Руслан Назаров

ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Раздел 1. Общее имущество

Часть 1. Состав общего имущества

1. Домофоны — это общее имущество?

Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 №А14—3620/2009/153/15. Аналогичный вывод сделан в Письме Минстроя РФ от 11.04.2016 № 10686-АТ/04.

Объясняется это тем, что домофон соответствует признакам общего имущества, указанным в ст. 36 ЖК: территориально принадлежит многоквартирному дому; функционально обслуживает два и более помещение в доме.

Важно учитывать, что трубка домофона, расположенная в квартире, к общему имуществу дома не относится, так как не выполняет второй признак: трубка обслуживает только конкретную квартиру.

Необходимо отметить, что в указанном Письме Министерство ошибочно полагает, что обслуживанием домофона может заниматься не только управляющая организация, но любая организация, с которой заключен договор по решению общего собрания. Эта позиция ошибочна по той причине, что в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления. Если в доме выбрана управляющая организация, то обслуживать домофон может только эта организация.

2. Является ли подвал общим имуществом?

Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объекты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме. Поэтому когда подобные дела доходят до суда, суд решает — обслуживает ли объект более чем одну квартиру.

Вот пример. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 сделаны следующие выводы по подвальному помещению:

«С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 № 1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз — в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.

Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома».

3. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество всего дома?

Проблема не новая. Если радиаторы отопления — это общее имущество, то платить за их содержание должны все собственники всех квартир в доме. Представляете, радиатор стоит в одной квартире, а платить за него должны собственники всех остальных квартир в доме.

Если радиаторы не являются общим имуществом, то платить за них должен собственник той квартиры, в которой они установлены. Это кажется более справедливым. Но как решить эту проблемы по закону?

И в судебной практике, и в деятельности надзорных органов сложилось определенное мнение:

— радиаторы отопления являются общим имуществом, если отсутствуют отключающие устройства;

— если радиаторы отопления имеют отключающие устройства, то они не являются общим имуществом. Подтверждается это Письмом Минстроя РФ от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04 и Письмом Минрегиона РФ от 04.09.2007 № 16273-СК/07.

Таким образом, возможны две ситуации:

1) у ваших радиаторов отопления нет отключающих устройств? Тогда платить за ремонт должны из «общего котла» дома, в который скидываются все собственники помещений в доме;

2) у ваших радиаторов отопления есть отключающие устройства? Тогда платить за ремонт должны вы.

4. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?

От ответа на этот вопрос зависит, кто должен ремонтировать и менять запорно-регулировочные краны.

Если краны являются общедомовым имуществом, то содержать их обязана управляющая организация. Это следует из ст. 162 ЖК РФ. Дополнительно платить ни за ремонт, ни за замену крана собственник квартиры не должен.

Но если запорно-регулировочные краны не являются общедомовым имуществом, то содержать их обязаны собственники квартиры (ст. 210 ГК РФ).

Общедомовым имуществом являются элементы, которые обслуживают более одного помещения в доме (ст. 36 ЖК РФ). Краны являются необходимой конструктивной частью общедомовой инженерной системы. Поэтому краны обслуживают более одного помещения.

Из этого следует, что обслуживать краны на трубах водоснабжения и отопления обязана управляющая организация. Собственники не обязаны дополнительно платить за замену запорно-регулировочного крана.

К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение от 14.02.2012 №КАС12—25.

5. Что такое придомовая территория?

Собственникам квартир в доме принадлежит и земельный участок, на котором располагается дом. Размеры земельного участка играют важную роль. От этого зависит, какие объекты должны содержать собственники (детские площадки, контейнерные площадки, инженерные сети и т. д.). Кроме того, от размеров земельного участка зависит в каком месте разместить стоянку для машин жильцов и где поставить шлагбаум, чтобы во двор не заезжали посторонние лица. Как же определяется размер земельного участка под домом?

Ответ на данный вопрос содержится в письмах Министерства экономического развития РФ от 29.12.2010 №Д23—5416, от 20.01.2010 №Д23—124. Вот основные указания Министерства.

Размер земельного участка определяется фактическим землепользованием, а также нормативами, которые действовали на момент строительства дома (ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса).

Определить размер участка можно по правоустанавливающим документам. Если таких документов нет, то надо руководствоваться документами, которые были составлены при образовании земельного участка.

Предположим, что ни правоустанавливающих документов, ни иных документов, в которых хоть как-то отражены границы участка, нет. Что делать?

В этом случае надо исходить из границ участка, которые существуют пятнадцать и более лет. Но такие границы должны быть отмечены либо природными, либо искусственными объектами, которые позволяют установить границу. Например, это могут быть столбы.

Что из этого следует? Закон не устанавливает конкретную площадь для всех домов. Площадь земельного участка определяется для каждого дома самостоятельно. При этом используются как сведения из имеющихся документов, так и учитываются фактические обстоятельства.

Обратите также внимание, что согласно Письму Роспотребнадзора от 07.12.2011 придомовые территории — это «территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования».

6. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?

Такой вопрос часто возникает у собственников квартир на первых этажах многоквартирных домов.

По сути, собственники помещений на первом этаже не пользуются лифтом, как это делают, например, собственники квартир на вторых и выше этажах. Однако требование закона неумолимо: платить за лифт должны все. Но почему?

Лифт является общедомовым имуществом. Это следует из статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Лифт обслуживает более одного помещения в доме. Неважно, каких помещений: на первом, втором или третьем этажах.

Содержать общее имущество — это обязанность собственников всех жилых и нежилых помещений в доме (ст. 39 ЖК РФ). Так как лифт является общедомовым имуществом, то и платить за содержание лифта должны все собственники. Подтверждением этому выступает Письмо Минрегиона РФ от 04.12.2013 № 22438—11/РД-ОГ.

Поэтому если у вас квартира на первом этаже и в доме есть лифт, то платить за него придется (см. также п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

7. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу?

К общему имуществу относятся такие нежилые помещения, которые используются для обслуживания двух или более квартир в доме. При этом помещения не должны носить исключительно технический характер. Об этом сказано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489-О-О.

Также суд отметил, что некоторые помещения, хоть и являются нежилыми, но к общему имуществу не относятся. То есть нельзя все нежилые помещения считать общим имуществом, необходимо определить используются ли эти помещения для обслуживания двух и более квартир в доме.

8. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»?

Правовое значение общего имущества раскрыто в Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П. Суд указал, что законодатель при правовом регулировании общего имущества, действовал «исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».

Аналогичный ответ на данный вопрос содержится в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В документе сказано: «Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество — только в общей долевой собственности указанных субъектов».

Касаясь вопроса о признаках общего имущества суд отметил: «Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности».

Также суд отметил следующее: «Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является… Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное, в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».

9. Какие особенности правового статуса есть у общего имущества?

Этот вопрос встает перед многими собственниками квартир. Важность вопроса в том, что за содержание общего имущества платить должны именно собственники квартир. Это весьма значительная сумма. Размер платы зависит в том числе от правильного определения общего имущества.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ общим является имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. Например, лестничная площадка является общим имуществом собственников квартир. Почему? Потому что лестничная площадка используется не конкретной квартирой, а несколькими квартирами в доме.

В Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П выделены два критерия общего имущества:

1) такое имущество не имеет самостоятельной потребительской стоимости;

2) предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений в доме.

Поэтому, чтобы определить относится ли конкретный элемент дома к общему имуществу, надо ответить на следующие вопросы:

1) обслуживает ли элемент дома две и более квартиры;

2) имеет ли элемент самостоятельную ценность или его ценность объясняется тем, что он позволяет использовать квартиры в доме?

Перечень элементов дома, которые являются общим имуществом, установлен в ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, если какого-то элемента в перечне нет, то надо воспользоваться указанными выше признаками.

10. Включается ли в площадь здания площадь балконов?

От ответа на этот вопрос зависит размер платы за ЖКУ, а также количество голосов собственника на общем собрании. Зачастую между управляющей организацией и собственником возникают споры о размере площади. Как избежать этих споров? Что на этот счет говорит закон?

Площадь квартиры определяется по ст. 15 ЖК РФ. Определяется площадь квартиры как сумма площадей всех помещений в квартире. Это касается как жилых комнат, так и вспомогательных помещений, таких как кухня или ванная комната. Не включается в площадь квартиры только площадь балкона, лоджии.

В площадь дома входят площади всех помещений общего пользования. При этом, как отмечено в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 №ОГ-Д23—15301, площадь балконов входит в площадь дома. При определении площади дома надо учитывать данные технического паспорта многоквартирного дома (Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 № 29433-ВК/19).

После того как определены площади как квартиры, так и дома, то есть общего имущества, необходимо посчитать долю в праве собственности на общее имущество каждого собственника. Эта доля должна быть пропорциональна площади квартиры. Поэтому чем больше у Вас квартира, тем больше доля в праве и тем больше голосов на общем собрании.

Плата за содержание жилья, а также в некоторых случаях за коммунальные услуги, зависит от площади квартиры. Важно помнить, что площадь квартиры определяется выпиской из ЕГРП. Техпаспорт на дом может применяться только в случае, если сведений о квартире нет в ЕГРП. Это возможно, если право на квартиру возникло до 1996 года.

11. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?

Многие собственники жилья уже давно осознали, что кроме имущества в квартире им принадлежит доля в общедомовом имуществе. Относится тот или иной элемент к общедомовому имуществу — одна из самых распространенных проблем в ЖКХ. Острота этой проблемы состоит в том, что если элемент является общедомовым имуществом, то платить за его содержание обязаны собственники всех квартир в доме. Один из ярких примеров этой проблемы — полотенцесушитель.

Полотенцесушители установлены в ванных комнатах. С первого взгляда кажется, что они обслуживают только конкретную квартиру, поэтому общедомовым имуществом не являются. Ведь к общедомовому относится только имущество, которое обслуживает больше одной квартиры в доме (ст. 36 ЖК РФ).

Однако в судебной практике получила распространение совсем другая позиция: полотенцесушитель — это общедомовое имущество, так как он является составной частью общедомовой системы отопления (см. например Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 20.04.2015 № А45—1845/2015).

Следовательно, платить за содержание полотенцесушителя в вашей квартире обязаны собственники всех квартир в доме. Обслуживание и замена полотенцесушителя — это обязанность управляющей организации, которая получает от собственников плату за содержание общедомового имущества.

Обратите внимание, что в некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09—725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.

12. Относятся ли балконы к общему имуществу дома?

Кто должен ремонтировать балкон? Этот вопрос появляется у многих собственников. Как правило, балконы в старых домах очень сильно изношены. Кто должен их ремонтировать?

Элементы дома делятся на два типа: общее имущество и индивидуальное имущество собственников квартир. На первый взгляд балконы являются частью квартир, поэтому общим имуществом быть не могут. Ведь к общему имуществу дома относятся только элементы, которые обслуживают две и более квартиры (ст. 36 ЖК РФ).

Однако в судебной практике сделан вывод, что как балконные плиты, так и ограждающие конструкции балконов являются общедомовым имуществом (Решение Арбитражного суда от 05.12.2013 №А26—5118/2013, Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 №ГКПИ11—1727, пример обратной ошибочной позиции см. Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015). Позиция эта объясняется тем, что конструктивно балконные плиты и обеспечивают прочность перекрытий не только одной квартиры, но и других квартир в доме. В свою очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконными плитами.

Таким образом, балконы являются общедомововым имуществом и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона.

Так как балконы — это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме (ст. 44 ЖК РФ). Другими словами, собственник квартиры не может самостоятельно и без решения общего собрания изменить конструкцию балкона, утеплить его, поменять фасад (Определение ВС РФ от 10.10.2017 № 18-КГ17—164).

13. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?

Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник квартиры потребовать ремонт от управляющей организации?

Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники квартир сами.

К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К числу такого имущества относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу (Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014).

Поэтому собственники квартир могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности.

14. В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?

В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома (Письмо от 17.12.2012 № ОГ-Д23—6469).

15. Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?

От ответа на этот вопрос зависит, в какой части применяется жилищное законодательство к дому. Если дом блокированной застройки является многоквартирным, то в отношении такого дома надо выбрать способ управления, то есть будет применяться ст. 161 ЖК РФ. Если же дом не является многоквартирным, то выбирать способ управления не надо, что может значительно упростить собственникам жизнь.

Под многоквартирным понимается дом, в котором более одной квартиры. Важным признаком является возможность выхода из квартир либо на общий земельный участок, либо в места общего пользования. Эти признаки указаны в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

В зависимости от конкретных обстоятельств судебная практика признает дома многоквартирными или нет, ориентируясь на наличие общедомового имущества (см. например Апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 01.10.2012 по делу № 33—2818, определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 № 13-КГ15—2). Если общедомовое имущество есть, то дом с большой вероятностью будет признан многоквартирным.

Что делать, если у Вас квартира в многоквартирном доме? В этом случае необходимо, прежде всего, выбрать способ управления. Это может быть управляющая организация или ТСЖ. Кроме того, вы можете взять дом на непосредственное управление (ст. 164 ЖК РФ).

16. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?

От решения этого вопроса зависит, кто будет содержать и ремонтировать фасад. Если фасад является общедомовым имуществом, то ремонт будет производиться управляющей организацией. В противном случае ремонтом и содержанием придется заниматься собственникам самостоятельно.

К общему имуществу относятся элементы дома, которые обслуживают более одного помещения (ст. 36 ЖК РФ). Например, лестничная площадка — это общее имущество, потому что она обслуживает два и более помещения в доме. Самостоятельной ценности площадка не имеет.

Такую же логику надо применить к фасаду здания. Очевидно, что фасад дома обслуживает больше одного помещения. Кроме того, фасад сам по себе ценности не имеет. Фасад приобретает ценность только в том случае, если он обслуживает помещения в доме. Отсюда очевидно, что фасад дома — это общее имущество. Этот вывод подтверждает Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 № 50-КГ15—4.

17. Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу?

Транзитные сети проходят через многие многоквартирные дома. И собственников квартир, казалось бы, не должно это волновать. Однако повод для волнения есть. Ведь собственники квартир из своего кармана платят за содержание общего имущества. И если трубы, которые обслуживают не только конкретный дом, но и соседний, являются общим имуществом, то собственнику квартиры придется платить не то что за соседа по лестничной площадке, но и за жильца из соседнего дома.

Является ли трубопровод, который проходит через несколько домов, общим имуществом собственников того дома, через который он проходит? Чтобы ответить на этот вопрос, надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ.

Общедомовым является имущество, которое обслуживает две и более квартиры в доме. В норме четко сказано, что общее имущество должно обслуживать помещения, которые находятся в доме. Следовательно, если какое-то имущество, пускай и расположенное в доме, обслуживает квартиры не только в этом доме, но и в соседнем, то это не будут общедомовое имущество.

Такой вывод подтверждается и судебной практикой (Решение АС от 03.12.2012 № АКПИ12—1326, Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 № 308-КГ16—6464).

Из всего этого можно сделать вывод: обслуживать транзитные сети управляющая организация дома не обязана, а собственники квартир в таком доме не обязаны платить за обслуживание.

18. Относятся ли почтовые ящики к общему имуществу?

Почтовые ящики во многих домах находятся в плачевном состоянии. Это не только портит внешний вид подъезда, но зачастую лишает жильцов возможности получать письма, журналы и газеты. Когда жильцы требуют от управляющей организации или ТСЖ провести ремонт, то зачастую слышат отказ. Но правомерен ли этот отказ?

Чтобы разобраться в этом, надо понять: относятся почтовые ящики к общедомовому имуществу или нет. Если ящики не относятся к общедомовому имуществу, то содержать их должны собственник ящиков (статья 210 Гражданского кодекса РФ). Если же почтовые ящики относятся к общедомовому имуществу, то ремонтировать, красить ящики должна управляющая организация (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Общедомовым считается имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме (статья 36 ЖК РФ). В зависимости от конструкции почтовые ящики могут:

1) висеть на входной двери в квартиру — в этом случае они не являются общим имуществом;

2) быть расположены на лестничной площадке, но каждый ящик представляет отдельный объект, не связанный конструктивно с другими ящиками, — в этом случае они не являются общим имуществом;

3) быть расположены на лестничной площадке и все ящики конструктивно соединены — в этом случае они являются общим имуществом.

Только в последнем случае ремонтировать и красить ящики должна управляющая организация (ТСЖ).

Часть 2. Порядок возникновения общей собственности

1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество?

Многим известно, что право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации. Это обеспечивает прозрачность использования имущества, а также позволяет защищать интересы собственников. Например, кто-то владеет подвалом в доме. Подвал — общее имущество. Как собственникам квартир в доме доказать, что никто, кроме них, пользоваться подвалом не может? В этом случае пригодилась бы ссылка на запись в реестре прав.

Общее имущество дома — это не только лестничные площадки и лампочки, но и элементы, которые представляют большой коммерческий элемент. В подвале дома можно разместить магазин, на фасаде — рекламу, на крыше — оборудование операторов связи. Поэтому регистрация права на общее имущество — важный вопрос.

Однако надо учитывать, что регистрировать такое право Жилищный кодекс РФ не требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 № 14-20-1143-1/10. Это означает, что право собственности на стены, подвалы и чердаки возникает не в силу регистрации, а в силу закона. Если кто-то разместил антенну на крыше вашего дома без согласия общего собрания, то смело можете требовать либо демонтаж, либо оплату в пользу всех собственников. Потребуют доказать права? Можно сослаться на указанное письмо: регистрация права собственности на общее имущество не требуется.

В то же время надо учитывать одну особенность. Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта. Например, если собственники квартир на общем собрании решат сдать подвал в аренду магазину, то сначала придется зарегистрировать право долевой собственности.

2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?

Определение состава общего имущества дома — важная процедура. От этого зависит как много собственники будут платить за жилищные услуги. Чем больше общего имущества обслуживается, тем больше суммы в платежках за ЖКУ. Но кто и как определяет состав общего имущества?

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 состав общего имущества определяется собственниками квартир на общем собрании. Для этого надо провести общее собрание с повесткой дня: утверждение состава общего имущества дома. Утвержденный состав общего имущества должен быть включен в договор управления домом, который заключается с управляющей организацией.

Это подтверждается в Письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 № 6037-РМ/07.

Как определить состав общего имущества дома? Для этого надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Элементы, указанные в этих нормах, являются общим имуществом. Однако это открытые перечни. Некоторые элементы, которые не перечислены в законе, все-таки являются общим имуществом.

В ст. 36 ЖК РФ дан не только перечень имущества, которое является общим, но и определен критерий отнесения имущества к общедомовому. Если какой-либо элемент дома обслуживает более одной квартиры, то он является общим имуществом. Поэтому в перечень общего имущества надо включать не только элементы, указанные в законе, но и элементы, которые в законе хоть и не указаны, но имеют признаки общего имущества.

Часть 3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом

1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?

Для ответа на данный вопрос надо разобраться в чьей собственности находится земельный участок под многоквартирным домом. Если участок находится у собственников квартир в доме, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению (и в этом случае есть ограничения, см. ниже). Если же участок находится в муниципальной собственности, то, как правило, запрет на свободный проезд во двор дома отсутствует.

Земельный участок под домом переходит в общедолевую собственность, если в отношении участка проведен кадастровый учет. В этом случае не требуется ни государственная регистрация прав на земельный участок, ни дополнительное согласие или разрешение органов местного самоуправления.

Собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком под домом, если в отношении участка проведен кадастровый учет. Поэтому, например, собственники могут размещать парковки на земельном участке (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу № 33—8950, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2012).

В этом случае собственники вправе установить шлагбаумы и ограничить проезд для лиц, не являющихся собственниками квартир в доме. Это прямо вытекает из ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Решение об установке шлагбаумов должно быть принято общим собранием собственников. Ключи от автоматического шлагбаума надо выдать всем собственникам, даже тем, кто не участвовал на собрании или голосовал против.

Однако надо учитывать, что, установление таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов. Поэтому проконсультируйтесь в местной противопожарной службе, покажите им проект установки шлагбаумов. В противном случае собственники или управляющая организация могут быть привлечены к ответственности.

В том случае, если земельный участок не прошел кадастровый учет, он находится в собственности муниципалитета. Как правило, на такой земельный участок устанавливается публичный сервитут. Что это значит? Это означает, что перемешаться по земельному участку может кто угодно. В этом случае собственники не могут установить шлагбаум и ограничить проезд сторонним лицам.

2. Может ли управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?

Сталкивались с этой проблемой многие: управляющая организация требует допуска в квартиру, чтобы чинить общий стояк. Собственники отказываются, потому что после ремонта, как правило, управляющие организации оставляют бардак. Например, сантехник может разломать стенку, ведущую к общему стояку, а затем отказаться ее восстанавливать. Может ли собственник квартиры отказать управляющей организации?

Надо учитывать, что закон накладывает на управляющую организацию определенные обязательства. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управляющая организация должна содержать общедомовое имущество в нормативном порядке. Это касается любого общего имущества дома, даже того, которое проходит по отдельной квартире.

Поэтому законом предусмотрена обязанность собственников квартир впускать представителей управляющих организаций для проведения ремонта. Это прямо закреплено подп. «б» п. 32 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Подтверждает обязанность собственников впускать сантехников и электриков судебная практика (см. Определение ВАС РФ от 02.07.2012 №ВАС5427/12).

Однако надо учитывать, что если собственник отказывается впускать представителей организации в квартиру, то заставить его можно только через суд. Это объясняется тем, что ст. 3 ЖК РФ установила запрет на проникновение в квартиру без согласия собственника.

Если все-таки вы впустили представителей управляющей организации и они провели ремонт, то требуйте, чтобы управляющая организация провела необходимый косметический ремонт и убрала за собой.

3. Можно ли требовать от магазинов, расположенных в доме, плату за размещение крыльца?

В многоквартирных домах часто открываются новые магазины. Много магазинов открыто уже давно. Но задумывались ли собственники квартир, что им полагается плата за крыльцо, размещенное магазином на земельном участке?

Для того, чтобы открыть магазин, надо сначала перевести помещение из жилого в нежилое. Основным требованием к нежилым помещениям в доме является наличие отдельного входа (ст. 22 ЖК РФ). Другими словами, владельцы будущего магазина должны построить крыльцо.

Очевидно, что построить крыльцо можно только на земельном участке, на котором стоит многоквартирный дом. Из ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок — это общее имущество. Владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом дома собственники квартир.

Как и собственники любого иного имущества, собственники общего имущества дома вправе получать доход от использования земельного участка третьими лицами (см. по аналогии Письмо ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15). Кроме того, только собственники общего имущества могут дать разрешение на использование общего имущества.

Таким образом, будущие владельцы магазина должны обратиться к собственникам квартир в доме за получением разрешения на строительство крыльца (Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 №Ф04—1315/2008). Собственники на общем собрании должны принять такое решение и утвердить размер платы за использование земельного участка. Полученные средства можно направить на содержание общего имущества.

Если у Вас в доме есть магазин, который не платит за пользование земельным участком, на котором расположено крыльцо, то вы должны потребовать внесение такой платы. Обратитесь к председателю совета дома или управляющей организации, чтобы они отыскали владельцев магазина.

4. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?

Провайдеры часто размещают оборудование в многоквартирных домах. По подъездам тянутся кабели, на крышах устанавливается принимающее оборудование. Имеют ли собственники квартир право требовать оплату от провайдера?

Ответ на этот вопрос напрямую зависит от ответа на другой вопрос: что является общим имуществом дома?

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ общим будет имущество, которое обслуживает два и более помещения в доме. Из п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 следует, что и крыша и стены дома являются общим имуществом собственников квартир.

Право собственности дает возможность извлекать доход из принадлежащего собственнику имущества (ст. 210 ГК РФ). Следовательно, если крышей дома или стенами пользуются провайдеры, собственники квартир могут требовать оплату. Ведь собственники квартир обладают долевым правом собственности и на крышу дома и на его стены.

Подтверждается это и в Письме ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15. Ведомство отметило несколько принципиальных моментов.

Во-первых, вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом дома решаются собственниками на общем собрании (см. также Письмо Минстроя РФ от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04). Собственники определяют, кому предоставляется имущество, какая за это взимается плата.

Во-вторых, если в доме есть управляющая организация, то она не может произвольно запретить провайдерам установку оборудования.

В-третьих, управляющая организация не может произвольно требовать оплату установки оборудования. Кроме того, управляющая организация не может самостоятельно и без решения собственников заключить договор с провайдером. Договор может быть заключен только от лица собственников, если общее собрание наделило управляющую организацию соответствующими полномочиями. При этом плата, которая взимается по такому договору, уходит не в карман управляющей организации, а собственникам квартир.

В-четвертых, управляющие организации не могут препятствовать доступу работников провайдера к установленному оборудованию (см. также Определение ВС РФ от 04.07.2016 № 304-КГ16—1613).

Поэтому собственникам квартир необходимо сделать следующее:

1) проверьте, есть ли в доме оборудование провайдера;

2) уточните, принималось ли решение общего собрания о предоставлении общего имущества провайдеру и взимании платы;

3) потребуйте оплату за пользование общим имуществом от провайдера, деньги должны быть перечислены на счета собственников квартир пропорционально их доле в общем имуществе.

Необходимо отметить, что в некоторых случаях суды занимают обратную позицию (Постановления АС УО 05.03.2015 № А50—4669/2014). В том случае, если услуги собственникам жилья оказываются провайдером связи, то, полагают суды, не требуется решение общего собрания собственников. Это в корне неверная позиция. Давайте разбираться.

Из ст. 244 ГК РФ следует, что долевой собственник имеет долю в праве собственности на общее имущество. На этом основании собственнику принадлежит общее имущество. Другими словами, долевой собственник имеет право собственности не на общее имущество, а на долю в имуществе. Что это означает? Что пользование общим имуществом опосредовано согласием других долевых собственников. У собственника квартиры в доме нет никакого самостоятельно и отдельного права на пользование лестничной площадке, которая не находится у него в собственности. В собственности находится доля в праве общей собственности на лестничную площадку. Поэтому собственник пользуется площадкой не в силу своего права собственности на эту площадку (такого права нет!), а в силу согласованной воли всех долевых собственников.

Для разбираемой ситуации это означает: не важно кому провайдер оказывает услуги, решение общего собрания требуется во всех случаях.

Некоторые суды делают такой вывод: если услуги провайдером оказываются собственникам, то собственники квартиры как бы передают право пользования общим имуществом, крышей например. Выше сказано, что никакого права пользования общим имуществом у долевого собственника нет. Да, ему принадлежит общее имущество, он может им пользоваться, но не на основании права собственности, а на основании согласия всех долевых собственников. Поэтому собственник не может передать провайдеру право пользоваться крышей, потому что у него нет такого права. Максимум можно передать право согласовывать с другими собственниками пользование общим имуществом.

Однако из ст. 36 ЖК РФ следует, что доля в общем имуществе дома неотделима от правовой судьбы квартиры. Другими словами, право «пользования» переходит только вместе с квартирой. Но ведь провайдер не получает от собственника квартиру. Поэтому он не может получить и пользование общим имуществом.

Какой вывод из всего этого: пользоваться крышей дома провайдер может только на основании решения общего собрания. Этот вывод был подтвержден Определением Верховного суда РФ от 01.03.2018 № 306-КГ17—17056, где сказано, что требовать оплату необходимо и в тех случаях, когда между оператором и собственниками заключен договор на оказание услуг связи. Суд также подтвердил необходимость получения решения общего собрания для монтажа оборудования.

5. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?

Фасады многоквартирных домов часто используются для размещения кондиционеров. Насколько законным является размещение кондиционера? Кто должен за это платить?

Федеральное законодательство никаких специальных требований к размещению кондиционеров на фасадах зданий не устанавливает. Однако такие требования могут быть установлены местными градостроительными правилами. Как правило, размещение кондиционеров запрещено на фасад зданий, находящихся на центральных или исторических улицах городов.

Если в соответствии с местными правилами размещение кондиционеров является законным, то что для этого требуется?

Стена дома является общедомовым имуществом (ст. 36 ЖК РФ). Распоряжается общим имуществом общее собрание собственников помещений в доме. Только собрание может предоставить право на размещение кондиционера, а также определить порядок взимания и размер платы за использование стены дома. Поэтому для установки кондиционера обязательно требуется решение общего собрания.

В судебной практике встречается обратная позиция. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013 суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о понуждении демонтировать кондиционер. Это разные способы защиты, чего не учел суд.

Собственники вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом (ст. 209 ГК РФ). Таким образом, собственники квартир в доме могут получить плату за размещение кондиционера.

Плата за размещение кондиционера является доходом собственников квартир. Ни управляющая организация, ни ТСЖ прав на этот доход не имеют. Плата может зачисляться на счета собственников квартир. Размер платы зависит от доли в общей собственности, которая, в свою очередь, зависит от площади квартиры.

Кроме того, если установка кондиционеров будет мешать собственникам (например, будет мешать шум от работы), то общее собрание может запретить установку кондиционера.

6. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?

Этот вопрос актуален для всех арендаторов помещений в многоквартирных домах. Если права переходят, то переходят ли обязанности по содержанию общего имущества? Должны ли арендаторы участвовать в общих собраниях собственников? Как им построить взаимоотношения с управляющей организацией? Как собственникам квартир построить отношения с арендатором нежилых помещений в доме?

Для ответа на эти вопросы надо обратиться к ст. 135 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что принадлежность следует правовой судьбе главной вещи. Запутанно? Представьте пульт от телевизора. Пульт — это принадлежность главной вещи, то есть телевизора. Если Вы покупаете телевизор, то тем самым приобретаете и пульт.

Аналогично дела обстоят и с общим имуществом. Да, общее имущество дома — это принадлежность. Главная вещь — это жилое или нежилое помещение. Поэтому, если собственник сдает в аренду помещение, то тем самым он предоставляет арендатору право пользоваться общедомовым имуществом. Это объясняется еще и тем, что без права пользоваться общим имуществом арендатор фактически не сможет использовать помещение. Например, арендатор не сможет установить крыльцо к магазину.

Таким образом, арендатору переходит право пользования общедомовым имуществом. Однако это не влечет у арендатора обязанностей по содержанию общедомового имущества. Это следует из ст. 39 ЖК РФ. Обязанность по содержанию общего имущества — это обязанность собственника, а не арендатора. Заключение договора аренды ничего не меняет в этой конструкции.

Что это означает? Это означает, что арендатор не должен платить взносы на капитальный ремонт, не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги (как примеры судебного разбирательства см. Постановление 6 ААС от 24.02.2012 № 06АП-378/12, Постановлении ФАС ЗСО от 12.09. 2012 № А75—10240/2011, Определение ВАС РФ от 02.08.2012 № ВАС-9695/12). Не может арендатор и заключить договор управления с управляющей организацией (иная позиция содержится в Определении ВС РФ от 11.11.2015 № 305-ЭС15—7462). Негативным моментом является то, что арендатор не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники (ст. 44 ЖК РФ).

Из этих правил есть исключение. Если по условиям договора аренды арендатор должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги, то у арендатора есть обязанность по оплате перед арендодателем (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10). То есть перед управляющей организацией и РСО отвечает за платежи арендодатель, но от арендатора арендодатель может требовать возмещения таких платежей.

