультанта, обзаведитесь ими.

Профессия ипотечного брокера имеет одно преимущество: мне попадают в руки великолепные проекты, связанные с недвижимостью, и я с удовольствием помогаю творчески настроенным предпринимателям претворять их в жизнь. Однако это требует умения не только видеть общую картину, но и обращать пристальное внимание на детали.

Во всех сделках с недвижимостью присутствует риск. Разница между профессиональным инвестором и любителем состоит в том, что профессионал управляет рисками, окружая себя способной командой, готовой оказать помощь на любом этапе сделки. Подготовительный период – это как раз один из таких этапов, где ничего нельзя оставлять на волю случая!

* * *

Скотт Макферсон является главой и соучредителем специализированной финансовой компании «Capital Advisory Group, LC». Фирма основана в 2001 году и финансирует сделки с недвижимостью на общую сумму в 3,5 миллиарда долларов. Скотт участвовал в самых разных проектах – от покупки незастроенной земли до возведения высотных кондоминиумов в Портленде и Тампе стоимостью более 100 миллионов долларов.

13. Ким Далтон. Ценность растет изнутри

Я порой в шутку называю Ким Далтон хамелеоном. Она работает дизайнером по интерьерам. Мы с женой взяли ее в группу, которая включает в себя таких профессионалов, как архитектор, генеральный подрядчик и ландшафтный дизайнер. Прозвище Ким заслужила тем, что я иногда не могу ее узнать. Случается, она появляется на работе, совершенно изменив внешний вид и темперамент. Это зависит от характера проекта, над которым в данный момент она работает. У Далтон чрезвычайно гибкая психика – очень важное качество для дизайнера по интерьерам.

Сегодня, когда люди заходят к нам в офис, они восхищенно ахают, потому что Ким внесла в его облик едва уловимые, но очень выигрышные детали. Ее вклад в проекты просто неоценим. Ее труд не просто резко повышает стоимость недвижимости, но и придает интерьерам домашний уют и теплоту. Благодаря Ким мы с удовольствием занимаемся работой, потому что и в офисе чувствуем себя как дома.

Нет ничего хуже, чем проект, на который владелец затратил миллионы долларов, но сэкономил на дизайне интерьера. Мне приходилось бывать в жилых и офисных зданиях, где владельцы либо поскупились на внутреннее оформление, либо не придали ему значения. Такая недвижимость не просто не вдохновляет на приобретение, но и буквально отталкивает покупателей. А ведь недорогая покраска стен в какой-нибудь необычный цвет может придать зданию в 100 тысяч долларов такой вид, словно оно стоит миллион. Именно поэтому профессиональное дизайнерское чутье Ким играет важную роль в успехе наших проектов с недвижимостью.

Роберт Кийосаки

Возможно, вы сочтете меня слишком пристрастной, но я убеждена, что дизайн интерьера играет чрезвычайно важную роль. Независимо от того, покупаете ли дом с целью спекуляции, готовите особняк к продаже, модернизируете многоквартирный жилой дом или ремонтируете офисное здание, хороший дизайн всегда повысит их стоимость. Кроме того, он позволяет существенно сократить время продажи. Продуманный дизайн организует внутреннее пространство, объединяя в единое целое цвет, свет, декор и отделку.

Не следует путать дизайн интерьеров с визуальными эффектами, которые были разработаны много лет назад для зрительного увеличения пространства и с тех пор успешно помогают домовладельцам продавать жилую недвижимость. Специалисты по таким эффектам используют особенности восприятия человеком пространства и света. Дизайнеры по интерьерам, в свою очередь, могут делать, в принципе, то же самое, но их работа включает в себя дополнительно элементы эстетики, позволяющие по-иному воспринимать температуру, звуки, запахи. Она вносит в пространство уравновешенность и гармонию. Все составляющие добавляют недвижимости ценность, что помогает продавать ее легче и быстрее. Как инвестор, вы должны учитывать эти моменты. От них зависит разница между продажей недвижимости и получением от нее максимального экономического эффекта.

Комплектование команды

Вы можете решить, что содержание команды профессионалов – затея дорогостоящая и ненужная, но в действительности это самая разумная инвестиция, если, конечно, не считать вложения денег собственно в недвижимость. Внимательно подумайте, какую пользу могут принести проекту профессионалы. Я подхожу к подбору команды очень вдумчиво. Собственный бизнес я начала, установив контакт с одним блестящим архитектором, и эти взаимоотношения сохранялись более двадцати лет. Успех любого проекта во многом зависит от того, насколько сработались люди. В вашу команду должны входить архитектор, дизайнер по интерьерам, генеральный подрядчик, ландшафтный дизайнер, инженеры и субподрядчики. Обычно архитектор и генеральный подрядчик рекомендуют инженеров и субподрядчиков из числа тех, с кем им уже приходилось работать, но неплохо иметь в запасе и собственных кандидатов.

Как сформировать команду

1. Собеседование. Задавайте кандидатам трудные вопросы по специальности. Одновременно старайтесь понять личность человека, с которым придется работать.

2. Рекомендации. В личной беседе с рекомендателем выслушивайте не только ссылки на былые успехи специалиста, но и пытайтесь понять, какой философией и привычками он руководствуется в работе. Задайте вопрос: «Вы бы наняли его еще раз?»

3. Осмотр аналогичных проектов. Съездите на несколько завершенных объектов и оцените результаты, чтобы сделать вывод, в какой мере слова человека соответствуют делам.

4. Готовность к работе в команде. Оцените, насколько человек способен ощущать единство с коллективом в стремлении к общей цели, то есть к созданию продукта, который можно легко и быстро продать. Если потенциальный член команды не готов к сотрудничеству, то от его услуг лучше отказаться.

Начинайте комплектовать команду на самом раннем этапе. Чем раньше она приступит к работе, тем быстрее пойдет процесс и тем лучше будет результат. Основная задача каждого участника – добавлять ценность конечному продукту. Чем раньше все соберутся вместе, тем больше будет их вклад. Чем раньше в коллективе начнут возникать идеи, тем вероятнее, что они будут реализованы.

Реальная история: команда, на которую можно рассчитывать

У нас есть клиент, владеющий несколькими жилыми домами. Некоторое время назад он дал нам заказ на реконструкцию летнего дома в Санта-Фе. Поскольку наша фирма размещается в Скотсдейле, штат Аризона, мы решили, что для осуществления первой фазы проекта будет выгоднее нанять местного подрядчика. К сожалению, действительность преподала урок, который заставил нас еще больше оценить достоинства сплоченной команды.

Хотя мы несколько раз выезжали на место, чтобы проверить, как продвигается проект, в работе постоянно возникали какие-то помехи. Подрядчик жаловался, что никак не может найти общий язык с собранной им командой. Дойдя кое-как до второй фазы, мы решили задействовать аризонскую команду. Дела поправились моментально, а проблемы стали решаться значительно быстрее. Более того, высланные на место специалисты имели уже такой опыт совместной работы, что могли эффективно сотрудничать и устранять препятствия даже без нашего участия и контроля.

Команда способна на великие дела. Несколько лет назад Роберт Кийосаки как-то заехал ко мне в офис, чтобы обсудить новый проект. Вокруг него столпились сотрудники. Роберт скромно заметил, что хотя не может сам похвалиться особым образованием (в чем многие сильно сомневаются), зато умеет создавать хорошие команды. Он считает это главным фактором успеха в любом проекте. Одну из таких команд Кийосаки называет «самые доверенные консультанты». Многие из ее участников являются авторами этой книги.

А теперь поговорим о специалистах, которые должны быть в вашей команде.

Участник № 1 – Архитектор

Хороший архитектор незаменим. Он не просто рисует эскизы будущих зданий, но и должен знать современные тенденции, разбираться в строительных конструкциях, освещении и экологии. Я не делаю ни шагу, не проконсультировавшись с экологами. В зависимости от масштабов проекта архитектор может оказывать помощь в планировании, дизайне, документации и общем руководстве строительством.

Обычно архитектор проекта считается лидером команды. Он не только дает ценные рекомендации остальным участникам, но и контролирует проект в целом, начиная от бюджета и заканчивая графиком выполнения работ. Кроме того, характер работы архитектора заставляет его быть всегда в курсе текущих строительных норм и правил. Их нарушение может стать серьезной помехой всему проекту как из-за штрафов, так и из-за сбоев в графике. Хороший архитектор также незаменим, когда требуется согласование и разрешение.

Вам нужен архитектор, который готов взять на себя роль лидера, но при этом дает проявить себя каждому из членов команды. В качестве главного принципа работы выступает сотрудничество. Этот специалист очень значимая единица, но он должен прислушиваться к мнению других участников и полагаться на их талант. При выборе архитектора хорошим барометром является первое впечатление. Доверяйте интуиции. Тот ли это человек, которому я готов доверить проект? Помните, что основная цель создания команды как раз и заключается в том, чтобы совершить нечто такое, для чего не хватает собственного опыта и знаний.

Если говорить о деньгах, то оплата услуг архитектора зависит от масштабов и потребностей каждого конкретного проекта. Многие предпочитают фиксированную ставку оплаты, которая определяется объемом работы. Может применяться также почасовая ставка, для которой, как правило, устанавливается верхний предел общей суммы.

Участник № 2 – Дизайнер по интерьерам

Хороший дизайнер не только выполняет пожелания заказчика, но и дополняет и развивает их. Он следующий важный участник команды. Его задачи во многом отличаются от задач архитектора. Если последний создает структуру пространства, то первый придает ему функциональность и логичность.

В то время как архитектор отвечает за многие аспекты проектирования и строительства, дизайнер может сосредоточить внимание на общем видении проекта. Несколько лет назад я получила заказ на оформление жилого дома на побережье Орегона. К счастью, меня подключили к проекту достаточно рано, так что мы успели обсудить его с клиентом и архитектором еще до окончательного согласования плана работ. Мы поехали в Орегон, посетили дом и в течение многих часов обсуждали, как он должен выглядеть. В ходе бесед выработали набор критериев, которых стоит придерживаться, чтобы общий дизайн был законченным и последовательным. Дальнейшая задача дизайнера состоит в том, чтобы внутреннее пространство дома соответствовало намерениям команды. Отделка, освещение и мебель – неотъемлемые компоненты успешного проекта. Дизайнер по интерьеру может также подобрать аксессуары и предметы искусства.

Правила, которыми вы пользовались при выборе архитектора, вполне применимы и к дизайнеру. Правда, архитектор зачастую и сам может порекомендовать вам одного-двух дизайнеров из собственной команды, которые хорошо впишутся в проект. Именно так и началось наше сотрудничество с Робертом и Ким. Несколько лет назад они купили старинный уютный дом, в котором собирались жить. Они наняли архитектора, а он порекомендовал им генерального подрядчика. Затем они обратились к дизайнеру по интерьерам, кандидатуру которого посоветовал один из друзей. Хотя работать с Ким и Робертом очень легко, дело не заладилось. Наняли другого дизайнера – результат тот же. Он попросту не разделял общего мнения команды. Я не критикую этих специалистов и их способности, а только подчеркиваю, насколько важно, чтобы команда составляла единое целое. В конце концов подрядчик организовал встречу со мной, и дело пошло на лад. Конечно, команда сталкивалась с трудностями, но у нас было одно видение задачи, общая цель и желание наилучшим образом справиться с проектом.

Участник № 3 – Ландшафтный дизайнер

Этот специалист отвечает за участок вокруг дома, и от него зависит первое впечатление, которое дом производит на окружающих. Если вы когда-нибудь продавали или покупали дом, то знаете, какое значение оно имеет для покупателя. Найдите ландшафтного дизайнера, который выгодно подчеркивает каждую деталь здания и удачно вписывает ее в окружающую среду. Поясню, что я имею в виду.

Недавно я проводила косметический ремонт офисного здания двадцатилетней постройки. Владелец хотел продать его и считал, что более свежий внешний вид ускорит процесс. Бюджет был весьма ограничен. Мы понимали, что проблему придется решать за счет цвета и ландшафта. Выбрали окраску наружных стен, которая гармонировала с натуральным камнем, и пригласили ландшафтного дизайнера, чтобы он подчеркнул лучшие свойства здания. Пространство около входа расчистили, убрали излишне высокие деревья и заменили их невысокими и простыми в уходе кустиками. Это придало зданию более выразительную эстетику и одновременно повысило его привлекательность в глазах покупателей. Кроме того, мы зрительно выделили вход, облегчая арендаторам и посетителям доступ в здание.

Участник № 4 – Генеральный подрядчик

Как правило, члены команды сами порекомендуют генерального подрядчика. Если же нет, то можно обратиться к местным властям. При выборе генерального подрядчика я ищу, в первую очередь, человека или компанию, с которыми мне будет приятно работать. Возможно, это звучит странно, но не забывайте, что с этим участником команды придется видеться чаще всего. Разумеется, он должен отвечать и многим другим требованиям, но у вас с ним должны быть, прежде всего, хорошие отношения. В конце концов, именно он расходует деньги. Как только Роберт и Ким затевают очередной проект, мы все с нетерпением ждем воссоединения нашей команды, зная, что генеральный подрядчик обеспечит реализацию всех планов с минимальными проблемами.

Многие инвесторы полагают, что могут сами осуществлять надзор за проектом. Возможно, кому-то это и удается, но значительно чаще вас ждет неудача, особенно если вы не располагаете достаточным опытом. Я всегда советую хорошо подумать, прежде чем принять такое решение. Способны ли вы полностью отойти от своей основной работы? Можно ли сравнить цену потраченного вами времени с вознаграждением профессиональному подрядчику? Знакомы ли вы с местными строительными нормами и правилами и методами строительства? Хватит ли вам сил и способностей, чтобы составлять планы, контролировать бюджет и управлять людьми?

Стоимость услуг опытного подрядчика, который будет руководить проектом и людьми, – это не большие деньги. С другой стороны, если объем работ сводится только к покраске стен и замене ковровых покрытий, то с этим вы можете справиться и сами. Короткая консультация с дизайнером по интерьерам поможет выбрать подходящие материалы и найти нужных работников. Учтите, однако, что порой мелкие проекты перерастают в крупные. Я сама была свидетелем, как по ходу дела вскрывались проблемы, которых в одиночку не решить ни одному владельцу.

Чем дольше работаете с командой специалистов, тем больше они превращаются в ваших доверенных консультантов, и тем чаще вы будете обращаться к ним за советом независимо от масштабов проекта. Чем продолжительнее сотрудничество и теснее взаимоотношения, тем лучших результатов вы добьетесь. Я сама убедилась, что по мере укрепления и сплочения команды проблемы решаются проще, быстрее и эффективнее.

Любой инвестор стремится к получению максимальных доходов. И хотя управление недвижимостью играет колоссальную роль в повышении ее ценности, но не менее важен и дизайн интерьера. Как узнать, какой дизайн принесет доход, а какой приведет к дополнительным расходам и отрицательно скажется на общей рентабельности проекта? Я, работая с различными типами недвижимости, использую следующие приемы.

Действенные стратегии повышения стоимости жилья

Тенденция покупки готовых домов, их модернизация и последующая продажа неизбежно подводит к мысли о косметическом ремонте. Каждому хочется купить жилье, которое выглядит как на картинке. Концепция предпродажной подготовки жилья (или стейджинга) была впервые разработана Барб Шварц в 1972 году и с годами превратилась в широко используемый инструмент. Это чисто коммерческий прием, в результате применения которого внутренние помещения дома приобретают новое качество.

Возьмите на заметку

Дизайн интерьера разрабатывается с учетом вкусов и предпочтений владельца. У стейджинга совершенно противоположная задача – устранить из недвижимости всякие личные оттенки и дать возможность покупателю обустроить дом по собственному желанию.

Профессиональный стейджинг часто путают с дизайном интерьера, хотя между ними нет ничего общего. Вкратце остановимся на стейджинге, потому что он играет большую роль в продаже недвижимости. Если вы решили продать дом, то, согласитесь, заранее начнете паковать вещи и удалять из интерьера все следы вашего присутствия. Вы заберете с собой ценные коллекции, фотографии, памятные вещи – все, что может напомнить потенциальному покупателю, что этот дома пока еще не его, а ваш. Независимо от того, наймете вы для этого профессионального стейджера или возьмете работу на себя, подойдите к вопросу серьезно. Вы должны создать обезличенный дом.

Я больше двадцати лет занимаюсь дизайном интерьеров жилых и офисных помещений и при продаже своего дома, естественно, полагала, что меньше всего нуждаюсь в услугах стейджера. Тем не менее мой агент по недвижимости тактично предложил все же встретиться со специалистом. «Это не повредит», – сказал он. Я с неохотой согласилась, но стейджер открыл мне глаза на многие вещи. Поверьте, не слишком приятно выслушивать от постороннего человека, что самое лучшее место для моей эксклюзивной коллекции китайских фарфоровых собачек – коробка в гараже. И все же советую внимательно прислушаться к подобным советам. Я потратила семь лет на создание уютного семейного гнездышка из большого и светлого дома. Стейджер сказал, что мне это удалось, но потенциального покупателя все это, как правило, не интересует. Если я хочу продать дом, то будет лучше, если все комнаты будут светлыми, просторными, наполненными воздухом. Впечатление производят чистые и избавленные от всякого хлама помещения.

Даже если на рынке недвижимости царит застой, то дома, прошедшие процедуру стейджинга, в девяти случаях из десяти продаются первыми. Теперь я расскажу о пяти основных принципах успешного стейджинга.

1. Чистота. Все должно быть безупречным – ковры, полы, стены, подоконники, ванная. Помещения должны выглядеть абсолютно новыми.

2. Отсутствие посторонних вещей. Освободите столы, полки и подоконники. Они предназначены для любимых вещей нового хозяина дома, а не ваших. Уберите все, что только можно.

3. Цвет. Возможно, вам нравился яркий цвет стен, который прекрасно гармонировал с красным диваном. Но новый владелец привезет свою мебель, и у него могут быть совершенно другие предпочтения. Ярко-розовые стены затруднят продажу дома.

4. Творчество. Наведите покупателя на какую-нибудь тему разговора о своем доме и приложите все силы, чтобы он запомнил эту беседу. Учтите, он уже осмотрел множество домов, и они у него перемешались в голове. Сделайте свой дом незабываемым.

5. Компромисс. Стейджер будет настаивать, чтобы выполнялись все его указания, а вы подумаете, что он заходит слишком далеко. Пойдите на компромисс и сделайте то, что считаете самым важным и необходимым.

Большинство покупателей принимают решение о покупке дома в течение первых пятнадцати секунд после того, как увидели его. О чем говорит ваш дом? Первые впечатления являются решающими. Так что имеет смысл потратить немного больше времени и денег, чтобы дом понравился покупателю с самого порога.

Как продать дом за 15 секунд или даже меньше

Первое впечатление – самое важное, а решение о покупке принимается в первые 15 секунд. Что поможет сделать дом привлекательным в глазах покупателя? Обратите внимание на следующее:

1. Дворик перед входом. Тщательно очистите и подметите газон, дорожки, деревья и посадите как можно больше красивых цветов.

2. Входная дверь. Заново покрасьте дверь или, по крайней мере, сметите с нее паутину. Примите меры, чтобы первые шаги покупателя по дому остались у него в памяти.

3. Внутренняя и наружная окраска. Ничто так не освежает вид дома, как свежая краска.

4. Полы. Полы, ковровые и плиточные покрытия должны быть безупречно чистыми. Изношенные паласы с пятнами недопустимы.

5. Комнатные растения. Они должны быть здоровыми, без засохших листьев, пыли, грязи и луж под горшками. Разместите их на окнах. Это зрительно устраняет границу между интерьером и видом за окнами, а внутреннее пространство комнаты как бы увеличивается, и возникает связь с природой.

Стейджинг может до того изменить облик дома, что многие хозяева сами удивляются, почему они не жили так раньше. Советую всем нанять специалиста по стейджингу, чтобы он помог избавиться от ненужных вещей. Стейджеры умеют говорить правду, хотя кому-то она, возможно, покажется горькой. Они могут посоветовать по-другому расставить мебель, чтобы зрительно увеличить площадь комнат и скрыть отдельные недостатки. Если хотите добиться успеха (а в условиях слабого рынка недвижимости у вас попросту не остается другого выбора), наймите профессионального стейджера и позвольте ему распоряжаться вашим имуществом по собственному усмотрению.

Если вы продаете дом, в котором никто не живет, не слушайте людей, которые утверждают, что пустые дома продаются лучше, чем обставленные мебелью. Если бы это было так, то ни один строитель не меблировал бы сдаваемое в эксплуатацию жилье. Обставьте дом, насколько позволяет бюджет. Если не можете взять мебель напрокат у стейджингового агентства, то хотя бы развесьте по дому небольшие картины, расставьте украшения и предметы быта. Это могут быть какие-то настенные панно, комнатные растения, полотенца в ванной. Включите тихую музыку. Результаты удивят даже вас.

Вещи в доме очень важны, но есть и нематериальные аспекты, которые тоже надо учитывать. С вами случалось, что, заходя в какое-то помещение, сразу ощущаете дискомфорт, хотя и не понимаете почему? Все дело в энергетических потоках, свойственных любому помещению. Обычно дискомфорт возникает, если пространство наполнено негативной или застоявшейся энергией. Есть консультанты, которые специализируются на очистке помещений от негативной энергии. Эти принципы систематизированы в древнем искусстве фэн-шуй, зародившемся более 3000 лет назад.

Реальная история: все дело в опыте

Недавно мой брокер по недвижимости Джоанна Каллауэй рассказала мне историю об успешно проведенном стейджинге. Она несколько месяцев пыталась продать жилой дом, который по всем показателям должен был пользоваться спросом. Смущала гостиная. Одна стена в ней была выкрашена в красный цвет, удачно сочетавшийся с оконными шторами прежнего хозяина. Меня удивило, что это обстоятельство могло помешать продаже, так как я сама нередко крашу гостиную в такой же цвет. Тем не менее Джоанна связалась со стейджинговым агентством. Его специалисты перекрасили стену, сменили шторы и скатерти, положили подушки на стулья. Дом был продан в течение недели.

Хотите верьте, хотите нет, но ваша энергия может как усиливать внимание к дому, так и отвлекать его. Позитивная жизненная позиция улучшает энергетические потоки в помещении. Вместо того чтобы тревожиться и терзаться сомнениями, почему старый дом так долго не продается, попробуйте представить, как великолепно будет смотреться ваша коллекция фарфоровых статуэток в новом доме.

Не думайте, что это лишние хлопоты. Статистика утверждает: дом, в котором проведен стейджинг, продается быстрее и по более высокой цене.

На сайте homestaging.com недавно были обнародованы результаты исследований, которые доказывают, что рентабельность инвестиций в жилые дома с последующей предпродажной подготовкой составляет 169 процентов. Это очень весомый показатель, и поэтому стейджинг вполне оправдывает затраты времени и усилий.

Успешные инвестиции в многоквартирные жилые дома

При продаже дома необходимо учитывать в первую очередь интересы и пожелания покупателя, а не собственные. При инвестициях в многоквартирные жилые дома главным фактором успеха являются жильцы. Задайте вопрос: «Кто эти люди и чего они ожидают от дома?» Затем тщательно продумайте, каким образом можно удовлетворить их потребности. Строите ли вы дом с нуля или покупаете уже готовое жилье, деньги надо вкладывать. Прежде всего в то, что представляет ценность для жильцов. Разумеется, затраты надо соотносить с потенциальным размером квартплаты, но все же основное внимание уделите моментам, которые произведут на квартиросъемщиков неизгладимое впечатление. Если в доме нет изюминки, то сдать квартиры будет не так-то просто. Спросите себя: «Почему кто-то может захотеть поселиться именно в этом доме, а не в соседнем?» Разрабатывая проект инвестирования, всегда имейте в виду следующие факторы:

1. Первое впечатление. Приведите в порядок деревья и кустарники, обновите краску на стенах, оборудуйте окна навесами, тентами или жалюзи, отремонтируйте дорожки и крыльцо, засейте газон новой травой, посадите цветы – много цветов.

2. Доступ. Оборудуйте автостоянку для машин жильцов и гостей. Дом с неправильно рассчитанной и спланированной парковкой впоследствии почти невозможно переделать. Создайте удобства для инвалидов. Если такое оборудование отсутствует, вам все равно придется установить его, а это может быть связано со значительными затратами.

3. Месторасположение. Не забывайте, что имеете дело с недвижимостью, для которой важнейшим фактором является расположение.

4. Безопасность. Ограждение участка, запирающиеся калитки, сигнализация, камеры наблюдения создают у жильцов ощущение надежности и безопасности, а это, в свою очередь, позволяет домовладельцам повышать ставки квартплаты.

5. Долговечность материалов. Ремонтируя дом, используйте самые лучшие ремонтные и отделочные материалы, которые только можете себе позволить. Это обеспечит наилучшую рентабельность в перспективе. Понаблюдайте за конкурентами в округе. Если в соседних домах подоконники отделаны плиткой, то, возможно, и вам стоит сделать так же.

6. Нейтральная отделка. Она имеет особое значение в многоквартирных домах. Выбирайте нейтральные цвета преимущественно светлых тонов. Они нравятся большинству людей.

7. Общая эстетика. Есть ли в доме бассейн, клубное помещение, внутренний дворик или сад? Если да, то они должны выглядеть живописно, быть ухоженными и радовать глаз. Постарайтесь эстетически выделиться среди конкурентов.

8. Вид из окон. Люди любят красивые пейзажи, поэтому ландшафт может стать одним из решающих факторов. Даже если из дома не открывается вид на горы, необходимо позаботиться о том, чтобы перед окнами не было свалки или неухоженной стоянки для машин. Если строите дом, то запланируйте, чтобы окна в основном выходили на сад или бассейн.

Демонстрировать квартиры надо примерно по тем же правилам, что и индивидуальный дом. Квартиру следует по возможности обставить мебелью. Без нее комнаты кажутся еще меньше. Кроме того, людям будет легче представить, как они здесь обустроятся.

Дома для престарелых – это совершенно особый тип недвижимости. По мере того как дети, родившиеся в период демографического бума, начинают стареть, количество таких заведений растет. К этим домам предъявляют особые требования, и далеко не все они исходят от властей. Речь идет о пожеланиях, которые высказывают сами жильцы. Нынешнее стареющее поколение требует значительно более высокого уровня комфорта и эстетики, чем предыдущее, и готово платить за это.

Я сейчас разрабатываю проекты нескольких таких домов. Необходимо помнить, что мы живем в XXI веке, и нынешние постройки подобного типа ничем не напоминают приюты для бездомных стариков из прежних времен. Эти дома рассчитаны на людей, ведущих активный образ жизни и не обремененных работой по хозяйству типа уборки квартиры, подметания двора и т. п. Основной упор делается на комфорт, самостоятельность и качество жизни. Разумеется, мы учитываем изменения нужд и потребностей жильцов по мере их старения, но исследования показывают, что многие проблемы могут быть решены только за счет хорошего дизайна и разумной планировки. Один из домов, над которым я работаю, будет размещаться в горах. Холмистый ландшафт, естественно, создает определенные трудности. Архитекторам и ландшафтным дизайнерам пришлось немало потрудиться, чтобы сохранить преимущество красивых пейзажей и в то же время облегчить жизнь обитателей за счет устройства крытых переходов между зданиями и отсутствия лестниц. Это один из примеров, как можно добиться максимального комфорта, не фокусируя внимание жильцов на их ограниченных возможностях.

Коммерческая недвижимость, которая выдержит испытание временем

Основная задача – учесть все нужды и пожелания будущего арендатора и произвести на него сногсшибательное первое впечатление. В конце концов, люди хотят гордиться местом работы. Им хочется, чтобы оно было одновременно функциональным и комфортабельным. Это требование не всегда легко выполнить, потому что офисные помещения часто бывают большими, имеют сложную планировку и несколько обезличены. Цель дизайнеров – придать им личную нотку и создать внутри здания или за его пределами уютные зоны, где можно немного передохнуть. Для этого не требуется слишком многого. Достаточно тенистого дерева, фонтанчика или удобной скамейки. Зоны отдыха также можно организовать в вестибюльных альковах, расставив в них предметы искусства и удобную мебель.

Обязательные требования к коммерческой недвижимости

1. Доступность. Здание должно быть оснащено всем оборудованием, предусмотренным законом об инвалидах, а также иметь достаточное количество мест для парковки и удобные подъездные пути.

2. Удобство перемещения людей внутри и снаружи здания. Офис должен иметь просторные коридоры, хорошо продуманную систему расположения лифтов, дверей и указателей.

3. Легкость в ориентации. Если офисное здание напоминает лабиринт, то в нем теряются и испытывают раздражение. В чрезвычайных ситуациях может возникать опасность для жизни людей.

4. Индивидуальность. Здание должно быть уникальным в своем роде. Какие признаки делают его неповторимым?

5. Запоминающиеся ориентиры. Посетители должны с легкостью запоминать дорогу. В этом им помогут такие ориентиры, как, например, большая картина на стене, пол, покрашенный в голубой цвет, или растения в горшках.

6. Запахи. Некоторые руководители фирм распыляют определенные ароматы через вентиляционную систему. Запахи играют очень важную роль, поскольку влияют на настроение и тесно связаны с центрами памяти мозга (информация агентства UPI от 17 октября 2008 года).

7. Звуки. Разбавьте тишину негромкой музыкой. Она должна вызывать у людей нужное вам настроение.

8. Расположение, расположение и еще раз расположение. Учитывая все предыдущие мо менты, не забывайте, что ключевой фактор недвижимости – место ее расположения.

Если вы проектируете новое здание, то архитектор и дизайнер должны тесно сотрудничать уже на самой ранней стадии. Основная задача архитектора – разработать структуру здания, а дизайнер по интерьерам должен организовать в нем внутреннее пространство. Непрофессионалу это сделать не удастся. Мне не раз приходилось видеть плоды такой «самодеятельности». Переделка либо вообще невозможна, либо требует вложения громадных средств.

Все начинается с общего бюджета и определения долговечности отделки. Архитектор и дизайнер должны знать, для кого предназначено здание, так как подходы, скажем, к медицинскому учреждению и детскому саду будут разниться. Вам, вероятно, приходилось слышать: «Форма следует за функцией». Это именно то, о чем мы сейчас говорим.

Если форма и функция имеют чрезвычайно важное значение для планировки помещений, то краеугольным камнем дизайна является соответствие окружающей среде. Оно всегда было и будет самым надежным критерием деятельности дизайнеров и архитекторов, если они хотят, чтобы проект выдержал испытание временем. Именно поэтому каждому региону свойственны определенные стили дизайна и архитектуры, которые находятся в гармонии с окружающей природой, а не противоречат ей. Руководствуясь этим принципом, дизайнеры по интерьерам и архитекторы вырабатывают определенные правила работы над проектом.

К сожалению, правила порой нарушаются, и это не идет зданию на пользу. Возьмем, скажем, Финикс – город, расположенный в пустыне и окруженный голыми скалистыми горами, над которыми большую часть года ярко светит знойное солнце. Среди светлых оштукатуренных зданий можно увидеть один дом из темного дерева, построенный по довольно современному проекту примерно в 1970‑х годах. Глядя на него, понимаешь, что ему следовало бы находиться где-нибудь в горах Колорадо. В Финиксе этот дом выглядит ужасно старомодным и неуместным. А вот среди сосен и тополей Колорадо он считался бы современным и привлекательным. Очевидно, архитектор и дизайнер этого проекта совершенно не обращали внимания на окружающую природу.

Начиная работу над новым проектом, я часто слышу от заказчиков: «А не устареет ли здание через пять лет?» Всегда отвечаю: «Нет, если мы построим его с учетом колорита окружающей среды». Чтобы не оказаться в плену быстро устаревающих модных тенденций, необходимо использовать материалы и цвет, которые подсказывает сама природа, тогда здание еще долгое время будет выглядеть эстетично.

Единственный случай, когда это правило не действует, – здания, которые должны вызывать моментальную реакцию и привлекать повышенное внимание арендаторов и посетителей. Эти проекты, как правило, противоречивы и вызывают бурные дискуссии в прессе, поскольку разные группы населения высказывают самые полярные мнения. Однако когда здание построено, оно обычно приобретает популярность и становится характерной приметой окружающей местности. В эту категорию могут входить, например, художественные музеи и престижные ювелирные салоны.

Возьмите на заметку

Чтобы не оказаться в плену быстро устаревающих модных тенденций, необходимо использовать материалы и цвет, которые подсказывает сама природа, тогда здание еще долгое время будет выглядеть эстетично.

Ремонт и модернизация уже построенных зданий требуют иного подхода, поскольку в дизайне постоянно появляются новые тенденции, используя которые вы можете повысить ценность недвижимости. Цветовые предпочтения меняются каждое десятилетие. Хочется, чтобы здание выглядело современно, а не представляло собой реликт прошлых веков, если, конечно, оно не является исторической ценностью. Так или иначе, цвет очень важен. Здания, в которых окраска стен, полов и цвет ковров выглядят старомодно, явно не подходят компаниям, нацеленным на будущее. Интерьер влияет на настроение и ощущения, причем как в положительном, так и в отрицательном плане.

Чтобы выяснить, какие цвета в данный момент в моде, просто пройдитесь по нескольким новым и самым престижным торговым центрам. Вы обнаружите множество образцов цвета и материалов.

Разумеется, в основе модернизации недвижимости должен быть план, разработанный с учетом прогнозируемой чистой операционной прибыли и денежных потоков. Правда, некоторые дизайнеры не склонны обращать внимание на цифры и разрабатывают проекты, стоимость которых явно выходит из-под контроля. Выбирайте дизайнеров, которые разбираются в основах бизнеса и могут соотносить свои планы с вашими. Грамотное использование таких простых средств, как покраска стен, небольшие ландшафтные переделки, замена табличек и вывесок может существенно изменить облик зданий.

Коммерческой недвижимости, так же как и другим типам недвижимости, требуется сбалансированность и гармоничность. В офисных зданиях часто под одной крышей размещаются самые разнородные фирмы. Используя принципы баланса, гармонии, света и доступности, вы можете существенно улучшить обстановку на рабочем месте.

Экология

В последние годы получил большое распространение так называемый «зеленый» дизайн. Под ним понимают эффективное использование ресурсов и создание здорового микроклимата в зданиях. «Зеленым» может считаться здание, которое спроектировано, построено, отремонтировано и эксплуатируется с учетом принципов экологии и бережного расходования природных ресурсов. Может показаться, что строительство «зеленых» зданий обходится дороже, но начальные затраты с лихвой окупаются за счет долгосрочных финансовых преимуществ. Хорошо продуманный проект позволяет существенно сократить эксплуатационные расходы в течение всего срока жизни здания и одновременно сберегает природные ресурсы.

Скотсдейл в Аризоне стал одним из первых городов США, принявших программу добровольного участия в «зеленом» строительстве. Владельцы, застройщики и строительные фирмы, изъявившие желание включиться в программу, должны выполнить ряд требований нормативного перечня, за которые начисляются баллы. В их число входит, например, использование экологически чистых строительных материалов и методов строительства. Для получения сертификата «зеленого» здания необходимо набрать определенное количество баллов, в частности, по таким параметрам, как применение повторно используемых и утилизируемых материалов, добываемых преимущественно в данной местности, что позволяет сократить расход топлива и других энергоносителей.

Что необходимо учитывать в «зеленом» строительстве

При разработке проекта пользуйтесь следующей памяткой:

1. Выбор строительной площадки. Отдавайте предпочтение уже освоенным участкам перед не использованной ранее землей.

2. Сбережение водных ресурсов. Подумайте о внутренней системе очистки воды в здании и сборе дождевой воды.

3. Энергоресурсы и воздушная среда. Проектируйте здание таким образом, чтобы максимально использовать естественное освещение, и предусмотрите возможность установки солнечных батарей.

4. Строительные материалы. Изучите возможность применения в строительстве восстановленных материалов.

5. Качество воздуха в помещениях. Сокращение выделения вредных веществ из мебели и отделочных материалов позволяет существенно улучшить состав воздуха.

6. Исследовательская работа. Внимательно проанализируйте, все ли имеющиеся возможности по охране окружающей среды вы учли в ходе разработки проекта.

Получение «зеленого» сертификата от городских властей дает следующие преимущества:

1. Вы можете испытывать гордость за то, что внесли вклад в экономическое возрождение городских районов, находящихся в состоянии застоя и упадка.

2. Недвижимость будет пользоваться повышенным рыночным спросом.

3. Уменьшение количества потребляемой воды сокращает эксплуатационные расходы.

4. Уменьшается загрязнение воздуха и воды.

5. Уменьшается зависимость от городских сетей в плане энергоснабжения.

6. Сокращается количество отходов, загрязняющих окружающую среду, что позволяет сберечь новые природные ресурсы.

7. Здоровью строителей и обитателей здания ничего не угрожает.

8. В помещениях улучшается качество воздуха.

Все это существенно улучшает условия труда, благодаря чему люди гордятся местом работы, трудятся с энтузиазмом и лучше себя чувствуют. Результатом становится повышение производительности.

Любому, кто занимается строительством, ремонтом или модернизацией недвижимости, известно, насколько важно в максимально короткие сроки утвердить планы в городской администрации. Согласование может длиться по нескольку месяцев, а ведь все хорошо знают, что время – деньги. Однако в ряде случаев городские власти идут застройщикам навстречу. В частности, инвесторы, участвующие в программе «зеленого» строительства в Скотсдейле, пользуются правом первоочередного рассмотрения своих проектов. Это значит, что сроки согласования могут быть сокращены примерно наполовину.

С другой стороны, вас ожидают более строгие инспекторские проверки, охватывающие все аспекты соответствия стандартам. Городская администрация отмечает участки, где ведется строительство «зеленых» зданий, особым знаком, который демонстрирует окружающим, что вы вносите вклад в защиту окружающей среды. Это позволяет улучшить свой общественный имидж.

Правительственные учреждения Аризоны применяют и другие стимулирующие меры для «зеленых» застройщиков, предлагая им, в частности, более высокие налоговые вычеты при покупке установок и устройств для получения солнечной энергии. Кроме того, местные энергетические компании предоставляют скидки потребителям, готовым вкладывать деньги в использование солнечной энергии. Ожидается, что в ближайшие годы будут введены налоговые льготы за применение повторно используемых и утилизируемых строительных материалов.

Несколько слов в заключение

Дизайн, будь он «зеленым» или какого-то другого цвета, позволяет увеличить стоимость недвижимости. И коммерческая, и жилая недвижимость выигрывают от удачного дизайна интерьеров, который к тому же позволяет избежать дорогостоящих и порой неисправимых ошибок. Цель инвестора должна заключаться в том, чтобы с максимальной эффективностью использовать пространство и освещение, не нарушая при этом гармонии с окружающей средой. Наймите хорошего профессионала, способного решать эти задачи, и вы получите здание, которое надолго сохранит привлекательность и будет давать доход в течение многих лет.

* * *

За двадцать лет работы в сфере дизайна Ким Далтон неоднократно становилась лауреатом престижных призов и наград. Она обладает уникальной способностью преобразовывать помещения клиник и офисов в уютную и здоровую среду обитания, добиваясь при этом долгосрочного экономического эффекта. После основания в 1990 году компании «Dalton Interiors» Ким принимала участие во многих проектах с недвижимостью, в число которых входят детская клиническая больница в Финиксе, мемориальный госпиталь Дела Уэбба, а также ряд церквей и общественных парков.

14. Скотт Макферсон. Источники финансирования для инвестиций в недвижимость

Скотт Макферсон – ипотечный брокер, к которому я обращаюсь, когда хочу узнать, что в действительности происходит на рынке недвижимости. Он больше чем просто брокер. Скотт еще и инвестор, который, как и все остальные авторы книги, применяет на практике все, чему учит других.

Я всегда могу рассчитывать, что Скотт с удовольствием примет участие в организуемых мною семинарах. Так же охотно он согласился поучаствовать в создании этой книги, потому что хочет, чтобы люди с умом распоряжались деньгами и инвестициями. Его многолетний опыт является ценным источником информации, особенно во времена экономического хаоса.

Мы познакомились со Скоттом в 1999 году в необычном месте – на турнире по гольфу в Финиксе. Он к тому времени был уже известным человеком, и я слышал о нем, но и представить себе не мог, что мое имя ему тоже знакомо. Он разделял мою позицию по поводу акций и инвестиционных фондов, хотя в то время я подвергался нападкам со всех сторон. Сегодня люди стали умнее, увидев, что происходит с их акциями и пенсионными накоплениями. Мои критики поумерили пыл.

С того дня Скотт стал для нас с Ким хорошим другом и доверенным консультантом. Он обладает способностью заглядывать за горизонт. С его помощью мы сэкономили много денег. Он уберег нас от некоторых инвестиций, которые могли обернуться тяжелыми потерями. Я не знаю, что бы делал без такого опытного и знающего человека. Если вам удастся найти такого брокера, как Скотт, то можете считать, что вам крупно повезло.

Роберт Кийосаки

Еще с юных лет я был уверен, что ничто не может заменить опыт. Я не профессиональный писатель, зато активно занимаюсь вопросами финансирования сделок с недвижимостью.

По сути, принципы финансирования остаются неизменными, покупаете вы недвижимость, чтобы затем сдавать ее внаем, или распродаете квартиры в 300‑квартирном жилом доме в Скотсдейле. Понять основной принцип не сложно. Надо только задать себе несколько основополагающих вопросов и затем сделать ряд простых шагов.

Мы рассмотрим с вами основы финансирования недвижимости. Также я дам ряд советов, как применять их в конкретных ситуациях.

Как все начиналось

Учась в Аризонском университете по специальности недвижимость и финансы, я пребывал в полной уверенности, что прочно держу удачу за хвост, и с нетерпением ждал часа, когда начну искать свою нишу на рынке недвижимости. Я жил в дорогой квартире неподалеку от студенческого городка, ездил на хорошей машине и демонстрировал отличные успехи в учебе. Я стал президентом студенческого клуба и считал, что никто не разбирается в недвижимости лучше меня.

Все изменилось в один миг, когда мой отец, Дуглас Макферсон, преуспевающий инвестор и владелец известной брокерской фирмы по коммерческой недвижимости, как-то раз усадил меня и сказал: «Слушай, ты считаешь себя знатоком недвижимости, но ведь ты знаком с ней только по книгам. У тебя нет практического опыта. Если ты действительно хочешь заниматься этим бизнесом, надо с чего-то начинать! Ты должен что-нибудь купить».

Я планировал после учебы пойти работать в отцовскую фирму, и такой поворот событий оказался для меня полной неожиданностью. Эта двадцатиминутная беседа с отцом стала, пожалуй, самым лучшим советом, который я получал за всю карьеру. И вот почему.

Передо мной стояла задача – купить жилой дом на одну семью, пожить в нем, отремонтировать и сдать в аренду. Я купил газету с объявлениями, и вдруг до меня дошло, что я не знаю даже, с чего начинать. Пару недель я искал дома в районах, где мне самому хотелось бы жить, но быстро понял, что они мне не по карману. Что делать дальше, я не знал.

Мне было нелегко осознавать, что я вот-вот получу диплом по специальности недвижимость и финансы, а сам не готов даже к покупке дома!

Я обратился за помощью к отцу, и он в течение двух недель по выходным дням ездил вместе со мной по окрестностям и читал объявления в газетах. Наконец мы нашли кое-что интересное. Это было маленькое объявление, в котором какой-то адвокат писал, что представляет интересы вдовы, которая хочет продать два дома за 15 тысяч долларов в таком состоянии, как они есть. Мы поехали взглянуть на дома. Они не вызвали у меня ни малейшего интереса, так как были в запущенном состоянии и находились в глухом районе Финикса.

Мы зашли пообедать, и вдруг отец начал рассказывать мне, какая это замечательная сделка. Два дома отдаются задешево, причем в таком районе, где вряд ли будут проблемы с поиском жильцов. До меня внезапно дошло, что я рассматривал эти дома только как возможное собственное жилище и даже не пытался взглянуть на них глазами инвестора.

Второе преимущество сделки, по словам отца, заключалось в том, что владелица ввиду неважного состояния домов сама финансировала их покупку за счет собственной закладной. В то время мне это ни о чем не говорило, но я понял, что у меня есть реальный шанс стать инвестором в недвижимость. Итак, я купил эти дома за 15 тысяч долларов, внеся в качестве первого взноса одну тысячу. Остальные 14 тысяч финансировались из закладной прежней хозяйки. Процесс пошел!

Отец помог мне составить бюджет для приобретения и ремонта недвижимости, а также произвести необходимые расчеты на случай сдачи домов внаем. Все это время я с трудом пытался понять, в чем же для меня выгода этой сделки. Отец внес половину начального платежа (500 долларов), оговорив себе половину прибылей в будущем, и отпустил меня в свободное плавание.

Поначалу было очень трудно, но я понимал, что эта сделка является для меня ключом к карьере. Год я занимался ремонтом домов и их сдачей в аренду. В конце концов продал их за 25 тысяч долларов. За это время я освоил азы ремонта недвижимости, узнал, что такое отрицательный денежный поток, как надо управлять недвижимостью, подыскивать себе партнеров, улаживать проблемы с жильцами и вырабатывать стратегию выхода из сделки.

Эти два запущенных дома в захолустном районе Финикса дали мне больше знаний, чем все время, проведенное в колледже.

Возьмите на заметку

В последующие два года я приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование.

С того момента я стал заядлым инвестором! В последующие два года приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование. Как и в случае с первыми двумя домами, владельцы практически всегда обеспечивали сделки за счет своих закладных. Это давало мне два преимущества. Во-первых, появлялось очень выгодное плечо финансового рычага, а условия финансирования были лучше, чем мне мог бы дать любой банк. Во-вторых, сделка осуществлялась очень быстро, так как не требовалось никаких банковских согласований. Ведь если владельцу надо продать дом, то он хочет сделать это как можно быстрее.

Мне стало ясно, что основой моего бизнес-плана на будущее должно стать финансирование сделок с недвижимостью. Я с энтузиазмом взялся разрабатывать проекты, позволяющие получать со стороны от 80 до 100 процентов требуемого капитала.

Три самых важных шага для понимания и получения финансирования

Составьте бизнес-план!

Я испытываю удовольствие, приходя утром на работу и слушая спонсоров или застройщиков, излагающих замечательные планы сделок. В первые пятнадцать минут я могу определить, действительно ли передо мной сидит настоящий инвестор, которому мы можем предоставить финансирование. В компании действует правило: если мы принимаем слишком много решений за заемщика и постоянно направляем его действия, то надо задуматься, способен ли он вообще реализовать сделку.

Реальная история: две квартиры, или финансирование финансированию рознь

Приведу пример, насколько по-разному может складываться финансирование для одной и той же категории недвижимости, но с двумя разными покупателями и двумя бизнес-планами.

Когда у меня родился сын, я приобрел квартиру с двумя спальнями в кондоминиуме, построенном одним из моих клиентов. Покупка имела единственную цель – жилец, который будет снимать эту квартиру, за счет квартплаты оплатит учебу моего сына в колледже. Я получил финансирование на двадцать лет и уплатил начальный взнос с таким расчетом, чтобы квартплата, получаемая от жильца, покрывала погашение ипотечного кредита и взносы в ассоциацию домовладельцев. Меня совершенно не волновало, насколько впоследствии может подорожать эта квартира. Интересовало только, чтобы она была пустой и готовой к продаже к тому моменту, когда сын пойдет в колледж.

Мой знакомый приобрел квартиру в том же доме с намерением подержать ее у себя в течение шести месяцев, а затем продать. Он взял в долг столько, сколько смог. Процент по кредиту был выше, чем у меня, но он сумел рассчитаться с ним раньше срока, продав квартиру с прибылью и не заплатив ничего за досрочное погашение. Таким образом, он в полной мере использовал к собственной выгоде эффект финансового рычага.

Оба этих типа финансирования пригодны для инвесторов, но они совершенно различны по структуре и по способу погашения.

Бизнес-планы могут быть как очень простыми, так и сложными. Все зависит от количества участвующих в них сторон и задач, которые предстоит решить в ходе конкретной сделки. Все это имеет существенное значение для принятия решения о типе финансирования.

Задайте себе несколько вопросов:

«Для чего я покупаю недвижимость?»

Крыша над головой. Вам нужно где-то жить? Если так, то какой дом вы можете себе позволить на собственные средства? Кто поможет с уплатой начального взноса? А может быть, лучше снять квартиру?

Инвестиция. Какого она рода? Собираетесь ли вы в ближайшем будущем продать недвижимость или будете держать ее длительное время? Покупаете ли ее для получения дохода? У каждого могут быть свои причины для инвестирования, и очень важно определиться с ними, потому что каждая требует подходящего типа финансирования и продуманного бизнес-плана.

«Какой риск вы готовы взять на себя?»

Определите пределы риска, задав себе несколько прямых вопросов о финансах и образе жизни. Если вы состоятельный и опытный инвестор, то финансовые рычаги и задолженность могут стать вашими лучшими друзьями. Если же не относитесь к этой категории, то берите в долг меньшую сумму или распределите риски между партнерами.

Возьмите на заметку

За долгие годы работы я выявил характерную черту всех преуспевающих инвесторов в недвижимость: они точно знают свой допустимый уровень риска.

Хорошим примером может служить история одного из моих клиентов, который решил купить участок под промышленную застройку в Финиксе площадью 3,7 гектара. Это был его первый проект на рынке недвижимости Финикса, хотя в прошлом он не раз совершал подобные сделки в других юго-западных штатах.

Он обратился ко мне с просьбой подыскать партнера и выработать условия финансирования. Мы долго беседовали о перспективах реализации проекта и в конце концов сошлись на том, что ему нужен заем с коротким плечом рычага и крупный институциональный партнер, который сможет выдержать любые превратности.

Я свел его с пенсионным фондом, придерживающимся очень долгосрочной инвестиционной стратегии, который взял на себя всю заботу о сборе средств среди инвесторов. Клиент был чрезвычайно доволен, что его первый проект в Финиксе не потребовал практически никаких хлопот. Он мог бы, конечно, и самостоятельно реализовать замыслы, но решил снизить уровень риска. Вероятно, именно поэтому он и сумел продержаться сорок лет на рынке недвижимости!

Разработайте несколько запасных стратегий

Для собственного спокойствия, а также спокойствия инвесторов и кредиторов необходимо ясно представлять себе, как вы сможете в случае чего вернуть свои и чужие деньги!

Рассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки. Пусть у вас самая блестящая в мире идея, касающаяся покупки, строительства или продажи недвижимости, но если вы ясно не представляете себе, как сможете при неблагоприятном развитии событий вернуть собственный капитал и деньги кредиторов, то эта идея никого не привлечет!

Возьмите на заметку

Рассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки.

Возможные стратегии выхода из сделки

В зависимости от характера проекта они могут быть очень простыми. Вот несколько вариантов. Никакого выхода. Вы можете оставить купленный дом для своих нужд и жить в нем! Главное – чтобы и вы, и ваш кредитор осознавали эту ситуацию. Рефинансирование. Возможно, ваш план заключается в том, чтобы отремонтировать сто запущенных квартир и повысить ставку квартплаты. Если так, то составьте вместе с командой перспективный план доходов (об этом более подробно в следующем разделе) и продемонстрируйте инвесторам и кредиторам, каким образом можно провести рефинансирование, чтобы они смогли вернуть капиталы. Продажа. Если вы планируете продать купленную недвижимость, то покажите, как, когда и при каких условиях это произойдет. Хотите просто купить недвижимость и ждать, пока повысится ее рыночная стоимость? Тогда вас ожидают нелегкие времена, если только вы не совершили невероятно выгодную покупку.

Создайте команду, которой можно доверять

Окружите себя знающими специалистами! Когда передо мной впервые встала необходимость приобрести какую-то недвижимость, к делу подключился отец и стал моей «командой».

Не торопясь подумайте и составьте список людей, которые могут помочь реализовать бизнес-план. В него могут войти:

• брокер по недвижимости;

• оценщик;

• управляющий недвижимостью;

• ипотечный брокер;

• бухгалтер;

• юрист, специализирующийся на недвижимости;

• подрядчик;

• сторонние организации;

• экологи.

Рассмотрим конкретные ситуации, как и когда использовать перечисленных участников команды. В качестве примера возьмем 20‑квартирный дом в Скотсдейле, который я приобрел для последующего преобразования в кондоминиум. Дому к тому времени исполнилось уже двадцать лет. Он был сильно изношен, располагался не в самом удачном районе и нуждался в серьезном ремонте. Прежде чем совершать покупку, я проделал следующее:

• побеседовал с местным брокером по недвижимости, который провел для меня анализ рыночных цен на недвижимость такого типа и прикинул, по какой цене можно будет продать квартиры после ремонта и сколько примерно времени это займет (помните о стратегии выхода!);

• нанял опытного и авторитетного оценщика, который определил стоимость каждой квартиры после ремонта;

• нанял управляющего недвижимостью, чтобы он провел аудит всех предшествовавших финансовых документов, касавшихся данного дома, и составил бюджет;

• провел встречу с ипотечной компанией, которая наняла меня (!) для реализации этого проекта, хотя первоначально замысел состоял в том, чтобы привлечь к ней ипотечного брокера, который уже имел опыт успешной реализации подобных сделок и мог бы помочь мне разработать структуру кредита и средств, собранных среди инвесторов, а также определить порядок кредитования будущих покупателей (помните о стратегии выхода!);

• попросил бухгалтера изыскать все возможности для сокращения налоговой нагрузки;

• нанял опытного юриста для подготовки документации, касающейся прав собственности, а также ведения дел с ассоциацией домовладельцев;

• сверил отчет о физическом состоянии недвижимости со сметой, составленной подрядчиком, чтобы удостовериться, что он учел все мо менты и ничего не упустил из виду (помните о стратегии выхода!);

• передал подрядчику все отчеты сторонних организаций об обследовании недвижимости, чтобы он учел их в своей работе.

Собрав информацию и полностью укомплектовав команду, я почувствовал полную уверенность в успехе. Моя цель состояла в том, чтобы полностью разобраться в особенностях сделки, которую я собираюсь заключить, прежде чем обращаться в банк и к инвесторам и тем более подписывать договор о покупке недвижимости.

Сильная команда демонстрирует кредиторам и инвесторам, что вы хорошо осознаете свои силы и понимаете, где потребуется поддержка. Кроме того, с помощью команды вы сможете избежать многих неприятных сюрпризов, которые могут дорого обойтись как в плане финансовых убытков, так и потери репутации.

Как найти участников команды?

Воспользуйтесь рекомендациями знакомых или другими источниками информации. При личной встрече задайте кандидату три прямых и очень важных вопроса:

• Участвовали вы раньше в подобных проектах?

• Сколько у вас было таких проектов?

• Не будете возражать, если я обращусь к одному из ваших клиентов, чтобы он высказал мнение о вашей работе?

Если кандидат споткнется при ответе хотя бы на один из этих вопросов, откажитесь от его услуг. Вы слишком многим рискуете, чтобы позволить себе неопытного человека.

Покажите мне деньги!

Итак, вы нашли нужную недвижимость, составили бизнес-план и сформировали команду. Где взять деньги?

Большинство людей, которым задают этот вопрос, сразу отвечают: «В банке, конечно». Разумеется, местные, региональные и национальные банки являются источником капитала, но это не единственное место, где можно найти деньги.

Далеко не все банки могут предложить нужный тип финансирования. Все зависит от масштабов проекта, категории недвижимости и степени риска. Но вы должны знать, что получить деньги взаймы можно и в других местах.

Я участвовал во множестве сделок на многие миллионы долларов, где в роли заемщиков выступали люди, не обладавшие финансовой мощью. Недостаток собственных средств они восполняли убедительными бизнеспланами и наличием сильной команды.

Не забывайте, что кредиторы хотят снабдить вас деньгами. Ведь они зарабатывают именно на том, что дают деньги тем, кто в них нуждается. Любую вашу задолженность они отмечают в бухгалтерских книгах как актив.

Но они хотят иметь дело с людьми, которым можно доверять и которые способны вернуть долг. Помните о стратегии выхода!

Как получить доступ к кредиторам?

Внебанковские источники капитала

Кредитные компании

Страховые компании

Компании по финансированию недвижимости

Ипотечные фонды

Трастовые фонды недвижимости

Инвестиционные банки

Хеджевые фонды

Пенсионные фонды

Кредитные союзы

Венчурный капитал

«Фонды-стервятники»[6]

«Мезонинные» долговые фонды[7]

Офшорные инвестиционные фонды

Друзья и родственники

Филантропы

Богатые инвесторы

Если вы опытный инвестор, то уже наверняка нашли какие-то подходы к кредиторам. К сожалению, если вы не общаетесь повседневно, в нужный момент их может не оказаться на рынке.

Если же вы начинающий инвестор и нуждаетесь в финансировании, то поговорите с успешным брокером по недвижимости и попросите порекомендовать варианты. Поищите информацию в интернете и в специализированной прессе. В крайнем случае пойдите в местный банк и поинтересуйтесь, чем он может вам помочь.

Я рекомендую нанять компетентного ипотечного брокера, и вот почему.

Обращаясь к ипотечному брокеру, вы должны быть уверены, что он знает, как помочь. Если вы, к примеру, покупаете дом на одну семью, обратитесь к хорошему брокеру, который ознакомит с различными программами финансирования. В случае если он работает на какой-то банк и может предложить только ограниченный набор программ, поищите другого брокера.

Очень важно побеседовать с несколькими брокерскими фирмами и задать им те же вопросы, о которых мы уже говорили ранее:

• Как долго вы работаете в этом бизнесе?

• Сколько сделок подобного рода вы профинансировали?

• Можно ли посмотреть документы, касающиеся одной из предыдущих сделок?

• Можно ли поговорить с одним из клиентов, который пользовался вашими услугами?

Любой компетентный и уважающий себя ипотечный брокер охотно и подробно ответит на все вопросы.

Успешное финансирование сделок с недвижимостью – это сочетание собственного здравого смысла и мнений талантливых специалистов. Когда я только начинал эту деятельность, у меня был всего один член команды – мой отец, но с годами я сумел пополнить ее нужными людьми.

Первым делом наймите хорошего ипотечного брокера

Для этого есть несколько веских причин:

• Он может обрисовать реальную ситуацию, сложившуюся на рынке капитала, относительно интересующей вас категории недвижимости. Эту информацию необходимо знать, получая предложение о покупке.

• Он может непредвзято оценить ваши планы и финансовые прогнозы.

• Он может порекомендовать ценных участников команды, в частности подрядчика или юриста.

• Он может составить убедительную кредитную заявку, которая представит банку ваш проект в выгодном свете.

• Наконец, он познакомит с широким кругом кредиторов, среди которых можно выбрать того, кто лучше отвечает вашим потребностям.

Я призываю внимательно рассмотреть возможности, которые сложились сегодня на рынке недвижимости. Воспользуйтесь ими, твердо зная, что всегда найдется способ обеспечить безопасность капитала независимо от текущих рыночных условий.

Где получить дополнительную информацию?

Самый лучший источник информации – это профессионалы, которыми вы должны себя окружить. Задавайте им вопросы, будьте активным учеником.

* * *

Скотт Макферсон является главой и соучредителем специализированной финансовой компании «Capital Advisory Group, LC». Фирма основана в 2001 году и финансирует сделки с недвижимостью на общую сумму в 3,5 миллиарда долларов. Скотт участвовал в самых разных проектах – от покупки незастроенной земли до возведения высотных кондоминиумов в Портленде и Тампе стоимостью более 100 миллионов долларов.

15. Крейг Коппола. Сдача недвижимости в аренду

Крейг – самый организованный человек из всех, кого я знаю. Он уважаемый брокер по коммерческой недвижимости и инвестор. Ким и я провели с ним немало сделок. Говоря о том, что Крейг очень организованный, я имею в виду его чрезвычайную целеустремленность. Большинству людей, чтобы добиться того, чего добился он, не хватило бы и нескольких жизней. Успехи он объясняет правильной постановкой целей и определением приоритетов. Крейг относится к той редкой породе людей, которые тщательно продумывают, чего они хотят, а затем настойчиво этого добиваются.

Его дни расписаны по минутам. Он непрерывно чему-то учится и вкладывает большие деньги в свое образование и развитие бизнеса. Высшим приоритетом для него является время, проведенное в семье. Крейг отличный семьянин и активно участвует в жизни детей. Главное, чему я научился у него, это умению расставлять приоритеты.

Крейг отлично разбирается в инвестировании в коммерческую недвижимость, аренде и брокерской деятельности. Он показал нам, что коммерческая недвижимость во многом отличается от жилой. Благодаря ему мы взглянули на нее совершенно новыми глазами. Каждый раз, когда какое-нибудь офисное здание представляется нам с Ким заслуживающим интереса, мы тут же звоним Крейгу. Обычно достаточно ответить на несколько его вопросов, чтобы понять, стоит ли тратить время на эту сделку или лучше заняться чем-нибудь другим.

Любой проект становится для него поводом, чтобы научить собеседника чему-то новому. Как и другие авторы этой книги, Крейг применяет на практике все, что проповедует. Он всегда поступает так, как говорит.

Роберт Кийосаки

Если вы что-то построили, то появятся и покупатели. Если хотите что-то сдать в аренду, то появятся и арендаторы. Вы думаете именно так? А вот и зря! Если полагаете, что все окружающие относятся к вашим инвестициями в недвижимость с таким же энтузиазмом, как вы сами, то глубоко заблуждаетесь. Арендных помещений на рынке много, и клиентам есть из чего выбирать, независимо от того, ищут ли они недвижимость класса А для юридической фирмы, где за консультацию платят по 500 долларов в час, или помещение для столярной мастерской, изготавливающей под заказ всякую всячину. Разнообразие выбора поражает воображение.

Что надо сделать, чтобы ваша недвижимость не пустовала? Привлечь хороших арендаторов. А для этого надо так управлять недвижимостью, чтобы людям приятно было в ней находиться и работать. Кроме того, необходимо понимать, что существует большая разница между компанией, которая владеет зданием, и компанией, которая им управляет.

Встречаясь с начинающими инвесторами и даже с теми, кто уже имеет кое-какой опыт в этом деле, я часто слышу мнение, что они в состоянии самостоятельно сдать в аренду принадлежащее им здание. И это при том, что многие из них вовсе не хотят управлять недвижимостью. Одна только мысль о том, что в 5 часов вечера в пятницу надо будет прочищать засорившийся унитаз, может отбить охоту к деятельности такого рода. Остается только удивляться, когда эти люди утверждают, что они смогут без посторонней помощи сдать помещения в аренду. Я полагаю, они просто понятия не имеют, что это такое. Из собственного опыта знаю, что большинство владельцев зданий не способны сдать собственность в аренду, но при этом их всегда интересует, почему они должны платить посредникам комиссионные за работу, которую можно сделать самому.

Умение сдать недвижимость в аренду – третий по важности этап после анализа сделки и проведения подготовительных мероприятий перед покупкой. Почему? Потому что, только сдав собственность в аренду, вы можете получить денежный поток. А именно размером денежного потока определяется стоимость недвижимости.

Виды аренды

Возможно, вы уже слышали применительно к офисной недвижимости такие термины, как «трижды чистая аренда» или «полное обслуживание». По своим условиям аренда помещений подразделяется на четыре вида. В зависимости от вида меняется степень участия владельца и управляющего в содержании и обслуживании здания.

Выбор вида аренды зависит от условий рынка и традиций арендаторов. Например, в Чикаго или Нью-Йорке больше распространена трижды чистая аренда, а на Западном побережье – валовая. Даже в одном здании, где имеется несколько арендаторов, могут быть подписаны договоры на разных условиях.

Рассмотрим виды аренды. Эти термины должны быть привычными для каждого профессионала в сфере недвижимости.

