Сергей Смирнов, Тамара Высоцкая

Бетонное казино

Введение

На появлении этой книги настояли мои близкие и партнёры по бизнесу. «Ты столько лет учил агентов и продавцов недвижимости в стране! Пора уже поделиться знаниями с массовым читателем», – твердили они.

Очередная истерика покупателей в 2020 году и очередное доказательство того, что люди сильно переоценивают ценность актива под названием «недвижимость», подтолкнули меня написать эту книгу.

Идея книги как раз и состоит в том, чтобы продемонстрировать читателю, насколько иррационально он подходит к вопросу приобретения или продажи недвижимости. Название самой книги – ироничная игра слов, чтобы показать: многие «инвесторы в недвижимость» путают везение с реальным практическим опытом. На рынке недвижимости – как в казино: потерявших деньги всегда много больше, чем счастливчиков.

Действительно, начиная с 2008 года я занимаюсь постоянным обучением агентов по недвижимости. Сначала я обучал агентов только для своей компании. Но затем, разрабатывая он-лайн систему «Агентон», я столкнулся с повальной безграмотностью людей, которые называли себя «риелторами». Пришлось поездить пять лет по стране с открытыми семинарами и мастер-классами. В общей сложности на моих открытых семинарах побывали более 17.000 агентов и сотрудников отделов продаж недвижимости.

Уже пять лет в нашей сети офисов Vysotsky Estate внедрена интерактивная система обучения экспертов. В нашем офисе нет места необученным агентам. Каждый эксперт проходит разработанный мной и партнёрами курс обучения длиной в 25 недель. Это не значит, что эксперт полгода не работает. Мы учим по принципу езды на велосипеде: нажал на педаль «теории» – нажми на педаль «практики», а для контроля усвоения материалов пройди тест и аттестацию. Каждый франчайзинговый офис в нашей сети за счёт этого учится по единому стандарту, который невозможно исказить.

Информация, которую вы найдёте в этой книге – малая часть обучения экспертов в нашей сети. Это поможет вам развеять устоявшиеся «советские» мифы о недвижимости, которые многие из вас услышали от своих родителей. В книге разобран практический опыт работы моей команды за долгие годы. Если вам предстоит покупать или продавать недвижимость, многие главы из книги представляют собой готовые алгоритмы действий.

В наш век информационных технологий и клипового мышления люди постепенно разучились читать длинные тексты. Поэтому я облегчу вашу задачу. Эту книгу необязательно читать целиком.

Первая часть может показаться занудной, потому что содержит базовые основы и много теории. Но без этого вам будет сложно понять ценность книги.

Вторая часть нужна тем читателям, которые планируют покупать квартиру, а также специалистам отделов продаж недвижимости, которые хотят понимать потребности покупателя.

Третья часть подойдёт собственникам, которые хотят оценить и продать свою недвижимость. Агенты по недвижимости найдут тут несколько полезных глав для продажи объектов своих клиентов.

Четвёртая часть – для тех, кто собирается зарабатывать на инвестициях в недвижимость.

Поэтому можно прочитать первую часть и одну из трёх частей, которая больше подходит для решения ваших задач. Я не обижусь, если вы не прочитаете всю книгу целиком. Да и моя семнадцатилетняя практика показывает: прислушиваются к советам 10-15% людей, выполняют рекомендации – только 2%. Но я уверен: для кого-то эта книга станет бесценным справочником и стартовым учебником в профессии.

Кстати, если вдруг после прочтения книги вы захотите стать экспертом в недвижимости, то знайте: двери нашей компании всегда открыты для тех, кто хочет освоить новую профессию, контакты вы найдёте в конце книги. Желаю вам полезно провести время.

С уважением, Сергей Смирнов, ноябрь 2020

Часть 1. Базовые понятия

Глава 1. В чём вы заблуждаетесь, произнося слово “недвижимость”

Слово “недвижимость” у большинства россиян непременно ассоциируется с чем-то надёжным. Не зря в советское время была закреплена и вбита в сознание наших родителей мечта, основанная на трёх составляющих: машина, квартира, дача. Этими показателями измерялся “успех” советского человека.

Французский антрополог Гюстав Лебон ещё в 19 веке сформулировал утверждение о том, что характер нации меняется не одну сотню лет. Действительно, несмотря на тридцать лет царствования в экономике нашей страны капиталистических идей, ментально мы всё ещё те самые советские граждане, для которых процветание – это машина, квартира, дача. Интересно, что недвижимость тут упоминается дважды: сначала мы мечтаем купить собственную квартиру, потом – участок, а затем – вложить деньги в строительство дома.

Никто даже не задумывается: а является ли всё это ликвидным активом? Что будут делать со столь “ценным” активом дети? И вообще, действительно ли это ценный актив для сбережения денег?

Чтобы осознать степень ценности недвижимости, для начала хорошо бы ответить на ряд вопросов:

– Что же такое недвижимость?

– Почему в российской глубинке встречаются целые заброшенные деревни?

– Видели ли мы города-призраки?

– Как могла превратиться в банкрота процветающая автомобильная столица США – город Детройт? И почему недвижимость там раздавалась за условные несколько долларов?

– Всегда ли Москва была востребованным для жизни городом? Или в 19 веке она имела статус провинциального города, а около кремлевских стен могли и ограбить?

– Как в 50-е годы с нуля в пустыне был построен Лас-Вегас?

– Почему нас восхищает Дубай, и чем опасна эта “сказочная” картинка с небоскрёбами?

– Сколько денег потеряли инвесторы, вкладываясь в “Москву-Сити”?

– Как в процветающей Японии в 1990-е годы прошлого века стоимость недвижимости могла упасть в несколько раз?

Ответы на эти вопросы можно искать бесконечно. В этой книге мы постараемся ответить на большинство из них. И всё же главные вопросы – это:

– Является ли недвижимость ценным активом?

– При каких обстоятельствах она становится таковой?

– Что влияет на ценообразование недвижимости?

– Почему 80% населения терпит ужасные убытки, инвестируя в покупку собственного дома?

Конечно, сложно поверить, что кто-то способен учиться на чужих ошибках, но всё же мы надеемся, что, прочитав эту книгу, вы усвоите уроки наших клиентов, а мы убережём вас от промахов.

В этой книге – 16 лет практики на рынке недвижимости и ответ на главный вопрос: Почему недвижимость – сомнительный актив? Да, мы докажем, что вы заблуждаетесь, когда относите недвижимость к ценному активу.

Глава 2. Понятие недвижимости и её характеристики

Этимология слова “недвижимость” подразумевает главное свойство – её нельзя взять с собой. Недвижимость, если рассматривать её как товар, имеет определенные характеристики. Некоторые из них – потребительские. В свою очередь потребительские характеристики можно разбить на несколько групп: базовые, социально-демографические, маркетинговые и юридические.

Базовые

Недвижимость в этом случае воспринимается как:

– источник питания;

– источник ресурсов;

– возможность сохранения энергии для комфорта человека (тут речь непосредственно о постройке);

– гарант безопасности и защиты человека.

Земельный участок – это базовый вид недвижимости.

Плодородная земля с древних времен – предмет бесконечных войн. (Фото из фотобанка canva.com)

С тех пор как большинство народов отказалось от кочевой жизни, началась борьба за земельные наделы. Земля как источник питания и источник полезных ископаемых по-прежнему имеет ценность, но особое значение в эпоху постмодерна земля приобрела как территория одновременного обитания и отдыха большого количества людей (мегаполис, курортный регион). Отсюда вытекают другие характеристики недвижимости, которые приобрели особую значимость для людей в 20 веке.

Социально-демографические

Сюда относятся:

– плотность и численность населения;

– национальная и социальная группа обитателей.

К такому типу относится любой населенный пункт: посёлок, район, город. Согласитесь, что городской квартал, населённый деклассированными элементами, вряд ли представляет высокую ценность при покупке жилой недвижимости. Однако, если этот квартал плотно населён, а коммерческое помещение здесь можно сдать под магазин спиртных напитков, коммерческая недвижимость будет приносить владельцу высокую доходность.

Важно отметить, что главная ценность недвижимости – это по-прежнему “продукт человеческого труда”, а именно – возделанная земля, искусственный источник воды, возведённое укрепление или построенный дом. Так у недвижимости появляются новые характеристики.

Системы орошения повышали ценность земли. (Фото из фотобанка canva.com)

Технические

К техническим характеристикам относятся:

– материал и качество постройки;

– состояние и степень износа;

– площадь и размеры;

– энергетический класс объекта;

– тип и класс отопления, водоснабжения и коммуникаций;

– транспортные коммуникации и доступность.

Маркетинговые

С ростом благосостояния среднего класса в 20 веке появляются новые свойства недвижимости: экологичность и статусность земельного участка (то есть престиж района). Последняя классификация – продукт исключительно информационного воздействия на человека. Иначе как можно объяснить покупку людьми участков на Луне? А статус экологичного участка в наше время можно придать даже урановому месторождению, достаточно просто быть убедительным. Именно поэтому проблема манипуляций с оценочной стоимостью той или иной недвижимости сегодня стоит очень остро.

К маркетинговым характеристикам относятся следующие:

– престиж;

– класс;

– экологичность;

– статус.

Эти пункты весьма сложно измеримы при оценке объекта – это не площадь дома, не себестоимость строительства, не размер земельного участка. Иррациональное поведение людей часто толкает их на необдуманные инвестиции, когда они обращают внимание только на маркетинговые характеристики.

Я часто задаю вопросы покупателям: “А вы прошлись вокруг? Посмотрели, кто проживает рядом? Какая инфраструктура в районе?”. Большинство из них поддаются эмоциям при покупке недвижимости, которую на стадии презентации ловкие продавцы-манипуляторы выдают за престижный объект бизнес-класса.

Юридические

Последняя и самая важная характеристика, которая есть у любой недвижимости – юридическая. Она определяет:

– статус недвижимости;

– право владения, отчуждения и наследования;

– срок владения.

Глава 3. Государство как недвижимость

Давайте рационально посмотрим на то, что из себя представляет государство как таковое. Территория государства – это земельный участок, граница которого определяется нормами международного права. Правда многие уже знают, как эти права “получаются” и замечательно нарушаются. То есть по факту территория государства ничем не отличается от любого другого земельного надела. Если у кого-то возникает интерес к этому земельному наделу, он при должном усилии может получить его в распоряжение – в мировой истории известно немало таких примеров. И вообще вся история человечества – сплошная война за земельные ресурсы и контроль территорий.

Вспомним базовые свойства недвижимости: в первую очередь недвижимость – это источник питания и природных ресурсов. Добавим сюда технические свойства, то есть транспортные коммуникации, и юридические, то есть статус земель, и в итоге получим то, что интересовало всех владельцев земель во все времена.

Как получить эту землю в своё владение? Обычно территорией овладевали путём разведывательного (географические открытия), силового (вооруженный путь) или политического захвата (идеологический путь).

Любая страна прежде всего – земельный участок. (Фото из фотобанка canva.com)

Теперь давайте дадим своё определение понятию “государство”:

Территория + Правящая группа лиц = Государство

Первая задача правителя – придание своему земельному участку ликвидной юридической характеристики. Другими словами, необходимо обозначение границ государства, правовое оформление и закрепление статуса. Правитель должен отстоять в мировом сообществе право на владение своей территорией – именно таким образом и получается государство. Получив под контроль государство, правитель первым делом должен рассмотреть полученный участок как «собственный объект права». Именно поэтому большевики одним из первых декретов после октябрьского переворота выпустили “Декрет о земле” – им важно было отобрать частную собственность у предыдущих хозяев.

Первая и Вторая мировые войны показывают нам множество конфликтов и споров вокруг целых областей, регионов и островов. Правитель устанавливает свой закон и право распоряжаться территорией, определяет права и обязанности других жителей этой территории по отношению к земельным участкам и объектам недвижимости. В законе перечисляются возможности для жителей распоряжаться землёй, право на строительство и владение объектами недвижимости. Указы, распоряжения и законы регулируют правовые отношения при владении земельным наделом.

Однако здесь есть нюанс: если не дать возможность жителям территории распоряжаться в определённом порядке недвижимым имуществом и отобрать у них это имущество, люди просто уедут на другую территорию. Хотя история знает немало примеров силового удержания граждан государством (например, Восточная Германия или Северная Корея).

Представим, что кто-то захватил землю с целью построения на ней нового государства. Этому кому-то нужно как можно быстрее доказать своё преимущественное право распоряжаться землёй, обеспечить охрану границ территории, урегулировать отношения с жителями территории, доказав им “волевым” способом, что именно он теперь будет определять, кто и что может делать на этой территории.

Земля интересна как источник питания и ресурсов, поэтому как можно скорее правитель должен дать возможность жителям обеспечить себя и его питанием, а по возможности и другими ресурсами: источниками воды, ископаемых, топлива и материала для строительства. А дальше регулируется следующий вопрос: кто и что может строить на земельном участке и как можно в дальнейшем распоряжаться постройкой на этой земле?

Правительство должно понимать, что на конкретной территории человека удерживает “традиционный уклад оседлой жизни”: дом (возможность строить), обработанная земля для питания и выращивания животных, добыча полезных ископаемых для переработки, возможность распоряжения природой (рубка леса, выход к воде). Если человек получает возможность по своему усмотрению изменять внешний вид земельного участка, он “привязывается” к земле.

Простейшей формой выделения участка всегда была аренда или рента. Рента земель и сбор налога с использования земли – самая элементарная форма получения дохода правительством от захваченной территории. Правительство определяет порядок и форму взимания земельной ренты. Другая форма заработка правительством – продажа части земель лицам, желающим эту землю получить в собственность, с последующим сбором налога на собственность.

Внимание, очень важный момент! Большинство людей полагает, что покупает землю и недвижимость по законам государства. Но, исходя из понимания термина “государство”, недвижимость покупается по закону действующего в настоящий момент правительства территории, которая именует себя государством.

Чем нестабильнее власть правителя, тем больше инвестиционных рисков несёт в себе покупка недвижимости по законам этого правителя. Когда меняется власть – зачастую меняются и “правила игры”. Поэтому, чтобы оценить риски покупки недвижимости в определённой стране, необходимо ознакомиться с историей этой страны и определить, насколько стабилен нынешний политический строй.

Глава 4. Государство как девелопер и город как инвестиционный проект

Грамотное правительство создает все условия для роста стоимости недвижимости. Растёт стоимость – растёт налогооблагаемая база. Стимулируя спрос на недвижимость, вы увеличиваете её стоимость и доходы правительства. Такие примеры наглядно демонстрирует ряд стран: Кипр, Латвия, Черногория, Хорватия.

Новоиспеченные правители новых, по сути дела, территорий, входивших ранее в состав других государств, пытаются извлечь прибыль из собственных ресурсов. Во многих странах стимулировать покупку недвижимости начали за счёт вида на жительство в Евросоюзе. ВНЖ не подразумевает автоматического получения гражданства. Более того, это не подразумевает ни стабильности этих новообразованных территорий, ни стабильности их правительств. Многие страны сегодня приводят законодательную базу в соответствие с нормами других членов Евросоюза: Германии, Франции и Италии. Но никого это не должно вводить в заблуждение: государство, история которого насчитывает 20 лет, не даёт гарантий на счастливое будущее.

Сейчас и в России правительство, заинтересованное в реализации нацпроекта по строительству жилья, планирует пойти на такой шаг и стимулировать покупку жилья через гарантию получения Гражданства РФ.

Любое правительство должно заставить свои земли работать. Стимулирование развития земельных территорий и строительство финансово ёмких проектов – отличный источник дохода. Сейчас мы не будем говорить про ключевые для государства земельные участки: источники энергоресурсов и ископаемых, курортные зоны, сельскохозяйственные угодья. Для развития большинства территорий необходимо создать выгодные условия для жизни: стабильность проживания, доступность транспорта, дороги и коммуникации.

В Древние времена отдельное внимание правители уделяли системе ирригации, что объяснялось увеличением количества сельскохозяйственных земель. В настоящий момент правительство Российской Федерации ужаснейшим образом управляет земельными ресурсами – борьба идёт только за уже популярные территории, а долгосрочной программы развития других территорий нет.

Глава 5. Мегаполис как девелоперский проект

Любое муниципальное образование можно рассматривать как определённый бизнес-проект. Примеров, когда города возникали вокруг основного бизнеса, который вели в этом месте “отцы-основатели”, в истории немало.

Скажем, Лас-Вегас вырос вокруг игорных заведений, а многие города в России образовались как “города-сателлиты” вокруг предприятий.

Город, который вырос как бизнес-проект вокруг казино (Фото из фотобанка canva.com)

В древности города вырастали вокруг портов и транспортных узлов. Сегодня город можно рассматривать как бизнес-проект. Строительство многих известных городов ведётся не стихийно, а спланировано.

Само по себе городское образование – это:

– источник дохода от продажи земельных участков под застройку;

– продажа доступа к коммуникациям и последующий сбор абонентской платы;

– обслуживание и сервис домохозяйств;

– сбор налогов.

Городское пространство, привлекающее большое количество людей, по своей сути становится доходным бизнесом и источником доходов для муниципалитетов и государства.

Процесс урбанизации пугает многих. Концентрация людей на малых площадях, как мы наблюдаем сейчас, во второй декаде 2020 года, приводит к вспышке заболеваний. По мнению многих социологов, в ближайшее время может начаться обратный процесс – деурбанизация, и вспышка эпидемий этому поспособствует.

Деурбанизация может положительно сказаться на развитии инфраструктуры в России. А рост инфраструктуры приведёт к спаду спроса на недвижимость в мегаполисах и снижению цены, но одновременно – к росту спроса на земельные участки вокруг городов и населённых пунктов.

Глава 6. Что определяет цену, стоимость и ценность недвижимости?

Теперь давайте выясним, что же влияет на цену, стоимость и ценность недвижимости. Этим тонким и важным для рынка недвижимости понятиям, существенно влияющим на понимание предмета, необходимо дать определения.

Цена – это сумма денежных средств, которая была передана покупателем продавцу. Цена прописывается в договоре купли-продажи.

Стоимость – это денежное выражение трудозатрат на производство товара и себестоимость расходов.

Ценность – это потребительская оценка товара покупателем.

Цена недвижимости определяется рыночным способом. Существует такое выражение – “покупатель голосует за цену деньгами”. Цена недвижимости в прошлом не гарантирует получения её в будущем. По сути, она определяется рынком в моменте.

Стоимость товара под названием “недвижимость” определяется чуть сложнее. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за условный 1.000.000 рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 500.000 рублей. В результате затрат на страхование и на выплаты процентов банку вы потратили ещё 300.000 рублей. В квартире был сделан ремонт за 300.000 рублей. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 1.600.000 рублей. Вопрос: можете ли вы получить цену больше, чем 1.600.000 рублей?

Вот тут вступает в игру третье понятие – ценность. Если покупатель видит ваш объект, выставленный в рекламу за 2.000.000 рублей, но считает, что ценность этого товара для него выше хотя бы на 1 рубль, чем заявлено в цене, то он выкупит вашу недвижимость. Если же вы увидите, что ценность товара не покрывается для вас ценой в 2.000.000 рублей, вы не продадите товар покупателю.

Ценность – это картинка, которую видит каждый по-своему (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Ценность – понятие субъективное и манипулятивное. Чаще всего, общество обсуждает не цены на недвижимость, не стоимость недвижимости, а понятие ценности. Любые попытки собственников объяснить цену на свой объект через призму ценности проваливаются в глазах покупателя. Чуть позже, в других главах этой книги, описывающих примеры переговоров по цене, мы ещё вернёмся к этому вопросу.

Стоимость недвижимости тоже может не возвращаться ценой. Чаще всего с такой проблемой сталкиваются собственники частных домов, которые пытаются объяснить цену на недвижимость через стоимость затрат труда и расходов на материалы, покупку земельного участка и подвод коммуникаций.

Глава 7. Оценка недвижимости: в чём заблуждается большинство?

Начну эту главу со старого еврейского анекдота.

– Изя, скажи, а сколько будет дважды два?

– А мы покупаем или продаём?

По сути, этот анекдот и раскрывает все наши заблуждения об оценке недвижимости.

Что мы подразумеваем, когда говорим о ней? Определение цены, стоимости или ценности? Для какой цели мы делаем оценку? Можем ли мы ей манипулировать? И какую роль играют в оценке описанные выше характеристики?

Для начала давайте определимся со способами оценки недвижимости. Современная методология рекомендует применять для неё в зависимости от типа и цели один, два, а иногда и все четыре способа:

– сравнительный;

– расходный;

– доходный;

– способ альтернативных инвестиций.

И вот тут при оценке начинают играть роль все те характеристики, которые мы с вами обсуждали ранее.

Сравнительный метод. Этим методом можно точнее всего определить цену объекта недвижимости в моменте для продажи (сдачи в аренду) и, возможно, для покупки, если вы хотите понять, не переплачиваете ли вы за покупаемый объект. Важную роль при использовании этого метода будут играть характеристики недвижимости для выборки схожих объектов:

– по типу;

– по расположению;

– по техническим параметрам;

– по классу.

Для определения цены сравнительным методом выборка должна быть достаточно релевантной. Нельзя для определения стоимости частного дома сравнить цены с двумя-тремя объектами.

Аналоги для оценки должны точно совпадать. (Фото из фотобанка canva.com)

Часто мы, как эксперты, не найдя большое количество схожих по всем характеристикам объектов в одной локации, рекомендуем взять объекты из соседних, схожих по качеству жизни.

Не будем углубляться в математические методы работы с выборкой информации, скажем лишь одно: НЕЛЬЗЯ СЧИТАТЬ СРЕДНЮЮ ЦЕНУ ВЫБОРКИ. А уж если её посчитали, эту цену надо считать ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОЙ.

При оценке сравнительным методом цена определяется в виде диапазона, так как точно её можно установить только по факту сделки. Если специалисту удаётся найти цены сделок на схожие объекты из прошлых периодов, то такую информацию тоже следует учитывать. Но важно помнить: цена сделок прошлых периодов не гарантирует повторения цен в будущем.

Для получения качественной оценки сравнительным методом цены надо извлекать из достоверных источников. К сожалению, чаще всего в России прибегают к сравнительному анализу цен, указанных в рекламных объявлениях, размещённых на порталах для продажи недвижимости. И вот в чём проблема: давайте подумаем, что указывает собственник, который разместил своё объявление о продаже – цену, стоимость или ценность? Конечно, ценность! То есть портал недвижимости – это цифры, с помощью которых собственники отражают ценность недвижимости для них самих.

Приведу несколько примеров.

Пример первый. Вспоминаем анекдот: если я хочу продать недвижимость, то при оценке сравнительным способом я пойду смотреть схожие по характеристикам объекты в рекламе порталов. Естественно, я, как собственник недвижимости, знаю некую себестоимость (за исключением недвижимости, полученной по программе бесплатной приватизации). Но буду ли я изучать ЦЕНЫ по факту реальных сделок? Или я попытаюсь посмотреть, какую ЦЕННОСТЬ вкладывают в свою недвижимость соседи?

То есть при оценке сравнительным методом рекламных объявлений на порталах, я, скорее всего, получу картину не реальной ЦЕНЫ будущей сделки, а некую ценностную картину, которую частные собственники указали в рекламных объявлениях своих объектов.

Пример второй. Если государственный сотрудник берёт сравнительный метод для оценки и расчёта налогов, то из каких источников он возьмёт информацию? Справедливо ли начислять налоги при расчёте цены сравнительным методом, если для анализа использованы данные не реальных сделок, а ценностных заявлений собственников в рекламных объявлениях?

Так откуда взять цену сделок? Такие данные дают сегодня банки, которые знают цены сделок по залоговым квартирам. Такие данные может дать Росреестр, но по какой-то причине пока не раскрывает эту возможность для обычных граждан.

Расходный метод. Как мы уже знаем из предыдущей главы, цена, стоимость и ценность – разные понятия. Если сравнительный метод, вероятнее всего, при правильной выборке схожих по характеристикам объектов даёт вам цену для продажи и покупки в моменте, то расходный метод поможет изучить стоимость получения такого объекта в собственность. Напомню, что стоимость – это денежное выражение трудозатрат и денежные издержки на получение товара.

Возьмём для примера два земельных участка. Участок А стоит 1.000.000 рублей и имеет следующие характеристики:

– 10 соток;

– подведённое электричество;

– расположен от станции Z в 10 минутах пешком;

– получены все документы, участок правильно межеван и правильно стоит на кадастровом учете.

Участок В стоит 800.000 рублей и имеет следующие характеристики:

– 10 соток;

– расположен от станции Z в 7 минутах пешком.

Если бы мы применяли для оценки сравнительный метод, то участок B c виду выглядел бы более привлекательно. Но при расходном методе мы вычисляем стоимость получения документов на участок В и стоимость подвода электричества. Допустим, выясняется, что электричество нам обойдётся в 180.000 рублей, поскольку нужно купить столбы, провода, заплатить за работу и подключение к сети. Также выясняется, что приведение всех документов в порядок требует от нас полугодовой беготни и оплаты юриста в 150.000 рублей. Получается, стоимость доведения участка В до состояния участка А составит:

800.000+180.000+150.000=1.150.000

В итоге при оценке таким способом мы обнаруживаем, что участок А по стоимости выгоднее, хотя по цене сделки, на первый взгляд, дороже.

Тут мы выясняем ещё одну важную деталь: технические условия и состояние документов на недвижимость отражаются в цене, стоимости и ценности. Ценность участка А в том, что “бегать уже не надо”.

Расходный метод всегда идеален при покупке или продаже частных домов с земельным участком, недвижимости под реконструкцию или ремонт.

Расходный метод оценки – расчет сметы на строительство или ремонт. (Фото из фотобанка canva.com)

Сравнительным методом вы можете отобрать подходящие вам по цене дома и отсечь переоцененные. Но, чтобы понять стоимость дома, учтя ремонт, приведение коммуникаций или документации в порядок, нужно использовать расходный метод оценки, который покажет, какой из выбранных домов в итоге может оказаться дороже по стоимости.

Доходный метод. Этот метод используется для оценки инвестиций с целью получения коммерческой прибыли. Например, перед вами стоит задача покупки двух помещений, которые вы впоследствии хотите сдать в аренду. Доходный метод оценки – это расчёт, который должен включать в себя:

– оценку будущего денежного потока (то есть вы проводите анализ арендных ставок на выбранные вами помещения и делаете прогноз по выручке на несколько лет вперед);

– оценку расходов на содержание помещения;

– оценку расходов на налоги на имущество.

Простая формула “доходы минус расходы” даст вам прибыль. Оценка срока возврата инвестиций покажет вам, какой из объектов недвижимости покупать выгоднее.

Доходный метод – расчет и оценка будущего дохода от недвижимости. (Фото из фотобанка canva.com)

Часто у моих клиентов возникает вопрос: в какую недвижимость выгоднее вложиться? Для этих целей можно купить квартиру в новостройке под сдачу или коммерческую недвижимость. Так, сначала мы смотрим цены и используем для этого сравнительный метод оценки, отбирая определённые объекты: по расположению, техническим параметрам. Потом с помощью расходного способа мы считаем стоимость получения объекта, готового к сдаче. Ведь квартиру в новостройке придётся отремонтировать и меблировать, а коммерческое помещение можно попробовать сдать без отделки, предложив арендатору сделать её в счёт арендных платежей. И вот, чтобы оценить выгоду и сделать окончательный выбор, применяется доходный метод оценки, который позволяет понять, какое из предложенных решений будет приносить большую годовую прибыль.