Что делать собственникам остальных квартир? Надо помнить, что требования по содержанию общего имущества стоит предъявлять не к арендатору, а к собственнику. Например, собственники на общем собрании решили установить шлагбаум во дворе. Надо требовать плату не от арендатора магазина в доме, а именно с собственника помещения, в котором расположен магазин.

7. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?

Это может потребоваться по многим обстоятельствам. Например, действующий мусоропровод может стать причиной неприятных запахов как на лестничной площадке, так и в квартире. Кроме того, содержание мусоропровода входит в стоимость содержания общего имущества. Поэтому собственники квартир, желая избежать как неприятных запахов, так и лишних расходов, могут задаться вопросом о необходимости заварить мусоропровод. Можно ли это сделать?

Чтобы ответить, надо учитывать, мусоропровод является общедомовым имуществом. Это следует из критериев имущества, указанных в ст. 36 ЖК РФ. В самом деле, мусоропровод обслуживает не конкретную квартиру, а несколько квартир в доме одновременно. Следовательно, мусоропровод является долевой собственностью всех собственников квартир в доме.

Как из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, так и из ст. 209 ГК РФ следует, что собственники вольны распоряжаться принадлежащим им имуществом. Для общедомового имущества это означает, что распоряжается таким имуществом общедомовое собрание. Поэтому на общем собрании собственники квартир вправе принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод. При этом необходимо исключить работы по содержанию мусоропровода из содержания общего имущества. Это позволит сэкономить на плате за ЖКУ.

Аналогичные выводы сделаны в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.

Важно подчеркнуть, что решение должно быть принято общим собранием собственников квартир всего дома, а не собранием собственников квартир конкретного подъезда. Если нарушит это правило, то решение по мусоропроводу будет признано незаконным.

8. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?

Сосед установил перегородку на лестничной площадке? Насколько это законно? Можно ли обжаловать его действия? Наличие перегородки может стать существенной проблемой для соседей. Поэтому приведенные вопросы вполне могут стать причиной судебного разбирательства. Что надо учитывать?

Лестничная площадка является общедомовым имуществом. Это следует как из ст. 36 ЖК РФ, так и из п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Объясняется это тем, что лестничная площадка обслуживает более одного помещения в доме. Поэтому она не может находиться в собственности конкретного лица и находится в общедолевой собственности собственников квартир в доме.

Особенностью статуса общедомового имущества является то, что владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом можно только по соглашению всех долевых собственников. Соглашение оформляется протоколом общего собрания. Другими словами, без решения общего собрания всех собственников в доме отдельный собственник не может ни пользоваться, ни распоряжаться элементами общего имущества.

Так, например, в одном судебном документе сказано: «Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома» (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).

Что это означает? Собственник отдельной квартиры не может установить перегородку на лестничной площадке без решения общего собрания. Если вы столкнулись с ситуацией, когда сосед установил перегородку, то можно обратиться в суд. Не хотите обращаться в суд? Тогда можно обратиться в управляющую организацию.

Дело в том, что наличие перегородок на лестничной площадке нарушает противопожарные требования. Не во всех случаях это так, но в зависимости от конкретных конструктивных особенностей дома, нарушение возможно. Контролировать соблюдение противопожарных требований обязана управляющая организация. Поэтому обратитесь к своей управляющей организации, чтобы демонтировать перегородку на лестничной площадке.

9. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания?

Многие собственники квартир недовольны вывесками, которые размещают магазины, расположенные на первом этаже дома. Для одних подобные вывески портят фасад здания, другие считают, что владельцы магазинов должны получить разрешение общего собрания. Некоторые собственники полагают, что владельцы магазинов обязаны платить за размещение вывесок. Насколько соответствуют закону подобные требования?

Прежде всего, надо помнить, что фасад многоквартирного дома является общедомовым имуществом (ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что пользоваться и распоряжаться фасадом можно только на основании решения общего собрания собственников всех помещений в доме (ст. 44 ЖК РФ).

В судебной практике есть мнение, что владельцы магазинов могут размещать вывески без согласия общего собрания. Объясняется это следующим образом. В соответствии с законодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).

Приведенная позиция необоснованна. Обязанность владельцев магазинов размещать вывески никак не изменяет того обстоятельства, что пользоваться общим имуществом можно только с согласия общего собрания всех собственников. Размещение вывесок — это публичная обязанность, а согласование с общим собранием — гражданская. В этой части законодательство не пересекается. Да, владелец магазина обязан разместить вывеску. Но реализуется эта обязанность только через решение общего собрания. Именно собрание собственников всех помещений в доме должно определить, в каком месте будет размещена вывеска.

Может ли общее собрание требовать плату за размещение вывески? С первого взгляда кажется, что нет. В самом деле, собственник магазина имеет такую же долю в праве на общее имущество, как и собственники других помещений. Однако не все так просто.

Из ст. 244 ГК РФ следует, что долевой собственник имеет долю в праве собственности. Именно долю в праве, а не долю в имуществе. Это создает обязанность долевого собственника согласовывать пользование имуществом с другими долевыми собственниками. При этом ст. 247 ГК РФ не запрещает долевым собственникам установить платность пользования конкретным элементом общего имущества. Обратите внимание, что пользование долей и пользование имуществом — два различных элемента. Если пользование долей не может быть ограничено другими собственниками, то пользование самим имуществом ограничено уже тем, что требует согласия всех сособственников. Именно поэтому в ч. 2 ст. 247 ГК РФ не оговаривается, что пользование конкретным элементом общей собственности должно быть безвозмездным. Эта норма оговаривает только право на использование отдельного элемента имущества, а порядок использования, в том числе и платность, определяет собрание всех собственников.

Таким образом, собственники квартир в доме могут требовать от владельца магазина плату за размещение вывески. Эти деньги можно направить как на содержание общего имущества, так и на личные цели собственников.

10. Могут ли собственники квартир самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в квартире?

Многие собственники задумываются о том, чтобы убрать из квартиры батареи отопления. Одни связывают это с дизайнерским решением, а другие хотят сэкономить на плате за отопление. Насколько законным будет демонтаж батарей?

Это многоаспектный вопрос. Во-первых, надо разобраться относятся ли батареи к общему имуществу. Во-вторых, надо определить, в каких случаях можно вообще отключаться от центрального отопления. В-третьих, надо понять, как демонтаж радиаторов повлияет на оплату за отопление.

Начнем с вопрос об общем имуществе. Это очень важно. Дело в том, что если батареи являются общедомовым имуществом, то распоряжаться ими самостоятельно собственники отдельной квартиры не могут. Только общее собрание собственников квартир во всем доме может предоставить право на демонтаж батарей в конкретной квартире. Но если батареи не являются общим имуществом, то срезать батареи можно и без решения общего собрания.

В судебной практике сложилась позиция, что только если радиаторы имеют отключающие устройства, то их можно демонтировать без решения общего собрания (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 № 33—3805/13). В этом случае батареи не являются общим имуществом, а значит распоряжаться ими может собственник квартиры, а не общее собрание.

В том случае, если батареи не имеют отключающих устройств, то демонтировать радиаторы можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 № А76—12397/2014). Почему важно именно наличие отключающих устройств? Потому что при наличии таких устройств состояние батарей в отдельной квартире никак не влияет на общую систему отопления, проходящую по дому.

Итак, разобрались: если батареи имеют отключающие устройства — демонтируем без решения общего собрания; если батареи не имеют отключающих устройств, — требуется решение общего собрания.

Но прежде чем отключиться от центрального отопления, надо проверить — возможно ли это по схеме теплоснабжения (см. Определение КС РФ от 17.11.2011 № 1514-О-О). В соответствии с ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ нельзя переходить на индивидуальное отопление, за исключением случаев, когда это допускается схемой теплоснабжения. Схема теплоснабжения определяется органами местной власти. Поэтому необходимо обратиться в местную администрацию, чтобы узнать возможно ли отключиться от центрального отопления и перейти на индивидуальное. Обратите внимание, что согласие теплоснабжающей организации на отключение от центрального отопления не требуется (Определение ВС РФ от 20.11.2017 № 302-КГ17—17007).

Хорошо, схема теплоснабжения разрешает отключение, решение общего собрания получено или не требуется, батареи демонтированы. Как в этом случае изменится плата за отопление? И вот тут самое интересное.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 плата за отопление вносится без деления на ОДН и отопление квартиры. Что это означает? Если вы демонтировали батареи, то все равно будете платить за отопление! Да, это парадокс, но это предусмотрено законом. Просто Постановление не предусматривает исключение части «плата за отопление квартиры» из общего счета на отопление. Другими словами: если платим за ОДН, то платим и за отопление в квартире.

Выход есть — надо обращаться в суд. В некоторых случаях суды встают на сторону собственников квартир. Но велик риск, что даже потратив деньги и время на переход на индивидуальное отопление, придется все равно платить за отопление.

11. Может ли управляющая организация самостоятельно обратиться в суд за защитой прав собственников общего имущества?

Во многих домах подвалы заняты коммерческими организациями. Кто-то использует подвалы как склад, а кто-то размещает магазины. Зачастую, это незаконно, ведь подвалы являются общедомовым имуществом. Распоряжаться таким имуществом может только общее собрание собственников помещений в доме. Может ли управляющая организация отстоять права собственников жилья, обратившись в суд?

Для правильно ответа надо учитывать следующее. К управляющей организации не переходят права владения, пользования или распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Поэтому управляющая организация не может самостоятельно обратиться в суд (Постановление 17 ААС от 05.02.2013 № А60—39660/2012).

Право собственности на общее имущество возникает только у собственников помещений в доме. Это означает, что только собственники квартир могут обратиться в суд за защитой своих прав. Основанием для обращения будет ст. 301 ГК РФ — истребование имущества из чужого незаконного владения.

Конечно, собственникам достаточно сложно и накладно обращаться в суд. В этом случае общее собрание собственников может наделить полномочиями по обращению в суд управляющую организацию. Выступая как представитель собственников, организация сможет подать иск в суд.

В каких случаях общему собранию стоит наделить управляющую организацию полномочиями на представление интересов в суде? Вот самые популярные:

1) подвал дома используется лицами, которые не являются собственниками помещений в доме, при этом решением общего собрания такое право этим лицам не предоставлено;

2) операторы связи (провайдеры) используют крышу дома для размещения оборудования, также не получив согласия общего собрания;

3) магазины размещают вывески, баннеры на фасаде дома и не платят собственникам остальных помещений в доме.

Часть 4. Земельный участок

1. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?

Придомовая территория может принести немалый доход собственникам квартир. Можно сдавать, например, земельный участок в аренду. Полученные доходы собственники квартир могут отправить на содержание общего имущества или на личные нужды. Но важно помнить: сначала надо оформить земельный участок. Как это сделать?

Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23—3410.

Первое, что должны помнить собственники квартир: право на придомовую территорию возникает только в силу закона (Постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П). Это означает, что не надо обращаться в Росрестр или в местную администрацию, чтобы получить право собственности на земельный участок под домом. Собственники квартир получают право собственности только в силу ст. 36 ЖК РФ, которая определяет: общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в доме. Так как земельный участок — это общедомовое имущество, то и право долевой собственности возникает автоматически. Поэтому, например, для возникновения права собственности на придомовую территорию не требуется регистрация права в Росреестре (Письмо Роснедвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657).

Однако земельный участок переходит в собственность жильцов дома только в случае, если проведен кадастровый учет участка. По сути, кадастровый учет — это формирование участка. В самом деле, чтобы возникло право собственности должен быть объект, а без межевания такой объект как земельный участок просто не возникает.

Итак, если собственники хотят получать прибыль от придомовой территории, то надо провести кадастровый учет участка под домом. После кадастра возникает право долевой собственности на участок.

В то же время, если общее собрание дома решит передать земельный участок в аренду, то необходимо будет зарегистрировать право собственности всех жильцов в Росреестре. После этого общее собрание должно определить арендную плату и другие условия договора, а также назначить управляющую организацию представителем, чтобы она могла от лица собственников заключить договор.

2. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?

Земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?

В Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 № Д23—4059 сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно.

Однако в Определении от 02.08.2012 № ВАС-9872/12 Высший арбитражный суд признал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не предусматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной.

Общий земельный участок может стать головной болью собственников. Ведь в этом случае придется определять, в каком размере должны платить за содержание участка собственники квартир в каждом из домов. А ведь провести общее собрание сложно и в одном доме!

Что же делать? Собственникам необходимо провести общее собрание в своем доме и принять решение о проведении кадастрового учета в отношении земельного участка под их домом. После этого надо провести кадастровый учет и включить решением собрания придомовую территорию в состав общего имущества дома.

3. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?

Придомовая территория — понятие, с которым сталкиваются все собственники квартир. Во-первых, за содержание территории приходится платить. А во-вторых, может возникнуть потребность в детской площадке, стоянке для автомобилей жильцов, что также требует немалых денежных вложений. Однако есть ситуации, в которых жильцы могут немало сэкономить на содержании придомовой территории.

Общее правило гласит, что земельный участок под домом — это общее имущество всех собственников квартир в таком доме (ст. 36 ЖК РФ). Как и в отношении любого иного общего имущества собственники несут бремя содержания имущества (ст. 39 ЖК РФ). Это означает, что надо платить управляющей организации или ТСЖ за уборку территории, содержание в исправности различных элементов (освещение, дорога и т. д.).

Однако, как и следует из закона, платить за содержание необходимо только в отношении общего имущества. Земельный участок под домом не во всех случаях является общим имуществом. Это может показаться парадоксальным, но это так.

Во-первых, право общей собственности на придомовую территорию возникает только после кадастрового учета земельного участка. Если учет не произведен, то земельный участок, как объект права, не возникает. Говоря проще: если участок земли не «огорожен», то такого участка и нет. А раз нет участка, то нет и права собственности на него. Но если у собственников квартир не возникло право общей собственности на придомовую территорию, то и платить за содержание такой территории не надо.

Во-вторых, если кадастровый учет не проведен, общая собственность не возникла, то кто же будет собственником? Ведь не может земля не иметь собственника! На этот случай в законе установлена правовая фикция: земельный участок, кадастровый учет которого не проведен, принадлежит муниципальному образованию (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Что это означает для жильцов?

Это означает, что платить за содержание придомовой территории должны не собственники квартир, а муниципалитет. Проводить уборку, озеленение, следить за состоянием дороги, проходящей возле дома, — за все это платить должен муниципалитет. Поэтому, если вас не устраивает содержание придомовой территории, а общая собственность на участок не возникла, то обращайтесь с жалобами в муниципальную администрацию.

Раздел 2. Общее собрание

1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?

Общее собрание собственников — важный орган управления домом. Именно общее собрание устанавливает размер платы за содержание общего имущества и перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация. Другими словами, размер платы за ЖКУ, что особенно важно для каждого собственника, зависит от проведения общего собрания.

Провести собрание всех собственников дома — сложная и затратная процедура. Необходимо уведомить собственников о собрании, подготовить проекты решений, бюллетеней, составить протокол. Самым дорогостоящим является аренда помещения для проведения собрания. Кто должен за все это платить?

В законодательстве прямого ответа на этот вопрос нет. Однако в Письме Минстроя РФ от 28.08.2015 № 27535-ОЛ/04 сделан однозначный вывод: расходы на проведение общего собрания возлагаются на инициатора. Эта позиция Министерства может показаться необоснованной.

Общее собрание — это орган управления всего дома (ст. 44 ЖК РФ). Поэтому непонятно, почему платить за проведение общего собрания должен инициатор. Подобное решение может привести к тому, что никто не захочет быть инициатором общих собраний.

Возможно, на это и нацелена позиция Минстроя. Ведь если заставить всех собственников платить за собрание, которое инициировал один конкретный собственник, то возможны злоупотребления. В самом деле, почему бы недобросовестному жильцу не провести собрание по какой-либо неважной повестке и не заставить всех остальных собственников оплатить это?! Поэтому позиция Минстроя имеет смысл.

Однако надо учитывать два случая, когда расходы на общее собрание покрываются всеми собственниками.

Во-первых, если собрание является обязательным. Закон обязывает ежегодно проводить как минимум одно собрание. На таком собрании должны быть приняты решения о размере платы за содержание жилья. Расходы на такое собрание оплатить должны все собственники.

Во-вторых, в случаях, когда собрание проводится управляющей организацией, но по инициативе собственников (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ), оплатить расходы также обязаны все собственники. Стоит отметить, что потребовать организации собрания от УО могут только собственники, которые обладают не менее 10 % от общего числа голосов.

2. Можно ли признать решение общего собрания недействительным, если решение принято меньшим количеством голосов, чем это предусмотрено законом?

Проведение общего собрания собственником в доме регулируется Жилищным кодексом РФ. Закон устанавливает не только формы собрания, порядок его созыва, но и определяет каким количеством голосов можно принимать решения по отдельным вопросам.

Нарушение требований закона по количеству голосов может стать основанием для признания решения общего собрания недействительным (ст. 181.4 ГК РФ). Как следствие — расходы собственников на проведение собрания будут бесполезными, будет потрачено время, да еще и придется повторно проводить собрание по той же повестке дня.

Поэтому жильцам необходимо четко понимать, каким количеством голосов на общем собрании можно принимать решения.

Основные правила установлены в ст. 46 ЖК РФ:

1) решение принимается большинством голосов собственников, присутствующих на собрании. Обратите внимание, что это правило касается любых вопросов, связанных с использованием и содержанием общего имущества дома, за исключениями, о которых сказано ниже. Кроме того, учтите, что речь о большинстве голосов тех собственников, которые присутствуют на собрании, а не о большинстве от всего количества голосов всех собственников в доме;

2) решение принимается 50 % от числа всех голосов собственников в доме. Это правило действует только в отношении вопросов, указанных в п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Самый важный вопрос — о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. От решения этого вопроса зависит, как формируется фонд: на счете регионального оператора («общий котел») или на специальном счете дома. Учтите, что речь идет о 50 % от голосов всех собственников, а не только тех, кто участвует в собрании;

3) решение принимается 2/3 от числа всех голосов собственников в доме. Это касается вопросов, указанных в п.п. 1, 1.1–1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Самые важные вопросы: о реконструкции многоквартирного дома, о порядке пользования придомовой территорией, о сдаче общего имущества дома в аренду. В этих случаях решение принимается также с учетом голосов всех собственников в доме, а не только тех, кто присутствует на собрании.

Важное исключение из указанных правил: решение об уменьшении размера общего имущества принимается всеми собственниками (ч. 3 ст. 36 ЖК).

3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?

Участвовать в общем собрании многоквартирного дома могут все собственники помещений в доме. Однако надо соблюсти важную формальность: собственник квартир должен подтвердить свое право собственности. Раньше подтвердить право собственности можно было свидетельством, которое выдавал Росреестр.

С июля 2016 года привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из Письма Минстроя РФ от 07.10.2016 № 33077-АТ/04.

Важно помнить, что если собственники не подтвердят право собственности и проголосуют, то решение общего собрания можно будет оспорить в суде. Поэтому инициаторы собрания должны внимательно следить за тем, чтобы каждый собственник, участвующий в собрании, предоставил либо свидетельство о праве собственности, либо выписку.

Учтите, что закон не предусматривает компенсацию собственникам за получение выписки. Другими словами, если Вам нужна выписка для участия в общем собрании, то нельзя требовать оплату расходов на получение выписки.

4. Могут ли на общем собрании голосовать наниматели помещений в доме?

Общее собрание жильцов определяет размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также комплекс работ и услуг, которые должны оказываться управляющими организациями. Очевидно, что вопросы эти важны для каждого жильца. Но все ли жильцы могут участвовать в общем собрании дома?

Два самых типичных случая «жильцов дома» — это собственники квартир и наниматели по договору социального найма. Как собственник, так и наниматель обязаны платить за содержание общего имущества. Каждый из них заинтересованы, какие работы и услуги, в какие сроки будет оказывать управляющая организация. Но, к сожалению, только собственники квартир, но не наниматели, могут участвовать в общем собрании. Почему так?

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание — это орган управления домом. Причем это орган собственников помещений в доме. Именно собственников, то есть наниматели исключены (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Поэтому наниматели жилья не могут ни инициировать общее собрание, ни участвовать в нем с правом решающего голоса.

Что же делать нанимателям? Можно ли как-то повлиять на решение общего собрания?

Во-первых, наниматели могут обратится к наймодателю (собственнику квартиры) с предложением о проведении собрания, о повестке дня. Наниматель может передать наймодателю свои предложения по разумному тарифу на содержание жилья, по дополнительным работам и услугам, которые должна оказывать управляющая организация (например, по обустройству детской игровой площадки, по освещению придомовой территории).

Во-вторых, закон не запрещает нанимателям присутствовать на общем собрании с правом совещательного голоса. Наниматель на собрании может вносить свои предложения по указанным выше вопросам, выступать против предложений собственников или управляющей организации. Конечно, проголосовать по этим вопросам наниматель не сможет, но у него есть возможность переубедить собственников, которые и должны принять окончательное решение.

5. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?

Собственники жилья должны выбрать один из способов управления домом: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Если выбрана управляющая организация, то с ней придется заключить договор управления (ст. 162 ЖК РФ).

Решение о выборе способа управления и заключении договора с управляющей организацией принимается на общем собрании собственников помещений во всем доме. Проведение общего собрания обставлено многочисленными требованиями закона к порядку инициирования собрания, уведомления собственников, голосованию и оформлению протокола. Практически любое нарушение этих требований может стать основанием для недействительности решения собрания (ст. 181.3 ГК РФ). Так, например, нарушение требований к кворуму собрания или оформлению протокола может свести на нет усилия собственников по проведению собрания.

Возникает вопрос: если решение общего собрания признают недействительным, то будет ли недействительным договор управления, заключенный на основании такого договора?

В некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 № 01АП-4079/12). Однако это позиция необоснованная.

Договор управления может быть заключен только на основании решения общего собрания. То есть решение общего собрания является тем юридическим фактом, который является правовым обоснованием возможности заключения договора. Если решение общего собрания является недействительным, то нарушается порядок заключения договора. Нарушение порядка заключения договора является основанием для признания договора недействительным.

Поэтому собственникам необходимо внимательно относится ко всем процедурным вопросам проведения общего собрания. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда будут потрачены деньги на проведение собрания, а результата это не даст.

6. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?

Общее собрание собственников дома может проходить в различных формах: очной, заочной или очно-заочной. Каждая из этих форм имеет свои преимущества и недостатки.

Так, например, при проведении очного голосования необходимо найти помещение, которое вместит собственников всех помещений в доме. Плюсом этой формы является то, что собственники могут обменяться мнениями, обсудить важные для всего дома вопросы. Учитывая, что собрание принимает решение по порядку пользования общедомовым имуществом, по размеру платы за содержание жилья, очное собрание становится очень важным.

Заочная форма собрания позволяет значительно сэкономить деньги на аренду подходящего помещения. Но при этом собственники лишаются возможности обсудить вопросы повестки дня и могут только проголосовать.

Очно-заочная форма учитывает плюсы одной формы и сглаживает минусы другой. Собственники могут обсудить все вопросы очно, а решение принять заочно. Это дает дополнительное время для раздумий собственника. Однако в этом случае появляется возможность для недобросовестной управляющей организации или ТСЖ влиять на решение собственников.

Собственникам квартир важно понимать, в какой форме проводится общее собрание. Если нарушить требования закона о форме собрания, то решение собрания можно признать недействительным.

В некоторых случаях суды полагают, что решение будет законным, даже если нарушена форма собрания (см. например апелляционное определение Московского областного суда от 29.10.2014 по делу № 33—24155/2014). Однако это касается применения ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, когда в суд может обратиться только собственник, просто оспаривая законность собрания.

Но вот если собственник обратится в порядке ст. 181.3 ГК РФ, то есть будет требовать признания недействительности решения, то он вполне сможет выиграть дело. Кстати, обратиться в суд могут не только собственники, но и госжилинспекция.

Итак, какое самое главное правило о форме общего собрания надо помнить? Если вы решили провести общее собрание, то сначала надо провести очное собрание. Если на очном собрании не наберется кворум, то тогда можно проводить заочное голосование (ст.47 ЖК РФ). Нарушать этот порядок нельзя: сначала очное голосование, если оно не состоялось, то заочное.

Важно учитывать, что можно сразу провести очно-заочное собрание. Это сильно упрощает жизнь собственникам квартир.

7. Может ли управляющая организация оспаривать решение общего собрания собственников?

Управляющие организации часто пытаются оспорить решение общего собрания дома. Это связано с тем, что именно общее собрание дома определяет тариф на содержание общего имущества. Другими словами, сами собственники определяют, сколько они каждый месяц платят за ЖКУ. Зачастую, тариф, установленный собственниками, кажется управляющей организации заниженным. Например, организация хочет потратить 1 млн рублей в месяц, а по решению собственников платежей приходит на 500 тыс. рублей. В таких ситуациях управляющая организация идет в суд.

Как собственникам квартир отстоять свои права и защитить решение общего собрания? Как настоять на меньшей плате за ЖКУ?

Собственникам необходимо ссылаться на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Только собственники квартир в доме могут оспаривать решение общего собрания. Управляющая организация не может требовать от суда признать решение собрания незаконным. (Постановление АС ПО от 15.11.2016 №А12—1104/2016). Ссылки организации на то, что не хватает денег на содержание дома, не имеют значения. В любом случае организация не лишена возможности сокращать свои расходы, увеличивать производительность труда.

Надо помнить, что решение общего собрания напрямую не создает прав и обязанностей управляющей организации. Кроме решения необходим еще договор управления домом (ст. 162 ЖК РФ). Когда собственники принимают решение на общем собрании по тарифу на услуги управляющей организации, то они тем самым определяют условия договора. Организация может оспаривать сам договоров, но не решение общего собрания.

Поэтому, если вы провели общее собрание дома, утвердили тариф, а управляющая организация его обжалует в суде, то надо выдвинуть встречный довод: управляющая организация не может оспаривать решение общего собрания. Это позволит сохранить решение собрания в силе, а значит сохранит и размер платы за ЖКУ, который определили собственники квартир.

Раздел 3. Выбор способа управления

Часть 1. Общие вопросы

1. В каких случаях считается, что собственники не реализовали выбранный способ управления?

Собственники помещений в доме обязаны выбрать один из способов управления, которые предусмотрены ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Например, собственники могут выбрать управляющую организацию или создать ТСЖ.

Однако мало выбрать способ управления, его необходимо еще реализовать. Почему это важно?

Во-первых, если жильцы не реализуют способ управления, то местная администрация обязана будет провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Да, даже если вы выбрали способ управления, но не реализовали его.

Во-вторых, если не реализовать способ управления, то расчет коммунальных услуг на ОДН будет идти по Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Не во всех случаях это ведет к дополнительным расходам собственников, но может привести.

Вариант один: выбрали способ управления домом — реализуйте его. Но что понимается под реализацией способа управления?

Собственники считаются нереализовавшими способ управления, если не заключен договор с управляющей организацией (при выборе соответствующего способа управления). Аналогично они будут считаться нереализовавшими способ управления, если не направили документы на регистрацию ТСЖ. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 21.07.2006 № 6301-РМ/07.

Таким образом, мало выбрать управляющую организацию, надо еще и заключить с ней договор управления. Недостаточно просто принять решение о создании ТСЖ, необходимо зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо.

2. Можно ли выбрать несколько способов управления домом?

Способы управления домом определены в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Управлять домом может управляющая организация, ТСЖ или собственники квартир могут управлять домом самостоятельно (непосредственное управление). Главное правило: собственники обязательно должны выбрать способ управления.

Можно ли выбрать два способа управления? Может ли в доме быть и управляющая организация и ТСЖ?

Прямого запрета на совмещение способов управления в Жилищном кодекск РФ нет. Однако по смыслу закона в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления. Это подтверждает и судебная практика (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД, постановление ВАС РФ от 15.07.2010 № 1093/10).

Поэтому, например, если в доме создано ТСЖ и в последующем собственники решили изменить способ управления на управляющую организацию, ТСЖ должно быть ликвидировано. Если ТСЖ не ликвидировано, то собственники не могут изменить способ управления на управляющую организацию.

Особенный интерес представляет такой случай: в доме создано ТСЖ, которое заключает договор управления с управляющей организацией. Законом допускается такая ситуация. Однако надо учитывать, что способ управления в этом случае не изменяется — домом управляет ТСЖ.

Имеет ли это какое-то практическое значение? В зависимости от способа управления определяется лицо, ответственное перед собственниками квартир за предоставление как коммунальных услуг, так и услуг по содержанию общего имущества дома.

Например, если дом управляется ТСЖ, то исполнителем также будет ТСЖ. В этом случае жильцы должны направлять свои претензии по качеству коммунальных услуг именно ТСЖ. Но если ТСЖ заключило договор управления, то свои требования собственники должны направлять в управляющую организацию.

3. Кто управляет домом, если собственники способ управления не выбрали, а конкурс еще не проведен?

Собственники жилья обязаны выбрать один из способов управления домом (ТСЖ, управляющая организация или непосредственное управление). После выбора способа управления собственники должны реализовать этот способ, то есть заключить договор с управляющей организацией, провести регистрацию ТСЖ как юридического лица или заключить договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями.

Если собственники не выберут способ управления самостоятельно, то местная администрация обязана провести конкурс и выбрать управляющую организацию (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Возникает вопрос: кто должен управлять домом в период, пока не проведен конкурс по отбору управляющей организации? Процедура проведения конкурса достаточно длительная, но собственники жилья не могут остаться без услуг по содержанию общего имущества. Кто-то должен убирать подъезды, следить за состоянием инженерных сетей.

Судебная практика признает обоснованным, когда местные администрации до проведения конкурса передают дома в управление временным организациям (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). «Обусловлено это в первую очередь необходимостью сохранения нормального функционирования систем жизнеобеспечения жилого дома, обеспечения взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями по отпуску ими коммунальных услуг, а также во избежание возникновения возможных аварийных ситуаций и необходимости их ликвидации».

Важно учитывать, что это правило касается только услуг по содержанию домом. В отношении коммунальных услуг закон решает по-другому. Если способ управления домом не выбран или не реализован, то исполнителем коммунальных услуг будет ресурсоснабжающая организация (п. 17 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

4. Могут ли собственники в любой момент изменить способ управления?

Способов управления домом всего три: непосредственное управление, управляющая организация и ТСЖ. У каждого из этих способов есть минусы и плюсы. Управляющая организация — это профессиональное управление, зато ТСЖ легче контролировать. Непосредственное управление требует от собственников активной заинтересованности, но при этом можно не платить посредникам.

Учитывая неоднозначность способ управления, на практике жильцы часто хотят изменить способ управления. Например, во многих случаях собственники квартир «уходят» от управляющей организации и создают ТСЖ. Встречаются случаи, когда с непосредственного управления уходят к управляющей организации. Вариантов может быть много, но возникает вопрос: как часто можно менять способ управления?

Жилищное законодательство прямо не отвечает на этот вопрос. Однако по смыслу ст. 161 ЖК РФ можно сделать однозначный вывод: собственники жилья могут изменить способ управления в любой момент. Не надо дожидаться, когда пройдет год с заключения договора с управляющей организацией или с момента регистрации ТСЖ.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой (Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2012 № 59-В12—5).

Что это означает для собственников? Выбор способа управления зависит от многих параметров. Не последнюю роль играют такие, как фактическое состояние дома, а также готовность собственников участвовать в управлении домом. Поэтому нужно найти способ управления, который подходит для конкретного дома. Вы можете экспериментировать и подобрать оптимальный способ управления. Закон вам это разрешает.