Валовая аренда. Этот вид еще называют полным обслуживанием. Владелец недвижимости осуществляет все расчеты за коммунальные услуги и несет расходы по ремонту и эксплуатации здания, а наниматель получает от него общий чек на арендный платеж.

Чистая аренда. Наниматель не только уплачивает арендные платежи, но и несет отдельные эксплуатационные расходы, например оплачивает коммунальные услуги или охрану здания.

Трижды чистая аренда. Владелец несет ответственность за составляющие элементы здания, кровлю, площадку для парковки и капитальный ремонт. Все остальные эксплуатационные расходы, включая коммунальные платежи, налоги, расходы по мелкому ремонту и обслуживанию, ложатся на арендатора. Такие компании, как, например, «Walgreens» или «Jack in the Box», традиционно заключают договоры трижды чистой аренды. В профессиональной лексике этот вид аренды обозначается аббревиатурой NNN, которую часто можно встретить в специальной литературе.

Абсолютно чистая аренда. Все расходы, в число которых входят налоги на недвижимость, страховка, коммунальные услуги, ремонт, в том числе и капитальный ремонт кровли, несет арендатор. Для владельца это означает наименьший объем работы. Следует, однако, учесть, что такой вид аренды применяется только в том случае, если здание арендует кто-то один. Он же берет на себя все функции владельца. Такие договоры аренды носят, как правило, долгосрочный характер. Нередко бывает, что здание изначально принадлежало самому арендатору, но он продал его инвестору, а затем заключил с ним договор абсолютно чистой аренды.

Аренда – это маркетинг

Реальность такова, что в большинстве случаев инвесторы не могут самостоятельно сдать недвижимость в аренду, поскольку не располагают необходимыми умениями и навыками. Аренда – это, прежде всего, маркетинг, и если у вас нет соответствующей подготовки в этом виде деятельности, то все попытки будут сопровождаться пустыми затратами времени и, как правило, ошибками. Помимо инвестиционной деятельности я уже более двадцати лет являюсь агентом по сдаче недвижимости в аренду и консультирую по этим вопросам. Аренда недвижимости начинается с хорошего маркетингового плана. Не стоит вешать на здание объявление о сдаче внаем, а затем садиться и ждать. От вас требуется нечто гораздо большее. Мы, работая с клиентом, создаем маркетинговый план, который должен пробудить у арендаторов интерес к зданию, его особенностям и преимуществам.

Обычно мы идем к цели двумя путями одновременно. Во-первых, наша деятельность направлена непосредственно на тех людей или компании, которые могут арендовать недвижимость. Во-вторых, мы наводим контакты в своей среде, чтобы каждый агент по сдаче недвижимости в аренду знал о нашем здании, его отличительных чертах и условиях, на которых его можно снять. Хороший агент или консультант знает, как пробудить интерес нанимателей к тому или иному зданию и представить его в самом выгодном свете. Задача в том, чтобы эти агенты работали на вас, а не на конкурентов.

Занимаясь сдачей недвижимости в аренду, необходимо осознавать, что бизнес первичен, а его рабочая среда вторична. Бизнесмен ищет рабочую среду, которая отражала бы характер его предприятий и рассказывала окружающим, как он работает и каких успехов добивается. Например, творческое рекламное агентство не захочет ютиться в огромном помещении с белыми стенами, разделенном на отдельные квадратики рабочих мест. Ему нужно пространство с неожиданным дизайном, интересной архитектурой, уникальной отделкой и освещением, создающим творческое настроение. Сколько таких зданий в городе? Немного. Именно поэтому необходимо заставить потенциального нанимателя взглянуть на помещение другими глазами, чтобы он увидел его таким, каким оно может стать. Для этого от агента требуются опыт и навыки. Если наниматель не «увидит» себя в этом здании, то сделка не состоится.

Возьмите на заметку

Занимаясь сдачей недвижимости в аренду, необходимо понимать, что бизнес первичен, а его рабочая среда вторична.

Как ни странно, все владельцы недвижимости не только сами считают свои здания великолепными, но и уверены, что все остальные тоже придерживаются такой точки зрения. Поэтому они полагают, что сдать их в аренду не составит никакого труда, а потом сильно удивляются, что далеко не все разделяют их энтузиазм. Однако удивляться тут нечему. Здание и помещения в нем могут нравиться владельцу или уже имеющемуся арендатору, но не обязательно удовлетворят кого-то другого. Поэтому владелец должен либо сам иметь хорошее воображение, либо нанять специалиста, который им обладает и к тому же умеет передать свое видение окружающим.

Аренда сродни продаже

Чтобы сдать помещение в аренду, требуется не только маркетинг, но и умение продавать. Когда я работаю с собственником недвижимости, то процесс переговоров всегда занимает много времени. Профессионал затрачивает годы, чтобы выяснить, какие факторы могут подчеркнуть преимущества предлагаемого продукта, свести к минимуму его недостатки и преодолеть возражения покупателя.

Мне тоже понадобилось немало лет, чтобы выработать умение интуитивно оценивать потенциального арендатора. Поделиться этими навыками в рамках одной главы невозможно. Однако расскажу историю, приключившуюся в нашем городе. После того как с помощью брокера два первых этажа нового здания были заселены арендаторами, владелец решил, что с оставшимися помещениями он справится сам. Арендаторы брокера были преуспевающими фирмами с большим потенциалом развития. Верхний этаж здания решили приберечь для какой-нибудь крупной компании, которая сможет оценить великолепный вид, открывавшийся через громадные окна во всю стену, и согласится на более высокую арендную плату.

Время шло, и владелец недвижимости начал испытывать нетерпение. К тому же его одолела жадность, и он решил, что сам справится с этой задачей. В конце концов, что тут сложного? Зачем платить деньги агенту или консультанту, если можно все сделать самому? Он уволил брокера и практически сразу нашел нового арендатора. Проблема заключалась лишь в том, что тому требовалась только часть верхнего этажа. Подумав немного, владелец согласился. Это было плохое решение. Но хуже всего было то, что арендатором оказалась компания, занимавшаяся хирургическими операциями по смене пола. Такие фирмы тоже имеют право на существование, но вот что произошло дальше.

Спустя год все арендаторы с нижних этажей решили выехать из здания, а оставшуюся часть верхнего этажа снял парикмахерский салон для мужчин. Начиная с этого момента дела пошли из рук вон плохо. Всего за год престижная недвижимость класса А потеряла привлекательность в глазах солидных нанимателей, и в ней стали селиться сомнительные фирмы-однодневки. Профессиональные агенты по сдаче недвижимости в аренду хорошо осведомлены, что может произойти, если неправильно подойти к выбору арендаторов. Расплата оказалась очень тяжелой.

Хорошие агенты и брокеры обладают способностью показать клиенту именно то, что он хочет видеть. Конечно, они при этом не выдумывают того, чего не существует, и не пытаются засунуть 10 фунтов картошки в пакет, который вмещает всего 5. Они, зная клиента и его потребности, чувствуют, какое помещение может подойти. Самые лучшие брокеры умеют обнаружить связь между клиентом и помещением и обладают способностью «продать» свое видение, даже если для клиента оно не вполне очевидно.

Возьмите на заметку

Лучшие брокеры умеют обнаружить связь между клиентом и помещением и обладают способностью «продать» свое видение, даже если для клиента оно не вполне очевидно.

Видение включает в себя не только то, как помещение выглядит (или может выглядеть) изнутри, но и множество других факторов. Многие из них не менее, а может быть, и более важны, чем непосредственно интерьер. Идеальных зданий не бывает, и задача агента по сдаче недвижимости в аренду состоит как раз в том, чтобы передать клиенту свои мысли и настроения, вдохновить его и заключить сделку.

Аренда – это кропотливая работа

Без труда сдать помещение в аренду удается очень редко. Обычно это весьма трудоемкий процесс. Начиная составлять маркетинговый план, мы первым делом осматриваем недвижимость и позиционируем ее на рынке. Необходимо провести маркетинговые исследования всех конкурирующих объектов – как уже существующих, так и тех, появление которых ожидается в ближайший год. Знание рынка помогает найти нишу, позволяющую подать здание в самом выгодном свете и привлечь арендаторов.

Но на этом работа не заканчивается. Мы рассматриваем и анализируем все аналогичные сделки, чтобы понять их специфику и отыскать факторы, которые будут способствовать нашему успеху. Мы учитываем даже показатели активности сделок с недвижимостью схожего класса, чтобы выявить какие-то тенденции, направленные вверх, вниз или вбок. Мы не останавливаемся, пока не составим полную картину рынка. Все эти детали позволяют установить ценность здания или какого-то отдельного помещения, а это уже дает возможность говорить о цене и прочих условиях аренды, включающих эксплуатационные расходы, допустимость переделок, всевозможные льготы и уступки, условия парковки автомобилей, охрану и т. п. Это солидный объем работы.

Часто можно видеть, как владельцы, пытающиеся самостоятельно сдать недвижимость, устанавливают такие высокие цены, что становятся неконкурентоспособными. Главная причина – они считают свое здание идеальным и уверены, что все остальные придерживаются того же мнения. Этот аргумент не выдерживает критики. Вторая причина – владельцы не выполняют «домашнюю работу» или выполняют ее плохо. Часто они сравнивают свои здания с недвижимостью более высокого класса или качества и устанавливают размер арендной платы, исходя из того, сколько сами вложили денег в строительство или приобретение здания. Но собственные затраты не имеют никакого отношения к размеру арендной платы.

Возьмите на заметку

Самый важный урок, который нам преподносит недвижимость, заключается в том, что размер арендной платы устанавливаем не мы, а рынок.

Далее, как и в случае продажи, запускается механизм рекламы. Мы рассылаем описание недвижимости и другие документы, делаем звонки, руководствуясь списками клиентуры, составленными в ходе многолетней работы, а также подготовленными специально для данного проекта. Порой работа ведется не только в пределах данного города, но и выходит за пределы штата. Мы информируем о наших намерениях фирмы, которые когда-либо выражали желание переселиться. Не забываем и о презентациях для фирм, входящих в нашу целевую группу как по размерам, так и по отрасли.

Мы поддерживаем тесные контакты с коллегами-брокерами. Определив, кто из них специализируется на аналогичной недвижимости, проводим презентацию для них. Помимо этого мы осуществляем рассылку рекламы по электронной и обычной почте, раздаем проспекты на различных собраниях и вечеринках, чтобы как можно большее количество людей имели информацию о недвижимости, которую мы представляем.

Разумеется, не обходим стороной и интернет, так как многие компании используют его возможности для поиска офисных помещений. Наш сайт, на котором содержится масса подробной информации, легко найти и на нем очень удобно ориентироваться, а это тоже плод усовершенствований, проводившихся на протяжении десяти лет. Как видите, мы проводим очень большую работу, цель которой – найти нужных арендаторов и как можно скорее заключить с ними договор найма.

Поняв, как правильно позиционировать недвижимость и каким компаниям ее предлагать, мы разрабатываем стратегию на перспективу, нацеленную на полное заселение здания арендаторами. Этот комплексный план включает ставки арендной платы, условия аренды, максимальный уровень эксплуатационных расходов на один квадратный метр офисной площади, допустимые пределы переделки, выплату комиссионных тем лицам, кто порекомендует новых арендаторов, и другие условия.

Вывесить на здании объявление о сдаче площадей в аренду – самая заметная и не требующая усилий часть кампании. А потом сиди и отвечай на телефонные звонки! Но практика показывает, что успех – это тяжелый труд, основанный на опыте. На пути к нему расставлено множество ловушек, в которые так легко угодить новичку. Я попадал, пожалуй, во все возможные капканы. Это еще один довод в пользу найма агента по сдаче недвижимости в аренду.

Что способствует и что мешает сдаче недвижимости в аренду

Не достаточно просто расписать бизнесмену, как прекрасно подходит для его фирмы данное помещение. Здесь в игру вступает множество других факторов. Их учитывает каждый клиент, прежде чем поставит подпись под договором аренды. Я составил перечень из двадцати самых важных факторов.

1. Размер арендной платы. Каждый клиент прежде всего интересуется стоимостью аренды одного квадратного метра, поскольку у него есть бюджет. Он точно знает, какие расходы фирма может позволить себе на аренду помещения. Я стараюсь оставаться в рамках бюджета клиента, а не пытаться выжать из него по максимуму. В конце концов, все владельцы заинтересованы в том, чтобы клиенты аккуратно вносили плату каждый месяц. Этот пункт перечня является одним из самых важных.

2. Срок аренды. Это тоже важный фактор. Иногда клиенты настаивают на краткосрочных договорах, а иногда хотят продлить срок аренды в обмен на какие-нибудь уступки. Сроки – всегда предмет торга, но самое главное, чтобы достигнутое соглашение полностью отвечало интересам арендатора.

3. Освобождение от арендной платы. Большинство владельцев недвижимости предлагают арендаторам освободить их на какой-то начальный срок от арендной платы. Условия этого пункта обсуждаются в ходе переговоров. При этом уточняется, на какой срок арендатор освобождается от платежей и от каких именно (речь может идти только об арендной плате, о коммунальных платежах, об оплате стоянки и т. п.).

4. Переделка помещений. Во многих договорах оговаривается объем переделок, которые арендатор вправе осуществлять в занимаемом помещении, и сумма, полагающаяся за это владельцу. Она может быть и большой, и маленькой. Хороший брокер знает состояние дел на рынке и всегда подскажет, насколько реальна сумма, которую владелец намерен запросить с арендатора. Неопытный владелец может легко сорвать сделку, запросив слишком много, но может и серьезно продешевить.

5. Планировка. Речь идет о размере, форме и расположении помещений в здании. Иногда квадратные или прямоугольные комнаты являются плюсом, а иногда клиента больше устраивает какая-то необычная форма помещения. Все зависит от характера бизнеса. Опять-таки, зная потребности клиента, можно заранее определить, подойдет ему это здание или нет.

6. Состояние здания. Внешний вид офисного здания играет ничуть не меньшую роль, чем первое впечатление, которое производит на покупателя жилой дом. Он может так же много рассказать о фирме, снимающей здесь площадь, как и жилой дом о своем хозяине. Престижное здание с великолепным экстерьером и ландшафтом говорит о том, что в нем работает преуспевающая компания с хорошей репутацией, она ответственно относится к бизнесу. Обветшалый и обшарпанный офис – яркое свидетельство того, что его хозяином, возможно, является дешевая фирма-однодневка. Говорят, что одежда делает человека. В нашем случае – офис делает компанию.

7. Размер автомобильной стоянки. Я обхожу стороной здания, возле которых явно не хватает мест для парковки. Уверен, клиенты моих заказчиков будут недовольны, если при каждом посещении им придется тратить по десять минут, чтобы найти, куда поставить автомобиль. Нет ничего хуже, чем здание с недостаточным количеством мест для стоянки. Этот недостаток в большинстве случаев невозможно исправить.

8. Расположение стоянки. Клиентов раздражает, если стоянка находится далеко от здания. Причины этого очевидны, и не последнее место среди них занимает проблема безопасности. Никому не захочется преодолевать длинную дистанцию по темной стоянке вдали от оживленных дорог, чтобы попасть к машине. К тому же часто приходится тащить в одной руке тяжелый портфель с бумагами или сумку со спортивным снаряжением, а в другой – чашку кофе и мобильный телефон. Я уж не говорю о ситуациях, когда на улице дождь, снег или гололед. Стоянка должна быть легкодоступной и безопасной.

9. Легкость ориентации. Клиенты обычно ищут под офисы здания, которые легко найти, в которых удобно ориентироваться и без труда находить нужные помещения. К сожалению, многие здания спроектированы крайне неудачно. В них трудно найти входную дверь, лифт, нужный кабинет, туалет и т. д.

10. Подъездные пути. Офис должен иметь удобный въезд и выезд. Одни здания могут этим похвастаться, а другие, к сожалению, нет. Недавно мне пришлось искать офис для одной компании, поскольку ее владельцу надоело, приезжая на работу, делать левый поворот, пересекая встречную полосу весьма оживленной улицы. Пока мы подыскивали новое помещение, он постоянно шутил, что устал от ожидания и я буду нести личную ответственность, если он попадет в аварию. Мы нашли офис с удобным подъездом, и настроение у него заметно улучшилось.

11. Вывески и таблички. Одним фирмам требуется очень броская вывеска, а другим поскромнее. На этот пункт надо обращать внимание в ходе переговоров, так как одним компаниям вывеска нужна для удобства посетителей, а другим служит средством рекламы.

12. Бытовые удобства на территории офиса. В некоторых объектах коммерческой недвижимости имеются магазины, банковские отделения, предприятия общественного питания, химчистки и другие удобства. Для многих клиентов это является важным. Я знаю бизнесмена, который снимает офис в здании, расположенном прямо у взлетной полосы небольшого аэродрома, к которому пристроен ангар для корпоративных самолетов. Для него это очень большое удобство.

13. Бытовые удобства поблизости от офиса. Бывают также здания, которые представляют собой как бы изолированный остров. Вокруг нет ничего, где можно было бы пообедать или купить продукты. Иногда это объясняется тем, что здания находятся в районе новой застройки, куда еще не добрались рестораны и магазины, а иногда просто так сложилось исторически.

14. Управление недвижимостью. Хорошее управление похоже на изысканный обед в ресторане: еда прекрасна на вид и вкус, официанты заботливы и предупредительны. Главное – вам совершенно не о чем заботиться. Вы сидите и получаете удовольствие. Плохое управление напоминает о себе на каждом шагу. Если воспользоваться все той же аналогией с обедом, представьте себе ресторан, где на столе нет соли, вилки грязные, да и еда не самая приятная на вкус. Все это, конечно, мелочи, но досадные.

15. Владелец. Личность владельца не менее важна, чем стиль управления. Один хозяин излучает радушие, а с другими отношения не складываются. Мой друг снимает офис в здании, которое я ему порекомендовал. Владелец здания – успешный предприниматель, который частенько заглядывает к арендаторам, чтобы посмотреть, как у них идут дела. Он всегда желанный гость, потому что с арендаторами у него сложились дружеские отношения. Владельца другого здания на той же улице увидеть практически невозможно, потому что он каждые выходные дни улетает на отдых за границу и не горит желанием общаться с арендаторами.

16. Забота об инвалидах. Для многих фирм это сложная проблема. Инвалиды-колясочники должны иметь легкий и безопасный доступ к любым местам и помещениям в здании и на участке.

17. Расположение, расположение и еще раз расположение. Из окон одних помещений открывается прекрасный вид, а в других вообще нет окон. Одни кабинеты видны сразу же от лифта, а другие скрываются где-то за углом. Размещение офиса в здании имеет большое значение и многое говорит о фирме.

18. Расположение самого здания. Это самое важное требование, и поэтому оно занимает в моем перечне не только 18‑е, но также 19‑е и 20‑е места. Удачное расположение здания – абсолютная необходимость.

Какой агент по сдаче недвижимости в аренду вам нужен

Я надеюсь, что все рассказанное мною убедило вас, по крайней мере, задуматься о том, чтобы привлечь к работе агента или консультанта по сдаче недвижимости в аренду. Если так, хотелось бы сразу подчеркнуть, что агент агенту рознь. Есть среди них такие, кто не выполняет «домашней работы» и соглашается вести дела даже с самыми неблагонадежными фирмами. Попадаются и те, кто плохо знает рынок, не умеет вести переговоры и не обладает навыками продавца. Если решили нанять агента, то лучше найти хорошего. Помимо таких очевидных качеств, как опыт, мотивация, организованность, интеллект, компетентность и лояльность, обратите внимание и на следующие характеристики.

Хорошие взаимоотношения с коллегами

Хотя рынок недвижимости представляется огромным, на самом деле он довольно компактен. В каждом городе есть тесно сплоченная группа хорошо знающих друг друга специалистов, занимающихся недвижимостью. Очень важно найти брокера или консультанта, который во главу угла ставит налаживание хороших взаимоотношений с коллегами. Я более двадцати лет устанавливал отношения с профессионалами в сфере недвижимости везде, где бы ни жил или работал, и сегодня тот труд каждый день себя окупает.

Реальность такова, что большинство сделок с недвижимостью осуществляются с участием других агентов. Они делятся со мной возможностями, а я через них продвигаю на рынок свои проекты. Насколько заинтересованы они были бы знакомить меня с хорошими арендаторами или рекомендовать им недвижимость, которую я предлагаю, если бы в результате операций я оказывался в выигрыше, а они в проигрыше? Думаю, что не сильно.

Как правило, я трачу много времени и энергии на то, чтобы поставлять брокерам информацию, проспекты и клиентов. Даже если между нами не существует каких-то официальных соглашений, я всегда охотно оказываю им помощь, потому что для меня важны хорошие отношения. Практика подтверждает мою правоту. Я вспоминаю историю, когда в наш город переехала крупная фирма, занимавшаяся медицинским страхованием. Вместе с ней из Нью-Йорка приехал брокер, который позвонил в наш офис и попросил помочь в поиске подходящего помещения. Я спросил, не хочет ли он, чтобы мы официально представляли его интересы. Он отказался. Тем не менее я на следующий день передал ему список имеющейся в распоряжении недвижимости.

Мы встретились, и в процессе беседы я помог ему всем, чем мог. Вернувшись в Нью-Йорк, он доложил у боссу, что встретился с агентом, который может реально помочь в поисках, и предложил работать совместно со мной. Начальник ответил отказом, но брокер настаивал на своем. Он все же сумел убедить руководство. Впоследствии мы провели с ним почти пятьдесят сделок по сдаче недвижимости в аренду. Если бы я не пожертвовал временем и не поделился с ним информацией, то остался бы ни с чем.

Взаимопонимание

Отношения с агентом должны носить партнерский характер. Между вами должно быть полное взаимопонимание. Хороший агент или консультант понимает ваши цели и умеет находить нужных арендаторов. Кроме того, он с готовностью берется даже за мелкие сделки с небольшой по размерам недвижимостью и затем обучает клиентов по мере того, как их бизнес растет и крепнет. Много лет назад я нашел помещение под офис для маленькой фирмы, занимавшейся разработкой программного обеспечения. Это был их первый офис, а весь штат сотрудников состоял из трех человек. Площадь офиса составляла всего 12 квадратных метров. В то время я занимался куда более крупными сделками, но меня это не смутило. Между нами установилось взаимопонимание, и через несколько лет я уже подыскивал здание площадью 13 тысяч квадратных метров для их штабквартиры, а также для сорока четырех филиалов по всему миру.

Знание рынка

Агент, с которым вы работаете, должен не только разбираться в рынке недвижимости данного города в целом, но и досконально знать район, где находится ваше здание. Это опять-таки объясняется тем, что недвижимость – это на самом деле небольшая и локальная отрасль. Лучшие агенты – это хорошо известные люди если не во всем городе, то, во всяком случае, в пределах квадратной мили. Найдите такого человека, и у вас не будет забот. Сделать это нетрудно: достаточно поездить по району и почитать, чье имя встречается чаще всего в объявлениях о сдаче зданий в аренду.

Способность проконсультировать

Попадаются агенты, которых нельзя назвать консультантами в полном смысле слова. Это всего лишь посредники, которые передают информацию от владельца здания арендатору и обратно. Такие помощники вам не нужны. Требуется агент, который сотрудничает и может вести переговоры от вашего имени. Передавать информацию и направлять документы по нужному адресу может любой человек, но вы платите не за это. Нужен настоящий консультант по сдаче недвижимости в аренду, который отсеет несерьезные и не имеющие шансов на успех предложения и обеспечит быструю и успешную сделку.

Репутация

Наконец, совершенно очевидное качество – солидная репутация. Как ее определить? Поспрашивайте окружающих. Побеседуйте с домовладельцами или арендаторами, имевшими дело с человеком, на котором вы решили остановить выбор. Время и усилия, потраченные на такие беседы, не пропадут зря. Это первый шаг к тому, чтобы агент превратился в надежного партнера на всю жизнь.

Свою репутацию я создавал в течение многих лет и этого же требую от молодых людей, которые выбирают мою профессию. Не всем это удается. Требования очень высоки. Если кто-то не в состоянии овладеть всеми необходимыми качествами, то он либо уходит из этого бизнеса, либо обращается ко мне за помощью и советом. И то и другое меня вполне устраивает.

Выбор агента или консультанта – одно из самых важных решений, которые предстоит принять. От этого во многом зависит, будет ли ваша недвижимость создавать положительный или отрицательный денежный поток, окажется ли она для вас активом или пассивом. Хороший агент может стать надежной опорой и поддержкой для вашего бизнеса и позволит добиться существенной прибыли.

Заключительное слово.

Пять правил Копполы по сдаче недвижимости в аренду

Я не хватаюсь за первую попавшуюся сделку.

Я немедленно обсуждаю с клиентом возникшие проблемы.

Комиссионные не являются главным мотивом в заключении сделки.

Я считаю, что долгосрочные отношения с клиентом важнее любого вознаграждения.

Я постоянно совершенствуюсь в профессиональном плане и вырабатываю в себе качества, позволяющие налаживать хорошие отношения со всеми ключевыми фигурами в отрасли.

* * *

Крейг Коппола – один из ведущих брокеров по коммерческой недвижимости в США. В последние тринадцать лет его шесть раз признавали лучшим брокером штата Аризона. За двадцать пять лет он провел свыше 2500 сделок по сдаче в аренду и продаже недвижимости на общую сумму в 2,5 миллиарда долларов. В качестве основателя и главы компании «Lee & Associates Arizona» Крейг был удостоен сертификатов CCIM, CRE и SIOR. Совокупностью всех трех сертификатов владеют лишь 35 человек в мире.

16. Кен Макэлрой. Подводные камни неумелого управления недвижимостью

Самое большое удовольствие я испытываю, когда мои лучшие друзья становятся надежными деловыми партнерами. Кен Макэлрой – один из таких людей. Помимо всего прочего, Кен принес мне не один миллион долларов.

«В любой плохой сделке можно встретить хорошего человека», – говорил мой отец. Эти слова поистине бесценны. Благодаря им я не испытываю страха перед неудачными сделками. Часто я иду на них, даже не вполне доверяя партнерам, потому что знаю: на моем пути может встретиться хороший человек.

Я познакомился в Кеном во время одной из неудачных сделок. Она была не просто плохой, а ужасной. Молодой человек, с которым я имел дело (назовем его Джорджем), в конце концов отправился за решетку. Комиссия по ценным бумагам и биржевой деятельности положила конец его махинациям. К сожалению, страдать пришлось жене Джорджа и его трем детям.

Мы с Кеном, почувствовав что-то неладное, в последний момент все же отказались от участия в жульнической инвестиционной схеме, которую предложил Джордж. Но в этой ситуации была и положительная сторона: я познакомился с Кеном в полном соответствии с истиной, которую внушал мне богатый папа.

Сегодня Кен – один из консультантов компании «Rich Dad». Его работы «Азбука инвестирования в недвижимость» и «Полное руководство по инвестированию в недвижимость» должны стать настольными книгами любого инвестора.

Больше всего я ценю в Кене то, с какой щедростью он делится знаниями. Мы немало поездили по свету с лекциями и семинарами на нашу любимую тему – инвестиции в недвижимость.

Кен и его жена Лора – наши лучшие друзья. Мы прекрасно проводим время, обмениваясь знаниями и опытом, поддерживаем друг друга, чтобы стать еще богаче и независимее.

Роберт Кийосаки

Управление недвижимостью – тема сложная, и многие недопонимают принципы работы с ней. Чтобы стать преуспевающим инвестором, не обязательно уметь управлять ею.

Заявление может показаться странным, но если немного вдуматься, то поймете, что это действительно так. Возможно, вы обладаете недюжинными способностями, прекрасной интуицией, совершаете феноменально выгодные сделки, у вас широкий круг инвесторов, солидная команда юристов, брокеров и подрядчиков. Но все вышеперечисленное относится только к сделке. Речь идет лишь об инвестициях. На них фокусируют внимание и авторы многих книг, посвященных недвижимости. Но к успешному владению недвижимостью это не имеет прямого отношения.

У Роберта Кийосаки и команды «Rich Dad» есть одно ценное качество. Они понимают, что находить хорошую недвижимость и совершать сделки с ней не достаточно. Чтобы считаться хорошим инвестором и полностью использовать экономический потенциал недвижимости, ею надо умело управлять. Запомните: вы можете приобрести самую лучшую недвижимость в мире, но при неправильном управлении она очень быстро потеряет всякую ценность. Почему? Потому что настоящий инвестор всегда помнит, что ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не на стоимости. Чтобы по максимуму использовать потенциал, необходим профессиональный менеджмент.

Возьмите на заметку

Первое правило, которое вы должны запомнить, гласит: «Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не стоимости».

Тема управления недвижимостью слишком обширна, поэтому сосредоточимся на следующих важных вопросах:

1. Почему профессиональное управление недвижимостью так важно для успеха?

2. Что включает в себя грамотный менеджмент?

3. Как найти хорошего управляющего?

Рискну предположить, что понимание этих вопросов позволит вам стать еще лучшим инвестором. Но в любом случае оно принесет только пользу.

Взгляд со стороны

Роберт и его команда открыли мне глаза на колоссальный экономический потенциал инвестиций в недвижимость. До этого я зарабатывал на жизнь, управляя имуществом других людей. За плечами уже был опыт создания нескольких крупных компаний на юго-западе США.

Управляя зданиями, насчитывавшими более 20 тысяч квартир, я понял, какой ущерб стоимости недвижимости и благосостоянию ее владельца может нанести неумелый менеджмент.

До сих пор помню, как мне позвонил Джон, один из моих клиентов. Он входил в группу инвесторов из Колорадо, купившую многоквартирный дом в Финиксе. В его голосе явно сквозил ужас.

– Что случилось, Джон? – поинтересовался я.

– Мне кажется, у нас возникла небольшая проблема с домом, – ответил он. – Вы не могли бы нам помочь?

Оказалось, проблема была не такой уж и маленькой. Недвижимость находилась в состоянии полного запустения и разрухи. К такому положению привела целая серия ошибок, с которыми я не раз встречался на протяжении карьеры.

Во-первых, инвесторы приобрели дом, не подготовившись и не изучив местный рынок недвижимости.

Вторая проблема заключалась в том, что инвесторы решили обойтись малой кровью. Стремясь сэкономить, они поручили управление домом сотруднику одного из своих филиалов в Денвере. А тот не имел никакого опыта в подобных делах. Он прилетал в Финикс от силы раз в месяц. Мне до сих пор непонятно, как в целом неглупые бизнесмены умудрились доверить имущество стоимостью в несколько миллионов долларов совершенно неопытному человеку.

Я догадывался, что дела идут неважно, потому что Джон никогда не тревожился по пустякам. Но действительность оказалась намного хуже моих предположений. Выяснилось, что владельцам даже не хватило денег для уплаты очередного взноса по кредиту.

Хотя и без большой охоты, я согласился помочь Джону. Мне был знаком дом, о котором шла речь. Он располагался в хорошем районе, но про него шла дурная слава и в нем очень быстро менялись жильцы. В доме свили гнездо представители местного наркокартеля. В первую же неделю после того, как мы взялись за это дело, ситуация еще больше обострилась. Жителя одной из квартир застрелили на глазах у подружки. Было совершенно очевидно, что налицо гангстерские разборки, так как руки у жертвы были связаны за спиной, а стреляли в голову, как обычно делают киллеры. Девушка не пострадала и находилась под защитой полиции как важный свидетель.

И это случилось в одном из самых престижных районов! Рядом находились крупные предприятия, школа и региональный торговый центр. Но подобные события могут произойти где угодно.

Когда наша команда приступила к обследованию дома, то все были в шоке. Мы знали, что здание находится не в лучшем состоянии, но мы не могли даже представить, насколько все плохо. Состояние дома было хуже некуда, прилегающая территория абсолютно запущена, перекрытия между этажами прогнили. Более 20 процентов квартир не представлялось возможным сдать внаем. В аналогичных домах по соседству было заселено 90 процентов квартир, а в нашем только 70, что, естественно, сказывалось на доходах. Помимо того что многие квартиры пустовали, некоторые из жильцов имели задолженность по квартплате.

Вдобавок ко всему квартиросъемщики массово высказывали намерение переехать из дома, так как беспокоились за собственную безопасность и их не удовлетворяло состояние жилья.

Владельцы не могли найти новых жильцов, и у них не хватало денег на ремонт дома и пустующих квартир. Ситуация складывалась удручающая.

Мы быстро поняли, что предстоит много работы. Нам уже не раз доводилось спасать дома, пришедшие в упадок вследствие некачественного управления. Но в данном случае на это понадобилось больше времени и денег. Но хуже всего то, что партнерским отношениям инвесторов был нанесен непоправимый ущерб. В результате нарастающего напряжения их союз распался. При этом прозвучало много резких слов, переругались даже старые друзья, а на репутации Джона появилось темное пятно.

Я не испытывал особой жалости к Джону и его партнерам. Конечно, неприятно, что они потеряли так много денег, но этого можно было легко избежать, если бы они наняли хорошего менеджера, который помог бы провести все необходимые подготовительные мероприятия перед приобретением дома и эффективно управлял им после покупки.

Знание – ключ к успеху

Вы можете подумать, что это единичный случай крайней глупости. Но это не так. Буквально каждый день умные инвесторы вдруг превращаются в идиотов, потому что не понимают, насколько важно для недвижимости грамотное управление, и недооценивают работу менеджеров. Сегодня я зарабатываю на жизнь, исправляя ситуации вроде той, в которой оказался Джон. Я скупаю подобные дома с большой скидкой, затем довожу их до нормального состояния и получаю на этом огромные прибыли.

Если осознаете важность управления недвижимостью и поймете, какими средствами оно достигается, то в ваших руках окажется ключ к успеху в инвестициях.

Итак, что же такое грамотное управление недвижимостью?

Тройной подход

Успешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходы и система.

Возьмите на заметку

Успешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходы и система.

Доходы

Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не на стоимости. Основная ошибка, которая может превратить хорошую недвижимость в плохую, заключается в непонимании факта, что недвижимость – это не просто инвестиция, а бизнес. Таким образом, самый главный аспект недвижимости состоит вовсе не в том, как она выглядит, где находится и сколько стоит. Чтобы стать настоящим инвестором, необходимо понимать, что ценность недвижимости, как и любого бизнеса, основывается на производимой ею чистой операционной прибыли, то есть доходов за вычетом расходов:

Доход – Расход = Чистая операционная прибыль

Если требуется повысить чистую операционную прибыль, то легче всего поддается контролю валовой доход, который дает недвижимость.

При инвестировании в недвижимость валовой доход зависит от ряда факторов, в частности:

• размера квартплаты;

• степени заселенности жилья;

• других возможностей денежных поступлений.

Квартплата

Очевидный признак плохого управления – существенное снижение квартплаты ниже среднерыночного уровня. Мне часто приходится встречаться с этим явлением, когда я рассматриваю возможность покупки очередного объекта. Для инвестора такой дом – это удача.

Чтобы понять, насколько важно правильно установить размер квартплаты, необходимо разобраться в механизме оценки недвижимости.

Возьмите на заметку

Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не стоимости.

Самый простой способ установить стоимость недвижимости заключается в использовании нормы капитализации. Ее величину можно узнать у любого брокера. А дальше ориентируйтесь на формулу:

Чистая операционная прибыль: Рыночная норма капитализации = Стоимость

Как это делается

Предположим, вы хотите купить жилой дом на 200 квартир, который дает в год 500 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Допустим, рыночная норма капитализации составляет 7 процентов. Это значит, что ориентировочная стоимость дома на данном рынке составит 7 142 857 долларов.

500 000 долл.: 7 % = 7 142 857 долл.

Теперь разберемся, почему так важно следить, чтобы уровень квартплаты соответствовал среднерыночному уровню.

Как чистая операционная прибыль влияет на стоимость недвижимости

Предположим, средняя квартплата в доме составляет 800 долларов в месяц. Проводя комплекс подготовительных мероприятий перед покупкой, мы установили, что на рынке за аналогичную квартиру платят 900 долларов. Это означает, что нынешний владелец уделяет недостаточно внимания управлению недвижимостью и за счет этого теряет 20 тысяч долларов каждый месяц (200 квартир × 100 долларов), а за год недополучает 240 тысяч. Следовательно, недвижимость может приносить в год не 500, а 740 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Посмотрим, как это скажется на ее стоимости:

740 000 долл.: 7 % = 10 571 428 долл.

Цифры впечатляют. Хотя повышение квартплаты на 100 долларов в месяц займет некоторое время, игра стоит свеч, потому что, как показывает пример, недвижимость в этом случае прибавляет в стоимости 3 428 571 доллар. Но самое главное, эта прибавка создается за счет умелого управления уже существующей собственностью и без смены жильцов. Таким образом, бизнес-план основывается на том, что я не только надеюсь на возможное рыночное удорожание недвижимости, но и сам увеличиваю ее стоимость! Вот что значит эффективно управлять недвижимостью. Именно поэтому надо внимательно следить за уровнем квартплаты не только в своем доме, но и на рынке в целом.

Степень заселенности жилья

Еще один способ добавления стоимости – уменьшение количества пустующих квартир. Помните, что чистая операционная прибыль определяет стоимость недвижимости, поэтому любой источник дохода приобретает особую важность. Главный метод повышения заселенности – создание устоявшегося контингента жильцов, которые содержат квартиры в порядке и не слишком часто переезжают с места на место. Этого можно добиться за счет проверки каждого потенциального квартиросъемщика.

Многие управляющие не проверяют кредитной истории и криминального прошлого каждого жильца, хотя для профессионалов это обычная практика. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять, какие проблемы могут возникнуть, если среди жильцов окажутся люди, которые не в состоянии платить за квартиру или причиняют ей ущерб. Однако многие управляющие в погоне за квартиросъемщиками упускают из виду эту важную задачу.

Проблемные квартиросъемщики не только ухудшают показатели заселенности, но и могут нанести материальный ущерб недвижимости. Они буквально вытесняют из дома добропорядочных и платежеспособных жильцов. Выселение причиняет владельцу дополнительные хлопоты. Кроме того, увеличивается число пустующих квартир. Чем больше площадей пустует, тем выше относительные расходы на содержание дома, рекламу, оплату персонала и услуги поставщиков.

Существует множество других способов, с помощью которых можно повысить процент заселенности квартир. Включите грамотного управляющего в команду, и вы сразу заметите результаты.

Другие возможности денежных поступлений

Помимо квартплаты есть еще немало возможностей получения дохода от недвижимости. Это может быть и установка стиральных машин, сушильных шкафов, индивидуальных счетчиков расхода электроэнергии, воды и газа, взимание дополнительной платы за домашних животных, надбавка за этаж, пользующийся повышенным спросом, или за окна, выходящие на определенную сторону. Многие даже не знают о существовании таких возможностей, не говоря уж о том, чтобы брать за это деньги.

Реальная история: как 288 стиральных и сушильных машин принесли 1,9 миллиона долларов

Недавно мы с партнером Россом купили в Тулсе, штат Оклахома, жилой дом на 288 квартир. Стратегия заключалась в том, чтобы оснастить каждую квартиру стиральной машиной и сушильным шкафом. Электрические сети и водопроводная система позволяли это сделать. Как оказалось, у многих жильцов уже стояли стиральные машины, взятые напрокат за 40–50 долларов в месяц. В первый же год после покупки дома мы приобрели оборудование и установили его. В течение двух следующих лет квартплата должна была увеличиться на 40 долларов. Посмотрим, какой результат дала наша затея.

288 квартир × 40 долл. в месяц = 11 520 долл. в месяц

11 520 долл. x 12 месяцев = 138 240 долл. чистой операционной прибыли в год

138 240 долл.: 7 % нормы капитализации = 1 974 857 долл. прибавки к стоимости

Есть и другие возможности, которые могут оказаться откровением для вас, но являются обыденным делом для компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью.

Расходы

Расходы по управлению недвижимостью обычно меньше всего поддаются контролю. Причина в том, что их сумма в большинстве случаев диктуется извне. Самые типичные статьи – реклама и маркетинг, ремонт и обслуживание, зарплата персонала, коммунальные услуги, налог на недвижимость и страхование.

Налоги, страхование и коммунальные услуги – самые большие статьи расходов, на которые вы практически никак не можете повлиять.

Однако кое-что все же можно сделать. Например, профессиональная управляющая компания за счет величины своих активов может добиться лучших условий при заключении договора страхования и получить кредит под более низкий процент, чем индивидуальный инвестор. Кроме того, часто удается выторговать определенные налоговые льготы и вычеты. Уплату налогов можно частично возложить на жильцов.

Мы уже говорили о проверке кредитной истории и криминального прошлого квартиросъемщиков. Посмотрим, с какими расходами это связано. Справку об отсутствии кредитной задолженности, которая стоит обычно меньше 50 долларов, должен представлять сам потенциальный жилец.

Возьмите на заметку

Сэкономив на проверке кредитной истории и криминального прошлого жильцов, вы можете понести куда большие расходы и попасть в весьма затруднительную ситуацию.

Сэкономив на проверке кредитной истории и криминального прошлого жильцов, вы можете понести куда большие расходы и попасть в весьма затруднительную ситуацию. Вот типичный сценарий. Вы тратите с трудом заработанные деньги на то, чтобы привести в порядок квартиру, после того как оттуда съехал предыдущий квартиросъемщик. Скажем, потребуется 500 долларов на уборку, покраску, мелкий ремонт и химчистку ковровых покрытий. Вселяется новый жилец, которого вы не удосужились проверить. Через некоторое время он перестает платить за квартиру. Вы в убытке до тех пор, пока он не покинет квартиру. Расходы на меры по судебному выселению в среднем составляют где-то 500 долларов. В конце концов жилец покидает дом, а вы остаетесь в минусе: задолженность по квартплате, судебные издержки и ущерб, причиненный имуществу. Вам предстоит снова готовить квартиру к заселению, что потребует еще 500 долларов.

Названные цифры весьма приблизительны, но и они показывают, что не стоит экономить на проверке потенциальных жильцов. Вы потеряли 1000 долларов только на том, чтобы дважды подготовить квартиру к заселению. Судебные издержки составили еще 500 долларов. Задолженность по квартплате оценим в 800 долларов. Упущение обошлось вам в 2300 долларов, из которых 1500 составляют прямые издержки, а оставшаяся сумма – это потерянный доход. К этому добавьте ущерб от пустующей еще некоторое время квартиры. Приплюсуйте также зря потраченное время.

И заметьте, речь идет только об одной квартире. А представьте, что такое будет регулярно происходить в доме на двести квартир. Плохое управление приведет к существенному снижению стоимости недвижимости.

Система

Чтобы вы лучше поняли суть системного подхода к недвижимости, вернемся к истории с Джоном и его коллегами-инвесторами. Их ошибки в управлении не просто влияли на доходы и расходы, а носили системный характер. Точнее говоря, у них не было вообще никакой системы. Они позволили преступникам заселиться в дом. Постепенно здание пришло в упадок из-за того, что были просрочены регламентные ремонтные работы. Все это повлекло крупные финансовые потери для Джона и его партнеров.

При надежной системе управления к потенциальным квартиросъемщикам предъявляют строгие требования. Основательная проверка позволила бы подтвердить источники доходов, место работы, отсутствие задолженности. Обученный персонал регулярно осматривал бы здание и докладывал обо всех неполадках. Управляющая компания принимала бы меры по их устранению. Был бы разработан операционный бюджет и ежемесячный план доходов и расходов. Освободившиеся квартиры приводили бы в порядок в течение трех дней. Отсутствие этих систем и процедур привело к денежным потерям.

Нравится ли вам эта работа?

Я лишь вкратце рассказал, как хорошо или плохо налаженное управление недвижимостью может повлиять на ее стоимость. Управленческая деятельность состоит еще из сотен других действий, в каждом из которых очень легко допустить ошибку. Небольшое упущение может обойтись в тысячи и даже миллионы долларов. Совершенно очевидно, что управление недвижимостью требует профессионализма, времени и опыта.

Нравится ли вам эта работа? Уверены ли, что у вас достаточно опыта и времени, чтобы эффективно управлять недвижимостью, на приобретение которой вы потратили с таким трудом доставшиеся деньги? Если да, то наша книга побудит вас работать над пополнением багажа знаний и критически оценивать эффективность усилий. Вдумчивые действия, менеджерские знания и навыки могут принести много больше, чем вы получаете сейчас.

Пять мудрых советов Кена

1. Используйте свою команду.

2. Доверяйте, но проверяйте.

3. Найдите подходящую компанию.

4. Что заплатите, то и получите.

5. Внимательно относитесь к деньгам.

Если не чувствуете уверенности и нет времени, чтобы эффективно управлять недвижимостью, то как можно скорее наймите хорошего профессионального менеджера. Это будет одно из самых мудрых решений. Чтобы найти хорошего управляющего, недостаточно просто пролистать телефонный справочник и позвонить в компанию, название которой вам глянулось. От выбора управляющей компании во многом зависит успех ваших инвестиций. Обратите внимание на принципы, о которых сейчас пойдет речь. Этот список далеко не полный, но он направит ваши мысли в нужном направлении.

1. Используйте свою команду. Роберт Кийосаки говорит: «Бизнес и инвестирование – это командные виды спорта». Если вы не знаете менеджера с хорошей репутацией, которому можно было бы полностью доверить имущество, обратитесь к членам команды. Вполне возможно, что они порекомендуют хорошую компанию. Но не доверяйтесь слепо. Как и во всех остальных делах, здесь должен действовать принцип: доверяй, но проверяй.

2. Доверяйте, но проверяйте. Умный инвестор всегда проводит тщательное изучение недвижимости, перед тем как приобрести ее. Скорее всего, вы внимательно проанализировали все финансовые документы, изучили каждого нанимателя, посетили каждую квартиру. Такой же педантичный подход требуется и при найме управляющего недвижимостью. Получите от него полный список клиентов и побеседуйте с ними, чтобы составить представление о стиле работы управляющего. Устраивают ли их оказываемые услуги? Случались ли очевидные ошибки и просчеты? Поинтересуйтесь, насколько увеличилась стоимость недвижимости под управлением этой компании. Побеседуйте также с сотрудниками компании и предполагаемым менеджером, который будет заниматься вашей недвижимостью. Удостоверьтесь, что имеете дело со знающим человеком. Наладьте отношения, ведь вам придется общаться очень часто.

3. Найдите подходящую компанию. На рынке присутствует множество управляющих компаний с самой разной специализацией. Одни занимаются преимущественно коммерческой недвижимостью, а другие жилой. Одним легче работать с крупными объектами, другие предпочитают мелкие. Даже хорошая и надежная управляющая компания далеко не всегда будет соответствовать вашим потребностям. Зачем сотрудничать с компанией, специализирующейся на многоквартирных домах, если у вас особняк на две семьи? Ваш дом потеряется в общем объеме сделок. Он слишком мал, чтобы ему уделяли должное внимание. А небольшая фирма вполне справится с этой задачей и окажет вам услуги, полностью соответствующие персональным нуждам.

4. Что заплатите, то и получите. Очень часто люди пытаются сэкономить на оплате услуг управляющих компаний. Не делайте этого. Размер оплаты зависит от рынка, от величины и категории недвижимости. Но если услуги стоят слишком дешево, то, скорее всего, они не будут качественными. При инвестициях во взаимные фонды или акции оплата работы менеджера (порой весьма существенная) носит скрытый характер, а менеджеров вполне устраивает ваша некомпетентность. На рынке недвижимости оплата услуг совершенно прозрачна, и ее размер оговаривается заранее. Если вы найдете хорошую компанию, то все расходы окупятся. Даже мои простые (и очень распространенные) примеры демонстрируют, насколько может подняться стоимость недвижимости при грамотном управлении.

5. Внимательно относитесь к деньгам. Там, где речь идет об управлении недвижимостью, правильно налаженный бухгалтерский учет является абсолютной необходимостью. Вам нужна компания, которая хорошо разбирается не только в управленческих операциях, но и в финансах. Кроме того, добейтесь, чтобы все деньги, имеющие отношение к вашей недвижимости, находились на отдельном счете.

Несколько слов в заключение

Ничто так не способствует успеху инвестиций в недвижимость, как хороший и грамотный менеджмент. От него часто зависит, добьетесь вы поставленных целей или понесете убытки. Независимо от того, управляете вы недвижимостью самостоятельно или поручаете кому-то другому, не пытайтесь сэкономить. Такой подход всегда ведет к потерям.

Если управление недвижимостью было налажено плохо, то немедленно решите эту проблему. Ключ к повышению стоимости имущества находится в ваших руках. Смелее беритесь за дело. Вы не разочаруетесь.

* * *

Кен Макэлрой, соучредитель «MC Companies», более двадцати лет управляет жилой недвижимостью, насчитывающей свыше 20 тысяч квартир. Он участвует в разработке проектов строительства, анализе инвестиций, а также поиске объектов для покупки. На радио Кен ведет еженедельную передачу, беседуя с экспертами в области недвижимости, финансов и хозяйственного права. Его с удовольствием приглашают в качестве лектора на конференции и семинары. Он автор книг «Азбука инвестирования в недвижимость» и «Полное руководство по инвестированию в недвижимость».

Часть 3

Творческие способы зарабатывания денег на недвижимости

17. Гэри Горман. Путь от А до Б без уплаты налогов

Налоги составляют самую большую статью наших расходов. Сегодня каждый человек выплачивает в среднем более 50 процентов от своих доходов в виде явных и скрытых налогов. Одно из преимуществ вложения денег в недвижимость состоит в том, что, в отличие от инвестиций в акции и паи инвестиционных фондов, здесь существует легальная возможность полного ухода от налогов. Насколько мне известно, это самая большая и выгодная из оставшихся налоговых лазеек в законодательстве. Именно поэтому Гэри Горман принадлежит к числу моих друзей и консультантов. Он не только сэкономил нам с Ким кучу денег, но и дал возможность заработать еще больше.

Налоговые льготы позволили многим инвесторам в недвижимость сэкономить большие деньги, однако они же часто становятся причиной серьезных финансовых потерь. Зачастую люди теряют деньги, когда продают недвижимость и полагают, будто это дает им право уйти от налогов, но при этом забывают запланировать очередное приобретение. В этом случае у них остается на выбор только две возможности: заплатить налог на увеличение рыночной стоимости капитала или второпях купить совершенно негодную недвижимость, чтобы уйти от налогов. А второй вариант зачастую имеет куда более серьезные негативные последствия, чем уплата налога.

Поэтому сегодня, прежде чем продавать или покупать недвижимость, я звоню Гэри Горману и прошу у него совета. Заметьте, я делаю это еще до того, как позвонить брокеру по недвижимости.

Роберт Кийосаки

Владение недвижимостью представляет собой одно из самых надежных налоговых убежищ в США. Однако очень важно знать, как облагается налогом ее продажа. Существует четыре основных цели приобретения недвижимости: для модернизации, для краткосрочного владения (менее одного года), для личного проживания и для инвестиционных целей (что предусматривает длительный период владения – больше одного года). В каждом случае налогообложение осуществляется по-разному.

Владелец, который приобрел недвижимость для модернизации, облагается подоходным налогом и так называемым налогом на самозанятость на общих основаниях. Если недвижимость приобретается на короткий срок, то прибыль от ее продажи облагается налогом как краткосрочный прирост капитала, то есть, как правило, по тем же ставкам, что и ваша зарплата и другие традиционные источники дохода. Налог на самозанятость при этом не взимается. К недвижимости для личного проживания подход бывает разным. Она дает право на налоговые вычеты, но их величина зависит от того, находитесь ли вы в браке. Таким образом, остается только недвижимость, приобретаемая как объект инвестиций на срок больше года. Именно на нее и распространяются основные налоговые льготы.

Четыре типа недвижимости и их налогообложение

1. Недвижимость, приобретаемая для модернизации – облагается налогом как обычный доход.

2. Недвижимость, приобретаемая на короткий срок – облагается налогом как краткосрочный прирост капитала.

3. Личное жилье – дает право на налоговые вычеты в зависимости от семейного положения.

4. Недвижимость как объект инвестиций – истинное налоговое убежище.

Правительство хочет, чтобы вы вкладывали деньги в недвижимость на долгосрочной основе. Чтобы поощрить такой тип инвестиций, оно предлагает вам ряд налоговых льгот. Во-первых, в течение определенного срока вы имеете право вычитать из налогооблагаемой суммы стоимость недвижимости в размере ежегодной амортизации. Эти налоговые вычеты могут распространяться и на другие источники дохода.

Если вы решили продать недвижимость, то прибыль от этой операции облагается налогом как долгосрочный прирост капитала, то есть по гораздо более низкой ставке, чем обычные налоги. Один из авторов этой книги, Том Уилрайт, прекрасно разъясняет суть этих льгот в 21‑й главе. Данная же глава посвящена моей любимой налоговой льготе, которая распространяется только на недвижимость, приобретаемую на долгий срок, и которая позволяет переносить прирост стоимости с проданного объекта недвижимости на вновь приобретаемый. Речь идет о статье 1031 налогового кодекса. Это замечательная вещь.

Все опытные инвесторы включают статью 1031 в арсенал своих инвестиционных инструментов, и если вы до сих пор не использовали ее, то самое время узнать, какое это мощное средство накопления богатства. Давайте для начала разберемся, как действует эта статья. Если вы продаете недвижимость, предназначенную для инвестиций, и покупаете взамен новую, то можете перенести полученный от продажи доход со старой недвижимости на новую. Уплата налогов при этом откладывается на неопределенный срок. Инвесторы, хорошо знакомые с налоговым кодексом, с помощью этой статьи точно рассчитывают, какую сумму налогов и в какое время им удобнее заплатить. Самое очевидное преимущество такой тактики заключается в том, что у вас нет необходимости платить правительству каждый раз, как вы продаете недвижимость. Еще важнее то, что статья 1031 позволяет покупать недвижимость большего размера, что позднее дает вам возможность генерировать бóльший денежный поток.

Для иллюстрации давайте предположим, что Фред и Сью продают многоквартирный жилой дом, и налог с дохода от этой операции составляет 100 тысяч долларов. Чтобы не платить его, Фред и Сью решают обменять одну недвижимость на другую и вложить эти деньги в новую собственность. Поскольку банк дает им кредит в размере 75 процентов от стоимости недвижимости (то есть по три доллара на каждый доллар, вложенный ими в эту сделку из своего кармана), то это будет означать, что на сэкономленные 100 тысяч они получат дополнительный кредит в размере 300 тысяч. Таким образом, Фред и Сью могут вложить в новую сделку на 400 тысяч долларов больше, чем в том случае, если бы они заплатили налог:

100 000 + 300 000 = 400 000 долларов

Допустим, через несколько лет их новая собственность удваивается в цене, и они ее продают. Таким образом, дополнительные 400 тысяч долларов, которые появились у них в результате применения статьи 1031, превращаются уже в 800 тысяч. После погашения кредита в размере 300 тысяч долларов на балансе у них остается 500 тысяч. Другими словами, совершив такой обмен, Фред и Сью избежали уплаты 100 тысяч государству и, применив эффект финансового рычага, превратили их в полмиллиона долларов.

Возьмите на заметку

Статья 1031 – прекрасный способ накопления богатства!

Реальная история: как 5 тысяч долларов превратились в 200 тысяч

Примерно десять лет назад я купил небольшую квартиру с двумя спальнями в кондоминиуме за 55 тысяч долларов, вложив из собственных средств 5 тысяч, а остальные взяв взаймы. Эту квартиру я сдал своим детям, которые в то время учились в колледже. После окончания учебы я продал ее с прибылью и заменил на очень уютную квартиру на верхнем этаже жилого дома в Денвере с прекрасным видом на покрытые снегом горные вершины. Она давала мне отличный денежный поток, и моя начальная инвестиция в размере 5 тысяч долларов превратилась в 200 тысяч – только благодаря удачному обмену. Из этой истории можно извлечь два урока. Во-первых, для совершения обмена вовсе не надо быть Робертом Кийосаки или Дональдом Трампом. Условия в данном случае равны для всех. Во-вторых, подобный обмен является прекрасным инструментом для накопления богатства и создания денежных потоков.

Что же требуется для совершения такого удачного обмена? Существует шесть необходимых условий, выполнение которых налоговая служба обязательно проверит прежде, чем утвердить операцию обмена. Речь зашла о налоговой службе не случайно, потому что только это ведомство контролирует условия соблюдения статьи 1031, которая содержится в ее кодексе. Статья 1031 имеет строго формализованный характер. Это значит, что вы должны полностью выполнить все ее требования. Малейший недочет лишает вас права на налоговые льготы. Имейте это в виду.

Шесть правил применения статьи 1031

1. Недвижимость должна приобретаться как объект инвестиций.

2. Вам дается сорок пять дней на поиск недвижимости для замены.

3. Обмен должен быть завершен в течение 180 дней.

4. Денежные средства, вырученные от продажи первой недвижимости, все это время должны находиться у независимого посредника.

5. Собственник не должен меняться на протяжении всей сделки.

6. Стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи.

Правило № 1: Приобретение с целью инвестирования

Статья 1031 применяется только к недвижимости, которая изначально приобреталась с целью инвестирования. Если это требование соблюдено, то вы вправе продавать и покупать любую категорию недвижимости. Другими словами, вы можете продать жилой дом и купить взамен офисное или промышленное здание, складское помещение или просто земельный участок. У нас были клиенты, которые продали землю, не дающую никакой отдачи, и приобрели жилые дома, генерирующие доход. Другими словами, они использовали обмен для создания денежных потоков. У нас есть также клиенты, которые продают одну доходную недвижимость и покупают другую, чтобы повысить размер денежных потоков. Но встречаются и такие, которые продают жилые дома и покупают необработанную землю, чтобы избавить себя от хлопот управления недвижимостью. Они используют возможность обмена, чтобы облегчить себе жизнь.

Возьмите на заметку

Статья 1031 позволяет реализовать любую инвестиционную стратегию.

У людей часто складывается неправильное представление, что если вы владеете красным особняком на две семьи, то с применением статьи 1031 его можно обменять на точно такой же красный особняк на две семьи. Это не так. Главное, чтобы и старая, и новая недвижимость приобретались в инвестиционных целях.

До сих пор не утихает спор по поводу того, распространяется ли статья 1031 на принадлежащее вам отпускное жилище или второй жилой дом. Уже много лет подряд предметом дебатов является вопрос, считать ли второй дом объектом инвестиций или недвижимостью, используемой в личных целях (которая не подпадает под действие статьи 1031). Нашим клиентам, владеющим вторым жильем, мы даем множество консультаций, чтобы обеспечить их право на обмен данной собственности. Для этого надо, в первую очередь, иметь дело с хорошим посредником (о нем мы поговорим чуть позже), который следит за тем, чтобы эта сделка отвечала текущим требованиям законодательства. Кстати, в настоящее время закон, в принципе, разрешает обменивать второй дом при условии соблюдения весьма жестких требований.

Единственное, чего не разрешается делать в рамках применения статьи 1031 – это обменивать недвижимость, которая изначально приобреталась с целью перепродажи. Однако налоговое ведомство не дает определения недвижимости, приобретаемой с целью инвестирования и с целью перепродажи. Критерий, по которому проводится различие, сложился в ходе ряда судебных процессов, которые позволяют довольно четко разграничить эти два понятия. Думаю, что со временем суды дадут более подробное разъяснение по этому вопросу, но на данный момент недвижимость считается приобретенной с целью инвестирования, если она находится у вас во владении, как минимум, один год плюс один день. Если же вы пытаетесь продать недвижимость менее чем через год с момента покупки, то она, как правило, считается приобретенной для перепродажи. Названные сроки нигде официально не оговариваются, однако большинство профессионалов в области недвижимости придерживаются их, так как один год – это как раз то время, при превышении которого доход от продажи недвижимости (если вы решили не обменивать ее) переходит в категорию долгосрочного прироста капитала.

Классическим примером недвижимости, покупаемой с целью перепродажи, являются запущенные дома, которые после приобретения ремонтируются и тут же выставляются на продажу. Здесь налицо явное спекулятивное намерение владельца, и на такую недвижимость льготы статьи 1031 не распространяются, даже если продажа дома затянулась на длительный срок из-за невозможности найти покупателя. Значит ли это, что покупать такие здания не имеет смысла? Нет. Вы просто должны доказать свои инвестиционные намерения. Каким образом это сделать? Лучше всего выждать год плюс один день между датой покупки и выставлением на продажу.

Возьмите на заметку

Между датой покупки недвижимости и выставлением ее на продажу должно пройти не менее одного года.

В прошлом я и сам покупал такую недвижимость, но при этом всегда держал ее в своем владении не менее одного года. Я мог, например, отремонтировать дом, а потом сдать его внаем на год или, наоборот, заселить в него жильцов на год, а затем отремонтировать. Только после этого дом выставлялся на рынок недвижимости. Независимо от последовательности действий дом оставался в моей собственности как минимум один год.

И еще одно обстоятельство, о котором следует поговорить, прежде чем переходить к правилу № 2: если ваша прежняя собственность относилась к категории недвижимости, то в качестве замены надо тоже приобретать недвижимость. К ней, в частности, относится земля, а также все, что является ее неотъемлемой частью. Лесные и водные угодья, права на месторождения полезных ископаемых тоже считаются недвижимостью. Несколько лет назад я продал одно здание и взамен приобрел другое с использованием статьи 1031, но в результате этой операции у меня осталось порядка 100 тысяч долларов (с которых мне не хотелось платить налоги), и я вложил их в покупку доли в месторождении нефти и газа. Каждый месяц это дает мне неплохой стабильный денежный поток и одновременно избавляет от необходимости управлять недвижимостью.

Правило № 2: Сорок пять дней на поиск новой недвижимости

С момента продажи старой недвижимости у вас есть ровно сорок пять календарных дней, чтобы представить список объектов, которые вы намерены приобрести взамен. Если в этом перечне содержится от одного до трех объектов, то никаких ограничений на их стоимость не предусматривается. Например, если вы продали недвижимость за 100 тысяч долларов, то можете включить в список три новых объекта стоимостью по 10 миллионов каждый, то есть в общей сложности на 30 миллионов. Возможно, этот пример вам покажется чересчур надуманным, но у меня действительно несколько лет назад был клиент, разыгравший именно такой сценарий. Он собирался купить торговый центр и рассматривал на выбор три подходящих варианта. Однако прежде чем эта сделка состоялась, ему позвонил один покупатель и выразил желание приобрести его квартиру. Поскольку вопрос о покупке торгового центра был уже практически решен, мой клиент решил совместить приятное с полезным и обставил сделку как обмен с использованием статьи 1031, чтобы не платить налогов. Оба события очень удачно совпали по времени, и в результате доход от продажи квартиры был выведен из налогооблагаемой суммы, хотя стоимость квартиры была ничтожно малой по сравнению с приобретаемой недвижимостью.

В перечень приобретаемой недвижимости можно включить и более трех объектов, но в этом случае налоговое ведомство вводит дополнительное ограничение. Общая цена приобретаемой недвижимости в этом списке должна превышать цену продаваемой не более чем в два раза. Это называется правилом 200 процентов. Если воспользоваться приведенным выше примером (где цена проданного дома составляет 100 тысяч долларов), то это будет означать, что общая стоимость приобретаемой недвижимости в вашем перечне должна составлять не более 200 тысяч. Другими словами, если в перечне всего три объекта, то их стоимость может составлять хоть 30 миллионов или даже больше, но если наименований больше трех, то их общая стоимость ограничивается суммой в 200 тысяч (то есть в два раза больше цены продажи). Поэтому я рекомендую включать в этот перечень не более трех наименований недвижимости.

Возьмите на заметку

Не усложняйте себе жизнь – для подачи перечня приобретаемой недвижимости выдерживайте срок в сорок пять дней.

Как уже было сказано, речь идет о сорока пяти календарных днях с момента продажи. Это значит, что если сорок пятый день приходится на субботу, воскресенье или праздник, список должен быть представлен до этой даты, а не на следующий рабочий день. Никаких продлений указанного срока не допускается.