Так мы делаем ещё один вывод: методы оценки варьируются и комбинируются в зависимости от стоящей перед нами задачи.

Метод альтернативных инвестиций. Это не классический метод, он применяется для оценки разных способов инвестиций. Например, вы рассматриваете для себя возможность инвестиции денег в недвижимость, но сравниваете такой тип инвестиций с другими способами: депозит в банке или инвестиционный счёт для покупки акций.

Глава 8. Переоценённая ценность

Давайте ещё раз вернёмся к определению “ценности”. Ценность – это иррациональная величина, основанная на субъективном подходе к оценке недвижимости. В цене мы часто отражаем ценность, но не всегда готовы принять тот факт, что другой человек не разделяет наши ценности. Как оценить вид из окна, расположение на берегу озера или на самом дорогом кладбище мира – Масличной горе? Если рассуждать с позиции описанных нами характеристик, небольшой участок непригодной для жизни горы не может стоить сотни тысяч долларов. Однако, если подходить с ценностной оценки – легко.

Кладбище – часто выгодный способ продажи земли “внарезку”. (Фото из фотобанка canva.com)

Ценностный метод оценки сегодня активно используется при продаже новостроек, когда маркетологи продают вам будущий вид из окна, стиль жизни в бизнес-центре или расположение в престижном районе. Однако помните: манипуляции в рекламе зачастую становятся причиной финансовых потерь. “Накачанный” рекламными инвестициями район, город или страна со временем “сдуваются” в цене, иллюзии инвесторов рассеиваются, и остаётся только горькое разочарование.

Разберём недавний случай с нашим клиентом. Он инвестировал в новостройку 21.000.000 рублей на стадии строительства. Получается, цена приобретения объекта была равна 21.000.000. Для покупки он использовал часть ипотечных средств, поэтому с учётом выплаченных процентов итоговая стоимость объекта для него обошлась в 24.000.000 рублей. Сравнительный анализ показал, что аналогичные объекты в доме стоили от 27.000.000 до 32.000.000 рублей. То есть с точки зрения потенциала перепродажи объектов наш клиент уже оставался в прибыли. Но! Он применил метод оценки альтернативных инвестиций и подсчитал, что если бы вложил эти деньги другим способом, то получил бы большую прибыль. Более того, здесь сыграли роль ценности. Наш клиент считал, что основная ценность квартиры – в её виде из окна, а следовательно, цена объекта должна быть установлена в 36.000.000 рублей. Пришедший покупатель подошёл к вопросу оценки рационально, применив сравнительный метод и аргументировано заявив: “Да, квартира действительно хорошая, и вид прекрасный. Но раз самый дорогой аналог в доме стоит 32.000.000 рублей, значит, и за эту квартиру стоит заплатить 32.000.000, не дороже!”.

Вид из окна зачастую добавляет или убирает 5-10% от цены объекта. (Фото из фотобанка canva.com)

В результате переговоров наш эксперт убедил покупателя предложить за квартиру 35.500.000. Однако собственник так убедил себя в ценности своего экземпляра, что на сделку не согласился. В итоге покупатель отказался от сделки, купив квартиру этажом ниже, тоже с видом на реку, за 32.000.000 рублей.

Вывод. Ценности часто загоняют нас в когнитивную ловушку. Мы думаем, что если нам важны эти ценности, окружающие непременно согласятся с нашей оценкой. Но это не так!

Глава 9. Виды недвижимости. Что является недвижимостью с точки зрения права?

Если мы подняли вопросы оценки и ценности, то пора бы поговорить о видах недвижимости с точки зрения права.

Рассуждая о покупке недвижимости, мы часто произносим фразу “останется в наследство детям”. Но что мы оставляем в наследие? Какой актив?

Несколько лет назад произошёл казус: два наследника московской квартиры – оба граждане Канады – вступили в спор за наследство. Разобраться между собой они решили в суде Канады. Один подал иск на другого, а судебная система Канады взяла и не приняла иск, потому что после анализа документов на собственность назвала квартиру в Москве “неполноценной недвижимостью”. Почему так произошло?

Согласно российским законам, земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников квартир в этом доме и принадлежит им как общая долевая собственность. Но на практике дело обстоит несколько иначе: земля переходит в общую долевую собственность жильцов после постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт и формирования его границ. Если участок не поставлен на учёт, то он является собственностью муниципалитета.

На деле оформить в долевую собственность участок под многоквартирным домом смогли жители не более 1% столичных многоквартирных домов. Процесс оформления таких земельных участков тормозится московскими властями. Почему? Потому что мы уже говорили: власти города рассматривают территорию как собственный бизнес.

Ранее при строительстве многоквартирных домов в Москве речь вообще шла об аренде участка под застройку на 49 лет. Потом заговорили о том, что собственники многоквартирного дома вправе оформить участок в собственность. Многие дома до сих пор находятся на арендных землях. И есть проекты, где земля в собственности застройщика. Но давайте вспомним про технические свойства земельного участка. Земельный участок без коммуникаций теряет свою цену и ценность. То есть если муниципалитет решит снести дома вокруг вашего дома и начнёт переносить коммуникации (вследствие чего откажется поставлять электричество или тепло в дом), то сам многоквартирный дом потеряет свои базовые ценности.

Что же получается? Если мы покупаем квартиру, то по факту мы становимся владельцами некоего пространства, бетонной “полки”, которой нам дали владеть, пока государству, муниципалитету или хозяевам города выгодно продавать нам электроэнергию и отопление и собирать за владение этой “полкой” налоги.

Квартира в многоквартирном доме – полка с общими стенами с соседями. (Фото из фотобанка canva.com)

Владение наше ограничено. Фактически мы покупаем право срочного распоряжения “полкой”. Мы можем отчуждать право на неё в пользу других, то есть продавать квартиру. Но ценный ли это актив?

Земельное право во многих странах далеко от совершенства. Если в одних государствах оно не меняется веками, то в других меняется каждые 5-7 лет. Всё это не делает инвестиции в земельные участки надёжными.

Снос коммерческой недвижимости в Москве в 2016 году лишний раз подорвал веру инвесторов в строительство коммерческой недвижимости.

Инвестируя в недвижимость, мы должны осознавать главное: чем менее стабильно законодательство в сфере недвижимости в какой-либо стране, тем менее долговечны наши инвестиции. Поэтому не стоит кидаться фразами: “Мы строим дом, в котором ещё наши внуки будут жить.” Инвестируйте в своё будущее, не задумываясь о последующих поколениях.

Если распределить виды недвижимости с точки зрения права в порядке от меньшей к большей правовой защищенности, то следует выделить:

– квартиру в многоквартирном доме на муниципальном участке земли;

– дом, построенный на арендованном участке земли;

– квартиру в многоквартирном доме на оформленном в собственность на жителей участке земли;

– частный дом на собственном участке земли.

Глава 10. Локация, локация, локация

Часто от профессионалов рынка недвижимости можно услышать правило трёх “Л”: локация, локация, локация. Это правило нередко фигурирует в американских учебниках. Говорят, цена недвижимости на 60% определяется её расположением. Это одновременно и верно, и не совсем.

Как мы уже знаем, свойства недвижимости будут сильно влиять на цену. Рассмотрим следующий пример.

Нам нужен участок под строительство дома. Возникает вопрос: какого дома – для постоянного или временного пребывания (дачный формат)? Если для постоянного, то локация должна быть выбрана на расстоянии, позволяющем ездить на работу или учёбу. Что определяет для нас в таком случае ценность? Расположение рядом со станцией или шоссе?

Допустим, мы нашли такой участок. Он кажется нам идеальным с точки зрения расположения. И, как говорят профессионалы, локация определяет его цену. Но подождите минутку! Мы же не зря разобрали три понятия: цена, стоимость и ценность.

Дальше выясняем, какова стоимость подключения коммуникаций, какой правовой статус у земли, каким будет налог с этой земли и как дорого обойдётся оформление всех документов на строительство дома. Что мы в итоге рассчитаем? Не цену, а конечную стоимость этой земли. Выяснив стоимость земельного участка, мы должны его ещё раз оценить с точки зрения ценностей. А теперь ответим на вопрос: мы всё ещё готовы заплатить стоимость за эти ценности? Получается, мы сильно слукавим, если скажем, что локация определяет цену недвижимости.

Вот другой пример: рассмотрим помещение под магазин в центре города. Казалось бы: высокий трафик, отличная возможность инвестировать в арендный бизнес. Но рядом с магазином установлен знак “парковка запрещена”. О чём это говорит? Локация идеальная, но правовой статус сразу ограничивает возможности для покупателей.

Пойдем дальше – третий пример. Представьте помещение около пляжной зоны, куда летом горожане и туристы идут потоком. Но оно простаивает у собственника второй год. Он задаёт нам вопрос: “А что не так с помещением?”. Мы сразу задаём встречный вопрос:

– К вам магазины или бары не “приходили”?

– Приходили, но посмотрели и ушли.

– Почему?

– Ну, смотрят помещение, сначала им всё нравится, но потом они смотрят документы и уходят.

Мы изучаем документы. Оказывается, у собственника в помещении всего 5 КВт электрической мощности сети. Магазину или бару в курортном южном городе нужно как минимум 15 КВт, поскольку кондиционеры и торговые холодильники требуют мощности большой сети, не говоря уже о плитах (если в помещении открывать кафе).

Казалось бы, это хорошая, проходная локация. Но технические свойства помещения не дают возможности продать или сдать его по хорошей цене.

Часто бывает так, что нам продают участок, обманывая с техническими условиями. Вот пример моего приятеля. Он купил участок земли. Продавец сказал, что газовые коммуникации – через дорогу, легко будет подключиться. Однако, позднее выяснилось, что дорога имеет региональный статус, а значит, газовая труба через неё никак не может проходить – ни под землёй, ни над ней. Участок был куплен по выгодной цене. Но потом пришлось покупать насосы геотермального отопления, то есть отопления энергией земли. Какой итог? Выгодная цена + стоимость насосов + стоимость работы сделали эту землю невыгодной по стоимости.

Так что когда нам говорят “О! Что Вы! Такая локация! Где вы найдёте подобную цену?”, не стоит сразу кидаться оформлять сделку. Сначала нужно посчитать конечную стоимость, а получив её, заново определить ценность объекта в этой локации.

Глава 11. Так что же такое сделка с недвижимостью?

Получается, что мы оцениваем физический объект и его реальные характеристики: расположение, технические свойства, вид из окна. Но что является предметом сделки? Сам описанный объект или право владения им?

Давайте разберём достаточно распространённые для 90-х истории со строительством частных домов. В те времена грамотного кадастрового оформления участков не велось, электрические мощности получались просто за взятки. Таким же образом оформляли подключение газа и водопровода.

Проблемы с документами на этот дом устранить можно было только за 1.500.00 рублей. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Приезжаешь на такой объект сегодня: стоит дом площадью 500 м^2 на участке в 50 соток. И дом симпатичный, и участок расположен близко к городу. С точки зрения базовых свойств товара под названием “недвижимость” вопросов к дому нет.

Запрашиваешь документы на дом – а там на кадастровом учёте значится только техническое помещение, куда подводился газ. По сути, по самому дому газ подведён с нарушением норм. Дальше возникает вопрос: как купить такой дом с ипотечным займом? Никак, пока не поставите всё здание на кадастровый учёт. А потом выясняется, как подводилось электричество: по документам – 5 кВт, а по факту – две фазы в 20 кВт. Как так получилось? Договорились и подключили.

У дома есть заявленная цена, но это цена постройки без нормальных документов. А что является предметом сделки: физическая постройка или право на владение домом в 500 м^2 на участке в 50 соток с документами на газ и электричество, оформленными по всем правилам?

Когда выясняешь, что стоимость приведения в порядок всех документов составит 2.000.000-3.000.000 рублей, начинаешь подсчитывать: стоимость = цена дома + затраты на оформление. Конечная стоимость покупки делает этот объект ценным для нас?

Теперь посмотрим на этот же объект со стороны собственника. Пока были деньги, строил, не задумываясь о последствиях: тут “дал на лапу” за выделение границ участка, чтобы быстро газ провести, там оформил гараж в 75 м^2 для подключения отопления к дому в 500 м^2, здесь дал электрикам взятку. Потом понадобились деньги. Что думает собственник? Так дом же есть. Актив? Нет, пассив! Потому что без документации такая постройка не то что активом не будет, но ещё и потребует трат на снос дома по требованию властей.

Вот вам пример. Вызвал меня однажды на платную консультацию наследник одного из таких объектов: “Приедете – расскажу, что за проблема”. Приезжаю:

– Показывайте, где дом?

– Вот.

– Так это холм!

– Закопаны два этажа под холмом.

– Не понял.

– Мой папа решил сделать себе бизнес: хотел построить коммерческий дом для престарелых. Построил пятиэтажное здание.

– Погодите, у вас же статус земли и её назначение соответствуют типу “дома для индивидуальной жилищной собственности”.

– Ну, да. Но папа считал, что потом урегулирует этот вопрос, но что-то не срослось. Соседи стали писать письма в прокуратуру, там завели дело. Папа со всей этой нервотрёпкой не выдержал и умер. Дом уже я сносил, за свой счёт. Сплошные убытки! Но я решил до конца дом не сносить, два этажа законсервировали и закопали грунтом. Под курганом – два этажа и подвал.

– И что вы хотите с этим сделать?

– Придумайте, как мне это продать?

У вас, дорогие читатели, есть мысли, как можно продать участок с неоформленным домом, который по факту постановления суда числится снесённым?

Чему учит этот пример? Выходит, что право владения определяется узаконенным комплектом документов. Без них цена недвижимости может быть заявлена любая, но стоимость узаконивания недвижимости возможно перекроет её фактическую стоимость. Качественно оформленные бумаги порой определяют цену и ценность объекта недвижимости.

Вот другой пример. Мы продавали объект коммерческой недвижимости площадью в 600 м^2 как готовый арендный бизнес. По сути, продаётся помещение, где все площади сданы по договорам аренды. Заявленная нами цена – 59.000.000 рублей. Появляется серьёзный покупатель:

– Я посмотрел объект, он мне подходит. Давайте так: моя цена – 48.500.000 рублей.

– Отлично, я передам ваши условия собственнику. Только вот какое дело: не могли бы вы мне помочь?

– Могу! Как?

– Всё просто: вы пришлёте мне письменное предложение по цене, в котором обоснуете, почему она должна быть именно 48.500.000 рублей. Для этого напишите, какие объекты вы купите, если наш собственник не согласится. Да, имейте в виду – у нас идеальные документы на помещение, на коммуникации, на фасады. Просто если вы покажете собственнику список объектов, у которых всё также хорошо с расположением, состоянием, и главное – с документами, мы рассмотрим вашу цену.

– Окей, бумага будет.

Через два дня мы получили предложение в 52.500.000 рублей. Конечная сумма сделки составила 55.200.000 рублей. Когда проводили саму процедуру сделки, юристы покупателя признались, что просьба составить список объектов с качественными документами поставила их начальника в тупик. Он стал вникать и сравнивать состояние документов на объектах конкурентов и понял, что назвал слишком маленькую цену.

О чём это говорит? Изучение законодательства страны (о чём я так нудно писал в первых главах), характеристик объектов, комплекта документов на сам объект и на технические условия – комплексная работа инвестора. Вы, конечно, можете влюбиться в вид из окна какой-нибудь квартиры, но если у неё нет внятной и прозрачной истории сделок, нет прозрачных документов на собственность, этот объект недвижимости – бомба замедленного действия.

Эта книга называется “Бетонное казино” именно потому, что многие мои клиенты, даже очень интеллектуальные, вели себя при покупке недвижимости крайне беспечно, словно играли в рулетку, ставя “на красное”, чтобы выиграть большую сумму денег.

Недвижимость – сложный продукт. Но, к сожалению, многие относятся к её покупке так легкомысленно, что даже автомобиль проверяют тщательнее.

Я не ставил себе целью дать в этой книге ответы на все вопросы. Моя задача – говорить о недвижимости с позиции оценки эффективности инвестиций. Если прочтение этой главы приводит вас к мысли изучить процесс юридической экспертизы более тщательно, я рекомендую книги Вадима Шабалина – профессионального юриста-практика в области оценки и экспертизы документов на объекты недвижимости.

Глава 12. Что вы покупаете, когда инвестируете в новостройку “на котловане”

В 1990-е годы экономика России не позволяла привлекать банковские кредиты для строительства готового жилья. А в начале 2000-х было решено перенять аргентинский[1] опыт долевого участия в финансировании строительства многоквартирных домов.

Застройщик получал право стимулировать инвесторов вкладывать деньги не в готовый объект, а в строительство со стадии “котлована”. По сути, первые проекты представляли собой финансовые пирамиды, в которых дольщики нередко сталкивались с перепродажей одной и той же доли, выраженной в квартире определённой площади, дважды.

Первые контракты с дольщиками заключались по “вексельной схеме”. Это важно запомнить, потому что схема, в сущности, изменений не претерпела.

Вексель – простейшая форма договора займа.

Следовательно, некая организация, владеющая правом распоряжаться земельным участком по договору купли-продажи или долгосрочному договору аренды, брала у физического лица деньги в долг. Обязательством по долгу были не деньги, а товар в виде недвижимости, которую ещё предстояло построить.

С тех пор законодательство вокруг темы новостроек претерпело массу изменений, но суть осталась прежней: застройщик, то есть организация, владеющая правом распоряжаться земельным участком, занимает у дольщика беспроцентный кредит на 1-2 года, в обмен обязуясь вернуть квартиру. Фактически такой тип контракта называется “фьючерсный”. Во фьючерсном контракте описывается будущий товар, цена и срок поставки.

Фьючерсные контракты всегда относились к высокодоходным и одновременно к высокорисковым типам сделок. Так почему долевое строительство до сих пор считается выгодным способом инвестирования? Из-за бытующего убеждения, что недвижимость всегда будет расти в цене.

Ловкий застройщик всегда сумеет создать эффект и иллюзию роста. Как это происходит? Здесь снова стоит вспомнить три понятия: цена, стоимость и ценность.

Очевидно, стоимость будет определяться сметой на строительство. И нередки случаи, когда застройщик привлекал деньги дольщиков по цене, которая была ниже объективной стоимости строительства. Следствие по делу Urban Group показало, что часть денег дольщиков была привлечена по цене, близкой к стоимости строительства.

Теперь о цене. Цена сделки на стадии строительства будет ловко обоснована ценностями, которые дольщик получит в будущем. И тут вступает в работу его величество маркетинг. Застройщик манипулирует ценностями, которые в будущем, по его мнению, позволят выиграть в цене.

Что скрывает застройщик? В первую очередь то, что своих денег у него, как правило, нет. Только сейчас по новым изменениям в законодательстве застройщиков обязали инвестировать свои собственные средства на покупку или аренду участка.

Дольщик всегда рисует в голове картинку, которая не соответствует реальности. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Манипуляция с самим словом “застройщик” вводит наивных граждан в заблуждение. Если бы вместо него использовалась фраза “владелец земельного участка, который занимает деньги на строительство дома”, то картинка бы резко изменилась.

По факту застройщик возведением дома сам не занимается. Он нанимает команду архитекторов, команду согласователей проекта, службу генерального заказчика, которая нанимает генерального подрядчика, который, в свою очередь, нанимает субподрядчиков на отдельные виды работ.

Наивный покупатель думает, что кран на стройке, бетон в бетономешалке, строитель в каске – всё принадлежит застройщику. Нет. Согласно закону N 214-ФЗ (“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”), застройщик – всего лишь владелец или арендатор земельного участка. В России вокруг стройки придумано огромное количество схем, чтобы “уводить” деньги дольщиков на дочерние фирмы.

В сентябре 2019 года в силу вступили изменения в законодательстве. В схему с доходами от стройки решили вмешаться банкиры. Почему? Как я уже говорил, застройщики за долгие годы продемонстрировали: схема привлечения денег на стадии строительства давала возможность делиться с населением частью доходов от стройки. Фактически инвесторы в успешных проектах, зайдя в них на ранней стадии строительства, получали доходность на уровне 20% годовых.

Была и обратная сторона медали. Только в Москве за последние десять лет мы знаем около 40 жилых комплексов-недостроев, а численность так называемых “обманутых дольщиков” составляет более 100.000 человек.

Новый формат поиска капитала на стадии строительства фактически исключил деньги физических лиц из прямого финансирования стройки. Теперь банк даёт деньги на строительство, а деньги дольщиков хранятся без начисления процентов на специальном escrow-счёте.

К чему это привело? Давайте на пальцах разберём новые правила:

1. Если раньше застройщик возводил многоквартирный дом за счёт привлечённых средств, то теперь он должен обратиться в инвестиционный комитет и получить в банке проектное финансирование. Это значит, что застройщик не реализует проект за счёт средств дольщиков.

2. Деньги покупателя по сути лежат на escrow-счёте в банке. И доступ к прибыли – разнице между себестоимостью строительства и ценой продажи – застройщик получает после сдачи объекта. Это важно понимать.

3. Чем больше наполняется escrow-счёт за счёт продаж, тем меньше кредитная ставка проектного финансирования. Она будет пересчитана.

Что все это значит? А то, что вчера застройщик был крайне заинтересован в быстрых деньгах дольщиков для обеспечения нужд стройки, а сегодня – уже нет. Раньше, чтобы привлечь деньги дольщиков на ранней стадии стройки, застройщик давал большой дисконт. Теперь смысл в нём пропадает.

С новыми правилами застройщику важнее обеспечить большую накопленную прибыль, чтобы за период стройки её не “съела” инфляция. Поэтому со старта продаж застройщик по сути начинает продавать по тем же ценам, что и планировал по бизнес-плану.

Деньги дольщиков банк спокойно использует в своих интересах. Да, с одной стороны, он берёт на себя риски инвестиции в строительство. С другой – все средства покупателя приходят в банк, и покупатель не получает на них проценты от депозита. Банк использует эти средства беспроцентно. Такая схема полностью “выбивает” с рынка тех, кто раньше играл в “инвестиции на котловане”.

В завершение этой главы хочется подчеркнуть: на стадии строительства объекта вы не покупаете недвижимость. Вы заключаете инвестиционный контракт, который можно отнести по классу к инвестициям в ценные бумаги.

Если у вас не стоит задача жить в этой недвижимости, я рекомендую изучить другие способы инвестирования средств, потому что рынок новостроек в последние годы в России стабильной доходности не показывал, о чём более подробно мы поговорим в следующих главах.

Глава 13. Итоги части 1

Часто ко мне на консультацию приходят клиенты с вопросами:

– Стоит или не стоит покупать тот или иной объект коммерческой недвижимости?

– Инвестировать ли в жилой комплекс на стадии строительства?

– Покупать ли загородный дом или квартиру?

– Вкладывать ли деньги в недвижимость в Черногории или Испании?

Если вы внимательно прочитали первую главу, то уже понимаете, что универсального ответа не существует. Также как и нет абсолютного метода оценки недвижимости.

Рынок недвижимости сильно зависит от деятельности правительства и от законодательства, выпускаемого из под его пера. Например, введение налогов на богатство во Франции привело к сильному спаду спроса на недвижимость, тогда как введение льготного получения вида на жительство на Кипре при единовременной покупке недвижимости на сумму 200.000 € спрос на недвижимость повысило.

Экономическую ситуацию мы разберём в следующих частях. Пока же отметим главное: стабильность цены недвижимости очень сильно зависит от стабильности политического строя в стране.

Сам объект находится в сильной зависимости не только от локации и технических характеристик, но и от чистоты и грамотности оформленных на него документов.

Плохая, с точки зрения контингента, локация может давать хорошую прибыль для владельца объекта недвижимости, и, наоборот, хорошая недвижимость в центре города может упасть в цене по причине снижения трафика на определённой улице.

Вы уже понимаете, как беспечный инвестор при строительстве собственного дома может потерять миллионы долларов из-за халатного отношения к законодательству и оформлению документов на землю и объект.

Важно понять, что цена объекта в прошлом не гарантирует получение этой цены в будущем. Потребители иррациональны, и маркетинговые манипуляции могут приводить к переоценке ценности недвижимости.

Ценность и цена – два важных параметра, которые всегда “перевешивают” друг друга в голове покупателя и продавца недвижимости. Люди часто забывают посчитать стоимость недвижимости, так как дополнительные инвестиции нередко начинают рассчитывать только после сделки.

В следующих частях мы начнём применять базовые основы к отдельным задачам, которые будет решать в разных ситуациях.

Часть 2. Покупаем недвижимость для жизни

Глава 14. Жизненные циклы семьи, мотивы и потребности

Потребности в недвижимости у любой семьи связаны с её жизненными циклами. Жизненные циклы среднестатистической семьи, в которой супруги состоят в браке не менее 25 лет, можно разбить на четыре этапа:

– молодая семья без детей или с одним маленьким ребёнком;

– зрелая семья с двумя детьми – школьником и младшим школьником;

– семья с взрослыми детьми – выпускниками школы или института;

– пожилая пара.

На разных этапах мы можем наблюдать разные сделки с недвижимостью:

– молодая пара арендует квартиру;

– молодая пара с ребёнком покупает первую квартиру;

– молодая пара увеличивает площадь, одновременно продавая и покупая квартиру.

Да, здесь возможны разные ситуации: могут доставаться наследные квартиры или сразу покупаться большие площади. Но неизменным остаются потребности людей, неразрывно связанные с их мотивами.

Базовых мотивов можно выделить четыре:

– эго,

– комфорт,

– безопасность,

– забота о близких.

Все люди в той или иной мере руководствуются этими мотивами.

Эго. Оно заставляет стремиться к покупке статусной недвижимости определённого класса и качества, находящейся ближе к центральной или престижной части города (района). Человек-эго хочет посредством покупки недвижимости получить обратную связь в виде восхищения. Его не волнует комфорт.

Эго хочет модный и яркий вид из окна на высоте птичьего полета. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Шумная городская жизнь в “бурлящем котле” престижного городского квартала – вот что является целью. Если покупается загородный дом, то крайне важен престиж направления или коттеджного посёлка. У человека-эго не всегда есть деньги, но он готов брать займы ради реализации своих целей. Для него ценно, чтобы дети непременно учились в престижной школе или вузе, поэтому и недвижимость часто выбирается по принципу близости к таким учебным заведениям.

Комфорт. Человек-комфорт стремится к тишине и спокойствию. Ему хочется меньше времени уделять решению бытовых проблем. Конфликты детей из-за деления комнаты доставляют сильный дискомфорт, к тому же каждому очень важно иметь своё личное пространство. Необходимо, чтобы рядом с домом находилось всё необходимое: паркинг, магазины, детские площадки, фитнес и т.д.