Часть 2. Отбор управляющей организации на конкурсе

1. Должна ли администрация города проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники не выбрали способ управления на общем собрании?

Да, должна. Об этом сказано в ст. 161 ЖК РФ. Однако зачастую администрация уклоняется от этой обязанности. Почему? Потому что проводить конкурс администрация должна за свой счет, а тратить бюджетные деньги администрация не хочет.

По подобным случаям ФАС РФ выпустило Рекомендации для антимонопольных органов. Обратить внимание хочется на отдельные моменты.

Во-первых, способ управления будет считаться нереализованным даже в случае, если собственники провели общее собрание, но не подписали договор управления (см. также Письмо Минрегиона РФ от 21.07.2006 № 6301-РМ/07). При этом установлено, что договор должен быть подписан собственниками, обладающими более чем половиной голосов в доме. Согласно же ч. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники, которые обладают половиной голосов, выступают в договоре управления как одна сторона. То есть договор заключается не с каждым собственником. Договор заключается указанной группой собственников, которые выступают как одна сторона договора.

Во-вторых, администрация обязана проводить открытый конкурс, когда дом сдан в эксплуатацию. То есть после сдачи дома в эксплуатацию администрация не просто может, но должна провести конкурс. Однако собственники до дня проведения конкурса могут провести общее собрание и выбрать способ управления. В этом случае конкурс не проводится. Об этом сказано в п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

2. Должна ли администрация города проводить конкурс, если сдан только один из этапов строительства?

Администрация города должна проводить конкурс по выбору управляющей организации для дома. Это необходимо в случаях, когда собственники квартир самостоятельно не выбрали способ управления. Чтобы не оставлять дом без коммунальных услуг и содержания, необходимо выбрать организацию, которая будет заниматься этими вопросами.

Но как быть, если дом сдается отдельными этапами. Учитывая особенности современного городского строительства, такое бывает часто. Как в этом случае должен быть выбран способ управления для первого и последующих этапов строительства?

В Письме ФАС РФ от 09.10.2015 №АЦ/54994/15 четко сказано: администрация города должна провести конкурс для каждого этапа сдачи дома. Но только в том случае, если дом может быть признан многоквартирным в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Иными словами, администрация обязана проводить конкурс по отбору управляющей организации, если дом имеет две и более квартиры с самостоятельным выходом в помещения общего пользования. В этом случае не имеет значения, что дом сдается этапами.

Однако если отдельный этап строительства дома не имеет признаков, указанных выше, то проводить конкурс администрация не должна. В этом случае и собственники квартир не могут выбрать способ управления и должны дожидаться завершения строительства дома полностью.

3. Может ли муниципальное образование передавать многоквартирные дома управляющим организациям без конкурса?

В Письме Минстроя РФ от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04 был сделан вывод, что в определенных ситуациях допустимо передавать дома. Однако это возможно лишь тогда, когда возникает риск, что многоквартирный дом останется без управления. Например, если управляющая организация расторгла договор и отказалась от управления.

В этом случае муниципальное образование может: 1) назначить управляющую организацию без конкурса, обосновывая это тем, что отсутствие управляющей организации создает чрезвычайную ситуацию; 2) передать дома в порядке преференции управляющей организации.

Однако с этой позицией Минстроя РФ не согласилась ФАС РФ, в Письме от 02.09.2015 №АД/46729/15 указав следующее: передача дома управляющей организации в порядке преференции противоречит законодательству, так как не соответствует целям предоставления преференций, которые определены в антимонопольном законодательстве.

Раздел 4. Управляющая организация

Часть 1. Общие вопросы

1. Могут ли собственники помещений в доме в любой момент поменять управляющую организацию?

С момента начала реформы ЖКХ (2005 год) в каждом городе появилось много управляющих организаций. Возник определенный рынок услуг по управлению домами. Поэтому у собственников квартир появилась возможность выбирать ту организацию, которая наиболее профессионально и за наименьшую плату будет оказывать услуги по содержанию дома.

Однако возникает вопрос: если в доме уже есть управляющая организация, с которой заключен договор, то можно ли ее поменять в любой момент. Конечно, если подходит к концу срок действия договора, то проблем не возникает, собственникам достаточно просто не продлевать договор, о чем надо уведомить организацию. Но как быть, если договор заключен недавно, а управляющая организация уже показала себя как недобросовестный исполнитель?

В этом случае надо учитывать, что закон не запрещает собственникам квартир на общем собрании в любой момент сменить управляющую организацию.

Никаких ограничений для этого не предусмотрено (см. Письмо Минрегиона РФ от 26.03.2007 № 5280-СК/07). Поэтому собственники на общем собрании могут выбрать иную управляющую организацию, что служит основанием для расторжения договора управления с действующей организацией (см. также Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 № 59-В12—5).

При этом необходимо помнить следующий принципиальный момент: на общем собрании надо решить вопрос именно о расторжении договора с действующей управляющей организацией. Нельзя просто выбрать новую организацию. Поэтому повестка дня будет выглядеть так: 1) о расторжении договора управления домом с действующей организацией; 2) выбор новой управляющей организации и заключение договора управления.

2. Должна ли техническая документация на дом передаваться новой управляющей организации безвозмездно?

Техническая документация на многоквартирный документ — это важные документы. Только на основании документации можно определить, как правильно содержать общедомовое имущество, какие работы и услуги должны оказывать управляющая организация.

Состав технической документации зависит от конкретной ситуации (п. 24 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Однако в любом случае она должна содержать техпаспорт дома, акты осмотра общедомового имущества, инструкцию по эксплуатации дома.

При смене управляющей организации прежняя организация обязана передать техническую документацию новой. Если организация не передаст документацию, то она может быть привлечена к административной ответственности.

Возникает вопрос: может ли «уходящая» организация требовать плату за техническую документацию?

Нет, не может. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07. Даже в том случае, если организация самостоятельно подготовила некоторые документы, требовать оплату нельзя.

3. Если техническая документация на дом не была передана новой управляющей организации, влияет ли это на обязанность управлять домом, возникшую после расторжения договора с прежней управляющей организацией?

Техническая документация дома является основным документом для управления общедомовым имуществом. Не зная схему размещения инженерных сетей, состояние фундамента, стен нельзя спланировать содержание общего имущества дома. Поэтому законодатель уделил особое внимание передаче технической документации от одной управляющей организации к другой. Так, например, если собственники квартир решили изменить способ управления и выбрали новую управляющую организацию, то прежняя должна бесплатно передать документацию. Об этом сказано в ст. 162 ЖК РФ.

Однако надо учитывать, что от передачи документации не зависит обязанность новой управляющей организации содержать дом. Даже если прежняя организация отказалась передать техдокументацию, новая управляющая организация обязана приступить к ремонту и оказанию услуг.

В Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 сказано, что тот факт, что техническая документация на дом не была передана, не влияет на обязанность новой управляющей организации управлять домом. Техническая документация может быть истребована новой управляющей организацией в судебном порядке.

Важно учитывать, что нарушение порядка передачи техдокументации на дом влечет административную ответственность. Если прежняя организация не передает документы, то ее можно привлечь к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ.

Часть 2. Договор управления многоквартирным домом: общие положения

1. Могут ли собственники заключить договор с новой управляющей организацией, если продолжает действовать договор управления с прежней управляющей организацией?

Сплошь и рядом встречается такая ситуация: в доме есть управляющая организация, жильцы решают ее сменить, заключают договор с новой организацией, а с прежней не расторгают. Как результат, жильцам начинают приходить платежки от двух организаций. Допускает ли это закон?

В соответствии с ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация. Поэтому недопустимо, чтобы в отношении одного многоквартирного дома действовало два договора управления с двумя различными управляющими организациями.

Данная позиция поддержана в Обзоре практики, рекомендованной к применению Постановлением Президиума ФАС ВСО от 27.12.2010 № 8.

Что это означает для собственников? Если вы решили сменить управляющую организацию, то необходимо расторгнуть договор управления с действующей организацией. Для этого необходимо принять отдельное решение на общем собрании. Только после расторжения договора со старой управляющей организацией можно заключить договор с новой.

Исходя из того же принципа решается вопрос по двойным платежкам. Закон в принципе не допускает двойные платежки: в доме может быть только одна управляющая организация, только одна организация может присылать платежные документы. Как определить, какая платежка законная? Надо узнать, с какой организацией был расторгнут договор управления, с какой организацией договор был заключен. Если заключен новый договор, но не расторгнут договор с прежней организацией, то законной будет платежка от старой организации.

2. Является ли договор управления публичным договором?

Если договор является публичным, то организация обязана его заключить. Например, договор на оказание медицинских услуг — публичный, поэтому больница не может отказать в заключении такого договора. Но как обстоят дела с договором управления домом? Можно ли заставить управляющую организацию заключить договор?

Выбрать управляющую организацию не общем собрании дома и подписать договор управления — различные процедуры. Пока не будет подписан договор управления, организация не становится обязанной перед жильцами. Даже если вы выбрали на собрании управляющую организацию, это не дает право требовать уборку подъезда от организации. Нужно сначала заключить договор. Вот почему важно определить, является ли договор управления домом публичным (ст. 426 ГК РФ).

В судебной практике встречаются решения, когда суды признают договор управления публичным. Например, Постановление 14 ААС от 29.05.2012 № 14АП-2840/12. Однако согласиться с этим нельзя.

Во-первых, договор управления не содержит всех необходимых признаков публичного договора, указанных в ст. 426 ГК РФ. Например, цена договора определяется не по категориям потребителей, а по домам. Другими словами, цена договора различается для каждого дома. А ведь основной признак публичного договора — одинаковые условия для всех потребителей.

Во-вторых, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17635/11 был сделан важный вывод: договор управления является самостоятельным видом договора. Это предполагает, что к договору нельзя применять общие требования гражданского законодательства до того, как были применены нормы жилищного закона. Но из Жилищного кодекса РФ не следует, что договор управления является публичным.

Что это означает для собственников? Нельзя заставить управляющую организацию подписать договор управления. Вот почему важно предварительно узнать, будет ли организация заключать с жильцами договор. Если не будет, то на собрании дома надо выбрать другую организацию. В противном случае собственники потратятся на проведение общего собрания, выберут управляющую организацию, а заключить договор управления не получится, а значит деньги на собрание были потрачены зря.

3. Какие существенные условия должны быть включены в договор управления?

В любом договоре должны быть существенные условия. Почему это важно? Если в договоре нет существенных условий, то такой договор считается незаключенным. Другими словами, нет в договоре существенных условий — нет и договора, не возникает правовых последствий. Например, нет в договоре управления домом существенных условий — нет и договора управления, не возникает у собственников обязанности платить по договору, а управляющая организация не должна проводить работы и оказывать услуги в отношении многоквартирного дома.

К существенным относят условия договора, которые либо определены законом, либо те, на которых настаивают стороны соглашения. Общим существенным условием является предмет договора. В любом договоре, каким бы не был этот договор, должен быть указан предмет.

Предмет договора управления домом — это содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг собственникам квартир и оплата собственниками работ и услуг по содержанию имущества, коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Кроме того, в договоре управления обязательно должны быть существенные условия, указанные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Особое внимание надо обратить на то, что в договоре должен быть перечень общего имущества (Постановление 14 ААС от 18.07.2012 № 14АП-4462/12).

Важно учитывать, что существенные условия договора устанавливают только собственники. Например, не может устанавливать условия договора администрация города (Постановление 13 арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 № 13АП-23749/11).

4. Должны ли условия договора управления быть одинаковыми для всех собственников?

В многоквартирном доме могут быть помещения с самым разным статусом. Это могут быть жилые и нежилые помещения. В свою очередь нежилые помещения могут находиться как в доме, так и во встроено-пристроенном помещении. Жилые помещения могут находиться на верхних и нижних этажах, что предопределяет различный порядок пользования (например, жители первых этажей не пользуются лифтами, а у них в квартирах часто проходит разводка инженерных коммуникаций).

Эти различия объективно могут порождать необходимость включения в договор управления домом отличающихся условий. Так, например, собственники нежилых помещений могут требовать особый порядок оплаты услуг управляющей организации, а собственники помещений на первом этаже могут потребовать исключить содержание лифта из договора.

Однако в ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ однозначно сказано, что договор управления должен содержать одинаковые для всех собственников помещений в доме условия.

В судебной практике исключение сделано только для собственников нежилых помещений (см. например Постановление 14 ААС от 29.05.2012 № 14АП-2840/12). Отклонения от общих правил допускаются только в рамках специфики нежилого помещения.

Что это означает для собственников квартир? Это означает, что договор управления домом не может содержать дискриминационных условий. Так, например, нельзя включать в договор управления условия, которые заставят собственников «больших» квартир нести бремя содержания больше, чем все остальные собственники. Но также собственники «больших» квартир, у которых есть большинство голосов на общем собрании, не могут переложить свое бремя ответственности за содержание дома на собственников «маленьких» квартир.

5. Можно ли обязать собственника помещения в доме заключить договор с управляющей организацией?

На основании решения общего собрания между собственниками и управляющей организацией заключается договор управления. Не во всех случаях собственники соглашаются заключать договор управления. Например, собственники могут быть не согласны с выбором конкретной управляющей организации. Или же они хотели создать ТСЖ, а большинство выбрало управляющую организацию. Бывает и так, что собственники просто не согласны с условиями договора. Например, многим может не понравиться, если включить в договор управления расходы на содержание домофона.

Во всех подобных ситуациях возникает вопрос: можно ли понудить собственника к заключению договора?

В судебной практике встречается позиция, согласно которой понуждать собственника к заключению договора нельзя (см. например Постановление ФАС СЗО от 13.06.2007 № А56—36199/2006). Данный вывод основан на анализе совокупности правовых норм, но прежде всего на ст. 162 ЖК РФ. Однако в другом деле арбитражный суд указал, что заключение договора управления является обязательным для собственника (Постановление ФАС УО от 18.09.2006 № Ф09—8190/06-С4). Позиция суда обосновывается тем, что решение общего собрания дома является обязательным для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ). Какая же позиция правильная?

Необходимо учитывать следующее. Из ст. 421 ГК РФ следует, что договор заключается только по взаимному согласию сторон. Другими словами, действует принцип свободы договора. Исключения сделаны только для договоров, обязательность которых установлена законом.

В ст. 46 ЖК РФ действительно сказано, что решение общего собрания является обязательным. Однако речь идет именно о решении, а не о договоре управления. Да, решение является обязательным, но не договор.

Так как законом обязанность заключения именно договора управления не установлена, то собственники не обязаны заключать договор управления с управляющей организацией. Это означает также, что управляющая организация не может через суд требовать заключения договора, даже ссылаясь на решение общего собрания.

6. Может ли управляющая организация передать свои полномочия по управлению домом третьим лицам?

Закон предусматривает возможность передать исполнение договора третьему лицу (ст. 313 ГК РФ). Например, у вас есть долг по квартплате, а оплатить его может ваш родственник. Управляющая организация не может отказаться от этой оплаты. Но может ли сама управляющая организация передать исполнение своих обязательств по управлению домом третьим лицам?

Тут важно различать два случая. Одно дело, когда управляющая организация нанимает подрядчиков. В этом случае организация не перекладывает на подрядчика обязанности по содержанию домом, а только поручает выполнить отдельные работы. Совсем другое дело, когда управляющая организация передает именно управление домом.

Предмет договора управления — это управление многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Для этого организация принимает на себя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества (крыши, подвалы, подъезды). Можно ли передать другой организации эти обязанности?

Этот вопрос имеет важное значение для собственников квартир. Ведь выбирает управляющую организацию общее собрание собственников. Чтобы правильно выбрать организацию, которая не будет впустую тратить деньги жильцов, надо быть уверенным в добросовестности организации. Если у организации есть право передать управление домом третьему лицу, причем без уведомления и согласия жильцов, то возникает много возможностей для махинаций.

Поэтому, например в Постановлении 17 ААС от 22.10.2014 № 17АП-12214/2014 сделан вывод, что управляющая организация не может перекладывать свои обязательства на другие организации (сравните с Письмом Минстроя РФ от 03.03.2016 № 6076-ОД/04). Это обоснованный вывод, ведь для собственников квартир имеет большое значение репутация управляющей организации.

7. Может ли новая управляющая организация требовать компенсацию от прежней управляющей организации?

Управляющую организацию, как правило, собственники меняют из-за ее недобросовестности. Если организация не убирает в подъезде, не очищает придомовую территорию от мусора, отказывается предоставлять качественные коммунальные услуги, то жильцы дома ее меняют на другую. Но всегда возникает вопрос, а можно ли потребовать от прежней организации компенсацию за нарушения. Например, если халатность прежней управляющей организации привела к ущербу для собственников.

Типичная ситуация: управляющая организация вовремя не заделывает швы в панелях дома. Это приводит к постепенному разрушению стены дома, промерзанию помещений, что ведет к отклеиванию обоев и т. п. Можно ли потребовать от организации компенсацию?

Да, это возможно. Такой вывод можно сделать из ст. 1064 ГК РФ. Если вам причинен вред, то можно требовать возмещение. Для этого придется доказать, что причиненный вред вызван именно действиями управляющей организации. Это может потребовать экспертизы. Есть ли возможность упростить взыскание ущерба?

Да, это возможно. Некоторые суды полагают, что в суд может обратиться новая управляющая организация (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2012 №Ф07—1942/11 № А56—33032/2011). Другими словами, если вы поменяли управляющую организацию, то новая организация может подать в суд на старую организацию и потребовать компенсацию. Подобная позиция суда не во всем обоснована, но раз практика допускает такой порядок взыскания, то этим надо воспользоваться.

Однако надо учесть, что обратиться в суд новая организация может только по ущербу, который причинен общему имуществу. То есть, продолжая наш пример, только по ущербу стенам дома. Если же проблемы со стеной дома привели к проблемам у Вас в квартире, то обратиться в суд придется самостоятельно.

Часть 3. Расторжение договора управления

1. Может ли управляющая организация расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Не только жильцы хотят поменять управляющую организации, но и организация — жильцов. Чаще всего это происходит в двух ситуациях.

Во-первых, в доме могут попасться упорные борцы за справедливость и законность. Они будут собирать общие собрания, будут сами определять необходимый размер тарифа на содержание дома. Тариф этот будет небольшим, все собственники его примут. Не примет только управляющая организация. Ведь чтобы работать по тарифу, выгодному собственникам квартир, надо сокращать издержки, наращивать производительность. Короче, надо работать, чего многие управляющие организации не хотят.

Во-вторых, бывает, что многоквартирный дом в ужасном состоянии. Его еще не признали аварийным или признали, но не приняли решение о сносе. Управлять таким домом надо, но кто платит? Естественно, платят жители. Однако аварийные дома требуют такого размера расходов, что тариф для жильцов будет огромным. Платить никто или почти никто не будет. Управляющая организация начнет нести убытки.

И вот вопрос: может ли организация отказаться от договора управления?

Закон разрешает расторгать договор в одностороннем порядке. Но возможно это только в случаях, прямо в законе и указанных (ст. 310 ГК РФ). Если в законе не предусмотрено оснований для расторжения договора, то расторгнуть его нельзя.

Некоторые управляющие организации пытаются ссылаться на ст. 782 ГК РФ, которая разрешает расторгнуть договор возмездного оказания услуг. Однако договор управления домом это не договор оказания услуг. Так решила судебная практика: договор управления — это самостоятельный вид договора, который регулируется ЖК РФ.

Если же обратиться к ст. 162 ЖК РФ, то там не найти оснований для расторжения договора управления. Точнее они есть, но только основания, которые дают право расторгнуть договор жильцам, а не управляющей организации. Аналогичный вывод содержится в Постановление 14 ААС от 17.07. 2012 № 14АП-3706/12.

Вот и получается, что управляющая организация не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Конечно, она может обратиться в суд, но это очень сложный путь.

2. В каких случаях собственники могут отказаться от договора управления?

Управляющая организация не может отказаться от договора управления, потому что это не предусмотрено законом. Но могут ли жильцы дома отказаться от договора?

Здесь надо учитывать две ситуации.

Первая: вы хотите просто расторгнуть договор с управляющей организацией. В этом случае можно расторгнуть договор только по основаниям, которые предусмотрены законом. Так, например, можно расторгнуть договор, если управляющая организация ненадлежащим образом содержит общее имущество (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Если организация не следит за состоянием труб водоснабжения, не чинит проводку, не очищает чердаки и подвалы — все это может быть основанием для расторжения договора.

Вторая: вы хотите расторгнуть договор с управляющей организацией, так как намерены выбрать другую организацию или способ управления. В этом случае никаких дополнительных оснований для расторжения договора не надо. Это объясняется тем, что ч. 2 ст. 161 ЖК РФпозволяет собственникам квартир в любой момент менять способ управления домом (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11). Очевидно, что без права расторгать договор управления в любой момент, собственники не смогли бы менять способ управления.

Все это приводит к интересному заключению. Управляющая организация расторгнуть договор не может, а собственники могут — в любой момент. Значит, у собственников появляется инструмент давления на управляющую организацию. Вы можете требовать надлежащего содержания общего имущества, можете предупредить организацию, что если она не будет выполнять договор, то расторгнете с ней договор. А вот у управляющей организации такого рычага воздействия на собственников нет.

3. Если договор управления расторгнут, то должна ли управляющая организация возвратить остаток средств?

Смена управляющей организации в многоквартирном доме — это достаточно сложная процедура. Собственники квартир должны провести общее собрание, принять на нем решение о расторжении договора и выборе новой управляющей организации, уведомить прежнюю управляющую организацию и заключить договор с новой. У этой процедуры много подводных камней, но самым проблемным является вопрос: должна ли старая управляющая организация вернуть остаток средств собственникам.

Подобная проблема возникает, когда прежняя управляющая организация не успела выполнить весь объем работ и услуг, предусмотренных договором, который собственники расторгают. Например, организация наметила проведение ремонта в подъездах. Собственники целый год платили за содержание жилья и теперь расторгают договор. В этом случае у управляющей организации остаются деньги, которые она не успела потратить на ремонт подъезда. Как быть?

Если договор расторгнут, но при этом управляющая организация получила денежные средства от собственников и не освоила их, то средства должны быть возвращены. Это следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, а также практики судов общей юрисдикции (см. например Решение Красозерского районного суда от 31.05.2012 г.). В противном случае, если управляющая организация не вернет средства, то у нее возникнет неосновательное обогащение.

Кстати, это же правило надо применить к остатку средств по истечении года. Дело в том, что собственники утверждают тариф на содержание дома на год. На год формируется и план работ, услуг по ремонту и содержанию. Если в конце года у управляющей организации остаются деньги, то собственники вправе требовать эти деньги.

Обратите внимание, что эту ситуацию не надо путать с экономией средств. В соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация вправе оставлять у себя экономию средств. Такая экономия образуется только тогда, когда организация выполнила весь запланированный объем работ, но деньги еще остались. Например, организация увеличила производительность труда, улучшила методику работы и ей удалось сократить расходы, но при этом выполнить работы по ремонту подъезда также качественно. В этом случае экономия остается у организации, а собственники не могут ее требовать, даже при расторжении договора управления домом.

Раздел 5. Коммунальные услуги

Часть 1. Общие вопросы

1. Если управляющая организация не заключила договор с ресурсоснабжающей организацией, будет ли она исполнителем коммунальных услуг?

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам квартир коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Для этого законом предусмотрена обязанность управляющей организации заключить договор на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией.

Схема отношений выглядит так: управляющая организация получает от РСО коммунальные ресурсы и предоставляет собственникам квартир коммунальные услуги. Заключение договора с РСО — это обязанность управляющей организации, а не просто ее право. Если управляющая организация уклоняется от заключения договора, то РСО может подать в суд.

Но часто бывает так, что управляющая организация не заключает договор, а РСО не подает в суд. Никто не хочет тратить лишние время и деньги на судебные разбирательства. Возникает вопрос: кто же будет исполнителем коммунальных услуг в этом случае?

Статус исполнителя играет большую роль. Именно исполнитель коммунальных услуг начисляет плату, рассылает платежные документы. Собственники требования о плохом качестве коммунальных услуг должны предъявлять только исполнителям. Вот почему важно определить, кто же является исполнителем коммунальных услуг.

Если управляющая организация не заключила договор с РСО, то она не является исполнителем. Такой вывод сделан в ответе на вопрос 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014) и подтвержден Определением Верховного Суда РФ от 06.07.2015 № 310-КГ14—8259. Суд основывал свой вывод на том, что в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 под исполнителем коммунальных услуг понимается исключительно та управляющая организация, которая заключила договор на поставку коммунальных ресурсов с РСО. В этом случае исполнителем коммунальных услуг будет РСО (п. 1 Письма Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04).

Однако суд также указал, что при наличии доказательств поставки ресурсов РСО, выставлении счетов за поставленные ресурсы, оплаты таких счетов, суд может расценить отношения между РСО и управляющей организацией как договорные. Основанием является ч. 1 ст. 162 ГК РФ.

Итак, что же получаем? Управляющая организация не будет исполнителем, если нет договора с РСО. Но управляющая организация будет исполнителем, даже если нет договора, если фактически именно управляющая организация рассылает платежки, собирает деньги с собственников.

2. Если между исполнителем коммунальных услуг и потребителем нет договора, может ли исполнитель требовать оплату?

Далеко не у всех собственников квартир заключен договор с управляющей организацией. А ведь наличие такого договора прямо предусмотрено законом (ст. 162 ЖК РФ).

Как правило, виновата в этом управляющая организация, которая не рассылает проект договора. Но часто бывает и так, что проект утвержден общим собранием, а инициаторы собрания не потрудились довести до всех собственников решение о заключении договора. Много и таких жильцов, которые принципиально не хотят заключать договор с управляющей организацией.

Отсутствие договора управления приводит к интересному вопросу: а если договора нет, то обязаны ли собственники платить за коммунальные и жилищные услуги? В самом деле, из ст. 307 ГК РФ следует, что обязательства (то есть обязанности собственника по оплате) возникают из договора. И если нет договора, то обязан ли собственник квартиры платить?

Ответ на этот вопрос прост: отсутствие формально заключенного договора не означает, что отсутствуют договорные отношения (п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 05.05.1997 № 14). Кроме того, отсутствие договора не освобождает от обязанности оплатить оказанные услуги. Об этом сказано в п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 17.02.1998 № 30. Эти правила касаются и жилищно-коммунальных услуг (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, Постановление 8 ААС от 25.07.2012 № 08АП-3855/12).

Что это значит для собственников? Даже если вы точно уверены, что не заключали договор управления домом, платить за услуги надо каждый месяц. Исключение есть: если вы уверены, что не было общего собрания, не выбиралась управляющая организация, но при этом получаете квитанции от непонятной организации, то можете не платить. В этом случае надо написать жалобу в жилищную инспекцию и потребовать проведения проверки.

Часть 2. Приборы учета

1. За чей счет проводится повторное опломбирование прибора учета?

Размер платы за коммунальные услуги зависит от наличия прибора учета в квартире. Если у вас есть счетчик, то расчет услуг ведется по его показаниям. Нет счетчика? Расчет будет идти по нормативу.

Однако только лишь наличия счетчика недостаточно. Прибор учета должен быть введен в эксплуатацию в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Проводит ввод в эксплуатацию управляющая организация. При вводе счетчика в эксплуатацию проверяется его работоспособность, а также устанавливаются контрольные пломбы.

В соответствии с п. 81.14 Постановления Правительства № 354 первичное опломбирование прибора учета является бесплатным. Это означает, что управляющая организация не может взимать плату с собственников квартир за опломбирование.

Однако очень часто требуется повторное опломбирование. Это необходимо, если пломба была повреждена или вовсе сорвана.

Как разъяснил ФАС РФ «взимание платы за повторное опломбирование индивидуальных приборов учета возможно только в случае повреждения пломбы и знаков поверки потребителем или третьим лицом.

В иных случаях взимание платы за опломбирование приборов учета действующим законодательством не предусмотрено и может содержать признаки нарушения статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ» (Письмо от 13.12.2013 № КА/50647/13).

Что это означает? За повторное опломбирование необходимо будет платить, но только если пломба повредилась по вине потребителя или третьих лиц. Если же пломбу повредили, например, слесари, то платить за повторное опломбирование не надо.

2. Кто обязан содержать общедомовые приборы учета?

ОДПУ — это общедомовой прибор учета. По закону во всех многоквартирных домах должны быть приборы учета. Не стоит путать эти приборы учета с теми, которые установлены в квартирах.

В квартирах установлены так называемые индивидуальные приборы учета. Эти приборы учета принадлежат собственникам квартиры. ОДПУ — это общедомовое имущество, потому что обслуживает все квартиры в доме. В зависимости от этого определяется, кто должен содержать, ремонтировать, проводить поверку прибора учета.

Квартирные счетчики — это зона обслуживания собственника квартиры. Счетчик сломался? Ремонтировать его должен собственник квартиры. Это же относится к поверке прибора учета.

ОДПУ — это зона ответственности управляющей организации. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 18.09.2015 № 30162-ОЛ/04. Позиция Министерства обоснована. Важно отметить, что Министерство специально подчеркнуло, что при выборе управляющей организации обязанность по содержанию общего имущества переходит именно к организации. Прибор учета является общим имуществом, значит управляющая организация обязана его содержать.

Во многих случаях управляющая организация отказывается принимать на обслуживание ОДПУ. Собственники должны контролировать этот момент. Ведь каждый месяц собственники платят за жилищно-коммунальные услуги, в том числе и за содержание ОДПУ. Если управляющая организация отказывается от содержания ОДПУ, то тем самым она незаконно «экономит» средства собственников, оставляя экономию у себя.

3. Если ресурсоснабжающая организация установила приборы учета, может ли она требовать оплату от управляющей организации?

ОДПУ — это прибор учета, который считает коммунальные ресурсы, которые были потрачены на содержание общедомового имущества. В целях энергосбережения законом предусмотрено, что в каждом многоквартирном доме должен быть установлен ОДПУ (Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

ОДПУ должны быть установлены управляющей организацией. Если эта обязанность управляющей организацией не исполнена, то установить ОДПУ должна ресурсоснабжающая организация (водоканал, энергосбыт, ТЭЦ). Однако возникает важный вопрос: кто должен оплатить установку ОДПУ?

Возможно два варианта: оплатить установку должны собственники квартир в доме; оплатить установку должна управляющая организация. Многие собственники квартир не соглашаются с тем, что они должны отдельно платить за установку ОДПУ. В самом деле, ведь собственники каждый месяц и так вносят плату управляющей организации за содержание общего имущества дома.

Судебная практика стоит на стороне собственников. Такой вывод сделан, например, в Определении ВС РФ от 17.06.2015 № 310-ЭС15—912. Поэтому собственники квартир не должны отдельно платить за установку ОДПУ, это должна сделать управляющая организация за счет тех средств, которая она уже получила от собственников на содержание общего имущества. В Письме Минстроя РФ от 09.01.2017 № 44-ОД/04 дополнительно отмечено, что проводить установку приборов учета управляющая организация обязана, даже если на это нет отдельного решения общего собрания.

Кстати, в указанном решении суда есть еще одна интересная мысль. В Определении сказано, что управляющая организация не может нести ответственность перед РСО в размере большем, чем собственники внесли плату за ее услуги и работы.

