Павел Кузнецов

Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Книга подготовлена в рамках издательского проекта Русской Школы Управления. Наша цель — поделиться знаниями и опытом ведущих преподавателей Школы, которые вы сможете применить на практике. Надеемся, что свежие идеи вдохновят вас на покорение новых вершин.

Русская Школа Управления — федеральный учебный центр с офисами в 10 городах России. Мы специализируемся на обучении топ-менеджеров компаний и входим в топ-5 лучших бизнес-школ России по версии журнала «Эксперт».

Линейка образовательных программ Русской Школы Управления — это 2000 семинаров по 30 направлениям обучения, доступных очно, онлайн и дистанционно. Участники наших программ получают профессиональные и управленческие компетенции, которые увеличивают эффективность их работы и открывают новые возможности для развития бизнеса.

Ежегодно в Русской Школе Управления обучаются 10 000 человек, в их числе сотрудники крупнейших российских и международных компаний.

Предисловие

В 2016 году в издательстве «Альпина Паблишер» была издана моя книга «ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом». Сразу после ее выхода в мой адрес посыпались десятки писем с благодарностями, и я понял, как востребована эта тема.

Большинство из нас живут в многоквартирных домах, и проблема у нас одна и та же — высокая стоимость услуг при их низком качестве. А уж нерадивых коммунальщиков не ругал только ленивый. Между тем управление многоквартирным домом — это целая наука, сложный и ответственный процесс.

Жилищное право в нашей стране меняется с бешеной скоростью.

Только за последние три года мы пережили огромное количество изменений: прямые договоры с «ресурсниками», перевод общедомовых нужд в состав жилищной услуги, обозначение статуса машно-мест и нежилых помещений, кардинальный пересмотр порядка работы с должниками и правил проведения общих собраний и капитального ремонта многоквартирных домов.

Все эти изменения требуют и новых знаний, и практики применения новых правовых норм.

Моя книга — уникальное пособие, в котором я обобщил свой опыт управдома и современные требования законодательства, подробно разобрал десятки всевозможных ситуаций, которые возникают при управлении многоквартирными домами. И предложил решения!

Книга будет полезна управляющим компаниям, ТСЖ, а также собственникам, которые решили взять управление домом в свои руки.

Буду рад вашим отзывам. Пишите мне электронные письма на электропочту 111kuznezov@gmail.com и заходите на мой сайт в сети Интернет — pavelkuznetzov.ru.

Павел Кузнецов

Предисловие Елены Шерешовец

Сфера жилищно-коммунального хозяйства — важная составляющая российской экономики и касается миллионов людей, которые в ней работают и пользуются ее услугами.

Управление многоквартирным домом — не только каждодневная практика, но и наука, которая требует постоянной актуализации с учетом быстроменяющихся механизмов регулирования сферы ЖКХ.

Вот почему мне было так приятно познакомиться с практическим пособием по управлению многоквартирным домом, написанным П. А. Кузнецовым. В простой и лаконичной форме автор рассказывает о ключевых особенностях и процессах управления многоквартирным домом.

По стилю изложения сразу понятно: автор — практик, знакомый с ЖКХ не понаслышке, поскольку сам управляет многоквартирными домами. В книге не только описываются нормы права, но и критически осмысляются с позиции прикладного применения.

Уверена, что книга П. А. Кузнецова будет востребована разной аудиторией, в том числе обычными собственниками. «Просто о сложном» — таков, на мой взгляд, девиз этой книги.

Книга поможет многим собственникам взять управлением домом в свои руки. А управляющим организациям — повысить качество процессов управления.

Елена Шерешовец,

директор СРО управляющих недвижимостью «Качество. Инновации. Технологии», член Экспертного совета Комитета по энергетике Государственной Думы РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ

Глава 1

Способы управления многоквартирным домом

Общие моменты в cпособах управления многоквартирным домом

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Некоторые собственники многоквартирных домов предпринимают попытки поменять способ управления домом, однако эти инициативы часто не реализуются из-за разногласий с другими собственниками. Причины этого могут быть связаны:

— с боязнью любых изменений в доме, перспективой хаоса;

— со страхом не справиться с поставленными задачами;

— с отсутствием того, что можно назвать «политической» волей (собрать вокруг себя единомышленников и принять правильное решение).

Встречаются ситуации, связанные с непониманием, кем именно может управляться дом (например, может ли дом управляться управляющей организацией, если в нем создано товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Действующее законодательство выделяет три основных способа управления многоквартирными домами:

1. Непосредственное управление.

2. Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии.

3. Управление с помощью товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Непосредственное управление

Непосредственное управление многоквартирным домом возможно при соблюдении двух условий:

— если собственники выбрали такой способ управления на общем собрании;

— если в доме не более чем 30 квартир (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В этом случае предоставлять коммунальные услуги потребителям будут непосредственно ресурсоснабжающие организации.

Что касается жилищных услуг (обслуживание лифтов, услуги по уборке и тому подобное), ответственность за их предоставление будут нести уполномоченные на это общим собранием. Это «старшие по дому», которые контролируют содержание дома.

В экспертном сообществе обсуждается вопрос о том, что число квартир, позволяющих принять решение о способе управления домом (непосредственный тип), могло бы быть увеличено. Однако общая правовая конструкция непосредственного управления многоквартирным домом пока что выглядит очень ограниченной.

Например, непонятно, как заставить собственников оплачивать жилищные услуги, если они не будут это делать. При принудительном взыскании суды могут просто не принимать заявления о взыскании задолженности, т. к. их будет подписывать «старший по дому», а не лицо, имеющееся в выписке из ЕГРЮЛ.

Кроме того, при непосредственном управлении возникают проблемы с открытием счета в банке, заключением и исполнением договоров с контрагентами.

Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии

Самым востребованным в России способом управления многоквартирным домом является управление с помощью управляющей организации (называемой также на бытовом уровне «управляйка», «управляшка», «управляш»). В этой ситуации 50 + 1 % собственников дома как одна из сторон договора управления многоквартирным домом заключают договор с организацией по профессиональному управлению многоквартирным домом на основании специально получаемой лицензии.

При данном способе управления:

— управляющая организация несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ. Они определены в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290;

— управляющая организация является исполнителем всех коммунальных услуг, за исключением тех, которые предоставляются ресурсоснабжающими организациями в порядке ст. 157.2 ЖК РФ.

Главная проблема для жителей при таком типе управления состоит в том, что все, что остается на счетах управляющей организации из оплаченных собственниками денег, пойдет ей в прибыль. Значит, у управляющей организации всегда есть «стимул» сэкономить на предоставлении или качестве услуг.

О видах мошенничества управляющих организаций

Способов недобросовестного поведения, обмана и мошенничества со стороны управляющих организаций много. Наиболее распространенные схемы жульничества такие:

1. Накопление долгов перед ресурсоснабжающими организациями.

Самым дорогим в структуре платы за жилое помещение всегда было и будет тепло (тепловая энергия). В летний период она сопоставима со стоимостью жилищных услуг, а в зимний период — она превышает стоимость жилищных услуг в 1,5–2 раза. Если управляющая организация является исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению и отоплению, то она может собирать деньги с жителей за эту коммунальную услугу, а поставщику ресурсоснабжающей организации (РСО) ее услуги не оплачивать.

До недавнего времени эта ситуация вызывала наибольшую озабоченность не только экспертного сообщества, но и властей.

И после принятия Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», которым в ЖК РФ была введена ст. 157.2 («Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами») ситуация несколько улучшилась. Теперь у ресурсоснабжающих организаций появилась возможность переводить собственников помещений на прямые договоры в одностороннем порядке (при наличии подтвержденного долга в виде двух месячных платежей по договору, либо в виде подписанной сверки, либо при наличии вступившего в силу решения суда).

Одновременно с принятием закона о прямых договорах 13.09.2018 были ужесточены лицензионные требования к управляющим организациям. В Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (в редакции от 13.09.2018) (далее — Положение от 28.10.2014 № 1110) добавился пункт о том, что две среднемесячные величины обязательств в плате по договору ресурсоснабжения является грубым нарушением лицензионных требований (за которые у лицензиата может быть отозвана лицензия.).

Эти действия упорядочили ситуацию с долгами перед ресурсоснабжающими организациями, однако не решили проблему целиком. Дело в том, что довольно часто мы видим сговор между ресурсоснабжающими организациями, управляющей организацией и контролирующим органом.

2. Вывод денежных средств на счета другой организации.

Такая схема используется по отношению к недавно введенным в эксплуатацию домам. Собственники понимают, что должны платить, но с какой именно организацией у них договорные отношения, пока не всем понятно.

Схема работает так. Управляющая компания называется ООО «Фаворит». Одновременно с этим она регистрирует еще одно юридическое лицо с таким же названием — ООО «Фаворит». Эти компании будут являться двумя разными организациями с разными ОГРН и ИНН. Однако в платежных документах будут указаны реквизиты второй компании — дублера.

Обыватели, не разбирающиеся в ОГРН и ИНН, будут платить деньги компании, которая не имеет к ним никакого отношения. При этом жители будут числиться должниками основной компании — ООО «Фаворит».

Такая схема позволяет без каких-либо задержек и ограничений выводить деньги «налево». Любые долги перед любыми РСО, даже при наличии исполнительных листов, не смогут быть взысканы.

Это мошенничество в чистом виде и тянет за собой как минимум несколько составов экономических преступлений. Например, по ст. 196 УК РФ («Преднамеренное банкротство») или по ст. 165 УК РФ («Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»).

Практика и опыт общения с коллегами показывает, что под «молчаливым взглядом» жилищной инспекции такие ситуации могут длиться годами.

3. Преднамеренное банкротство.

Преднамеренное банкротство является уголовно наказуемым деянием по ст. 196 УК РФ. Однако жизнь часто ставит управляющие компании в ситуации, при которых они просто не могут работать иначе, кроме как балансировать на грани банкротства.

Во время обучающих курсов коллеги мне жаловались, что под давлением органов местного самоуправления при обслуживании муниципального жилого фонда вынуждены удерживать тариф за содержание на уровне 9 руб. за 1 м^2 (в ценах 2019 года). Таким образом, несколько лет они работают при нежизнеспособном тарифе, а затем наступает экономический коллапс (кассовый разрыв). Организация банкротится, и на место ООО «Ромашка 1» приходит ООО «Ромашка 2».

В этой грустной истории проблема заключается в том, что управляющие компании не умеют экономически обосновывать свой тариф и вынуждены намеренно его занижать. Между тем, экономическое обоснование тарифа и его защита — это отдельное искусство, которое требует не только экономических знаний, но и маркетингового и PR-обеспечения.

Выскажу абсолютно непопулярную вещь: тариф на жилищные услуги очень часто искусственно занижен и экономически невыгоден. Если мы посмотрим на коммунальные ресурсы, то увидим, что цена на них устанавливается государством и меняется в сторону повышения два раза в год (например, в 2018 году коммунальные услуги дорожали два раза, с 1 января и с 1 июля).

Между тем тариф на жилищные услуги могут менять только собственники. А собственников, согласных добровольно платить больше хотя бы на рубль с квадратного метра и проголосовать за это, нет или почти нет. В итоге под воздействием инфляции государство дважды в год для «родных ресурсников» повышает тариф, а жилищные услуги (которые наиболее важны для обывателей и всегда на виду) остаются в стороне. Основные проклятия в адрес коммунальщиков связаны именно с жилищными услугами, к которым относятся уборка снега, обеспечение чистоты в подъездах и лифтах.

Немаловажно и то, что муниципалитеты практически полностью отстранились от установления минимальных тарифов на жилищные услуги. А их рекомендации могли бы быть неким ориентиром и основой для тарифообразования. Многие тарифы в муниципалитетах не пересматривались по 5 –10 лет. Логика действий муниципальных органов власти понятна: у городов много своей собственности, и местным властям крайне невыгодно увеличение тарифа на ее содержание.

Такая нездоровая ситуация провоцирует схемы с преднамеренным банкротством, которые описаны выше.

4. Обман и обсчет потребителей, использование общедомового имущества в коммерческих целях без согласия собственников.

Зажатая со всех сторон (с одной стороны новыми лицензионными требованиями, с другой — давлением собственников), управляющая компания вынуждена искать любые способы, чтобы покрывать издержки.

Чаще всего управляющие компании не занимаются обсчетами по мелочам, а действуют сразу по-крупному. Если в доме установлен индивидуальный тепловой пункт (ИТП), с помощью которого готовится горячая вода внутри дома, то ее расчет ее стоимости осуществляется специальным методом. Он установлен п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и утвержден постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила от 06.05.2011 № 354).

Компонент по тепловой энергии, используемый на подогрев горячей воды, в данной ситуации является «плавающим». Теоретически он должен выводиться на основании данных общедомового прибора учета. Однако фактически многие управляющие компании намеренно его завышают. Манипуляция цифрами и значениями приводит к тому, что цена за куб горячей воды увеличивается. По известному мне примеру в ряде домов в 2018 году стоимость горячей воды доходила до 350–400 руб. за 1 м^3 при нормативной цене в 140 руб. за 1 м^3. Таким же образом могут осуществляться и махинации с отоплением. Проверить их можно, но сложно. Поэтому наличие в доме ИТП равнозначно наличию некоего черного ящика, с которым можно делать все что угодно. Вся разница по теплу, оплаченная собственниками, «пойдет в карман» или в прибыль управляющей организации.

Есть и другие способы манипуляций с цифрами и данными. Например, потери доставки тепловой энергии по внешним сетям. Одна управляющая компания взыскала с ресурсоснабжающей организации 1,5 млн руб. таких потерь сразу по нескольким домам. Потери были оплачены деньгами жителей, однако для управляющей компании эти миллионы пошли в прибыль. Мутная сфера российского ЖКХ открывает широкие возможности для наживы тем, кто приходит на рынок не работать, а зарабатывать.

В числе других многочисленных способов наживы за счет жителей — использование общего имущества собственников третьими лицами (без согласия двух-трех собственников, как это предписывают ст. 44 и 46 ЖК РФ). Это может быть реклама в лифтах, реклама на фасаде здания и т. п. Доходы от такой коммерции идут прямиком в прибыль управляющей организации. А между тем эти деньги могли бы пойти на уменьшение суммы оплаты взноса на капитальный ремонт, облегчить бремя расходов собственников, которые платят за «коммуналку» с каждым годом все больше.

Совет многоквартирного дома как заказчик работ управляющей организации

Главная причина всех бед в российской сфере ЖКХ — отсутствие полноценного заказчика, который мог бы ставить подрядчику внятные задачи и контролировать качество их исполнения. Часто управляющие компании управляют домами, жилая площадь каждого из которых достигает 35–40 тысяч м^2. В таком доме может жить 2000–3000 человек, т. е. по численности превышать число жителей нескольких деревень!

Проблема таких гигантских «муравейников» — колоссальная разобщенность людей и крайне ограниченная зона их социального комфорта. Жители первого подъезда могут прожить в доме пять лет и не быть знакомыми с жителями последнего подъезда. Притом у них общий дом, общий земельный участок и другое пространство придомового благоустройства.

Для того чтобы обеспечить хотя бы минимальный контроль за работой управляющих организаций, законодатель предусмотрел совет многоквартирного дома. Он должен быть создан в любом доме, в котором более четырех квартир и который не управляется любым видом ТСН.

Совет многоквартирного дома не может быть избран для нескольких многоквартирных домов. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (п. 1 и 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

По идее законодателя, такой совет должен выступать неким проводником интересов всех собственников во взаимоотношениях с управляющей организацией. В реальности совет является органом с ограниченными полномочиями, которые носят формально-рекомендательный характер.

К сожалению, в моей практике не встречались полноценно работающие советы многоквартирного дома. Чаще всего управляющая компания выбирает из числа собственников лояльно настроенных двух-трех человек.

Раз в месяц она платит им минимальные деньги (в среднем от 2 до 5 тыс. руб. на 2019 год) в обмен на их лояльность. Такой «совет» подписывает любые необходимые документы (например, акты приемки работ по текущему капитальному ремонту, протоколы общих собраний и т. п.).

Между тем закон устанавливает, что выплата вознаграждения членам совета многоквартирного дома относится к исключительной компетенции общего собрания (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Неофициальная оплата напрямую из управляющей компании является ничем иным, как подкупом и взяткой.

Такой совет часто наносит вред дому, его роль деструктивна и отличается от той, которую ей уготовил законодатель в ст. 161.1 ЖК РФ.

Например, в случае смены способа управления с управляющей организации на ТСН с большой вероятностью именно члены совета обратятся в суд с заявлением об оспаривании протокола общего собрания. Возможно, в будущем роль советов изменится, их полномочия будут шире, а ответственности станет больше. Однако на данный момент полноценно работающих советов немного.

ТСН, ТСЖ и ЖСК: в чем разница

Прежде всего будем различать понятия ТСН и ТСЖ.

Организационно-правовые формы некоммерческих организаций в РФ установлены в п. 3 ст. 50 ГК РФ. В их числе значатся товарищества собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества (пп. 3 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

В п. 1 ст. 135 ЖК РФ указано, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

При этом ГК РФ устанавливает, что устав ТСН должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости» (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ).

Эти формулировки были введены Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ. Они являются важными потому, что в настоящее время зарегистрировать ТСЖ как юридические лицо нельзя. Но можно зарегистрировать товарищество собственников жилья (ТСЖ) в виде товарищества собственников недвижимости (ТСН) (ст. 5 Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ).

В случае если собственники при проведении общего собрания выберут неверную организационно-правовую форму и неверно за нее проголосуют, то налоговый орган откажет в регистрации юридического лица и весь труд и усилия, потраченные на организацию и проведение общего собрания, будут напрасными.

Если гражданское право оперирует общим универсальным понятием «ТСН», то специальное жилищное право оперирует категорией «ТСЖ». Наименования организационно-правовых форм в этом случае различаются, но суть определения, приводимого в п. 1 ст. 123.12 ГК РФ и п. 1 ст. 135 ЖК РФ, остается дословно неизменной.

Кроме того, если дословно следовать логике Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ, то большая часть ТСЖ должна переименоваться в ТСН, а в уставе ТСЖ должны быть прописаны слова «товарищество собственников недвижимости», как это предписывает п. 2 ст. 123.12 ГК РФ. Однако практика показывает, что в этом вопросе строгость закона компенсируется отсутствием механизмов его контроля и необязательностью исполнения (хотя на очередном общем собрании будет являться нелишним принять устав в новой редакции и переименовать ТСЖ в ТСН).

В нашей книге ТСЖ и ТСН будут использоваться как синонимы.

В ТСН и ТСЖ тесно связано еще одно понятие — жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В соответствии с пп. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к видам потребительских кооперативов. Общая логика создания ЖСК подчинена удовлетворению материальных и иных потребностей членов ЖСК, осуществляемому путем объединения членами ЖСК имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). Иными словами, ЖСК создается для достижения определенных целей (например, строительства дома), и в дальнейшем ЖСК имеет право этим домом управлять.

Во многом тысячи ЖСК, которые работают в нашей стране, являются неким рудиментом советского и раннего постсоветского жилищного строительства. В настоящее время ЖСК многоквартирных домов не строит, а их строительство регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участиив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» с определенными требованиями, предъявляемыми к застройщикам.

При этом ранее созданные ЖСК по решению своих членов могут быть преобразованы в ТСН (п. 3 ст. 123.2 ГК РФ). Это логично сделать, поскольку нормы в ЖК РФ, регулирующие работу ЖСК, не являются полными и очень часто в спорных вопросах приходится применять жилищное право по аналогии (ст. 7 ЖК РФ). А это рискованно.

Поскольку мы, управдомы, живем преимущественно по Жилищному кодексу, то для удобства читателя будем использовать общее понятие ТСЖ.

Легенды и мифы о ТСЖ

Тема создания ТСЖ в многоквартирных домах носит несколько спекулятивный характер. Давайте разберем некоторые ошибочные аспекты его восприятия. ТСЖ ненавидят и идеализируют одновременно.

Итак, основные мифы о ТСЖ состоят в следующем.

1. При ТСЖ мы будем платить меньше, чем платим при управляющей компании.

Создание ТСЖ не влечет автоматического уменьшения платы за «коммуналку». В силу п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

— плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги.

Из этих трех пунктов ТСЖ может частично влиять на ценообразование только частично первого, поскольку тариф на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается государством, так же как и размер взноса на капитальный ремонт и за коммунальные услуги.

То есть фактически в руках у ТСЖ находится ценообразование только в сфере содержания жилого помещения. На общем собрании собственники вправе установить абсолютно любой размер такого тарифа, хоть 100 руб. за 1 м^2, хоть 1 руб. за 1 м 2. Главное, чтобы при установленном тарифе дом смог полноценно обслуживаться по тем требованиям, которые устанавливает закон.

За счет чего достигается экономия при ТСЖ? Размер платы за коммунальные услуги или за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, можно снизить благодаря правильному коммерческому учету.

Если инициативная группа собственников создает в доме ТСЖ, она должна максимально довести до всех остальных жителей: цель ТСЖ — взять управление домом в свои руки и осуществлять роль полноценного заказчика услуг. В этом случае ТСЖ выполняет ту функцию, которую неспособен выполнить совет дома. Плюсы от ТСЖ в этом случае очевидны:

— ТСЖ не является коммерческой организацией, и все, что ранее уходило в прибыль управляющей организации, останется на счете ТСЖ и будет использовано на нужды дома;

— ТСЖ — это субъект, который будет относиться к дому по-хозяйски, а не как временщик до очередного преднамеренного банкротства;

— ТСЖ переведет дом на специальный счет по капитальному ремонту, и не нужно будет ждать четверть века, пока дом будет отремонтирован;

— ТСЖ повышает комфорт и качество жизни в доме, а не только выполняет минимальный перечень работ и услуг.

2. После создания ТСЖ органы власти услышат наши чаяния и пойдут нам навстречу.

Эта позиция — полностью ошибочна и идет вразрез с реальностью. Органы власти всех уровней не любят ТСЖ, поскольку видят в нем форму гражданской самоорганизации снизу, «рассадник вольнодумства».

Более того, принятые законы последних лет могут привести к тому, что ТСЖ полностью прекратит свое существование. А на рынке останутся только крупные управляющие организации. Например, за последние годы ужесточились требования к организации:

— содержания лифтового хозяйства;

— содержания внутридомового газового оборудования;

— онлайн-касс, эквайринга.

Такое лавинообразное количество изменений требует колоссальных специальных знаний у тех, кто занимается управление многоквартирным домом. А у администрации ТСЖ этих знаний часто нет.

Власти не любят ТСЖ по простой причине: с ним сложно договариваться, а заставить что-либо сделать в угоду власти практически невозможно. ТСЖ не любят не только власти, но и застройщики, поскольку практически у каждого застройщика имеется своя управляющая компания, «забирающая» вновь построенные дома согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ (модель «Управляющая организация от застройщика»). Такая схема, помимо заработка на новом доме, дает застройщику возможность скрыть строительный брак.

Экспертами высказывается мнение, что в связи с ужесточением требований к долевому строительству качество вновь возводимых домов будет падать. В этой ситуации «своя» управляющая компания жизненно необходима застройщику, чтобы в рамках гарантийного строка (3 года на инженерное оборудование и 5 лет на дом в целом) сокрыть любой строительный брак, допущенный застройщиком.

3. Поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, надзорные органы будут снисходительны к ТСЖ.

Надзорные органы не будут делать никаких поблажек ТСЖ в связи с тем, что оно вновь созданное юридическое лицо, у которого (пока что) нет достаточно денег на выполнение всех необходимых обязательств. В первые 3 месяца создания ТСЖ абсолютно по всем домам я всегда проходил через несколько проверок жилищной инспекцией и прокуратурой. Как правило, причины таких проверок — надуманные жалобы от противников ТСЖ, «науськанных» прежней управляющей компанией. С одной стороны, такое поведение и мелкое пакостничество — это демонстрация слабости и злости, т. к. дом «ушел». С другой стороны, надзорному органу будут безразличны ваши доводы, что «мы только что создали ТСЖ и ничего не успели сделать». Отвечать за неисполнение обязательств будет тот, кто управляет домом в данный момент.

Не стоит рассчитывать, что ТСЖ поддержит муниципальный депутат района или округа. Муниципальным депутатам гораздо удобнее работать с управляющими компаниями и прочими казенными бюджетными учреждениями. Кроме того, у депутатов могут быть свои интересы в сфере ЖКХ в районе (вполне может получиться так, что депутат будет являться конечным владельцем или иным бенефициаром управляющей организации, у которой вы планируете «уводить» свой дом). Так, в нашей практике была ситуация, когда за три месяца мы пережили три попытки захвата дома, в котором было создано ТСЖ, тремя разными управляющими компаниями. Одна из них принадлежала муниципальному депутату (впрочем, все попытки провалились, и люди поддержали ТСЖ). Таким образом, с момента создания ТСЖ попадает в крайне агрессивную внешнюю среду, в которой плавают «акулы и пираньи», которые его не любят.

4. Жители увидят нашу инициативу, поддержат, одобрят и помогут.

Такая позиция имеет право на существование, но с рядом оговорок. Жители, конечно же, могут первоначально поддержать ТСЖ, но если качество администрирования будет ненадлежащим, то они могут быстро от него отвернуться. У нас была история, когда мы пять месяцев, начиная с июня по октябрь, «воевали» с управляющей организацией, которая не хотела отпускать дом в ТСЖ. Это действительно было похоже на боевые действия. Пять месяцев подряд были двойные квитанции с одновременной неразберихой в коммерческом учете коммунальных услуг, оспаривание протокола о создании ТСЖ в суде и признании его недействительным (чего управляющей компании сделать не удалось).

В этой ситуации жители огромного дома находились под ударом, поскольку они просто не понимали, «кто здесь власть» и кому нужно платить. Весь тот хаос сопровождался еженедельным срезанием замков, например, на лифтовых и электрощитовых, что прямо угрожало безопасности жителей. Такие ситуации необходимо просчитывать наперед и максимально доносить свою точку зрения до всех жителей.

«Соловья баснями не кормят» — гласит известная поговорка. Невозможно рассказывать жителям, какие крутые социальные проекты мы развернем в микрорайоне, и при этом не проводить перерасчеты и не налаживать коммерческий учет коммунальных ресурсов.

Жители в вашей работе будут видеть только вершину айсберга, и вам будет сложно объяснить, какую именно колоссальную работу вы ведете. Большинство людей в нашей стране не разделяет понятия жилищных и коммунальных услуг и называет все это общим словом «коммуналка». А это значит, что без предварительной работы с людьми, вы получите сотни упреков. Поэтому необходимо объяснять жителям каждый свой шаг.

Главный вывод тут такой: ТСЖ нельзя идеализировать и видеть в ТСЖ панацею от всех проблем. Любые сложности и неурядицы решают только сами собственники. Описывая мошеннические схемы, которые реализуют управляющие компании, мы уже поняли, что главная беда в российской системе ЖКХ — отсутствие эффективного заказчика работ и услуг. ТСЖ, так же как и управляющаяся компания, может работать неэффективно и обворовывать людей. Задача состоит в том, чтобы в органы власти ТСЖ вошли порядочные собственники, пользующиеся общественным доверием других жителей. Тогда у дома есть шанс на лучшую жизнь.

За что ТСЖ отвечает

Объем ответственности ТСЖ сопоставим с объемом ответственности управляющей организации. В соответствии. с п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ ТСЖ:

1. Несет ответственность за содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями:

— Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень от 03.04.2013 № 290);

— Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила от 13.08.2006 № 491);

— иных нормативных и подзаконных актов.

2. Предоставляет, приостанавливает и ограничивает предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (за исключением ситуации, когда коммунальные услуги предоставляет ресурсоснабжающая организация в порядке ст. 157.2 ЖК РФ).

В отличие от управляющей организации ТСЖ для управления многоквартирным домом не нужна лицензия. Во всем остальном набор работ и услуг для ТСЖ тот же, что для управляющей компании.

Модель «ленивого» ТСЖ: аутсорсинг

Законом предусмотрена конструкция, при которой многоквартирный дом, создавший ТСЖ, может заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Некоторые работники ЖКХ называют такую модель ТСЖ «ленивой». Однако такая формулировка не вполне верна. Скорее, такую модель можно назвать «аутсорсинговой».

Алгоритм работы ТСЖ на аутсорсинге таков:

1. В многоквартирном доме создается ТСЖ, которое регистрируется как юридическое лицо, открывает счет в банке, имеет круглую печать и лицо, осуществляющее контрольно-распорядительные функции.

2. На общем собрании собственники принимают решение о заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, имеющей лицензию на ведение данного вида предпринимательской деятельности.

3. В силу п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении такого договора ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, качество которых должно соответствовать установленным в законе требованиям.

Надо сказать, что управляющие организации такую модель не любят и неохотно соглашаются на нее. Причины этого понятны: с советом многоквартирного дома договориться гораздо легче, чем с законно избранным и зарегистрированным как юридическое лицо правлением ТСЖ. Именно такая модель работы с управляющими компаниями, на мой взгляд, является единственно правильной. Ее преимущества:

1. ТСЖ выступает в качестве стороны договора, который заключается с управляющей организацией. Правление ТСЖ определяет все существенные условия договора.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. Если управляющая компания не исполняет условия договора или исполняет его некачественно, то ее увольняют и на ее место приходит следующая.

3. Помимо текущего управления домом и выполнения обязательного минимума работ, необходимо смотреть на долгосрочную перспективу. Например, на вопросы капитального ремонта. Качество строительства многоквартирных домов зачастую такое, что даже новые дома начинают сыпаться практически сразу после окончания гарантийного срока от застройщика. Поэтому перспективы капитального ремонта даже в новом доме гораздо ближе, чем кажется на первый взгляд.

Управляющие компании занимаются вопросами капитального ремонта крайне неохотно. Многие директора управляющих компаний мне честно признавались, что они не хотят за это браться, т. к. им не нужна такая ответственность.

Если в доме создано ТСЖ, то целесообразно сразу же назначить его владельцем специального счета по капитальному ремонту. А ТСЖ поставит задачу управляющей компании осуществлять сбор денег по капитальному ремонту на спецсчет ТСЖ.

4. Кроме текущего и капитального ремонта, ТСЖ необходимо решать целый комплекс дополнительных вопросов: от установки шлагбаума до создания различных резервных фондов. Например, фонда доходов ТСЖ от сдачи в аренду общего имущества (реклама в лифтах, реклама на фасаде здания и т. п.). В противном случае все эти деньги пойдут не в фонды ТСЖ, а в прибыль управляющей организации.

Эти проблемы нельзя решить на базе совета многоквартирного дома из-за отсутствия у него полномочий, его низкой эффективности, а временами — коррумпированности. Поэтому заключение договоров управления многоквартирным домом от ТСЖ (а не от собственников, 50 + 1 %, которые выступают как сторона типового договора «ни о чем») — это крайне важная и полезная практика. Она способна сформировать полноценного заказчика услуг ЖКХ.

По всей видимости, необходима законодательная работа в данном направлении для стимулирования застройщиков и управляющих компаний оказывать поддержку в создании ТСЖ (с последующим заключением договора управления).

Как быстро сделать ТСЖ в новостройке

Наиболее тяжелой с точки зрения организации является практика проведения общих собраний по выбору способа управления домом в новостройках. Причины этих сложностей лежат на поверхности: собственники не знают друг друга, максимально разобщены, и главное для них — сделать ремонт, а не заниматься вопросами того, какая управляющая компания будет управлять их домом.

Такая ситуация в общем-то плачевна. Застройщик, ссылаясь на законодательство о защите персональных данных, откажется передавать информацию о дольщиках (собственниках) нового дома тем, кто хочет создать ТСЖ. Однако обязательно сделает это неофициально — для своей управляющей организации (модель «управляющая организация от застройщика» через п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

С 11.01.2018 в связи с принятием закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ дольщики и собственники помещений в новостройках получили право выбирать способ управления до момента официальной регистрации права собственности на помещение.

Принимая квартиру в новом доме по акту от застройщика, многие дольщики не спешат регистрировать право собственности на помещение (иногда на это нет времени, а иногда просто нет денег, такая процедура стоит в среднем около 5 тыс. руб. в ценах 2019 года).

С 11.01.2018 законодатель официально признал Акт приема-передачи в качестве официального документа, дающего право на участие в общих собраниях собственников.

Для того чтобы изменить навязанный застройщиком способ управления, необходимо соблюсти три условия:

— иметь акт приема-передачи жилого помещения от застройщика к дольщику;

— иметь акты приема — передачи, подписанные не менее 50 % собственников от общего числа, иначе общее собрание не будет иметь кворума, что противоречит п. 3 ст. 45 ЖК РФ;

— с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию должно пройти не более 1 года (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

При смене способа управления в новостройке не требуется уведомлять собственников об общем собрании заказными письмами с уведомлением о вручении. В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ такой порядок уведомления распространяется на собственников. В том случае если право собственности не является зарегистрированным, голосование осуществляется на основе актов приема-передачи помещения в доме.

Если часть собственников уже успели зарегистрировать свое право на помещение и информация отражена во ФГИС ЕГРН, то их необходимо уведомлять в общем порядке, предусмотренном в п. 4 ст. 45 ЖК РФ (заказным письмом каждого собственника за 10 дней до даты проведения собрания).

Слабая сторона такого пути — отсутствие закрепленной в законе обязанности для застройщика предоставлять инициаторам проведения общего собрания в новостройке информацию о лицах, подписавших акты приема-передачи. Поэтому всю организацию процедуры смены способа управления должны взять на себя новые собственники.

Глава 2

Как взять в управление многоквартирный дом

Как получить лицензию на управление многоквартирным домом

Для того чтобы начать управлять многоквартирными домами, необходимо иметь лицензию. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 01.05.2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Лицензия необходима только для субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью. Для некоммерческих организаций, осуществляющих управление домом (ТСН, ТСЖ, ЖСК), получения лицензии не требуется (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Штраф за отсутствие лицензии при управлении многоквартирными домами может достигать 250 тыс. руб. (ст. 14.1.3 КоАП).

В том случае если управляющая организация занимается не управлением многоквартирным домом, а его техническим обслуживанием, получения лицензии для нее не требуется. В первом варианте управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК РФ, к набору работ по которому применяются специальные правила и требования (выполнение Минимального перечня).

В ситуации технического обслуживания к договаривающимся сторонам применяются положения ГК РФ о договорах возмездного оказания услуг. Набор и состав работ по таким договорам определяются договаривающимися сторонами и могут отличаться от того, который установлен законом при договоре управления домом.

Несмотря на кажущуюся сложность этого рынка услуг, создание своей управляющей организации — довольно простой процесс, не требующий особых затрат и капитальных вложений. Достаточно получения лицензии для начала активной предпринимательской деятельности.

Орган выдающий лицензии, — жилищная инспекция субъекта Российской Федерации. Окончательное решение о выдаче лицензии принимает лицензионная комиссии субъекта РФ, которая контролирует процедуру соответствия управляющей организации установленным государством лицензионным требованиям. Этот порядок прописан в Положении от 28.10.2014 № 1110.

На 2019 год к управляющим организациям предъявлялось 12 лицензионных требований, установленных в п. 1 ст. 193 ЖК РФ и п. 3 Положения от 28.10.2014 № 1110:

1. Лицензиат должен быть зарегистрирован на территории РФ. Таким образом, иностранные организации (зарегистрированные вне российской юрисдикции) к управлению многоквартирными домами не допускаются.

2. Различие названия соискателя лицензии или лицензиата и названия управляющей организации, которой ранее была выдана лицензия («отсутствие тождественности или схожести до степени смешения»). Это полностью правильное требование, потому что на практике на смену одному условному ООО «Ромашка» приходит ООО «Ромашка 2». Слабой стороной здесь является непроработанность критериев такого смешения названий (например, непонятно, отвечают ли лицензионным требованиям названия ООО «Домоуправ» и ООО «Домоуправ района»).

В соответствии с п. 8 ст. 5 Закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, если у управляющей организации, получившей лицензию, имеется тождественное название с иной управляющей организацией, она обязана внести изменения в свои учредительные документы до 111.07.2018 года и переименоваться. Однако процедура контроля этого требования является слабой, и вопрос может уйти на долгие судебные разбирательства и экспертизы о восприятии тождественности.

3. У должностного лица — лицензиата или соискателя лицензии должен быть квалификационный аттестат.

В Интернете на многих ресурсах есть возможность пройти тестирование по вопросам аттестации (например, на сайте РосКвартала). В нашей практике мы заставляем получать квалификационные аттестаты практически всех сотрудников, поскольку жилищная инспекция позволяет бесплатно получить дополнительный документ о квалификации. Экзамен проводится в жилищной инспекции. Квалификационный аттестат выдается сроком на 5 лет (п. 3 и 6 ст. 202 ЖК РФ).

4. Отсутствие у должностного лица-лицензиата, должностного лица — соискателя лицензии непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

5. Отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о лицензиате.

6. Отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии.

7. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в системе ГИС ЖКХ (п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

8. Лицензиат несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

9. Лицензиат исполняет все обязанности по договору управления многоквартирным домом, которые определены в договоре и в ст. 162 ЖК РФ.

10. Лицензиат ведет и актуализирует реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии); полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

11. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Пока этот перечень лицензионных требований является максимально полным. Однако мы видим тенденцию к их росту.

Для получения лицензии в жилищную инспекцию подается:

— заявление о предоставлении лицензии по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 28.10.2014 за № 657/ пр;

— копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц);

— копия квалификационного аттестата должностного лица — соискателя лицензии;

— копия приказа о назначении на должность должностного лица соискателя лицензии;

— опись прилагаемых документов;

— документ об оплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб. (в соответствии с п. 134 ч.1 ст. 333.33 НК РФ).

Законом допускается подача такого заявления через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) при наличии электронной цифровой подписи.

Срок рассмотрения поданных документов не должен превышать 30 рабочих дней. После проверки всей полноты сведений и представленных документов принимается решение о выдаче лицензии (либо об отказе в выдаче лицензии с мотивировкой этого). Отказ в выдаче лицензии не препятствует повторной подаче заявления на ее получение.

Таким образом, входные барьеры на рынок услуг ЖКХ являются минимальными: для начала работы необходимы базовые знания по теме ЖКХ (ответы на 200 вопросов по выдаче квалификационного аттестата) и соблюдение выдвигаемых государством лицензионных требований к соискателю.

Основные лицензионные риски при управлении многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом — трудоемкий процесс, в ходе которого выполнять одновременно все лицензионные требования непросто (причем не только новичкам, но и крупным игрокам рынка услуг ЖКХ).

Предпринимательская деятельность связана с риском грубых нарушений лицензионных требований. В этом случае мы можем говорить о лицензионных рисках, которые ставят под угрозу бизнес по управлению домами.

Административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований установлена в п. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Верхний порог штрафа может достигать 300 тыс. руб. Безусловно, самым страшным здесь является не назначение штрафа, а дисквалификация, которая повлечет за собой отзыв лицензии.

Законодатель выделяет восемь лицензионных требований, нарушение которых является грубым и недопустимым. Их перечень установлен в п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110: — оказание услуг и (или) выполнение работ, которые повлекли причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью граждан, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда;

— непроведение лицензиатом испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах;

— незаключение в течение 30 дней с даты начала исполнения договора управления многоквартирным домом договора о содержании ВДГО и договора на обслуживание, ремонт лифтов, подъемных платформ для инвалидов (за исключением случая выполнения работ по эксплуатации лифтового хозяйства управляющей организацией);

— незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— наличие у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения (независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом);

— отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования;

— непрекращение лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта РФ;

— нарушение лицензиатом требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания.

При повторном совершении лицензиатом в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания жилищная инспекция исключит из реестра лицензий сведения о многоквартирном доме или многоквартирных домах (п. 4.2 Положения от 28.10.2014 № 1110).

Большая часть этих требований является необходимой, призванной упорядочить рынок услуг ЖКХ. Однако одно из них, а именно заключение за 30 дней договоров с ресурсоснабжающими организациями, видится бессмысленным.

Во-первых, отсутствие договора ресурсоснабжения (большая часть которых относится к договорам энергоснабжения) не освобождает управляющую организацию от оплаты потребленного домом коммунального ресурса (п. 1 ст. 544 ГК РФ).

Во-вторых, договоры ресурсоснабжения сложные, часто многосоставные (например, при договоре энергоснабжения мы сначала определяем границу с сетевой организацией, а затем заключаем сам договор с гарантирующим поставщиком в соответствии. с законодательством об электроэнергетике).

В-третьих, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). По своему опыту могу сказать, что заключение договора ресурсоснабжения занимает от 3 месяцев до 1 года (почти всегда спорные вопросы решаются в судебном порядке).

Кроме того, в соответствии с п. 3 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией, или товариществом собственников жилья, или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее — Правила от 14.02.2012 № 124), договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством РФ.

Таким образом, лицензионное требование заключить договор с ресурсоснабжающей организацией за 30 дней грубо противоречит законодательству. Оно написано в пользу «ресурсника», который получает инструмент для неограниченного шантажа управляющей организации отзывом лицензии, если она не подпишет и не согласует типовой договор на его условиях.

Для собственников такое лицензионное требование означает, что управляющие организации будут не глядя подписывать типовые договоры с ресурсоснабжающей организацией и брать на баланс дома километры внешних сетей (т. е. инженерных сетей, находящихся за внешней стеной дома), не являющихся общим имуществом. В противном случае слишком велики риски по отзыву лицензии. С другой стороны, принятие на баланс дома километров внешних сетей означает, что их обслуживание будет осуществлять управляющая организация. А это возложит на нее дополнительные финансовые, технологические и организационные риски.

Модель управления многоквартирным домом управляющим

Часто встречаются ситуации, при которых жители хотят многое поменять в своем доме, но дело стопорится на вопросе «Кто хочет быть главным и за все отвечать?» или «Кто хочет быть председателем?». Изменений хотят многие, но не все умеют эти изменения реализовать. Отсутствие грамотности в сфере ЖКХ подтверждается десятками всевозможных примеров: от самозахвата тамбуров, парковочных мест, выведения отопления на балкон до непонимания, что жилищные и коммунальные услуги — это не одно и то же.

В случае создания в доме ТСЖ может быть реализована модель управления многоквартирным домом управляющим, с которым заключается трудовой договор. При этой схеме в доме функционирует орган власти (правление), обладающий контрольно-распорядительными полномочиями (во главе с председателем, который будет указан в выписке из ЕГРЮЛ). Но фактическую работу будет осуществлять профессиональный управляющий, исполняющий свои обязанности по доверенности.

В своем Определении от 04.09.2017 №№ 306-КГ17-11367 Верховный Суд РФ указал, что заключение товариществом с физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и не имеющим лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, трудового договора на осуществление общего управления товариществом не противоречит действующему законодательству.

Безусловно, такая схема имеет право на существование и развитие, а рынок профессиональных управляющих в России развивается и дополняется новыми предложениями. Основные моменты, которые необходимо предусмотреть при управлении многоквартирным домом управляющим, такие:

1. Право подписи на финансовых банковских документах. Если формальный председатель лишен права подписи на банковских документах (а право первой подписи имеет управляющий), то председатель не может быть материально ответственным лицом (т. к. он не распоряжается деньгами).

2. Вопросы назначения ответственных лиц. В многоквартирном доме должны быть назначены лица, ответственные:

— за организацию обработки персональных данных, получаемых от собственников жилых помещений в доме;

— за исправное состояние и эксплуатацию энергоустановок (тепловых энергоустановок — ТЭУ);

— пожарную безопасность на объекте;

— эксплуатацию сетей ВДГО;

— за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, связанных с регистрационным учетом граждан;

— за обращение с ртутными отходами.

В том случае если такие лица не будут назначены председателем ТСЖ, то ответственность будет нести председатель ТСЖ. Таким образом, необходимо максимальное делегирование ответственности с одновременным обучением ответственных сотрудников (например, пожарно-техническому минимуму или технологии работы на тепловых энергоустановках).

Модель управления многоквартирным домом управляющим может быть эффективной, если она будет продуманной и сбалансированной.

PR и реклама в сфере ЖКХ

О возрастании роли PR и рекламы в сфере ЖКХ сами за себя говорят объявления на сайтах о работе, где приводятся формулировки вроде «Управляющей компании требуется специалист по проведению общего собрания с функционалом маркетинга». Коммуникации с собственниками — сложная процедура, задача которой состоит в отстаивании интересов управляющей домом организации. Можно выделить два вида коммуникации при управлении многоквартирным домом:

1. Внутренняя обратная связь. Она необходима для того, чтобы любой управдом всегда мог держать руку на пульсе жизни дома. Если такой связи не будет, то управляющая организация не будет владеть ситуацией и рискует потерять дом.

Обратная связь с жителями может налаживаться посредством социальных сетей (самый распространенный пример — группа дома сети «Вконтакте») или мессенджеров (типа WhatsApp или Viber).

Многие управляющие организации также поощряют коллаборацию, которая может быть обозначена обидным для некоторых словом «стукачество». Да, управляющие организации имеют своих «стукачей» в доме, которые завязаны на интересы «управляйки» и передают в нее любую информацию, которая может нести в себе риск потенциальной угрозы для бизнеса. По отзывам коллег мы видим, что в виде подкупа часто используется прощение долга в квитанциях (когда плата за «коммуналку» просто не выставляется лояльному жильцу).

Внутреннюю обратную связь с жителями можно налаживать любыми способами. Главное, чтобы реакция адресата на отправляемое сообщение была, и вы ее получали. Тогда с жителями будет понимание, а риски для бизнеса минимизированы.

2. Внешняя обратная связь — взаимодействие с прессой. В большей степени ее практикуют не управляющие компании, а ТСЖ, чему также есть объяснение. Большие деньги любят тишину, и если у управляющей организации возникают определенные проблемы, она, скорее всего, будет их гасить административными и финансовыми рычагами, а не информационными.

Иная практика наблюдается у ТСЖ, которые могут практически по любому поводу приглашать телевидение для освещения имеющихся у дома проблем. Журналисты идут более охотно на взаимодействие с ТСЖ, поскольку это некоммерческая организация, а транслируемая в СМИ информация имеет социальную направленность.

ЖКХ — это кладезь всевозможных тем и информационных поводов. В нашей практике мы вынуждены искать защиты у СМИ по тем вопросам, которые касаются проблем дома. Чем больше информационный резонанс, тем больше шансов, что проблема будет решена ответственными органами власти.

Информация о проблемах дома, показанная по телевизору, будет полезна для тех жителей дома, которые не могут прочитать о проблеме в социальной сети или мессенджере.

Например, когда мы переживали очередную попытку захвата дома управляющей организацией, то опубликовали максимально подробный информационный пост в социальной сети. Через некоторое время о нашей проблемной ситуации вышел репортаж с комментариями жителей в одном из популярных местных СМИ.

Поэтому, если вы управляете многоквартирным домом, в вашей записной книжке должны быть контакты дюжины знакомых журналистов, которые смогут осветить в местном СМИ проблемную ситуацию. Не стоит игнорировать инструменты PR и рекламы, следует активно дружить с местными СМИ и использовать такие возможности в своей работе.

Механизмы формирования лояльности собственников

Продолжая работу по формированию лояльного к управляющей организации пула жителей, необходимо продумать возможность набора «пряников», который будет поддерживать и подогревать эту лояльность. Прежде всего важно сегментировать ключевые аудитории в доме и продумать, как завоевать доверие каждой группы лиц. Единых рекомендаций тут, конечно же, быть не может, потому что набор того, что нужно в доме делать, определяется его техническими характеристиками и степенью его благоустройства. В числе указанных поощрений от управляющей организации можно рекомендовать:

1. Для аудитории, которую образуют пожилые люди: лавочки и иные малые архитектурные формы во дворе.

2. Для автомобилистов: установка шлагбаума (при соблюдении процедуры, установленной в ст. 44 и 46 ЖК РФ) и нанесение разметки для удобства парковки транспортных средств.

3. Для мам и их детей: ремонт детской площадки или установка дополнительных малых архитектурных форм.

4. Для всех остальных: установка видеокамер в лифтах, подъезде, во дворах с предоставление доступа к видеозаписям всем желающим жильцам.

Возможностей формирования лояльности собственников довольно много. Выбирать нужно то, что будет на виду и на что хватит денег. Если жители поймут, что управляющая домом организация не только «сосет из них соки», но и вкладывает ресурсы в перспективное развитие дома, они не допустят смены способа управления. Чаще всего смена способа управления на ТСЖ происходит из-за жадности, воровства и безделья управляющих компаний.

Во время чтения лекций в одном небольшой северном российском городке слушатели просили у меня помощи в изменении способа управления именно по причине безделья «управляйки». При этом тариф за содержание составлял в ценах 2018 года 88 руб. за 1 м^2. Видимо, некоторым даже такого тарифа недостаточно, чтобы делать свою работу качественно.

Как осуществляют рейдерский захват многоквартирного дома

Рейдерский захват — понятие не юридическое, а управленческое. Оно предполагает поглощение одной организации другой с использованием недобросовестных методов воздействия (шантаж, угрозы, насилие и т. п.).

Управление многоквартирными домами, особенно крупными (более 20 000 м^2), — это выгодный бизнес. За него многие держатся и не хотят потерять. В новостной ленте СМИ война управляющих компаний друг с другом носит постоянный и характер.

Если ваш дом крупный и новый, не требующих капитальных вложений, а ваши позиции в нем слабы, у вас хорошие шансы на потенциальный захват дома вашим конкурентом. В этой книге нет цели учить плохому, однако важно описать общую механику такого процесса.

Итак, если какая-либо управляющая организация «положила глаз» на ваш дом, она будет делать следующее:

1. Изучит наиболее слабые и проблемные места в процессе управления вашим домом и начнет их использовать в своих целях. Не можете наладить коммерческий учет коммунальных услуг, и у вас большая КР на СОИ? Значит, обманываете жителей. Повесили в лифте рекламу без решения общего собрания? Значит, зарабатываете миллионы на использовании общего имущества жителей без их согласия. Передали персональные данные собственников расчетному центру без согласия собственников? Значит, нарушили закон о персональных данных.

2. Далее ваш конкурент начнет информационную работу среди собственников. Для этого агенты управляющей организации станут участниками сообщества в Viber или социальной сети дома, где начнут массовую и агрессивную пропаганду против действующей управляющей организации. Одновременно начнется раскрутка управляющей компании, желающей войти в дом. Агенты ее влияния будут рассказывать о том, как хорошо она управляет домами, и сулить жителям максимальное количество выгод.

3. Затем конкурент выберет наиболее недовольных действующей управляющей компанией жителей, выйдет на связь с ними, попытается их подкупить и сделать агентами своего влияния. Возможно, такими агентами влияния станут должники нынешней управляющей компании.

4. Далее будет начата процедура проведения общего собрания по выбору новой управляющей компании с опорой на агентов влияния из числа выбранных собственников, а также платных агитаторов. У нас была ситуация, когда одна управляющая компания засылала платных агитаторов собирать голоса за новую управляющую компанию (расценки, правда, были незначительные, всего 1 тыс. руб. за один подъезд). В числе способов голосования использовался прием «Распишитесь в реестре за получение бюллетеня». А подпись использовалась как голос в реестре.

5. Следом будет подготовлен протокол, который подпишут ваши противники и недоброжелатели, а поскольку такой протокол согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ является официальным документом, произойдет смена способа управления вашим домом.

После такой процедуры начнутся конфликт новой управляющей организации с прежней, ежедневный слом запорных устройство, двойные квитанции и иные проблемы для жителей.

Чаще всего такая схема реализуется в новых домах, где жители плохо друг друга знают. Однако это может быть любой дом, где жители полностью отстранены от общедомовых проблем. А за безразличием к своему добру всегда приходит расплата.

Впрочем, смена одной управляющей организации на другую необязательно является чем-то необычным и недобросовестным. Рынок услуг ЖКХ в России пока конкурентный. Поэтому вполне нормально, когда управляющие организации меняются по желанию жителей.

Как противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома

Один мой знакомый управдом, сумевший противостоять захвату его дома управляющей компанией, сравнивает этот процесс с военными действиями. Конечно, это преувеличение, однако взаимная агрессия, а иногда и бытовые столкновения в виде физического насилия противоборствующих сторон могут иметь место.

Захвату многоквартирного дома можно успешно противостоять.

Во-первых, необходимо максимально активизировать каналы обратной связи с жителями. Объявления на информационных стендах возле подъездов, сообщество дома в социальной сети, общедомовые мессенджеры должны использоваться для организации противодействия захвату. У меня был такой случай, когда управляющая компания распространяла угрозы в адрес жителей от моего имени. Или другой пример: управляющая компания разбросала по почтовым ящикам следующие объявления: «ТСЖ подало на вас в суд. Приходите на общее собрание». Такими сообщениями управляющая компания пыталась обеспечить явку на общее собрание и кворум. В подобном случае ваша задача состоит в многократном разъяснении всех сомнительных информационных вбросов «агрессора».

Во-вторых, успешно противодействовать захватчику можно путем удара по его репутации. Сходите в те дома, которыми управляет противник, поговорите с его жителями, снимите там на видео проблемные места в доме, сделайте их фотографии и выложите в сообщество в социальной сети дома. Фото разрушающихся фасада и пандусов действуют как ушат холодной воды и отрезвляют колеблющихся собственников.

В-третьих, возможно осуществить давление на саму управляющую организацию. Пообщавшись с жителями домов под ее управлением, вы обнаружите недовольство вашим противником и множество бытовых проблем. Направьте массовые жалобы в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Роскомнадзор, органы местного самоуправления. Всегда есть слабые места, которые можно найти и использовать для защиты собственных интересов.

Если владельцем управляющей компании является муниципальный депутат, обратитесь в комиссию по этике представительного органа. Политики крайне болезненно относятся ко всему, что касается репутационных скандалов. Возможно, депутат отступится.

В-четвертых, заручитесь поддержкой своих жителей. Никто не сможет вас одолеть, если жители будут за вас. Для такой поддержки должно быть множество каналов обратной связи. Используйте все возможные средства и достучитесь до каждого жителя разного возраста и социального статуса.

В-пятых, все эти средства не отменяют необходимости использования традиционного агитационного инструментария. Стихийные сходы жителей во дворе, агитационные листовки, буклеты, социальные слухи и иные инструменты информационного менеджмента будут крайне полезны для отстаивания интересов вашего дома.

Используя все эти средства, можно успешно противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома.

Вхождение на объект через застройщика

Регламент вхождения управляющей организации зависит от особенностей такого объекта. Самая распространенная практика по новостройкам — передача домов в управление управляющей организации от застройщика. Управление в сфере ЖКХ для застройщика — целое направление его бизнеса. А потому такому застройщику крайне выгодно либо заниматься этими вопросами либо самостоятельно, либо через близкие к нему юридические лица.