Комфорт хочет встречать восход солнца в тишине. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Если это загородный дом, то непременно такой, чтобы всё в нём было долговечным, а вокруг – тихо и уютно. Человек-комфорт не любит напрягаться сам: желательно, чтобы дом или квартира сразу были с отделкой. Он не хочет тратить свою энергию, чтобы возить детей в школу, поэтому она должна находиться рядом.

Безопасность. Сделка должна быть проверена, а инвестиция – предсказуема. Дом – только охраняемый консьержем. Район – некриминальный. На пути до школы ребёнка не должно быть ни одной проезжей части. Крайне важно, какими будут соседи. Необходимо, чтобы с документами на недвижимость всё было в порядке – впоследствии так можно продать квартиру максимально выгодно.

Безопасность хочет купить дом с закрытой территорией. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

В этом мире опасно кому-то доверять, поэтому жильё нужно покупать в безопасном районе. На сделке необходимо всё трижды перепроверить. Если это загородный дом, то рядом должен быть пункт охраны. Забор – только надёжный и высокий.

Забота о близких. Девиз людей, уделяющих большое внимание заботе о близких – “Надо жить так, чтобы близкие были мне благодарны”. Поэтому маму надо перевезти в соседний дом, да и сестру хорошо бы рядом поселить. Для детей нужно сделать всё возможное. Не важно, что сам хожу в стоптанной обуви, главное – чтобы ребёнок был одет. Сами как-нибудь в тесной комнате поживём, но у ребёнка будет хорошая отдельная комната. Пусть не очень хорошего качества дом, зато рядом всё для детей: бассейн, музыкальная школа и т.д. На тренировки нужно ехать через полгорода? Так, переезжаем поближе к секции. Ребёнок поступает в университет в другом городе? Бросаем тут всё и едем покупать квартиру там – пусть ребёнок везде чувствует себя как дома. Если он женится, надо разменять квартиру и купить ему отдельную, но в соседнем подъезде, чтобы, когда внуки пойдут, можно было нянчиться.

Каждый узнает в одном из описаний себя. И часто, когда семья решает на одном из жизненных циклов заключить сделку с недвижимостью, супруги сталкиваются лбами из-за своих мотивов.

Важно соизмерять свои финансовые возможности и смотреть на жизненные циклы семьи с позиции рационального поведения. Давайте на нескольких примерах наших клиентов разберём типичные ошибки.

Первый пример. Семья – родители и один ребёнок – живёт в однокомнатной квартире, но планирует расширение площади, потому что скоро в семье ожидается пополнение. Бюджет позволяет купить в этом районе только двухкомнатную квартиру, то есть из площади в 38 м^2 переехать в 52 м^2. По сути, пространство расширится всего на 14 м^2. Есть ещё вариант: можно переехать в соседний район, чуть дальше от центра, зато в трёхкомнатную квартиру. Но старший ребёнок тут учится в престижной школе. И здесь родители совершают ошибку. В этот момент они не думают о втором ребёнке, ведь со временем детям понадобятся разные комнаты. Срабатывает когнитивная ловушка – мнимая важность престижной школы в конкретном районе для старшего.

Второй пример. Семья переезжает в другой район, потому что сын поступил в профессиональную спортивную школу. При этом детские спортивные “карьеры” – недолговечная история. Чаще всего она длится 3-5 лет. Но родители лезут в ипотечный займ ради переезда ближе к школе.

Третий пример. Семья с тремя детьми – 6, 11 и 17 лет – живёт в трёхкомнатной квартире. Старшему, по мнению родителей, нужна отдельная комната, и они решают продать трёхкомнатную квартиру и купить четырёхкомнатную. Ошибка в данном случае заключается в том, что через три года, до конца цикла жизни в четырёхкомнатной квартире, старший ребёнок съедет на отдельную площадь, так как захочет самостоятельной жизни. А ещё через пять – и второй ребёнок. То есть через 7-8 лет встанет вопрос: зачем столько комнат на троих?

Четвёртый пример. Молодая семья без детей – типичный образчик мотивации “Эго”. Они хотят престижную квартиру в центре. По бюджету могут позволить себе 45 м^2. Задаём логичный вопрос: “Детей планируете?” Ведь в центре есть проблемы со школами, много дорогих платных поликлиник и негде гулять с детьми. Но эта семья не думает о жизненном цикле!

Пятый пример. Семья с двумя детьми строит дом. Папа с мотивацией “Забота о ближних” рассуждает так: раз двое детей, значит, нужно больше спальных комнат, потому что будут приезжать и дети с внуками, и друзья. Строится дом в 500 м^2. Итог: дети выросли, в дом никто не ездит, 500 м^2 на двоих – много, да и обслуживать дорого. При продаже оказывается, что треть вложенных денег не вернуть – слишком мало желающих платить за такое количество комнат.

Такие примеры можно приводить бесконечно. Важно понять: потребности и мотивы должны быть сопоставимы с жизненными циклами и финансовыми возможностями. А размеры и расположение недвижимости не всегда стоит привязывать к потребностям детей, которые вырастают и съезжают на отдельную площадь.

Глава 15. От мечты до сделки: что происходит с вами на пути к принятию решения

В этой главе нам предстоит сделать 9 остановок. В профессиональном мире это называется ‘client journey map’ (“карта путешествия клиента”). Маркетологи знают о переменах настроения клиентов, поэтому могут манипулировать ими. Если вы начинаете задумываться о покупке недвижимости или уже находитесь в “дороге выбора”, вам надо хорошо понимать своё состояние. Неважно, сколько времени занимает этот путь: у некоторых людей – 3-4 месяца, у большинства – от 1 до 2 лет, а некоторые при выборе частного дома тратят 4-5 лет. Главное – отдавать себе отчёт, что, несмотря на сроки, вы всё равно переживёте все описанные состояния.

Итак, маршрут следующий: мечта – интерес – фрустрация – изучение – консультация – осознание – сравнение – расчёт – решение.

Мечта. Она у каждого своя. Кто-то живёт в коммунальной квартире и грезит о личной кухне и санузле. Другой мечтает об отдельной комнате для каждого ребёнка. Третий – о частном доме на берегу реки, потому что устал от городской суеты. Мечта – это реакция на ваши раздражители.

Коллега по работе хвастается заселением в новый жилой комплекс, показывает фотографии коллегам, а вас раздражает собственное положение, и вы думаете: “Ну, ничего, я тоже поднапрягусь и перееду!”. Важно отметить, что чаще всего мечта не побуждает к действию. На этом этапе у вас ещё нет достаточной степени дискомфорта. Мечта не овладела вами настолько, чтобы вы отложили в сторону все дела и начали решать вопрос с недвижимостью.

Интерес. Вы едете в машине и видите рекламу: “Прекрасные квартиры от 4.000.000 рублей! Ипотека от 6,5%!”. Или друзья заезжают в гости и рассказывают, как только что посетили офис продаж новостроек и демонстрируют каталог. Вторая половина ненавязчиво кивает на портал с рекламными объявлениями о продаже недвижимости с намёком “скататься посмотреть”.

“Хорошо, только посмотреть”, – думаете вы про себя. Помните такое состояние? Заходите в магазин, но покупать ничего не собираетесь, только посмотреть. Увидели ценник и бежите к двери. Вот так часто потенциальные покупатели недвижимости узнают цену, условия ипотеки и уже не знают, как им сбежать из офиса продаж. Или наоборот: открывают рекламный портал, видят фейковое объявление по низкой цене, думая, что всё очень здорово, и только позднее узнают подробности: либо объект находится в неудачной локации, либо площадь указана с ошибкой, либо фото “отфотошопили”.

Фрустрация. Именно этим чувством заканчивается стадия проявления интереса. Когда люди узнали, что по ипотеке надо платить ещё и страховку, или поняли, что квартир с привлекательной ценой в хороших по качеству домах, на самом деле, нет и всё это были лишь рекламные фейки, значительная часть в этой точке “сходит с дистанции” или переносит решение задачи на более поздний срок.

Изучение. Наступает момент, когда вы больше не готовы мириться со своим положением. Например, невестке надоели советы свекрови на кухне. Или школа ребёнка за год меняет второго преподавателя математики. До чёртиков надоело стоять в пробке. Вот тогда вы вспоминаете: была мечта, был интерес, было даже разочарование (фрустрация). НО! Вы не изучали другие варианты решения задачи. В этой ситуации вы “садитесь за парту” рынка недвижимости: внимательнее смотрите порталы, замечаете ролики на YouTube с дельными советами, слышите на вечеринке, как друзья говорят о покупке квартиры, и начинаете обсуждать с ними то, что уже успели изучить сами. Чаще всего на этапе изучения вы становитесь хорошо подкованным теоретиком. Но это всё равно мешает перейти к активным действиям: теория – хорошо, но с чего начать?

Консультация. На этом этапе нужно упорядочить разрозненные сведения, изученные объекты, противоречивые факты. Вам нужен “эксперт”. Экспертом вы будете называть не того, у кого на визитке написано “эксперт по недвижимости”, а того, кто вызывает у вас максимум доверия. И тут вас ждёт ловушка.

Например, мама сказала, что у неё есть знакомая “тётя Света”, которая работает частным агентом уже десять лет. Доверяем? Конечно! На самом деле, “тётя Света” за последний год провела пару сделок, отстала в знании рынка, ценовых изменениях, условиях ипотеки, и не разбирается, что и где строится, но вы ей доверяете.

ВАЖНО ПОНЯТЬ, ЧТО СДЕЛКА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ – СДЕЛКА ДОВЕРИЯ: доверия к застройщику, который обещал красивый комплекс, доверия к знакомому агенту, который обещал покупку по хорошей цене, доверия к юристу, который обещал всё проверить. Этого доверия лучше НЕ ИСПЫТЫВАТЬ, пока ваши эксперты не докажут свой профессионализм фактами и делом.

Что такое консультация? Это не предоставление какой-либо информации. Консультация покупателей недвижимости состоит из задавания им правильных вопросов. Вот список того, что должен у вас спросить грамотный эксперт.

1. Какова цель покупки: для проживания или инвестирования для сбережения денег?

2. Кто будет проживать?

3. Какие планы у семьи на ближайшие 5-7 лет?

4. Есть ли дети? Если да, каков их возраст и распорядок дня?

5. Кто помогает с детьми, и как этот человек будет до вас добираться?

6. Какие районы города знаете и нравятся ли они вам?

7. В каком районе живёте, и чем он вам нравится или не нравится?

8. Почему решили приступить к решению задачи именно сейчас?

9. Есть ли план Б, если не получится?

10. Что может заставить вас передумать покупать недвижимость?

11. Что уже смотрели и изучали?

12. Каков бюджет покупки?

ВНИМАНИЕ! Заметьте: бюджет покупки интересует меня менее всего. Когда я консультирую клиентов, мне важно знать их потребности. А уже потом под бюджет я представлю вариант, который удовлетворит их потребности.

Чаще всего непрофессиональный консультант начинает разговор так: “Какую квартиру хотите? Однушку или двушку? А трёшку? А бюджет у вас какой?”

Это – непрофессинальный подход, бегите от такого советчика. Поймите, на остановке под названием “КОНСУЛЬТАЦИЯ” вы начинаете дорогу к сделке. И в данной ситуации вы всегда сталкиваетесь с “дорожной развилкой”: “вляпаться в дерьмо” или дойти до выгодной сделки.

Осознание. Есть ещё одно важное условие, запомните его: после грамотной консультации чувство тревожности за сделку должно уйти, а не возрасти. Должно наступить осознание – что и зачем вы делаете. После плохой консультации или непрофессиональных советов картинка у вас не сложится. А если сложилась, можно её фиксировать в виде плана и приступать к действиям.

Сравнение. Теперь вы начинаете действовать. Активный просмотр недвижимости базируется на принципе визуального сравнения: вы сопоставляете качество, размеры, цены (в следующих главах будет изложен подробный порядок действий на этом этапе). Главное, что с вами в этот момент происходит – чем больше вы смотрите, тем чётче понимаете, что, за сколько и как можете купить.

Расчёты. Наступает момент финальных просчётов: вы считаете, сколько что стоит. И вот всё уже сложилось, картина становится более-менее ясной, и вдруг вас охватывает истерическая паника. Это норма! Так происходит со всеми клиентами, которых мы с моей командой агентов в сети наблюдаем ежедневно в течение 17 лет. Паника – это реакция на стресс, которая означает, что надо взять и сделать окончательный выбор.

Решение. Принятие решения сопровождается мощной затратой энергии. Решение – это ответственность. Сделка с недвижимостью – очень ответственная история, потому что недвижимость – товар дорогой. Нервничать в таком случае приходится всем.

ВНИМАНИЕ! Вы пытаетесь побыстрее выйти из состояния стресса, часто произнося: “Давай уже что-нибудь купим, уже всё надоело!”. Так делать нельзя! Нельзя покупать “что-нибудь”. Возьмите себя в руки. Если нет чёткого решения, вернитесь на стадию сравнения или расчётов.

Таким образом, теперь вы хорошо понимаете, что с вами происходит или может произойти (а многие уже узнали себя, вспомнив, как у них проходила сделка с недвижимостью). Где вас ждут ловушки, вы тоже поняли. Теперь важно при следующей покупке вспомнить все этапы и понять, что всё идет своим чередом и вы обязательно пройдёте весь описанный путь.

Глава 16. Выбор города и района для проживания

В первой части книги давалось много скучных определений. Вы могли подумать: “Ну, тоска же! Зачем мне это?” А вот зачем. Сейчас мы вернёмся к базовым понятиям и начнём складывать в вашей голове целостную картину.

Как уже говорилось, большая часть общества склонна вести оседлый образ жизни. Мы не любим менять место обитания, если нас всё устраивает. Поэтому смена локации часто объясняется поиском лучших условий для быта, заработка и воспитания потомства.

В обществе постмодерна особые мотивы смены места проживания часто связаны со “статусом” района. Иными словами, такие решения больше объясняются иррациональными причинами, нежели базовыми требованиями к условиям жизни.

Главная ошибка большинства инвесторов – спонтанность принятого решения. Чаще всего в такую ловушку попадают курортники (туристы), которые приезжают из отпуска с предварительным договором на покупку недвижимости.

Давайте сформулируем первое правило выбора города или района: для покупки недвижимости в каком-либо районе или городе стоит прожить там в арендованном жилье несколько месяцев. За это время ваш взгляд на выбранное место сильно поменяется.

Я знаю массу примеров, когда купленную на стадии “котлована” недвижимость выставляли на продажу через три месяца после заезда в квартиру с формулировкой: “Мы поняли, что это не наш район”. Позвольте! А что мешало изучить его до покупки? Вы не могли покататься в районе стройки?

Часто я говорю клиентам следующее: “Хотите понять, как от вашего будущего места жительства вам придётся добираться до работы, оставьте свой автомобиль и попробуйте добраться туда от предполагаемого места жительства утром общественным транспортом.”

Так мы формулируем второе правило: важно погрузиться в бытовые условия района или города, даже если вы там не жили раньше.

Не менее страшная ошибка покупателей – ДОВЕРИЕ “эксперту”, который продаёт им недвижимость. Что я только не слышал за годы работы! Самый яркий пример – Музыкальный район Краснодара. Часто люди с Дальнего Востока или Сибири выбирают Краснодар местом миграции в пенсионном возрасте. Таких горе-покупателей привозят в Музыкальный район (улицы названы именами композиторов и оперных певцов) в хорошую погоду, показывают симпатичные дома по низкой цене. Покупатель на эмоциях оформляет сделку, не общаясь с местным населением. А дальше выясняется, что район располагается в такой местности, где сильные ливни вызывают его затопление.

Район Краснодара, который периодически топит (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Отсюда формулируем третье правило: идите и общайтесь с местными жителями, которые не работают в сфере недвижимости.

Ну и самое важное правило: надо помнить, какой была изначальная цель. Вот пример. Приходит на консультацию пара и рассказывает, что цель её переезда в город – поиск хорошей работы, так как в их родном городе с этим плохо. Диалог разворачивается следующий:

– В каком районе вы нашли работу? Это важно, потому что Москва – такой большой город, что добираться до места работы будет удобно не из всех районов.

– Пока мы только выставили квартиру на продажу в нашем городе. Сначала купим здесь, а там уже будем с работой определяться.

– Стоп, ребята! Цель была какая? Работу найти. Почему не искали? Кто вы по специальности? Куда устроитесь?

Или другой пример. Приезжает женщина на консультацию, и у нас случается такой диалог:

– Мне надо купить квартиру за 15.000.000-17.000.000 рублей.

– Цель покупки какая?

– У нас дочь через год поступать будет. Я с ней перееду в Москву.

– В какой ВУЗ поступает?

– Пока не определились. Думаю, на западе где-то надо купить.

– Почему?

– Там МГУ.

– Так вы определились?

– Нет, это один из вариантов поступления.

– А если поступите в Государственный университет управления?

– Ну, может.

– Так он на востоке Москвы. Дочь через весь город кататься будет?

По дороге от мечты до сделки цель забывается. И начинается другой маршрут.

Так всё же как соблюсти все правила? Если вы планируете переехать в другой город, то однозначно сначала арендуйте квартиру сроком не менее полугода, а уже потом можно думать о покупке. Для этого надо пройти несколько районов города своими ногами, общаясь с местными жителями. Если вы уже живёте в городе, то при смене района задайте себе вопросы.

1. Какие причины заставляют меня менять район?

2. Достигну ли я со сменой района своей цели?

На консультациях часто приходится видеть людей, которые основной причиной смены района называют неблагоприятную атмосферу из-за неподходящего контингента. Но когда начинаешь выяснять, что связывает людей с районом, в который они хотят переехать, что они знают о нём, ходили ли они там вечером на прогулку, то видишь удивлённые лица. Моя задача как эксперта – задавать клиентам провокационные, острые вопросы, которые они сами себе, как правило, не задают.

Есть ещё одна особенность мозга: это явление называется “импринтинг”, то есть качественное закрепление в памяти особенностей объектов. Мы не осознаём, насколько сильно на нас влияют приятные детские воспоминания при выборе жилья. Если мы выросли в определённом районе или в детстве ездили в красивый город, то воспоминания потом влияют на нас и во взрослом возрасте. Часто приходится слышать:

“После того, как в детстве я попал на экскурсию на обзорную башню, я всегда мечтал жить на верхних этажах”.

“Мне с детства нравились такие райончики”.

Поэтому при смене локации мы часто не понимаем, что нами движет.

Недавно на консультации у меня была семейная пара. Говорил больше супруг, в основном – о новых районах Москвы, которые строятся на месте бывших промышленных зон, с модными жилыми комплексами. Тогда я завёл диалог с супругой:

– А что сейчас Вас не устраивает? Расскажите, в каком районе Вы выросли.

– Я выросла и училась в центре, в районе Кутузовского проспекта. То есть жила ближе к Украинскому бульвару.

– Получается, Вы жили в сталинском доме, а сейчас – на окраине в панельном, в спальном районе?

– Да.

– А хотели бы в район своего детства вернуться? Или в подобный ему?

– Конечно, мне нравятся такие районы.

Нередко на консультациях я прошу клиентов рассказать подробно, как выглядел район, в котором они прожили большую часть жизни, что в нём нравилось, а что нет.

Часто люди выбирают не современные дома, а архитектуру своего детства (Фото из фотобанка canva.com)

Сейчас часто приходится наблюдать удручающий подход к выбору места жительства: выбирается не район проживания, а список жилых комплексов, которые себя ярко рекламируют, но разбросаны по разным концам города. Вместо формирования цельной логической картины осознанного выбора района покупатели в хаосе носятся по городу, рассматривая жилые комплексы из рекламы. Часто такие горе-инвесторы ездят по городу на такси. Вот вам пример диалога с одним из таких людей:

– Вы видели, что рядом с жилым комплексом, в котором вы хотите купить квартиру – фабрика химчистки гостиничного комплекса, следственный изолятор и комбинат по производству майонеза?

– Нет, мы туда приезжали пару раз на такси прямо в отдел продаж.

При поиске района для проживания лучше забыть о такси и личном автомобиле. Необходимо пройтись по району, посмотреть, как он живёт, какой в нём контингент, где находятся магазины, сады, поликлиники, салоны красоты. Вы не будете просто сидеть в четырёх стенах. Ваш комфорт и безопасность будут определятся районом.

Глава 17. Дом или квартира: типичные заблуждения

После рождения второго ребёнка или во время ожидания третьего у семейных пар часто возникает вопрос: “А не стоит ли нам за те же деньги, на которые в городе можно приобрести большую квартиру, купить частный дом с участком?”.

Давайте рассмотрим вопрос комплексно и выясним, всегда ли это верное решение.

Для начала посчитаем цену и стоимость. Для примера возьмём трёхкомнатную квартиру в Москве площадью 75 м^2. Такая квартира может выставляться в рекламу с ценой от 11.000.000 до 16.000.000 рублей в зависимости от района. И тут начинает казаться, что лучше за те же деньги купить дом.

Изучаем предложения. Сначала надо понять, что качественное жильё в таком ценовом диапазоне найдётся не всегда. Затем приходим к пониманию, что с таким бюджетом мы купим дом в 150-180 м^2 с участком в 6-10 соток в двадцати километрах от города. НО! Полезной площади в таком доме будет 100-130 м^2, поскольку в нём много технических помещений, подлестничного пространства, подкровельных метров. Что мы выиграли в качестве площади? Многие скажут: “Участок, площадь больше, чем в квартире, и жизнь на природе!”.

Хорошо. Запишем. А теперь давайте сравним жизнь с детьми в загородном доме и в квартире.

Загородные поселки не всегда обеспечены инфраструктурой (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

За городом не всегда удаётся найти качественную школу и детский сад. Вызов врача в частный дом в Подмосковье – целая история. Но не школой и садом живёт семья – детям нужен развивающий досуг. Во многих пригородах крупных городов с этим проблема.

Дальше встаёт вопрос цены эксплуатации. В квартире всё можно решить руками работников управляющей компании. В загородный дом выезд специалиста по отопительным котлам, слесаря, электрика всегда обойдётся дороже. Зимой из многоквартирного дома вы выходите, а управляющая компания уже очистила от снега тропинку до остановки транспорта или до машины. В частном же доме придётся помахать лопатой или поработать снегоуборочной машинкой.

После шести соток многие россияне кинулись покупать участки по 20-50 соток. Им участки в 10-15 соток уже казались маленькими. Но с годами все осознали, что затраты на содержание земельного участка, на ландшафтные работы стоят немало. И ситуация резко поменялась: все понимают, что не готовы тратить большие деньги на содержание дома. К тому же налоговая нагрузка на частные домовладения возросла. В некоторых районах Подмосковья и в курортных городах частные дома стали облагаться высоким налогом.

Теперь давайте вернёмся к трём понятиям: цена, стоимость и ценность. Цена, на первый взгляд, у большой квартиры и частного дома кажется одинаковой. Но стоимость содержания квартиры и дома уже разнятся. Плюс дом всё время добавляет к своей стоимости новые суммы, которые забирает незначительный ремонт фасада, крыльца и так далее. В многоквартирном доме такие затраты включены в коммунальные платежи. Но преимущество частного дома – в наличии собственного земельного участка, что, как мы уже знаем из юридических свойств недвижимости, описанных в первой части, сигнализирует о более надёжном правовом статусе.

Приведу беседу с одним из своих знакомых. Надеюсь, для многих читателей она станет хорошим уроком, а некоторые – не сомневаюсь – в этом разговоре узнают себя:

– Как пришла идея начать строить дом? Как выбиралось место под покупку участка? Какой размер был у участка?

– У отца была давняя идея построить родовое гнездо, где мы будем собираться вместе и проводить выходные: родители, дети, внуки… В то время (в 2007 году) дела в компании отца шли хорошо. В какой-то момент он решил вложить деньги в строительство дома. Участок выбирался спонтанно. Отцу кто-то задолжал денег и рассчитался участком. Он был так себе: 12 соток, 40 километров по Киевскому шоссе, транспортная доступность – не очень, да и по природным характеристикам не самое красивое место.

– Как выбирали проект? Какие у дома были характеристики? Вам наверняка хотелось реализовать амбиции строителя, если у отца была строительная компания?

– Естественно! Деньги были, решили строить с размахом. Общая площадь дома – 288 м^2. Отец взял готовый проект и доработал его “под себя”. У проекта появились непонятные архитектурные формы, башенки и всё в таком духе.

– То есть вы в тот момент не думали, что дом должен быть такой, чтобы его можно было легко продать?

– Нет, я же сказал, строилось родовое гнездо. Но когда стали продавать, поняли, что именно нужно было строить. В момент проектирования никто о продаже не думал.

– Смету всего проекта просчитать пытались или делали по принципу “как пойдёт”?

– Со сметной стоимостью всё вышло как в типичном IT-проекте. Там программисты на старте говорят одну сумму разработки, а в финале выходит совсем другая. Вот тут также: сначала тебе говорят, что всё строительство обойдётся в 5.000.000-6.000.000 рублей, а потом нужен крутой септик и дорогущий котёл – тащи ещё 1.000.000 рублей. Какой дом без бани? Снова ищи 1.000.000 рублей. Забыли учесть пару нюансов – давайте ещё деньги. В итоге к финишу строительства смета точно превысила 10.000.000 рублей.

– Стройка дома финансировалась тоже коллективно? Кто-то вёл запись расходов, кто и сколько вложил?

– На старте около 3.000.000 вложил отец. Потом у него начались проблемы с бизнесом, и деньги стал вносить я. В тот период мой бизнес стал приносить ощутимые доходы, но в то же время не такие, чтобы ускориться и закончить все работы за один сезон. Поэтому стройка финансировалась постепенно и тянулась не один год.

– Когда ты понял, что семейное гнездо стало обузой для твоего кошелька?

– Я давно себя приучил вести запись расходов. И в определённый момент стал понимать, что вся ощутимая прибыль от бизнеса “закапывается в землю”. Было ещё несколько эпопей, которые били не только по кошельку, но и создавали нервотрёпку. Например, за подключением электричества ты идёшь к местному “царьку”, который тебе выставляет счёт в виде “вступительного взноса”, а потом устанавливает безумные тарифы за свет. И обойти ты это никак не можешь. Ещё была история с подключением газа. Несколько лет с нас собирали деньги: то 30.000, то 50.000 рублей. В итоге даже к моменту продажи газ к дому так и не подключили (насколько я знаю, новый владелец всё-таки решил проблему). Все эти неурядицы и незапланированные расходы в какой-то момент достали меня, я стукнул кулаком по столу и сказал, что лучше родовое гнездо продать, чем дальше инвестировать деньги в бездонную бочку.

– Как ты высчитывал цену продажи дома?

Дом клиента. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

– О, это было интересно! Сначала я обратился в одно крупное агентство. И вот что любопытно: они спросили, сколько я хочу за свой дом, но никаких рекомендаций по цене не дали. Просто приехали, сфотографировали объект и исчезли. Я посчитал цену строительства и стоимость участка. Получилась сумма порядка 13.000.000 рублей. Я прибавил личный “коэффициент жадности”: сначала это была сумма порядка 5.000.000 рублей. Звонков и обращений не было. Я снижал эту сумму с шагом в 500.000-1.000.000 рублей. Постепенно дошёл до цены 14.500.000 рублей, но и тогда последовала тишина. Не дождавшись ничего от первого крупного агентства, я обратился во второе. В итоге за два года получил пару просмотров.