Часть 3. Расчет платы за коммунальные услуги

1. Кто считается постоянно или временно проживающим в помещении?

Для расчета платы за коммунальные услуги важно определить, кто является проживающим в помещении постоянно или временно. Это необходимо в случаях, когда расчет ведется по нормативу (Приложение 2 к Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Если в вашей квартире нет прибора учета на какую-то коммунальную услугу, то расчет будет осуществляться по нормативным объемам услуги, которые определены региональными властями. Норматив устанавливается на квадратный метр квартиры и на одного потребителя. Поэтому, чем больше в квартире потребителей, тем выше норматив.

Важно понимать, кто относится к постоянно и временно проживающим.

Данные вопросы разъяснены в Письме Минстроя РФ от 10.11.2016 № 37404-АТ/04. К постоянно проживающим относятся граждане, которые зарегистрированы в помещении по месту жительства. К временно проживающим относятся граждане, которые зарегистрированы в помещении по месту пребывания, а также граждане, которые хоть и проживают в помещении, но не зарегистрированы в нем. Минстрой РФ дополнительно указал, что расчет количества проживающих граждан нельзя делать на основании выписок из ЕГРП, договоров найма и т. п. документов.

Итак, что это означает для собственников? Если собственники зарегистрировали всех, кто проживает в помещении (либо как по месту жительства, либо как по месту пребывания), то платить надо только по количеству зарегистрированных жителей. Если кто-то не зарегистрирован, но фактически проживает в помещении, то за него тоже придется платить. Поэтому не надо полагать, что достаточно не «прописать» родственника, чтобы за него не платить.

Но что же относится к месту жительства и к месту пребывания? Чтобы понять это необходимо обратиться к Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Место жительства — это помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Место пребывания — это любое помещение, в котором человек проживает и которое не является местом жительства.

2. Как определяется объем водоотведения, если потребители установили приборы учета водоснабжения только на горячую или только на холодную воду?

Водоотведение считается самостоятельной коммунальной услугой (п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). Распространено заблуждение, что водоотведение является неотъемлемой частью водоснабжения и поэтому не является отдельной услугой, оплачивается в составе водоснабжения. Это не так. Водоотведение оплачивается отдельно от водоснабжения.

Из того, что водоотведение оплачивается отдельно от водоснабжения, следует, что долг по водоотведению может стать самостоятельным основанием для отключения коммунальной услуги. При этом отключено может быть водоотведение, но не водоснабжение.

Возникает вопрос: как определить объем водоотведения? Объем определяется либо по показаниям прибора учета, либо по специальному методу. В подавляющем большинстве случаев в квартирах нет приборов учета сточных вод, поэтому расчет идет по спецметоду. В чем суть метода?

Объем водоотведения считается как сумма объемов поставленных холодного и горячего водоснабжения, рассчитанных по приборам учета. Если счетчиком на воду нет, то объем водоотведения считается по сумме нормативного объема холодного и горячего водоснабжения (п. 42 Постановления Правительства от 06.05.2011 № 354, Письмо Минстроя РФ от 02.03.015 № 5093-ОГ/04).

Обратите внимание, что отсутствие счетчика сточных вод не является основанием для применения повышающего коэффициента. Если у вас нет прибора учета холодного водоснабжения, то будет применен повышающей коэффициент при плате за холодное водоснабжение. Но для сточных вод аналогичного правила нет (п. 3 Письма Минстроя РФ от 02.09.2016 № 28483-АЧ/04).

3. Можно ли применять повышающие коэффициенты в ветхих и аварийных домах?

Все квартиры должны быть оборудованы счетчиками коммунальных услуг. Это требование установлено ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ. Однако далеко не во всех квартирах есть счетчики, например, на отопление.

Дело в том, что не установлена административная ответственность для физических лиц, которые являются собственниками квартир, в которых нет приборов учета коммунальных услуг. Да, требование закона есть, а ответственность за нарушение этого требования не установлена.

Негативным последствием для собственников квартир является то, что при отсутствии счетчиков расчет объема коммунальной услуги идет по нормативу. Вместо административной ответственности за отсутствие приборов учета предусмотрена гражданско-правовая ответственность: нет прибора учета — норматив умножается на повышающий коэффициент. Составляет повышающий коэффициент значение 1,5. Это сильно увеличивает плату за коммунальные услуги.

Важно знать, что в некоторых случаях установка счетчиков не является обязательной. В Письме Минстроя РФ от 03.11.2016 № 36508-ОД/04 сказано, что применять повышающие коэффициенты нельзя, если дом признан аварийным или ветхим. Почему? Потому что для ветхих и аварийных домов отсутствует законодательная обязанность установки приборов учета.

Если Вы проживаете в доме, который признан аварийным или является ветхим, то не обязательно тратиться на установку приборов учета. В этом случае управляющая организация не может применять повышающий коэффициент при расчете платы за коммунальные услуги.

Часть 4. Субсидии

1. Можно ли потребовать перерасчет субсидии, если фактические траты за коммунальные услуги превысили субсидию?

Порядок предоставления субсидии на жилищно-коммунальные услуги установлен Постановлением Правительства от 14.12.2005 № 761.

В соответствии с этим документом малоимущие граждане имеют право на субсидию при оплате коммунальных услуг. Размер субсидии зависит от региональных стандартов платы за коммунальные услуги, площади квартиры и доли расходов на оплату услуг в совокупном доходе семьи. Однако зачастую фактические расходы на оплату ЖКХ выше стандартов. Поэтому возникает вопрос: можно ли требовать перерасчета субсидии в этом случае?

Нет, нельзя. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 26.08.2015 № 27294-ЕС/04. Позиция Министерства основана на том, что действующее законодательство не предусматривает проведение перерасчета субсидии.

Случаи, когда допускается перерасчет субсидии, определены в п. 28 Постановления Правительства от 14.12.2005 № 761. Допускается пересчитывать субсидию только при изменении региональных стандартов. Превышение фактических расходов на ЖКХ над региональными стандартами таким основанием не является.

Часть 5. Качество коммунальных услуг

1. Если квартиру залили соседи, которые длительное время не проживали в жилом помещении, то несут ли они ответственность?

Из ст. 1067 ГК РФ следует, что лицо, виновное в причинении ущерба, обязано его возместить. Гражданско-правовая ответственность имеет следующие элементы: 1) вина причинителя вреда; 2) незаконные действия; 3) причиненный вред; 4) причинно-следственная связь между незаконными действиями и причиненным вредом. Чтобы взыскать вред, причиненный при заливе квартире, необходимо доказать каждый из указанных элементов.

Причиненный вред и причинно-следственная связь, как правило, доказывается заключением экспертной организации. Вина причинителя вреда предполагается, пока иное не будет доказано в суде самим причинителем, то есть соседом.

Поэтому самый сложный вопрос — это незаконность действий или бездействий собственника квартиры (соседа).

По данному вопросу необходимо учитывать две статьи — ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ. Эти нормы устанавливают бремя содержания имущества, принадлежащего собственнику. При этом конкретизируется, что жилое помещение должно содержаться в соответствии с нормативными требованиями. Таким образом, законом установлена обязанность собственника квартиры следить за нормативным состоянием инженерных сетей, расположенных в помещении.

Следовательно, если собственник не находился длительное время в помещении, не ремонтировал его, не поддерживал инженерные сети в нормативном порядке, то все это не снимает ответственности с собственника за залив квартиры соседей.

2. Когда управляющая организация не отвечает за слабое отопление?

Предоставление качественных коммунальных услуг — одна из основных обязанностей управляющей организации. Если управляющая организация предоставила коммунальные услуги низкого качества, то собственник квартиры может требовать возмещения вреда и перерасчет. Так, например, если температура в квартире ниже нормативного уровня, то именно управляющая организация несет за это ответственность.

Однако есть ситуации, в которых организацию нельзя привлечь к ответственности. Чтобы разобраться в этом, надо помнить элементы гражданско-правовой ответственности. Эти элементы установлены ст. 1064 ГК: 1) вина организации; 2) непосредственно сам вред, который был причинен собственнику; 3) незаконные действия управляющей организации; 4) причинная связь между вредом и незаконными действиями.

В соответствии с Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 управляющая организация несет ответственность независимо от вины. Неважно по чьей вине температура в квартире ниже нормативной. Важно только доказать, что управляющая организация ненадлежащим образом содержала общее имущество, а потом наступил вред. Так, например, если организация не проводила осмотр общедомового имущества, а потом наступил вред, то можно требовать возмещения.

Однако из статей 1, 10 ГК РФ следует, что никто не может извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения и никто не может злоупотреблять правом. Одним из таких случаев является следующий: собственник квартиры самовольно произвел переоборудование инженерных сетей, что и повлекло нарушение качества коммунальных услуг. Например, собственник мог самостоятельно, без согласования переоборудования заменить радиаторы.

В этом случае, если собственник квартиры действовал недобросовестно, злоупотребил своим правом владения и пользования помещением, привлечь управляющую организацию к ответственности нельзя.

3. Кто обязан возместить ущерб от залива: собственник квартиры или наниматель?

Предположим ситуацию: вашу квартиру залили соседи. Вы идете разбираться, а они отвечают, что являются всего лишь нанимателями квартиры, поэтому требовать возмещение надо от собственника. Эта ситуация не редкость. Как в этом случае определить кто должен вам заплатить за испорченный ремонт в квартире?

Согласно ст. 1064 ГК РФ причиненный вред возмещает виновное лицо. Как определяется вина? Вина зависит от обязанностей конкретных лиц, которые определены законом.

Если квартира сдана в социальный найм, то обязанности нанимателя и наймодателя определены в статьях 65, 67 ЖК РФ. Наниматель отвечает за проведение текущего ремонта квартиры, а также за поддержание квартиры в нормативном состоянии. Наймодатель отвечает только за капитальный ремонт.

Если залив вашей квартиры произошел по той причине, что наниматель не осуществил текущий ремонт или халатно пользовался квартирой, то требовать возмещения вреда надо с нанимателя.

Если же залив произошел из-за того, что не был проведен капитальный ремонт квартиры, то свои требования вы должны предъявить к наймодателю. Установить причину залива может только экспертная организация.

Однако вы можете примерно понять, по чьей вине произошел залив. В Постановлении Госстроя от 27.09.2003 № 170 перечислено, какие работы относятся к капитальному ремонту, а какие — к текущему ремонту квартиры. Как правило, замена, восстановление инженерных сетей, проходящих в квартире, относится к обязанностям нанимателя. Но и тут решение вопроса зависит от конкретной степени износа сетей.

Таким образом, собственнику квартиры, которую залили соседи, необходимо обратиться за экспертизой. Это позволит легко доказать в суде причиненный вред, определить виновное лицо и потребовать оплату.

4. Будет ли управляющая организация нести ответственность за залив квартиры, если нельзя установить причину залива из-за действий собственника?

Если Вашу квартиру залили соседи, то вы имеете право получить возмещение вреда (ст. 1064 ГК). Но прежде, чем обращаться в суд, надо определить ответственное лицо. Возможно два варианта: либо это соседи, либо управляющая организация.

Соседи будут ответчиками в случае, если залив произошел из-за сантехники, труб, которые им принадлежат. Но если залив случился из-за прорыва труб, являющихся общедомовым имуществом, то отвечать будет управляющая организация. Определять относятся ли трубы к общедомовому имуществу надо в каждом отдельном случае самостоятельно. Однако, по общему правилу, стояки, которые проходят по квартире соседей, им не принадлежат и являются общедомовым имуществом.

Чтобы определить из-за чего произошел залив, а значит и определить ответчика, необходимо провести обследование квартиры соседей. Зачастую соседи отказывают в этом. В силу ст. 3 ЖК проникнуть в квартиру без согласия соседей нельзя. Как быть?

Судебная практика исходит из того, что управляющая организация понесет ответственность, даже если допуск в помещение ограничил собственник (определение Приморского краевого суда от 28.07.2014 № 33—6496). Другими словами, суды часто полагают, что ответственность управляющей организации предполагается. Попасть к соседям и проверить из-за чего произошел прорыв — это задача управляющей организации.

5. Если некачественные коммунальные ресурсы поставляет ресурсоснабжающая организация, то снимается ли ответственность с управляющей организации?

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги, для чего заключает договор на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией (водоканал, энергосбыт, теплоснабжающая организация). Таким образом, получение собственником коммунальных услуг опосредуется двумя договорами: между собственником и управляющей организацией; между управляющей организацией и РСО.

Главное требование собственников, связанное с коммунальными услугами, это их качество. И контролировать качество услуг можно только в случае, если вовремя требовать перерасчет за ненадлежащие коммунальные услуги. Но возникает вопрос: если коммунальные услуги предоставляются плохого качества по вине РСО, то можно ли требовать перерасчет от управляющей организации?

В данном случае надо помнить следующее. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 управляющая организация несет ответственность за качество коммунальных услуг независимо от вины. Важно знать, что ответственность в соответствии с законом наступает по двум основаниям: либо на основании вины, либо на основании риска. В первом случае привлечь к ответственности можно только при наличии вины. Во втором случае к ответственности можно привлечь всегда, за исключением форс-мажорных обстоятельств. Так вот, управляющая организация отвечает не на основании вины, а на основании риска.

Как указывается в судебной практике (Определение ВАС РФ от 04.06.2014 № ВАС-6179/14) предоставление некачественных ресурсов не снимает с управляющей организации обязанности по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества. Даже если в некачественных услугах виновата РСО, собственники квартир должны требовать перерасчет не с РСО, а с управляющей организации.

Очень часто, кстати, управляющие организации отказывают в перерасчете и рекомендуют собственникам квартир обратиться в РСО. В этом случае собственник должен направить управляющей организации претензию, подождать официальный отказ и затем обратиться в жилищную инспекцию.

Часть 6. Разное

1. Можно ли размещать рекламу на квитанциях ЖКХ?

Требования к платежным документам за коммунальные услуги установлены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В пункте 69 Постановления четко сказано, что может быть указано в платежном документе. Так, например, там должны быть указаны сведения о размере платы за расчетный месяц и долг за предыдущие периоды.

Перечень информации, которая размещается в платежном документе, является закрытым. Исключения делаются только в случае, если иное установлено законом или договором управления. Сейчас нет федерального закона, который бы позволял размещать в платежках рекламу. Аналогичная позиция содержится в Определении ВАС РФ от 09.07.2010 №ВАС-8963/10.

Таким образом, если договором управления не предусмотрено включение рекламы в платежку за ЖКУ, то управляющая организация размещать рекламу не может. Если Вы столкнулись с рекламой в платежках, то необходимо обратится в Государственную жилищную инспекцию и ФАС РФ.

2. Может ли управляющая организация использовать показания ОДПУ, установленных в аварийных и ветхих домах?

Прежде всего, надо помнить следующее правило: если в доме выбрана управляющая организация, то коммунальные ресурсы на ОДН входят в состав платы за содержание жилья; если в доме непосредственное управление или не выбран способ управления, то коммунальные ресурсы на ОДН — это коммунальные услуги, а не содержание жилья.

Принципиальная разница между этими понятиями есть. Коммунальные ресурсы на ОДН, которые начисляются собственникам, считаются по нормативам, установленным властями, даже если в доме есть общедомовой прибор учета. Управляющая организация, в свою очередь, платит ресурсоснабжающей организации не по нормативу, а по фактическим показаниям прибора учета.

Коммунальные услуги на ОДН считаются по показаниям общедомового прибора учета, и только если приборов учета нет, то расчет идет по нормативам. Управляющая организация в этом случае платит по фактическим показаниям.

Для коммунальных услуг на ОДН установлены определенные ограничения. Так в пункте 44 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 сказано, что собственники должны платить только за объем коммунальных услуг на ОДН, который не превышает нормативных значений.

По ранее действующему законодательству Верховный суд сделал такой вывод: все, что больше норматива на ОДН, платить должны не собственники квартир, а управляющие организации. Это правило не применяется, если дом аварийный или ветхий (вопрос 3 в Обзоре судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 № 2 (2016). Аналогичные выводы сделаны в Письме Минстроя РФ от 03.11.2016 № 36508-ОД/04.

На практике возникает вопрос: могут ли управляющие организации по аналогии применить указанный вывод и к коммунальным ресурсам на ОДН? Да, это возможно. Если многоквартирный дом является аварийным или ветхим, то управляющая организация должна платить за коммунальные ресурсы на ОДН в объеме не большем, чем установлено региональными нормативами. По тем же нормативам платить должны собственники.

3. Обязана ли управляющая организация оплачивать потери в бесхозяйных электросетях?

Бесхозяйных инженерных сетей много. Это могут быть трубы водоснабжения, отопления или даже электросети, которые формально никому не принадлежат. Как правило, бесхозяйными считаются участки сетей, которые идут по земельному участку, расположенному под многоквартирным домом. Это вызывает многочисленные споры собственников квартир, управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Давайте развеем основные заблуждения на этот счет.

Бесхозяйной считается сеть, в отношении которой:

1) не известен собственник. Чаще всего так бывает с сетями, которые были построены еще в СССР, документы на них затерялись и определить собственника невозможно;

2) собственник отсутствует;

3) собственник отказался от своих прав. Это чаще всего касается застройщиков. Построив дом застройщик отказывается от участка сети, который проходит по земельному участку до многоквартирного дома.

Бесхозяйные сети должна содержать та организация, которая оказывает коммунальные услуги собственникам квартир с применением таких сетей. Как пример см. ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ. Решение об этом принимается местными органами власти. Расходы на содержание таких сетей компенсируются ресурсоснабжающим организациям в тарифах.

Сеть на земельном участке многоквартирного дома может быть бесхозяйной?

Некоторые полагают, что да. При этом ссылаются на п. 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которая устанавливает внешнюю границу инженерных сетей многоквартирного дома: по внешней границе стены дома.

Однако в этом случае не учитывается, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФ общедомовым будет любое имущество, которое обслуживает две и более квартиры в доме. Если конкретный участок сети проходит по земельному участку, на котором расположен дом, то сеть является общедомовым имуществом. Поэтому говорить о бесхозяйном имуществе в этом случае нельзя. Хороший пример все тот же застройщик, который формально и не может отказаться от участка сети, ведь право собственности на сеть в силу закона автоматически возникает у собственников квартир.

Должна ли управляющая организация платить за потери в бесхозяйных сетях?

Нет, не должна. Такой вывод содержится в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 №ВАС-10864/13. Смысл позиции суда в том, что управляющая организация обязана оплачивать только те расходы на коммунальные услуги, какие предусмотрены и для населения. Если для населения оплата потерь в бесхозяйных сетях не предусмотрена, то не предусмотрена она и для управляющих организаций.

Раздел 6. Содержание и ремонт общего имущества

Часть 1. Общие вопросы

1. Как определяется объем обязательств управляющей организации?

Одно из самых спорных правил жилищного права: объем обязательств управляющей организации перед собственниками не может быть больше объема обязательств собственников перед управляющей организации. Давайте разберемся в этом правиле.

Применение правила возможно в двух ситуациях: в отношениях между управляющей организацией и собственниками; в отношениях между управляющей организацией и подрядчикам, ресурсоснабжающими организациями.

Управляющие организации — собственники.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам только те работы, услуги, за которые собственники платят. Этого мнения придерживаются управляющие организации в различных ситуациях: собственники на общем собрании утвердили тариф, который, как считает организация, не покрывает фактические расходы; собственники не предусмотрели в тарифе выполнение каких-либо работ или услуг; из-за аварийных ситуаций понадобились работы или услуги, которые не предусмотрены договором управления.

Важно помнить следующее: управляющая организация должна выполнять те работы и услуги, которые предусмотрены законом, даже если собственники за них не платят (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). Управляющая организация не может ссылаться на долг за содержание жилья и отказываться от выполнения обязательных работ. Какие работы и услуги обязательны? Полный перечень приведен в Постановлении Правительства от 03.04.2013 № 290.

Это подтверждают суд (см. например Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Суд указал, что если управляющая организация сама не конкретизировала работы и услуги по договору управления, которые будет выполнять, то все работы, кроме капитальных, являются текущими и выполняются за счет управляющей организации (см. также Решение ВС РФ от 22.12.2010 № ГКПИ10—1401).

Управляющая организация — подрядчики, ресурсоснабжающие организации.

Управляющая организация может заключить договор с подрядчиком, если необходимо проведение каких-то работ, а штатных специалистов или техники нет. Да, возможность привлечения подрядчика вызывает сомнения с точки зрения закона, но на практике это распространенная ситуация. Итак, управляющая организация привлекла подрядчиков, они выполнили работы, пришло время платить. И тут выясняется, что у организации нет денег, потому что у собственников квартир большой долг. Как быть?

Или другая аналогичная ситуация, но только с водоканалом, энергосбытом, теплоснабжающей организацией (все это — ресурсоснабжающие организации или РСО), у которых управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы для оказания коммунальных услуг. Если собственники не платят управляющей организации, то должна ли управляющая организация платить подрядчикам и РСО?

В судебной практике сложилась позиция: нет, не должна. Управляющая организация, как полагают суды, самостоятельного экономического интереса в работах подрядчиком или услугах РСО не имеет, поэтому не несет ответственность, если нечем платить по вине собственников. Такой вывод по аналогии следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57, Постановления Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 2380/10.

2. Средства за ЖКУ являются целевыми?

Собственники квартир каждый месяц платят за жилищно-коммунальные услуги. Эти деньги собираются на счете управляющей организации или ТСЖ. И очень часто возникает вопрос: кому принадлежат эти деньги. Вопрос не такой банальный, как может показаться.

Типичная ситуация: управляющая организация (ТСЖ) задолжала подрядчикам или ресурсоснабжающей организации, которые обратились в суд. По решению суда истцы взыскивают долг за счет тех средств, которые находятся на счете управляющей организации (ТСЖ). Как следствие, со счета организации можно списать огромную сумму, фактически оставив многоквартирный дом без содержания. Как быть в этой ситуации?

К сожалению, в законодательстве этот вопрос не решен однозначно. Если бы закон предусматривал, что средства, накопленные на счетах управляющей организации или ТСЖ, остаются средствами собственников квартир, то взыскать их по долгам нельзя. Однако закон этого не утверждает, как и не утверждает обратного: средства платежей за жилищно-коммунальные услуги принадлежат управляющей организации (ТСЖ).

В судебной практике сложились такие позиции.

В отношении ТСЖ из Определения Верховного Суда РФ от 27.10.2015 № 307-ЭС15—13032 по делу № А42—5404/2012 следует, что взыскание невозможно. Объясняется это тем, что денежные средства носят целевой характер и не являются собственностью ТСЖ. Если обратить взыскание на целевые средства, то незаконно пострадают добросовестные собственники помещений в доме.

Иначе решается вопрос в отношении управляющих организаций. Суды иногда делают вывод, что средства, поступающие от собственников, являются собственностью организаций (Постановление 17 ААС от 04.06.2013 № 17АП-5918/2012). Следовательно, взыскание возможно (обратную позицию см. в Определении ВАС РФ от 29.03.2013 № ВАС-3152/13).

Надо признать, что это обоснованная позиция. Целевой характер средств, собранных от жильцов дома, не предопределяет вопросы собственности на эти средства. Управляющая организация получает средства за оказываемые работы, а значит, как в любых иных аналогичных случаях (например, собственник квартир заказывает ремонтные работы), эти средства принадлежат управляющей организации.

Часть 2. Перечень услуг и работ

1. Обязаны ли управляющие организации содержать придомовую территорию?

Большинство жалоб собственников квартир связано с уборкой придомовой территории. Управляющая организация не подметает двор летом, не очищает его от снега и наледи зимой. Отказывается управляющая организация и следить за состоянием детских площадок и парковок. Поэтому возникают вопросы: что собственники могут требовать от управляющей организации? Когда отказ от содержания двора будет незаконным?

Для начала обратимся к Письму Минстроя РФ от 24.09.2015 № 30846-ОД/04. В письме сделан крайне сомнительный вывод: управляющая организация не обязана содержать двор, если соответствующей обязанности нет в договоре управления или в решении собственников. Эта позиция Минстроя ошибочна.

Управляющая организация выполняет как те работы, что указаны в договоре, так и те, что предусмотрены нормативными актами. Это неоднократно разъясняли суды, в том числе это разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10.

Обязанность содержать придомовую территорию установлена, как минимум, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Поэтому независимо от решения собственников, договора управления управляющая организация обязана содержать придомовую территорию в том объеме, который указан в нормативных актах.

Управляющая организация обязана подметать двор, очищать мусорные контейнеры, убирать газон и т. д. Отказаться от содержания придомовой территории организация может только в том случае, если земельный участок под многоковартирным домом не прошел кадастровый учет, а значит не является общедомовым имуществом. Это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, которая устанавливает, что содержать управляющая организация обязана только общедомовое имущество.

2. Обязана ли управляющая организация очищать стены дома?

На стенах большинства домов можно обнаружить рекламные объявления. Насколько законной является расклейка объявлений и кто должен следить за этим?

Стены дома являются общедомовым имуществом (п. 2 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491). Это означает, что распоряжаться стенами может только общее собрание собственников помещений в доме. Без решения общего собрания расклейка объявлений является незаконной. Это касается и тех случаев, когда используются специальные доски для объявлений. Для этого также необходимо решение собственников помещений.

Конечно, зачастую рекламщики не утруждают себя получением решения собрания собственников. В этом случае надо требовать от управляющей организации очистку стен от рекламных объявлений.

Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 22.09.2015 № 30396-ОЛ/04. Однако министерство обратило внимание, что требовать от организации удаления объявлений можно только при условии, если соответствующие условия предусмотрены договором управления. Дело в том, что в минимальном перечне работ и услуг, которые должна выполнять управляющая организация, отсутствуют работы по очистки стен. Поэтому необходимо отдельное решение общего собрания, которым предусмотрена как обязанность по очистке, так и периодичность. Плата за данную услугу должна быть включена в тариф на содержание общего имущества дома.

Аналогичные правила применяются и к очищению стен домов от рисунков.

3. Может ли управляющая организация самостоятельно определить перечень работ и услуг?

В отношениях между собственниками квартир и управляющей организацией самый главный вопрос «кто определяет работы и услуги по содержанию дома». Именно от этого зависит размер платы за содержание дома и то, что могут требовать собственники квартир.

В соответствии со ст. 162 ЖК перечень работ и услуг должен быть указан в договоре управления. Однако в договоре надо указывать только дополнительные работы и услуги, которые не предусмотрены минимальным перечнем, который утверждает Правительство РФ.

Возникает вопрос: может ли управляющая организация самостоятельно определить перечень работ и услуг? Например, если собственники на общем собрании не установили указанный перечень, то как быть?

В Письме Минрегиона РФ от 14.10.2008 № 26084-СК/14 сказано, что управляющая организация самостоятельно ни состав, ни объем работ определять не может. Это значит, что если общее собрание не приняло решение по этому вопросу, то организация должна содержать дом согласно минимального перечня работ (Постановление Правительства от 03.04.2013 № 290).

Кроме того, управляющая организация не может навязывать собственникам квартир работы и услуги, которые им не нужны, не одобрялись на общем собрании. Требовать плату за эти работы организация не имеет права.

4. Правомерно ли включать в платежный документ отдельной строкой плату за коллективную антенну?

Во многих многоквартирных домах еще сохраняются коллективные антенны. Поэтому Минстрой в Письме от 13.07.2016 № 21928-АЧ/04 разъяснил вопросы, связанные с платой за антенну. Попутно министерство ответило на ряд весьма интересных вопросов.

Относительно коллективной антенны позиция министерство сводится к тому, что необходимо различать плату за содержание самой антенны и плату за услуги связи для целей телевещания. Плата за содержание антенны вносится собственниками в общем порядке в рамках платы за содержание общего имущества. Плата за услуги связи может быть прописана отдельной строкой в платежном документе.

Вот это последнее очень интересно. Очень часто возникают споры между собственниками квартир и управляющей организацией: можно ли в квитанциях за жилищно-коммунальные услуги указывать работы, услуги отдельной строкой. Минстрой полагает, что принципиально это возможно. Например, если управляющая организация оказывает услугу по предоставлению связи, то можно это отдельно указать в квитанции. Нельзя указать эти услуги в составе платы за жилье, потому что ни к содержанию общего имущества, ни к коммунальным услугам телевещание не относится. Подобные рассуждения можно распространить и на другие аналогичные услуги.

Кроме того, министерство отмечает, что коллективная антенна входит в состав общего имущества только в том случае, если она установлена при строительстве дома или при его эксплуатации. Если же антенна установлена, например, оператором связи или за счет отдельных собственников, то антенна не будет общим имуществом, даже если обслуживает две и более квартиры. Подобный вывод на практике распространяют не только на антенны, но и, например, на домофоны: если домофон установлен при строительстве дома, то он будет общедомовым имуществом.

5. Обязана ли управляющая организация красить почтовые ящики?

Состояние почтовых ящиков — одна из наиболее частых причин споров между собственниками квартир и управляющей организацией. Собственники полагают, что почтовые ящики должна содержать управляющая организация, которая, в свою очередь, с этим не соглашается.

Свою позицию организации обосновывают следующим образом. Покраску почтовых ящиков собственники должны прямо предусмотреть в договоре управления, что зачастую не делается. Управляющая организация не обязана выполнять работы, если за них не платят собственники. Такая позиция поддержку в судах не находит.

Суды считают, что почтовые ящики являются общим имуществом. Это подтверждается ссылкой на ст. 36 ЖК, ведь почтовые ящики обслуживают более одного помещения в доме.

Содержать и ремонтировать общее имущество дома должны управляющие организации. В договор управления собственники включают только работы, услуги, дополнительные к тем, что определены в нормативно-правовых актах, регулирующих надлежащее содержание общего имущества. Остальные работы, прямо предусмотренные законом, надо выполнять, даже если условия об этом нет в договоре.

В ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ сказано, что ответственность за содержание почтовых ящиков несут либо собственники квартир, либо управляющие организации. Однако из Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 следует, что свое бремя содержания общего имущества собственники квартир исполняют, выбирая управляющую организацию. Поэтому именно к управляющим организациям переходит обязанность по содержанию почтовых ящиков, в том числе по их окраске.

6. Обязана ли управляющая организация устанавливать плафоны в подъездах?

Типичная ситуация: в подъезде разбит плафон или иным образом повреждено освещение.

Первым делом надо обратиться к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Этим документом утвержден минимальный перечень работ и услуг, которые должны выполняться в доме. Применение перечня обязательно, даже если общее собрание собственников не утверждала какие-либо работы. Более того, применение перечня обязательно и в случае, если собственники не платят за жилищно-коммунальные услуги.

В минимальном перечне упоминаются отдельные работы по содержанию лестничных площадок (например, уборка). Однако про освещение не сказано.

В этом случае надо обратиться к Постановлению Госстроя от 27.09.2003 № 170. Применять этот документ можно только в случаях, когда он не противоречит минимальному перечню. Это как раз наш случай. Требования Госстроя для управляющей организации обязательны.

В соответствии с п. 4.8.18 Постановления Госстроя управляющая организация обязана обеспечить исправное освещение лестничной клетки. Таким образом, собственники квартир могут требовать от управляющей организации установку разбитых плафонов, замену лампочек и устранение любых других нарушений в системе освещения подъезда.