Составляя список, вы должны четко и ясно обозначить в нем объекты недвижимости, чтобы агент налоговой службы мог найти и осмотреть их. Другими словами, это должен быть полный адрес, например: «Мейн-стрит, 123, Финикс, штат Аризона». Не допускаются описания типа: «Жилой дом с тремя спальнями и двумя ванными на Мейн-стрит в Финиксе».

Список должен быть представлен независимому посреднику, о котором пойдет речь при обсуждении четвертого правила.

Правило № 3: 180 дней на завершение сделки

Опять-таки, начиная с даты продажи у вас имеется ровно 180 календарных дней, в течение которых вы должны приобрести себе новую недвижимость. Независимо от того, сколько объектов вы приобретете, они должны содержаться в перечне, который вы подготовили в течение первых сорока пяти дней. Вы можете купить один, два или, если хотите, все три объекта, но только из этого перечня и не позднее чем через 180 дней.

Как и в предыдущем правиле, речь идет о календарных днях, а это значит, что если срок заканчивается в субботу, воскресенье или праздничный день, никаких продлений не будет, даже если вы обратитесь с такой просьбой к самому президенту. Учтите, что сроки определены совершенно конкретно – сорок пять и сто восемьдесят дней, а не шесть недель или шесть месяцев. Либо вы их соблюдаете, либо сделка по обмену признается недействительной.

Возьмите на заметку

Ограничения по срокам имеют очень строгий характер. Соблюдайте их.

Правило № 4: Независимый посредник

Вы не имеете права прикасаться к вырученным деньгам на протяжении всего срока между продажей старой и покупкой новой недвижимости. Закон требует участия в сделке независимой третьей стороны – посредника, который обязан хранить эти средства и готовить все документы, необходимые для обмена.

Несмотря на то, что кандидатура посредника должна быть в какой-то форме согласована с налоговой службой, на самом деле его деятельность никем не регламентирована. Он не должен сдавать никаких экзаменов, чтобы доказать свои знания и способности, и, как правило, может делать с вашими деньгами все, что ему вздумается. В большинстве штатов посредником может стать любой человек, которому хватит денег на то, чтобы напечатать себе визитные карточки.

В нашей сфере деятельности нередки случаи денежных потерь из-за того, что посредники используют деньги клиентов в собственных целях или неудачно инвестируют их. Некоторые из таких недобросовестных посредников в прошлом были юристами, успешными бизнесменами и даже сотрудниками титульных компаний. Потери могут быть как относительно небольшими, так и огромными, но все они объясняются тем, что посредники смешивают свои деньги с деньгами клиентов. Другими словами, они хранят их на общем банковском счете.

У посредника есть только два способа хранить деньги клиентов: либо они смешивают их все на одном счете, либо заводят отдельные счета для каждого клиента. Любые злоупотребления со средствами клиентов могут произойти лишь тогда, когда все деньги собраны в «общий котел». Тем не менее примерно 95 процентов посредников (по моим личным сведениям) хранят все средства на одном счете.

Калифорния, Айдахо и Невада – это единственные штаты, где приняты законы, регулирующие деятельность посредников и защищающие клиентов. Аналогичные законопроекты предлагались во многих других штатах, но, как и следовало ожидать, они встречают резкое противодействие со стороны посредников. Таким образом, единственный, кто может защитить ваши деньги, – это вы сами.

Поскольку вы все равно обязаны пользоваться услугами посредников в сделках по обмену недвижимости, то на что следует обращать внимание при их выборе? Во-первых, надо настоять, чтобы ваши деньги лежали не на общем, а на отдельном счете с указанием вашего имени и учетного номера налогоплательщика. Почаще звоните в банк, чтобы удостовериться, что деньги никуда не исчезли. Один из недобросовестных посредников долгое время убеждал клиентов, что их деньги находятся на отдельных счетах, а на самом деле все они были в одной куче. Поэтому, звоня в банк, всегда записывайте, с кем и о чем говорили.

Возьмите на заметку

Добейтесь, чтобы ваши деньги были помещены на отдельный счет, и почаще убеждайтесь, что они по-прежнему там находятся.

Во-вторых, удостоверьтесь, что посредник знает, что делает. Многие из них плохо разбираются в законах, касающихся налогов, недвижимости и применения статьи 1031, однако с большим удовольствием берутся за эту работу, чтобы приложить руку к вашим деньгам (таких посредников легко определить по слишком низким ценам за услуги). Поинтересуйтесь, сколько операций по обмену они осуществили. Сколько человек работает в их фирме? Могут ли они представить вам список клиентов, у которых можно получить отзыв? Были ли жалобы на их работу? Не поддавайтесь магии должностей и звучных титулов. Защищать свои деньги придется только вам, потому что никто другой этого за вас не сделает.

Видя в вечерних теленовостях интервью с очередной жертвой мошенничества, вы никогда не услышите: «Нет ничего удивительного в том, что меня обманули. Я никогда не доверял этому человеку, потому что он похож на жулика». Все обманутые говорят совершенно противоположные вещи: «Просто поверить не могу, что меня так облапошили. Он же казался таким милым человеком и внушал полное доверие. Наши дети ходят в одну и ту же школу, мы с ним посещаем одну и ту же церковь. У него такая замечательная жена. Как же он мог так поступить со мной?» Итак, если нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя! Вы единственный человек, который несет ответственность за сохранность своих денег.

Возьмите на заметку

Если нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя!

Правило № 5: Сохранение права собственности

Субъектом статьи 1031 является налогоплательщик, который владеет недвижимостью, продает ее и затем совершает обмен. Тот же самый налогоплательщик должен отчитаться о полученном от продажи доходе и приобрести новую недвижимость. Многие клиенты в процессе сделки высказывают желание изменить юридическую форму собственности на недвижимость, но этого-то как раз делать и нельзя.

Возьмите на заметку

Сделку должен завершить тот же налогоплательщик, который ее и начал.

Предположим, что Фред и Сью Джонс продают свой жилой дом, записанный на их имя как физических лиц, а новую недвижимость хотят приобрести уже на имя корпорации «Jones Investments, Inc.», владельцами которой они являются. Но корпорация имеет другой учетный номер налогоплательщика, и это делает всю операцию по обмену недействительной.

А что будет, если Фред и Сью передадут своей корпорации право собственности на продаваемый дом перед самой продажей (в этом случае продавец старой недвижимости и покупатель новой будут одним и тем же юридическим лицом)? Этот вариант тоже не проходит, потому что, если вы помните правило № 1, недвижимость должна находиться в собственности год плюс один день, чтобы считаться приобретенной в целях инвестирования. Если передача собственности происходит незадолго до продажи, то налоговая служба сочтет, что корпорация приобрела дом не для инвестиций, а для перепродажи.

Возьмите на заметку

Если вы хотите избрать для недвижимости форму собственности, позволяющую сокращать налоги, то лучше всего делать это уже во время покупки.

Основная цель, заставляющая наших клиентов менять форму собственности в ходе обмена, состоит в том, чтобы уменьшить степень своей ответственности. Я полностью поддерживаю подобные намерения, но делать такие вещи посреди операции обмена недопустимо. Правда, есть способы, которые могли бы помочь Фреду и Сью реализовать свои замыслы, но их подробное описание выходит за рамки данной главы. Самый лучший совет, который я могу дать вам прямо сейчас: если вы хотите избрать для недвижимости иную форму собственности с соблюдением требований статьи 1031, то лучше делать это уже во время покупки.

Правило № 6: Стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи

Чтобы избежать налогообложения при обмене, вы должны соблюсти два условия: во-первых, стоимость новой недвижимости должна быть равна или выше стоимости старой и, во-вторых, все деньги, вырученные от продажи, должны вкладываться в покупку новой недвижимости.

Давайте вернемся к Фреду и Сью, продающим свой дом. Предположим, они выручили от продажи 100 тысяч долларов, из которых 40 тысяч ушло на погашение прежнего ипотечного кредита. Это значит, что я, выступая в роли независимого посредника, получу от них на хранение 60 тысяч. Если Фред и Сью приобретут себе новую недвижимость за 90 тысяч долларов, то им придется платить налог с 10 тысяч (ведь они продали дом за 100 тысяч, а купили за 90, следовательно, стоимость новой покупки меньше на 10 тысяч, и эта сумма облагается налогом). Заметьте, что невыполнение первого условия не аннулирует самой операции по обмену. Просто в данном случае приходится платить налог, причем он уплачивается обязательно, и на него не распространяются налоговые льготы и вычеты по другим сделкам.

Давайте немного изменим пример: Фред и Сью продают свой дом за 100 тысяч и покупают новый за 150 тысяч. В этом случае цена покупки превышает цену продажи. Чтобы оплатить покупку, они получают ипотечный кредит в размере 100 тысяч долларов, а это значит, что из собственных средств им останется заплатить только 50 тысяч из 60, находящихся на хранении у посредника. Остаются неизрасходованными 10 тысяч долларов. Что с ними произойдет? Они опять-таки будут обложены налогом.

Возьмите на заметку

Чтобы полностью избежать налогов при обмене, стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи.

Чтобы полностью выполнить требования последнего правила, стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и, кроме того, в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи. В рассмотренных двух примерах Фред и Сью неизменно попадают в ситуации, когда им приходится платить налоги. Некоторые из наших клиентов сознательно идут на это, покупая более дешевую недвижимость взамен старой, желая из вырученных денег дополнительно купить себе новую машину или погасить задолженность по кредитной карте.

Тем из вас, кто тоже хочет извлечь из операции по обмену некоторое количество наличных денег для своих нужд, можно предложить несколько способов. Если вы не хотите платить налоги, то можно немного подождать и после покупки новой недвижимости заложить ее. Давайте вернемся ко второму из приведенных выше примеров, где старая недвижимость продается за 100 тысяч долларов, а новая покупается за 150 тысяч. В том случае был получен кредит на 100 тысяч долларов и не все вырученные деньги были потрачены на покупку. Как вы помните, осталось 10 тысяч долларов, которые облагаются налогом.

Но как быть, если Фреду и Сью нужны эти 10 тысяч? Есть ли способ получить их без уплаты налогов? Да. Для этого надо вложить в покупку все вырученные от продажи деньги, находящиеся у посредника (а это значит, что ипотечный кредит надо брать всего на 90 тысяч долларов), а после завершения обмена провести рефинансирование и получить требуемую сумму, но уже без уплаты налогов. Сколько придется ждать от момента покупки недвижимости до ее рефинансирования? Одну наносекунду! Я не шучу! Рефинансировать можно немедленно. Формально это будет рефинансирование, но хороший посредник может подсказать вам способ получения кредита под приобретение новой недвижимости, который позволит сразу после оплаты покупки выйти из банка с суммой денег в кармане, но без двух кредитных задолженностей. Однако здесь есть одна тонкость: рефинансирование должно проводиться только в отношении новой недвижимости. Если вы попытаетесь проделать эту операцию со старой до момента ее продажи, налоговая служба сочтет, что вы нарушили правило № 4, запрещающее вам прикасаться к деньгам до полного завершения обмена.

Безналоговое рефинансирование весьма эффективно, если в качестве замены вы покупаете недвижимость, равную по стоимости или дороже. А что, если она будет дешевле? Давайте вернемся к первому примеру. Фред и Сью продают старый дом за 100 тысяч долларов, а новый покупают за 90 тысяч. Откуда тут взять требуемые 10 тысяч долларов? Есть два способа. Их можно получить в момент совершения сделки по продаже или выждать 180 дней, пока операция по обмену не будет полностью завершена. Если вам требуются наличные деньги сразу же после продажи старой собственности, то об этом надо сообщить посреднику, который подготовит все документы по обмену таким образом, чтобы дать вам эту возможность. В противном случае все средства будут заморожены до окончания периода обмена. Вы не сможете получить доступ к деньгам, находящимся у посредника, пока операция не будет полностью завершена.

И в заключение еще несколько слов. Я ничего не говорил о том, что задолженность по новой недвижимости должна быть, как минимум, равна задолженности по старой. Такого требования не существует, хотя очень многие посредники и юристы, похоже, придерживаются другого мнения. Предположим, Фред и Сью продают свой дом за 100 тысяч долларов, и в итоге после уплаты долгов по кредиту у них остается 60 тысяч. Затем они покупают новый дом тоже за 100 тысяч долларов. Для этого они используют 60 тысяч, хранящиеся у посредника, а оставшиеся средства могут получить из любого источника, воспользовавшись, например, своими личными сбережениями или взяв кредит. Например, они вкладывают 60 тысяч, вырученные от продажи, берут 20 тысяч из своих сбережений и получают кредит в размере еще 20 тысяч.

Дочитав до конца эту главу, спокойно поразмыслите и постарайтесь представить себе общую картину. Применение статьи 1031 – это прекрасный способ попасть из пункта А в пункт Б без уплаты налогов. Но начинать этот путь надо с вопроса: «Что делать с деньгами, полученными от продажи недвижимости?» Если хотя бы часть из них вы намерены использовать на приобретение новой недвижимости, то имеет смысл воспользоваться преимуществами, которые предоставляет налоговый кодекс.

* * *

Гэри Горман хорошо известен как лектор и автор книг, посвященных статье 1031 налогового кодекса. Его перу, в частности, принадлежит книга «Шесть основных вещей, которые надо знать об обмене недвижимости с применением статьи 1031» («Six Basic Things You Need to Know about 1031 Exchanges»). Работая более тридцати шести лет в области налогообложения недвижимости, Гэри приобрел огромный опыт и не раз выступал в качестве эксперта в судах федеральной инстанции по применению статьи 1031. Им разрабо таны отличные программные пакеты «1031Connexions.com», «1031 TaxPak» и «1031Access».

18. Карлтон Шитс. Как купить недвижимость, не внося собственных денег?

Карлтон уже стал легендой в мире инвестиций в недвижимость. Он обучил этому делу больше людей, чем кто-либо другой.

Много лет назад, когда я только начинал эту деятельность, мне довелось посмотреть по телевизору одно интервью с Карлтоном. После этого я купил его учебную программу и считаю это одной из самых удачных инвестиций в моей жизни.

Карлтон принадлежит к той же категории людей, что и мой богатый папа. Они придерживаются одинаковой философии. Они верят в силу денежного потока и видят в вещах ценность, которая ускользает от взгляда большинства других людей. Они не боятся вкладывать деньги в районы, находящиеся в состоянии экономического упадка. Они понимают, что как бы мало ни зарабатывал человек, он нуждается в крыше над головой.

Сегодня мы с Карлтоном сотрудничаем с Институтом профессионального образования (PEI), который оказывает поддержку и образовательным программам Карлтона в сфере недвижимости, и учебным программам компании «Rich Dad».

Роберт Кийосаки

За долгие годы, в течение которых я обучал людей, как разбогатеть, вкладывая деньги в недвижимость, мне, пожалуй, чаще всего приходилось слышать следующее возражение: «Но у меня нет денег, чтобы начать». Такое ошибочное понимание инвестирования удерживает очень многих людей от реализации своей мечты.

Возьмите на заметку

К неудаче ведет отсутствие амбиций, а не денег.

Я бы тоже мог быть одним из таких людей, но произошли события, которые навсегда изменили мою жизнь. После окончания колледжа я начал работать в секторе частного бизнеса – сначала восемь лет на одну компанию, а потом восемнадцать месяцев на другую.

Изо всех сил я старался взобраться вверх по карьерной лестнице и, оглядываясь назад, должен честно признать, что переоценивал свои возможности. Из второй компании меня уволили. Поначалу я собирался начать собственный бизнес, но потом в голову пришла одна идея. Я вспомнил, что за время работы в этих компаниях четыре раза менял место жительства и каждый раз при продаже и покупке дома зарабатывал от 5 до 8 тысяч долларов. По тем временам это были громадные деньги! И я подумал: а почему бы не заняться недвижимостью? Правда, я располагал слишком незначительной суммой, и у меня не было возможности получить кредит.

Насчет кредита дело осложнялось еще и воспитанием, полученным в консервативной семье, где родители постоянно внушали мне: «Никогда не бери в долг, если только не собираешься покупать себе дом. Всегда рассчитывай только на те деньги, что у тебя есть». А поскольку все деньги, которые я выручил от продажи прежних домов, были вложены в покупку более дорогого жилья, мне надо было найти какой-то другой источник доходов, чтобы содержать семью, погашать ипотечный кредит и оплачивать повседневные нужды.

Поэтому я решил стать инвестором в недвижимость. Я снова взялся за учебу, начал посещать семинары, читать литературу и штудировать учебные курсы. Я вступал в контакты с другими инвесторами и брокерами, которые могли чему-то научить меня. К счастью, я очень быстро понял, что для успешных инвестиций в недвижимость совсем необязательно иметь кучу денег и располагать неограниченным кредитом. На самом деле инвестору надо только овладеть проверенными временем приемами, позволяющими вкладывать в дело чужие деньги.

Если задуматься, то этот принцип постоянно используется в бизнесе, только каждый раз называется по-разному. Когда крупная корпорация переходит из рук в руки, то это зачастую становится результатом так называемого «леверажного выкупа». По сути это попросту означает, что покупатели применяют эффект финансового рычага вместо того, чтобы выкладывать собственные средства. Другими словами, они пользуются для этого чужими деньгами. А можете ли и вы воспользоваться этим методом? Конечно! Единственное различие между леверажным выкупом крупного предприятия и приобретением жилого дома на одну семью за чужие деньги заключается в количестве этих денег.

Возьмите на заметку

Основной принцип бизнеса – использование чужих денег.

Вы можете спросить: «А у кого же взять эти деньги?» Вопрос вполне законный, и я постараюсь дать на него несколько ответов. Все зависит от творческого подхода к различным ситуациям. В одних случаях можно, к примеру, использовать деньги продавца, в других – деньги партнеров, в третьих – привлекать к делу инвесторов.

Способы, которыми я хочу с вами поделиться, прошли испытание временем и могут применяться в условиях высоких и низких банковских учетных ставок, на рынках, испытывающих экономический подъем (как в 2003–2005 годах) или спад (как в 2008–2009 годах). У каждого инвестора есть свои конкретные цели и обстоятельства, каждый из них располагает различными знаниями и навыками, да и любой объект недвижимости по-своему уникален и имеет какие-то особенности. Вот тут-то и проявляется в полной мере вся прелесть этих творческих методов! Вы можете выбрать среди них тот, который лучше всего подходит к вашей ситуации. Освоив детали каждой стратегии, вы сразу сможете определить, какие ее элементы играют против вас, а какие можно использовать к собственной выгоде. Контроль над ситуацией находится в ваших руках. Поняв, за какие веревочки надо дергать в каждом конкретном случае, вы сполна сможете реализовать все имеющиеся возможности.

Продавец сам может профинансировать вашу покупку

Один из самых очевидных источников финансирования при покупке недвижимости – это ее владелец. В конце концов, кто больше его заинтересован в том, чтобы сделка состоялась? Продавец может ответить согласием или отказом на ваши вопросы: «Готовы ли вы финансировать покупку?» или «Согласны ли вы принять долговое обязательство?»

Возьмите на заметку

Никогда не забывайте, что продавец больше всех заинтересован в том, чтобы сделка состоялась.

В зависимости от того, насколько мотивирован продавец, он может весьма заинтересованно отнестись к идее финансирования сделки в ответ на ваше согласие уплатить запрашиваемую цену.

Итак, все дело в мотивации. Мотивация налицо, если продавец хочет не просто продать недвижимость, а продать ее срочно. У него нет ни времени, ни терпения, чтобы осуществить сделку «традиционным» путем, то есть выставить недвижимость на продажу, дождаться появления покупателя, поторговаться с ним о цене. Весь этот процесс способен занять несколько месяцев. Мотивация у продавца может возникнуть по самым разным причинам, включая развод, грозящую конфискацию дома за неуплату кредита, смену места работы и даже смерть кого-то из близких. Ему в подобных случаях просто не терпится переехать на новое место.

Подходя к таким ситуациям творчески, вы можете добиться того, чтобы обе стороны – и продавец, и покупатель – остались в выигрыше.

Как использовать продавца в качестве источника финансирования

Существует много способов убедить продавца профинансировать сделку. Вы можете спросить его:

• не согласится ли он принять вместо начального платежа долговое обязательство (в этом случае вы, к примеру, получаете 70 процентов от стоимости недвижимости в виде кредита или от партнеров, а на оставшиеся 30 процентов выписываете продавцу ипотечное обязательство, обеспеченное залогом собственности);

• не согласится ли он дать вам кредит на ремонтные работы после завершения сделки (например, он может выдать вам ссуду в размере 5 тысяч долларов на починку крыши и приобретение новых ковровых покрытий);

• не согласится ли он на аренду недвижимости с правом выкупа или на земельный контракт (об этих понятиях мы поговорим чуть позже);

• не согласится ли он на скидку взамен за оказанные услуги.

Главное – не стесняться спрашивать!

Возможно, поначалу вам будет неловко просить продавца о помощи в финансировании покупки его же недвижимости, но со временем неловкость пройдет. Вы будете чувствовать себя более уверенно и сможете объяснить продавцу обоюдную выгоду такого подхода к сделке. И это только начало. Единственное, что может ограничивать вас в поисках решений подобных проблем, это нехватка творческого воображения.

Использование этих инструментов поможет вам и в будущем, когда вы сами станете продавцом.

Сама недвижимость может стать источником финансирования

Любая недвижимость имеет какую-то ценность. Она заключается не только в текущей стоимости строения и земельного участка, но включает в себя и множество других факторов. Деревья и минеральные ресурсы также имеют свою стоимость. Ничейный участок земли по соседству или мебель, оставленная в доме предыдущим владельцем, тоже могут стать источником денежных средств.

Возьмите на заметку

Онлайновые оценочные услуги и даже сравнительные рыночные анализы, проводимые профессионалами в области недвижимости, далеко не всегда включают в себя стоимость деревьев или природных ресурсов. Прежде чем приобретать недвижимость, посоветуйтесь с местным риэлтором. Ознакомьтесь с местным законодательством, определяющим правила землеотвода и допустимость изменения назначения недвижимости. Не стесняйтесь задавать вопросы и тщательно выполняйте свою домашнюю работу.

Стоимость недвижимости зачастую вычисляется сравнительным методом, то есть путем выяснения, по какой цене продавались или покупались аналогичные здания по соседству. Вы можете собрать эту информацию самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору.

История успеха Карлтона № 1

Некоторое время назад я купил жилой дом на сорок восемь квартир, затратив на покупку очень мало собственных денег. Впоследствии я преобразовал его в кондоминиум и распродал квартиры среди индивидуальных инвесторов, выручив за эту операцию почти в два раза больше, чем изначально стоил дом. Назначение недвижимости не изменилось, но зато изменилась юридическая форма собственности, что принесло мне громадную прибыль.

Инвесторы всегда заинтересованы в приобретении недвижимости

Людям не составляет проблем вложить свои деньги в фондовый рынок. Однако это может быть связано с риском, и, кроме того, не всегда понятно, какие именно акции надо покупать. Если вы приобретаете жилой дом для сдачи квартир внаем, то можете с достаточной долей уверенности прикинуть, каков будет уровень квартплаты и какие расходы вас ожидают. Но если вы купили акции, то нередко случается так, что их цена за ночь снижается в два раза, а дивиденды вдруг перестают выплачиваться. Инвестиции в недвижимость в этом отношении более безопасны. Кроме того, вы сами убедитесь, что вкладывать деньги в недвижимость становится все легче по мере того, как вы покупаете все больше объектов. Видя, как растет ваше богатство, друзья и знакомые все чаще высказывают желание поучаствовать вместе с вами в очередной сделке. Когда у инвесторов нет времени, но есть свободные деньги, они с удовольствием ссужают их в расчете на будущие доходы, в том числе и получаемые при перепродаже недвижимости.

Где найти инвесторов? Поищите в местных газетах или в интернете рубрику «Денежные ссуды». Не исключено также, что кто-то из друзей, недовольных доходами от вложения денег в акции, предоставит в ваше распоряжение крупную сумму для приобретения недвижимости, оставив у себя в качестве гарантии ипотечное обязательство, обеспеченное залогом собственности. Если инвестор готов внести только часть суммы, необходимой для покупки, предварительно поинтересуйтесь, какая юридическая форма собственности его устраивает.

История успеха ученицы № 1

Лупе начала создавать себе репутацию, приобретая и модернизируя жилые дома в одном из запущенных районов своего города. Слухи о ней передавались из уст в уста, и вскоре к женщине начали обращаться инвесторы, которым хотелось большей рентабельности вложений, чем им могла дать пенсионная накопительная программа 401(k). У этих инвесторов не было времени заниматься недвижимостью, но у них были деньги, которые они готовы были вкладывать.

Партнеры готовы внести свою долю

Возможно, вы считаете, что партнер – это то же самое, что инвестор, но между ними есть принципиальное различие. Партнер – это человек, который приобретает недвижимость вместе с вами, а не просто финансирует покупку, предоставляя вам деньги.

Возьмите на заметку

Партнерство – прекрасный вариант для начала инвестирования. Партнер может помочь расширить ваш инвестиционный портфель и кредитные возможности, одновременно беря на себя часть вашей работы. Среди многих видов партнерства я советую вам выбрать тот, который соответствует вашим индивидуальным потребностям. Если вы ощущаете неуверенность, обратитесь за профессиональной помощью.

Где найти партнера? Для начала обратитесь к одному из родственников, который достаточно дальновиден, чтобы понять, что инвестиции в недвижимость относительно безопасны и имеют высокий потенциал доходности. Со временем у вас появится десяток или больше партнеров, в числе которых будут члены семьи, друзья и коллеги. Каждый из них будет вносить в общее дело деньги (или услуги) взамен за долю в недвижимости.

История успеха Карлтона № 2

В начале своей карьеры я работал брокером по недвижимости, и самым первым моим заданием была продажа многоквартирного жилого дома. Меня долго удивляло, почему он не продается. Ведь это была, на мой взгляд, прекрасная возможность для инвестиций. Как-то раз я побывал на одном из семинаров, где речь шла о преимуществах партнерского инвестирования и о том, что совместными усилиями можно добиться того, что не удается в одиночку. От преподавателя, имевшего солидный опыт в формировании синдикатов и партнерских групп, я почерпнул несколько очень эффективных приемов и решил приобрести это здание. Я основал партнерство, в которое вошли еще два инвестора. Они внесли начальный платеж, а оставшиеся 80 процентов стоимости профинансировал сам владелец дома. Мой вклад в общее дело носил «интеллектуальный» характер. Так состоялась моя первая удачная сделка, которая стала началом карьеры инвестора, длящейся уже более четырех десятков лет.

Однако будьте осторожны: партнерство – это обоюдоострый меч. У каждого из партнеров может быть свой взгляд на ответственность, обязанности и цели, а это нередко приводит к конфликтам, которые вредят партнерским отношениям. Необходимо, чтобы все соглашения между партнерами составлялись в письменном виде. И, как всегда, в случае затруднений обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Возьмите в долг у брокера его комиссионные. Я не шучу

Зачастую, когда недвижимость выставляется на продажу через брокера, начальный платеж составляет всего 10 процентов. Продавцу в данном случае эти наличные деньги нужны только для того, чтобы оплатить брокеру комиссию и услуги по совершению сделки.

Обычно размер брокерских комиссионных колеблется от 5 до 7 процентов. В сделках с недвижимостью участвуют, как правило, два брокера – со стороны продавца и со стороны покупателя. Если один и тот же брокер представляет в сделке интересы и продавца, и покупателя, он получает комиссионные в полном размере (и делится ими с брокерской компанией, на которую работает). Если же одни брокер выставляет недвижимость на продажу, а второй ведет дела с покупателем, то комиссионные делятся между ними.

Возьмите на заметку

Как правило, данные о продаваемой недвижимости брокер вносит в местную или региональную базу данных. К ней на платной основе имеют доступ все члены ассоциации брокеров.

Чтобы «позаимствовать» комиссионные, инвестору целесообразнее всего обращаться к брокеру, который выставляет недвижимость на продажу, поскольку у того самый большой шанс получить эти комиссионные в полном размере.

Возьмите на заметку

Лучше всего иметь дело с брокером или риэлтором, который сам является инвестором. Он разбирается в творческих методах финансирования и использования чужих денег и поэтому охотнее согласится одолжить вам свои комиссионные под залог недвижимости.

Очень важно наладить с брокером хорошее взаимопонимание. Брокер поначалу может отрицательно отнестись к тому, что получит свои комиссионные с задержкой, но он станет сговорчивее, если предложить ему долговое обязательство на сумму, которая несколько выше размера комиссионных, к примеру, не на три тысячи долларов, которые он получил бы за свои услуги, а на три с половиной. Такая надбавка рассматривается как «премия» за готовность получить долговое обязательство вместо живых денег.

Ваши собственные услуги, опыт и ресурсы

Об этой возможности люди практически никогда не вспоминают, но она представляет собой неплохой способ, позволяющий уменьшить сумму, вкладываемую в покупку недвижимости. Многие выставляемые на продажу здания не вызывают интереса у покупателей и инвесторов, потому что им требуется ремонт. Чистка, покраска, замена оборудования – все эти работы имеют долларовое выражение. Однако можно обойтись без наличных денег, если вы или ваши партнеры обладают необходимыми умениями и навыками, чтобы выполнить эти работы своими силами. Вы можете также договориться с владельцем здания о кредите на проведение необходимых ремонтных работ по завершении сделки. Этот кредит выдается в момент подписания договора купли-продажи и покрывает какую-то часть начального платежа.

Возьмите на заметку

Иногда кредита на ремонтные цели вполне хватает для начального платежа за недвижимость.

Есть ли у вас какая-то ценная вещь, например катер, ювелирные украшения, пенсионный накопительный счет или договор страхования, под залог которой вы можете взять деньги в долг? Получение такого «кредита» может оказаться ценным подспорьем при покупке недвижимости. Однако следует соблюдать осторожность. Вам ведь придется возвращать этот долг, да еще и с процентами. Обычно это делается за счет ежемесячных поступлений от недвижимости, но их может и не хватить. Проконсультируйтесь с бухгалтером, чтобы в полной мере оценить свою финансовую ситуацию. Убедитесь, что вы будете в состоянии выплатить долг. Кстати, такую ссуду можно получить не только в кредитном учреждении, но и у частного инвестора, который оставит у себя вашу ценность в виде залога.

История успеха ученика № 2

Некоторые инвесторы в качестве начального платежа используют какую-нибудь недвижимость. Один из моих учеников, Скотт, продал «в едином пакете» сразу шестнадцать объектов недвижимости. В качестве первого платежа покупатель внес полностью выплаченную квартиру в кондоминиуме и земельный участок. На остальную сумму в размере 1,6 миллиона долларов был получен банковский кредит. Таким образом, Скотт приобрел в собственность квартиру, а впоследствии еще получал денежные поступления от проданной недвижимости.

Самая лучшая стратегия – аренда с правом выкупа

Меня часто спрашивают о самом любимом способе покупки или продажи недвижимости. Вообще-то моя программа включает десятки превосходных приемов и методов, которые я успешно использовал на протяжении многих лет. Но один из них представляется мне самым удачным как для покупателя, так и для продавца, особенно с тех пор, как в середине 2006 года начался спад на рынке недвижимости. Это аренда с правом выкупа.

Возьмите на заметку

Аренда с правом выкупа эффективна при любом состоянии рынка!

Попросту говоря, аренда с правом выкупа – это договор, заключаемый между продавцом и покупателем, который дает покупателю право пользоваться недвижимостью и затем в определенный срок или досрочно купить ее по заранее оговоренной цене. Продавец на протяжении всего этого срока получает ежемесячные платежи, размер которых зафиксирован в договоре. Он обязуется продать недвижимость покупателю на условиях договора, если тот изъявит такое желание.

На первый взгляд такой договор выгоден только покупателю. В конце концов, он не обязан покупать эту недвижимость, а владелец не вправе отказать ему в покупке, если у него появится такое желание. Однако если правильно подойти к составлению договора, то обе стороны окажутся в выигрыше.

Таблица 18.1

Покупатель, заключая договор аренды с продавцом, рассчитывает на то, что на момент окончания аренды недвижимость будет стоить больше, чем согласовано в договоре. Но даже если этого и не произойдет, покупка, в конечном счете, обойдется ему достаточно дешево, так как все предыдущие арендные платежи были направлены на погашение стоимости недвижимости. В результате не исключено, что к моменту покупки вся стоимость будет полностью выплачена, и он без всякой дополнительной платы вступит в права собственника. Если же цена недвижимости к оговоренному сроку будет меньше, чем указано в договоре, то покупатель может отказаться от покупки или попытаться договориться с продавцом об изменении цены.

Продавец вправе удержать у себя задаток, внесенный покупателем в момент заключения договора, а также все поступившие арендные платежи. Если арендатор отказывается от покупки, продавец вправе перезаключить с ним договор на новых условиях. Он может также продать или сдать в аренду свою недвижимость кому-нибудь другому.

Возьмите на заметку

Рынок недвижимости со временем претерпевает изменения. Договор аренды с правом выкупа дает возможность и покупателю, и продавцу использовать колебания рынка к собственной выгоде с минимальным риском.

Договор аренды с правом выкупа может содержать и некоторые дополнительные условия как для покупателя, так и для продавца, в частности:

• Покупатель может оговорить себе право сдать недвижимость в субаренду третьему лицу.

• После окончания срока действия договора покупатель может продать недвижимость третьему лицу.

• Покупатель может арендовать недвижимость с целью ее ремонта или реставрации, а затем передать в аренду или продать конечному потребителю.

Договор аренды с правом выкупа может применяться как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.

История успеха ученика № 3

Несколько лет назад была проведена одна очень успешная сделка аренды с правом выкупа. Возможно, цифры в этом примере покажутся вам слишком низкими, но экономические принципы такой сделки вполне применимы к любым условиям рынка. У покупателя (моего ученика) был собственный дом стоимостью около 100 тысяч долларов. В то время по соседству сдавались внаем дома по 500–700 долларов в месяц.

Покупателю захотелось увеличить свою жилплощадь, и он начал поиски в соседнем городе, где стоимость домов зашкаливала за 200 тысяч долларов, а снять жилье не было почти никакой возможности. В конце концов он нашел отличный дом по весьма приемлемой цене – 220 тысяч. Продавцу необходимо было срочно продать его, так как он переехал в другой штат, а дом был выставлен на продажу уже несколько месяцев назад. Покупатель предложил заключить договор аренды с правом выкупа, и они согласились, что срок аренды составит четыре года, а после этого покупатель вправе купить дом по запрашиваемой цене – 220 тысяч долларов. Ежемесячная арендная плата составляла 900 долларов (что было достаточно недорого для этого дома, но превышало среднерыночный уровень аренды в данной местности). Вдобавок ко всему покупатель выторговал у владельца кредит на 50 процентов суммы всех арендных платежей до окончания срока действия договора, то есть должен был платить всего по 450 долларов в месяц. На продавца возлагалась уплата налогов и страховки на весь период действия договора, а покупатель обязался оплачивать все расходы по содержанию дома (осмотр показал, что здание было в отличном состоянии). Покупатель внес залог в размере 3600 долларов, то есть меньше 2 процентов от общей стоимости недвижимости!

Подсчитав, во что же ему обойдется проживание в этом доме, покупатель пришел в восторг. При арендной ставке в 900 долларов из своего кармана он платил всего 450 и за это получал в свое распоряжение прекрасный особняк. Вдобавок ко всему он вычел из этой суммы налоги и страховку (340 долларов в месяц, которые ему пришлось бы платить, если бы он был владельцем), и получилось, что проживание обходится ему всего в 110 долларов в месяц. Таким образом, реальная ставка арендной платы составила всего 0,6 процента годовых. (110 долларов умножить на 12 месяцев, что составляет 1320 долларов, и разделить на 220 тысяч.) Менее одного процента!

Прожив в доме три года, покупатель пришел к выводу, что есть смысл воспользоваться правом выкупа по прошествии четырех лет (так как стоимость недвижимости в этом районе росла примерно на 7 процентов в год), но решил попробовать продлить срок аренды еще на год. Владелец согласился с таким предложением, но потребовал, чтобы покупатель внес дополнительный залог в размере 10 тысяч долларов, который будет учтен при покупке дома, но подлежит возврату, если договор купли-продажи так и не будет заключен. Хорошее ли это было решение? Я считаю, что да. Несмотря на то, что для уплаты залога покупателю пришлось взять кредит под 10 процентов (что означало для него лишнюю тысячу долларов). Однако это была невысокая цена за право проживать еще один год в доме с арендной ставкой менее одного процента.

По прошествии пяти лет покупатель воспользовался правом покупки и приобрел дом за 179 400 долларов (220 тысяч минус первоначальный залог 3600, минус 10 тысяч дополнительного залога, минус 27 тысяч, которые он выплатил в виде арендных платежей за 60 месяцев проживания.) Недвижимость к тому времени подорожала, и дом оценивался уже в 290 тысяч. Для покупки ему пришлось взять кредит, но его сумма составляла всего 62 процента от рыночной стоимости дома. Спустя примерно год покупатель продал этот дом за 320 тысяч долларов и, как вы уже, вероятно, догадываетесь, живет теперь в доме еще больших размеров.

В конечном итоге, вложив вначале всего 3600 долларов, покупатель получил прибыль в размере 90 тысяч (70 тысяч за счет прироста стоимости недвижимости и 20 400 в виде экономии на налогах и страховке за все время проживания). Продавец тоже не остался внакладе, потому что, получая арендную плату на протяжении пяти лет, он не платил с этих денег подоходного налога до момента окончательного завершения сделки.

Предпринятый покупателем шаг (просьба о продлении договора аренды еще на один год) – это блестящий пример творческого мышления. Даже без этого сделка была бы очень выгодной, но творческий подход и умение просить о дополнительных уступках превратили ее просто в великолепную.

Давайте теперь посмотрим, какую пользу принес пятилетний договор аренды покупателю и продавцу.

Таблица 18.2. Выгоды для покупателя и продавца

Эта история наглядно демонстрирует, какую пользу может принести покупателю договор аренды с правом выкупа, одновременно оставаясь при этом весьма привлекательным предложением для продавца.

Используйте все средства

Все описанные методы чрезвычайно эффективны, но есть еще один прием, который вы должны усвоить и использовать: умение вести переговоры и формулировать предложения. Даже самый творческий подход к финансированию ничего вам не даст, если вы не включите эти элементы в свою тщательно спланированную стратегию. Все это не так уж трудно, как может показаться. Скорее всего, вы даже обнаружите, что умение вести переговоры дается вам лучше, чем вы могли предполагать.

Для меня все начинается с доверия и взаимопонимания. Начинающие инвесторы должны иметь в виду, что люди проявляют естественную подозрительность, имея дело с незнакомцами. Однако в большинстве случаев нам приходится вести переговоры именно с людьми, которых мы встречаем впервые, независимо от того, выступаем ли мы в роли продавца или покупателя. У обеих сторон сразу же возникает вопрос: «Можно ли ему доверять?»

Возьмите на заметку

Почаще используйте в беседе имя продавца.

Однажды мне попалась книга, в которой говорилось, что по-настоящему человек может быть счастлив лишь тогда, когда окружающие любят его и доверяют ему. Это в полной мере относится и к процессу переговоров. В беседе с продавцом первые несколько минут надо отводить на установление с ним взаимопонимания. Это создает обстановку доверия, которое так важно для переговоров. Если продавец комфортно ощущает себя в общении с вами, то он охотнее сообщит вам значимые сведения, например о своих истинных нуждах и потребностях.

Как убедить продавца, что вам можно доверять? Как создать в беседе магическую атмосферу взаимопонимания? Один из самых простых способов является одновременно и самым действенным. Услышав имя собеседника, запомните его и запишите в блокнот, уточнив, как оно правильно пишется. Затем, в ходе беседы, почаще вставляйте его в свою речь, например: «Знаете, что я вам скажу, Джо». Это самый быстрый и легкий путь к установлению взаимопонимания с продавцом.

Возьмите на заметку

Избегайте слишком резкой критики. Практически вы никогда не заставите продавца снизить цену, критикуя продаваемую им собственность.

Еще один важный элемент создания обстановки доверия – это умение слушать. Разговаривая с продавцом, сопереживайте его словам. Представьте себя на его месте, постарайтесь мысленно пережить все эмоции, которые переживает он. Поступая так, вы сможете по-новому взглянуть на предмет переговоров и сделать предложение, которое продавец воспримет более благожелательно. Людям нравится, когда к их словам прислушиваются.

Выдвигайте несущественные условия

Создание обстановки взаимопонимания само по себе не является стратегией ведения переговоров. Это всего лишь один из компонентов взаимоотношений. Главное в переговорах – это умение идти на компромисс. Если вы подходите к ним с открытой душой, то и продавец, скорее всего, ответит вам тем же. Такой настрой позволяет создать ситуацию, в которой обе стороны оказываются в выигрыше.

В ходе переговоров обе стороны должны идти на уступки, чтобы че гото добиться. Поэтому люди, искушенные в ведении переговоров, сознательно выдвигают мелкие и несущественные для себя требования, чтобы затем отказаться от них. Например, вы просите продавца, чтобы в запрашиваемую им цену на недвижимость частично или полностью входила и мебель, которая вам, в общем-то, не нужна. Затем вы идете на уступку и снимаете это требование. В ответ продавец тоже может пойти на уступку, которая имеет для вас существенное значение.

Подобные мелкие требования могут быть эффективным средством ведения переговоров. На самом деле вы всего лишь хотите, чтобы продавец взял на себя все расходы по совершению сделки купли-продажи, но, выдвигая дополнительные требования, вы создаете себе некий резерв, от которого сможете впоследствии с легкой душой отказаться и добиться желаемого.

Высказывайте сразу несколько предложений одновременно

Традиционный способ ведения переговоров о покупке недвижимости заключается в том, что покупатель выдвигает свое предложение и ждет реакции продавца, а затем начинается долгий процесс согласования условий, после чего стороны приходят к какому-то соглашению. Но если вы сразу выдвинете несколько предложений, то это поможет выяснить, каковы истинные цели и потребности продавца и какое из ваших предложений ему ближе.

Варианты предложений

Полная оплата наличными при условии снижения цены.

Предоставление финансирования со стороны продавца.

Аренда с правом выкупа.

Обращайте внимание на то, чтобы цены в каждом предложении были сформулированы совершенно четко.

Если одновременно вы высказываете несколько предложений, лучше сделать это в письменном виде. Направьте продавцу письмо с изложением своих намерений по покупке. Этот документ не является договором и ни к чему вас не обязывает, но он демонстрирует ваше желание приобрести недвижимость и может сильно сэкономить вам время. Если продавец отвечает согласием, то возникает основа для последующих переговоров. Письмо особенно полезно, если ваше предложение о покупке носит творческий характер. В этом случае вы сможете более точно продемонстрировать продавцу, какие преимущества он сможет извлечь из этой сделки.

В письме вы можете изложить два-три различных сценария покупки. Правда, сделать это надо так, чтобы продавец понимал, что речь идет о нескольких разных предложениях, и не смешивал их в кучу. Если такие предложения носят официальный характер, то их следует формулировать в виде отдельных документов, а детали и тонкости сделки отражать в приложении.

Возьмите на заметку

Если вы работаете риэлтором, то вам будет полезно присутствовать при ознакомлении продавца с вашими письменными предложениями. В этом случае вы сможете дать необходимые пояснения и ответить на вопросы, а также продемонстрировать свой профессионализм и создать обстановку взаимного доверия и понимания.

Необходимо заметить, что навыки в ведении переговоров одинаково полезны как покупателю, так и продавцу. Инвесторы в недвижимость имеют тенденцию рассматривать себя только в роли покупателя, хотя это далеко не всегда соответствует действительности. Во многих случаях, чтобы получить прибыль, необходимо что-то продать, особенно когда вы покупаете недвижимость с целью ее модернизации и последующей продажи. Знание способов, позволяющих творчески использовать чужие деньги, облегчит вам поиск покупателей, а все приемы ведения переговоров, которые мы обсудили, будут вам очень кстати и в роли продавца.

Что можно и чего нельзя делать

Ученики часто задают мне такие вопросы: «Стоит ли ввязываться в эту сделку?» или «С чего начинать?» Очень трудно ответить каждому лично. Тем не менее за долгие годы я выработал определенные принципы, которые помогали мне в работе. Думаю, что они помогут и вам.

Таблица 18.3. Что можно и чего нельзя делать

Волна будущего

Я занимаюсь недвижимостью уже многие годы и с полной уверенностью могу сказать, что этот рынок всегда был и будет подвержен изменениям и колебаниям. То, что является истиной сегодня, завтра не будет соответствовать действительности. Как известно, бывает рынок «для покупок» и «для продаж» (сравните, к примеру, 2005 и 2009 годы). Поэтому для достижения успеха отнюдь не достаточно выучить некий набор устоявшихся правил. Надо проявлять гибкость и учитывать циклическую и постоянно изменяющуюся природу рынка недвижимости.

Все источники и методы финансирования, которые обсуждались в этой главе, пригодны как для покупки, так и для продажи недвижимости. Вы должны сами определить, какой способ подходит вам лучше всего в данной ситуации и при данном состоянии рынка.

В США в последнее время резко возросло количество домов, конфискуемых за неуплату кредита. Для многих домовладельцев это настоящая трагедия. Причины могут быть самыми разными, но все они сводятся к тому, что люди попадают в трудное финансовое положение и не могут погасить кредит. В то же время для инвесторов это означает появление на рынке большого количества недвижимости, выставляемой на продажу. В последнее время участились случаи, когда кредитор с согласия домовладельца соглашается продать дом по более низкой цене, чем сумма кредита.

Это происходит по разным причинам, но чаще всего потому, что стоимость недвижимости резко упала, причем не только в связи с ее неисправным или запущенным состоянием, а из-за общерыночных тенденций.

В 2008–2009‑х годах только и говорят, что о конфискованной недвижимости, однако не следует упускать из виду и такие открывшиеся возможности для инвестиций, как продажа земельных угодий, залоговых прав на имущество или жилье, продаваемого самими владельцами по разным причинам. Именно этим меня и привлекает недвижимость. Здесь каждый может найти свою нишу, наилучшим образом соответствующую его целям и уровню приемлемого риска.

Еще одна тенденция будущего состоит в использовании интернета. Сегодня для получения сведений достаточно только пошевелить пальцем. Практически любые источники информации моментально оказываются в распоряжении инвесторов. Используя интернет, вы можете:

• завязать нужные контакты в местных клубах инвесторов;

• разместить рекламу продаваемой недвижимости на общедоступных сайтах или создать свой собственный сайт;

• наметить себе недвижимость для покупки, соответствующую вашим планам;

• узнать последнюю информацию о совершенных сделках, ценах и владельцах недвижимости;

• найти кредиторов.

Возможности бесконечны, и этот перечень далеко не претендует на полноту. Никогда еще не было так легко найти нужную информацию, даже не выходя из дома.

Деньги можно заработать на любом рынке

Какова бы ни была ситуация на рынке недвижимости, факт остается фактом: людям необходима крыша над головой. Независимо от того, пользуются ли они съемным жильем или покупают свои дома, всегда возникают ситуации, когда увеличивается количество членов семьи и им требуется более просторное жилище, или, наоборот, когда пенсионер изъявляет желание переехать в квартиру меньшего размера. Любой рынок пригоден для инвестирования, если вы знаете, как и когда использовать способы и методы, о которых мы с вами говорили.

Возьмите на заметку

Вы можете выбирать «под заказ» любую стратегию, которая лучше соответствует текущему состоянию рынка. Если он находится на подъеме, займитесь перепродажей недвижимости. Если на рынке спад, выберите стратегию «купи и держи». Решение за вами.

Происшедшие в последние годы изменения на рынке недвижимости и в банковской сфере играют на руку опытным инвесторам. Похоже, что использование моих творческих методов финансирования в будущем окажется еще более востребованным. Сегодня банки выдвигают к заемщикам более строгие требования, чем раньше, а это серьезно сказывается на действиях как продавцов, так и покупателей. Если обе стороны, участвующие в сделке, вынуждены искать новые пути, то им неизбежно придется проявлять творчество и принимать решения, о которых прежде никто и не задумывался. Такой творческий подход превращает рынок в динамичную и постоянно меняющуюся арену, где в большой цене хорошие идеи.

* * *

Карлтон Шитс – известный автор книг, а также многочисленных учебных видео– и аудиопрограмм, которых продано свыше трех миллионов экземпляров. В 1984 году Карлтон заключил партнерское соглашение с Институтом профессионального образования по распространению его изысканий в области творческих методов инвестирования в недвижимость. Телевизионной программе Шитса «Никакой предоплаты» исполнилось уже двадцать пять лет, и она считается одной из самых долгоживущих на телевидении. На протяжении тридцати лет Карлтон продавал свои учебные программы, а в последнее время он распространяет их бесплатно через интернет с целью охватить как можно большее число людей и помочь им реализовать свои мечты посредством инвестиций в недвижимость. На сегодняшний день общий объем сделок с коммерческой и жилой недвижимостью, которые Карлтон осуществил самостоятельно или с партнерами, составляет более 50 миллионов долларов.

19. Дин Грациози. Маркетинг – ваш путь к выгодным сделкам с заложенной недвижимостью

Впервые я увидел Дина по телевизору в его программе, посвященной автомобилям. Большое впечатление на меня произвели его коммуникативные способности. Дин выражался ясно и по существу, а его искренность была видна невооруженным глазом.

Спустя несколько лет я увидел его новую программу, которая была посвящена недвижимости. Я не слишком хорошо разбираюсь в машинах, но кое-что знаю о недвижимости. Должен признать: Дин доказал, что тоже не профан в этом деле. Это чувствовалось даже на телеэкране.

Как-то раз мой друг Джо Полиш позвонил мне и спросил, не хочу ли я познакомиться с Дином. Когда они вдвоем вошли в мой кабинет, я как раз разглядывал подставки для книг. С Джо я был знаком уже много лет и знал, что он бизнесмен до мозга костей. Таким же оказался и Дин. Слушая их рассказы о бизнесе, я понимал, что передо мной прирожденные предприниматели. Мне же эту науку приходилось осваивать с трудом. Несколько часов подряд эти парни просвещали меня в вопросах бизнеса, в котором, как мне казалось, я неплохо разбирался. Оказалось, что Джо и Дин еще и прирожденные учителя.

Дин способен добиваться больших успехов и в бизнесе, и в инвестициях. Это прекрасное сочетание для любого человека, который хочет жить полной жизнью, заниматься любимым делом, богатеть и обретать финансовую свободу. Именно поэтому я предложил ему принять участие в написании данной книги.

Роберт Кийосаки

Я никогда не встречал человека, который бы не разбогател, вкладывая деньги в недвижимость. При этом совершенно неважно, кто вы и откуда родом. Я вырос в бедной семье, никогда не имел богатых наставников и не заканчивал колледжа. Когда я начал заниматься инвестированием в недвижимость, то даже не читал книг вроде этой, чтобы набраться ума-разума от людей, которые умнее и опытнее меня. Теперь-то я знаю, что учеба на ошибках и неудачах других людей – это более быстрый путь к успеху. Мне потребовалось время, чтобы понять это, а сегодня я уже пишу книги, которые входят в перечень бестселлеров «New York Times». Поэтому вам немного легче, чем было мне в самом начале своего пути, и я поздравляю вас, что вы решили взяться за дело и готовы учиться.

Хотя у меня не было ни денег, ни высшего образования, ни наставника, во мне жило сильное желание чего-то добиться в жизни, а мой ум был открыт для предоставлявшихся возможностей. Мне не нравилось, что маме, воспитывавшей меня в одиночку, приходилось трудиться на двух работах, чтобы заработать 90 долларов в неделю. Мне не нравилось, что мы жили в автомобильном прицепе и в семье только и говорилось, что о нехватке денег. Это было сильным стимулом, чтобы изменить свою жизнь. А что заставляет вас стремиться к жизни, которой вы заслуживаете? Найдите свой мотив и не позволяйте никому сбить вас с принятого курса.

Возьмите на заметку

Что заставляет вас стремиться к жизни, которой вы заслуживаете? Найдите свой мотив и не позволяйте никому сбить вас с принятого курса.

Когда Роберт попросил меня написать главу для этой книги, я с радостью согласился поделиться своими возможностями, стратегиями и мыслями, которые помогут вам сократить путь к приобретению заложенной недвижимости и осуществлять эти сделки с минимальным риском и огромной прибылью.

В этой главе я хочу открыть вам один из моих самых тщательно сохраняемых секретов, благодаря которому сделки с заложенной недвижимостью будут сами находить вас и вам не придется тратить массу времени, усилий и денег на их поиски. Во всяком случае, этот метод больше всего нравится тем, кто купил мою книгу «Стань миллионером с помощью недвижимости» («Be a Real Estate Millionaire»).

Чтобы не тратить времени попусту, прямо сейчас я поделюсь с вами своей маркетинговой стратегией. Но для начала мне хотелось бы рассказать о своей первой сделке с недвижимостью, состоявшейся в конце 1990‑х годов. Сегодня у меня в работе тридцать с чем-то подобных сделок. Поэтому я не просто пишу о том, как делать деньги на недвижимости, но и делаю это каждый день. Итак, начнем.

Моя первая сделка

Мне еще не было двадцати, и я оказался на мели. Я постоянно искал способы заработать деньги. Однажды на глаза мне попался жилой дом, который в свое время был довольно приличным, но владельцы заселили его не теми жильцами, и дом пришел в упадок. Он был выставлен на продажу, но выглядел так, что ни один банк не соглашался дать кредит на его покупку. Я вступил в контакт с продавцами, побеседовал с ними и выяснил, какой ремонт необходим в первую очередь. Затем я предложил: «Дайте мне сорок пять дней на расчистку этого места, а потом я куплю у вас дом. Чтобы вы не продали его кому-нибудь другому, я дам вам небольшой задаток. Через сорок пять дней я начну добиваться получения кредита, а потом в течение двух месяцев заключу с вами договор о покупке». Хозяева согласились.

Оглядываясь назад, я понимаю, что сильно рисковал, и никому не советую повторять этот путь. Договорившись с владельцами, я тут же принялся за работу, даже не зная, даст ли мне какой-нибудь банк кредит. Но я догадывался, что не может быть и речи о кредите, если банкиры увидят этот дом в том виде, в котором он находится в данное время.

Итак, я с головой окунулся в работу. Первым делом избавился от мусора на прилегающем участке. Для этого пришлось позвать старьевщика, который согласился бесплатно вывезти весь хлам. Потом мы вместе с друзьями наняли самых дешевых рабочих, которых только смогли найти. Совместными усилиями мы починили сломанные оконные рамы, входную дверь и крыльцо. Мой контракт с владельцами позволял выселить самых неблагонадежных жильцов, что мне и удалось сделать.

Мы посадили перед домом цветы, подстригли газон, подрезали кусты и покрасили фасад. Затем принялись за внутренние работы – покрасили коридоры и очистили несколько освободившихся квартир, принявших довольно приличный вид. Оказывается, из них надо было просто вынести мусор.

Через сорок пять дней здание выглядело совсем по-другому. Я пошел в банк и, к счастью, сумел получить кредит. Более того, этого кредита мне хватило, чтобы выплатить полную стоимость дома, так как банкиры, осмотрев его, посчитали, что он стоит намного дороже. Этот дом находился в моей собственности много лет и каждый месяц давал положительный денежный поток. Впоследствии я продал его на пике рыночных цен с превосходной прибылью.

Таким образом, этот дом стал фундаментом, на котором впоследствии строилась вся моя карьера инвестора.

Эта сделка многому научила меня и внушила уверенность, что я смогу добиться и большего. Я до сих пор помню, как стоял перед входом только что купленного мною дома и меня переполняло чувство радости от проделанной работы.

Я действовал весьма агрессивно, так как знал, чего хочу. Я был уверен, что никакие силы не могут мне помешать. Во всех моих планах не было места никаким «если» – только «когда».

Не знаю, стал ли я с тех пор умнее или осторожнее, но больше не ввязываюсь в подобные сделки. Мой первый опыт оказался удачным лишь потому, что я ни на секунду не сомневался в успехе. Молодость и неопытность заставляли меня думать только о победе и ни о чем другом. Если бы я был постарше и как следует проанализировал ситуацию, то, скорее всего, не взялся бы за это дело. Это очень важный урок. Я не знаю ни одного человека, который не ошибался бы в начале пути. Страх перед неудачей постоянно живет где-то в дальних уголках сознания, пытаясь помешать нашим успехам. Если вы сделаете вид, что никакого страха нет, то не сможете совладать с ним. Признайте, что он присутствует, а потом смело двигайтесь вперед и делайте все от вас зависящее. Если какое-то ваше начинание заканчивается промахом, извлеките из него урок. Не позволяйте неудачам удерживать вас от будущих успехов. Пусть прошлое остается в прошлом. Используйте его для учебы и развития и приступайте к делу с новыми силами, глядя только вперед.

Возьмите на заметку

Я не знаю ни одного человека, который не ошибался бы в начале пути. Страх перед неудачей постоянно живет где-то в дальних уголках сознания, пытаясь помешать нашим успехам. Если вы сделаете вид, что никакого страха нет, то не сможете совладать с ним. Признайте, что он присутствует, а потом смело двигайтесь вперед и делайте все от вас зависящее.

За двадцать лет, в течение которых я вкладываю деньги в недвижимость, немало времени и усилий было потрачено на изучение метода прямого маркетинга. Грамотный маркетинг является одним из главных факторов успеха инвестирования. Существует множество классических маркетинговых ходов, которые помогут вам выделиться из общей массы инвесторов. Я поделюсь также с вами мелкими хитростями при направлении домовладельцам писем, свидетельствующих о вашем интересе к их недвижимости.

Как и другие инвесторы, я использовал множество стратегий и испытанных временем методов, позаимствованных из арсенала прямого маркетинга. Они отлично помогают в поиске потенциальных сделок и облегчают процесс работы.

Чем больше времени я посвящал прямому маркетингу, тем яснее понимал, что это может обогатить меня новыми методами работы с недвижимостью. Я избавился от традиционного «инвесторского» мышления и избрал маркетинговый подход. Другими словами, если я хочу предложить свой продукт какой-то определенной группе людей, то сначала должен задать себе вопрос: «Как это сделать?»

В первую очередь, мне не хотелось бы вступать в конкуренцию с другими инвесторами из-за одной и той же недвижимости. Я не хочу размещать свою рекламу там же, где и мои конкуренты. Кроме того, я хочу, чтобы как можно большая часть рекламы осуществлялась автоматически.

Вероятно, вы уже читали или слышали о рекламе с использованием телефонных автоответчиков. Кинотеатры уже многие годы используют записанные на автоответчик сообщения о том, какие фильмы идут и в какое время начинаются сеансы. С помощью автоответчиков маркетологи распространяют информацию о новых товарах и услугах, а инвесторы получают сообщения о новых объектах недвижимости, выставленных на продажу. Это сильно экономит время и до предела автоматизирует процесс доведения до индивидуальных потребителей одной и той же информации.

Возьмите на заметку

Избегайте конкуренции из-за одной и той же недвижимости. Не размещайте рекламу в тех же местах, где и ваши конкуренты.

Я хочу поделиться с вами методом использования информации, записанной на автоответчик. Это один из инструментов маркетинга прямого действия[8], нацеленный непосредственно на домовладельцев и позволяющий привлекать к себе сделки, о которых не узнает ни один другой инвестор, а также отсеивать все ненужное, чтобы сосредоточиться на самом интересном. Он производит настоящую революцию в области инвестиций, помогая находить самые выгодные сделки, переворачивает с ног на голову все, что делают 99 процентов других инвесторов. Вместо того чтобы звонить потенциальным продавцам недвижимости, я применяю специфические маркетинговые приемы, а потом просто сижу и жду, когда они сами позвонят мне.

Этот метод работает независимо от категории недвижимости, которая мне требуется, но я поясню его суть на примерах приобретения заложенных жилых домов.

Автоматический маркетинг при инвестировании в заложенную недвижимость

Как вы уже, вероятно, знаете, многие владельцы берут кредит для покупки недвижимости под залог этой же самой недвижимости. Если хозяин дома не в состоянии своевременно вносить ежемесячные платежи, кредитор через суд изымает у него недвижимость, чтобы погасить задолженность.

Надеюсь, вы понимаете, что я никому не желаю подобной ситуации, но если уж она возникла, то это создает благоприятную инвестиционную возможность. И если кто-то способен извлечь выгоду из создавшегося положения, то я хочу быть первым в очереди. Самое замечательное в этой ситуации, что вы можете заработать на ней деньги в любой фазе рыночного цикла, но когда рынок находится в состоянии ɫɩɚɞɚ, то сделать это становится значительно легче. В этом случае потенциальные продавцы сами заинтересованы в том, чтобы найти вас.

Возьмите на заметку

Если хозяин дома не в состоянии своевременно вносить ежемесячные платежи, кредитор через суд изымает у него недвижимость, чтобы погасить задолженность. Этот процесс можно предотвратить, если внести требуемую сумму, однако чаще всего домовладельцам не удается этого сделать, и они теряют все. Моя стратегия состоит в том, чтобы своевременно вмешаться в создавшуюся ситуацию, купить дом, позволить владельцу расплатиться по долгам и сохранить хорошую кредитную историю.

Если домовладельцу угрожает конфискация жилья, он имеет возможность предотвратить этот процесс, внеся требуемую сумму, однако чаще всего ему не удается этого сделать, и он теряет все. Моя стратегия состоит в том, чтобы своевременно вмешаться в создавшуюся ситуацию, когда владельца только предупреждают о возможности конфискации, и он еще имеет право продать дом третьему лицу (в данном случае мне).

На первый взгляд все это выглядит ужасно: я прихожу к человеку, которому грозит потеря жилья, и покупаю у него дом, чтобы нажиться на этом. Но давайте оценим ситуацию реально. Он все равно потеряет дом, так как не может расплатиться по долгам. Если владелец продаст мне свою недвижимость на этом этапе, то сможет погасить кредит, избежать конфискации и сохранит хорошую кредитную историю. Затем он может найти себе другое, более доступное жилье, и на нем не будет висеть клеймо злостного неплательщика.

Установление контакта с домовладельцем до того, как у него изымут жилье за долги, дает мне преимущество перед другими инвесторами, которые вступают в действие только после официального уведомления об изъятии дома. Это избавляет меня также от тяжелой работы по поиску нужной недвижимости.

Вот как действует этот метод.

1‑й шаг: Разработайте поисковые стратегии

Я использую маркетинг прямого действия, чтобы создать поисковые стратегии, которые сами приведут ко мне потенциальных продавцов. Давайте начнем с поисковых рекламных объявлений. Они могут носить самый разнообразный характер. Я использую газетные объявления, визитные карточки, листовки, прямую почтовую рассылку, плакаты и даже интернет.

При подаче поисковых объявлений надо соблюдать правила маркетинга прямого действия. Объявления должны:

1) иметь убедительный заголовок, направленный на конкретный контингент;

2) что-то обещать клиенту, вызывая у него интерес;

3) вызывать у него желание получить дополнительную информацию;

4) подсказывать ему, какие действия он должен предпринять.

Эти объявления не произведут никакого эффекта, если в них не содержится полезной информации. Любой, кто сталкивался с угрозой конфискации жилья, знает, что эта процедура связана с широким диапазоном эмоций. Домовладелец испытывает злость, страх, депрессию и даже стыд.

Такая ситуация может возникнуть в силу самых разных причин. Это может быть и потеря работы, и болезнь, и неожиданная смерть кого-то из членов семьи, и даже изменение величины банковских кредитных ставок. Любое такое событие может помешать человеку выплатить задолженность по кредиту. А если домовладелец не может справиться с платежами, кредитор вправе изъять недвижимость и выставить ее на продажу.