Застройщику выгодно навязать дому свою управляющую организацию, поскольку она будет скрывать строительный брак, который может проявиться на протяжении гарантийного срока, установленного законом (5 лет на дом и 3 года на инженерное оборудование). Часто мы видим примеры, когда организация является одновременно и застройщиком, и управляющей организацией, и ресурсоснабжающей организацией.

Такой замкнутый цикл обеспечивает большие возможности, и таким гигантам очень непросто сопротивляться.

Конкурс по выбору управляющей компании для новостройки проводится на основе процедуры, зафиксированной в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 06.02.2006 № 75.

В соответствии с п. 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 06.02.2006 № 75 под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

Сама процедура вхождения управляющей компании в новый дом предельно понятно регламентирована.

1. Не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан заключить договор с управляющей организацией (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Такая организация выбирается застройщиком без какого-либо конкурса. Главное требование — наличие лицензии на управление многоквартирным домом. Условия договора между застройщиком и управляющей организацией определяют только две стороны без мнения новых собственников.

Причины механизма логичны и закономерны: застройщик сам управлять домом не умеет. И пока новые жильцы не определятся со способом управления, дом, тем не менее, должен управляться. Таким образом, согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ реализуется модель «управляющей организации от застройщика».

2. Законодателем прописаны условия проведения конкурса для подбора управляющей организации по новостройке. Процедура здесь такова:

— в течение 20 дней после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на своем сайте (п. 13 ст. 161 ЖК РФ);

— не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводится открытый конкурс, если в течение 6 месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ);

— в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в доме, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ).

Если в течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Впрочем, до открытого конкурса по новостройкам дело доходит крайне редко. Слишком это лакомый кусок, и его разбирают безо всякого конкурса.

Во-первых, для органа местного самоуправления эти заботы являются лишней нагрузкой. Процедура с многочисленными уведомлениями собственников, анализом документации, проектов договоров управления многоквартирным домом выглядит слишком трудозатратной.

Во-вторых, застройщики практически никогда не отдают дома на открытый конкурс. Часто мы видим ситуации, когда:

— получение ключей от помещения в доме от застройщика увязывается с одновременным выбором навязываемой управляющей организации;

— в договорах на участие в долевом строительстве застройщик прописывает обязанность дольщика заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией от застройщика.

Практикуются и иные методы недобросовестной конкуренции, злоупотребления доверием дольщиков. Однако, если новые собственники сами выбрали управляющую организацию и проголосовали по условиям договора с ней, то конкурс в этом случае не проводится. Таким образом, собственники будут крепко-накрепко привязаны к управляющей компании от застройщика, которая в этом случае станет легально выбранной собственниками (пусть даже через сомнительные процедуры), а не назначенной по результатам открытого конкурса.

Все эти процедуры по выбору управляющей компании, предлагаемой застройщиком, являются сомнительными, если разобраться в ситуации и проанализировать документы. Однако обычно этими вопросами некому заниматься. Поскольку для новых собственников главным является личный ремонт, а не социальный комфорт, вопросы управления домом уходят на второй план. А застройщик вместе со своей управляющей организацией это отлично понимают, «ловя рыбку в мутной воде».

Так что если вы купили в новом доме квартиру и если ни конкурса, ни общего собрания не проводилось, то стоит проверить законность управления домом управляющей организацией от застройщика.

Вхождение на объект путем создания ТСЖ

Следующий способ вхождения в многоквартирный дом — регистрация в данном доме ТСЖ (точнее, ТСН). При всех своих недостатках такая организационно-правовая форма имеет один очевидный плюс: ТСЖ позволит объединить всех неравнодушных собственников в полноценного заказчика услуг ЖКХ с широкими полномочиями, прописанными в ЖК РФ.

Процедура создания ТСЖ и совокупность иных, связанных с ТСЖ вопросов были подробно рассказаны мной в книге про ТСЖ. Поэтому здесь мы коснемся лишь отдельных практик.

1. Создание ТСЖ сразу в нескольких домах. Закон допускает такую практику при условии, что:

— за такое решение проголосует 2 / 3 от общего числа собственников в каждом доме;

— земельные участки домов имеют общую границу, в пределах которой имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах (пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ).

2. Создание ТСЖ в одном доме. Это самая распространенная практика: жители объединяются для того, чтобы заниматься именно своим домом, а не группой домов (которые для управляющей организации являются объектом предпринимательской деятельности).

Регламент создания в доме ТСЖ включает следующие этапы:

1. Объединение жителей, создание «костяка» многоквартирного дома. Если вы твердо решили делать в доме ТСЖ, необходимо «зажечь» людей этой идеей. Строительная практика показывает, что в крупных домах жителей крайне сложно сплотить. Горизонтальные социальные связи в многоквартирных домах чаще всего нарушены. Управляющие компании это очень хорошо понимают. Потому создавать ТСЖ в крупном (а не клубном) доме тяжело и затратно. Успех этого начинания будет возможен, только если вы объедините людей. Это можно сделать несколькими путями:

— традиционным обходом и опросом с одновременным сбором контактных данных (имейл, телефон); когда в такой инициативе принимают участие сами жители, это благотворно воспринимается сообществом собственников;

— интернет-возможностями: чаще всего это группа в социальной сети или общедомовый мессенджер; на таких площадках вы доносите свою «политическую программу», объясняете преимущества ТСЖ и даете подробные комментарии по всем своим действиям, направленным на создание ТСЖ.

Одновременно при объединении ТСЖ вы подбираете людей, которые войдут в состав двух органов ТСЖ: правления и ревизионной комиссии. Оптимально, чтобы это были неслучайные люди, которые согласились войти в состав, потому что больше никто не хотел. Как минимум, в правление нужно выбирать тех, кто будет вам помогать, на кого вы сможете опереться. Например, один член правления — строитель, другой — работает в жилищной инспекции, третий — предприниматель с купеческой хваткой и т. п. Выбранные вами люди будут проводниками интересов ТСЖ в доме, они выступят в качестве референтной группы, на которую будут ориентироваться другие жители.

2. Информационная работа с собственниками.

Пропаганда преимуществ создания в многоквартирном доме ТСЖ должна идти постоянно с использованием всех доступных каналов:

— информационные листовки в почтовых ящиках;

— сообщения в общедомовых мессенджерах;

— сообщения в сообществе дома в социальной сети;

— сарафанное радио на улицах, «на лавочках» для тех, кого нет в Интернете.

В процессе такой информационной работы вы найдете большое количество сторонников. Кроме того, станет возможным сплотить дом, жители которого будут способны выступить единым фронтом против управляющей организации.

3. Проведение общего собрания.

В процессе создания ТСЖ необходимо пройти через проведение двух общих собраний: первоначального (на котором принимается решение о создании ТСЖ) и внеочередного (на котором будут утверждаться смета доходов и расходов и тариф с комплексом иных вопросов). Процедура проведения общего собрания урегулирована в ст. 44–46 и 145–146 ЖК РФ (в следующих разделах книги мы коснемся данных вопросов подробнее).

До момента проведения общего собрания рекомендуется подстраховаться и собрать доказательства того, что прежняя управляющая организация не выполняет условия договора управления многоквартирным домом (например, акт осмотра общего имущества с фотографиями разбитых лампочек, невымытых мест общего пользования, подписанный незаинтересованными лицами). Можно вызвать корреспондента с телеканала, чтобы был визуальный ряд тех проблем, с которыми столкнулись жители. Другой вариант — жалоба в жилищную инспекцию. Предписание органа государственного жилищного надзора будет являться весомым доказательством того, что управляющая организация не исполняет свои обязанности по договору.

В числе главных вопросов первоначального общего собрания собственников должны быть такие:

а) выбор председателя и секретаря общего собрания;

б) выбор членов счетной комиссии общего собрания;

в) принятие решения об отказе от исполнения (расторжении) договора в связи с неисполнением управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом;

г) выбор способа управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников недвижимости в виде товарищества собственников жилья;

д) утверждение названия товарищества собственников недвижимости (далее — ТСН) в случае выбора в качества способа управления многоквартирным домом товарищества собственников недвижимости;

е) утверждение устава ТСН в предложенной редакции;

ж) утверждение размера целевого взноса на организационные мероприятия по созданию ТСН;

з) выбор уполномоченного лица из числа собственников помещений многоквартирного дома для осуществления регистрационных мероприятий по созданию ТСН (подготовка и подача документов в регистрирующие органы);

и) выбор членов правления ТСН из числа собственников помещений многоквартирного дома;

к) выбор ревизора (ревизионной комиссии) товарищества собственников недвижимости;

л) определение места хранения протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома;

м) приятие решения о порядке уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общих собраний собственников помещений многоквартирного дома;

н) принятие решения о порядке размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях;

о) выбор уполномоченных лиц для осуществления приема технической документации на многоквартирный дом и ключей от запорных устройств, относимых к общему имуществу многоквартирного дома, от управляющей компании OOO УК «Ваш дом» (ОГРН 1605836003602).

Обратите внимание, что организационно-правовой формой является ТСН, а не ТСЖ (последнее является разновидностью организационно-правовой формы). Если принимать решение о создании ТСЖ (а не ТСН), то регистрирующий орган (ФМС) может отказать в регистрации юридического лица, т. к. налоговая регистрирует только те организационно-правовые формы, которые указаны в ГК РФ (а такой формы, как ТСЖ, повторим, после введения в силу закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ — больше нет).

4. Регистрация юридического лица.

После проведения общего собрания и подготовки всех, связанных с ним документов (протокола), осуществляется регистрация юридического лица с последующим уведомлением органа государственного и муниципального жилищного надзора.

5. Проведение второго (внеочередного) общего собрания членов ТСЖ.

Если на первоначальном общем собрании мы решаем общие организационные вопросы, то на втором — финансовые аспекты и иные вопросы общедомового благоустройства. В нашей практике таких вопросов обычно бывает 25–30, и их просто невозможно решить на первом, организационном общем собрании.

В качестве готовых шаблонов таких вопросов укажем некоторые формулировки, которые вы можете использовать в своей работе:

1. Выбор председателя и секретаря общего собрания, членов счетной комиссии общего собрания.

2. Принятие решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя владельца специального счета.

3. Определение ТСН в качестве владельца специального счета капитального ремонта многоквартирного дома.

4. Принятие решения по внесению взносов собственниками помещений на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в размере минимального взноса, установленного нормативными актами по г. Москве.

5. Принятие решения о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет с учетом требований Жилищного кодекса РФ

6. Принятие решения о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет ТСН.

7. Принятие решения об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.

8. Принятие решения о выборе лица, уполномоченного на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме во взаимоотношениях с владельцем специального счета по вопросам его открытия и ведения, совершения операций по специальному счету и ответственного за передачу/доставку/отправку протокола собрания в адрес Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов г. Москвы и Государственную жилищную инспекцию г. Москвы.

9. Определение внешней границы сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирном доме.

10. Определение границы эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества (место соединения коллективного прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом).

11. Принятие решения об определении в качестве внешней границы сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, места соединения первого запорного устройства, расположенного на внешней стене многоквартирного дома, с внешней газораспределительной сетью, ведущей в многоквартирный дом.

12. Утверждение правил внутреннего трудового распорядка ТСН.

13. Утверждение формы договора управления многоквартирным домом, заключаемого с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСН.

14. Принятие решения об утверждении платы за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

15. Принятие решения о сроках внесения собственниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме.

16. Утверждение сметы доходов и расходов и штатного расписания ТСН на текущий год (при расходах за содержание и ремонт жилого помещения в 20 руб. за 1м2 жилого помещения собственника помещения многоквартирного дома).

17. Принятие решения о заключении трудового договора с управляющим ТСН, исходя из сметы доходов и расходов и штатного расписания ТСН на условиях и по усмотрению правления ТСН.

18. Принятие решения о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе, о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

19. Принятие решения об определении председателя правления ТСН и управляющего ТСН (в случае наличия управляющего) в качестве лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и любого иного оборудования и объектов) на условиях, определенных решением общего собрания, правлением ТСН.

20. Принятие решения о делегировании правлению ТСН права определять условия (включая финансовую часть) договоров с иными лицами об использовании общего имущества многоквартирного дома иными лицами и права заключать такие договора в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

21. Принятие решения о делегировании правлению ТСН и ответственным лицам ТСН права принимать предусмотренные законом меры (включая, но не ограничиваясь требованиями демонтажа размещенного в многоквартирном доме оборудования третьих лиц, подачей в суд искового заявления с требованием о демонтаже оборудования третьих лиц, иными полномочиями) в отношении иных лиц, использующих общее имущество многоквартирного дома, если иные лица отказываются выполнять законные требования общего собрания, правления и ответственных лиц ТСН.

22. Принятие решения об использовании фасадной стены многоквартирного дома для целей размещения инженерного оборудования (кондиционеров и пр.) собственников помещений многоквартирного дома при условии соблюдения собственниками помещений многоквартирного дома правил и норм безопасности и технической эксплуатации, а также возложения на собственников ответственности за любой вред ТСН или третьим лицам, причиненный в связи и (или) вследствие размещения инженерного оборудования на фасаде многоквартирного дома.

23. Определение размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения (и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома) в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета по тарифам, установленным органами государственной власти г. Москвы.

24. Принятие решения о заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения, договоров энергоснабжения собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, поставляющей коммунальный ресурс в многоквартирный дом, а на оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами — с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

25. Принятие решения о признании сообщества ТСН «Вконтакте» — vk.com/TSN — в качестве адреса официального сайта ТСН как исполнителя коммунальных услуг, места размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях (равно как и уведомления собственников о проведении общих собраний), а также об использовании адреса vk.com/TSN в качестве адреса официального сайта ТСН для иных целей, предусмотренных законодательством, решениями общего собрания.

26. Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности (расходах на их проведение, объемах ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроках окупаемости предлагаемых мероприятий), которые возможно проводить в многоквартирном доме.

Такая широкая повестка вопросов второго общего собрания не дань процедуре, а жизненная необходимость. Нельзя управлять большим домом, если жители не договорились друг с другом, как будет развиваться их дом в долгосрочной перспективе.

Назначение управляющей организации органом местного самоуправления

В ситуации когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления или выбранный способ управления не реализован (т. е. не определена управляющая организация), с 12.01.2019 орган местного самоуправления получил право самостоятельным распорядительным актом назначать такому дому управляющую организацию.

При назначении управляющей организации она выбирается из перечня тех, у которых имеется наименьшее количество многоквартирных домов относительно других управляющих организаций (п. 7 и 8 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом от 21.12.2018 № 1616).

Назначенная органом местного самоуправления управляющая организация управляет многоквартирным домом:

— до самостоятельного выбора собственниками способа управления;

— до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;

— на срок не более 1 года (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Такая ситуация свойственна для наиболее «аполитичных» многоквартирных домов, где собственники совершенно равнодушны в отношении происходящего с их домом. Для многоквартирного дома такая ситуация может быть плачевна, поскольку всегда лучше выбирать свое будущее самостоятельно, чем следовать русской поговорке «Без меня меня женили».

Двойные квитанции и как с ними бороться

Самым спорным вопросом при смене способа управления с управляющей организации на ТСЖ (обычно бывает именно так, а не наоборот) является проблема двойных квитанций. Она состоит в следующем.

До начала управления домом ТСЖ управление им осуществляет управляющая организация. Это определено п. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила от 15.05.2013 № 416).

Она прекращает управление многоквартирным домом с момента одновременного наступления следующих фактов:

— исключения из реестра лицензий сведений об управлении многоквартирным домом такой управляющей организации. Это предусмотрено абз. 1 ст. 200 ЖК РФ;

— государственной регистрации созданного ТСЖ. Это определено пп. 4 п. 3 ст. 200 ЖК РФ;

— по смыслу указанных норм законодательства и имеющейся практике до исключения управляющей организации из реестра лицензий субъекта РФ управление таким многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией — вне зависимости от факта государственной регистрации ТСЖ.

Таким образом, право на выставление квитанций у прежней управляющей организации имеется до момента, пока жилищная инспекция не исключит сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ. Однако по опыту общения с коллегами из разных регионов мы видим, что фактически органы государственного жилищного надзора затягивают с исключением из реестра лицензий.

У нас была ситуация, когда на протяжении 5 месяцев низложенная управляющая организация выставляла квитанции одновременно с квитанциями ТСЖ (договор управления с управляющей организацией был расторгнут с 1 апреля, а из реестра лицензий «управляйка» была исключена только 1 августа). В этой ситуации, несмотря на формальные запреты выставлять ТСЖ квитанции, ТСЖ нашло в себе силы не слушать жилищную инспекцию и сделать по-своему (ведь именно ТСЖ обслуживало дом все это время).

Поэтому любое требование жилищной инспекции о перерасчете платы за ЖКУ из-за двойных квитанций должно рассматриваться индивидуально, в зависимости:

— от обжалования ТСЖ бездействия органа жилищной инспекции по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ;

— наличия или отсутствия заключенных договоров между ТСЖ, управляющей организацией и ресурсоснабжающими либо специализированными организациями;

— непосредственного выполнения управляющей организацией и ТСЖ работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.

Судебная практика в отношении исполнения норм ст. 200 ЖК РФ наработана недостаточно, и, чтобы избежать риска двойных квитанций, мы рекомендуем подать в жилищную инспекцию уведомление о создании ТСЖ и необходимости исключения дома из реестра лицензий с даты, определенной в решении общего собрания, а не с даты регистрации юридического лица. Так можно будет выгадать некоторое время, и со стороны закона у ТСЖ будут прикрыты тылы, если появятся двойные квитанции.

После того как ТСЖ уладит расчеты с прежней управляющей организацией и получит техническую документацию с ключами от запорных устройств, оно пускается в «плавание» по управлению многоквартирным домом.

Если жители оплатили квитанции прежней управляющей организации, а фактическое управление домом осуществляла новая организация, то ситуация регулируется так.

Надлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг считается внесение платы предыдущей управляющей организации, если наниматель (собственник), действуя добросовестно при внесении платы, не обладал информацией о выборе новой управляющей организации. В таком случае вновь выбранная управляющая организация имеет право требовать взыскания с предыдущей управляющей организации уплаченных нанимателем (собственником) денежных средств как неосновательного обогащения (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения»).

Для жителей при возникновении спорных ситуаций по оплате важно понимать:

— с какой даты общим собранием было принято решение о расторжении договора с прежней управляющей организацией;

— кто фактически осуществлял обслуживание общего имущества в многоквартирном доме (у кого договор по работе лифтов, кто моет подъезды, убирает двор, вывозит мусор и т. п.).

Именно исходя из фактических работ необходимо определять организацию, которой надлежит платить. Коллеги из разных регионов, описывая проблему двойных квитанций, утверждают, что ориентироваться исключительно на мнение жилищной инспекции однозначно не следует. Она может ошибаться или быть материально заинтересована в решении вопроса в пользу прежней управляющей организации.

Вне зависимости от позиции жилищной инспекции новая управляющая организация должна принять немедленные меры для исключения многоквартирного дома из реестра лицензий прежней «управляйки». Для этого:

1. В формулировке вопроса о выборе управляющей организации обязательно прописываем дату расторжения договора с прежней управляющей организацией.

2. Сведения о выборе новой управляющей организации немедленно размещаем на сайте ГИС ЖКХ, в том числе:

— адрес многоквартирного дома;

— номер и дату договора управления многоквартирным домом;

— дату начала осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренную договором управления многоквартирным домом;

— дату окончания осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренную договором управления многоквартирным домом;

— дату расторжения договора управления многоквартирным домом;

— основание заключения (расторжения) договора управления многоквартирным домом (п. Состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденного Приказом Минкомсвязи России, Минстроя России от 29.09.2015 № 368/691/пр).

Если у вас вновь созданное ТСЖ, то с момента регистрации и получения документов в налоговом органе вам необходимо немедленно заводить свой профиль на ГИС ЖКХ и требовать через эту информационную систему предоставления права на администрирование профиля по вашему многоквартирному дому. С учетом противодействия прежней управляющей организации и в случае негласной поддержки жилищной инспекции (которая может быть заинтересована действовать против вас) такая процедура может занять продолжительное время.

3. Направляем в жилищную инспекцию письмо с требованием внести изменения в реестр лицензий. Письмо пишется в произвольной форме. К нему рекомендуется приложить протокол общего собрания о выборе новой управляющей организации, а также форму заключенного с 50 +1 % собственников (как стороны) договора управления многоквартирным домом.

Процедуру исключения многоквартирного дома из реестра лицензий прежней управляющей организации нельзя реализовывать формально (путем простого уведомления). Необходимо активно включаться и контролировать процесс, «надоедать» жилищной инспекции. Если этого не делать, то вас с большой долей вероятности ждут хаос двойных квитанций и жители, запутавшиеся в том, кому платить деньги.

Вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией

Описывая процедуры управления многоквартирным домом, многие наши примеры сводятся к негативной характеристике деятельности управляющих организацией. Однако такая картина не является полной.

Действительно, многие примеры, с которыми мы сталкиваемся в своей работе, не позволяют характеризовать деятельность управляющих компаний исключительно положительно. Но в том же время предположение, что они не могут полноценно обслуживать дом и будут на всем экономить, тоже неверно. На рынке услуг ЖКХ представлено большое число управляющих организаций, которые работают эффективно. Эти люди пришли не только для того, чтобы зарабатывать, но для того, чтобы работать. Управление многоквартирным домом — это бизнес, который можно делать честно и достойно.

Рынок услуг ЖКХ пока что является конкурентным. Поэтому, когда управляющие компании «соревнуются» друг с другом за какой-то дом, это однозначно хорошо, если смена способа управления является добросовестной.

К сожалению, в настоящее время мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда управляющие компании начинают конкурировать не друг с другом, а с ТСЖ, пытаются осуществить захват дома на основе использования сомнительных методов. Этому можно успешно противодействовать, заручившись поддержкой жителей.

В случае конкуренции друг с другом действия управляющих организаций мало чем будут отличаться от действий ТСЖ в процедуре регламентного вхождения на объект недвижимости.

1. Информационная работа с жителями (в ходе которой разъясняются текущее состояние дома и его перспективы при нынешней управляющей организации и при той, что идет к ней на смену).

2. Проведение общего собрания (вся процедура установлена ст. 44–46 ЖК РФ, а положения ст. 145–146 ЖК РФ к данному случаю применяются только тогда, когда меняются управляющие компании многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ).

3. Включение дома, который проголосовал за новую управляющую организацию, в реестр лицензий субъекта РФ.

4. Прием технической документации от организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, с одновременным началом управления домом.

Как было отмечено, вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией — это хорошая практика, если методы конкуренции являются добросовестными.

Однако по личным наблюдениям автора можно заключить, что управляющих компаний, достойно работающих на рынке, — дефицит. К сожалению, у большинства из них средний период жизни — 3–5 лет, после чего они набирают долгов, банкротятся, и на смену им приходят очередные «временщики».

Составление договора по управлению многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется на основании договора, общие условия которого урегулированы в ст. 162 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников, ТСЖ или застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:

— выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;

— оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме

— предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

— в случаях перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В числе ключевых особенностей этой формы договора выделим следующие:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом. Заключение именно данного типа договора с организацией, у которой нет лицензии на управление многоквартирным домами, законом не допускается.

2. Договор может заключаться в письменной форме или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом заключенный договор должен быть размещен управляющей организацией в ГИС ЖКХ (п. 1 и п. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

3. Законодательством не предусмотрена типовая форма договора. Таким образом, вы можете создать ту редакцию, которая будет максимально отвечать интересам вашей организации. А с учетом того, что договор управления не является публичным договором, то обязательность его заключения для каждого собственника (каждого обратившегося) не следует из закона. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Существенные условия договора управления многоквартирным домом согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ:

— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

— перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в случаях перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ);

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в случаях перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ);

— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Обратите внимание, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). При этом договор управления многоквартирным домом заключается в соответствии с действующим законодательством, что допускает преддоговорные споры (ст. 446 ГК РФ), т. е. составление протокола разногласий.

Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411 утверждены Примерные условия договора управления многоквартирным домом, которыми можно руководствоваться при составлении договора. Однако в настоящее время некоторые положения (например, про возможность индексирования цены договора без проведения общего собрания) не применяются.

Для управляющих организаций п. 11 ст. 161 ЖК РФ устанавливается обязанность отчитаться в срок до 31 марта о выполнении договора управления за предыдущий год, а также разместить данный отчет на сайте ГИС ЖКХ. Единой формы такого отчета законом не предусмотрено, поэтому требование носит во многом формальный характер. Тем не менее это условие стоит включить в договор и реализовывать каждый год на практике.

Договор управления многоквартирным домом является одним из видов договоров, содержащих условия о предоставлении коммунальных услуг (за исключением перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ). В п. 19 Правил от 06.05.2011 № 354 указаны дополнительные положения, обязательные для договора о предоставлении коммунальных услуг. Поэтому при составлении типовой формы договора их стоит проработать и принять редакцию, удобную для работы управляющей организации.

В законе определены сроки, на которые заключается договор управления многоквартирным домом:

— в случае выбора управляющей организации застройщиком (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не более чем 3 месяца;

— в случае выбора управляющей организации по открытому конкурсу, проводимому органом местного самоуправления (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ): — на срок не менее чем один год, но не более чем 3 года;

— в случае выбора управляющей организации собственниками или ТСЖ (п. 1 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены прежним договором.

В то же время согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом (п. 6 и 7 ст. 162 ЖК РФ).

Отсутствие заключенного договора управления многоквартирным домом не влечет освобождение от обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности (либо заключения договора найма, аренды, предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, подписания акта приема-передачи объекта в новостройке), т. е. не связана с заключением или незаключением договора с управляющей домом организацией.

Риски договора управления многоквартирным домом: как избежать ошибок

При составлении договора управления многоквартирным домом встречаются следующие ошибки.

1. Включение в договор условия о ежегодной индексации без проведения общего собрания.

Ранее такая рекомендация содержалась в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом» (цену договора можно индексировать (увеличивать) без соответствующего одобрения общим собранием такого условия).

Более поздняя судебная практика признала такой подход к ценообразованию неверным. Так, в 2017 году Верховный Суд РФ указал, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, т. к. эта практика противоречит положениям ст. 310 ГК РФ (Определение Верховного Суда России от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867 по делу № А49-10434/2016).

Несмотря на такую судебную практику, Минстрой России продолжает настаивать на том, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В таком случае повторного принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, т. к. такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04).

Одновременно с этим в декабре 2018 года Верховный Суд РФ поменял свою позицию и указал, что увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства, поскольку заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № № А43-38632/2017, 301-КГ18-22044).

Таким образом, судебная практика довольно противоречива, и в идеале размер платы за содержание жилого помещения может быть изменен только решением общего собрания. Включение такого условия об индексировании в договор с точки зрения гражданского права является неосновательным обогащением. А с точки зрения административного права — ответственность по 19.5 КоАП, с точки зрения уголовного права — мошенничество или злоупотребление доверием (возможны сразу несколько составов уголовного преступления). Однако судебная практика может поменяться, и в перспективе условие об индексировании суды могут посчитать приемлемым. Будем следить за процессом и делать выводы.

2. Разночтение вопросов, связанных с порядком ценообразования.

П. 2 ст. 310 ГК РФ допускает одностороннее изменение цены договора, если это предусмотрено законом. Если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Таким образом, по закону складывается такая ситуация: собственники утверждают тариф в 25 руб. за 1 м^2 и заключают договор с управляющей организацией. Дом вносится в реестр лицензий, после чего собственники инициируют еще одно общее собрание и снижают тариф до 1 руб. за 1 м^2. Их действия в этой ситуации будут полностью законны, поскольку:

— решение о смене тарифа принималось на общем собрании;

— собственники не являются субъектом предпринимательской деятельности.

Управляющая организация в этом случае будет заложником ситуации. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом она не имеет права, т. к. такое правое есть только у собственников (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Управляющая организация в любом случае будет обязана осуществлять набор работ и услуг в соответствии с Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290.

Чтобы такая ситуация не произошла, не следует предоставлять такое право 50 +1 % собственников, которые являются стороной договора управления многоквартирным домом. Возможная формулировка: «Размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений в доме. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком на 1 год. Размер платы должен быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, позволяющим осуществлять надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома». В этом случае одностороннее понижение тарифа будет невозможным.

3. Неурегулированность вопросов предоставления коммунальных услуг.

Существенным условием договора является обозначенная в законе обязанность предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Однако в случае перехода на прямые договоры на основании ст. 157.2 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Таким образом, в договоре должны быть урегулированы данные вопросы, исходя из каждой конкретной ситуации.

4. Вопросы расторжения договора.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ), т. е.:

— по соглашению сторон или по окончании срока действия ранее заключенного договора (ст. 450 ГК РФ);

— при существенном нарушении договора управляющей организацией (собственники помещений в доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ);

— в связи с изменением и расторжением договора по причине существенного изменениея обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Впрочем, судебная практика складывается таким образом, что расторжение договора управления с управляющей организацией может быть осуществлено в любой момент. Кроме того, выбор нового способа управления автоматически влечет расторжение договора с прежней управляющей организацией с даты, определенной в решении общего собрания.

Основная ошибка здесь в том, что низложенная управляющая организация часто подает иск к новой управляющей организации, оспаривая законность ее «вхождения в дом» (например, из-за вложений прежней управляющей организации, ранее сделанных в дом на перспективу). Между тем у прежней управляющей организации нет отношений с новой, она может судиться только с собственниками.

Положения ст. 782 ГК РФ, дающие каждой из сторон договора возмездного оказания услуг право на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора и предусматривающие неравное распределение между сторонами неблагоприятных последствий прекращения договора, не исключают возможность согласования сторонами договора иного режима определения последствий отказа от договора (например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика) либо установления соглашением сторон порядка осуществления права на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (в частности, односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне). Это определено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Таким образом, в договоре управления может быть предусмотрено предварительное уведомление о расторжении договора, а также санкции в случае досрочного расторжения договора. Крайне важно утвердить порядок расторжения и штрафные санкции (например, 2 месяца оплаты).

5. В числе нововведений в договорах управления многоквартирным домом стоит отметить необходимость экономически обосновывать собственникам тариф. С 11.04.2018 года управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

Как показывает практика, проблем с таким обоснованием не возникает, хотя соблюсти эту процедуру важно, чтобы не возникла возможность оспорить тариф договора.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. А также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописано отсутствие обязанности предоставления такого отчета, а в законе нет ответственности за непредоставление такого.

6. Любые иные условия, которые необходимы для управления многоквартирным домом.

Например, важными являются вопросы:

— допуска к общему имуществу внутри жилых помещений. Данная процедура регламентирована специальными нормами (пп. «б» п. 32 Правил от 06.05.2011 № 354), однако для сведения собственника стоит еще раз ее прописать;

— доступа к местам общего пользования и ответственности за отказ. В случае возникновения залива в кладовой за лифтом, расположенной в лестничном холле и захваченной собственником, лицом, ответственным за возмещение вреда, в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ и п. 1 ст. 1064 ГК РФ все равно будет управляющая организация.

Право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется в силу прямого указания в законе и не зависит от конкретных обстоятельств. Оно установлено, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19–6). Таким образом, лучше сразу урегулировать эти вопросы в договоре управления многоквартирным домом, чтобы у жителей не возникало лишних вопросов в дальнейшем.

В построении конструкции договора мы исходим из положений ст. 422 ГК РФ, которая говорит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Поэтому теоретически можно прописать ответственность собственника за вред, причиненный вследствие самозахвата мест общего пользования для личных нужд. Однако фактически выдел в натуру общего имущества запрещен законом (ст. 37 ЖК РФ), и отвечать за вред все равно будете вы в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ.

Вне зависимости от того, каким вы приняли объект, отвечать за его состояние предстоит вам. И судам, и надзорным органам будет безразлично, была ли построена пожарная сигнализация на объекте изначально. Если закон говорит, что пожарная сигнализация обязательна в многоквартирном доме при высоте более 28 м, и вы получите предписание на ее установку, то шансов отменить его немного.

Еще один вопрос, который часто задают: обязательно ли заключать договор с нечленами ТСЖ?

В соответствии с п. 1 жилищные права и обязанности возникают как из договоров, так из оснований, предусмотренных ЖК РФ и другими федеральными законами.

При этом договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Одной стороной является такая организация, с другой стороной — собственники, ТСН/ТСЖ или ЖСК (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Про прямую обязанность для ТСЖ заключать договор с каждым «нечленом» ТСЖ в законе ничего не сказано. Однако наличие или отсутствие такого договора абсолютно никак не влияет на права и обязанности сторон, которые определены в нормативных актах. Поэтому поступать здесь стоит так, как удобнее: если собственник просит заключить с ним такой договор — заключите, утвердив его предварительную форму на общем собрании.

Обратим также внимание на то, что с «нечленами» ТСЖ заключаются не договоры управления многоквартирным домом, а договоры предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества (пп. «б» п. 9 Правил от 06.05.2011 № 354).

В том случае если коммунальные услуги предоставляются ресурсоснабжающими организациями, заключается только договор на содержание общего имущества, однако и его заключение добровольно (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В любом случае на общем собрании имеет смысл утвердить такую форму договора и использовать для всех желающих его заключить.

Глава 3

Общее собрание от а до я: как провести, принять непопулярные решения, оспорить результат и не остаться в проигрыше

Что такое общее собрание и его роль

Один из самых сложных вопросов, с которыми мы сталкиваемся в своей работе, — правильная подготовка и проведение общих собраний. Эту практику часто недооценивают, хотя ее значение колоссально, а принятые решения касаются всех собственников дома.

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом с обсуждением вопросов повестки дня и принятием решений по вопросам, поставленным на голосование. Это определено в п. 1 ст. 44 ЖК РФ.

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, т. е. юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Такая позиция приведена в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.

Виды общих собраний

Есть три типа общих собраний: годовые, первичные и внеочередные.

Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, т. е. в период с марта по июнь (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.

В случае если общее собрание проводится в многоквартирном доме в первый раз, оно является первичным. Все последующие собрания, помимо годового, являются внеочередными. Это определено в п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ и Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Обратите внимание, что общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное. Это определено в п. 3 ст. 45 ЖК РФ.

Из правила есть два исключения:

1. В случае если при проведении общего собрания путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).

2. Общее собрание может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Это определено в п. 2 и 3 ст. 47 ЖК РФ.

Кто имеет право инициировать общее собрание

Инициаторами общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть:

— один или несколько собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 45 ЖК РФ);

— дольщики, принявшие помещение от застройщика по передаточному акту (в силу п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, эту процедуру мы подробно описали в пункте «Как быстро создать ТСЖ в новостройке»);

— управляющая организация, если она управляет многоквартирным домом на основании договора управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);

— орган местного самоуправления в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 200 и п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ (если по результатам проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления либо органом местного самоуправления получено уведомление от жилищной инспекции об исключении сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ; о прекращении действия лицензии; об аннулировании лицензии);

— владелец спецсчета фонда капитального ремонта по вопросу выбора иной кредитной организации и открытия спецсчета, если текущая кредитная организация не соответствует требованиям (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ).

Обратите внимание, что выбор инициатора не зависит от формы проведения собрания. Инициатор выполняет на собрании административную роль — подписывает протокол. Информацию об инициаторе указывают в уведомлении. Также инициатор организовывает общее собрание и осуществляет все мероприятия по его проведению.

Инициаторами общего собрания могут быть как собственники помещений в многоквартирном доме, так и управляющая организация, которая управляет многоквартирным домом по договору управления (п. 7 ст. 45 ЖК РФ). При этом законодательство не предусматривает требований к их составу.

Обычно годовые общие собрания инициирует, подготавливает и проводит своими силами организация, осуществляющая управление домом по договору управления.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. В этом случае ответственность за организацию и проведение общего собрания возлагается на инициатора общего собрания.

В п. 6 ст. 45 ЖК РФ есть норма о том, что собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию для организации проведения общего собрания. В обращении о проведении общего собрания должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.

В течение 45 дней после такого обращения управляющая организация должна организовать и провести общее собрание, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника, а также оформить необходимые документы и проинформировать собственников в установленном порядке о принятых решениях. Это определено в п. 1, 6 и 7 ст. 45 ЖК РФ.

Однако фактически данная норма работает со скрипом: управляющие компании идут крайне неохотно на такие инициативы «снизу» с «не своей» повесткой вопросов голосования.

Процедура уведомления о проведении общего собрания

Для проведения общего собрания прежде всего необходимо составить реестр собственников, имеющих право участвовать в голосовании. Есть два способа его получения: платный и бесплатный.

1. Получить необходимые сведения можно с сайта ФГИС ЕГРН (rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn) путем заказа нужно количества выписок. Имея доступ на сайт «Госуслуги» и на сайт Росреестра, можно купить пакет таких выписок (в ценах 2019 года 100 выписок стоят 400 руб., т. е. стоимость одной выписки на одно помещение составит 4 руб.). Эти сведения будут актуальными на момент проведения собрания.

2. С 01.01.2018 года управляющая домом организация обязана вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие их идентифицировать. При поступлении обращения о предоставлении такого реестра от собственника в письменной форме (в том числе обращения с использованием ГИС ЖКХ) необходимо в течение 5 дней с момента получения такого обращения предоставить этот реестр. Согласия собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, не требуется (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Однако использовать этот бесплатный способ стоит с опаской: управляющая домом организация может нарочно передать неверный реестр собственников. А это не позволит уведомить их о проведении собрания. Нарушение порядка уведомления будет возложено на инициаторов общего собрания и повлечет возможность оспорить результаты и протокол. Поэтому реестр собственников лучше формировать самостоятельно, без помощи и обращения в прежнюю управляющую организацию.

Инициатор (инициаторы) общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять 10 до даты его проведения. Обратите внимание, что формулировка «сообщить не позднее чем за 10 дней до даты его проведения» означает, что сообщение должно быть не отправлено, а получено собственником в указанный срок.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение о проведении общего собрания считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Это следует из п. 1 ст. 165.1 ГК РФ.

Уведомлять необходимо каждого собственника. Если в многоквартирном доме имеется жилое помещение площадью 40 м^2, которое оформлено в собственность на 5 человек, уведомление о проведении общего собрания нужно направлять всем пятерым собственникам. Это следует из п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Сообщение о проведении собрания может быть доведено до собственников следующими способами:

— заказным письмом (самый правильный, но неудобный и затратный способ);

— вручено под подпись (способ бюджетный, но имеет риск быть оспоренным, т. к. может быть уведомлен не собственник, а третье лицо);

— размещением в помещении многоквартирного дома, которое доступно для всех собственников (при условии что ранее общее собрание утвердило такой способ уведомления);

— иным способом, который ранее определило общее собрание (например, через имейл или СМС-рассылку).

Эти способы определены в п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, может быть основанием для признания судом недействительным решения собрания. Это определено в пп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание.

2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование).

3. Дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

4. Повестка дня собрания.

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться (п. 5 ст. 44 ЖК РФ).

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством РФ не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено. Это приведено в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.

Формы проведения общих собраний

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1. Очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование).

2. Заочного голосования (опросным путем или с использованием сайта ГИС ЖКХ).

3. Очно-заочного голосования.

Это определено в ст. 44.1 ЖК РФ.

Сейчас идет обсуждение законопроекта о формировании института конференции собственников помещений многоквартирного дома. Участники конференции будут выбраны на общем собрании по принципу Один этаж — один представитель» и будут принимать те решения, которые относятся к компетенции конференции. Цель конференции — упростить процедуру проведения общих собраний, поскольку собирать кворум даже во время годовых общих собраний непросто.

Какие документы необходимо приготовить для проведения общих собраний

В числе документов можно выделить обязательные, предусмотренные требованиями, а также факультативные, которые собирают для удобства процедуры проведения общего собрания.

Основным документом, который зафиксирует решения общего собрания, будет протокол. Его можно подготовить после проведения общего собрания и подсчета голосов.

Законом установлены обязательные приложения к протоколу. В их числе:

1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц; полного наименования и ОГРН юридических лиц; номеров принадлежащих им помещений и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения; количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.

Обратите внимание, что при оформлении протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в качестве сведений о реквизитах документа, подтверждающего право собственности физического лица на помещение в таком доме, необходимо использовать данные, содержащиеся в выписке из ЕГРП (ЕГРН). Такая позиция изложена в письме Минстроя России от 07.10.2016 № 33077-АТ/04.

Часто возникает вопрос о том, нужно ли заказывать выписку из ЕГРН, если есть свидетельство о государственной регистрации права. Важно то, что информация о собственнике должна быть актуальной на дату проведения общего собрания. С 15.07.2016 свидетельство о государственной регистрации права не выдается. Таким образом, собственник мог измениться, а инициаторы проведения общего собрания, руководствуясь старыми данными, могут уведомить прежнего собственника, но не уведомить нового. Эта ситуация будет основанием для отмены принятых общим собранием решений, что следует из п. 1 ст. 184.1 ГК РФ.

При этом срок действия выписки из ЕГРН законодательством не установлен. Однако информация в этих документах должна быть актуальной, поэтому выписки должны быть представлены в разумный срок с даты их получения. Эта позиция изложена в письме Минэкономразвития России от 02.06.2008 № Д08-1593.

2. Копия текста сообщения о проведении общего собрания.

3. Реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания (либо почтовые уведомления о вручении сообщений).

4. Списки присутствующих и приглашенных лиц.

5. Документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц.

6. Документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания.

7. Письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования).

8. Иные документы в случае их упоминания в содержательной части протокола общего собрания.

Это определено в п. 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 28.01.2019 № 44 / пр.

В реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений, рекомендуется включать сведения о распределении долей.

Такой реестр может одновременно являться листом регистрации собственников, пришедших на общее собрание.

До момента проведения общего собрания у его инициаторов должны быть:

— реестр собственников помещений в многоквартирном доме (в котором собственники будут голосовать и расписываться);

— сообщение о проведении общего собрания, где будет обозначена повестка, по которой ведутся обсуждения и голосование;

— документы, по которым принимаются решения

— бюллетени для их раздачи собственникам, если собрание носит очно-заочный характер.

В реестре собственников оптимально предусмотреть следующую информацию:

— местоположение многоквартирного дома (почтовый адрес);

— данные по площади жилых помещений многоквартирного дома, которые берутся за 100 % числа голосов;

— номер жилого помещения собственника;

— режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);

— фамилию, имя, отчество (наименование) собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение (с 15.07.2016 года вместо номера и даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из ЕГРП (ЕГРН) целесообразно указывать номер и дату государственной регистрации права или правоустанавливающего документа);

— фамилию, имя, отчество (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);

— количество голосов, принадлежащих собственнику помещения;

— информацию по количеству вопросов повестки голосования с возможностью проголосовать «за», «против», «воздержался»;

— место для подписи, подтверждающей факт голосования собственником.

Как сформировать повестку проведения общего собрания

Повестка вопросов общего собрания имеет обязательную и факультативную части.

Факультативная — это те вопросы, решения по которым необходимо принять на общем собрании.

Обязательная часть определена нормативами, и без нее есть риск признания протокола недействительным. При любой форме проведения общих собраний обязательным элементами повестки вопросов должны быть:

— выбор председателя и секретаря общего собрания;

— выбор членов счетной комиссии общего собрания;

— определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений (если ранее такое место не было определено).

Проведение общего собрания в виде очного голосования

При очном голосовании на общем собрании собственники принимают решения по всем вопросам путем одновременного голосования по заранее согласованной повестке.

Для проведения очного голосования выбирается место. Специальных требований к нему нет, обычно общие собрания проводятся около подъездов, на детской площадке или в иных пригодных для этого местах придомовой территории.

Место проведения собрания обязательно следует определять в сообщении, т. к. в дальнейшем эта информация будет отражена в протоколе как обязательный реквизит.

В качестве даты проведения собрания имеет смысл выбирать вечер воскресенья, чтобы обеспечить большую явку собственников на собрание.

В процессе собрания выбранный председатель разъясняет участникам цели и повестку дня собрания и ведет само собрание. Согласно установленному порядку участники общего собрания:

— знакомятся с регламентом проведения общего собрания;

— слушают докладчиков по вопросам повестки дня;

— обсуждают решение по каждому из вопросов;

— голосуют по предлагаемым вопросам, выбирая один из вариантов: «за», «против» или «воздержался».

Все приложения к протоколу общего собрания должны быть пронумерованы. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указываются на первом листе документа. Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания. Страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании.

Это определено в п. 21 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 28.01.2019 № 44 / пр.

Проведение общего собрания в виде заочного голосования

Заочное голосование предполагает, что собственники принимают решения по повестке вопросов без очного совместного присутствия. В этом случае собственники получают бюллетень с повесткой вопросов и передают их инициатору общего собрания для окончания даты приема бюллетеней.

Обратите внимание, что проведение общего собрания в форме заочного голосования опросным путем возможно только в случае если ранее по данной повестке вопросов проводилось очное общее собрание, которое не имело кворума. Это определено в п. 1 и 2 ст. 47 ЖК РФ.

В качестве места приема целесообразно установить офис, почтовый ящик управляющей организации или одного из собственников (например, если собственников несколько и они живут в разных подъездах, можно для удобства жителей установить сразу несколько мест приема бюллетеней).

Проведение общего собрания в виде очно-заочного голосования

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В этой ситуации целесообразно очно-заочное голосование провести в две стадии:

— очно обсудить вопросы повестки дня и принять решения по вопросам, поставленным на голосование;

— получить бланки решений по месту и сроку, которые указаны в сообщении о проведении собрания.

Обратите внимание, что ЖК РФ также не запрещает при очно-заочной форме собрания провести эти стадии голосования одновременно. В таком случае очное обсуждение вопросов и заочное голосование будут проводиться не поэтапно, а параллельно. Это определено в п. 3 ст. 47 ЖК РФ.

Относительно установления срока приема голосов по заочной части общего собрания отметим, что закон не ограничивает продолжительность общего собрания собственников помещений в доме в форме очно-заочного голосования. При этом продолжительность такого собрания

— зависит от количества собственников помещений в многоквартирном доме;

— должна обеспечить возможность передать оформленные решения по вопросам повестки дня всем собственникам, желающим принять участие.

Обычно для получения решений собственников в рамках очно-заочного голосования достаточно 10–15 дней. Иногда этот срок разумно растянуть на 2–3 месяца, если дом очень большой.

Проведение общего собрания с использованием сайта ГИС ЖКХ

Принятие решений об использовании сайта ГИС ЖКХ при проведении общего собрания в форме заочного голосования возможно при наличии соответствующего решения общего собрания, принятого не менее чем 50 % голосов от общего числа собственников. Это следует из пп. 3.2) п. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Сайт ГИС ЖКХ в ЖК РФ называется системой.

Назначение ГИС ЖКХ при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закреплено ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ, согласно которой ГИС ЖКХ используется:

— для размещения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, итогов голосования;

— хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений;

— размещения электронных образов решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;

— осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При проведении общего собрания в форме заочного голосования в сообщении о его проведении должны быть указаны:

— сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

— форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

— повестка дня собрания;

— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

— сведения об администраторе общего собрания, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в сети «Интернет» (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);

— место и (или) фактический адрес администратора общего собрания;

— дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием ГИС ЖКХ по вопросам, поставленным на голосование;

— порядок приема администратором общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Такие требования установлены п. 5 ст. 45, п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы проводится без перерыва с даты и времени его начала и до даты и времени его окончания. Продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы должна составлять не менее чем 3 дня и не более чем 5 дней с даты и времени начала проведения такого голосования.

Требования к оформлению решений собственников, протокола общего собрания, проведенного с использованием ГИС ЖКХ, те же, что и без его использования. Решения общего собрания, принятые по результатам голосования с использованием системы, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в ГИС ЖКХ в течение 1 часа после окончания такого голосования.

Проведение общего собрания через ГИС ЖКХ является пока что не очень распространенной практикой. Причины этого связаны не только с проблемами сайта ГИС ЖКХ, но и с общим нежеланием собственников решать проблемы своего дома. По ходу собраний мы видим, как тяжело обеспечить кворум на традиционных очных формах собрания. В связи с этим использование сайта ГИС ЖКХ при проведении общих собраний видится как очень отдаленная перспектива.

Ошибки при проведении общего собрания

Общее собрание должно вестись по повестке вопросов, о которой все собственники должны быть уведомлены не позднее чем за 10 дней до даты общего собрания. Менять повестку во время общего собрания не допускается. Общее собрание созывают для решения конкретных вопросов. Необходимо заранее их продумать и включить в повестку дня.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня такого собрания, а также изменять ее. Это предусматривает п. 2 ст. 46 ЖК РФ. Если собственники примут решение по вопросу, который не был включен в повестку дня, то такое решение будет нелегитимно. Исключением признают случай, когда в собрании приняли участие все собственники помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ), однако такое бывает довольно редко.

ЖК РФ предусматривает ряд ситуаций, при которых для решения какого-либо вопроса собственники должны также определиться и по другим обязательным вопросам. Так бывает, например, в случае принятия решения о проведении капремонта (ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК РФ). Если в повестку дня не включить обязательные вопросы, то принятое решение невозможно будет реализовать.

Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена в законе, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками «Разное», «Другие вопросы» или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов.

В случае если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа.

Это определено в п. 17 Требований к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44 / пр.

Кто должен оформлять протокол общего собрания и готовить сопутствующие документы

В случае проведения общего собрания, которое созывает инициативная группа собственников, все документы готовят члены этой группы.

В случае проведение общего собрания управляющей организацией (ТСН) все документы готовит управляющая организация.

В случае проведения общего собрания органом местного самоуправления все документы готовит орган местного самоуправления.

Общие принципы подсчета голосов на общем собрании

Жилищный кодекс исходит из того, что большая часть решений принимается большинством голосов от кворума — 50 + 1 %. То есть, фактическое решение может быть принято четвертью дома (на собрание пришло 50 + 1 % от общего числа собственников дома и из этих 50 + 1 % за решение проголосовало еще 50 + 1 %).

Отдельные решения принимаются большинством голосов (т. е. 50 + 1 %) от общего числа собственников (а не от пришедших на собрание), например в случае смены способа формирования фонда капитального ремонта.

Есть ряд решений, для принятия которых необходимо 2 / 3 голосов от общего числа собственников (т. е. 66,66 + 1 %):

— все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, получением займа (кредита) на капитальный ремонт (кроме изменения способа формирования фонда капитального ремонта);

— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (установление забора, шлагбаума, сервитута, публичного сервитута и пр.);

— принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

— принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, соглашений о сервитутах) на условиях, определенных решением общего собрания;

— принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома дополнительными полномочиями (помимо указанных в п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания.

По всем остальным вопросам решения на общих собраниях принимаются простым большинством голосов от общего числа собственников (либо большинством от кворума).

Обратите внимание, что довольно часто встречается ситуация, при которой данные по площади в жилых помещениях в техническом паспорте многоквартирного дома и выписках из ЕГРН расходятся. Обычно погрешность бывает от 1 до 50 м^2. В этом случае приоритет имеется у сведений, содержащихся в выписках из ЕГРН.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Это определено в п. 3 и 4 Правил от 13.08.2006 № 491.

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, т. е. юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов — все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник. Такая позиция приведена в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.

Можно ли включать в повестку вопросов общего собрания вопросы, которые прямо не указаны в ст. 44 ЖК РФ? Логика тут проста: если всем домом проголосовать за отмену налогов для жителей данного дома, то налоги платить все равно придется. Но если вы принимаете те решения, которые относятся к практике управления домом, а необходимых вам формулировок нет в ст. 44 ЖК РФ, они могут быть в других нормативных актах. Либо такие формулировки могут быть предложены инициатором собрания, и закон это не запрещает (пп. 5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ: «Другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»).

Статус протокола как документа с решениями общего собрания

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными Минстроем России.

Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.

Решения общего собрания удостоверяют факты и влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Это определено в п. 1 и 5 ст. 46 ЖК РФ и п. 2 ст. 181.1 ГК РФ.

Подделка протоколов общих собраний

Помимо того что подделка протоколов общих собраний влечет за собой недействительность принятых решений, такие действия влекут за собой уголовную ответственность.

Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ЖК РФ, благодаря которым протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приобрел статус официального документа. Это определено в п. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Подделка официального документа в целях его использования либо сбыт такого документа является уголовно наказуемым деянием. Это определено в п. 1 ст. 327 УК РФ. Такое деяние наказывается ограничением свободы на срок до 2 лет, либо принудительными работами на срок до 2 лет, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 2 лет.

Использование заведомо подложного документа наказывается штрафом в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев, либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо исправительными работами на срок до 2 лет, либо арестом на срок до 6 месяцев. Это предусмотрено ч. 3 ст. 327 УК РФ.

Как оформить протокол общего собрания

Обязательные реквизиты протокола общего собрания:

1. Наименование документа.

2. Дата и номер протокола общего собрания.

3. Дата и место проведения общего собрания.

4. Заголовок к содержательной части протокола общего собрания.

5. Содержательная часть протокола общего собрания.

6. Информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

В случае если содержательная часть протокола общего собрания включает указание на наличие приложений, они должны быть предоставлены вместе с к протоколом. Протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов. Наименование документа должно содержать слова «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Датой протокола общего собрания является дата подведения итогов общего собрания (окончания подсчета голосов собственников помещений в многоквартирном доме).

Номер протокола общего собрания должен соответствовать порядковому номеру общего собрания в течение календарного года (например, № 1-2020, т. е. первое общее собрание, проведенное в 2020 году).

В качестве места проведения общего собрания должен указываться адрес, по которому проводилось общее собрание в очной форме, или адрес, по которому осуществлялся сбор оформленных в письменной форме, решений (бюллетеней) собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в очно-заочной и заочной форме.

В качестве даты проведения общего собрания В случае если оно продолжалось несколько дней, указываются дата начала и дата окончания общего собрания. Заголовок к содержательной части протокола общего собрания должен содержать информацию об адресе многоквартирного дома, виде общего собрания (годовое, внеочередное) и форме его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование).

Содержательная часть протокола общего собрания должна состоять из двух частей: вводной и основной.

Вводная часть содержательной части протокола общего собрания включает данные:

1. Об инициаторе общего собрания. Для юридических лиц указываются полное наименование и основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН) юридического лица в соответствии с его учредительными документами и идентифицирующими сведениями (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика). Для физических лиц — полностью фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение.

2. О лице, председательствующем на общем собрании, секретаре общего собрания, лицах, проводивших подсчет голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Указывается его фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение (за исключением случая, когда вопрос об избрании указанных лиц включен в повестку дня общего собрания);

3. О списке лиц, принявших участие в общем собрании (далее — присутствующие лица) и приглашенных для участия в нем (далее — приглашенные лица).