7. Требуется ли решение общего собрания собственников помещений в доме, чтобы произвести замену двери и установить домофон в одном из подъездов?

Необходимость заменить двери в подъезде или домофон возникает часто. Многие собственники квартир в подъезде производят замену, не задумываясь о законности своих действий. Что об этих ситуациях говорит закон?

Подъездные двери входят в состав общего имущества, как и домофон. Объясняется это тем, что указанные элементы обслуживают более одного помещения в доме.

Для замены двери и установки домофона, как элементов общего имущества, требуется решение общего собрания. Это следует из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, ведь в данном случае идет речь о распоряжении имуществом.

Если собственники тех квартир, которые находятся в одном подъезде, не получат решения общего собрания, то дело может дойти до суда. Остальные собственники смогут обратиться с иском, основываясь на ст. 304 ГК и потребовать приведение дверей и домофона в первоначальное состояние.

8. Может ли собственник квартиры исключить из договора управления отдельные работы, услуги?

Зачастую собственники квартир хотят исключить из договора управления отдельные условия, непредусмотренные проектом. Например, кто-то не хочет платить за лифт. Многим собственникам кажется несущественным видеонаблюдение, услуги консьержа, охраны, автостоянки. За все это собственники платить не хотят. Встает ли закон на сторону собственников?

Необходимо различать два вида услуг: одни предусмотрены законом; другие определяют собственники квартир на общедомовом собрании.

Обязательные работы, которые выполняет управляющая организация, определены Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Отказаться от этих работ собственники квартир не могут ни в каком случае. Даже решением общего собрания дома исключить отдельные работы или услуги из перечня нельзя.

Кроме указанных выше работ и услуг, общее собрание может предусмотреть дополнительные. Это может быть все то же видеонаблюдение, дополнительная уборка на этажах и т. п. Отказаться от этих работ конкретный собственник квартиры тоже не может. Почему? Потому что решение общего собрания дома обязательно для всех жильцов, даже если в собрании те не участвовали. Поэтому собственник не может отказаться от отдельных услуг управляющей организации (см. Апелляционное определение Советского районного суда Челябинска от 10.02.2011 г.). Кроме того, условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК).

Однако любой собственник квартиры может инициировать проведение общего собрания. На этом собрании можно исключить работы и услуги, не обязательные с позиции закона.

Обратите внимание еще на такой момент. Состав дополнительных работ и услуг должен быть указан в договоре управления. Это существенное условие, то есть такое, без которого договор вообще не считается заключенным. Для жильцов это означает, что если дополнительные работы в договоре не указаны, то платить за них не надо. Даже если управляющая организация выполняет эти работы.

9. В каких случаях плата за коммунальные услуги на ОДН входит в содержание жилья?

Плата за ОДН входит либо в коммунальные услуги, либо в содержание жилья. Подобное разделение, появившееся в 2017 году, запутало собственников квартир. Вот один из самых частых вопросов: в каких случаях плата за ОДН все-таки не будет платой за содержание жилья. Почему это важно?

По нескольким причинам, но главная такая: если ОДН — это коммунальная услуга, то платить за него жильцам можно по приборам учета. Если же ОДН — это содержание жилья, то платить придется по нормативу, что значительно повышает плату за жилищно-коммунальные услуги.

Когда ОДН не будет содержанием жилья разъяснено в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04. Вот эти случаи:

1) в доме выбрано непосредственное управление. Это когда в доме нет управляющей организации или ТСЖ. Вы можете сами содержать дом, а можете заключить договор абсолютно с любым подрядчиком;

2) в доме выбран способ управления, но не реализован. Например, выбрана управляющая организация, но договор с ней не заключен. Создали ТСЖ, но не зарегистрировали его как юрлицо.

В каждом из этих случаев плата за ОДН — это коммунальная услуга. Платить вы можете по прибору учета, а не по нормативу. Поэтому, если хотите сэкономить на жилищно-коммунальных услугах, то можете заменить способ управления на непосредственное (ст. 164 ЖК РФ).

10. Какие работы и услуги обязана оказывать управляющая организация?

Знакомая многим ситуация: собственники квартир требуют от управляющей организации провести уборку в подъезде и получают отказ. В некоторых случаях суды считают это законным. Давайте разберемся, когда организация может отказать в уборке и других услугах по содержанию дома.

В ст. 162 ЖК РФ четко сказано, что существенным условием договора управления домом является перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана предоставлять. Существенными считаются такие условия, без которых договор вообще нельзя признать заключенным.

Есть два подхода к толкованию этой нормы. Первый: в договор управления надо включить только те услуги и работы, которые собственники считают необходимыми, но которые не прописаны в законе. Эти последние услуги, раз они предусмотрены законом, организация должна предоставлять независимо от указания в договоре.

Такое мнение поддерживается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 где был сделан вывод, что обязанности управляющей организации определяются законом, поэтому решение общего собрания не требуется.

Второй подход: в договор управления домом надо включить любые работы и услуги, как те, что предусмотрены законом, так и любые иные, какие пожелают собственники.

В обоснование этой позиции ссылаются, например, на Постановление Госстроя от 27.09.2003 № 170, которое устанавливает требования к содержанию общедомового имущества. Но для кого же обязательны эти требования? Для собственника, который и несет бремя содержания. А вот для управляющей организации — это будет обязательным лишь тогда, когда об этом выскажутся собственники, включив работы и услуги в договор управления.

Эта точка зрения поддерживалась Минстроем в Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14.

Если суд придерживается этой последний позиции, то рассуждает следующим образом. В случае если управляющая организация созовет общее собрание, объяснит необходимость проведения конкретных работ, но собственники не примут решение по таким работам, управляющая организация может быть освобождена от своих обязательств в части этих услуг (см. по аналогии Постановление 17 ААС от 06.08.2014 по делу № А60—8210/2014). Это ошибочная позиция, но суды ее нередко занимают. Поэтому надо на общем собрании дома утвердить полный перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация.

11. Кто должен делать ремонт в новостройке: застройщик или управляющая организация?

Вот один из самых спорных вопросов, связанных с новостройками: кто должен ремонтировать общедомовое имущество? Застройщик или управляющая организация?

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик предоставляет гарантию на инженерные сети и другое общее имущество дома. В то же время после ввода дома в эксплуатацию для него выбирается управляющая организация (ч. 13 ст. 162 ЖК РФ), которая также обязана следить за состоянием общедомового имущества, например тех же инженерных сетей.

Если возникает гарантийный случай, то собственники квартир обращаются в управляющую организацию, полагая, что именно она должна устранять недостатки общего имущества дома. В свой черед управляющая отказывает в проведении работ, ссылаясь на гарантию застройщика и отправляя собственника именно к нему. Кто прав?

В данном случае важно учитывать, что обязанности перед собственником квартиры возникают как у застройщика, так и у управляющей организации. Да, эти лица состоят в разных правоотношениях с собственником, но предмет этих обязательств совпадает — общедомовое имущество.

Именно поэтому суды считают, что в рассматриваемых ситуациях обязанность по устранению недостатков, приведению общего имущества многоквартирного дома к нормативным требованиям возлагается на управляющую организацию (решение АС Нижегородской области от 03.09.2014 по делу № А43—3252/2014). Бездействие застройщика не снимает обязательств управляющей организации.

12. На какой срок собственники должны утвердить тариф для управляющей организации?

Этот вопрос не такой банальный, как может показаться. На практике часто встречаются такие ситуации: тариф на содержание общего имущества утвержден общим собранием дома; у управляющей организации возникает потребность провести какие-то дополнительные работы; собственники отказывают утверждать новый тариф, заявляя, что уже утвержденный тариф должен действовать в течение года. Дело часто доходит до суда. Но что говорит об этой проблеме закон?

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ тариф утверждается на срок не менее чем один год. При этом в п. 9 Примерных условий договора управления, утв. Приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр, уточняется, что тариф устанавливается на календарный год.

Что понимается под календарным годом? По закону календарным годом считается период с 1 января по 31 декабря (ст. 2 Федерального закона от 03.06.2011 № 107-ФЗ).

Итак: тариф на содержание общего имущества должен: 1) быть утвержден общим собранием дома, 2) сроком на один календарный год, который 3) равен периоду с 1 января по 31 декабря. Из этого делают вывод: если тариф утвержден, то в течение календарного года изменить его нельзя.

Острота проблемы в том, что управляющая организация лишена возможности самостоятельно менять размер тарифа. Да, в некоторых случаях изменение тарифа организацией предусмотрено самим договором управления. Однако подобное условие часто оспаривается в суде.

Проблем бы не возникало, если бы собственники квартир правильно понимали закон. Приказ Минстроя установил, во-первых, рекомендации, а не обязательные нормы по условиям договора управления. Во-вторых, позиция Минстроя не может противоречить закону, а если и противоречит, то применять надо закон.

В законе речь идет не о календарном годе, а о годе обычном, то есть просто о совокупности 12 месяцев. Тариф на содержание утверждается на 12 месяцев, но не обязательно на период с 1 января по 31 декабря. Поэтому тариф можно изменять в течение того года, на который он утвержден.

Часть 3. Оплата содержания жилья и коммунальных услуг

1. Платить за ЖКУ надо не с момента регистрации права собственности, а с момента передачи помещения по договору купли-продажи?

После покупки квартиры часто возникает вопрос: с какого момента надо платить за жилищно-коммунальные услуги? Кажется, что все очевидно. Нет права собственности — значит и платить за ЖКУ не надо. Оформили право собственности — надо платить. Против такого очевидного решения выступает судебная практика.

Начнем с закона. Есть ст. 210 ГК РФ, которая устанавливает следующее правило: бремя содержания имущества возлагается на собственника. Есть у вас машина? Значит вы обязаны ее содержать (да-да, по закону это ваша обязанность). Есть квартира? Должны содержать. Ну, а право собственности на квартиру возникает только после регистрации в Росреестре.

Обязанность платить за содержание общего имущества дома возникает тогда, когда возникает право долевой собственности на это имущество, то есть опять-таки с момента регистрации права на квартиру в Росреестре. Вроде бы, все очевидно.

Жилищные отношения регулируются сначала Жилищным кодексом, а потом уже — Гражданским кодексом. А в ст. 153 ЖК РФ установлено, в принципе, аналогичное правило — платить надо с момента возникновения права собственности.

Однако Конституционный суд имеет другое мнение на этот счет. Конституционный Суд РФ в своем Определении от 18.07.2006 № 373-О согласился с такими выводами нижестоящих судов.

«…момент возникновения данной обязанности (по оплате жилищно-коммунальных услуг) был определен судом не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях».

А вот что пишут арбитражные суды. «Судами установлено, что муниципальное образование… до государственной регистрации права собственности на законном основании владело, пользовалось спорными квартирами до их фактического заселения гражданами, тем самым осуществляло правомочие собственника, следовательно, обязано оплатить предоставленные в спорный период коммунальные услуги. Отсутствие зарегистрированного права собственности не освобождает ответчика от оплаты оказанных услуг» (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.06.2009 № Ф09—4053/09-С5).

Что это означает для покупателя квартиры? Если вы приобрели квартиру, то платить за жилищно-коммунальные услуги надо с момента, когда вам передал продавец квартиру. Например, заключили договор в мае, квартиру вам передали в июне, а зарегистрировали права только в июле. Платить за коммунальные услуги надо уже с июня, а не с июля, как это могло бы показаться.

2. Как ошибка в площади помещения влияет на плату за ЖКУ?

Вы давно сверяли фактическую площадь квартиры с той, что указана в свидетельстве на право собственности и в техпаспорте помещения? Нет? А стоит это сделать. Во многих случаях обнаруживаются расхождения между официальной площадью и фактической, причем, как правило, официальная больше.

Площадь квартиры влияет на размер ежемесячной платы за жилищно-коммунальные услуги, которые состоят из платы за содержание жилья и коммунальные услуги. Плата за содержание считается по доле в общем имуществе дома, которая пропорциональна площади помещения. Чем больше площадь помещения, тем больше доля, а значит и выше плата. Плата за коммунальные услуги, если нет прибора учета, считается также по площади, которая умножается на норматив.

Хорошо, предположим, что Вы проверили площадь квартиры и она оказалась меньше той, что указана в документах. Теперь Вы хотите, чтобы управляющая организация провела вам перерасчет, хотя бы за три года (срок исковой давности). Обращаетесь в организацию и слышите отказ? Насколько это законно?

В этом вопросе есть большая неопределенность. Дело вот в чем. До сих пор действует Указание Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30.12.1983 № С-2784. В этом документе сказано, что при изменении площади квартиры расчет по новой площади делается только со следующего после обращения собственника месяца. Например, вы подали заявление в управляющую организацию в феврале, тогда по новой площади вам будут считать только с марта. Некоторые суды с этим согласны и отказывают собственникам в перерасчете.

Позиция эта является незаконной. В данном случае налицо неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ (п. 4 Информационного письма Президиума от 11.01.2000 № 49). Обогащается управляющая организация: она выставляет плату, например, по площади 50 кв. м, а у вас 47 кв. м., то есть плата за 3 кв. м — это плата за «воздух». Неосновательное обогащение подлежит возврату собственнику, поэтому управляющая организация обязана сделать перерасчет.

При этом не имеет значения, по чьей вине произошла ошибка в размере площади. Так как гражданский оборот исходит из эквивалентности обмена, а здесь налицо обмен не эквивалентный, управляющая организация обязана вернуть неосновательное обогащение. Дополнительно см. Постановление 5 ААС от 11.09.2012 № 05АП-6938/12.

3. Кто должен платить, если квартира в долевой собственности?

Частая ситуация: у одной квартиры несколько собственников. В этом случае говорят о долевой собственности на квартиру. Несмотря на то, что долевая собственность хорошо регулируется законом, возникает много спорных ситуаций, связанных с оплатой жилищно-коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в доме обязаны нести расходы на содержание общего имущества и коммунальные услуги. Если у квартиры несколько собственников, то правило не изменяется: каждый из долевых собственников несет самостоятельные обязательства по оплате услуг (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Верховный суд указал, что с каждым долевым собственником квартиры заключается отдельный, самостоятельный договор управления домом. Это же означает, что в отношении расчетов с каждым собственником открывается самостоятельный лицевой счет.

Таким образом получаем: несколько собственников у квартиры — несколько договоров управления — несколько лицевых счетов — каждый из собственников самостоятельно несет обязанности по оплате. Важно учитывать, что из ст. 308 ГК РФ следует: каждый собственник несет обязанности по оплате только в отношении себя, но не в отношении другого долевого собственника той же квартиры.

Что это означает? Если вы долевой собственник, то должны платить за содержание жилья и коммунальные услуги самостоятельно, платить за других собственников не надо. Размер платы отдельного долевого собственника зависит от размера его доли в помещении. Доля ½? Тогда и платить надо ½ от общего размера платы за квартиру.

4. Может ли потребитель оплачивать коммунальные услуги авансом?

Зачастую собственники квартир платят за жилищно-коммунальные услуги в размере большем, чем указано в квитанции. Это может быть связано, например, с тем, что собственник не хочет оплачивать каждый месяц, ходить в РКЦ и т. д. Однако такая, казалось бы, банальная ситуация вызывает серьезные споры.

Возникают споры, как правило, в ситуациях, подобной этой: вы вносите за коммунальные услуги плату большую, чем предусмотрено квитанцией за месяц; у вас есть задолженность за предыдущие периоды (например, вы не согласны были платить больше, потому что организация неправильно рассчитала плату за предыдущий период); управляющая организация внесенные вами деньги считает не авансом, а погашает ими предыдущий долг. Насколько это законно?

Начать стоит со ст. 319.1 ГК РФ. Эта норма установила правило: обязательство, за которое вносится плата, определяет плательщик. То есть собственник квартиры определяет, за что вносится плата: за предыдущий период, за прошлый период. Однако если собственник не указал конкретное назначение платежа, то организация может засчитать плату в счет предыдущего долга.

Вот как это выглядит на практике. У вас есть долг 100 рублей по коммунальной услуге. Вы не хотели его погашать, потому что не согласны с расчетом. Например, управляющая организация применила не тот тариф, неправильно посчитала объем коммунальных услуг. Проходит время, долг забывается. В очередной из платежей вы вносите аванс, а управляющая организация за его счет погашает долг, с которым вы не согласны. И, казалось бы, закон на стороне управляющей организации. Но и тут можно поспорить.

Дело в том, что в Письме Минстроя РФ от 04.09.2015 № 28485-ОЛ/04 сказано, что собственник квартиры вправе вносить аванс. При этом потребитель не обязан специально указывать, что платеж вносится в счет будущих платежей. То есть потребитель может заплатить сумму большую, чем указана в платежном документе и это будет расценено как оплата будущих платежей.

Значит, в рамках жилищного законодательства, которым и оперирует Минстрой, если вы платите больше, чем в текущей квитанции за ЖКУ, то вы платите аванс. То есть требования гражданского законодательства тут уже не должны действовать.

К сожалению, с этим не согласен Верховный суд. В п. 32 Постановления Пленума от 27.06.2017 № 22 сказано, что больший платеж, если собственник специально не указал, что это аванс, будет считаться как погашение предыдущего долга.

Какой итог? Если вносите аванс за коммунальные услуги, то лучше укажите, что это именно аванс. В противном случае вас может ожидать судебный спор, который, учитывая неоднозначность позиции органов власти, вполне возможно закончится для вас проигрышем.

5. Если не составлен акт о ненадлежащем качестве коммунальных услуг, то можно ли заставить управляющую организация произвести перерасчет?

Управляющая организация должна предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества. Что это значит? Требования к качеству коммунальных услуг установлены Приложением 1 к Постановлению Правительства от 06.05.2011 № 354. Там сказано, какой уровень отопления надо поддерживать в квартире, какой должна быть температура горячей воды, каких вредных веществ не должно быть в холодной воде и т. д.

Очень часто качество коммунальных услуг ниже, чем предусмотрено Постановлением. В этом случае собственники квартир должны обращаться в управляющую организацию и требовать составления акта о ненадлежащем качестве услуг. На основании акта организация обязана провести перерасчет платы за коммунальные услуги. Если же организация не соглашается на перерасчет, то именно акт служит основанием для обращения в суд.

Однако зачастую управляющие организации уклоняются от составления акта, полагая, что это позволит избежать ответственности за ненадлежащие коммунальные услуги. Однако из ст. 1 ГК РФ следует, что никто не может извлекать выгоду из своего незаконного поведения. Поэтому, если управляющая организация уклоняется от составления акта, то можно подтвердить факт ненадлежащего оказания услуг иными доказательствами.

Этой позиции придерживается и Верховный суд. В п. 22 Постановления Пленума от 27.06.2017 № 22 суд указал следующее: акт о ненадлежащем оказании услуг не может быть единственным основанием для перерасчета платы. Собственник квартиры вправе подтвердить факт некачественных услуг и другими доказательствами: свидетельскими показаниями, аудио- и видеозаписями, заключением экспертизы. В любом случае нельзя отказать в перерасчете только на том основании, что не составлен акт.

Поэтому, если обнаружили некачественные коммунальные услуги, требуйте от управляющей организации перерасчет. Если организация отказывает в составлении акта, то заранее подумайте о доказательствах. Можно провести, например, съемку, как ржавая вода бежит из крана, можно вместе с соседями составить акт осмотра квартиры, в которой не соблюдается температурный режим.

6. Если управляющая организация обнаружила незарегистрированных жильцов, то может ли она делать перерасчет платы за коммунальные услуги, оказанные в прошлые периоды?

Если в квартире нет прибора учета, то коммунальные услуги считаются по нормативу. Для расчета по нормативу используют такой показатель, как количество временно проживающих потребителей. Собственник квартиры обязан сообщать управляющей организации обо всех временных потребителях. Очень часто собственники «забывают» об этом.

В этом случае управляющая организация может самостоятельно выявить, что в квартире проживают временные жильцы. Об этом составляется акт, который направляется в органы полиции. В результате возникает спорный момент: может ли управляющая организация провести перерасчет коммунальных услуг за весь период, в течение которого временные потребители проживали в квартире? Например, в мае было установлено, что временные жильцы проживают с марта. Можно ли пересчитать коммунальные услуги с марта?

Да, это возможно. Это следует из п. 57 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В этой норме речь идет о том, что плата за временных жильцов начисляется пропорционально прожитых в помещении дней. Следовательно, если есть доказательства периода проживания временных жильцов, управляющая организация может произвести перерасчет.

Таким образом, собственникам квартиры необходимо своевременно сообщать управляющей организации о временных жильцах. Если этого не сделать, то надо готовиться к тому, что собственника заставят доплатить за коммунальные услуги за весь период, пока у него проживали временные жильцы.

7. За какой максимальный период может быть проведен перерасчет платы за коммунальную услугу?

Собственники квартир обязаны платить за коммунальные услуги и содержание общедомового имущества. Причем, как сказано в ч. 11 ст. 156 ЖК РФ, обязанность платить сохраняется и в том случае, если собственник не проживает в течение какого-то времени в квартире. Исключение из этого правила может быть сделано законом. И такое исключение есть — перерасчет, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Требовать перерасчет можно только в случае, если собственник обращался в управляющую организацию за перерасчетом. Если не обратиться в управляющую организацию, а сразу пойти в суд, то суд откажет, потому что предоставление перерасчета связывается только с обращением в управляющую организацию. Вот если организация откажет в перерасчете или проведет его неправильно, то можно обратиться в суд.

Самый спорный момент с перерасчетом связан с определением срока, за который он осуществляется. Проблема возникает из-за своеобразного регулирования, которое установлено в п. 91 Постановления Правительства от 06.05.2011 № 354.

В этой норме предусмотрено две ситуации: собственник обращается за перерасчетом до того, как выехал из помещения; собственник обращается за перерасчетом после того, как вернулся в помещение.

Если собственник обратился за перерасчетом до выезда из помещения, то перерасчет делается за 6 месяцев. Прошло 6 месяцев? Тогда можно еще раз обратиться в организацию, но перерасчет будет сделан не больше чем еще за 6 месяцев.

Другое дело, если обратиться за перерасчетом после возвращения в квартиру. То есть перед выездом собственник не подавал заявление, а после приезда — подал. В этом случае перерасчет делается за весь период отсутствия в помещении.

Управляющие организации часто, неверно толкуя указанную норму, осуществляют перерасчет в каждом из случаев только за 6 месяцев. Это нарушение закона. Если Вам отказывают в перерасчет за весь период отсутствия в помещении, то необходимо обратиться в суд.

8. Если управляющая организация не присылает платежные документы, то можно ли не платить за ЖКУ?

Неоднозначные формулировки в жилищном законодательстве порождают многочисленные споры между собственниками квартир и управляющими организациями. К числу самых спорных ситуаций относится такая: управляющая организация не прислала ежемесячную квитанцию за коммунальные услуги; собственник квартиры не оплатил коммунальные услуги, потому что не было квитанции; управляющая организация посчитала, что возник долг, и обратилась в суд. Что говорит закон о подобных ситуациях?

Обратимся к п. 67 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В этой норме сказано, что плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно «на основании платежных документов». Из этой формулировки собственники делают вывод: нет квитанции на ЖКХ — не надо платить. Это неверный вывод.

Да, управляющие организации часто забывают разослать квитанции (не всем собственникам, конечно). Однако обязанность платить за коммунальные услуги, содержание имущества возникает не на основании платежных документов, а на основании оказанных услуг, выполненных работ. Поэтому факт оказания услуг, выполнения работ является достаточным основанием для возникновения обязанности по оплате таких услуг, работ.

Важно помнить, что если не платить за коммунальные услуги, то у собственника возникает неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК). Закон требует возвращать обогащение. Исключения установлены в ст. 1109 ГК, и в этой норме не упоминается случай, когда управляющая организация не разослала квитанцию (Решение Октябрьского районного суда Самары № 2—3588/2016 М-3112/2016, Определение ВАС РФ от 09.07. 2013 №ВАС-8321/13).

Что же тогда означает формулировка «на основании платежных документов»? Это означает, что если вам прислали квитанцию, то платить необходимо в том размере, какой указан в квитанции. Почему это важно? Потому что управляющая организация имеет право «простить долг», то есть уменьшить плату за коммунальные услуги. Так часто организации и делают, предоставляя скидку к праздникам. Поэтому платить надо по квитанции. Но если квитанция не пришла, то платить необходимо. Для этого придется самостоятельно посчитать объем оказанных услуг.

9. Платить управляющей организации надо, даже если она причинила собственнику вред

Часто управляющая организация халатно относится к своим обязанностям. Вовремя не убирает гололёд, что может привести к травме жильцов дома. Не следит за инженерными сетями, что может привести к аварийным ситуациям и порче имущества.

Собственники в подобных ситуациях отказываются платить за жилищно-коммунальные услуги. Рассуждают они так: раз услуги выполнялись ненадлежащим образом, значит и платить за них не надо. Конечно, управляющая организация такую логику никогда не признает, а значит пойдет в суд за взысканием долга. Что тут надо учитывать?

Если управляющая организация ненадлежащим образом оказывает услуги, то можно требовать перерасчет. Причем перерасчет может быть осуществлен вплоть до нулевой суммы платы. Собственники должны именно потребовать перерасчет, автоматически его делать не будут.

Право требовать перерасчет и право не платить — разные категории. Да, собственники могут потребовать пересчитать плату за жилищно-коммунальные услуги, но не могут без перерасчета отказаться от оплаты. Вот почему суды считают, что платить долг за ЖКУ придется, даже если услуги организация оказала плохого качества (Решение Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка № 2—1201/2014 М-1208/2014).

Вывод: не потребовали перерасчета за некачественные услуги — должны платить за ЖКУ; не будете платить — управляющая организация обратиться в суд и выиграет. Поэтому, если обнаружили малейшее нарушение по содержанию дома, сразу пишите претензию.

10. Должны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества?

Собственники нежилых помещений в доме (магазины, офисы, отели) часто стараются избежать оплаты за содержание общедомового имущества. Это может увеличить расходы собственников квартир, которым приходится платить не только за свои «метры», но еще и за площадь нежилых помещений. Насколько законны действия собственников магазинов и офисов?

Для того чтобы разобраться, надо обратиться к закону. В соответствии со ст. 36 ЖКсобственникам помещений в доме принадлежит общедомовое имущество. В этой норме не делается деление на жилые и нежилые помещения, и говорится о помещениях в целом. Аналогично в ст. 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений несут бремя содержания общего имущества.

Оправдывая отказ от оплаты собственники нежилых помещений ссылаются на статьи 153 и 154 ЖК РФ. В этих нормах установлена обязанность собственников жилых помещений платить как за коммунальные услуги, так и за содержание общего имущества. Так как в этих статьях не говорится о нежилых помещения, собственники таких помещений делают вывод, что платить не должны.

Однако важно понимать, что указанные статьи, хоть они и регулируют обязанности собственников жилых помещений, не исключают обязанностей собственников помещений нежилых. Кроме уже указанных норм, надо сослаться еще на ст. 210 ГК РФ, которая возлагает бремя содержания имущества на его собственника. Поэтому ст. 154 ЖК, которая определяет бремя расходов собственников жилых помещений, по аналогии распространяется и на собственников магазинов, офисов и отелей.

Это находит подтверждение, например, в Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6177-АД/14. Аналогичного вывода придерживаются суды: Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10.

Обратите внимание, что в п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 специально сказано, что факт неиспользования общего имущества никак не влияет на обязанность платить за его содержание. Да, у нежилых помещений свой, отдельный выход, а собственники таких помещений не пользуются лифтами или мусоропроводом. Однако это не снимает обязанность платить за содержание общего имущества, к которому относится в том числе и лифт и мусоропровод.

11. Обязаны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества, если они его не используют?

Платить за жилищно-коммунальные услуги мало кто хочет. Но больше других сопротивляются собственники нежилых помещений в доме. Для этого у них есть оправдание: некоторыми элементами общего имущества они не пользуются (например, лестничными площадками, дверями в подъезде), а некоторые элементы содержат сами (подметают земельный участок рядом с крыльцом). Кстати, подобную же позицию занимают иногда и собственники жилых помещений («мы не пользуемся лестничной площадкой в соседнем подъезде, так почему ее должны содержать?»).

Позиция таких собственников ошибочна. Когда вы приобретаете помещение в доме, то получаете право собственности не только на это помещение, но и на общедомовое имущество (стены, крыши, те же лестничные площадки). Это норма закона, возникновение права собственности на эти объекты ни от чего иного не зависит, только от назначения объекта: обслуживает больше двух помещений в доме — общее имущество. Содержать общее имущество должны собственники всех помещений в доме (ст. 39 ЖК). Поэтому неважно, что каким-то имуществом собственник не пользуется (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2012 №Ф01—92/12, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

А как быть, если собственник сам убирает? Это тоже не позволяет отказаться от оплаты услуг управляющей организации. В одном доме может быть только один способ управления. Выбрать можно управляющую организацию, ТСЖ или непосредственное управление. Когда собственник сам убирает лестничную площадку или подметает придомовую территорию — это непосредственное управление. Но если общее собрание дома выбрало управляющую организацию, то никакого непосредственного управления уже не может быть. Все равно продолжаете убираться? Это Ваше право, но это не снимает обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

12. Должны ли учреждения нести бремя содержания имущества как и собственники?

Почти в каждом доме на первых этажах находятся нежилые помещения. Зачастую в таких помещениях располагаются государственные или муниципальные учреждения культуры, образования или здравоохранения. В этом случае возникает спорная ситуация: должны ли учреждения платить за содержание и ремонт общедомового имущества.

Учреждения полагают, что платить не обязаны. Ведь помещения не находятся у них в собственности и переданы в оперативное управление. Эта позиция не устраивает управляющие организации и собственников квартир: добраться до учредителя-собственника помещений (как правило, это органы власти) очень сложно, проще иметь дело с учреждениями.

В законодательстве нет однозначного решения этой проблемы. С одной стороны, бремя содержания общего имущества возложено на собственников квартир (ст. 39 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ). С другой стороны, право оперативного управления — это ограниченное вещное право, то есть тоже самое право собственности, за отдельным исключениями (нельзя продавать имущество без согласия собственника и т. д.).

В судебной практике по этому вопросу сложилась устойчивая практика: учреждения, которые владеют помещениями в многоквартирном доме на праве оперативного управления, обязаны платить за содержание и ремонт общего имущества так же, как и остальные собственники в доме.

Такой вывод ранее был сделан в арбитражной практике (Постановление 17 ААС от 05.03.2012 №А50—13606/2011). А затем получил закрепление в судебной практике ВС РФ, см. Определение от 13.10.2015 № 304-ЭС15—6285.

13. Можно ли не платить за ЖКУ, если договор управления признан недействительным?

Договор считается недействительным тогда, когда нарушает закон. Например, в законе сказано, что договор управления заключается только на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Не было общего собрания? Тогда заключенный договор признают недействительным.

Недействительность означает, что договор не породил тех правовых последствий, на которые был рассчитан. У сторон такого договора не возникает ни прав ни обязанностей. Поэтому возникает интересный вопрос: а надо ли платить управляющей организации за оказанные услуги, если договор управления был признан недействительным? Например, вы заключили договор управления, организация полгода управляла домом, а затем договор был признан недействительным. Надо платить за работу организации в течение полугода?