– Так через сколько тебе всё-таки удалось выйти в деньги?

– В общей сложности в рекламе дом стоял больше трёх лет. Когда я разочаровался во всех агентствах, стал как-то сам по всем порталам и доскам объявлений раскидывать рекламу. Была мысль повесить баннер на объекте с телефоном, но у меня дом стоял в стороне от дороги. А покупатель нашёлся совершенно случайно. Агент искал дом для клиента из региона и шерстил все объявления. Надо отметить, что он и дотянул меня до сделки. Его активность сыграла в итоге решающее значение. Хотя он работал не на меня, а на своего клиента-покупателя, из сделки я вытащил 12.500.000 рублей”.

В завершении этой главы хотелось бы посоветовать вот что: если у вас до покупки дома или участка под строительство не было опыта постоянного проживания в частных домах, то начните с аренды.

Глава 18. Почему таунхаусы в России нельзя покупать?

В нашей стране любят использовать иностранные словечки не по назначению: лофты, фахверковые дома, шале и таунхаусы встречаются в рекламе недвижимости повсеместно.

Уже из перевода английского слова townhouse понятно, что речь идёт о “городском доме”. В таких домах раньше жили богатые аристократы. Так как города в Европе строили на небольшом пространстве и земля в центральной части города всегда была дорогой, то стены домов буквально срастались друг с другом. Таким же способом строятся и современные сблокированные дома в городах всего мира. Сегодня можно встретить несколько разновидностей таунхауса: многосекционные дома, а также duplex (как правило, это два сблокированных дома с одной общей стеной).

Российская «находка» строить таунхаус за чертой города. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Таким образом, изначально townhouse – это городская недвижимость, имеющая малоэтажные формы (максимум – 2-3 этажа).

А теперь, задайте себе вопрос: зачем в предместье города или за его пределами (например, в Подмосковье, где земли много) строить таунхаусы?

Более бестолковую покупку придумать сложно. В расходах на эксплуатацию дома и таунхауса не будет больших отличий. При этом нормального земельного участка вам не выделят. Зачем, спрашивается, ехать по пробкам в пригород, чтобы в итоге заехать в нечто странное? Это и не частный дом с участком, и не квартира со своими преимуществами. По сути, вы живёте с соседями за стеной, но оплачиваете все расходы на частный дом.

Самое неприятное ждёт владельцев средних секций. Чаще всего застройщики из-за непонятной экономии строят совершеннейшие убожества. Представьте: вам предлагают секцию дома в три этажа. Общая площадь, за которую вы заплатите – 200 м^2, но использовать в реальности вы будете от силы 120 м^2. Получается, вы получите 80 м^2 бесполезной площади!

Вот так выглядит обычно «обжитый» третий этаж (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Почему так происходит?

За последние несколько лет я осмотрел более двух сотен предложений таунхаусов. Половина из них – трёхэтажные. Все собственники заявляли, что третьим этажом не пользовались никогда! Оказалось, что в ежедневной эксплуатации третий, мансардный этаж, использовать совершенно невозможно. Только вообразите: вы бежите на третий этаж позвать ребёнка к обеденному столу! У большинства владельцев при продаже таунхауса на третьем этаже находились: склад, тренажерный зал (про который забывали, судя по пыли), пустое пространство (так как не придумали, что с ним делать). То есть 60-70 м^2 были куплены впустую.

Лестничные марши «съедают» полезную площадь. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Важно отметить и другую особенность: ужасные придомовые территории. Из жадности застройщики оставляют вам одну сотку земли перед домом и одну – за домом. Естественно, что перед домом стоит машина (редко “тауны” строят со встроенным гаражом), а за домом остаётся убогая лужайка, зажатая соседскими заборчиками.

Такой придомовой участок вызывает улыбку. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

С экономической точки зрения – тоже одни убытки. Изначально всех покупателей заманивали тем, что за 8.000.000-12.000.000 рублей они приобретут в Подмосковье полноценную альтернативу квартире в Москве. Да! Только цену любой недвижимости определяет локация! Представьте себе квартиру, которую купите за 12.000.000 рублей, если вы готовы кататься за город на расстояние 10-12 км от последнего поста ГИБДД.

По сути, никакой просторной замены квартире вы не получите, потому что в итоге у вас выйдет на 10-15 м^2 больше полезной площади. Зато при этом у вас появятся дополнительные заботы: о газовом котле, системе индивидуального отопления, о расчистке места для машины зимой, о кровле и состоянии фасада. Всё это в многоквартирном доме решать не приходится.

Мы не будем рассказывать об инфраструктуре большинства загородных посёлков. Её или нет совсем, или она не компенсирует жизнь в городе.

С детьми жить в большинстве таунхаусов в пригородах российских городов можно до окончания начальной школы, дальше приходится ломать голову с организацией поездок в город.

Расходы на содержание таунхауса со временем также увеличиваются! Но самое главное – продать сегодня таунхаус без финансовых потерь невозможно.

Вывод таков: большинство людей, инвестируя в этот странный тип жилья в России, проигрывают и несут убытки. Многие признают, что лучше купить отдельный дом или оставаться в квартире.

Глава 19. Расчёт площади квартир и ошибки при выборе планировок

Расчёт площади квартиры или дома неразрывно связан с жизненными циклами семьи. Часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда покупатели выбирают планировку квартиры с бесполезной площадью.

При расчёте площади всё-таки надо опираться на определённые стандарты. Например, непродолжительное время в Москве по некоторым проектам строились однокомнатные квартиры площадью 50-55 м^2. Потом стало понятно, что такие площади неликвидны: квартира в итоге получается не практичной, а за площадь приходится переплачивать.

Важно понимать, что современная городская квартира как массовый продукт появилась и в Европе, и в СССР в эпоху главенства идей французского архитектора швейцарского происхождения Ле Корбюзье – одного из главных апологетов конструктивизма.

Основные идеи конструктивизма – простота и функциональность – были абсолютно созвучны идеям, которые пропагандировал и внедрял в европейскую архитектуру Ле Корбюзье. “Дом – машина для жилья”, – эти слова Ле Корбюзье могли бы принадлежать и любому представителю школы советского конструктивизма.

Одна из главных идей Ле Корбюзье касалась планировок жилого дома. Свободная планировка внутри здания становится возможна благодаря применению железобетонного каркаса. Теперь стены перестают быть несущими, и внутри здания они играют роль только лишь перегородок. Их можно переносить по своему усмотрению, что обеспечивает значительную экономию внутреннего объёма здания, а также материалов.

Все эти принципы используются в домостроении до сих пор. Советское наследие и в настоящее время ярко проявляется в потребительских привычках. Например, кухня для многих людей – всё ещё не место приготовления пищи, а место сбора членов семьи. Поэтому многие хотят, чтобы площадь кухни была не просто больше 10 м^2, а достигала 14-15 м^2.

Недавно у меня состоялся разговор с дамой из региона, которая искала однокомнатную квартиру для покупки сыну. Она остановила выбор на квартире с такой планировкой:

Планировка квартиры в одном из московских жилых комплексов (Рисунок Смирнова Сергея)

На первый взгляд она может показаться кому-то интересной. Но! Обратите внимание: при общей площади квартиры в 37 м^2 и площади жилой комнаты в 13,1 м^2 площадь кухни – 12,6 м^2. У меня к клиентке возник вопрос:

– Вы понимаете, что планировка не очень ликвидная? В итоге в комнате вы не сможете разместить много вещей, а в кухонной зоне получете лишнюю площадь.

– Вы знаете, я выбрала эту планировку, потому что собираюсь приезжать к своему сыну и буду ночевать на кухне, где мы поставим диван.

Недавно я был в гостях у своего знакомого в другом жилом комплексе, в котором была вот такая планировка:

Планировка квартиры в одном из московских жилых комплексов (Рисунок Смирнова Сергея)

В эксплуатации эта квартира вынуждает собственника организовать всю свою жизнь на вытянутой кухне. Спальная комната в 13,2 м^2 слишком мала. Если поставить в ней двуспальную кровать, едва ли хватит места для приличного шкафа с одеждой.

Как вы понимаете, застройщики в первом и втором случае делали попытки создать так называемую “европейскую планировку” квартиры с одной спальной комнатой и гостиной. Но на площади до 40 м^2 мы получаем нелепое решение.

Тут следует поднять вопрос о балансе площадей. Одно из самых удачных решений принадлежит проектировщикам в таких сериях домов, как П-44, КОПЭ, П-3 и их модификациях. Подобные серии характерны для поздней советской и ранней российской архитектуры. До сих пор такие планировки пользуются повышенным спросом и с небольшими изменениями применяются при строительстве современных жилых комплексов. Их главная особенность состоит в том, что авторы путём анализа массового строительства достигли баланса жилой и общей площади квартир.

Когда вы покупаете квартиру, вы оцениваете её по количеству людей, которые будут проживать на этой площади, хранить свои вещи и проводить досуг. Но сегодня цена квартиры чаще всего привязана к стоимости метра. Нередко получается так, что в площади квартиры вы покупаете бесполезные метры.

Планировка однокомнатной квартиры в панельных домах серии П44Т (Рисунок Смирнова Сергея)

Если посмотреть на схему, кому-то площадь кухни может показаться маленькой. Но в этой однокомнатной квартире серии П-44Т достигнут правильный баланс – вы платите за жилое пространство. Такая квартира подходит для молодой семьи: комната будет поделена на зону досуга семейной пары и игры маленького ребёнка. Большая жилая площадь в ванной комнате позволит с удобством разместить стиральную машинку и шкафчик для личных вещей.

Планировка квартиры в одном из краснодарских жилых комплексов (Рисунок Смирнова Сергея)

А теперь посмотрим на планировку из Краснодара. При общей площади квартиры в 34,5 м^2 жилой площади – всего 15,2 м^2. То есть она составляет 44% от всей покупаемой площади. Покупатель будет платить за 5 м^2 бесполезного коридора и за 1,5 м^2 бесполезной узкой кухни. Получается, в итоге небольшая площадь в 6,5 м^2 даже при ценах Краснодара в 55.000 рублей за 1 м^2 выливается в 360.000 рублей переплаты.

Рассмотрим примеры планировок квартир с бо́льшей площадью.

Планировка двухкомнатной квартиры в панельном доме серии П44т (Рисунок Смирнова Сергея)

Этот тип планировки двухкомнатной квартиры в П-44Т до сих пор очень популярен, хотя сама серия домов спроектирована почти 30 лет назад. При общей площади квартиры в 63 м^2 жильцы получают просторный холл на входе, где можно поставить большой шкаф для верхней одежды, просторную ванную комнату и кухню-гостиную, в которой – за счёт эркерного окна – много света и пространства. В итоге формируются жилые комнаты площадью 18,9+14,8=33,7 м^2. Такая планировка ценится, и покупатели даже сегодня готовы за неё платить дополнительные деньги. И тут мы вспоминаем первую часть этой книги:

покупатель готов к повышению цены за предложение, если видит для себя дополнительные ценности.

Как мы наблюдаем, такой тип планировки по сей день используется при проектировании современных монолитных квартир. Вот вам пример из жилого комплекса “Ясный”, построенного на юге Москвы в 2019 году.

Планировка двухкомнатной квартиры в жилом комплексе Ясный в Москве (Рисунок Смирнова Сергея)

Здесь переместилась ванная комната, которая расположена между жилыми комнатами, но основа и принцип контура квартиры остались неизменными.

Особое внимание при выборе планировок нужно уделять количеству окон в квартире. Сейчас достаточно часто можно встретить в продаже большие квартиры, которые на самом деле имеют много бесполезной площади. “Нарезать” это пространство на качественные комнаты невозможно, поскольку жилая комната определятся не просто площадью, а естественной инсоляцией помещения, которую обеспечивает окно.

Планировка двухкомнатной квартиры в жилом комплексе Триколор в Москве (Рисунок с сайта застройщика https://cg-tricolor.ru/)

Объекты в ЖК “Триколор” в Москве, с такими планировками оказались без покупателей. Подобные квартиры имеют площадь в 90 м^2 (!), но из-за трёх окон спроектировать в квартире можно не больше двух комнат (и обратите внимание, насколько неудобно расположены подводы воды и канализации). Получается, что гостиная превращается в 40-метровый зал – слишком великий для семьи, которая, скорее всего, будет состоять из двух взрослых и одного подросшего ребёнка. Все покупатели задавались одним вопросом: “Зачем мне такая площадь, если нельзя сделать больше двух жилых комнат?”.

Вот ещё одна попытка застройщика сделать качественную планировку, которая превращает квартиру в бестолковый продукт. Обратите внимание на 12,5 м^2 коридора, в котором мы видим 7 дверных проёмов. В результате разместить что-либо в этом бесполезном коридоре просто невозможно. Ну, и, конечно, попытка сделать гостиную, которая может быть зонирована на две площади, выглядит сомнительно.

Планировка квартиры в одном из жилых комплексов Краснодара (Рисунок Смирнова Сергея)

В результате при покупке квартиры с такой планировкой мы имеем примерно 17 м^2 бестолковой площади.

Давайте разберём грамотные планировочные решения. Вот планировки моих партнёров из “Ёлки Девелопмент” в Новосибирске. На 38 м^2 организованы гостиная с кухонной зоной и спальная комната. При этом в коридоре есть отдельная зона для хранения вещей.

Планировка однокомнатной квартиры в жилом комплексе от Ёлки Девелопмент в Новосибирске (Рисунок Смирнова Сергея)

Вот планировка трёхкомнатной квартиры, расположенной на площади в 58,5 м^2. Вы можете сказать, что площадь маленькая, но надо сказать, что застройщик предусмотрел в комплексе кладовки, что позволяет экономить при покупке, потому что кладовка продается дешевле, чем дополнительные метры в квартире.

Планировка квартиры с гостиной и двумя спальными комнатами в жилом комплексе от Ёлки Девелопмент в Новосибирске (Рисунок Смирнова Сергея)

Интересно, что в комнате, которая играет роль гостиной, площадь составляет 19,5 м^2. За счёт двух окон можно поставить перегородку и организовать кухню и небольшую детскую комнату. Вот вам пример, какую роль в планировке играет количество окон.

При выборе планировки важно обращать внимание и на контур квартиры: в основе своей комнаты в массовом потреблении должны иметь прямоугольную форму.

Вот вам квартира в элитном доме площадью 160 м^2, в которой нестандартная форма некоторых комнат сочетается с ужасным дисбалансом в площади спальных комнат и гостиной. При грамотном подходе на 160 м^2 должны быть организованы три спальные комнаты, гостиная и кухня или две спальные комнаты, кабинет для работы, гостиная и кухня. Но, что мы видим в этой планировке?

«Экзотическая» планировка квартиры в одном из жилых комплексов Краснодара (Рисунок Смирнова Сергея)

Вот ещё один пример форм-фактора квартиры, которую потом будет сложно перепродать. При общей площади в 120 м^2 покупатель получит комнаты странных форм, для которых тяжело подбирать мебель. Кроме того, здесь очень сложно планировать эргономичное пространство.

«Экзотическая» планировка квартиры в одном из жилых комплексов Москвы (Рисунок Смирнова Сергея)

Прежде чем подвести итоги главы, хочется напомнить о том, что мы обсуждали в этой книге ранее – жизненные циклы семьи. Они подтверждают одно из главных правил при покупке недвижимости: покупая или проектируя недвижимость, создавая интерьер своей квартиры в стремлении к оригинальности, думайте о том, как будете продавать это в будущем.

Жизненные циклы при покупке недвижимости и выборе планировки заставляют нас задумываться над следующими вопросами.

1. Как вы разместитесь в этой квартире сейчас?

2. Как вы будете размещаться в ней через 7 лет?

3. Как вы будете продавать квартиру? Будет ли такая планировка ликвидна?

Глава 20. Выбор дома: панель, монолит или кирпич

На этапе изучения рынка недвижимости, который мы обсуждали в 15 главе, покупатели часто сталкиваются с большим количеством противоречивой информации о качестве строительства многоквартирных домов. В основном, такие заключения делают профаны.

Важно понимать, что современные технологии строительства многоквартирных домов давно шагнули вперёд. В современном домостроении мы всё реже встречаем кирпичные дома с железобетонными балками и перекрытиями. Если раньше классический оранжевый или ярко-красный кирпич считался основным материалом при строительстве домов, то сегодня он всё чаще встречается только в частном домостроении. Почему? Здесь играет роль скорость строительства. Раньше фундамент заливался из обвязки арматуры и бетона, где арматура придавала каркасу жёсткости, или фундамент делался на основе железобетонных свай, которые забивались в грунт, и железобетонных плит. Дальше вертикальные опорные стены возводились из кирпича, а межэтажные перекрытия снова делались из железобетонных плит.

В середине 20 века в массовом строительстве стали применяться железобетонные панели и блоки, которые использовали как для перекрытий, так и для вертикальных опорных конструкций и стен. В начале 21 века весь мир постепенно перешёл на монолитное домостроение. И сегодня мы встречаем большое количество заблуждений относительно того, что монолитное домостроение – более качественное решение, нежели строительство панельных домов. А многие покупатели выбирают не новый фонд, а старый (как они говорят – “проверенный годами” кирпич). Давайте всё-таки разберём на примере вечного спора “панель или монолит” отличия строительства современных многоквартирных домов. Многие ошибочно полагают, что монолитный дом однозначно лучше панельного. Мы решили развеять этот и другие мифы.

Внимание! Дочитайте до конца, чтобы понять, как выбирать проект!

Рабочие вяжут арматуру для заливки вертикальной стены. (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Если вы пойдёте к застройщику, который возводит и продаёт монолит, то он однозначно скажет, что монолитный дом лучше. Если спросите то же самое у застройщика, специализирующегося на панельном домостроительстве, он ответит, что панель, конечно же, лучше и технологичнее монолита, а главное – дешевле.

Как быть, если сегодня компания “ПИК” строит новые дома с монолитным каркасом и панельным фасадом? Что это за технология?

На фото виден монолитный каркас, который закрывается фасадной панелью (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Давайте, вместе попробуем разобраться в преимуществах и недостатках каждой из технологий строительства.

Фундамент. Строительство здания начинается с фундамента. И он не зависит от того, какой дом будет строиться дальше – панельный или монолитный.

Работы по подготовке опорной стены фундамента (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Фундамент зависит от многих других факторов, связанных с местностью, на которой строится проект, с геоподосновой, с наличием или отсутствием подземной парковки, с этажностью здания и нагрузкой.

Заливка фундамента (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Фактически фундамент и работы нулевого цикла выполняются отдельно от всех остальных работ по проекту, который предоставляет проектный институт со всеми расчётами.

Работы нулевого цикла будут очень схожи и при строительстве монолитного дома, и панельного.

Плюсы и минусы монолита. Монолитный дом начинается с заливки пола первого этажа. Для этого собирается опалубка, которая формирует плиту межэтажного перекрытия.

Уложенная арматура для межэтажного перекрытия (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Опалубка строится из опорных металлических конструкций и специальных фанерных щитов, которые создают сплошную горизонтальную поверхность и удерживают бетон в форме до застывания. Опалубки смазывают специальным раствором.

Вертикальные опоры для опалубки для межэтажного перекрытия (Фото из фотобанка depositphotos.com)

После заливки бетон прогревается и набирает проектную прочность за 7 суток.

Затем начинается заливка вертикальных опорных конструкций. Для этого сначала вяжется арматура для вертикальных конструкций.

До заливки бетона связанная вертикальная конструкция из арматуры предъявляется техническому надзору на стройке.

Вертикальная опалубка представляет собой вертикальный щит, который смазывается специальным составом, чтобы после того, как бетон наберёт прочность, опалубку можно было легко оторвать от готовой стены.

Рабочие установили вертикальные опалубки для заливки бетона стен (Фото из фотобанка depositphotos.com)

При строительстве в зимнее время для прогрева бетона через электроды подаётся электрический ток. Таким образом, сейчас мы разрушаем миф о том, что бетон зимой не застывает и строить в мороз нельзя.

Перед заливкой застройщик проверяет качество каждой партии бетона от поставщика для того, чтобы не залить бракованную бетонную смесь.

После застывания прочность конструкции проверяется техническим надзором. Затем снимается опалубка, шлифуется набравшая проектную твёрдость плита и убираются все стыки.

Рабочие готовят опалубку для опорной стены дома (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Покупателю важно знать, когда достроят его дом! Скорость строительства монолитных домов такова: за месяц подрядчик может залить 3-4 этажа. Поэтому если вы видите, что сейчас строят второй этаж, а в здании их двадцать, то на строительство всех этажей (при условии, что процесс непрерывен) уйдёт 5-6 месяцев. Дальше будет потрачено время на фасадные и внутренние отделочные работы (как правило, столько же, сколько на строительство каркаса). Узнать об этажности проекта всегда можно из проектной декларации.

Фасадные стены выкладываются из бетонных блоков или кирпича. Монолит фасадных стен заливается редко, так как удобнее и экономичнее оконные проемы выкладывать, а не заливать.

Монтаж вентилируемого фасада (Фото из фотобанка depositphotos.com)

С точки зрения долгосрочности и прочности, кирпич и фасадные блоки не будут сильно отличаться от бетона, поскольку нагрузку на себе несут вертикальные опоры.

Современные фасады с внешней стороны представляют собой многослойный “сэндвич” из блоков (кирпича), утеплителя и отделочного материала.

Компания “ПИК” пошла дальше и создала завод, который изготавливает многослойные фасадные панели. При заливке монолита в каркасе делаются специальные закладки, которые позволяют быстро закрыть фасад панельными конструкциями.

Именно поэтому сейчас появились монолитно-панельные дома.

Главное отличие панельного дома от монолитного в том, что монолитный дом получает расчёт на эксплуатацию на 150 лет, а панельный – на 50. Но это не означает, что панельный дом разрушится через это время. Это значит, что по истечении срока, панельный дом будет необходимо капитально ремонтировать, обрабатывая стыки между панелями.

Плюсы и минусы панельного дома. Панельное строительство начинается с панельного домостроительного комбината. Застройщик заказывает панельному комбинату свой проект.

Существует миф, что панельный завод производит однообразные панели. Как правило, по заказу застройщика панельный завод может регулировать размеры панели, прочность и толщину.

Развеем миф, что панельный дом имеет более тонкие стены, чем монолитный

Сначала на заводе создаётся проект будущей панели. Перед заливкой бетона компьютер рисует профиль плиты согласно чертежу на специальной оснастке. Затем, рабочий выкладывает на магнитный слой плиты, куда будет заливаться бетон, а также контурные формы для оформления плиты.

Арматурный каркас будущей плиты (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Внутрь панели закладывается арматура, которая также, как и в монолите, формирует прочность плиты. И здесь открывается второе отличие панельного дома от монолитного. Теперь преимущество будет за панельным жильём. Межкомнатная плита в монолитном доме заливается вертикально, а в панельном – горизонтально.

Горизонтальная заливка плиты – более надёжный способ защиты от образования воздушных полостей (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Вероятность образования воздушных полостей в плите, сделанной на заводе, исключена, так как после заливки бетона вибрация не допускает образования воздушных пустот. А вот в монолите внутри стены могут остаться воздушные пузырьки, то есть полые пространства небольшого размера. Как следствие, прочностные характеристики стен в панельном доме часто выше, чем в монолитном.

Панельная стена высушивается после заливки в специальной камере, где свою прочность набирает за 7-8 часов.

Как же панели собираются в дом? В каждой из них есть металлические вкладки, и при установке панели стыкуются вкладками и свариваются между собой сваркой. Так скрепляются стены. Сварные швы должны хорошо проверяться, поскольку именно они являются слабым звеном панельного дома.

Теперь самый главный и шокирующий факт: фасадные работы в современном домостроении и в панельном, и в монолитном доме выглядят одинаково.

Фасадные панели сегодня также имеют несколько слоёв утепления, так что фасад, собранный в монолитном доме, и фасадная панель, собранная на заводе, часто не уступают друг другу.

Сегодня большинство современных панельных комбинатов выпускает панели для бесшовного монтажа домов с утеплёнными фасадными панелями.

Итоги. Панельные, монолитные и кирпичные дома отличаются в основном в следующих параметрах:

– В монолите меньше междуэтажных стыков, в панельном доме они заделываются бетоном, и через 50 лет их необходимо обрабатывать.

– Межкомнатная стена, изготовленная на панельном заводе, более прочная.

– В монолитном доме более разнообразные планировки, а в панельном доме перепланировать квартиру сложно.

– Панельный дом собирается со скоростью поставки панелей с завода, а вот монолитный не может заливаться быстрее.

– Кирпичную кладку сегодня тоже можно встретить, но в основном, её используют для межкомнатных перегородок в монолитном каркасе. Как правило, такие перегородки не несут на себе вертикальную нагрузку и при перепланировке могут сноситься.

– Фасадным кирпичом декорируется внешний облик здания, то есть потребителю кажется, что дом построен из кирпича, хотя на самом деле – это монолитный каркас, фасад делается из пенобетонных блоков, а потом уже обкладывается декоративным кирпичом.

– Мы развеяли два мифа: 1) на морозе нельзя заливать бетон; 2) панельные стены тоньше монолита.

Напрашиваются следующие выводы. При выборе застройщика и жилого комплекса:

– постарайтесь найти информацию не только о застройщике, но и об исполнителе подрядных работ; а главное – поинтересуйтесь, какие проекты строил этот подрядчик;

– изучите технологические особенности конструкции, перекрытия, фасада, качества утеплительных материалов и класса энергоэффективности дома (такая маркировка сегодня доступна);

– изучите, как ведут себя жилые комплексы с такими техническими характеристиками;

– и важное – пожалуйста, читайте мнения реальных практиков в строительстве, а не форумы “диванных экспертов”.

Глава 21. План сделки и источники финансирования покупки

Эту главу можно назвать ключевой для тех, кто собирается покупать недвижимость. Однако, ознакомившись с ней, вы поймёте, что она, пожалуй, самая основная и во всей книге.

Обычно план сделки я обсуждаю с клиентами на консультации. Вспомните главу 15, где мы говорили о том, что к потребности в консультации мы приходим только после поверхностного изучения рынка недвижимости. Известное изречение Сократа “Я знаю, что я ничего не знаю” лучше всего описывает это состояние.

В последнее время приходится видеть все бо́льшее количество покупателей недвижимости, которые прибегают к нам с последствиями “эмоциональной покупки”. Когда задаёшь им вопрос: “Писали ли вы план сделки на бумаге?”, выясняется, что нет, и никто не может чётко ответить, что двигало ими при заключении сделки.

Казалось бы, любые процессы с недвижимостью не терпят эмоций. Но тут надо снова вспомнить базовые понятия: “цена”, “стоимость” и “ценность”. Эмоциональная покупка всегда связана с переоценкой ценностей, которые заставляют не обращать внимание на цену и конечную стоимость затеи.