В качестве первого шага кредитное учреждение обычно уведомляет владельца в письменном виде, что у него образовалась задолженность по платежам. В большинстве случаев после трех пропущенных платежей кредитор привлекает юриста для начала официальной процедуры изъятия недвижимости.

Юрист направляет владельцу предупреждение, что если он не погасит задолженность, то кредитор будет вынужден начать процедуру изъятия жилья. Это может делаться как путем продажи через доверенное лицо, так и на основании судебного решения, в результате которого недвижимость выставляется на публичные торги.

Домовладелец на этом этапе еще может избежать конфискации, погасив задолженность по платежам и пеню за несвоевременную уплату. Такая возможность сохраняется у него вплоть до указанного в предупреждении последнего срока. Обычно это несколько дней до объявленной даты продажи.

Если владелец не воспользовался этой возможностью, то недвижимость выставляется на торги и продается тому, кто предложит за нее наивысшую цену.

Если стоимость недвижимости окажется ниже, чем общая сумма задолженности, кредитор может направить в суд иск о взыскании остатка долга, и домовладелец не только теряет жилье, но и остается должен банку разницу между суммой, вырученной на аукционе, и невыплаченным остатком кредита.

Иногда в отчаянии люди опускают руки и позволяют событиям развиваться своим чередом. Но в большинстве случаев они ищут возможность предотвратить изъятие жилья и спасти свой дом или, по крайней мере, своевременно продать его, чтобы расплатиться с долгами. Им нужна информация, которая позволит решить проблему, причем очень срочно. Поэтому поисковое объявление должно адресоваться не только к насущным заботам домовладельцев, но и к их эмоциям.

2‑й шаг: Выступите в роли адвоката

Цель поискового объявления состоит в том, чтобы привлечь к себе людей задолго до того, как их имя окажется в «черном списке», однако некоторые из домовладельцев, отвечающих на объявления, уже успевают пообщаться с другими инвесторами. Вполне возможно, что эти инвесторы оставили у них впечатление людей, интересующихся приобретением недвижимости только с целью получения прибыли. Но домовладелец, стоящий на пороге конфискации, заинтересован в том, чтобы эта мука закончилась, а не в том, чтобы помочь нажиться инвестору. Поэтому в своих поисковых объявлениях и сообщениях я стараюсь предстать перед потенциальными продавцами как их адвокат, а не «стервятник».

Что важно учитывать, записывая сообщение на автоответчик

Информация должна:

• разъяснять, какими реальными мерами можно предотвратить изъятие имущества;

• раскрыть перед домовладельцем реальную ситуацию, в которой он оказался;

• внушать владельцу веру и надежду;

• сразу отсеять возможности, которые не дадут желаемого эффекта или не подходят мне.

Сообщение заканчивается просьбой обдумать все предложенные возможности и позвонить мне.

Шаг за шагом я выдвигаю владельцу ряд предложений, которые могут предотвратить конфискацию, и лишь мимоходом упоминаю о возможности приобрести у него дом. За счет этого в девяноста девяти случаях из ста я добиваюсь у владельца ощущения, что он имеет дело с союзником. Честно говоря, меня бы удивило, если бы я раскрыл перед ним все возможные способы избежать изъятия дома и при этом не получил бы даже шанса купить его. Я искренне хочу помочь домовладельцу в беде, а не прикидываюсь помощником. Если все реальные советы и предложения не срабатывают, а ситуация с каждым днем все усугубляется, то я превращаюсь в инвестора.

3‑й шаг: Устраните эмоциональные барьеры

Все описанные поисковые стратегии приводят людей к моей бесплатной телефонной информационной линии, которая работает двадцать четыре часа в сутки. Как упоминалось ранее, специалисты по маркетингу уже давно используют автоответчик в своей работе. Я поднимаю применение этого метода на новый уровень, используя автоответчик для отбора, сортировки и отсеивания заведомо неприемлемых для меня сделок.

В моих поисковых объявлениях четко указывается, что позвонившим придется общаться с автоответчиком. Это вызывает у людей меньше страха. Они знают, что им не придется ничего говорить, что никто не будет на них давить и принуждать к каким-то действиям. Риск сведен до минимума, поэтому желание позвонить возникает даже у тех, кого моя реклама мало заинтересовывает. Такой звонок позволяет «сохранить лицо» (не забывайте, что человек, стоящий накануне выселения из дома, испытывает массу негативных эмоций). В отличие от общения с живым человеком, выслушивание сообщения на автоответчике не вызывает чувства стыда или страха.

Информация, записанная на автоответчике, была тщательно продумана. Чтобы составить это сообщение я нанял специалиста (хотя сам пишу книги и уверен в своей способности внятно изъясняться) и снабдил его всеми фактами, которые хотел сообщить слушателю, а он облек их в слова, выражающие сочувствие к положению, в которое попал человек, и предлагающие ему семь возможностей для предотвращения конфискации жилья. Решение должен принимать сам домовладелец в зависимости от сложившейся ситуации.

Как привлечь к себе внимание домовладельца

Вот часть моего послания, записанного на автоответчике, которое я использую, чтобы обратить на себя внимание скептически настроенных и опасающихся жульничества владельцев.

«Меня зовут Дин, и я благодарен вам за то, что вы позвонили на мою “горячую линию”. Сейчас я расскажу вам о нескольких аферах, которых вы должны опасаться, а затем дам ряд советов и сведений, утаиваемых от вас кредиторами и банками. Эти советы могут помочь вам предотвратить начало процесса по конфискации дома или остановить его, если он уже начался.

Прослушав это сообщение, вы будете точно знать, какие возможности у вас имеются, и сможете принять продуманное и взвешенное решение о действиях, которые следует предпринять.

Возможно, вам понадобится бумага для записей, так как я буду излагать материал довольно быстро. Но, как бы то ни было, в конце я дам необходимую контактную информацию на тот случай, если вы что-то пропустили или у вас возникли вопросы.

Если вам угрожает изъятие дома за неплатежи, будьте осторожны, общаясь с организациями и лицами, которые предлагают вам “помощь” в выходе из сложной финансовой ситуации, так как среди них могут оказаться жулики.

Они специально выискивают домовладельцев, попавших в тяжелое финансовое положение, и представляются как вполне официальные и добропорядочные фирмы. Вы можете найти их рекламные объявления в интернете и местной прессе. Зачастую они расклеивают их на телефонных будках и остановках общественного транспорта, оставляют в подъездах или у входных дверей и устанавливают контакты с домовладельцами, получившими предупреждения от банков об изъятии имущества. Иногда их деятельность ориентирована на определенные религиозные и этнические группы.

Эти аферисты предлагают возместить за вас задолженность банку, а взамен продать им дом. После этого они убеждают вас выехать из дома и переоформить право собственности на них или какое-то третье лицо. Подписание такого соглашения ни в коей мере не освобождает вас от выполнения своих обязательств по кредитному договору.

Бывают даже случаи, когда они уговаривают вас взять у них ваш же собственный дом в аренду с правом последующего выкупа. Эти обещания никогда не выполняются. Они и не думают погашать вашу задолженность, а если вы настолько наивны, что еще и платите им за аренду, то вскоре вам придется столкнуться с тем, что по решению суда вас выселят из дома, а долг за вами так и останется».

Далее в сообщении даются советы по предотвращению конфискации жилья, а затем следует еще одно предложение: «Если ни одна из моих рекомендаций неприемлема, я могу купить ваш дом». После этого я задаю ряд вопросов, на которые мне необходимо получить ответ, прежде чем я решу приобрести недвижимость:

Какова сумма задолженности по кредиту и сколько платежей пропущено? Где расположен дом, каков его возраст, площадь и количество комнат?

Каково состояние здания?

Проводилась ли его оценка?

Получил ли домовладелец официальное предупреждение о возможном выставлении недвижимости на торги?

Прислал ли банк перечень других расходов, которые необходимо покрыть, помимо задолженности по кредиту?

Сведем все воедино

Как же выглядит весь этот процесс в целом? Вот образец объявления в газетах:

Бесплатная помощь против конфискации жилья

Узнайте, что необходимо делать, если вам грозит выселение.

Всю нужную информацию вы получите на автоответчике.

Звоните в любое время суток.

Тел. ххх-ххх-хххх

А вот другой образец:

Семь способов предотвратить конфискацию жилья

Не дайте банку забрать у вас дом и испортить вашу кредитную историю.

У вас есть выбор.

Уже через пять минут вы сможете точно узнать, что вам делать.

Информация предоставляется БЕСПЛАТНО!

Звоните в любое время суток.

Сообщение, записанное на автоответчике, поможет вам прекратить этот кошмар!

Тел. ххх-ххх-хххх

Такие объявления привлекают людей и заставляют их обратиться на мой автоответчик. Записанное там сообщение просвещает их, отсеивает тех, кто в моих услугах не нуждается, а остальных побуждает обратиться лично ко мне. Люди, которые впоследствии выходят на контакт со мной, уже ясно представляют себе, зачем они это делают. Сообщение может быть составлено таким образом, чтобы отбирать, сортировать и отсеивать потенциальных покупателей, и ко мне обращаются только те, от кого я могу ожидать самых выгодных предложений. Эта система работает непрерывно, двадцать четыре часа в сутки, семь дней в неделю.

Все инвесторы ориентируются на публикуемые списки несостоятельных должников, но когда люди видят мое объявление в газете, они звонят мне сами, чтобы узнать, в чем тут секрет. Той же самой стратегии я придерживаюсь и при составлении более длинных объявлений, а также раздавая визитные карточки и даже посылая людям открытки.

Не забывайте об интернете

Еще я направляю людей на свой сайт, где содержится та же информация, что и на автоответчике. Поскольку на сайте регистрируется адрес электронной почты посетителей, автоматическая система рассылает им профессионально составленные сообщения, содержащие ряд полезных сведений и рекомендаций, а также напоминающие о том, что я могу оказать им посильную помощь.

Этот метод позволяет сэкономить массу драгоценного времени, что само по себе уже должно найти положительный отклик у инвесторов. Однако главное его достоинство заключается в том, что он приводит клиентов прямо к моей двери прежде, чем другие инвесторы узнают о них.

Когда люди видят одно из моих поисковых рекламных объявлений, оно сразу привлекает их внимание, поскольку обращено к их эмоциям, составлено весьма убедительно и ничем им не угрожает. Используя эту систему, я могу привлечь к себе намного больше клиентов, чем с помощью традиционных и очень трудоемких методов.

Схема 19.1. Маркетинговая стратегия

Такая система предоставляет обеим сторонам значительно больше возможностей совершить обоюдовыгодную сделку, чем это удалось бы любыми другими средствами. Даже люди, которым не грозит выселение из дома, замечают мои объявления и зачастую информируют об этом друзей и знакомых, попавших в тяжелую ситуацию.

Реальная история: маркетинг эффективен!

Одна из моих учениц, Джекки, живет в Индиане. Она рассказала всем своим знакомым, что собирается заняться недвижимостью и ищет подходящие варианты для покупки. Этот метод принес плоды: ее друг рассказал об одной супружеской паре, которой грозила конфискация дома.

Их задолженность составляла всего 10 тысяч долларов, и они уже получили предупреждение от банка. Это была отличная покупка, потому что аналогичная недвижимость в этом районе продавалась по цене на 20–30 тысяч долларов дороже, чем сумма задолженности по данному дому. Это был первый опыт Джекки по приобретению заложенного дома, и данная сделка отлично вписывалась в ее инвестиционный бюджет. Перед встречей с хозяевами девушка нервничала ничуть не меньше, чем хозяева, получающие от банка грозные напоминания.

Джекки сумела задать правильные вопросы и узнала, что владельцы были бы рады избавиться от этого дома, лишь бы не иметь ни перед кем долгов. Она выяснила точную сумму задолженности, а затем обратилась в банк с просьбой снять требование об уплате пени, так как хочет погасить задолженность домовладельца. Банк согласился, и она заплатила за дом всего 10 тысяч долларов.

Сбережений у Джекки хватало только на покупку дома. Теперь у нее появилась возможность рефинансировать сделку и получить наличные деньги или отремонтировать здание, а затем перепродать его с прибылью. Конечно, у нее были и другие способы приобретения недвижимости. Джекки могла взять кредит в банке или у частного инвестора, тем более что дом оценивался значительно дороже, чем ей пришлось за него заплатить. Таким образом, вы можете начинать инвестиции, даже не имея денежных резервов.

Используя такую концепцию поиска, я нахожу самые выгодные сделки и приобретаю недвижимость самостоятельно. Можно также сотрудничать с другими инвесторами и зарабатывать деньги на посредничестве.

Мои ученики постоянно так поступают. Вот еще одна из историй.

Реальная история: найди хорошую сделку и выиграй

Бретт учился в колледже. Ему только что исполнилось двадцать два года, и он хотел заняться недвижимостью, но не имел денег на первоначальный взнос. Однако это его не остановило. Он нашел владельца дома, которому грозило выселение за неуплату кредита. Сумма задолженности составляла около 450 тысяч долларов, и торги должны были состояться уже через три недели. Бретт знал, что дом стоит от 500 до 525 тысяч долларов, поэтому его покупка представлялась исключительно выгодным делом. Молодой человек немедленно связался с одним знакомым инвестором в Сан-Диего и изложил ему ситуацию, попросив за посредничество 2,5 процента.

Бретт послал ему всю документацию по дому, а также сравнительные данные по стоимости жилых зданий в округе. Через некоторое время инвестор позвонил Бретту и сказал, что согласен на его условия. Бретт свел домовладельца и инвестора, и в течение двух недель они подписали договор купли-продажи. Владелец получил несколько тысяч долларов и вышел из этой истории с незапятнанной кредитной репутацией. Инвестор заключил исключительно выгодную сделку и заплатил за посредничество всего 2,5 процента вместо 3–6 процентов, которые берут профессиональные риэлторы. Бретт получил 11 тысяч долларов, не затратив ни копейки собственных денег. Ситуация оказалась выигрышной для всех участвовавших сторон.

Здесь не нужно быть семи пядей во лбу. Конечно, сделки, подобные этой, встречаются не на каждом шагу, но они бывают, и если вы приложите немного усилий и выберете правильную маркетинговую тактику, то найти их не так уж и трудно, как можно себе представить.

Вкладывая деньги в заложенные дома, вы должны соблюдать осторожность и следовать нескольким правилам.

Вы можете добиться успеха. Конечно, у каждого бывают мелкие, а порой и крупные неудачи. Но, используя правильную стратегию, вы можете в мгновение ока полностью изменить свою жизнь.

Вы наверняка слышали изречение: знание – сила! Должен сказать, что я с этим не согласен. Знание только тогда становится силой, когда оно воплощается в конкретные действия. Поэтому я говорю:

Знание + Действие = Результат.

Знание без действий – это чепуха.

Что надо и чего нельзя делать, вкладывая деньги в заложенную недвижимость

Надо:

• Заранее определить, что вы собираетесь делать со своей покупкой – перепродавать сразу после приобретения или сдавать ее в аренду для получения положительного денежного потока.

• Поставить перед собой цель создать ситуацию, в которой все участвующие стороны окажутся в выигрыше.

• Провести тщательные исследования в районе, где вы собираетесь приобретать недвижимость, и изучить условия на местном рынке. Например, если вы планируете отремонтировать здание и сдать его в аренду, то к этой сделке надо подходить совершенно иначе, чем если бы вы собирались просто перепродать его другому инвестору.

• Тщательно продумать все условия сделки. Ошибки здесь могут оказаться весьма дорогостоящими.

Нельзя:

• Относиться к недвижимости эмоционально. Какую бы душевную привязанность вы к ней ни испытывали, она может не стоить тех денег и времени, которые вы на нее тратите.

• Проявлять жадность и самонадеянность. И то и другое может лишить вас бдительности и отнюдь не способствует принятию взвешенных решений.

• Снимать последнюю шкуру с продавца, выторговывая у него каждый цент. В конечном итоге вы будете чувствовать себя лучше, заработав немного меньше денег, но осознавая, что помогли человеку в трудной ситуации и оставили ему часть средств, с которыми он сможет начать новую жизнь.

Надеюсь, я научил вас кое-чему новому и пробудил желание взяться за дело, чтобы изменить свою жизнь к лучшему.

Знание + ДЕЙСТВИЕ = Результат – в этом и есть вся сила!

* * *

Дин Грациози – успешный предприниматель и инвестор, автор книг, лектор и преподаватель. Его учебная программа по инвестициям в недвижимость «Подумай немного по-другому» и книга «Стань миллионером с помощью недвижимости» изменили жизнь сотен тысяч людей, которые расстались с долгами и заботами и обрели богатство. Дин успешно вкладывает деньги в недвижимость, общая стоимость которой исчисляется многими миллионами долларов.

20. Скотт Ширмер. Получение разрешений на строительство, или Спящий гигант прибыльности

Скотт мой сосед. Его дом стоит как раз напротив нашего. Каждый год у нас по соседству организуется несколько вечеринок, и я всегда рад повстречаться там со Скоттом и узнать его мнение о мире денег, недвижимости и инвестиций. Он не только мой сосед и хороший друг, но и человек, к которому я всегда обращаюсь по самым сложным вопросам, касающимся недвижимости.

Одним из аспектов недвижимости является политика. Будучи девелопером, Скотт вынужден постоянно быть в курсе политических событий того района, где он ведет застройку. Он должен заглядывать на многие годы в будущее еще до того, как лопата коснется земли на строительной площадке. Ведь нередко бывает, что какой-нибудь перспективный проект, способный поднять статус и ценность всего района, оказывается загублен местными организациями, которые сопротивляются любым переменам. Это политика.

Где бы вы ни жили, политика и недвижимость идут рука об руку. Местные политики и политические организации могут серьезно повлиять на стоимость недвижимости. Например, на последней рождественской вечеринке я поинтересовался у Скотта, что он думает об одном аризонском политике и его отношениях с департаментом полиции. По мнению Скотта, между ним и полицией отношения не сложились. Именно поэтому преступность в его избирательном округе растет, а стоимость недвижимости вследствие этого падает. Послушавшись Скотта, я не стал вкладывать деньги в этот район. Сегодня многие люди, которые инвестировали в недвижимость в этом когда-то тихом и спокойном районе, несут финансовые потери, так как там процветает криминал. Таким образом, рассуждая со Скоттом о политике, в действительности я веду разговор о недвижимости.

Если вы решили стать профессиональным инвестором в недвижимость, то вам просто необходимо иметь рядом с собой такого человека, как Скотт, с которым вы могли бы поговорить и о политике, и о недвижимости.

Роберт Кийосаки

Возьмите на заметку

«Нынешний финансовый кризис в Соединенных Штатах с исторической точки зрения может рассматриваться как самый тяжелый после окончания Второй Мировой войны».

Алан Гринспен, бывший председатель Федеральной резервной системы

Оценка мистера Гринспена не затрагивает другой стороны монеты. Ведь те, кто приходит сегодня в мир недвижимости, готовясь к будущему росту экономики, окажутся среди самых преуспевающих людей. Почему? В этой главе мы покажем вам, как надо увеличивать ценность недвижимости сегодня (порой даже не имея ее), чтобы завтра получать огромные доходы.

Независимо от того, будете ли вы иметь дело с правами собственности на недвижимость, необходимо понимать важность этого аспекта. Такое понимание принесет вам деньги и облегчит жизнь. Задавали ли вы себе когда-нибудь вопрос, путешествуя по стране: «Кому принадлежит вся эта незастроенная земля?» Ответ очевиден: каждый квадратный дюйм имеет своего собственника. Им может быть федеральное правительство, власти штата, округа, города или частный владелец в лице компании или физического лица. Многие полагают, что бóльшая часть земли находится в частной собственности. Но это далеко не так. В Аризоне, например, частные собственники владеют лишь 15 процентами земли.

Еще одно заблуждение заключается в том, что если вы владеете землей на правах частной собственности, то можете делать с ней все, что хотите. Да, это ваша собственность, вы платите за нее налоги и страховку, вы ее содержите. На это у вас есть полное право. Но вы не вправе поступать с ней, как вам вздумается. Удивлены?

Вот тут-то и пришло время поговорить о праве собственности. Оно определяет, что вам разрешено делать со своей землей. Такое разрешение дают власти города, округа или штата, где расположен земельный участок. Контроль за его соблюдением осуществляют правительственные агентства на федеральном и местном уровнях. Эти агентства предписывают вам использовать землю для сельскохозяйственных целей или для застройки коммерческой жилой или промышленной недвижимостью. Они определяют, сколько и каких зданий вы можете возвести на своем участке, имеете ли вы право уничтожать при этом растительность, как следует восполнять ущерб, наносимый природе, можете ли вы прокладывать на своей земле подъездные пути, водопровод и канализацию, имеете ли вы право построить систему водоочистки и т. д.

Возьмите на заметку

На самом деле не так важно владеть имуществом, как иметь право распоряжаться им. Тот, кто получил право распоряжаться землей, располагает громадным потенциалом прибыли.

Возлюби ближнего своего?

Сегодня одним из самых непредсказуемых факторов контроля над вашей собственностью являются соседи. Во все века они доставляли немало хлопот владельцам земли и застройщикам. Соседи всегда считают, что имеют право голоса при решении вопроса о том, что делать со свободной землей. Сегодня, более чем когда-либо, соседи уверены, что у них есть неотъемлемое право по собственному усмотрению определять, что должно быть построено на земле – стоянка для машин, игровая площадка, велосипедная трасса, дорожка для бега трусцой или что-то другое. И это несмотря на то, что земля принадлежит не им, а вам.

Соседи полагают, что владелец земли обязан прислушиваться к их нуждам и пожеланиям. Я классифицировал их жалобы и составил перечень двадцати самых распространенных возражений против строительства. Возможно, вы решите, что я их выдумал? Поверьте, мне бы это и в голову не пришло. Все взято из реальных жизненных ситуаций, с которыми мне не раз приходилось сталкиваться. Я просто умиляюсь, перечитывая время от времени этот список.

Строительство любых сооружений – жилых, коммерческих или индустриальных – наталкивается на одни и те же возражения соседей. Коммерческая недвижимость якобы привлечет в район большое количество посторонних людей. Промышленная недвижимость вызывает страхи по поводу загрязнения окружающей среды и усиления движения тяжелых грузовиков. Подобные возражения соседей существовали всегда, но в значительно меньшей степени, чем в наши дни. Есть две причины роста такой озабоченности жителей.

1. Произошел сдвиг в политическом мышлении от признания необходимости общественного блага к отстаиванию своих индивидуальных прав и свобод. Пусть даже ваш проект обещает интенсивное развитие всему району, но преимущественное настроение жителей можно выразить словами: «Только не у меня во дворе».

Двадцать самых распространенных возражений соседей против строительства

• Нельзя увеличивать высоту строящихся зданий, так как это нарушает наше право на частную жизнь.

• Мы все время гуляли по этому участку и не собираемся отказываться от выработавшейся привычки.

• Вы разрушаете среду обитания животных, которые живут на этой территории.

• Ваши здания загораживают нам вид на природу.

• В результате строительства усилится дорожное движение, а это для нас неприемлемо.

• Строительство нового жилья создаст перегрузку в школах.

• Вы не должны менять устоявшихся привычек и уклада жизни обитателей района.

• Старинное здание на вашем участке имеет историческую ценность. Вы не имеете права его трогать.

• На участке имеются редкие растения, которые будут погублены в ходе строительства.

• В построенные многоэтажные жилые дома въедут нежелательные жильцы.

• Строительство приведет к повышению уровня преступности в районе.

• Какие бы планы вы ни строили, они нарушают экологическую ситуацию в районе, поэтому мы против.

• Застройщик не является уроженцем нашего штата, и это вызывает подозрения.

• Застройщик алчный человек, а мы нет. Дальнейшие споры не имеют смысла.

• Если мы и дадим разрешение на строительство, то плотность застройки должна быть уменьшена.

• Домовладелец должен снизить ставки квартплаты.

• Любое строительство является источником шума, который вреден для здоровья.

• Освещение стройплощадки не даст нам возможности любоваться ночным небом.

• Город и так перенаселен, и нам не нужны новые жильцы в районе.

• Строительство дорог увеличит приток посторонних людей, а мы против этого.

2. Возросли возможности мелких групп гражданских «активистов» по созданию организованного сопротивления строительству с помощью интернета. Интернет во многом преобразовал политический ландшафт. Не изменилась лишь старая аксиома, гласящая, что колесный скрип можно устранить только смазкой. Но если раньше скрип был довольно тихим, то с появлением интернета разногласия между жителями района и владельцами недвижимости все больше усиливаются.

Наше общество становится все менее однородным по своей природе и претерпевает все большую географическую и политическую разобщенность. Я вырос на Среднем Западе и знал всех своих соседей. Мы постоянно были друг у друга на виду. Конечно, я полагался на свои силы, но при этом знал, что, если понадобится, соседи всегда придут на помощь, точно так же, как и я помогу им в случае чего.

Переехав на Запад, я обнаружил, что люди здесь более разобщены. Соседи постоянно меняются. Никто никого не знает. Практически отсутствует ощущение какой-то общности и ответственности друг за друга. В результате люди всячески пытаются отстаивать свои «права» за счет других.

Объединить разрозненных индивидуумов в сплоченную группу с помощью интернета довольно легко, поскольку он предоставляет практически мгновенный доступ к широкому кругу людей. В результате создается некое подобие социальной общности, но возглавляют ее зачастую самопровозглашенные лидеры, которые видят свою задачу только в том, чтобы скрипеть как несмазанное колесо.

Почему я так пространно рассказываю об этом? Потому что, хотите вы этого или нет, решение о том, как вы будете использовать свою землю, принадлежит не вам, а политикам. А политиков избирают те самые жители, которые считают, что строительство должно осуществляться где угодно, но только не у них под боком.

Возьмите на заметку

«Любая политика носит локальный характер».

Конгрессмен Тип О’Нил, бывший спикер Палаты представителей

Мир локальной политики

Я не могу понять: то ли я так изменился за последние годы, то ли политики? Служение обществу уже не является мотивацией для лиц, занимающих ответственные выборные посты. Оно превратилось лишь в предвыборный лозунг, далекий от реальности. Создается впечатление, что многие идут в политику только ради личной выгоды. Выборный пост для них – это ступенька в карьере, которая дает им право распоряжаться людьми, точно так же, как уже упомянутые ранее соседи считают себя вправе распоряжаться вашей личной собственностью. Познав вкус власти, испытав все блага и преимущества своей должности, такой политик всеми силами держится за свое место. Поэтому даже маленькая группа крикунов может оказать огромное влияние на судьбу вашего проекта.

Реальная история: политик, который не был политиком

Будучи еще начинающими инвесторами в недвижимость, мы с коллегами скупили сто прилегающих друг к другу земельных участков в захолустном районе Финикса и предложили городскому совету прекрасный план его развития. Против него выступили около двух сотен людей. Я хорошо помню, как мэр города Маргарет Хенс стояла перед озлобленной толпой и, размахивая руками, убеждала их, что наш план принесет пользу городу. Проект был принят, несмотря на оппозицию жителей. Хенс была настоящим лидером. Я утверждаю это не потому, что она проголосовала за наш проект, а потому, что пошла против своих личных политических интересов ради блага города. Она была популярным мэром отчасти потому, что всегда стремилась принести пользу городу. Хенс была выдающимся политиком, хотя вела себя совсем не как политик. К сожалению, нам не часто приходится иметь дело с такими лидерами. Скорее наоборот.

Реальная история: политик, который был политиком

Недавно от имени «М3 Companies» я представил проект смешанной застройки одного из районов Финикса. Сразу же сложилась группа оппозиции из жильцов этого района. Еще до рассмотрения проекта глава городского совета заявил, что выступает против строительства. По его словам, он считает нужным изложить свою позицию на самом раннем этапе и возглавить это движение. В данном случае он попросту боялся сделать что-то полезное для города, а добивался лишь политической поддержки жителей. Хотелось бы думать, что мы имеем делом с редким случаем, но, к сожалению, это не так. Таких политиков сегодня можно встретить на каждом шагу.

Распоряжение собственностью = прибыль

Трудно ли получить право на застройку? Да. Почему бы тогда не покупать землю, предназначение которой уже определено? Вы можете это сделать, и так поступают большинство девелоперов. Но вы имеете возможность заработать куда больше денег, если сами определяете, как распорядиться своей собственностью, подвергаясь при этом значительно меньшему финансовому риску. Это очень прибыльная сфера недвижимости. При этом ваши доходы никак не связаны с количеством денег, которые у вас имеются для покупки земли.

В получении права на застройку есть три секрета, ведущие к успеху и большим прибылям. Вы встретитесь с ними еще не раз. Запомните их:

1. Знания

2. Знания

3. Знания

Как получить эти знания? Я воспользуюсь цитатой из «Властелина колец» Дж. Толкиена: «Сказка рождается из устных преданий». Я добывал знания медленно и целенаправленно, пока не достиг того уровня, когда на их основе уже можно было предпринимать какие-то действия. Вы тоже можете пойти таким путем, но я хочу облегчить вашу задачу, познакомив с моим детальным процессом получения разрешений на строительство, разработанным на основе реальности. Каждый раздел в нем строится на полученных мною знаниях, которые до сих пор служат мне верой и правдой. Вся оставшаяся часть главы посвящена этому процессу и прибылям, которые можно извлечь с его помощью.

По мере чтения вы сами поймете, какие преимущества он вам дает. Но реализовать их вы сможете только в том случае, если будете готовы к долгой и целеустремленной работе. В усвоении знаний не бывает коротких путей, но наградой становятся долгосрочные прибыли. Вам придется потратить не менее шести месяцев, чтобы создать фундамент знаний, необходимых для успеха.

Детальный процесс получения разрешений на строительство

Ознакомьтесь с планами развития вашего города, нормами, предписаниями и принятыми правилами ведения бизнеса

Вы должны хорошо знать цели и планы развития города. Это поможет вам понять, что и почему строится или планируется в нем строить. Кроме того, вы должны знать, как здесь ведутся дела, чтобы избежать роковых ошибок. Поверьте мне, я их тоже допускал.

Ваши действия:

• изучить генеральный план развития города;

• познакомиться с правилами землеотвода;

• усвоить «правила игры»;

• думать о том, чтобы своими действиями принести пользу политикам, а не наоборот.

Будьте в курсе политических событий в городе

Изучите местную политическую структуру. Администрация каждого города состоит из выборных политиков и их аппарата (к ним мы перейдем чуть позже). Очень важно установить с ними хорошие отношения. Хотите верьте, хотите нет, но мэры и члены городских советов весьма доступные фигуры. Почему? Потому что им тоже нужны новые люди, укрепляющие их позиции и служащие их интересам. В этом нет никакого цинизма. Так устроен мир. Мой старый друг Марк Хоровитц – бизнесмен и историк, специализирующийся на раннем периоде правления Тюдоров в Англии – значительную часть своей жизни потратил на исследования взаимоотношения властителей и лиц, извлекающих выгоду из близости к ним. В одной из работ, опубликованных в журнале «Historical Research» и посвященных пятисотлетию смерти первого короля из династии Тюдоров, он определяет политику как «преследование своих интересов и стремление к самосохранению с использованием властных средств». Генрих VII служит примером для всех лидеров, а также тех, кто пытается извлечь пользу из общения с ними.

То же самое должны делать и вы. К примеру, во вторник посетите заседание планового комитета, в четверг сходите на заседание городского совета. В промежутке повстречайтесь с членами администрации и девелоперами, помогите им в их делах, постарайтесь узнать о них побольше, расскажите о себе. Придерживайтесь позитивного стиля поведения. Когда вам придется подавать заявку на согласование, они уже будут знать вас, а это немаловажное подспорье в реализации проекта.

Возьмите на заметку

Власть имущие преследуют свои интересы и стремятся к самосохранению. Для достижения этих целей им нужны новые люди и новые идеи.

Вот ключевые фигуры в городе, с которыми вам надо познакомиться и добиться, чтобы они лучше узнали вас:

Сотрудники администрации

Сотрудники департамента строительства – это постоянная величина. Они остаются на государственной службе до самой пенсии. Политиков переизбирают каждые два или четыре года, а сотрудники аппарата сидят на своих местах год за годом. Они играют очень важную роль в политической поддержке вашего проекта.

Ваши действия:

• встречайтесь с сотрудниками департамента строительства, познакомьтесь с ними лично, приглашайте их на обед, на чашку кофе, на партию в гольф;

• обращайтесь к ним за помощью, добейтесь, чтобы ваш проект стал их заботой (вспомните о преследовании собственных интересов), постарайтесь понять ход их мыслей.

Назначенные члены различных комиссий и представители общественных групп

Несмотря на то, что эти группы носят неформальный характер и работают на общественных началах, они обладают большим влиянием, и их нельзя недооценивать.

Ваши действия:

• ходите на все собрания общественных организаций;

• посещайте заседания совета;

• разберитесь, кто является лидером в этих структурах и кто принимает решения.

Департамент планирования

Обычно он состоит из сотрудников, назначаемых выборными членами городского совета. Его решения носят, как правило, рекомендательный характер, но играют важную роль, так как впоследствии утверждаются решением городского совета.

Ваши действия:

• посещайте каждое заседание департамента и знакомьтесь с его членами;

• узнайте как можно больше о них и их биографиях;

• подружитесь с ними;

• проанализируйте, как они голосуют, и определите, на чьей стороне они стоят – бизнеса или жителей;

• разберитесь в альянсах, которые они заключают между собой, и в их причинах;

• определите, чей голос важнее всего для принятия вашего проекта;

• поддерживайте их амбиции и помогайте им в решении вопросов.

Городской совет

Это орган, который принимает решения. От него зависит судьба вашего проекта, он может затормозить его реализацию на неопределенный срок.

Ваши действия:

• посещайте все открытые заседания совета;

• познакомьтесь с мэром и каждым из членов совета;

• оказывайте им политическую поддержку;

• подружитесь с ними;

• знайте подноготную всех членов совета и их чувствительные места, на которые можно воздействовать;

• проанализируйте, как они голосуют, и определите, кто из них стоит на стороне бизнеса, а кто поддерживает жителей;

• разберитесь в альянсах, которые они заключают между собой, и в их причинах;

• определите, чей голос важнее всего для принятия вашего проекта;

• участвуйте в политических кампаниях и добровольно берите на себя отдельные политические функции;

• посещайте мероприятия, в которых они участвуют, и будьте там заметной фигурой;

• знайте даты местных выборов и сроки, когда должен переизбираться каждый из членов совета.

Возьмите на заметку

Не высказывайте оппозиционных политических мнений в присутствии членов совета, голоса которых вам необходимы и которым через двенадцать месяцев предстоят перевыборы. Они хотят быть переизбранными и поэтому будут постоянно противодействовать вам в работе.

Гарантирован ли успех, если вы проделаете всю домашнюю работу, накопите знания и установите нужные взаимоотношения? И да и нет. Да – потому что это позволит вам обойти конкурентов, которые не утруждают себя получением знаний. Нет – потому что в жизни вас в любой момент может постигнуть неудача. Поэтому так важно признавать свои ошибки и учиться на них. Я не боюсь признаться, что, несмотря на все мои успехи в области недвижимости, некоторые вещи неподвластны моему контролю.

Реальная история: умейте расшифровывать коды

Некоторое время назад я решил приобрести участок земли под строительство торгового центра. Сеть крупных продовольственных магазинов выразила желание взять у меня в аренду часть торговых площадей, но прежде чем принять окончательное решение, представитель этой компании решил встретиться с главой городского департамента планирования.

На встрече руководитель департамента попросил перенести продовольственный магазин в другое здание, находившееся в нескольких милях от моего участка, аргументируя это тем, что район, в котором я планировал построить торговый центр, и так уже достаточно обеспечен магазинами, а в других местах их не хватает. Это своего рода тайный «код» городских властей, который означает, что администрации хочется получить больше налогов в свою казну, так как уровень налогообложения зависит и от места расположения недвижимости. Любое здание городские власти рассматривают, прежде всего, как источник налогов. К счастью, эта уловка не сработала. Продовольственный магазин в конечном счете все-таки разместился в моем торговом центре.

Мораль: не надейтесь на альтруизм администрации. Учитесь читать между строк, и вы поймете ее истинные намерения.

Опережайте оппозицию

Какой бы проект вы ни предложили общественности, он обязательно вызовет неприятие. Эту главу я начал с двадцати самых характерных возражений соседей против строительства. Будьте готовы к оппозиционным проявлениям и предусматривайте их в своих планах. Помните, что знание – сила. Однако в ходе планирования вы должны работать на опережение.

Ваши действия:

• Изучите личности лидеров «соседской» оппозиции.

• Не те ли это люди или группы людей, которые появляются с акциями протеста на каждой новой стройплощадке? Кто за ними стоит?

• Протестуют ли они только по поводу строительства в непосредственной близости от их места жительства, или их деятельность распространяется на весь город в целом?

• Поговорите с ними и подружитесь. Выслушайте их доводы.

• Используют ли они интернет для связи друг с другом? Постарайтесь включить свой адрес электронной почты в их список рассылки.

• Постарайтесь получить доступ к их базе данных, чтобы иметь возможность общаться со всеми членами группы. Когда наступит время представлять свой проект, вы сможете донести до них информацию напрямую, без искажений.

• Посещайте все собрания группы. Войдите в состав ее руководящих органов.

• Создайте свой сайт в интернете в качестве средства влияния как на ваших сторонников, так и на противников.

• Используйте сайт для распространения среди общественности информации о своем проекте. Размещайте на нем положительные отзывы, ссылки на сторонников, особенно из числа местных жителей. Это станет противовесом сайту оппозиции и поможет вам контролировать потоки информации.

Но самое главное, не считайте «оппозиционеров» своими заклятыми врагами, даже несмотря на то, что они могут серьезно подпортить вам настроение и состояние финансов. Я всегда отношусь к ним как к гражданам, которые по какой-то причине хотят быть услышанными. Возможно, им совсем нет дела до моего проекта. Порой это просто выражение общего недовольства и каких-то обид. В них надо разобраться, и тогда они не причинят вам вреда. Отнеситесь к этим людям с уважением, и, возможно, кое-кто из них перейдет на ваши позиции.

Составьте график и вооружитесь терпением

В зависимости от местного законодательства процесс выдачи разрешений на строительство может длиться от шести месяцев до нескольких лет. Здесь возможны короткий и длинный сценарии.

• Короткий сценарий реализуется в том случае, если вы обеспечили себе поддержку со всех сторон. В данном случае время тратится только на подготовку необходимых документов.

• Длинный сценарий возможен тогда, когда вы встречаете противодействие проекту или возникают затруднения технического характера (например, сложности с подключением водопровода, экологические проблемы, отсутствие подъездных путей и т. д.).

Реальная история: как гора превратилась в кротовую кучу

Один из проектов, которые я разрабатывал на ранних этапах своей карьеры, включал в себя строительство нескольких жилых домов. Владелец недвижимости, располагавшейся по соседству, был уверен, что этот земельный участок никогда не будет застроен, но когда я начал подготовку к строительству, он заявил, что мои здания будут загораживать ему вид на горы. Мы долго обсуждали его возражения. Проделав свою часть домашней работы, я продемонстрировал ему, что если разверну свои здания определенным образом, то вид на природу у него сохранится. В конечном итоге, из противника он превратился в моего сторонника, и проект был успешно реализован.

Мораль: с помощью компромисса соседей можно превратить в своих союзников.

Реальный временной график очень важен для успеха по следующим причинам:

• не следует планировать рассмотрение своего проекта в период избирательной кампании,

• если одновременно вы ведете переговоры о покупке земельного участка и пытаетесь получить разрешение на строительство, то может случиться так, что непредвиденная задержка при покупке сведет на нет все ваши труды по получению разрешения, хотя вы затратили на него много времени, сил и средств,

• благоприятный цикл на рынке недвижимости может закончиться,

• рынок капиталов претерпевает постоянные изменения, в частности, могут измениться порядок и условия предоставления кредитов и банковские ставки.

Установите отношения с девелоперами и строителями

Знакомясь с сотрудниками и членами различных комиссий городской администрации, не забывайте о девелоперах и строителях, которые приходят в городской совет за получением разрешений на строительство. Звоните им и назначайте встречи, чтобы побольше узнать об их проектах. Беседуйте с ними на всех заседаниях и других мероприятиях. Они с удовольствием расскажут вам о своих делах, потому что им тоже нужна ваша поддержка.

В беседах с ними постоянно задавайте следующие вопросы:

• Какие требования выдвигает оппозиция и как вы решаете эти вопросы?

• Услугами каких ландшафтных дизайнеров, архитекторов, инженерных и строительных фирм, геодезистов, дорожников и других подрядчиков и субподрядчиков вы пользуетесь?

• Кто проводит для вас анализ грунта и дает экологические заключения?

• Услугами каких титульных и посреднических компаний вы пользуетесь?

• Кто ваш брокер по недвижимости?

После нескольких встреч вы уже будете хорошо представлять себе, какие подрядчики и специалисты на местном рынке оказывают качественные услуги. Когда придет время формировать свою команду, они вам еще пригодятся. Учтите, что в данном случае вы получаете образование на практике, причем совершенно бесплатно.

Поймите, чего хотят девелоперы и строители

Повторю еще раз: знания – это ваш основной капитал. Я понял это еще в самом начале карьеры и продолжаю учиться по сей день. Беседуя с девелоперами и строителями, я стараюсь узнать от каждого из них все, что только можно. Я хочу знать, с какими проблемами сталкивается строительство индивидуальных и многоквартирных жилых домов, торговых, офисных и промышленных зданий, недвижимости смешанного назначения. Ведь все эти специалисты вкладывают в работу свои знания, репутацию и капиталы. Почему бы не поучиться у них? Это настоящая золотая жила знаний, и разрабатывать ее куда полезнее, чем получать образование, сидя за партой. Это реальный мир, где делаются деньги. Единственной вашей помехой на пути к успеху может стать только недостаток знаний.

Возьмите на заметку

Строительные компании хотят приобретать землю, на которую уже получены все необходимые разрешения. Поэтому вы имеете для них большую ценность, и они готовы за это платить.

Разрешения требуются для возведения любых типов зданий – жилых, коммерческих, медицинских, смешанного назначения. Необходимо только знать специфические требования для каждой категории недвижимости и понимать разницу между ними. Поэтому старайтесь узнать как можно больше обо всех аналогичных проектах и о том, каким образом получались на них разрешения.

Я привожу здесь ряд вопросов, которые постоянно задаю девелоперам и строителям. Это поможет вам расширить фундамент своих знаний перед тем, как начинать планировать первый проект.

• Участок какого размера вы собираетесь застраивать? Почему именно такой?

• На каком расстоянии от передних, боковых и задних границ участка должны находиться здания?

• Какими будут размеры зданий?

• Сколько очередей строительства предусмотрено и сколько зданий будет сооружаться в каждой очереди?

• Какую площадь будет занимать весь комплекс зданий и как они будут расположены на участке? Почему именно так?

Несколько полезных сведений о покупателях и строителях

• Покупатель дома принимает решение о его приобретении еще до того, как откроет входную дверь.

• Пешеходные дорожки и проезды на участке, ландшафт местности и высота цоколя над уровнем земли играют большую роль в принятии решения о покупке.

• Наличие учебных заведений по соседству также имеет значение. Выбирайте участки вблизи самых лучших школ и колледжей.

• В городах с хорошей репутацией земля самая дорогая, но такие инвестиции считаются очень надежными.

• Поинтересуйтесь, готова ли строительная фирма разделить с вами расходы на создание инфраструктуры. Выясните следующие вопросы:

– Сколько в среднем стоит расчистка и планировка участка под строительство?

– В какую сумму обойдется прокладка дорог, строительство водоочистных сооружений, подвод водопровода и других коммуникаций, ландшафтные работы?

• Неплохо знать, сколько строительная фирма тратит на полную подготовку площадки для строительства индивидуального жилого дома. Обычно полностью подготовленные участки со всеми подведенными коммуникациями дороже стоимости дома на 20–25 процентов.

Вы должны не только задавать вопросы, но и посещать строительные площадки этой фирмы, а также осматривать построенные ею дома. Поговорите также с продавцами недвижимости. Выясните, что и почему привлекает покупателей. Зная, какие здания будут строиться, вы сможете заблаговременно получить все необходимые разрешения и предложить строителям участок, в наибольшей степени соответствующий их потребностям.

Если речь идет о многоквартирных жилых домах, то строителям необходимо задать дополнительные вопросы:

• Какова плотность застройки? (Обычной нормой для городов считается от четырнадцати до двадцати одной квартиры на один акр земли в зависимости от прогнозируемых размеров квартплаты.)

• Какое количество квартир вам необходимо построить на данном участке, чтобы проект окупил себя?

• Какая стоимость земли из расчета на одну квартиру является для вас рентабельной?

• Сколько и каких квартир (с одной, двумя или тремя спальнями) будет в каждом доме?

• Квартиры какого размера пользуются наибольшим спросом у жильцов? Какое сочетание квартир разной площади в доме представляется вам оптимальным?

• Какие ставки квартплаты считаются приемлемыми для данного рынка?

• Какие дополнительные бытовые удобства будут предлагаться в вашем доме и почему?

• Какое количество парковочных мест из расчета на одну квартиру требуется по городским нормам и насколько это соответствует рыночному спросу?

• Какой должен быть размер участка, чтобы разместить все дополнительные удобства и стоянки для машин?

• Есть ли какие-то дополнительные требования, касающиеся освещения, вывоза мусора и мер по снижению дорожного шума?

• Какие пешеходные дорожки и подъездные пути для транспорта планируются на участке?

• Есть ли в данном районе школы и каков уровень преступности?

Ваш первый проект и его планирование

После шести месяцев нелегкого труда вы, наконец, овладели тремя секретами получения разрешения на строительство, которые приведут вас к большим успехам. Давайте повторим их еще раз:

1. Знания

2. Знания

3. Знания

После того как вы приобрели этот капитал, у вас его уже никто не отнимет. Используя другие виды капиталов, вы можете добиться успеха или потерпеть неудачу, но капитал знаний дает вам наибольшие шансы на успех.

Возьмите на заметку

Главный принцип успеха состоит в том, чтобы создавать ценности на базе капитала знаний.

Теперь вам предстоит реализовать предлагаемый мною стартовый план для вашего первого проекта.

Стартовый план скотта

1. Накопив знания, вы можете скомплектовать отличную команду из инспекторов, планировщиков, экологов и специалистов других профессий. При подборе команды на первый план должны выступать компетентность и надежность.

2. Вы знаете, какие районы города пользуются наибольшим спросом. Попросите брокера по недвижимости отметить на карте свободную землю, а также участки, подлежащие перепланировке и повторной застройке.

3. Сопоставьте подобранные вами участки с генеральным планом развития города.

4. Располагая необходимым багажом знаний, составьте со своим специалистом по планированию программы развития этих участков, предусматривающие получение необходимых разрешений на строительство и последующую продажу.

5. Поскольку вы уже узнали у строителей, какую цену они готовы платить за полностью подготовленный к застройке участок, прибавьте эту сумму к стоимости земли.

6. Теперь от полученной суммы отнимите:

• затраты на покупку земли;

• стоимость работ по подготовке участка к строительству, в частности расчистку, удаление камней, подвод коммуникаций (в том числе подземных кабелей электроснабжения), прокладку дренажных систем и т. д.;

• расходы на оплату вашей команды;

• стоимость получения разрешений, оформления сделки по продаже, оплату услуг брокера и т. д.

7. После получения всех разрешений на строительство оставшаяся сумма будет вашей чистой прибылью, которую вы заработали своими знаниями и трудом. Проанализируйте, достаточно ли она высока и оправдывает ли потраченные усилия, время и деньги.

8. Договоритесь о встрече с уже знакомыми вам членами департамента планирования в городской администрации. Возьмите у них рекомендации по планируемому назначению зданий на каждом из выбранных участков и по плотности застройки. Сравните эти рекомендации со своими замыслами.

9. Ограничьте свою дальнейшую работу самыми прибыльными участками (если рекомендации городских властей по их застройке совпадают с вашими представлениями).

10. Начинайте переговоры с владельцами земли, которую вы хотите приобрести. Учтите, что землевладелец уже вложил в эту землю определенные средства, поэтому постарайтесь понять его мотивы, которые заставляют продавать участок. Договорившись о покупке, приступайте к процедуре получения разрешений на застройку. Не забывайте, что именно за счет этой работы вы добавляете участку стоимость, и из нее будет складываться ваша прибыль.

Реальные истории

Будьте готовы к необычным требованиям городских властей, в которых порой отсутствует всякая логика. На вашем пути могут встретиться самые неожиданные препятствия, начиная от проживающих под землей мышей и кончая падающими самолетами. Я выбрал самые курьезные случаи. При встрече с подобными ситуациями необходимо проявлять упорство и целеустремленность, тогда у вас всегда в запасе будут истории, над которыми можно будет посмеяться с друзьями.

История № 1: мышь, которая оскалила зубы. Мы работали над освоением участка земли под застройку в Колорадо. Департамент по охране природных ресурсов внезапно проявил беспокойство по поводу вымирающей популяции луговой мыши Пребла, которая якобы может обитать на этом участке. К сожалению, единственный способ доказать такое предположение заключался в том, чтобы поймать мышь, убить ее и отдать на анализ ДНК. Это еще больше подорвало бы численность популяции. Департамент постановил, что мы должны оставить часть участка незастроенной, чтобы обеспечить ареал обитания мышей на тот случай, если они там действительно живут. Более того, нам было предписано объявить запрет на вселение в построенные дома жильцов, имеющих кошек. В ходе длительных переговоров нам удалось несколько смягчить это требование, и жильцам было просто запрещено выпускать своих кошек из квартир. Мы вынуждены были согласиться с этими предписаниями, так как сочли это самым разумным решением проблемы. В результате все остались при своих интересах – городские власти, застройщики, жильцы и мыши.

История № 2: чтобы узнать, способна ли лодка плавать, надо ее потопить. В Санта-Барбаре, штат Калифорния, мы хотели разделить купленные 620 акров земли на отдельные участки под застройку. В тех местах наблюдается дефицит питьевой воды, и поэтому для жилых домов введены лимиты на ее потребление. Однако мы пробурили на нашем участке три артезианские скважины, и гидрологи дали заключение, что этого более чем достаточно для снабжения водой всех домов, которые будут здесь построены. Городская администрация сочла этот доклад неубедительным и решила провести собственные замеры. Для этого были открыты скважины, и вода просто лилась из них на землю… в течение целого года! К концу года, потеряв попусту немалые деньги и огромное количество драгоценной воды, администрация пришла к выводу, что воды действительно будет достаточно для строящегося района.

История № 3: прямая – кратчайшее расстояние между двумя точками. Приобретя однажды участок для строительства самых простых индивидуальных жилых домов, мы предложили городским властям несколько необычный план застройки. Дороги на нем были не прямыми, а слегка изогнутыми, чтобы ряды домов не напоминали бараки. Департамент планирования счел такой план неприемлемым. «Почему?» – поинтересовались мы. В ответ нас проинформировали, что пожилые водители могут не справиться с управлением на изгибах дороги (весьма пологих). Мы возразили, что такие повороты способен одолеть любой старик, а уж если он с ними не справляется, то ему вообще не место за рулем. Кстати, как и в случае с мышами в Калифорнии, никому доподлинно не было известно, имеется ли здесь вообще хоть какой-то повод для разговоров. Администрация категорически отказалась пойти на уступки, и улицы были проложены строго по линейке. Надеюсь, что до сих пор ни один из пожилых водителей не съехал там с дороги в кювет.

История № 4: падающие самолеты. Свободный участок земли под строительство жилого комплекса был уже освоен с трех сторон. Четвертая сторона выходила на большую улицу. Мы предусмотрели только один въезд с улицы на территорию комплекса. Департаменту планирования наш план не понравился. Он настаивал на двух въездах, но это требование было просто физически невозможно выполнить. Мы поинтересовались, зачем здесь два въезда. Один из сотрудников департамента объяснил: «А что будет, если самолет упадет на дом прямо в районе этого въезда? Как в этом случае пожарные будут спасать людей?» Я ответил коротко и ясно: «Никак. Люди погибнут». Конечно, абсурдно полагать, будто в планах можно учесть любое мыслимое, а тем более немыслимое событие. К тому же в случае такой катастрофы даже при наличии двух въездов пожарным уже вряд ли кого-то пришлось бы спасать. В результате мы взяли это решение и отправились с ним в городской совет. Там оно было отменено, и наш план был утвержден. Логика восторжествовала. Должен с удовлетворением сообщить, что за тридцать лет, прошедших с тех пор, на этот дом не упал ни один самолет или метеорит. Разве что несколько птиц.

Мораль: учитесь прыгать через барьеры… но только без спешки.

Почему право распоряжения землей важнее собственности

Помните, что право распоряжаться недвижимостью ничуть не менее важно, чем владение ею. Если вы приобрели в собственность участок земли прежде, чем получены соответствующие разрешения на его освоение, то вам придется серьезно задуматься над некоторыми факторами, которые могут негативно повлиять на вашу инвестицию.

• Капитал. Для приобретения земли вам понадобятся либо собственные сбережения, либо деньги инвесторов.

• Риск. Вы рискуете вложенным капиталом, поскольку попытки получить разрешение на строительство могут закончиться неудачно.

• Отсутствие прибыли. Проценты по кредиту, взятому на покупку земли, могут свести на нет все будущие прибыли.

• Перспективы продажи. У вас на руках участок земли, на котором ничего нельзя построить, и в связи с этим его очень трудно будет продать.

Возможно, вас интересует вопрос: «А будет ли продавец земельного участка ждать, пока покупатель, ничем не рискуя, получает все необходимые разрешения?» Будет. И для этого у него есть несколько веских причин. Во-первых, вы можете предложить продавцу более высокую цену за землю, чем ее реальная стоимость в данный момент, а это уже серьезный стимул. Вы вполне можете пойти на это, потому что при приобретении земли и до получения всех разрешений вам пришлось бы платить проценты за кредит. Следовательно, вы можете предложить эти проценты продавцу вместо того, чтобы отдавать их банку.

Еще одна причина, по которой продавец согласится предоставить вам дополнительное время, – это налоги. Если бы он продал вам землю сразу, то ему пришлось бы платить налог на увеличение рыночной стоимости капитала. Если эти деньги будут реинвестированы и продавец получит с них дивиденды, то они будут облагаться как обычный доход. В том же случае, когда вы заплатите ему деньги только после оформления разрешений, уплата налогов откладывается на соответствующий срок, и это дает экономию даже несмотря на то, что стоимость земли будет выше.

Кроме того, если вы все-таки не сможете получить разрешение на строительство и откажетесь от покупки, то в качестве компенсации за напрасно потраченное время владельцу земли можно предложить отчеты всех обследований, которые были вами проведены, в том числе изучение экологической обстановки, свойств грунта, интенсивности дорожного движения, возможности подвода коммуникаций, составления плана участка, исследование титульных прав собственности. Когда продавец найдет очередного покупателя, ему так или иначе понадобятся эти документы. Они позволят ему сэкономить время и деньги. Для вас же эта документация все равно бесполезна.

Не исключено также, что владелец согласится заплатить за все перечисленные выше исследования. В этом случае в ходе проведения подготовительной работы вы вообще ничем не рискуете, зато имеете солидный потенциал прибыли в случае успешного завершения сделки. Лучшего для инвестора и пожелать нельзя.

Фактор времени может играть вам на руку и в том случае, если продавец захочет произвести обмен своей земли на другую недвижимость. Предоставляя вам определенный срок на оформление всех разрешений, он сам получает резерв времени на поиски нового объекта инвестиций, не будучи связанным строгими временными рамками статьи 1031 налогового кодекса. Дело в том, что для обмена отводится строго ограниченный период времени, и любому продавцу хочется расширить эти рамки.

Наконец, продавец тоже может изъявить желание поучаствовать в освоении участка. Возможно, земля находится в собственности его семьи уже много поколений, и ему хочется приложить руку к тому, что будет на ней построено. Таким образом, мотивы продавца могут быть как материальными, так и моральными.

Как добиться выгодного для себя соглашения

Поручите своему юристу составить стандартное письмо о намерении покупки, которое вы будете направлять каждому потенциальному продавцу. В этом письме отражаются сроки и условия покупки. Оно не носит обязывающего характера, но традиционно расценивается как «джентльменское соглашение».

Обсудив с продавцом изложенные в письме условия, попросите юриста составить проект соглашения о покупке, используя в нем основные положения письма о намерениях. Обязательно включите в него пункт о праве раздела участка и изменения его назначения в соответствии с вашими планами. После подписания соглашения вы уже имеете возможность распоряжаться недвижимостью. Повторю еще раз: к богатству ведет не столько владение, сколько распоряжение имуществом.

После того как соглашение подписано всеми сторонами, внесите деньги за землю на условный депозит, который до полного завершения сделки будет находиться у выбранного вами посредника. Титульная компания должна предоставить вам документы, в которых указаны все условия и возможные ограничения прав собственности.

Итак, повторим ваши действия:

• Поручите юристу составить письмо о намерениях.

• Обсудите письмо с продавцом.

• Поручите юристу подготовить проект соглашения о покупке с включением в него основных положений письма о намерениях, в частности права раздела участка и изменения его назначения.

• Подпишите соглашение. Теперь вы имеете право распоряжаться землей.

• Внесите деньги на условный депозит и получите титульные документы.

Необходимая подготовительная работа

На этом этапе очень важно продолжать накапливать знания, чтобы защитить свои инвестиции и избежать нежелательных сюрпризов. Ваши следующие шаги должны быть такими:

• Проанализируйте титульные документы с помощью специалистов титульной компании. Убедитесь, что в них не содержится никаких дополнительных соглашений, условий и ограничений, которые помешают вам осуществить свои планы.

• Проверьте, нет ли там каких-либо оговорок, которые не дают вам права распоряжаться недвижимостью.

• Внимательно прочтите раздел о праве доступа к вашему земельному участку. Уточните, кто имеет такое право, и убедитесь, что оно есть и у вас.

• Убедитесь, что недвижимость не отягощена денежными взысканиями, за которые впоследствии вам придется нести ответственность.

• Узнайте, кто имеет право владения минеральными ресурсами на территории участка.

• Передайте титульные документы своему инженеру-строителю для подготовки акта обследования участка.

• Теперь, когда вы получили право распоряжаться землей, поручите брокеру по недвижимости, находящемуся в вашей команде, установить контакт с потенциальными покупателями, которые проявляют интерес к участкам, обустроенным и подготовленным под застройку. Не считайте брокера лишним звеном в своей команде. Он приносит большую пользу. Брокер с многолетней хорошей репутацией пользуется авторитетом у строителей и покупателей. Это поможет добиться успеха.

• В ходе подготовительных работ на участке поддерживайте постоянный контакт со строителями и потенциальными покупателями. Не ориентируйтесь на одного-единственного покупателя, если только он не внес существенный безвозвратный залог. В противном случае может случиться так, что вы получите разрешение на строительство, а строить будет некому и нечего.

Реальная история: уборка камней с участка может быть приравнена к добыче полезных ископаемых

Недавно моей компании «М3 Companies» пришлось вывозить 4,5 миллиона кубометров земли и мусора с предназначенного под застройку участка земли площадью 800 гектаров. Мы, конечно, не продавали эту землю, а просто просеивали ее, отделяя камни, которые впоследствии намеревались использовать в строительстве поля для гольфа. Большие камни мы дробили тут же на участке.

В это время мимо участка случайно проезжал представитель Федерального бюро землеустройства, который решил посмотреть, что мы делаем. Вернувшись к себе в офис, он направил нам письмо, в котором говорилось, что мы обязаны получить от его ведомства право на разработку полезных ископаемых.

Практически все девелоперы в ходе строительства вывозят землю и дробят камни. Мы пытались объяснить, что камни не вывозятся с территории участка и не продаются, поэтому ни о какой добыче полезных ископаемых не может быть и речи. Вскоре пришел ответ, в котором было сказано, что если бы мы извлекали камни из земли вручную, то это не считалось бы разработкой минеральных ресурсов, но мы использовали технику. Что же нам было делать, если камни были слишком большими и тяжелыми?

Такое требование никогда еще не применялось ни к одному девелоперу или строителю. В конце концов нам пришлось заключить с этим ведомством соглашение, чтобы избежать дорогостоящих простоев в работе и судебных исков.

Мораль: будьте готовы к любым неожиданностям и оттачивайте умение вести переговоры.

Обследования и отчеты

Следующим шагом должна стать подготовка отчета для кредиторов, в котором отражается такая информация, как границы участка, его точная площадь и права доступа третьих лиц (например, для обслуживания линий электропередач и подземных коммуникаций), а также сведения, не вошедшие в титул – о незарегистрированных дорогах, пролегающих по территории участка, нарушениях границ и т. п. Этот отчет является основой для всех остальных работ. На его основе вы можете создать компьютерный план, на котором в дальнейшем будет отражаться вся ваша деятельность на участке. Я хочу обратить ваше внимание на ряд моментов:

• Внимательно проверьте, не нарушены ли границы участка. Это могут быть какие-то изгороди или строения соседей, заходящие на вашу территорию, или наоборот.

• Проверьте, не имеется ли незарегистрированных путей доступа на вашу территорию, например пешеходных дорожек или автомобильных проездов, которые впоследствии могут стать поводом для судебных исков со стороны их пользователей. Это обстоятельство может помешать получению финансирования и проведению работ по подготовке участка к строительству.

• Определите, не проходят ли по вашей территории подземные электрические кабели, газопроводы и т. п., которые могут повлиять на пригодность участка к застройке и, как следствие, на возможность продать его.

• Поручите своему инженеру определить места потенциального затопления в случае стихийных бедствий.

• На основе отчета подготовьте подробный план и необходимые чертежи.

Опыт подсказывает, что данную работу следует вести быстрее и интенсивнее, чем это диктуется необходимостью, чтобы где-то на более поздней стадии можно было взять передышку. Зачем? Чтобы при необходимости создать у оппозиционной общественности и политиков иллюзию, будто своими усилиями они могут чего-то добиться и приостановить ваши работы. Это своего рода дань политкорректности.

Предварительно собранная вами информация позволит сделать вывод, имеет ли смысл подключать к процессу планирования представителей общественных организаций. На основании опыта я пришел к выводу, что всегда лучше, когда в нем участвуют представители оппозиции.

• Будьте готовы застраховать гражданскую ответственность сторонних организаций и подрядчиков в ходе проведения на участке работ. Я бы рекомендовал сумму страхового покрытия не менее миллиона долларов. Такая страховка относительно недорога.

• Отчет следует закончить как можно раньше. Оттягивать его подготовку нет никакого смысла.

Исследование грунтов

Результаты исследования позволяют сделать вывод об особенностях грунтов, которые могут повысить стоимость строительства и, как следствие, снизить ценность участка в глазах потенциальных покупателей. Некоторые грунты имеют повышенную способность к расширению, что существенно удорожает строительные работы. Если же в грунте присутствуют скальные породы, то их, возможно, придется взрывать, что также сказывается на стоимости земляных работ. Если вместо пользования городскими канализационными сетями вы собираетесь сооружать собственные отстойники, то свойства грунта на участке приобретают особое значение. На некоторых участках даже обнаруживаются не отмеченные ранее подземные трещины и пустоты. Чтобы продемонстрировать, какое значение имеет своевременное исследование грунта, расскажу историю, происшедшую в действительности.

Реальная история: дешевая земля может принести большие убытки

Во время последнего бума на рынке недвижимости один из моих клиентов приобрел по дешевке 900 акров земли для ее последующей спекулятивной перепродажи. Уже после покупки он обратился ко мне за помощью. Оказывается, покупатель недостаточно тщательно провел подготовительные мероприятия перед приобретением и не провел исследования грунта. Если бы он это сделал, то вовремя обнаружил бы, что грунт обладает повышенными свойствами расширения. Из-за этого сооружение фундаментов на участке настолько повышалось в цене, что общая стоимость зданий становилась неконкурентоспособной на рынке. Как ни прискорбно, эта инвестиция оказалась крайне убыточной даже несмотря на то, что земля была приобретена очень дешево. Я ничем не смог ему помочь. А ведь таких последствий легко можно было избежать. Следовало просто выполнить свою домашнюю работу и заказать обследование грунта.