Да, платить необходимо (см. например Определение ВАС РФ от 01.11.2013 № ВАС-15135/13, от 30.10.2012 № 8714/12). Объясняется это так. Обязанности возникают либо из закона, либо из договора (ст. 307 ГК). Для каждого собственника квартиры законом установлена обязанность содержать общее имущество дома (ст. 39 ЖК). Поэтому, даже если договор признан недействительным, обязанность платить основывается на норме закона.

14. Если управляющая организация оказывает услуги ненадлежащим образом, могут ли собственники приостановить оплату услуг?

Управляющие организации часто допускают нарушения при оказании услуг и работ по содержанию общего имущества. Многие собственники квартир слышали такую мысль: если вам не оказываются услуги, то можно приостановить плату за них. Насколько это законно?

Указанное мнение исходит из ст. 328 ГК. В этой норме действительно сказано, что если исполнитель не оказывает услуги, то заказчик может приостановить выполнение встречных обязательств. Управляющая организация — исполнитель, заказчиком будут собственники квартир. Кажется, что эта норма дает право собственникам приостановить оплату, но это не так.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены специальные правила перерасчета размера платы при ненадлежащем оказании услуг. Правилами не предусмотрено приостановление оплаты. Собственники могут только требовать перерасчета платы. Вместе с тем ничто не мешает требовать снижение размера платы до нуля (см. также Постановление Президиума Приморского краевого суда от 06.11.2009 № 44 г-147; Постановление ФАС УО от 13.05.2010 №Ф09—3372/10-С5).

15. Надо ли платить за долги по ЖКУ предыдущего собственника?

Представьте ситуацию: вы купили квартиру или вам ее подарили. Через какое-то время вам приносят квитанцию за жилищно-коммунальные услуги, в которой обнаруживается, что у предыдущего собственника был большой долг. Управляющая организация требует от вас оплатить долг и грозит, что в противном случае отключит коммунальные услуги. Что делать? Как вам поможет закон?

В законе сказано, что обязательства порождают права и обязанности только для их участников (ст. 308 ГК РФ). Эту норму надо понимать так. Участниками обязательства будут стороны договора, которым предусмотрено предоставление коммунальных услуг, то есть договора управления домом. То есть участниками обязательства, по которому возник долг, являются управляющая организация и предыдущий собственник, так как с новым собственником управляющей организации еще только предстоит заключить договор.

В ст. 153 ЖК РФ прямо записано, что платить надо с момента получения права собственности на квартиру (Решение Спасского районного суда Приморского края от 01.04.2010 № 2—274/2010). Поэтому у нового собственника долг не может возникнуть раньше, чем он стал собственником. Долг, возникший у предыдущего собственника, к новому может перейти только если они заключат соглашение об этом или в силу закона. Однако закон не предусматривает переход долга, поэтому, если нет соглашения, то и нет обязанности у нового собственника платить долги старого.

Другое дело взносы на капитальный ремонт. В законе прямо сказано, что долг прежнего собственника переходит новому (ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ). Раз в законе сказано, значит происходит замена лица в обязательстве по оплате долга. Поэтому требовать оплату долга за капитальный ремонт управляющая организация может. Учтите, что новый собственник, который оплатил долг предыдущего владельца квартиры, не сможет в судебном порядке потребовать возмещения расходов.

Что это значит для вас? Это означает, что вы должны потребовать от управляющей организации, чтобы они исключили долг предыдущего собственника с вашего лицевого счета. Требовать долг управляющая организация должна не с вас, а с того, кто продал или подарил квартиру.

А вот нестандартный случай: умирает наниматель квартиры. С кого требовать оплату долга? Члены семьи нанимателя часто думают, что долг управляющая организация должна требовать с муниципалитета, то есть с наймодателя. С этим выводом не согласны суды. В Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.12.2008 № Ф03—5547/2008 сделан следующий вывод: администрация муниципального образования не несет ответственность за долги умершего нанимателя квартиры. При этом суд ссылается на тоже обоснование: закон не предусматривает переход обязательств нанимателя к наймодателю. Обязанности наследодателя переходят, как и его права, к наследникам.

Часть 4. Размер платы

1. Когда администрация города не может утверждать плату за ЖКХ?

Плата за ЖКХ состоит из трех основных частей: коммунальные услуги; содержание общего имущества; взносы на капитальный ремонт. Тариф на коммунальные услуги и размер взноса определяют региональные власти. Тариф на содержание общего имущества устанавливают собственники квартир на общедомовом собрании.

Большое число споров в ЖКХ связано с тем, что собрание дома не утвердило тариф на очередной год. Причины могут быть разные: не удалось вовремя провести общее собрание; собственники находятся в конфликте с управляющей организацией и т. п. В этих случаях возникает вопрос: по какому тарифу платить за содержание дома?

Управляющие организации выбирают одно из решений: либо применяют старые тарифы, которые были утверждены в прошлом году; либо применяют тарифы, утвержденные местными органами власти. Насколько это законно?

Применение прошлогодних тарифов законом не предусмотрено вовсе. Управляющая организация не может сама устанавливать тариф, поэтому и применять тариф прошлого года нельзя.

То же самое касается и тарифов, утвержденных местными органами власти. В п. 34 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491 сказано, что тариф утверждается местной администрацией в случае, если не выбрана управляющая организация. Если в доме выбрана управляющая организация, но тариф на общем собрании не установлен, то нельзя применять тарифы, утвержденные администрацией города. Это подтверждено в Письме Минрегиона РФ от 12.10.2006 № 9555-РМ/07, Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6177-АД/14.

Если Вы собственник квартиры, то должны внимательно следить за этим моментом. Тарифы, которые утверждает администрация, как правило, выше рыночных. Поэтому крайне невыгодно допускать их применения. Собственникам надо озаботиться тем, чтобы провести общее собрание и утвердить те тарифы, которые им выгодны. Если этого не сделать, то управляющая организация может обратиться в суд. Почему?

Если общее собрание не утвердило тариф, то это не снимает обязанности с собственников квартир по содержанию общего имущества. Управляющая организация оказывает услуги, выполняет работы и если собственники не платят за них, то у собственников возникает неосновательное обогащение, которое закон требует вернуть (ст. 1102 ГК). Поэтому не думайте, что отсутствие утвержденного тарифа убережет от платы за ЖКХ.

2. Комфортность проживания не влияет на плату за ЖКХ

В каждом многоквартирном доме должен быть выбран способ управления: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Если собственники квартир в доме не выберут способ управления, то выбирает управляющую организацию местная администрация.

В этом случае размер платы за содержание общего имущества дома также определяет местная администрация (не путайте с ситуацией, когда управляющая организация уже выбрана собственниками, но тариф общим собранием не утвержден). Зачастую на практике местные администрации при расчете размера платы применяют такую категорию как «комфортность проживания». То есть чем «комфортнее» жить в доме, тем выше плата за содержание общего имущества. Критерии комфортности проживания весьма расплывчаты, что может привести к необоснованно высокому размеру платы.

В Письме Минрегиона РФ от 6093-АД/14 сказано, что нельзя использовать принцип «комфортности» проживания. Размер платы зависит от тех работ и услуг, которые будет осуществлять управляющая организация.

Что делать собственникам квартир? Изучите договор управления, а также конкурсную документацию по отбору управляющей организации (информация обязательно должна быть на официальном сайте администрации). Если при расчете платы за содержание общего имущества администрация применяла принцип комфортности проживания, то нужно проводить общее собрание дома. На собрании можно изменить тариф.

3. В каком порядке устанавливается плата за содержание общего имущества?

Плату за ЖКХ собственники квартир определяют самостоятельно. Для этого проводится общее собрание. Любой собственник может предложить тот тариф, который считает справедливым. Управляющая организация тоже может предложить свой тариф. Но решение в любом случае остается за собственниками.

Руководствуясь какими принципами собственники на общем собрании должны утвердить плату за содержание? Ведь нельзя же установить произвольно маленький размер платы?

Прежде всего, надо учитывать, что размер платы должен быть достаточным для того, чтобы сохранить многоквартирный дом и его элементы в нормативном состоянии (ст. 161 ЖК РФ). Это значит, что размер платы должен быть таким, чтобы подвалы, чердаки, лестничные площадки, стены и фундамент — все элементы общего имущества были в целости и сохранности.

Это общее требование конкретизировано законом.

Во-первых, размер платы за содержание жилья зависит от конструктивных особенностей дома.

Во-вторых, размер платы зависит от перечня работ и услуг, определенного собственниками помещений в многоквартирном доме. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04. При этом Министерство указало, что перечень работ и услуг должен соответствовать Минимальному перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Причем «работает» такое правило: сначала на общем собрании надо утвердить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества дома, а потом — размер платы. Ни в коем случае нельзя делать обратное: сначала утверждать размер платы, а уже затем — перечень работ и услуг.

Необходимо помнить, что размер платы утверждается на один год. Это не означает, что собственники не могут изменить размер платы в течение года. Как понимать это правило? Собственники утверждают годовой перечень работ и услуг. Например, уборка подъезда в течение года с определенной продолжительностью. И уже этот объем работ и услуг берется для расчета ставки платы за содержание. Только в этом смысле надо понимать правило об установлении платы за содержание на год.

4. Может ли управляющая организация изменить размер платы за содержание общего имущества?

Тариф на содержание жилья определяет общее собрание собственников квартир в доме. Утверждаться тариф должен каждый год. Однако проводить общее собрание накладно, поэтому зачастую его и не проводят. Управляющие организации в этом случае самостоятельно повышают тариф, ссылаясь на инфляцию. Собственники квартир это считают несправедливым. Кто прав?

Порядок определения размера платы за содержание дома должен быть установлен в договоре управления (ч. 3 ст. 162 ЖК). В Приказе Минстроя от 31.07.2014 № 411/прприведены примерные условия договора управления. Министерство считает, что в договор можно включить условие о том, что управляющая организация может изменять размер платы в одностороннем порядке.

В п. 17 Постановления Пленума ВС от 27.06.2017 № 22 сказано, что управляющая организация не может в одностороннем порядке менять размер платы за содержание жилья. Суд подчеркнул: нельзя менять размер платы, определенный в порядке, который предусмотрен договором управления.

Что из этого следует? Управляющая организация может изменить в одностороннем порядке тариф на содержание дома, если это предусмотрено договором управления (Постановление 3 ААС от 09.10.2014 № 03АП-4795/2014). Договором это не предусмотрено? Организация самостоятельно менять тариф не имеет права.

Обратите внимание, что в некоторых случаях суды признают, что изменение тарифа в одностороннем порядке является нарушением управляющей организации, даже если соответствующее условие есть в договоре (Постановление 18 ААС от 28.04.2016 по делу № А75—15361/2015, определение ВС РФ от 11.02.2014 № 303-КГ14—8437).

Что делать собственникам? Чтобы не оставлять этот вопрос на усмотрение управляющей организации, надо каждый год проводить общее собрание и утверждать тариф.

5. Как определяется размер ежемесячной платы за ЖКУ?

Порядок расчета платы за коммунальные услуги четко определен законом: тариф на коммунальную услугу умножается на объем такой услуги. Однако для определения платы за содержание общего имущества законом порядок расчета не определен.

Этот правовой пробел устранен в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45049-АТ/04. Министерство разъяснило как считать плату за содержание жилья.

Во-первых, собственники квартир на общем собрании определяют смету работ и услуг по содержанию дома. Эта смета должна соответствовать Минимальному перечню, который утвержден Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Смета утверждается на срок не менее года.

Во-вторых, на основании сметы определяется объем средств, необходимых для ее исполнения. Объем средств также устанавливается сроком на один год.

В-третьих, полученный годовой объем средств на содержание дома делится на 12 месяцев. Получаем ежемесячный объем средств, которые должны внести все собственники помещений в доме за один месяц.

В-четвертых, ежемесячный объем необходимо поделить на площадь помещений в доме, которые принадлежат собственникам. Так получается тариф на один квадратный метр площади помещений. Минстрой специально подчеркнул, что поделить необходимо именно на площадь квартиры, а не на площадь мест общего пользования в доме. Это объясняется тем, что по закону объем обязательств собственника помещения в доме должен быть равен доле в общем имуществе, которая пропорциональна площади квартиры.

Итоговым значением будет результат умножения площади квартиры, которая принадлежит собственникам, на тариф, определенный указанным выше способом. Получившийся размер платы собственник ежемесячно обязан вносить управляющей организации.

Часть 5. Капитальный ремонт

1. Кто должен платить взносы на капитальный ремонт?

Взносы на капитальный ремонт дома вошли в жизнь собственников помещений уже давно. Однако продолжают возникать вопросы. И самый главный вопрос: кто должен платить взносы?

Общее правило на этот счет весьма простое: платить взносы на капитальный ремонт дома обязаны все собственники помещений в многоквартирном доме (ст. 169 ЖК РФ). Разнообразие типов помещений в доме вызывает спорные ситуации. Вот самые распространенные:

1) собственники нежилых помещений. Эта категория обязана платить взносы. Многие собственники нежилых помещений полагают, что обязанность платить взносы касается только собственников квартир. Это не так, платить должны собственники всех помещений, в том числе и нежилых;

2) собственники встроено-пристроенных помещений. Это по сути то же самое нежилое помещение, однако имеющее определенные конструктивные особенности. Зачастую встроено-пристроенные помещения имеют с домом только общие инженерные коммуникации. Платить взносы собственники таких помещений обязаны наравне с остальными;

3) собственники, которые не используют отдельные элементы общего имущества. Например, собственники не пользуются лифтом, средства на капитальный ремонт которого предусмотрены региональной программой. Это не снимает обязанности по оплате взносов;

4) собственник, которому принадлежат все квартиры в доме. Да, такое бывает. Как правило, все квартиры в доме принадлежат муниципальным, региональным или федеральным властям. За такие квартиры также необходимо платить взносы;

5) собственники, которым не приходят квитанции на оплату взносов. Обязанность платить взносы установлена законом, поэтому от наличия или отсутствия квитанций не зависит.

2. Какие работы относятся к капитальному ремонту дома

Каждый месяц собственники квартир платят взносы на капитальный ремонт дома. Это немаленькие суммы. Поэтому встают вопросы: на какие работы собственники копят средства? что понимается под капитальным ремонтом?

Состав работ по капитальному ремонту дома зависит от нескольких обстоятельств.

Базовый перечень работ определен в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. К капитальному ремонту относят ремонт лифта, крыши, инженерных сетей, ремонт фасада и подвала.

Региональные власти могут расширить этот перечень. Причем ограничений в этом случае нет, можно дополнить базовый перечень любыми работами. Примерный перечень установлен в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ. За счет взносов на капитальный ремонт можно утеплить фасад дома или установить общедомовые приборы учета.

Итак, состав работ по капитальному ремонту установлен федеральным законом и может быть дополнен региональным законодательством. Однако собственники квартир тоже могут предусмотреть дополнительные работы, которые не предусмотрены законом. Это возможно только в том случае, если общее собрание дома установило размер взноса на капитальный ремонт выше минимального, определенного региональным законом.

Что это значит для собственников? Если вы хотите включить в капитальный ремонт дома работы, не предусмотренные законом, то должны платить взносы на капитальный ремонт в размере большем, чем это требуется по региональному законодательству. Например, региональный минимум составляет 1 тыс. рублей. Если собственники платят взносы не больше этой суммы, то за счет фонда можно отремонтировать крышу, но отремонтировать подъезд не получится. Хотите капитальный ремонт подъезда? Надо установить размер взноса большем 1 тыс. рублей.

3. Зачем нужна региональная программа капитального ремонта?

О региональной программе капитального ремонта дома слышал каждый собственник квартиры. Но для чего она нужна?

Региональная программа требуется для нескольких целей:

1) программа определяет предельные сроки проведения капитального ремонта дома. Обратите внимание, речь идет именно о предельном сроке. Собственники могут провести ремонт дома в любой срок, главное, чтобы ремонт был осуществлен до предельного, установленного программой. Например, программа установила срок проведения капитального ремонта до 2020 года. На общем собрании дома собственники могут принять решение о проведении ремонта в 2019 году;

2) программа определяет возникновение обязанности по оплате взносов за капитальный ремонт. Если дом не включен в программу, то собственники квартир в таком доме платить взносы не обязаны. Даже если дом не включен в программу по ошибке, все равно платить не надо. Вот почему важно, чтобы каждый собственник проверил наличие его дома в региональной программе: нет дома — платить не должны.

Законом предусмотрены случаи, когда дома не включаются в региональную программу. Эти случаи установлены в ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Не включаются в программу:

1) дома, признанные аварийными и подлежащие либо сносу, либо реконструкции;

2) дома, износ крыши, стен и фундамента у которых больше 70 %;

3) дома, ремонт которых потребует затраты средств больших, чем это предусмотрено региональным законом. Например, на квадратный метр общей площади всех жилых помещений надо затратить 10 тыс. рублей, а региональными властями предельные траты установлены в размере 5 тыс. рублей. Такой дом в региональную программу не включают;

4) дома, в которых менее чем три квартиры.

Итак, если Ваш дом отсутствует в региональной программе или не должен в ней находиться по указанным выше основаниям, то платить взносы на капитальный ремонт не надо.

4. Взносы на капитальный ремонт: все, что нужно знать

Взносы на капитальный ремонт остаются одной из самых обсуждаемых проблем, связанных с содержанием многоквартирных домов. Законодательство по этому вопросу весьма запутанное, поэтому собственникам квартир сложно разобраться. Ниже даны пояснения, которые позволят лучше понимать, кто должен платить взносы, а для кого это не обязательно.

Кто должен платить?

Платить взносы обязаны все собственники помещений в доме.

Кто может не платить взносы на капитальный ремонт?

Полный перечень лиц, которые освобождены от уплаты взносов, определен в законе. Важно отличать две ситуации: одни собственники квартир не обязаны платить взносы; другие собственники квартир платить обязаны, но могут рассчитывать на компенсацию.

Могут не платить взносы (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ):

1) собственники квартир в домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу;

2) собственники квартир в домах, в отношении которых достигнут минимальный размер фонда капитального ремонта. Минимальный размер определяется региональными властями. Если собственники собрали денег на счете больше, чем минимальный размер, то на общем собрании собственников дома можно принять решение о приостановлении оплаты взносов;

3) собственники квартир в домах, в которых уже проведены работы по капитальному ремонту до наступления предельного срок, установленного региональной программой. Эти работы должны быть проведены за счет средств собственников, но без привлечения государственного финансирования или без привлечения средств регионального оператора. Если такие работы проведены, то стоимость работы засчитывается в счет взносов, поэтому обязанность по оплате взносов приостанавливается.

Собственники квартир в новостройках также могут не платить взносы, если они освобождены от этой обязанности региональным законодательством (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ). Однако освободить от оплаты взносов могут на срок не более пяти лет с момента включения дома в региональную программу.

Особым случаем является ситуация, когда собственники квартир могут погашать свои обязанности по оплате за счет сдачи общего имущества в аренду.

И еще одно важное правило: если Ваш дом не включен в региональную программу, то платить взносы не надо.

Кто определяет размер взноса на капитальный ремонт?

Решение о размере взноса принимает общее собрание собственников помещений в доме.

Размер взноса не может быть меньше минимального уровня, который определен региональным законодательством. В этом случае как перечень работ по капитальному ремонту, так и срок проведения ремонта определяются региональной программой.

Собственники могут установить размер взноса больше, чем минимальный, определенный властями. Это позволит собственникам дополнить перечень работ, а также самостоятельно установить срок проведения ремонта.

Кому принадлежат взносы?

Взносы на капитальный ремонт формируют фонд. Средства фонда размещаются либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.

Если средства фонда размещены на специальном счете, то они принадлежат всем собственникам помещений в доме (ст. 36.1 ЖК РФ). На средства фонда устанавливается долевая собственность. При смене собственника квартиры к новому собственнику переходит право собственности не только на квартиру и долю в общем имуществе дома, но и доля в фонде капитального ремонта.

Однако если средства фонда размещены на счете регионального оператора, то и принадлежат деньги оператору. Это позволяет оператору распределять деньги на ремонт между домами, то есть использовать принцип «общего котла».

5. Кто может требовать оплату взносов на капитальный ремонт?

Много спорных вопросов возникает в связи с тем, кому собственники квартир должны платить взносы на капитальный ремонт. Квитанция может прийти как от регионального оператора, так и от управляющей организации. Как понять, кто может требовать оплату взносов?

Чтобы в этом разобраться, надо помнить, что фонд капитального ремонта формируется двумя способами: либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора. Если фонд формируется на специальном счете, то собственники определяют владельца счета. Им может быть управляющая организация, ТСЖ, жилищный кооператив, региональный оператор (ст. 175 ЖК РФ).

Если фонд формируется на счете регионального оператора, то квитанции на оплату взносов должны приходить от регионального оператора. Это касается также случая, когда фонд формируется на специальном счете, но владельцем счета является региональный оператор.

Если же фонд формируется на специальном счете и у него есть владелец (кроме регионального оператора), то квитанция должна приходить от владельца счета. Например, владельцем счета выбрана управляющая организация, поэтому квитанция на оплату взносов должна приходить от управляющей организации (ст. 171 ЖК РФ).

Как узнать способ формирования фонда? Сведения об этом должны быть размещены на портале ГИС ЖКХ. Зарегистрируйтесь на портале, узнайте способ формирования и тогда сможете определить, законно ли вам выставляются квитанции на оплату взносов.

6. Как изменить владельца счета капитального ремонта?

Каждый месяц собственники квартир платят взносы на капитальный ремонт. Эти взносы формируют фонд капитального ремонта. Предусмотрено два способа формирования фонда: на специальном счете и на счете регионального оператора.

Разница между способа формирования фонда серьезная. Если фонд формируется на специальном счете, то деньги на капитальный ремонт принадлежат собственникам квартир в том доме, на который открыт счет. Если же фонд формируют на счете регионального оператора, то средства каждого конкретного дома объединяются со средствами всех остальных домов, образуя т. н. «котел». В этом случае, если образован «котел», за счет средств одного дома может быть проведен ремонт любого другого дома. Вот почему собственникам часто выгоднее использовать способ формирования на специальном счете — в этом случае деньги не утекут на ремонт других домов.

Закон разрешает изменять способ формирования фонда. Это допускается делать в любое время (ст. 173 ЖК). Если фонд формируется на счете регионального оператора, то можно перевести деньги на специальный счет, тем самым уйти от общего «котла». Но если собственники, напротив, хотят перейти со специального счета, то они в любой момент могут передать средства фонда капитального ремонт региональному оператору.

Учитывать надо только следующее. Изменить способ формирования фонда можно в любой момент, однако для вступления решения об изменении в силу предусмотрены специальные сроки. Если собственники собираются уйти от регионального оператора, то решение об этом вступит в силу только через год, после уведомления оператора. Если же собственники переходят на счет регионального оператора («общий котел»), то решение вступает в силу через месяц после уведомления владельца счета (ТСЖ, управляющая организация).

7. Региональный оператор отвечает перед собственниками квартир за убытки?

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов формируется либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора. Деньги собственников квартир большинства домов аккумулируются именно на счете регионального оператора. Поэтому к операторам проявляется особенный интерес со стороны собственников.

Один из самых важных вопросов в отношениях между собственниками и оператором — это ответственность за убытки. Действия регионального оператора могут принести значительные убытки. Например, оператор может нарушить срок проведения капитального ремонта, в результате чего произойдет существенное ухудшение состояния многоквартирного дома. Как отвечает оператор?

В соответствии с ч. 5 ст. 178 ЖК оператор обязан возмещать убытки, причиненные собственникам. Однако ответственность оператора является ограниченной. За убытки оператор отвечает только в размере внесенных взносов на капитальный ремонт. Другими словами, оператор должен оплатить не все убытки, а только убытки в размере, пропорциональном уплаченным взносам. Если собственники допускают просрочку оплаты взносов на капитальный ремонт, то и ответственность оператора ниже.

Почему установлена пониженная ответственность оператора? Это связано с принципом «общего котла». Оператор собирает средства с определенного количества многоквартирных домов в «общий котел». Это позволяет финансировать ремонт домов, по которым еще не собраны средства в полном объеме, за счет взносов собственников квартир в других домах. Поэтому законодательство защищает оператора, предусматривая не полное возмещение убытков, а только возмещение в пределах собранных взносов.

Важно учитывать, что региональные власти несут субсидиарную ответственность за действия оператора. Субсидиарная ответственность означает, что если оператор не возмещает убытки, то собственники могут требовать возмещения с органов власти.

8. Куда тратят взносы на капитальный ремонт?

Каждый месяц собственники квартир платят взносы на капитальный ремонт дома. В большинстве случаев фонд капитального ремонта формируется на счетах региональных операторов. Поэтому собственникам интересно, на что оператор может потратить их деньги.

Главное правило расходования взносов — их можно тратить только на услуги и работы по капитальному ремонту. Оператору запрещено тратить средства собственников на административно-хозяйственные цели (ч. 1 ст. 179 ЖК РФ).

Важно помнить, что перечень работ и услуг определен также законом (ст. 166 ЖК РФ). Региональные власти могут предусмотреть дополнительные работы к тем, что уже установлены законом. Собственники квартир могут повлиять на состав работ и услуг только в том случае, если платят взносы больше минимального уровня, установленного законодательством субъекта РФ.

Итак, региональный оператор может тратить деньги только на капитальный ремонт. Однако проводится ремонт по графику, определенному региональной программой. Это значит, что у оператора могут находиться временно свободные средства. В этом случае допускается размещать лишние деньги собственников на счетах в банке. Проценты с этих денег тоже можно потратить только на капитальный ремонт.

Оператор может тратить деньги на ремонт, руководствуясь принципом «общего котла». Ремонт конкретного дома может осуществляться за счет средств, собранных со всех остальных домов. Другими словами, собственники одних домов в определенном смысле «кредитуют» ремонт домов других собственников. От «общего котла» можно уйти только в случае, если общее собрание дома сменит способ формирования фонда капитального ремонта: вместо счета регионального оператора деньги можно копить на специальном счете, владельцем которого будет управляющая организация или ТСЖ.

9. Какие обязанности есть у регионального оператора капитального ремонта?

Региональный оператор управляет фондом капитального ремонта многоквартирного дома. Собственники квартир могут формировать фонд и на специальном счете, владельцем которого будет управляющая организация или ТСЖ. Однако, как правило, фонд формируется именно на счете регионального оператора. Какие обязанности оператора установлены законом?

Полный перечень таких обязанностей можно найти в ст. 182 ЖК РФ. Остановимся на самых важных.

Оператор выбирает подрядные организации, которые будут проводить капитальный ремонт. Порядок отбора подрядчиков определило Правительство РФ в Постановлении от 01.07.2016 № 615. Отбор осуществляется в порядке, который аналогичен государственным закупкам. Поэтому основным способом отбора подрядчиков является проведение торгов.

Оператор ведет учет взносов на капитальный ремонт, собранных с собственников. Важно помнить, что средства учитываются отдельно по каждому собственнику квартиры. Это делает прозрачной процедуру накопления средств, а также позволяет любому собственнику узнать о собранных средствах.

Оператор предоставляет собственникам платежные документы на оплату взносов. Направлять квитанции оператор может как самостоятельно, так и через привлечение третьих лиц.

Важной обязанностью оператора является несение ответственности перед собственниками квартир за качество проведенного капитального ремонта. Закон ограничивает ответственность оператора, предусматривая, что такая ответственность сохраняется только в течение пяти лет с момента приемки ремонта.

10. Когда капитальный ремонт дома обязаны проводить местные власти?

Конституционный суд несколько лет назад признал взносы на капитальный ремонт законными. При этом суд указал, что государство обязано предусмотреть механизм, который обяжет органы власти проводить ремонт за счет бюджетных средств. И вот в конце 2017 года. такой механизм появился.

В Жилищном кодексе появилась новая статья 190.1, которая определяет особенности проведения ремонта домов, в которых ремонт требовался на момент приватизации первого помещения. В чем состоят эти особенности?

Закон предусматривает случай, когда капитальный ремонт проводится за счет бюджета: если многоквартирный дом до момента приватизации первого помещения был включен в план капитального ремонта, но ремонт не был произведен, то провести ремонт в настоящее время обязан тот орган власти, который управлял домом на момент приватизации.

Итак, ваш многоквартирный дом обязана отремонтировать власть, если дом ранее был включен в «перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда». Отыскать этот документ сложно. Чтобы узнать, какие дома были включены в план, необходимо обратиться в архив.

Узнать дату приватизации первого помещения в доме еще труднее, так как сведения о приватизации являются персональными данными. Получается, что узнать об обязанности властей проводить ремонт практически невозможно. Остается только обращение в прокуратуру с требованием о проведении проверки.

Важно помнить, что даже если будет установлена обязанность властей провести ремонт дома, собственники квартир не освобождаются от обязанности платить взносы на капитальный ремонт.

11. Собственники мешают провести капитальный ремонт дома: последствия

Спорные ситуации, связанные с проведением капитального ремонта дома, возникают достаточно часто. Например, собственник одной из квартир дома может не пустить подрядчиков в помещение, где расположены общедомовые сети. Часто это оправдывают тем, что после ремонта останется грязь, убирать которую, конечно, подрядчики откажутся. Что закон предусматривает на этот случай? Как проводится капитальный ремонт?

Срок проведения капитального ремонта предусматривается региональной программой. Если собственники не пускают в помещения и без этого провести капитальный ремонт невозможно, то надо менять срок ремонта (п. 4 ч. 4 ст. 168 ЖК). Обратите внимание, что недопуск в помещение не является основанием для отказа дому в капитальном ремонте. Закон допускает только перенос срока ремонта.

По общему правилу изменения в региональную программу по конкретному дому вносятся только по решению общего собрания такого дома. Однако в исключительных случаях решение собрания не требуется. Рассматриваемая ситуация является таким исключением: если есть препятствия в проведении ремонта, то срок ремонта дома изменяется без учета решения общего собрания.

К сожалению, Жилищный кодекс прямо не отвечает на вопрос, кто несет ответственность за убытки, возникшие из-за действий собственника, которые не позволили провести ремонт. Поэтому ответ надо искать в ст. 1064 ГК. Если действиями собственника одной квартиры причинен вред другим жильцам, то можно требовать возмещения вреда с собственника.

Отказать в допуске в помещения общего пользования может и управляющая организация. Так, например, ключи от подвала находятся именно у организации, а без доступа в подвал зачастую невозможно провести капитальный ремонт инженерных сетей. В этом случае срок ремонта также изменяется, а с управляющей организации можно взыскать причиненный вред.

12. Не хватает денег на капитальный ремонт дома. Что делать?

Капитальный ремонт многоквартирных домов проводится в соответствии с региональной программой. Эта программа устанавливает не только перечень работ по ремонту, но также и срок его проведения. Причем выполнение ремонта в установленный программой срок — это обязательное требование. Но что делать, если собранных взносов не хватает на капремонт?

Фонд капитального ремонта формируется либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.

Если фонд формируется на специальном счете, то у собственников квартир в доме есть несколько вариантов.

Во-первых, можно перенести срок ремонта. Изменение срока ремонта осуществляется только при актуализации региональной программы, которая проводится один раз в год. Поэтому собственники могут заблаговременно обратиться в местную администрацию с предложением об изменении срока.

Во-вторых, собственники квартир могут получить займ или кредит в банке. В последующем, как основная сумма кредита, так и проценты, будут погашаться за счет взносов на капитальный ремонт.