План сделки, изложенный на бумаге, заставит вас сравнить эти три понятия. К написанию плана необходимо привлечь всех участников. Что значит всех? Если вашим детям больше десяти лет, я бы настойчиво советовал хотя бы спросить их, готовы ли они к переезду в другой район.

Давайте сразу разберём пример. Важной деталью будет время происходящего – на дворе был февраль. Одна женщина заинтересовалась рекламой нашей квартиры, выставленной на продажу, и позвонила (мы ещё разберём процесс приёма входящих звонков в третьей части книги, но, забегая вперёд, скажу, что я всегда выясняю, кто будет проживать в покупаемой квартире и с какой целью она приобретается). Интересующая квартира находится в доме на северо-западе Москвы. Женщина рассказывает, что жить там планирует с дочерью-школьницей. Переезжают они из другого конца Москвы, с юга, поближе к маме (бабушке), которая будет помогать с воспитанием дочери. Диалог у нас разворачивается такой:

– На дворе февраль, Вы сейчас выставили свою квартиру на продажу и ищете вариант на другом конце Москвы. Дочь – школьница. Так?

– Так!

– Вы ребёнка будете из одной школы в другую переводить в конце учебного года?

– В смысле?

– Вот послушайте, что я узнал от вас. Сейчас февраль, Вы выставили квартиру на продажу. Звоните мне по объявлению и говорите, что хотите купить квартиру у нашего клиента. Это значит, что в апреле вы продадите свою квартиру, купите, например, нашу квартиру на другом конце Москвы, и появится задача перевести ребёнка в конце года в другую школу. Не проще ли дать возможность закончить ему учебный год в прежней школе?

– Да. Я задумалась. А разве квартиру можно так быстро продать?

– Обычно по ликвидной цене покупатель на квартиру находится за семь недель. Наш собственник точно захочет продать свою квартиру до конца апреля.

– Да, верно. То есть он не подождёт меня?

– Конечно, нет. И вряд ли другой собственник согласится ждать. Вам следует сейчас заняться даже не поиском квартиры, а составлением списка домов, в которых Вы хотели бы жить. Потом необходимо написать план действий и привязать его к календарю так, чтобы сделка по квартирам пришлась на лето, когда ребёнка будет проще переводить из одной школы в другую, поскольку за время каникул он слегка оторвётся от класса.

– Согласна с вами, пересмотрю свой план.

План сделки – это “дорожная карта” достижения ваших целей и удовлетворения ваших потребностей.

Часто при составлении плана на бумаге участники сделки пересматривают свои потребности и запросы. Посмотрите на примере. Обращается семейная пара за консультацией. Супруги продали квартиру площадью 83 м^2 в сталинском доме на метро Войковская. Запрос у них такой: купить квартиру бо́льшей площади так, чтобы у сыновей, которые не уживаются в одной комнате, были раздельные комнаты. Дальше, общаясь с супругами, пытаюсь получить дополнительную информацию:

– А почему при 83 м^2 было всего две комнаты?

– Потому что там мы сделали перепланировку – объединили одну из комнат с кухней в гостиную, и в итоге осталось две комнаты.

– Понятно. Что сейчас рассматриваете?

– Вот тут мы запутались.

– В чём?

– Мы думаем: купить квартиру в готовом жилом комплексе или взять в новостройке, которая сдаётся через два года.

– Погодите, но вы сказали, что продали квартиру. Какая новостройка? Где вы будете жить всё это время?

– А, так мы сейчас живём у родителей в трёхкомнатной. Пока переехали к ним.

– Стоп. Вы озвучили проблему: вас беспокоят дети, которые не уживаются в одной комнате. Ради этого вы затеяли продажу квартиры. Но потом у вас появился запрос на новостройку.

– Ну, да.

– Так в чём потребность: в новом доме или в том, чтобы детей в разные комнаты расселить?

– Вот мы и запутались.

Вспоминаем 14 главу. В этой ситуации наши клиенты при расчётах и анализе опять не учли жизненные циклы семьи. Когда они перепланировали квартиру и убирали одну из комнат, не подумали, что мальчики вырастут и вступят в фазу “борьбы самцов за территорию”. Для чего они сделали перепланировку? Мотив одного из супругов – жить в современной планировке. Скорее всего – это ЭГО. Но так как он не хочет перетягивать одеяло на себя, то прикрывает идею жить в современном доме заботой о семье.

Вот тут важно уметь сказать друг другу правду. При написании плана сделки скрытые мотивы участников я рекомендую вытаскивать на поверхность.

Дело в том, что потребность появляется из дискомфорта: одному участнику сделки удобно находиться в одних условиях, другой хочет оказаться в других. Но сделка с недвижимостью – это поиск компромиссов, а иначе всё пропадет.

Написание плана сделки в присутствии всех участников – это как раз и есть компромисс. При его составлении участники должны сами себе ответить честно на определённые вопросы.

Цель сделки – удовлетворение потребностей всех участников. Например, если супруга конфликтует с мамой мужа, то её цель – личное пространство, а цель мужа – спокойствие семьи. Выход из ситуации – выезд из родительского дома. Мама мужа имеет свой скрытый мотив – оставить сына рядом с собой и заботиться о нём. В результате мама при попытке продать квартиру и выбрать две другие будет не противостоять своей невестке, а пытаться разрушить планы сделки. Самый простой способ – мешать продавать квартиру, более тонкий подход – браковать предлагаемые ей варианты отдельной жилплощади. Выход из такой ситуации – честный разговор сына с мамой, во время которого он объяснит, что она проявит бо́льшую заботу о нём, если даст ему жизненный покой. А он будет достигнут, если две семьи начнут жить в раздельных квартирах.

Скрытые мотивы участников сделки мешают написать чёткий план действий. Из-за этого сделка часто двигается в ложном направлении.

Нередко происходит так, что женщина в браке начинает бояться за своё будущее: “Если муж уйдёт, что у меня останется?”. Тогда она идёт с предложением к супругу: “Давай не будем держать деньги на счету, а купим небольшую квартиру под сдачу в аренду. Оформим её на меня, и я буду ей заниматься.” Скрытый мотив – финансовая безопасность на случай развода. Это приведёт к тому, что на самом деле сделка пойдёт по ложному следу. Супруга будет выбирать квартиру не под сдачу в аренду, где на первом месте стоит “окупаемость” и “доходность”, а себе для жизни. Если такой запрос будет обрабатывать неопытный специалист по недвижимости, то он не сможет правильно диагностировать потребность и мотивы.

Поэтому цель сделки прописывается после того, как её участники приходят к общему знаменателю. В результате вы осознаёте, что будете сравнивать. На этапе сравнения вы сопоставите ваши финансовые возможности с тем, что вы увидели, и отметёте те варианты, которые, согласно цели, не представляют той ценности по сравнению с той ценой, которую просят за объект.

Вопросы, которые вы должны задавать себе при написании плана покупки недвижимости:

1. Какую задачу (потребность) мы решаем покупкой недвижимости?

2. Какой должна быть недвижимость, чтобы полностью решить задачу (удовлетворить нашу потребность)?

3. В каком районе (городе) должна находится недвижимость, чтобы полностью решить задачу (удовлетворить нашу потребность)?

4. Знаем ли мы этот город (район) достаточно хорошо, чтобы купить там недвижимость сейчас?

5. Почему мы именно сейчас начали решать задачу (пытаться удовлетворить потребность)?

6. Есть ли у нас возможность отложить покупку недвижимости?

7. Что мы будем делать с этой недвижимостью через 3, 5, 7, 10 лет?

8. Достаточно ли у нас средств для покупки недвижимости, решающей задачу (удовлетворяющей потребности) в этом районе?

9. Какие у нас финансовые возможности?

Если мы не укладываемся в бюджет, готовы ли мы:

а) менять район;

б) менять требования к самой недвижимости;

в) отказаться от сделки сейчас.

Если ответ на десятый вопрос – “а”, то идём к пункту 4, если ответ – “б”, идём к пункту 2, если ответ – “в”, идём к пункту 5, а дальше снова отвечаем на вопросы.

Ответы на эти вопросы должен дать каждый участник сделки. Так вы увидите разночтения в планах.

Финансовые возможности складываются из трёх источников:

– личные сбережения (накопления);

– недвижимость и активы в собственности;

– возможности получения ипотечного займа.

Личные сбережения – тип источника, который даёт возможность быстро выйти на сделку. Недвижимость в виде актива требует процесса продажи. В третьей части мы отдельно разберём все этапы продажи недвижимости. А сейчас, я приведу два утверждения, истинность которых доказана 40-летней мировой практикой моего учителя Гиля Острандера, открывшего более 900 офисов агентств недвижимости в 19 странах:

– “Все собственники свою недвижимость переоценивают. Её ценность и стоимость отделки собственники пытаются компенсировать ценой продажи”.

– “Никто не продаст недвижимость, пока не увидит, что купит взамен. Значит, собственник, который продаёт недвижимость с целью покупки другой, должен вести себя не как ПРОДАВЕЦ СВОЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ, а как ПОКУПАТЕЛЬ, который сначала должен чётко понять, что будет ПОКУПАТЬ, а потом уже начать ПРОДАВАТЬ свою недвижимость”.

Возможности получения ипотечного займа тоже следует оценивать чётко. Ставка на аренду жилья и спрос на покупку в ипотеку тесно связаны между собой. Всё всегда упирается в рентабельность и ваши финансовые возможности. Необходимость в отдельном жилье определяет понятие “комфортный ежемесячный платёж”.

Если говорить банковской терминологией, комфортный ежемесячный платёж за аренду жилья или по ипотеке должен составлять 30% (максимум 40%) от общего дохода. Но опять-таки существуют нюансы.

Если вы живёте один (одна) и ваш среднемесячный доход составляет 70.000 рублей, то максимальная ставка по аренде или за ипотеку может составлять 30.000 рублей. А теперь представим, что есть семья с доходами одного супруга в 1.000.000 рублей и второго супруга – в 60.000 рублей. Казалось бы, можно взять и платить по ипотеке аж 60.000 рублей. Но возникает вопрос: что будет, если супруг, который получает 1.000.000 рублей в месяц, потеряет работу? Понятно, что второй не вытянет ипотеку в 60.000 рублей. Поэтому взвешивайте риски, когда оцениваете свои финансовые возможности и составляете план.

Можно оценить свои возможности следующим образом. Если вы легко платите за аренду квартиры 32.000 рублей в месяц, то можете взять ипотеку по ставке 8,5% в размере 3.500.000 рублей. Если у вас есть накопления в 1.500.000 рублей, вы легко складываете две суммы и считаете свои возможности на покупку квартиры.

Давайте разберём такой пример. В 2018 году арендные ставки начали расти, а ипотечная ставка – снижаться. Это привело к следующему:

– рост арендной ставки вынудил людей заинтересоваться ипотекой;

– ипотека привлекла новых покупателей;

– спрос покупателей “разогнал” цены.

Давайте я продемонстрирую это на расчётах[2].

Если в 2017 году однокомнатная квартира в Москве стоила 3.700.000 рублей, при ставке в 10,5% и первоначальном взносе в 700.000 рублей сумма ежемесячного платежа составляла около 32.200 рублей. Примерная переплата по процентам за ипотеку за 15 лет выплаты составила бы 2.800.000 рублей. Это немаловажный факт. Значит, конечная стоимость квартиры получилась бы такой: 3.700.000 + 2.800.000 = 6.500.000 рублей. С учётом вложения в ремонт квартиры, конечная стоимость была бы выше – 7.000.000 рублей.

Важно отметить, что по статистике крупных банков среднестатистический россиянин гасит ипотеку за 7-8 лет. Поэтому переплата обычно ниже – 1.200.000 рублей, что снизило бы конечную стоимость квартиры на 1.400.000 рублей.

Из-за роста цен в 2020 году такая однокомнатная квартира в Москве достигла цены 6.000.000 рублей. При первоначальном взносе в 1.300.000 рублей и даже при сниженной ставке в 6,5% сумма ежемесячного платежа уже составила 45.300 рублей. Переплата по процентам за ипотеку за 15 лет выплат – 2.600.000 рублей. То есть конечная стоимость квартиры достигнет 8.600.000 рублей.

Какая интересная получается история! Ставки падают, вызывают рост спроса, спрос вызывает рост цены, среднемесячный платёж растёт.

Теперь, поговорим о первоначальном взносе. Опытный эксперт по кредитованию скажет вам, что взнос должен быть не меньше 30% от стоимости объекта. Статистика последних 15 лет показывает, что семьи, которые платили взнос в 30%, всегда более устойчиво доходили до погашения, чем остальные. Накопленный взнос снижает и среднемесячный платёж, а это даёт уверенность, что даже с трудностями в доходах вам удасться решить вопрос с погашением очередного платежа.

Смотрите сами. При ставке в 8% годовых и цене квартиры в 5.000.000 рублей возьмём два первоначальных взноса:

– 10% от цены, то есть 500.000 рублей, даёт среднемесячный платёж при растягивании выплаты на 15 лет – 43.000 рублей;

– 30% от цены, то есть 1.500.000 рублей, даёт среднемесячный платёж при растягивании выплаты на 15 лет – 33.500 рублей.

То есть нужно будет платить на 120.000 рублей в год меньше, и уже можно позволить себе отпуск.

Вы можете начать спорить, что накопить 1.000.000 рублей непросто. Ничего подобного! Вы рассчитываете брать ипотеку, а значит, за пару лет до этого должны начать тренировать себя откладывать определённую сумму денег. Если вы не можете откладывать по 45.000 рублей в месяц, то как вы собираетесь ежемесячно платить за ипотеку 43.000 рублей? То есть собирать первоначальный взнос – это приучать себя пару лет откладывать энную сумму денег. Так вы научитесь платить за ипотеку.

Внимание! Нередко банки прибегают к уловке, предлагая снизить молодым семьям ежемесячный платёж за счёт большего срока кредита. Это приводит к росту переплаты, а значит, конечная стоимость квартиры вырастает так, что потом вернуть потраченные деньги ценой продажи становится невозможно.

Возьмём два срока кредита по ставке 8% на квартиру ценой 3.000.000 рублей с одинаковым для этих сроков первоначальным взносом в 20%:

– за 10 лет переплата составит 1.100.000 при ежемесячном платеже 30.000 рублей;

– за 15 лет переплата составит 1.700.000 при ежемесячном платеже 23.000 рублей.

То есть разница в ежемесячном платеже в 7.000 рублей за 5 лет набегает в переплату за квартиру ценой 3.000.000 рублей в 20% (600.000 рублей). Поэтому не попадайтесь на такие уловки.

Часто при написании планов вы ориентируетесь на рекламу застройщиков. Она манит низкой ипотечной ставкой и первоначальным взносом в 10%. И ждать сдачу дома надо всего два года. Ничего, потерпим в арендной квартире.

Теперь давайте посчитаем.

Если вы снимаете квартиру за 25.000 рублей в месяц, то за год вы тратите на аренду 300.000 рублей. То есть за два года получаем 600.000 рублей.

При написании плана помните, что вы будете платить по кредиту и за аренду одновременно. Поэтому при расчётах надо прибавить стоимость аренды к цене квартиры.

Берём квартиру в готовом доме за 5.000.000 рублей с первоначальным взносом в 1.500.000 рублей. При ставке в 8,5% сумма ежемесячного платежа составит 34.400 рублей. Вы получаете готовую квартиру и въезжаете в неё. Переплата по процентам за ипотеку при 15 годах составит 2.700.000 рублей.

Теперь возьмём квартиру в строящемся доме, которая сдаётся через два года. Вас заманивает меньшая цена – 4.800.000 рублей, меньший первоначальный взнос в 10% и хорошая ставка – 6,5%. Только при таких условиях сумма ежемесячного платежа будет составлять 45.000 рублей. Переплата по процентам за ипотеку за 15 лет составит 2.300.000 рублей. Казалось бы, переплата меньше! Но вспоминаем 600.000 рублей за аренду, и вот вам 2.900.000 рублей. Добавьте сюда риски задержки строительства и переплату за лишние месяцы аренды квартиры. Так что выгодными такие условия могут быть только тогда, когда вы точно уверены, что итоговая цена квартиры после сдачи дома вырастет на 20%, что компенсирует вам ожидание. Ошибки инвестирования в новостройки мы ещё разберем в 4 части этой книги.

Итак, подведём итоги этой непростой главы.

1. Часто в пути от мечты до сделки вы можете забыть о реальной цели покупки. Поэтому всегда возвращайтесь к написанному плану. Снова и снова задавайте себе вопросы из этой главы.

2. Цели каждого участника сделки удовлетворяют его личные потребности. Не стесняйтесь говорить об этом друг с другом открыто. Скрытые мотивы уводят сделку на ложный путь.

3. Источники финансирования сделки расписываются на бумаге.

4. Если прибегаете к ипотечному займу, просчитывайте разные варианты.

Глава 22. Новостройка или вторичка: что выбрать? Сравниваем плюсы и минусы.

Покупатели новостроек объясняют свой выбор определёнными плюсами:

– возможность получения скидки от застройщика;

– новая квартира (в ней никто не жил);

– хорошие планировки;

– хорошие соседи (а не бабушки);

– возможность сделать планировку квартиры под свои нужды;

– новый подъезд;

– более низкая цена (почему это не так – читайте далее).

Типичный случай, когда в строящемся и построенном корпусе разница в ценах составляет всего 10% (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

А теперь давайте посмотрим на эту ситуацию глазами экспертов, которые чаще рекомендуют покупать готовое жильё.

Лучше увидеть готовый подъезд, чем представлять его на картинке (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Если учесть, что после перехода на систему расчётов при покупке новостроек через escrow-счета застройщики не будут давать скидки при продаже на ранней стадии, то стоит задуматься о целесообразности покупки квартиры, которую сдадут через год-полтора.

Важно понимать, что вы можете купить готовую квартиру со скидкой и в доме, который был построен и сдан 1-2 года назад.

Эта квартира – в готовом доме, который был построен пять лет назад: даже в таких проектах можно найти квартиру, в которой никто не жил (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Плюсы покупки готовой квартиры:

1. Купить квартиру, в которой никто не жил, можно уже в построенных домах, не обязательно рисковать инвестициями на стадии “котлована”.

2. Существуют новые жилые комплексы такого низкого качества, что лучше жить в доме брежневских времён.

3. Планировки квартир в старых проектах бывают не хуже, а иногда и намного лучше.

4. Главный недостаток новостройки – вы не знаете, кем будут ваши соседи. В готовом доме вы это видите сразу.

5. Цены на новостройки в 2020 году сравнялись с ценами на готовое жильё, и в будущем низких цен “на котловане” не будет.

Владельцу этой квартиры срочно нужны были деньги, и он дал скидку больше, чем вы бы получили у застройщика в соседнем строящемся корпусе. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

6. С частным лицом торговаться проще, чем с застройщиком: сегодня можно легко отторговать 5-7% от цены в рекламе. Застройщик такие скидки не даст.

7. Готовые квартиры часто продают люди, которые испытывают проблемы с погашением ипотеки и из-за быстрой продажи дают хорошие скидки.

Глава 23. Пошаговый порядок действий на этапе сравнения недвижимости

Большинство покупателей не являются профессионалами в сфере недвижимости, поэтому начинают её поиск неправильно. Лень и отсутствие опыта приводят лишь к копанию в “мусорных” базах рекламных порталов. Более того, множество покупателей даже не понимают разницы между рекламным порталом и агрегатором данных.

Представляю порядок действий для такой ситуации.

Шаг 1: Выключаем компьютер и выходим из дома

Определитесь с локацией. Покупатели делятся на две группы: одни уверены, что знают локацию идеально и им можно вообще ничего не изучать, другие готовы метаться по всему городу.

Нужны увидеть район в целом, а не 100 метров вокруг покупаемого дома (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Поверьте, и первая, и вторая группа ведут себя безграмотно. Знание локации и владение информацией о том, где в районе находится поликлиника или магазин, с точки зрения покупки недвижимости – не одно и то же. Вам нужно изучить качество домов, состояние подъездов и состав жильцов. Поэтому выключайте компьютер, одевайтесь и выходите на прогулку. Задача простая – доехать до конкретного района и всё подробно изучить.

Шаг 2: Общаемся с жителями

Приехав в район, выбираем дома не только по визуальному признаку. В сети много информации о годе постройки того или иного дома, серии и качестве проекта.

Но главный источник информации о доме – это его жильцы.

Подходя к каждому дому в первой половине дня или под вечер, вы легко найдёте во дворе гуляющих мам и бабушек: здороваемся и сообщаем, что хотим купить квартиру в этом доме, и дальше задаём вопросы о его состоянии. Поверьте эксперту со стажем – более подробной информации не сообщит даже ЖЭК. Спросите про состояние подъездов, про соседей и про район. Вы всё узнаете “из первых рук”. Если у вас есть дети, обязательно пообщайтесь с мамами – они расскажут вам про школы и сады.

Шаг 3: Заходим в подъезды

Обязательно обойдите подъезды – они отражают всё. Стены ярко расскажут, кто живёт в доме. В большинстве случаев потенциальный покупатель при обычном просмотре квартиры будет делать вывод и принимать решение о покупке после того, как зайдёт в подъезд.

Подъезд ярко “рассказывает” своим внешним видом о соседях. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Вызываем лифт, смотрим его состояние. И, конечно же, главный друг агента по недвижимости – консьерж. Если повезёт (а везёт часто), консьержка расскажет, где и какие квартиры сейчас продаются.

Шаг 4: Составляем список домов

Теперь записываем адреса только тех домов, которые точно вам подойдут. По этому списку вы и будете подбирать квартиры, заранее понимая, как выглядит дом. В списке должно появиться не меньше десяти вариантов.

Шаг 5: Начинаем поиск в сети

И только теперь начинаем работать с порталами. Используйте картографический поиск и ищите по списку адреса только тех домов, которые отметили во время “похода”. Такой точный подход избавит от необходимости часами копаться в горах бесполезных объявлений.

Вы уже знаете район, список домов, ищите объекты поиском на карте. (Скриншот с портала cian.ru)

Обведите эти дома на карте и смотрите объекты только в них. Нижнюю границу цен проводите, исходя из понимания “предела качества недвижимости”, допустимого для вас. Верхнюю границу установите на уровне +7% – такую сумму можно отторговать.

Шаг 6: Анализируем цены и считаем конечную стоимость

Проведите небольшой сравнительный анализ путём составления таблицы. Обязательно высчитывайте стоимость метра в каждом предложении. Так будет удобнее понять, какая квартира выгоднее. Например, в одной квартире цена квадратного метра равна 100.000 рублей, а в другой – 115.000 рублей. Но квартира за 115.000 рублей отдаётся с мебелью и ремонтом, а первая требует вложений.

Прибавляем стоимость ремонта – 15.000 рублей на 1 м^2 к стоимости той квартиры, что стоит без ремонта 100.000 рублей за квадратный метр. Получается так: 100.000 + 15.000 = 115.000 рублей. Теперь всё выглядит совершенно иначе. Таким образом вы легко сможете сравнивать предложения с качественной отделкой и без неё.

Шаг 7: Идём смотреть квартиры

На этом этапе изучаем отобранные варианты. Осматривайте квартиру вместе со всеми взрослыми, которые будут участвовать в сделке. Смотрите за один выход не меньше трёх объектов, чтобы иметь возможность сравнивать.

Задаём собственникам грамотные вопросы, которые позволят выявить мотивацию продажи и возможные варианты по торгу:

1. Какова цель продажи, и почему решили продать?

2. Подбирают ли себе недвижимость взамен?

3. Сколько собственников?

4. Все ли согласны с ценой сделки?

5. Как быстро готовы освободить квартиру?

6. Как будут строить сделку с вами

Глава 24. Покупка на вторичном рынке: 5 шагов сбора информации для проверки квартиры

Все шаги по сбору информации о покупаемой квартире можно пройти самостоятельно.

Шаг первый. Запросите копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Проверьте данные правообладателей объекта недвижимости (в свидетельстве и в правоустанавливающем документе они должны быть идентичными). То же самое касается информации об объекте недвижимости. Проверьте наличие зарегистрированных обременений на объект (достаточно зайти на сайт Росреестра).

Шаг второй. Если Вы располагаете данными о собственнике и его дате рождения, то у вас есть возможность через сайт Федеральной службы судебных приставов узнать о заведённых в отношении него исполнительных производствах. В случае, если он является злостным неплательщиком услуг ЖКХ и прочих подлежащих обязательной оплате услуг, сделка будет выстраиваться иначе.

Шаг третий. Обратите внимание и проанализируйте возраст собственников. Если владельцы – несовершеннолетние дети, то обязательно нужно выяснять, имеется ли возможность наделить их другой собственностью, не ухудшая жилищных условий, или же в данном случае это будет альтернативная сделка. Похожая ситуация складывается при работе с людьми, находящимися в так называемой “зоне повышенного риска” (их ещё называют “социально незащищёнными слоями населения”), то есть с людьми, чей возраст превышает 70 лет. Очень часто в преклонном возрасте возникают изменения в работе мозга, которые могут вызывать психические расстройства, либо люди попросту могут не отдавать себе отчёт в совершаемых действиях. Соответственно, возникает риск признания сделки, заключённой с таким собственником, оспоримой, а впоследствии – недействительной, что ведёт к потере права собственности на объект недвижимости.

Шаг четвёртый. Необходимо проверить действительность паспорта собственника. Это особенно важно, когда сделку предлагают проводить по доверенности, а владельца недвижимости нельзя увидеть ни на внесении аванса, ни на сделке. Сделать это можно через сайт Федеральной миграционной службы.

Шаг пятый. Проверяем перепланировки. Если в наличии имеются отсканированные копии технической документации на объект (техпаспорт, экспликация и поэтажный план), а у самого дома типовая планировка, не лишним будет сравнить данные, указанные в проекте дома, со сведениями, приведёнными в представленных технических документах. Информация по планировкам домов находится в свободном доступе.

Сделав такие несложные шаги, вы не обезопасите себя на 100%, но это, по крайней мере, позволит уже на начальном этапе выявить недобросовестных продавцов и либо поставить им более серьёзные условия выхода на сделку, либо больше не тратить на них время и заниматься поиском другого объекта.

Глава 25. Как проверить застройщика: 5 простых шагов

Клиенты нередко задают вопрос, как проверить застройщика. В большинстве случаев “непрофессиональный” покупатель ленится выполнять рекомендации и ограничивается просмотром обзоров на YouTube и чтением отзывов в сети. На самом деле, существует комплексный подход к анализу застройщика. В первой части книги мы говорили о том, что застройщик – это владелец земельного участка. По сути, он вовлекает в строительство всех остальных участников процесса: банк, который финансирует строительство, архитекторов, генерального заказчика и генерального подрядчика.

Шаг 1

Раз застройщик – это владелец земельного участка, то начинать надо с анализа документов на этот участок. Застройщик обязан, помимо разрешения на строительство и заключения о соответствии, опубликовать на сайте проектную декларацию. В ней находим пункт, касающийся данных о земельном участке, включая его кадастровый номер.

Находим в проектной декларации кадастровый номер земельного участка.. (Скриншот с проектной декларации на сайте застройщика https://now-kvartal.ru/)

Берём этот номер из проектной декларации и открываем данные Росреестра. По кадастровому номеру земельного участка делаем запрос в онлайн-справочник Росреестра и получаем нужные данные.