Мораль: свойства грунта имеют большое значение. Не экономьте на вещах, которые стоят дешево, но могут сберечь огромные деньги.

Первичное экологическое обследование

По результатам этого обследования вам станет ясно, находится ли ваш участок в экологически чистой зоне или есть какие-то проблемы. Например, раньше где-то поблизости могла находиться автозаправочная станция с подтекавшим бензохранилищем, и следы этих протечек могут обнаружиться на вашей территории.

Если будут выявлены подобные моменты, то вы получите рекомендацию на проведение углубленного исследования. Оно стоит недешево и занимает много времени. Лабораторные анализы покажут, имеются ли вредные или опасные загрязнения и какими средствами их можно устранить. Предсказать заранее величину расходов на обеззараживание практически невозможно. Если по итогам первичного обследования вам рекомендуют провести углубленное, бегите прочь от этого участка, не оглядываясь. На ранних этапах карьеры я бы не советовал вообще связываться с такой недвижимостью. И еще один момент: если ваш участок располагается на скальных породах с преобладанием гранита, обязательно проведите анализ на содержание радона.

Прохождение коммуникаций

Параллельно с составлением отчета для кредиторов инженер-строитель должен изучить все коммуникации, проходящие по территории участка, включая водопровод, канализацию, телефонные и электрические кабели, газопроводы, оптоволоконные линии связи и ливневую канализацию.

Этот отчет должен содержать данные о точном местоположении коммуникаций, их пропускной способности, давлении воды, а также об обслуживающих организациях и местах доступа. В нем также должен содержаться вывод о том, возникнут ли в ходе строительства дополнительные затраты, связанные с переносом коммуникаций, или, наоборот, их наличие сыграет вам на руку.

Поручите инженеру выяснить также, осуществляют ли соответствующие службы платежи за прохождение их коммуникаций по вашей собственности, и если нет, то можно ли им выставить счет.

Дренажная система

В этом отчете должно содержаться заключение, подпадает ли ваш участок под действие федеральных норм о судоходных водных путях. Не думайте, что для этого по вашей территории должно проходить русло реки. Вполне достаточно, если у вас есть ирригационный канал или пожарный водоем. Необходимо также определить, возникнут ли дополнительные расходы для устройства дренажных систем удержания или, наоборот, сброса воды с вашей территории.

Археологическое обследование

Если ваш участок расположен в местности, где раньше были найдены или могут быть найдены археологические экспонаты, необходимо провести обследование с привлечением археологов. Даже если вы находитесь достаточно далеко от мест поселений первых колонистов или стоянок древних племен, это еще не значит, что они не могли что-то закопать и на вашем участке.

Реальная история о том, как строитель нашел клад

Одна компания, строившая жилые дома, при прокладке водопровода обнаружила археологические артефакты. Работы были немедленно остановлены (на восемнадцать месяцев), пока археологи со своими совками и кисточками скрупулезно не обследовали весь участок в поисках других находок. Компания оказалась на грани банкротства, поскольку все это время ей пришлось платить проценты по кредиту, расплачиваться с поставщиками и подрядчиками и нести штрафные санкции за несвоевременную сдачу объекта. Если бы археологическое обследование было проведено вовремя, этого можно было бы избежать. Мораль: если что-то может произойти, оно обязательно произойдет. Не искушайте судьбу.

Соответствие нормам Федерального Авиационного Агентства (ФАА)

Убедитесь, что ФАА не наложило никаких ограничительных мер на использование вашего участка. Не находится ли ваша земля в зоне повышенной шумовой нагрузки или в зоне снижения и взлета самолетов? Лучше узнать об этом заранее.

Грунтовые воды

Проверьте, нет ли на участке выходов грунтовых вод, и если есть, то зарегистрированы ли они в государственном департаменте водных ресурсов. Соберите также исторические данные о глубине залегания и колебаниях уровня грунтовых вод, наличии артезианских скважин, их глубине и производительности. Убедитесь, что заброшенные скважины надежно законсервированы.

Подача заявки

Итак, мы подходим к концу пути, все обследования и отчеты дали положительный результат и вас не поджидают неприятные сюрпризы. Теперь самое время подавать заявку на выдачу необходимых вам разрешений на использование земли. В каждом районе на этот счет могут быть свои нормы и правила. Где-то от вас могут потребовать результаты исследования дорожного движения, где-то – чертеж рельефа местности, а порой и письмо от департамента образования, что предполагаемое использование вашего участка не скажется отрицательно на близлежащих школах. Имейте резерв средств на выполнение подобных требований.

Ваши действия:

• Обойдите с вашим планом буквально всех жильцов, проживающих в радиусе 200 метров от вашего участка. При себе вы должны также иметь:

– цветную схему и рисунок предполагаемой застройки;

– письмо от департамента образования, в котором высказывается одобрение вашему проекту;

– данные о предполагаемом изменении интенсивности дорожного движения после реализации проекта;

– ваши визитные карточки с контактной информацией;

– петицию для сбора подписей жильцов в поддержку проекта;

– отпечатанные карточки с указанием места, даты и времени слушаний по вашему проекту в городской администрации, а также с именами, номерами телефонов и адресами электронной почты мэра и членов городского совета.

• Начинайте обход с жильцов, которые проживают подальше от вашего участка. Их эта проблема должна интересовать меньше всего, и у вас появляется больше шансов получить под петицией их подписи.

• Используйте уже имеющиеся подписи в качестве аргумента, чтобы добиться поддержки от остальных жильцов, проживающих в непосредственной близости от участка. Впоследствии эти подписи следует продемонстрировать членам городского совета. Карточки с указанием даты слушания раздавайте только тем, кто поставил свою подпись под петицией.

Как разговаривать с жильцами

В ходе бесед с жильцами прилегающих домов очень легко допустить ошибку. Следуйте приведенным ниже правилам, и вам удастся избежать нежелательных инцидентов.

Что следует делать

• оденьтесь прилично и всем своим видом выражайте энтузиазм;

• будьте всегда вежливы;

• честно излагайте факты;

• будьте готовы к ответам на вопросы;

• больше слушайте и не ввязывайтесь в споры;

• постарайтесь установить хорошие взаимоотношения;

• если вы не знаете ответа на вопрос, обязательно зайдите еще раз и удовлетворите любопытство собеседника (это поможет укрепить и улучшить отношения с ним);

• в разговоре постоянно подчеркивайте, что вы гордитесь своей работой;

• попросите о поддержке и возьмите контактную информацию;

• постоянно поддерживайте контакты с соседями;

• попросите жильцов, выразивших вам поддержку, пригласить друзей на небольшое собрание, где вы сможете подробно проинформировать их о своем проекте;

• попросите подписать петицию и пригласите тех, кто поставил подпись, на слушания в городскую администрацию, вручив им карточку с указанием места, даты и времени заседания;

• попросите их направить письмо по электронной почте или позвонить членам городского совета и выразить свою поддержку проекту (имейте при себе соответствующие номера телефонов и адреса);

• получите одобрение от торгово-промышленной палаты, ассоциации строителей и совета риэлторов.

Чего нельзя делать

• Не оставляйте у жильцов никаких документов, связанных с проектом, кроме своих визитных карточек и информации о слушаниях в городской администрации (вручайте ее только тем, кто выражает вам поддержку). Возможно, по ходу дела вам придется вносить изменения в проект. Если у соседей на руках окажется первоначальный план, они смогут обвинить вас в обмане.

• Не преувеличивайте достоинств своего проекта.

• Не устраивайте собраний жильцов на раннем этапе. Групповую психологию очень трудно изменить, если люди с самого начала настроены негативно.

• Не делайте свои разногласия с соседями делом принципа.

• Не угрожайте соседям, а старайтесь раскрыть новые возможности, которые предоставит им ваш проект.

Одновременно с этим…

Продолжайте поддерживать контакты со всеми людьми, с которыми вы познакомились в предыдущие шесть месяцев, включая своих друзей из департамента планирования, комитетов, комиссий и городского совета.

Постарайтесь склонить на свою сторону лидеров всех общественных организаций. Нанесите личный визит каждому из них – это очень важно.

Политики, с которыми у вас установились хорошие отношения, могут вам помочь, но вы должны дать им мотив для поддержки, сократив до минимума перечень возражений соседей. Политики должны знать, существует ли среди жильцов оппозиция, какие требования они выдвигают и какие меры вы предпринимаете, чтобы устранить разногласия.

Политик должен понять, почему ему выгодно поддерживать вас и противодействовать оппозиции (личные интересы и стремление к самосохранению!). Если вы хорошо подготовились за предыдущие шесть месяцев и знаете, как голосовал тот или иной политик по поводу аналогичных проектов в прошлом, то убедительные аргументы найдутся у вас сами собой.

Помните, что решающее слово остается за городским советом. Перед тем как подавать заявку, вы уже должны быть уверены, что при заключительном голосовании наберете нужное количество голосов. Если такой уверенности нет, перенесите голосование на более поздний срок.

Конец игры

Каким может быть самый удачный итог всех ваших трудов?

• Вы накопили знания, обзавелись хорошими связями, которые помогли вам в приобретении земельного участка и получении права распоряжаться им по своему усмотрению.

• Вы получили разрешение на строительство, создав тем самым добавочную стоимость недвижимости.

• У вас есть строительная фирма, готовая купить землю по значительно более высокой цене, чем вы приобрели ее у прежнего владельца.

• Вы добились успеха за счет использования своих знаний, а не денег.

Возьмите на заметку

Важно не столько владеть землей, сколько иметь право распоряжаться ею.

Знания, знания и еще раз знания

Самый лучший способ чему-то научиться – это начать с малого. Но вскоре вы поймете, что масштабы проекта не имеют особого значения. Реализуя малый проект, вы должны будете предпринять те же самые шаги, что и в работе над крупным. А это значит, что большой проект принесет вам больше денег при одинаковой затрате усилий. Главное только – приобрести уверенность в себе.

Именно так и действует «M3 Companies». В планировании, получении разрешений на строительство и реализации крупных строительных проектов мы используем опыт, накопленный более чем за четыре десятка лет. Он позволил нам успешно завершить проекты с освоением земельных участков на 610 и 1100 акров в Прескотте, 2100 акров в Виккенбурге, 2000 акров в пригороде Денвера и 6000 акров в Игле.

Но не думайте, что вам удастся избежать ошибок. Их допускают все. Переверните эту страницу своей истории и продолжайте двигаться дальше. Успех зависит только от вас.

Будущее

Какое будущее ожидает инвестора, который решил специализироваться на освоении земельных участков и получении разрешений на строительство? Надо рассчитывать на то, что с введением каждого нового закона, правила или постановления правительственные органы будут все больше ограничивать право на использование земли. С каждым годом становится все труднее пробираться по этому минному полю, и все меньше людей выражают желание попробовать свои силы в этом деле. Однако спрос девелоперов и строителей на подготовленные к застройке участки растет из года в год. Следовательно, у вас появляются все новые возможности.

В чем же залог успеха? В знаниях. Только накопленные знания помогут вам сохранить свою востребованность на рынке недвижимости. Вы можете работать на себя, консультировать других или руководить девелоперской компанией. Распоряжение приобретенной землей – это будущее сферы недвижимости. Данная глава дает вам все инструменты, чтобы построить это будущее для себя.

Знание – ваш капитал. Но, в отличие от других форм капитала, таких, как деньги, имущество, долговые обязательства, он только ваш, и никто не сможет у вас его отнять. Он может только расти, помогая вам добиваться успеха.

Но самое главное, этот капитал приобретает особую ценность, когда экономика оказывается в состоянии рецессии. Продавцы земли становятся более сговорчивыми, предоставляя вам время для получения необходимых разрешений на строительство. Кредиторы, изымающие имущество у несостоятельных должников, вынуждены обращаться к вам за советом, готовя его к продаже. Почему? Потому что вы умеете добавлять стоимость собственности, которая теряет ее в сложившихся рыночных условиях. Это делает вас незаменимым, востребованным и создает для вас крайне выгодную ситуацию.

Требуется много месяцев, чтобы получить разрешение на застройку и осуществить перепродажу земли. Используйте нынешний период рецессии, чтобы заняться подготовкой земельных участков к строительству. Когда спад в экономике закончится, как это всегда бывает, вы сможете немедленно воспользоваться стадией подъема, потому что ваша земля уже готова к застройке. Сейчас самое время.

Действия администрации в тяжелые времена

В период рецессии ваши заявки рассматриваются намного быстрее, потому что городские власти не слишком загружены работой. Более того, политическим лидерам становится все труднее отклонить ваш проект перед лицом растущего дефицита муниципального бюджета. И не забывайте, что землевладельцы тоже готовы в это время пойти вам на уступки. Они нуждаются в вас!

Мой последний совет состоит в следующем: не бойтесь быть непохожим на других. В период рецессии все мысли людей сосредоточены на состоянии экономики и фондового рынка. Они не замечают выгодных возможностей, которые появляются только в тяжелые времена. Когда никто не вкладывает деньги, когда банки не выдают кредитов, когда недвижимость резко теряет в цене, вы должны помнить: у вас есть самый ценный капитал – ваши знания.

Пусть остальные теряют время, оглядываясь назад и пытаясь защитить свои стремительно тающие сбережения. Вы должны тратить время на то, чтобы разбудить спящего гиганта прибыльности в сфере недвижимости. Пора действовать.

* * *

Скотт Ширмер – президент «Schirmer Ball Company» и генеральный директор «SMDI Company». Кроме того, он является управляющим партнером компании «M3 Companies», основная цель которой состоит в комплексной подготовке под застройку земельных участков в западных штатах США, на которых впоследствии возводятся здания, входящие в золотой фонд нации. С момента начала своей работы в сфере недвижимости в конце 1960‑х годов он приобретал землю, финансировал сделки с недвижимостью и посредничал в них, управлял недвижимостью, получал разрешения на строительство и проектировал застройку в Аризоне, Калифорнии, Айдахо, Иллинойсе, Оклахоме и Юте. Благотворительная деятельность Ширмера и «M3 Companies» сосредоточена в основном на помощи детям. Он оказывает финансовую поддержку фондам «Childhelp», «The Boys and Girls Club of Scottsdale», SARC, ANOZIRA и «Solid Rock».

21. Том Уилрайт. Залоговое право на имущество как инструмент инвестиционной политики

Том Уилрайт – один из тех людей, которые не просто разбираются в сложнейших аспектах инвестирования, но и сами являются инвесторами, применяя на практике то, чему учат других. Я люблю окружать себя такими людьми, как Том, потому что они не только рассказывают, что вам нужно делать, но и делают то, о чем говорят. Том – настоящий стратег в области налогов. Он знает, какие льготы и послабления правительство предоставляет инвесторам, которые разбираются в налоговом кодексе и играют по его правилам.

Более двадцати пяти лет Том помогает инвесторам, разрабатывая для них инновационные налоговые и деловые стратегии. Он прирожденный учитель. Даже в самом начале своей карьеры, работая в крупной бухгалтерской фирме «Big 4», он находил время, чтобы обучать тысячи бухгалтеров. Он умеет просто и доступно излагать сложный материал. Для этого надо самому отлично разбираться в предмете и обладать способностями сводить множество деталей к немногим значимым истинам. В основе этих способностей Тома лежат долгие годы, которые он посвятил изучению налогообложения и налоговых стратегий.

Том оказал громадное влияние на мою жизнь не только своими глубокими знаниями. Если вы читали мое вступление к 1‑й главе, то, вероятно, помните о его мормонском вероисповедании. Религия Тома и его единоверцев учит делиться с ближними, а это немало значит во времена финансового хаоса.

Один из обычаев мормонов считался ранее несколько странным, но в наши дни уже воспринимается совершенно по-другому. Они запасают пищу, воду и деньги с таким расчетом, чтобы с их помощью можно было прожить весь год. Так поступают многие из моих друзей-мормонов, и мы с Ким тоже берем с них пример. Это делается на случай экономических бедствий или полного финансового коллапса. Вспомните, насколько близко мы подошли к этому порогу в 2008 году!

Мы привыкли жить в условиях изобилия и не задумываемся о том, чем мы готовы будем пожертвовать ради еды и других жизненно необходимых вещей в тяжелые времена. Многим известно, что в супермаркетах хранятся запасы продовольствия на три дня. Если когда-нибудь вам доводилось жить в местности, где высока вероятность ураганов, то вы знаете, насколько быстро расхватываются в магазинах продукты при объявлении штормового предупреждения. Вода, хлеб, консервы, электрические батарейки и другие жизненно необходимые вещи исчезают с полок буквально за несколько часов.

В 2008 году мир вплотную подошел к черте, за которой виднелся полный коллапс системы кредитных карточек. Задумайтесь об этом. Что произойдет, если у вас нигде не будут принимать кредиток для оплаты? Что вы сможете купить на наличные деньги из своего кармана, бумажника или копилки? Да почти ничего. Мир окажется в состоянии полного хаоса.

Разумеется, я вовсе не желаю подобных финансовых катастроф, но Том научил меня быть готовым к ним. А если я готов к подобным сюрпризам, то мне не о чем беспокоиться, я способен ясно мыслить во времена любых экономических бедствий и могу воспользоваться всеми благоприятными возможностями, которые будут предоставлены. Именно в такие периоды и сколачиваются огромные состояния.

Том оказал влияние на многие аспекты моей жизни, и я очень ценю его за это. Данная глава, в которой он делится своими знаниями, представляет собой ценный источник информации для тех, кто готов воспользоваться выгодными инвестиционными возможностями сейчас и в будущем. Я высоко оцениваю как его личные, так и профессиональные качества. Это настоящий друг.

Роберт Кийосаки

Достаточно только взглянуть на оглавление этой книги или прикинуть ее внушительный объем, чтобы понять, что существует столько же способов инвестирования в недвижимость, сколько и различных типов домов. Разумеется, необходимо вкладывать деньги только в те категории недвижимости, которые вам больше подходят и отвечают вашим личным инвестиционным предпочтениям. При этом среди прочих факторов должны учитываться степень риска, налоговые льготы и простота инвестирования.

Одни, к примеру, предпочитают вкладывать деньги в индивидуальные жилые дома, потому что такие инвестиции осуществляются относительно просто и не требуют особого менеджмента недвижимости. Другие более охотно покупают коммерческую недвижимость, так как при этом в управлении находится небольшое количество зданий, а в качестве арендаторов приходится иметь дело с владельцами ограниченного количества фирм, а не с массой квартиросъемщиков. Третьим больше нравятся инвестиции в жилые многоквартирные дома, где потеря одного жильца не оказывает особого влияния на величину совокупного денежного потока. Есть и такие инвесторы, которые скупают неблагоустроенные земельные участки, где вовсе нет никаких арендаторов.

Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, подумайте, какие ее категории вам лучше всего подходят, исходя из личных инвестиционных предпочтений. Вы добьетесь бóльших успехов в деле, которым вам нравится заниматься. От этого и жить становится веселее!

Чаще всего мне приходится слышать от начинающих инвесторов вопрос, каким типом недвижимости я бы им порекомендовал заняться. Повторю еще раз: следует руководствоваться своими личными склонностями.

Определившись с инвестиционными предпочтениями, вы должны выбрать себе категорию недвижимости, которая в наибольшей степени соответствует им. Эта книга дает обширный материал для начального анализа всевозможных видов инвестирования в разные категории недвижимости.

Один из самых малоизвестных и в то же время крайне выгодных видов вложения денег в недвижимость – это инвестирование в заложенное имущество. Здесь можно встретить самые доходные сделки. Для начала мне хотелось бы вкратце разъяснить, что такое залоговое имущество. Затем мы обсудим, подходит ли вам такая разновидность инвестирования, и если вы сочтете этот вариант приемлемым, то мы выберем соответствующую инвестиционную стратегию.

Что такое инвестиции в залоговое имущество

Этот вид инвестиций порожден нашим законодательством. Правительство любит пользоваться налоговыми поступлениями, но очень не любит собирать налоги и, тем более, брать на себя функции банкиров. Деньги нужны правительству прямо сейчас, чтобы покрыть дефицит бюджета. Поэтому, если налогоплательщик по какой-то причине решает не платить налоги, в частности за недвижимость, то перед правительством возникает серьезная проблема. Порой процесс взыскания налога затягивается на целые годы и далеко не всегда заканчивается успешно. Но если правительство не хочет быть кредитором, то еще меньше ему хочется быть владельцем недвижимости. На самом деле ему нужны только наличные, причем срочно.

Итак, вместо того чтобы брать на себя функции кредитора и владельца недвижимости и ждать, пока налогоплательщик погасит свою задолженность, многие местные администрации нашли способ немедленного получения денег. Он называется установлением залогового права на имущество. В упрощенном виде этот процесс выглядит так:

1. Правительство облагает налогом объект недвижимости, к примеру участок земли. В большинстве случаев владелец просто уплачивает требуемую сумму.

2. Но как быть, если землевладелец не платит налогов вовремя?

3. В этом случае правительство устанавливает на недвижимость залоговое право для обеспечения уплаты налога.

4. Затем это право продается инвесторам, к примеру вам или мне. Продажа осуществляется на публичном аукционе. В качестве начальной цены назначается неуплаченная сумма налога плюс другие дополнительные расходы.

5. Если залоговое право продается на аукционе, то инвесторы соперничают за его покупку. Торги должны быть публичными, чтобы в них могли принять участие обычные граждане вроде меня или вас. В одних штатах цена во время торгов последовательно набавляется. Право на залог получает тот, кто предложил наивысшую цену, но при этом процент на залоговую стоимость остается фиксированным. В других штатах цена, наоборот, убавляется, но чем меньше цена, по которой покупатель приобрел залог, тем выше процент. Стандартный процент на залоговую стоимость имеет разную величину в различных штатах и может достигать 18 процентов годовых.

6. Таким образом, покупатель залога получает еще и проценты с его стоимости.

7. Проценты накапливаются до тех пор, пока налогоплательщик (или банк, держащий эту землю в залоге) не уплачивает инвестору сумму налога плюс набежавшие проценты, чтобы выкупить залог.

8. Если деньги инвестору так и не поступают, то по истечении определенного периода времени он становится владельцем земли, уплатив для этого сбор за совершение операции по изъятию и передаче собственности.

Таблица 21.1. Процедура установления залогового права

Самое привлекательное в этой процедуре то, что задолженность по налогам имеет преимущественное право почти перед всеми другими видами задолженности. Поэтому если вы купили залоговое право, то в большинстве случаев можете получить в собственность землю всего лишь за сумму неуплаченных прежним владельцем налогов, а все его остальные задолженности имеют второстепенное значение. Неплохо, правда? Во всяком случае, при определенных обстоятельствах у вас есть такая возможность. Однако существует несколько важных моментов, касающихся инвестиций в заложенное имущество, и мы сейчас рассмотрим их.

Шаг № 1: Выбор инвестиционной стратегии

Итак, вкладывая деньги в имущество, заложенное за долги по налогам, мы имеем в виду два возможных исхода. Во-первых, что более вероятно, вы будете получать проценты с суммы задолженности (до 18 процентов годовых). Вторая возможность заключается в том, что задолженность по налогам так и не будет погашена, и вы получите в собственность землю. Эти два исхода составляют основу двух различных инвестиционных стратегий.

Таблица 21.2. Возможные исходы

На первый взгляд кажется, что выбор варианта зависит не от вас. Но на самом деле существует ряд факторов, которые служат надежным индикатором возможного исхода. Именно поэтому любой инвестор, вкладывающий деньги в залоговое имущество, первым делом должен определить, какой из вариантов отвечает его инвестиционной стратегии. В чем состоит его цель – в получении процентов или права владения землей?

Таблица 21.3. Инвестиционные стратегии

Вам просто необходимо решить, на что вы надеетесь от своей инвестиции, потому что это решение повлияет на все дальнейшие действия. Почему? Хотя бы потому, что выбор стратегии во многом зависит от качества земельного участка, залоговое право на который вы покупаете. Не последнюю роль играет и личность землевладельца, потому что одни хозяева с большей вероятностью готовы выкупить свой залог, чем другие. Давайте разберемся, для чего надо обязательно выбрать предпочтительную стратегию.

Стратегия получения процентов

Фактически, вложение денег для получения процентов и для приобретения земли – это полностью противоположные инвестиционные стратегии. Инвестиция ради процентов представляет собой краткосрочную стратегию, направленную на получение денежного потока, в которой почти отсутствует возможность долгосрочного роста. Это – наиболее подходящий вариант для размещения части свободных денег под высокие проценты в ожидании других инвестиций. Возможно также приобретение нескольких таких залогов с целью создания чистого денежного потока (так называемых «денег в почтовом ящике», которые вы получаете без всяких усилий, за исключением первоначального вложения). Это также неплохая инвестиционная стратегия для денег, накопленных на пенсионном счете 401(k), IRA или RRSP (в Австралии и Канаде). В этом случае на проценты распространяется отсрочка по уплате налогов. В связи с этим вряд ли имеет смысл накапливать и получать проценты вне пенсионных программ.

Таблица 21.4. Инвестиционная стратегия получения процентов

• Краткосрочная или среднесрочная инвестиция

• Цель состоит в получении денежного потока («деньги в почтовом ящике»)

• Практически отсутствует возможность долгосрочного роста

• Хорошая возможность для вложения свободных денег в ожидании других инвестиций

• Имеет смысл вкладывать деньги из накопительных пенсионных программ

Стратегия приобретения земли

Стратегия, нацеленная на приобретение земли, в корне отличается от стратегии получения процентов. Здесь вы надеетесь не на быстрый денежный поток, а на возможность изъятия земли за неуплату налогов и ее покупку в качестве долгосрочной инвестиции. Дальнейшие планы могут предусматривать как длительное владение землей в надежде на ее удорожание, так и освоение и подготовку участка к застройке, если вы ожидаете, что она попадет в зону перспективного строительства.

В принципе, возможно приобретение земли в рамках пенсионных программ, однако в большинстве стран для землевладельцев существуют и другие налоговые льготы. В США, например, прирост капитала при продаже земли облагается по льготной ставке. Можно также обменять землю на другую недвижимость и вообще избежать налогов.

Кроме того, если земельный участок благоустроен, вы можете получать налоговые вычеты за амортизацию на протяжении всего срока владения землей. Если вы приобрели участок с использованием кредитных средств, можно также провести рефинансирование и использовать к собственной выгоде преимущества финансового рычага. Все эти возможности обычно отсутствуют в пенсионных накопительных программах. Это еще одна причина держать землю вне пенсионных программ.

Таблица 21.5. Инвестиционная стратегия приобретения земли

• Долгосрочная инвестиция

• Цель состоит в изъятии земли у прежнего владельца и получении на нее права собственности

• Земельный участок может оказаться в зоне застройки, и в этом случае у него будет большой потенциал роста стоимости

• Возможен обмен земли на другую недвижимость

• Есть возможность использовать амортизацию и эффект рычага

Шаг № 2: Определение инвестиционных критериев

Имея стратегию, можно приступать к выработке критериев залогового имущества, которое вы хотите купить. Рассмотрим по отдельности инвестиции для получения процентов и приобретения земли.

Критерии инвестиций для получения процентов

Размышляя об инвестиционных критериях, прежде всего необходимо обращать внимание на то, чтобы существенные параметры инвестиции отвечали вашим стандартам. Какой срок оборачиваемости средств вас устраивает? Какой риск вы готовы принять на себя? Какую сумму вы намерены вложить? Как долго вы готовы держать у себя залог до выкупа?

Таблица 21.6

Как и в любой инвестиционной стратегии, чем яснее критерии, тем проще будет процесс инвестирования. Имея четкие критерии, вы без труда сможете отсеять большинство предлагаемых залоговых прав и сконцентрироваться только на тех, которые отвечают вашим специфическим потребностям. Немного позднее мы постараемся определить, насколько конкретный залог соответствует вашим критериям.

Критерии инвестиций для приобретения земли

Если вы хотите стать владельцем земельного участка, то к критериям требуется совершенно иной подход. Вот несколько вопросов, которые вы должны себе задать:

• Насколько вероятно, что имущество будет изъято за неплатежи?

• Какова вероятность, что владелец расплатится с долгами, чтобы избежать конфискации?

• Сколько лет вы готовы ждать решения об изъятии собственности?

• Какой земельный налог вам предстоит платить в будущем (до принятия решения о переходе земли в вашу собственность)?

Таблица 21.7

Затем надо сверить предлагаемый вариант со всеми остальными критериями, которые у вас существуют для инвестиций в землю:

• Рассчитана ли ваша инвестиционная стратегия на покупку благоустроенных или неблагоустроенных земельных участков?

• Собираетесь ли вы развивать приобретенную недвижимость?

• Если участок благоустроен, то вписывается ли он в вашу инвестиционную стратегию?

• Для строительства какой недвижимости (промышленной, коммерческой или жилой) подготовлен участок?

Чтобы быть настоящим инвестором, вы должны фокусировать свои усилия на какой-то одной категории недвижимости. Это единственный способ стать экспертом своего дела. Если такой выбор вами сделан, то можно переходить к специфическим критериям предлагаемого залогового имущества.

Таблица 21.8

• Какой срок оборачиваемости средств вас устроит?

• Хотите ли вы создать денежный поток?

• Если да, то какова его величина?

• Подходит ли вам расположение участка?

• Каковы прогнозы удорожания земли?

• Как долго вы намерены держать землю в собственности?

• Каких налоговых льгот вы ожидаете от этого имущества?

Таблица 21.9. Критерии недвижимости

Шаг № 3: Оценка инвестиции

Определившись с критериями, внимательно проанализируйте предлагаемую инвестицию и оцените, насколько она соответствует вашим критериям. За две-четыре недели до аукциона местные власти публикуют информацию о выставляемых на торги залоговых правах на имущество. Начните с того, какие из предлагаемых вариантов вписываются в вашу инвестиционную стратегию.

Инвестиции для получения процентов

Инвесторы, рассчитывающие на получение процентов, должны ориентироваться на залоговую недвижимость, с которой владелец, скорее всего, не захочет расстаться. К ней, в частности, относится:

• благоустроенная земля;

• земля, на которой владелец производит или производил какие-то работы;

• земля, отданная в другие залоги под кредиты, в том числе ипотечные;

• земля, попавшая в перечень залогового имущества в силу недоразумения (например, из-за того, что налоговое извещение было послано не по тому адресу).

Инвестиции для приобретения земли

Здесь надо ориентироваться на земельные участки, от которых владелец, по всей вероятности, готов отказаться. Это может быть, например:

• заброшенная земля;

• земля, которая вследствие смерти хозяина перешла по наследству к родственникам или находится в доверительном управлении;

• полностью выкупленная земля, свободная от других задолженностей;

• земля, за которую налоги не платились уже в течение нескольких лет;

• земля, владелец которой живет в другом штате.

Сузив круг инвестиционных возможностей и отобрав участки, которые соответствуют вашей стратегии, направленной на получение процентов или на приобретение земли, надо изучить сам процесс торгов.

Если вы нацелены на получение процентов, то необходимо ясно понимать, какой порядок распродажи залогового имущества с аукциона действует в данном штате и как начисляются проценты. Если процентная ставка фиксированная, то надо сосредоточить внимание на участках, интерес к которым проявляет меньшее количество претендентов. В тех же штатах, где процент зависит от цены, по которой была приобретена земля, надо искать участки, которые, по всей вероятности, будут выкуплены хозяевами, но которым свойственны некоторые качества, отпугивающие других инвесторов. На такие участки будет начислен самый высокий процент, потому что они вызовут меньше всего интереса в ходе торгов. Такими негативными факторами могут быть, например:

• расположение участка в отдаленной местности;

• малый размер или необычная форма;

• другие недостатки.

Если вы вкладываете деньги в залоговое право с целью последующего приобретения земли, то надо ориентироваться на участки, которые вам хотелось бы иметь в своей собственности. Сужайте круг предложений до тех пор, пока они не будут полностью соответствовать вашим критериям. Предположим, вы хотите инвестировать в неблагоустроенный участок земли (что, кстати, повышает вероятность его последующего изъятия и передачи в вашу собственность) и намерены в ближайшем будущем подготовить его под застройку. В этом случае земля должна отвечать следующим требованиям:

• находиться по соседству с уже застроенными участками;

• входить в зону перспективной застройки;

• находиться вблизи границ города, который имеет тенденцию к расширению;

• не иметь ограничений, которые могут препятствовать застройке.

Один из клиентов компании «ProVision» несколько лет назад приобрел участок площадью 1,5 акра в захолустном районе города. Прямо через дорогу от него находилась промышленная свалка, однако район был включен в план реконструкции и модернизации. Налоги за этот участок не платились уже в течение десяти лет, поэтому не было никаких оснований рассчитывать, что владелец захочет вернуть себе землю, погасив задолженность. Кроме того, наш клиент выяснил, что владельцем является юридическое лицо. Он погасил задолженность по налогам, которая составила 7 тысяч долларов, и приобрел залоговое право на землю сроком на один год.

Таблица 21.10. Итоги оценки инвестиции

Затем он обратился к владельцам земли и поинтересовался, нужна ли она им. Те готовы были отдать ее кому угодно, лишь бы избавиться от головной боли и от расходов, связанных с установлением залогового права на имущество и его изъятием за долги.

Вскоре появился девелопер, который собирал разрозненные участки земли для строительства крупного комплекса коммерческой недвижимости, но не хотел возиться с покупкой залоговых прав. Поскольку участок уже полностью находился в собственности нашего клиента, девелопер предложил купить его за 197 тысяч долларов. Каков же результат? Наш клиент всего за шесть месяцев получил прибыль в размере 190 тысяч долларов.

Шаг № 4: Подготовительный период

Когда вы окончательно решили, какие из участков соответствуют разработанной стратегии и отвечают вашим критериям, пора изучить их на месте. В ходе проведения подготовительных мероприятий оцениваются риски как залогового права, так и непосредственно земли, на которую оно наложено. К этому моменту вы уже оценили степень риска, связанную с возможным выкупом участка из залога, но остались еще и другие. С ними тоже надо тщательно разобраться.

Риски залога

Риски залога можно разделить на две категории – связанные с владельцем и процедурные. Давайте подробнее рассмотрим каждую из них.

Риски, связанные с владельцем

Самый большой риск этой категории заключается в банкротстве владельца. Если он объявляет о неплатежеспособности, то недвижимость, залоговое право на которую вы приобрели, не изымается у него вплоть до полного окончания процедуры банкротства. Разумеется, суды уважают залоговые права и в случае банкротства отдают их держателям предпочтение перед другими кредиторами. Однако согласно главе 7 закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отдать приоритет административным издержкам перед залоговым правом. В этом случае вы превратитесь в необеспеченного кредитора и получите мало или вообще ничего. К счастью, вы можете заранее принять меры, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.

Некоторая часть недвижимости отдана в залог под кредиты в банки, которые в данное время находятся под управлением Федеральной корпорации страхования депозитов (FDIC). Если банк оказывается неплатежеспособным, то все выданные им кредиты переходят под управление FDIC. Когда в их число попадает кредит, выданный под залог недвижимости из вашего перечня, то в процедуре ее изъятия возникают длительные задержки. Однако вы всегда можете проверить, не заложена ли ваша недвижимость прежним владельцем в банк, находящийся под управлением FDIC. Эта мера позволит вам избежать долгих проволочек.

Порой может возникнуть еще одна рискованная ситуация, когда владелец недвижимости находится на воинской службе. У военных очень трудно изъять имущество. Еще одна сложная категория – это владельцы, проживающие за границей. В данном случае трудности связаны с тем, что собственника надо разыскать и вручить все документы, связанные с изъятием имущества. Большие сложности возникают также тогда, когда собственником оказывается несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Процесс в этом случае затягивается и связан с большими судебными издержками.

И наконец, случается, что залоговое право ошибочно устанавливается на землю, принадлежащую государству. Поскольку государство как собственник освобождено от уплаты налога на недвижимость, эту ошибку в конце концов исправляют, и инвестору возвращают его деньги, но вот процентов он, скорее всего, не получит. Тщательная проверка собственника поможет избежать всех этих проблем. Сделать это нетрудно, так как данные о владельцах земли являются открытыми и их можно получить в администрации округа. За дополнительной информацией можно обратиться к начальнику канцелярии и казначею округа, а также в суд, рассматривающий дела о банкротстве. Не помешает также заглянуть в интернет.

Таблица 21.11. Риски, связанные с владельцами

Реальная история: подготовка себя окупает

Владение недвижимостью может таить в себе риск, но порой оборачивается и прекрасной возможностью. Одна из моих клиентов, Эллен, приобрела несколько лет назад залоговое право на недвижимость, которой владела сеть крупных отелей. Перед этим Эллен обнаружила, что владельцы поменяли свою стратегию и больше не проявляют интереса к району, где находится эта недвижимость. Поэтому она выкупила залог за 7 тысяч долларов. Спустя три года Эллен продала эту недвижимость за 360 тысяч. Разузнав о намерениях владельцев, Эллен убедилась, что имеет дело с прекрасной возможностью. Как выяснилось, подготовительная работа себя полностью оправдала.

Процедурные риски

Некоторые риски связаны с самой процедурой установления залогового права. Как правило, они включают в себя судебные расходы и всевозможные задержки и проволочки, ведущие к денежным потерям. Их причиной могут быть споры о праве собственности, наличие других задолженностей, отсутствие «чистых» титульных документов. Кроме того, риск может возникнуть и тогда, когда сделка оказывается слишком удачной. Каким образом? Например, вы очень дешево купили недвижимость, а она требует дорогостоящего ремонта. Вы готовы вкладывать в нее деньги? Соответствует ли это вашим интересам? Чтобы свести к минимуму такой риск, необходимо тщательно оценивать потенциал недвижимости, заранее закладывать в бюджет расходы на судебные иски, модернизацию и выполнение всех формальностей, а также выбирать сделки только в соответствии с разработанными критериями.

Таблица 21.12. Процедурные риски

Реальная история: готовиться надо тщательнее

Энди приобрел залоговое право на многоквартирный жилой дом. Во время подготовительных мероприятий он узнал, что владелец, живущий в другом штате, больше не проявляет интереса к своей собственности. Энди добился изъятия имущества и только тут обнаружил, что ему потребуется 300 тысяч долларов на ремонт здания, которое стоит всего 200 тысяч. Более качественная подготовка уберегла бы Энди от подобных сюрпризов.

Риски недвижимости

Оценив риски залога и выбрав несколько вариантов, соответствующих вашим критериям, вы можете приступить к анализу присущих недвижимости рисков.

Экологические риски

Хуже, пожалуй, нет, когда на земельном участке обнаруживаются вредные и опасные загрязнения, устранение которых требует огромных средств. Очень важно заранее изучить историю недвижимости и запросить соответствующие документы в Управлении по охране окружающей среды. Без этого не обойтись, вкладывая деньги в любое имущество, но при инвестировании в залоговые права это просто необходимо. Ведь причиной того, что владелец не платит налогов, может быть как раз экологическая проблема.

Ценность недвижимости

Самый очевидный риск, пожалуй, заключается в том, что недвижимость не стоит даже тех денег, которые вы потратите для приобретения залоговых прав на нее. А ведь вас ожидают и другие административные расходы по изъятию и передаче прав собственности и оформлению титульных документов, которые тоже надо учитывать.

Шаг № 5: Формирование команды

Очевидно, вы уже сделали для себя вывод, что инвестиции в залоговое имущество – слишком хлопотное дело. У меня была такая же реакция, когда я все это писал. Однако не следует забывать, что вам не обязательно делать всю работу самому. У себя в компании «ProVision» мы частенько говорим, что в языке есть два самых дорогих слова: «Сделай сам».

Возможно, кому-то из вас нравится проводить исследования и копаться в мелочах, в то время как многие охотно соглашаются перепоручить эту работу другим и поделиться прибылями. Для этого надо сформировать команду. Ведь совсем не обязательно брать на себя весь тяжелый труд. Наймите специалистов, которые все за вас сделают.

Итак, вы уже определили критерии инвестирования в залоговую недвижимость, а также знакомы с рисками, которые связаны с инвестициями в такую недвижимость и которые необходимо постоянно учитывать. Зачем же вам теперь тратить время и силы на кропотливое изучение каждого появляющегося варианта?

Не забывайте, что есть множество людей, располагающих большим опытом и знаниями и нуждающихся в работе. Я это хорошо знаю, потому что постоянно привлекаю их и к работе в нашей бухгалтерской фирме, и к своему инвестированию в недвижимость.

Если вы выработали ясные критерии и создали хорошую систему проведения подготовительных мероприятий, то всю дальнейшую работу можно поручить кому-то другому. Я рекомендую оплачивать их труд по конечному результату, но можно также установить небольшую почасовую ставку. Мне больше нравится давать членам команды щедрые премии за успешно выполненную работу. Давайте рассмотрим пример с моим другом Джимом.

Джим нашел земельный участок, налог за который не уплачивался уже в течение двенадцати лет. Это были восемьдесят акров необустроенной земли неподалеку от электростанции. Большинство людей не обратили бы на эту землю никакого внимания, но Джим отметил, что участок находится недалеко от уже освоенной территории и предназначен для промышленной застройки. Как известно, изменить назначение таких участков для строительства коммерческой или жилой недвижимости достаточно легко.

Проделав всю подготовительную работу, Джим приобрел залоговое право на эту недвижимость сроком на один год, а затем обратился ко всем держателям залоговых прав за предыдущие годы и скупил их. Это дало ему возможность немедленно приступить к процедуре изъятия имущества. Общая сумма, которую ему пришлось заплатить за покрытие задолженностей по налогам, составила 40 тысяч долларов, то есть земля обошлась ему по 500 долларов за акр.

Спустя несколько лет к Джиму обратились представители компании, занимавшейся солнечными энергетическими установками, и попросили продать им этот участок. Они сошлись на цене по 9500 долларов за акр, и Джим получил в общей сложности 760 тысяч. Его прибыль составила 720 тысяч долларов!

Вся подготовительная исследовательская работа отняла у Джима массу времени и сил, но он занимался этим с удовольствием. Тем не менее давайте представим себе, что он не захотел бы выполнять эту работу самостоятельно и нанял для этого другого человека. Расходы на оплату составили бы 10–12 долларов в час плюс бонус по итогам продажи. Предположим, в качестве бонуса было бы обещано 10 процентов от прироста стоимости недвижимости. В этом случае нанятый работник получил бы 72 тысячи долларов. С уверенностью можно сказать, что, имея в виду такую перспективу, он бы старался на совесть и подыскивал только самые выгодные сделки.

Кое-кто из вас, наверное, думает: «Ничего себе! Платить такие деньжищи за поиски!» Но подумайте, сколько новых выгодных сделок нашли бы для вас эти помощники. А расходы на самом-то деле не столь уж и велики. На начальном этапе вы платите им достаточно низкий фиксированный оклад и рискуете, в сущности, только этими деньгами. Да, вам придется отдать 10 процентов от прибыли, но это мелочь по сравнению с 90 процентами, ради которых вам не пришлось даже палец о палец ударить!

А теперь я расскажу вам, чем закончилась история с этим земельным участком. Продав его, Джим совершил необлагаемый налогом обмен недвижимости, приобрел ресторан быстрого питания и сдал его в аренду на двадцать лет с правом продления еще на двадцать лет. Каждый месяц он получает 3400 долларов в виде арендной платы. Вдобавок ко всему от продажи земли у него осталось 80 тысяч долларов, которые он вложил в другой участок. Вот что значит найти подходящее залоговое имущество.

Таблица 21.13. Примерные функции членов команды при инвестировании в залоговое имущество

А теперь подумайте, сколько других выгодных сделок мог бы совершить за это время Джим, если бы работал не в одиночку.

Кто вам нужен в команде? Вот примерный список ее членов:

1. Оценщик, который определяет примерную стоимость приобретаемой недвижимости.

2. Банкир или ипотечный брокер, с помощью которого вы сможете провести рефинансирование недвижимости после покупки.

3. Юрист, специализирующийся на недвижимости, который оказывает помощь в различных юридических процедурах, связанных с покупкой залогового права и последующим изъятием имущества.

4. Участник аукционов. Если вы не хотите сами принимать участие в торгах, можете направить туда своего представителя, предварительно снабдив его всеми необходимыми инструкциями.

5. Бухгалтер. Вам понадобится строгий учет всех приобретенных объектов недвижимости и связанных с ними расходов, чтобы впоследствии можно было провести анализ рентабельности и налогов.

6. Управляющий недвижимостью, если речь не идет о необустроенном участке земли.

7. Брокер по недвижимости, который будет осуществлять поиск покупателей на приобретенную вами собственность.

8. Банкир для проведения всех финансовых операций.

9. Налоговый консультант, занимающийся оптимизацией налогов на приобретаемую недвижимость.

10. Специалист по изъятию недвижимости у несостоятельных должников и получению титульных документов.

11. Наставник, помогающий в разработке инвестиционной стратегии и ее реализации.

Шаг № 6: Выработка инвестиционных систем

К вложению денег в залоговое имущество, как и к любой другой инвестиционной стратегии, надо подходить как к бизнесу. Это означает, что необходимо скомплектовать команду (см. шаг № 5) и создать хорошую стратегию. Кроме того, необходимо разработать ряд эффективных систем, чтобы использовать по максимуму вложенные деньги и свести к минимуму затраты времени и риск.

Система проведения подготовительных мероприятий

Составляется памятка, в которую входят все необходимые мероприятия, перечень инвестиционных критериев и отчетов, которые должны представить вам члены команды. С ее помощью можно контролировать ход работ и вносить в них необходимые коррективы.

Система контроля инвестиций

Она включает в себя отчеты как о ходе работ по инвестированию, так и о доходности инвестиций. В настоящее время существует несколько хороших компьютерных программ, которые помогают отслеживать ход инвестирования в залоговое имущество, автоматически подсчитывая рентабельность вложений и предупреждая о сроках выполнения отдельных действий.

Аукционная система

Она охватывает конкретные принципы и процедуры, которых должен придерживаться член команды, участвующий в аукционах.

Процедура изъятия имущества за долги

Составьте полный перечень шагов, которые должны предпринимать ваши помощники на разных этапах вступления в право собственности и получения титульных документов.

Процедура продажи недвижимости

Составьте полный перечень шагов, которые должен предпринимать ваш брокер по недвижимости в ходе выставления на продажу или обмен вашего имущества.

Вы познакомились с инвестированием в залоговое имущество, которое представляет собой выгодное вложение денег на рынке недвижимости. У вас есть стратегия, перечни конкретных мер и памяток. Как уже говорилось в начале главы, какое бы направление работы с недвижимостью вы ни избрали, оно должно соответствовать вашим целям и доставлять удовольствие. Уже один этот фактор существенно повышает ваши шансы на успех.

Таблица 21.14. Стратегические шаги инвестирования в залоговую недвижимость

Примечание автора

Мне хотелось бы поблагодарить Марка Манойла за помощь в работе над этой главой. Марк – непререкаемый авторитет в Аризоне в области инвестиций в залоговую недвижимость, и его книга «Залоговые права в Аризоне» («Arizona Property Tax Liens») послужила ценным источником технической информации, приводимой в данной главе. Марк был столь любезен, что пожертвовал своим драгоценным временем, чтобы лично обсудить со мной ряд вопросов, касающихся этого направления инвестирования.

Я признателен также Дариусу Баразанде за советы, касающиеся различия законодательств в разных штатах и некоторых нюансов инвестирования в залоговую недвижимость. Дариус является экспертом и консультантом в этой области деятельности. Его книга «Секреты юриста по инвестированию в залоговые права» («Attorney Secrets to Investing in Tax Liens») раскрывает ряд мелких, но очень важных особенностей, существующих в различных штатах, и оказывает большую помощь тем, кто занимается инвестированием в масштабах всей страны.

* * *

Том Уилрайт более двадцати пяти лет занимается разработкой инновационных стратегий бизнеса и налогообложения для преуспевающих инвесторов и бизнесменов в США и других странах мира. Его цель заключается в том, чтобы обучить людей стратегическим подходам к достижению успеха. Основав компанию «ProVision», Том оказывает консультативные услуги привилегированным клиентам, в результате чего они платят меньше налогов и имеют больше доходов от недвижимости. Он дает также индивидуальные консультации представителям бизнеса, читает лекции по стратегическому планированию и является адъюнкт-профессором Аризонского университета.

22. Уэйн Палмер. Торговля лошадьми: оригинальный путь к богатству

Одно из моих самых любимых занятий – это посещение вместе с Уэйном Палмером встреч инвесторов, специализирующихся на обмене недвижимости. На протяжении двух-трех дней группа инвесторов обсуждает информацию о нескольких сотнях инвестиций и обменов. Эти встречи позволяют Уэйну в полной мере проявить присущие ему творческие способности и умение увидеть благоприятные возможности там, где их не замечают окружающие, что делает его настоящей душой таких мероприятий. Способность Уэйна уверенно ориентироваться в водах обмена недвижимости граничит с гениальностью. Для меня такие встречи – истинная поэзия в области инвестиций.

Когда Уэйн впервые пригласил меня на одну из этих встреч, я уподобился голодному человеку, попавшему за шведский стол. Это настоящее пиршество творчества, длящееся часами. Я уже устал от людей, которые непрерывно ноют: «Я не могу себе этого позволить» или «У меня нет денег». Поэтому такие встречи для меня словно глоток свежего воздуха. Люди здесь целый день делают дела, имея совсем немного денег или даже совсем обходясь без них. Сидеть на подобном мероприятии рядом с Уэйном намного интереснее, чем играть в карты или крутить рулетку в Лас-Вегасе. Здесь идет охота за идеями, процветает творчество и царит дух победителей.

Если я оказываюсь в тупике и в голову не приходит ни одной мысли, то в поисках творческих идей первым делом звоню Уэйну. Я уверен, что он поможет мне взглянуть на ситуацию совершенно по-новому. Он не всегда говорит то, что мне приятно слышать. Я знаю, что, позвонив Уэйну, услышу от него искреннее и непредвзятое мнение. Он без обиняков может сказать, что рассматриваемая мною сделка никуда не годится, но зато всегда подскажет путь, каким образом можно хорошую сделку превратить в отличную, оставаясь при этом в рамках закона, этики и морали.

Уэйн – мой большой друг и учитель. В этой главе он расскажет вам о том, чему когда-то научил и меня. Она посвящена обменам и на многое раскроет вам глаза.

Роберт Кийосаки

Когда я был еще совсем маленьким, мой отец укрепил на обочине дороги, проходившей мимо нашей фермы, металлическую табличку с надписью:

СЕНО, ЛОШАДИ

ПРОДАЖА ИЛИ ОБМЕН

ВЭЛ ПАЛМЕР

254-4768

Биография моего отца – это классическая история американского предпринимателя. Он вырос на ферме моего деда во времена Великой депрессии. Еще молодым человеком он покинул отчий дом в поисках работы, потому что ферма давала доход, которого едва хватало, чтобы прокормить только одну семью. Это очень огорчало отца, потому что он любил сельский труд, особенно уход за домашними животными. Он мечтал о собственном хозяйстве, где мог бы разводить скот в свое удовольствие, а не продавать свой труд кому-то другому за деньги.

Я был еще совсем малышом, когда в поисках работы отец со всей семьей переехал в Калифорнию. Там он развозил на грузовике строительные материалы. В то время экономическая ситуация в Калифорнии была намного лучше, чем в Юте. Уже через два-три года он смог расплатиться со всеми долгами, в том числе и с теми, что висели на ферме деда. Освободившись от этого бремени, отец возвратился в места своей юности.

В Юте отец нашел себе работу по вывозу мусора в округе Солт-Лейк. Ему претила сама мысль работать на кого-то, поскольку по натуре был независимым человеком и больше всего ценил самостоятельность. Тем не менее он хорошо понимал, что без начального капитала его мечтам не суждено было сбыться. Отец так построил работу по вывозу мусора, что заканчивал свой маршрут уже к двум часам дня, а вторую половину дня посвящал закладке фундамента для собственного бизнеса.

Чтобы не платить за наем жилья в городе, отец вернулся жить на ферму деда. К тому времени она уже была полностью выплачена. Не имея никаких долгов, отец начал вкладывать излишки денег в покупку активов, как учил Богатый папа. В его понимании таким активом были лошади, потому что он покупал их по одной цене, а продавал или обменивал уже совсем по другой. Точно таким же активом для него были сельская утварь, сено и зерно. Они создавали денежные потоки.

Отец покупал сено у местных фермеров по оптовой цене, а продавал на частные конюшни уже по розничной. Он развозил его на своем «Форде» пикапе 1956 года выпуска с прицепом. Кроме того, он покупал лошадей, приводил их в божеский вид, а потом продавал с выгодой любителям конного спорта. Наряду с этим отец взял в аренду участок земли рядом с домом и выращивал там картофель. В один год урожай был настолько большим, что он сумел целиком продать его фабрике, производившей чипсы. Все это приносило отцу скромные доходы, из которых постепенно формировался капитал для собственного бизнеса. Каждая сделка подводила его все ближе к выходу из круга крысиных бегов.

Спустя три года отец бросил работу и купил себе красный «Форд» с десятиметровым прицепом. Наконец-то он мог работать сам на себя и содержать семью. Если следовать терминологии Богатого папы, он перешел из квадранта Р в квадрант С.

Мне понадобилось много лет, чтобы в полной мере осознать значение того, чем занимался отец. Если у покупателя были деньги на приобретение сена или лошадей, то он, конечно, брал деньги. Но постепенно мне становилось ясно, что отец понимал нечто такое, чего уже не знают нынешние бизнесмены: если в качестве оплаты предприниматель готов принимать не только деньги, то это резко расширяет объем и прибыльность его бизнеса.

Мой отец был прирожденным торговцем лошадьми. Однако он не только продавал и покупал их, но и обменивал. Он менял сено на лошадей, коров на сено, свои услуги по извозу на скот, а скот на еду и одежду. Когда мы ремонтировали дом, то он менял сено и скот на строительные материалы и мебель, расплачивался ими за проделанную работу. Почему же я не понимал этого раньше? Ведь бартер в качестве способа ведения бизнеса существовал еще задолго до того, как появились деньги в их современном виде. Он всегда работал, а если задуматься, то и впредь будет работать весьма эффективно.

Возможно, я не понимал сути бартера, потому что занимался в то время недвижимостью, а не сельским хозяйством. Когда в начале 1980‑х годов экономика начала спотыкаться, резко поднялись банковские кредитные ставки, и на рынке недвижимости наступил застой. До моих ушей все чаще стали доходить разговоры о еще мало кому известной в то время статье 1031 налогового кодекса и об обмене недвижимости. Хотя технические аспекты обмена с применением статьи 1031 уже достаточно подробно описаны Гэри Горманом (см. главу 17), я хочу показать вам совершенно новый мир инвестиционных возможностей. Воспользоваться ими может любой человек.

Обмен недвижимости – это альтернативный способ инвестирования, который опровергает широко распространенное убеждение, что для операций с недвижимостью требуется много денег. Напротив, основное внимание здесь обращается на внутреннюю ценность, присущую недвижимости. В традиционных сделках купли-продажи продавец старается продать подороже, а покупатель купить подешевле. Это вызывает антагонизм между продавцом и покупателем, которые вынуждены «конкурировать» за одни и те же доллары. Если бы мой отец постоянно откладывал покупку лошади в ожидании, пока фермер расплатится с ним за сено для своих коров, то ему понадобилось бы значительно больше времени, чтобы обрести независимость. Обмен сена на лошадь ускорял этот процесс.

В мире недвижимости профессионалов, специализирующихся на обмене, называют «эксчейнджерами». Они устраивают регулярные встречи, сравнивая ценность своих объектов недвижимости с другими и договариваясь о взаимовыгодных обменах. Такие встречи – просто кладезь возможностей. Это самые энергичные и эффективные форумы в области недвижимости.

Возьмите на заметку

Поскольку рынок обмена недвижимости не зависит от наличия денег, он продолжает процветать, хотя вся эта отрасль в целом переживает в настоящее время упадок.

Эксчейнджеры продолжают совершать выгодные сделки, даже когда представители всех остальных направлений этой отрасли останавливаются, пережидая тяжелые времена. А это значит, что на протяжении всей жизни они зарабатывают больше и лучше защищены от потерь, которые часто случаются в периодических фазах спада на рынке недвижимости.

В октябре 2005 года я пригласил Роберта Кийосаки выступить с лекцией на встрече, организованной Национальным советом эксчейнджеров (НСЭ) в историческом отеле «Brown Palace» в Денвере, штат Колорадо. Пробыв всего несколько минут в зале и увидев обилие предложений по обмену недвижимости, Роберт повернулся ко мне и с выражением мальчишеского энтузиазма на лице воскликнул: «Да ведь это же моя игра “Денежный поток” в реальной жизни!» Мне такое никогда не приходило в голову, но, к своему удивлению, я понял, что он прав, здесь действительно много общего:

• Место проведения встреч можно сравнить с игровой доской «Денежного потока».

• Устав и правила внутреннего распорядка организации – это правила игры.

• Список недвижимости, предлагаемой к обмену перед каждой встречей, содержит, в принципе, ту же информацию, что и игровые карточки «Денежного потока». Здесь, как и в игре, есть крупные и мелкие сделки, в которых присутствует имущество, арендные права, вода, лес и даже «случайные возможности». Для одних сделок характерен высокий уровень риска, а для других – низкий.

• Точно так же, как «Денежный поток» создает контекст для усвоения образовательных принципов Богатого папы, арена обмена недвижимости создает условия, позволяющие людям усвоить правила, по которым они играют друг с другом в реальной жизни. Как и компания «Rich Dad», НСЭ и другие аналогичные группы (например, Общество консультантов по обмену недвижимости) укрепляют в людях желание учиться.

Возьмите на заметку

Организации, занимающиеся обменом, учат людей в реальной жизни выходить из круга крысиных бегов, используя в качестве основного средства недвижимость.

Еще мальчишкой я бывал с отцом на аукционах, где мы продавали или обменивали лошадей. Сегодня я посещаю встречи эксчейнджеров и вижу, что обмен недвижимости является, пожалуй, самым мощным инструментом накопления богатства при любом состоянии экономики.

Роберт быстро понял его значение и включил в качестве важного дополнения к системе операций с недвижимостью компании «Rich Dad». На последующих встречах он высказывал пожелание, чтобы его ученики не только учились обращаться с деньгами, но и умели применять свои знания в работе с истинными ценностями. Он считает, что людей надо не только просвещать в финансовом плане, но и показывать им возможности накопления богатства в реальном мире. Впоследствии мы с Робертом немало поработали над включением концепции обмена недвижимости в практику делового сообщества, объединившегося вокруг компании «Rich Dad».

Результаты оправдали затраченные усилия. Ученики Кийосаки, вооруженные философией Богатого папы, используют инструменты и формулы обмена недвижимости для перераспределения своих активов, усиления денежных потоков, накопления личного богатства и сокращения налогового бремени. И это лишь небольшая часть тех преимуществ, которые дает им этот метод.

Двенадцатилетний Джон Пол

Ярким примером достижения успеха при обмене недвижимости может служить один мальчик из Техаса. Однажды Роберт попросил меня проконсультировать двенадцатилетнего Джона Пола Пиджина. Мальчик начал собирать книги, издаваемые в серии «Богатый папа», еще в семилетнем возрасте и уже к двенадцати годам прочел их все. Используя изложенный в них принцип денежного потока, еще до встречи со мной он основал две фирмы, написал книгу и стал продюсером музыкального альбома. Теперь у Джона появилась мечта: к тринадцати годам приобрести первую недвижимость.

Я полетел в Даллас, чтобы встретиться с Джоном Полом и его семьей. Меня поразила обстановка любви и уважения в доме Пиджинов. Не может не вызывать восхищения то значение, которое они отводят образованию в обеспечении финансового будущего семьи. Я заметил, что Джона Пола больше всего интересует, как в действительности совершаются сделки. Уже в двенадцать лет его не прельщает голая теория. Меня больше всего поразило, каким образом разум маленького мальчика способен так быстро схватывать концепции и термины, которые доставили бы немало трудностей даже взрослому человеку. В нем уже сформировались понимание роли знаний и желание учиться – две главные черты, необходимые любому, кто стремится к финансовому успеху. Мне было ясно, что родители умело воспитали этого молодого человека и что ему уже в этом возрасте необходим наставник в вопросах бизнеса.

Я пообедал в доме Пиджинов вместе с моим другом и партнером Джоном Спинолой – бывшим президентом НСЭ. Нетрудно догадаться, что Джона Пола тянуло к нашим формулам накопления богатства и обмена недвижимости, словно утку к воде. Его мать только недавно получила лицензию брокера по недвижимости, и мы познакомили ее с обменным рынком. Уже через год тринадцатилетний Джон Пол реализовал свою цель, приобретя долю в недвижимости, общая стоимость которой составляла около миллиона долларов. Для первоначального взноса ему хватило только комиссионных, полученных матерью за эту сделку. Он сделал свой первый шаг к богатству благодаря объединенной силе системы «Rich Dad», форума по обмену недвижимости и замечательных родителей.

Сотрудничество заменяет конкуренцию

В сделках по обмену покупатель и продавец совместно ищут в недвижимости свойства, повышающие ее балансовую стоимость. Они обмениваются наборами преимуществ, в результате чего сделка становится выгодной для обеих сторон. Например, каждый из участников сделки может, исходя из своих специфических знаний и способностей, найти для себя преимущества в виде налоговых льгот, совершенствования управления недвижимостью, большего или меньшего плеча финансового рычага, более удачного расположения или более выгодной категории недвижимости, улучшения возможностей для получения прибыли. В таких сделках учитываются уникальные потребности и способности каждой из сторон, которые удачно подходят к объекту недвижимости, получаемому в порядке обмена. Возникает синергетический эффект, и все участники оказываются в выигрыше.

Как превратить кислый лимон в сладкий лимонад

Одно из самых главных преимуществ обмена состоит в том, что он позволяет устранять проблемы в инвестиционном портфеле. Например, однажды я выдал кредит для приобретения жилого дома и участка земли площадью в четыре акра. Однако заемщик обанкротился, и я вынужден был начать процедуру по изъятию у него имущества за долги. Оказалось, что на нем висит еще одна задолженность. Я выкупил ее у кредитора, получил право собственности на недвижимость и только тут обнаружил, что дом находится в очень плохом состоянии. Если я собирался продать его с прибылью, то требовались большие затраты на ремонт. Таким образом, на руках у меня оказался «кислый лимон».

Прежде чем приступать к ремонту, на одной из встреч эксчейнджеров я предложил этот дом вместе с землей на обмен в том состоянии, в каком он был, назначив цену в размере 225 тысяч долларов. Вряд ли я получил бы такие деньги, просто выставив дом на продажу, даже после ремонта. Один из участников встречи подошел ко мне и сказал, что эта недвижимость, возможно, заинтересует его дочь и зятя. В качестве частичного обмена он предложил мне два участка земли.

Первый участок располагался в очень живописной местности в пятидесяти милях к северу от моего дома. На него имелось разрешение на строительство, но проблема была в том, что он располагался на крутом склоне и спуск к дороге могли одолеть только горные бараны. Чтобы освоить этот участок, требовалось проведение комплекса сложных инженерных работ. У меня уже был опыт такого строительства, и рельеф местности меня не слишком беспокоил, но у продавца он вызывал серьезные опасения. Я же гораздо больше нервничал по поводу своей недвижимости, на которой еще висел выкупленный мною кредит в размере 150 тысяч долларов.

А вот покупателя это обстоятельство вполне устраивало, поскольку дочь с семьей собирались использовать дом для личного проживания.