4. Об общем количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

5. О количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем собрании.

6. Об общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

7. О повестке дня общего собрания.

8. О правомочности (наличии или отсутствии кворума) общего собрания.

Список присутствующих лиц должен начинаться со слов «Присутствующие лица» и включать следующую информацию:

1. В отношении физических лиц — фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае его участия в общем собрании); подпись собственника помещения в многоквартирном доме либо его представителя.

2. Для юридических лиц — полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) представителя собственника помещения в многоквартирном доме; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме; подпись представителя собственника помещения в многоквартирном доме.

Список приглашенных лиц должен начинаться со слов «Приглашенные лица» и включать следующую информацию:

1. Для физических лиц — фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии) лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя приглашенного лица (в случае его участия в общем собрании); цель участия в общем собрании приглашенного лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании) и его подпись;

2. Для юридических лиц — полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) представителя приглашенного лица; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя приглашенного лица; цель участия приглашенного лица в общем собрании и подпись его представителя.

Списки присутствующих и приглашенных лиц (оформляются в виде приложения к протоколу общего собрания, при этом в протоколе общего собрания указывается общее количество присутствующих и приглашенных лиц и делается отметка: «Список прилагается (приложение №… к настоящему протоколу)».

Текст основной части содержательной части протокола общего собрания состоит из отдельных разделов, каждый из которых соответствует вопросу повестки дня. При этом в повестке дня общего собрания указывается вопрос или вопросы, являющиеся предметом рассмотрения на общем собрании в соответствии с уведомлением о проведении общего собрания. Если вопросов несколько, они нумеруются и располагаются в порядке обсуждения.

Все структурные единицы основной части протокола общего собрания должны излагаться от третьего лица множественного числа («слушали», «выступили», «постановили», «решили»).

Текст каждой структурной единицы основной части протокола общего собрания должен состоять из трех частей:

1. Часть 1 — «СЛУШАЛИ», в которой указывается фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу общего собрания документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки дня общего собрания указываются перед словом «Слушали».

2. Часть 2 — «ПРЕДЛОЖЕНО», в которой указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки дня общего собрания, а его формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения.

3. Часть 3 — «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)», в которой указываются решения, принятые общим собранием по рассмотренному вопросу повестки дня общего собрания, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, количества голосов, отданных за указанные варианты голосования.

Это определено в п. 5-19 Требований к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44/пр.

Обратите внимание, что протокол должен быть оформлен аккуратно, ошибки и помарки не допускаются. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения его личной подписью и надписью «исправленному верить». Такая позиция приведена в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.

Сроки изготовления протокола и уведомления заинтересованных лиц

Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ в ст. 46 ЖК РФ были внесены изменения в ст. 46 ЖК РФ о порядке предоставления протоколов общих собраний в надзорные органы.

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую домом организацию, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Затем, в течение 5 дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений организация, управляющая домом, обязана направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в жилищную инспекцию для их хранения в течение 3 лет.

При непосредственном способе управления подлинники решений и протоколов подлежат обязательному направлению инициатором в орган государственного жилищного надзора не позднее, чем через 10 календарных дней со дня окончания общего собрания.

То есть максимальный срок представления документов в жилищную инспекцию и ГИС ЖКХ от даты собрания (при управлении домом управляющей организацией) — 15 дней.

Обратите внимание, что допускается направление подлинников решений, протоколов путем размещения на сайте ГИС ЖКХ принятых решений.

Это определено в п. 2, 3 и 5 Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений от 28.01.2019 № 44/пр.

Жилищная инспекция тоже требует предоставлять подлинники протоколов общих собраний, поэтому рекомендуем делать два оригинала протокола с реестром собственников: один — для жилищной инспекции, второй — для управляющей организации.

В случае если в жилищную инспекцию в течение 3 месяцев подряд поступает два и более протоколов с аналогичным вопросам повестки дня, то она обязана начать внеплановую документарную проверку с целью анализа законности процедуры проведения общего собрания и оформления его результатов. Это определено в п. 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ.

Решения, принятые общим собранием, и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициаторами общего собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Это определено в п. 3 ст. 46 ЖК РФ.

Условия недействительности решений общего собрания

Решение общего собрания может быть недействительно (быть оспоренным) или ничтожно при нарушении требований закона, в том числе В случае если:

1. Допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

2. У лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия.

3. Допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении.

4. Допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п 3. ст. 181.2 ГК РФ).

Это определено в 1 ст. 184.1 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае если оно:

1. Принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.

2. Принято при отсутствии необходимого кворума.

3. Принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

4. Противоречит основам правопорядка или нравственности.

Это определено в 1 ст. 185.1 ГК РФ.

Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. Это определено в п. 106–107 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума.

Решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения. Это определено в п. 108 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В ряде ситуаций требуется признавать недействительным не протокол, а отдельно взятое решение. Например, когда процедура организации и проведения общего собрания было осуществлена в соответствии с действующим законодательством, но в повестку вопросов был вставлен вопрос, решение которого было не в компетенции общего собрания. В таком случае необходимо оспаривать именно его, а не протокол в целом.

Кто может оспорить решения общего собрания

Признать недействительным решение общего собрания вправе только суд. Это следует из положений п. 6 ст. 46 ЖК РФ и п. 1 ст.181.3 ГК РФ. Собственники не имеют права после проведения общего собрания признать недействительными решения, принятые на предыдущем общем собрании.

Порядок обжалования решения общего собрания::

1. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля могут обратиться с иском в суд о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае нарушения требований ЖК РФ. Это определено в пп. 1 п. 6 ст. 20 ЖК РФ.

2. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, если:

— решения приняты с нарушениями ЖК РФ и иных нормативных актов;

— решением нарушены права и законные интересы собственника;

— собственник не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, также вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. Это определено в п. 3 и 5 ст. 184.1 ГК РФ.

В законе определено, что обжаловать решения общего собрания могут только собственники помещения в многоквартирном доме (при соблюдении ряда условий), а также орган государственного жилищного надзора и орган муниципального жилищного контроля.

Если управляющая организация хочет обжаловать принятое решение, чаще всего в суд подает не она, а лояльный ей собственник. Низложенная управляющая компания привлекается в процесс третьим лицом.

Кто является надлежащим ответчиком по оспариванию решений общего собрания

Надлежащим ответчиком по оспариванию решений общего собрания всегда является инициатор проведения общего собрания.

ТСЖ или новая управляющая компания не являются ответчиками, поскольку они не были инициаторами общего собрания. В силу положений ст. 44 и 45 ЖК РФ надлежащими ответчиками по требованиям об оспаривании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут выступать граждане и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в доме, поскольку решение общего собрания является основанием возникновения жилищных прав и обязанностей, в частности собственники помещений, являющиеся инициатором проведения такого собрания (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.04.2013 по делу № 2-5157/2012).

Таким образом, собственник помещений многоквартирного дома вправе обжаловать решение общего собрания собственников помещений, обратившись в суд с иском к инициатору проведения собрания.

Правление ТСЖ не может являться инициатором общего собрания и, как следствие, надлежащим ответчиком при признании решений общего собрания недействительным (Апелляционное определение Курского областного суда от 14.03.2013 по делу № 33-579-2013).

В какие сроки можно оспорить решение общего собрания

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом. Решение собрания может быть оспорено в суде не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными.

Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети «Интернет», на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение. Это определено в п. 5 ст. 181.4 ГК РФ и п. 111 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Интересно, что лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно других участников общего собрания о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники общего собрания, не присоединившиеся к такому иску, не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными. Это определено в п. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 4, 5 и 6 ст. 181.4 ГК РФ.

При этом в п. 42 Обзора практики Конституционного Суда РФ за 2016 год. суд указал, что само по себе непредоставление требуемой информации в случае, когда лицо, оспаривающее решение собрания, заблаговременно использовало все доступные ему формы уведомления других участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с таким иском, но по не зависящим от него причинам не предоставило соответствующую информацию каждому участнику гражданско-правового сообщества персонально, не может служить препятствием для принятия судом искового заявления к своему производству.

Таким образом, если вы хотите оспорить решение, а вторая сторона указывает на то, что вы не уведомили об этом всех участников общего собрания, то вы ссылаетесь на мнение Конституционного Суда РФ. Если, наоборот, являетесь ответчиком, то строите свою защиту, ссылаясь на п. 4–6 ст. 181.4 ГК РФ.

Особенности проведения общих собраний членов ЖСК

Проведение общих собраний в ЖСК с точки зрения процедуры должно отвечать обязательным требованиям, установленным в ст. 44–46 ЖК РФ. Вместе с тем принцип подсчета голосов членов ЖСК отличается от принципа подсчета голосов на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома.

Прежде всего жилищным законодательством не закреплено жестких правил проведения собрания членов ЖСК. При этом ст. 117 ЖК РФ собщает следующие критерии проведения собрания членов ЖСК:

— общее собрание членов ЖСК является правомочным, если на нем присутствует более 50 % членов кооператива;

— решение общего собрания членов ЖСК считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе ЖСК, — более 3 /4 членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании;

— решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

В то же время порядок проведения собрания членов жилищного кооператива описан в ст. 34–41 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», который хотя и не распространяется на деятельность ЖСК, но вместе с тем его можно применить по аналогии через ст. 7 ЖК РФ. Так, в соответствии с п. 3 ст. 34 данного закона каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос. Это отличается от правил голосования собственников, где вес голоса определяется площадью помещения собственника многоквартирного дома.

В случае если порядок проведения собраний и подсчета голосов на нем, а также вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов ЖСК, не прописаны в уставе ЖСК, целесообразно в дальнейшем закрепить такую информацию, тем более что в п. 1 ст. 113 ЖК РФ сообщается, что в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о компетенции органов управления кооператива в отношении порядка принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.

Есть ряд вопросов, по которым могут голосовать только собственники помещений многоквартирного дома (например, вопросы капитального ремонта, использования общего имущества третьими лицами или установление пределов использования земельного участка многоквартирного дома).

В этом случае собственники помещений многоквартирного дома и члены ЖСК голосуют совместно, исходя из принципа, что вес голоса собственника пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

По вопросам, относящимся к деятельности ЖСК (например, сметы доходов и расходов или утверждения штатного расписания), голосуют только члены ЖСК, собственник — нечлен ЖСК в голосовании по данным вопросам участия не принимают, если иное не установлено уставом ЖСК или решениями общих собраний ЖСК.

Особенности проведения общих собраний членов ТСЖ

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления ТСЖ и созывается в порядке, установленном уставом.

К компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:

— внесение изменений в устав или утверждение устава ТСЖ в новой редакции;

— принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

— избрание членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом, также председателя правления из числа членов правления ТСЖ, досрочное прекращение их полномочий;

— установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

— утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

— принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;

— утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

— утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

— утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ;

— утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ;

— рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

— принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ;

— определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе председателя правления ТСЖ;

— другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов ТСЖ также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые имеют отношение к компетенции правления ТСЖ.

Это следует из ст. 145 ЖК РФ.

Обратите внимание, что положения о проведении общих собраний собственников помещений многоквартирном доме распространяются на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены ТСЖ или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (а не общего числа собственников помещений многоквартирного дома). Это определено в п. 3 ст. 146 ЖК РФ.

Порядок подсчета голосов на общем собрании членов ТСЖ

В п. 4 ст. 145 ЖК РФ перечислены вопросы, решения по которым принимаются не менее чем 2 / 3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ:

— принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

— принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ.

Все остальные вопросы принимаются большинством голосов от членов ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.

Дюжина полезных решений, которые изменят качество жизни в вашем доме

На общих собраниях мы принимаем популярные и непопулярные решения. Есть ряд вопросов, относимых законом к компетенции общего собрания, которые способны существенно облегчить нашу работу, взаимоотношения с собственниками и надзорными органами.

Решения, облегчающие проведение общих собраний:

1. Приятие решения о порядке уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общих собраний собственников помещений.

2. Принятие решения о порядке размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях.

Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети «Интернет» информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.). Это определено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Поэтому целесообразно принять такие решения и определить, что уведомление об общих собраниях осуществляется путем размещения информации на досках объявлений, а результаты голосования размещаются на сайте управляющей домом организации.

3. Определение места хранения протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с п. 4 ст. 46 ЖК РФ протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Согласно п. 27 Правил от 13.08.2006 № 491 в обязанности управляющей организации входит хранение всей документации на многоквартирный дом, к которым относятся протоколы общих собраний. Поэтому место хранения такой документации должно быть определено.

4. Принятие решения о признании сообщества ТСН «Яхонт» в сети «Вконтакте» vk.com/yahont в качестве адреса официального сайта ТСН «Яхонт» как исполнителя коммунальных услуг, места размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях, а также об использовании адреса vk.com/yahont в качестве адреса официального сайта ТСН «Яхонт» для иных целей, предусмотренных законодательством, решениями общего собрания.

Принятие такого решения даст возможность использовать интернет-площадку для целей, которые установлены, например, в Правилах от 06.05.2011 № 354 (уведомлять потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг, неустоек (штрафов, пеней) через интернет-сайт и т. п.).

I. Решения, связанные с определением балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по сетям инженерно-технического обеспечения (ИТО):

1. Определение в качестве внешней границы сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, внешнюю границу стены многоквартирного дома.

2. Определение в качестве границы эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

3. Принятие решения об определении в качестве внешней границы сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, места соединения первого запорного устройства, расположенном на внешней стене многоквартирного дома, с внешней газораспределительной сетью, ведущей в многоквартирный дом.

II. Решения, связанные с вопросами оплаты жилого помещения:

1. Принятие решения о сроках внесения собственниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме (лучше сдвинуть срок оплаты с 10-го числа месяца, следующего за расчетным, установленный в п. 1 ст. 155 ЖК РФ, на 25-е число).

2. Определение размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета по тарифам, установленным региональными органами государственной власти (чтобы не уходить в небаланс при высоком общедомовом безучетном потреблении, т. е. выставлять жителям весь коммунальный ресурс, который потребил дом).

3. Принятие решения о заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения, договоров энергоснабжения собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, поставляющей коммунальный ресурс в многоквартирный дом, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами — с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

III. Решения, связанные с использованием общего имущества третьими лицами:

Формулировки таких решений приводились в разделе «Вхождение на объект путем создания ТСЖ».

IV. Решения по капитальному ремонту.

Формулировки таких решений приводились в разделе «Вхождение на объект путем создания ТСЖ».

Глава 4

Определение состава общего имущества и зон ответственности

Что такое общее имущество и из чего оно состоит

Понятие общего имущества раскрывается в трех нормативных актах: ГК РФ, ЖК РФ и Правилах от 13.08.2006 № 491.

Основы понятия общего имущества заложены в ст. 290 ГК РФ, а остальные нормативные акты являются отраслевыми и уточняющими.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В п. 1 ст. 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

2. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Узкоотраслевой уточняющий перечень общего имущества определен в п. 2 Правил от 13.08.2006 № 491, где указано, что в состав общего имущества включаются:

a) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если они установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности»;

з) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Ключевые принципы, по которым объекты относят к общему имуществу:

1. Общее имущество должно обслуживать более одного помещения в данном доме.

Проиллюстрируем это на примере обслуживания почтовых ящиков, расположенных в подъездах.

В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов.

При этом закон различает понятия почтового абонентского ящика (специального запирающегося ящика, предназначенного для получения адресатами почтовых отправлений), и абонентского почтового шкафа (специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений).

Если отдельный почтовый абонентский ящик не может быть отнесен к общему имуществу и должен обслуживаться за счет средств собственника, то абонентский почтовый шкаф может быть отнесен к составу общего имущества и обслуживаться средствами организации, управляющей домом.

Такой же принцип распространяется и на иные части дома при определении их отношения к общему имуществу.

2. Общее имущество не должно принадлежать отдельным собственникам. Но справедливо и обратное: захват тамбура (выдел в натуру) собственниками прямо запрещен ст. 37 ЖК РФ. Его самозахват (от установки замков на дверь до организации кладовки) не влечет за собой принадлежность данной территории тому, кто ограничил доступ в места общего пользования.

3. Важным принципом отношения к общему имуществу объектов является их строительство за счет средств собственников помещений (ст. 218 ГК РФ).

4. Сети инженерно-технического обеспечения (далее — сети ИТО) относятся к общему имуществу только в том случае, если находятся исключительно в многоквартирном доме. Внешние сети, находящиеся за стеной дома, общим имуществом не являются (за исключением газовых сетей).

5. Земельный участок включен в состав общего имущества исключительно и применительно к элементам озеленения и благоустройства, а не к сетям ИТО.

Машино-места и коллективные автостоянки

Правила от 13.08.2006 № 491 относят «коллективные автостоянки», расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, к общему имуществу многоквартирного дома.

Это определение идет еще из СССР (Постановление Совмина РСФСР от 24.09.1960 № 1475 «Об организации кооперативов по строительству и эксплуатации коллективных гаражей-стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев»).

В настоящее время понятие коллективных автостоянок в действующем законодательстве практически не используется. В п. 21 ст. 1 ГрК РФ используется понятие «парковка», которое по логике может быть синонимом «коллективной автостоянке».

Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.

С 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ был введен п. 29 ст. 1 ГрК РФ, где приведено определение машино-места.

Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Поскольку машино-место — отдельный объект недвижимости, то согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ он подлежит обязательной государственной регистрации.

Машино-место не является общим имуществом и не равнозначно понятию коллективной автостоянки. При этом собственник машино-места имеет право на долю в общем имуществе, пропорциональную площади его машино-места.

Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете

Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете, обладают особым статусом и отвечают признакам общего имущества. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в денежных средствах, находящихся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником данного помещения.

Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует праву собственности на такое помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.

Является ли уличное освещение общим имуществом

Очень сложным вопросом является определение лиц, которые обязаны организовать освещение дворовой территории (земельного участка, входящего в общее имущество собственников помещений). Ситуация здесь крайне не-определенная и конфликтная.

С одной стороны, в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, федеральное законодательство.

В соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Формулировка «если иное не установлено законодательством Российской Федерации» может применяться только на условиях пп. «а» п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, где определено, что состав общего имущества определяют собственники помещений многоквартирного дома.

Такая позиция приведена в Определении № 305-ЭС16-8210 Обзора Президиума Верховного Суда РФ от 20.12.2016 № 4 (2016), также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.12.2015 №№ 305-ЭС15-11564, А41-22117/2014, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.12.2016 №№ 308-ЭС16-7314, А53-8395/2015 и иных многочисленных примерах судебной практики Верховного Суда РФ.

При исследовании актов разграничения балансовой принадлежности судам следовало установить, имеются ли предусмотренные законодательством Российской Федерации основания для установления границы балансовой принадлежности за пределами внешней границы стены многоквартирного дома, в том числе имелось ли предусмотренное пп. «А» п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, волеизъявление управомоченных собственников помещений в многоквартирном доме на определение состава общего имущества многоквартирного дома (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС16-8210).

Вместе с тем, в соответствии с пп. 25 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся утверждение правил благоустройства территории городского округа, осуществление контроля за их соблюдением, организация благоустройства территории городского округа в соответствии с указанными правилами.

Уличное освещение — это вопросы благоустройства городских территорий. Однако правила благоустройства территории городского округа очень часто написаны таким образом, чтобы с органов местного самоуправления была снята любая ответственность за организацию уличного освещения.

В моей практике было такое, что застройщик запитал к многоквартирному дому опоры уличного освещения на внутренних сетях энергоснабжения. В ходе почти годичного судебного разбирательства мы доказали, что уличное освещение не является общим имуществом, а собственники не должны его оплачивать. После вступления этого решения в силу сетевая организация отключила свет и погрузила дом в темноту. Мы увязли в судах с муниципалитетом, т. к. его обязанность освещать дворовые территории неочевидна. Придомовая территория тем временем на момент написания книги продолжает пребывать в темноте.

Таким образом, с уличным освещением ситуация продолжает оставаться напряженной:

— общим имуществом эти сети не являются в силу закона, и тратить деньги на оплату этих расходов в рамках содержания общего имущества нельзя;

— прямой обязанности для местных властей освещать дворовые территории в законе также нет.

Если земельный участок у дома отсутствует, то обязанность для местных властей осуществлять его освещение очевидна. Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Следовательно, вопросы благоустройства с уличным освещением на муниципальной земле могут решить только городские власти через муниципальный бюджет, а не собственники своими деньгами.

Ситуация в регионах пока такая: либо сидеть целым домом в темноте и тянуть времянки с прожекторами, либо принимать на баланс дома в состав общего имущества сети уличного освещения. А это повлечет крайне непопулярное увеличение тарифа на обслуживание «улички».

Является ли АИС общим имуществом

Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (АИС) позволяют снимать одновременно показания с общедомовых и индивидуальных приборов учета без участия собственников. В прибор учета («умном счетчике») вмонтирован радоимодуль, который ежесуточно передает объемы потребления на антенну. Она, в свою очередь, передает данные в личный кабинет оператора системы АИС. Это крайне полезное техническое решение, которое позволяет свести неучтенный общедомовый небаланс по коммунальному ресурсу до минимальных значений.

С 01.01.2017 в пп. «е(1)» п. 2 Правил от 13.08.2006 г. № 491 были внесены изменения в части определения состава общего имущества. К нему были отнесены автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если они установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме.

В 2018 году мы решили ставить в одном из домов АИС за счет средств специального счета по капитальному ремонту (через региональный компонент работ, т. е. согласно п. 2 ст. 166 ЖК РФ). И тут возникла длительная дискуссия и переписка со всеми надзорными органами: почти все они понятия не имели, что такое АИС, и видели эту систему, как сказал один из местных начальников, «только на бумаге». Основной предмет спора — являются ли индивидуальные приборы учета (ИПУ) как часть АИС общим имуществом или личным имуществом собственников.

После длительной переписки со всеми инстанциями мы получили разъяснения прокуратуры. Если ИПУ являются частью АИС, то они будут являться общим имуществом, т. к. АИС обладает признаками неделимых вещей. Все надзорные органы сошлись на том, что за счет средств фонда капитального ремонта допустима оплата работ по установке АИС в полном объеме (т. е. при одновременной установке общедомовых и индивидуальных приборов учета, антенны и программной оболочки под АИС).

Наша логика здесь была такая: автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов предполагают, что коммунальные ресурсы измеряются общедомовым прибором учета. А коммунальные услуги измеряются индивидуальными приборами учета. Поскольку в законе речь идет и про коммунальные ресурсы, и про коммунальные услуги, закон допускает отнесение к общему имуществу индивидуальных приборов учета, которые также являются принадлежностью к АИС и будут являться не имуществом собственников, а общим имуществом, если они установлены, например, за счет средств специального счета по капитальному ремонту.

Индивидуальные приборы учета потребления коммунальных ресурсов являются частью АИС, а не частью инженерных систем горячего и холодного водоснабжения. Индивидуальный прибор учета не является элементом системы водоснабжения, он является элементом измерительной системы, поэтому к нему не применяется п. 5 Правил от 13.08.2006 № 491 по разграничению до и после первого запирающего устройства.

Почему важно определить состав общего имущества

В п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491 выделено три группы лиц, которые определяют состав общего имущества:

а) собственники помещений в многоквартирном доме — для выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органы государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органы местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Важность определения состава общего имущества очевидна. Если в отношении многоквартирного дома не определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то отсутствует сам объект управления. В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является одним из условий договора.

Если будет официально отсутствовать состав общего имущества, определенный общим собранием многоквартирного дома, то для организации это повлечет риски, связанные с получением взысканий от надзорных органов, и доказать свою обязанность или отсутствие обязанности по проведение тех или иных работ будет довольно сложно. Судебная практика (например, споры по сетям ИТО), исходит из того, есть ли решение собрания о принятии в состав общего имущества многоквартирного дома внешних сетей ИТО. Если такого решения нет, суды не относят сети ИТО, находящиеся за стеной многоквартирного дома, в состав общего имущества.

Приведем другой пример. Часто в советское время многоквартирные дома строились таким образом, что чужие коммуникации походили транзитом через дом. Поскольку транзитные сети и коммуникации не могут входит в состав общего имущества многоквартирного дома, они не могут и содержаться за счет собственников помещений в этом доме.

Однако доказать непринадлежность транзитных сетей к общему имуществу многоквартирного дома непросто, особенно, если вы пришли в новый дом, а прежний домоуправ не глядя подписывал с «ресурсником» акты балансовой и эксплуатационной ответственности, которые относили данные сети ИТО на баланс многоквартирного дома.

Можно выделить два способа решения проблем с транзитными сетями в многоквартирном доме:

— договориться с владельцем транзитных сетей и установить в порядке ст. 274–276 ГК РФ частный платный сервитут в его пользу;

— если владельца нет, то в порядке ст. 225 ГК РФ обратиться в орган местного самоуправления для постановки данных сетей на учет как бесхозяйных объектов.

В любом случае решение общего собрания будет являться дополнительным аргументом в том, что данные сети не являются общим имуществом многоквартирного дома.

Увеличение и уменьшение состава общего имущества многоквартирного дома

Увеличение состава общего имущества допускается через п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, где определено, что состав общего имущества в многоквартирном доме определяется собственниками помещений в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Если собственники хотят установить детскую площадку, которой раньше не было, они вправе включить ее в состав общего имущества и обслуживать.

Для решения о включении тех или иных объектов в состав общего имущества необходимо 50 + 1 % голосов от числа собственников, принявших участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Обратите внимание, что, когда увеличение состава общего имущества влечет за собой установление обременения или ограничения использования земельного участка многоквартирного дома, оно требует не менее 2 / 3 голосов от общего числа собственников. То есть, если необходимо поставить ворота или шлагбаум, необходимо сначала собрать 2 / 3 от общего числа собственников. Затем нужно собрать 51 % голосов от числа собственников, принявших участие в общем собрании, чтобы принять такие ворота или шлагбаум в состав общего имущества многоквартирного дома.

В п. 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно при соблюдении двух условий:

1. Только с согласия всех 100 % собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Путем реконструкции многоквартирного дома.

Реконструкция объектов капитального строительства предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Принимая дополнительный объект на баланс дома, мы должны понимать, что это навсегда и «скинуть» принятое уже не получится.

Часто практикой увеличения состава общего имущества за счет внешних сетей грешат управляющие организации от застройщика, которые вешают на новых «счастливых» и не разобравшихся в сути вопроса дольщиков сотни метров внешних сетей.

Нужно ли регистрировать право собственности на общее имущество

В соответствии с п. 4 и 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

— при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест;

— при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Следовательно, дополнительно право собственности на общее имущество регистрировать не надо. Однако важно помнить, что В случае если третьи лица (муниципальные власти или ресурсоснабжающие организации) начинают настаивать на том, что какие-либо объекты (например, внешние сети) являются общим имуществом собственников дома, мы должны руководствоваться специальными нормами права.

В п. 3 Правил от 13.08.2006 № 491 определено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В п. 4 Правил от 13.08.2006 № 491 определено, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Таким образом, если в выписке из Реестра, которую вы заказываете, отсутствуют сведения о внешних сетях канализации, то нет оснований относить эти сети к общему имуществу. При возникновении спорных ситуаций мы должны сверяться с Реестром.

Определение внутренних границ общего имущества с потребителями

В условиях возникновения аварийных и иных чрезвычайных ситуаций для определения виновных лиц, обязанных возместить причиненный вред, необходимо определение внутренних границ общего имущества с потребителями.

1. Холодное и горячее водоснабжение

К общему имуществу относятся:

— стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

— первое отключающее устройство, которое суды также относят к общему имуществу, а не имуществу потребителя, как принадлежность к главной вещи.

В решении Верховного Суда РФ от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787 указано, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

2. Водоотведение

К общему имуществу относятся:

— канализационные выпуски, фасонные части (в том числе отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники), стояки, заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки;

— ответвления от стояков до первых стыковых соединений;

— другое оборудование, расположенное в этой системе.

3. Внутридомовая инженерная система газоснабжения

К общему имуществу относятся:

— газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию; резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом; газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования);

— технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура, системы контроля загазованности помещений;

— коллективные (общедомовые) приборы учета газа, а также приборы учета газа, фиксирующие объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

4. Внутридомовая система отопления

К общему имуществу относятся:

— стояки, обогревающие элементы;

— регулирующая и запорная арматура;

— коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии;

— другоге оборудование, расположенного на этих сетях.

Радиаторы, расположенные внутри жилых помещений, относятся к общему имуществу только в том случае, если не имеют отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления.

Кроме того, Минстрой России в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ / 04 указал, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.

5. Внутридомовая система электроснабжения

К общему имуществу относятся:

— вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратура защиты, контроля и управления;

— коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии;

— этажные щитки и шкафы;

— осветительные установки помещений общего пользования;

— электрические установки систем дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода;

— грузовые, пассажирские и пожарные лифты;

— автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома;

— сети (кабели) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Определение внешних границ общего имущества (кроме сетей газа)

Один из самых сложных — вопросов, как определить внешнюю границу по сетям ИТО.

Императивная норма такова: внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома. А границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491).

Ключевые условия применимости установленных в законе императивных норм:

1. «Если иное не установлено законодательством Российской Федерации»:

— если общим собранием были приняты решения об увеличении состава общего имущества (через п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491);

— если есть доказательства того, что внешние сети ИТО были возведены (построены) за счет средств собственников помещений многоквартирного дома (через ст. 218 ГК РФ).

2. «Если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией»:

— границы могут менять только собственники с управляющей многоквартирным домом организацией, а не управляющая организация с ресурсоснабжающей организацией;

— переход на прямые договоры и смещение исполнителя на ресурсоснабжающую организацию открывает риски для злоупотреблений со стороны «ресурсника» при определении границы эксплуатационной ответственности.

3. Если управляющая многоквартирным домом организация не может договориться с ресурсоснабжающей организацией по границе, то эксплуатационная ответственность определяется по балансовой принадлежности (т. е. по стене).

4. Если в многоквартирном доме отсутствует ОДПУ, то эксплуатационная ответственность определяется по балансовой принадлежности (т. е. по стене).

5. Канализационный выпуск как составляющая часть внутридомовой инженерной системы водоотведения входит в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с п. 5 Правил от 13.08.2006 № 491.

Проблему с внешними сетями необходимо решать при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями в рамках преддоговорного спора (ст. 445–446 ГК РФ).

Определение внешних границ общего имущества (сетей газа)

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 8 п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491).

В системе газовых сетей различаются понятия сетей газораспределения и сетей газопотребления.

Согласно ГОСТ Р 53865–2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Системы газораспределительные. Термины и определения»:

— сеть газораспределения — технологический комплекс, состоящий из распределительных газопроводов, газопроводов-вводов, сооружений, технических устройств;

— распределительный газопровод — газопровод, проложенный от источника газа до места присоединения газопровода-ввода;

— газопровод-ввод — газопровод, проложенный от места присоединения к распределительному газопроводу до сети газопотребления;

— источник газа — элемент системы газоснабжения, предназначенный для подачи газа в сеть газораспределения;

— сеть газопотребления — технологический комплекс газовой сети потребителя, расположенный от места присоединения к сети газораспределения до газоиспользующего оборудования и состоящий из газопроводов и технических устройств на них.

В соответствии с пп. «а» и «в» п. 3 Постановления Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»:

— распределительные газопроводы — газопроводы, обеспечивающие подачу газа от газораспределительных станций магистральных газопроводов или других источников газоснабжения до газопроводов-вводов или организаций — потребителей газа;

— газопровод-ввод — газопровод от места присоединения к распределительному газопроводу до отключающего устройства или наружной конструкции здания либо сооружения потребителя газа.

Вновь построенный газопровод выступает в качестве распределительного газопровода. В свою очередь, совокупность распределительных газопроводов образует сеть газораспределения. Запорное устройство в начале распределительного газопроводова как части сети газораспределения образует балансовую границу организации, управляющей многоквартирным домом.

Внешняя газораспределительная сеть может находиться в отдалении от дома, но не может находиться за пределами земельного участка многоквартирного дома, т. к. иное будет противоречить ст. 36 ЖК РФ.

Земельный участок до и после ЖК РФ

На бытовом уровне земельный участок многоквартирного дома принято называть придомовой территорией или придворовой (дворовой) территорией. Проверить, есть ли у вашего дома придомовая территория, можно на сайте Публичной кадастровой карты — pkk5.rosreestr.ru.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определено следующее:

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Обратите внимание, что любой из собственников помещений в многоквартирном доме, даже не уполномоченный общим собранием, вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирный дом. Это указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П.

4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только В случае если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Применительно к новым домам до их строительства орган местного самоуправления утверждает градостроительный план, по которому застройщик осуществляет строительство. Таким образом, за некоторыми исключениями, у всех новых домов земельный участок должен быть сформирован.

Формирование земельного участка

Формирование земельного участка под многоквартирный дом — это определение его границ и проведение государственного кадастрового учета. Процедура формирования земельного участка под многоквартирный дом состоит из следующих пунктов:

1. Направление в администрацию муниципального образования запроса о предоставлении информации

— проведен ли кадастровый учет земельного участка под многоквартирный дом;

— осуществлена ли процедура формирования земельного участка под многоквартирный дом;

— какова процедура формирования земельного участка под многоквартирным домом на территории муниципального образования.

2. В полученном ответе должно быть указано, есть ли у многоквартирного дома собственная придомовая территория. Если выяснится, что земельный участок под многоквартирный дом не сформирован, то одному из собственников нужно обратиться с заявлением о формировании земельного участка в орган местного самоуправления. После этого такой орган будет обязан провести межевание и сформировать земельный участок под дом.

В нашей практике был случай, когда застройщик построил три многоквартирных дома на одном земельном участке и не размежевал их. Один из собственников обратился к муниципальным властям с просьбой провести межевание, сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет, но получил отказ. Проблема была не столько в том, что сам проект межевания в ценах 2018 года стоил около 1 млн руб. (которые нужно еще было собрать с собственников), а в том, что по муниципальным правилам процедура межевания должна проходить через публичные слушания, что само по себе не даетгарантированный успех проекта.

После получения отказа мы обратились в суд с иском о признании бездействия органа местного самоуправления незаконным. Первую инстанцию мы проиграли, а вот апелляционная инстанция поддержала требования административного истца, и земельный участок под отдельно взятый дом был сформирован (апелляционное определение Пензенского областного суда от 22.01.2019 по делу № 33а-386/2019).

Начиная с 02.08.2019 в целях образования земельного участка под многоквартирный дом уполномоченные органы власти обязаны:

— совершить все предусмотренные законом действия по формированию земельного участка;

— утвердить проект межевания территории;

— провести подготовку межевого плана земельного участка;

— обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка;

— устранить причины приостановки регистрации прав на земельный участок. Такой порядок установлен в п. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Обратите внимание, что в соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 389 НК РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектами налогообложения. Таким образом, наличие под домом своей земли не влечет дополнительного налогового бремени на собственников. Между тем своя земля у дома должна быть для его полноценного существования, развития и благоустройства.

Как можно использовать земельный участок многоквартирного дома

К исключительной компетенции общего собрания относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия любых решений, связанных с использованием земельного участка, необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа собственников (это предусмотрено п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Можно выделить следующие направления использования земельного участка многоквартирного дома:

— Сдача в аренду части земельного участка допустима при наличии 2 / 3 от общего числа собственников, проголосовавших за.

— Продажа части земельного участка. Она влечет за собой уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Поскольку отчуждение земельного участка не является реконструкцией многоквартирного дома как объекта капитального строительства, то продажа земельного участка не допускается законом.

— Установка детской площадки на земельном участке допустима при наличии 2 / 3 от общего числа собственников, проголосовавших за (одновременно с этим определяются источники финансирования работ; для принятия решения необходимо чтобы 50 % собственников либо членов ТСЖ, если в доме в качестве формы управления выбрано ТСЖ, проголосовали за).

— Установка забора/ограждения допустима при наличии 2 / 3 голосов от общего числа собственников, проголосовавших за (наряду с соблюдением локальных (муниципальных) нормативных актов, отсутствия сервитутов на придомовой территории.

В силу п. 365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 (далее — Правила от 25.04.2012 № 390), ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд. Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию многоквартирного дома в случае возникновения пожара.

— Организация парковки. Коллективные автостоянки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в силу пп. «ж» п. 2 Правил от 13.08.2006 № 491 являются общим имуществом. Таким образом специальных согласований, например, для нанесения разметки, не требуется. Вместе с тем принятие документа по аналогии с «Правилами парковки» может носить только рекомендательный характер.

Устанавливаем сервитуты на земельном участке многоквартирного дома

Часто бывает так, что на земельном участке многоквартирного дома проходят линейные объекты, принадлежащие в том числе муниципалитету.

Сервитут бывает двух видов: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 ЗК РФ).

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 1 и 2 ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (п. 5 ст. 36 ЖК РФ).

Границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1.07.2007 (п. 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»).

Кроме того, в пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ определено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. А также — о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.

Законодательство прямо обозначает, что публичный сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Если на вашей земле проходят тепловые сети, которые рвутся несколько раз в году, а теплоснабжающая организация их ремонтирует, одновременно разрушая ваше дворовое благоустройство, то имеет смысл провести у независимого оценщика расчет стоимости частного сервитута и обязать «ресурсника» принять ваши условия соглашения. Для дома и его управляющей организации это будет дополнительным источником дохода и заработка.

Использование общего имущества третьими лицами

Многоквартирный дом — сложный объект, отдельные части которого могут быть переданы для использования третьим лицам. Владельцем общего имущества выступают все собственники помещений. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме — орган управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).

К его компетенции относятся:

— принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ);

— принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по этим вопросам принимаются большинством — не менее 2 / 3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п 1. ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания о порядке использования общего имущества необходимо, чтобы:

— разместить рекламу в лифте (установить лифтборды);

— заключить договоры с операторами связи (провайдерами) на аренду части общего имущества (например, техэтажа);

— установить частный сервитут на земельном участке;

— повесить наружную рекламу на фасад многоквартирного дома;

— разместить на фасаде многоквартирного дома автоматический бокс по продаже питьевой воды.

Из практики для использования общего имущества третьими лицами заключаются следующие типы договоров:

— договор о предоставлении доступа;

— договор пользования общим имуществом;

— договор аренды помещения (части помещения) (если договор заключаетсяна срок более 1 года, требуется его государственная регистрация в силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73)

— договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;

— договор безвозмездного пользования.

Обратите внимание, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам В случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Денежные средства, получаемые за указанные объекты, могут быть использованы на всевозможные резервные фонды, нужды дома или пойти в прибыль организации, управляющей многоквартирным домом.

Использование общего имущества провайдерами

Много споров при использовании общего имущества третьими лицами происходят при размещении оборудования провайдерами (операторами связи). Очень часто провайдеры портят внутриподъездную инфраструктуру, сверля отверстия в перекрытиях и техтажах. Одним словом, ведут себя по-хозяйски на не принадлежащем им объекте.

Провайдеры отказываются платить за размещение своего оборудования (например, на техэтажах) организациям, обслуживающим многоквартирные дома, обосновывая это тем, что они действуют на основании публичных договоров в интересах пользователей услуг связи (равно как обязаны заключить публичный договор с каждым, кто к ним обратится).

В соответствии с п.3 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

01.03.2018 по данному вопросу высказался Верховный Cуд РФ:

1. Наличие у ряда жителей дома интереса в доступе в сеть Интернет и заключение частью жителей договоров на предоставление таких услуг с обществом «Ростелеком» не означает, что оператор связи вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Вывод судов о том, что договор об оказании услуг связи, заключаемый с абонентом, является достаточным основанием для размещения оператором связи своего оборудования, является неправильным.

3. Управляющая организация ограниченна в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома. Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу, и, следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование технических, а также иных общих помещений многоквартирного дома управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.03.2018 № А55-16550/2016, № 306-КГ17-17056).

В другом определении Верховный Суд РФуказал, что в отсутствие согласия большинства собственников помещений многоквартирных домов, принятого по результатам голосования на общем собрании, а также без внесения соответствующей платы за пользование общим имуществом в интересах названных лиц законных оснований для размещения оператором связи своего оборудования в многоквартирных домах не имеется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2018 № А73-2945 / 2017, № 303-ЭС17-22462).

Однако, как и прежде, договоры с провайдерами не являются обязательными для организаций, управляющих многоквартирными домами. На защиту операторов связи очень часто встают и ФАС и прокуратура. Поэтому справиться с ними и заставить их принять свои условия очень тяжело. Некоторые коллеги практикуют по отношению к провайдерам мелкое пакостничество (от порчи оборудования до ограничения доступа к оборудованию, если оно расположено на техэтаже дома), чтобы заставить их принять свои условия.

Заключая договор с провайдером, важно помнить, что если кто-то пострадает из-за небрежного или небезопасного размещения оператором связи оборудования на общем имуществе, то в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ отвечать за причиненный вред (удар током и т. п.) придется управляющей домом организации.

Поэтому в договор с операторами связи я всегда стараюсь включить формулировку: «Оператор связи самостоятельно несет ответственность за качество выполняемых работ по оказанию услуг связи, использованию общего имущества дома и причинению при выполнении работ (использовании имущества) убытков жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, а также ТСЖ. При причинении вреда оператор связи обязан возместить причиненный вред за свой счет и своими силами урегулировать возникший спор. Если это невозможно, оператор связи возмещает ТСЖ причиненные убытки, а также судебные расходы в пятидневный срок с момента выставления счета». Однако утвердить свои условия в договоре непросто.

В мой практике был случай, когда мы обратились в суд с требованием демонтажа оборудования «Ростелекома», отказавшегося платить деньги за проложенные по крыше дома воздушные линии. «Ростелеком» убрал эту «воздушку» с крыши нашего дома и протянул ее с соседнего. Очевидно, что вопросы доступа операторов связи к общему имуществу должны быть регламентированы, провайдеры должны платить деньги за его использование. Сейчас обсуждается вопрос об утверждении для провайдеров единого типового договора. Скорее всего, в результате лоббизма операторов связи он не будет являться публичным, но станет бесплатным для управляющей организации, поэтому это не решит наших проблем.

Глава 5

Заключение договоров с ресурсо-снабжающими организациями

Ресурсоснабжающая организация, исполнитель, коммунальный ресурс, коммунальная услуга

Самый сложный вопрос, который необходимо решить при управлении многоквартирным домом, — заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. Мой опыт общения с десятками директоров управляющих компаний из разных регионов России показывает, что заключать грамотные договоры с ресурсоснабжающими организациями нынешние управдомы в большинстве своем не умеют. Итак, прежде всего, научимся различать термины.

Ресурсоснабжающая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных вод). Ресурсоснабжающая организация может находиться в муниципальной, государственной или частной собственности (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124). При этом в разных городах мы отмечаем постепенную тенденцию скупки муниципальных ресурсоснабжающих организаций российскими олигархами.

Бывает так, что ресурсоснабжающая организация является одновременно и управляющей организацией, и даже застройщиком (если бизнес очень крупный). В этом случае застройщик, например, покупает котельную, обосновывает себе самый высокий тариф на коммунальный ресурс и согласовывает технические условия (являясь одновременно и «ресурсником») на подключение вновь вводимых в эксплуатацию им же домов.

Чаще всего ресурсоснабжающая организация представляет собой крайне недружелюбную организацию, которая живет по архаичным порядкам. В своей практике я заключил десятки договоров с ресурсоснабжающими организациями, и все они подписывались в рамках преддоговорного спора в судебном порядке через арбитраж. Был только один случай, когда ресурсоснабжающая организация подписала мою редакцию договора. Да и то только после того, как я предъявил ей судебные решения по другим подобным случаям в пользу «моих» домов.

К сожалению, реальность такова, что, пока вы не подадите на ресурсоснабжающую организацию в суд, с вами никто не будет разговаривать, слушать про ваши заботы и пытаться решать ваши проблемы. А после принятия обновленной редакции лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110), в частности обязанности по заключению за 30 дней договоров с ресурсоснабжающими организациями, у последних появились неограниченные возможности для шантажа управляющих организаций.

Возможности противостоять ресурсоснабжающим организациям есть только у ТСЖ, поскольку над ним не нависает риск нарушения лицензионных требований из-за длительного преддоговорного спора. Управляющую компанию, если она будет сопротивляться кабальным условиям договора, «ресурсник» легко «возьмет за горло» новыми лицензионными требованиями.

Поскольку законодательство в сфере ресурсоснабжения написано в пользу ресурсоснабжающих организаций, то управляющие организации под страхом нарушения лицензионных требований вынуждены заключать типовые договоры с ресурсоснабжающими организациями без какого-либо протокола разногласий и дискуссии по спорным пунктам. Именно поэтому управляющие организации берут дом вместе со всеми внешними сетями, а полноценный «разбор полетов» чаще всего происходит после того, как на смену «управляйке» в дом приходит ТСЖ.

Про ресурсоснабжающие организации важно понять главное:

— вас здесь никто не ждет и никто не любит;

— законодательство в сфере ресурсоснабжения написано исключительно в пользу ресурсоснабжающих организаций;

— ресурсоснабжающая организация в любом случае получит свои деньги; все, что ресурсоснабжающая организация не получит с жителей (например, убыток по общедомовому потреблению), она получит с управляющей домом организации.

Исполнитель — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом или уставом ТСЖ возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг(п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).

Более короткое определение исполнителя таково: «исполнитель» — юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (п. 2 Правил от 06.05.2011 № 354).

Поясним, почему важно понимать значение этих понятий. Правилами от 06.05.2011 № 354 на исполнителя возлагается большой перечень обязанностей (например, вводить в эксплуатацию приборы учета, пломбировать их, ограничивать коммунальные услуги и т. п.). Логика многих ресурсоснабжающих организаций строится на том, что такая организация занимается только выставлением квитанций и сбором денег. Например, она часто присылает требования «отключить» их должников с предоставлением отчета о проделанной работе в пятидневный срок (мы такие требования всегда игнорируем). Одним словом, ресурсоснабжающая организация хочет получать деньги, а работать с потребителями не хочет. После перехода на прямые договоры согласно ст. 157.2 ЖК РФ многие ресурсоснабжающие организации не хотят считать себя исполнителем.

Но исполнитель — это тот, кто предоставляет потребителю коммунальные услуги. Ст. 157.2 ЖК РФ называется «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами». Таким образом, из логики закона следует, что переход на прямые договоры влечет за собой смену роли ресурсоснабжающая организация: она становится исполнителем коммунальной услуги со всеми прочими обязанностями. Поэтому при заключении договоров ресурсоснабжения не позволяйте навязывать вам обязанность исполнителя.

Коммунальные ресурсы — холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо (при наличии печного отопления), используемые для предоставления потребителям коммунальных услуг, а также холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).

Обратите внимание, что нечистоты в трубах (канализационные массы) в законе также приравнены к коммунальным ресурсам. Таким образом, забитая канализация по внешним сетям равнозначна отсутствию коммунального ресурса. У нас была ситуация, когда водоканал отказался приезжать и прочищать канализацию на том основании, что «нам не были переданы эти сети». Мы прочистили канализацию своими средствами, а расходы отнесли на водоканал.

Коммунальные услуги — осуществление исполнителем деятельности по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых и нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).

Важно понимать следующее:

1. Отличие коммунальных ресурсов от коммунальных услуг состоит в том, что последние — это не вода или электроэнергия сами по себе, а именно активная деятельность исполнителя по их предоставлению.

2. Для предоставления коммунальных услуг используется общее имущество в многоквартирном доме. Пока горячая вода течет по трубе на улице, это коммунальный ресурс. Как только она попадает в дом и проходит по общедомовым трубам, та же самая вода становится коммунальной услугой.

На исполнителя распространяется государственный жилищный надзор, установленный в ст. 20 ЖК РФ. Просто так пожаловаться на ресурсоснабжающую за несоблюдение температурного графика нельзя, т. к. это будет являться спором хозяйствующих субъектов. Любая жилинспекция отпишется и отправит вас защищать свои права в суде. А вот если ресурсоснабжающая организация является исполнителем, то жилинспекция будет обязана контролировать порядок и правильность предоставления коммунальных услуг. Такая же позиция приведена в письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ / 04.

Регламент заключения договоров с ресурсоснабжающей организацией

Договор ресурсоснабжения заключается в двух случаях:

1. Если управляющая домом организация является исполнителем коммунальной услуги, т. е. приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации как для предоставления коммунальных услуг потребителям, так и на общедомовые нужды (содержание общего имущества), например, для освещения мест общего пользования, поддержания работы лифтов и т. п.

2. Если управляющая домом организация приобретает коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР на СОИ), т. е. на общедомовые нужды.

Обычно возникают два вопроса:

1. Заключать ли договор с ресурсоснабжающей организацией в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (т. е., если в доме есть ИТП)?

Формально, ресурсоснабжающая организация не предоставляет данную услугу, т. к. она готовится внутри дома, т. е. после зоны балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации.

В разъяснениях, которые приведены в письме Минстроя России от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению», указано, чтов случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный ст. 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае ресурсоснабжающая организация предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.

Однако, несмотря на такую позицию Минстроя России, многие практикуют прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, а жилищная инспекция обычно закрывает на это глаза, поскольку письма Минстроя России не являются нормативными актами, обязательными к исполнению.

В другом письме № 3080-ОО/06 от 04.02.2019 Минстрой России посчитал, что при наличии в доме ИТП между ресурсоснабжающей организацией и потребителями коммунальных услуг подлежит заключению договор, содержащий положения о снабжении тепловой энергии для подогрева воды в целях горячего водоснабжения (с теплоснабжающей организацией) и договор холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения (с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение).

В этом случае вариант повестки для общего собрания может иметь такой вид: «О принятии решения о заключении с 01.01.2020 собственниками помещений многоквартироного дома, действующими от своего имени договора, содержащего положения о снабжении тепловой энергии для подогрева горячей воды в целях горячего водоснабжения и договора холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения».

В целом запрета на заключение прямых договоров на теплоноситель при наличии в доме ИТП в ст. 157.2 ЖК РФ не содержится, т. е. такая практика имеет право на существование.

2. Если заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению коммунальной услуги по отоплению и газоснабжение, то нужно ли заключать с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения?

В соответствии с п. 40 Правил от 06.05.2011 № 354 потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальную услугу по отоплению как за единую коммунальную услугу без КР на СОИ (т. е. общедомовых нужд на отопление не бывает, это всегда коммунальная услуга). Аналогичная ситуация и с газоснабжением (система подачи газа должна быть герметична, иначе будет взрыв).

Если вы переходите на прямые договоры по отоплению и газоснабжению, то договор с ресурсоснабжающей организацией не будет заключаться, т. к. будет отсутствовать предмет такового. Если у вас есть какие-то спорные вопросы по внешним сетям инженерно-технического обеспечения, то стоит сначала решить их (либо добровольно, либо в судебном порядке), а уже затем переходить на прямые договоры.

Процедура заключения договора с ресурсоснабжающей организацией следующая

Не позднее 7 дней со дня регистрации ТСЖ или вступления в силу договора управления многоквартирным домом (т. е. включения данного дома в реестр лицензий) исполнитель обязан направить в ресурсоснабжающую организацию заявку-оферту. К ней прикладываются следующие обязательные документы (заверенные руководителем исполнителя или уполномоченным им лицом):

— правоустанавливающие документы исполнителя (свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя; свидетельство о постановке исполнителя на учет в налоговом органе; документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени исполнителя, а в случае если исполнителем выступает индивидуальный предприниматель, — копия паспорта гражданина Российской Федерации);

— лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами — для управляющих организаций;

— документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям (т. е. протокол о выборе данной организации в качестве управляющей домом, а также устав — для ТСЖ);

— документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) многоквартирного дома (жилого дома) в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

— документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

— документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также о размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

— иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа применительно к поставке коммунальных ресурсов для целей оказания коммунальных услуг пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Ресурсоснабжающая организация не вправе требовать от исполнителя представление документов, не предусмотренных в Правилах от 14.02.2012 № 124. Например, при переходе на прямые договоры при предоставлении протокола ресурсоснабжающая организация может требовать предоставления паспортных данных потребителей (ей будут необходимы эти данные для ведения работы с должниками).

Один руководитель ресурсоснабжающей организации мне как-то с угрозой заявил, что без паспортных данных протокол о переходе на прямые договоры не примет. Не стоит обращать внимания на такие требования отдельных руководителей ресурсоснабжающих организаций — важно руководствоваться той процедурой, которая определена в законе.

Согласно сложившейся практике сами договоры ресурсоснабжения готовят юридические или договорные отделы ресурсоснабжающих организаций (такое право для ресурсоснабжающих организаций определено в п. 10 Правил от 14.02.2012 № 124). В дальнейшем вы готовите на данные договоры свои протоколы разногласий. Но можно изменить эту практику. Скачайте с сайта ресурсоснабжающей организации проект типового договора, измените его и направьте уже подписанную вами редакцию договора ресурсоснабжения (т. е. оферту договора) на рассмотрение в ресурсоснабжающую организацию. В этом случае уже ресурсоснабжающая организация будет готовить свой протокол разногласий.

После получения оферты договора (или заявки), направленной ресурсоснабжающей организацией или исполнителем, есть 30 дней на то, чтобы рассмотреть договор и составить протокол разногласий. Практика показывает, что протокол разногласий должен быть всегда, потому что подписывать изначально предлагаемую редакцию договора в том виде, в котором ее дает ресурсоснабжающая организация, нельзя. Это может нарушить права собственников помещений многоквартирного дома. По своему опыту могу сказать, что при разборе каждого договора с ресурсоснабжающей организацией у меня бывает от 20 до 50 возражений по отдельным пунктам и приложениям.

При отсутствии ответа и по прошествии 30 дней можно обратиться с иском понуждения заключить договор ресурсоснабжения в предложенной редакции. Такое право закреплено в п. 11 Правил от 14.02.2012 № 124 и п. 1 ст. 445 ГК РФ.

Обратите внимание, что затягивать с заключением договора с ресурсоснабжающей организацией не следует, поскольку в силу п. 2 ст. 446 ЖК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. Если вы с чем-то не согласны, у вас есть не более полугода, чтобы решить вопрос в суде. Позже ваш иск к ресурсоснабжающей организации не примут.

Предоставление коммунальных услуг до момента заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями

Управляющая организация приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией (п. 15 Правил от 06.05.2011 № 354).

Договор ресурсоснабжения вступает в силу со дня подписания последней из его сторон. Поэтому, если у вас трехсторонний договор, вы можете им руководствоваться только после того, как каждая уполномоченная сторона поставит на нем свою подпись (п. 15 Правил от 14.02.2012 № 124).