На сайте Росреестра вбиваем номер проектной декларации. (Скриншот сайта Росреестра https://rosreestr.gov.ru/)

В особых отметках можно прочитать о типе использования земельного участка. Он должен соответствовать жилой застройке многоквартирных домов. Если речь о строительстве апартаментов, то в этой графе может значиться “строительство нежилого здания”. Но если там указано “индивидуальное жилищное строительство”, на таком участке нельзя строить многоквартирный дом. Уже большое количество проектов было снесено по решению судов, но наши граждане продолжают “влезать” в такие сомнительные проекты.

Шаг 2

Изучите опыт компании. Найдите список объектов, которые застройщик сдал и реализовал. Это полезнее чтения отзывов. Выпишите адреса проектов, распечатайте список и приготовьтесь его объехать. Список реализованных проектов – опыт компании, а не пустые слова в отделе продаж.

Шаг 3

Застройщик может заниматься возведением зданий с разными генеральными подрядчиками. Поэтому, помимо названия компании застройщика, выясните имя генерального подрядчика и найдите информацию о том, какими объектами он занимался. Это будет определять качество строительства.

Например, есть подрядчик “ФОДД”, который реализовал большое количество проектов в Москве. А есть жилой комплекс Prime Park, строительством которого занимается компания Optima Development. Если мы изучим историю компании, то узнаем, что опыта строительства и проектирования жилых домов у неё не было – возводили только торговые центры.

На макетах всегда всё красиво. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Шаг 4

Едем по адресам, по которым находятся объекты застройщика и подрядчика. Делать это лучше в субботу утром, когда на площадках около дома много жильцов, гуляющих с детьми. Задайте им вопросы о качестве проекта, о том, как компания сдерживает обещания – всё ли сдавалось в срок, а также поинтересуйтесь плюсами и минусами объектов застройщика или подрядчика. Не бойтесь, вас не укусят. Проверено на практике: все люди отвечают на вопросы объективно. Отзывы в сети часто пишут друг о друге конкуренты. Среди этих отзывов много фейковой информации. Если вы действительно хотите узнать правду о качестве, общайтесь с реальными жильцами.

Железная дорога и промзона рядом с жилым комплексом бизнес-класса. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Шаг 5

Если застройщик прошёл ваше испытание и после опроса вы оставили его в списках годных вариантов, остаётся выяснить, каким образом продаётся проект. Для этого можно заказать профессиональный анализ проекта. Мы в компании делаем это через систему “Пульс Продаж” – она собирает данные о всех застройщиках.

Если у застройщика проблемы с продажами и недвижимость его конкурентов продаётся лучше, это будет чётким показателем качества уже выбранного вами проекта. Люди голосуют рублём.

Недвижимость надо “смотреть” ногами. Без посещения жилого комплекса не увидеть плотность застройки. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

И это будет видно по цифрам. Не стоит верить таким фразам застройщика, как “Осталось не так много квартир, берите быстрее”. Чаще всего – это лишь уловка.

Глава 26. Как правильно торговаться

В этой главе я научу вас профессионально торговаться.

Запоминаем три важных правила:

– торговаться нельзя по телефону;

– торговаться нельзя на словах;

– торговаться нужно для того, чтобы договориться об определённой цене.

Научно доказано, что мы запоминаем любое сообщение, которое вызывает у нас шок. Поэтому главное в торговом деле – назвать стартовую цену, которая продавца застанет врасплох.

Например, мы хотим уложиться в бюджет 4.500.000 рублей, но нас не устроили все те варианты, что мы посмотрели в бюджете 4.000.000 – 4.500.000 рублей. А вот квартира за 4.800.000 рублей нам очень даже подходит.

Итак, смотрим правило №3: у нас есть чёткая цель – надо купить квартиру, которая стоит 4.800.000 рублей за 4.500.000 рублей. Звоним и задаём не дурацкие вопросы, а только те, что относятся к делу, не забывая о правиле №1. Выясняем, сколько у недвижимости собственников – чем их больше, тем сложнее вести переговоры по цене, потому что большому количеству собственников всегда сложно прийти к компромиссу. Выясняем цели владельца, это важно знать. Если он скажет, что квартиру хочет продать быстро, потому что уже нашёл другое жильё, нам это на руку. Если спросит, есть ли у нас схема сделки и план, задаём вопрос, как быстро он готов совершить сделку и выехать. Далее – договариваемся о просмотре. Во время него задаём всё те же вопросы. Часто по телефону владелец говорит одно, а при показе – другое. Как говорят следователи, “путается в показаниях.”

Не высказываем никаких замечаний по отделке и состоянию квартиры. Это мы сделаем позднее, в письме. Уходим, сухо прощаясь. При уходе запрашиваем почту, куда мы сможем прислать своё предложение по цене.

Теперь ещё раз смотрим правило №2 – торговаться надо в переписке. Без эмоций.

Итак, целью было скинуть 300.000 рублей с цены 4.800.000 рублей.

Нам надо назвать такую первую цену, чтобы собственник её хорошо запомнил – вызываем шок стартовой ценой.

На этом этапе мы составляем список минусов квартиры, говорим собственнику, что на примете жильё за 3.900.000 рублей, и поэтому мы готовы эту квартиру купить за 3.900.000 рублей. Отправляем обоснованное предложение на почту или в мессенджер.

Называть намного меньшую сумму в телефонном разговоре – очень тяжело. Реакция собственника может быть резкой, поэтому есть риск возникновения конфликта. Отправляя письменное предложение, вы избежите стресса.

Теперь начинаются торги. Через каждые 3-4 часа сообщайте, что “наскребли”, заняли или нашли ещё 100.000-200.000 рублей. Просите собственника хорошо подумать, объясняйте серьёзность ваших намерений.

Когда вы подниметесь в своём предложении до 4.300.000 рублей, лёд тронется: собственник подумает, что “он поднял вас в цене” на 400.000 рублей. А главное – он точно будет уверен в серьёзности ваших намерений.

Как правило, если владелец действительно очень хочет продать недвижимость, он сделает встречный шаг: “4.700.000 рублей, и ни копейкой меньше!” (Есть! Первую сотню отыграли! Снижаем шаг торгов – теперь прибавляем по 50.000 рублей).

Когда услышите в трубке “Фиг с вами, согласны на 4.500.000 рублей”, не благодарите. Эффект прост – мы запоминаем цифры и события, которые вызывают у нас шок. Собственник запомнил вашу “наглость”, когда первая цена была 3.900.000 рублей. Что произошло дальше? Вы подняли цену с первоначального предложения на 600.000 рублей. Любому легко уступать 300.000 рублей, когда, по его мнению, он вас “поднял на 600.000 рублей”.

Собственник думает, что он вас обыграл. У него есть ощущение победы – он заставил вас поднять цену на 600.000 рублей. Горечь от потери 300.000 рублей сменилась ощущением радости от подъёма цены.

Глава 27. Итоги части 2

В этой части обсуждалась тема покупки недвижимости для жизни. При подведении итогов хочется подчеркнуть главное: недвижимость не должна приобретаться в спешке. Важно правильно провести самодиагностику потребностей и выяснить мотивы участников сделки.

Вы должны понимать, что происходит с вами на пути от мечты до сделки. Когда вы осознаете своё состояние, реагировать на уловки продавцов недвижимости, которые порой используют приёмы давления, проще.

Не пытайтесь купить недвижимость на всю жизнь. При выявлении собственных потребностей важно помнить о жизненных циклах семьи. Такой подход позволит рассчитать оптимальную площадь, необходимую для жизни. Жизненные циклы дадут возможность понять, что нужно больше: квартира или загородный дом. Таким образом, вы сразу оцените возможность перепродажи недвижимости в будущем.

Составление грамотного плана сделки возможно только при честных ответах на вопросы, описанные в 21 главе. Лукавя перед самим собой, вы, скорее всего, выведите себя на ложную дорогу. Переоценка собственных финансовых возможностей часто приводит к банкротству.

Будьте последовательны и не нарушайте рекомендованного порядка действий. Для анализа документов на приобретаемую недвижимость приглашайте юриста с практическим навыком работы в этой сфере.

Часть 3. Продаём недвижимость

Глава 28. Зачем собственник выставляет объект в рекламу?

Многие покупатели и неопытные агенты по недвижимости ошибочно полагают, что все квартиры, выставленные в рекламу, можно купить. Однако это заблуждение. Статистика показывает: более половины собственников выставляют объект в рекламу, чтобы получить ответы на три вопроса.

Вопрос №1. Дадут ли мне заявленную цену?

Часто собственник влюблен в свой объект. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Собственник захотел купить другую квартиру, инвестировать в бизнес или удовлетворить свои денежные потребности. Часто он рассуждает так:

"Ну, если мне дадут за мою квартиру 10.000.000 рублей, то я, пожалуй, продам её!"

или

"Наша квартира уж точно стоит не меньше 8.000.000 рублей!"

Выставив объект в рекламу, он попытается “поймать” эту цену.

Вопрос №2. Если не дадут, сколько я хочу, то сколько дадут?

На второй вопрос реально получить ответ, если грамотно общаться с покупателем. Он может мотивированно объяснить, почему предлагает другую сумму. Серьёзный покупатель, как правило, уже хорошо знает рынок, потому что посмотрел 10-15 аналогичных предложений. А можно изучить историю сделок на сервисе “Анализ цены” от Сбербанка. Подойдёт и такой ресурс, как domclick.ru – сервис по поиску недвижимости.

Вопрос №3. Стоит ли продавать объект по такой цене сейчас?

Многих мучает вопрос: “А не продешевил ли я? Не стоит ли подождать роста рынка?” Ответ можно получить, если несколько месяцев внимательно наблюдать, как меняется цена на похожие объекты. Для этого удобно пользоваться такими ресурсами, как IRN.ru.

Выводы

1. Все собственники в 100% случаев начинают продажу с завышенными ожиданиями. Это норма.

2. Когда они получают реальную цену, часто уже в этот момент снимают объект с продажи, понимая, что грандиозные планы на вырученную сумму неосуществимы.

3. Владельцы всегда сомневаются, стоит ли продавать объект именно сейчас.

Глава 29. Оценка недвижимости: заблуждения собственников

Самые болезненные вопросы для любого человека, который выходит на рынок недвижимости – “Как не продешевить при продаже?” и “Как не переплатить при покупке?” Никому не хочется проиграть и выглядеть смешным.

Но именно этот страх в конечном результате приводит иногда и к ошибкам в определении цены продажи или покупки, и к достаточно неприглядному имиджу в глазах окружающих. Итак, как не надо назначать цену на недвижимость, чтобы не проиграть и не выглядеть глупо?

Для получения лучшего предложения нужно действовать не эмоционально, а рационально. В этой главе я разберу обывательские подходы к оценке собственной недвижимости и назову шесть её ошибочных методов для выставления в рекламу.

1. Соседи продали за…

Каждый человек хочет казаться лучше, умнее и смелее, чем он есть на самом деле. Соседи никогда не признаются, что их “сторговали” на 5-7% от заявленной в рекламном объявлении цены. Обычно диалог между вами и соседями звучит так:

– За сколько продали, если не секрет?

– За сколько планировали, за столько и продали.

И это в лучшем случае, если соседи не хотят врать и просто уходят от прямого ответа. Правду можно узнать, только заглянув в договор купли/продажи или позвонив агенту соседей. Но тогда нужно отслеживать объявление в рекламе и сохранять его в архив.

2. Соседи продают за…

Это попытка изучать рекламные объявления похожих объектов. Давайте сразу обратим внимание на детали. Что вы видите? Цены сделок? Стоимость, которую собственники этих объектов заложили в расчёты? А может, ценности, которые владельцы хотят превратить в деньги?

Вспомним первую часть книги: многие собственники переоценивают ценности своей недвижимости. Задумайтесь, почему вы всё ещё видите их объявления? Знаете, что потребует покупатель в день внесения аванса? Снять объявления со всех порталов. То есть, если объявление на объект соседнего дома всё ещё в рекламе, значит, даже аванс за него никто не предложил.

Допустим, вы видите, что аналоги вашего объекта рекламируются в диапазоне от 5.000.000 до 6.000.000 рублей. Можно ли из этого сделать какие-либо выводы? Конечно, нет.

Во-первых, я уже писал в предыдущей главе, что не все собственники выходят на рынок с целью продажи объекта. Во-вторых, в первой части книги я уже писал, что покупатель должен видеть для себя в вашем объекте ценность, которая хотя бы на 1 рубль превышает заявленную вами цену.

Без осмотра с уверенностью нельзя сказать, что объект за 5.100.000 рублей будет продан быстрее, чем объект за 5.300.000 рублей. Потому что не надо сбрасывать со счетов факторы, которые будут видны из осмотра объектов и анализа документов. Мы уже говорили, что цена объекта и стоимость исправления ошибок в документах формируют конечную стоимость. Пока вы видите рекламные объявления, но не знаете, что скрывается за каждым из них, вы рискуете сделать ошибочные выводы.

Естественно, любой рациональный покупатель начнёт смотреть сначала более дешёвые объекты, а уже потом – более дорогие. Но элементарные правила маркетинга при продаже недвижимости, о которых я расскажу ниже, позволяют привлечь внимание покупателя, даже если объект выставлен в рекламу чуть дороже, чем аналоги.

Помните, что покупатель при поиске недвижимости использует современные инструменты для фильтрации объявлений.

Вы ориентируетесь на ценовой диапазон от 5.000.000 до 6.000.000 рублей, выставляете свой объект чуть дороже средней цены – за 5.550.000, ведь полагаете, что он лучше, и теряете, таким образом, звонки реальных покупателей, которые зафильтровали недвижимость по цене и вообще не видят вашу рекламу. Почему? Потому что серьёзный покупатель поставил в поисковом фильтре цену от 5.000.000 до 5.500.000 рублей. Всё! Тупая программа не покажет ему ваше объявление. Даже если вы в душе готовы были отдать объект и за 5.450.000. рублей.

Поэтому диапазон цен, по которым конкуренты рекламируют, а не продают свои квартиры, крайне условный. Он называется “ценовой неопределённостью”. Узнать о реальном предложении у покупателя можно будет только за счёт конкретной стратегии продажи, о чём я расскажу ниже.

3. Я вложил в ремонт…

Это, как мы уже упоминали, затратный способ оценки недвижимости. Вы пытаетесь посчитать конечную стоимость вложений в недвижимое имущество и выручить эту сумму в цене продажи.

Такое часто наблюдается при реализации частных домов. Владельцы считают расходы и пытаются их вернуть даже несмотря на то, что конкуренты рекламируют схожие объекты по цене значительно ниже. Приходящие покупатели не видят ценности в отделке, на которую потратился собственник. Такой подход к оценке своего объекта для продажи чаще всего приводит к разочарованию.

4. Нам надо столько денег…

Такой метод в большинстве случаев обречён на провал. Скорее всего, продажа недвижимости обусловлена какими-то целевыми тратами: инвестициями в бизнес, покупкой другой недвижимости или оплатой долгов. Этот метод оценки больше похож на фантазию. Продавец пытается проверить: а дадут ли указанное количество денег?

5. Я прочитал в аналитике, что квадратный метр у меня в районе стоит…

Аналитика в России по большей части учитывает изменение цен на основе анализа рекламных объявлений. Объявления от частных лиц на рынке недвижимости – пример идеальной конкуренции. Скажем, когда на рынке сотовой связи есть три игрока, им проще договориться о единой ценовой политике (картельный сговор). Когда же на рынке недвижимости – 40.000 объявлений от частников в рекламе, они никогда между собой не договорятся, а следовательно, это рынок, где единая цена по сговору невозможна. Так что часто цены там зависят от настроения собственников. Прочитав утром в газете, что цены будут расти, вечером большинство владельцев поднимут свои цены. Журналист на следующий день открывает порталы и восклицает: “Ну! Я же говорил, что цены будут расти!” Такой подход не ориентируется на оценку покупательских способностей. Это цепная реакция на новости, а не реальный рост потребительского спроса.

Поведение толпы собственников часто приводит к возникновению “ценового пузыря”. В таком случае цены достигают определённого значения, при котором покупатель перестаёт проявлять интерес к объектам.

Важно отметить, что “средняя температура по больнице” никогда не даёт реальной информации о количестве “больных”, “идущих на поправку” и “лежащих в отделении интенсивной терапии”.

Средняя цена 1 м^2 в районе – скорее всего, некий примерный индикатор для расчётов. Более того, есть и ещё одна особенность. Чем меньше площадь объекта, тем больше цена квадратного метра. И наоборот – большие по площади объекты в одном и том же доме имеют меньшую цену 1 м^2.

Например, в одном доме будут рекламироваться однокомнатная квартира в 38 м^2 по цене 7.000.000 рублей, двухкомнатная квартира в 54 м^2 по цене 9.000.000 рублей и трёхкомнатная квартира в 76 м^2 по цене 12.000.000 рублей. Давайте посчитаем цену 1 м^2. В однокомнатной – 184.000 рублей, в двухкомнатной – 167.000 рублей, в трёхкомнатной – 156.000 рублей. Какой толк вам принесёт информация о том, что средняя цена квадратного метра в районе составляет 170.000 рублей, если вы собираетесь продавать конкретный объект с конкретной площадью?

6. Рынок растёт, и я выставил объект на опережение роста цен

Это методика установки цены на недвижимость справедлива, только если вы действительно уверены, что рынок сейчас растёт. И растёт такими темпами, при которых дойдёт до вашей цены в нужные вам сроки. И при этом по дороге не случится никакого кризиса. Как я уже писал, часто это заблуждение.

Что же делать?

– Для начала вспоминаем первую часть книги. Напомню, что существуют следующие методы оценки:

– сравнительный;

– доходный;

– расходный;

– альтернативных инвестиций.

Сравнительный метод оценки наиболее чётко подходит для анализа цены выхода в рекламу с объектом жилой недвижимости. Доходный метод дополняет сравнительный, если мы говорим о продаже коммерческой недвижимости, которая приносит определённый доход. Метод альтернативных инвестиций хорошо добавлять тогда, когда мы понимаем, что в другом секторе инвестиций мы быстро вернём дисконт, который дали при продаже недвижимости. Другими словами, при определении цены выхода в рекламу вы должны оценить скорость сделки и скорость возврата недополученных денег. Расходный метод, скорее всего, даст немного пользы. Что толку считать расходы, если вы понимаете, что ценой сделки расходы не покрыть?

Расходный метод будет хорош, когда вы его используете при расчёте покупки недвижимости взамен. В другой главе о плане сделки я вернусь к этому моменту.

Сравнительный метод анализа конкурентов в рекламе даст ценовой коридор “от и до”, в который попадают объекты, похожие на ваши. Вы получаете список конкурентов, которые бьются за внимание покупателей. Я часто говорю клиентам так: “Ваш сосед выставил свой объект в рекламу по цене ниже вашей и мешает вам продать объект дороже.” Какой вывод из этого можно сделать? Если вы хотите продать объект дороже, то надо подождать, пока более “дешёвые” конкуренты уйдут с рынка. Но где гарантия, что за это время в рекламе не появятся новые конкуренты? Для более точного анализа нужно найти ещё два списка объектов:

– проданные аналоги;

– снятые с продажи;

Проданные аналоги можно “достать” из анализа цен сделок, которые прошли регистрацию в Сбербанке. Отчёт “Анализа цены” Сбербанка показывает цены состоявшихся сделок. Можно использовать и сайт domclick.ru.

Снятые с продажи объекты нужно искать в архивах квартир. Такие агрегаторы есть в профессиональных агентствах.

Что это нам даст? Мы будем знать, по какой цене в последнее время проходили сделки с аналогичной недвижимостью, а также по какой цене не удалось продать объект, в связи с чем он был снят с продажи.

Дальше полученные цифры нужно сопоставить с целью сделки и составить план и схему.

Глава 30. Цель продажи. Почему без цели вы не дойдёте до сделки?

У нас в компании есть правило: не заключать договор на продажу или покупку недвижимости, пока клиент чётко не сформулировал свою цель.

“Зачем вам моя цель?”, “Какая разница? Я пришёл к вам, чтобы просто продать”, “Что я буду делать с моими деньгами – не ваша забота!”, “Вы лезете ко мне в карман!”

Это лишь часть фраз, которые нам приходится выслушивать ежедневно.

Приведу пару примеров, чтобы более чётко понимать суть проблемы, с которой сталкиваются думающие и мыслящие агенты.

Пример 1: Анна + Виталий + 2 маленьких детей

Анна и Виталий обратились в агентство Vysotsky Estate с вопросом: “Что делать?” Ситуация следующая: у этой пары есть агент, который продаёт их квартиру в ЖК «Испанские кварталы». Уже нашли покупателя, но аванс не приняли, потому что Анна и Виталий сомневаются – продавать им или подождать в условиях кризиса и неопределённости до лучших времен.

Жилой комплекс “Испанские кварталы” (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Мы задаём вопрос: “Какова цель продажи?” Они отвечают, что устали ездить и хотят переехать в хороший “спальник”, но остаться в Москве. ЖК «Испанские кварталы» им не симпатичен – не нравится сама локация. Цитирую наш диалог:

– Вы уже искали место, куда хотите переехать?

– Нет.

– Тогда зачем ваш агент сейчас потратил время и деньги на рекламу вашего объекта и на поиск покупателя, раз вы не готовы к переезду?

– Не знаем.

– Ваша цель была – не продать, а купить! Поэтому начинать нужно было с выбора локации и конкретных домов, где бы вы хотели жить. И только после окончательного выбора выставлять недвижимость на продажу.

Итог:

1. За что клиент должен заплатить агенту, если он не объясняет элементарные правила купли-продажи?

2. Агент потратил своё время, время клиентов и потенциальных покупателей впустую, не достигнув результата, поскольку клиент ничего не продаст, не зная, куда ему переезжать.

3. Агент потерял клиентов, так как они обратились за помощью к другим специалистам.

Пример 2: Ольга + Антон + 1 маленький ребёнок

Ольга и Антон пришли к нам с просьбой помочь им определиться с выбором недвижимости для покупки. Изначально мы разговаривали с Антоном, хотя решение принимает его супруга Ольга. Разговор состоялся такой:

– Какова цель покупки?

– Хотим повысить свой уровень жизни.

– А где живёте сейчас? И что для вас самое важное: уровень дома, его интерьеры, публика, соседи или район, в котором вы будете проживать?

– Сейчас мы живём в Люберцах, и для нас важно всё! Мы просто хотим водить ребёнка в хорошую школу, жить в красивом доме и наблюдать красивые виды из окна.

– Во-первых, это желания, а не цель! Во-вторых, это желания вашей супруги, но не ваши.

– Как это?

– А вот так. Вы бы пошли по совершенно иному пути: сняли бы себе недвижимость в хорошем доме с красивой территорией и удобной локацией и вложили деньги в коммерческую недвижимость, которая имеет более высокую доходность. Правильно же?

– Да, на все 100%, попали в точку.

– Ваша цель – получать определённый дополнительный доход за счёт денежных накоплений, которые у вас есть, при этом повысив уровень жизни благодаря переезду в новый ЖК более высокого уровня.

Итог:

1. Муж изначально не согласен с женой, он идёт у неё на поводу, хотя в голове рисует совершенно другую картинку жизни.

2. Цели двух этих людей абсолютно различны: у жены – получить статус, потешить своё самолюбие и почувствовать себя богатой и успешной, а у мужа – обеспечить стабильный доход семье, чтобы чувствовать уверенность в завтрашнем дне и иметь возможность обеспечить супруге новый уровень жизни для её радости и спокойствия.

Таким образом, ложное определение цели и потребности у человека приводит к следующим вещам:

– потере времени, растягиванию процесса продажи или покупки недвижимости;

– потере денег, неправильному распределению финансовых ресурсов, и, как следствие, отсутствию дополнительного источника финансирования в будущем;

– отсутствию результата (то есть решение непосредственной задачи не достигается, и ситуация остаётся на прежнем уровне, или решение откладывается на неопределённый срок, до лучших времён).

Для определения истинной цели человеку необходимо чётко понимать, чего он действительно хочет и каким образом он может реализовать желаемое.

Глава 31. Выставлять в рекламу и продавать – разные процессы

Почему выставлять объект в рекламу, чтобы узнать, сколько за него дадут – бесполезная трата времени? Давайте я отвечу на этот простой вопрос.

Дело в том, что получить ответ на другой вопрос – “Могут ли дать за мой объект столько, сколько я хочу?” – можно за семь недель. За это время вы либо получите серьёзное предложение от покупателя, либо не получите ни одного звонка и показа. Если рынок за два месяца не поднялся в цене настолько, чтобы ваш объект был интересен, значит, можно снимать его с рекламы. Но, сделав это, вы узнаете только ответ на вопрос “Могут ли дать за мой объект столько, сколько я хочу?”

Как же узнать, сколько за такие объекты готовы платить покупатели? Для этого надо найти покупателя и поговорить с ним. Был ли у вас шанс побеседовать с серьёзными покупателями, если звонков по объекту не было? Есть ли у вас другие похожие объекты, чтобы по их рекламе получать звонки? Нет. Получается, что когда у вас есть один объект и вы поставили цену выше спроса, то ответ получить сложно.

Почему агенты, которые продают недвижимость постоянно, знают, за какую цену покупатели готовы приобретать объект, похожий на ваш? Потому что им удаётся пообщаться с покупателем на показе (если, конечно, агент умеет это делать).

Что делаю я, когда продаю объект? Я спрашиваю у покупателя, какие он ещё смотрит объекты, что уже упустил, почему пока не удалось найти то, что хочется купить. Покупатель отвечает мне охотно, потому что надеется, что я могу предложить ему ещё какие-то варианты. Агенту “раскачать” покупателя на разговор легко. Есть ли шанс на такую беседу у собственника? Конечно, нет. Покупатель знает, что вы – владелец, и у вас есть только вот этот объект, и больше никаких нет. А следовательно, нет смысла отвечать на ваши вопросы.

Как из разговора с покупателем я могу узнать о бюджете покупки? Очень просто: покупатель говорит мне, что уже посмотрел, что ему понравилось, но он не потянул сумму. Например, вы полагаете, что за ваш объект с хорошей отделкой могут дать 10.000.000 рублей. Я беру его, выставляю в рекламу, осуществляю локальный маркетинг и начинаю общаться. Через некоторое время я понимаю, что покупатели сравнивают ваш объект с объектами за 9.700.000 и 9.800.000 рублей. Во-первых, я иду и смотрю их, во-вторых – интересуюсь, знают ли покупатели, что в тех объектах придётся делать косметический ремонт. Когда я получаю утвердительный ответ, то быстро понимаю, что клиенты имеют запас денежных средств на ремонт, а значит, скорее всего, бюджет покупки у них выше 10.000.000 рублей.

Тогда я чётко могу дать ответ, что если рынок не начнёт снижаться, то есть шанс продать объект за 10.000.000 рублей, потому что наверняка кто-то из покупателей после просмотра недвижимости не захочет приобретать её у конкурентов и ввязываться в ремонт.