Собственникам необходимо помнить, что если срок ремонта дома наступит, но ремонт не будет выполнен, то способ формирования фонда будет изменен, вместо специального счета деньги собственников переведут региональному оператору.

Если фонд формируется на счете регионального оператора, то ситуация несколько проще. Как сказано в п. 9 Письма Минстроя РФ от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04 региональный оператор обязан провести капитальный ремонт даже в случае, если денег на ремонт конкретного дома не хватает. В этом случае оператор может применить принцип «общего котла» и взять деньги на ремонт одного дома со счетов других домов.

13. Подрядчик капитального ремонта дома. Кто и как его выбирает?

От подрядчика зависит качество и своевременность капитального ремонта. Вот почему так важно понимать, кто и в каком порядке определяет подрядчика.

Ответ на этот вопрос зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Фонд можно формировать либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то они самостоятельно определяют подрядную организацию. Кроме того, решением собственников должны быть определены условия договора подряда. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 08.06.2016 № 17636-ЕС/04. Собственники не лишены права предусмотреть, что подрядчик выбирается на конкурсной основе.

Собственникам важно помнить, что существенным условием договора является срок гарантии на работы. Этот срок не должен быть меньше 5 лет. Другими словами, подрядчик отвечает за качество проведенного ремонта в течение 5 лет после того, как работы будут приняты.

Если собственники формируют фонд на счете регионального оператора, то подрядчика определяет именно оператор. При этом оператор должен провести торги.

Таким образом, собственникам выгоднее формировать фонд на специальном счете. Это позволит контролировать выбор подрядчика капитального ремонта.

Часть 6. Ответственность

1. Ремонт в квартире. Когда его обязана делать управляющая организация?

Любой многоквартирный дом «состоит» из двух частей: жилых или нежилых помещений и общедомового имущества. За ремонт общего имущества отвечает управляющая организация, за ремонт квартиры — собственник. Но есть случаи, когда управляющая организация обязана отремонтировать квартиру собственника. Когда это возможно?

Элементы общего имущества дома и квартира взаимосвязаны. Одно не может функционировать без другого. Вот почему суды расценивают квартиру как главную вещь, а общее имущество — как принадлежность (ст. 135 ГК).

Управляющая организация отвечает за общедомовое имущество (ч. 2 ст. 162 ЖК): крыши, стены, лестничные площадки, инженерное оборудование и т. д. Если квартире собственника причинен вред ненадлежащим содержанием общего имущества дома, то собственник может требовать возмещение.

Согласно ст. 1064 ГК возмещение вреда можно требовать при наличии следующих обстоятельств:

1) вред;

2) незаконные действия причинителя вреда;

3) вина;

4) причинно-следственная связь между вредом и незаконными действиями.

Итак, если управляющая организация причинила вред квартире собственника, то можно требовать возмещения вреда, в том числе в форме ремонта. Типичные ситуации, когда квартире наносится ущерб из-за управляющей организации:

1) протекает крыша дома из-за чего протекает потолок в квартире;

2) из-за щелей в стене дома повреждаются внутренние стены квартиры;

3) вентиляция работает некачественно из-за чего образуется плесень, отклеиваются обои.

Во всех этих и аналогичных случаях надо требовать возмещение вреда. При этом собственнику придется:

1) доказать факт вреда (составляете акт осмотра имущества),

2) незаконные действия управляющей организации (проверяете обязанности организации по Минимальному перечню, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290);

3) причинно-следственную связь (лучше всего это можно доказать заключением экспертизы).

Вину управляющей организации доказывать не надо. К управляющей организации требование о наличии вины не предъявляется. В соответствии со ст. 401 ГК вина не учитывается для привлечения к ответственности управляющей организации. То есть ответственность организации возникает даже без вины.

2. Жильцы засорили канализацию? Управляющая организация не отвечает

Собственники квартир уже привыкли к мысли, что за содержание дома отвечает управляющая организация. Состояние подъездов, работоспособность инженерных сетей, чистота придомовой территории — все это зона ответственности организации. Однако на практике возникают спорные ситуации, когда ненадлежащее состояние дома вызвано действиями самих собственников квартир.

Например, лампочку в подъезде может разбить собственник квартиры, а не случайно попавшие в подъезд хулиганы. Засор в общедомовой инженерной сети также часто вызывается действия жильцов. Возникает вопрос: несет ли в подобных случаях управляющая организация ответственность за содержание дома?

В судебной практике сделан вывод, что неправомерные действия собственников не снимают ответственность с управляющей организации (Постановление 18 ААС от 15.04.2014 по делу № А76—6230/2013). Исключения составляют случаи, когда управляющая организация предприняла все необходимые меры для устранения нарушения (например, уведомила собственников о необходимости устранить нарушение).

Например, если управляющая организация предупредит собственников о том, какие вещества, предметы нельзя сбрасывать в систему канализации, будет проводить плановые осмотры, но при этом канализация засорится по вине собственника, то управляющая организация за последствия такого засорения отвечать не будет.

3. Можно ли привлечь к ответственности за подделку протокола общего собрания?

Протоколы общего собрания многоквартирного дома — очень важные документы. Именно протоколом закрепляется решение собрания по выбору управляющей организации, определению тарифов на содержание дома и по многим другим вопросам, от которых зависит размер платы за ЖКХ. Вот почему так высок соблазн для недобросовестных организаций подделывать решения собраний. Типичная ситуация: организация подделывает протокол собрания, назначая себя управляющей организацией. Как быть в подобных ситуациях?

До 2015 года протоколы не считались официальными документами. Это означало, что решение, якобы принятое собственниками квартир и отраженное в протоколе, можно было обжаловать в суде только в гражданском порядке. Этого управляющие организации боялись не сильно. Однако с 2015 года протокол признан официальным документом (п. 1 Письма Минстроя РФ от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04). Почему это важно?

За подделку официальных документов предусмотрена уголовная ответственность (ст. 327 УК). Пока протокол собрания не признали официальным документом, нельзя было привлечь к уголовной ответственности лиц, виновных в подделке. Теперь же это возможно. Узнали о протоколе собрания Вашего дома, но уверены, что собрания не было? Обращайтесь в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.

Помните еще вот о чем. Протокол собрания должен быть оформлен в соответствующем порядке. Такой порядок предусмотрен Приказом Минстроя от 25.12.2015 № 937/пр. Если требования к протоколу не соблюдены, то это не означает, что он поддельный. Однако это дает право собственнику оспаривать в суде решение собрания, закрепленное протоколом.

4. Административная ответственность за отсутствие счетчиков?

Управляющие организации очень часто любят пугать собственников: не установите счетчики — получите административную ответственность. Насколько обосновано это мнение? Предусмотрена ли административная ответственность для собственников за отсутствие приборов учета?

Для начала важно помнить такое правило: за установку приборов учета в квартире отвечает собственник; за установку общедомовых приборов учета отвечает управляющая организация.

Все квартиры и все дома должны быть оборудованы приборами учета. Это сказано в законе — в ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ. Исключения есть: не надо устанавливать приборы учета в аварийных и ветхих домах. Во всех остальных — это обязательно.

Сейчас административная ответственность предусмотрена только для управляющих организаций. В ч. 4 ст. 9.16 КоАП сказано, что к ответственности привлекаются только лица, ответственные за содержание многоквартирного дома. Собственники такими лицами не являются, а вот управляющие организации — являются (ст. 162 ЖК). Поэтому за отсутствие приборов учета (и только общедомовых!) получить штраф может управляющая организация. Для собственников квартир таких штрафов нет.

Раздел 7. Лицензирование управляющих организаций

1. Лицензирование управляющих организаций: что должны знать собственники?

Управляющие организации стали появляться после 2005 года, когда началась реформа ЖКХ. Изначально к организациям не предъявлялось никаких требований, взять многоквартирный дом в управление могла любая организация. Очень быстро стало понятно, что такой подход неоправдан: управление домом — сложный процесс, доверять его неизвестным компаниям неоправданно.

Вплоть до 2014 года обсуждалось две идеи: заставить организации вступать в СРО или ввести лицензирование. В итоге власть остановилась на втором варианте. Лицензирование, по задумке властей, должно было очистить рынок управляющих организаций от непрофессиональных компаний. Так появилось лицензирование управляющих организаций.

Кто должен получить лицензию?

Управлять домом без действующей лицензии нельзя (ст. 192 ЖК РФ). Однако здесь есть несколько тонкостей.

Во-первых, получить лицензию обязаны только управляющие организации. Ни ТСЖ, ни ЖСК получать лицензию не должны. Объясняется это тем, что именно управляющие организации содержат большинство домов в России.

Во-вторых, подрядные организации, которые содержат дом при непосредственном управлении, получать лицензию не обязаны. Такие организации не считаются управляющими.

Какие установлены требования к лицензии?

Лицензия действует в течение пяти лет. Это требование было введено только в 2018 году. Ранее лицензии выдавались бессрочно. Переоформление лицензий необходимо для того, чтобы подтверждать готовность управляющих организаций управлять домами.

Действует лицензия только на территории того региона, на котором она выдана. Признать это правило разумным нельзя. По сути, это правило запрещает создание общероссийских управляющих организаций.

Лицензию нельзя передать третьим лицам. Управляющая организация обязана лично управлять домом. В рамках действующих правил это означает, что организовать содержание общего имущества может только управляющая организация. Однако организация может передать на подряд выполнение отдельных работ и оказание услуг (ремонт подъезда, уборка лестничных площадок и т. д.)

2. Каким требованиям должна соответствовать управляющая организация?

Управляющие организации должны соответствовать единым требованиям, которые установил закон. Это обеспечивается процедурой лицензирования. Если организация не соответствует требованиям, то лицензию не получит. Этим гарантируются права собственников квартир на качественное управление. По крайне мере так было задумано законодателем…

Основные требования к управляющей организации установлены в ст. 193 ЖК:

1) управлять домами могут только российские организации. Важно, что филиал управляющей организации получить лицензию не может (Письмо Минстроя РФ от 23.03.2015 № 7818-АЧ/04). Застройщики получать лицензию не должны, даже если осуществляют управление домом (Письмо Минстроя РФ от 12.02.2015 № 3533-ОД/04);

2) наименование управляющей организации не должно совпадать с наименованием организации, которая получила лицензию раньше. Если уже есть организации с похожими названиями, то приоритет одной из организаций не устанавливается;

3) руководитель организации должен получить квалификационный аттестат. Для этого надо сдать экзамен и ответить на вопросы, посвященные жилищному законодательству;

4) у должностного лица организации не должно быть неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, он не должен быть подвергнут дисквалификации;

5) у организации ранее не должны были аннулировать лицензию на управление;

6) организация должна раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии с законом, то есть на ГИС ЖКХ.

Как видим, требований довольно много. Но ни одно из них напрямую не связано с обеспечением качества работы организации. Это пытается исправить Правительство в Постановлении от 28.10.2014 № 1110, в котором установлены дополнительные требования:

1) организация должна нести ответственность за состав и качество работ по содержанию дома и коммунальных услуг. Это очень странное требование, потому что несение ответственности никакой «материальной» формы не имеет, пока организация не нарушит закон и не будет вынуждена платить за ущерб;

2) организация должна исполнять обязанности по договору управления, то есть содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги. Вот это действительно важно, но только не как лицензионное требование. В самом деле — лицензионные требования должны обеспечивать качественное выполнение организацией своих обязательств, а получается так, что единственное стоящее лицензионное требование — выполнять обязательства.

Что в итоге? Серьезных лицензионных требований к управляющей организации нет. Такими требованиями могли быть, например, наличие в штате специалистов, наличие в собственности оборудования, машин и иного имущества для управления домом. Но таких требований нет.

Интересно, что даже с такими минимальными и противоречивыми требованиями управляющие организации не хотят мириться. Так, например, долго вызывал споры вопрос: является ли лицензионным требованием заключение управляющей организацией договора с РСО. В итоге Минстрой разъяснил, что это лицензионное требование (Письмо от 05.11.2015 № 35750-ОЛ/04). Более того, в другом письме Минстрой указал, что расчеты с РСО, отсутствие задолженности перед РСО — это тоже лицензионное требование (Письмо от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04).

Но вы только задумайтесь: управляющие организации не хотели признавать лицензионным требованием договор с РСО, без которого они в принципе не способны предоставлять коммунальные услуги!

Приложение

Важные изменения в ЖКХ

2017 год

В каких случаях возможны прямые договорные отношения между РСО и потребителями коммунальных услуг

Немного об истории вопроса. Первоначальная редакция Жилищного кодекса РФ четко предусматривала, что управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственникам. Никаких прямых правоотношений между РСО и собственниками не предполагалось. Однако это было невыгодно управляющим организациям. Поэтому управляющие организации пытались представить дело так, что они являются всего лишь агентами собственников, от имени которых управляющие организации заключают договора на оказание коммунальных услуг с собственниками. Другими словами, так вводилась система прямых договоров с РСО.

Это было незаконно. Невозможность прямых договорных отношений подтверждалась как письмами Минрегиона РФ, так и судебной практикой.

Постепенно в сознании управляющих организаций, РСО и потребителей стала складываться схема, которая и была предусмотрена законом: управляющие организации заключают договоры на коммунальные ресурсы с РСО; собственники заключают с управляющей организацией договор на оказание коммунальных услуг (услуг, а не ресурсов!).

Однако после принятия Федерального закона 29.06.2015 № 176-ФЗ ситуация вновь стала запутанной. Начнем с цитат из закона.

Часть 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ:

«Договоры, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора».

Часть 18 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ:

«В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации».

Главный вывод, который извлекли из этого управляющие организации, состоял в следующем: прямые договорные отношения между собственниками и РСО возможны; управляющим организациям договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО не требуются.

Что же на самом деле? Запрет на прямые договорные отношения между собственниками помещений в доме и РСО (при наличии управляющей организации) сохраняется. Из этого правила сделано только четыре исключения (п. 17 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Первое. Если до вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ между собственниками и РСО были заключены договоры, то они продолжают действовать. Из этого был сделан ошибочный вывод: если до вступления в силу закона между РСО и потребителями были заключены договоры, пускай и с нарушением, то договоры продолжают действовать. Другими словами, эту норму воспринимали так, будто Федеральный закон реабилитировал, узаконил договоры, которые были заключены ранее в обход запрета на прямые договорные отношения между собственниками помещений и РСО. Повторюсь, это ошибочная трактовка. Но как же правильно понимать эту норму?

Закон не может допускать нарушение закона. Поэтому рассматриваемая норма не «прощает» договоры, которые были заключены с нарушением закона. Эта норма означает следующее: если ранее между собственниками и РСО был заключен договор в ситуации, когда это допускалось законом, то договор продолжает действовать. Но когда это было возможно, если начиная с 2005 года действовал запрет на прямые договорные отношения между РСО и собственниками?

Еще до вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ была предусмотрена ситуация, когда закон допускал прямые договорные отношения между РСО и собственниками. Если управляющая организация уклонялась от заключения договора на поставку ресурсов с РСО, то исполнителем коммунальных услуг признавалось РСО, договорные отношения возникали между РСО и собственниками. Вот именно этот случай имеется ввиду в ч. 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ.

Второе. С этой нормой все просто. Если собственники изменили способ управления, они могут принять решение о сохранении ранее действовавшего порядка предоставления коммунальных услуг.

Третье. Из сказанного выше должно быть понятно и третье исключение из общего правила о запрете на прямые договорные отношения между РСО и собственниками. Если управляющая организация выбрана, но она не заключила договор на поставку ресурсов с РСО, то договорные отношения возникают между РСО и собственниками. Об этом сказано, например, в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04.

Четвертое. Если РСО расторгло договор с управляющей организацией, то договор заключается между РСО и собственниками. РСО расторгает договор с управляющей организацией в случае, когда у управляющей организации возник долг по оплате коммунальных ресурсов.

Только в указанных четырех случаях допускаются прямые договорные отношения между РСО и собственниками помещений в доме. По общему же правилу прямые договорные отношения между РСО и собственниками помещений в доме запрещены в случае, если собственники выбрали управляющую организацию. Заключить договор с РСО обязана управляющая организация.

В каком порядке оплачиваются коммунальные ресурсы на ОДН

Для начала стоит разобраться в новой терминологии.

Первое. Под коммунальными услугами понимается осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов.

Обратите внимание, что для обеспечения благоприятных и безопасных условий использования общего имущества также оказываются коммунальные услуги, но только в случаях, предусмотренных Правилами оказания коммунальных услуг. Какие это случаи?

Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04: «Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме».

В указанных случаях для содержания ОДН оказываются коммунальные услуги. В таких случаях коммунальные услуги оплачиваются в прежнем порядке: либо по нормативу, либо по приборам учета.

Второе. Под коммунальными ресурсами понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Обратите внимание, для содержания общего имущества используются коммунальные ресурсы. Однако такие коммунальные ресурсы не являются коммунальными услугами (за исключением случаев, указанных выше).

Теперь перейдем к вопросу о том, как платить за коммунальные ресурсы и коммунальные услуги на ОДН. Главное об этом сказано в п. 42 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354:

«Потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги (за исключением коммунальной услуги по отоплению), предоставленные потребителю в жилом и нежилом помещении в случаях, установленных настоящими Правилами, за исключением случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме, а также случаев, если способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбранный способ управления не реализован, при которых потребитель в многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальной услуги по отоплению) отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее — коммунальные услуги, предоставленные на общие домовые нужды).

Потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Итак, возможно три ситуации:

1) плата за коммунальные ресурсы включается в плату за содержание общего имущества. В этом случае оплата за коммунальные ресурсы производится только по нормативу потребления коммунальных ресурсов, установленному региональными властями (показания приборов учета не применяются). Нормативы должны быть установлены региональными властями до 1 июня 2017 года. До того момента, пока нормативы потребления коммунальных ресурсов, не установлены, расчет ведется по нормативам оказания коммунальных услуг на ОДН, которые также устанавливаются региональными властями. Расчет по приборам учета с августа 2017 года допускается, если решение об этом принято общим собранием собственников.

При первоначальном включении платы за коммунальные ресурсы на ОДН в плату за содержание общего имущества производится суммирование каждого элемента платы. Вот как об этом сказано в Письме Минстроя:

расчет размера платы «производится путем суммирования лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом:

— установленного в многоквартирном доме в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года размера платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,

— размера платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, исходя из норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, действующего на 1 ноября 2016 года, и тарифов на соответствующие коммунальные ресурсы, действующие в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года».

После того, как региональные власти утвердят нормативы коммунальных ресурсов на ОДН, общее собрание собственников должно принять решение о включении платы за коммунальные ресурсы на ОДН в состав платы на содержание ОДН. Если общее собрание не примет такого решения, то плата за коммунальные ресурсы на ОДН будет не прибавляться к плате за содержание общего имущества, но, напротив, будет входить в такую плату за содержание общего имущества.

Вот простой пример. Допустим, что плата за содержание общего имущества, утвержденная собственниками на общем собрании, была равна 1 тыс. рублей. С января 2017 года к этой 1 тыс. рублей прибавляется плата за коммунальные ресурсы на ОДН, например еще 500 рублей. Общий размер платы составит 1,5 тыс. рублей. Но после того, как региональные власти утвердят нормативы потребления коммунальных ресурсов, размер платы за коммунальные ресурсы будет не прибавляться к плате за содержание общего имущества, а будет входить в такую плату. Поэтому общий размер платы составит не 1,5 тыс. рублей, а все ту же 1 тыс. рублей, из которой 500 рублей пойдут на оплату коммунальных ресурсов на ОДН.

Обратите особое внимание, что к рассматриваемой ситуации не применяются Правила оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 в части оплаты коммунальных услуг.

2) оплата коммунальных ресурсов на ОДН осуществляется в рамках платы за коммунальные услуги. Когда это возможно? В случаях, когда в доме выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован. На эту ситуацию Правила оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, распространяются полностью. Оплата производится либо по нормативу, либо по приборам учета.

3) плата за коммунальные ресурсы на отопление оплачивается во всех случаях как коммунальная услуга. На оплату коммунального ресурса отопления на ОДН полностью распространяются Правила оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Размер платы определяется либо по приборам учета, либо по нормативу.

Верховный суд запретил отключать коммунальные услуги за долги

«Отключим свет!» — это, пожалуй, самая популярная угроза, с которой сталкиваются собственники квартир. Управляющие организации, в погоне за 100 %-ой собираемостью платежей за ЖКХ, страшат жильцов отключением воды, газа, электричества. Причем никто не собирается выяснять, почему человек не смог заплатить за коммуналку. Может быть из-за болезни? Или задержали зарплату? Управляющую организацию это не волнует. На защиту людей встал Верховный суд.

В своем Постановлении от 27.06.2017 № 22 разобрал много ситуаций, связанных с содержанием жилья и оказанием услуг собственникам квартир. Но самое важное разъяснение суда содержится в пункте 40.

Верховный суд сказал, что наличие задолженности по коммунальным услугам само по себе не является основанием для отключения воды, света или газа. Отключить услуги можно только с учетом всех обстоятельств. Каких? Верховный суд выделил следующие:

1) отключение коммунальной услуги должно быть соразмерно допущенному собственником нарушению. Например, если долг составляет всего 300 рублей, то нельзя отключать из-за этого свет, ведь отключение лишит человека возможности комфортно проживать в квартире;

2) отключение услуги не может выходить за пределы действий, которые необходимы для устранения нарушения закона. Другими словами, отключение возможно лишь тогда, когда других механизмов воздействия на должника нет. Например, управляющая организация должна предупредить человека о возникшем долге, предоставить ему отсрочку или рассрочку по оплате коммуналки. Только после того, как будут исчерпаны возможности «мирного» решения ситуации, можно отключать коммунальные услуги;

3) отключение коммуналки не должно создавать угрозу жизни и здоровью других лиц. Это означает, что отключение коммунальной услуги не может причинять вред лицам, которые не являются должниками. Например, в квартире проживает одинокая мать с ребенком. Собственником квартиры является мать и платить за коммуналку должна она. Часто бывает так, что денег нет, возникает долг. Отключение воды в этой ситуации ставит под угрозу здоровье ребенка, поэтому отключение невозможно.

Что получаем? Если у вас возник долг по коммунальной услуге, то не надо бояться отключения. Управляющая организация должна сначала договориться с вами, должна предложить механизм погашения долга (отсрочка, рассрочка, а то и прощение части долга). Вы можете настаивать, что отключение невозможно, так как это поставит под угрозу жизнь и здоровье людей, которые должниками не являются.

2018 год

Прямые договоры между собственниками и РСО

Госдума приняла закон, по которому серьезно изменится порядок предоставления коммунальных услуг. Ниже Вы найдете ответы на самые важные вопросы, связанные с этими изменениями.

Как предоставлялись коммунальные услуги до изменений?

Предоставлять коммунальные услуги собственникам квартир должны исполнители. Такими исполнителями являются управляющие организации или ТСЖ. Это зависит от способа управления.

Чтобы предоставлять коммунальные услуги исполнители должны получить коммунальный ресурс от ресурсоснабжающей организации (РСО). Управляющая организация (ТСЖ подразумеваем) получает от РСО коммунальные ресурсы, предоставляет коммунальные услуги собственникам, собирает с собственников плату за коммунальные услуги и рассчитывается с РСО. Так должно быть по закону.

Зачем нужны изменения?

Официально озвучивается такая позиция: управляющие организации собирают деньги за коммунальные услуги и не перечисляют деньги в РСО. В итоге у организации образуется задолженность, а это может привести к отключению коммунальных услуг. Плюс большая задолженность мешает РСО развиваться и предоставлять качественные услуги.

Предполагается, что прямые договоры между собственниками и РСО решат проблему платежей. При этом не учитывается, что РСО уже сейчас имеет законные способы перехода на прямые договоры с собственниками, но не пользуется этим правом. Почему? Потому что сами по себе прямые договоры панацеей не являются. Проблема неплатежей не в отсутствии прямых договоров, которые, кстати, порождают еще большие проблемы для РСО, а в самой системе управления домами.

Когда нужны прямые договоры?

Изначально планировалось, что заключение прямых договоров между собственниками квартир и РСО станет обязательным. Затем от этой идеи отказались. По принятому закону прямые договоры будут действовать в следующих случаях:

1) если решение об этом примет общее собрание собственников;

2) если РСО расторгнет договор с управляющей организацией, у которой возник долг;

3) если собственники изменят способ управления (например, с непосредственного управления перейдут на управляющую организацию), но примут решение сохранить заключенные ранее прямые договоры с РСО.

Как заключается договор с РСО?

Правительство должно будет утвердить типовую форму договор на оказание коммунальных услуг, который будет заключаться между собственниками и РСО. При этом в законе подчеркивается, что заключение договора в письменной форме не требуется. Это означает, что собственники «присоединяются» к договору, который должен соответствовать типовой форме. Другими словами, закон освобождает собственников от необходимости заключать договор в письменной форме.

Что остается управляющей организации?

Вот это очень интересный вопрос. Кажется, что дело обстоит так: раз собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО, то управляющая организация уже никакого значения не имеет.

Но все не так просто, а все из-за формулировки новой ч. 8 ст. 157.2 ЖК. Там сказано, что РСО вправе отказаться от заключения договора с управляющей организацией, если заключен прямой договор с собственниками. Вправе? То есть не обязана. Поэтому формально сохраняется возможность для РСО заключить договор не с собственниками, а с управляющей организацией. Можно уверенно утверждать, что РСО массово воспользуются этой лазейкой и тем самым «похоронят» переход на прямые договоры.

Что еще интересного?

На уровне закона получило закрепление правило: если управляющая организация не заключила договор с РСО, то коммунальные услуги предоставляет РСО по прямому договору с собственниками. Раньше аналогичное правило было только в п. 17 Постановления Правительства от 06.05.2011 № 354.

Важно учитывать, что это правило касается случая, когда собственники на общем собрании не приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО.

Решение Конституционного суда, которое дорого обойдется собственникам квартир

Почти в каждом многоквартирном доме есть коммерческая недвижимость — магазины, офисы. В таких домах часто возникают споры между собственниками квартир и собственниками коммерческой недвижимости: должны ли последние платить за содержание общего имущества, а если должны, то в каком размере.

Все последние годы судебная практика давала однозначный ответ на эти вопросы: собственники коммерческой недвижимости должны платить за содержание общего имущества дома наравне с собственниками квартир; размер платы за содержание устанавливается одинаковым для всех собственников. И вот в своем последнем Постановлении от 29.01.2018 г. Конституционный суд РФ высказывает позицию, которую можно назвать странной.

Сначала посмотрим на законодательство. В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственники помещений в доме обязаны нести расходы на общее имущество. Размер расходов должен быть соразмерен доле в праве общей собственности. Доля эта, напомним, пропорциональна площади помещения, которое принадлежит собственнику.

В п. 31 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491 сказано, что размер платы за содержание общего имущества определяется на общем собрании собственников. В норме специально подчеркивается: размер платы устанавливается равным для всех собственников помещений в доме.

Из этих норм вытекает однозначный вывод: ставка, по которой собственники платят за содержание общего имущества дома, должна быть равной, но при этом установлена таким образом, чтобы она позволяла нести расходы соразмерно доле в общем имуществе. Проще говоря: ставка устанавливается одинаковой для всех собственников, но ставка берется на 1 кв. м площади помещения. Это правило касается как жилых, так и нежилых помещений.

И вот в Конституционный суд попадает спор. Собственник квартир пытался признать незаконным решение общего собрания, которое установило, что собственники квартир платят по ставке 25 рублей за 1 кв. м., а собственники коммерческой недвижимости — по ставке 10 рублей за 1 кв. м. Да, такое часто случается. Если собственники коммерческой недвижимости владеют помещениями в доме, общая площадь которых значительна, то на общем собрании они могут «продавить» подобное решение, которое очевидно ущемляет права собственников квартир.

Что же решил суд? Как не поразительно, суд сослался на те же самые нормы, что указаны выше, и… принял другое решение. Суд указал, что закон не запрещает изменять долю участия собственников отдельных категорий помещений в содержании общего имущества. Другими словами, закон не запрещает предусматривать размер платы, например, для собственников магазинов в доме в меньшем размере, чем размер платы для собственников квартир. Поразительное решение!

Суд ссылается на ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, в которой четко сказано, что собственник каждого помещения в доме несет расходы соразмерно своей доли, но при этом делает вывод, что размер расходов (установленный законом императивно!) может быть изменен по решению общего собрания. Абсурдность подобного заключения очевидна.

Что это значит для собственников квартир? Это означает, что если у Вас в доме есть магазины, офисы, то скоро ждите общего собрания. Собственники магазинов и офисов попытаются через общее собрание «продавить» решение об уменьшении размера платы для себя. Что делать?

Важно учитывать, что Конституционный суд указал: да, размер платы может различаться, но эта разница должна иметь объективные основания. То есть уменьшение размера платы для собственников отдельных категорий помещений возможно в случае, если будет доказано, что назначение помещения и другие сходные обстоятельства позволяют уменьшить размер платы. Например, собственники офисов не пользуются лифтом в доме, поэтому размер платы для них может быть уменьшен на размер содержания лифтов.

Обзор нормативных актов в ЖКХ

1. ГОСТ Р 51617—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования

Данный ГОСТ Р разрабатывался некоммерческим партнерством управляющих компаний. Поэтому он вобрал в себя все типичные ошибки в понимании правового регулирования деятельности управляющих организаций. К сожалению, раз документ стал ГОСТом, применять его необходимо. Посмотрим, какие же принципиальные моменты содержатся в ГОСТ 51617—2014.

Первое. Коммунальные услуги и коммунальные ресурсы. Пожалуй, единственный положительный момент в ГОСТе — это четкое разграничение коммунальных услуг и коммунальных ресурсов. Управляющие организации предоставляют потребителям не коммунальные ресурсы, а коммунальные услуги. Разница вот в чем.

Коммунальные ресурсы — это газ, вода, электричество и т. п. Коммунальные же услуги включают в себя не только газ, воду или электричество, но и содержание общего имущества, а также ряд иных действий управляющей организации. Так, например, в рамках теплоснабжения ГОСТ Р предусматривает в составе коммунальных услуг осуществление работ по поддержанию инженерных сетей в нормативном порядке, обеспечение эффективной работы системы вентиляции, повышение эффективности тепловой защиты.

Второе. Договор управления — это договор оказания услуг. Такой вывод следует из п. 3.2 ГОСТ РФ 51617—2014. Это спорный вопрос. Однако сейчас, например, я все-таки склоняюсь к тому, что договор управления — это договор оказания услуг. Это не подряд, не агентский договор. По договору управления собственникам предоставляется услуга управления домом, а не работы по содержанию дома. Конечно, работы по содержанию дома оказываются в рамках услуг по управлению. Но предметом договора являются управленческие услуги.

Третье. Состав коммунальных услуг. Как следует из п. 4.2 ГОСТ Р 51617—2014 состав коммунальных услуг зависит от наличия соответствующих инженерных сетей в доме, а также от наличия на территории муниципального образования инженерных систем поставки ресурсов. Кроме того, состав услуг, что вполне логично, определяется тем, подключены ли сети дома к централизованным сетям.

Четвертое. Нормативные требования к коммунальным услугам. В ГОСТе приведены ссылки на нормативные требования к оказанию коммунальных услуг.

Теплоснабжение: СНиП 2.01.01.