Второй предложенный участок изначально был предназначен для строительства дома на две семьи и располагался недалеко от меня, но там возникли некоторые сложности технического характера, и выдача разрешения на строительство затормозилась. Следовательно, до выяснения всех обстоятельств этот участок обладал лишь очень незначительной коммерческой стоимостью. Мне казалось, что эту проблему можно со временем решить, проведя там кое-какие работы, способные убедить городские власти, что границы участка, подвод коммуникаций и система дренажа отвечают местным стандартам. Таким образом, и этот участок вызывал у меня меньше опасений, чем моя собственная недвижимость.

Мы договорились об обмене. Мой партнер по обмену предоставил мне два участка земли общей стоимостью 75 тысяч долларов, а его зять взял на себя кредит в размере 150 тысяч, что в сумме соответствовало заявленной мною стоимости недвижимости в размере 225 тысяч. Таким образом, операция обмена стала тем сахаром, который превратил мой кислый лимон в сладкий лимонад.

Вскоре после этого ко мне обратилась молодая супружеская пара, которой нужен был участок под строительство дома на две семьи. Муж работал в городском департаменте планирования и сумел получить все необходимые разрешения. В результате супруги приобрели у меня этот участок за 50 тысяч долларов. Тем временем мне удалось продать и второй участок за 70 тысяч. В итоге сделка по обмену позволила мне получить 120 тысяч долларов, в то время как продажа запущенного дома вряд ли принесла бы больше 75 тысяч. Вот так лимоны превращаются в лимонад!

Преимущества важнее, чем цена

Нетрудно понять, что запрашиваемая цена при обмене отражает не только стоимость недвижимости. Не забывайте, что обе стороны ищут в сделке какие-то преимущества. В системе обмена ценность недвижимости придают дополнительные качества, а не только ее стоимость в денежном выражении, которые и вызывают интерес потенциальных покупателей. Порой эти преимущества приобретают такую ценность, что у покупателя практически не возникает желания торговаться.

В приведенном выше примере участки, предложенные другой стороной, заинтересовали меня, так как я сразу разглядел в них потенциал повышения стоимости. Необходимо было только устранить некоторые препятствия (неудобный рельеф местности в первом случае и отсутствие разрешения на строительство во втором). Эти обстоятельства представляли собой серьезный недостаток для владельца, а для меня являлись преимуществами, поскольку я уже имел опыт решения таких проблем.

В то же время моя недвижимость имела в себе преимущества для второго участника сделки. Избавляясь от разрозненных участков, которые ему были не нужны, он приобретал дом для своей дочери и внуков, который давал семье определенную финансовую стабильность, так как в силу рыночных тенденций должен был расти в цене.

Ни одному из нас не пришлось тратить время и силы на продажу своей собственности традиционным путем. Сделка по обмену была проведена довольно быстро. Преимущества, полученные обеими сторонами, перевешивали соображения о цене. За счет этого был достигнут настоящий синергетический эффект, поскольку обе стороны решили свои текущие проблемы и получили потенциал для прироста стоимости в будущем. Оставив в стороне соображения о цене и сосредоточившись на преимуществах, я заработал дополнительно, как минимум, 45 тысяч долларов.

Используя сочетание внутренней стоимости недвижимости и ее дополнительных преимуществ при обмене, вы можете повысить ее ценность, задействовав в качестве рычага различные возможности участников обмена. Заметьте, что в приведенном выше примере я смог применить свой опыт подготовки земли и получения разрешений на строительство, чтобы повысить ценность участков. Второй участник, воспользовавшись потребностью дочери в собственном доме и возможностью зятя получить кредит, объединил свое разрозненное имущество в единое целое и тем самым тоже повысил его стоимость. При этом обеим сторонам не пришлось предварительно обращать свою недвижимость в деньги. Это очень важное обстоятельство! Обмен дает возможность использовать одно имущество для приобретения другого, не прибегая к денежной форме расчетов. Имущество приобретает ликвидность за счет силы мысли, таланта, знаний, соглашений, полезных связей и формул, которые в сочетании дают синергетический эффект и обеспечивают выигрыш обеим сторонам.

Возьмите на заметку

Обмен дает возможность использовать одно имущество для приобретения другого, не прибегая к денежной форме расчетов.

Другими словами, когда мы совершаем обмен, моя недвижимость и те новые преимущества, которые она предоставляет вам, плюс ваша недвижимость и ее преимущества, которые она предоставляет мне, в сумме дают намного больше, чем если бы они существовали по отдельности. И вдобавок не надо заниматься поиском денег для совершения сделки! Представьте себе, насколько это важно в условиях, когда трудности с получением кредитов и растущие банковские ставки сводят на нет традиционные методы финансирования.

Обмен недвижимости = быстрый путь

Если вернуться к сравнению сделки по обмену недвижимости с игрой «Денежный поток», то вы увидите, насколько этот метод напоминает так называемый «быстрый путь» в игре. Думаю, именно это и натолкнуло Роберта на такую аналогию, когда он впервые попал на встречу эксчейнджеров. Здесь, как и в игре, появляется возможность двигаться вперед быстрее, зарабатывать больше и добиваться синергетического эффекта, умножающего усилия.

Взгляните, какие преимущества возникли для обеих сторон в следующей истории.

К моему другу Мейджи Берду, считающемуся одним из лучших консультантов по вопросам обмена недвижимости, обратились клиенты, желающие поменять дом. Мужу, жене, троим детям, собаке и кошке было тесно в доме и маленьком дворике, но они не могли себе позволить купить новое жилье. В то же время у них где-то далеко за городом был участок земли, который они не видели уже семнадцать лет. Мейджи предложил им обменять старый дом вместе с этим участком на новый.

Они нашли большой двухэтажный дом на участке площадью в три акра, который идеально подходил для семьи. Владельцем дома был пожилой вдовец, который недавно перенес операцию на бедре. Ходьба по лестницам доставляла ему большие трудности, а поскольку он жил один, то места ему требовалось не так уж много. Кроме того, ему надоела уборка большого двора. Ему срочно нужен был небольшой домик.

Мейджи предложил мужчине поменять свой большой дом на маленький уютный особнячок, к которому прилагался еще участок земли, и получил на это согласие. По стоимости большой дом как раз был равен маленькому вместе с участком. Обе стороны заселились в дома, которые больше отвечали их текущим потребностям, и при этом обошлись без дополнительных расходов. Обмен был основан на преимуществах, не имевших денежного выражения. Семья получила более просторный дом и большой двор, не залезая в долги. Кроме того, они нашли применение неиспользуемому участку земли, за который на протяжении многих лет платили налоги. Пожилой человек переехал в маленький уютный домик, в котором было значительно легче управляться по хозяйству и где не надо было подниматься и спускаться по лестницам. Вдобавок он получил участок земли, который не требовал такого ухода, как громадный двор в его прежнем доме. По желанию он мог продать его или оставить своим детям в наследство.

Возьмите на заметку

Получаемые при обмене преимущества зачастую важнее цены недвижимости.

Пятидесятилетний ветеран обменного бизнеса Джим Келлер – мой личный наставник и человек, которого я безмерно уважаю, – рассказал мне историю про своего клиента, который совершил обмен, руководствуясь только преимуществами.

Одна семья имела большой дом в Инклайн-Виллидже на берегу озера Тахо. Супруги развелись и переехали жить в горы неподалеку от Рино, штат Невада. Дом остался пустым, и его владельцу каждый месяц приходилось выписывать чек на 8 тысяч долларов, чтобы погасить задолженность по кредиту, уплатить налоги и покрыть расходы по содержанию строения. Будучи его брокером, Джим Келлер сделал мужчине предложение обменять этот дом на пятьдесят два тайм-шера в Падре-Айленд, штат Техас. Клиент спросил: «Какой же в этом смысл?»

«Очень большой, – быстро отпарировал Джим. – Сейчас я все объясню». Он обратил внимание клиента на отрицательный денежный поток в размере 96 тысяч долларов в год, который создавал его дом в Инклайне. В то же время расходы на содержание тайм-шера составляли всего 14 тысяч в год. Клиент тут же понял, в чем его выгода. Он мог ежегодно экономить по 82 тысячи, отказавшись от дома, который ему был совершенно не нужен. Сделка состоялась. Новый владелец снес старый дом на живописном берегу озера и построил новый. Клиент Джима экономил теперь почти по 7 тысяч долларов в месяц. Что было для него важнее: цена пустующего дома или собственная выгода, заключавшаяся в экономии 7 тысяч?

Двусторонние, трехсторонние и многосторонние обмены

До сих пор речь шла о двусторонних сделках, когда совершается прямой обмен. Это, конечно, самый простой вариант, но он сопряжен с многочисленными сложностями: необходимо найти человека, которому нужна ваша недвижимость и который располагает чем-то, что требуется вам. Нетрудно представить себе, что такое сочетание отыскать не легко. Поэтому на встречах эксчейнджеров отводится много времени поиску вариантов обмена, в которых участвует три или более стороны.

В качестве иллюстрации приведем реально состоявшуюся сделку между участниками одной из таких встреч в Солт-Лейк-Сити.

Мистеру Блумквисту было семьдесят три года. Он жил в многоэтажном доме и испытывал серьезные трудности при ходьбе по лестницам. Как-то Блумквист потерял равновесие и упал с лестницы. К счастью, обошлось без серьезных повреждений, но эта история заставила его задуматься. Он понял, что в жизни надо что-то менять, и приобрел по соседству небольшой индивидуальный дом в стиле ранчо. Теперь у них с женой было два дома, и, следовательно, вдвое возросла плата за жилье. Переехав в новый дом, они выставили старый на продажу, но покупателей все не было. Тогда мистер Блумквист посетил собрание эксчейнджеров и предложил свой старый дом на обмен.

На этой же встрече присутствовала миссис Руш. Она предложила Блумквисту взамен две квартиры в кондоминиуме и дополнительно 20 тысяч долларов в виде бартерного кредита. Но ему не нужны были эти квартиры, поэтому прямая сделка не могла состояться.

На той же встрече мистер Уэлч предложил участок земли в сельской местности, на который было получено разрешение на строительство промышленных складов. Это предложение заинтересовало Блумквиста, но Уэлчу не нужен был его дом.

В то же время Уэлч был готов поменять свою землю на квартиры миссис Руш и ее кредит. В конце концов каждый получил то, что хотел. Вот как выглядел этот трехсторонний обмен:

Схема 22.1

Мистер Блумквист получил участок под застройку, мистеру Уэлчу достались две квартиры вместе с бартерным кредитом, а миссис Руш въехала в дом Блумквиста.

Не забывайте, что обмен основывается на реальной ценности недвижимости (ее активе), а не на стоимости в денежном выражении. Как видите, баланс активов в каждом случае был равен 100 тысячам долларов. Заметьте также, что реальная ценность квартир миссис Руш составляла 80 тысяч долларов, поэтому ей надо было что-то добавить, чтобы выровнять баланс. Она могла бы просто предложить недостающую сумму или выдать долговое обязательство. Однако Руш предложила бартерный кредит, который может быть обменян на различные товары и услуги соответствующей стоимости у компаний, признающих подобные кредиты.

Давайте посмотрим, какие преимущества получила каждая из сторон и насколько они превосходили активы каждого объекта недвижимости в размере 100 тысяч долларов.

Мистер Блумквист избавился от лишнего дома, который ему был не нужен. Он сократил свою задолженность, составлявшую 210 тысяч долларов, и смог уменьшить ежемесячные расходы примерно на 1650 долларов.

Блумквист перенес свои активы с дома, который вряд ли прибавил бы в цене в ближайшем будущем, на участок земли, обещавший реальный и быстрый прирост стоимости. Кроме того, он был избавлен от уплаты налога на увеличение рыночной стоимости капитала, так как дом, который он обменял на землю, был его основным жилищем на протяжении, как минимум, двух из предыдущих пяти лет.

Миссис Руш избавилась от квартир в кондоминиуме, который находился далеко от ее места жительства, и взамен приобрела большой особняк. Правда, ей пришлось взять на себя большую задолженность, но вскоре женщина нашла жильцов, которые заключили с ней договор аренды на два года с правом последующего выкупа. Таким образом, у нее стало меньше забот по уходу за недвижимостью и меньше транспортных расходов. Кроме того, она получила дополнительные налоговые льготы, а также возможность продажи дома в обозримом будущем, что позволит получить деньги и вложить их в другое прибыльное предприятие. Миссис Руш тоже не пришлось платить налог на прирост капитала, так как сделка по обмену подпадала под требования статьи 1031.

Мистер Уэлч расстался со своей землей, которая не приносила ему ничего, кроме отрицательного денежного потока в виде налогов на недвижимость. Теперь у него были две квартиры, которые он сдавал внаем, обеспечивая себе положительный денежный поток. Кроме того, амортизация недвижимости обеспечивала ему налоговые льготы, которых он был лишен, владея землей. Уэлч также был избавлен от необходимости платить налог на прирост капитала, так как сделка по обмену была осуществлена с соблюдением требования статьи 1031.

Теперь вы видите, что преимущества обмена зачастую важнее, чем стоимость и наличные деньги. Богатый папа частенько говорил: «Деньги – это мусор!» Хотя иметь их, в принципе, неплохо, но если они являются главным мотивом в операциях с недвижимостью, то это может вам дорого обойтись. Намного выгоднее обмениваться недвижимостью, дополнительно получая целый набор различных преимуществ. При обмене богатство растет быстрее, чем при совершении других видов сделок. Как видите, обмен недвижимости приводит к такому же быстрому росту активов, как и в те времена, когда мой отец обменивал лошадей на сено. Это дает лучшие результаты, чем медленная процедура ожидания денег от сделок купли-продажи.

Другие преимущества членства в группах эксчейнджеров

Связи

Как и в любой сфере жизни, самым главным компонентом обмена недвижимости, на мой взгляд, являются люди, приходящие на встречи эксчейнджеров. Я считаю за честь быть знакомым с такими людьми, которые живут по иным законам, чем весь финансовый мир, сотрясаемый жадностью и коррупцией. Могу авторитетно заявить, что это умные, честные, надежные люди, преданные своему бизнесу. Конечно, мне попадались и исключения из этого правила, но иного вряд ли можно ожидать, ведь мы имеем дело все-таки с людьми.

Членство в таких организациях, как НСЭ, имеет неоспоримое преимущество. Вы попадаете в среду настоящих профессионалов, что существенно расширяет географию сделок. Я, например, уверенно совершаю инвестиции далеко за пределами своего места жительства, так как у меня везде есть друзья среди эксчейнджеров. Это позволяет мне не бояться рисков при совершении сделок. Я могу позвонить своим знакомым в любой штат или город и получить самую актуальную информацию о том, что происходит на местном рынке. Такая сеть связей позволяет мне мобильно распоряжаться своими активами. Я могу прийти практически на любой рынок и буду уверен, что мои решения основаны на опыте живущих там людей. Точно так же они могут действовать и в моем городе.

Региональные рынки становятся все более независимыми друг от друга. Это продиктовано тенденциями занятости населения, политикой властей, местными экономическими условиями, энергетическими соображениями и даже климатом. Вместо того чтобы пережидать период спада на своем рынке в надежде на улучшение ситуации, я могу переместить активы в другие города и штаты и воспользоваться выгодными возможностями локальных рынков. Я могу вкладывать деньги в промышленную недвижимость в нефтяных штатах, в фермы в сельскохозяйственных или в жилые дома в тех регионах, где наблюдается дефицит жилья. Сеть друзей из числа эксчейнджеров – моих надежных союзников – дает мне возможность использовать к собственной выгоде тенденции местных рынков и ожидать неплохих доходов.

Как уже было сказано, я люблю и уважаю людей, с которыми веду бизнес. Те, с кем я сотрудничаю сегодня в рамках различных организаций эксчейнджеров, заслуживают моего самого глубокого уважения. Я польщен тем, что могу называть этих замечательных людей своими друзьями и помощниками. В этом сотрудничестве кроется источник моего богатства. Именно обмен недвижимости позволил мне познакомиться и установить тесные отношения с Робертом и Ким Кийосаки, и я рад причислить все семейство Богатого папы к числу своих дорогих друзей.

Кладезь мудрости

За всю свою жизнь я нигде не встречал такой концентрации могучего разума, как на встречах, посвященных обмену недвижимости. Один из пунктов повестки дня на каждой встрече эксчейнджеров – мозговой штурм, направленный на решение какой-то проблемы. Группа сознательно выбирает самую сложную и запутанную ситуацию, которая волнует всех присутствующих. Примерно в течение часа любой, у кого есть какието соображения на этот счет, может выйти к микрофону и предложить свое решение. Уровень творчества и глубина мыслей некоторых участников просто поражают воображение. Трудно переоценить значение этих дискуссий для поиска выхода из сложных положений. Но еще больше восхищает тот факт, что никто и никогда не требует вознаграждений за свои блестящие идеи. Все предложения раздаются бесплатно, как и положено в обществе друзей и товарищей.

Взаимная выгода

В отличие от традиционных сделок купли-продажи, где царит жесткое соперничество между продавцами и покупателями, обмен недвижимости пронизан духом обоюдной выгоды. К таким сделкам охотно приглашают любого желающего, поскольку чем больше людей и объектов недвижимости представлено на рынке, тем выше вероятность успеха. Каждому, кто приходит на подобные встречи впервые, назначают наставника, который прилагает все усилия, чтобы первый же старт новичка оказался успешным. Здесь царит обстановка взаимной поддержки. Нередко можно увидеть, как старожил, положив руку на плечо новичка, ободряет его и снабжает ценными советами. Эксчейнджеры – это своего рода семья, где все заботятся друг о друге. Спонсорство и наставничество являются здесь нормой жизни. Особенно ярко это проявляется в ходе многочисленных благотворительных акций, проводимых в группах. Здесь назначаются стипендии одаренным студентам, располагающим весьма скудными средствами, организуются различные учебные курсы для населения, проводятся индивидуальные благотворительные акции в пользу людей, страдающих тяжелыми заболеваниями. Щедрые сердца участников буквально излучают доброту. Лично я счастлив быть членом этой семьи.

Деловое партнерство

Нет ничего удивительного, что в такой среде талантливых и заслуживающих доверия профессионалов начинают образовываться инвестиционные группы. Многие эксчейнджеры заключают между собой партнерские соглашения и добиваются порой поразительных успехов за счет совместного долевого участия в крупных проектах. Такое сотрудничество приносит радость. Мало того что вы зарабатываете миллионы, так еще и делитесь ими с друзьями. Правда, прежде чем вас пригласят для участия в таком партнерстве, вам следует проявить себя и пройти своего рода проверку в деле. Если вы сумеете продемонстрировать свои характер и способности, то количество потенциальных партнеров резко возрастает.

Образование

Как уже было сказано, непрерывная учеба – это краеугольный камень обмена недвижимости. Эксчейнджеры задействуют в своей работе очень высокий уровень опыта и творчества, приобрести которые не так-то просто. В каждой организации эксчейнджеров существует структура, сохраняющая и обобщающая принципы и методы работы, благодаря которым обмен недвижимости является таким мощным инструментом создания богатства. На всех встречах этих групп один день обязательно посвящается образованию. Лучшие специалисты выступают с докладами по темам, в которых сами добились выдающихся успехов.

Подобно профессиональным спортсменам, люди, зарабатывающие большие деньги на обменах недвижимости, большое внимание уделяют приобретению умений и навыков, позволяющих постоянно находиться на пике формы. Я не хочу создавать у вас впечатления, будто обмен недвижимости – это простое занятие. Любое стоящее дело требует целеустремленности, знаний и упорного труда. Однако усилия, потраченные на совершенствование своей деятельности в сфере обмена, дают лучшие результаты, чем в любой другой области операций с недвижимостью. Принимая решение заняться такого рода деятельностью, никогда не забывайте простой аксиомы: это занятие не из легких, но оно того стоит.

Возьмите на заметку

Лучшие из эксчейнджеров в своей работе демонстрируют мастерство, сопоставимое с успехами самых выдающихся профессиональных спортсменов. Это элита инвесторов в недвижимость.

Помимо всего прочего эксчейнджеров обучают специфическому навыку консультирования. Они должны открывать перед клиентом новый мир возможностей, который возникает благодаря обмену недвижимости. В ходе консультирования клиентов подготавливают к осуществлению сделок нетрадиционными способами. Они должны понять, какие дополнительные преимущества приобретают объекты недвижимости в процессе взаимного обмена.

На курсах, где эксчейнджеры обучаются консультированию, им прививают коммуникативные навыки и совершенствуют методику проведения индивидуальных занятий с клиентами. Затем эксчейнджер должен сформировать группу из нескольких клиентов и наладить с ними сотрудничество на долгосрочной основе. Зачастую при этом между ними формируются прочные дружеские отношения. Ведь для совершения хорошей сделки эксчейнджер должен разбираться в финансах клиента не хуже, чем в своих. Можно найти немало примеров, когда эксчейнджеры зарабатывали десятки миллионов долларов себе и своим клиентам за несколько десятилетий и все это время поддерживали с ними самые дружеские отношения.

Когда я только начал посещать подобные встречи и впервые узнал о выгодности сделок по обмену, у меня возникли сомнения, соответствует ли эта информация действительности. Внимательнее присмотревшись к окружающим, я увидел среди них людей, которым было за семьдесят, а то и за восемьдесят лет, но они продолжали заниматься этой деятельностью. Я подумал, насколько это, должно быть, доходное дело, если люди в таком возрасте никак не решаются уйти на покой. Познакомившись с некоторыми из этих ветеранов, я узнал, что в большинстве своем они вполне состоятельные люди и посещают эти собрания главным образом потому, что им доставляет удовольствие делать деньги в компании с друзьями. Чем они еще занимаются? Играют в гольф, плавают на яхтах. Они могут позволить себе и это, и многое другое. Трудно найти другую такую категорию людей, как эксчейнджеры, которые радуются жизни и в состоянии реализовать любую свою мечту.

Вам это тоже по плечу. Я ставил перед собой цель дать в этой главе всего лишь краткий обзор рынка обмена недвижимости, однако она может стать для вас отправной точкой. Если вы, как и мой отец, мечтаете управлять своей судьбой, являетесь поклонником философии Богатого папы и хотите строить свое финансовое состояние вне зависимости от складывающейся экономической ситуации, то можете считать это приглашением.

На стене моего домашнего кабинета висит картина, изображающая пегого жеребца с белой гривой. Это любимый конь моего отца по кличке «Старый горлопан». На обратной стороне неровным почерком отца написаны слова: «Передайте Уэйну, когда меня уже не будет». Он хотел быть уверен, что картина после его смерти достанется мне. Для меня она является напоминанием о тех радостных днях детства, когда вместе с отцом мы путешествовали по Юте, Айдахо и Неваде, продавая и меняя лошадей, коров и сено и осваивая науку предпринимательства.

Я прошел долгий путь от торговли лошадьми до обмена недвижимости. Дух отца продолжает жить во мне, в моих сыновьях и дочерях. Он умер, гордясь своей семьей. Я по-прежнему люблю его. Мне его не хватает. Думаю, он был бы счастлив, узнав, что история его жизни может кого-то вдохновить на новые свершения. Он был для меня в одном лице и богатым, и бедным папой. Он преподал мне множество замечательных уроков, снабдил жизненными критериями и показал, к чему надо стремиться. Его личный пример поставил меня перед тем же жизненным выбором, который в свое время пришлось сделать и Роберту Кийосаки, сравнивая своего богатого папу с бедным. Я сделал этот выбор и последовал за своей предпринимательской мечтой. Несколько лет назад одним морозным январским утром Роберт Кийосаки поделился со мной мечтой – указать людям путь к повышению финансового IQ всего человечества и тем самым исполнить миссию, завещанную богатым папой. Роберт попросил раскрыть перед его учениками невероятные возможности, заложенные в обмене недвижимости. Станет ли для вас эта глава дверью, за которой лежит ваше финансовое будущее? Поможет ли описанное мною сообщество эксчейнджеров ускорить накопление вашего богатства? Теперь вы вооружены информацией, и выбор за вами. Лично я принял решение состариться в кругу своих друзей, продолжая совершать вместе с ними сделки с недвижимостью и исполнять свои мечты. Я хочу, чтобы у меня было много друзей, много денег, много здоровья и прекрасных воспоминаний. Я сделал выбор в пользу богатой жизни. Такое решение может принять каждый. А что выбираете вы?

* * *

Уэйн Палмер – широко признанный специалист в области структурного анализа сделок по приобретению и финансированию недвижимости с использованием различных форм кредитования и статьи 1031 налогового кодекса. Будучи на протяжении тридцати лет владельцем и управляющим фирмы «National Note of Utah, LC», а также ряда других компаний, Уэйн зарекомендовал себя настоящим экспертом в оценке финансового состояния недвижимости, консультантом и педагогом. С 1978 года он занимается проблемами недвижимости в штатах Юта, Аризона, Гавайи и Миннесота.

23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров

Марти де Рито – эксперт по коммерческой недвижимости. Он специализируется на торговых центрах и магазинах. Как вы уже знаете, существует большая разница между жилыми, коммерческими, офисными зданиями, земельными участками и другими объектами в области инвестирования в недвижимость. Если мне нужна информация о коммерческой недвижимости, то я звоню Марти.

В течение многих лет я вижу в Финиксе логотипы компании Марти «De Rito Partners», но никогда не встречался с ним самим. Один из моих самых больших объектов коммерческой недвижимости находился как раз по соседству с торговым центром, которым управляет Марти. Я знал владельца здания и кое-кого из арендаторов, но с самим Марти так и не мог познакомиться.

Со временем в моем воображении сложился образ «De Rito Partners» как старой фирмы, а самого Марти я представлял пожилым человеком, который основал компанию, но уже отошел от активной деятельности. А затем однажды я встретился с ним в тренажерном зале и с удивлением увидел перед собой совсем молодого человека. Поговорив с ним, я понял, почему нам до сих пор не доводилось встречаться. Это очень занятой и честолюбивый человек.

Сегодня Марти занимается реализацией одного из самых крупных и амбициозных торговых проектов в Финиксе. У него хорошо развита интуиция. С ним очень полезно пообщаться, потому что он смотрит на мир недвижимости глазами торговца. Другими словами, его больше всего интересует, где и что приобретают покупатели, а также каково их финансовое положение.

Когда мне необходимо выяснить, что больше всего нужно покупателям, то Марти – самый подходящий собеседник. Он хорошо разбирается в состоянии локальной экономики и прекрасно знает, какие районы города растут, а какие умирают, потому что, находясь на переднем крае потребительского рынка, он всегда в курсе дела, как чувствует себя торговля. Знания Марти в этой области поистине бесценны.

Роберт Кийосаки

Я уверен, что в вашем городе есть торговый центр, мимо которого никто не может пройти. В нем люди совершают покупки, встречаются, приводят сюда своих гостей, развлекаются. Любой инвестор мечтает стать владельцем такого заведения, любой девелопер мечтает его построить, а любой торговец – арендовать здесь торговые площади. Но в чем бы ни заключались ваши интересы, вам стоит прочитать эту главу прежде, чем вы решите заняться коммерческой недвижимостью.

Собственно говоря, те торговые центры, которые я хочу вам описать, ничем не отличаются от себе подобных. Ведь, по сути, это всего лишь комплексы отдельных магазинов и предприятий питания с сопутствующими им местами для парковки, вывесками и ландшафтом. Однако каким-то образом одни торговые центры становятся популярнее, чем другие. Они одерживают победу в борьбе за покупателя, его время и доллары.

На ранних этапах своей карьеры я восхищался выдающимися людьми, сумевшими воспользоваться благоприятными возможностями для создания торговых центров, которые не просто соответствовали нормам, а устанавливали эти нормы. Точнее говоря, они изобрели эти нормы, а затем сделали их общепринятыми. Сегодня я восхищаюсь ими еще больше, поскольку они сотворили чудо. Конечно, мне со своей командой тоже удалось пару раз махнуть волшебной палочкой, но опыт показывает, что кроме волшебной палочки для чудес нужно еще кое-что. Чтобы создать торговый центр экстра-класса, необходимы три основных компонента:

хорошие связи;

отличное здание;

большое внимание к деталям.

Возможно, вы скажете: «Марти, нам это все известно. Мы уже прочли несколько глав этой книги, и профессионалы в области недвижимости достаточно рассказали нам об этом». Ну что ж, я рад, что другие авторы тоже согласны со мной. Хорошие связи, отличное здание и большое внимание к деталям – это универсальные истины, и любой, кто хочет добиться успеха, занимаясь недвижимостью, должен прилагать усилия, чтобы все эти три компонента присутствовали в его работе, потому что даже два из них при отсутствии третьего не дадут необходимых результатов.

За годы работы мне не раз приходилось видеть специалистов в области недвижимости, сумевших наладить отличные связи с самыми лучшими и крупными торговыми фирмами. Они могли заключать с ними соглашения, которые были не под силу никому другому. Они могли открыть любую дверь. Я видел их торговые центры, располагавшиеся на пересечении главных улиц города, где было оживленное движение транспорта и сновали толпы народа. Но когда дело доходило до деталей, они беспомощно опускали руки. Либо архитектура подкачала, либо они неправильно просчитали экономические параметры, либо уделили недостаточно внимания рекламе. Этот перечень можно продолжать до бесконечности. Чтобы добиться успеха, надо стремиться к совершенству во всех трех компонентах.

Но что значит совершенство применительно к торговому центру? Торговая недвижимость в корне отличается от всех других ее категорий, и несколько ниже я объясню почему. Итак, если вы решили строить торговый центр, купить его или просто взять там площадь в аренду, необходимо сначала понять, что такое совершенство.

Мне потребовались десятилетия, чтобы узнать все то, чем я хочу поделиться с вами. Будучи агентом по торговой недвижимости в компании «Grubb and Ellis», а затем в качестве владельца фирмы «De Rito Partners», я приложил руку к продаже или сдаче в аренду сотен торговых заведений. Эти уроки дались мне недешево. Примерно на десятом году карьеры, то есть через семь лет после того, как я ушел из «Grubb and Ellis», чтобы создать собственную компанию, мне удалось найти прекрасный объект – торговый центр «Christown Mall» площадью в 90 с лишним тысяч квадратных метров. Он был построен более тридцати лет назад и нуждался в серьезной модернизации и смене состава арендаторов. Мой замысел был прост: привлечь в этот центр мощные торговые компании («Walmart», «Costco», «Target» и т. п.). Прежние арендаторы к тому времени либо уже ушли, либо собирались уходить в новый торговый центр, построенный возле автострады, но мои наблюдения показывали, что «Christown Mall» по-прежнему находится в удачном месте на одной из главных улиц и имеет достаточно обширную клиентуру, нацеленную в основном на дисконтные магазины. Более того, прежний владелец центра уже сдал часть площадей компании «Walmart», и та собиралась расширять здесь свое присутствие.

Все это выглядело весьма многообещающе. Моя ошибка заключалась лишь в том, что для приобретения и модернизации этого торгового центра я выбрал не того партнера. Фирма, на которую пал мой выбор, располагала капиталом, примерно равным сумме сделки. Но в операциях такого масштаба никогда не бывает, чтобы все шло гладко. Работа над проектом требует времени, упорства и умения прочно стоять на ногах, то есть наличия денежных резервов. Стоило только нам натолкнуться на серьезное препятствие, как мой партнер тут же решил выйти из игры. Хуже того, как только мы заключали с ним сделку, он без моего ведома продал свою долю владения кредитору. Я знал, что если возникнут трудности, то у кредитора не будет никакого интереса предоставлять мне время на их преодоление. Он просто затребует мои финансовые гарантии, которые я дал партнеру.

С тех пор я усвоил один урок: если вы вступаете в сделку, которую финансирует партнер, то он должен иметь достаточные денежные резервы. Ищите себе такого партнера, у которого размер собственного капитала превышает сумму сделки как минимум в пять раз. Кроме того, никогда не позволяйте партнеру уступать кому-либо свою долю владения без вашего письменного согласия. Эта ошибка обошлась мне в 7 миллионов долларов.

После этого у меня на многое открылись глаза, и с тех пор я их уже не закрывал. Я стал намного умнее и продолжаю умнеть с каждым новым проектом. Но цель, которую я ставлю перед собой в данной главе, состоит в том, чтобы вы поумнели еще до того, как вложите деньги. Я гарантирую вам, что, прочитав ее, вы будете по-новому смотреть на торговые центры, независимо от того, рассматриваете вы их как инвестор или просто заходите туда за покупками. Вы увидите их в новом свете.

Я назвал эту главу «Магия торговли: история двух торговых центров» потому, что в качестве примеров буду использовать два разных торговых центра. «Casa Paloma» я построил с нуля примерно десять лет назад, а «Scottsdale Pavilions» купил, и как раз сейчас мы производим его модернизацию, хотя это надо было, пожалуй, сделать еще десять лет назад. Я выбрал эти два центра потому, что они служат живым воплощением трех компонентов успеха, о которых уже было упомянуто: хорошие связи, отличное здание и большое внимание к деталям. Разберем их по порядку.

Компонент № 1: Хорошие связи

Несколько лет назад я имел удовольствие познакомиться с Мэлом Саймоном, одним из главных владельцев крупнейшей сети магазинов (на Нью-йоркской фондовой бирже акции этой компании имеют сокращенное обозначение SPG). Он сказал слова, которые я никогда не забуду: «Заведи себе друга сегодня, а дела с ним делай завтра». Это очень глубокая мысль, особенно в области торговой недвижимости, где вам придется иметь дело с этими «друзьями» на протяжении всей карьеры, сдавая им в аренду торговые площади.

В отличие от других категорий недвижимости, например, офисной, где арендаторы постоянно меняются и после завершения сделки вы никогда больше можете не встретиться с ними (или, в лучшем случае, через пятьдесять лет), в сфере торговли все обстоит по-другому. Бывает так, что на протяжении года вы заключаете два, пять, десять или даже больше договоров аренды с одними и теми же компаниями типа «Subway», «McDonald’s» или какой-нибудь сетью продуктовых магазинов. Они становятся вашими постоянными и взыскательными клиентами, и складывающиеся между вами взаимные отношения каждый день проходят испытания на прочность. Наплевательское отношение к клиенту здесь не проходит.

С годами я начал выделять различные типы взаимоотношений.

Отношения с арендаторами

Даже трудно сказать, сколько раз хорошие отношения, установленные с торговцами в ходе работы над одним проектом, помогали мне в других начинаниях. Например, в нашем центре «Casa Paloma» арендаторы ценят нас, потому что мы создали им прекрасные условия для работы и смогли привлечь лучшие торговые фирмы на каждый квадратный метр торговой площади.

Возьмите на заметку

Даже трудно сказать, сколько раз хорошие отношения, установленные с торговцами в ходе работы над одним проектом, помогали мне в других начинаниях.

С другой стороны, «Scottsdale Pavilions» – это недавнее приобретение, обладающее большим потенциалом. Прежний владелец запустил его, и сейчас там около 20 процентов площадей пустует. Арендаторам не нравился прежний хозяин, но сегодня, почувствовав разницу, они все больше поворачиваются к нам. Мы вкладываем большие средства в модернизацию, которая сделает торговый центр более привлекательным и для продавцов, и для покупателей, и стремимся к тому, чтобы в нем были представлены лучшие торговые марки. Именно так мы и представляем себе взаимоотношения с арендаторами.

Создавшаяся возможность полностью обновить состав арендаторов и модернизировать «Scottsdale Pavilions» стала хорошей новостью для всех. Как вы думаете, к кому мы пошли в поисках новых арендаторов? Правильно, к тем людям и компаниям, которые в нас верят и с которыми мы и раньше поддерживали партнерские отношения, то есть к нашим друзьям. Конечно, в «Scottsdale Pavilions» будут представлены и торговые фирмы, с которыми мы никогда не сотрудничали, но уже сложившиеся отношения будут способствовать развитию новых. Среди клиентов у нас есть группа хороших друзей, которые заинтересованы в том, чтобы процветали не только их бренды, но и наша компания. Они знают, что такое партнерство. Это гарантия общего успеха.

Отношения с покупателями

Хорошие отношения с покупателями не менее важны, чем с арендаторами. Они заключаются в том, чтобы дать покупателям то, чего они хотят. Несколько позже мы поговорим об этом подробнее, а сейчас давайте остановимся на отношениях как таковых. Когда моя компания «De Rito Partners» только собиралась приобретать торговый центр «Scottsdale Pavilions», мы уже знали, что там сложились не самые лучшие отношения с покупателями. Как это получилось? С самого начала бизнес в этом центре с каждым годом приходил в упадок. Покупатели приходили туда с какой-то одной целью и, совершив нужную покупку, тут же уходили.

Главная цель торговли – задержать посетителя в магазине как можно дольше. Подумайте сами: если покупатель задержался в торговом центре дольше, чем планировал, то, скорее всего, он потратит больше денег. Это свойственно всем покупателям, независимо от того, идут ли они за продуктами или украшениями. Стоит только увидеть какую-то вещь, и она сразу превращается в предмет первой необходимости. Такова психология шопинга, и она проявляет себя каждый раз, как только вы заходите в «Costco», «Saks» или какой-то другой магазин. Но задержать посетителя в магазине не так просто, как может показаться. Для этого необходимо создать для него соответствующую обстановку, в которой сочетаются уют и развлечения.

Возьмите на заметку

Главная цель торговли – задержать посетителя в магазине как можно дольше. Подумайте сами: если покупатель задержался в торговом центре дольше, чем планировал, то, скорее всего, он потратит больше денег.

Именно поэтому отношения с покупателем приобретают такую важность. Можете назвать меня дамским угодником, но я в первую очередь интересуюсь взаимоотношениями с женщинами. Дело в том, что две трети от общего числа покупателей составляют женщины. Поскольку 95 процентами магазинов владеют мужчины, то очень важно, чтобы они понимали, чего хотят женщины. Прежде чем начинать строительство центра «Casa Paloma», я поинтересовался у жены, почему за покупками она ездит за двадцать миль в Скотсдейл, вместо того чтобы посещать близлежащие торговые центры. Она посмотрела на меня с таким видом, словно хотела сказать: «Неужели ты сам не понимаешь»? Затем объяснила: «В наших центрах нет нужных магазинов: ни “Banana Republic”, ни “Chico’s”, ни “Ann Taylor”, нет приличных ресторанов и продуктов от “A.J.’s Fine Foods”. Это не тот уровень. Лучше съездить в Скотсдейл, где все устроено удобнее и рядом есть еще много магазинов, куда тоже можно заглянуть».

Закончив свою речь, она посмотрела на меня как на человека, который не понимает очевидных вещей, но до меня уже начал доходить смысл сказанного. Потом я задавал те же вопросы ее подругам и получал от них схожие ответы все с тем же ироничным видом. В результате теперь я стараюсь установить хорошие отношения с женщинами, и это себя полностью окупает. «Casa Paloma» и по сей день остается самым прибыльным торговым центром штата.

А вот «Scottsdale Pavilions» забыл о своих покупателях. В момент открытия двадцать лет назад это было очень популярное заведение, но в то время у него еще не было конкурентов. Со временем появились новые торговые заведения, владельцы которых устанавливали и укрепляли отношения с покупателями. Однако «Scottsdale Pavilions» не утруждал себя этим, и их бизнес начал приходить в упадок. Купив это здание, первым делом мы разослали анкеты по шести тысячам адресов в ближайшем окружении, в которых сообщали жителям, что собираемся вдохнуть новую жизнь в торговый центр, и задавали вопросы, что бы они там хотели увидеть. За каждую заполненную анкету мы обещали по два бесплатных билета в кино. Ответы хлынули потоком, и дело тут вовсе не в бесплатных билетах. Люди почувствовали себя польщенными, что кого-то интересует их мнение. Так начали складываться наши отношения с покупателями.

Чего хотят женщины

Женщины составляют две трети от общего числа покупателей, поэтому имеет смысл узнать, что им требуется:

• удобство

• безопасность

• разнообразие

• возможность совершить все покупки в одном месте

• атмосфера

• нужный подбор магазинов

• развлечения

• соответствие качества и цены

• удобная и свободная парковка

• чистота

Компонент № 2: Отличное здание

Вы, видимо, решили, что сейчас опять начнется старая песня: «Расположение, расположение и еще раз расположение». Конечно, вы слышали это уже не один раз, но торговой недвижимости, чтобы именоваться «отличной», требуются еще и другие качества. И компромиссов здесь быть не может. Эти качества определяют, ждет ли вас успех или поражение, будут ли ваши арендаторы довольны или начнут доставлять вам проблемы.

Хорошая видимость

Торговое здание должно быть хорошо заметным. Покупатель зайдет в магазин только в том случае, если будет знать, где он находится, а для этого его надо увидеть. Магазин, спрятанный в глухом углу, – это пустой магазин. То же самое касается ресторанов, киосков, фитнес-клубов и автозаправок. Самое главное требование – чтобы здание было видно с улицы!

Возьмите на заметку

Магазин, спрятанный в глухом углу, – это пустой магазин. Самое главное требование – чтобы здание было видно с улицы!

Один из самых ярких примеров нарушения этого правила – здание торгового центра, построенного несколько лет назад в центральной части Финикса. Его строительство было запланировано в оживленном месте в нескольких кварталах от одной из главных дорог. Это был дорогой торговый и культурно-развлекательный центр, спроектированный в старом испанском «миссионерском» стиле. Добавьте к этому, что за проектом стояла группа очень известных инвесторов. Казалось бы, успех неминуем, правильно? А вот и нет.

Девелоперы упустили из виду два важных фактора: хорошую видимость и покупателей. Позвольте пояснить эту мысль. Здание имело внутренний дворик, который, по замыслу, и должен был стать его основным притягательным центром. Водители, проезжавшие мимо с севера на юг и с запада на восток, видели с дороги только безликие боковые стены. Конечно, на стенах были вывески, но не слишком заметные. Да они и не могли быть очень яркими, так как в противном случае был бы нарушен архитектурный замысел. В то же время изнутри центр смотрелся прекрасно, в нем чувствовалась атмосфера интимности и уюта. Но был еще и ряд других проблем. Во-первых, в центре не было доминирующего арендатора, который придавал бы ему лицо и привлекал покупателей. Это было большой ошибкой. Во-вторых, слишком мало людей смогли оценить прелесть внутреннего дворика, поскольку для этого надо было, как минимум, войти внутрь, а внешний вид здания не слишком располагал к этому. В-третьих, в том районе просто-напросто не хватало населения. В экономическом плане у центра не сходились концы с концами.

На протяжении нескольких лет торговый центр безуспешно пытался привлечь к себе арендаторов и покупателей, и в итоге его пришлось отдать под офисы и учебные помещения. Вот вам классический пример, когда девелоперы излишне фокусируют свое внимание на торговле как таковой, но забывают о ее главном правиле: здание должно быть заметным и привлекать покупателей.

Буквально на каждом шагу я замечаю, как нарушается это правило, и вижу, какую цену за это приходится платить владельцам. Оглянитесь вокруг, и вы тоже увидите, как знаменитые бренды магазинов и ресторанов еле сводят концы с концами, потому что клиенты проходят мимо их дверей. Вы увидите, как в некоторых торговых центрах арендаторы площадей меняются через каждые два-пять лет, потому что с трудом могут выжить в подобных условиях. Вы услышите, какими словами покупатели характеризуют такие центры, где ни один магазин подолгу не задерживается. Но я уверен, что в вашем городе есть также торговые центры, которым удача, похоже, сама плывет в руки. В девяти случаях из десяти это объясняется тем, что они заметны издалека.

Я признаю, что «Scottsdale Pavilions» тоже не безгрешен в этом отношении, но, к счастью, эту проблему можно решить. Когда центр только строился, владельцы рассчитывали, что фасад будет выходить на большую автостраду, которая по проекту должна была проходить к западу от него. До сегодняшнего дня западная сторона центра украшена огромными вывесками и настенной росписью, изображающей озерный ландшафт и диких канадских гусей, совершающих сезонный перелет. Все это видно издалека, и ни один водитель, проезжающий мимо, не может не обратить внимания на такую красоту. Проблема только в том, что спустя несколько лет после завершения строительства «Scottsdale Pavilions» городские власти поменяли свои планы и решили провести дорогу не с западной, а с восточной стороны от него. Поэтому водители сейчас наблюдают только его заднюю стену. Само собой, на ней нет ни озерного ландшафта, ни гусей. Задняя стена – не самая выигрышная часть здания. В связи с этим мы планируем буквально развернуть центр в противоположном направлении, чтобы задняя стена стала фасадом, и установить хорошо видимые пилоны с указателями.

Нужное количество нужных покупателей

Но как бы хорошо ни было заметно ваше здание, вы ничего не добьетесь, если рядом с ним не будет людей. В игру вступают демографические факторы. Успех или провал торгового центра зависит от так называемой плотности потока покупателей. Чтобы проект оправдал себя, район, где расположен центр, должен иметь достаточную плотность определенной категории населения.

Сегодня интерес к демографическим данным проявляют все – и магазины, и рестораны, и многие другие заведения. Они подсчитывают количество домов в районе, изучают данные переписи населения и другие материалы, и все это только для того, чтобы найти идеальное место для своей недвижимости. С точки зрения застройщиков, плотность населения и демографические показатели являются решающими факторами успеха торговой недвижимости. Например, в районе, где мы собирались строить «Casa Paloma», проживало большое количество горожан, относящихся к зажиточному классу. Так показывали наши исследования. В соответствии с этими данными мы и планировали дальнейшую работу центра, подбирая себе торговые компании и фирмы, специализирующиеся на товарах повышенной ценовой категории. А достаточная плотность населения в округе вселяла в нас уверенность, что без покупателей мы не останемся.

Порой плотность населения и демографические параметры оказывают влияние на сам тип торгового заведения. Например, нет никакого смысла строить дисконтный супермаркет посреди района, где каждый дом стоит не меньше миллиона долларов. Однако в различных районах города постоянно происходят какие-то изменения, и демографическая ситуация в них тоже представляется не столь очевидной. Именно поэтому такую важную роль играют тщательные исследования. Планируя состав арендаторов для «Scottsdale Pavilions», мы установили, что поблизости проживает достаточное количество людей с высоким уровнем достатка, но в то же время выявили ряд демографических факторов, указывающих на то, что не все нужды населения до сих пор удовлетворялись в должной мере. Поэтому мы приняли меры, чтобы наш центр, арендаторы и покупатели как можно лучше подходили друг другу.

Удобство

Когда мы готовились строить «Casa Paloma», жена и ее подруги постоянно твердили мне, как важно, чтобы он был удобным. Удобство – это все. Данный пункт постоянно появляется в перечне требований, которые женщины предъявляют к торговому центру. Любой инвестор, собирающийся заниматься торговой недвижимостью, должен помнить, что большинство покупателей составляют женщины. Поэтому надо просто признать, что мы удовлетворяем желания женщин, а не мужчин.

Под удобством для женщины понимают множество вещей. Торговый центр должен находиться «по пути» куда-нибудь – на работу или с работы, в школу, ясли, спортивный зал, салон красоты или какой-то другой пункт назначения. Лучше всего, если он будет находиться на той же стороне улицы, по которой женщина едет по своим делам. При прочих равных условиях она остановится у магазина, который находится на правой стороне дороги, а не на левой. Разворот на оживленной улице женщины считают неудобным и опасным занятием.

Возьмите на заметку

Удобство – это все. Данный пункт постоянно появляется в перечне требований, которые женщины предъявляют к торговому центру.

Удобство – это еще и свободная автомобильная стоянка, на которой легко парковаться. Покупателю любого пола меньше всего хочется ездить вдоль рядов машин, выискивая свободное место, особенно когда он спешит (а кто из нас сегодня не спешит?). Торговый центр не имеет никаких перспектив, если около него трудно припарковаться. Покупатели сразу же мысленно приклеивают ему соответствующий ярлык и больше не приезжают туда. Выбор сегодня очень велик, включая и интернет-магазины, где парковаться не надо.

Возводя «Casa Paloma», мы уже знали, что думают клиенты о парковке, поэтому позаботились о том, чтобы она была больше, чем требуется по нормам для торгового центра. Однако большая стоянка тоже может представлять неудобство. Из-за этого порой приходится оставлять машину так далеко от входа, что у покупателя может возникнуть мысль: «Лучше заеду в следующий раз». Стоянка вдалеке от здания неудобна. Зная это, мы сделали ее длинной, но узкой и расположили вдоль всего фасада «Casa Paloma». В результате покупателю приходится идти от машины до торгового центра где-то около двадцати метров, а не пятьдесят или больше. У него складывается впечатление, что стоянка удобная, а раз так, то и сам центр он считает удобным и хорошим.

В центре событий

Еще одним важным аспектом торгового центра является его размещение в районе, где кипит жизнь и происходят какие-то события. Я не имею в виду, что он должен находиться в квартале ночных клубов. Достаточно, чтобы рядом с ним размещались какие-то городские достопримечательности. Взять хотя бы «Scottsdale Pavilions». Одной из причин его покупки было то, что он располагался между двумя громадными зданиями, каждое из которых имеет некоторое отношение к торговле. В четверти мили с восточной стороны находится строящееся казино стоимостью 540 миллионов долларов, которое будет привлекать массу посетителей, а в двух милях к западу – роскошный отель «Ritz Carlton», строительство которого обошлось в 1 миллиард. Кроме того, поблизости бурно развиваются другие предприятия торговли, а сам центр вплотную примыкает к строящейся автостраде, которая свяжет западную и восточную части города. Можно сделать вывод, что развитие этого района будет продолжаться. Вот это и называется быть в центре событий.

Возьмите на заметку

Поблизости от торгового центра должны размещаться какие-то городские достопримечательности.

Здесь мы имеем дело с исключительно удачным расположением недвижимости. Но иногда бывают и исключения. Мне приходилось видеть небольшие торговые заведения в жилых районах, в которых очень удачно подобраны торговые бренды. Они становятся центрами притяжения людей, которые приходят сюда, чтобы повстречаться друг с другом, поесть и совершить покупки. Этот процветающий магазин из небольшого городка потерпел бы неудачу, окажись он посреди крупного города. Так что все очень относительно. Вы сами легко можете почувствовать, какой магазин является центром притяжения людей, а какой нет. Инвесторы должны знать это заранее.

Мы разместили «Casa Paloma» в зажиточном районе с достаточно высокой плотностью населения. Существовавшие здесь заведения торговли и питания не обеспечивали жителям должной возможности совершить покупки и пообедать. Им хотелось иметь магазины более высокой ценовой категории типа «A.J.’s Fine Foods», «Gap», «Banana Republic» или «Talbots» и рестораны с более качественной кухней вроде «Z Tejas Grill», «Fleming’s Prime Steakhouse», «Roy’s Pacific Rim Cuisine». «Casa Paloma» дал им такую возможность и сразу приобрел популярность.

Доступность

Аризона – одно из лучших мест для шопинга. Это не мои домыслы, а факт. Финикс и его окрестности представляют собой зону туризма, и это вполне весомый аргумент в пользу моего утверждения. Поэтому либо мы сделаем все возможное, чтобы как следует обслужить туристов, либо они оставят свои доллары где-то в другом месте. В этом мире еще есть куда поехать.

Однако девелоперы, стремясь обеспечить самые лучшие условия для шопинга, зачастую создают фантастические проекты и не учитывают, что строительство в наши дни обходится недешево. В результате возводятся здания сложной архитектуры с живописными фасадами, великолепным ландшафтным дизайном, фонтанами и водоемами, подземными автостоянками, которые увеличивают стоимость всего проекта до такой степени, что он становится нерентабельным.

Большинство застройщиков стремятся возвести самый красивый торговый центр, который заслуживал бы наивысшей оценки общественности. Однако стоимость строительства одного квадратного метра торговой площади должна соответствовать прогнозируемой арендной плате, которую готовы будут платить торгующие организации. В идеале арендная плата должна быть ниже 10 процентов от общего объема продаж, а это значит, что чем больше надо платить за аренду, тем больше надо продавать. Если арендатору это не удастся, то торговые площади в вашем центре будут пустовать. Поэтому мы, планируя строительство торгового центра, всегда исходим из арендной платы, которую могут себе позволить торговцы, и уже на основании этих цифр рассчитываем, какую сумму можем вложить в строительство или модернизацию.

В своих книгах Роберт часто называет денежный поток королем всех доходов. В таком случае прибыльность – это король королей. Любой торговый центр, в котором не просчитана экономика и торговцы не в состоянии получить запланированную прибыль, недолго останется в этом бизнесе. При таком сценарии он быстро обанкротится и пойдет с молотка. У нового владельца будет больше шансов на прибыльность, так как в покупку он вложит намного меньше денег, чем прежние хозяева в строительство. Однако к этому времени престижу заведения может быть нанесен такой ущерб, что покупатели уйдут в другое место, и торговому центру так и не удастся вновь встать на ноги.

Какой бы соблазнительной ни была идея построить самый лучший и красивый торговый центр, необходимо тщательно просчитать затраты на один квадратный метр площади и выручку, которую торговцы смогут с него получить. Такое же правило действует и в случае, если вы сдаете уже готовые помещения в аренду. Доступность торговых площадей обеспечивает успех.

Возьмите на заметку

Какой бы соблазнительной ни была идея построить самый лучший и красивый торговый центр, необходимо тщательно просчитать затраты на один квадратный метр площади и выручку, которую торговцы смогут с него получить.

Подбор арендаторов

В самом начале этой главы я задал вопрос, есть ли в вашем городе один-два торговых центра, которые пользуются особой популярностью. Думаю, что вы без труда смогли их назвать. Но какими бы архитектурными изысками ни отличались эти здания, одним из главных факторов успеха является все-таки правильный подбор торгующих фирм.

Чего здесь больше – науки или искусства? Для этого надо понимать психологию покупателей. Это не менее важно, чем налаживание с ними хороших взаимоотношений и правильная ценовая политика. Вы должны мысленно представлять себе весь облик торгового центра еще до того, как начнете его строительство или реконструкцию. Это ближе к области искусства. Мне повезло, что меня окружают отличные специалисты, с которыми мы заранее намечаем, что собой будет представлять наше заведение. Это, пожалуй, самая увлекательная часть работы, ради которой можно перетерпеть множество тяжелых моментов.

Возьмите на заметку

Чтобы добиться нужного сочетания арендаторов, необходимо понимать психологию покупателей. Это не менее важно, чем налаживание с ними хороших взаимоотношений и правильная ценовая политика. Чем удачнее подобраны торговые бренды, тем больше будет поток покупателей и, следовательно, объем продаж.

Торговые бренды в «Casa Paloma»

Подбор арендаторов в торговом центре должен удовлетворять любые потребности покупателей.

Продукты питания и рестораны

«A.J.’s Fine Foods»

«Cold Stone Creamery»

«Z Tejas Grill»

«Pei Wei Asian Diner»

«Tomaso’s Italian»

«Fleming’s Prime Steakhouse»

Одежда и украшения

«Ann Taylor»

«Banana Republic»

«Chico’s»

«Francesca’s Collections»

«Coffin & Trout Fine Jewelers»

«Gap Woman/Gap Body/Gap Kids/Baby Gap»

«Paris Paris»

«Talbots»

«White House/Black Market»

Мебель

«Creative Leather»

«Ritz Camera»

«Showcase Home Entertainment»

«Sur la Table»

Подарки и аксессуары

«Urban» «Paper Soiree»

«Personal Services»

«Rolf’s Salon»

«Alltel»

«Bath & Body Works»

«Cool Cuts 4 Kids»

«Philosophy»

«Postal Annex»

«American Laser Center»

«Valley Nails»

Ранее я уже говорил о том, насколько важно задержать покупателя в магазине как можно дольше. При этом мне всегда вспоминается Лас-Вегас. Такая политика там является ключом к успеху. Казино делают все возможное, чтобы посетители не ушли. Им предлагают еду, напитки, демонстрируют шоу, предлагают на выбор самые разные игры. Многие новые казино устраивают специальные аттракционы, например экзотические сады, водные феерии, ночные клубы. Такую же роль в торговых центрах играет и правильный подбор арендаторов.

Если в качестве модели взять казино, то какой вывод можно из этого сделать при подборе арендаторов? Свою задачу я вижу в том, чтобы дать своим покупателям то, что им требуется. Причем не всем подряд. Я не хочу, чтобы в наш центр приходили все подряд. Мне нужны только те посетители, для которых он предназначен. Но если уж они пришли, то я должен выполнить любое их пожелание: накормить, развлечь, красиво одеть. Я хочу облегчить им жизнь. Мне не надо, чтобы они уходили в соседнее казино (или в соседний магазин). Я хочу задержать их у себя.

Торговый центр – это не просто место, где можно что-то купить. Правильный подбор арендаторов обеспечит посетителей товарами, едой, развлечениями и аттракционами, чтобы у человека, пришедшего сюда с совершенно конкретной целью, осталось впечатление, что он совершил увлекательную экскурсию.

«Casa Paloma» может служить этому отличным примером. Здесь есть заведения на любой вкус, которые позволяют удовлетворить все нужды и потребности посетителей. У него нет необходимости переезжать из одного магазина в другой, тратя время, бензин и силы.

Развлечения

С годами я понял, что одно только сочетание магазинов не всегда может удовлетворить все желания покупателей. Иногда для этого требуется нечто большее. Если опять вернуться к казино в Лас-Вегасе, то там устраивают грандиозные развлечения, которые способны удержать посетителей дольше на несколько часов, а иногда и дней.

Возьмите на заметку

Развлечения способны удержать посетителей дольше.

Я горжусь тем, что в нашем новом центре «Scottsdale Pavilions» проводится самое длительное автомобильное шоу в США. Каждую субботу энтузиасты демонстрируют там любителям автомобильной старины более четырехсот машин, которые уже давно стали классикой – «Camaro», «Charger», «Corvette», «Cobra», «Mustang». Это шоу каждую неделю привлекает многие сотни зрителей.

А начиналось все очень скромно. Увлеченный старинными машинами владелец ресторана «McDonald’s», который снимает помещение в нашем центре, каждую неделю начал привозить три машины из своей коллекции. Это помогало привлекать в ресторан посетителей. Среди них были и люди, разделявшие его увлечение. Когда предоставлялась возможность, владелец ресторана вступал с ними в беседу и приглашал показать свои старинные автомобили. Сегодня это шоу, а вместе с ним и весь торговый центр стали настоящей достопримечательностью города.

Привлекательным моментом может стать и алкоголь. Что я имею в виду? «Scottsdale Pavilions» построен на земле, принадлежащей коренному индейскому населению Америки, где запрещена продажа алкогольных напитков. Когда рестораны семейного типа «Chili’s» и «Macaroni Grill» выразили желание арендовать помещения в торговом центре, возникли сложности, связанные с этим запретом. Однако со временем власти резервации поняли, что еда тоже относится к развлечениям и позволяет дольше удержать посетителей. Недавно они дали разрешение на продажу алкоголя в этих ресторанах.

Я видел в торговых центрах разные аттракционы, начиная от каруселей и кончая фонтанами, в которых можно купаться (в июле они привлекают массу народа в Аризоне). Можно ли считать хорошим выбором для торгового центра автомобильное шоу, привлекающее главным образом мужчин? На первый взгляд нет, потому что основную массу покупателей составляют женщины. Но учтите, что многие мужчины привозят на эти шоу и своих жен. Кто-то из них действительно рассматривает старинные машины, а кто-то идет за покупками, пока мужчины обсуждают автомобильные раритеты. В результате это шоу является отличным аттракционом и для мужчин, и для женщин. И хотя первоначально оно было задумано для привлечения посетителей в «McDonald’s», сегодня машины выставляются практически вокруг всего торгового центра.

Еще одним привлекательным моментом служит архитектура. Оригинальный дизайн и удачное архитектурное решение всегда собирают вокруг себя толпы народа. Каждому известно, что при посещении красивого или памятного места хочется приобрести что-нибудь себе на память. Поэтому практически любой посетитель, приехавший в красивый и оригинальный торговый центр, что-нибудь покупает. Людям нравится совершать покупки и обедать в привлекательной обстановке. Именно поэтому мы и решили подвергнуть «Scottsdale Pavilions» основательной реконструкции.

Возьмите на заметку

Еще одним привлекательным моментом служит архитектура. Оригинальный дизайн и удачное архитектурное решение всегда собирают вокруг себя толпы народа.

Двадцать лет назад архитектурное решение этого центра воспринималось как эстетичное. Но к моменту, когда мы его купили, он, в отсутствие должного ухода, выглядел уже обветшавшим и устаревшим. Это обстоятельство отрицательно сказывалось и на желании арендаторов снять здесь площади, и на количестве покупателей, и на объеме продаж, особенно если учесть, что в период строительного бума появилось множество новых и более привлекательных внешне предприятий торговли.

Хорошая архитектура всегда выдержит испытание временем. В какойто момент она может стать даже более привлекательной. Это доказывает пример торгового центра «Casa Paloma». Да, здесь собраны лучшие торговые бренды, но немалую роль в успехе играет и архитектурное решение. И дело не только в том, что у здания современный стиль и окраска. Здесь отсутствуют плоские и скучные ряды витрин. Фасад выполнен в виде выступов, за счет чего каждый магазин воспринимается по отдельности и приобретает собственное лицо. Чем интереснее витрины, тем сильнее желание покупателя пройти еще немного дальше. А если он дошел до следующего магазина, то велика вероятность, что он там что-то купит. Такова психология человека, и ее надо учитывать.

Возьмите на заметку

Архитектура торгового центра для застройщика – это то же самое, что оформление витрины для продавца.

«Casa Paloma» использовала принцип торговой галереи еще за три года до того, как первая такая галерея открылась в восьми милях от нашего центра. Сегодня она не оказывает никакого влияния на наш бизнес, потому что покупатель может найти у нас все, что пожелает, причем с бóльшими удобствами.

Поэтому если вы решили вложить деньги в существующий торговый центр или построить новый, то выбирайте такой, который позволяет обеспечивать рентабельность и отвечает определению «отличное здание». Этим вы существенно облегчите себе дальнейшую жизнь.

Компонент № 3: Большое внимание к деталям

Большая недвижимость состоит из мелких деталей. На протяжении всей сделки по покупке или строительству недвижимости, а также в ходе управления ею вплоть до момента продажи необходимо продумывать множество мелких деталей. Что к ним относится? Для меня это не только длинный перечень необходимых мероприятий, но и умелое распоряжение временем.

Да, именно эффективный менеджмент времени позволяет мне уделять внимание множеству мельчайших деталей, не упуская из виду ни одной из них. Например, если поблизости от вас работают пять тысяч торговых фирм, то вы можете потратить десять лет, чтобы навестить каждую из них, а можете уложиться и в три года. Я решил работать эффективнее и справиться за три года. Это значило, что мне приходилось организовывать больше встреч, чем другим, и не терять времени попусту.

Знаете, почему Наполеон выиграл так много битв? По свидетельству историков, он умел ценить каждую минуту. Наполеон распоряжался временем намного эффективнее, чем его противники, и умел извлекать пользу из каждой минуты. Если вы тоже изберете такой подход, то у вас останется время для мелочей. Если же нет, то они будут упущены. Дело не в том, что в сутках не хватает часов, в неделе суток, а в году недель. Каждый, кто имеет дело с недвижимостью, вынужден вступать в гонку со временем и одновременно заниматься кучей дел. Это касается и подготовительного периода перед покупкой недвижимости, на который отводится шестьдесят дней, и соблюдения договорных обязательств, и строительства торгового центра в условиях, когда конкурент по соседству дышит тебе в затылок, и сдачи имеющихся торговых площадей в аренду.

У себя в компании «De Rito Partners» каждый понедельник мы отводим по три часа на совещания, посвященные проблемам развития. Вы, конечно, можете сказать, что это не слишком похоже на умелый менеджмент времени, но позвольте объяснить, почему мы так поступаем. На этих совещаниях обсуждаются все проекты, над которыми мы работаем, и принимаются конкретные решения, что необходимо сделать за предстоящую неделю по каждому из них и кто за что отвечает. При этом никто не прячется за спины других. Каждый высказывается по сути дела и берет на себя ответственность. Все заняты своим делом. Это очень простой и эффективный процесс.