В отсутствие заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров ресурсоснабжения управляющая организация, товарищество или кооператив не можетт осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг. Это определено в решении Верховного Суда РФ от 13.01.2014 № АКПИ13-1116, а также в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (вопрос 9 раздела VI).

Поэтому, пока договор с ресурсоснабжающей организацией не будет заключен, обязанность по выставлению квитанций потребителям, ведению коммерческого учета, а также иные обязанности исполнителя закон относит на ресурсоснабжающую организацию. К сожалению, ресурсоснабжающие организации часто произвольно относятся к положениям п. 15 Правил от 06.05.2011 № 354 и заставляют управляющие организации заключать договоры на поставку коммунального ресурса либо с даты регистрации ТСЖ, либо с даты, определенной в протоколе общего собрания о выборе управляющей организации.

Суды часто идут навстречу пожеланиям ресурсоснабжающих организаций и взыскивают деньги за коммунальный ресурс без наличия письменного договора, утверждая, что имеют место фактические договорные отношения (например, дело № А49-15899 / 2016). Жилищные инспекции также обычно закрывают глаза на эти формальности, а потому соглашаться с «ресурсником» или нет по предлагаемым датам, решать вам.

Виды договоров, заключаемых с ресурсоснабжающими организациями, и порядок их регулирования

Чаще всего при управлении многоквартирным домом заключаются следующие договоры ресурсоснабжения:

— договор теплоснабжения;

— договор горячего водоснабжения;

— договор энергоснабжения;

— единый договор холодного водоснабжения и водоотведения;

— договор газоснабжения.

Особенности таких договоров состоят в следующем:

1. Договоры ресурсоснабжения являются публичными (ст. 426 ГК РФ), т. е. они заключается с каждым, кто обратится (при наличии обязанности на покупку коммунального ресурса).

2. Договоры ресурсоснабжения относятся к договорам энергоснабжения (ст. 539 ГК РФ).

3. К договору водоснабжения применяются положения о договоре об энергоснабжении, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено законом и не противоречит существу договора водоснабжения.

Таким образом, изменение и расторжение договора энергоснабжения осуществляется в порядке ст. 539–548 ГК РФ. При этом к договорам водоотведения применяются положения о договоре возмездного оказания услуг, предусмотренные ГК РФ. Это определено в п. 24 Правил холодного водоснабжения и водоотведения от 29.07.2013 № 644. Таким образом, если у исполнителя заключен отдельный договор на водоотведение, то к нему применяются ст. 779–783 ГК РФ. Это означает, что исполнитель как заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Такой порядок определен в п. 1 ст. 782 ГК РФ.

Договоры, заключаемые с ресурсоснабжающими организациями, регулируются общими и специальными нормами права.

Общие нормы права содержатся в ГК РФ, ЖК РФ, а также в Правилах от 14.02.2012 № 124, специальные нормы права — в отраслевых нормативных актах по каждому виду коммунального ресурса.

1. Теплоснабжение:

— Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»: наиболее важными являются ст. 2 («Основные понятия») и гл. 4 данного закона, которыя регулирует отношения теплоснабжающих организаций, теплосетевых организаций и потребителей тепловой энергии;

— Правила организации теплоснабжения в Российской Федерации от 08.08.2012 № 808, которые устанавливают порядок организации теплоснабжения потребителей, существенные условия договора теплоснабжения;

— Правила коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя от 18.11.2013 № 1034, которые устанавливают порядок организации коммерческого учета тепловой энергии, определяют процедуру ввода в эксплуатацию тепловых установок в доме, механику предоставления документов в ресурсоснабжающую организацию и иные вопросы.

2. Горячее водоснабжение:

— Правила горячего водоснабжения от 29.07.2013 № 642, которые устанавливают порядок организации горячего водоснабжения потребителей, существенные условия договора горячего водоснабжения.

3. Холодное водоснабжение и водоотведение:

— Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»: наиболее важными являются ст. 2 («Основные понятия») и гл. 3 данного закона, которые регулируют порядок осуществления горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, обеспечение качества питьевой воды, горячей воды;

— Правила холодного водоснабжения и водоотведения от 29.07.2013 № 644, которые устанавливают порядок организации водоснабжения и водоотведения потребителей, существенные условия договора водоснабжения и водоотведения;

— Правила организации коммерческого учета воды, сточных вод от 04.09.2013 № 776, которыми определяется порядок коммерческого учета воды, сточных вод.

4. Энергоснабжение:

— Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»: наиболее важными являются ст. 3 («Основные понятияю») и гл. 7 данного закона, которые регулируют отношения в сфере розничных рынков, устанавливает правила о том, что поставщики электрической энергии и покупатели электрической энергии вправе заключать договоры, в которых содержатся элементы различных договоров (смешанные договоры);

— Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии от 04.05.2012 № 442, которые устанавливают правовые основы функционирования розничных рынков электрической энергии, существенные условия договора энергоснабжения;

— Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг от 27.12.2004 № 861, которые определяют порядок переоформления и подписания акта о технологическом присоединении объектоам электроэнергетики, иные вопросы подключения к объекта электросетевого хозяйства.

5. Газоснабжение:

— Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан от 21.07.2008 № 549. Несмотря на то что эти Правила не распространяются на отношения, возникающие между юридическими лицами, приобретающими газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению, газоснабжающие организации тем не менее их используют. Поэтому важно сверять оферту договора с положениями этого нормативного акта.

Приведенный выше перечень нормативных актов важен в процедуре преддоговорного спора: он позволяет понять, откуда следуют те или иные условия договора. Чаще всего бывает, что вы приходите заключать договор с каждым отдельно взятым ресурсником», не имея особого представления о том, чем именно он руководствуется, определяя существенные условия договора.

Все указанные выше правила — это подсказки для вас, с помощью которых вы можете определить, следует ли та или иная обязанность, прописанная в договоре, из закона. Если нет, то можно смело выбрасывать из договора многочисленные кабальные условия.

Основные ошибки при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями и как их избежать

Исходите из того, что все договоры с ресурсоснабжающими организациями всегда асиметричные, написанные не в вашу пользу. Добрых ресурсоснабжающих организаций не бывает. После подписания договоров с ресурсоснабжающими организациями, изменить их практически невозможно (только через суд в порядке ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств), а расторгнуть и отказаться от исполнения договора можно лишь при прекращении обязанности управления многоквартирным домом. Поэтому, подписывая договор с ресурсоснабжающей организацией, исходите из того, что договор заключается «навсегда».

Асиметричность подобных договоров видна невооруженным глазом — по количеству пунктов прав и обязанностей: для исполнителя в договоре обычно приводится не более пяти прав, для ресурсоснабжающей организации — более 20. Для исполнителя предусматривается более 20 обязанностей, для ресурсоснабжающей организации — не более пяти. Таким образом, ваша первостепенная задача состоит в том, чтобы «причесать» договор и сделать его хотя бы минимально приемлемым для вас.

Как мы работаем с договорами ресурсоснабжения:

1. Отсканируйте и распечатайте текст договора (так вам удобнее будет с ним работать).

2. Составьте таблицу протокола разногласий.

3. Затем начинайте читать каждый пункт договора и сверять с соответствующими разделами в законе. Если он не следует из закона, то либо исключайте его из договора, либо меняйте на редакцию, которая используется в законе (ст. 422 ЖК РФ).

Существенные условия договора прописаны в п. 17 и 18 Правил от 14.02.2012 № 124:

— предмет договора (вид коммунального ресурса);

— дата начала поставки коммунального ресурса (не может быть ранее начала управления многоквартирным домом);

— показатели качества поставляемого коммунального ресурса (должны позволять обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальной услуги потребителям в соответствии с требованиями приложения № 1 к Правилам от 06.05.2011 № 354);

— порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса (по прибору учета или расчетным путем);

— порядок определения цены договора (тарифы устанавливаются государством);

— порядок оплаты коммунального ресурса (при этом расчетный период принимается равным 1 календарному месяцу) (обратите внимание, что срок оплаты по договору может быть сдвинут в порядке п. 1 ст. 155 ЖК РФ, если решением общего собрания собственники проголосовали за более поздний срок оплаты квитанций);

— условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса;

— порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги;

— условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса;

— порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги;

— условие о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом, а также обязанность сторон по информированию о выявлении несанкционированного подключения;

— условие о разграничении обязательств сторон по оборудованию многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета;

— обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса;

— обязательства сторон по подписанию актов, фиксирующих показания коллективных (общедомовых) приборов учета на момент прекращения обязательств управляющей организации;

— обязательства ресурсоснабжающей организации по передаче исполнителю показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и (или) иной информации (при прямых договорах);

— обязанность исполнителя предоставить ресурсоснабжающей организации возможность подключения коллективного (общедомового) прибора учета (АИС);

— обязательства сторон по передаче информации по социальной норме потребления электрической энергии (мощности);

— иные условия (либо условия, которые стороны сочтут необходимыми), которые прописаны в специальных нормативных актах, перечень которых был указан ранее; в каждом из этих актов есть пункт «Существенные условия договора», и вы всегда можете с ним свериться.

Если вас что-то настораживает в договоре — исключайте из договора этот пункт, пока ресурсоснабжающая организация не предоставит исчерпывающие пояснения. Например, если вас не устраивает расчет потерь теплоносителя, то, пока не будет его обоснования, вы вправе отказаться от подписания расчета.

Я не раз требовал от ресурсоснабжающей организации спуститься в подвал и померить рулеткой расстояние от внешней стены до прибора учета, чтобы корректно определить потери (реальная длина тепловых сетей может отличаться от строительной и проектной). Не стоит стесняться возражать ресурсоснабжающей организации по тем пунктам, которые вы считаете кабальными или которые вам неясны.

Выделим основные «ловушки» договоров с ресурсоснабжающими организациями

1. Условие об акцепте сверки.

Оно присутствует абсолютно во всех договорах в виде следующей редакции:

5.6. Сверка расчетов по настоящему договору проводится между РСО и ИСПОЛНИТЕЛЕМ не реже чем 1 раз в квартал. В случае неполучения стороной, инициирующей проведение сверки расчетов от другой стороны, ответа в течение более чем 10 рабочих дней после направления стороне акта сверки расчетов акт считается признанным (согласованным) обеими сторонами.

На такой пункт соглашаться нельзя, т. к. ресурсоснабжающая организация будет злоупотреблять своим правом. Правильная редакция пункта должна быть такая:

5.6. Сверка расчетов по настоящему договору проводится между РСО и АБОНЕНТОМ не реже чем 1 раз в квартал.

2. Форс-мажор. Ресурсоснабжающие организации всегда прописывают в договорах снятие любой ответственности за форс-мажор. Пример:

6.9. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т. е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, возникших после заключения настоящего Договора. При этом срок исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору соразмерно отодвигается на время действия таких обстоятельств.

Форс-мажор является предпринимательским риском ресурсоснабжающей организации и соглашаться на него не следует (со ссылкой на форс-мажор вы будете все лето сидеть без горячей воды и ничего не сможете сделать).

3. Добровольное согласие на возмещение любого вреда. Пример:

6.13. В случае умышленного вывода из строя прибора учета или иного воздействия на прибор учета с целью искажения его показаний Исполнитель возмещает Ресурсоснабжающей организации причиненные такими действиями убытки в 5-дневный срок.

Любой вред, который ресурсоснабжающая организация вменяет управляющей организации, должен доказываться только в судебном порядке. Не принимайте на себя никаких добровольных обязательств и согласий.

4. Сокращенный срок ответа на претензию. Пример:

7.2. Споры Сторон, связанные с заключением, исполнением и расторжением настоящего Договора, разрешаются путем переговоров. Если Стороны не придут к соглашению путем переговоров, все споры рассматриваются в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии — 5 рабочих дней с даты поступления претензии.

Все деньги, которые вы собираете с потребителей, для вас как исполнителя являются транзитными, т. е. потребители их платят исполнителю, который перечисляет их в ресурсоснабжающую организацию. Принятие этого пункта в договоре приведет к коллапсу вашей организации при неплатежах потребителей коммунальных услуг и позволит моментально взыскивать долги при неоплатах по вашей вине. Пять дней смело меняйте на 30, т. к. такой порядок установлен в ГК РФ и АПК РФ.

В среднем в каждом договоре ресурсоснабжения таких ловушек для управляющей организации 30–40 штук, и довольно сложно описать их все. Но общий принцип работы с такого рода договорами понятен: мы выбрасываем из них все, что только можно, за исключением существенных условий, с формулировками которых мы сверяемся в законе. Только так вы избежите невыполнимых условий, которые навязывают ресурсоснабжающие организации.

Решение проблемы бесхозяйных сетей, ведущих в дом

Перспектива коллапса в сфере ЖКХ связана с бесхозяйными сетями, ведущими в многоквартирные дома. При строительстве дома застройщик подключает его к сетям инженерно-технического обеспечения для поставки коммунального ресурса, необходимого для предоставления коммунальных услуг. По закону внешние сети, ведущие в многоквартирный дом, не являются общим имуществом собственников помещений. Однако фактически застройщики не оформляют сети как самостоятельный объект инженерной инфраструктуры. Они «вешаются» на баланс дома. Особенно просто это осуществить, если у застройщика есть собственная управляющая организация. Рано или поздно жители меняют способ управления многоквартирным домом. И новая управляющая домом организация выходит в преддоговорной спор с «ресурсником» по поводу границ. Мой личный рекорд, когда мы сняли с дома 6 км внешних водопроводных и канализационных сетей, выиграв суд с водоканалом (передав эти сети ему) (дело № А49-12429/2018). Застройщик сделал точки подключения целого микрорайона на другом конце города. А его управляющая организация эти сети взяла на баланс дома, т. е. жителей.

В законодательстве прописана обязанность для муниципальных властей решать эту проблему. Так, в соответствии с п. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение 30 дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей. Орган тарифного регулирования обязан включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования.

Аналогичная процедура прописана и в других законах. В соответствии с п. 5 ст. 8 закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией (например, водоканалом).

Однако фактически в муниципалитетах эта норма закона не работает. Орган местного самоуправления отказывается признавать эти сети бесхозными. И утверждает, что эти сети либо общее имущество в порядке ст. 36 ЖК РФ (т. к. они возводились одновременно со строительством дома), либо собственность застройщика (п. 1 ст. 218 ГК РФ.)

Управляющей организации не следует тратить время на перепалку с муниципальными органами власти по вопросу признания внешних сетей бесхозяйными. Вопрос нужно решать исключительно с «ресурсником» в рамках преддоговорного спора (ст. 445–446 ГК РФ) при подписании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, который является существенным условием договора с ресурсоснабжающей организацией.

Граница балансовой принадлежности — линия раздела сетей ИТО между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами основании. Граница эксплуатационной ответственности — линия раздела по признаку ответственности за эксплуатацию. При этом балансовая принадлежность и эксплуатационная ответственность — могут не совпадать.

В соответствии с п. 15 ст. 161 ЖК РФ, ресурсоснабжающая организация отвечает за поставку коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

В соответствии с пп. «а» п. 18 Правил от 14.02.2012 № 124, если иное не установлено договором ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Судебная практика по такого рода спорам в принципе сложилась, и шансы установить внешнюю границу по сетям инженерно-технического обеспечения высоки. Тем не менее, решая проблему точечно, мы не решаем ее применительно к инфраструктуре в целом. Ресурсоснабжающей организации крайне непросто оформить право собственности на километры внешних сетей, доставшихся в наследие от застройщика. Потому она не может их моментально включить в тариф и начать полноценное обслуживание.

Суды указывают, что трубопроводы (водопроводы и канализационные сети) представляют собой единый линейный объект и выступают как единый объект вещных прав, раздел в натуре которых невозможен без изменения их назначения. В связи с этим такие сети представляют собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (дело № А49-17138/2017).

Есть и иная практика, когда внешние сети суды относят на застройщика как правообладателя. У нас была такая история, когда в одном из домов мы изменили точку поставки по договору энергоснабжения с трансформаторной подстанции (ТП) на вводно-распределительное устройство (ВРУ) многоквартирного дома (дело № А49-318/2017).

Протяженность от ТП до ВРУ составляла примерно 150 м метров. После того, как мы прошли три судебные инстанции (включая кассацию), ресурсоснабжающая организация на основании нашего судебного решения отнесла расчет потерь по электричеству по участку сетей от ТП до ВРУ на застройщика и рассчитала эти потери на основании бездоговорного потребления. Суд взыскал эти потери с застройщика в полном объеме на основании того, что сети были возведены им (п. 1 ст. 218 ГК РФ) (дело № А49-5198/2018).

Проблему брошенных внешних сетей сегодня намеренно игнорируют и не хотят решать. «Ресурсники» не могут их обслуживать, т. к. они им не были переданы в установленном порядке, а муниципальные органы власти отстраняются от данного вопроса. Если эта проблема не начнет немедленно решаться, коллапс с поставкой коммунального ресурса видится очень возможным.

Переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по своей инициативе

03.04.2018 был введен в действие Федеральный закон № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», которым была официально утверждена новая конструкция прямых договоров между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.

В частности:

— были внесены изменения в ст. 44 и 46 ЖК РФ, которые устанавливают компетенцию вопросов, выносимых на общие собрания собственников помещений многоквартирного дома, порядок направления протоколов общих собраний заинтересованным лицам;

— были исключены п. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ, которые устанавливали механизм прямых платежей потребителей коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям;

— в ЖК РФ была введена отдельная ст. 157.2, которая установила порядок предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

Совокупность этих изменений ознаменовала переход на прямые договоры между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.

Сама по себе идея перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями является правильной, хотя закон и написан в их пользу.

Регламент перехода на прямые договоры такой

1. Для перехода на прямые договоры должно быть инициировано и проведено общее собрание в порядке, который установлен в ст. 44–46 ЖК РФ. Примерный вариант формулировки вопроса повестки общего собрания может быть следующий:

О принятии решения о заключении с 01.06.2020 собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, договоров холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, а в отношении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами — с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

В решении обязательно стоит указать дату начала перехода на прямые договоры, а также конкретный вид договоров (например, хотите перейти на прямые договоры по теплоснабжению, а по холодному водоснабжению оставляете все как есть).

Согласия управляющей домом организации или ресурсоснабжающей организации на переход на прямые договоры не требуется. Решение принимает только общее собрание собственников в рамках своей компетенции (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия решения о переходе на прямые договоры необходимо заручиться поддержкой 50 % голосов от кворума. Таким образом, если площадь жилых помещений многоквартирного дома — 5000 м2, кворум набрал 2600 м2, то решение принимается 51 % от 2600 м2, т. е. 1326 м2.

2. Копия протокола передается в течение 10 дней в ресурсоснабжающую организацию. Ресурсоснабжающая организация может перенести утвержденную собственниками дату, но не более чем на 3 календарных месяца (о чем уведомляет инициатора общего собрания в течение 5 дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

Если копия протокола по каким-то причинам не была передана в течение 10 дней в ресурсоснабжающую организацию, задержка не влечет никаких последствий для исполнителя. Протокол в любом случае удостоверяет юридические факты. Однако в этом случае лицо, своевременно не отправившее в ресурсоснабжающую организацию протокол, несет риск за недоставку в ресурсоснабжающую организацию юридически значимого сообщения (ст. 165.1 ГК РФ). А это может повлечь неблагоприятные последствия в расчетах или иных вопросах.

Ресурсоснабжающие организации могут крайне неохотно идти на прямые договоры и искать повод, чтобы отказать в этом праве. Если так происходит, то:

— прекращаете начислять плату за коммунальную услугу с даты, определенной в решении общего собрания;

— обращаетесь с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию (которая будет обязана отреагировать и рассмотреть обращение по существу, т. к. в силу ст. 20 ЖК РФ на нее будет распространяться государственный жилищный надзор как на исполнителя коммунальной услуги).

C 13.07.2019 начало действовать Постановление Правительства РФ № 897, существенно изменившее архитектуру перехода на прямые договора с ресурсоснабжающей организацией по инициативе управляющей домом организации (и собственников, принявших такое решение на общем собрании).

Новые правила (в редакции, подготовленной изначально Минстроем России) написаны полностью в пользу ресурсоснабжающей организации и являются кабальными по отношению к управляющим организациям, которые в 99 % случаев будут не в силах их выполнить полностью.

Во-первых, при уведомлении ресурсоснабжающей организации о переходе на прямые договора закон требует передать за 5 рабочих дней до даты предоставления РСО коммунальной услуги (определенной в решении общего собрания) вместе с протоколом общего собрания следующие сведения:

— фамилию, имя, отчество (при наличии), дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в многоквартирном доме; наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо;

— адреса жилых помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;

— сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;

— сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома;

— сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в многоквартирном доме мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации;

— сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;

— сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;

— реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии) (п. 6 Правил от 06.05.2011 № 354).

Во-вторых, предоставление указанных сведений осуществляется одновременно на бумажном носителе за подписью единоличного исполнительного органа управляющей домом организации.

Отдельные требования из данного перечня выполнить, конечно, посильно. Но выполнение, например, требования по предоставлению паспортных данных нельзя реализовать на практике. У управляющей домом организации нет паспортных данных всех 100 % собственников и взять их законными путями негде. То же самое касается обязанности предоставления показаний за 12 расчетных периодов: если управляющая организация только месяц назад вошла в дом и собственники сразу приняли решение о переходе на прямые договора, у данной организации этих сведений не будет.

Таким образом, политика государства снова сводится к защите и поддержке сильных и угнетению слабых: фактически управляющие многоквартирным домом организации вынуждают делать ту работу, которую обязан делать исполнитель (которым является ресурсоснабжающая организация) при переходе на прямые договоры. Более того, государство не просто вынуждает это делать, но и устанавливает меры ответственности за неисполнение новых обязанностей.

В случае непредоставления указанных сведений и (или) предоставления недостоверных сведений убытки ресурсоснабжающей организации, понесенные в связи с уплатой ей штрафа за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги подлежат возмещению управляющей домом организацией.

В результате принятия поправок в такой редакции нарушается принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений, установленный в ст. 1 ЖК РФ: ресурсоснабжающая организация имеет право перевести потребителей коммунальных услуг на прямые договоры только при наличии долга за два договорных периода. А управляющая домом организация имеет такую возможность только после выполнения большого перечня обязанностей. При этом за ресурсоснабжающей организацией остается право отсрочить такой переход не более, чем на 3 месяца.

С учетом новых нормоположений постановления Правительства РФ № 897 от 13.07.2019 важно понимать следующее: если собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры, то такое право считается реализованным с даты оформления протокола (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому ресурсоснабжающая организация не вправе отказывать в прямых договорах на том основании, что управляющая многоквартирным домом организация не передала в ресурсоснабжающую организацию паспортные данные потребителей коммунальных услуг. Все, что может сделать ресурсоснабжающая организация — затянуть данный переход на 3 месяца (кроме того, на управляющую домом организацию ложатся риски возмещения убытков ресурсоснабжающей организации в случае неверных начислений и выплаты штрафов «за ошибку»). Если ситуация затягивается на четвертый месяц, то это повод обратиться с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию и прокуратуру.

После того, как решение о переходе на прямые договоры было передано в ресурсоснабжающую организацию, а ресурсоснабжающая организация направила в ваш адрес письмо о принятии такого решения, она начинает процедуру заключения прямых договоров.

В письменной форме заключать договор необязательно — достаточно предоставить протокол общего собрания в ресурсоснабжающую организацию. (п. 6 ст.157.2 ЖК РФ). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2 ст. 158 ГК РФ). Таким образом, достаточно оплаты одной квитанции, выставленной ресурсоснабжающей организацией в рамках прямых договоров, чтобы считать, что был полный и безоговорочный акцепт прямого договора между собственником и ресурсоснабжающими организациями.

Не следует переходить на прямые договоры с РСО, если у вас остаются нерешенными проблемы с обслуживанием внешних сетей инженерно-технического обеспечения, ведущих в многоквартирный дом.

Переход на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации

В законе прописан механизм перехода на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации.

Ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, при наличии у данных лиц задолженности:

— признанной управляющей организацией (например, подписанным актом сверки сторон) или

— подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности.

Размер задолженности должен быть равен или превышать две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.

Из правила, определенного в п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ, есть исключение — полное погашение данной задолженности до вступления в законную силу судебного акта.

Задолженность считается по отдельно взятому коммунальному ресурсу. Например, если у управляющей организации есть долг по договору энергоснабжения, а переход на прямые договоры инициирует гарантирующая организация по договору водоснабжения и водоотведения, то обосновывать переход на прямые договоры долгом управляющей организации по другому договору недопустимо.

Автоматического перехода на прямые договоры при наличии долга перед ресурсоснабжающей организацией не происходит. Ресурсоснабжающая организация должна самостоятельно запустить этот процесс по установленной процедуре. А этого она делать часто не хочет (т. к. ей удобнее получать деньги «одной кучкой» от лица, управляющего многоквартирным домом).

Размер задолженности, необходимый для перехода на прямые договоры, рассчитывается так: используется сумма обязательств за 12 месяцев, которые предшествовали направлению ресурсоснабжающей организации уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения (по аналогии с п. 59 Правил от 06.05.2011 № 354).

Переход на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации считается реализованным через 30 дней с даты направления управляющей организации уведомления о данном факте. В этом случае договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 5 ст. 157.2 ЖК РФ).

При переходе на прямые договоры на ресурсоснабжающую организацию распространяются права и обязанности исполнителя коммунальной услуги соответствующего вида. Права и обязанности исполнителя определены в Правилах от 06.05.2011 № 354. Наиболее существенным здесь является то, что начисление за коммунальные услуги и выставление платежных документов (квитанций) потребителям будет осуществлять не управляющая, а ресурсоснабжающая организация. В этой ситуации обязанным лицом (должником) по коммунальным услугам перед ресурсоснабжающей организацией будет являться не управляющая организация, а потребитель (как физическое или юридическое лицо).

Датой окончания обязанности управляющей организации по оплате поставленного в многоквартирный дом коммунального ресурса является дата заключения с ресурсоснабжающей организацией прямых договоров, установленная в решении общего собрания.

Обратите внимание на следующее:

1. У управляющей организации могут остаться долги, непогашенная задолженность за коммунальные ресурсы, поставленные ресурсоснабжающей организацией в многоквартирный дом до даты перехода на прямые договоры.

2. У управляющей организации остается обязанность по оплате коммунальных ресурсов на содержание общего имущества по договору ресурсоснабжения.

Таким образом, если до даты, определенной на общем собрании для перехода на прямые договоры, у управляющей организации и ресурсоснабжающей организации действовал договор ресурсоснабжения, то накопленные по нему долги останутся за организацией, управляющей многоквартирным домом. Поэтому будет полезным составить акт сверки расчетов на дату, которая предшествует переходу на прямые договоры. Это позволит снять финансовые претензии от ресурсоснабжающей организации в дальнейшем.

Весьма важный вопрос, который стоит решить до перехода на прямые договоры, — кто будет осуществлять коммерческий учет коммунальных услуг.

В п. 11 ст. 161 ЖК РФ определено, что в случае прямых договоров управляющие организации и ТСЖ обязаны:

1. Предоставлять ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний управляющей организацией) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме.

2. Осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме.

3. Принимать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений.

Таким образом, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций. Такая позиция также приведена в письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04.

4. Обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг.

Ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги должникам будет ресурсоснабжающая организация при взаимодействии с управляющей организацией, поскольку данные действия вправе осуществлять только исполнитель коммунальных услуг (это определено в п. 119 Правил от 06.05.2011 № 354).

Однако у ресурсоснабжающей организации нет прямого доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, и управляющие организации обязаны оказывать содействие ресурсоснабжающей организации в данном вопросе.

Обратите внимание, чтобы условие о том, что ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги будет ресурсоснабжающая организация, включили в проект типового договора предоставления коммунальных услуг между ресурсоснабжающей организацией и собственником.

В случае заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг между собственниками и ресурсоснабжающей организацией такая организация обязана предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, управляющей организации информацию о показаниях ИПУ, если такие показания потребители предоставили ей (п. 10 ст. 157.2 ЖК). Таким образом, показания ИПУ передает тот, к кому они поступают от потребителей. А потребитель вправе их передавать как в управляющую организацию, так и в ресурсоснабжающую организацию.

При этом ограничение и приостановление коммунальных услуг должникам осуществляет исполнитель (п. 119 Правил от 06.05.2011 № 354). Если по прямым договорам им будет являться ресурсоснабжающая организация, то данная обязанность возлагается на последнюю (при взаимодействии с управляющей организацией). Иное может быть установлено только соглашением между ресурсоснабжающей и управляющей организацией.

Особенности заключения договоров с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

С 01.01.2019 плата за вывоз мусора была исключена из состава жилищных услуг и стала коммунальной услугой с государственным регулированием тарифа. Официальное ее наименование — плата за обращение с твердыми коммунальными отходами.

В соответствии со ст. 1 закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления, твердые коммунальные отходы — отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд. К твердым коммунальным отходам также относятся отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами.

В соответствии с п. 5 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Под обращением с твердыми коммунальными отходами понимается не только вывоз (сбор и транспортирование) твердых коммунальных отходов, но и их обезвреживание и захоронение.

Обращение с твердыми коммунальными отходами обеспечивают региональные операторы (юридическое лицо, которое обязано заключить договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с собственником твердых коммунальных отходов, которые образуются и места накопления которых находятся в зоне деятельности регионального оператора).

Региональный оператор в части прав и обязанностей приравнивается законом к ресурсоснабжающей организации (ст. 157.2 ЖК РФ), хотя его деятельность регулируется дополнительными нормативными актами:

— Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»;

— Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 (далее — Правила от 12.11.2016 № 1156);

— Правилами коммерческого учета объема и (или) массы твердых коммунальных отходов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.06.2016 № 505.

В соответствии с п. 148.7 Правил от 06.05.2011 № 354 предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами обеспечивается управляющей организацией посредством заключения с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в целях обеспечения предоставления коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами потребителям.

Порядок заключения такого рода договоров регулируется Правилами от 12.11.2016 № 1156. Обратите внимание, что если собственники приняли на общем собрании решение о заключении прямых договоров с региональным оператором в порядке ст. 157.2 ЖК РФ, то управляющей организации заключать договор не требуется. В остальных случаях договор обязателен, а его отсутствие приравнивается к грубому нарушению лицензионных требований.

Регламент заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами:

1. Направление заявки либо региональным оператором, либо управляющей организацией.

В заявке потребителя указываются следующие сведения:

— реквизиты потребителя;

— наименование и местонахождение помещений и иных объектов недвижимого имущества;

— сведения о виде хозяйственной и (или) иной деятельности, осуществляемой потребителем (для юридического лица и индивидуального предпринимателя), сведения о количестве и составе образующихся твердых коммунальных отходов за год;

— копия протокола о выборе управляющей организации, а также лицензии;

— доверенность или иные документы, подтверждающие пономочия на заключение договора;

— документы, содержащие сведения о площади жилых помещений, нежилых помещений (отдельно для каждого собственника нежилого помещения), помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, или о количестве проживающих в многоквартирном доме (п. 8.6 и 8.7 Правил от 12.11.2016 № 1156).

2. Документы рассматриваются региональным оператором в срок, не превышающий15 рабочих дней со дня их поступления, после чего потребителю направляется 2 экземпляра подписанного со стороны регионального оператора проекта договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

3. Потребитель в течение 15 рабочих дней со дня поступления двух экземпляров проекта договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами обязан их подписать и направить один экземпляр договора региональному оператору либо мотивированный отказ от подписания указанного проекта договора с приложением к нему протокола разногласий.

Обратите внимание, что, если по истечении 15 рабочих дней потребитель не вернул подписанный экземпляр договора и не направил протокол разногласий, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами считается заключенным на условиях типового договора по цене, указанной региональным оператором в указанном проекте договора (п. 8.11 и 8.12 Правил от 12.11.2016 № 1156).

Эта норма закона трудновыполнимая, т. к. 15 дней очень мало для рассмотрения такой сложной категории договоров, и поэтому реализовывать процедуру преддоговорного спора нужно максимально быстро.

4. Региональный оператор в течение 10 рабочих дней со дня получения протокола разногласий обязан его рассмотреть и принять меры по их урегулированию. Если разногласия касаются существенных условий договора и не урегулированы сторонами, то запускается процедура преддоговорного спора, установленная в ст. 445–446 ГК РФ и спор может быть передан на рассмотрение суда.

Формулировка «типовой договор по обращению с твердыми коммунальными отходами» не должна обманывать, т. к. региональный оператор включит в нее максимальное количество удобных для себя условий. В числе таких «ловушек» выделим следующие.

1. Сроки оплаты. Пример формулировки по договору с региональным оператором:

6. Исполнитель коммунальных услуг оплачивает оказанную Региональным оператором коммунальную услугу по оказанию услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации — ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Правильная формулировка может быть построена на положениях п. 1 ст. 155 ЖК РФ и иметь следующий вид:

6. Исполнитель коммунальных услуг оплачивает оказанную Региональным оператором коммунальную услугу по оказанию услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации — ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Акцепт сверки. Пример формулировки по договору с региональным оператором:

6.3. Исполнитель коммунальных услуг обязан в течение 5 рабочих дней с момента получения акта приема-передачи оказанных услуг подписать его, скрепить печатью (при наличии) и один экземпляр вернуть Региональному оператору по адресу. Если в указанный срок акт приема-передачи оказанных услуг не будет возвращен Региональному оператору, стороны будут считать услуги принятыми.

Правильная формулировка может иметь следующий вид:

6.3. Исполнитель коммунальных услуг обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения акта приема-передачи оказанных услуг, подписать его скрепить печатью (при наличии) и один экземпляр вернуть Региональному оператору по адресу. Допускается отправка данного акта по электронной почте или иным каналам связи (почтовое отправление, телеграмма, факсограмма, телефонограмма, информационно-телекоммуникационная сеть «Интернет»).

Есть много других вопросов, которые необходимо предусмотреть при заключении «типового» договора с региональным оператором. Например:

— Обеспечение доступа к местам сбора твердых коммунальных отходов (если контейнерная площадка не находится на территории земельного участка многоквартирного дома и не включена в состав общего имущества, то обязанность по проведению данных работ несет собственник того земельного участка, на котором она находится).

— Процедура увеличения количества отходов сверх заявленного либо включение дополнительной платы за вывоз крупного строительного мусора (крупногабаритных отходов). Если вы знаете, какой объем вывоза твердых коммунальных отходов вам необходим, то стоит это прописать в договоре, а не брать изначально заниженные и несвоевременные графики вывоза твердых коммунальных отходов, предлагаемые региональным оператором.

— Очистка места сбора твердых коммунальных отходов. Закон относит выполнение этой обязанности на управляющую организацию только в том случае, если земельный участок, на котором расположено место сбора ТКО, включен в состав общего имущества.

Обязанность содержать контейнерную (мусорную) площадку в соответствии с требованиями законодательства возлагается на управляющую домом организацию, т. к. региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за обращение с твердыми коммунальными отходами с момента их приема путем погрузки таких отходов в мусоровоз в местах накопления твердых коммунальных отходов (п. 148.12 Правил от 06.05.2011 № 354).

При этом работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов (это определено в пп. д(2)) п. 11 и 15 Правил от 13.08.2006 № 491).

Уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов отнесена законом к процедуре погрузки твердых коммунальных отходов (п. 2 Правил от 12.11.2016 № 1156).

Задача регионального оператора — вывезти как можно меньше мусора с минимальной периодичностью. Задача управляющей организации — обеспечить содержание контейнерных площадок в соответствии с требованиям законодательства (под угрозой высокого штрафа по ст. 7.22, п. 2 ст. 14.1.3 и п. 1 ст. 19.5 КоАП).

Сроки вывоза твердых коммунальных отходов определены в разделе VII приложения 1 к Правилам от 06.05.2011 № 354: в холодное время года (при среднесуточной температуре +5 °C и ниже) не реже 1 раза в 3 суток, в теплое время (при среднесуточной температуре свыше +5 °C) не реже 1 раза в сутки (ежедневный вывоз).

Удаление негабаритных отходов из домовладений следует производить по мере их накопления, но не реже 1 раза в неделю (п. 2.2.9 СанПиН 42-128-4690–88). Эта обязанность законом также возложена на регионального оператора и заложена в его тарифе.

С 27.12.2018 в п. 90 Основ ценообразования в области обращения с твердыми коммунальными отходами от 30.05.2016 № 484 внесены изменения, согласно которым в расчет необходимой валовой выручки для формирования тарифа по обращению с твердыми коммунальными отходами могут вноситься расходы регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами по приобретению контейнеров для накопления твердых коммунальных отходов. При этом прямая обязанность оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами по оснащению мест складирования твердых коммунальных отходов контейнерами не предусмотрена. В любом случае будет нелишним направить запрос в тарифный орган о том, заложены ли в тариф регионального оператора контейнеры для складирования твердых коммунальных отходов.

Пока мы не видим впечатляющих результатов проводимой государством «мусорной реформы». Инвестиционная составляющая тарифа, направленная на строительство мусороперерабатывающих заводов по западным технологиям, либо чрезвычайно занижена, либо полностью отсутствует. Поэтому результат «мусорной реформы» такой: из состава жилищной данная услуга перенесена в коммунальную при одновременном роста тарифа 2–3 раза. Вывоз мусора в основном продолжают осуществлять те же самые организации, с которыми ранее у нас были заключены договоры. Однако теперь эти организации находятся на субподряде у регионального оператора. С точки зрения житейской логики именно за счет этого посредника и монополизации отрасли и вырос тариф, а качество вывоза мусора, насколько мы можем пока судить, упало.

Глава 6

Содержание жилого помещения в рамках текущего ремонта

Модель обслуживающей организации

Обслуживание многоквартирного дома может осуществляться прежде всего на основании договора управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Вне зависимости от того, есть ли вдоме ТСЖ или управляющая организация, возможно заключить договор на техническое обслуживание со сторонней организацией, которая будет выступать по отношению к управляющей организации субподрядчиком.

Такая модель бизнеса выглядит правильной, поскольку обслуживающая организация «не сидит на тарифе» целиком, а получает определенные в договоре деньги за определенный в нем же объем работ.

Для обслуживающей организации управляющая организация предстает как бессмысленный посредник. Для небольших домов и ТСЖ модель обслуживающей организации единственно верная с точки зрения эффективного бюджета.

Модель внешней организации также имее преимущества перед собственным штатом сотрудников:

1. Коллективное и оперативное решение проблем. Согласно закону Мерфи из всех возможных неприятностей произойдет именно та, ущерб от которой больше. Поэтому собственный сантехник Василий Иванович заболеет или загуляет именно в тот момент, когда у вас 31-го декабря ночью прорвет трубу. В этом случае на устранение тех или иных проблем обслуживающая организация пригонит целую бригаду, которая справится с поставленной задачей быстрее, чем отдельно взятые сотрудники штата.

2. Делегирование ответственности. При составлении договора возмездного оказания услуг с обслуживающей организацией целесообразно прежде всего перечислить в нем все обязанности дословно из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290. Такой подход снимет любые спорные моменты во взаимоотношениях сторон при распределении прав и обязанностей. Кроме того, вы включаете в состав работ то, что вы должны делать в силу закона как управляющая многоквартирным домом организация.

С другой стороны, рекомендуется записывать реальную ответственность для подрядчика в виде формулировки типа: «4.5». В случае административного взыскания со стороны надзорных инстанций, предметом которого стало нарушение выполнения работ по техническому содержанию многоквартирного дома, ответственность Исполнителя должна покрывать (быть сопоставимой) сумму (быть сопоставимой с суммой) административного взыскания со стороны надзорных инстанций (в случае вины Исполнителя)». Это снимет с вас риск административной ответственности по причине халтуры внешней обслуживающей организации.

Если управляющая компания крупная, то обслуживающая организация ей не требуется. Работу она выполняет своими силами. В последние годы реализуются модели многочисленных «дочерних» с управляющей компанией организаций. Например, руководитель управляющей организации учреждает:

— компанию по обслуживанию лифтов (либо обучает собственных сотрудников, которые выполняют эту работу);

— компанию по поверке индивидуальных приборов учета без снятия показаний;

— компанию по обслуживанию вентиляционных систем дома.

Такая многочисленная цепочка связанных организаций позволяет снижать издержки, обеспечивать работой своих сотрудников и получать дополнительную прибыль. Слабые стороны у этой схемы есть. Например, создание собственной специализированной организации по лифтам может привести к конфликту интересов и ненадлежащему обслуживанию.

Сам же выбор конкретной модели по обслуживанию зависит от площади управляемого жилого фонда и возможностей управляющей организации.

Лифтовое хозяйство и его обслуживание

Лифты выступают как одна из наиболее важных частей многоквартирного дома, которая требует обслуживания специализированной организацией с обученным техническим персоналом.

Лифты являются опасными объектами (ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте»), которые требуют особого внимания и отношения.

При обслуживании лифтов мы в первую очередь исходим из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 В соответствии с п. 22 которого содержание лифтового хозяйства предполагает:

— организацию системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;

— проведение осмотров, технического обслуживания и ремонта лифта (лифтов);

— проведение аварийного обслуживания лифта (лифтов);

— проведение технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

Помимо довольно «размытого» Минимального перечня, есть специальные нормы, а именно Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 года № 743 (далее — Правила от 24.06.2017 № 743). Этот нормативный акт был принят относительно недавно и содержит расширенное описание того, как необходимо обслуживать лифты. Вот набор этих требований:

а) соблюдение требований технических регламентов Таможенного союза «Безопасность лифтов» и «О безопасности машин и оборудования», Правил от 24.06.2017 № 743, руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по эксплуатации системы диспетчерского (операторского) контроля (при наличии);

б) обеспечение соответствия фактических параметров объекта основным техническим данным и характеристикам объекта и его оборудования, указанным в сопроводительной документации объекта;

в) организация осмотра объекта, обслуживания и ремонта объекта и системы диспетчерского (операторского) контроля в соответствии с требованиями руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по эксплуатации системы диспетчерского (операторского) контроля объекта (при наличии) (если руководством (инструкцией) по эксплуатации объекта периодичность осмотров объекта не определена, осмотры проводятся уполномоченным владельцем объекта или специализированной организацией работником в начале рабочей смены);

г) организация круглосуточного аварийно-технического обслуживания объекта;

д) организация проведения технического освидетельствования объекта в период назначенного срока службы;

е) организация проведения обследования объекта по истечении назначенного срока службы;

ж) выполнение мероприятий по устранению нарушений и неисправностей, выявленных при проведении технического освидетельствования и обследования объекта в сроки, указанные в акте технического освидетельствования объекта и заключении по результатам его обследования;

з) обеспечение надлежащего функционирования двусторонней переговорной связи между лицами, находящимися в кабине лифта, на грузонесущем устройстве подъемной платформы для инвалидов, если такая платформа оборудована средствами для подключения к двусторонней переговорной связи, и квалифицированным персоналом;

и) обеспечение сохранности технической документации на лифты (декларации о соответствии лифта требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов», акта технического освидетельствования, договора (договоров) со специализированной организацией в случае его заключения, страхового полиса, подтверждающего заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте);

к) обеспечение беспрепятственного и безопасного подхода (доступа) квалифицированного персонала к сооружениям и техническим устройствам, используемым на объекте, включая оборудование, расположенное на посадочных, этажных площадках и во вспомогательных помещениях (шахтах, приямках, машинных и блочных помещениях), а также освещенности подходов, проходов и зон обслуживания;

л) хранение ключей от машинных, блочных, чердачных и других помещений, используемых для размещения оборудования объекта, и их выдача квалифицированному персоналу, исключающие доступ посторонних лиц к помещениям и оборудованию объекта;

м) исключение хранения и размещения в машинных и блочных помещениях, используемых для размещения оборудования объекта, предметов и оборудования, не связанных с использованием и содержанием объекта;

н) размещение в кабине лифта и на основном посадочном этаже лифта, площадках подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов информации на стендах, в виде табличек, наклеек и иных носителей, содержащей:

— сведения о средствах и способе связи с квалифицированным персоналом и аварийной службой;

— правила пользования объектом;

о) размещение на основной посадочной площадке (этаже) объекта информации с указанием учетного и заводского номеров, даты ввода в эксплуатацию, срока службы и даты следующего технического освидетельствования объекта;

п) приостановление использования объекта в случае возникновения угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу граждан и организаций до устранения такой угрозы;

р) соответствие квалификации работников владельца объекта требованиям профессиональных стандартов в зависимости от выполняемых ими трудовых функций;

с) назначение распорядительным актом из числа квалифицированного персонала лица, ответственного за организацию эксплуатации объекта, к должностным обязанностям которого относится обеспечение реализации мер, предусмотренных настоящим пунктом;

т) обеспечение электрической энергией оборудования систем диспетчерского (операторского) контроля, видеонаблюдения, двусторонней переговорной связи и освещения кабины в течение не менее 1 часа после прекращения энергоснабжения объекта.

Правилами от 24.06.2017 № 743 утвержден Перечень нарушений требований к обеспечению безопасности лифтов, создающих угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, возникновения аварии. Он включает 27 основных и дополнительных видов таких нарушений, большая часть которых относится к техническим аспектам функционирования объектов лифтового хозяйства. Именно по данному перечню нарушений управляющая организация может быть оштрафована Ростехнадзором.

Если вы взяли дом в управление, то при решении вопроса обслуживания лифтового хозяйства необходимо, а именно:

1. Поставить лифты на учет в уполномоченном органе (Ростехнадзоре), который включит ваши лифты в единый реестр таких объектов. Форма необходимого вам уведомления утверждена приложением № 1 к приказу Ростехнадзора от 14.08.2017 № 309.

При смене владельца объекта новый владелец (т. е. управляющая организация) в течение 10 рабочих дней со дня перехода к нему права владения и пользования объектом (т. е. с даты начала управления многоквартирным домом) обязана направить в Ростехнадзор соответствующее уведомление. Отсутствие такого уведомления будет основанием для привлечения виновных лиц по ст. 19.7 КоАП за непредоставление информации (штраф за это небольшой (до 5000 руб.), но все равно неприятно).

2. Провести техническое освидетельствование лифтов (дефектоскопию). Такая процедура проводится раз в год и является обязательной. Сведения о проведении технического освидетельствования и обследования объекта указываются в паспорте объекта представителем лица, выполнившего техническое освидетельствование или обследование объекта. Если в акте технического освидетельствования лифтов указаны замечания, то обязанность проконтролировать выполнение данных замечаний закон возлагает на владельца объекта.

3. Застраховать гражданскую ответственность за причинение вреда в результате аварии на объекте. Лимит страховой суммы в 10 млн руб. установлен пп. «ж» ст. 6 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте». Когда такая практика только начиналась, полисы стоили более 6 тыс. руб… Однако в настоящее время средняя цена страховки 8 лифтов в год — около 1500 руб., т. е. страховые риски того, что «лифт упадет» невысокие. Копия страховки должна быть направлена в Ростехнадзор.

4. При обслуживании лифтов ответственные лица назначаются, во-первых, со стороны специализированной организации (эти лица вписываются в паспорта на объекты лифтового хозяйства), во-вторых — со стороны управляющей организации.

Назначение ответственного лица за организацию эксплуатации лифта из числа квалифицированного персонала управляющей домом организации является самым сложным для ТСЖ.

Действующего руководителя (который указан в выписке из ЕГРЮЛ) назначить ответственным нельзя, поскольку данное лицо должно быть обучено в специальных центрах (в ценах 2019 года такое обучение на одного работника стоит от 20 000 руб.). Кроме того, принятие в штат еще одного сотрудника влечет дополнительные издержи для управляющей организации. Обратите внимание, что назначить ответственное лицо можно только из числа тех сотрудников, которые состоят с вами в трудовых отношениях.

Выйти из ситуации с минимальными издержками можно. Лифтовая организация предоставляет нам своего сотрудника, с которым мы заключаем официальный трудовой договор на минимальную сумму (скажет, 1 тыс. руб. в месяц). Поскольку принятый сотрудник находится со своим работодателем в трудовых отношениях, то отдельным распорядительным актом мы назначаем его ответственным за лифтовое хозяйство.

5. Заключение договора с обслуживающей лифты организацией — процедура кропотливая и ответственная. Тот факт, что вы назначаете ответственное лицо из числа сотрудников специализированной организации, не снимает с владельца лифтов возмещения гражданской ответственности за причиненный вред (ст. 1064 ГК РФ), а также потенциальные штрафы, которые вы можете получить от Ростехнадзора. За любые нарушения из перечня, указанного в приложении 1 к Правилам от 24.06.2017 № 743, Ростехнадзор будет штрафовать именно вас как владельцев лифтов.

Чтобы этого избежать, можно включить в договор со специализированной организацией такую формулировку: «6.7. Исполнитель самостоятельно несет ответственность за качество выполняемых работ и причинение при их выполнении убытков жизни, здоровью и имуществу третьих лиц. При причинении вреда Исполнитель обязан возместить причиненный вред за свой счет и своими силами урегулировать возникший спор. Если это невозможно, Исполнитель возмещает Заказчику причиненные убытки, а также судебные расходы в 5-дневный срок с момента выставления счета».

В этом случае вы сможете компенсировать свой ущерб.

Общие принципы выбора обслуживающей лифты организации остаются неизменными:

— наличие материально-технической базы, которая позволит эффективно обслуживать ваши лифты;

— наличие опорного пункта аварийно-диспетчерской службы (чтобы соблюсти правило прибывать на аварийный вызов не позднее чем за 30 минут с момента его поступления);

— ценовая политика и дополнительные привилегии (некоторые обслуживающие лифты организации в целях формирования клиентской лояльности практикуют бесплатную установку камер, компенсацию расходов на уборку в лифтах и т. п.).

Важный вопрос: можно ли размещать рекламу в лифтах? Прямого запрета на это в законе нет. Однако запрет на размещение постороннего оборудования в кабине лифта может содержаться в техническом паспорте на лифт. А если это так, то размещение в кабине лифта рекламного объявления будет квалифицировано Ростехнадзором как нарушение установленных паспортом и (или) руководством по эксплуатации объекта требований в отношении электрических, механических и гидравлических устройств безопасности (п. 7 приложения 1 к Правилам от 24.06.2017 № 743). Штрафы у Ростехнадзора начинаются от 100 тыс. руб. (ст. 14.43 КоАП), поэтому я бы не стал брать на себя такие риски и размещать рекламу в лифтах.

Что касается размещения в кабине лифта камер видеонаблюдения и зеркал, то это можно делать, если это допускается производителем лифта (направить запрос об этом изготовителю лифта будет нелишним). Зеркала обязательно должны быть в жестких металлических рамках (а не просто посажены на клей).

Иногда при взимании платы за лифты возникают претензии от жителей первых этажей, которые считают, что они не обязаны оплачивать содержание лифтов, поскольку ими не пользуются. Поскольку лифты являются общим имуществом, которое в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит всем собственникам одновременно, жильцы первых этажей обязаны оплачивать расходы по содержанию лифтов наравне с остальными собственниками. Такая позиция также приведена в Решении Верховного Суда РФ от 26.05.2005 № ГКПИ05-588.

Кроме того, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» суд указал, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.

Можно ли управлять лифтами без документации на лифты? Отсутствие у управляющей организации паспорта, руководства (инструкции) по эксплуатации, а также декларации соответствия лифта относится к Перечню нарушений Правил от 24.06.2017 № 743.

Если управляющая компания не «сдает» дом (который официально от нее ушел), то, руководствуясь принципом самозащиты нарушенных гражданских прав и ст. 14 ГК РФ, не остается ничего другого, как срезать замки у лифтовых помещений и ставить свои. Мои коллеги из ТСЖ рассказывали, что с одной управляющей компанией они «играли в эти игры» по смене замков 4 раза (утром замок меняют одни, вечером — другие). Понятно, что в этой ситуации, взяв лифты в управление, нужно максимально быстро восстановить на них документацию. Эта проблема решается через производителя лифтов. Необходимо письменно обратиться к нему, и он за дополнительную плату (от 5 до 25 тыс. руб. в ценах 2019 года) восстановит вам необходимую документацию на лифт.

Одним словом, при управлении лифтами нюансов много, но в своих действиях необходимо максимально сверяться с Правилами от 24.06.2017 № 743, которые подробно поясняют, как поступать в разных ситуациях.

Организация аварийно-диспетчерской службы

Вне зависимости от способа управления многоквартирным домом в нем должна быть организована работа аварийно-диспетчерской службы (АДС).

Есть два способа организации АДС:

1. Собственная АДС. Целесообразно ее делать, если дом имеет большую площадь (от 20 000 м2). В этом случае на едином номере АДС круглосуточно принимаются заявки по проблемам жителей сотрудниками, которые находятся в трудовых отношениях с управляющей многоквартирным домом организацией. При формировании собственной АДС имеет смысл разработать и принять локальный нормативный акт — Положение об АДС, которое должно быть построено на базе Правил от 15.05.2013 № 416.

2. Внешняя АДС. Если управляемый вами дом является небольшим по площади, то целесообразно вместо организации собственной АДС заключить договор с внешней организацией по техобслуживанию.

В этом случае управляющая организация обязана передать организации, осуществляющей функцию АДС, комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания (п. 13 Правил от 15.05.2013 № 416).

Наличие в доме (пусть даже небольшом по площади) сантехника или электрика не снимает с управляющей организации обязанности по организации АДС. Отсутствие АДС является грубым нарушением лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 8.10.2014 № 1110).

При непосредственном управлении многоквартирным домом положение об АДС должно в обязательном порядке включаться в договоры по содержанию и ремонту общего имущества, а также в договоры с ресурсоснабжающими организациями, если они выступают в качестве исполнителя коммунальной услуги. Это определено в п. 9 Правил от 15.05.2013 № 416.

Сотрудники аварийно-диспетчерской службы, осуществляющие выезды для исполнения заявок, должны быть обеспечены необходимыми средствами, в том числе оборудованием и материалами, для исполнения заявки. Сотрудник АДС обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы.

АДС в доме решает следующие задачи и обеспечивает:

— повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов

— качества коммунальных ресурсов;

— круглосуточную регистрацию и контроль выполнения в установленные сроки заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах по вопросу обслуживания дома, предоставления коммунальных услуг;

— контроль загазованности технических подполий и коллекторов;

— громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов.

Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах, которые ведутся в том числе в форме электронных документов (п. 10–12 Правил от 15.05.2013 № 416). При этом регистрация заявок осуществляется в журнале учета заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии) и с использованием в соответствии с законодательством Российской Федерации записи телефонного разговора.

Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы. АДС обязана обеспечить хранение указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и ознакомление по желанию собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета заявок записями.