Какой следует сделать вывод? Продажа недвижимости – это не реклама. Это комплекс действий, нацеленных на поиск покупателя, переговоры с ним и демонстрацию преимуществ объекта, удовлетворяющих потребность клиента.

О потребности покупателя мы подробно говорили во второй части книги. Почему же части расположены именно в таком порядке? Потому что, чтобы продать недвижимость (то есть найти на неё покупателя), надо понимать, как этот покупатель двигается к принятию решения. Таким образом, если вы хотите найти покупателя на объект недвижимости, то должны представить, кому он может подойти.

Почему я утверждаю, что без цели вы до сделки не дойдёте? Представьте, что вы решили продать квартиру, полученную по наследству от бабушки. Но пока у вас только мечта – построить на вырученные деньги загородный дом. Вы ещё не знаете:

– на какой территории хотите купить участок;

– какой он будет площади;

– во сколько обойдётся постройка дома;

– из каких материалов и какого качества будет этот дом;

– сколько будут стоить коммуникации.

Теперь вы сделали сравнительный анализ. Увидели, что аналогичные квартиры выставлены в рекламу в диапазоне от 6.000.000 до 7.000.000 рублей. Вы ставите объект в рекламу, не выяснив деталей постройки загородного дома.

Приходит серьёзный покупатель и обосновано предлагает за квартиру 6.300.000 рублей. Гарантирую, тут вас охватит паника. Брать или не брать деньги? А хватит ли их на постройку дома? А может, пока не строить дом? Или лучше не продавать квартиру, а сдать её?

Продажа недвижимости – это принятие решения о сделке. Цена за объект – не константа, а динамичный параметр. Сегодня за объект могут дать 6.300.000 рублей, через два месяца рынок просядет, и дадут 6.100.000 рублей, а через год восстановится, и вам предложат 6.400.000 рублей.

Есть такая пословица: “Дорога ложка к обеду”. Если у вас есть цель, то вы чётко знаете, что достигнете её даже за условные 6.100.000 рублей. В таком случае, какой смысл рассуждать, что будет с ценой через год?

Выставить объект в рекламу не так сложно, хотя и тут есть свои правила. Но реклама объекта недвижимости даёт максимум обращения заинтересованных лиц. Поэтому процесс продажи в реальности состоит из нескольких этапов:

– подготовка объекта к продаже;

– подготовка фотографий;

– размещение объекта в рекламу;

– приём и обработка звонков;

– организация показов;

– торги по цене;

– переговоры по условиям сделки и аванс;

– подготовка документов к сделке;

– проведение сделки и расчётов;

– регистрация сделки;

– передача объекта покупателю.

Следует отметить, что выставление объекта в рекламу – 1/11 от общего списка задач, то есть 9% от всего процесса. Почему же собственники пренебрегают всем остальным? Потому что для большинства реклама объекта – не цель, а в рекламу они его ставят, чтобы получить ответы на те вопросы, которых можно добиться за счёт качественной консультации эксперта. Но собственники предпочитают помещать объект в базы и ждать.

Если у вас нет точной цели продажи и вы хотите лишь узнать цену, по которой может быть продан ваш объект, закажите оценку у тех, кто занимается этим ежедневно. Так вы сэкономите массу времени и нервов. Ставить объект в рекламу без чёткой цели смысла нет.

Глава 32. Цель продажи определяет схему и план сделки

Почему цель сделки так важна? Приготовьте карандаш, ручку и листок. В этой главе я буду объяснять смысл операции по продаже недвижимости.

Цель сделки – это конечная точка, в которой вы хотите оказаться. Если она заключается в покупке другой недвижимости, то вы – не продавец, а покупатель. Вы не продадите старое жильё, пока не найдёте новое. Поэтому возвращайтесь к части 2 этой книги. Там есть все ответы.

Важно понимать, что если вы поставите телегу впереди лошади, то есть выставите объект на продажу раньше, чем поймёте, что будете покупать взамен, да ещё и возьмёте аванс за квартиру, то попадёте в цейтнот.

Крайне сложно найти качественный вариант, когда сроки ограничены 3-4 неделями. Вы испытываете стресс, потому что чувствуете ответственность за ошибочное решение.

Вот пример ошибочного поведения собственников из нашей практики. Мы просматриваем трёхкомнатную квартиру, в которой живёт семья с двумя детьми, собакой и котом, с кучей игрушек, вещей, кроваток и колясок. Бодрый папа-собственник сообщает, что за неделю он точно определится, куда съехать. А уже потом он будет думать, что покупать: дом, таунхаус, квартиру или землю для постройки дома.

– А если на вырученные деньги вы не сможете купить то, что вам подходит? Что будете делать?

– Пфф… Как это не смогу? Куча всего продаётся.

– Ну вы хоть что-то смотрели?

– Да зачем? Я сниму квартиру в аренду, перееду, а потом буду искать.

И когда говоришь клиентам, что к моменту сделки они будут думать иначе, клиенты не верят.

Агенты, которые заверяют собственников, что сначала надо принять аванс, а уже потом искать варианты покупки, тоже попадают в непростые ситуации. Чтобы не упустить покупателя на своём объекте, они буквально за неделю стараются показать клиенту сразу 10-20 вариантов. Итог – каша в голове и стресс у клиента.

Реальная схема сделки от июня 2019, когда сразу несколько собственников взамен проданных квартир покупали другие объекты. Обратите внимание: деньги в сделках с "цепочкой" передаются по зачётной системе. (Схема из архива сделок компании Смирнова Сергея)

Ещё пример. Мы продавали большую квартиру, собственники которой сами находились в активном поиске новой квартиры взамен. И тут нам звонит агент по рекламе:

– Вообще мои клиенты вам уже звонили, но, скорее всего, им ваша квартира по определённым причинам не подходит.

– Почему?

– Дело в том, что у нас “горит” сделка на завтра, и мы не можем ждать, пока ваши собственники найдут себе квартиру взамен.

– То есть, вам завтра уже надо выходить на сделку по своему объекту?

– Да. Продаём две квартиры, чтобы купить одну большую. Но собственники ещё не нашли то, что готовы купить, испугались выезжать и отказываются выходить завтра на сделку по продаже своей квартиры. Я им срочно ищу вариант: они мне платят только за продажу, сейчас сорвётся покупатель – и начинай всё сначала.

И так у всех! Куда ни зайди на объект, звучат одни и те же фразы: “Да, у меня свободная продажа”, “Я быстренько себе за неделю объекты найду – что там искать!”

Так что запомните правило:

Если вы продаёте квартиру для покупки другой (других), сначала ищите варианты, смотрите районы и дома, разбирайтесь в нюансах, составляйте план сделки. И только потом выставляйте свою квартиру на продажу.

Многие клиенты полагают, что их ситуация уникальная. На самом деле, это не так – существуют типовые схемы.

Типовая схема № 1: Улучшение бытовых условий

Смена жизненных циклов семьи заставляет людей переехать из однокомнатной квартиры в квартиру с большей площадью. Начнём с того, что это – распространённая бытовая задача. Чаще всего с ней сталкиваются молодые семьи, ожидающие пополнение. С одним ребёнком можно жить в однокомнатной квартире, пока ему не исполнится 3-4 года, потом непременно возникает необходимость в увеличении площади.

Что нужно сделать:

– просчитать большую площадь;

– выбрать планировку;

– определить финансовую выгоду сделки;

– составить её схему.

Как правильно рассчитать необходимую площадь? Во второй части книги мы учились анализировать планировки. Теперь при составлении всего плана сделки вам снова придётся перечитать эту главу.

Важно помнить, что при разработке плана продажи своей квартиры (дома) и покупки новой(го), необходимо не забывать о главной цели.

Ваша цель – не продажа своей однокомнатной квартиры по максимально высокой цене, а покупка двух-/трёхкомнатной квартиры, удовлетворяющей бытовые потребности. Берите лист и рисуйте схему сделки.

Важно составить на бумаге элементарный баланс (Рисунок Смирнова Сергея)

Сначала напишите “нам надо”, а затем – “у нас есть”. Когда при расчётах будете прикидывать сумму “нам надо”, помните, что заявленная в рекламе цена на “трёшки” может быть снижена минимум на 7%, поскольку трёхкомнатные квартиры продаются сложнее всего.

Внимание! Сумма сделки меняется в зависимости от вашего выбора. Именно поэтому гораздо важнее торговаться не с вашим покупателем, а с продавцом квартиры, которую вы покупаете! Часто это главная проблема! Собственник забывает, что выставил свою квартиру в продажу ради покупки другого объекта.

Торгуйтесь за понижение цены с человеком справа, а не за повышение цены с человеком слева. (Рисунок Смирнова Сергея)

Частая ошибка! Вас просят “скинуть” 200.000 рублей за свою квартиру, но вы отказываете. В этот момент вы не думаете, что на квартире, которую покупаете, есть возможность получить дисконт в разы больший.

Например, ваша квартира стоит 1.500.000 рублей, и у вас есть доплата в 1.500.000 рублей. Вас просят “скинуть” 100.000 рублей – это торг на 7%. Квартира, которую вы хотите купить, стоит 2.900.000 рублей. Если вас “торгуют” на 7%, идите и спокойно торгуйтесь на те же 7%. Но! 7% от 2.900.000 рублей составит 200.000 рублей. Так где вы потеряете больше: если не продадите свою квартиру за 1.400.000 рублей и упустите покупателя или если соберётесь с силами и “скинете” те же 100.000-200.000 рублей с покупаемой вами квартиры?

Типовая схема № 2: Разъезд (раздел) квартиры между родственниками с покупкой двух квартир.

Часто приходится слышать от клиентов подобное:

– Помогите, за нас никто не берётся!

– Почему?

– Мы с родителями хотим разъехаться из “трёшки”. Нам говорят, такое невозможно.

Снова повторю: ошибочно сразу пытаться выставлять свой объект в рекламу. Понятно, зачем это делают большинство собственников. Всех волнует главный вопрос: “Сколько же дадут за мою квартиру?”

Соберите членов семьи и открыто поговорите. Да, разговор с родителями всегда непростой. Они часто сильно привязаны к квартире (дому). Но надо им объяснять, что у вас – своя семья и что придётся договариваться. Затем обсудите ваш бюджет и возможности по доплате.

Главное правило при разъезде – схема и финансовый план сделки составляются в обратном порядке. Схема будет выглядеть так:

Зачётная схема предполагает расчёт покупателя трёхкомнатной квартиры с продавцами однокомнатных квартир. (Рисунок Смирнова Сергея)

Ваша трёхкомнатная квартира будет выставлена на продажу. Покупатель вашей квартиры заплатит деньги не вам, а продавцам (собственникам) двух однокомнатных квартир. Такую схему расчётов эксперты называют “зачётной”.

Важно опять не забывать о главной цели – покупке двух однокомнатных квартир одновременно с продажей трёхкомнатной. Почему одновременно? Потому что семье некуда будет въехать, если просто будет продана трёхкомнатная квартира.

Раз цель – покупка однокомнатных квартир, значит, и начинать надо с просмотра тех вариантов, которые вам действительно нужны. После осмотра объектов составляйте баланс сделки. Начинайте с конца. Обратите внимание на рисунок:

Обязательно составьте такой баланс. Цены на однокомнатные квартиры учитывайте после торга. (Рисунок Смирнова Сергея)

Сначала напишите “нам надо”, а затем – “у нас есть”. Когда при расчётах будете прикидывать сумму “нам надо”, помните, что заявленная в рекламе цена на “однушки” может быть снижена минимум на 5%.

Внимание! Вы не можете изменить сумму активов (особенно, если нет доплаты). Но вот сумма сделки меняется в зависимости от вашего выбора. Именно поэтому сделку при разъезде надо начинать с конца.

А теперь готовим свою квартиру к продаже. Пока вы ищите покупателя на “трёшку”, продолжайте поиск “однушек”. Не останавливайтесь, смотрите все варианты. Ведите список интересных вам квартир. Следите за новыми объектами, которые вышли на рынок.

Как торговаться, когда покупатель вашей квартиры просит снизить цену? Смотрите на рисунок. Если покупатель вашей “трёшки” говорит о снижении стоимости, помните, что вам важно не продать дороже, а купить дешевле.

Гораздо важнее торговаться не с покупателями, а собственниками однокомнатных квартир. (Рисунок Смирнова Сергея).

Если с вами торгуются для снижения цены, начните делать то же самое. Звоните по объявлениям и объясняйте: “Мы сейчас продаём свою “трёшку” и покупаем две “однушки”. За нашу квартиру дают столько-то. Если вы готовы отдать нам свою квартиру по такой-то цене, мы примем аванс за свою и заключим сделку”. Для вас важно соблюдать баланс сделки и помнить о цели – вы не продаёте “трёшку”, вы покупаете две “однушки”.

Разберём пример из практики клиентов сети, которой я руковожу. К нам в 2016 году обратилась семья, проживающая в трёхкомнатной квартире в районе Беляево. Там проживали мама (57 лет), два сына (36 и 30 лет), жена младшего сына и ребёнок. Задача – разъехаться так, чтобы мама со старшим сыном поселились в двухкомнатной квартире, а младший сын с семьёй переехал в другую двухкомнатную квартиру. Невозможно?!

Первоначально их 75-метровую квартиру мы оценили в 14.000.000-15.000.000 рублей. Сели поговорить. Собственники сразу отметили, что доплаты нет. Тогда нужно менять район на более простой. В районе Северное Бутово мы осмотрели девять двухкомнатных квартир. Отобрали две квартиры – по цене 6.500.000 рублей площадью 50 м^2 и 7.200.000 рублей площадью 54 м^2.

Подготовили квартиру в Беляево к рекламе. В итоге получили предложение от покупателей за 14.500.000 рублей. Комиссия за продажу и подбор составила 600.000 рублей. 200.000 рублей мама использовала на покупку кухни. А вы говорите: “Невозможно!”

Типовая схема №3: Раздел имущества между собственниками или между супругами после развода.

Существует три базовых правила по разделу квартиры.

1. Признавая за собой право на долю, уважай право другого.

2. Чем быстрее договоритесь, тем дороже продадите.

3. Иногда уступив в одном, получаешь больше, чем кажется.

Но чаще всего приходится сталкиваться с непониманием таких простых правил. Поэтому я разберу на примерах из моей практики ситуации, когда стороны не могут просто сесть и составить единый план сделки.

Случай 1: Раздел имущества при скрытом конфликте интересов.

Две сестры и брат получили квартиры по наследству в равных долях. Старшая сестра считает себя главной в семье, полагая, что у неё прав на имущество чуть больше, чем у других. Однако она забывает, что по закону младшие брат и сестра вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Конечно, приоритетное право выкупа принадлежит дольщику квартиры, но если другую сторону не устроит предложенная сумма выкупа, то доля будет законно выставлена на рынок.

Старшая сестра с ребёнком используют всю площадь трёхкомнатной квартиры в 75 м^2 рыночной стоимостью 16.000.000 рублей. Она “прикрывает” своё исключительное право на квартиру тем, что у неё, в отличие от младших сестры и брата, есть ребёнок и ему нужна отдельная комната. Но стоимость квартиры позволяет, хоть и со сменой района, после продажи купить недвижимость всем троим дольщикам даже без доплаты.

Такая ситуация рано или поздно толкает каждого дольщика продавать свою часть на свободном рынке. В таком случае каждый из дольщиков квартиры получит меньшую сумму, чем они бы получили, если бы продавали квартиру в целом. Проиграет и старшая сестра, потеряв право распоряжаться всей квартирой. К тому же соседи, возможно, попадутся неприятные.

Случай 2: Раздел имущества при разводе.

В большинстве случаев работать с такой квартирой крайне сложно, потому что супруги общаются друг с другом через призму обид и оскорблений.

Цивилизованный раздел имущества после развода позволяет получить максимальную выгоду. Но бывшие супруги часто поддаются эмоциям, а не холодному расчёту.

Итак, сотрудники сети продали квартиру за 19.000.000 рублей. Но список желающих купить такую же квартиру в этом доме был очень большой. Одни покупатели настаивали на том, чтобы им по возможности помогли купить квартиру в этом же доме за 18.500.000 рублей. Наш эксперт узнал, что буквально этажом выше, над проданной нами квартирой, год назад выставлялась в рекламу квартира за 20.000.000 рублей, но так и не была продана.

Нам удалось через консьержку найти контакт собственника. Когда мы с ним связались, он рассказал, что в квартире давно никто не живёт. Он поделил её с бывшей супругой через суд (1/2+1/2). Мужчина оценил квартиру так: за свою долю он хотел получить 10.000.000 рублей, соответственно, доля супруги – тоже 10.000.000 рублей.

Мы попытались ему объяснить, что она в праве оценивать свою долю самостоятельно. Он возражал, говоря, что если супруга оценит свою долю в 5.000.000 рублей, то стоимость его доли автоматически не будет равняться 10.000.000 рублей.

Долго и упорно наш юрист объяснял ему гражданское право. Потом попросил телефон его бывшей жены. Из разговора стало понятно, что она согласна получить за свою долю 8.000.000 рублей. Её вполне устраивает предложение покупателей. Она готова продать квартиру, если её супруг не будет ей названивать.

Мы вернулись к её бывшему мужу и пояснили:

“Покупатели дают за квартиру 18.500.000 рублей: Вы получите 10.000.000 рублей, Ваша бывшая жена согласна забрать 8.000.000 рублей, мы за свою работу возьмём 500.000 рублей. Все получают то, что хотели.”

Каково же было наше удивление, когда мужчина сказал:

"Нет! Так не получится, потому что по закону, если моя доля стоит 10.000.000 рублей, то и её доля такой же площади также стоит 10.000.000 рублей!"

Наши юристы ещё два дня присылали ему выписки из законов, чтобы убедить в обратном. Только через неделю он дал согласие на сделку.

Когда пытаетесь договориться и написать план сделки, помните: каждая сторона вправе оценивать стоимость своей доли в имуществе по своему усмотрению. Но лучше это делать с пониманием цели. Любой конфликт и война вокруг недвижимости приводят к разрушению и потере её стоимости.

Случай 3: Обе стороны не могут прийти к единому плану раздела имущества.

К нам обратилась женщина, которая в результате развода с мужем получила по суду долю в квартире в размере 1/2. Стоимость квартиры на тот момент оценивалась в 32.000.000 рублей. Женщина сообщила, что муж категорически отказывается вести с ней переговоры и не даёт согласие на совместную продажу квартиры. Поэтому она готова продать свою долю за 7-8 млн рублей.

Звоню мужу, который высокомерно заявляет:

"Ничего она отсюда не получит. Продавать я ничего не буду и выкупать – тоже!"

По моей информации эта женщина через другую компанию нашла покупателя на долю за 6.000.000 рублей. После этого муж был вынужден через некоторое время продать свою долю новым владельцам за 11.000.000 рублей. В итоге квартира была скуплена профессионалами почти за ПОЛОВИНУ реальной стоимости.

Случай 4: Цели одного собственника можно достичь с другим собственником.

Две сестры владели квартирой. Одна из них обратилась к нам с целью продажи доли в трёхкомнатной квартире общей стоимостью 8.000.000 рублей. После разговора с заказчицей мы обращаемся к другой собственнице с необычным предложением:

“Хотите ли вы купить трёхкомнатную квартиру по цене однокомнатной квартиры в Москве? Суть проста: мы подбираем вашей сестре однокомнатную квартиру, понимая возможный бюджет. Вы выкупаете долю для того, чтобы сестре хватило денег на покупку. У вас остаётся трёхкомнатная квартира по цене однокомнатной. Это всем экономит деньги”.

После этого нам удалось убедить банк в том, что ипотека на выкуп доли у родной сестры будет направлена на одновременную покупку другой квартиры, а главное – что заёмщик становится полноценным единоличным владельцем квартиры.

Одна из сестёр, по сути, взяла ипотеку на однокомнатную квартиру, а проживает в трёхкомнатной. Вот вам золотое правило раздела имущества – “Иногда уступив в одном, получаешь больше, чем кажется”.

Типовая схема № 4: Разница в цене.

Осталось разобрать схему, при которой в результате продажи недвижимости необходимо забрать разницу в цене. Ситуации бывают разные. Например, часто бывает так, что пожилая пара не хочет жить в большой квартире, а желает потратить разницу “на жизнь”. Или имеют место долговые обязательства. Или, наконец, нужно “вытащить” определённую сумму денег в бизнес. Тогда ключевым фактором при составлении плана становится именно та сумма, которая необходима для достижения цели. Балансируем всё время по простой формуле:

Нужная сумма = Цена своей продажи – Цена покупки альтернативы

Необходимо снова следовать цели. Нужная сумма не меняется! Значит, если ваш объект будут “торговать” вниз, вам необходимо либо менять свои предпочтения по альтернативному объекту, либо “жёстко” торговаться.

Подведём итоги этой непростой главы.

Цель и план сделки должны быть прописаны на бумаге до начала рекламы объекта. Схемы – типовые. Не надо думать, что у вас складывается уникальная ситуация. Вы не продадите объект без чёткого понимания цели и создания схемы, поскольку недвижимость – настолько ценный актив, что без веских оснований его никто не продаёт.

Глава 33. Продают home, покупают house: почему покупатель не ценит то, что цените вы

И снова мы возвращаемся к вопросу оценки недвижимости. В этой главе я расскажу, почему собственнику всегда сложнее объективно оценивать свою недвижимость.

Цена – динамичный параметр. Когда вы хотите узнать, по какой цене лучше выставить ваш объект в рекламу, вы совершаете две операции:

– узнаете, по какой цене продали соседи;

– смотрите, по какой цене рекламируют такой же объект соседи по району.

Если ваш сосед продал свой объект по цене S три месяца назад, это совсем не означает, что вы сейчас тоже продадите объект по цене S или S+Z. Цена сделок прошлых периодов не гарантирует цену сделок в будущем.

Вот вам пример из практики. В конце 2018 и в начале 2019 года недвижимость динамично набирала в цене 4% ежемесячно. В марте 2019 года к нам обратился клиент с просьбой продать трёхкомнатную квартиру. Анализ цен по сделкам января-марта 2019 года показывал, что аналоги продавались по цене от 10.300.000 до 10.500.000 рублей. Клиент хотел получить чуть выше и затеял косметический ремонт на 1,5 месяца. На рынок квартиру вывели в конце мая 2019 год по цене 10.700.000 рублей. Некоторое время звонки по рекламе действительно были. Но все приходящие покупатели торговались и предлагали сделку в диапазоне от 10.000.000 до 10.300.000 рублей. Клиент был не готов отдавать объект так быстро.

Наступил июнь-июль 2019 года. Новостные ленты наполнились информацией о спаде спроса на недвижимость. Покупатели мгновенно отреагировали на новости и начали выжидать падения цен. Предложения поступали по цене от 9.900.000 до 10.300.000 рублей. Итог оказался следующим: в октябре 2019 года мы продали объект с согласия клиента за 9.850.000 рублей. Если бы он не затеял ремонт и согласился выставить свой объект в рекламу в апреле 2019 года за 10.300.000 рублей, то с большой долей вероятности получил бы больше денег.

Упущенное время часто играет против нас. Почему из раза в раз собственникам сложно согласиться с оценкой именно своей недвижимости? Почему, когда они смотрят чужие объекты, могут сказать: ”Какой идиот такие цены назначает?” Откуда берётся дуализм поведения: “Мой объект продайте как можно дороже, а мне купите у других собственников как можно дешевле?” Это легко объясняется, если узнать значение термина “эффект Ikea”.

Майкл Нортон, профессор Гарвардской школы бизнеса, вместе со своими коллегами провел эксперимент, основанный на принципиальном вопросе: “Будут ли покупатели платить больше за продукт, требующий самостоятельной сборки?”

Исследование состояло из трёх различных экспериментов, суть которых заключалась в том, что участники собирали игрушки LEGO, делали оригами и собирали мебель из магазина Ikea. Затем им предлагали оценить такую же мебель и игрушки, собранные другими участниками, а также мебель, собранную профессионалами.

Эксперимент показал удивительный результат: люди всегда переоценивали результат своего труда. Мебель, собранную профессионалами, они ставили в оценке на один уровень со своей. А оригами, собранное другими участниками, получало более низкую оценку.

Майкл Нортон назвал когнитивное искажение в поведении людей “эффектом Ikea”: прилагаемые личные усилия и результаты своего труда люди всегда оценивают выше.

Получается, если мы дадим двум соседям одинаковые по размерам, расположению и качеству объекты, отделочные материалы и проекты отделки, стоимость объекта после отделки будет одинаковая. Но! В итоге собственники поставят свой объект в цене выше, чем объект соседа. Ценность своего труда будет влиять на итоговую цифру, по которой владельцы выставят объект в рекламу.

Разделяют ли эти ценности покупатели? Нет, потому что они не видят ценности, например, в том, что “эту плитку в ванной с любовью подбирала хозяйка квартиры”.

Знаменитая фраза собственника “Делал под себя” часто вызывает у покупателя грустную улыбку. Американские агенты по недвижимости даже придумали выражение: “Продают home, покупают house”. Подразумевается, что собственник продаёт не просто “бездушный” объект недвижимости, а частичку своего труда.

Может ли эффект Ikea проявляться у тех собственников, кто самостоятельно не занимался отделкой в квартире? Например, два человека купили две одинаковые квартиры в одном подъезде, но на разных этажах. Оценят ли собственники свой объект выше? Конечно, потому что ценность будет отражаться в том, что деньги на покупку они заработали своим трудом. А результаты собственного труда мы будем ценить выше.

У этого эффекта есть и обратная сторона. Наследники, которые не покупали недвижимость, не занимались отделкой объекта, а лишь получили ключи, расстаются с ним проще, чем другие собственники. Вот обратное доказательство: то место, где нет результатов нашего труда, мы готовы оценивать объективно или ниже.

Именно поэтому владельцы, которые строили свой частный дом, отделывали его и тщательно подбирали каждый элемент интерьера, часто оценивают своё жилище намного выше рационально установленной цены.

Глава 34. Тактика продажи

Предположим, вы уже составили план сделки, провели анализ цен и примерно представляете ценовой диапазон на объекты, схожие с вашим. Что ещё необходимо знать о продаже недвижимости? Нужно понимать три важных аспекта:

1. Как покупатель будет искать вашу недвижимость?

2. Как покупатель будет осматривать вашу недвижимость?

3. Почему ваш объект должен понравиться покупателю?

Наш мозг так устроен, что мы хотим быть рациональными, но в условиях неполного объёма информации будем вынуждены принимать нерациональные решения. За это открытие Даниэль Канеман получил Нобелевскую премию. Покупатель, собирающийся приобрести вашу недвижимость, не может быть рациональным до конца. Но он будет пытаться сделать максимально рациональный подход.

Покупатель при поиске чаще всего сортирует предложения по возрастанию цены (Скриншот сайта Яндекс.Недвижимость https://realty.yandex.ru)

Поставьте себя на место покупателя. Что сделали бы вы, если бы поисковая система портала выдала в определённой местности список из 30 объектов для покупки? Верно – применили сортировку. Как правило, покупатель сортирует объекты по соотношению между ценой и площадью. А потом обращает внимание на симпатичные фотографии.