Любой инвестор в недвижимость должен заглядывать на десять лет вперед независимо от того, разрабатывает ли он проект по строительству с нуля, покупает уже построенное здание или сдает его в аренду. Вы должны представлять себе будущих посетителей вашего торгового центра и знать, какие торговые марки и бренды им понадобятся сейчас и через десять лет. Вы должны разбираться в тенденциях и циклах недвижимости и уметь предсказывать, в какой фазе они окажутся в ближайшие пять или десять лет. А потом, имея на руках обоснованные планы, вы должны найти в себе смелость вступить в дело раньше своих конкурентов.

Перечень мероприятий

Много лет назад я прочел одну книгу, где был приведен длинный перечень дел, которым должен руководствоваться девелопер при разработке любого проекта, связанного с недвижимостью. Мы используем его в качестве памятки. Разумеется, каждый пункт этого перечня содержит в себе еще внушительный список конкретных мероприятий, но он и сам по себе способен дать вам представление о том, что я понимаю под словом детали. Мы не упускаем из виду ни одной из них, планируя или реализуя очередной проект торгового центра. Мы обсуждаем их на наших совещаниях по понедельникам и испытываем глубокое удовлетворение, ставя галочку напротив очередного пункта. Для меня весь мир состоит из целей, намерений и достижений, и этот перечень дает ясное представление о том, чем мы занимаемся.

Перечень мероприятий

Используйте его в качестве памятки в ходе разработки и реализации проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.

1. Определите критерии и цели проекта.

2. Изучите и проанализируйте состояние рынка.

3. Подготовьте предварительные схемы земельного участка, концептуальный замысел дизайна и стратегию проекта.

4. Узнайте, для застройки каким типом недвижимости предназначен земельный участок, и подготовьте все необходимые документы для получения разрешения на строительство.

5. Сформируйте строительную команду, назначьте менеджера и подберите консультантов.

6. Подготовьте предварительную смету расходов на строительство и финансовые прогнозы рентабельности.

7. Проведите переговоры с возможными партнерами, консультантами и кредиторами.

8. Подготовьте все официальные документы, касающиеся проведения строительных работ, подвода коммуникаций, взаимоотношений с коммунальными службами и т. п.

9. Разработайте график проведения работ.

10. Продумайте бюджет строительства и эксплуатации недвижимости.

11. Проведите переговоры со строительными фирмами и при необходимости организуйте тендер между ними.

12. Наймите брокера и разработайте программу маркетинга и сдачи площадей в аренду.

13. Заключите договоры с консультантами.

14. Наладьте постоянное управление командой разработчиков.

15. Регулярно проводите совещания с участниками команды на месте проведения работ.

16. Проверяйте поступающие на оплату счета и организуйте контроль за расходами.

17. Своевременно оплачивайте все производимые работы.

18. Держите под контролем все изменения в ходе реализации проекта.

19. Ежемесячно анализируйте финансовые, маркетинговые и бюджетные отчеты.

20. Составьте план по управлению недвижимостью, в котором должны быть отражены все мероприятия и процедуры.

21. Наладьте систему сдачи недвижимости в аренду и контроль за сменяемостью арендаторов.

22. Выберите ипотечную компанию и проведите переговоры о сроках и условиях первого займа.

23. Получите у городских бытовых служб и властей необходимые сертификаты для приемки недвижимости в эксплуатацию.

24. Проведите переговоры с потенциальным новым владельцем о продаже недвижимости.

25. Будьте настойчивы, проявляйте честность и позитивный настрой, усердно трудитесь.

Результат

Если вы уделили должное внимание деталям, то в результате получите эффективно работающий торговый центр. Такой, в котором посетители хорошо себя чувствуют с момента въезда на его территорию. Возможно, в вашем городе есть один или два таких торговых заведения. Вы знаете, о чем я говорю. К ним удобно добираться. Там не приходится ехать по территории полкилометра, непрерывно перестраиваясь и совершая развороты. Удобство должно ощущаться, когда вы еще находитесь за рулем.

Другой красноречивый признак, свидетельствующий о том, что разработчики и владельцы думали о деталях, – это удобная парковка. Достаточно ли она просторна, чтобы покупатели не тратили времени на поиски свободного места для машины, создавая при этом сумятицу и заторы? Или, наоборот, не слишком ли велика стоянка, из-за чего у покупателей (особенно у покупательниц) теряется ощущение уюта и появляется чувство страха в темное время суток? Все это имеет значение. Вы можете все сделать правильно, но пренебрежение стоянкой сведет положительные впечатления на нет. Список признаков хорошего торгового центра может занять еще не одну страницу.

Истинная магия возникает тогда, когда сводятся воедино все компоненты – дизайн, архитектура, внимание к нуждам покупателей, правильный подбор арендаторов, удобство, юридические аспекты, выбор строительных материалов, парковка, учет текущих рыночных условий и т. д. Она начинает способствовать вашим планам и позволяет торговому центру добиваться успехов на протяжении многих лет.

Мне нравится нелегкая работа инвестора в коммерческую недвижимость. Я люблю преодолевать трудности. Этот бизнес заставляет в полной мере задействовать свои способности и свойства личности. Он побуждает избавляться от недостатков и находить решения проблем и ресурсы для преодоления препятствий. Он дает возможность общаться с самыми талантливыми и выдающимися людьми. В итоге тяжелый труд вознаграждается созданием заведения, которое удовлетворяет нужды людей и, что еще более важно, доставляет им радость и позволяет забыть о житейских неурядицах. Для меня торговый центр – это не просто кирпичи и цемент. Это настоящее чудо. Но чтобы оно случилось, требуется тяжелый труд, решимость, настойчивость и страсть.

* * *

Марти де Рито – глава компаний «De Rito Partners, Inc.» и «De Rito Partners Development, Inc.», которые занимаются брокерской деятельностью, управлением коммерческой недвижимостью и разработкой строительных проектов. Более двадцати лет он занимается коммерческой недвижимостью, специализируясь главным образом на продаже, сдаче в аренду и разработке проектов торговых центров и автосалонов. Де Рито добился успехов, сочетая в своей деятельности агрессивный стиль менеджмента и консервативный подход к проектированию и строительству. «De Rito Partners, Inc.» – это крупнейшая брокерская компания в Аризоне. В ней работает тридцать агентов по продаже и сдаче в аренду недвижимости, которые поставляют информацию в шестьдесят две брокерские фирмы. Компания уже сдала в аренду более миллиона квадратных метров торговых площадей и владеет 1,2 миллиона квадратных метров в двухстах тридцати торговых центрах.

Часть 4

Усвоенные уроки

24. Ким Кийосаки. Чему учит недвижимость

Ну что мне сказать? Я счастлив. У Ким красивая внешность и еще более красивая душа. Кроме того, ей свойственны смелость и ум. Она быстро учится всему новому. И я знаю, что она вышла за меня замуж не из-за денег, потому что, когда мы познакомились, денег у меня не было. У нас была только любовь и мечта о богатой жизни в будущем.

В 1987 году рухнул фондовый рынок. Все сбережения и кредиты сгорели. Вслед за этим обрушился и рынок недвижимости. Именно тогда я и сказал Ким: «Пришло время для инвестиций».

Она часто говорит, что тогда, в 1980‑е годы, и понятия не имела, что такое инвестиции, особенно в недвижимость. Вдобавок все вокруг стонали и жаловались на плохое состояние экономики. Повсюду царили страх и пессимизм. Несмотря на это, она поверила мне, и мы начали искать запущенную недвижимость.

Наш план был простым – на протяжении десяти лет каждый год покупать по два дома. В результате у нас должно было появиться двадцать домов, дающих доход. Ким училась, занималась изучением рынка и оценивала один дом за другим. Наконец, она нашла свою первую недвижимость, которая изменила ее жизнь. Уже через восемнадцать месяцев Ким выполнила план, рассчитанный на десять лет, и купила двадцать единиц недвижимости. С тех пор она с головой ушла в эту деятельность. Недвижимость тянула ее к себе, словно утку к воде.

Сегодня Ким является моим партнером по инвестициям. Совместно с ней мы владеем 1400 квартирами, которые сдаем внаем. Даже когда в 2007 году экономика покатилась под откос, ее недвижимость продолжала создавать положительные денежные потоки, в то время как многие другие инвесторы потеряли все. Более того, ее доходы даже увеличились, так как все большее количество людей стало снимать квартиры.

Ким – богатая женщина. Но дело не в том, что у нее много денег, а в том, что она образована в финансовом плане. Она добилась финансовой независимости и не нуждается в том, чтобы мужчина заботился о ней.

Именно поэтому я так горжусь женой и люблю ее всем сердцем.

Роберт Кийосаки

Просто удивительно, сколько ценных жизненных уроков может преподать вам покупка всего лишь одного объекта недвижимости. Я не говорю о ваших самых первых приобретениях, которые дают массу новых знаний. Речь идет об уроках, которые я постоянно продолжаю получать несмотря на то, что занимаюсь недвижимостью уже многие годы. Каждое приобретение учит чему-то новому, чего я не знала раньше. Вот история одной покупки, которая вплоть до сегодняшнего дня преподносит мне один урок за другим.

Майами, Флорида

В 2003 году мы с Робертом поехали в Майами, чтобы принять участие в конференции, посвященной инвестициям. Во время одного из перерывов в первый же день к нам подошел молодой брокер по имени Мэтт. Он представился, и мы разговорились. Будучи по натуре продавцом, он, естественно, поделился с нами «секретной» информацией об одном доме, который не был выставлен на продажу, но его владельцы готовы были рассмотреть серьезные предложения о покупке. Моя первая реакция на его презентацию была, разумеется, скептической, потому что я совершенно не знала этого человека. Но в любом случае информация была подана умело, и после обеда мы поехали взглянуть на этот дом. По словам Мэтта, это была лучшая сделка из всех, с которыми ему доводилось иметь дело.

Примерно через двадцать минут мы свернули на красивую аллею, вдоль которой стояли несколько магазинов и ресторанов. Всем домам не было и двух лет, а некоторые еще строились. В конце аллеи располагался большой фитнес-клуб, площадью не меньше трех с половиной тысяч квадратных метров, к которому примыкала вместительная автомобильная стоянка. Здание снимал всего один арендатор на условиях «трижды чистой аренды». Это означало, что фитнес-клуб сам платил налоги на недвижимость, оплачивал страховку и все расходы по ремонту и обслуживанию здания. Таким образом, владельцам недвижимости не приходилось посвящать много времени менеджменту. Это очень удобные условия сдачи в аренду, и нам захотелось получить дополнительную информацию.

Первый из многих уроков

Первая мысль, которая пришла мне в голову, – потенциальный риск. Поскольку в здании был всего один арендатор, то все наши доходы от этой недвижимости зависели только от него. Таким образом, ключевым фактором успеха в данной ситуации является, как это нетрудно понять, надежность арендатора. Наш доход, да и ценность недвижимости в целом зависят от способности этого арендатора ежемесячно платить за аренду. Вывод очевиден: если все здание целиком сдается одному-единственному арендатору, то это должна быть финансово сильная фирма с крепким тылом. Другими словами, «Microsoft» – хороший арендатор, а вот насчет мастерской тети Марты по починке пишущих машинок могут возникать сомнения. Вам нужен первоклассный арендатор, потому что если он вдруг съедет из вашего дома, то вместе с ним уйдут и ваши доходы.

Возьмите на заметку

Один из способов защитить себя в ситуации, когда от вас уходит единственный арендатор, состоит в том, чтобы завести резервный счет. Каждый месяц на него отчисляется часть денежного потока от недвижимости. Чтобы спокойно спать по ночам, я рекомендую накопить на этом счете достаточно средств, чтобы в течение года, пока вы ищете себе нового хорошего арендатора, можно было оплачивать кредит и все прочие расходы, связанные с этой недвижимостью.

Хорошие и плохие стороны

Если у вас только один арендатор, то всегда возникает опасность, что он досрочно расторгнет договор аренды, и вы останетесь с пустым домом на руках и без дохода. Однако в данном случае обнаружился и еще один побочный риск, характерный именно для данной недвижимости. Прямо к аллее, где располагался фитнес-клуб, примыкал огороженный район, состоявший из богатых жилых домов. Обычно в этом нет ничего плохого, но в нашем случае существовало соглашение между владельцами здания и соседями. В нем говорилось, что любые изменения в здании требуют согласия соседей. Что это могло означать для нас? Предположим, фитнес-клуб решит уехать, и в этом случае соседи будут диктовать, что нам делать с нашей собственностью. Они будут решать, кому можно сдавать здание в аренду, а кому нет. Получается, что главными в этой ситуации оказываются соседи, а не собственники. Это было серьезное препятствие.

Разумеется, Мэтт полагал, что никакой проблемы здесь не возникнет, но у нас было другое мнение на этот счет. Если мы хотели всерьез заняться этой недвижимостью, то первым делом надо было пересмотреть условия соглашения.

С другой стороны, здание размещалось в прекрасном месте. В непосредственной близости находился престижный гольф-клуб, рядом проходила оживленная главная улица. Дом был совсем новый, и финансовые показатели на первый взгляд тоже внушали большие надежды. Если судить по цифрам, которые продемонстрировал нам Мэтт, недвижимость могла давать денежный поток в размере примерно 18 процентов.

Возьмите на заметку

Финансовые показатели, которые демонстрируют вам большинство брокеров, представляют собой не действительные, а прогнозируемые цифры. Они отражают лучший из возможных сценариев и приукрашивают истинную картину.

Мэтт провез нас по району, чтобы мы могли составить себе первое впечатление. Здесь вовсю строились новые дома, что являлось хорошим признаком. Мы взяли у Мэтта всю информацию, которой он располагал, и полетели домой в Финикс. В самолете мы обсуждали с Робертом все «за» и «против», основываясь на тех немногих сведениях, которые нам удалось собрать за такой короткий срок. К тому времени, как совершить посадку в Финиксе, мы уже решили, что сделаем владельцам недвижимости предложение о покупке.

На следующий день я позвонила Мэтту и сообщила о нашем решении. Мы вступили в контакт с собственниками и довольно быстро договорились о цене. Начался подготовительный период, в течение которого нам предстояло тщательно изучить недвижимость и убедиться, что мы получаем в собственность именно то, на что рассчитывали. Вот тут-то и начались проблемы.

С самого начала

Уже с первого взгляда было ясно, что с этой недвижимостью возникнут трудности. Во-первых, я живу в Финиксе, а фитнес-клуб находится в Майами. Это около трех тысяч километров – немалое расстояние. Здесь не сядешь за руль и не поедешь, чтобы посмотреть, как там поживает моя недвижимость. Если возникнет проблема, нужно будет садиться в самолет, тратить целый день на поездку, брать в Майами напрокат машину, оставаться ночевать в отеле, а потом еще целый день добираться до дома – долгое и дорогое удовольствие.

Во-вторых, это была моя первая недвижимость, сданная на условиях трижды чистой аренды. До этого в основном я владела жилыми домами. Теперь же мне предстояло иметь дело с чем-то совершенно незнакомым. Я тут же начала твердить себе, что не имею опыта в подобных сделках. И у меня тут же похолодели ноги: «А что, если я потеряю деньги? Вдруг я допущу ошибку? Знаю ли я, во что ввязываюсь?» Сомнения были очень вескими. И тут кто-то предложил: «А почему ты не наймешь юриста, чтобы он проверил соглашение?» «Действительно, – подумала я. – Это решит все мои проблемы». Мне порекомендовали одного юриста в Тусоне, и я наняла его.

Это решение привело к очередной проблеме, которая вскрылась только позже. Нанятый мною юрист специализировался не на недвижимости, а на общих вопросах бизнеса. Он разбирался в контрактах, но ничего не понимал в инвестициях. А это большая разница.

Итак, наш подготовительный период продолжался. Теперь диалог между собой вели юристы обеих сторон, но они никак не могли найти общий язык, поскольку сразу не понравились друг другу. Все, что предлагал мой юрист, сразу же отвергалось только потому, что эта идея принадлежала противоположной стороне. По тем же причинам отметались с порога и все предложения, сделанные нашими партнерами. Мы топтались на месте, а гонорары юристов росли не по дням, а по часам.

Мой юрист из Аризоны дотошно анализировал проблемы, которые не имели никакого значения для недвижимости, находившейся во Флориде. Это напоминало спор о том, какие меры необходимо предпринять, если вдруг снежная буря накроет Гонолулу, что было крайне маловероятно. Он требовал гарантий по абсолютно любой мелочи, которая только могла возникнуть.

Возьмите на заметку

Из всей этой истории я вынесла для себя одно правило, которому неукоснительно следую до сих пор. Не позволяйте юристам вести переговоры от вашего имени. Их работа заключается в том, чтобы выявить возможные проблемы и наметить пути решения, а выводы остаются за вами. Только вы должны вести переговоры по сделке.

Пора садиться в самолет

Юрист преподал мне серьезный урок. Хождение вокруг да около продолжалось уже три месяца, а у нас еще даже не было соглашения. Единственное, о чем мы смогли договориться, – это цена. И все. Юрист звонил мне каждый день, сообщая о все новых зацепках и шероховатостях. Наконец мы с Робертом не выдержали и решили отправиться в Майами, намереваясь встретиться с владельцами лицом к лицу, чтобы обсудить еще четыре или пять нерешенных проблем.

Прилетев в Майами, мы взяли напрокат машину, поехали к владельцам и приступили к обсуждению спорных пунктов договора. Уже через тридцать минут все вопросы были решены и согласованы. Оказывается, дела могут делаться очень быстро, когда покупатель напрямую общается с продавцом (еще один урок). Владельцы поручили своему юристу подготовить окончательный проект соглашения. Мы с Робертом полетели домой. Я позвонила своему юристу, объяснила, к чему мы пришли, и сообщила, что соглашение поступит со дня на день.

Оно действительно поступило, но все пункты, по которым мы договорились с продавцом в ходе личной беседы, были изложены в нем совершенно иначе. То ли владельцы изменили свою точку зрения, то ли их юрист внес свои коррективы – мне это было неизвестно. Оба юриста вновь сошлись лоб в лоб. Вся эта история уже не просто действовала на нервы, а выматывала душу.

Телефонный звонок

Мы бились над этой недвижимостью три месяца, а соглашения все не было. Стоило нам только подумать, что очередная проблема решена, как тут же возникала новая. Мы делали шаг вперед и два шага назад. Да закончится ли эта сделка хоть когда-нибудь?

Ответ на этот вопрос пришел неожиданно.

В 10 часов вечера в четверг, когда мы с Робертом были за городом, зазвонил телефон. Это был наш брокер Мэтт.

– Сделка не состоится, – заявил он.

– Что? – воскликнула я. – Как это не состоится?

– Владелец пришел к выводу, что все это слишком сложно, и решил не продавать дом, а оставить его в своей собственности. Я была в шоке.

– Но ведь мы потратили несколько месяцев! Как же он может теперь пойти на попятную?

– Таково его решение, – ответил Мэтт. – Я свяжусь с вами, если появится что-нибудь интересное. До свидания.

Повесив трубку, я молча сидела, как мне показалось, целый час, хотя в действительности прошло, пожалуй, не больше пяти минут. «Я знаю, как спасти сделку, – сказала я себе. – Позвоню владельцу и поговорю с ним напрямую». Не обращая внимания на разницу во времени, я набрала номер. Слава Богу, хозяин недвижимости еще не спал, потому что тут же снял трубку. Он любезно поговорил со мной где-то пятнадцать минут, но я поняла, что изменить его решение мне не под силу. Мы попрощались, пожелали друг другу удачи и повесили трубки.

Что же все-таки произошло?

Первоначальное недоумение сменилось раздражением. В голове вертелись мысли: «Несколько месяцев коту под хвост. За это время упущено множество выгодных предложений. Все эти поездки туда и обратно, телефонные звонки, дискуссии – все попусту. В результате полный ноль!»

Затем, все еще кипя от злости, я начала задавать себе вопросы: «Почему для работы над недвижимостью во Флориде я наняла юриста из Тусона? Почему я не обратилась к Дэну и Стивену – двум моим друзьям, которые разбираются в подобных сделках? Почему я вообще вела себя так, словно ничего не понимаю в недвижимости? Ведь я же знаю, как делаются такие дела. Почему я так затянула время? Почему я сразу не поговорила с владельцем и отдала все на откуп юристам?»

«Чего я боялась?»

Негодование вспыхнуло во мне с новой силой. Сначала оно было направлено на владельца, который сорвал сделку. Затем я переключилась на юриста. Я была очень зла на него. Я злилась и на Мэтта, который не сумел договориться с хозяевами. И лишь потом до меня дошло: я злюсь на себя. Ведь на самом деле сделку сорвали не владельцы, не юристы и не брокер, а я сама. Почему? Потому что боялась потерпеть неудачу. Я боялась, что совершу какую-нибудь серьезную ошибку и потеряю деньги. К тому времени это была моя самая крупная сделка. Мы должны были вложить в нее полтора миллиона собственных денег, и меня все время мучил вопрос: «А вдруг я их потеряю?»

В конечном итоге, причиной неудачи стала моя неуверенность в себе. Я не могла поверить, что сама сумею довести сделку до успешного завершения, хотя уже пятнадцать лет занимаюсь недвижимостью. И эта мысль меня окончательно добила. Ведь я знала, что надо делать. Только в этот момент я поняла, что все было в моих руках, но я упустила возможность. Почему? Потому что поддалась собственным страхам. Я подошла к финальной черте – и отступила в последний момент. И это разозлило меня еще больше.

Что теперь?

Был уже час ночи. Трудно сказать, произносила ли я эти мысли про себя или вслух. В голове у меня все смешалось. Не помню, каким образом из гостиной я перешла в свой домашний офис, находящийся в соседнем здании, но очнулась, уже стоя в кабинете. Я взглянула на письменный стол. На его краю высилась кипа предложений о покупке недвижимости. Я начала понемногу приходить в себя. Больше всего меня огорчало, что я попусту потратила так много времени на сделку, закончившуюся ничем, и наверняка упустила несколько более выгодных предложений. Я взяла пачку бумаг и начала просматривать их. В основном речь в них шла о жилых домах, на которых я специализировалась, поэтому брокеры хорошо знали, что представляет для меня интерес.

И вдруг я наткнулась на предложение, которое заставило меня улыбнуться. Оно исходило от Крейга Копполы, брокера по коммерческой недвижимости в Финиксе и нашего хорошего друга. Это предложение поступило от него еще в ту пору, когда я только начала заниматься недвижимостью в Майами. Тогда я была слишком занята этой сделкой и не уделила ему внимания, но теперь в голове у меня прояснилось, и я поняла, что лежит передо мной. Я вспомнила, что он говорил мне в свое время: «Ты должна взглянуть на этот дом. Он намного лучше, потому что находится в Финиксе». Целый час я провела за калькулятором, проверяя все сведения, изложенные в предложении, и записывая возникающие вопросы. Когда я наконец пошла спать, в голове у меня остался только один самый важный вопрос, на который хотелось получить положительный ответ.

На следующее утро

Зная, что Крейг встает рано, в 7 утра я позвонила ему на мобильный телефон.

– Алло, Крейг у телефона, – послышалось в трубке.

– Привет, Крейг, это Ким Кийосаки, – ответила я и тут же задала ему тот самый важный вопрос. – Помнишь тот дом, о котором ты мне рассказывал, когда я собиралась купить недвижимость в Майами?

– Помню, но ты им вроде бы не очень заинтересовалась, – ответил он.

– Он еще не продан? – спросила я, затаив дыхание.

– Дело было несколько месяцев назад, – ответил Крейг. – Владельцы не слишком активно афишировали свое желание. Они хотели иметь дело только с серьезными покупателями. Тебя действительно интересует это предложение?

– Да.

– Это серьезно?

– Очень серьезно.

– Я узнаю у них, как обстоят дела, и сразу же перезвоню тебе, – сказал он.

– Спасибо, Крейг. Чем скорее, тем лучше.

Следующие тридцать минут тянулись, казалось, целую вечность. Мобильный телефон постоянно находился рядом со мной, и я каждые несколько минут смотрела на него. Наконец он ожил, и я увидела, что звонит Крейг.

– Привет, Крейг. Ты связался с ними? – нетерпеливо спросила я.

– Да.

– И что?

– Все пока в силе. Дом официально не выставлен на продажу, но они готовы рассмотреть серьезные предложения. Я глубоко вздохнула. Это был вздох облегчения.

– Ты еще здесь, Ким? – поинтересовался Крейг.

– Здесь, – ответила я. – Сколько они просят?

– Они установили цену 7,2 миллиона.

– И ты считаешь, что этот дом того стоит?

– Честно говоря, я считаю, что это дешево, – рассмеялся Крейг. – Мне эта сделка очень нравится. Я не могла сдержать ликования:

– Крейг, скажи им, что я заплачу полную стоимость – 7,2 миллиона.

– У тебя есть какие-нибудь особые пожелания, касающиеся условий финансирования или продолжительности подготовительного периода?

– Нет. Я согласна на их цену. Если все обстоит так, как они говорят, то через шестьдесят дней мы заключим с ними соглашение.

– Ты уверена? – спросил Крейг.

– Уверена.

Новая сделка

Не прошло и часа, как Крейг снова позвонил мне.

– Мы договорились, – сказал он. – Пора браться за работу. Но я хотел бы задать тебе вопрос: почему, когда я в первый раз послал тебе это предложение, ты не обратила на него внимания? И почему ты сейчас так уверена? Что изменилось?

– Крейг, – объяснила я, – последние три месяца я занималась фитнес-клубом в Майами. Теперь я знаю об этом типе недвижимости даже больше, чем надо. Я знакома и с самим этим бизнесом, и с его финансированием, и еще с массой других вещей, которые с этим вроде бы и не связаны. И хотя сделка в Майами лопнула, я чувствую, что необходимо реализовать полученные знания. Вся прелесть недвижимости в Финиксе, которую ты мне предложил, заключается в том, что это тоже фитнес-клуб, почти такой же, как в Майами. Но его стоимость ниже, и размер первого платежа тоже меньше. Кроме того, он дает больший денежный поток как в процентном, так и в абсолютном выражении. Но самое главное, что он расположен не в Майами, а в четырех кварталах от моего дома! Я думаю, что эта местность мне лучше знакома.

Иногда самые лучшие возможности находятся в буквальном смысле за соседним углом.

Заключение сделки

Следующие два месяца мы занимались подготовительными работами, финансовыми планами и составлением проекта соглашения. Через шестьдесят дней сделка была оформлена без особых трудностей. Сегодня это здание в Финиксе относится к числу моих самых доходных объектов недвижимости. Если бы я не прошла через драму в Майами, через переживания и болезненные уроки, то никогда не обратила бы внимания на недвижимость в Финиксе и не имела бы такого чудесного денежного потока.

Из всей этой истории я вынесла главный урок: неудача в Майами стала результатом моего страха. Только он помешал совершить ту сделку. Я могла обвинять кого угодно, но на самом деле винить надо было только себя, свой страх перед возможностью совершить ошибку и потерять деньги, нежелание казаться дурой. Если копнуть чуть глубже, то я прекрасно осознаю, что могу допустить ошибку, потерять деньги, а в каких-то ситуациях и предстать перед окружающими полной идиоткой, но факт остается фактом: я знаю, что такое недвижимость, и если добросовестно выполню свою домашнюю работу, добьюсь хороших условий, получу финансирование и позабочусь обо всех мелочах, то у меня есть довольно высокие шансы добиться успеха.

Самым главным результатом провала в Майами стало то, что я избавилась от своих страхов перед инвестициями в недвижимость. Никогда больше не позволю эмоциям взять над собою верх. Теперь я могу сосредоточиться на фактах и заняться творчеством, которое зачастую просто необходимо в этой деятельности. Эта неудача будет всегда напоминать мне, как важно постоянно учиться.

Недвижимость, которая продолжает преподносить уроки

Из ситуации в Майами я вынесла еще несколько уроков. Вот лишь некоторые из них, которые остались за кадром.

Деньги? Какие деньги?

Думаю, вы не раз говорили себе: «Это слишком дорого. Я не могу себе этого позволить». И уходили, испытывая даже какое-то облегчение оттого, что не надо утруждать себя покупкой и выходить за рамки установленных лимитов. Я это хорошо понимаю, поскольку не раз поступала точно так же. Но вся проблема в том, что если вы, имея дело с недвижимостью, автоматически произносите эти слова, то мимо вас проходит сделка – возможно, самая лучшая.

Одна из многих вещей, которым я научилась от богатого папы Роберта, состоит в том, чтобы вместо слов «Я не могу себе этого позволить» задать вопрос: «Каким образом я смогу себе это позволить?» Такая формулировка заставляет вас думать. При этом обнаруживается такое множество решений, что остается только поражаться. Именно так я и поступаю, подходя к любой сделке с недвижимостью.

Когда я начинала делать первые шаги в мире недвижимости, у меня совершенно не было денег, потому что мы с Робертом только приступили к строительству своего бизнеса. Дело доходило до того, что порой нам не хватало денег даже на оплату текущих счетов. Поэтому если мы решали приобрести какую-то недвижимость, то просто вынуждены были прибегать к творчеству и изобретать новые пути финансирования сделки.

Сегодня, когда подворачивается какое-то выгодное предложение, у нас с Робертом тоже зачастую не хватает денег. Не потому, что мы обанкротились, а потому, что все деньги, как правило, вложены в дело. Можно было бы просто сказать: «У меня нет денег» – и пройти мимо. Но ведь намного интереснее и полезнее найти способ, чтобы добыть необходимую сумму.

Именно так и получилось с этим фитнес-клубом. Первым делом меня интересовала сама недвижимость. Лишь приняв решение о ее покупке, я начала размышлять, где раздобыть денег на первый взнос. Времени от принятия решения до момента подписания соглашения было очень мало. Я имела всего две недели, чтобы найти нужную сумму.

Возьмите на заметку

Когда у недвижимости всего один арендатор, то его надежность беспокоит не только покупателя. Кредиторы в этом случае проявляют еще большую осторожность.

В то время фитнес-клубы считались не слишком надежными арендаторами, потому что за последние годы множество этих заведений было закрыто. С точки зрения кредиторов, у подобных клубов был весьма низкий рейтинг и они входили в зону риска. В связи с этим банки устанавливали для такой недвижимости более высокий уровень предоплаты, чем для жилых домов. Мало того, что у меня не хватало денег на стандартный первоначальный взнос, так с меня еще требовали на 10 процентов больше.

И все-таки сделка состоялась. Нужную сумму мы наскребли из собственных сбережений, а кроме того, взяли денег взаймы у своей компании и привлекли частного кредитора со стороны. Займы выдавались только под проценты. Нам не пришлось уступать кредиторам свою долю собственности в недвижимости. Один из этих кредитов в настоящее время уже выплачен, а второй будет погашен в ближайшее время. Размер арендной платы в соответствии с соглашением каждый год повышался, а вместе с ним росли денежный поток и общая стоимость недвижимости. Сделка оказалась поистине великолепной.

И все же, когда все бумаги были подписаны, деньги перешли из рук в руки и мы вступили в права собственников, я допустила еще одну непростительную ошибку.

По-настоящему серьезная ошибка

Выходя от нотариуса, который заверял сделку, наш брокер Крейг напомнил мне об одном обстоятельстве, которое совершенно вылетело у меня из головы. Он сказал: «Кстати, несколько недель назад я говорил тебе, что у владельца есть еще один точно такой же фитнес-клуб в северной части города. Он готов его продать, если от тебя поступит предложение». Но я под впечатлением от всего того, через что мне пришлось пройти в последние несколько месяцев, только улыбнулась в ответ и не раздумывая сказала: «Только не сейчас, Крейг. Я на нуле. Я не могу себе этого позволить». И такое решение стало моей огромной и весьма дорогостоящей ошибкой.

Вместо того чтобы остановиться и еще раз рассмотреть это предложение, я убедила себя, что не могу себе этого позволить, и упустила фантастическую возможность. Если бы я задумалась и задала себе вопрос «Каким образом я смогу себе это позволить?», то есть заставила бы свой ум работать, то сегодня у меня вместо одного фитнес-клуба, приносящего великолепный доход, было бы два. Урок оказался очень дорогостоящим, но от этого еще более ценным.

Юрист может стать вашим другом

Да, всем нам известны бесчисленные анекдоты о юристах:

«Как определить, что юрист лжет?» – «При разговоре у него шевелятся губы».

«В чем разница между трупом собаки и трупом юриста, лежащими на дороге?» – «Перед трупом собаки есть тормозной след».

«Почему акулы не нападают на юристов?» – «Из профессиональной солидарности».

В своей жизни я повстречала немало юристов, которые могли послужить прообразами для подобных анекдотов. Именно благодаря им юридическое сословие пользуется такой дурной репутацией. Два юриста, которым было поручено заключение сделки в Майами, не сделали ничего, что могло бы вызвать у меня к ним добрые чувства. Но не бывает худа без добра. В данном случае таким «добром» оказался наш юрист из Скотсдейла Чак Лотцар.

Мы были с ним знакомы и раньше. Нас познакомил один из общих друзей. У Чака громадный опыт в области недвижимости. Ввиду того что в нашем фитнес-клубе был всего один арендатор, следовало очень тщательно продумать договор аренды. Поэтому мы попросили Чака прочитать проект договора и высказать свое мнение.

Чак сделал несколько замечаний по содержанию, и мы согласились с ним, но затем он отметил в договоре один очень важный момент, на который я не обратила внимания. Помните, я говорила, что если арендатор всего один, то особое значение приобретает его надежность? Насколько я могла судить, в роли арендатора выступала крупная и хорошо известная сеть фитнес-клубов, имевшая свои представительства по всей стране. Однако из договора следовало совсем другое. Чак обнаружил это несоответствие и забил тревогу.

У нашего арендатора было такое же название, как и у национальной сети клубов, но он был юридическим лицом штата Аризона. Как выяснилось, мы имели дело не с головной, а лишь с дочерней организацией. Я поинтересовалась у Чака, какое это имеет значение. В ответ он задал мне вопрос:

– Если у вас есть недвижимость площадью четыре тысячи квадратных метров, расположенная на 5,2 акра земли, а в ней всего один арендатор, то что вас больше всего должно заботить?

– То, что он выедет из здания до окончания срока аренды, – ответила я.

– Совершенно верно. Если вы заключили договор с мелкой аризонской дочерней фирмой, то она, чтобы расторгнуть договор аренды, может просто-напросто объявить о своем банкротстве, и вы ничего с ней не сможете поделать. Правильно?

– Да, – ответила я.

– Если же головная компания вдруг захочет расторгнуть такой договор, то ей придется объявить о банкротстве всей сети фитнес-клубов. Она не вправе заявить, что вот эти пять клубов обанкротились, а остальные двести нет. В этом случае ей придется расторгать договоры со всеми арендодателями. Поэтому, чтобы обезопасить себя от подобных вещей, надо заключать договор с головной компанией.

– Урок усвоен, – подытожила я наш разговор.

Чаку пришлось полностью переработать договор аренды и убедить все стороны в необходимости изменений. Задача была не из легких, но он справился с ней, причем довольно быстро.

Вот почему так важно иметь под рукой опытного и хорошего юриста. Услуги Чака обходятся недешево, но ценятся на вес золота. Благодаря знаниям и опыту Чака стоимость нашей недвижимости возросла еще больше. Поэтому я с удовольствием заявляю, что он вернул мне уважение к профессии юриста. Да, юрист может стать вашим другом.

Возьмите на заметку

Если вам требуется юридическая консультация по поводу недвижимости, обратитесь к знающему и опытному эксперту. И не пугайтесь того, что ему придется много заплатить. Дешевые услуги обычно отличаются низким качеством. Из своего опыта я знаю, что стремление сэкономить в конечном итоге оборачивается дорогостоящими потерями.

Терпение как непрекращающийся урок

Этот же самый фитнес-клуб по сей день преподносит мне уроки. Несмотря на то, что он был куплен еще в 2004 году, учеба продолжается.

К территории клуба прилегают три участка земли, предназначенные для застройки коммерческой недвижимостью. На них находятся старые постройки, и эту землю можно было бы удачно присоединить к нашим 5,2 акра, чтобы расширить клуб. Если эти участки будут выставлены на продажу, то мы их с удовольствием приобретем.

Имея такой долгосрочный план, мы предложили Крейгу долю в нашей собственности при условии, что он уладит все проблемы, которые могут возникнуть на этом пути, и, главное, будет держать нас в курсе дела, что происходит с прилегающими участками.

Люди часто спрашивают, почему самые лучшие сделки попадают нам. Я отвечаю совершенно искренне: мы предлагаем больше тем, кто работает на нас. Это может быть либо более высокая ставка комиссионных, либо доля в собственности, либо оказание какой-то помощи. Основу здорового бизнеса составляют не сделки, а хорошие взаимоотношения. Люди, которые ради своей выгоды стараются совершить покупку по самой низкой цене, экономят на комиссионных и нарушают соглашения, чтобы обеспечить себе дополнительные преимущества, вряд ли смогут наладить хорошие отношения с теми, кто имеет доступ к самым лучшим сделкам. Если с человеком неприятно работать, то с ним никто и не будет сотрудничать, и все сделки пройдут мимо него. Мы поддерживаем самые дружеские отношения с нашими брокерами и деловыми партнерами, потому что доверяем друг другу и желаем всем успеха и процветания. Такие взаимоотношения рассчитаны на очень долгую перспективу.

Мы все еще ждем

Крейг терпеливо строит взаимоотношения с владельцами соседних участков. Он поделился с ними нашими планами, и они так же откровенно держат его в курсе дела относительно своих. Опять-таки все зависит от отношений. Многие бизнесмены считают, что свои планы и намерения надо держать в тайне вплоть до последнего момента, и никогда не откровенничают. Но хранение секретов – это трудное и дорогостоящее дело.

Что касается недвижимости, то тут все просто. У нее есть определенная ценность. Это знают и покупатель, и продавец. Любая недвижимость может использоваться по-разному. Например, обычный многоквартирный жилой дом можно переоборудовать в кондоминиум или отель. Двухэтажное офисное здание может стать четырех– или восьмиэтажным. Здание можно вообще снести и построить на его месте новое. Возможно, покупатель и не раскрывает своих планов на этот счет, но обе стороны знают, что такие возможности существуют. Поэтому я предпочитаю играть с открытыми картами и стараюсь поближе познакомиться с продавцом, а также узнать его нужды и потребности. Это создает более благоприятную основу для переговоров и избавляет от стрессов.

Благодаря усилиям Крейга нам удалось установить очень теплые отношения с владельцами соседних участков. Мы не скрываем, что хотим приобрести их землю, и открыто обсуждаем эту тему. Кроме того, они видят, что у нас нет эмоциональной привязанности к их собственности, и понимают, что мы заплатим за нее только ту цену, которая будет иметь экономический смысл. У владельцев пока нет необходимости продавать свою недвижимость, так как она создает для них положительный денежный поток. Мы это понимаем и проявляем терпение. Мы следим за этими участками уже четвертый год и будем продолжать это делать до тех пор, пока не представится благоприятная возможность.

Возьмите на заметку

Иногда надо выждать время, пока отдельные части срастутся в единое целое. Не надо искусственно подталкивать этот процесс. Сохраняйте терпение.

Настоящее и будущее

Когда речь идет о недвижимости, то зачастую значение имеет не то, что происходит сегодня, а то, что может случиться в будущем. Именно поэтому так важно изучать рынок, своевременно распознавать тенденции и постоянно учиться. Пренебрежение этими вещами может привести к тому, что недвижимость станет для вас источником не доходов, а расходов.

Вспомните, что произошло со многими инвесторами в 2007–2008 годах, когда потерпели крах так называемые субстандартные кредиты. Инвесторы игнорировали очевидные признаки, и это стоило им очень дорого. Почему? Пока рынок находился на взлете и цены непрерывно росли, многие решили, что так будет продолжаться вечно. В результате, покупая недвижимость, они переплачивали за нее в расчете на один из трех возможных сценариев:

1. Можно купить недвижимость и тут же перепродать ее подороже (спекуляция).

2. Можно купить многоквартирный жилой дом в надежде, что стоимость индивидуальных домов вырастет до такой степени, что люди уже не смогут позволить себе приобрести их и будут вынуждены снимать жилье. Вместе со спросом на съемные квартиры поднимется и ставка квартплаты.

3. Можно купить обычный жилой дом, преобразовать его в кондоминиум и распродать квартиры с большой прибылью.

Все эти стратегии основывались на предположениях, что цены будут расти. Инвесторы пользовались сиюминутной информацией и игнорировали признаки зарождающихся тенденций.

Так, например, еще за два года до разразившейся экономической катастрофы мой друг Кен Макэлрой, с которым Роберт и я поддерживаем партнерские отношения, сказал мне:

– Ким, готовься к тому, что рынок развернется в обратную сторону. Цены на жилье пойдут вниз.

– Почему ты так считаешь? – поинтересовалась я.

– Потому что начинают происходить странные вещи. Представь себе: к нам приходят муж с женой и подают заявку на кредит, чтобы оплачивать съемную квартиру. Мы отказываем, потому что их доход не позволяет справиться с такой квартплатой. Тогда они идут в соседний банк и на основании тех же самых документов получают кредит на покупку квартиры в кондоминиуме, где платежи в два раза больше! Такое не может долго продолжаться.

Таким образом, Кен был готов к ипотечному кризису еще за два года, потому что вовремя сумел разглядеть зарождающуюся тенденцию.

Терпение и подготовка ведут к прибылям

Терпение хорошо не само по себе, а только в тех ситуациях, когда вы распознаете какую-то тенденцию и готовитесь извлечь из нее выгоду.

Мой гавайский сосед Питер рассказывал, как терпение помогло ему приобрести прекрасный дом на берегу океана. Он разбирается в недвижимости и хорошо подмечает тенденции. Питер живет на Гавайях всю жизнь и не раз наблюдал взлеты и падения рынка недвижимости.

Дом, о котором идет речь, купил один джентльмен из Японии. В то время японцы очень охотно скупали недвижимость на Гавайях. За дом была заплачена очень внушительная сумма, но затем он несколько лет пустовал. Однажды Питер заметил на нем объявление о продаже. Он тут же позвонил агенту по недвижимости и узнал, что у хозяина возникли какие-то финансовые трудности, и он решил продать дом. Разумеется, цена была выше той суммы, за которую он приобрел его. Однако хозяин не понимал того, что было известно Питеру: рынок жилья на Гавайях пошел на спад, и цены уже начали снижаться. Питер решил подождать. Он, конечно, понимал, что рискует, так как мог найтись покупатель, готовый заплатить запрашиваемую цену, но достаточно хорошо знал состояние гавайского рынка жилья и решил пойти на риск.

Вскоре в объявлении о продаже появились слова: «Цена снижена». Питер вновь позвонил агенту, но стоимость была все еще высокой. Он продолжал ждать. Цена снижалась вновь и вновь. Наконец, через два года она дошла до разумных пределов. Питер сделал предложение о покупке, и оно было принято. Терпение окупило себя.

Будущее нашей недвижимости

Я не знаю, приобретем ли мы три участка земли, прилегающие к нашему фитнес-клубу. Это будет зависеть от цены, условий, состояния рынка на тот момент, желаний и потребностей владельцев. Но мы готовы воспользоваться возможностями, если они появятся. Наше терпение в определенной степени уже оправдывает себя, потому что сегодня эти участки стоят немного дешевле, чем пару лет назад. Мы готовимся к будущему и с нетерпением ждем завтрашнего дня.

Подводя итог

В области инвестиций в недвижимость учеба не прекращается ни на минуту. Именно накопление знаний отличает активного инвестора, который держит руку на пульсе, контролирует ход событий и вмешивается в них, от пассивного, просто передающего свои деньги так называемым финансовым экспертам и уповающего на то, что они сами разберутся, что с ними делать. Активный инвестор постоянно учится, растет и с каждым днем все более умело распоряжается своими деньгами. Пассивный же, передавая деньги в чужие руки, не учится ничему.

Изменения обстановки на рынке недвижимости заставляют нас думать и проявлять творчество, чтобы использовать их к собственной выгоде. Каждый объект недвижимости может стать вашим учителем. Если вы усвоите эти уроки, то получите хорошую оценку, если нет – останетесь двоечником. В роли оценки выступают два самых главных слова для любого инвестора – денежный поток.

* * *

Ким Кийосаки начала свою карьеру инвестора в недвижимость в 1989 году, приобретя небольшой жилой дом с двумя спальнями и одной ванной в Портленде, штат Орегон. Сегодня в ее собственности находятся свыше 1200 квартир, сдаваемых внаем, а также коммерческая недвижимость и земля. Объем ее инвестиционного портфеля непрерывно растет. Используя свой опыт в бизнесе, Ким со всей страстью отдается делу просвещения женщин в вопросах финансов и инвестирования. Она выступает с лекциями, ведет телешоу на канале PBS «Богатая женщина» и имеет свою рубрику на сайте WomanEntrepreneur.com. Своими руками Ким заработала миллионы и остается независимой женщиной, несмотря на то, что счастлива в браке. Ее первая книга «Богатая женщина» вошла в список бестселлеров в США уже сразу после выхода из печати и оставалась в нем на протяжении одиннадцати месяцев. Кроме того, книга стала бестселлером в Мексике, ЮАР, Индии, Австралии, Новой Зеландии и во многих странах Европы. Используя трибуну всемирно известного бренда «Богатый папа», Ким привлекает внимание общественности к удручающей статистике, касающейся финансового положения женщин. Ее книга и интернет-сайт www. richwoman.com дают женщинам возможность учиться и развиваться, добиваясь финансовой стабильности и независимости.

25. Дональд Трамп. Как все начиналось

Очень многие люди видели телевизионное шоу «Кандидат» Дональда Трампа или хотя бы слышали о нем. Однажды, когда мы вместе с ним писали книгу «Почему мы хотим, чтобы вы были богаты», мне тоже довелось испытать себя в роли такого «кандидата». Я очень многое узнал о Трампе как о личности, о его философии в бизнесе и инвестициях в недвижимость, а также о том, почему он добился таких успехов.

Роберт Кийосаки

Моя первая крупная сделка

Первая крупная сделка пришлась на ту пору, когда я еще учился в колледже. Я проводил свободное время, читая списки проектов строительства жилья, финансируемого из федеральных средств.

Однажды на глаза мне попалась информация о районе Свифтон-Виллидж в Цинциннати, штат Огайо. Там складывалась сложная обстановка, так как из 1200 имеющихся квартир 800 оставались незаселенными. Очевидно, застройщики ошиблись в расчетах. Правительство распорядилось конфисковать эту недвижимость за долги, и на рынке наступил хаос, так как покупателей на эти квартиры не было.

Меня эта ситуация не обескуражила, поскольку я увидел в ней большие возможности. Вместе с отцом мы скупили всю эту недвижимость менее чем за 6 миллионов долларов, хотя всего два года назад на этот проект было затрачено 12 миллионов. Мы взяли кредит на ее покупку и на ремонт строений, который обошелся нам примерно в 100 тысяч долларов.

Попросту говоря, мы не вложили в эту сделку ни копейки из собственных денег, а поступлений в виде квартплаты вполне должно было хватить на погашение кредита.

Даже будучи студентом, я считал это занятие чрезвычайно увлекательным. Конечно, были и трудности, но энтузиазм помогал с ними справляться, потому что передо мной маячила четкая перспектива успеха. Я достаточно хорошо изучил эту тему, чтобы понять, какой в ней кроется потенциал и, разумеется, проблемы.

Приобретенный нами жилой комплекс имел неважную репутацию. Одной из его характерных черт были так называемые «беглецы» – квартиросъемщики, которые ночью грузили свои пожитки в машину и исчезали, не заплатив за жилье. Это происходило регулярно, и мне пришлось принять срочные меры. Я нанял людей, которые установили на улицах круглосуточное наблюдение.

Второй проблемой, требовавшей немедленного решения, было состояние зданий. Они давно не ремонтировались и окончательно обветшали. По нашим расчетам, на приведение их в порядок требовалось не менее 800 тысяч долларов. Хорошо еще, что нам было дано право сразу же после покупки поднять уровень квартплаты. В Цинциннати это было сделать значительно легче, чем в Нью-Йорке.

На все окна мы установили белые жалюзи, что сразу же повысило эстетическую привлекательность зданий, привели в порядок дворы и заменили безобразные железные двери в подъездах на белые, выполненные в колониальном стиле. В сочетании с жалюзи и красным кирпичом они придали домам совершенно иной вид. Мы не искали легких решений, но старались, чтобы все наши усовершенствования бросались в глаза. Так оно и получилось. Свифтон-Виллидж стал выглядеть совсем по-другому, и на людей это произвело впечатление. Мы разместили в городских газетах рекламу, и менее чем через год все дома были полностью заселены.

Вскоре мы поняли, что нам нужен менеджер проекта, работающий на постоянной основе. Речь шла о крупном жилом комплексе, а наш опыт показывал, что без эффективного управления нечего и думать об успехе. В конце концов я нашел одного парня, который надолго остался у меня в памяти. С первого взгляда было видно, что перед вами первостатейный проходимец, да он этого и не скрывал. Он совершенно не умел общаться с людьми – грубил им и допускал политически некорректные высказывания. Однако я заметил, что он мастерски улаживает любые проблемы, причем делает это быстро. Он оказался очень эффективным менеджером. Все остальные кандидаты на эту должность были вежливее, честнее, но не умели работать так, как он. Конечно, мне приходилось присматривать за этим парнем в оба глаза, но со своими задачами по управлению жильем он справлялся блестяще.

Недвижимость давала превосходный доход, и у меня не было необходимости появляться в Цинциннати слишком часто. Управляющий знал свое дело, побеги неплательщиков из квартир прекратились. Все шло прекрасно на протяжении нескольких лет, пока однажды я не посетил этот район и не разговорился с одним из жильцов, с которым успел к тому времени подружиться. Он сказал мне, что обстановка в районе изменилась к худшему и мне пора выходить из игры. Хотя все квартиры в Свифтон-Виллидже были заселены и жалоб от жильцов не поступало, я прислушался к его словам и решил провести несколько дней в Цинциннати и увидеть все собственными глазами.

К сожалению, я обнаружил, что он прав. Район стал очень неспокойным. Я решил продать Свифтон-Виллидж. Мы продали все дома за 12 миллионов долларов – на 6 миллионов дороже, чем купили. Совсем неплохо для первой сделки! К тому же я узнал очень многое о человеческой натуре и понял, что сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, – это не моя ниша. Тем не менее эта первая покупка помогла мне осознать свою главную цель в жизни. Я решил стать девелопером на Манхэттене и строить свои собственные здания. Это должно было стать моей профессией.

Еще одним уроком стало понимание важности качества. Я добивался того, чтобы мои дома были чистыми, безопасными и опрятными на вид. Конечно, в ту пору у нас не было мраморных полов и золотых кранов в ванных, но даже самые простые меры вроде приведения дворов в порядок, установки белых жалюзи и красивых дверей в подъездах были первыми шагами к тому, чтобы мое имя ассоциировалось со стремлением к совершенству. Об этом необходимо помнить каждому инвестору независимо от того, будет ли на здании красоваться его имя. Старайтесь добиваться максимума во всем, что вы делаете.

Приезд в Манхэттен

Начало работы в Манхэттене было нелегким. Одному из крупных ньюйоркских дельцов в области недвижимости приписывают слова: «С дерьмом у Трампа хорошо получается, а вот как будет с кирпичами и известкой?» Как видите, встретили меня не слишком ласково, но я, по крайней мере, знал, с кем мне предстоит иметь дело. Оглядываясь назад, я думаю, что это они не представляли себе, с кем связываются. Я – тот человек, который избрал себе девиз «Никогда не сдавайся» и неуклонно ему следует. Я до сих пор на этом рынке и чувствую себя увереннее, чем когда-либо.

Правда, в начале 1970‑х годов все обстояло совсем иначе. Я был новичком, а город по уши утопал в долгах. Поговаривали даже, что он вот-вот обанкротится. Короче говоря, обстановка для застройщика была не самой благоприятной. Однако передо мной стояла настолько ясная цель, что это меня не смущало. Я был уверен, что даже на самом плохом рынке можно найти удачные возможности. Рынок тогда находился просто в ужасающем состоянии, но моя решимость была столь велика, что я проигнорировал этот факт и с головой окунулся в работу. Я понял, что такого места, как Манхэттен, больше нигде не найду, и решил остаться.

Часто цитируемые высказывания Дональда Трампа

«Большие проблемы означают большие возможности».

«Если у тебя нет серьезных проблем, то ты, скорее всего, ничем серьезным не занимаешься».

«Неприятности – неотъемлемая часть жизни. Признав это, ты будешь готов к ним».

«Бизнес, будь то недвижимость или что-то другое, – это искусство. Именно так к нему и надо относиться, упорно и со страстью оттачивая свое мастерство».

«Моему отцу принадлежит четырехступенчатая формула, которую я постоянно использую, потому что она доказала свою эффективность: “приди, сделай, сделай как следует, уйди”».

«Столкнувшись с проблемой, задайте себе вопрос: “Это досадная мелочь или катастрофа?” Он позволит настроить ваши мысли в нужном направлении».

«Жатва и посевная находятся в прямой связи друг с другом, но надо всегда помнить, что чему предшествует».

«Гибкость – необходимое качество выживания. Учитесь приспосабливаться».

«Недвижимость представляет собой саморегулирующийся механизм. В ней всегда присутствуют подъемы и спады. И это норма, а не отклонение».

«Нельзя ни на кого полагаться, строя свою финансовую безопасность».

Первым делом меня заинтересовали заброшенные сортировочные железнодорожные станции площадью около ста акров в районе 34‑й и 60‑й улиц на берегу Гудзона. Я всеми силами пытался убедить городские власти, что комплекс для проведения конференций (ныне известный как Центр Джекоба Джевитса) необходимо строить именно здесь, в западной части 34‑й улицы, а не в Бэттери-Парке, как планировалось изначально. Вспоминая эту битву 1977 года, я писал в своей первой книге «Искусство сделки» («The Art of the Deal»), изданной в 1987 году: «Мы не сдавались, мы взяли всех измором…». В 1978 году городская администрация, в конце концов, приняла решение строить центр на 34‑й улице, и это стало моей победой.

И все же, когда я попытался взять на себя общее руководство этим проектом, руководство города и штата отклонило мою кандидатуру. В результате бюджет строительства был превышен почти на 700 миллионов долларов. Куча денег была потрачена впустую, и сегодня мы видим, как быстро этот центр приходит в упадок. Но в то время я уже занялся новым проектом на 60‑й улице, где решил построить жилой комплекс с видом на Гудзон. Я знал, что здесь будет масса разногласий между департаментом планирования и жильцами прилегающих районов и мне придется преодолевать серьезное сопротивление со стороны города, переживавшего финансовый кризис. В 1979 году этот проект был отклонен, но я был уверен, что однажды еще вернусь к этой сортировочной станции на 60‑й улице. Так и произошло. Сегодня здесь раскинулась площадь Трампа, и спустя тридцать лет строительство все еще продолжается. Но это уже другая история.

Пока тянулась эпопея с железнодорожными станциями, я искал в Манхэттене и другие возможности. В частности, на глаза мне попался старый отель «Commodore», находившийся неподалеку от вокзала Гранд Сентрал. Отель, да и весь район в целом переживали не лучшие времена. В то время люди старались не заходить туда без особой надобности.

Я решил купить отель и реконструировать его. Моя идея вновь была встречена без энтузиазма. Даже мой отец сказал: «Покупать “Commodore” в то время, как обанкротилось здание “Крайслера” – это то же самое, что сражаться за место на “Титанике”». Он прекрасно осознавал степень риска.

Я тоже понимал, на что иду, но считал, что это будет шагом к возрождению города, который прозябал в нищете. Весь район находился в полном запустении, и строительство отеля могло вдохнуть в него новую жизнь, создав хотя бы некоторое количество рабочих мест. На любую ситуацию можно взглянуть по-разному, но ваши взгляды должны быть достаточно обоснованными, чтобы противостоять оппозиции.

Пока я вел переговоры относительно отеля, его задолженность по одним только налогам составила 6 миллионов долларов. Незадолго до того там был проведен ремонт, который обошелся в 2 миллиона (что было явно недостаточно). Владельцы отеля были настроены выйти из игры. Чтобы купить его за 10 миллионов долларов, мне требовалось добиться отсрочки по уплате налогов, получить финансирование и заручиться поддержкой опытной управляющей компании. Кроме того, нужно было еще заинтересовать в этой сделке партнеров, что было, мягко говоря, совсем нелегко. Переговоры тянулись несколько лет.

Первым делом я занялся поисками дизайнера, который бы понимал, что мне требуется, и испытывал такой же энтузиазм по отношению к проекту, как и я. Мне удалось найти молодого архитектора Дера Скатта, который прекрасно подходил на эту должность. Он понял мой замысел – одеть все здание в стекло, в котором отражались бы соседние дома. Кое-кто может посчитать, что я поспешил с архитектором, так как сама судьба сделки была еще под большим вопросом, но я был уверен, что добьюсь своего. Теперь у меня был союзник, разделявший мои взгляды и веривший в них точно так же, как и я.

Мне еще нужно было найти опытную компанию, которая взяла бы на себя управление отелем. Я знал, что в Нью-Йорке действует множество компаний, владеющих крупными сетями отелей, но среди них не было той, которая нравилась мне больше других – «Hyatt». Я позвонил туда и выяснил, что эта фирма проявляет интерес к моему предложению. Соглашение было заключено довольно быстро, и в мае 1975 года мы проинформировали об этом прессу. Итак, теперь у меня был еще один партнер.

Но оставались главные нерешенные задачи – финансирование и отсрочка налогов. Я решил нанять пожилого и опытного брокера по недвижимости. Мне было двадцать семь лет, и, на мой взгляд, наличие такого брокера в команде должно было произвести впечатление на городские власти. Имея команду, укомплектованную архитектором, управляющей компанией и опытным брокером, я готов был начать борьбу.

Очень скоро мы уперлись лбом в стену. Пока у нас не было финансирования, городская администрация даже не хотела обсуждать вопрос о налоговой отсрочке, а без нее банки не торопились давать финансирование. Обсуждая эту проблему, мы неизменно упирали на то, что наш проект поможет городу, находящемуся в кризисной ситуации, и надеялись, что у банкиров, препятствующих нашим конструктивным намерениям, заговорит совесть. К сожалению, эта тактика не сработала. Но мы не сдавались и в конце концов нашли банк, который вроде бы проявил интерес к нашему проекту.

Однако после того, как мы потратили много времени и сил на переговоры с ним, один из руководителей банка внезапно поменял свое мнение. Он выдвигал смехотворные и мелочные аргументы, явно стараясь утопить сделку. Мы делали все, что могли, но он уперся, и переубедить его не было никакой возможности.

В этот момент, не имея уже никаких сил, я готов был сдаться. Однако мой юрист Джордж Росс убедил меня сделать еще одну попытку, сказав, что после таких затрат на этот проект уходить было бы просто глупо. Поэтому я, не имея финансирования, в очередной раз пошел в городскую администрацию, чтобы прояснить ситуацию. Мне было ясно, что «Hyatt» очень заинтересован в том, чтобы обосноваться в Нью-Йорке, но расходы были слишком велики. Без освобождения от налогов проект был обречен на неудачу. Я настаивал на том, что наш отель станет катализатором, который даст начало возрождению и обновлению всего района вокруг вокзала Гранд-Сентрал.

Мой план сработал. Городские власти пошли навстречу, и между нами было заключено взаимовыгодное соглашение. Я получил отсрочку на сорок лет от уплаты налога на недвижимость и приобрел в собственность «Commodore» за 10 миллионов долларов, из которых 6 миллионов отходили городской казне для погашения задолженности по прежним налогам. Затем я продал отель городу за один доллар, а администрация сдала его мне в аренду на девяносто девять лет. В результате этого соглашения мы получили финансирование от двух банков.

Все это было очень непросто, и, оглядываясь назад, я понимаю, что от меня требовалась недюжинная сила воли, чтобы сражаться так долго. Но дело того стоило. Отель «Hyatt» запустил процесс возрождения, и сегодня Гранд-Сентрал – один из самых красивых и процветающих районов Нью-Йорка. Окружающие дома отражаются в четырех зеркальных стенах отеля, которые заменили прежние унылые фасады «Commodore». На этом здании нет моего имени, но я уверяю вас, что там все сделано на совесть. В этом отеле сочетаются качество, удачный замысел и отличные финансовые показатели.

Десять маленьких шагов, ведущих к большому успеху

1. Разберитесь, чем вам нравится заниматься. Доверьтесь своей интуиции и определите, что вам удается лучше всего. Для большого успеха требуется сильная и целенаправленная страсть.

2. Изучите все что только можно в своей области деятельности. Станьте экспертом.

3. Задавайте себе вопросы. Например: «Может ли кто-то сделать это лучше меня?» Это помогает разобраться в себе и в конкурентах, а также сильно упрощает работу.

4. Познавайте окружающий мир. Рассматривайте его как развивающийся рынок. Изучайте его каждый день. Это обязательное задание, а не факультатив.

5. Сосредоточьтесь на деле на 100 процентов – и ни одним процентом меньше.

6. Знайте свои слабые места. Постоянно задавайте себе вопрос: «Чего я еще не умею?»

7. Устанавливайте планку как можно выше и работайте на пределе своих возможностей.

8. Мыслите позитивно. Немедленно гоните от себя все негативные мысли. Фокусируйтесь не на проблеме, а на ее решении.

9. Каждый день проявляйте упорство, настойчивость и энергичность. Создайте инерцию движения и не позволяйте ей угаснуть.

10. Никогда, никогда не сдавайтесь. Это лучший совет, который я могу вам дать.

* * *

Дональд Трамп – председатель правления и президент «Trump Organization», частной нью-йоркской компании, которая специализируется на разработке глобальных строительных проектов, лицензировании, продажах и маркетинге недвижимости и управлении ею. Помимо этого Трамп является автором бестселлеров, продюсирует и ведет телевизионное реалити-шоу «Кандидат», в партнерстве с телекомпанией NBC владеет правами трансляции конкурсов красоты «Мисс Вселенная», «Мисс США» и «Мисс США среди подростков». Это непревзойденный бизнесмен и страстный филантроп.

26. Дональд Трамп-младший, Эрик Трамп. Какой самый главный урок относительно недвижимости вы получили от отца?

У нас с отцом Дональда-младшего одинаковый возраст. Знаменитый Дональд Трамп, одна из величайших фигур в мире недвижимости – мой друг, наставник и соавтор. Я рад, что эта дружба позволила мне познакомиться с двумя его сыновьями – Доном и Эриком.

Однажды вечером вместе с Дональдом Трампом мы присутствовали на вручении литературной премии Квилла – событии, не уступающем по значимости вручению «Оскаров». Мы должны были представлять авторов лучших книг о бизнесе.

На последовавшей вечеринке я сидел рядом с Доном-младшим и его замечательной женой. По какой-то причине наш разговор зашел об охоте. В тот вечер я узнал, что Дон вместе со своим братом Эриком не только охотники, но и коллекционеры ружей, как и я. Конечно, охота и ружья – это не самые политкорректные темы, поэтому мне было очень приятно встретиться с молодым человеком, разделяющим мое увлечение, о котором обычно приходится помалкивать. Я не обсуждаю его даже со своей женой, которая активно борется за права животных и ненавидит любое оружие. Ким, как и Дональд Трамп, предпочитает играть в гольф.