Законом установлен определенный лимит времени на решение тех или иных проблем посредством АДС, которая обеспечивает:

— ответ на телефонный звонок в течение не более 5 минут, а в случае отсутствия ответа в указанный срок — осуществление взаимодействия со звонившим в течение 10 минут после поступления его телефонного звонка (либо может быть предоставлена технологическая возможность оставить голосовое и (или) электронное сообщение, которое должно быть рассмотрено аварийно-диспетчерской службой в течение 10 минут после поступления);

— локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения не более чем в течение 30 минут с момента регистрации заявки;

— ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения в течение 2 часов с момента регистрации заявки;

— ликвидацию засоров мусоропроводов внутри многоквартирных домов в течение 2 часов с момента регистрации заявки, но не ранее 8 часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приеме заявок;

— устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения (при соблюдении перерывов предоставления коммунальных услуг, установленных в Приложении 1 к Правилам от 06.05.2011 № 354).

При этом собственник или пользователь помещения в многоквартирном доме должен быть в течение 30 минут с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки. Одновременно с этим в законе зафиксирована обязанность информировать орган местного самоуправления муниципального образования (на котором расположен дом) о характере аварии и сроках ее устранения (такое информирование можно осуществить путем звонка в городскую «аварийку»).

Такой порядок работы АДС записан в п. 13 Правил от 15.05.2013 № 416.

Практика по организации АДС является относительно новой и применяется с 01.03.2019.

На первый взгляд, организовать АДС с учетом большого объема требований (от жесткого временного режима решения проблем до наличия бахил у исполнителя) может быть затруднительно. Однако если смотреть на проблему шире, то очевидно, что новые стандарты по организации АДС с понятной процедурой просто необходимы при выстраивании эффективной модели управления многоквартирным домом.

Как обслуживать инженерные коммуникации

Весь объем работ, который необходимо реализовать при обслуживании инженерных коммуникаций дома, есть в Минимальном перечне от 03.04.2013 № 290.

При обслуживании инженерных коммуникаций важно руководствоваться следующими принципами:

1. Правильное определение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с ресурсоснабжающими организациями. Если изначально граница с ресурсоснабжающей организацией определена неверно (например, на баланс дома взяты километры внешних сетей), то рано или поздно вас ожидает коллапс, который вы будете ликвидировать либо своими деньгами, либо деньгами жителей.

2. Решение вопроса с транзитными сетями, если они есть. Особенностью советской застройки был принцип «Все вокруг колхозное, все вокруг мое». А потому через ваш дом могут проходить транзитные сети третьих лиц. В том случае если они порвутся, а граница по транзитным сетям не определена, риск устранения этих аварий ляжет на вас. У меня в управлении есть дом 2011 года постройки, через который проходит транзитная сеть теплоснабжения. Таким образом, практика сквозного строительства продолжает использоваться застройщиками в целях экономии.

3. Контроль за качеством поставляемого в дом коммунального ресурса. Если в дом поставляется горячая вода ненормативной температуры (например, 50 °C, при норме 60–75 °C), то в точке раздачи (в кране) она будет 40–45 °C. Таким образом, вы не сможете повлиять на ситуацию, если в договоре с ресурсоснабжающей организацией у вас не зафиксирована возможность форс-мажора по поставке ненадлежащего коммунального ресурса в многоквартирный дом.

4. На все инженерные коммуникации должна быть техническая документация. Это важно не только потому, что вы должны понимать, куда ведет та или иная труба (и зачем она туда ведет). Без определенной документации, например, на узлы учета холодного водоснабжения вы не сможете их ввести в эксплуатацию. Особо сложная ситуация возникает при обслуживании узла учета тепловой энергии. Проект узла учета, устанавливаемого у потребителя тепловой энергии, подлежит согласованию с теплоснабжающей организацией, выдавшей технические условия на установку приборов учета (п. 49 Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя от 18.11.2013 № 1034). Без согласованного проекта прибор учета не может быть введен в эксплуатацию.

5. Необходимо четко понимать, из чего следует та или иная обязанность для управляющей организации при обслуживании инженерных коммуникаций и общего имущества в целом. Например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила от 27.09.2003 № 170), которые управляющие организации не любят, а работники жилищной инспекции активно используют, могут применяться только В случае если:

— они не противоречат законодательству;

— на них есть ссылка в договоре управления многоквартирным домом (см. письмо Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14).

В соответствии с п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов, установленных Правительством РФ, в частности Правил от 13.08.2006 № 491 и Минимального перечня от 03.04.2013 № 290.

Перечень национальных стандартов и сводов правил был утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521, и в нем нет отсылки к Правилам от 27.09.2003 № 170.

Таким образом, если стандарт Правил от 27.09.2003 № 170 не является обязательным, то любые предписания, выданные на его основе, можно оспорить в суде.

6. Назначение лиц, ответственных за эксплуатацию тех или иных инженерных сетей, необходимо для делегирования ответственности и контроля. Так, п. 2.1.2 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок от 24.03.2003 № 115 предписывает, что в управляющей многоквартирным домом организации должны быть назначены распорядительным документом ответственный за исправное состояние и безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок и его заместитель.

Такие лица должны быть специально обучены. Если они не назначены, то ответственность будет нести руководитель организации (вне зависимости от того, обучен ли он работе на тепловых установках или нет).

Аналогичная практика установлена законом и по иным конструктивным элементам многоквартирного дома. Делегирование ответственности приводит в порядок управленческие процессы и заставляет персонал под угрозой ответственности и назначения штрафов надзорными органами полноценно выполнять свои служебные обязанности.

7. При обслуживании инженерных коммуникаций обязательным является проведение испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах. Отсутствие данных работ относится к грубым нарушениям лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110).

Порядок проверок проведения опрессовки регулируется Правилами оценки готовности к отопительному периоду, утвержденными приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103, которые также устанавливают требования по готовности к отопительному периоду для потребителей тепловой энергии.

Согласно данным правилам оценка готовности проводится специально образованными комиссиями. Результаты проверки оформляются актом проверки готовности к отопительному периоду (далее — акт), который составляется не позднее 1 дня с даты завершения проверки.

Паспорт готовности к отопительному периоду составляется и выдается уполномоченным органом, образовавшим комиссию, по каждому объекту проверки в течение 15 дней с даты подписания акта проверки готовности к отопительному периоду. Сроки выдачи паспортов готовности к отопительному периоду определяются руководителем (заместителем руководителя) уполномоченного органа в зависимости от особенностей климатических условий, но не позднее 15 сентября — для потребителей тепловой энергии, не позднее 1 ноября — для теплоснабжающих и теплосетевых организаций, не позднее 15 ноября — для муниципальных образований.

Организация, не получившая по объектам проверки пас-порт готовности в установленные даты, обязана продолжить подготовку к отопительному периоду и устранение замечаний для выполнения требований по готовности. После уведомления комиссии об устранении замечаний осуществляется повторная проверка. При положительном заключении комиссии оформляется повторный акт с выводом о готовности к отопительному периоду, но без выдачи паспорта в текущий отопительный период (п. 5–12 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103).

Закон прямо говорит, что паспорт готовности к отопительному периоду составляется и выдается комиссией муниципального образования. В реальности управляющие организации зачастую вынуждены готовить этот паспорт самостоятельно по каждому дому и обращаться к каждому члену комиссии для подписи. У нас был прецедент, когда мы обжаловали в прокуратуре такой порядок. И прокуратура встала на сторону ТСЖ, потребовав от местного управления ЖКХ выдать такой паспорт без предварительных условий и лишней беготни. Но этот случай лишь исключение из правил выдачи (штамповка без реальной проверки) паспортов готовности к отопительному периоду.

Их часто проверяют районные прокуратуры, поэтому нам приходится тратить время на оформление этих бессмысленных по своей сути документов.

Обслуживание вентиляции

Вентиляция является проблемной точкой практически в каждом многоквартирном доме, суть которой — в отсутствии тяги. Причин тому может быть много: неверный проект (или отступления от проекта), брак застройщика, общий износ и разрушение вентканалов. Кроме того, вентиляционные каналы нельзя перестроить, т. к. они закладываются застройщиком на этапе строительства самого дома. Из всех инструментов по обслуживанию вентиляции у нас есть только визуальный осмотр и пробивка гирей вентканалов (которые могут быть забиты). Из других способов решения проблем с вентиляцией можно рассмотреть установку дефлекторов на оголовках вентканалов, расположенных на крыше дома. Однако дефлекторы делаются под заказ, стоят очень дорого и не дают полной гарантии, что вентиляция будет работать нормально.

В том случае если тяга идет в сторону жилого помещения, а не из него, в решении проблемы может помочь обратный клапан, который будет перекрывать такую розу ветров. Другой способ — установка приточных клапанов на вентиляцию (под окном со сверлением отверстия в стене дома).

В Минимальном перечне от 03.04.2013 № 290 состав работ по обслуживанию вентиляции не является особо конкретным и сводится к общей формулировке «контроль состояния» (п. 15). Поэтому многие управляющие организации осуществляют исключительно такой формальный контроль, а более тщательный анализ проводят только при наличии жалоб.

Для более полного определения состава работ по вентиляции можно также руководствоваться Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 (далее — Правила от 14.05.2013 № 410).

Согласно им надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов обеспечивается путем проверки состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов, при необходимости их очистки и (или) ремонта лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме, либо путем заключения договора об их проверке, а также при необходимости об очисткой и (или) о ремонтом с организацией, осуществляющей указанные работы. В настоящее время лицензии для проведения таких работ не требуется и их можно производить силами собственных обученных сотрудников.

Проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится:

а) при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания и (или) подключении нового газоиспользующего оборудования;

б) при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов;

в) в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) — не реже 3 раз в год (не позднее чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона);

г) при отсутствии тяги, выявленной в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, диагностировании внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования и аварийно-диспетчерском обеспечении (п. 12 Правил от 14.05.2013 № 410).

Готовых решений по налаживанию работы вентиляции нет. Все возможные средства и способы нужно подбирать и пробовать индивидуально.

Положение закона о периодичности проверки вентканалов (не реже 3 раз в год) применяется только в том случае, если в доме установлено газовое оборудование. А если дом «электрический», то мы руководствуемся не Правилами от 14.05.2013 № 410, а Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290, который не устанавливает такой строгой периодичности.

Обслуживание внутридомовой инженерной системы газоснабжения

Законом к общему имуществу отнесена внутридомовая инженерная система газоснабжения, называемая также внутридомовым газовым оборудованием (ВДГО). Собственникам многоквартирного дома принадлежит внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО). Граница между ВДГО и ВКГО проходит по запорной арматуре (крану), расположенной на ответвлении (опуске) к ВКГО.

Безопасное использование и содержание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования включает следующий комплекс работ (услуг):

а) техническое обслуживание и ремонт внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;

б) аварийно-диспетчерское обеспечение;

в) техническое диагностирование внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;

г) замена оборудования (п. 4 Правил от 14.05.2013 № 410).

Обязанность по обслуживанию ВДГО закон относит к управляющей домом организации, которая должна соблюдать следующие требования:

1. Заключение договора со специализированной организацией. Как правило, в субъекте РФ есть только одна такая организация, прямо или косвенно связанная с Газпромом.

Порядок заключения такого договора и представления в специализированную организацию необходимых документов установлен Правилами от 14.05.2013 № 410.

Такой договор должен быть заключен в течение 30 дней с даты начала исполнения договора управления многоквартирным домом, а его отсутствие будет являться грубым нарушением лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110).

При заключении договора со специализированной организацией важно проанализировать приложения, в которых приведен перечень выполняемых работ. Скорее всего, в них будет указан «наружный газопровод» (ранее мы говорили о том, как правильно определять границу по сетям газопотребления). Кроме того, специализированные организации очень любят включать в договоры многочисленные дополнительные работы, которые никогда не делаются (например, по одному из моих домов значилась работа по очистке знака для газопровода за 120 руб. в месяц; все бы ничего, но этого знака никто никогда не видел).

Процедура заключения договора со специализированной организацией подчинена общей практике преддоговорного спора, установленной в ст. 445–446 ГК РФ, поэтому протокол разногласий будет нелишним. Специализированная организация по своей природе очень похожа на ресурсоснабжающую организацию, обычно это естественная монополия, разделяющая принцип «Вас много, а я одна». Обратите внимание, что у управляющей организации нет обязанности по заключению от имени собственников договора на обслуживание ВКГО (в последние годы специализированные организации при поддержке жилищных инспекций навязывают эту практику управляющим организациям). Ваша зона ответственности — только ВДГО. За ВКГО отвечает отдельно взятый собственник.

2. Назначение распорядительным актом руководителя организации — лица, ответственного за безопасное использование и содержание ВДГО со стороны управляющей организации. Это относительно новая практика, введенная Инструкцией по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр (далее — Инструкция от 05.12.2017 № 1614/пр).

Само по себе назначение ответственного по ВДГО отражает стремление специализированной организации снять с себя ответственность за обслуживание ВДГО на фоне череды взрывов бытового газа в многоквартирных домах, произошедших в 2017–2019 годах по всей стране.

Фактически государство выстраивает такую схему, при которой, во-первых, мы платим специализированной организации, а, во-вторых, если что-то случается, то «крайней» все равно остается управляющая организация.

Инструкция по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденная приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр. в п. 3.1.11 предписывает управляющим организациям обеспечивать своевременное техническое обслуживание, ремонт, техническое диагностирование и замену ВДГО и (или) ВКГО. Этот пункт является странным, поскольку ВКГО не отнесено к общему имуществу (а отнесено к имуществу собственников), а кроме того, если управляющая организация будет обеспечивать техническое обслуживание, ремонт, техническое диагностирование и замену ВДГО, то не очень понятно, чем будет заниматься специализированная организация, которой ежемесячно платятся деньги именно за данный вид работ.

Кроме того, управляющим организациям предписывается не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей с фиксацией результатов контроля в журнале проверок с указанием даты проведения проверок, лиц, которыми они были проведены, помещений, в которых проводились проверки, результатов проведения проверок (п. 3.1.14 Инструкции от 05.12.2017 № 1614/пр). Естественно, для этой цели необходимо приобрести газовый анализатор, который стоит в ценах 2019 года в пределах 10 000 руб.

Помимо указанных, есть ряд дополнительных обязанностей для управляющих организаций:

— исполнять уведомления (извещения) специализированной организации, а также предписания органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля (п. 3.1.16 Инструкции от 05.12.2017 № 1614/пр) (вопрос о том, является ли уведомление или извещение законным, у Минстроя России отсутствует, обязанность его исполнять заложена по умолчанию и в обязательном порядке);

— обеспечивать представителям специализированной организации доступ к ВДГО, а также содействовать обеспечению им доступа к ВКГО (п. 3.1.19 Инструкции от 05.12.2017 № 1614 / пр) (с учетом конституционного положения о том, что жилище неприкосновенно и войти в него против воли собственника можно только по решению суда, практика исполнения требования о доступе в квартиру к ВКГО видится полностью невозможной для реализации).

Кроме того, Минстрой России активно лоббирует поправки в правила от 14.05.2013 № 410 с передачей управляющим организациям обслуживания не только ВДГО, но и ВКГО.

Тем не менее базовые требования мы должны выполнять: заключить договор со специализированной организацией и назначить от управляющей организации лицо, ответственное за ВДГО (если такое лицо не будет назначено, то отвечать будет лицо, указанное в выписке из ЕГРЮЛ).

Договоры на утилизацию ртутьсодержащих отходов

К числу работ и услуг по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290 отнесены организация накопления отходов I–IV классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению таких отходов (п. 26.2).

Отработанные ртутьсодержащие лампы представляют собой выведенные из эксплуатации и подлежащие утилизации осветительные устройства и электрические лампы с ртутным заполнением и содержанием ртути не менее 0,01 %. Вне зависимости от того, используются ли в местах общего пользования лампы с ртутью (или же установлены светодиодные лампочки) у управляющей организации должны быть заключены договоры на утилизацию ртутьсодержащих отходов с организациями, у которых есть лицензия на такую деятельность. Предполагается, что жители должны относить ртутьсодержащие лампы в управляющую организацию, а не выбрасывать в места сбора твердых коммунальных отходов вместе с общим мусором.

За отсутствие таких договоров ст. 8.2 КоАП РФ с красивым названием «Несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при обращении с отходами производства и потребления, веществами, разрушающими озоновый слой, или иными опасными веществами» предусмотрены штраф, верхний порог которого достигает 250 тыс. руб., или административное приостановление деятельности на 90 суток. Штрафы по таким нарушениям назначает Росприроднадзор. Специально проверять управляющие организации на наличие договоров он не будет, однако эту работу иногда проводит прокуратура. Если такого договора у управляющей организации не окажется, то она составит постановление о выявленном административном правонарушении и направит его в Росприроднадзор, который выпишет штраф.

Из Правил обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп, ненадлежащие сбор, накопление, использование, обезвреживание, транспортирование и размещение которых может повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям и окружающей среде, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.09.2010 № 681 (далее — Правила от 03.09.2010 № 681), следуют такие выводы:

1. Управляющие организации с использованием специальной тары осуществляют накопление отработанных ртутьсодержащих ламп. Накопление отработанных ртутьсодержащих ламп производится отдельно от других видов отходов.

2. Не допускается самостоятельное обезвреживание, использование, транспортирование и размещение отработанных ртутьсодержащих ламп управляющими организациями, а также их накопление в местах, являющихся общим имуществом (за исключением размещения в местах первичного сбора и размещения и транспортирования до них).

3. Сбор отработанных ртутьсодержащих ламп у управляющих организаций осуществляют специализированные организации, с которыми должен быть заключен договор.

4. Управляющие организации обязаны разработать инструкцию по организации сбора, накопления, использования, обезвреживания, транспортирования и размещения отработанных ртутьсодержащих ламп применительно к каждому многоквартирному дому.

5. Управляющие организации обязаны назначить распорядительным актом ответственных лиц за обращение с указанными отходами (которых будут штрафовать по ст. 8.2 КоАП РФ в случае возможного нарушения установленных правил).

Нужно сказать, что выстроенная государством модель накопления отходов I–IV классов опасности не выглядит работающей. Жители не сдают лампы в управляющую организацию (которая, если честно, не особо и желает осуществлять их сбор, т. к. ей это лишняя морока), а просто выбрасывают их в общий мусор. Поэтому обязанности управляющей организации в этой части реализованы предельно формально (заключаем договор со специализированной организацией, утверждаем инструкцию и назначаем ответственное лицо), без явного результата, который не интересует ни прокуратуру, ни Росприроднадзор.

Изменить эту ситуацию можно только экономическим стимулированием: люди перестанут выбрасывать ртутьсодержащие лампы в места сбора твердых коммунальных отходов только в том случае, если им начнут платить хотя бы по 10 руб. за сдаваемую лампу. Во всех остальных случаях данная норма закона на практике не работает вообще (и работать не будет), однако формальные требования соблюсти необходимо (заключить договор, разработать инструкцию и назначить ответственного).

Домофонное оборудование

Называемый на бытовом уровне домофон в законе определяется как автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома, которые относятся в состав внутридомовой системы электроснабжении (п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491), т. е. являются общим имуществом собственников.

Практикой выработано два способа содержания домофонного оборудования:

1. Путем заключения договоров между собственниками и обслуживающей домофоны организацией (минуя управляющую организацию).

2. Путем заключения договоров между обслуживающей домофоны организацией и управляющей организацией.

Значительная часть домофонов в многоквартирных дома домах была установлена до 2006 года, т. е., до специальных правил, которые определили, что данные системы относятся к общему имуществу. Во многих городах сложилась практика, при которой жители домов самостоятельно заключают договоры с обслуживающими домофоны организациями и платят деньги напрямую туда, минуя управляющую организацию. В дальнейшем эти организации стали выходить на застройщиков, предлагая одновременно со строительством дома оборудование входов в подъезды домофонами.

Домофонные трубки, расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу (т. к. они обслуживают только одно определенное помещение) и не обслуживаются управляющими организациями.

При этом входные двери с доводчиками и запирающими устройствами относятся к общему имуществу, а ответственность за их содержание несет управляющая организация. На практике обслуживающие домофоны организации довольно часто включают в свой тариф по договорам, заключенным с собственниками, замену доводчиков, отладку домофонного блока и даже покраску дверей (то есть, работы на общем имуществе).

На мой взгляд, правильно заключить договор между домофонной и управляющей организацией. Обслуживание домофонных трубок не требует постоянного ремонта и замены, и на эти проблемы можно реагировать точечно. А вот содержание входных дверей в подъезды, их покраска, замена доводчика — это исключительная компетенция управляющей организации.

При средней стоимости обслуживания домофона 50 руб. за квартиру и 300 помещениях в доме это дополнительные 180 тыс. руб. в год, которые могут оставаться в управляющей организации, а не отдаваться домофонному посреднику.

Обслуживание пожарной сигнализации и соблюдение правил пожарной безопасности

Электрические установки системы дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов отнесены законом в состав внутридомовой системы электроснабжении (п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491), т. е. являются общим имуществом собственников.

В п. 27 Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 приводится довольно общая формулировка о том, что работы по обеспечению требований пожарной безопасности включают осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

Кроме того, необходимо осуществлять техническое обслуживание и контроль состояния и замены вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации (п. 20).

Пожарные нормы многочисленны, а потому выполнить их весьма непросто. Примером такого жесткого регулирования, например, является то, что горизонтальное расстояние от датчиков пожарной сигнализации до электросветильников должно быть не менее 0,5 м (это требование следует из п. 13.3.6 № СП 5.13130.2009), а часто об этом требовании забывают даже строители в новых домах.

Проведение проверок управляющих организаций и ТСЖ органами Госпожнадзора, скорее редкость. Так, в плане проверок пожарного надзора 2019 по г. Москве из более чем 10 тыс. организаций значится проверка менее пяти ТСЖ. В плане проверок пожарного надзора по Пензенской области из более чем 500 организаций нет ни одной управляющей организации или ТСЖ. Таким образом, если пожарники к вам и придут, то, скорее всего, это будет внеплановая проверка, т. е. по жалобе.

Чтобы избежать лишних проблем, будет полезным провести общий пожарный аудит, заказав его специализированной организации. Она проведет выездную проверку и составит перечень наиболее существенных нарушений, устранение которых необходимо для целей безопасности жителей и минимизации риска ответственности.

Большой объем конкретных требований содержится в Правилах от 25.04.2012 № 390. Документ является обязательным к исполнению всеми юридическими лицами, действующими на территории России.

В числе основных мер и правил пожарной безопасности в многоквартирном доме необходимо:

1. Обеспечить исправное состояние систем и установок противопожарной защиты (т. е. пожарной сигнализации) (п. 61 Правил от 25.04.2012 № 390).

Проведение проверки ее работоспособности осуществляется в соответствии с инструкцией к техническим средствам завода-изготовителя, национальными и (или) международными стандартами и оформлением акта проверки. При монтаже, ремонте и обслуживании средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений должны соблюдаться проектные решения, требования нормативных документов по пожарной безопасности и (или) специальных технических условий. В многоквартирном доме должна храниться исполнительная документация на установки и системы противопожарной защиты.

Много дискуссий ведется вокруг того, нужно ли ставить пожарную сигнализацию, если ее не было изначально в многоквартирном доме (либо не построил застройщик, либо дом строился еще тогда, когда эти системы не устанавливались в многоквартирных домах).

В силу п. 1, 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ, а также пп. «е» п. 11 Правил от 13.08.2006 № 491 содержание общего имущества включает в себя меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности. Судебная практика показывает, что управляющая организация обязана установить эти системы, даже если они не были установлены изначально.

Обратите также внимание, что В соответствии с пп. 4 ст. 4 Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ в отношении многоквартирных домов, которые были введены в эксплуатацию (либо проектная документация на которые была направлена на экспертизу) до вступления в силу данного закона, применяются ранее действовавшие требования. То есть ставить пожарную сигнализацию в доме 1960 года постройки необязательно.

Одновременно в соответствии со Сводом правил МЧС России от 25.03.2009 № СП 5.13130.2009 такие системы устанавливаются в жилых зданиях высотой более 28 м2 (независимо от площади). Таким образом, обязательность установки противопожарной защиты должна следовать из закона. Кроме того, поскольку данные объекты включены в состав внутридомовой системы электроснабжения, то в силу п. 1 ст. 166 ЖК РФ их можно установить за счет средств фонда капитального ремонта.

Обслуживание систем может осуществлять организация или индивидуальный предприниматель на основании лицензии, которые по результатам проверки составляют акты исправности пожарной сигнализации (проверки системы противопожарной защиты).

2. Назначить лицо, ответственное за пожарную безопасность и соблюдение требований пожарной безопасности на объекте защиты (п. 4).

3. Утвердить инструкцию о мерах пожарной безопасности (п. 2 Правила от 25.04.2012 № 390).

4. Обеспечить как минимум руководителю организации обучение по программе пожарно-технического минимума (ПТМ) (п. 3 Правил от 25.04.2012 № 390). Это позволит ему осуществлять противопожарный инструктаж других сотрудников. Обучение стоит от 1500 р., срок действия удостоверения — 3 года. Наличие такого удостоверения не отменяет необходимость журнала учета инструктажей, графика повторных противопожарных инструктажей, большого количества иных первичных документов (п. 3 Правил от 25.04.2012 № 390).

5. Установить ограничения использования земельного участка без нарушения пожарных норм. Руководитель управляющей организации обеспечивает исправное содержание (в любое время года) дорог, проездов и подъездов к многоквартирному дому (п. 75 Правил от 25.04.2012 № 390). Таким образом, установку шлагбаума или забора по периметру земельного участка многоквартирного дома рекомендуется согласовать с органами пожарного надзора.

Кроме того, запрещается использовать для стоянки автомобилей (частных автомобилей и автомобилей организаций) разворотные и специальные площадки, предназначенные для установки пожарно-спасательной техники. Довольно важно, чтобы машины не ставились над колодцем, в котором расположены пожарные гидранты(п. 75 Правил от 25.04.2012 № 390).

Достаточно сказать, что по проекту одного из моих домов, построенных застройщиком в 2010 году, было предусмотрено всего 7 (семь) мест на коллективной (гостевой) автостоянке, притом, что ежедневное количество машин, паркуемых во дворе, превышает 70. Градостроительные нормы в нашей стране плохо стыкуются с пожарными нормами, в результате все мы (управдомы и жители) волей-неволей идем по пути совершения административного правонарушения, предусмотренного ст. 20.4 КоАП («Нарушение требований пожарной безопасности») и становимся заложниками этих норм закона.

6. Запретить устройство кладовок, перекрытых тамбуров, заделка пожарных лестниц на балконах, а также захламление мест общего пользования. Свято место пусто не бывает, а потому, если за лифтом есть свободное пространство, то для многих это будет прекрасным местом для хранения лыж, зимней и летней «резины», а также иного хлама, который невозможно хранить дома.

Между тем в многоквартирных домах запрещается:

— хранить и применять на чердаках, в подвалах и цокольных этажах, а также под свайным пространством зданий легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы;

— использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;

— размещать и эксплуатировать в лифтовых холлах кладовые, киоски, ларьки и другие подобные помещения, а также хранить горючие материалы;

— размещать мебель, оборудование и другие предметы на подходах к пожарным кранам внутреннего противопожарного водопровода и первичным средствам пожаротушения, у дверей эвакуационных выходов, люков на балконах и лоджиях, в переходах между секциями и выходами на наружные эвакуационные лестницы, демонтировать межбалконные лестницы, а также заваривать люки на балконах и лоджиях квартир;

— остеклять балконы, лоджии и галереи, ведущие к незадымляемым лестничным клеткам;

— устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы.

С учетом того, что ответственность за хлам в местах общего пользования, а также за самозахват части подъездной территории, несет управляющая организация (п. 1 ст. 161 ЖК РФ), а захват общего имущества запрещен ст. 37 ЖК РФ, штрафовать за эту «самодеятельность» жителей будут именно вас.

Уборка придомовой территории, уход за деревьями, уборка мест общего пользования

В том случае если земельный участок включен в состав общего имущества, обязанность по его содержанию в соответствии с требованиями федерального и муниципального законодательства возлагается на управляющую организацию.

При выполнении этих работ обратите внимание, что:

1. Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества, не входят в состав работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков (п. 15 Правил от 13.08.2006 № 491).

Если место сбора твердых коммунальных отходов расположено не на территории многоквартирного дома, а на прилегающей земле, собственником которого является муниципалитет, то именно он обязан содержать контейнерную площадку в соответствии с требованиями закона. Получить информацию о земельном участке можно из Публичной кадастровой карты (pkk5.rosreestr.ru) или заказав выписки из ЕГРН на земельный участок с определенным кадастровым номером.

Работы по содержанию мест накопления твердых коммунальных отходов не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов (это определено в пп. д(2) п. 11 и 15 правил от 13.08.2006 № 491). При этом уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов отнесена законом к процедуре погрузки твердых коммунальных отходов (п. 2 Правил от 12.11.2016 № 1156), т. е. заложена в тариф на твердые коммунальные отходы регионального оператора по вывозу мусора.

2. При содержании земельного участка мы руководствуемся не только федеральным, но и муниципальным законодательством.

Например, п. 24 Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 устанавливает обязанность очистки крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см, уборку свежевыпавшего снега и очистку придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см. При этом, к примеру, Правила благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе от 26.06.2009 № 66-7/5 устанавливают, что не допускается образование снежного покрова свыше 4 см (п. 24).

Понятно, что дело не в одном сантиметре разницы, а в механике самого регулирования.

Например, п. 3.6.20 Правил от 27.09.2003 № 170 устанавливает, что снег, собираемый во дворах, на внутриквартальных проездах и с учетом местных условий на отдельных улицах, допускается складировать на газонах и на свободных территориях при обеспечении сохранения зеленых насаждений. А вот Правила благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе от 26.06.2009 № 66-7/5 устанавливают, что удаление снега осуществляется путем его подметания, сгребания, погрузки и вывоза в места, определенные распоряжением администрации города по согласованию с соответствующими уполномоченными органами (п. 2.2.2).

Такие, на первый взгляд, небольшие различия регулирования могут иметь серьезные финансовые и административные последствия. Например, однажды на основании местных правил благоустройства орган муниципального контроля пытался меня оштрафовать на 15 тыс. руб. за невывезенный снег во дворе, из которого жители сделали зимнюю горку. Конечно, эта затея со штрафом провалилась, но сама попытка давления на управляющую организацию через муниципальные нормативные акты примечательна. И если есть возможность не вывозить снег, а сложить его на газоне (например, чтобы сделать зимнюю горку) — это сэкономит десятки тысяч рублей управляющей организации.

В любом случае всегда полезно найти муниципальные правила благоустройства, соблюдения чистоты и порядка вашего города, проанализировать их и не допускать нарушений.

3. Зеленые насаждения — это совокупность древесно-кустарниковой и травянистой растительности естественного и искусственного происхождения (включая парки, скверы, газоны, цветники, а также отдельно стоящие деревья и кустарники и другие насаждения).

Если на вашем земельном участке находится сухостойное (или переросшее) дерево, которое в один из дней упадет на машину, то вам придется возмещать причиненный вред и нести за это гражданско-правовую ответственность. Если это дерево упадет на случайного прохожего и причинит тяжкий вред его здоровью или гибель, то ответственность будет уголовной.

Поэтому необходимо проводить анализ земельного участка на наличие сухостойных или иных опасных деревьев, по которым вы обязаны принять меры (п. 15 Правил от 13.08.2006 № 491).

Опиловка деревьев — процесс дорогостоящий. Например, спилить и вывезти взрослую иву, ветки которой упираются в линии электропередач, может стоить от 20 до 40 тыс. руб. Поэтому всегда хочется заставить проводить эти работы кого-то другого. Если высокие деревья упираются в провода уличного освещения или другие объекты электросетевого хозяйства, это повод обратиться в организацию, которая является владельцем данных объектов.

Для обеспечения безаварийного функционирования и эксплуатации электросетевого хозяйства в охранных зонах сетевыми организациями или организациями, действующими на основании соответствующих договоров с сетевыми организациями, предусмотрены:

а) прокладка и содержание просек вдоль воздушных линий электропередачи и по периметру подстанций и распределительных устройств В случае если указанные зоны расположены в лесных массивах и зеленых насаждениях;

б) вырубка и опиловка деревьев и кустарников в пределах минимально допустимых расстояний до их крон, а также вырубка деревьев, угрожающих падением.

Это определено в п. 21 Порядка установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства от 24.02.2009 № 160.

Необходимо сослаться на то, что деревья угрожают падением на объекты электросетевого хозяйства, что может привести к разрывам на линиях уличного освещения. Кроме того, могут пострадать жители или случайные прохожие.

Если деревья находятся вдоль линии теплотрассы, можно вспомнить Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей от 17.08.1992 № 197, в п. 6 которых указано, что в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети, запрещается посадка деревьев и кустарников.

Если владельцы инженерных объектов откажутся проводить работы по опиловке, то можно обжаловать их бездействие в прокуратуре. После использования всех этих средств и если ничего не помогло, проводите работы самостоятельно за свой счет.

Содержание земельного участка в холодный период года включает:

— очистку крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;

— сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;

— очистку придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);

— очистку придомовой территории от наледи и льда;

— очистку от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка;

— уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд.

Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года включают:

— уборку придомовой территории;

— очистку от мусора и промывку урн, установленных возле подъездов;

— уборку и выкашивание газонов;

— прочистку ливневой канализации;

— уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.

Уборка придомовых территорий должна проводиться так: вначале убирать, а в случае гололеда посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории. Уборку, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, следует проводить в утренние или вечерние часы. На тротуарах I класса допускается механизированная уборка на повышенных скоростях (7–8 км / ч) при условии безопасности движения пешеходов. Механизированную уборку придомовых территорий допускается проводить в дневное время при скоростях машин до 4 км / ч (п. 3.6.8 и 3.6.9 Правил от 27.09.2003 № 170).

Работы по содержанию помещений (подъездов, техэтажа, подвала и т. п.), входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

— сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

— влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;

— мытье окон;

— очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);

— проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом (п. 23–25 Минимального перечня от 03.04.2013 № 290).

Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, определяется в установленном порядке, который отражается в графике уборки. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т. д. следует производить не реже чем через 5 дней, а стен — не менее 2 раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей 3необходимо выполнять не реже 1 раза в месяц. Должна быть обеспечена регулярная уборка лестничных клеток: обметание окон, подоконников, отопительных приборов — не реже 1 раза в 5 дней; стен — не менее 2 раз в месяц; мытье — не реже 1 раза в месяц (п. 3.2.7 и 4.8.11 Правил от 27.09.2003 № 170).

Эффективной практикой организации процессов уборки придомовой территории и мест общего пользования является заключение договора со специализированной компанией. Это позволяет не принимать в штат собственных сотрудников и минимизировать издержки. Выстраивать отношения с организацией-контрагентом легче, чем со штатом собственных дворников и уборщиц.

Глава 7

Отдельные виды практик, связанных с управлением многоквартирным домом

Регистрационный учет и выдача справок по регистрационному учету

Довольно долгое время на управляющие организации закон относил обязанность активного участия в процессах регистрационного учета граждан. При управляющей организации существовала должность «паспортиста», который вел «паспортный стол». И если собственник или иные лица хотели «прописаться», то они обращались в управляющую организацию.

Сейчас прописка как правовой институт в России отсутствует. Используется либо понятие «регистрация по месту пребывания», либо «регистрация по месту жительства». И в первом и во втором случае процессы администрируются органами, осуществляющими регистрационный учет граждан (МВД, ФМС и т. п.).

Ранее закон относил в качестве обязанности для управляющих организаций вести:

— карточки регистрации для регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства (форма 9);

— поквартирную карточку для регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства (форма 10);

— домовые (поквартирные) книги (форма 11) и выдавать по требованию выписки из них.

Эти формы были определены Административным регламентом, утвержденным Приказом ФМС России от 11.09.2012 № 288.

С 17.04.2018 применяется новый Административный регламент, утвержденный приказом МВД России от 31.12.2017 № 984. Им отменены все прежние формы 9–11.

Поэтому у управляющих организаций больше нет законных оснований предоставлять и заверять выписки из несуществующих и не предусмотренных законом форм бланков и документов.

Любые требования у собственников и нанимателей жилых помещений указанных справок компетентными органами (социальными управлениями, отделами субсидий, регпалатами, школами, детскими садами и т. п.) являются незаконными.

Единственная функция, которая в данный момент отнесена законом к управляющим организациям в области регистрационного учета граждан, — функция курьера. В числе Перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713) значатся: уполномоченные лица ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо управляющей жилищным фондом организации.

Если собственники обращаются в управляющую организацию с готовыми документами по регистрационному учету, то у управляющей организации есть обязанность передать в 3-дневный срок со дня обращения граждан эти документы в органы регистрационного учета (п. 11 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации от 17.07.1995 № 713).

В нашей практике мы сталкиваемся со множеством ситуаций, когда, несмотря на то что указанные выше формы документов и справок были отменены, они продолжают требоваться отдельными казенными и муниципальными предприятиями, банками и иными юридическими лицами. Из этой ситуации можно выйти двумя путями. Во-первых, дать то, что просит собственник. Что бы вы в этой справке ни написали, она будет являться ничтожной, т. к. данная форма документа отменена законом. Во-вторых, если требование этих справок от казенных (официальных) учреждений (например, школ) носит массовый характер, можно обратиться в прокуратуру, чтобы она выдала муниципалитету представление на изменение муниципальных ненормативных актов и из них была исключена обязанность предоставления отмененных законом документов.

В целом развитие регистрационного учета граждан в последние годы идет в правильном направлении и радует, т. к. отмена этих архаичных форм документов назрела давно. Вести регистрационный учет граждан — это задача государства. Задача управляющей организации — управлять общим имуществом, а не устанавливать количество членов семьи собственника.

Реализация внешней расчетно-бухгалтерской аутсорсинговой практики

Бухгалтерский и финансовый учет в управляющей организации может быть реализован:

— через использование штатного сотрудник — бухгалтера. В этом случае он ведет учетную политику в организации, осуществляет формирование квитанций и начислений. Плюсы такой модели очевидны: «свой» человек позволяет в режиме рабочего времени решать задачи, которые стоят перед организацией;

— через использование аутсорсинговой расчетно-бухгалтерской практики. Внешняя бухгалтерия становится все более привлекательной формой, прежде всего, для небольших ТСЖ, которым держать своего бухгалтера в штате дорого.

Суть этой модели такова: управляющая организация заключает договор с другой, которая ведет всю учетную политику, формирует квитанции, проводит все необходимые платежи в пользу контрагентов. При наличии предусмотренной в договоре системы «сдержек и противовесов», т. е. взаимного контроля, такая практика может быть чрезвычайно удобной. Ее преимущества:

— полная ответственность внешней бухгалтерии за любые проблемы с надзорными органами в случае ошибок и задержек по предоставлению отчетности;

— одновременная интеграция сразу нескольких производственных процессов (учет, начисления, общение с жителями, ведение ГИС ЖКХ и т. п.).

Для крупных управляющих компаний такой формат будет, скорее всего, неудобен. Для небольших ТСЖ (или даже для больших, если на один дом приходится одно ТСЖ) она может быть очень востребованной.

В среднем ведение бухгалтерии на аутсорсинге в доме на 300 квартир (вместе с выставлением квитанций и ГИС ЖКХ) стоит 12–20 тыс. руб. в месяц (в ценах 2019 года). Не всегда получается найти за эти деньги грамотного бухгалтера. Кроме того, на 1 руб. его заплаты будет приходиться 30 коп. налогов и сборов в пользу государства, т. е. вы будете выступать в качестве налогового агента.

Поэтому стоит взвесить все «за» и «против» при определении того формата учетно-финансового администрирования, который будет выбран.

Все о персональных данных и законности процедуры их сбора и обработки

Организация, управляющая многоквартирным домом, является оператором персональных данных, и на нее распространяются положения Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

При управлении многоквартирным домом управляющая организация собирает и использует персональные данные (это любая информация, относящаяся прямо или косвенно к определенному или определяемому физическому лицу, т. е. субъекту персональных данных).

Чаще всего такие персональные данные включают: фамилию, имя, отчество; год, месяц, дату рождения; место рождения; ИНН; паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства и адреса фактического проживания; количество проживающих и зарегистрированных в жилом помещении; контактный телефон; электронную почту (имейл), марку и номер транспортного средства; семейное положение; сведения о праве собственности на жилое помещение, сведения о собственниках помещений; размер начисленных жилищно-коммунальных услуг по месту нахождения жилого помещения.

Для реализации требований законодательства о защите персональных данных управляющей организации необходимо:

1. Обеспечить включение управляющей организации в Реестр операторов, осуществляющих обработку персональных данных. Этот Реестр ведет уполномоченный орган — Роскомнадзор. По состоянию на март 2019 года в нем содержались сведения о почти 400 тыс. операторов персональных данных.

Для подачи уведомления об обработке (о намерении осуществлять обработку) персональных данных необходимо заполнить электронную форму на сайте Роскомнадзора: pd.rkn.gov.ru/operators-registry/notification/form. Уведомлению будет присвоен определенный номер. Затем необходимо распечатать это уведомление, подписать, поставить печать и передать в соответствующий территориальный орган Роскомнадзора по месту регистрации оператора. В течение 30 дней ваша организация появится в Реестре операторов, и вы сможете ее найти по ИНН (п. 4 ст. 22 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

Уведомление необходимо подавать до начала обработки персональных данных. В законе определен ряд ситуаций, когда подавать уведомление не требуется:

— Обработка персональных данных в соответствии с трудовым законодательством (т. е. в связи с заключением трудовых отношений со своими работниками).

— Обработка персональных данных в связи с заключением договора, стороной которого является субъект персональных данных, если персональные данные не распространяются, а также не предоставляются третьим лицам без согласия субъекта персональных данных и используются оператором исключительно для исполнения указанного договора.

Довольно редко бывает, когда договоры управления многоквартирным домом заключаются со всеми собственниками одновременно. А значит, останется какой-то процент собственников, чьи персональные данные управляющая организация будет обрабатывать без наличия заключенного договора. Следовательно, она обязана быть в Реестре операторов.

— Обработка персональных данных, включающих в себя только фамилии, имена и отчества субъектов. Такие персональные данные находятся, в частности, в выписке из Реестра. Однако фактически управляющие организации не могут обрабатывать только эти данные, и им необходимы сведения о дате регистрации права собственности, количестве собственников по жилому помещению и иная информация, относимая к персональным данным.

— Обработка персональных данных без использования средств автоматизации в соответствии с федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, устанавливающими требования к обеспечению безопасности персональных данных при их обработке и к соблюдению прав субъектов персональных данных.

Так, в силу п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ управляющие организации обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме, а также сведения о дате регистрации права и доле в праве каждого собственника. В случае передачи данного реестра третьим лицам (собственникам, которые хотят провести общее собрание) согласие собственников на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, не требуется.

— Обработка персональных данных с помощью платежных агентов, т. е. лиц, которые привлекаются кредитной организацией в целях осуществления отдельных банковских операций. Основной функцией платежного агента в данных отношениях является прием от плательщика денежных средств на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с ЖК РФ и осуществление последующих расчетов с поставщиками указанных услуг. За свои посреднические услуги платежный агент вправе взимать с плательщика вознаграждение в размере, определенном соглашением между платежным агентом и плательщиком. Если у управляющей организации заключен договор на внешнюю бухгалтерию с платежным агентом, то согласия на обработку персональных данных от каждого субъекта не требуется (п. 16 ст. 155 ЖК РФ).

2. Назначить распорядительным актом лицо, ответственное за организацию обработки персональных данных (п. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»). Лицо, ответственное за организацию обработки персональных данных, получает указания непосредственно от исполнительного органа организации, являющейся оператором, и подотчетно ему. Лицо, ответственное за организацию обработки персональных данных, в частности, обязано:

— осуществлять внутренний контроль за соблюдением оператором и его работниками законодательства Российской Федерации о персональных данных, в том числе требований к защите персональных данных;

— доводить до сведения работников оператора положения законодательства Российской Федерации о персональных данных, локальных актов по вопросам обработки персональных данных, требований к защите персональных данных;

— организовывать прием и обработку обращений и запросов субъектов персональных данных или их представителей и (или) осуществлять контроль за приемом и обработкой таких обращений и запросов (ст. 22.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

3. Издать (подготовить) регламент в отношении обработки персональных данных, а также иных локальных актов по вопросам обработки персональных данных, предотвращения и выявления нарушений. Регламент должен быть опубликован на сайте управляющей организации (т. к. оператору надлежит обеспечить неограниченный доступ к документу, определяющему его политику в отношении обработки персональных данных, к сведениям о реализуемых требованиях к защите персональных данных) (п. 2 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

4. Управляющей организации необходимо получить согласие на обработку персональных данных от каждого собственника, т. к. эти сведения необходимы для эффективной работы с неплательщиками. После отмены поквартирных карточек единственным законным источником информации, например, о регистрации собственника по месту жительства (что необходимо для определения подсудности по спору с должником) может быть только сам собственник. Эту информацию управляющая организация может получить после согласия на обработку персональных данных.

Согласие на обработку персональных данных должно быть конкретным, информированным и сознательным. Она может быть дано субъектом персональных данных или его представителем в любой позволяющей подтвердить факт его получения форме. Согласие может быть отозвано субъектом персональных данных. Согласие в письменной форме субъекта персональных данных на обработку его персональных данных должно включать:

а) фамилию, имя, отчество, адрес субъекта персональных данных, номер основного документа, удостоверяющего его личность, сведения о дате выдачи указанного документа и выдавшем его органе;

б) фамилию, имя, отчество, адрес представителя субъекта персональных данных, номер основного документа, удостоверяющего его личность, сведения о дате выдачи указанного документа и выдавшем его органе, реквизиты доверенности или иного документа, подтверждающего полномочия этого представителя (при получении согласия от представителя субъекта персональных данных);

в) наименование или фамилию, имя, отчество и адрес оператора, получающего согласие субъекта персональных данных;

г) цель обработки персональных данных;

д) перечень персональных данных, на обработку которых дается согласие субъекта персональных данных;

е) наименование или фамилию, имя, отчество и адрес лица, осуществляющего обработку персональных данных по поручению оператора, если обработка будет поручена такому лицу;

ж) перечень действий с персональными данными, на совершение которых дается согласие, общее описание используемых оператором способов обработки персональных данных;

з) срок, в течение которого действует согласие субъекта персональных данных, а также способ его отзыва, если иное не установлено федеральным законом;

и) подпись субъекта персональных данных (ст. 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

Согласие на обработку персональных данных может быть включено как условие в договор управления многоквартирным домом (Определение Конституционного Суда РФ от 28.01.2016 № 100-О). При этом в силу п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Следуя этой логике, условие на обработку персональных данных с правом его передачи третьим лицам может быть включено в договор, заключаемый при вхождении на объект (многоквартирный дом).

В управленческой практике возникает вопрос, можно ли передавать долги собственника коллекторам. Уступка требованиям кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Таким образом, управляющая компания может передать долги собственника коллектору при условии, что от собственника было согласие на передачу его персональных данных третьим лицам. Такое согласие должно быть подписано либо в составе обязательного условия договора управления многоквартирным домом, либо отдельным документом. В противном случае пострадавший от коллекторов (пусть даже и заслуженно) имеет возможность и право обратиться с иском к управляющей организации, которая передала без его согласия персональные данные коллекторам и взыскать с управляющей организации моральный вред.

Часто встречаются ситуации, когда собственник не дал согласия на обработку персональных данных и не заключил договор управления многоквартирным домом. Однако Роскомнадзор проводит проверку и пытается найти нарушение. Линию защиты управляющая организация может построить так:

1. Необходимо реализовать все предусмотренные законом процедуры (включение в Реестр операторов, назначение ответственного лица, разработка и опубликование на сайте политики в области обработки персональных данных).

2. Необходимо придерживаться позиции, что вся обрабатываемая информация берется исключительно из открытых источников, например из выписки из ФГИС ЕГРП, которую может получить каждый.

Государственная политика в области защиты персональных данных идет по пути постепенного ужесточения. Так, 13.02.2019 Постановлением Правительства РФ № 416 были утверждены Правила организации и осуществления государственного контроля и надзора за обработкой персональных данных. Эти правила устанавливают порядок проведения проверок операторов персональных данных. Поэтому начало проведения массовых проверок управляющих организаций и выявление нарушений лишь вопрос времени.

Ст. 13.11 КоАП РФ определяет довольно широкий круг ответственности за различные виды нарушений законодательства в области персональных данных, а суммарный объем всех возможных штрафов достигает почти 300 тыс. руб.

Налаживаем эффективную обратную связь с жителями

Управляющие организации теряют дома из-за отсутствия обратной связи, т. е. утраты контроля над ситуацией в многоквартирном доме. Таким образом, диалог с жителями — это не просто установленная законом обязанность, а основа существования вашей организации.

Она обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме:

— посредством предоставления возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации;

— посредством обращения в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора, предусматривающего возможность обеспечения такого взаимодействия).

Представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального района (либо города при отсутствии его деления на районы), в пешей доступности от многоквартирных домов (не более 3 км пешком) (п. 27 Пра-вил от 15.05.2013 № 416).

Цель приема собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах:

— предоставление оперативных ответов на поступающие вопросы;

— оказание любой другой помощи собственнику или пользователю помещения, связанной с использованием помещения или общего имущества многоквартирного дома (п. 28 Правил от 15.05.2013 № 416).

Закон устанавливает, что запись на прием осуществляется непосредственно в представительстве управляющей организации, по телефону управляющей организации или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. Прием без предварительной записи ведется после приема собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, записанных на прием. При этом результат приема фиксируется в журнале личного приема (п. 30 Правил от 15.05.2013 № 416).

Конечно, такой алгоритм, установленный законодателем, является идеальным и оторванным от реальности: запись на прием в управляющую организацию практически никогда не практикуется. Собственник просто приходит в офис и просит решить его проблему. И чаще всего результаты обращений не заносятся в журнал личного приема, который может вообще отсутствовать.

Какая информация и в каком объеме должна быть раскрыта

Закон выделяет четыре места размещения информации со следующим объемом раскрываемых сведений:

1. На вывесках, расположенных у входа в представительство управляющей организации:

— наименование (фирменное наименование) управляющей организации;

— адрес местонахождения управляющей организации;

— контактные телефоны управляющей организации, адрес электронной почты;

— режим работы управляющей организации.

2. На досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

— наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации (при наличии), адрес интернет-сайта ГИС ЖКХ;

— контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

— уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в многоквартирном доме в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;

— уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

3. На информационных стендах в представительстве управляющей организации:

— наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации (при наличии), адрес интернет-сайта ГИС ЖКХ;

— контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

— пошаговая инструкция о порядке установки индивидуального прибора учета;

— информация о сроках внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, последствиях несвоевременного и (или) неполного внесения такой платы, об обязательных и (или) рекомендуемых сроках передачи показаний приборов учета исполнителю коммунальных услуг в соответствии с порядком и условиями приема таких показаний, которые установлены договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;

— информация об органе государственного жилищного надзора (функции, наименование, адрес, контактный телефон, фамилия, имя и отчество (при наличии) руководителя);

— сведения о размерах цен (тарифов), подлежащих применению при определении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, и о реквизитах нормативных правовых актов, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (при их наличии), которыми они установлены;

— сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также в случае принятия в субъекте РФ решения об установлении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) — сведения о величине установленной социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) для групп домохозяйств и типов жилых помещений;

— информационная памятка о правилах безопасного использования газа в быту, информация об обязанности потребителя заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования;

— информационная памятка, содержащая сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, контактные телефоны лиц, ответственных за начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

— образцы заполнения заявок, жалоб и иных обращений граждан и организаций;

— стенд с перечнем предлагаемых управляющей организацией работ и услуг;

— сведения о местах накопления отходов, сбора (в том числе раздельного сбора) отходов I–IV классов опасности;

— информация о правилах обращения с отходами I–IV классов опасности, порядке осуществления раздельного сбора отходов;

— информационная памятка о правилах безопасного использования ртутьсодержащих ламп и приборов;

— уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

4. На официальном сайте ГИС ЖКХ.

Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства определены в разделе 10 совместного приказа Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр.

В числе размещаемой информации:

— информация об управляющей организации, товариществе, кооперативе;

— информация об объектах государственного учета жилищного фонда, включая их технические характеристики и состояние (в случае заключения с ТСЖ договора управления многоквартирным домом такая информация размещается управляющей организацией);

— информация о перечне предоставляемых коммунальных услуг, выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, об их объеме, о качестве и периодичности (сроках) их предоставления, оказания, выполнения и стоимости указанных услуг, работ, а также соответствующие договоры на предоставление или оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ (размещению подлежат не все договоры, а только договоры на обслуживание ВДГО, лифтового хозяйства и противопожарных систем, заключенные со специализированными организациями; договора на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также акты приемки выполненных работ (оказанных услуг);

— информация об объеме, о качестве коммунальных услуг (в случае перехода на прямые договоры в порядке ст. 157.2 ЖК РФ данная информация размещается ресурсоснабжающей организацией как исполнителем);

— сведения об установленных коллективных (общедомовых) приборах учета;

— информация о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, перерывах в предоставлении коммунальных услуг, приостановлении или ограничении предоставления коммунальных услуг (в случае перехода на прямые договора в порядке ст. 157.2 ЖК РФ данная информация размещается ресурсоснабжающей организацией как исполнителем);

— информация о размере платы за жилое помещение (подлежит размещению только управляющими организациями);

— информация о состоянии расчетов управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями, информация о состоянии расчетов управляющей организации с собственниками и пользователями помещений (в случае заключения с ТСЖ договора управления многоквартирным домом такая информация размещается управляющей организацией);

— информация о состоянии расчетов управляющей организации с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в случае заключения с ТСЖ договора управления многоквартирным домом такая информация размещается управляющей организацией);

— информация о состоянии расчетов управляющей организации, товарищества, кооператива с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (по каждому договору) (в случае перехода на прямые договоры в порядке ст. 157.2 ЖК РФ данная информация размещается ресурсоснабжающей организацией как исполнителем);

— информация, подлежащая размещению управляющими организациями, товариществами и кооперативами, в случае если они являются владельцами специального счета, открытого в целях формирования фонда капитального ремонта;

— сведения о выполнении работ (оказании услуг) по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых за счет дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— информация о лицевых счетах, присвоенных собственникам и пользователям жилых (нежилых) помещений в многоквартирных домах, жилых домов (домовладений) для внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;

— информация о договоре управления многоквартирным домом (информация подлежит размещению управляющими организациями, ТСЖ такую информацию не размещает);

— информация об отчете о выполнении договора управления многоквартирным домом и бухгалтерской (финансовой) отчетности (информация подлежит размещению управляющими организациями, ТСЖ такую информацию не размещает);

— информация об отчетности товарищества и кооператива;

— информация о договорах о предоставлении в пользование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; о лицах, заключивших такие договоры от имени собственников помещений в многоквартирном доме, а также документы, подтверждающие полномочия указанных лиц заключать такие договоры;

— информация о энергосервисных договорах (контрактах) в случае их заключения;

— протоколы общих собраний;

— информация об ответах на обращения по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, поступивших в управляющую организацию через ГИС ЖКХ.