Горячее водоснабжение: ГОСТ Р 51232, СанПиН 2.1.4.2496—09, СанПиН 4723—88, СанПиН 2.1.4.1074—01.

Холодное водоснабжение: ГОСТ Р 51232, СанПиН 2.1.4.1074—0, СНиП 2.04.01.

Водоотведение: СНиП 2.04.01, ВСН 58–88 (р), Приказ Госстроя РФ от 30.12.1999 № 168.

Электроснабжение: ГОСТ 13109, ГОСТ 29322, СП 31-110-2003, Приказ Минэнерго РФ от 13.01.2003 № 6.

Газоснабжение: ГОСТ 5542, ГОСТ 20448, Постановление Правительства РФ от 21.07.2008 № 549, Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 № 410.

Пятое. Обязанности управляющей организации. В ГОСТ Р установлено много новых обязанностей управляющей организации:

1) диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание;

2) разработка процедур снятия показаний прибора учета, факта предоставления коммунальных ресурсов и услуг ненадлежащего качества. По каждому направлению у управляющей организации должно быть должностное лицо;

3) наличие информационной электронной программы для расчета платы за жилье;

4) наличие квалифицированных специалистов, способных осуществить отключение или ограничение коммунальных услуг;

5) наличие специалистов для ведения претензионной работы;

6) наличие специалиста по ведению работы с ресурсоснабжающими организациями;

7) наличие специалистов для обеспечения нормативного содержания инженерных сетей;

8) контроль качества предоставления коммунальных услуг, в том числе проведение анкетирования, изучения документации и т. п.

Шестое. Не все из указанных выше специалистов должны быть в штате управляющей организации. ГОСТ 51617 допускает заключение договоров с третьими лицами, которые возьмут на себя часть обязанностей управляющей организации. Это грубо нарушает ст. 313 ГК РФ, так как по существу правоотношений между управляющими организациями и собственниками исполнение договора управления может быть только личным.

2. ГОСТ Р 51929—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения

Значение ГОСТ Р 51929—2014 сложно переоценить. В жилищном законодательстве отсутствую нормативные определения важнейших понятий. Данный ГОСТ Р во многом решает данную задачу. Обратить внимание необходимо на следующее.

Первое — безопасное состояние. Под безопасным состоянием понимается свойство дома противостоять переходу в аварийное состояние. Значение данного понятия в том, что управление домом должно обеспечивать безопасное проживание (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Второе — внутриквартирное оборудование. В ГОСТ Р 51929—2014 под этим понимается оборудование, которое 1) находится в квартире, 2) имеет соединение с внутридомовой системой инженерных сетей. Причем внутриквартирным будет оборудование, подключенное до первого запорного соединения или устройства.

Третье — граница эксплуатационной ответственности. Согласно ГОСТ Р граница определяется по соглашению сторон, но, как правило, по первому запорному устройству. Если соглашением сторон граница эксплуатационной ответственности не определена, то необходимо руководствоваться границей балансовой принадлежности.

Четвертое — комфортные условия проживания. Это понятие также связано с целями управления домом, указанными в ст. 161 ЖК РФ. Под комфортными понимаются такие условия проживания, которые соответствуют нормативным требованиям.

Пятое — многоквартирный дом. Пожалуй, это самое важное определение в ГОСТ Р 51929—2014. Конечно, в Постановлении Правительства РФ уже дано определение многоквартирного дома, но определение, данное в ГОСТ Р, более полное. Итак, под многоквартирным домом понимается 1) объект капитального строительства, который включает 2) внутридомовую инженерную систему, 3) помещения общего пользования, не являющиеся частью квартир, 4) иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам, 5) жилые помещения, предназначенные для проживания двух и более семей, 6) причем эти помещения имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования. К многоквартирным не относятся дома блокированной застройки. В состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, придомовая территория (земельный участок).

Шестое — содержание общего имущества многоквартирного дома. Под этим в ГОСТ Р понимается 1) непрерывное и 2) постоянное выполнение комплекса работ и услуг, которые включены в план работ, перечень работ и услуг, а также дополнительные виды работ и услуг. Каждая из указанных категорий раскрывается в ГОСТ Р отдельно.

Седьмое — услуга управления многоквартирным домом. Под этим в ГОСТ Р понимается деятельность по организации процессов, работ и услуг. Обратите внимание, услуга управления не совпадает по своей сути с услугами и работами по содержанию дома. Услуга управления — это именно деятельность по организации процессов, работ и услуг, а не сами работы, услуги.

3. ГОСТ Р 56038—2014 Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования

Данный ГОСТ Р практически не содержит новых норм. По сути ГОСТ Р 56038—2014 только обобщает нормы различных актов жилищного законодательства. Вот на что необходимо обратить внимание.

Первое. Потребителем услуг управляющих организаций являются не только собственники. Потребителями также являются лица, у которых есть законные основания пользоваться помещением в доме. Об этом сказано в п. 3.3 ГОСТ Р.

Второе. Обязательным условием заключения договора управления является разграничение ответственности. То есть собственники и управляющая организация должны четко прописать, за что отвечает управляющая организация, а за что — собственник. Для этого собственники должны утвердить состав общего имущества, которое передается в управление. Форма списка, в котором отражается состав общего имущества, приведена в ГОСТ Р 56038—2014.

Третье. В услуги управления многоквартирными домами включаются следующие:

— прием, хранение и ведение технической документации на дом. ГОСТ Р утверждена форма акта, которым прежняя управляющая организация передает техническую документацию новой управляющей организации;

— сбор, обновление и хранение информации о собственниках помещений и нанимателях. При этом должны соблюдаться требования законодательства о защите персональных данных;

— определение технического состояния общего имущества;

— подготовка планов и перечней работ и услуг по содержанию многоквартирного дома. Управляющая организация готовит для собственников предложения по указанным перечням. Такие предложения должны иметь экономическое и техническое обоснование. Управляющая организация должны предложить собственникам минимальную, среднюю и максимальную цену работ и услуг по перечню;

— управляющая организация должна обосновать финансовые потребности, необходимые для содержания общего имущества;

— заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;

— содержание многоквартирного дома. Управляющая организация может оказывать услуги, выполнять работы как лично, так и с привлечением третьих лиц. Причем привлекать третьих лиц необходимо по конкурсу (разд 5.7 ГОСТ Р 56038—2014);

— подготовка предложений по передачи общего имущества в аренду. Управляющая организация может сама искать соответствующие предложения, а может рассматривать поступающие предложения. Причем в каждом из этих случаев управляющая организация должна исходить из интересов собственников;

— взаимодействие с собственниками, ознакомление их с документами, относящимися к управлению домом;

— организация и проведение общих собраний, в том числе подготовка документов, помещений, рассылка уведомлений, регистрация и т. п.;

— начисление и контроль за расходами;

— документальное подтверждение факта выполнения работ и услуг. Только при условии такого подтверждения возможна оплата работ и услуг;

— документальное подтверждение предоставления услуг и работ ненадлежащего качества;

и т. д.

4. ГОСТ Р 56192—2014. Услуги содержания общего имущества в многоквартирных домах. Общие требования

В ГОСТ Р 56192—2014 установлены общие требования к порядку содержания имущества многоквартирного дома. Вот основные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Первое. В ГОСТе дано точное определение текущего ремонта. Согласно ГОСТу ремонт считается текущим, если он затрагивает не более 30 % от объема ремонтируемой части многоквартирного дома. Текущее содержание дома предполагает профилактические действия, поддерживающие многоквартирный дом и его элементы в нормативном состоянии, а также обеспечивающие комфортное проживание в доме.

Второе. В ГОСТе подчеркивается, что текущий ремонт может выполняться как управляющей организацией самостоятельно, так и с привлечением третьих лиц.

Третье. Если на дом отсутствует техническая документация, то управляющая организация обязана ее восстановить. Это касается и тех случаев, когда документация не была передана прежней управляющей организацией.

Четвертое. Состав планируемых работ формируется 1) по итогам осмотра общего имущества, 2) в соответствии с составом работ, приведенным в Приложении к ГОСТу 56192—2014. Состав работ оформляется в план и перечень работ. На основании плана и перечня работ устанавливает график объема и периодичности работ. Утверждают план, перечень работ, а также график, собственники помещений в доме.

Пятое. Работы в рамках текущего содержания дома осуществляются в рабочее время и в рабочие дни. Об этом сказано в п. 4.9 ГОСТа.

Шестое. Собственники должны платить за содержание жилья таким образом, чтобы собранных средств хватило на выполнения работ по текущему содержанию и ремонту.

Седьмое. С лицевого счета многоквартирного дома средства могут быть списаны только при наличии акта выполненных работ.

Восьмое. На фасад многоквартирного дома должен быть составлен паспорт. Управляющая организация должна разместить на фасаде табличку с номером дома.

Важные правовые позиции судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. «О свободе договора и ее пределах»

П.п. 2–4: Устанавливают критерии отнесения норм законодательства к императивным или диспозитивным.

П. 8: Злоупотребление правом стороной договора является основанием для отказа в судебной защите нарушенных прав такой стороны.

П. 9: Вводится защита слабой стороны договора, которая может потребовать либо расторжение договора, неоправданно ущемляющего права, либо не применять соответствующие положения договора (В п. 10 Постановления указаны принципы определения слабой стороны договора).

П. 11: Договор толкуется в пользу контрагента то стороны, которая подготовила проект договора.

Постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/20 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

П. 1: Права собственников могут быть ограничены только федеральными законами. Иные акты применению не подлежат.

П. 45: Иск в рамках ст. 304 ГК можно предъявить не только в случае, когда права и законные интересы собственника имущества нарушены, но и в случае, если есть реальная угроза нарушения прав и законных интересов.

П. 66: Определен момент возникновения права общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Указано, что земельный участок переходит собственникам помещений в доме бесплатно и без дополнительных решений органов власти.

П. 67: Если право общей собственности на земельный участок не возникло, то собственником является муниципальное образование или государство. В этом случае собственники помещений в доме признаются законными владельцами участка и могут защищать свое владение в соответствии со ст. 305 ГК.

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора»

П. 3: Суд указал, что расторжение договора прекращает обязанности, которые являются предметом договора. Однако обязанности, которые вытекают из расторгнутого договора, но которые по своей природе подлежат применению после расторжения договора, продолжают применяться (гарантийный срок и т. п.).

Информационное письмо ВАС РФ от 21.12.2005 г. № 104

П. 1: Расторжение договора не лишает права требовать возврата основного долга, а также имущественных санкций, связанных с ненадлежащим исполнением договора (неустойка).

П. 2: Односторонний отказ от договора возмездного оказания услуг не означает, что заказчик не должен оплатить расходы исполнителя, которые тот понес в счет услуг, не оказанных на момент расторжения договора.

П. 5: Если исполнитель лишился лицензии за действия, за которые отвечает самостоятельно, то это не является основанием для отказа заказчику в праве требовать оплату убытков, возникших из-за невозможности исполнить условия договора.

Информационное письмо ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»

П. 1: Пропуск срока для передачи спора по протоколу разногласий (ст. 445 ГК) не является бесспорным основанием для отказа в иске. Иск рассматривается, если ответчик не возражает.

П. 2: Понуждать к заключению публичного договора может только контрагент лица, для которого заключение договора является обязательным. Само лицо, для которого заключение договора обязательно, обратиться с аналогичным иском не может.

П. 5: Конклюдентные действия могут рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор.

П. 10: Если подрядчик нарушил срок работ или превысил смету, то это может быть основанием для расторжения договора подряда.

Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

П. 1: Положения гражданского законодательства толкуются только с учетом основных принципов, изложенных в ст. 1 ГК. В том числе должно учитываться требование о добросовестности участников оборота, а также недопустимость извлечения выгоды из недобросовестного или незаконного поведения.

П. 7: Злоупотребление правом (ст. 10 ГК) является основанием для признания сделки недействительной.

П. 8: Сделка, совершенная в обход закона, может быть признана недействительной на основании ст. 10 ГК.

П. 12: Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Вина в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано иное.

П. 13: Если использованы новые материалы для устранения вреда, причиненного третьим лицом, и применение таких материалов повышает стоимость имущества, то это не является основанием для отказа в возмещении убытков.

П. 14: Если лицо, которое нарушило право, получило в результате этого доходы, то пострадавшее лицо может требовать упущенную выгоду в размере, не меньше размера полученных доходов.

П. 29: Уклонение участников юридического лица (например ТСЖ) от управления, конфликт между участниками, невозможность создания органов управления — все это может быть основанием для ликвидации юридического лица по заявлению участника или учредителя.

П. 38: Замощение земельного участка не является самостоятельной недвижимой вещью и является частью участка.

П. 40: Право собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает независимо от создания ТСЖ или членства в нем.

П. 41: К отношениям собственников общего имущества нежилого здания по аналогии применяются нормы ГК и ЖК, регулирующие общее имущество многоквартирного дома.

П. 50: К сделкам относятся в том числе выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете и односторонний отказ от договора.

П. 63: Юридически значимые сообщения направляются: для физических лиц — по месту жительства или пребывания, по месту, указанному лицом; для юридических лиц — по месту регистрации. Лица несут риск последствий неполучения сообщений, направленных по указанным адресам. Сообщение считается доставленным, если оно было направлено по указанным адресам. Если адресат получил сообщение, то он не может ссылаться на то, что оно направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме.

П. 65: Юридически значимое сообщение может быть направлено любым способом (электронная почта, факс и т. д.), если конкретный способ позволяет установить кому направлено сообщение и от кого.

П. 67: Юридически значимое сообщение считается доставленным и в том случае, если адресат уклонился от получения сообщения на почте, а также иным образом отказался ознакомиться с сообщением.

П. 70: Заявление о недействительности сделки не применяется, если лицо, делающее такое заявление, действует недобросовестно, в том числе, если из поведения такого лица после заключения сделки давало основания третьим лицам полагаться на действительность сделки.

П. 73: Если сделка нарушает требования закона, то она является оспоримой. Исключения должны быть прямо установлены законом. Например, для публичной сделки исключение установлено ст. 426 ГК.

П. 74: Если сделка нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы или на права и интересы третьих лиц, то сделка является ничтожной. Договор, который противоречит сущности данного вида договора, как она следует из закона, может быть признан ничтожным.

П. 75: Под публичными интересами понимаются: интересы неопределенной группы лиц, обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды. Если условие договора нарушает прямой запрет, установленный в законе, то такое условие является ничтожным. Если сделка нарушает права публично-правового образования, то само по себе это не означает нарушение публичных интересов.

П. 89: Если сделка совершена лицом, у которого отсутствует лицензия в ситуациях, когда она требуется по закону, то сделка не может быть признана недействительной. Однако это является основанием для расторжения договора и возмещения убытков.

П. 99: Установлены условия признания сделки недействительной, если сторона договора при заключении договора была обманута.

П. 104: К решениям общего собрания дома применяются положения ГК только в части, не противоречащей ЖК.

П. 109: Дано определение существенных неблагоприятных последствий, при наличии которых собственник может оспаривать решение общего собрания.

Постановление Пленума ВС РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

П. 2: Обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, которые не участвуют в обязательствах.

П. 9: Расходы по исполнению обязательства несет должник. Это не касается расходов кредитора, связанных с принятием исполнения.

П. 11: Сторона публичного договора, для которой заключение договора было обязательным, не может в одностороннем порядке отказаться от договора.

П. 14: При одностороннем отказе или изменении договора сторона, принявшее соответствующее решение, должна действовать разумно и добросовестно, учитывать права и законные интересы другого лица. Если это требование нарушено, то отказ может быть признан ничтожным.

П. 17: Кредитор может отказаться принимать частичное исполнение. Однако если речь о денежном исполнении, то кредитор обязан принять частичное исполнение.

П. 20: Право третьего лица на исполнение обязательства за должника (ст. 313 ГК) не требует обязательного оформления.

П. 37: Разъясняется порядок погашения долга по ст. 319 ГК.

П.п. 39–41: Разъясняется порядок зачета средств должника по ст. 319.1 ГК.

П.п. 57–58: Разъясняется порядок применения правил о приостановлении встречного предоставления (ст. 328 ГК).

Информационное письмо ВАС от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»

П. 1: Если не достигнуто соглашение по все существенным условиям договора, то договор является незаключенным и не может быть признан недействительным.

П. 7: Если своими действиями стороны фактически подтверждают наличие договора, то отсутствие формально заключенного договора не принимается во внимание. В этом случае между сторонами действуют фактические договорные отношения.

П. 10: Если спор в отношении индивидуально-определенной вещи вытекает из договорных правоотношений, то лицо, требующее возврата вещи, не обязано доказывать свое право собственности.

П. 11: Если сторона настаивает на каком-либо условии договора, то такое условие считается существенным, даже если имеется диспозитивная норма на случай, если стороны не достигли соглашения.

Постановление Пленума ВС от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

П. 3: Разъясняется понятие упущенной выгоды.

П. 4: Если истец не может доказать точный размер убытков, то суд не может отказать ему во взыскании убытков.

П. 5: Для взыскания убытков надо доказать: факт причинения убытков, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, причинно-следственную связь, вину. Ответственность может наступать не на основании вины, а на основании риска.

П. 8: Разъясняется, что понимается под понятием «непреодолимой силы».

П. 11: При расторжении договора размер убытков определяется в том числе с учетом риска изменения цены на товары, работы и услуги, которые являлись предметом договора. Такой риск несет сторона, по вине которой договор был расторгнут.

П. 15: Разъясняется порядок применения ст. 406.1 ГК, которая предусматривает механизм возмещения потерь стороны договора, не связанных с нарушением условий договора.

П. 19: Разъясняется, что понимается под добросовестным ведением переговоров, определяются обстоятельства применения ответственности за недобросовестное ведение переговоров.

П. 24: Предъявление требования об исполнении в натуре не лишает возможности требовать возмещение убытков, а также оплаты неустойки.

П. п. 28–36: Разъясняется порядок применения судебной неустойки, которая устанавливается в случае понуждения ответчика к исполнению в натуре.

П. 42: Взысканию подлежат либо проценты по ст. 395 ГК, либо неустойка.

П. 48: Проценты по ст. 395 ГК взыскиваются по день фактической оплаты средств, на которые начисляются проценты.

П. 49: Соотношение ст. 319 ГК и ст. 395 ГК.

П. 55: Соотношение двусторонней реституции и ст. 395 ГК.

П. 61: Не допускается увеличивать размер неустойки по долгу за жилищно-коммунальные услуги.

П. 65: Неустойка рассчитывается до момента фактического исполнения обязательств.

П. 68: Окончание срока действия договора не погашает требование об оплате неустойки.

П. 73: Перечислены основания, по которым суд вправе снизить размер неустойки.

П. 78: Допускается снижение судом в том числе законной неустойки.

Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»

П. 3: К отношениям по оплате коммунальных услуг применяется законодательство о защите прав потребителей.

П. 12: Плата за содержание жилья вносится независимо от факта пользования общим имуществом дома. Отсутствие письменного договора управления не освобождает от обязанности платить за жилищно-коммунальные услуги.

П. 13: К общему имуществу относится только то имущество, которое соответствует требованиям, указанным ст. 36 ЖК, ч. 1 ст. 290 ГК.

П. 16: Размер платы за содержание общего имущества, который утверждает общее собрание, должен обеспечивать содержание имущества в нормативном состоянии и быть разумным.

П. 17: Управляющая организация не может изменять размер платы по договору управления в одностороннем порядке.

П. 21: При неоказании или ненадлежащем оказании коммунальных услуг потребитель может требовать кроме перерасчета также оплату неустойки, возмещение убытков, денежной компенсации морального вреда и штрафа, определенного в рамках законодательства о защите прав потребителей.

П. 22: Факт предоставления ненадлежащих коммунальных услуг подтверждается не только актом, составленным исполнителем, но также любыми допустимыми доказательствами.

П. 27: Сособственники квартиры вправе заключить отдельные договоры управления и должны получить отдельные платежные документы.

П. 28: За несовершеннолетнего собственника помещения обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг несут его законные представители.

П. 29: Члены семьи собственника квартиры не несут обязанности по оплате взноса на капитальный ремонт дома.

П. 30: Плата за жилищно-коммунальные услуги вносится до 10 числа месяца, следующего за расчетным. При этом плата вносится до 10 числа включительно.

П. 32: Разъясняется порядок зачисления оплаты в случаях, когда не указан период оплаты, собственник не выбрал период оплаты.

П. 35: Определены условия, когда отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией признаются фактически сложившимися договорными отношениями.

П. 36: Последствия оплаты прежней управляющей организации после выбора новой организации.

П. 37: Пропуск по уважительным причинам срока обращения за перерасчетом по коммунальным услугам не является основанием для отказа в перерасчете.

П. 39: Размер пени, определенной по ч. 14 ст. 155 ЖК, может быть уменьшен судом.

П. 40: Определены случаи, когда отключение коммунальных услуг не допускается даже при наличии задолженности.

П. 41: Срок исковой давности по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 3 года и считается для каждого периода платежа самостоятельно.

Отдельные судебные решения

п. 4 Обзора практики ФАС УО от 17.04.2009 г.: Допускается требовать возврата неосновательного обогащения с лица, которое без законных оснований пользуется общедомовым имуществом.

Постановление 20.01.2014 № ВАС-17462/13: Арендатор не обязан платить за коммунальные услуги. Платить за коммунальные услуги — это обязанность арендодателя (см. также вопрос 5 в Обзоре судебной практике № 2 (2015 г.)).

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.10.2013 № 1114/13: Никто не может извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения.

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13: Ограждение на земельном участке не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости.

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.11.2013 № 9738/13: Принцип свободы договора является фундаментальным для гражданского права и может быть нарушен только по исключительным основаниям.

Определении ВС № 93-КГПР13—4: Средства, собранные управляющей организацией с одного дома, не могут быть потрачены на обслуживание другого дома.

вопрос 4 в Обзоре судебной практике № 2 (2015 г.): Платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги должен наниматель, а не собственник.

Content

Руслан Назаров
ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Раздел 1. Общее имущество

Часть 1. Состав общего имущества

1. Домофоны — это общее имущество?

2. Является ли подвал общим имуществом?

3. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество всего дома?

4. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?

5. Что такое придомовая территория?

6. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?

7. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу?

8. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»?

9. Какие особенности правового статуса есть у общего имущества?

10. Включается ли в площадь здания площадь балконов?

11. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?

12. Относятся ли балконы к общему имуществу дома?

13. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?

14. В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?

15. Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?

16. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?

17. Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу?

18. Относятся ли почтовые ящики к общему имуществу?

Часть 2. Порядок возникновения общей собственности

1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество?

2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?

Часть 3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом

1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?

2. Может ли управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?

3. Можно ли требовать от магазинов, расположенных в доме, плату за размещение крыльца?

4. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?

5. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?

6. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?

7. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?

8. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?

9. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания?

10. Могут ли собственники квартир самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в квартире?

11. Может ли управляющая организация самостоятельно обратиться в суд за защитой прав собственников общего имущества?

Часть 4. Земельный участок

1. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?

2. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?

3. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?

Раздел 2. Общее собрание

1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?

2. Можно ли признать решение общего собрания недействительным, если решение принято меньшим количеством голосов, чем это предусмотрено законом?

3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?

4. Могут ли на общем собрании голосовать наниматели помещений в доме?

5. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?

6. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?

7. Может ли управляющая организация оспаривать решение общего собрания собственников?

Раздел 3. Выбор способа управления

Часть 1. Общие вопросы

1. В каких случаях считается, что собственники не реализовали выбранный способ управления?

2. Можно ли выбрать несколько способов управления домом?

3. Кто управляет домом, если собственники способ управления не выбрали, а конкурс еще не проведен?

4. Могут ли собственники в любой момент изменить способ управления?

Часть 2. Отбор управляющей организации на конкурсе

1. Должна ли администрация города проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники не выбрали способ управления на общем собрании?

2. Должна ли администрация города проводить конкурс, если сдан только один из этапов строительства?

3. Может ли муниципальное образование передавать многоквартирные дома управляющим организациям без конкурса?

Раздел 4. Управляющая организация

Часть 1. Общие вопросы

1. Могут ли собственники помещений в доме в любой момент поменять управляющую организацию?

2. Должна ли техническая документация на дом передаваться новой управляющей организации безвозмездно?

3. Если техническая документация на дом не была передана новой управляющей организации, влияет ли это на обязанность управлять домом, возникшую после расторжения договора с прежней управляющей организацией?

Часть 2. Договор управления многоквартирным домом: общие положения

1. Могут ли собственники заключить договор с новой управляющей организацией, если продолжает действовать договор управления с прежней управляющей организацией?

2. Является ли договор управления публичным договором?

3. Какие существенные условия должны быть включены в договор управления?

4. Должны ли условия договора управления быть одинаковыми для всех собственников?

5. Можно ли обязать собственника помещения в доме заключить договор с управляющей организацией?

6. Может ли управляющая организация передать свои полномочия по управлению домом третьим лицам?

7. Может ли новая управляющая организация требовать компенсацию от прежней управляющей организации?

Часть 3. Расторжение договора управления

1. Может ли управляющая организация расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

2. В каких случаях собственники могут отказаться от договора управления?

3. Если договор управления расторгнут, то должна ли управляющая организация возвратить остаток средств?

Раздел 5. Коммунальные услуги

Часть 1. Общие вопросы

1. Если управляющая организация не заключила договор с ресурсоснабжающей организацией, будет ли она исполнителем коммунальных услуг?

2. Если между исполнителем коммунальных услуг и потребителем нет договора, может ли исполнитель требовать оплату?

Часть 2. Приборы учета

1. За чей счет проводится повторное опломбирование прибора учета?

2. Кто обязан содержать общедомовые приборы учета?

3. Если ресурсоснабжающая организация установила приборы учета, может ли она требовать оплату от управляющей организации?

Часть 3. Расчет платы за коммунальные услуги

1. Кто считается постоянно или временно проживающим в помещении?

2. Как определяется объем водоотведения, если потребители установили приборы учета водоснабжения только на горячую или только на холодную воду?

3. Можно ли применять повышающие коэффициенты в ветхих и аварийных домах?

Часть 4. Субсидии

1. Можно ли потребовать перерасчет субсидии, если фактические траты за коммунальные услуги превысили субсидию?

Часть 5. Качество коммунальных услуг

1. Если квартиру залили соседи, которые длительное время не проживали в жилом помещении, то несут ли они ответственность?

2. Когда управляющая организация не отвечает за слабое отопление?

3. Кто обязан возместить ущерб от залива: собственник квартиры или наниматель?

4. Будет ли управляющая организация нести ответственность за залив квартиры, если нельзя установить причину залива из-за действий собственника?

5. Если некачественные коммунальные ресурсы поставляет ресурсоснабжающая организация, то снимается ли ответственность с управляющей организации?

Часть 6. Разное

1. Можно ли размещать рекламу на квитанциях ЖКХ?

2. Может ли управляющая организация использовать показания ОДПУ, установленных в аварийных и ветхих домах?

3. Обязана ли управляющая организация оплачивать потери в бесхозяйных электросетях?

Раздел 6. Содержание и ремонт общего имущества

Часть 1. Общие вопросы

1. Как определяется объем обязательств управляющей организации?

2. Средства за ЖКУ являются целевыми?

Часть 2. Перечень услуг и работ

1. Обязаны ли управляющие организации содержать придомовую территорию?

2. Обязана ли управляющая организация очищать стены дома?

3. Может ли управляющая организация самостоятельно определить перечень работ и услуг?

4. Правомерно ли включать в платежный документ отдельной строкой плату за коллективную антенну?

5. Обязана ли управляющая организация красить почтовые ящики?

6. Обязана ли управляющая организация устанавливать плафоны в подъездах?

7. Требуется ли решение общего собрания собственников помещений в доме, чтобы произвести замену двери и установить домофон в одном из подъездов?

8. Может ли собственник квартиры исключить из договора управления отдельные работы, услуги?

9. В каких случаях плата за коммунальные услуги на ОДН входит в содержание жилья?

10. Какие работы и услуги обязана оказывать управляющая организация?

11. Кто должен делать ремонт в новостройке: застройщик или управляющая организация?

12. На какой срок собственники должны утвердить тариф для управляющей организации?

Часть 3. Оплата содержания жилья и коммунальных услуг

1. Платить за ЖКУ надо не с момента регистрации права собственности, а с момента передачи помещения по договору купли-продажи?

2. Как ошибка в площади помещения влияет на плату за ЖКУ?

3. Кто должен платить, если квартира в долевой собственности?

4. Может ли потребитель оплачивать коммунальные услуги авансом?

5. Если не составлен акт о ненадлежащем качестве коммунальных услуг, то можно ли заставить управляющую организация произвести перерасчет?

6. Если управляющая организация обнаружила незарегистрированных жильцов, то может ли она делать перерасчет платы за коммунальные услуги, оказанные в прошлые периоды?

7. За какой максимальный период может быть проведен перерасчет платы за коммунальную услугу?

8. Если управляющая организация не присылает платежные документы, то можно ли не платить за ЖКУ?

9. Платить управляющей организации надо, даже если она причинила собственнику вред

10. Должны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества?

11. Обязаны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества, если они его не используют?

12. Должны ли учреждения нести бремя содержания имущества как и собственники?

13. Можно ли не платить за ЖКУ, если договор управления признан недействительным?

14. Если управляющая организация оказывает услуги ненадлежащим образом, могут ли собственники приостановить оплату услуг?

15. Надо ли платить за долги по ЖКУ предыдущего собственника?

Часть 4. Размер платы

1. Когда администрация города не может утверждать плату за ЖКХ?

2. Комфортность проживания не влияет на плату за ЖКХ

3. В каком порядке устанавливается плата за содержание общего имущества?

4. Может ли управляющая организация изменить размер платы за содержание общего имущества?

5. Как определяется размер ежемесячной платы за ЖКУ?

Часть 5. Капитальный ремонт

1. Кто должен платить взносы на капитальный ремонт?

2. Какие работы относятся к капитальному ремонту дома

3. Зачем нужна региональная программа капитального ремонта?

4. Взносы на капитальный ремонт: все, что нужно знать

5. Кто может требовать оплату взносов на капитальный ремонт?

6. Как изменить владельца счета капитального ремонта?

7. Региональный оператор отвечает перед собственниками квартир за убытки?

8. Куда тратят взносы на капитальный ремонт?

9. Какие обязанности есть у регионального оператора капитального ремонта?

10. Когда капитальный ремонт дома обязаны проводить местные власти?

11. Собственники мешают провести капитальный ремонт дома: последствия

12. Не хватает денег на капитальный ремонт дома. Что делать?

13. Подрядчик капитального ремонта дома. Кто и как его выбирает?

Часть 6. Ответственность

1. Ремонт в квартире. Когда его обязана делать управляющая организация?

2. Жильцы засорили канализацию? Управляющая организация не отвечает

3. Можно ли привлечь к ответственности за подделку протокола общего собрания?

4. Административная ответственность за отсутствие счетчиков?

Раздел 7. Лицензирование управляющих организаций

1. Лицензирование управляющих организаций: что должны знать собственники?

2. Каким требованиям должна соответствовать управляющая организация?

Приложение

Важные изменения в ЖКХ

2017 год

2018 год

Обзор нормативных актов в ЖКХ

Важные правовые позиции судов