В последние годы я несколько раз ходил на охоту с детьми Трампа и получше познакомился с ними. У них есть все – богатство, известность, красота. Но это их не испортило. Они настоящие джентльмены, отличаются здравомыслием, умом, опытом и отличным знанием рынка. На этих совместных вылазках я узнал много нового о недвижимости.

Отец и мать могут гордиться этими двумя молодыми людьми.

Роберт Кийосаки

Возможно, сейчас я скажу банальность, но меня всегда поражает, как часто люди упускают фантастические возможности только из-за того, что боятся о чем-то попросить. Конечно, они опасаются, что им откажут. Их пугает слово «нет». Причиной может быть робость, слабость или, наоборот, чрезмерная гордость, не позволяющая о чем-то просить или торговаться. Таким людям нечего делать в мире недвижимости. Но у вас есть шанс переосмыслить свою точку зрения.

Возьмите на заметку

И в жизни, и в бизнесе вы никогда не получите того, что просите. Всегда приходится торговаться.

Люди, не умеющие договариваться друг с другом и просить то, чего они хотят, упускают массу возможностей. Им никогда не удастся добиться того, к чему стремятся все выдающиеся бизнесмены – купить товары и услуги по более низкой цене. Еще в детстве отец учил меня, что в бизнесе надо использовать любую возможность. Эту истину я познал не в домашних беседах с ним. Для этого мне понадобилось два года подряд поработать в поте лица.

В первый год я был смотрителем пристани для яхт, которая входила в состав принадлежавшего отцу казино «Castle» в Атлантик-Сити, штат Нью-Джерси. Мне было четырнадцать лет, и в течение двух месяцев я должен был швартовать яхты, подключать к ним электричество и воду и выпол нять еще кучу других работ за минимальную зарплату и чаевые. Думаю, каждому хотя бы раз в жизни надо попробовать поработать за чаевые. Ни на какой другой работе вы не сможете познать в полной мере этику жизни, услуг и труда. Работа за чаевые – это прекрасный жизненный урок.

На следующее лето меня отправили в одно из наших поместий ухаживать за территорией. Ответственность здесь была куда выше. Я должен был ездить на тракторе, управляться с бензопилой и делать массу других дел, чтобы участок выглядел пристойно. Я получал все ту же минимальную зарплату, но здесь не было подвыпивших владельцев яхт, которые порой совали мне в карман двадцатидолларовые купюры. Только зарплата, и ни доллара больше.

Поначалу я не поднимал этого вопроса. Мне не хотелось казаться жадным, да и гордость не позволяла заводить разговор о деньгах. Однако к концу лета я все же подошел к отцу и спросил, почему мне не дали прибавки к жалованью, хотя работа здесь сложнее и труднее, а чаевых никто не дает. Ответ был очень краток: «Ты не получил прибавки потому, что не просил о ней. Почему я должен платить больше, если ты согласен работать и за такие деньги?» Мне все стало ясно. Урок был весьма болезненным, но совершенно очевидным: если хочешь чего-то добиться, надо отставить в сторону свои эмоции, страхи и гордость.

С тех пор я стараюсь больше не попадать в подобные ситуации. Тяжелая работа сама по себе не доставляла мне неприятных эмоций, но было обидно, что я попусту потратил целое лето, работая за гроши, хотя мог бы заработать и больше, если бы попросил. Этот урок я помню до сих пор.

Обычно болезненные уроки запоминаются лучше всего. Работа за минимальную зарплату в течение целого лета помогла мне накрепко усвоить эту истину. К счастью, это произошло еще тогда, когда ставки были не слишком высоки. Если уж вы теряете доход, то лучше, чтобы он был совсем маленьким. Поэтому и вам лучше усвоить этот урок до того, пока в цифрах еще не слишком много нолей.

Я больше не боюсь слова «нет». Мне понравилось договариваться и торговаться. Я оглашаю то, на что претендую, а потом начинаю вести переговоры и практически всегда получаю что-то сверх того, на что рассчитывал. С моей точки зрения, если я экономлю на чем-то несколько долларов, то тем самым добавляю дополнительную стоимость этому «чему-то». А ведь добавочная стоимость – это основа основ бизнеса!

Если говорить о недвижимости и о жизни в целом, то не надо стесняться просить. Самое худшее, что может при этом случиться, – это то, что вам ответят отказом. Но и в этом случае ваша позиция будет не хуже изначальной. Задать вопрос нетрудно, это займет у вас всего две секунды, и можете мне поверить, что хорошие бизнесмены ожидают этого вопроса. Обратившись с просьбой, вы даете себе и собеседнику время и возможность улучшить свою финансовую позицию и создать добавочную стоимость. Если вам ответят отказом, в этом нет ничего плохого. Конечно, вы не получите всего, о чем просите, но зачастую обе стороны останавливаются где-то посередине, что-то уступая и что-то получая взамен. В этом и заключается смысл переговоров. Даже при таком сценарии вы все равно что-то выигрываете.

Реальность такова, что всегда необходимо о чем-то просить и на чем-то настаивать. Если человек в здравом уме, то он не откажется продать вам вещь по первоначальной цене только из-за того, что вы попросили о скидке. В самом худшем случае вы всего лишь вернетесь на исходную позицию. Со временем вы поймете, что отказ – это, в конце концов, далеко не самое худшее, что может случиться. Это просто часть игры. Услышав «нет», в будущем вы с большей легкостью будете обращаться с просьбами.

Это добавит вам смелости. Вы обнаружите, что если попросить человека о чем-то выходящем за пределы его сил или возможностей, то он с большей готовностью пойдет на компромисс и уступки, которых вы не ожидали. В некоторых случаях он может даже согласиться на ваши немыслимые просьбы и целиком заглотит наживку вместе с крючком, леской и грузилом. Главное только – не свалиться со стула, если такое вдруг произойдет, потому что вы же не хотите, чтобы ваш собеседник осознал свою ошибку. Не исключено, что в этом случае он пойдет на попятную и удача уплывет у вас из-под самого носа.

Аналогичным образом и продавец может запросить с вас абсолютно нереальную цену. Не надо сразу принимать его слова за чистую монету. Начните переговоры, поторгуйтесь. Даже после того, как вы вроде бы пришли к согласию, попросите его уступить еще хоть какую-нибудь мелочь, чтобы у него создалось впечатление, будто он выжал из вас все что можно. Таковы правила игры при заключении сделок. Бывают времена, когда надо проявить и щедрость, но только не за столом переговоров. Здесь надо быть максимально сдержанным, чтобы собеседник чувствовал, что это он добился от вас максимума возможных уступок, а не наоборот. Поступая так, вы закладываете основу для всех будущих переговоров, в которых вновь и вновь будете добиваться выигрыша.

И наконец, чем чаще вы о чем-то просите, тем легче вам будет обращаться с просьбами и в будущем. В отказе нет ничего страшного. Вскоре вы обнаружите, что привычка просить и настаивать все чаще будет создавать благоприятные возможности для вас и ваших проектов. Постарайтесь торговаться в любых обстоятельствах. Я делаю это постоянно, даже совершая покупки в магазине. Когда продавец отвечает мне отказом, я прошу разрешения поговорить с его начальством. Если вы проявите хоть немного настойчивости, скидка на 10 процентов вам практически гарантирована. Вы считаете, что такого не может быть? Попробуйте сами и убедитесь. А 10 процентов экономии – это 10 процентов дохода.

Когда вы приобретете уверенность в переговорах, выработаете гибкость в отстаивании своей позиции и хорошо усвоите некоторые приемы, то переговоры будут проходить легче и быстрее. Попробуйте. Вы ведь ничего не теряете, а приобрести можете очень многое.

* * *

Дональд Трамп-младший занимает лидирующие позиции среди сегодняшних молодых бизнесменов. Будучи исполнительным вице-президентом «Trump Organization», он, вместе с сестрой Иванкой и братом Эриком, старается расширить активы компании в области недвижимости, торговли и гостиничного дела как в масштабах страны, так и за ее пределами. Его опыт в разработке строительных проектов, основательное образование и врожденное деловое чутье придают нынешним и будущим планам компании Трампа новые и свежие черты. Помимо бизнеса Дональд часто и охотно выступает с лекциями и является ассистентом отца в знаменитом шоу телекомпании NBC «Кандидат».

Эрик Трамп

У меня такое подозрение, что моя жена влюблена в Эрика Трампа. Она в восторге и от Иванки с Дональдом-младшим, однако Эрик занимает особое место в ее сердце. Это очень симпатичный человек. Он младший из трех детей, как и Ким была младшей из трех дочерей. Всем троим детям Трампа свойственно огромное обаяние, однако Ким считает Эрика особенным.

Одним из самых памятных событий в моей жизни стало приглашение Дона-младшего и Эрика поохотиться на фазанов в их клубе, находящемся в часе езды от Нью-Йорка. В то время я был еще мало знаком с молодыми людьми. Мы провели целый день в грязи и холоде, по колено в воде, охотясь на фазанов с собаками, и тогда я понял, какие это замечательные люди. Мне довелось увидеть их в непривычной обстановке, вдали от их офиса в небоскребе, находящемся рядом с отелем «Plaza» и Центральным парком на 5‑й авеню.

Первое, что я заметил, это те же самые старинные ружья, которые коллекционирую и я. Они были изготовлены в Бельгии примерно семьдесят пять лет назад семейством Франкотт – династией оружейников, о которой слышали лишь немногие.

Далее я отметил, насколько по-доброму и уважительно Эрик и его брат относятся ко всем окружающим. В них не было ни снобизма, ни высокомерия. Их джентльменство не было напускным. Доброта и уважительность были совершенно искренними, независимо от того, общаются они с членами клуба или прислугой. Ко всем они относились с одинаковой теплотой и предупредительностью.

Вечером, возвращаясь в Нью-Йорк, мы остановились поужинать в старинном деревенском кабачке, которому было уже не меньше двухсот лет. Пока хозяева глазели на двух молодых знаменитостей, Эрик с братом прошли на кухню, чтобы поздороваться с обслуживающим персоналом и поварами. В тот день я зауважал их еще больше. Их простота в общении с людьми не знает границ.

В 2008 году я пригласил обоих молодых людей на охоту на один из частных гавайских островов. Пока мы ехали на вертолетную площадку, Эрик диктовал по телефону своей сестре Иванке какой-то особый семейный кулинарный рецепт. Я спросил, умеет ли он готовить, и оба брата хором ответили: «Конечно». Я поинтересовался, где они приобрели такие умения. Оказалось, они с детства были приучены, что домашний персонал обслуживает только родителей, а не их. Не имея своей прислуги, они научились готовить и обслуживать себя. Было совершенно очевидно, что все трое очень любят друг друга.

Я считаю, что сегодня эти молодые люди могут служить примером для своего поколения точно так же, как их родители были примером для моего. Я благодарен судьбе, что мне довелось близко познакомиться с семьей Трамп и людьми, которые работают в «Trump Organization».

Роберт Кийосаки

Сколько я себя помню, каждое утро начиналось одним и тем же. Перед тем как идти в школу, я заходил в спальню к отцу, чтобы поцеловать его. На прощание он всегда говорил мне: «И помни, Эрик, никому нельзя верить на слово». Вряд ли это можно считать обычным напутствием отца сыну-первокласснику. Истинный смысл этих слов дошел до меня лишь намного позже. И сегодня, уже будучи бизнесменом, я в полной мере осознаю всю важность этого совета.

Впервые я понял ценность этого урока после одного эпизода с братом Доном, который до сих пор остается не только моим лучшим другом, но и наставником в жизни. Как-то раз после школы Дон предложил поменяться монетками из своих копилок. Я с удовольствием поменял свои четвертаки на несколько блестящих одноцентовых монеток и был чрезвычайно доволен тем, что получил больше, чем дал. Зайдя к отцу с целой пригоршней мелочи, я похвастался, какую удачную сделку провернул. Отец понял, что Дон меня надул, и объяснил, что дело не в количестве монеток, а в их стоимости. Свое объяснение он подытожил словами: «Эрик, что я тебе всегда говорил? Никогда никому не верь на слово». Только теперь до меня начало доходить, что он имел в виду.

Сегодня, работая вице-президентом «Trump Organization» по вопросам развития и приобретения недвижимости, каждый день я сталкиваюсь с ситуациями, которые заставляют вспоминать об этом отцовском напутствии. Я понял, что главным качеством в бизнесе является умение полагаться только на себя. Возьмем конкретный случай. Я завязал контакты с очень известным владельцем ресторанов, который должен был стать партнером в одном из наших проектов. После нескольких месяцев нудных переговоров уже перед самым подписанием соглашения я завел разговор с одним из архитекторов, и тот случайно проговорился, что хозяин ресторана дал ему поручение разработать проект, который намного превосходил по стоимости согласованный нами бюджет.

Будучи в шоке от такого мошенничества и нечестных намерений своего потенциального партнера, я немедленно прервал все переговоры и расторг предполагаемую сделку. Я твердо верю, что любые события не случайны, а имеют какой-то смысл. Я был очень расстроен, что попусту потратил несколько месяцев, однако сегодня могу снова улыбаться, зная, что мы приняли правильное решение. Вскоре было заключено соглашение с другим ресторатором, и сегодня наше заведение считается одним из лучших в городе.

Мой отец как-то рассказывал об одном преуспевающем бизнесмене, который пообещал пожертвовать 40 миллионов долларов своему колледжу. Переводы должны были осуществляться четырьмя равными долями. Сделав два первых платежа, бизнесмен оказался в тяжелом финансовом положении и попросил руководство колледжа об отсрочке уплаты оставшихся 20 миллионов. Вместо того чтобы поблагодарить бизнесмена за 20 миллионов пожертвованных долларов, колледж обратился с иском в суд по поводу невыполнения договорных обязательств. Бизнесмен вынужден был объявить о своем банкротстве. В конечном итоге он все же сумел восстановить свое состояние и выйти из этой передряги даже богаче, чем раньше, но поклялся, что никогда больше не даст этому колледжу ни цента.

Мне повезло, что я родился в богатой семье, и чрезвычайно благодарен своим родителям за полученное образование и воспитание. Однако не думайте, что в жизни у меня не было трудностей. Человек по своей натуре всегда испытывает зависть к тем, кто имеет больше, чем он. Порой эта зависть может приобретать самые разнообразные формы. Ребенок не всегда понимает, кто богат, а кто беден, и поэтому легко становится мишенью для людей со злыми намерениями. Подобное случалось и со мной, но напутствие отца помогало мне видеть мир таким, как он есть, и понимать, что люди в своих поступках обычно руководствуются собственными интересами, порой даже во вред окружающим.

Это убеждение стало для меня путеводным. Обычно я стараюсь доверять людям, но по мере взросления все чаще ловлю себя на том, что ожидаю от них худшего, и это помогает мне избегать неприятных сюрпризов и разочарований. Возможно, это и не самая лучшая, но необходимая жизненная позиция. Я все больше убеждаюсь, как прав был отец, внушая мне эту мысль еще в раннем детстве. Понимание приходит с опытом.

Реальность бизнеса и жизни такова, что есть хорошие люди и есть плохие. Так было и всегда будет. Необходимо усвоить один урок: доверяй в первую очередь себе, а не другим. Спустись с небес на землю, и тебе всегда будет сопутствовать успех.

* * *

Будучи вице-президентом компании «Trump Organization» по вопросам развития и приобретения недвижимости, Эрик Трамп активно участвует в разработке всех национальных и международных проектов, связанных с недвижимостью. Он играет одну из центральных ролей в процессе приобретения недвижимости, планирования проектов, строительства, продажи и маркетинга. Кроме того, он участвует в конференциях по проблемам недвижимости и публикует статьи в «New York Post». Телеканалы CNBC, «Fox» и NBC часто приглашают его для участия в своих программах. Наряду с работой в «Trump Organization» Эрик с увлечением занимается благотворительностью, помогая детям, оказавшимся в беде.

27. Роберт Кийосаки. Не бойтесь ошибок

Вот уже много лет я езжу по миру, выступая с лекциями по проблемам предпринимательства и инвестирования. Моя цель состоит в том, чтобы обратить внимание людей на важность финансового образования, которое необходимо для обретения независимости и безопасности. Когда меня спрашивают, во что я сам вкладываю деньги, я всегда отвечаю: «Я добился финансовой независимости, инвестируя в недвижимость».

Независимо от того, где я нахожусь – в США, Австралии, Южной Африке, Европе или Азии – и с кем беседую, в ответ я чаще всего слышу одно и то же:

«Я не хочу чинить туалеты».

«У меня нет денег».

«У меня нет на это времени».

«Недвижимость – это слишком рискованно».

«А что, если я потеряю деньги?»

«Недвижимость не может давать таких доходов, о которых вы рассказываете».

Я считаю, что это просто отговорки, которыми люди пытаются замаскировать более глубокие и скрытые причины своего нежелания заниматься недвижимостью. На мой взгляд, истинными причинами являются:

1) отсутствие знаний о недвижимости;

2) лень;

3) боязнь неудачи;

4) все вместе взятое.

Я могу это утверждать, потому что большинство людей стремятся к финансовой свободе. Они хотят обеспечить себе безопасное будущее. Им хочется, чтобы деньги текли в карман независимо от того, работают они или нет. Многие люди с удовольствием бросили бы работу и занялись тем, что им действительно нравится.

Для меня недвижимость означает свободу. Она позволяет полностью контролировать свою жизнь и будущее. Я не завишу от пенсионных программ с их акциями, облигациями и паями инвестиционных фондов, которыми управляют какие-то чужие люди. Я хочу сам определять свою финансовую судьбу.

Именно поэтому, когда я слышу от человека, что у него нет денег или он не хочет чинить туалеты, я знаю, что это всего лишь отговорки. Люди, как правило, обращают больше внимания не на цель, а на путь, ведущий к ней. У одного моего друга есть два любимых выражения по поводу этой человеческой слабости: «Каждый хочет попасть на небеса, но не все готовы для этого умереть» и «Большинство трогаются с места, только когда загорится зеленый свет».

Возьмите на заметку

К сожалению, слишком многие люди позволяют себе, чтобы самооправдания стали помехой на пути к той жизни, которой им хотелось бы.

К сожалению, слишком многие люди позволяют себе, чтобы самооправдания стали помехой на пути к той жизни, которой им хотелось бы. Вместо того чтобы думать об инвестировании в недвижимость и как это может изменить их жизнь к лучшему, они видят только трудности на этом пути. Их больше волнуют не мечты и желания, а страхи. Страх и лень заслоняют им видимость и возводят преграды на пути к лучшей жизни.

Мне хотелось бы ответить на все их возражения по порядку.

Причины бедности

Причина № 1: Отсутствие знаний

У большинства людей вполне хватает ума, чтобы заниматься инвестированием в недвижимость. Это вовсе не так трудно. Каждый, кто покупал себе дом или снимал квартиру, занимался инвестициями в недвижимость. Таким образом, вкладывать деньги в недвижимость довольно легко. Но вот зарабатывать деньги на недвижимости – это совсем другое дело. Для этого требуются знания.

Когда я говорю о деньгах, которые можно зарабатывать на недвижимости, то имею в виду денежный поток – доход, который поступает к вам ежемесячно вне зависимости от того, работаете вы или нет. Я не касаюсь здесь прироста капитала. Когда люди говорят, что их недвижимость подорожала, или покупают ее задешево, ремонтируют, а затем продают, то речь идет о приросте капитала. Существует громадная разница между денежным потоком и приростом капитала. На мой взгляд, добиться прироста капитала значительно легче, чем создания денежного потока. Для денежного потока требуется больше финансовых знаний. Однако могу вас успокоить: чтобы получить необходимые знания, вам не придется четыре года сидеть в колледже. Достаточно трехдневного семинара (если это хороший семинар). Компания «Rich Dad» предлагает курсы для начинающих и уже опытных инвесторов в недвижимость.

В 1997 году в своей только что опубликованной книге «Богатый папа, бедный папа» я писал о разнице между активами и пассивами. Мой богатый папа определял эту разницу очень просто: активы кладут деньги в твой карман, а пассивы извлекают их из него. В книге я делал вывод: «Дом, в котором вы живете – это не актив, а пассив». Другими словами, у большинства, людей, совершивших самую крупную инвестицию в недвижимость – в собственный дом, денежный поток течет не в карман, а из кармана. На протяжении многих лет после этого я получал сердитые письма. Однако, когда разразился хаос с субстандартными ипотечными кредитами, когда людей в массовом порядке начали выселять из домов за неуплату, а стоимость недвижимости резко упала, то миллионы людей поняли, что недвижимость может быть не только активом, но и пассивом.

Для большинства людей собственный дом – это пассив, даже при условии, что он полностью выплачен. Дело в том, что этот дом не создает дохода. Напротив, он требует расходов на страховку, налоги, ремонт и т. д. Лишь в тот момент, когда человек продает свой дом и кладет вырученные деньги в карман, он становится активом. До этого времени вы имеете дело с пассивом.

Возьмите на заметку

Если вы хотите достичь финансовой свободы, то недвижимость должна давать доход и при хорошем, и при плохом состоянии экономики. Научившись этому, вы обретете свободу на всю оставшуюся жизнь. Именно поэтому так необходимо финансовое образование.

Причина № 2: Лень

Лень – это личное качество. Я тоже ленив и борюсь с лентяем внутри себя каждый день. Например, просыпаясь утром, я знаю, что мне нужно идти в спортивный зал, но живущий во мне лентяй уговаривает: «Можешь позаниматься и завтра. Почему бы не выпить чашку кофе и не почитать газету?» Уже в двухлетнем возрасте большинство людей становятся настоящими экспертами в области самооправданий.

Когда человек говорит мне, что не хочет чинить туалеты или у него нет денег, я знаю, что передо мной лентяй, потому что и сам пользуюсь подобными отговорками. В таком случае мне хочется ответить ему: «А кто вам сказал, что я хочу чинить туалеты?» или «Почему вы думаете, что у меня есть деньги?» Но на самом деле мой ответ должен звучать так: «Я вкладываю деньги в недвижимость именно потому, что не собираюсь чинить туалеты и хочу, чтобы у меня было много денег».

Мой богатый папа частенько говорил: «Большинство ленивых людей трудятся в поте лица». Поначалу я не понимал, что он имеет в виду. Но когда подрос, то осознал смысл этих слов. Я обнаружил, что намного легче усердно трудиться, чем делать то, что необходимо. Порой я все еще пользуюсь такими отговорками, как «Я занят», «У меня слишком много работы» или «Мне нужно отдохнуть». Мне часто приходится встречаться с, казалось бы, очень занятыми людьми, которые на самом деле просто слишком ленивы, чтобы стать богатыми. Они сами изобретают для себя оправдания и отговорки.

Еще учась в школе, я часто слышал от своего бедного папы: «Я не смогу сегодня пойти на футбольный матч с твоим участием, потому что у меня много работы». Он ни разу не посетил ни одного матча за все три года, что я играл в школьной футбольной команде. Такой же подход он исповедовал и по отношению к богатству и финансовой свободе. Он был для этого слишком занят. На мой взгляд, он попросту использовал занятость в качестве предлога, чтобы спрятаться от жизни. Это был хороший, трудолюбивый, высокооплачиваемый, но бедный человек.

Мой богатый папа стал богатым потому, что никогда не работал в поте лица ради денег. Наоборот, он всегда добивался, чтобы деньги работали на него. Чем лучше работали деньги, тем богаче он становился и тем больше у него было свободного времени. Чем больше у него было времени, тем больше денег он зарабатывал.

Это вызывало у бедного папы негодование. Он часто называл таких людей, как мой богатый папа, «богатыми бездельниками». Вместо того чтобы заставлять деньги работать на себя, бедный папа относил их в банк. Он свято верил в необходимость экономить и копить деньги. Это, в свою очередь, приводило в бешенство богатого папу, который не раз говорил: «Твоему отцу приходится вкалывать изо всех сил, потому что его деньги ленятся. Они попросту лежат себе в банке. А я пойду в банк, возьму деньги твоего отца в долг, куплю себе недвижимость, и его деньги будут работать на меня, а не на него».

Возьмите на заметку

Профессиональное образование сводится к тому, чтобы научиться хорошо работать за деньги. Финансовое образование дает знания о том, как заставить деньги работать на вас. Поэтому весь вопрос лишь в том, кто работает более усердно – вы или ваши деньги.

Причина № 3: Страх перед неудачами

Страх часто объясняется сочетанием лени и отсутствия знаний. Испытывая страх, многие люди уверены только в том, что впереди их поджидают сплошные неудачи. Отсутствие знаний заслоняет от них возможности успеха.

Мне часто задают вопрос: «Как можно преодолеть страх перед неудачами?» Мой ответ прост: «Учитесь, приобретайте опыт, заведите себе наставника и оторвите зад от стула». Другими словами, измените свои взгляды на жизнь. Постарайтесь увидеть то, чего не видят окружающие. В этом случае вы сможете обнаружить возможности, которые страх мешает разглядеть остальным людям. Вы должны видеть не только трудности пути, но и конечную цель.

Возьмите на заметку

Одна из причин, почему я работаю в команде, состоит как раз в том, что каждый человек воспринимает окружающий мир немного по-другому. Выслушав все точки зрения, я прихожу к какому-то выводу.

Большинство самых выгодных инвестиций находятся прямо у вас под носом. Их надо просто увидеть. Но вся проблема в том, что вы видите их не глазами, а умом. Много лет назад, мечтая о домике в горах, я решил купить себе земельный участок с фермой. Вдобавок ко всему я хотел, чтобы все это досталось мне бесплатно. Но я не просто мечтал, а искал возможности. Уже через несколько месяцев мне попался на глаза участок площадью примерно восемьдесят акров со старинным каменным домом, построенным в 1880‑х годах. За него запрашивали 115 тысяч долларов. Поторговавшись, я скинул около 10 тысяч и договорился, что выплачу эту сумму в рассрочку без всяких процентов в течение года. Отремонтировав дом, я разделил землю на участки и продал его вместе с тридцатью акрами примерно за 215 тысяч долларов. Таким образом, я положил себе в карман чистую прибыль в размере 75 тысяч, и у меня еще осталось пятьдесят бесплатных акров земли.

После завершения этой сделки ко мне зашла женщина с соседней фермы, находившейся в нескольких милях, и долго удивлялась, как это мне удалось заработать деньги и бесплатно получить пятьдесят акров. Она присматривалась к этому поместью много лет, но ничего не предпринимала. У нее тоже возникали подобные планы, но она боялась, что потерпит неудачу.

– И что бы вы стали делать в случае провала? – спросила она. – Вдруг вы не смогли бы продать дом?

– Но я бы в любом случае исполнил свою мечту, – ответил я. – Пусть даже не бесплатно, но я получил бы то, о чем мечтал.

– Но вы бы потеряли деньги, – не унималась она.

– Если бы все пошло не так, как я планировал, то пришлось бы применить творчество и предпринять что-то другое. Любая неудача делает меня умнее и, в конечном счете, ведет к успеху. Полный провал может случиться лишь в том случае, если вы ничего не делаете.

Женщина подняла на меня глаза и сказала:

– Вот я-то как раз ничего и не делала, потому и потерпела неудачу.

– Выводы делать вам, – ответил я, пожав плечами.

Самое убийственное слово

Нет ничего более убийственного для наших начинаний, чем слово «попытаюсь». Если кто-то обещает мне «попытаться» что-то сделать, я знаю, что ничего не будет сделано. Существует громадная разница между «Я попытаюсь это сделать» и «Я это сделаю».

Если вы хотите добиться финансовой свободы, то нужно принять решение и добиваться его всеми силами. Запретите себе пользоваться словом «попытаюсь». Либо вы делаете то, что планируете, либо нет.

Сила образования

Примерно двадцать лет назад я записался на двухдневные курсы, посвященные творческому подходу к финансированию. Насколько я помню, мне пришлось заплатить за это около 350 долларов. По-моему, в эту стоимость входил и обед. Если бы я не пошел на эти курсы, то передо мной не открылась бы обетованная земля возможностей. Моя соседка, очевидно, не посещала этих курсов и поэтому не смогла увидеть то, что увидел я. У нее перед глазами стоял только страх провала.

Всем известно, что мы живем в эпоху информации. Вся проблема в том, что ее слишком много. Именно поэтому такое значение приобретает образование. Оно позволяет упражнять мозг, чтобы он избирательно относился к информации и наделял ее конкретным смыслом. Из-за недостатка знаний в области недвижимости моя соседка не ориентировалась в море информации и придавала ей только негативное значение. Как видите, даже незначительная учеба может оказать бесценную помощь.

Богачи и трусы

Страх относится к числу очень сильных человеческих эмоций. Умение справляться с ним оказывается решающим фактором в делении людей на богачей и трусов. Когда речь заходит о деньгах, то страх превращает большинство людей в трусов.

Полезен ли страх? Одних людей он вынуждает к бездействию, а других заставляет что-то делать. Поскольку мне не хочется терпеть неудачи и терять деньги, я хожу на образовательные курсы и читаю литературу по недвижимости. Я делал это двадцать лет назад и продолжаю поступать так же. Именно поэтому я дал задание своему мозгу найти способ приобрести участок земли без оплаты за него, и продолжаю упражнять его в подобных инвестициях. Покупая восемьдесят акров земли или другую недвижимость, я, как и раньше, испытываю страх. Я боюсь, но именно из-за этого предпринимаю какие-то действия и учусь, зная, что если дела пойдут не так, как предполагалось, то я подключу творчество и в результате стану умнее. Большинство же людей, испытывая страх, предпочитают ничего не делать.

Возьмите на заметку

Одних людей страх вынуждает к бездействию, а других заставляет что-то делать. Я тоже испытываю страх, но именно из-за этого предпринимаю какие-то действия и учусь.

Встречаются также люди, которые усердно учатся, но все же, когда дело доходит до действий, поддаются страху. Одна из причин такого явления носит название «аналитический паралич». Все дело в том, что они слишком заучились. Когда приходит время вложить деньги в дело, их внутренний трус поднимает тревогу и подсовывает кучу аргументов, доказывающих, что эта затея не сработает. Это похоже на цыпленка из сказки, который бегал и кричал: «Небо падает! Небо падает!»

Точно так же, как я пытаюсь подавить в себе лентяя, я борюсь и с этим цыпленком. Вся прелесть недвижимости заключается в том, что она дает вам время подумать. Не раз случалось так, что я находил какую-то недвижимость, посылал владельцу предложение о покупке, а потом принимался анализировать ситуацию. На период изучения объекта и размышлений отводится обычно от одной недели до шести месяцев, и в это время я собираю команду консультантов и наставников. Окончательное решение о покупке либо об отказе от нее я принимаю, будучи уже членом спокойной, рационально мыслящей, образованной и опытной команды вроде той, которая написала эту книгу.

Период подготовительных мероприятий не гарантирует вам успеха. Всегда могут возникнуть непредвиденные проблемы. Но если такое случается, я вновь созываю команду, и она помогает мне в их решении. Каждая такая проблема добавляет мне знаний, и я вкладываю их в следующую инвестицию. Если даже я и потеряю какие-то деньги, то в результате, как минимум, все равно стану умнее тех, кто ничего не делает. Именно этой философии я придерживаюсь, когда вкладываю деньги в недвижимость, преодолевая страх.

Причина № 4: Все вместе взятое

Все мы люди. Каждый может лениться или испытывать страх перед неудачами. Вся разница лишь в том, как мы справляемся с этими чертами своего характера и относимся к самооправданиям и отговоркам.

Вот несколько способов, которые я использую для борьбы с этими отрицательными качествами.

Отговорка № 1: Отсутствие знаний о недвижимости

Мое финансовое образование началось с игры в «Монополию». Мой богатый папа не раз играл в нее вместе со мной и своим сыном. Когда я поинтересовался, почему мы так часто в нее играем, он сказал: «Потому что в этой игре заложена формула большого богатства». Эта формула известна многим: четыре зеленых домика меняются на один красный отель. В девять лет я уже понимал, что смогу разбогатеть, если буду следовать этой формуле и претворю ее в реальную жизнь.

Чтобы продемонстрировать, как выглядит эта игра в реальной жизни, богатый папа и показывал нам свои «зеленые домики». Спустя десять лет, когда мне исполнилось девятнадцать, он купил себе «красный» отель на пляже Вайкики.

Вернувшись домой после вьетнамской войны, я попросил богатого папу помочь мне сделать первые шаги в работе с недвижимостью. Он ответил: «Иди сначала поучись. Я дал тебе все, что мог. Теперь тебе надо подняться на следующую ступеньку». Спустя месяц я увидел рекламу курсов по недвижимости. Чтобы записаться на них, мне пришлось потратить 385 долларов, что по тем временам было целым состоянием, так как мое жалованье пилота в морской авиации составляло около 600 долларов.

Но настоящая учеба началась только после окончания курсов. Все, о чем говорил нам преподаватель, сбылось. Он предупреждал: «Первая проблема, с которой вы столкнетесь, – это агенты по недвижимости. Большинство из них продавцы, а не инвесторы. Они не в состоянии отличить хорошую инвестицию от плохой». В этом отношении ничего не изменилось и в наши дни. На протяжении многих месяцев я слышал от агентов только одно: «Это невозможно. Таких сделок не существует в природе».

Далее преподаватель советовал нам: «Найдите себе хорошего наставника, который сам вкладывает деньги в недвижимость». Поскольку богатый папа уже был моим наставником, я отправился прямиком к нему и сразу же услышал: «Как я могу научить тебя чему-нибудь, если ты ничего не делаешь?»

Возьмите на заметку

«Как я могу научить тебя чему-нибудь, если ты ничего не делаешь?»

Богатый папа

В последующие несколько месяцев в свободное время я ездил по округе, выискивая недвижимость и общаясь с агентами, как и советовал богатый папа. В конце концов я нашел, как мне казалось, что-то подходящее и тут же помчался к нему, чтобы похвастаться. Как вы уже, вероятно, догадываетесь, он разгромил мою сделку в пух и прах. Хотя было очень обидно осознавать, что я еще многого не знаю, но этот опыт оказался для меня бесценным, потому что я впервые что-то предпринял самостоятельно.

Это была сделка с низким начальным платежом. Вся проблема была в том, что она имела отрицательный денежный поток, и каждый месяц я терял на ней деньги. Богатый папа преподал мне урок:

– Сколько таких сделок с ежемесячными потерями ты сможешь себе позволить?

– Не много, – искренне ответил я.

– Так зачем же ты платишь деньги, чтобы их терять? – был его следующий вопрос.

– Потому что агент по недвижимости сказал, что цена дома будет расти, и я верну деньги.

– Он это тебе гарантировал?

– Не знаю. Он просто сказал, что я заработаю кучу денег на продаже.

– Он может дать гарантию?

– Не знаю, – опять ответил я.

– А сколько домов ты сможешь купить, если каждый месяц они будут приносить тебе деньги?

– Сколько найду, столько и куплю, – ответил я, немного подумав.

– Так вот, иди и ищи сделки, которые будут приносить тебе деньги, – улыбнувшись, сказал богатый папа. – И больше не приходи ко мне с таким барахлом, которое вытягивает деньги из кармана. Никогда не делай ставку на то, что недвижимость вырастет в цене.

Я снова отправился на поиски, то есть вновь принялся за учебу, памятуя слова богатого папы: «Как я могу научить тебя чему-нибудь, если ты ничего не делаешь?»

Следующим моим уроком было умение справляться с разочарованиями. По мере того как шло время, я все больше приходил в отчаяние. Все предлагавшиеся дома были либо слишком дорогими, либо требовали кучи денег на ремонт. Поджав хвост, я опять вернулся к богатому папе, но, как вы уже догадались, большого сочувствия не встретил.

Когда я пожаловался, что мне не хватает денег, он просто рассмеялся и преподал мне следующий урок: «Когда найдешь недвижимость, приносящую доход, тогда и деньги найдутся».

Спустя месяц я нашел на острове Мауи кондоминиум, состоявший из квартир с одной спальной и одной ванной комнатой. Он располагался всего в квартале от великолепного песчаного пляжа. Наконец-то я нашел то, что искал. Я купил сразу три квартиры, внеся начальный платеж с кредитной карточки и договорившись о финансировании оставшейся суммы со стороны продавца. Теперь с каждой квартиры я получал чистых 25 долларов в месяц. Я их зарабатывал, а не терял. Богатый папа был прав. Найдя хорошую инвестицию, вы всегда найдете и деньги на покупку.

Возьмите на заметку

«Когда найдешь недвижимость, приносящую доход, тогда и деньги найдутся».

Богатый папа

К вашему сведению: 25 долларов на первый взгляд не бог весть какая сумма, но это один из четырех источников дохода. В сфере недвижимости к этим четырем источникам относятся:

1. Денежный поток. В данном случае он составлял 25 долларов в месяц.

2. Уменьшение задолженности. Каждый месяц погашалась определенная часть моего кредита. Если бы я продержал у себя эту недвижимость до окончания кредита, то фактически его выплатили бы мои квартиросъемщики.

3. Амортизация недвижимости. Правила, установленные в бухгалтерской и налоговой сферах, позволяют мне выводить амортизированную стоимость из налогооблагаемых сумм. Это значит, что фактически зарабатывая деньги, я делаю вид, что теряю их. Для меня это означает чистую прибыль, так как я плачу меньше налогов. Это явление иногда называют фантомным денежным потоком.

4. Удорожание недвижимости. Речь идет о повышении рыночной стоимости. Большинство людей вкладывают деньги в недвижимость именно из-за ее удорожания. Во время последнего бума спекулянты скупали недвижимость только с одной целью – тут же перепродать ее с прибылью.

Эти четыре источника доходов в совокупности составляют так называемую «внутреннюю норму доходности». Если в моих инвестициях присутствуют все четыре источника, я чувствую себя намного увереннее.

Как уже было сказано раньше, я инвестирую ради денежных потоков. Я не люблю спекулировать недвижимостью, потому что мне больше по душе все четыре возможности получения доходов. Поиски такой недвижимости занимают много времени, и мне неохота расставаться с ней.

Еще одна причина, удерживающая меня от спекуляции, заключается в том, что я могу извлечь выгоду из удорожания недвижимости, даже не продавая ее. Давайте предположим, что я купил недвижимость за 200 тысяч долларов, а через несколько лет ее стоимость возросла до 300 тысяч. Вместо того чтобы продавать ее, я лучше получу кредит под залог этой недвижимости, а выплачивать его, как и прежде, будут квартиросъемщики. Разумеется, такую операцию я провожу лишь в том случае, если уровень квартплаты позволяет покрыть возросшие платежи по кредиту.

Что же касается продажи недвижимости и спекуляции, то у меня имеется негативный опыт, и я сейчас расскажу о нем.

Больше, чем починка туалетов

После покупки трех квартир я наивно полагал, что моя учеба завершена. Но вместо этого началась очередная фаза образования – на этот раз в области управления недвижимостью. Уже через несколько месяцев после покупки произошел прорыв в системе очистки сточных вод, и нечистоты хлынули в мои квартиры. Следующим этапом моего учебного плана стали навыки в ведении переговоров со строителями, ассоциацией домовладельцев, юристами и принятие решения, что же теперь делать с такими «ароматными» квартирами.

Проблема оказалась куда сложнее, чем просто ремонт унитаза.

Продажа как способ решения проблемы

Единственным положительным обстоятельством было то, что, несмотря на потерю денег из-за отсутствия жильцов, рынок недвижимости на Мауи пошел в гору. Агент по недвижимости, принадлежавший как раз к тому типу, от которого предостерегал нас преподаватель на курсах, предложил мне по 48 тысяч долларов за каждую квартиру. Поскольку купил я их в свое время всего по 18 тысяч, то мой доход от продажи составлял около 30 тысяч с квартиры. Эта сумма и проблемы с очистными сооружениями перевесили все остальные доводы. Я продал свою недвижимость.

Едва я успел положить деньги в карман, как спустя всего несколько недель агент перепродал эти квартиры по 65 тысяч долларов. Уроки следовали один за другим. С одной стороны, я вроде бы заработал деньги, а с другой – потерял. Канализация заставила меня принимать решения, руководствуясь не разумом, а эмоциями.

Эта неудача с очистными сооружениями перевела меня в категорию, которую в кругах инвесторов в недвижимость называют «отказниками». Отказник – это владелец, который по каким-либо причинам отказывается от своей собственности и уходит с рынка. Такие люди ведут себя эмоционально и иррационально. Вскоре после скандала с субстандартными кредитами в 2007 году рынок был наводнен такими отказниками.

Если вы хотите разбогатеть, ищите отказников и ту недвижимость, от которой они отказываются.

Чем больше проблема, тем лучше усваивается урок

Еще один урок, который я получил в этой ситуации, можно сформулировать так: «У начинающего инвестора недвижимость должна находиться не более чем в часе езды». Поскольку мои квартиры находились на другом острове, мне постоянно приходилось отпрашиваться с работы, ехать в аэропорт, ставить машину на стоянку, садиться в самолет, затем брать машину напрокат, ехать целый час, работать над решением проблемы и спешить обратно. В результате я терял целый рабочий день. И все это обходилось отнюдь не дешево. Сегодня я могу управлять недвижимостью на расстоянии, но в то время мне следовало бы найти себе объект для инвестиций как можно ближе к дому, не более чем в часе езды. Лишь после того, как вы приобрели десяток домов, каждый из которых преподносит вам все новые уроки, можно расширять радиус своей деятельности.

Больше недвижимости – больше проблем – больше денег

Следующим пунктом в учебном плане стали налоги. Продав три квартиры, я положил в карман кучу денег – и потратил их. На следующий год я обнаружил, что подошло время платить налоги. Деньги-то я заработал, но одновременно приобрел и проблемы с налогами. Оказалось, что налоговая служба шутить не любит и оправданий не принимает.

Любая недвижимость имеет свои проблемы и преподносит свои уроки. Каждый из таких уроков заставлял меня продолжать учебу. В результате я становился опытнее, умнее и богаче. Богаче с каждой новой неудачей. Я пришел к выводу, что люди, избегающие неудач, не могут добиться успеха.

Возьмите на заметку

Неудачи делали меня богаче. Я пришел к выводу, что люди, избегающие неудач, не могут добиться успеха.

Сегодня у нас с Ким в собственности около 1500 квартир, и в месяц мы зарабатываем больше денег, чем большинство людей могут заработать за несколько лет. Наше образование и накопление опыта продолжаются, но финансовые результаты с лихвой компенсируют все трудности. Даже во время кризиса с субстандартными ипотечными кредитами наша недвижимость продолжала давать хороший доход. Какие бы тяжелые времена ни наступили, людям все равно нужна крыша над головой.

Что касается наставников, то к ним можно причислить всех профессионалов, принявших участие в написании этой книги. Как только у нас с Ким возникает какой-то вопрос, мы сразу звоним им. Попросту говоря, наша учеба никогда не кончается, потому что нет конца проблемам и вызовам.

Как же преодолеть страх перед неудачами? Ответ прост: надо расти и развиваться. Неудача – это часть учебы, поэтому начинайте с детских шагов. Маленькие дети учатся сначала ползать, потом ходить и только затем бегать. В ходе этого процесса им не раз приходится падать. И это хорошо, что дети еще совсем маленькие, – им не так высоко падать.

Наша система образования имеет два серьезных недостатка. Во-первых, она наказывает учеников за ошибки. Если вы их не делаете, вы отличник. Если допускаете их слишком много, к вам приклеивают ярлык двоечника. Именно поэтому люди, демонстрировавшие хорошие успехи в школе, зачастую не могут похвалиться такими же результатами в реальной жизни. Второй недостаток заключается в том, что в школе каждый пишет контрольные работы самостоятельно. Если вы решите скооперироваться с одноклассниками во время контрольной, то вас обвинят в списывании. Я заработал больше денег, чем многие бывшие отличники, потому что допускал больше ошибок и «списывал», то есть сотрудничал с окружающими. Эта книга создана как раз теми людьми, которые постоянно помогают мне писать контрольные.

Как найти хороших консультантов и наставников

Мне часто задают вопрос: «Как вы находите таких замечательных консультантов и наставников?» Я всегда отвечаю: «И в сказках, и в реальной жизни надо перецеловать множество лягушек, пока найдешь принцессу. Поэтому целуйте и не останавливайтесь».

Я усвоил один ценный урок: даже в любой плохой сделке можно встретиться с хорошим человеком. Например, однажды мне пришлось иметь дело с одним парнем (назовем его Джо), который и по внешнему виду, и по разговорам производил впечатление человека, знающего, что делает. Затем события начали развиваться не так, как планировалось, и на свет вышла его истинная темная натура. Однако нет худа без добра. В процессе этой сделки я познакомился с Кеном Макэлроем. Я не знаю, где сегодня этот Джо, но мы с Кеном стали хорошими друзьями и совместными усилиями заработали миллионы долларов.

Сегодня я не боюсь плохих сделок, так как знаю, что благодаря им могу познакомиться с хорошими людьми. Другими словами, когда в сделке что-то идет не так, в человеке проявляются истинные черты его характера – хорошие или плохие.

Как преодолеть страх перед неудачами?

Приведу десять рекомендаций, которые способен выполнить каждый.

1. Прежде чем начинать действовать, запишитесь на курсы или почитайте литературу. Если у вас нет денег, пойдите в библиотеку. Помните, что ум – это ваш ценнейший капитал. Инвестировать надо прежде всего в него.

2. Не принимайте советов от неудачников. Держитесь подальше от людей, которые не верят в успех. Не доверяйте тем, кто дает советы по поводу инвестиций, но сам не вкладывает деньги в недвижимость.

3. Найдите себе наставников, то есть людей, которые на своем опыте уже познали все, что вы только собираетесь сделать.

4. Проанализируйте, как минимум, сотню предложений, прежде чем купить что-нибудь. Возвращаясь с работы домой, выберите другой маршрут и познакомьтесь с новым районом города. Понаблюдайте, какие изменения в нем происходят, поговорите с его жителями. Выбрав район, который вас заинтересовал, станьте экспертом в пределах пяти кварталов, главным специалистом по этой квадратной миле. Когда вы найдете недвижимость, которая приносит доход, деньги сами найдут вас.

5. Начинайте с малого. Знайте, что вы будете допускать ошибки. Мой богатый папа частенько говорил: «Погонишься за большим – ничего не выиграешь». Вкладывайте деньги в недвижимость, находящуюся не дальше чем в часе езды от вашего места жительства.

6. Будьте скромнее. Делая деньги, люди часто становятся излишне самоуверенными. Стоит только человеку слишком много возомнить о себе, как он начинает допускать дурацкие ошибки. Подходить к своим успехам и ошибкам лучше всего с юмором. Другими словами, не воспринимайте себя слишком всерьез. Меня, например, до сих пор разбирает смех, когда я вспоминаю канализационный потоп в своих первых квартирах. Я до сих пор стараюсь не покупать недвижимость, выше которой по склону холма находится другое жилье. Сегодня я уже точно знаю, что вниз может стекать не только вода.

7. Мечтайте. Единственная разница между моими самыми первыми и сегодняшними инвестициями заключается в количестве нолей. Я мечтал не о недвижимости, а о финансовой свободе, и любая инвестиция, будь она хорошей или плохой, становилась ступенькой лестницы, которая вела меня к мечте.

8. Помните, что в мире полно бедных людей, работающих в поте лица. Многие сегодня стали рабами денег. Им нужно работать, чтобы добыть себе деньги на жизнь. Каждый день напоминайте себе, что вы не хотите быть одним из них. Пусть деньги работают на вас, а не вы ради денег.

9. Идеальных инвестиций не бывает. Все инвестиции содержат в себе проблемы. Каждая из них бросает вам вызов и учит чему-то новому. Если вы ничего не делаете, то ничему не научитесь. Помните, что потерпеть неудачу можно лишь при условии, что вы что-то делаете.

10. Нет, я не ремонтирую туалеты. Если бы я знал, как чинить унитазы, то занимался бы этим, но я никогда этому не учился. Зато я умею нанимать профессионалов – хороших агентов по недвижимости, бухгалтеров, знающих, как добиться налоговых льгот, банкиров, разбирающихся в инвестициях, юристов, знающих законы, менеджеров, которые умело управляют жильем, подрядчиков, знающих толк в строительстве и ремонте, и других специалистов, которые не понаслышке знакомы с таким бизнесом, как недвижимость. Я не знаю, как чинить унитазы, не разбираюсь в бухгалтерском учете и во всех тонкостях законов, но зато я знаю людей, которые являются специалистами в этом деле.

С годами становитесь умнее и вы, и члены вашей команды. В конце концов, недвижимость – это не актив. Сама по себе она никого не делает богатым. Инвестиции в недвижимость всего лишь дают вам возможность стать умнее. Ваш настоящий актив – это образование, положительный и отрицательный опыт, усвоенные уроки, приходящая с годами мудрость и ваша команда, вроде той, которая приняла участие в написании этой книги.

Возьмите на заметку

Помните: если у вас не хватает денег на инвестиции и вы не решите эту проблему, то их у вас не будет всю жизнь. Мой богатый папа говорил: «Чтобы всю жизнь быть с деньгами, надо решить проблему нехватки денег». Генри Форд говорил: «Думать – это самая тяжелая из всех работ. Поэтому так мало людей заняты этим делом».

Реальная история: извлекайте уроки из ошибок

Во время последнего мыльного пузыря на рынке недвижимости один из моих знакомых купил дом, тут же продал его и сделал на этом какие-то деньги. Этот легкий и быстрый успех ударил ему в голову. По мере того как раздувался пузырь, он лихорадочно скупал недвижимость в Лас-Вегасе, Майами, Сан-Франциско, Мехико, Лондоне и Финиксе. Сегодня он банкрот, и во всех своих бедах винит недвижимость. Его проблема в том, что он знал только один тип рынка – мыльный пузырь. Сегодня он знает, что пузыри имеют обыкновение лопаться. Но поскольку он винит во всем не себя, а недвижимость, можно считать, что он ничему не научился. Он упустил бесценную возможность извлечь урок из ошибки. Он не усвоил, что настоящие инвесторы в поисках самых выгодных сделок выходят на рынок после того, как он рухнул. Выгодными эти сделки делает как раз наличие дураков, потерпевших провал.

Возьмите на заметку

Бедных намного больше, чем богатых, потому что легче сказать: «Я не могу себе этого позволить», чем задать вопрос: «Каким образом я могу себе это позволить?» Задавая этот вопрос, вы включаете в работу свое главное достояние – ум. Если же вы пользуетесь самооправданиями, то ум продолжает спать, и вы вновь становитесь рабом, который трудится в поте лица за деньги.

Поэтому, пожалуйста, не позволяйте страху перед неудачами встать между вами и финансовой свободой. Неудачи – это необходимая составная часть успеха.

Возьмите на заметку

Если вы ничего не делаете, то ничему и не научитесь. Если вы ничему не научитесь, то останетесь бедным. Помните: потерпеть неудачу можно лишь при условии, что вы что-то делаете.

Сноски

1

Корпорация типа С имеет обычное налогообложение, а типа S с точки зрения налогов приравнивается к товариществам, то есть не подвергается двойному обложению прибыли. – Прим. перев.

2

Форма страхования, предназначенная для защиты собственника имущества или кредитора по заклад ной от риска потерь в результате дефекта титула собственности на недвижимое имущество. – Прим. перев.

3

Согласно Кодексу внутренних налогов корпорация типа С имеет обычное налогообложение в отличие от корпорации типа S, которая аналогично товариществам освобождается от двойного налогообложения прибыли и имеет ряд других льгот. – Прим. перев.

4

В ряде городов США действует положение, запрещающее строительство второго жилого дома на участке, если земля изначально приобреталась для строительства только одного дома. Исключение составляют случаи, когда второй дом или пристройка предназначаются для престарелых родственников, желающих жить по соседству с детьми. – Прим. перев.

5

Различные виды острых мексиканских лепешек с начинкой или без. – Прим. перев.

6

Взаимные инвестиционные фонды, которые вкладывают деньги в не пользующуюся спросом недвижимость в надежде на повышение спроса после реконструкции. – Прим. перев.

7

Мезонинными (промежуточными) называются формы финансирования проектов, когда инвестор не входит в капитал компании, а предоставляет ресурсы для ее развития через долговые обязательства, иногда с одновременным приобретением прав на покупку доли собственности заемщика в будущем по заранее определенной цене. – Прим. перев.

8

Форма маркетинга, рассчитанная на прямую и быструю реакцию потребителей. – Прим. перев.

Content

Роберт Кийосаки
Инвестиции в недвижимость

Слова благодарности

Предисловие Роберта Кийосаки Зачем понадобилась книга о недвижимости?

Часть 1 Недвижимость как бизнес

1. Том Уилрайт. Недвижимость как бизнес

Принцип бизнеса № 1: стратегия

Принцип бизнеса № 2: Команда

Принцип бизнеса № 3: Учет

Принцип бизнеса № 4: Отчетность

Принцип бизнеса № 5: Налоги

2. Чарлз Лотцар. Комплектование команды и управление ею с точки зрения юриста

Три правила игры

Юрист, специализирующийся на недвижимости

Брокер по недвижимости

Бухгалтер

Архитектор

Инженер-строитель

Геодезист-землеустроитель

Инженер-эколог

Посредники в сделке

Ипотечный брокер

Страховой агент

Посредник, необходимый при использовании статьи 1031

Генеральный подрядчик

Несколько слов в заключение

3. Уэйн Палмер. Путь к невиданному богатству

Благосостояние (Б)

Обмен (О)

Потенциал (П)

Сумма таланта и собственности (Т + С)

Талант (Т)

Собственность (С)

Преимущества частного финансирования для покупателя

Преимущества частного финансирования для продавца

Время (В)

Ключевые факторы скорости

4. Росс Маккалистер Доходы с нуля

Ясное видение

Планируйте на длительную перспективу

Сосредоточьтесь на своей рыночной нише

Где строить?

Выбор участка под застройку

Команда разработчиков

Архитектор

Подрядчик

Строительная команда

Титульная компания

Компания, управляющая недвижимостью

Финансовые партнеры

Бизнес-план

Получите ли вы кредит?

Краткосрочные и долгосрочные кредиты

Несколько слов в заключение

5. Крейг Коппола. Изучите мир, в котором вы живете

Совершите поездку по городу

Ищите точки роста

Трудно подниматься в условиях спада

Смотрите на все глазами инвестора

О чем говорят здания

Категории коммерческой недвижимости

Азбука коммерческой недвижимости

Циклы рынка коммерческой недвижимости

Несколько слов в заключение

6. Гарретт Саттон. Десять правил защиты недвижимости

Правило № 1: Страхование не гарантирует полной защиты активов, или Никогда не позволяйте людям, работающим за комиссионные, указывать вам, как защищать свое имущество

Правило № 2: Две самые распространенные формы собственности на недвижимость не способны защитить ее, или Почему следует избегать совместного владения и нераздельного совладения

Правило № 3: Никогда не оформляйте недвижимость в собственность корпорации типа с, или Гоните прочь советчика, который предлагает вам подобные вещи

Правило № 4: Офшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США, или В своем ли вы уме?

Правило № 5: Доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя, не обеспечивает защиту имущества, или Когда вы прекратите слушать проходимцев?

Правило № 6: Земельный траст обеспечивает анонимность, но не защищает имущество, или Почему одной только анонимности недостаточно

Правило № 7: ТОО и коммандитное товарищество (КТ) – прекрасные средства защиты недвижимости, или Зачем вам нужен приказ об обращении взыскания на долю должника

Правило № 8: Разделение активов приносит пользу, или Не кладите все яйца в одну корзину

Правило № 9: Переведите титул собственности на юридическое лицо, или Что может случиться, если вы этого не сделаете

Правило № 10: Не учреждайте больше фирм, чем это необходимо, или Опасайтесь советчиков, которые рекомендуют вам обратное

7. Уэйн Палмер. О стеклянных шариках и капитале

Сбережения

Займы

Практическая осуществимость

Кредитная заявка

Как готовить кредитную заявку

Получение денег от инвесторов

Несколько слов о соблюдении законов

Несколько слов о формах собственности

Составляющие успеха

8. Берни Бейс. Как избегать споров по поводу недвижимости и улаживать их

Как избежать споров

Как улаживать разногласия, возникающие по поводу недвижимости

Проконсультируйтесь с опытным адвокатом, ведущим дела в суде

Если разногласия уже появились, делайте все, что в ваших силах, чтобы уладить их

Попробуйте прибегнуть к услугам посредника

Подумайте об арбитраже

Судебное разбирательство как последний выход

Не оставляйте попыток прийти к мирному соглашению, на какой бы стадии процесса вы ни находились

Заключение

Часть 2 Сделки с недвижимостью

9. Мэл Шульц. Покупайте по акрам, продавайте по футам

Учитесь понимать реальные потребности, финансовую логику и задавайте вопросы

Соотносите предлагаемый продукт с потребностями рынка

Начинайте с математики

Знания, полученные на месте

10. Кертис Оукс. Все дело в добавленной стоимости

Моя история

Как найти нужную недвижимость

С чего начинать поиск

Критерии и анализ недвижимости

Финансовый рычаг

Положительный денежный поток

Двузначный показатель денежной рентабельности

Норма капитализации – 7 процентов и выше

Мультипликатор валового дохода – 9 и ниже

Сильные и слабые стороны, возможности и риски

Тенденции

Демографические данные

Ключевой фактор успеха – отличная команда

Проблемы… или возможности?

11. Джон Финни. Анализ сделок, или Приключения в мире недвижимости

Мой мир

Понравится ли это собакам?

Что заложишь, то и получишь

Главное – построить, а клиенты придут (или не придут)

Чем дальше, тем хуже

Сделка – это прыжок с парашютом

Чем руководствоваться при продаже недвижимости?

Где получить дополнительную информацию?

12. Скотт Макферсон. Подготовка к приобретению недвижимости

Осмотр недвижимости

Юридическая экспертиза

Проверка прав собственности

Анализ отчетов сторонних организаций

Экологическое обследование

Проверка состояния недвижимости

Оценка

Изучение рынка

Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности

13. Ким Далтон. Ценность растет изнутри

Комплектование команды

Как сформировать команду

Участник № 1 – Архитектор

Участник № 2 – Дизайнер по интерьерам

Участник № 3 – Ландшафтный дизайнер

Участник № 4 – Генеральный подрядчик

Действенные стратегии повышения стоимости жилья

Успешные инвестиции в многоквартирные жилые дома

Коммерческая недвижимость, которая выдержит испытание временем

Экология

Несколько слов в заключение

14. Скотт Макферсон. Источники финансирования для инвестиций в недвижимость

Как все начиналось

Три самых важных шага для понимания и получения финансирования

Составьте бизнес-план!

Разработайте несколько запасных стратегий

Создайте команду, которой можно доверять

Покажите мне деньги!

Как получить доступ к кредиторам?

Где получить дополнительную информацию?

15. Крейг Коппола. Сдача недвижимости в аренду

Аренда – это маркетинг

Аренда сродни продаже

Аренда – это кропотливая работа

Что способствует и что мешает сдаче недвижимости в аренду

Какой агент по сдаче недвижимости в аренду вам нужен

16. Кен Макэлрой. Подводные камни неумелого управления недвижимостью

Взгляд со стороны

Знание – ключ к успеху

Тройной подход

Доходы

Квартплата

Степень заселенности жилья

Другие возможности денежных поступлений

Расходы

Система

Нравится ли вам эта работа?

Несколько слов в заключение

Часть 3 Творческие способы зарабатывания денег на недвижимости

17. Гэри Горман. Путь от А до Б без уплаты налогов

Правило № 1: Приобретение с целью инвестирования

Правило № 2: Сорок пять дней на поиск новой недвижимости

Правило № 3: 180 дней на завершение сделки

Правило № 4: Независимый посредник

Правило № 5: Сохранение права собственности

Правило № 6: Стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи

18. Карлтон Шитс. Как купить недвижимость, не внося собственных денег?

Продавец сам может профинансировать вашу покупку

Сама недвижимость может стать источником финансирования

Инвесторы всегда заинтересованы в приобретении недвижимости

Партнеры готовы внести свою долю

Возьмите в долг у брокера его комиссионные. Я не шучу

Ваши собственные услуги, опыт и ресурсы

Самая лучшая стратегия – аренда с правом выкупа

Используйте все средства

Выдвигайте несущественные условия

Высказывайте сразу несколько предложений одновременно

Что можно и чего нельзя делать

Волна будущего

Деньги можно заработать на любом рынке

19. Дин Грациози. Маркетинг – ваш путь к выгодным сделкам с заложенной недвижимостью

Автоматический маркетинг при инвестировании в заложенную недвижимость

Сведем все воедино

Не забывайте об интернете

20. Скотт Ширмер. Получение разрешений на строительство, или Спящий гигант прибыльности

Возлюби ближнего своего?

Мир локальной политики

Распоряжение собственностью = прибыль

Детальный процесс получения разрешений на строительство

Стартовый план скотта

Почему право распоряжения землей важнее собственности

Как добиться выгодного для себя соглашения

Необходимая подготовительная работа

Обследования и отчеты

Подача заявки

Одновременно с этим…

Конец игры

Знания, знания и еще раз знания

Будущее

21. Том Уилрайт. Залоговое право на имущество как инструмент инвестиционной политики

Что такое инвестиции в залоговое имущество

Шаг № 1: Выбор инвестиционной стратегии

Стратегия получения процентов

Стратегия приобретения земли

Шаг № 2: Определение инвестиционных критериев

Критерии инвестиций для получения процентов

Критерии инвестиций для приобретения земли

Шаг № 3: Оценка инвестиции

Инвестиции для получения процентов

Инвестиции для приобретения земли

Шаг № 4: Подготовительный период

Риски залога

Риски, связанные с владельцем

Процедурные риски

Риски недвижимости

Шаг № 5: Формирование команды

Шаг № 6: Выработка инвестиционных систем

Примечание автора

22. Уэйн Палмер. Торговля лошадьми: оригинальный путь к богатству

Двенадцатилетний Джон Пол

Как превратить кислый лимон в сладкий лимонад

Преимущества важнее, чем цена

Обмен недвижимости = быстрый путь

Двусторонние, трехсторонние и многосторонние обмены

Другие преимущества членства в группах эксчейнджеров

Связи

Кладезь мудрости

Взаимная выгода

Деловое партнерство

Образование

23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров

Компонент № 1: Хорошие связи

Отношения с арендаторами

Отношения с покупателями

Компонент № 2: Отличное здание

Хорошая видимость

Нужное количество нужных покупателей

Удобство

В центре событий

Доступность

Подбор арендаторов

Развлечения

Компонент № 3: Большое внимание к деталям

Перечень мероприятий

Результат

Часть 4 Усвоенные уроки

24. Ким Кийосаки. Чему учит недвижимость

Майами, Флорида

Первый из многих уроков

Хорошие и плохие стороны

С самого начала

Пора садиться в самолет

Телефонный звонок

Что же все-таки произошло?

Что теперь?

На следующее утро

Новая сделка

Заключение сделки

Недвижимость, которая продолжает преподносить уроки

Деньги? Какие деньги?

По-настоящему серьезная ошибка

Юрист может стать вашим другом

Терпение как непрекращающийся урок

Мы все еще ждем

Настоящее и будущее

Терпение и подготовка ведут к прибылям

Будущее нашей недвижимости

Подводя итог

25. Дональд Трамп. Как все начиналось

Моя первая крупная сделка

Приезд в Манхэттен

26. Дональд Трамп-младший, Эрик Трамп. Какой самый главный урок относительно недвижимости вы получили от отца?

Эрик Трамп

27. Роберт Кийосаки. Не бойтесь ошибок

Причины бедности

Причина № 1: Отсутствие знаний

Причина № 2: Лень

Причина № 3: Страх перед неудачами

Сила образования

Богачи и трусы

Причина № 4: Все вместе взятое

Больше, чем починка туалетов

Продажа как способ решения проблемы

Чем больше проблема, тем лучше усваивается урок

Больше недвижимости – больше проблем – больше денег

Как преодолеть страх перед неудачами?

Сноски