В случае управления многоквартирным домом ТСЖ информация раскрывается только по п. 2 и 4 приведенного перечня (т. е. на досках объявлений и в ГИС ЖКХ). В случае изменения данная информация подлежит актуализации и повторному раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения (кроме информации об изменении платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги; эти сведения размещаются не позднее чем за 30 календарных дней до даты выставления квитанций с новыми тарифами).

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 143.1 ЖК РФ члены ТСЖ и собственники, не являющиеся членами ТСЖ, имеют право ознакомиться со следующими документами:

а) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

б) реестр членов товарищества;

в) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

г) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

д) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

е) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

ж) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

з) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;

и) иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

Обратите внимание, что:

1. Формулировка «имеют право ознакомиться» не влечет для ТСЖ обязанность делать ксерокопии данных документов по запросу каждого обратившегося собственника. Дать ознакомиться — это значит предоставить возможность прочитать или самостоятельно сфотографировать документ.

В Определении Новосибирского областного суда от 07.10.2014 № 33-8565/2014 указано, что закон не устанавливает обязанность ТСЖ, правления, председателя правления ТСЖ по выдаче членам товарищества, а также лицам, не являющимся членами ТСЖ на основании их обращений копии реестра членов ТСЖ, в том числе и заверенной, закрепляя при этом право указанных лиц на ознакомление с реестром. Такой же принцип может быть применен и к другим документам.

2. Самое правильное — разместить максимум информации в Интернете. В этом случае на любой запрос предоставить документы у вас будет законное основание дать ответ типа «Вся информация размещена на сайте, заходите и смотрите».

3. До момента предоставления информации можно потребовать письменный запрос. При этом в уставе ТСЖ необходимо отразить порядок предоставления такой информации и сроки.

4. Вопрос, можно ли сделать платным предоставление какой-либо информации сверх обязательного перечня, остается открытым. Возможно, стоит зафиксировать это в уставе ТСЖ, однако с точки зрения правоприменительной практики тут могут быть сложности (с другой стороны, ссылка на платный характер дополнительных сведений с прописанным в уставе ТСЖ регламентом данной процедуры способна на какое-то время охладить пыл жалобщиков и любителей «мотать нервы»).

Управляющая организация не вправе ограничивать доступ к раскрываемой информации собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме. Она также обязана обеспечить сохранность раскрываемой информации в местах ее размещения. При этом носитель с информацией, утратившей свою актуальность, хранению не подлежит (п. 31 и 33 Правил от 15.05.2013 № 416).

За отсутствие информации законодателем установлена отдельная статья с административной ответственностью в КоАП РФ (13.19.2) на общую сумму административного штрафа для должностных лиц в размере от 5 тысяч до 10 тыс. руб.

Как правильно предоставлять или не предоставлять информацию по запросу

Многие управляющие организации делают большую ошибку, предоставляя ответ на запросы собственника в течение 30 дней с даты обращения.

Нормы по месячному сроку ответа на запрос заинтересованного лица, установленные в ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» применяются только в одном случае: если заявители по индивидуальному либо коллективному запросу (обращению) не являются собственниками или пользователями помещений.

В этой ситуации у управляющей организации есть возможность продлить срок рассмотрения запроса (обращения) не более чем на 30 календарных дней (если для подготовки ответа необходимо получение информации от иных лиц) при условии уведомления об этом заявителя (п. 37 Правил от 15.05.2013 № 416).

Во всех остальных случаях срок предоставления ответа на запрос варьируется от 1 до 10 дней.

В срок не позднее 1 дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), раскрывается следующая информация:

— наименование (фирменное наименование) управляющей организации;

— адрес местонахождения управляющей организации;

— контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций, адрес электронной почты;

— режим работы управляющей организации;

— уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;

— контактные телефоны управляющей организации;

— пошаговая инструкция о порядке установки индивидуального прибора учета;

— информация о сроках внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, последствиях несвоевременного и (или) неполного внесения такой платы, об обязательных и (или) рекомендуемых сроках передачи показаний приборов учета исполнителю коммунальных услуг в соответствии с порядком и условиями приема таких показаний, которые установлены договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;

— информация об органе государственного жилищного надзора (функции, наименование, адрес, контактный телефон, фамилия, имя и отчество (при наличии) руководителя);

— сведения о размерах цен (тарифов), подлежащих применению при определении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, и о реквизитах нормативных правовых актов, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (при их наличии), которыми они установлены;

— сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также в случае принятия в субъекте РФ решения об установлении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) — сведения о величине установленной социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) для групп домохозяйств и типов жилых помещений;

— информационная памятка о правилах безопасного использования газа в быту, информация об обязанности потребителя заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования;

— информационная памятка, содержащая сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, контактные телефоны лиц, ответственных за начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

— образцы заполнения заявок, жалоб и иных обращений граждан и организаций;

— стенд с перечнем предлагаемых управляющей организацией работ и услуг;

— сведения о местах накопления отходов, сбора (в том числе раздельного сбора) отходов I–IV классов опасности;

— информация о правилах обращения с отходами I–IV классов опасности, порядке осуществления раздельного сбора отходов;

— информационная памятка о правилах безопасного использования ртутьсодержащих ламп и приборов;

— уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В срок до 3 дней раскрывается следующая информация:

— направление потребителю ответа на жалобу по качеству предоставления коммунальных услуг (либо об удовлетворении, либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа) (п. «к» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354);

— направление по обращению потребителя информации за запрашиваемые расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии); о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме; об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг; об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды (п. «р» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354). Данный период не может превышать 3 лет со дня снятия показаний (п. 34 Правил от 15.05.2013 № 416);

— направление потребителю копии акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен;

— направление потребителю копии акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими продолжительность, установленную Правилами от 06.05.2011 № 354.

В срок до 5 дней, следующих за днем поступления запроса (обращения), раскрывается следующая информация:

— о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (в договоре управления многоквартирным домом или учредительных документах ТСЖ указанный срок может быть уменьшен) (п. 40 Правил от13.08.2006 № 491);

— предоставляется копия реестра собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

В срок не более 10 рабочих дней, следующих за днем поступления запроса (обращения), предоставляется любая иная информация на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме (п. 36 Правил от 15.05.2013 № 416). Установленный в законе 10-дневный срок соотносится со сроком удовлетворения требований потребителя, установленный в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Закон устанавливает, что управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации, которая подлежит обязательному размещению там, где она должна размещаться (п. 10 и 10.1 ст. 161 ЖК РФ). Формулировка «обеспечить свободный доступ» не означает, что управляющая организация обязана моментально по любому запросу выдавать заявителю сотни страниц всевозможных документов.

Более того, закон говорит о том, что в случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, является актуальной и уже раскрыта в необходимом объеме в установленным в законе способом, то управляющая организация вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации (п. 34 Правил от 15.05.2013 № 416).

Не отвечать на обращение (например, полагая, что если заявитель не прав, то можно его проигнорировать) — это ошибка. Нарушение установленного порядка рассмотрения обращений граждан влечет наложение административного штрафа в размере от 5 до 10 тыс. руб. по ст. 5.59 КоАП.

Поэтому на любые, даже самые нелепые, запросы и обращения вам необходимо отвечать. Например, один раз ко мне как к управдому обратился житель с письменной жалобой на то, что, пока его не было дома, к нему пробрались воры и украли у него грецкие орехи. Заявитель был в годах и «со странностями». Однако это не сняло с меня обязанности дать ответ в 10-дневный срок и сообщить, что по вопросу квартирных краж ему нужно обращаться не в ТСЖ, а в полицию.

Управляющая организация обязана хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации.

Запрос (обращение) может быть направлен в управляющую организацию следующими способами:

— посредством почтового отправления;

— в виде электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации;

— через ГИС ЖКХ;

— нарочным самим собственником или пользователем помещения;

— через консьержа (если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом);

— высказан устно, в том числе на приеме.

Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное. То есть если заявитель пришел на прием, устно высказал претензию и потребовал дать письменный ответ, то управляющая организация обязана дать письменный ответ в сроки, установленные законом (п. 35 и 36 Правил от 15.05.2013 № 416).

Социальные сети и мессенджеры в управлении многоквартирным домом

У управляющей организации нет прямой обязанности иметь неформальное или официальное представительство в социальной сети. Более того, высказываются точки зрения, что такие сообщества могут быть опасны для нее. Они могут стать проводником недовольства и смуты, спровоцировать смену способа управления. Однако, несмотря на минусы, все же стоит рассмотреть возможность организации представительства в социальной сети. Такое сообщество может быть создано двумя путями:

— как сообщество всех домов управляющей организации одновременно;

— как сообщество отдельно взятого дома.

Понятно, что жителям одного дома малоинтересны проблемы других домов управляющей организации. Однако если онлайн-сообщество одно, его легче администрировать.

Итак, создаем онлайн-сообщество в социальной сети, чтобы:

1. Организовать обратную связь. Самые активные жители в тех или иных ситуациях обязательно себя проявят, и вы сможете вести с ними точечную работу по профилактике недовольства.

2. Оперативно решать возникающие проблемы. Нашим людям гораздо проще выразить свое недовольство через сообщение в Интернете, чем направить официальную письменную претензию.

Сайт управляющей организации обычно является статичным, и жители лишены активной дискуссии по своим вопросам и проблемам. Форумы, организуемые на сайтах, постепенно «умирают» из-за архаичности и низкой динамики. А сообщество в социальной сети даст возможность живого общения между жителями, пониманию их запросов и проблем, которые необходимо решать для формирования лояльности собственников к управляющей организации. Для вас это минимизирует потенциальные риски, связанные со сменой способа управления домом.

Есть некоторые правила ведения дискуссии в общедомовых сообществах.

1. «Всегда есть два мнения: одно — управляющей организации, другое — неверное». Многие управляющие организации практикуют такой принцип. Однако он может быть неверным, потому что недовольство людей должно определенным образом выражаться. Если долго завинчивать котел, то рванет в самом неожиданном месте.

2. Администрирование сообщества должно находиться в руках управляющей организации и лояльных к ней собственников, которые будут выступать в качестве проводников интересов управляющей организации. Это позволит вам блокировать провокаторов и иных лиц, мешающих вам в работе.

3. Через общедомовые онлайн-сообщества управляющая организация должна доносить до жителей любые непопулярные меры и действия (от запрета курения в подъезде до предоставления дубликатов ключей ко всем захваченным местам общего пользования). Любое информирование должно быть объясняющее, чтобы было понятно, почему управляющая компания действует так, а не иначе.

Относительно мессенджеров (Viber и пр.), с помощью которых в последние годы активно объединяются жители, коллеги высказывают некоторый скепсис. Коммуникационный и конструктивный потенциал таких каналов общения слабоват. В мессенджерах вроде Viber чрезвычайно много эмоциональной экспрессии и ругани. Инструменты «бана» здесь также имеют слабую эффективность.

Практика последних лет показывает, что объединить дом в крепкий и дружный «кулак» можно только с использованием социальных сетей, а не мессенджеров. Онлайн-сообщества дают возможность вести полноценную взрослую дискуссию, без ругани и с конкретными предложениями. Не использовать такую площадку будет означать отсутствие важного источника обратной связи с жителями.

Защита интересов управляющей организации через профессиональные сообщества и некоммерческие организации

Практика управления многоквартирными домами последних лет демонстрирует множество примеров недобросовестного поведения субъектов предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ. Речь идет прежде всего про хищнические методы захвата многоквартирных домов.

Часто доходит до того, что управляющие организации не только пытаются захватывать дома у застройщиков и друг друга, но и переносят такую практику на ТСЖ. Так, по одному из домов нам было очень тяжело переживать попытку захвата дома управляющей организацией, учредителем которой стал муниципальный депутат от известной партии, пытавшийся взять дом «нахрапом». Для того чтобы противостоять этому захвату, нам пришлось задействовать максимальный набор инструментов обратной связи с жителями, включая местную прессу, и в итоге мы справились.

К сожалению, региональные и местные организации, призванные защищать наши интересы, либо учреждены местными управлениями ЖКХ или связанными с властью институциями, либо просто пребывают в «глубокой коме». Часто они занимаются исключительно сбором денег со своих членов, находясь одновременно на «подхвате» у государства и изображая гражданское общество.

Если в вашем городе есть профессиональные сообщества сферы ЖКХ, которые занимают активную гражданскую позицию по отношению к власти, отличаются смелым поведением и высоким экспертным потенциалом, то состоять в такой некоммерческой организации полезно и почетно. Такие структуры способны оказать вам действенную поддержку в трудной ситуации, анонсировать вашу проблему и вызвать по ней широкий общественный резонанс.

Если вас окружают ответственные профессионалы, просто необходимо создавать собственную корпоративную некоммерческую организацию, объединяться на ее основе и использовать это профессиональное сообщество для защиты своих интересов.

Резонанс от действий профессиональных сообществ более заметен, чем от отдельно взятого субъекта сферы ЖКХ, потому что:

1. СМИ активнее идут на контакты именно с некоммерческой организацией, чем с отдельно взятой управляющей организацией.

2. Власти будут реагировать на претензии некоммерческих организаций более вдумчиво, т. к. в данном случае управляющая организация «сражается» не в одиночку.

Использование профессиональных сообществ и некоммерческих организаций по своей сути есть некая разновидность общественного лоббизма, способного защитить ваши интересы при управлении многоквартирным домом. Поэтому рекомендация тут одна: создавать максимальное количество таких сообществ и активно использовать их, не давая себя в обиду.

Сказанное справедливо как для ТСЖ, так и для управляющих организаций, поскольку многие из них также находятся под жестким прессингом со стороны органов федеральной власти, местного самоуправления.

Запуск собственного СМИ по тематике ЖКХ

К собственному СМИ по тематике ЖКХ многие управляющие организации относятся скептически. А зря: при относительно невысоких издержках управляющая организация лишает себя важного инструмента коммуникации с жителями. Преимущества собственного корпоративного СМИ:

1. Возможность эффективно сообщать жителям информацию, связанную с управлением домом (о сроках проведения общего собрания, выполнении работ по капитальному ремонту, обходах и проверках показаний индивидуальных приборов учета и т. п.).

2. Публикация информации о правилах пользования общим имуществом в многоквартирном доме, о запрете курения в местах общего пользования в подъездах; недопустимости выдела в натуру общего имущества, перекрытия инженерных коммуникаций в санузлах; правильном подключении бойлера, гигиенического душа и иного оборудования.

3. Популяризация отдельных законодательных новшеств. Например, разъяснение, что такое прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, порядку оплаты коммунального ресурса на содержание общего имущества.

Вообще, если о ЖКХ что-то и говорят, то обязательно плохое. Поэтому грамотный и доступный разбор примеров и ситуаций будет полезным для любого жителя.

Дополнительным источником финансирования собственного СМИ может быть реклама товаров или услуг в районе. Таким образом, окупаемость собственного СМИ может строиться на основании продажи рекламного места в газете.

Для ТСЖ издание собственного СМИ возможно вскладчину несколькими домами или с помощью некоммерческого профессионального сообщества.

Собственное СМИ открывает больше возможностей для решения проблем дома. В случае возникновения проблемы и обращения в органы власти от имени СМИ, а не ТСЖ обязанность по предоставлению информации установлена в течение 7 дней с даты направления запроса (ст. 40 Закона РФ от 27.12.1991 № 2124-1 «О средствах массовой информации»), а не 30дневного срока по рассмотрению обращений граждан и юридических лиц.

Запуск своего СМИ по тематике ЖКХ — важное событие для дома. Оно станет официальным рупором организации, которая управ-ляет домом, и действенным инструментом самого управления.

Подключение услуги ЖКХ-консалтинга

Консалтинговые или информационные услуги в сфере ЖКХ пока не получили широкого распространения, хотя в своей работе мы видим колоссальный запрос на повышение грамотности в сфере ЖКХ. Тысячи людей хотят изменить качество жизни в своем доме, но не знают, с чего начать и как правильно это сделать.

Если говорить про ТСЖ, то администрация многих из них традиционно консервативно настроена по отношению ко всему, что является новым, и не всегда готова оплачивать информационные услуги.

ЖКХ-консалтинг — это не то же самое, что и юридическое обеспечение (т. е. работа штатного или внештатного юриста). Не каждый юрист сможет разобраться в узкоспециализированных тонкостях жилищного права и ЖКХ-практики.

ЖКХ-консалтинг — это:

1. Информационные услуги по выстраиванию правильных взаимоотношений с контрагентами, обеспечивающими оказание жилищных услуг. Это договорная работа, анализ рисков и их исключение, реализация всех необходимых процедур по содержанию общего имущества (например, назначение всех ответственных лиц, заключение всех необходимых договоров). В данном блоке решаются десятки иных всевозможных вопросов (от обработки персональных данных до заключения договоров на обслуживание ВДГО).

2. Информационные услуги по выстраиванию правильных взаимоотношений с ресурсоснабжающими организациями. Эта тема — самая сложная при управлении многоквартирным домом. Мы постоянно видим, какие недопустимые с точки зрения закона и логики ошибки делают наши коллеги-управдомы. Самый первый вопрос — определение границы ответственности и решение проблем транзитных сетей, но не только. Нужны рабочие связи между ресурсоснабжающими организациями, исполнителем и потребителем и анализ рисков при переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (когда это лучше сделать и на каких условиях).

3. Юридический консалтинг при подготовке и проведении общих собраний. Многие и многие примеры протоколов общих собраний, с которыми мы постоянно сталкиваемся, оформлены неправильно и относительно легко могут быть оспорены. А их отмена повлечет колоссальные последствия для управляющей организации. Это особенно актуально в связи с очередным ужесточением требований к протоколам общих собраний с 2019 года.

4. Работа с должниками. Она включает не только саму процедуру взыскания, определенную в ГПК РФ, но и иные технологии информационного менеджмента и психологические техники, направленные на решение проблемы задолженности неплательщиками.

5. Информационные технологии при ведении онлайн-сообществ, подготовка материалов по разным ЖКХ-тематикам для корпоративного СМИ управляющей организации. Сюда же относится создание онлайн-сообществ для вашего дома, меры по объединению жителей в сообщество и стимуляция дискуссий в нем с одновременным продвижением интересов управляющей организации.

6. Рекламный и PR-консалтинг управляющей организации. Учимся формировать лояльность к управляющей организации через различные акции (от организации новогоднего представления и установки елки во дворе до мониторинга социальных грантов, выдаваемых муниципалитетами на установку новой детской площадки).

Особенность ЖКХ-консалтинга состоит в том, что у него есть начало, но нет конца. Конкретный набор его технологий подбирается под каждый многоквартирный дом индивидуально, исходя из его особенностей. Я являюсь активным сторонником того, чтобы жители управляли своими домами самостоятельно, потому что лучше собственника комфорт в своем доме не обеспечит никто.

Многие хотят это делать, но не умеют. Поэтому всех желающих что-то изменить или улучшить я беру на абонентское обслуживание, и мы вместе с вашим желанием и моим опытом решаем те проблемы, которые у вас имеются.

Как получить техническую документацию на многоквартирный дом

Самая сложная задача при принятии в управление многоквартирного дома — получить от прежней управляющей организации техническую документацию и ключи от запорных устройств отдельных частей общего имущества.

Техническая документация включает:

— документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт на многоквартирный дом);

— документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки; информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

— документы (акты) о приемке результатов работ; сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

— акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

— инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков);

— копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

— выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

— заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

— документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

— проектную документацию (копию проектной документации) на ногоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

— реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

— договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (в законе установлено, что нужно передавать именно оригиналы, хотя с 01.01.2018 оригиналы должны передаваться и храниться в жилищной инспекции в силу пп. 1 ст. 46 ЖК РФ);

— оригинал акта о классе энергетической эффективности многоквартирного дома (п. 16 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399 / пр);

— иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений;

— ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование (п. 24, 26, 27 Правил от 13.08.2006 № 491).

Алгоритм получения технической документации от прежней управляющей организации следующий:

1. В случае решения о смене способа управления многоквартирным домом (либо истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора) уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет (в том числе через ГИС ЖКХ) уведомление о данном факте с приложением протокола общего собрания:

— прежней управляющей организации;

— в жилищную инспекцию;

— орган муниципального жилищного надзора (местный департамент или управление ЖКХ).

Указанное уведомление должно содержать:

— наименование новой управляющей организации;

— адрес новой управляющей организации.

2. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации.

3. Затем осуществляется передача технической документации по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

4. В случае разногласий по количественному и (или) качественному составу технической документации они отражаются в акте приема-передачи.

5. Копию акта приема-передачи надлежит направить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 19, 22, 23 Правил от 15.05.2013 № 416).

Закон устанавливает следующие требования к технической документации и порядку ее хранения:

1. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, определенном в законе. Если в передаваемом перечне чего-то не хватает, то нужно получить то, что передается в данный момент, а с недостающими элементами разбираться в процессе.

2. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления принять меры к их восстановлению и передать их по отдельному акту приема-передачи организации (п. 20 и 21 Правил от 15.05.2013 № 416).

4. Ответственные лица обязаны в установленном порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п. 27 Правил от 13.08.2006 № 491).

К сожалению, эта схема неидеальна.

Во-первых, трактовка сроков передачи технической документации в законе противоречива. Так, в п. 3.1 и 10 ст. 161 ЖК РФ установлено, что в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления техническая документация должна быть передана новой управляющей организации.

Во-вторых, открытым остается вопрос, какую дату считать в качестве даты прекращения договора.

Так, в соответствии с п. 1 и 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат (т. е. управляющая организация) продолжает управлять многоквартирным домом до момента исключения из реестра лицензий субъекта РФ.

Получается, что до тех пор, пока жилищная инспекция не исключит дом из реестра лицензий, отсчет 3-дневного срока не может быть начат.

При этом на практике исключение дома из реестра лицензий может затянуться чрезвычайно надолго. По одному из наших домов договор управления многоквартирным домом был расторгнут решением общего собрания с 1 июня, а из реестра лицензий дом был исключен жилищной инспекцей только с 1 октября. Естественно, техническая документация на многоквартирный дом была передана только в октябре.

Мне очень хочется быть объективным, но не получается, потому что добросовестная процедура передачи в отношении моих домов технической документации не была соблюдена ни разу (возможно, у моих коллег это иначе). В полном объеме вся необходимая документация мне никогда не передавалась. Жалобы в жилищную инспекцию никогда ни к чему не приводили. Рассмотрение одного из обращений по отсутствию технической документации намеренно затягивалось на несколько месяцев, чтобы вышел срок привлечения прежней управляющей организации к административной ответственности.

В другом случае управляющая организация пыталась меня шантажировать и увязывала передачу необходимой технической документации с нашим согласием на выставление напоследок квитанций жителям от уходящей управляющей организации (этакая возможность собрать еще немного денег на прощанье). И все это происходило, конечно же, под взором жилищной инспекции, куда направлялись многочисленные жалобы.

Для меня абсолютно очевидно, что эти примеры — коррупция и недобросовестность жилищной инспекции, которая занимается покровительством крупных («системообразующих») или просто прикормленных управляющих организаций.

Поэтому при восстановлении технической документации вы можете полагаться только на себя и свои возможности (хотя написать жалобу в жилищную инспекцию на управляющую организации, которая не передает вам документы, нужно).

Таким образом, несмотря на то что отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов, технических средств и оборудования относится к грубым нарушениям лицензионных требований (п. 4.2 Положения от 28.10.2014 № 1110), эти процедуры до сих пор не упорядочены и местами коррумпированы. Управляющей компании крайне болезненно терять многоквартирный дом.

Как быстро восстановить техническую документацию

Чаще всего управление многоквартирным домом мы начинаем без технической документации. Нередки случаи, когда нам приходится срезать замки прежней управляющей организации и ставить свои.

Цивилизованные правила игры до сих пор не выработаны, и смена способа управления часто напоминает «боевые действия». Временное отсутствие технической документации не должно вас останавливать: вы продолжаете выполнять свои обязанности и предпринимаете меры по восстановлению необходимых документов.

1. Административное давление на управляющую организацию.

Отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом считается грубым нарушением лицензионных требований, и за это предусмотрена административная ответственность сразу двумя статьями КоАП РФ:

— 7.23.2 КоАП: нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (штраф — до 200 тыс. руб.);

— 14.1.3 КоАП: осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии (штраф — до 300 тыс. руб.).

После подачи жалобы жилищная инспекция запросит информацию о переданной документации у вас, а также у прежней управляющей организации. Если чего-то из обязательного перечня не будет хватать, жилищная инспекция выдаст предписание восстановить и передать, а если это не будет сделано в установленный срок — оштрафует. Конечно, такая схема идеальная, и она не учитывает конфликты интересов.

2. Самостоятельное решение вопроса с прежней управляющей организацией в судебном порядке.

Вы вправе направить претензию на необходимость восстановления недостающей технической документации в 3-месячный срок, после чего обратиться с иском к управляющей организации.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.03.2010 №№ А40-73182/08-19-483, 17074 / 09 определено, что отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Следовательно, в случае предъявления ТСЖ требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии — восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).

Самым правильным подходом будет не обращаться в суд с иском о понуждении восстановления документации, а восстановить ее самостоятельно и взыскать убытки. В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).

3. Самостоятельное восстановление технической документации.

В действительности, восстановить можно практически все, в кратчайшие сроки и при минимальных затратах. Восстанавливаем необходимую документацию мы следующим образом:

Тип документа → Где получить копию

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт на многоквартирный дом) → У застройщика либо в муниципальном архиве, который проводил техническую инвентаризацию

Документы на установленные общедомовые приборы учета → Первый путь — обратиться в ресурсоснабжающую организацию, где должны быть копии паспортов на счетчики либо копии свидетельств о поверках. Второй путь — обратиться в организацию, которая делала поверки на ОДПУ, и попросить выдать дубликаты (данные о том, кто делал поверки, можно получить в ресурсоснабжающей организации)

Акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду → Запросить дубликат в местном управлении ЖКХ, которое уполномочено выдавать данные паспорта. Если не дадут сам паспорт, то предоставят подтверждение, что дом к пуску тепла готов. Акт проведения гидравлических испытаний запросить и получить в ресурсоснабжающей организации.

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома → Получить у застройщика, который обязан выдать ее на бумажном и электронном носителях собственнику или ТСЖ. Другой путь — получить ее в муниципальном архиве городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом (п. 25 Правил от 15.05.2013 № 416)

Копия кадастрового плана (карты) земельного участка → Заказать в органе местного самоуправления вместе с заверенной копией разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего она делается бесплатно или за минимальную плату (от 150 руб. за 1 единицу документа)

Копия акта муниципального БТИ о присвоении адреса (со строительного на почтовый адрес) → Заказать в муниципальном БТИ, стоимость — от 1500 руб.

Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 150 руб., однако в выписке с большей вероятностью будет указано, что «сведения отсутствуют»

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме → Заказать в органе местного самоуправления вместе с заверенной копией разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего она делается бесплатно или за минимальную плату (от 150 руб. за 1 единицу документа)

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 150 руб., однако в выписке с большей вероятностью будет указано, что «сведения отсутствуют»

Оригинал акта о классе энергетической эффективности многоквартирного дома входит в состав технической документации на многоквартирный дом (п. 16 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399/пр) → Запросить заверенную копию в жилищной инспекции либо в органе местного самоуправления, осуществляющего ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, куда он в обязательном порядке предоставляется (п. 17 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399/пр)

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии) → Получить ее у застройщика, либо (если застройщика больше нет или он не отдает документы) у организации, осуществляющей проектирование. Эту информацию можно получить в полном объеме неофициально в электронном виде

Документы на лифтовое хозяйство → Первый путь — обратиться в специализированную организацию, ранее обслуживавшую лифты (если пообещаете заключить с ней договор, то она пойдет вам навстречу). Второй путь — обратиться к производителю, который за отдельную плату восстановит и направит вам все, что необходимо

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 4 руб.

Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме → Скачать их на сайте ГИС ЖКХ (где они должны размещаться) либо получить заверенные копии в организациях, которые используют общедомовое имущество (обычно в каждом доме их не более пяти)

Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений → Получить заверенные копии в жилищной инспекции через п. 1 ст. 46 ЖК РФ

Самым сложным набором документов является проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома.

Прежде всего вам необходимы проекты на узлы учета тепловой энергии, а также иные коммунальные ресурсы, поскольку без данных проектов вы не пройдете повторное освидетельствование. А для ввода в эксплуатацию общедомового прибора учета необходима исполнительная документация, согласованная с «ресурсником».

Тем не менее возможность восстановления этой документации имеется. У нас был случай, когда управляющая организация, находясь в состоянии бакротства, «хлопнула дверью» и не передала нам вообще практически ничего. Несмотря на это, за 2–3 месяца мы самостоятельно восстановили все, что нам было необходимо, — своими силами при минимальных издержках.

Для многих управляющих организаций, которые теряют дом, передача технической документации — это инструмент шантажа новых управленцев. Зная, где и что восстановить, вы легко можете решить эти проблемы.

Энергосервисный контракт и подтверждение класса энергетической эффективности

В соответствии с п. 7 ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ управляющие организации обязаны разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.

Требование реализуется через публикации на сайте управляющей организации разработанного руководства «Мероприятия по энергосбережению в многоквартирном доме», а также через включение этого вопроса (как информационного) в повестку вопросов общего собрания.

Несоблюдение управляющей организацией требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа до 30 тыс. руб. (п. 5 ст. 9.16 КоАП).

Все более распространенной практикой в многоквартирных домах становится заключение энергосервисных контрактов. Их предмет — осуществление исполнителем действий, направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности использования энергетических ресурсов.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ в целях снижения расходов на проведение указанных мероприятий собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать от лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, и (или) заключения этим лицом энергосервисного договора (контракта), обеспечивающего снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов.

Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом. Решение о его заключении принимается на общем собрании собственников помещений и должно содержать в том числе следующие условия:

— величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой величины экономии;

— цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты;

— срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.

Оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды проводится отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения (п. 38.3 и 38.4 Правил от 13.08.2006 № 491).

Все вновь построенные многоквартирные дома (после 27.11.2009) вводятся в эксплуатацию с подтвержденным классом энергетической эффективности (характеристика дома, отражающая его энергетическую эффективность).

Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении жилищной инспекции (органа государственного жилищного надзора) (п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

Классы энергетической эффективности приведены в таблице:

Класс энергетической эффективности подлежит обязательному установлению в отношении многоквартирных домов, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, а также подлежащих государственному строительному надзору. Для иных зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, класс энергетической эффективности может быть установлен по решению застройщика или собственника. Для многоквартирных домов и иных зданий, строений и сооружений в процессе эксплуатации класс энергетической эффективности может быть установлен по решению собственников (собственника) по результатам энергетического обследования. Класс энергетической эффективности включается в энергетический паспорт многоквартирного дома (п. 3 и 7 Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 25.01.2011 № 18).

Правила определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов утверждены приказом Минстроя России от 06.06.2016 № 399 / пр (далее — Правила от 06.06.2016 № 399/пр).

Класс энергетической эффективности многоквартирного дома определяется исходя из сравнения (определения величины отклонения) фактических или расчетных (для вновь построенных, реконструированных и прошедших капитальный ремонт многоквартирных домов) значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов и базовых значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов. Фактические значения показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов определяются на основании показаний общедомовых приборов учета энергетических ресурсов (п. 2 и 3 Правил от 6.06.2016 г. № 399/пр).

Класс энергетической эффективности многоквартирного дома в процессе эксплуатации устанавливается и подтверждается жилищной инспекцией на основании декларации о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов (далее — декларация) путем выдачи акта проверки соответствия многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности с указанием класса его энергетической эффективности на момент составления этого акта. Декларация предоставляется лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом.

В целях выдачи акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома управляющая организация представляет в жилищную инспекцию заявление о присвоении или подтверждении класса энергетической эффективности и заверенные копии документов:

1. Декларация о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов.

Декларация подается в произвольной форме. В декларации в обязательном порядке указывается следующая информация:

— календарные даты начала и окончания периода, за который представляется декларация;

— класс энергетической эффективности многоквартирного дома и дата его присвоения (если ранее был установлен класс энергетической эффективности многоквартирного дома);

— показания общедомовых приборов учета или приборов учета, учитывающих расход энергетических ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме на начало и конец отчетного периода по каждому виду энергетического ресурса и сведения о приборах учета (марка, номер, сроки поверки);

— расчет объема потребленных энергетических ресурсов по каждому виду энергетического ресурса с указанием единиц измерения и с переводом единиц измерения;

— расчет значений годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов (на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение, а также на общедомовые нужды на 1 м2 площади помещений)

— расчет приведения полученных значений к расчетным условиям;

— фактические условия, используемые для приведения к расчетным (температура внутреннего воздуха в квартирах 20 °C, заселение 20 м2 общей площади помещения на одного жителя, что соответствует нормативному воздухообмену 30 м/ч на одного жителя и удельным бытовым внутренним теплопоступлениям 17 Вт/м2 общей площади);

— указание на наличие или отсутствие ИТП пункта с функцией автоматического регулирования температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха и энергоэффективного (светодиодного) освещения мест общего пользования;

— документы, подтверждающие, что заявитель является лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в отношении которого требуется принять решение об определении класса энергетической эффективности: договор управления (В случае если избран способ управления — управляющая организация), либо протокол о выборе управляющей организации.

2. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя

Жилищная инспекция в течение 30 дней с даты получения заявления и документов рассматривает представленные документы и принимает одно из следующих решений:

а) о несоответствии представленных документов требованиям и возврате заявления и приложенных к нему документов;

б) о выдаче акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома;

в) об отказе в выдаче акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома.

Удельный годовой расход энергетических ресурсов подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Для многоквартирных домов наивысших классов энергетической эффективности (В, А, А+, А++) удельный годовой расход энергетических ресурсов дополнительно подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 10 лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Класс энергетической эффективности многоквартирного дома в процессе эксплуатации подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня выдачи акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома (п. 7 и 8 Правил от 06.06.2016 № 399/пр).

На многоквартирном доме должна быть установлена табличка с указанием класса энергетической эффективности объекта. Указатель класса энергетической эффективности представляет собой квадратную пластину размером 300 × 300 мм и размещается на поверхности фасада дома. На лицевой стороне поверхности пластины у верхнего края заглавными буквами выполняется надпись:

КЛАСС

ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ

ЭФФЕКТИВНОСТИ

В центре пластины размещается заглавная буква латинского алфавита (А, В, С, D, Е, F, G) высотой 200 мм, знак «+» высотой 100 мм, обозначающие класс энергетической эффективности, к которому относится эксплуатируемый многоквартирный дом. В нижней части пластины заглавными буквами указывается наименование класса энергетической эффективности: близкий к нулевому, высочайший, очень высокий, высокий, повышенный, нормальный, пониженный, низкий, очень низкий. Цвет шрифта и фона указателя может быть выбран в соответствии с существующими указателями, размещенными на фасаде многоквартирного дома, либо быть черным на белом глянцевом фоне (п. 28 Правил от 06.06.2016 № 399/пр).

Застройщик или лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, размещает указатель класса энергетической эффективности на одном из фасадов на высоте выше 2 м от уровня земли на расстоянии 30–50 см от левого угла здания таким образом, чтобы были обеспечены видимость указателя и его сохранность.

Для информирования собственников помещений многоквартирного дома лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, размещает на информационных стендах внутри подъездов этикетку класса энергетической эффективности, содержащую:

— адрес многоквартирного дома;

— номер и дату акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома;

— класс энергетической эффективности многоквартирного дома — заглавную букву латинского алфавита (A, B, C, D, E, F, G) высотой не менее 50 мм, знак «+» высотой не менее 25 мм и наименование класса энергетической эффективности;

— указанные в акте о классе энергоэффективности многоквартирного дома значения расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение и электроэнергии на общедомовые нужды и расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию отдельно, приведенные к расчетным;

— таблицу минимальных и максимальных значений показателя базового уровня удельного годового расхода энергетических ресурсов по каждому классу энергетической эффективности;

— класс энергетической эффективности многоквартирного дома, указанный в проектной документации (если такой класс указывался в проектной документации при ее наличии) (п. 30 и 31 Правил от 06.06.2016 № 399/пр).

Ответственность за несвоевременное подтверждение класса энергетической эффективности установлена п. 5 ст. 9.16 КоАП РФ, а сумма максимального штрафа достигает 30 тыс. руб.

Глава 8

Капитальный ремонт: как провести и отчитаться

Понятие капитального ремонта

Капитальный ремонт — сложный процесс, который многие управляющие организации не считают нужным инициировать из-за его трудной реализации и большого объема отчетности.

Если управляющая компания — временщик, который хочет «высосать» все соки из дома, пока он новый, а потом уйти, то мотивация для капитального ремонта будет низкой.

Однако для управляющих организаций, которые пришли в дом надолго, капитальный ремонт позволяет не только решить проблемы дома, но и сформировать лояльность жителей.

Капитальный ремонт регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, в том числе территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, нормы по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее — градостроительные отношения) (п. 1 ст. 4 (ГрК РФ).

Под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Таким образом, многоквартирный дом относится к объекту капитального строительства, и на него в полном объеме распространяется определение капитального ремонта, приведенное в ГрК РФ.

Обратите внимание на два ключевых слова: «замена» и «восстановление». Они означают, что по капремонту мы меняем и улучшаем то, что было ранее. Например, если мы устанавливаем видеокамеры (как «другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях» в соответствии с п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491) за счет средств капремонта, это может трактоваться как нецелевое использование средств.

Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства (п. 5 ст. 166 ЖК РФ).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем текущий и капитальный ремонт (п. 10 Правил от 13.08.2006 № 491).

Цели капитального ремонта в многоквартирном доме:

— устранение физического износа или разрушения, поддержание и восстановление исправности и эксплуатационных показателей в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности;

— замена соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) (при необходимости) (п. 21 Правил от 13.08.2006 № 491).

Какие работы можно делать по капитальному ремонту

Состав работ, который можно проводить по капитальному ремонту, является гибким, поскольку зависит от двух компонентов: федерального и регионального.

1. Федеральный компонент установлен в п. 1 ст. 166 ЖК РФ и включает:

а) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

б) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

в) ремонт крыши;

г) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

д) ремонт фасада;

е) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Формулировки довольно общие, но их более подробное содержание можно найти в специальных нормативных актах. Например, состав и элементы инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения очень подробно описаны в п. 2–7 Правил от 13.08.2006 № 491.

Например, в состав внутридомовой системы электроснабжения включаются автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома (т. е. домофоны) или балконные и иные плиты, которые также можно ремонтировать в рамках федерального компонента работ по капитальному ремонту.

С 09.12.2018 законодатель расширил состав работ по капитальному ремонту лифтового хозяйства, указав, что капитальному ремонту подлежат не только сами лифты, но и лифтовые шахты, машинные и блочные помещения. Это очень правильная поправка, которая снимает множество спорных вопросов при замене лифтов в многоквартирном доме.

2. Региональный компонент установлен в п. 2 ст. 166 ЖК РФ и включает:

— утепление фасада;

— переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

— устройство выходов на кровлю;

— установку автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;

— установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

— другие виды услуг и (или) работ.

Этот перечень работ и услуг может использоваться в качестве регионального компонента только в том случае, если он определен нормативным правовым актом субъекта РФ.

Например, Закон Республики Татарстан от 25.06.2013 № 52-ЗРТ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Татарстан» в числе прочего относит к региональному компоненту:

— оборудование входных групп подъездов пандусами и лестничных маршей перилами с обеих сторон в целях обеспечения доступности общего имущества в многоквартирном доме для маломобильных групп населения;

— ремонт подъездов в многоквартирном доме, иных помещений в многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений;

— ремонт системы противопожарной защиты многоквартирного дома;

— проведение работ по технической инвентаризации многоквартирных домов и изготовление технических паспортов.

Таким образом, если вы хотите провести те или иные виды работ за гранью федерального компонента, то вам необходимо найти региональный закон о капитальном ремонте и свериться с ним. Данные работы включены в региональный компонент? Их можно делать. В противном случае проведение капитального ремонта вне состава работ, который определен в законе, будет являться нецелевым использованием средств.

Анализ региональных нормативных актов по капитальному ремонту показывает, что субъекты РФ закладывают чаще всего минимальный состав работ, дословно копируя его из п. 2 ст. 166 ЖК РФ в региональном нормативном акте. Любые законодательные инициативы снизу по расширению состава работ на региональном уровне воспринимаются болезненно. Так, на базе общественного совета при законодательном органе Пензенской области я пытался инициировать внесение изменений в региональный закон о капитальном ремонте, дополнив его некоторыми видами работ (например, ремонтом подъездов с конкретным уточнением отдельных видов работ). В итоге мы столкнулись с жестким сопротивлением в лице регионального оператора и местного управления ЖКХ. Все они заявили, что увеличение состава работ потребует увеличения тарифа, что является социальным вопросом (хотя я предлагал увеличивать этот состав работ за счет специального счета, а не «общего котла»). Одним словом, позиция чиновников сводится к тому, чтобы ничего не менять. Однако иногда бывают приятные исключения в виде расширенного состава работ (прежде всего ремонта подъездов. Эта тема самая болезненная, т. к. подъезды многоквартирных домов очень часто просто ужасны).

3. Факультативный компонент. Размер взноса на капитальный ремонт устанавливается в каждом субъекте РФ отдельным распорядительным актом на определенный срок. Если собственники на общем собрании примут решение об установлении верхней границы взноса, превышающей установленный государством минимальный размер, то накопленная разница может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Если в вашем регионе установлен тариф 10 руб. с 1 м2, а вы собираете 12 руб. с 1 м2, то накопленные за определенный период 2 руб. решением общего собрания (по установленной в законе процедуре) можно потратить на что угодно. Главное, чтобы это было связано с ремонтом именно общего имущества (например, можно положить новый асфальт вокруг дома, отремонтировать детскую площадку и т. п.).

Кто и в какие сроки оплачивает взносы на капремонт

Взнос на капитальный ремонт является частью платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 2 ст. 154 ЖК РФ), которая платится собственниками.

Она вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания (п. 1 ст. 155 ЖК РФ). Если общим собранием собственники перенесли срок оплаты с 10-го на 25-е число месяца, следующего за расчетным, то и по оплате взноса на капитальный ремонт сроки сдвигаются.

От уплаты взноса на капитальный ремонт освобождаются:

— собственники помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу в порядке Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом от 28.01.2006 № 47

— в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию) (п. 2 ст. 169 ЖК РФ).

С 01.01.2019 региональным нормативным актом может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (исходя из минимального взноса):

— одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 %;

— 80 лет, — в размере 100 %;

— проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 %, 80 лет, — в размере 100 % (п. 2.1 ст. 169 ЖК РФ).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении не менее 3 и не более 8 календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (п. 3 ст. 169 ЖК РФ). Региональный оператор начнет выставлять квитанции собственникам начиная с этой даты.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации (п. 8.1 ст. 156 ЖК РФ). Обычно регионы не идут по такому пути и устанавливают один тариф, обязательный для всех. Например, в Санкт-Петербурге действуют дифференцированные размеры взносов по десяти типам многоквартирных домов (что, конечно, связано с богатым архитектурным разнообразием Северной столицы). Плата за капитальный ремонт в Санкт-Петербурге определяется исходя из периода постройки дома, материала стен, а также физического износа, наличия или отсутствия лифта.

Обращаем внимание, что за долги прежнего собственника по капитальному ремонту отвечает новый собственник.

В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного п. 3 ст. 169 ЖК РФ, в котором указано про обязанность включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту. По этому поводу имеется обширная судебная практика, например постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2018 по делу № А56-40764/2016 и апелляционное определение Тюменского областного суда от 18.12.2013 по делу № 33-5879/2013.

Судебная работа с должниками по капитальному ремонту ведется только с действующим, а не с прошлым собственником. При этом нынешний собственник может взыскать причиненный вред ненадлежащим исполнением обязанности по оплате взносов по капитальному ремонту с прежнего собственника (ст. 10 и 1064 ГК РФ).

Особенности оплаты капитального ремонта в новостройках

П. 5 и 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» устанавливают, что гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования), входящего в состав такого объекта долевого строительства составляет не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет.

В этой ситуации много дискуссий возникает по вопросу, должны ли собственники новых многоквартирных домов оплачивать капитальный ремонт, раз их дом в ближайшие годы будет находиться на гарантии у застройщика. Закон регулирует данный вопрос:

1. Оплата капитального ремонта в новостройке осуществляется после включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту, которая актуализируется каждый год (п. 1 ст. 168 ЖК РФ).

2. Точный срок включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту определяет региональный уполномоченный орган.

3. Срок по выполнению обязанности по уплате взноса на капитальный ремонт в новостройке не может превышать 5 лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта (п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Чтобы выяснить, когда в вашем новом доме будет необходимо платить за капитальный ремонт следует обращаться в региональный фонд по капитальному ремонту.

Новый дом будет переведен в «общий котел», если собственники не позднее чем за 3 месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, не реализуют иной способ формирования фонда капитального ремонта.

Обычно этот срок всегда пропускается. В новом доме мы не думаем о капитальном ремонте и начинаем решать этот вопрос уже после того, как фасад рассыпается, а крыша течет; часто это бывает в год окончания гарантийного срока застройщика на дом.

Если указанный срок пропустить, то переход на специальный счет может занять длительный срок (до 1 года) с даты направления протокола общего собрания региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ).

В законе для органа местного самоуправления есть обязанность содействия собственникам определиться с тем, какой способ формирования фонда на капитальный ремонт им лучше выбрать.

1. За 3 месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт орган местного самоуправления обязан информировать собственников помещений в многоквартирном доме о последствиях отсутствия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

2. Для этой цели он обязан созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы решить вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

3. Если собрание не имело кворума, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора и уведомляет об этом собственников помещений (в том числе через ГИС ЖКХ) (п. 6 и 7 ст. 170 ЖК РФ).

Чаще всего процедура проведения общего собрания органом местного самоуправления предельно формализована, и этому есть объяснения. Если собственники сами не в состоянии принять нужные их дому решения по капитальному ремонту, то орган местного самоуправления не будет решать за жителей их проблемы. Поэтому собрание может вообще не проводиться, а уведомление о факте перевода собственников на счет регионального оператора, размещенное на сайте ГИС ЖКХ, никто не прочитает. Бывает и так, что собственники узнают о том, что их перевели на счет регионального оператора, уже после того, как они получат первые квитанции по оплате капремонта.

Такая ситуация устраивает абсолютно всех: Органу местного самоуправления проведение общего собрания — лишние и никем не оплачиваемые хлопоты. Региональному оператору включение новостройки с платежеспособными жителями в общий котел с перспективой капитального ремонта через четверть века добавит наличности в бюджет. А жители, пустившие процесс на самотек, останутся в проигрыше. Поэтому не следует забывать о том, что капитальный ремонт оплачивать все равно придется, даже если вы только заселились в новый дом.

Особенности оплаты капитального ремонта в нежилых помещениях

Собственники нежилых помещений оплачивают взнос на капитальный ремонт в особом порядке.

Во-первых, в отношении нежилых помещений допускается однократное выставление платежного документа, содержащего расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. Такая квитанция выставляется один раз в течение первого расчетного периода года.

Во-вторых, собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (если иное не установлено региональным законодательством).

В случае если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (п. 3 ст. 171 ЖК РФ).

Как можно полностью прекратить оплату капитального ремонта

С 20.12.2017 в п. 8 ст. 170 ЖК РФ была введена норма, что если дом находится на специальном счете, то собственники при выполнении ряда условий могут прекратить оплачивать взносы на капитальный ремонт. Регламент это процедуры такой:

1. В региональном нормативном акте должен быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта (при специальном счете), который не может превышать 50 % оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома. Расчет ведется на основании Методических рекомендаций по определению оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома от 25.09.2018 № 618 / пр.

Оценочная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома определяется с учетом:

— суммарной стоимости всех работ и (или) услуг по капитальному ремонту соответствующего многоквартирного дома, включенных в региональную программу капитального ремонта общего имущества;

— стоимости разработки проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности) и стоимости услуг по строительному контролю;

— необходимости выполнения в течение срока действия региональной программы капитального ремонта работ и (или) услуг по капитальному ремонту отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем данного типа многоквартирного дома исходя из нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков).

2. Стоимость каждой услуги и (или) работы по капитальному ремонту многоквартирного дома рекомендуется определять исходя из их предельной стоимости.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта.

4. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

В этой ситуации оплата взноса на капитальный ремонт прекращается на законных основаниях. Однако стоит отметить, что если деньги по капитальному ремонту собираются на специальный счет, а в доме хорошие хозяйственники-управленцы, то они найдут, на что потратить средства по капитальному ремонту, поскольку улучшать комфортную среду проживания (даже в рамках ограниченного ст. 166 ЖК РФ набора работ) можно по-разному.

Прекращение оплаты капитального ремонта не должно быть самоцелью, т. к. капитальный ремонт домам необходим всегда.

Способы формирования фонда капитального ремонта

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете. В этом случае выставление платежных документов (квитанций) собственникам осуществляет владелец специального счета, которым может быть:

— ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

— осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

— управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления

— региональный оператор (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).

2. Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (так называемый «общий котел») (п. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Использование денежных средств, уплачиваемых в «общий котел», осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Обычно ремонт новых домов планируется в данной программе через 25–35 лет после их постройки (отдельных конструктивных элементов дома — по-разному). Точную информацию о сроках капитального ремонта вашего дома можно получить на сайте регионального оператора.

Региональной программой капитального ремонта в приоритетном порядке могут быть предусмотрены работы по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения; ремонту, замене, модернизации лифтов; ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений (п. 3.1 ст. 168 ЖК РФ).

Какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать, необходимо решать в конкретной ситуации. Представим, что вы находитесь на специальном счете и в 2021 году у вас планируется ремонт лифтов, а в 2035-ом — ремонт фасада. В этом случае, не дожидаясь 2035 года, стоит провести ремонт фасада (или провести иные работы), а затем принять решение о переходе в «общий котел» и отремонтировать за счет региональной программы капитального ремонта лифтовое хозяйство дома (и затем постепенно гасить минимальными ежемесячными платежами ремонт лифтов).

Вернуться обратно на специальный счет после проведения ремонта лифтов в рамках региональной программы капитального ремонта вы сможете только после того, как в полном объеме возместите региональному оператору задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 173 ЖК РФ).

Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора я считаю крайне неэффективной практикой. Фонд капитального ремонта должен формироваться исключительно на специальном счете его владельца (если только собственники не проголосовали за «общий котел»), чтобы собственники несли ответственность за принятие или непринятие ими решений о проведении капитального ремонта.

«Общий котел» может быть оправдан только в случае жилых и нежилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Смена способа формирования фонда капитального ремонта: переход на специальный счет

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания (50 + 1 %) собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 и п. 1 ст. 173 ЖК РФ).

Если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали специальный счет, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

— размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт);

— владелец специального счета (желательно указать ОГРН);

— кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ; если решение о выборе кредитной организации не принято, счет будет открыт в кредитной организации по усмотрению регионального оператора) (п. 4 ст. 170 ЖК РФ);

— лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов (в том числе с использованием ГИС ЖКХ) на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет (выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним);

— порядок представления платежных документов и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, условия оплаты этих услуг (п. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).

Решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть направлено в течение 5 дней региональному оператору. Срок вступления решения в законную силу — 1 год, если иной срок не был установлен региональным законом о капитальном ремонте. Затем в течение 5 дней после вступления в силу решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

В России есть большое количество регионов, которые сократили срок вступления в силу принятого собственниками решения. Так, в Москве оно вступает в силу через 3 месяца (п. 3.2 ст. 75 Закона Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы»).

В Оренбургской области решение вступает в силу через 6 месяцев (п. 5 ст. 8 Закона «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области, от 12.09.2013 № 1762/539-V-ОЗ).

Мы с коллегами пытались изменить ситуацию с этим вопросом в Пензенской области и хотя бы на немного сдвинуть сроки в сторону уменьшения. Но встретили сопротивление со стороны региональных чиновников и руководства регионального оператора.

Сдвиг этих сроков — это не каприз, а жизненная необходимость. Например, в отношении одного из домов, требующего немедленного капитального ремонта крыши и фасада, протокол о переходе на специальный счет был направлен только в конце ноября, т. е. глубокой осенью. Работы по ремонту крыши и фасада можно проводить лишь в теплое время года. Из-за отсутствия денег (они будут переведены в декабре следующего года, т. е. через год после направления протокола региональному оператору) мы вынуждены либо откладывать проведение капитального ремонта, либо искать подрядные организации, которые согласятся на полугодовую отсрочку.

Другой проблемой является позиция регионального оператора при переходе на специальный счет из «общего котла». Из толкования норм федерального и регионального законодательства следует исключительно уведомительный порядок и характер сообщения региональному оператору о принятых решениях. В законах сказано лишь про обязанность уполномоченных лиц направить в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания. Протокол должен исполняться заинтересованными лицами, пока он не будет оспорен в суде и не будет отменен (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Исходя из этого, региональный оператор должен по умолчанию принять протокол и уведомить управляющую организацию, что с даты направления протокола общего собрания многоквартирный дом переведен на специальный счет по капитальному ремонту.

Вместо этих логичных действий региональный оператор часто считает необходимым анализировать правильность оформления протоколов, хотя это не входит в его компетенцию. По одному из домов у нас произошел конфликт с региональным оператором. Нам пришлось подавать в суд на него из-за отказа принять протокол общего собрания (по абсолютно надуманным замечаниям). После подачи административного искового заявления региональный оператор пошел нам навстречу, протокол был принят. Однако сроки его вступления в силу сдвинулись на несколько месяцев, что затруднило проведение капитального ремонта в теплое время года (определение Октябрьского районного суда г. Пензы по делу № 2а-2720/2018).

Разумеется, лучше решать все спорные ситуации с региональным оператором полюбовно и оформлять документы в строгом соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44/пр. Если это не получается и ваш дом очевидно не хотят отпускать в «свободное плавание», не стесняйтесь подавать в суд на регионального оператора.

По данному вопросу в вашу пользу уже сложилась некоторая судебная практика, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.07.2018 по делу № А47-13265/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2018 по делу № А05-2933 / 2017.

Специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ (ст. 845 «Договор банковского счета») и особенностями, установленными ЖК РФ.

Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ: для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Обратите внимание, что банковская комиссия за прием платежей от собственников не включена в минимальный размер взноса по капитальному ремонту и должна оплачиваться отдельно либо собственниками, либо владельцем специального счета. Кроме того, на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту, заключенных на основании решения общего собрания либо на ином законном основании. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ).

Переход на счет регионального оператора по капитальному ремонту добровольно

На счет регионального оператора по капитальному ремонту имеет смысл переходить со специального счета, если ваш многоквартирный дом вплотную подошел к срокам реализации программы по капитальному ремонту.

В этом случае будет возможным использовать специальный счет на те виды работ, которые не предусмотрены в региональной программе. А затем перейти в «общий котел» и сделать капитальный ремонт за счет государства. Такие действия полностью легитимны, поскольку процедуру смены способа формирования фонда капитального ремонта установил законодатель.

Переход со специального счета в «общий котел» полностью идентичен первому варианту, однако решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через 1 месяц (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).

Очевидно, что эти нормы полностью асиметричны и не исходят из равенства участников жилищных отношений (п. 1 ст. 1 ЖК РФ) (государству деньги можно отдать за 1 месяц, а получить через 1 год), но используйте все механизмы с максимальной выгодой для своего дома.

Переход на счет регионального оператора по капитальному ремонту в наказание за долги жителей

Никаких причин сидеть в «общем котле», кроме как из-за скорого проведения капитального ремонта по региональной программе капитального ремонта, нет. Это полностью искусственная структура, повторяющая советский опыт казенного распределения.

Однако государство придумало еще один способ перехода в «общий котел» без согласия собственников — в случае долгов за капитальный ремонт. Эта схема реализуется так:

1. Если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50 % от размера начисленных взносов на капитальный ремонт, жилищная инспекция уведомляет владельца специального счета (в т. ч. через ГИС ЖКХ) о необходимости погашения задолженности в срок не более, чем 5 месяцев с момента поступления такого уведомления.

2. Владелец специального счета обязан инициировать взыскание задолженности. В случае отсутствия погашения такой задолженности за 2 месяца до истечения 5-месячного срока владелец специального счета обязан инициировать проведение общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме в целях принятия решения о порядке погашения задолженности.

3. Если долг погашен не был, жилищная инспекция уведомляет об этом орган местного самоуправления, который в течение месяца принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

4. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Если это не будет сделано, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора (п. 8–10 ст. 173 ЖК РФ).

Специальный депозит и его возможности

Если многоквартирный дом переведен на специальный счет, а капитальный ремонт проводить в ближайшие несколько лет не требуется, то денежные средства можно перевести на специальный депозит.

Владелец специального счета на основании решения общего собрания 2 / 3 собственников помещений в многоквартирном доме размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации.

Процент по специальным депозитам невысок, но он хотя бы немного перекрывает официальную инфляцию. У нас была такая ситуация в новом доме, когда мы почти 2 года «сидели» на специальном депозите и получили дополнительные 60 тыс. руб. к накопленной сумме. Хотя это и небольшие деньги, они точно не лишние.

Внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета. Возврат денежных средств, размещенных на специальном депозите, и уплата процентов по нему допускаются только на специальный счет владельца такого счета (ст. 175.1 ЖК РФ).

Сроки и предпосылки проведения капитального ремонта

Законом предусмотрено два варианта сроков проведения капитального ремонта:

1. В сроки, установленные региональной программой капитального ремонта (при формировании фонда по капремонту на счете регионального оператора или на специальном счете);

2. В любое время (при формировании фонда по капремонту на специальном счете при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования) (п. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

В случае если капитальный ремонт общего имущества не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления (п. 7 ст. 189 ЖК РФ).

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 21 и 22 Правил от 13.08.2006 № 491).

Таким образом, до принятия решения о проведении капитального ремонта целесообразно провести осмотр общего имущества, составить акты о необходимости его проведения, подписанные расширенной комиссией.

В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа (п. 23 Правил от 13.08.2006 № 491).

Регламент проведения капитального ремонта региональным оператором

Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

— не менее чем за 6 месяцев до сроков капитального ремонта подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

— обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

— привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

— контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

— обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ;

— осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов РФ, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;

— нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений (п. 2 ст. 182 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через 3 месяца с момента получения предложений о капитальном ремонте обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение (п. 4 ст. 189 ЖК РФ). Решения по капитальному ремонту при «общем котле» принимаются в общем порядке не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

На собрании надо определить или утвердить:

— перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

— предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту, исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5 ст. 189 ЖК РФ).

В течение 10 дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов (п. 8 ст. 189 ЖК РФ).

Региональный оператор при проведении капитального ремонта:

— осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

— осуществляет финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета (п. 1 ст. 180 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме (п. 2 ст. 181 ЖК РФ).

В случае если собственники не приняли все необходимые решения, орган местного самоуправления принимает решение о проведении капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием сайта ГИС ЖКХ (п. 6 ст. 189 ЖК РФ).

Таким образом, вновь встает проблема эффективного заказчика работ по капитальному ремонту, точнее, его отсутствия.

Механизм проведения капитального ремонта с использованием специального счета

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (п. 1 ст. 189 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (п. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

Решение оформляется общим собранием. Решения по капитальному ремонту с использованием специального счета принимаются в общем порядке не менее чем 2 / 3 голосов от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). На собрании должны быть определены или утверждены:

а) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

б) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

в) сроки проведения капитального ремонта;

г) источники финансирования капитального ремонта;

д) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).

При проведении капитального ремонта с использованием специального счета дополнительно определяются сроки его проведения и источники финансирования. Кроме того, предельно допустимая стоимость капитального ремонта определяется не исходя из предельной стоимости (определенной нормативным актом), а исключительно инициаторами общего собрания.

Как оплачивать работы по капитальному ремонту со специального счета

Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

2. Договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусматривающий в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.

3. Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в п. 2 настоящей части. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнения работ в размере не более чем 30 % от стоимости таких услуг и (или) работ по договору (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:

1. Протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа соответственно с банком, займодавцем с указанием этих банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа.

2. Кредитного договора, договора займа.

Какой договор заключать на проведение работ по капитальному ремонту

При проведении капремонта чаще всего заключается договор строительного подряда.

По нему подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (ст. 740 ГК РФ).

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ (п. 1 ст. 743 ГК РФ).

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10 % указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п. 1 ст. 744 ГК РФ).

В договоре необходимо предусмотреть условие о гарантийном сроке на работы по капитальному ремонту продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ (п. 4 ст. 177 ЖК РФ). Иначе банк может не оплатить работы подрядчику.

Смета и отчет по формам КС-2 и КС-3

Довольно часто при проведении капитального ремонта банки при оплате требуют Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) и Справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3).

Эти формы утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100.

Форма КС-2 применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)).

На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3).

С 01.01.2013 данные формы первичных учетных документов не являются обязательными к применению. Вместе с тем, при возникновении спорных ситуаций, связанных с оценочной стоимостью тех или иных работ, формы КС-2 и КС-3 позволяют эффективнее решать имеющиеся проблемы.

Членство в саморегулируемых организациях

Работы по капитальному ремонту объектов капитального строительства должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (п. 2 ст. 52 ГрК РФ).

Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает 3 млн руб. (п. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

Таким образом, если цена планируемых работ у вас превышает 3 млн руб., имеет смысл разбить договор на два отдельных.

Как отчитываться за фонд капитального ремонта

Законом предусмотрено несколько типов отчетности по вопросам фондов капитального ремонта.

1. При специальном счете: владелец специального счета в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в жилищную инспекцию уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания, справки банка об открытии специального счета (п. 1 ст. 172 ЖК РФ).

2. При счете регионального оператора: региональный оператор обязан представлять в жилищную инспекцию в порядке и в сроки, которые установлены региональным законодательством, сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах (п. 2 ст. 172 ЖК РФ).

Кроме того, региональным законодательством может быть предусмотрена обязанность предоставлять сведения о проведенном капитальном ремонте в многоквартирном доме в управления (департаменты) ЖКХ по установленным локальными нормативными актами формам. Иногда проверки целевого использования средств фонда капитального ремонта проводит прокуратура (чаще всего они носят документарный характер).

Глава 9

Порядок взаимодействия с контрольно-надзорными органами

Какие виды проверок проводятся в отношении управляющих организаций

Основным нормативным актом в сфере проведения проверок управляющих организаций является Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее — Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ), который регулирует отношения в области:

— организации и осуществлении государственного контроля (надзора);

— муниципального контроля;

— защиты прав управляющей организации при осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля (ст. 1 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

Действующее законодательство выделяет четыре вида проверок управляющей организации: плановая и внеплановая, документарная и выездная (9–12 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

В свою очередь документарная и выездная проверка могут носить плановый и внеплановый характер.

Предметом плановой и внеплановой проверок является соблюдение управляющей организацией в процессе осуществления деятельности совокупности предъявляемых обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами, а также соответствие сведений, содержащихся в уведомлении о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, обязательным требованиям.

Предметом документарной проверки являются сведения, содержащихся в документах управляющей организации, устанавливающих ее организационно-правовую форму, права и обязанности, документы, используемые при осуществлении деятельности и связанные с исполнением обязательных требований.

Предметом выездной проверки является проверка на местности сведений, содержащиеся в документах управляющей организации, либо установленных законом обязательных требований.

Основы данных видов надзора заложены в ст. 20 ЖК РФ:

— государственный жилищный надзор — это деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ (жилищной инспекции);

— муниципальный жилищный надзор — этодеятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок.

Предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований (п. 4.1 ст. 20 ЖК РФ).

Плановые проверки управляющих организаций

По общему правилу плановые проверки проводятся не чаще чем 1 раз в 3 года, но управляющим организациям «повезло» и в силу п. 4.1 ЖК РФ основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение 1 года (а не 3 лет!) со дня:

— начала деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

— постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования первого наемного дома социального использования, наймодателем жилых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;

— окончания проведения последней плановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя;

— установления или изменения нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг).

Плановые проверки проводятся на основании разрабатываемых и утверждаемых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля в соответствии с их полномочиями ежегодных планов, которые утверждаются прокуратурой и публикуются в открытом доступе в срок до 31 декабря текущего календарного года (п. 6.3, 6.4 и 7 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

В целях обеспечения учета проводимых проверок, а также их результатов создан Единый реестр проверок (ЕРП) https://proverki.gov.ru/, регистрация в котором осуществляется на основе ЭЦП и Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА). Таким образом, целесообразно периодически заглядывать в этот реестр, чтобы понять, кого «ждать в гости» в тот или иной момент времени.

Единый реестр проверок содержит информацию о плановых и внеплановых проверках юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Оператором Единого реестра проверок является Генеральная прокуратура Российской Федерации.

О проведении плановой проверки юридическое лицо, индивидуальный предприниматель уведомляются органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля не позднее чем за 3 рабочих дня до начала ее проведения:

— посредством направления копии распоряжения или приказа заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении;

— и (или) посредством электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью и направленного по адресу электронной почты (если такой адрес содержится в выписке из ЕГРЮЛ) (п. 12 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ);

Внеплановые проверки управляющих организаций

Внеплановые проверки имеют много оснований для проведения, и этот список имеет тенденцию к расширению (ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ). Главным основанием для проведения внеплановых проверок чаще всего являются жалобы физических или юридических лиц либо сообщения СМИ о нарушениях действующего законодательства.

Обратите внимание, что обращения и заявления, направленные заявителем в форме электронных документов по электронной почте надзорного органа, не могут служить основанием для проведения внеплановой проверки. Если проверка была проведена по таким основаниям, то ее результат может быть оспорен в связи с нарушением процедуры.

О проведении внеплановой выездной проверки управляющая организация уведомляются не менее чем за 24 часа до начала ее проведения любым доступным способом, в том числе через размещение информации на сайте ГИС ЖКХ (п. 16 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

Внеплановая проверка должна быть согласована с органами прокуратуры, однако без такого согласования она проводится по основаниям, предусмотренным:

— п. 4.2 ст. 20 ЖК РФ (нарушение обязательных требований при принятии решения о создании ТСЖ, выборе управляющей организации, утверждении условий договора управления многоквартирным домом, нарушение обязательных требований к уставу ТСЖ);

— пп. «а» и «б» п. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ;

— (поступление обращения о причинении вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также возникновении чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера или информации о возникновении угрозы наступления перечисленных событий).

Срок проведения и документарной, и выездной проверок не может превышать 20 рабочих дней (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

Особенность плановых (рейдовых) осмотров

В законодательстве есть понятие плановых (рейдовых) осмотров, которые проводятся уполномоченными органами регионального и муниципального контроля в пределах своей компетенции на основании плановых (рейдовых) заданий.

В случае выявления при проведении плановых (рейдовых) осмотров, обследований нарушений обязательных требований должностные лица в пределах своей компетенции принимают меры по пресечению таких нарушений, а также доводят в письменной форме до сведения руководителя (заместителя руководителя) надзорного органа информацию о выявленных нарушениях. Такое сообщение может быть основанием для принятия решения о назначении внеплановой проверки (ст. 13.2 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

Таким образом, сами по себе плановые (рейдовые) осмотры не являются самостоятельными проверками, виды которых определены законодателем.

Особенности общественного контроля

В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 8 ст. 20 ЖК РФ и Правила осуществления общественного жилищного контроля от 26.12.2016 № 1491).

Общественный контроль — это деятельность субъектов общественного контроля, осуществляемая в целях наблюдения за деятельностью органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных организаций, иных органов и организаций, осуществляющих в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, а также в целях общественной проверки, анализа и общественной оценки издаваемых ими актов и принимаемых решений (ст. 4 ФЗ от 21.07.2014 № 212 Федерального закона «Об основах общественного контроля в Российской Федерации»).

Субъектами общественного жилищного контроля являются Общественная палата Российской Федерации, общественные палаты субъектов РФ, общественные палаты (советы) муниципальных образований, общественные советы при органах власти, общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, а также другие лица.

Субъект (субъекты) общественного жилищного контроля является организатором общественного жилищного контроля.

Граждане участвуют в осуществлении общественного жилищного контроля в качестве общественных инспекторов и общественных экспертов.

Под общественными экспертами понимаются специалисты, обладающие специальными знаниями и (или) опытом в сфере жилищного законодательства (п. 3 Правил осуществления общественного жилищного контроля от 26.12.2016 № 1491).

Решение о проведении общественного жилищного контроля принимается субъектом общественного жилищного контроля. По результатам проведения общественного жилищного контроля субъектом общественного жилищного контроля оформляется итоговый документ. В случае если при проведении общественного жилищного контроля осуществлялись анализ и оценка актов, проектов актов, решений, проектов решений, документов и других материалов, к итоговому документу прилагаются соответствующие акты, проекты актов, решения, проекты решений, документы и другие материалы (п. 4 и 19 Правил осуществления общественного жилищного контроля от 26.12.2016 № 1491).

Государственные (муниципальные) органы жилищного надзора обязаны рассматривать направленные им итоговые документы, подготовленные по результатам общественного жилищного контроля, и в 30-дневный срок направлять обоснованные ответы по фактам обращений (п. 21 Правил осуществления общественного жилищного контроля от 26.12.2016 № 1491).

Общественный контроль в сфере ЖКХ в текущем состоянии мне видится абсолютно бесполезной институцией (отсутствие реальных полномочий, последствий за проведение общественного контроля и т. п.). Важно также и то, что в сфере субъектов общественного контроля крайне мало независимых и компетентных субъектов.

Самым эффективным инструментом общественного контроля может быть только заинтересованность самих жителей в решении их проблем. Если жильцы позволяют управляющей организации делать все, что ей заблагорассудится, значит, они хотят так жить, и никакой «травоядный» общественный контроль этому не помеха.

Особый порядок проверок

Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ устанавливает единый и понятный механизм организации и проведения проверок, за исключением:

— государственного контроля и надзора за обработкой персональных данных;

— налогового контроля;

— прокурорского надзора;

— производства по делам о нарушении антимонопольного законодательства.

Эти виды контроля (наряду с еще некоторыми) осуществляются в особом порядке, установленном соответствующими видами нормативных актов (например, НК РФ имеет отдельную механику и процедуру по проверкам, которая не связана с Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

Виды контроля УК:

— региональный государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль (например, по периодичности проверок);

— федеральный государственный надзор за соблюдением трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права;

— федеральный государственный пожарный надзор;

— государственный земельный надзор и муниципальный земельный контроль (п. 4 ст. 1).

Это означает, что при проведении проверок необходимо руководствоваться не только Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ, но и иными нормативными актами по конкретному надзорному органу.

Муниципальный жилищный контроль

Главное отличие муниципального жилищного контроля от государственного жилищного надзора содержится в определении этих данных понятий, данных в п.п. 1 и 1.1 ст. 20 ЖК РФ.

Если государственный жилищный надзор распространяется на предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, то под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение проверок обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, муниципальный жилищный контроль — уполномоченными органами местного самоуправления.

Органы местного самоуправления наделены полномочиями по проведению внеплановых проверок деятельности управляющих организаций (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Механизм муниципального жилищного контроля:

1. Поступление обращения от собственников, председателя совета многоквартирного дома, органов управления ТСЖ, ЖСК, НКО.

2. Организация и проведение проверки в течение 5 дней с даты обращения заинтересованных лиц.

3. В случае нарушений со стороны управляющей организации орган местного самоуправления в течение 15 дней созывает общее собрание для решения вопросов о расторжении договора и выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Проверка муниципальным жилищным контролем касается только условий договора управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Других полномочий законом не предусмотрено.

Можно сказать, что в установленной законом части муниципальный жилищный контроль полноценно не работает. У муниципалитета нет мотивации тратить ресурсы на организацию общего собрания в доме в связи с неисполнением управляющей организацией условий договора управления. Проще отписаться и перекинуть такое обращение в жилищную инспекцию.

Согласно п. 2.1 ст. 20 ЖК РФ порядок осуществления муниципального жилищного контроля может быть установлен двумя способами:

— муниципальными правовыми актами;

— законом субъекта РФ и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.

По процедуре муниципальный жилищный контроль осуществляется так же, как и государственный жилищный надзор. Но объектом для осуществления муниципального жилищного контроля является муниципальный жилищный фонд.

Жилищная инспекция

Самый главный проверяющий орган для управляющей организации — жилищная инспекция, которая осуществляет государственный жилищный надзор. Плановые проверки жилищной инспекцией вы можете отслеживать самостоятельно через Единый реестр проверок. А вот частота внеплановых проверок зависит от того, сколько в вашем доме живет жалобщиков. Например, у нас по одному из домов в течение 6 месяцев было проведено восемь проверок по ложным жалобам, которые ничего не выявили (т. е. примерно по 1,33 проверки в месяц).

Жилищная инспекция имеет право обратиться в суд с заявлением:

— о признании недействительным решения протокола общего собрания (если решения оспоримы и приняты с нарушением процедуры и норм закона);

— о ликвидации ТСЖ, если не исполнено предписание о приведении устава ТСЖ в соответствие с действующим законодательством;

— о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений по договору;

— в защиту прав и законных интересов собственников помещений, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;

— о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным.

Трудовая инспекция

Плановые и внеплановые проверки проводятся трудовой инспекцией в форме документарных и (или) выездных проверок (п. 8 Положения о федеральном государственном надзоре за соблюдением трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права, от 01.09.2012 № 875). Чаще всего основанием для проведения проверок трудовой инспекцией являются жалобы работников.

При проведении внеплановой проверки трудовая инспекция может прийти в любой момент, причем согласно ст. 357 ТК РФ государственные инспекторы труда при осуществлении федерального государственного надзора за соблюдением трудового законодательства имеют право беспрепятственно в любое время суток при наличии удостоверений установленного образца посещать в целях проведения проверки организации всех организационно-правовых форм и форм собственности.

Конечно, вряд ли трудовая инспекция придет ночью. Но сам факт внезапности при проведении проверки трудовой инспекцией в законе установлен, и если у управляющей организации не все в порядке с документами, то такая проверка может быть очень болезненной.

Самые распространенные нарушения в управляющей организации — отсутствие трудовых договоров в письменной форме и выдача зарплаты реже 2 раз в месяц. Отсутствие правил трудового распорядка, режима рабочего времени и времени отдыха, а также графиков отпусков также может быть отнесено к серьезным нарушениям.

Необходимо также принять меры по организации мероприятий по охране труда, т. к. в силу ст. 211 ТК РФ государственные нормативные требования охраны труда обязательны для исполнения юридическими и физическими лицами при осуществлении ими любых видов деятельности.

Важно своевременно проводить инструктажи сотрудников (вводный, первичный, повторный, внеплановый и целевой) с отметкой и подписью в журналах инструктажа (само отсутствие таких журналов также является нарушением). Полезно утвердить положение о службе охраны труда или приказ о назначении специалиста по охране труда.

За нарушение трудового законодательства ст. 5.27 КоАП РФ предусмотрена большая вереница всевозможных и высоких штрафов. Поэтому необходимо стремиться максимально выполнять нормы трудового права. Кроме того, для небольших организаций стоит серьезно рассмотреть модель аутсорсинга (чтобы в штате было не более 2–3 человек). Это снизит риски нарушений трудовых отношений.

Налоговая инспекция

Налоговые органы вправе проводить два вида проверок деятельности ТСЖ: камеральную и выездную.

Камеральная налоговая проверка проводится по месту нахождения налогового органа на основе налоговых деклараций (расчетов) и документов, представленных налогоплательщиком, а также других документов о деятельности налогоплательщика, имеющихся у налогового органа (п. 1 ст. 88 НК РФ). В данных документах проверяются возможные неточности и несоответствия, а при установлении их наличия могут быть затребованы дополнительные документы.

Выездная налоговая проверка проводится на территории (в помещении) налогоплательщика на основании решения руководителя (заместителя руководителя) налогового органа. В случае если у налогоплательщика отсутствует возможность предоставить помещение для проведения выездной налоговой проверки (а В случае если ТСЖ небольшое, то такое бывает), выездная налоговая проверка может проводиться по месту нахождения налогового органа (п. 1 ст. 89 НК РФ).

Предметом выездной налоговой проверки являются правильность исчисления и своевременность уплаты налогов. В рамках выездной налоговой проверки может быть проверен период, не превышающий 3 календарных лет, предшествующих году, в котором вынесено решение о проведении проверки. Налоговые органы не вправе проводить две и более выездные налоговые проверки по одним и тем же налогам за один и тот же период.

Роспотребнадзор

Задачи Роспотребнадзора по контролю деятельности управляющих организаций касаются нарушений прав потребителей и санитарных норм. Специальные проверки управляющих организаций Роспотребнадзором проводятся реже, чем жилищной инспекцией, тем не менее, они возможны.

Чаще всего Роспотребнадзор может прийти в гости по жалобам жителей на общедомовые проблемы (грызуны, насекомые, ненадлежащее содержание мест сбора твердых коммунальных отходов, обсчет в квитанциях или их неправильная форма, а также включение в договор управления многоквартирным домом условий, ущемляющих права потребителя).

Наиболее распространенные статьи штрафов от Роспотребнадзора:

— ст. 6.3 КоАП РФ («Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения»): максимальное наказание — штраф до 20 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

— ст. 8.8 КоАП РФ («Несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при обращении с отходами производства и потребления, веществами, разрушающими озоновый слой, или иными опасными веществами»): максимальное наказание — штраф до до 250 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

— ст. 14.7 КоАП РФ («Обман потребителей»): максимальное наказание — штраф до 50 тыс. руб.;

— ст. 14.8 КоАП РФ («Нарушение иных прав потребителей»): максимальное — наказание штраф до 20 тыс. руб..

Росприродназор

Специальных проверок управляющих организаций Росприродназор не проводит. Однако к компетенции ведомства отнесен государственный надзор в области обращения с отходами (включая твердые коммунальные отходы).

В случае отсутствия договоров на утилизацию отработанных ртутьсодержащих ламп бездействие управляющей организации будет считаться нарушением.

Тогда в отношении управляющей организации может быть назначен штраф, предусмотренный ст. 8.2 КоАП («Несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при обращении с отходами производства и потребления, веществами, разрушающими озоновый слой, или иными опасными веществами»), верхняя планка которого составляет 250 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Ростехнадзор

Взаимодействие УО с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзором) осуществляется по следующим основным направлениям:

1. Лифтовое оборудование. Проверка лифтов включает проверку их технического обслуживания (которое проводит обслуживающая организация), техническое освидетельствование (т. е. дефектоскопию) и страхование (т. е. лифт относится к опасным объектам).

2. Проверка электротехнического обслуживания и сетей. Здесь могут проверяться работоспособность общедомовых приборов учета (подтвержденная актами поверок), наличие однолинейной схемы электроснабжения и т. д.

3. Проверка узла учета тепловой энергии. В этом случае обязателен технический проект узла учета, включающий расчеты и данные о периодических гидравлических испытаниях, например акт об опрессовке в рамках подготовки к зимнему отопительному сезону.

4. Проверка внутридомового газового оборудования (ВДГО). У ТСЖ должен быть заключен договор с организацией, обслуживающей внешние газовые сети дома. Ростехнадзору также могут потребоваться акты о выполненных работах по обслуживанию ВДГО.

Проверки управляющих организаций Ростехнадзором — нечастое явление, но они периодически осуществляются (в основном по лифтовому хозяйству).

Органы регистрационного учета граждан

Взаимодействие управляющих организаций с органами регистрационного учета граждан в настоящее время сведено к минимуму.

Если собственники обращаются в управляющую организацию с готовыми документами по регистрационному учету, то у управляющей организации есть обязанность передать в 3-дневный срок со дня обращения граждан эти документы в органы регистрационного учета (п. 11 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации от 17.07.1995 № 713).

Взаимодействие носит исключительно курьерский характер (доставка и получение документов, что уже является редкостью, т. к. собственники регистрируются по месту жительства и пребывания самостоятельно, а не «через домоуправление»).

Тем не менее в КоАП РФ есть ст. 19.15.2 КоАП, которая устанавливает административную ответственность за нарушение правил регистрации гражданина РФ по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении. Однако штрафы управляющих организаций по этой статье — большая редкость.

Региональные управления МЧС России и пожарный надзор

Региональные управления МЧС России осуществляют федеральный государственный пожарный надзор, т. е. деятельность, направленную на предупреждение, выявление и пресечение нарушений организациями и гражданами требований, установленных законодательством о пожарной безопасности (ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

В соответствии со ст. Федерального закона от 22.07.2008

№ 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» классом функциональной пожарной опасности многоквартирных домов является Ф1.3.

В соответствии с Правилами отнесения деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и (или) используемых ими производственных объектов к определенной категории риска или определенному классу (категории) опасности от 17.08.2016 № 806:

— многоквартирные дома (Ф1.3) высотой 28 м и более отнесены к категории среднего риска;

— многоквартирные дома (Ф1.3) высотой до 28 м отнесены к категории умеренного риска.

Проведение плановых проверок объектов защиты пожарного надзора в зависимости от присвоенной категории риска осуществляется со следующей периодичностью:

— для категории высокого риска — 1 раз в 3 года;

— для категории значительного риска — 1 раз в 4 года;

— для категории среднего риска — не чаще чем 1 раз в 7 лет;

— для категории умеренного риска — не чаще чем 1 раз в 10 лет.

В отношении объектов защиты, отнесенных к категории низкого риска, плановые проверки не проводятся. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение в году проведения проверки установленного периода времени с даты:

— ввода объекта защиты в эксплуатацию;

— окончания проведения последней плановой проверки объекта защиты (п. 21 Положения о федеральном государственном пожарном надзоре от 12.04.2012 № 290).

Таким образом, с плановой проверкой пожарники к вам могут прийти либо 1 раз в 7 лет, либо 1 раз в 10 лет. Плановые проверки службой по пожарному надзору можно также отслеживать через Единый реестр проверок.

Отдельные вопросы обеспечения пожарной безопасности могут регулироваться региональными правовыми актами. В Москве, например, некоторые вопросы, касающиеся обеспечения пожарной безопасности, отражены в Правилах пожарной безопасности в городе Москве от 30.09.2008 № 880-ПП.

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности установлена в ст. 20.4 КоАП РФ, а размер штрафов велик. Понятно, что выполнить все предписания пожарных норм в многоквартирном доме невозможно (например, если один из жителей оставит на лестничной клетке детскую коляску, а пожарный инспектор в этот момент будет проводить проверку, то виновным лицом будет управляющая организация, обязанная не допускать захламление мест общего пользования). Но стремиться надо.

Возможные нарушения представителей надзорных органов

Закон предусматривает для проверяющих лиц определенные ограничения, которые можно использовать в защите интересов управляющей организации.

Использование при проверке ненадлежащих норм и процедур, чтобы оспорить ее результаты:

1. Проверять выполнение обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами, если такие требования не относятся к полномочиям органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, от имени которых действуют эти должностные лица. Таким образом, жилищная инспекция не имеет права штрафовать за невыполнение муниципальных правил благоустройства в городе. Равно как и муниципальные проверяющие не имеют полномочий штрафовать за неисполнение федеральных нормативных актов.

2. Проверять выполнение требований, установленных нормативными правовыми актами органов исполнительной власти СССР и РСФСР, а также выполнение требований нормативных документов, обязательность применения которых не предусмотрена законодательством Российской Федерации (например, Правилами от 27.09.2003 № 170).

3. Проверять выполнение обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами, не опубликованными в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

4. Осуществлять плановую или внеплановую выездную проверку в случае отсутствия при ее проведении руководителя, иного должностного лица или уполномоченного представителя.

5. Требовать представления документов, если они не являются объектами проверки или не относятся к предмету проверки, а также изымать оригиналы таких документов.

6. Распространять информацию, полученную в результате проведения проверки и составляющую государственную, коммерческую, служебную, иную охраняемую законом тайну.

7. Превышать установленные сроки проведения проверки (20 дней).

8. Осуществлять выдачу юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям предписаний или предложений о проведении за их счет мероприятий по контролю.

9. Требовать предоставления документов и (или) информации, включая разрешительные документы, имеющиеся в распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления. Чаще всего при проведении внеплановой проверки жилищная инспекция требует представить довольно много документов, которые либо ей представлялись ранее (протоколы общих собраний), либо размещены в открытом доступе в ГИС ЖКХ. Мы отказываем в предоставлении такой информации на основании того, что она уже размещена на государственном портале в открытом доступе.

10. Требовать от юридического лица, индивидуального предпринимателя представления документов, информации до даты начала проведения проверки.

Факты данных нарушений будут доказательствами в пользу отмены выданных предписаний или постановлений об административных наказаниях (ст. 15 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

Прокурорский надзор и его особенности

В соответствии с действующим законодательством цель прокуратуры состоит в надзоре за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В силу ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура РФ осуществляет надзор за исполнением законов и соблюдением прав и свобод человека и гражданина в органах государственной власти и местного самоуправления, коммерческих и некоммерческих организациях и контролирует соответствие законам издаваемых ими правовых актов.

Согласно п. 3.1. приказа Генпрокуратуры России от 30.01.2013 № 45 «Об утверждении и введении в действие Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации» обращения, поступившие в органы прокуратуры, подлежат обязательному рассмотрению. По результатам предварительного рассмотрения должно быть принято одно из следующих решений:

— о принятии к разрешению;

— об оставлении без разрешения;

— о передаче на разрешение в нижестоящие органы прокуратуры;

— о направлении в другие органы;

— о прекращении рассмотрения обращения;

— о приобщении к ранее поступившему обращению;

— о возврате заявителю.

Стоит отметить, что прокуратура не подменяет собой другие надзорно-контролирующие органы, выступая при этом в качестве высшей инстанции. Чаще всего обращения, поступающие в прокуратуру, перенаправляются в иной компетентный орган.

Прямых обязанностей по проведению проверок управляющих организаций со стороны прокуратуры нет. Однако прокуратура может провести проверку деятельности в случае получения жалобы на действия управляющей организации (хотя чаще всего прокуратура пересылает обращения в другие ведомства).

Положения Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ не применяются к отношениям, возникающим при проведении контрольных мероприятий, осуществляемых сотрудниками прокуратуры в рамках прокурорского надзора (п. 3 ст. 1 Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ).

Неисполнение требований прокуратуры, содержащихся в запросе, а также несвоевременное, неполное, искаженное предоставление запрашиваемой информации (сведений) могутявиться поводом для привлечения к административной ответственности по ст. 19.7 КоАП РФ (верхний порог штрафа 5 тыс. руб.).

Как отменить предписание и штраф от надзорных органов

Есть два способа отменить полученное управляющей организацией предписание от надзорного органа:

1. Внесудебный порядок.

Управляющая организация в случае несогласия с фактами, выводами, предложениями, изложенными в акте проверки, либо с выданным предписанием в течение 15 дней с даты получения акта проверки вправе представить в проверяющий орган в письменной форме возражения (п. 12 ст. 16 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ). После подачи такого заявления в месячный срок последует мотивированный ответ от надзорного органа. Однако обычно предписания в досудебном порядке не отменяются.

Одновременно с подачей возражений в надзорный орган, который проводил проверку, можно обратиться с жалобой на полученное предписание в прокуратуру. Если прокуратура установит факт нарушения действующего законодательства при проведении проверки и последующей выдаче предписания, прокурором будет вынесено представление проверяющему органу об устранении нарушений закона (п. 3 ст. 22 Закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре РФ»). Унас была ситуация, когда незаконное предписание жилищной инспекции было отменено через прокуратуру, так что можно сказать, что эта схема рабочая.

2. Судебный порядок

При отмене предписания в судебном порядке необходимо прежде всего разобраться, в какой суд идти отменять предписание: арбитражный или общей юрисдикции.

В силу п. 1 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Таким образом, если вы управляющая организация и полученное вами предписание касается вашего предпринимательства, необходимо подавать заявление в арбитражный суд. Если вы некоммерческая организация (ТСЖ), то подача заявления осуществляется в суд общей юрисдикции.

Арбитражные суды могут не принять иск, исходя из предмета спора (например, штраф за отсутствие уборки снега может быть не отнесен судом к экономическому спору), поэтому каждый случай необходимо рассматривать индивидуально. Если спор не является экономическим, то обжалование предписания осуществляется не по нормам арбитражного процесса (АПК РФ), а по положениям Кодекса об административном судопроизводстве (КАС РФ).

АПК РФ и КАС РФ устанавливают примерно идентичные требования к подаче искового заявления о признании незаконным предписания (ст. 125 КАС РФ и ст. 199 АПК РФ), однако суммы пошлины различаются: 3000 руб. — при рассмотрении иска в арбитражном процессе и 2000 руб. — при административном судопроизводстве (кроме того, КАС РФ требует наличия у представителя истца диплома о высшем юридическом образовании).

В том случае если вместо предписания в отношении управляющей организации (или ее должностного лица) было составлено постановление о привлечении к административной ответственности, оно отменяется через положения КоАП РФ. Срок обжалования составляет 10 суток со дня вручения или получения копии постановления. Пошлиной подача иска по снятию штрафа не облагается.

Глава 10

Ответственность при управлении многоквартирным домом

Осмотры общего имущества как основа профилактики аварий и проблем

Содержание общего имущества включает в себя его осмотр для установления возможных причин возникновения дефектов и мер по их устранению. Одновременно с этим осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений (п. 2.1 Правил от 27.09.2003 № 170).

Осмотр общего имущества осуществляют:

— собственники помещений;

— лица, привлекаемые собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы;

— ответственные лица (являющиеся должностными лицами) организации, управляющей многоквартирным домом (п. 13 Правил от 13.08.2006 № 491).

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60 % (п. 2.1.2 Правил от 27.09.2003 № 170).

В законе выделяется три вида осмотров общего имущества: текущие, сезонные и внеочередные.

1. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества.

Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества, в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.

Если текущая документация не содержит информации о периодичности осмотров общего имущества, то рекомендуется их делать по мере необходимости, чтобы «держать руку на пульсе» дома и своевременно реагировать на возникающие проблемы.

2. Сезонные осмотры всего общего имущества предусмотрены 2 раза в год:

— весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений имущества. Одновременно с этим уточняются объемы работ по текущему ремонту;

— осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода для проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.

Сезонные осмотры общего имущества являются комплексными, поскольку смена времени года и таяние снега выявляет многие скрытые проблемы.

3. Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. Цель таких осмотров — констатация потенциальных будущих ущербов и их предупреждение (п. 13.1 Правил от 13.08.2006 № 491).

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. Документ не имеет строгой формы, В числе реквизитов акта осмотра можно указать дату и время осмотра, осматриваемые объекты, выявленные дефекты (либо их отсутствие), а также подписантов акта осмотра. В числе подписантов, помимо должностных лиц управляющей организации, полезно включить несколько незаинтересованных лиц (собственников). Указанный акт будет являться основанием для проведения работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра) (п. 14 Правил от 13.08.2006 № 491). Журнал осмотра не имеет строго установленной формы, хотя в Приложении 3 к Правилам от 27.09.2003 № 170 приведена его рекомендуемая форма. Ведение журнала не является обязательным, но его стоит завести и отражать в нем проводимые осмотры многоквартирного дома.

Приложение 1 к Правилам от 27.09.2003 № 170 содержит некоторые рекомендации по периодичности осмотров общего имущества (факультативные и необязательные к исполнению), которые могут быть полезны управляющим организациям.

В процессе осмотров ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты, но главная их цель — контроль потенциальных проблем общего имущества и профилактика возможных дефектов.

Самое сложное при проведении осмотров общего имущества — допуск к сетям инженерно-технического обеспечения, расположенных внутри жилых помещений. Порядок доступа в жилые помещения регулируется Правилами от 06.05.2011 № 354.

Исполнитель коммунальной услуги (чаще всего это управляющая организация) обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:

— дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;

— номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;

— должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ (п. «о» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354).

Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы (п. 17.3 Правил от 15.05.2013 № 416).

В случае отсутствия доступа для проведения ремонтных работ (если они необходимы по результатам осмотра общего имущества) можно обратиться в суд с иском о понуждении предоставления доступа. Чаще всего эти проблемы возникают при необходимости проведения капитального ремонта и замены стояков, когда собственник закрыл все инженерные коммуникации коробами с дорогой плиткой и ему жалко ломать «эту красоту».

Осмотры общего имущества не формальность, а необходимость, которая позволит вам избежать аварий, проблем с жителями и л компенсаций по гражданским искам.

Назначение ответственных лиц

Многоквартирный дом, даже самый маленький, является сложным инженерным и архитектурным объектом. Каждая часть дома или область управленческой практики по нему может контролироваться различными надзорными органами, которые «живут» по своим нормативным актам. Поэтому в любом доме важно организовать делегирование ответственности, назначив исполнителей (ответственных лиц) за все виды объектов и работ по дому.

В случае отсутствия ответственного лица за ту или иную часть общего имущества ответственность будет нести лицо, указанное в выписке из ЕГРЮЛ (вне зависимости от того, управляет ли это лицо организацией фактически или нет). Для надзорного органа главным будет являться тот, кого государство признает в качестве руководителя организации.

Лицо, указанное в выписке из ЕГРЮЛ, является должностным лицом.

Под должностным лицом следует понимать лицо, постоянно, временно или в соответствии со специальными полномочиями осуществляющее функции представителя власти, т. е. наделенное в установленном законом порядке распорядительными полномочиями в отношении лиц, не находящихся в служебной зависимости от него, а равно лицо, выполняющее организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции (ст. 2.4 КоАП РФ).

Должностные лица организации подлежат установленной законом ответственности.

Назначить ответственным можно только то лицо, с которым организация состоит в трудовых отношениях, т. е. ваш персонал. С учетом сложившейся практики и положений ТК РФ, определяющих персонал как совокупность работников организации, ответственный должен являться штатным работником управляющей организации на основании заключенного трудового договора, в т. ч. по совместительству. В организации, управляющей многоквартирным домом, должны быть назначены следующие ответственные лица:

1. Ответственный за безопасное использование и содержание лифтов.

Организация безопасного использования и содержания объекта обеспечивается владельцем объекта и включает назначение распорядительным актом из числа квалифицированного персонала лица, ответственного за организацию эксплуатации объекта, к должностным обязанностям которого относится обеспечение реализации мер, предусмотренных Правилами от 24.06.2017 № 743 (пп. «с» п. 4).

Обратите внимание, что назначить ответственным можно только квалифицированный персонал, т. е. специально обученный и имеющий подтверждение в виде необходимых квалификационных аттестатов и сертификатов.

2. Ответственный за безопасное использование и содержание внутридомового газового оборудования.

Назначение такого лица связано с выполнением требований Инструкции от 05.12.2017 № 1614/пр. Такого ответственного не требуется специально обучать, однако данный сотрудник должен пройти первичный инструктаж с применением технических средств и действующего бытового газоиспользующего оборудования с организованным отводом продуктов сгорания в дымовой канал.

3. Ответственный за пожарную безопасность многоквартирного дома.

Руководитель организации назначает лицо, ответственное за пожарную безопасность, которое обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности на объекте защиты (п. 4 Правил от 25.04.2012 № 390). Необходимо, чтобы ответственный прошел обучение по программе пожарно-технического минимума в обучающем центре.

4. Ответственный за исправное состояние и безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок и его заместитель.

Они назначаются распорядительным документом руководителя организации из числа управленческого персонала и специалистов организации (п. 2.1.2 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок от 24.03.2003 № 115).

Ответственные должны быть специально обучены, причем экзамен на получение подтверждающего документа о квалификации сдается 2 раза: первый раз в обучающем центре, второй — в Ростехнадзоре.

5. Ответственный за обработку персональных данных.

Оператор персональных данных обязан назначить распорядительным актом лицо, ответственное за организацию обработки персональных данных (п. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»). Лицо, ответственное за организацию обработки персональных данных, получает указания непосредственно от исполнительного органа организации, являющейся оператором, и подотчетно ему. Специально обучать такого сотрудника не требуется, но дать ему ознакомиться с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» не будет лишним.

6. Ответственный за организацию сбора, накопления, использования, обезвреживания, транспортирования и размещения отработанных ртутьсодержащих ламп должен быть назначен распорядительным актом руководителя организации, специально обучать его не требуется (п. 3 Правил от 03.09.2010 № 681).

7. Ответственный за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан.

Ранее приказ о назначении ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан требовался со стороны работников органов регистрационного учета. В настоящее время в связи с отменой поквартирных карточек и домовых книг отношение к такой практике стало проще (приказ уже не требуют). Однако назначить ответственное лицо будет нелишним.

Все ответственные должны быть назначены в обязательном порядке, потому что таково требование закона. Помимо этого, управляющая организация может назначать факультативно ответственных лиц за отдельные части дома. Например:

— ответственного за осмотры общего имущества;→

— ответственного за надлежащее содержание мест общего пользования;

— ответственного за материальные ценности в организации;

— ответственного за охрану труда в организации.

Если вы не назначите ответственных, полная ответственность будет возложена на руководителя организации, указанного в выписке из ЕГЮРЛ.

Гражданско-правовая ответственность и ее пределы

Гражданско-правовая ответственность предполагает последствия, связанные с защитой имущественных или неимущественных прав. Прежде всего такой вид ответственности связан с возмещением убытков. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 ГК РФ).

Возмещение убытков происходит при наличии вреда, который был причинен действием или бездействием управляющей организации. Например, если в результате того, что управляющая компания несвоевременно провела ремонт крыши и случился залив жилого помещения, управляющая компания обязана возместить убытки за причиненный ущерб.

Общие основания возмещения вреда установлены в ст. 1064 ГК РФ.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Для того чтобы доказать причиненный управляющей организацией вред, необходимы следующие условия:

1. Наличие самого вреда (например, затопление квартиры или дерева, упавшего на автомобиль во дворе).

2. Наличие действия или бездействия управляющей организации, которая ненадлежащим образом обслуживала общее имущество, чем и допустила причинение вреда (видели, что сети гнилые, но ремонт не провели; видели, что дерево сухостойное, но не спилили его).

3. Причинно-следственная связь между первым и вторым пунктами: например если дерево упало на автомобиль собственника помещения (или любого иного лица), но:

— земельный участок находится в собственности не управляющей организации, а муниципально-правового образования;

— дерево росло на земельном участке, соседнем с общедомовым;

— дерево не было сухостойным и упало по причине урагана или иных аномальных погодных явлений (форс-мажор).

В этой ситуации нет вины управляющей организации. Другой распространенный пример возмещения гражданского вреда — залив. Если он случился, то следует:

1. Составить акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу.

В случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.

Акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания, например по причине отсутствия пострадавшего, акт должен быть подписан, помимо исполнителя, двумя незаинтересованными лицами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй остается у исполнителя (п. 152 Правил от 06.05.2011 № 354).

Строгой формы акта не предусмотрено, поэтому он может быть произвольным, но с обязательными данными: дата и время составления, состав участвующих лиц, событие и предмет акта, причина залива (описывается максимально полная картина происшедшего). В акте расписываются исполнитель (управляющая организация) и собственник. Если собственник не согласен с указанной причиной, то акт могут подписать два незаинтересованных лица. Акт может быть отправлен собственнику по почте.

2. Установить причину залива. В разделе «Определение внутренних границ общего имущества с потребителями» пояснялось, что в любой проблемной ситуации важно понять: «на чьей земле» и «кто будет отвечать».

Если залив случился на внутриквартирном оборудовании (а не на общем имуществе), то отвечать будет владелец данного имущества (собственник помещения).

При установлении причин залива учитывайте жизненный принцип доктора Хауса: «Все люди врут». При заливе жители могут максимально заметать следы, чтобы ответственность была возложена не на них, а на управляющую компанию.

Однажды у нас была такая ситуация: из-за залива пострадало несколько этажей. Мы пришли составлять акт о причине залива, но никак не могли ее выявить: все стояки были сухие, а запорные устройства целы. Оказалось, что у собственника в его отсутствие сорвало кран со стиральной машинки (сам кран был влажный, и с него капало). Собственник вытер и высушил все в санузле, кроме лужи под самой стиральной машиной. Нам пришлось все это фиксировать на видео в присутствии свидетелей и отражать в акте. В результате ответственность за причиненный вред был возложена на хитреца.

Обратите внимание, что потребитель несет гражданско-правовую ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу исполнителя или иных потребителей вследствие ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного оборудования (для потребителя в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме) или внутридомовых инженерных систем (для потребителя в жилом доме) (пп. «б» п. 158 Правил от 06.05.2011 № 354).

Иногда мы сталкиваемся с ситуациями, когда осуществляется залив, но попасть в жилое помещение, где он случился, невозможно. Тогда приходится перекрывать воду во всем доме и ждать собственника. Если он отсутствует долго, некоторые управдомы практикуют вскрытие помещения в присутствии сотрудников полиции и устраняют проблему, опечатывают двери. Однако такие действия могут в дальнейшем привести к проблемам с собственником, к которому вломились против его воли (т. к. согласно Конституции войти в жилое помещение против воли собственника можно только по решению суда).

Ситуация тупиковая, и единственным ее решением может быть только горизонтальная разводка по сетям.

Бывает и так, что мы не можем установить причину залива из-за того, что доступ к инженерным сетям перекрыт (закрыт коробом). Тогда перекрывается вода, а собственнику предлагается ликвидировать короб.

Доступ к коммуникациям должен быть открытым для обслуживания. В противном случае отвечать за это должен собственник — нарушитель правил. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Кроме того, исполнитель освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг (п. 153 Правил от 06.05.2011 № 354).

Также, если грубая неосторожность самого потерпевшего содействовала возникновению или увеличению вреда, в зависимости от степени вины потерпевшего и причинителя вреда размер возмещения должен быть уменьшен (п. 2 ст. 1083 ГК РФ).

Нужно отметить, что дела по возмещению гражданского вреда обычно всегда проигрышные для управляющих организаций. Даже если вина управляющей организации неочевидна, иск от пострадавших лиц, скорее всего, будет заявлен солидарно и к виновнику, и к управляющей организации. И уже управляющей организации нужно будет доказывать в гражданском процессе, что она не является виновницей случившегося и надлежащим образом исполнила свои обязанности.

Главная стратегия при возмещении вреда — договариваться и решать вопрос в досудебном порядке, потому что в судебном порядке выйдет дороже (с выплатой взыскиваемой суммы, 50 % штрафа и несением судебных расходов).

Граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем, на данные правоотношения распространяется Закон «О защите прав потребителей» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.07.2017 № 74-КГ17-10).

Обратите внимание, что если вред был причинен не собственнику помещения многоквартирного дома, то причинение такого вреда имуществу не находится в причинной связи с договорными отношениями с управляющей организацией. Право пострадавшего требовать возмещения причиненного ущерба носит внедоговорный характер, а потому положения о защите прав потребителей не подлежат применению при разрешении такого спора (Обзор практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 17.10.2018).

Законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с ТСЖ и ЖСК, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) «Закон о защите прав потребителей» распространяется (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). Таким образом, если пострадавшее лицо является членом ТСЖ и ЖСК (о чем имеется письменное заявление), то оно имеет право требовать в суде только возмещения реального вреда, без уплаты 50 % штрафа (за нарушение потребительского законодательства) и морального вреда.

Суды исходят из того, что эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения (п. 9 ст. 55.24 ГрК РФ).

Кроме того, управляющие организации при обслуживании общего имущества, находящегося внутри жилых помещений, сталкиваются с серьезным противодействием собственников, которые затрудняют допуск к инженерным сетям, препятствуют проведению капитального ремонта. Законодательные нормы по отношению к собственникам в этой части довольно мягкие, а для управляющих организаций процедура доступа затруднительна.

Риски административной ответственности

Административная ответственность — это санкционная мера, назначаемая государственными и муниципальным органами за совершение административного правонарушения.

Административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое установлена административная ответственность (п. 1 ст. 2.1 КоАП РФ).

Помимо КоАП РФ, в каждом субъекте РФ есть региональные КоАПы, в которых могут быть установлены дополнительные статьи, содержащие административную ответственность за выполнение установленных региональных норм и правил.

К административной ответственности привлекаются должностные лица (руководители организации или иные ответственные лица) и юридические лица. Обратите внимание, что штраф может быть назначен одновременно и должностному и юридическому лицам (по последним штрафы существенно выше).

При управлении многоквартирным домом полностью избежать административной ответственности и штрафов не получится. Слишком большое количество заранее невыполнимых норм нужно соблюдать и чрезвычайно высоко количество проверяющих надзорных органов. Тем не менее есть некоторые техники, которые позволяют снять или минимизировать вынесенный штраф.

1. Малозначительность правонарушения.

При малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием (ст. 2.9 КоАП РФ).

Малозначительным административным правонарушением является действие или бездействие, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения и роли правонарушителя, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляющее существенного нарушения охраняемых общественных правоотношений (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 № 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»).

2. Отсутствие события административного правонарушения.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 24.5 КоАП производство по делу об административном правонарушении не может быть начато, а начатое производство подлежит прекращению при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств, в числе которых значится отсутствие события административного правонарушения.

3. Срок давности по привлечению к административной ответственности.

По разным составам административных правонарушений установлены разные сроки давности (2 месяца и более). Если срок давности вышел, то привлечь к административной ответственности нельзя (ст. 4.5 КоАП РФ).

4. Замена административного наказания в виде административного штрафа на предупреждение или снижение штрафа.

За исключением ряда составов административного правонарушения, субъектам малого и среднего предпринимательства административное наказание в виде административного штрафа подлежит замене на предупреждение (ст. 4.1.1 КоАП РФ).

Если административное правонарушение совершено впервые, а явный вред или нарушение прав третьих лиц отсутствует, можно также заявить ходатайство о снижении суммы административного штрафа.

5. Презумция невиновности.

Лицо, привлекаемое к административной ответственности, не обязано доказывать свою невиновность. Неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица (ст. 5.1 КоАП РФ).

Обвинительный уклон при рассмотрении дел об административных правонарушениях, безусловно, присутствует, и этому есть простое объяснение: необходимость пополнения бюджетов. Вместе с тем легче всего отменять административные взыскания по процедуре в случае ее ненадлежащего соблюдения надзорным органом. Таким образом, при управлении многоквартирным домом вы вряд ли избежите штрафов, но необходимо стремиться минимизировать эти издержки.

Риски уголовной ответственности

Преступлением признается виновно совершенное общественно опасное деяние, запрещенное УК РФ под угрозой наказания (ст. 14 УК РФ).

При управлении многоквартирными домами встречаются четыре основные группы преступлений:

1. Преступления против общественной безопасности:

— нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ (ст. 216 УК РФ);

— нарушение требований пожарной безопасности (ст. 219 УК РФ).

Общее для таких преступлений:

— причинение крупного ущерба (сумма которого превышает 500 тыс. руб.);

— причинение тяжкого вреда здоровью человека;

— смерть по неосторожности человека.

2. Преступления против здоровья населения и общественной нравственности связаны с выполнением работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности (ст. 238 УК РФ):

— выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности жизни или здоровья потребителей, а равно неправомерные выдача или использование официального документа, удостоверяющего соответствие указанных товаров, работ или услуг требованиям безопасности;

— совершение преступления группой лиц по предварительному сговору или организованной группой;

— совершение преступления в отношении товаров, работ или услуг, предназначенных для детей в возрасте до 6 лет (например, детской площадки);

— совершение преступления повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью либо смерть человека;

— совершение преступления повлекло по неосторожности смерть двух или более лиц.

3. Преступления против собственности:

— кража (158 УК РФ);

— мошенничество (ст. 159 УК РФ);

— причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 165 УК РФ);

— присвоение или растрата (хищение чужого имущества, вверенного виновному) (ст. 160 УК РФ).

Под данную статью подпадает, например, использование расчетного центра организации с названием, идентичным названию управляющей организации (в итоге неосведомленные жители платят не собственной управляющей организации, а ее дублеру).

4. Преступления в сфере экономической деятельности в сфере управления многоквартирными домами, связанные с преднамеренным банкротством (ст. 196 УК РФ). Средний срок жизни управляющей организации — 3–5 лет. За это время она набирает долгов и банкротится. На ее месте создается новая УК с тем же руководством. Однако следственные органы редко и неохотно занимаются такого рода делами в сфере ЖКХ. Тем не менее ответственность за такое преступление предусмотрена уголовным законом.

Глава 11

Работа с должниками: как получить деньги там, где их нет

Общие принципы работы с должниками

Работа с должниками является для управляющей компании приоритетной.

В нашей практике мы вывели такие ее принципы:

1. Долги не должны копиться.

Большое число управляющих организаций делают ошибку, ожидая накопления задолженности до значительной суммы (например, 30 тыс. руб.), а уже после этого подают в суд. Средний срок взыскания денег составляет 3–4 месяца, и пока вы будете взыскивать свои деньги, сумма долга превратится в 50 тыс. руб. (особенно зимой, в условиях отопительного периода).

Когда у собственника накопятся большие долги, он при всем желании не сможет их погасить. И никакие соглашения о рассрочке погашения задолженности тут не помогут. Если затянуть этот процесс, вам придется списать такие долги как безвозвратные потери.

У нас были ситуации, когда мы приходили к управлению домов после компаний, которые практически не вели работу с должниками. Такие управляющие компании не оплачивали долги перед «ресурсниками» и выводили десятки миллионов за неоплаченный коммунальный ресурс «налево». Жители, с одной стороны, отвыкали от платежной дисциплины, а с другой, — привыкали к низким тарифам на содержание жилого помещения (потому что основная прибыль шла за счет неоплат коммунальных ресурсов ресурсоснабжающей организации). После таких управляющих компаний сложно приводить дом в порядок. Нам пришлось подать в суд на каждого четвертого собственника, прежде чем жители поняли, что «как раньше» уже не будет.

2. Определение «красной линии» долга

Управляющая компания должна установить и довести до сведения жителей информацию, какая сумма задолженности является критической. Я сторонник того, чтобы долгов не было вообще. По домам, которыми я управляю, мы подаем в суд при наличии долга от 2 тыс. руб. Это дисциплинирует жителей, не позволяет долгам копиться и приводит к своевременным оплатам (по отдельным моим объектам собираем до 90–95 % оплаты). Мы подаем в суд не только при наличии долга, но и при нарушении сроков оплаты (в этом случае полученный судебный приказ или исполнительный лист просто ждет своего часа, чтобы быть предъявленным приставам).

3. Диалог с жителями, которым нечем платить

Нам все чаще приходится реагировать на жалобы жителей, которые просят не подавать на них в суд, поскольку зарплату задерживают, все деньги уходят на лекарства для детей и т. п.

Я практически всегда иду навстречу тем, кто ко мне обращается с такими просьбами. Лучше один раз не заплатить «ресурснику», чем загонять в угол собственных жителей. Однако всему есть разумные границы, и важно поддерживать диалог с людьми, убеждать их в необходимости оплаты.

4. Популяризация идеи нетерпимости к должникам

Управляющая организация должна постоянно объяснять жителям, что по вине тех, кто несвоевременно оплачивает квитанции, не решаются проблемы дома (например, не хватает денег на установку светодиодных ламп).

Главный принцип работы с должниками — постоянство. В суд на должников необходимо подавать каждый месяц. Они должны понять, что взыскание неизбежно.

5. Политика в отношении злостных должников

В любом многоквартирном доме есть определенное количество собственников, которые не платят вообще. Причины такого поведения могут быть разные, однако в итоге мы получаем затруднительное финансовое положение. В отношении таких собственников не должно быть никаких компромиссов и мягкости, истребовать задолженность необходимо любыми способами. Судебная работа, начисление пеней, ограничение коммунальных услуг — надо использовать все способы. Кроме того, подавать заявления в суд.

Начисление пеней как инструмент работы с должниками

В п. 14 ст. 155 ЖК РФ установлено, что должники обязаны оплатить управляющей организации как кредитору пени. Правило применяется так:

— размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты;

— пени рассчитываются от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 1-дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты (в базовом варианте это 10-е число месяца, следующего за расчетным) по день фактической оплаты;

— начиная с 91-го дня оплаты пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты.

В законе прямо сказано, что увеличение размеров пеней не допускается, а вот их уменьшение возможно в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, при рассмотрении дела в судебном порядке суд может уменьшить сумму неустойки по аргументам должника.

В своей работе мы не всегда используем инструмент «пени» в борьбе с должниками. Расчет пени необходимо обосновывать в судебном порядке, что занимает много времени. Тем не менее его надо иметь в арсенале.

Обращение с заявлением для вынесения судебного приказа или с иском: в какой суд подавать

Самый распространенный способ работы с должником — подача заявления о вынесении судебного приказа.

Судебный приказ — это судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм от должника, если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, не превышает 500 тыс. руб. Судебный приказ является одновременно исполнительным документом (ст. 121 ГПК РФ).

Важно также то, что требования, рассматриваемые в порядке приказного производства, должны быть бесспорными, т. е. они должны с очевидностью следовать из представленных в суд доказательств. Бесспорными являются требования, подтвержденные письменными доказательствами, достоверность которых не вызывает сомнений, а также признаваемые должником (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах»). Особенность приказного производства — это упрощенный порядок (дело рассматривается без вызова сторон и дачи каких-либо пояснений).

Выделим отдельные ситуации, связанные с решением вопроса, в какой суд подать заявление на должника:

1. Если размер долга не превышает 500 тыс. руб., а долг возник в отношении жилого или нежилого помещения, собственником которого является физическое лицо, необходимо подавать заявление о вынесении судебного приказа в мировой суд.

2. Если размер долга превышает 500 тыс. руб., то необходимо выходить в исковое, а не приказное производство (которому должно предшествовать направление письменной претензии должнику, т. е. соблюдение претензионного порядка, иначе иск оставят без рассмотрения). При этом такой иск подается сразу в районный суд общей юрисдикции, а не в мировой суд.

3. Если помещение является нежилым, а его собственником является юридическое лицо, то рассмотрение данного спора вне зависимости от суммы подсудно арбитражному суду. В этом случае подаче искового заявления предшествует направление письменной претензии должнику. Заявление в арбитражный суд может быть подано в форме судебного приказа В случае если есть документальное подтверждение признания долга должником (например, подписанный акт сверки) либо сумма задолженности по оплате не превышает 100 тыс. руб. Если никаких документальных подтверждений долга нет, то нужно сразу выходить в исковое производство.

4. Если помещение является нежилым, а его собственником является физическое лицо, то дело рассматривается в мировом суде при размере долга до 500 тыс. руб.

5. Если помещение является нежилым, находится в собственности муниципалитета и одновременно в оперативном управлении другой организации, то необходимо подавать иск в арбитражный суд вне зависимости от суммы на организацию, в чьем оперативном управлении находится помещение.

6. Если помещение является жилым и находится в собственности организации или муниципалитета, то необходимо подавать заявление о вынесении судебного приказа в арбитражный суд в силу ч. 2 ст. 27 АПК РФ.

7. Если помещение является жилым, находится в собственности муниципалитета и передано по договору социального найма, то плату за жилое помещение и коммунальные услуги должен вносить наниматель по договору социального найма (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК РФ). В этом случае спор о взыскании задолженности рассматривается мировым судом при размере долга до 500 тыс. руб.

Составление и подача заявления о вынесении судебного приказа

Требования к судебному приказу определены в ст. 124 ГПК РФ.

Заявление о вынесении судебного приказа подается в письменной форме.

В заявлении о вынесении судебного приказа должны быть указаны:

— наименование суда, в который подается заявление (определяется по месту жительства должника);

— наименование взыскателя, его место жительства или место нахождения;

— наименование должника, его место жительства или место нахождения, а для гражданина-должника также дата и место рождения, место работы (если они известны);

— требование взыскателя и обстоятельства, на которых оно основано;

— документы, подтверждающие обоснованность требования взыскателя;

— перечень прилагаемых документов;

— документ об оплате госпошлины (она составляет 50 % от размера госпошлины, уплачиваемой в исковом порядке; при цене иска до 10 тыс. руб. размер пошлины составляет 200 руб.)

Заявление о вынесении судебного приказа подписывается взыскателем или имеющим соответствующие полномочия его представителем. К заявлению, поданному представителем, должен быть приложен документ, удостоверяющий его полномочия.

Судебный приказ по существу заявленного требования выносится в течение 5 дней со дня поступления заявления о вынесении судебного приказа в суд.

Судебный приказ выносится без судебного разбирательства и вызова сторон для заслушивания их объяснений. Судебный приказ составляется на специальном бланке в двух экземплярах, которые подписываются судьей. Один экземпляр судебного приказа остается в производстве суда. Для должника изготавливается копия судебного приказа. Судья высылает копию судебного приказа должнику, который в течение 10 дней со дня получения приказа имеет право представить возражения относительно его исполнения.

Судья отменяет судебный приказ, если от должника в установленный срок поступят возражения относительно его исполнения. В определении об отмене судебного приказа судья разъясняет взыскателю, что заявленное требование им может быть предъявлено в порядке искового производства. Копии определения суда об отмене судебного приказа направляются сторонам не позднее 3 дней после дня его вынесения.

В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве», начало течения 10-дневного срока для заявления должником возражений относительно исполнения судебного приказа (ст. 128 ГПК РФ, ч. 3 ст. 229.5 АПК РФ) исчисляется со дня получения должником копии судебного приказа на бумажном носителе либо со дня истечения срока хранения судебной почтовой корреспонденции, установленного организациями почтовой связи (например, ФГУП «Почта России» установлен 7-дневный срок хранения почтовой корреспонденции).

В случае если в установленный срок от должника не поступят в суд возражения, судья выдает взыскателю второй экземпляр судебного приказа, заверенный гербовой печатью суда, для предъявления его к исполнению. По просьбе взыскателя судебный приказ может быть направлен судом для исполнения судебному приставу-исполнителю (ст. 126–130 ГПК РФ).

При работе в приказном производстве мы сталкиваемся со следующими проблемами:

1. Поиск адреса регистрации по месту жительства должника. Максимум информации, которую управляющая организация может получить о собственнике, содержится в выписке из ФГИС ЕГРН, заказываемой на сайте Росреестра. В ней отсутствуют сведения о месте жительства должника, а также его паспортные данные. Без такой информации суд не сможет вынести судебный приказ и вернет заявление взыскателю.

Все решения этой проблемы, к сожалению, на грани фола. Либо управляющая организация приобретает на черном рынке базу адресов своих собственников, либо ищет знакомых и лояльных к ней сотрудников органов внутренних дел, которые смогут неофициально такую информацию предоставить за отдельную плату. Другой вариант — использовать сайты типа «Жители инфо» (jyteli.rosfirm.info), однако данная информация может быть неактуальной.

2. Длительный характер процедуры. Установленный в законе 5-дневный срок на вынесение судебного приказа соблюдается крайне редко, потому что суды перегружены. Пять дней легко превращаются в 2 месяца, и с этим ничего не нельзя поделать. Поэтому при сдаче заявлений о вынесении судебных приказов ставьте отметки в судебной канцелярии. Это позволит хотя бы минимально контролировать процессуальные сроки.

3. Отправку судебного приказа для исполнения судебному приставу-исполнителю лучше не реализовывать, т. к. эта процедура может затянуться очень надолго. Подача судебного приказа непосредственно вами будет значительно быстрее.

4. Проблемы взыскания по долевым должникам. Часто бывает так, что собственником одной квартиры общей площадью в 30 м2 являются сразу пять собственников. Формально закон предписывает подавать заявление о вынесении судебного приказа на каждого в отдельности. Однако в случае если собственники живут вместе и используют жилое помещение сообща, то реализуется принцип «один в ответе за всех».

В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Такая же позиция приведена в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Солидарные обязательства облегчают управляющей организации процедуру взыскания, однако часто суды машинально выносят определения о возврате заявлений с требованием подачи на каждого в отдельности. Такие определения можно обжаловать (по нашему опыту все частные жалобы, основанные на п. 3 ст. 31 ЖК РФ, всегда удовлетворялись).

В случае если собственником жилого помещения (доли) является несовершеннолетний, то обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания. Вместе с тем несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При недостаточности у несовершеннолетнего средств обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг субсидиарно возлагается на его родителей.

Составление и подача искового заявления

Большая часть судебных приказов не отменяется должниками и вступает в силу. Однако некоторым это удается.

В этой ситуации мы выходим в исковое производство, которое отличается от приказного участием сторон в гражданском процессе. Если до подачи иска был вынесен судебный приказ, то направление досудебной претензии не требуется (такой претензией будет являться направление заявления о вынесении приказа).

Исковое заявление подается в суд в письменной форме. В исковом заявлении должны быть указаны:

— наименование суда, в который подается заявление;

— наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;

— наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;

— в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;

— обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;

— цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;

— перечень прилагаемых к заявлению документов.

В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца.

Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.

К исковому заявлению прилагаются:

— его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц;

— документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (при цене иска до 10 тыс. руб. сумма пошлины составляет 400 руб.);

— доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца;

— документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;

— доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка (приложение определения об отмене ранее вынесенного судебного приказа);

— расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц (ст. 131–132 ГПК РФ).

Особенности искового производства:

1. При исковом процессе с должника будет возможным взыскать судебные расходы на составление иска и оплату представителя.

2. Стороны активно участвуют в процессе, исследуют доказательства и обосновывают свои позиции.

3. После рассмотрения дела суд выносит решение, на основании которого изготавливается исполнительный лист. По нему осуществляется взыскание через приставов.

Следует обратить внимание на то, что в связи с принятием закона от 26.07.2019 № 214-ФЗ, управляющая домом организация не вправе уступать право (требование) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц — коллекторам. Заключенный в таком случае договор об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности с коллекторами считается ничтожным (п. 18 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, допускается только судебное взыскание долгов, этот путь является единственно законным.

Особенности исполнительного производства

Судебный приказ или исполнительный лист необходимо доставить в районный отдел Федеральной службы судебных приставов (ФСП).

Их действия регулируются Федеральным законом «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ. Чаще всего к таким действиям относится списание денежных средств с банковского счета (карты) должника в пользу взыскателя.

В соответствии с п. 1 ст. 67 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель вправе по заявлению взыскателя или собственной инициативе вынести постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации при неисполнении должником обязанности по погашению задолженности (при сумме долга 30 тыс. руб. и более). Эту возможность используют как дополнительную технику давления на должников.

В доверенности, выданной представителю стороной исполнительного производства, должны быть специально оговорены его полномочия на совершение следующих действий:

— предъявление и отзыв исполнительного документа;

— передача полномочий другому лицу (передоверие);

— обжалование постановлений и действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя;

— получение присужденного имущества (в том числе денежных средств и ценных бумаг);

— отказ от взыскания по исполнительному документу;

— заключение мирового соглашения, соглашения о примирении.

Приставы не взыскивают долги с муниципальных организаций. При наличии исполнительного листа, например, на муниципальное бюджетное учреждение он подается не приставам, а в финансовые управления муниципалитета.

Единственная задача управляющей организации при взаимодействии с приставами — проконтролировать, чтобы должник оказался в базе данных исполнительных производств. Это можно сделать самостоятельно с использованием интернет-сайта fssprus.ru/iss/ip. Остальную работу должны сделать приставы.

Если долг погашен должником добровольно уже после того, как вы направили исполнительный лист приставам, необходимо направить повторное заявление о прекращении исполнительного производства.

Взыскатель при наличии у него исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению вправе обратиться в налоговый орган с заявлением предоставить сведения:

— о наименовании и местонахождении банков и иных кредитных организаций, в которых открыты счета должника;

— о номерах расчетных счетов, количестве и движении денежных средств в рублях и иностранной валюте;

— об иных ценностях должника, находящихся на хранении в банках и иных кредитных организациях (п. 9 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

После получения нужных сведений, исполнительный документ о взыскании денежных средств или об их аресте может быть направлен в банк или иную кредитную организацию непосредственно взыскателем. Одновременно с исполнительным документом взыскатель представляет в банк или иную кредитную организацию заявление, в котором указываются:

— реквизиты банковского счета взыскателя, на который следует перечислить взысканные денежные средства;

— наименование, идентификационный номер налогоплательщика или код иностранной организации, государственный регистрационный номер, место государственной регистрации и юридический адрес взыскателя — юридического лица.

— Представитель взыскателя представляет документ, удостоверяющий его полномочия, и следующие сведения: фамилия, имя, отчество, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии), данные миграционной карты и документа, подтверждающего право на пребывание (проживание) в Российской Федерации взыскателя (ст. 8 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

В числе других способов давления на должников через приставов можно выделить:

1. Ограничение выезда должника за пределы РФ (если имеется задолженность от 30 тыс. руб. и более, подтвержденная вступившим в законную силу решением суда). Должник будет являться «невыездным» до снятия такого запрета и полного погашения долга. Основание: ст. 67 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

2. Запрет на управление транспортным средством должником (при задолженности от 30 тыс. руб.). Кроме того, будет наложен запрет на любые регистрационные действия, связанные с транспортным средством должника. В результате этого должник не сможет сменить собственника и зарегистрировать на него автомобиль, восстановить либо заменить документы автомобиля (паспорт транспортного средства, свидетельство о его регистрации), совершить иные действия, связанные с автомобилем. Основание: ст. 67.1 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

3. Обращение взыскания на денежные средства должника путем ареста и блокировки счетов в российских банках. Любые безналичные операции будут заблокированы. Основание: ст. 68 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

4. Наложение ареста на жилое помещение должника, в результате которого будут невозможны какие-либо действия, связанные с переходом права по нему. Основание: ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

5. Изъятие имущества должника путем его описи судебным приставом и выставления на торги. Кроме того, при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на правах собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления. Например, оно может быть наложено на транспортное средство (автомобиль) должника. Для этого пристав должен направить запрос в ГИБДД, а после получения ответа о том, что данный автомобиль принадлежит собственнику, он вправе наложить на него арест. Основание: п. 4 ст. 69 и ст. 84 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

6. Обращение взыскания на заработную плату и иные доходы должника. Приставы обратятся к работодателю должника, который будет обязан удерживать суммы из заработной платы до полного погашения долга. Основание: ст. 98 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Ограничение и прекращение предоставления коммунальных услуг

В качестве меры воздействия на должника закон предусматривает ограничение предоставления и приостановление предоставления коммунальной услуги соответствующего вида.

При ограничении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно уменьшает объем (количество) подачи потребителю коммунального ресурса соответствующего вида и (или) вводит график предоставления коммунальной услуги в течение суток.

При приостановлении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно прекращает подачу потребителю коммунального ресурса соответствующего вида.

Особенности данной процедуры:

1. Ограничение предоставления и приостановление предоставления коммунальной услуги соответствующего вида осуществляет только исполнитель. В случае если управляющая организация перешла на предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ст. 157.2 ЖК РФ), она утрачивает статус исполнителя и осуществлять данные действия не имеет права.

Справедливо и обратное утверждение: управляющая организация не имеет обязанности ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги по требованиям «ресурсников».

2. Нельзя ограничивать один вид коммунальной услуги при наличии задолженности за другой. Если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.

В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые исполнителем коммунальные услуги и услуги по содержанию жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе.

В этой ситуации исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги исходя из частично неоплаченной суммы (п. 118 Правил от 06.05.2011 № 354).

В отношении нежилых помещение реализуется следующее правило. Если ресурсопотребляющее оборудование нежилого помещения присоединено к внутридомовым инженерным сетям, то приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг осуществляет управляющая организация. Если ресурсопотребляющее оборудование нежилого помещения присоединено к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения до ввода в многоквартирный дом, то данные действия осуществляет «ресурсник», с которым у нежилого помещения должен быть заключен договор ресурсоснабжения (п. 114 Правил от 06.05.2011 № 354).

Следует учитывать, что само по себе наличие задолженности по оплате коммунальной услуги не может служить безусловным основанием для приостановления или ограничения предоставления такой коммунальной услуги. Действия исполнителя коммунальной услуги должны быть соразмерны допущенному нанимателем (собственником) нарушению, не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения, не нарушать прав и законных интересов других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью окружающих (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение штрафа в размере до 10 тыс. руб. по ст. 7.23 КоАП РФ. Закон не содержит запретов на ограничение конкретного вида коммунальной услуги, что позволяет ограничить любые коммунальные услуги, предоставляемые многоквартирному дому.

Во всех многоквартирных домах запрещено приостанавливать два вида услуг — отопление (сюда также относится газоснабжение, если газ используется для отопления) и холодное водоснабжение (п. 119 Правил от 06.05.2011 № 354).

Все остальные коммунальные услуги исполнитель вправе приостановить в случаях неполной оплаты потребителем коммунальной услуги соответствующего вида.

Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной коммунальной услуги в размере, превышающем сумму двух месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных:

— исходя из норматива потребления коммунальной услуги;

— независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета;

— тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующего на день ограничения предоставления комму-нальной услуги;

— при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.

Регламент ограничения и прекращения предоставления коммунальных услуг:

1. Исполнитель направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление). Обратите внимание, что с 31.07.2019 такое уведомление может не иметь письменной формы, что облегчает процедуру. Оно может быть:

— вручено потребителю-должнику под расписку;

— направлено по почте заказным письмом (с уведомлением о вручении);

— включено в платежный документ (квитанцию);

— или доставлено иным способом, подтверждающим факт и дату его получения (с помощью телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или сайта ГИС ЖКХ).

2. Потребителю дается 20 дней со дня доставки сообщения, чтобы погасить задолженность. Если сообщение не было получено, то отсчет идет с даты возвращения конверта и письма исполнителю (ст. 165.1 ГК РФ).

3. При непогашении задолженности исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги.

4. Спустя еще 10 дней при непогашении задолженности исполнитель осуществляет прекращение предоставления коммунальной услуги (п. 119 Правил от 06.05.2011 № 354).

Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней с даты погашения задолженности и (что важно) оплаты расходов исполнителя по введению огра-ничения, приостановлению и возобновлению предоставления коммунальной услуги.

Расходы исполнителя, связанные с введением ограничения, приостановлением и возобновлением предоставления коммунальной услуги потребителю-должнику, подлежат возмещению за счет потребителя, в отношении которого осуществлялись указанные действия, в размере не превышающем 3 тыс. руб. в совокупности (п. 121.1 Правил № 354 от 06.05.2011). Таким образом, государство установило предельную планку таких расходов, чтобы не допустить злоупотребления и завышения стоимости со стороны исполнителя.

С учетом того, что большая часть домов имеет вертикальную разводку, полноценно ограничивать коммунальную услугу получается только по электроснабжению (если счетчики выведены в места общего пользования). Зайти в помещение к должнику и опечатать его кран очень и очень непросто во всех смыслах.

Другой способ давления на должника — установка заглушки на канализацию. Она не требует доступа в жилое помещение должника, и работы могут проводиться с техэтажа или крыши с помощью специального оборудования. В итоге таких действий канализация перестает полноценно работать.

Обратите внимание, что действия по ограничению или приостановлению предоставления коммунальных услуг не должны приводить:

— к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— нарушению прав и интересов потребителей, которые не имеют задолженности;

— нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан (п. 122 Правил от 06.05.2011 № 354).

Психологические приемы работы с должниками

Управляющая организация имеет довольно ограниченный набор инструментов по психологическому воздействию на должников. В их числе выделим:

1. Рассылка писем с предупреждениями. Основные аргументы в них:

— предупреждение о приостановлении и ограничении предоставления коммунальных услуг;

— обращение к приставам о запрете выезда должника за границу (из-за чего сорвется летний отпуск);

— блокировка денежных счетов и карт приставами.

В своей практике мы не очень активно используем такие письма т. к. эффективность судебных приказов более действенна. Однако в ряде ситуаций не стоит пренебрегать и таким способом.

2. Расклейка на информационных стендах номеров квартир должников и сумм их задолженности.

Указание фамилии собственника помещения, являющегося должником, не допускается. Во-первых, согласно ст. 23 Конституции РФ каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени.

Во-вторых, согласно ст. 24 Конституции РФ распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускается. Согласно ст. 7 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» установлен принцип конфиденциальности персональных данных, а операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных.

Списки должников можно вывешивать на подъездах, но персональные данные собственников помещений должны быть обезличены (п. 9 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

3. Лишение субсидии, если должник ее получает. В соответствии с п. 5 ст. 159 ЖК РФ субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. Если вы точно знаете, что должник получает субсидию, то можно сообщить ему, что если долг не будет погашен, то управляющая организация обратится в социальное управление с информацией о задолженности и выплата субсидии прекратится.

4. Личная беседа с должниками.

Во время личного приема можно поговорить с жителем и выяснить причины, по которым он отказывается платить. Как вариант, ему можно предложить заключить соглашение о погашении задолженности.

5. Выселение.

Порядок выселения определен в ст. 90 ЖК РФ и применяется только к нанимателям и проживающим совместно с ним членам его семьи. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Конечно, мера может показаться довольно жестокой, и ее применение должно быть напрямую связано с размером задолженности.

Глава 12

Непопулярные способы взаимодействия с собственниками

Утверждение максимально высокого тарифа и его защита на общем собрании

Утверждение тарифа за содержание — сложная процедура, и она целиком находится в руках у собственников (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

На коммунальные ресурсы тарифы устанавливаются государством, которое 2 раза в год их регулярно повышает. Тариф на содержание может быть изменен только по решению общего собрания собственников (хотя есть судебная практика, допускающая ежегодную индексацию тарифа по уровню инфляции, если это прописано в договоре).

Утверждать более высокий тариф проблематично. Поэтому они могут не увеличиваться годами, быть убыточными и вести к естественному банкротству управляющей организации.

Единственный разумный выход — установление в каждом муниципальном образовании определенных тарифов, на которые могла бы ориентироваться управляющая организация, в случае если собственники не голосовали за изменение тарифа. Однако муниципалитеты также годами не поднимают муниципальный тариф. Это повлечет увеличение финансовых трат муниципального бюджета. Поэтому ситуация с низким муниципальным тарифом в 9–12 рублей за 1м2 по отдельным регионам городские власти вполне устраивает.

Увеличение тарифа путем его утверждения на общем собрании непросто, но можно. Процедура защиты должна иметь следующий регламент.

1. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок, не менее чем 1 год (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

2. Управляющая организация обязана представить собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

3. В предложении управляющей организации должно содержаться обоснование повышения тарифа. Оно предусматривает детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг и периодичности их выполнения (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

4. Закон говорит, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Однако судебная практика допускает установление дифференцированных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений (Постановление Конституционного Суда от 29.01.2018 № 5-П).

Для того чтобы собственники поддержали повышение тарифа, следует реализовать принцип «Ты мне — я тебе». Можно предложить собственникам

— установку новых дверей в подъездах;

— установку шлагбаума;

— нанесение разметки для удобства парковки;

— установку зеркал или видеокамер в лифте, в подъезде;

— установку новой карусели на детской площадке;

— заделку асфальта и т. п.

С другой стороны, управляющая организация может утвердить изначально завышенный тариф и согласовать его снижение в процессе очного обсуждения повестки вопросов.

По своему опыту защиты и утверждения на общем собрании самых высоких тарифов в городе могу сказать: управляющая организация, которая практически ничего не вкладывает в дом и не делает жизнь людей лучше, не сможет защитить свой тариф, даже минимальный. Если хотите высокий тариф, нужно не только брать, но и отдавать.

Штрафы за радиатор на балконе

Часто мы видим ситуации, когда собственники ломают стены на балкон и ставят там радиаторы путем выноса части внутридомовой системы отопления. Ранее за такие действия (в сочетании со сломом перегородок) был предусмотрен незначительный штраф по ст. 7.21 КоАП РФ (с верхним порогом до 2500 руб.).

После принятия Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» штрафы для «самоделкиных» существенно выросли.

В закон было введено понятие «несанкционированное подключение»:

— подключение оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета;

— внесение изменений во внутридомовые инженерные системы (п. 62 Правил от 06.05.2011 № 354).

Потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы (пп. «е» п. 35 Правил от 06.05.2011 № 354).

Для управляющей организации закон ввел обязанность уведомлять потребителей не реже 1 раза в квартал о последствиях несанкционированного подключения.

— путем размещения информации на официальном сайте исполнителя;

— на информационных стендах (стойках), расположенных в пунктах обслуживания потребителей;

— с использованием платежных документов (квитанций) (не реже 1 раза в квартал) (пп. «з(1)» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354).

О том, насколько большое количество нарушителей живет в наших многоквартирных домах, мы узнали, когда провели ревизию щитков с электросчетчиками в одном из домов. На 200 квартир выявилось четыре собственника, которые подключили кабель «мимо» счетчика. В результате их личное потребление уходило в общедомовое (каждому из них насчитали примерно по 100 тыс. руб. штрафа. А весь дом полгода не оплачивал общедомовые нужды за счет нарушителей. Такую работу нужно проводить систематически, находить «вредителей» и учить их правилам общежития в многоквартирном доме штрафами.

Радиатор на балконе означает, что мы общедомовым теплом топим улицу. В результате при подаче тепла у вас будут постоянные жалобы на то, что отдельным квартирам холодно. Вы будете постоянно увеличивать температуру подачи тепла, а ваши жители по вине некоторых соседей будут больше платить. Начиная с 01.01.2017 для проблемы, которую мы условно назвали «радиатор на балконе», предусмотрена ответственность:

1. Если было выявлено несанкционированное подключение, исполнитель обязан составить о данном факте акт. Желательно, чтобы в нем расписался собственник.

2. На основании акта исполнитель направляет потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение.

3. Одновременно с требованием приведения помещения в прежнее состояние в разумный срок (п. 3 ст. 25 ЖК РФ), исполнитель осуществляет доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение.

Расчет за несанкционированное подключение следует осуществлять так:

— мощность несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения при расчете берется пропускная способность трубы) умножается на круглосуточную работу;

— полученный результат умножается на период с момента осуществления несанкционированного подключения (который указан в акте), а если период установить нельзя, то считать с даты проведения исполнителем предыдущей проверки, но не более чем за последние 3 месяца (до даты устранения исполнителем такого несанкционированного подключения);

— если мощность оборудования установить невозможно, то при расчете мы используем норматив потребления соответствующих коммунальных услуг с применением к такому объему повышающего коэффициента 10 (норматив рассчитывается по количеству зарегистрированных, а если такие сведения отсутствуют, то по количеству собственников).

В итоге собственник получает чрезвычайно высокий штраф с требованием приведения инженерных сетей в исходное состояние.

Если несанкционированное подключение было выявлено в нежилом помещении, то проверку факта осуществляет ресурсоснабжающая организация, которая начисляет собственникам то, что положено заплатить в виде штрафа (п. 62 Правил от 06.05.2011 № 354).

Штрафы за мошенничество со счетчиками

Мошенничество со четчиком и стремление сделать так, чтобы он крутился в обратную сторону, — голубая мечта некоторых обывателей. Решение этой проблемы — горизонтальная разводка инженерных коммуникаций с выносом приборов учета в места общего пользования. Тогда управляющая организация сможет контролировать процесс учета.

Для управляющей организации закон ввел обязанность уведомлять потребителей не реже 1 раза в квартал о последствиях несанкционированного вмешательства в работу прибора учета. Уведомление осуществляется такими же способами, как и в случае несанкционированного подключения (пп. «з(1)» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354).

При этом исполнитель имеет право устанавливать при вводе прибора учета в эксплуатацию или при последующих плановых (внеплановых) проверках прибора учета контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, а также пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета (пп. «г(1)» п. 32 Правил от 06.05.2011 № 354).

Должен сказать, что эффективность отдельных антимагнитных пломб сомнительна, и ее установка будет скорее выглядеть как акциия устрашения, а не механизм контроля. Обратите внимание, что плата за установку таких пломб или устройств с потребителя не взимается.

Потребитель обязан сохранять установленные исполнителем пломбы и не вправе самовольно их нарушать (пп. «г(2)» п. 34 и п. «г» п. 35 Правил от 06.05.2011 № 354).

Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» было введено понятие несанкционированного вмешательства в работу приборов учета. Оно имеет место, если:

— нарушена целостность прибора учета, имеются механические повреждения, не предусмотренные изготовителем отверстия или трещины, плотное прилегание стекла индикатора;

— отсутствуют контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, а также пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета;

— отсутствует свободный доступ к элементам коммутации (узлам, зажимам) прибора учета, позволяющий осуществлять вмешательство в работу прибора учета (п. 81.11 Правил от 06.05.2011 № 354).

Регламент штрафа потребителя за несанкционированное вмешательство в работу прибора учета следующий:

1. Составляется акт о факте вмешательства в работу прибора.

2. Исполнитель производит перерасчет платы за коммунальную услугу и направляет потребителю требование о внесении дополнительной платы за коммунальные услуги.

Расчет за несанкционированное подключение следует осуществлять так: норматив (максимум за 3 месяца, предшествующие дате проверки прибора учета) умножаем на объем потребления, рассчитанный по нормативу, и его умножаем на повышающий коэффициент 10).

В итоге получается высокая сумма штрафа, которая в теории должна отучить жителей от мошенничества со счетчиками.

Однажды ко мне пришли собственники и заявили, что не будут оплачивать воду по счетчикам, потому что закрыли коммуникации коробом. Собственники просили делать им ежемесячный расчет по нормативу. После того, как я показал им расчеты, сколько они будут платить за четырех собственников по нормативу с повышающим коэффициентом 10, один из них отправился и прорезал в своем коробе ревизионный люк. Сейчас из этой квартиры регулярно поступают показания приборов учета ХВС и ГВС.

Стоимость потребления коммунальных ресурсов при несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета потребителем в нежилом помещении взыскивается ресурсоснабжающей организацией (п. 81.11 Правил от 06.05.2011 № 354).

Распределение убытков по общедомовому потреблению на жителей по прибору учета

ОДН — это общедомовые нужды, которые ранее являлись коммунальной услугой. В настоящее время понятие ОДН используется только при непосредственном способе управления многоквартирным домом и В случае если собственники не реализовали способ управления (тогда ОДН выставляется ресурсоснабжающей организацией).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией (равно как и ТСЖ) с 01.01.2017 года на смену понятию «ОДН» пришел термин «коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме» (КР на СОИ). Только теперь КР на СОИ является не коммунальной, а жилищной услугой, выставляемой в составе платы за содержание жилого помещения (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов (п. 29 Правил от 13.08.2006 № 491).

Есть три способа выставления собственникам КР на СОИ:

1. Исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных тарифным органом в каждом регионе страны. Размер конечной суммы зависит от техническо-эксплуатационных характеристик дома (уборочной площади, площади мест общего пользования, класса энергетической эффективности т. п.). Обычно такие нормативы занижены и не превышают реального потребления коммунальных ресурсов домом.

2. В случае оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг (АИС) размер КР на СОИ определяется исходя из показаний АИС при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний.

3. В случае принятия на общем собрании решения об определении размера расходов КР на СОИ:

— исходя из среднемесячного объема потребления КР на СОИ с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний общедомового прибора учета;

— исходя из объема потребления КР на СОИ по показаниям общедомового прибора учета по тарифам, установленным тарифным органом субъекта РФ (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

П. 29 Правил от 13.08.2006 № 491 исходит из того, что такие решения можно принимать только в том случае, если перечень работ по содержанию общего имущества превышает минимальный перечень. Однако фактически надзорные органы закрывают глаза на эту коллизию, и им достаточно одного решения общего собрания о начислении КР на СОИ по общедомовому прибору учета.

В том случае если решения о выставлении всего убытка по КР на СОИ по общедомовому прибору учета нет, данный небаланс будет отнесет в убытки управляющей организации.

Рассмотрим, откуда берется КР на СОИ:

1. Дом при его обслуживании требует коммунальных ресурсов. Лифты для работы используют электроэнергию, она же используется при освещении мест общего пользования. При проведении промывки системы отопления требуется много кубов холодной воды, которая также используется для уборки дома.

2. Довольно часто в убыток уходит то, что не показали жители: несвоевременная передача показаний, проблемы в коммерческом учете, а также прямое мошенничество с показаниями.

Для управляющей организации эти деньги транзитные: они берутся с жителей для того, чтобы быть переданными в ресурсоснабжающую организацию. Небаланс по КР на СОИ ресурсоснабжающая организация «стрясет» с управляющей организации.

Конечно, такое регулирование не отвечает принципу равенства участников жилищных отношений (п. 1 ст. 1 ЖК РФ). Рано или поздно КР на СОИ должны будут отнесены на ресурсоснабжающую организацию с обязательством установки АИС. Дискуссия на этот счет активно идет, но сколько она еще продлится, прежде чем будет принят соответствующий закон, пока неясно.

3. Самое существенное — КР на СОИ по ГВС, поскольку тепловая энергия является самым дорогим коммунальным ресурсом. Если при наличии в доме ИТП КР на СОИ по ГВС не бывает (т. к. весь небаланс уходит в цену 1м3 по ГВС и его не видно), то при наличии в многоквартирном доме обыкновенного узла учета тепловой энергии наличие КР на СОИ по ГВС становится настоящим бедствием.

Помимо прямого воровства, дело осложняется местными Кулибиными, которые при ремонте устанавливают крупные полотенцесушители. Фактически полотенцесушитель — это обычная труба, по которой течет горячая вода. Однако данный коммунальный ресурс мы используем и для отопления санузла. Чем крупнее полотенцесушитель в санузле, тем больше он отдает тепла в конкретном жилом помещении. Таким образом, даже при установке АИС в случае отсутствия в доме ИТП КР на СОИ по ГВС будет всегда.

Обратите внимание, что КР на СОИ по прибору учета может быть и меньше, чем по нормативу (если проблемы с коммерческим учетом и контролем решены). В этом случае собственникам нужно объяснить, что им значительно выгоднее принять решение об оплате по факту, чем по нормативу. Поняв свою выгоду, собственники вас поддержат и проголосуют за такое, на первый взгляд, непопулярное решение.

Повышенный тариф для собственников нежилых помещений

В законе определено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Кроме того, размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

Между тем в 2018 году иное мнение высказал Конституционный суд РФ (Постановление Конституционного Суда от 29.01.2018 № 5-П).

В постановлении Конституционного Суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства. Как отмечает Конституционный Суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Исходя из этого, собственники помещений вправе на общем собрании установить как высокий, так и низкий тариф для собственников жилых и нежилых помещений.

Сошлемся на собственный опыт. В одном из домов решением общего собрания мы установили дифференцированный тариф за содержание жилого помещения в сумме 19 руб. за 1 м2 и нежилого помещения в сумме 30 руб. за 1 м2 (при общей площади нежилого помещения более 2000 м2). В протоколе мы привели очень подробное обоснование такого избирательного подхода, подготовили сметы и расчеты. Собственник нежилого помещения платить по такому тарифу отказался, мы подали на него в суд и выиграли (дело № А49-1779 / 2019). Совершенно для нас неожиданно в этом деле нас поддержала жилищная инспекция, которая была привлечена третьим лицом по инициативе суда. В решении суд указал, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома, не противоречит закону.

В дальнейшем мы постараемся распространить такую практику на другие нежилые помещения, расположенные в наших домах, если для этого будет соответствующее обоснование.

Перевод нежилого помещения в жилое через суд

В многоквартирных домах реализуется довольно много «мутных схем», при которых жилые помещения переводятся в нежилые и используются под офисы (особенно это актуально для первых этажей).

Для того чтобы сделать такое помещение с отдельным входом, необходимо разломать часть фасадной стены здания, установить лестницу (или ступеньки) на земельный участок, который принадлежит всем собственникам. Иными словами, происходит уменьшение состава общего имущества.

Закон допускает, что уменьшение состава общего имущества возможно только при условии согласия 100 % собственников (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если такого согласия не было, это означает, что с большой долей вероятности жилое помещение переведено в нежилое незаконно.

Бывает и так, что сам застройщик на этапе строительство незаконно переоборудует жилые помещения под нежилые и продает их, чтобы больше заработать с продажи, т. к. нежилые помещения стоят дороже.

Управляющей организации обычно все равно, что происходит с домом в этой части.

Тем не менее, если вы хотите разобраться с законностью перевода помещения из одной категории в другую, необходимо:

1. Обратиться в орган местно самоуправления (который согласовывает перепланировки);

2. Обратится в жилищную инспекцию (которая может провести проверку по данному факту);

3. Найти собственника, который будет согласен обратиться в суд с требованием о признании перепланировки при переводе жилого помещения в нежилое незаконной.

Ст. 29 ЖК РФ предусматривает обращение в суд с иском к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение.

Закон не содержит ограничений для обращения в суд собственников помещений в многоквартирном доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном ст. 304 («Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения») и ст. 305 ГК РФ («Защита прав владельца, не являющегося собственником»). Исходя из положений этих статей, собственник, а также лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, и такие требования подлежат рассмотрению судами (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2011 года, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ14.03.2012).

Обучение собственников правильной парковке во дворе

Проблема парковочного пространства — одна из самых насущных практически в каждом многоквартирном доме. В условиях отсутствия места для парковки автомобили ставятся на тротуары, газоны, детские площадки. Все большее распространение получают ограничители парковки. Их владельцы считают, что данное место принадлежит им потому, что они давно живут в доме.

Интересно, что п. 2.1 °CанПиН 2.1.2.2645–10 запрещает на территории дворов жилых зданий размещение автостоянок, кроме гостевых. Куда именно жителям ставить машины, санитарные нормы, к сожалению, не уточняют.

Поскольку коллективные автостоянки включены в состав общего имущества (пп. «ж» п. 2 Правил от 13.08.2006 № 491), порядок их использования определяют собственники. Организация парковочного пространства на земельном участке многоквартирного дома может включать:

1. Нанесение разметки. Эта, на первый взгляд, простая мера способна оптимизировать парковочное пространство и увеличить количество мест от 20 до 40 %. Нанести разметку стоит предложить самим собственникам во время проведения весеннего субботника. Управляющая компания обеспечивает материалы (трафарет и краску), а сами жители решают, как и где ее наносить (хотя учет мнения управляющей организации будет нелишним).

2. Утверждение правил ограничения парковки во дворе. Часто бывает так, что одна квартира ставит по три машины во дворе, а какие-то квартиры не пользуются машинами вообще. В этой ситуации будет правильным принять всем домом общие правила ограничения парковки. Она носит не обязывающий, а рекомендательный характер. Тем не менее стоит попробовать обозначить проблему и реализовать правило «Одна квартира — одна машина».

3. Установка шлагбаума и ограждения способна отсечь поток машин из соседних домов. Вместе с тем такое решение принимается на общем собрании не менее чем 2 / 3 от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

В обязательном порядке управляющей организации стоит вести реестр номеров транспортных средств собственников. Эта информация будет необходима во время снежного периода, когда машины мешают чистить двор от снега. Каких-то глобальных решений по проблеме парковки во дворе практикой управления многоквартирными домами не наработано.

Штрафы для агрессивных собственников

Самая верная стратегия взаимодействия с эмоционально неуравновешенными жильцами — не ввязываться ни в какие абстрактные конфликты и разбирательства. Тем не менее, возникают ситуации, когда собственники могут проявлять необоснованную агрессию, переносить которую становится невозможно. Практикой выработаны некоторые механизмы защиты своих интересов:

1. Жалоба участковому по факту оскорбления.

Оскорбление — это унижение чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной форме. За данное деяние предусмотрена административная ответственность по ст. 5.61 КоАП РФ (штраф до 3 тыс. руб. на граждан).

В случае если представителей управляющей организации в неприличной форме публично оскорбляют при свидетелях, то это повод написать заявление в полицию. Сотрудник полиции проведет проверку, опросит свидетелей и передаст материалы дела в прокуратуру. Прокурор рассмотрит данные материалы и передаст дело на рассмотрение в мировой суд для назначения штрафа лицу, которое допустило оскорбление.

Данная процедура может на первый взгляд показаться муторной, но порой она является необходимой. Объяснение с полицией, прокурором и судьей — малоприятное занятие, поэтому шансы, что беспокойный житель ненадолго успокоится, все же есть.

2. Жалоба участковому по факту угроз

Довольно часто работникам управляющих организаций приходится слышать угрозы в свой адрес.

Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью образует состав преступления, предусмотренного ст. 119 УК РФ.

Если в ваш адрес поступили угрозы, то это повод для обращения в полицию. Скорее всего, участковый откажет в возбуждении уголовного дела. Тем не менее вашему обидчику предстоит пройти дачу объяснений сотруднику полиции, что само по себе уже наказание.

3. Гражданские иски о защите чести, достоинства и деловой репутации, а также компенсации морального вреда

Этим способом при защите своих прав часто пренебрегают, а зря, потому что он является самым цивилизованным и часто эффективным.

В случае если собственник на всю улицу или на весь двор обвиняет вас в том, что вы вор и крадете деньги жителей (или же данная информация распространяется на общем собрании), это является основанием для подачи иска о защите чести, достоинства и деловой репутации, а также компенсации морального вреда.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.02.2005 № 3 «О судебной практике по делам о защите чести и достоинства граждан, а также деловой репутации граждан и юридических лиц» определено, что под распространением сведений, порочащих честь и достоинство граждан или деловую репутацию граждан и юридических лиц, следует понимать опубликование таких сведений в печати, трансляцию по радио и телевидению, демонстрацию в кинохроникальных программах и других средствах массовой информации, распространение в сети Интернет, а также с использованием иных средств телекоммуникационной связи, изложение в служебных характеристиках, публичных выступлениях, заявлениях, адресованных должностным лицам, или сообщение в той или иной, в том числе устной, форме хотя бы одному лицу.

Порочащими, в частности, являются сведения, содержащие утверждения о нарушении гражданином или юридическим лицом действующего законодательства, совершении нечестного поступка, неправильном, неэтичном поведении в личной, общественной или политической жизни, недобросовестности при осуществлении производственно-хозяйственной и предпринимательской деятельности, нарушении деловой этики или обычаев делового оборота, которые умаляют честь и достоинство гражданина или деловую репутацию гражданина либо юридического лица.

У меня был такой случай, когда собственник застрял в лифте, но решил, что я намеренно его запер. Подловив меня во дворе дома, он набросился на меня с обвинениями. Все это происходило во дворе дома с системой видеонаблюдения и при свидетелях. В ответ на такое поведение я подал иск о защите чести и достоинства и выиграл. Сведения о том, что я — вор суд опроверг, а с собственника взыскал 10 тыс. руб. (Решение Октябрьского районного суда г. Пензы по делу от 25.04.2018 № 2-659 / 2018). Данная мера была вынужденной, но эффективной: собственник после этого решения оставил меня в покое и, надеюсь, навсегда.

При взаимодействии с агрессивными жильцами важно отстаивать собственные границы. Они должны понимать, что есть грань, переступать которую нельзя под угрозой ответственности. Поэтому в зависимости от ситуации стоит активно использовать весь инструментарий защиты своих прав.

Заключение

Надеюсь, что моя книга была вам интересна, а описанный опыт пригодится в работе. Наша главная цель при управлении многоквартирными домами — комфорт и благополучие жителей при одновременной возможности достойного заработка для управляющих организаций. По собственному опыту знаю: это реально!

Буду рад обратной связи. Мой сайт: https://pavelkuznetzov.ru.

Content

Павел Кузнецов
Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Предисловие

Предисловие Елены Шерешовец

Глава 1 Способы управления многоквартирным домом

Общие моменты в cпособах управления многоквартирным домом

Непосредственное управление

Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии

О видах мошенничества управляющих организаций

Совет многоквартирного дома как заказчик работ управляющей организации

ТСН, ТСЖ и ЖСК: в чем разница

Легенды и мифы о ТСЖ

За что ТСЖ отвечает

Модель «ленивого» ТСЖ: аутсорсинг

Как быстро сделать ТСЖ в новостройке

Глава 2 Как взять в управление многоквартирный дом

Как получить лицензию на управление многоквартирным домом

Основные лицензионные риски при управлении многоквартирным домом

Модель управления многоквартирным домом управляющим

PR и реклама в сфере ЖКХ

Механизмы формирования лояльности собственников

Как осуществляют рейдерский захват многоквартирного дома

Как противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома

Вхождение на объект через застройщика

Вхождение на объект путем создания ТСЖ

Назначение управляющей организации органом местного самоуправления

Двойные квитанции и как с ними бороться

Вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией

Составление договора по управлению многоквартирным домом

Риски договора управления многоквартирным домом: как избежать ошибок

Глава 3 Общее собрание от а до я: как провести, принять непопулярные решения, оспорить результат и не остаться в проигрыше

Что такое общее собрание и его роль

Виды общих собраний

Кто имеет право инициировать общее собрание

Процедура уведомления о проведении общего собрания

Формы проведения общих собраний

Какие документы необходимо приготовить для проведения общих собраний

Как сформировать повестку проведения общего собрания

Проведение общего собрания в виде очного голосования

Проведение общего собрания в виде заочного голосования

Проведение общего собрания в виде очно-заочного голосования

Проведение общего собрания с использованием сайта ГИС ЖКХ

Ошибки при проведении общего собрания

Кто должен оформлять протокол общего собрания и готовить сопутствующие документы

Общие принципы подсчета голосов на общем собрании

Статус протокола как документа с решениями общего собрания

Подделка протоколов общих собраний

Как оформить протокол общего собрания

Сроки изготовления протокола и уведомления заинтересованных лиц

Условия недействительности решений общего собрания

Кто может оспорить решения общего собрания

Кто является надлежащим ответчиком по оспариванию решений общего собрания

В какие сроки можно оспорить решение общего собрания

Особенности проведения общих собраний членов ЖСК

Особенности проведения общих собраний членов ТСЖ

Порядок подсчета голосов на общем собрании членов ТСЖ

Дюжина полезных решений, которые изменят качество жизни в вашем доме

Глава 4 Определение состава общего имущества и зон ответственности

Что такое общее имущество и из чего оно состоит

Машино-места и коллективные автостоянки

Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете

Является ли уличное освещение общим имуществом

Является ли АИС общим имуществом

Почему важно определить состав общего имущества

Увеличение и уменьшение состава общего имущества многоквартирного дома

Нужно ли регистрировать право собственности на общее имущество

Определение внутренних границ общего имущества с потребителями

Определение внешних границ общего имущества (кроме сетей газа)

Определение внешних границ общего имущества (сетей газа)

Земельный участок до и после ЖК РФ

Формирование земельного участка

Как можно использовать земельный участок многоквартирного дома

Устанавливаем сервитуты на земельном участке многоквартирного дома

Использование общего имущества третьими лицами

Использование общего имущества провайдерами

Глава 5 Заключение договоров с ресурсо-снабжающими организациями

Ресурсоснабжающая организация, исполнитель, коммунальный ресурс, коммунальная услуга

Регламент заключения договоров с ресурсоснабжающей организацией

Предоставление коммунальных услуг до момента заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями

Виды договоров, заключаемых с ресурсоснабжающими организациями, и порядок их регулирования

Основные ошибки при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями и как их избежать

Решение проблемы бесхозяйных сетей, ведущих в дом

Переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по своей инициативе

Переход на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации

Особенности заключения договоров с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

Глава 6 Содержание жилого помещения в рамках текущего ремонта

Модель обслуживающей организации

Лифтовое хозяйство и его обслуживание

Организация аварийно-диспетчерской службы

Как обслуживать инженерные коммуникации

Обслуживание вентиляции

Обслуживание внутридомовой инженерной системы газоснабжения

Договоры на утилизацию ртутьсодержащих отходов

Домофонное оборудование

Обслуживание пожарной сигнализации и соблюдение правил пожарной безопасности

Уборка придомовой территории, уход за деревьями, уборка мест общего пользования

Глава 7 Отдельные виды практик, связанных с управлением многоквартирным домом

Регистрационный учет и выдача справок по регистрационному учету

Реализация внешней расчетно-бухгалтерской аутсорсинговой практики

Все о персональных данных и законности процедуры их сбора и обработки

Налаживаем эффективную обратную связь с жителями

Какая информация и в каком объеме должна быть раскрыта

Как правильно предоставлять или не предоставлять информацию по запросу

Социальные сети и мессенджеры в управлении многоквартирным домом

Защита интересов управляющей организации через профессиональные сообщества и некоммерческие организации

Запуск собственного СМИ по тематике ЖКХ

Подключение услуги ЖКХ-консалтинга

Как получить техническую документацию на многоквартирный дом

Как быстро восстановить техническую документацию

Энергосервисный контракт и подтверждение класса энергетической эффективности

Глава 8 Капитальный ремонт: как провести и отчитаться

Понятие капитального ремонта

Какие работы можно делать по капитальному ремонту

Кто и в какие сроки оплачивает взносы на капремонт

Особенности оплаты капитального ремонта в новостройках

Особенности оплаты капитального ремонта в нежилых помещениях

Как можно полностью прекратить оплату капитального ремонта

Способы формирования фонда капитального ремонта

Смена способа формирования фонда капитального ремонта: переход на специальный счет

Переход на счет регионального оператора по капитальному ремонту добровольно

Переход на счет регионального оператора по капитальному ремонту в наказание за долги жителей

Специальный депозит и его возможности

Сроки и предпосылки проведения капитального ремонта

Регламент проведения капитального ремонта региональным оператором

Механизм проведения капитального ремонта с использованием специального счета

Как оплачивать работы по капитальному ремонту со специального счета

Какой договор заключать на проведение работ по капитальному ремонту

Смета и отчет по формам КС-2 и КС-3

Членство в саморегулируемых организациях

Как отчитываться за фонд капитального ремонта

Глава 9 Порядок взаимодействия с контрольно-надзорными органами

Какие виды проверок проводятся в отношении управляющих организаций

Плановые проверки управляющих организаций

Внеплановые проверки управляющих организаций

Особенность плановых (рейдовых) осмотров

Особенности общественного контроля

Особый порядок проверок

Муниципальный жилищный контроль

Жилищная инспекция

Трудовая инспекция

Налоговая инспекция

Роспотребнадзор

Росприродназор

Ростехнадзор

Органы регистрационного учета граждан

Региональные управления МЧС России и пожарный надзор

Возможные нарушения представителей надзорных органов

Прокурорский надзор и его особенности

Как отменить предписание и штраф от надзорных органов

Глава 10 Ответственность при управлении многоквартирным домом

Осмотры общего имущества как основа профилактики аварий и проблем

Назначение ответственных лиц

Гражданско-правовая ответственность и ее пределы

Риски административной ответственности

Риски уголовной ответственности

Глава 11 Работа с должниками: как получить деньги там, где их нет

Общие принципы работы с должниками

Начисление пеней как инструмент работы с должниками

Обращение с заявлением для вынесения судебного приказа или с иском: в какой суд подавать

Составление и подача заявления о вынесении судебного приказа

Составление и подача искового заявления

Особенности исполнительного производства

Ограничение и прекращение предоставления коммунальных услуг

Психологические приемы работы с должниками

Глава 12 Непопулярные способы взаимодействия с собственниками

Утверждение максимально высокого тарифа и его защита на общем собрании

Штрафы за радиатор на балконе

Штрафы за мошенничество со счетчиками

Распределение убытков по общедомовому потреблению на жителей по прибору учета

Повышенный тариф для собственников нежилых помещений

Перевод нежилого помещения в жилое через суд

Обучение собственников правильной парковке во дворе

Штрафы для агрессивных собственников

Заключение