Покупатель, как и любой биологический организм, склонен сводить энтропию к минимуму. Наш мозг работает таким образом, чтобы защищать нас от тяжёлой умственной нагрузки. Как только приходится анализировать утомительный список из 30 объектов, мозг старается заставить попасться в ловушку. “Бери самый красивый объект, наибольшей площади, по минимальной цене!” – так будет командовать мозг любого человека. Именно поэтому сортировка объектов делается от самых дешёвых к самым дорогим, а потом выбираются наиболее симпатичные объекты по фото. Чуть позже я поясню про подготовку объекта и про манипуляцию с фотографиями, а пока поговорим о стратегии продажи.

Никто не придумал ничего более совершенного, чем два типа аукционных продаж. Да! Два типа! Это две разные стратегии. Внимание! На рынке бродят агенты-шарлатаны, которые называют аукционным методом “английскую стратегию проведения аукциона”. Гоните таких бездельников, ибо они не понимают, что любая продажа объекта физического лица – это уже аукцион.

Почему? Во-первых, ваш объект эксклюзивен, второго такого нет. Даже если квартира в бетоне, даже если ещё пять квартир под вами продаётся в бетоне, всё равно как минимум этаж создаёт уникальность вашего объекта. А раз так – значит этот лот, как и все уникальные объекты, будет продаваться по аукционной стратегии.

Рынок продажи недвижимости можно назвать рынком идеальной конкуренции. Как уже говорилось, здесь сложно допустить картельный сговор участников. Каждый собственник продаёт свой объект по личным соображениями, со своими целями. Все конкурируют со всеми.

Покупателю в таком случае приходится очень тяжело, потому что разброс цен на недвижимость всегда слишком большой. Это мобильные телефоны или автомобили одной конфигурации имеют относительно небольшой разброс по ценам, а с недвижимостью всё не так.

Как только дело доходит до анализа цен на недвижимость, у покупателя начинается паника. Тут сложно рассмотреть логику: покупатель делает выбор глазами, а не мозгами. Зачастую красивые обои или кухонный гарнитур для него важнее, чем надёжность инвестиций или обоснованность цены. К примеру, можно увидеть хорошие фото объекта, по хорошей цене, большой площади и кинутся его покупать. Но, как мы отметили в первой части этой книги, часть стоимости определяет качество документов на объект недвижимости. То есть можно обнаружить, что он красивый, но с документами на собственность, на земельный участок, на коммуникации что-то не так.

Поэтому покупатель начинает быстро относится с подозрением к слишком дешёвым объектам с красивыми фотографиями. То есть у него оперативно сложится следующая последовательность: минимум цены, максимум цены, средняя цена.

Существуют несколько моделей потребления:

– “Сноб”: чаще всего такая модель проявляется при покупке товаров по принципу “куплю то, что не покупают другие”, но при покупке недвижимости эту модель используют редко, хотя бывают случаи приобретения домов нестандартной формы или планировок с нестандартными комнатами;

– “Присоединение к большинству”: выбирается недвижимость с оглядкой на поведение большинства;

– “Цена/качество”: наиболее распространённая модель поведения при покупке недвижимости.

К чему я подвожу? Покупатель ориентируется на ценовой “коридор”, который часто называют коридором “ценового ожидания” или “ценовой неопределённости”.

Давайте разберём четыре случая.

Первый случай. Продаются однокомнатные квартиры в определённой локации площадью от 30 до 36 метров в кирпичных домах по цене от 2.100.000 до 2.600.000 рублей. Всего вы видите 24 таких предложения. Уверен: ваш мозг сейчас быстро посчитал, что средняя цена объекта составляет 2.350.000 рублей. И вы сначала посмотрите всё, что находится в цене от 2.100.000 до 2.350.000 рублей, а только потом приступите к самым дорогим. Ответственность за ошибку тут минимальна – разброс цен слишком небольшой. Следовательно, дальше вы будете обращать внимание только на фото и детали интерьера, фасада дома.

Второй случай. В одном жилом комплексе на 1.000 квартир на продажу выставлено 16 объектов площадью 100-120 м². Цена пяти объектов без отделки варьируется от 25.000.000 рублей до 32.000.000 рублей, а одиннадцать объектов продаётся по цене от 30.000.000 до 38.000.000 рублей с отделкой. Почувствовали разницу? Изменился порядок чисел, и мозгу в первый момент даже сложно посчитать некую среднюю стоимость. Тем более, что часть объектов продаётся с ремонтом, а часть – без отделки. Почему может быть такой разброс? Потому что в более дорогих жилых комплексах разница в ценах определяется этажом, видом из окна, качеством планировки (количеством окон). Покупателю предстоит не только сделать непростой выбор – купить с ремонтом или без, но и решить вопрос, какой из вариантов взять и почему разброс цен такой. При этом подходе определить стратегию продажи будет сложнее.

Третий случай. Продаются шесть квартир в историческом центре города. Каждый объект продаётся в отдельном доме. Площадь объектов – от 75 до 100 м². Разброс стоимости – от 30.000.000 до 50.000.000 рублей. Каждый дом имеет свою индивидуальную особенность, как и квартиры в нём. Как будем в таком случае определять оптимальную цену сделки? Остаётся только один способ: обойти все объекты и только после осмотра принимать решение.

Четвёртый случай. Продаются частные дома. В интересующей вас местности в радиусе пяти километров на продажу выставлено 45 домов. Площадь участков варьируется от 10 до 20 соток. Площадь строения – от 180 до 250 м². Все отобранные дома каменные, и каждый из 45 домов имеет свой индивидуальный проект. Расстояние между объектами – от 50 метров до 7 километров. Природные характеристики местности различаются тем, что часть домов находится ближе к лесу, часть – ближе к скоростному шоссе, по которому удобно ехать в город, а часть домов построена в поле. Цена имеет разброс от 12.000.000 до 17.000.000 рублей. Ощутили нагрузку на мозг потенциального покупателя при принятии решения?

Какие выводы можно сделать из рассмотренных примеров?

1. Чем меньше разброс цен, то есть чем более узок коридор “ценового ожидания клиента”, тем быстрее он будет принимать решение.

2. Чем больше различий между объектами и чем шире распределение цен, тем больше энергии тратит покупатель.

Есть такое профессиональное выражение – “покупатель нагулялся и устал”. Именно поэтому важно помнить, что в первой волне покупателей, которые прибегают на просмотр вашего объекта, придут наиболее “уставшие” от поездок. Именно поэтому при покупке частных домов покупатели чаще всего ориентируются на очень знакомые посёлки и населённые пункты. Редко кто купит дом в незнакомом месте. Зафиксируйте это, потому что я перехожу к изложению сути тактик продажи.

Тактика продажи по правилам голландского аукциона

Такая тактика нравится большинству собственников, потому что объект выставляется в рекламу по максимальной цене. Допустим, вы знаете, что объекты-аналоги продаются от 7.000.000 до 8.100.000 рублей. Тогда вы стартуете с цены в 8.000.000. Если через три рабочих недели вы не получаете обращений, начинаете с шагом в 50.000 рублей раз в два дня “пробивать” цену, что сопровождается всплеском звонков. Шаг вы выбираете такой, чтобы он не превышал 1% от цены, а желательно – 0,5%. При получении всплеска обращений вы останавливаете спуск цены и смотрите, поступит ли серьёзное предложение от покупателя.

Плюсы аукциона. Он идеально работает в случае, если вы не знаете конкретную нижнюю границу цены, ниже которой объект точно продавать нельзя. Тогда лучше начинать с верхней точки. Хорошо работает в случае, если распределение цены – в широком диапазоне, а разница между минимальной и максимальной ценой составляет не один миллион рублей. Приведём пример: разброс цен на аналоги составляет от 11.000.000 до 14.000.000 рублей. Вам надо поймать в этом диапазоне оптимальную цену. Велика вероятность, что есть две группы покупателей: одни ищут объект ценой от 12.000.000 до 14.000.000 рублей, другим нужен объект от 11.000.000 до 13.000.000 рублей. Поэтапным снижением мы попадём в пересечение двух множеств покупателей в районе 13.000.000 рублей и получим большое количество обращений.

Минусы аукциона. Таким образом удлиняется срок продажи. А ещё он плохо работает, если распределение цен лежит в узком диапазоне. К примеру, если аналоги объектов распределяются в цене от 5.000.000 до 5.500.000, такой подход губителен. Почему? Потому что сегодня на современных порталах покупатель имеет возможность отслеживать, как продавец меняет цену. Если покупатель замечает, что цена от 5.400.000 пошла вниз шагами в 50.000, он “садится на забор” и ждёт, когда вы дойдёте до минимума. Количество подписавшихся на изменение цены растёт, а обращений нет. Это сильно нервирует собственника: цену снижаешь – а ничего не происходит.

Тактика английского аукциона

Классический английский аукцион – это стартовая минимальная цена и игра на повышение. В случае с недвижимостью применяется одна из форм этого аукциона – закрытая. Участники не соревнуются друг с другом напрямую. Они присылают свои письменные предложения по цене, а собственник выбирает максимальное и наиболее выгодное из них. Если два участника дали равные предложения, им сообщается о “конкуренте”. Таким образом, объект покупает предложивший максимальную цену.

Плюсы аукциона. Объект продаётся быстро, если распределение цен на рынке находится в узком диапазоне и мы точно знаем, по какой минимальной цене недавно покупались аналоги. Рассмотрим пример: мы видим, что аналоги стоят в рекламе от 2.500.000 до 3.000.000 рублей. А ещё аналог нашего объекта недавно был продан за 2.550.000. Тогда мы смело можем ставить минимальную стартовую цену в 2.550.000 рублей. Такой подход даёт мгновенный отклик покупателей. Им сообщается единый день просмотров с интервалом в 20 минут. Покупатели видят записанных участников в журнале показа. Все они получают бланк предложения по цене. Как правило, участники поднимают стартовую цену на 7-10%. Срок продажи чаще всего занимает 1-2 недели.

Минусы аукциона. Его нельзя применять на нестандартных объектах, где нам доподлинно неизвестна минимальная цена последних сделок, и при широком распределении цен на аналоги. Возьмём случай из моей практики. Мы знаем, что по цене 82.000.000 рублей на объект звонков не было. Но минимально схожий по техническим характеристикам объект рекламируется по цене 50.000.000 рублей. Надо понимать, что схожесть объектов слишком условная, потому что речь идёт об историческом центре Москвы. Решаемся попробовать английский аукцион. Стартовая цена – 52.000.000 рублей. И вот тут опять срабатывает описанная мной ранее система расслоения групп покупателей на два ценовых диапазона. Так, на просмотр к нам приходят группы, которые рассматривают объект в диапазоне от 45.000.000 до 55.000.000 рублей. То есть для них цена 52.000.000 рублей – высокая граница, а не нижняя планка цен. Нас, естественно, “торгуют” вниз, а не соревнуются между собой за победу. Поэтому нельзя проводить английский аукцион, если вы не знаете, по какой минимальной цене был продан недавно схожий аналог.

Смешанная стратегия

Теперь смотрим, как применять смешанную стратегию. Вот пример из практики. Аналоги объекта стоят в диапазоне от 26.000.000 до 28.000.000 рублей. Три недели стоим в рекламе по цене 27.500.000 рублей. Ничего не происходит. Делаем шаг чуть больше 1% вниз, то есть ставим объект по цене 27.200.000. Приходит покупатель и делает предложение: 26.800.000. Собственник размышляет над предложением, а мы тут же ставим в рекламе цену 26.800.000. И сразу получаем второго претендента. Он тоже делает предложение в 26.800.000 рублей. Тут начинается конкуренция двух участников. Итоговая цена сделки – 27.100.000.

Собственник долгое время продавал дом – почти 10 лет. Последние пару лет стояла цена 24.000.000 рублей. Он обращается к нам за помощью, и мы выставляем дом за 23.000.000 рублей, делая локальную расклейку рекламы в посёлке. За счёт локальной рекламы находится женщина, которая заявляет, что такие дома, как наш, продаются тут не дороже 20.000.000 рублей и что она уже неоднократно предлагала за объект 19.500.000. Теперь мы знаем минимальную цену сделки. Знаем, что за 24.000.000 рублей за два года никто покупать дом не захотел. Значит, в этом диапазоне лежит возможность выхода на сделку. Теперь от голландского подхода переключаемся на английскую стратегию. Выставляем новое объявление на 19.900.000 рублей и мгновенно получаем обращение трёх покупателей. Все трое давно следят за посёлком. Итог конкуренции – сделка за 21.000.000 рублей.

Глава 35. Что такое home staging?

Home Staging буквально переводится как «инсценировка дома». То есть это процесс преобразования интерьера, а иногда и фасада, для последующей рекламы и продажи. Этот раздел маркетинга в недвижимости развивается в США более 20 лет. В России стали говорить о home staging 5-7 лет назад.

Правила home staging базируются на определённых поведенческих привычках, которые были исследованы в США на тысячах покупателей. Но прежде, чем я коснусь самих правил, хотелось бы поговорить о типовых заблуждениях собственников:

1. “Покупателю не важно, как выглядит объект недвижимости. Он всё равно в нём будет всё переделывать”. Нет! Покупатель смотрит объекты с беспорядком в доме (квартире) в последнюю очередь.

2. “Уборки вещей и мойки окон для продажи объекта достаточно”. Нет! Надо знать, что и как убирать.

3. “Ремонт увеличивает стоимость объекта, поэтому надо его сделать перед продажей”. Нет! Зачастую ремонт снижает стоимость объекта.

4. “Залог качественных фотографий – профессиональный фотограф”. Нет! Если фотограф сделает качественные фото неподготовленного объекта, легче продавать не станет.

В основе home staging лежат три постулата:

1. Минимум личного в отделке и дизайне.

2. Фото объекта должны нравиться максимальному числу покупателей.

3. Интерьер должен вызвать минимальный объём возражений.

Как этого достичь? Я уже объяснил, что потребитель ведёт себя при просмотре фотографий и рекламы объектов недвижимости определённым образом. В эпоху Instagram и Facebook, кликовое поведение заставило потребителей поменять свои привычки в просмотре любых товаров. Как мы листаем ленту в соцсетях? На очень большой скорости. Оценка фото по критерию “нравится / не нравится” происходит за доли секунды. Точно так же покупатель просматривает порталы недвижимости и фото на них. Поэтому тон задают качественные фотографии.

Принцип “белого листа”. Покупатель сам дорисует краски в воображении. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Даже если вы убрались в квартире и у вас хороший ремонт, надо знать большое количество тонкостей, чтобы квартира стала привлекательной и заметной в рекламе.

Правило №1: убираемся в квартире

Убираем лишние вещи максимально. Принцип “минимализма” в кадре. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Вот как меняет комната свой товарный вид после уборки.

Правило №2: продаём не мебель, а пространство

Покупателю важно увидеть площадь, а не мебельный гарнитур. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Наша задача показать пространство максимально выгодно. Если мебель после продажи не нужна, отдаём её родственникам или продаём.

Дажа на маленькой кухне можно показать площадь (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Покупатель хочет понять площадь и увидеть пространство для жизни.

Правило №3: деперсонализация квартиры

Посмотрите на это фото. Личный коллекционные тарелки из разных стран на стене выглядят как мусор.

Личные предметы, сувениры, любимые картины, нравятся вам, а не покупателю (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Теперь посмотрим на фото той же самой кухни, после того как мы с хозяйкой сняли личные предметы со стены.

В таком виде важно сохранить объект до визита покупателей на осмотр. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Мелкие предметы могут вам нравятся, поскольку они несут что-то личное для вас, но покупатель не хочет видеть чужой быт в квартире. Он хочет почувствовать в этой квартире себя. Чем меньше следов предыдущих владельцев – тем больше шансов на продажу.

Следуйте “правилу баскетбольного мяча”: все предметы меньше баскетбольного мяча убираем в коробки для переезда.

Покупателю часто неприятно видеть ваш быт на фотографиях. Смотрите сами. Последите за своей реакцией на первое фото и на второе, сделанное после небольшой уборки.

Такое фото в рекламе сразу закроют. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Просто убрали предметы быта. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Правило №4: перепозиционируйте квартиру

Смотрите внимательно: комната маленького ребёнка автоматом ассоциируется с маленькой площадью. Так работает наш мозг – мы сразу представляем себе всё маленькое.

Непростая задача – убедить собственников поработать с позиционированием комнаты. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Убрали две кроватки на время съёмок в кладовку – и получили просторную комнату девочки.

Меняется восприятие и комната уже кажется большой. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Правило № 5: максимум света

Все сгоревшие лампочки необходимо заменить, иначе покупатель будет говорить о неисправности проводки.

Правило № 6: мелкий ремонт делается в исключительных случаях.

Правило №7: правило «белого листа».

Оставьте место фантазии покупателя. Представьте себе белый лист, на котором вы собираетесь рисовать. Вот квартира, которую хочет купить покупатель – тот самый белый лист, он сам реализует все свои идеи.

Покупатель сам дорисует комнату в своей голове. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Часто застройщики сдают квартиру в формате Whitebox – такой формат как раз превращает квартиру в белый лист: черновые работы уже закончены, а декоративная отделка ещё не сделана.

Глава 36. Приём звонка. Зачем задавать вопросы?

Многие собственники полагают, что размещение объекта в рекламу – залог успеха при продаже. На самом деле главное начинается после того, как зазвонил телефон. Основная задача – понять, насколько серьёзен покупатель, который вам звонит. Быть может он просто экскурсант и потратит ваше время впустую.

Для того, чтобы это понять, необходимо задать звонящему несколько вопросов.

Запомните! Продажа недвижимости – это навык задавания вопросов!

Давайте разберём, что нужно спрашивать:

1. “Вы смотрите объект для себя или для клиента?”

Такой вопрос позволяет определить, кто звонит – агент или сам покупатель.

2. Почему вы обратили внимание на мой объект? Вам понравились фото, цена или район (локация)?”

Наиболее “горячий” покупатель ответит, что район, потому что тот, кто уже определился с районом – ближе к сделке.

3. “Вы уже определились с источником финансирования или пока прицениваетесь?”

Этот вопрос позволяет понять, действительно ли у звонящего есть финансы на покупку. Тут может быть несколько вариантов ответов:

– ипотека (тогда стоит уточнить, одобрен ли уже кредит);

– продажа своей недвижимости (уточняем, найден ли покупатель на их недвижимость);

– свободные деньги (так отвечают часто, но в большинстве случаев это оказывается враньём – сегодня очень мало людей со свободными деньгами).

4. “А много уже объектов посмотрели? Я пытаюсь понять, с чем мой объект сравниваете”.

Это позволяет выяснить, насколько клиент близок к покупке.

Как определить по ответам, насколько покупатель серьёзен? Если он ищет объект в определённой локации, у него одобрена ипотека, и он посмотрел уже 7-10 объектов, то он очень близок к сделке. Если же покупатель говорит, что понравились фото, пока раздумывает и, может быть, будет продавать свою квартиру, то он ещё очень далёк от сделки, и смысла звать его на показ квартиры нет.

Вывод: обязательно задавайте вопросы! Иначе рискуете потратить время впустую!

Глава 37. Показ недвижимости: типичные ошибки

У профессиональных агентов есть поговорка: «Собственник на показе – провал показа».

Покупатель, приходя на объект, хочет:

1. примерить на себя роль «хозяина»;

2. сбить цену, высказывая критические замечания;

3. посовещаться со своими спутниками.

Собственник при показе всем видом демонстрирует, что хозяин – он. От некоторых даже исходят флюиды «так, ничего тут не трогайте, тут всё моё». Не стоит так себя вести, лучше дайте покупателям самим пройтись по объекту (квартире или дому). И не следуйте за ними по пятам со словами: «Тут у нас холодильник», «Тут у нас санузел». Поверьте, покупатель не идиот, он умеет отличить унитаз от холодильника. Если будет надо, вам зададут вопрос.

Критические замечания покупателя объясняются целью сбить цену. Терпите, на его месте вы бы вели себя точно так же.

Не закидывайте покупателя информацией. Серьёзный покупатель сам всё спросит.

На какие вопросы нужно подготовить ответы:

А. Основание вступления в собственность, количество собственников.

Б. Причину продажи и схему сделки. Тут я снова упомяну о важности проработки цели сделки до всей истории с продажей.

В. Размеры комнат. Нет, не площадь, а длину и ширину. Серьёзный покупатель будет «расставлять» свою мебель уже на просмотре и обязательно спросит о размере комнат. Желательно иметь под рукой рулетку.

Г. Выясните, в какую сторону света выходит каждое окно. Это очень частый вопрос.

Д. Пять достоинств вашего дома (квартиры).

Возникает главный вопрос: как подготовить объект к показу? Ведь многие продавцы живут в объекте. Основная ошибка продавцов – показ объекта по первому требованию. Правильнее же назначить конкретный день показа. Все серьёзные покупатели дождутся этого дня. Назначайте его в удобное время. Показ длится 1-2 часа. Покупателей распределите в расписании с интервалом в 20 минут. Таким образом, покупатели столкнутся друг с другом на входе, что создаст эффект востребованного объекта.

Перед показом:

А. Квартира (дом) убирается так же, как было на фото.

Б. Сантехника моется.

В. Все комнаты проветриваются.

Г. Если продаётся квартира, проводится уборка лестничной площадки.

Д. Посторонний запах в подъезде устраняется хлорсодержащими средствами. Хлорка убивает бактерии, которые являются причиной запаха. Когда пахнет хлоркой, у покупателя всегда возникает ощущение ухоженности подъезда.

Ну и наконец, ведите список всех покупателей, которые приходили смотреть объект. Чуть ниже я поясню, зачем этот список нужен.

Глава 38. Фразы, которые нельзя произносить при показе квартиры

Презентация недвижимости – это слова, образы и эмоции.

Один из основных принципов презентации таков: слова вызывают эмоции, а эмоции заставляют действовать. Если вы хотите избежать негативной реакции покупателя или, наоборот, вызвать положительную, нужно задуматься о словах, которые вы произносите на показе квартиры. А иногда лучше и вовсе промолчать, нежели произнести фразы, которые я перечислю в этой главе.

Вот список выражений, запрещённых к использованию продавцом или покупателем недвижимости. Их нельзя использовать не потому, что вас за это кто-то накажет. Причина в том, что если вы продаёте недвижимость и произносите эти фразы вслух, вкладывая в свои слова определённый смысл, вторая сторона диалога расшифровывает совсем иной смысл, и вы не добиваетесь своей цели.

“Я никуда не спешу”

Совершенно провальная фраза, которую используют собственники. Произнося это, люди подразумевают, что если они поспешат, то рискуют потерять в деньгах.

Если я, как собственник, спешу, то покупатель, используя эту мою якобы слабость, меня “сторгует”. И, наоборот, если я – покупатель, то мне поднимут цену. Ни первое, ни второе не имеет отношения к действительности. Но что же слышит вторая сторона диалога? Покупатель вместо “я никуда не спешу” услышит: “Я не собираюсь продавать эту недвижимость. Может быть, я продам сегодня, может быть – через год, а, возможно – и никогда”.

Что услышит агент по недвижимости? Что он в ближайшее время не заработает ни копейки и что не надо к такому собственнику приводить покупателей или водить такого покупателя по объектам.

В результате вместо отстаивания своих интересов из-за фразы “я никуда не спешу” вы потеряете сделку!

Совет. Вместо этой фразы озвучивайте конкретную дату, к которой вам нужно или решить задачу, или отказаться от неё.

“Я не готов скинуть ни копейки”

В подавляющем большинстве случаев эта фраза звучит 3-4 раза за весь период продажи недвижимости. Сначала вы не готовы скинуть с 5.000.000, потом – с 4.800.000, потом – с 4.500.000, а в самом конце – с 4.300.000 рублей (долларов, евро, йен и т.д.). Вы это знаете, вторая сторона переговоров это знает и агент по недвижимости, представляющий интересы покупателя, тоже знает.

Совет. Поставьте в любое место этой фразы слово “пока” и вы не будете выглядеть глупо! “Я ПОКА не готов давать скидку” – такая фраза оставляет вам шанс на второй разговор с покупателем.

“У меня есть другие покупатели за эти деньги, поэтому принимайте решение быстрее”

Любимое вранье собственников при продаже.

Откуда я знаю, что это неправда? Если есть другие покупатели за эти деньги, то почему они ещё не купили? Потому что это покупатели или не на эту недвижимость, или не за эти деньги. Начинать отношения продавца с покупателем с вранья – плохая тактика. Если обманул в мелочах, то где гарантия, что не соврёшь и не “кинешь” по-крупному?

Совет. Используйте открытый показ и письменное предложение по цене, чтобы показать конкуренцию за вашу недвижимость со стороны покупателей.

“Какая вам разница, почему мы продаём свою недвижимость?”

По ответу на этот вопрос потенциальный покупатель старается понять серьёзность намерений собственника. Внятный и разумный ответ является приглашением к переговорам по условиям сделки. Отсутствие ответа говорит о том, что собственник решил проверить, по какой цене он сможет продать свой объект, но на самом деле не нуждается в сделке. Я вижу объекты, которые “висят” в рекламе годами. А если сегодня позвонить таким собственникам, они сообщат, что всё ещё ждут ответа на один вопрос: можно ли продать объект по их цене?

Совет. Объясните настоящую причину, по которой вы продаёте одну недвижимость и, возможно, покупаете другую. Серьёзный покупатель сразу “ухватится” за ваш вариант.

“Кому надо, тот и так купит”

Так говорит собственник в ответ на критику объекта. Но владелец не понимает, что покупатель пытается критиковать недвижимость, указывая на её недостатки, чтобы начать снижать цену. Произнося эту фразу, собственник имеет в виду, что эти недостатки не настолько критичны для серьёзного покупателя, чтобы отказаться от покупки.

Иногда собственник ошибочно принимает критикующего покупателя за несерьёзного болвана. Но всё ровно наоборот: несерьёзный и незаинтересованный именно в этой недвижимости покупатель не будет тратить время и энергию на пустые, с его точки зрения, переговоры, а следовательно, не будет давать критических замечаний. Праздный покупатель молча пройдёт по объекту и “свернёт” просмотр за 10 минут.

Критикует – значит есть интерес. Но что слышит покупатель в этих словах? Неготовность рассматривать аргументы второй стороны диалога. И, как следствие, они вызывают сомнение в договороспособности собственника. Именно после этой фразы серьёзный покупатель говорит себе: “Не трать время, с ним каши не сваришь. На рынке ещё много похожих квартир”.

Совет. Попробуйте сформулировать ту же самую мысль, но другими словами. Например: “Недостатки, о которых вы говорите, легко устраняются. Если я от них избавлюсь, вы будете готовы предложить мне хорошую цену?”

“Смотрите побыстрее, у меня нет времени”

Покупатель слышит в этих словах отсутствие заинтересованности в продаже самого дорогого по цене товара в жизни каждого человека. Представляете, вы приходите в салон Mercedes, а продавец заявляет вам, серьёзно настроенному покупателю: “Смотрите побыстрее, у меня нет на вас времени” или “Деньги в кассу, или до свидания”. Может ли показаться покупателю, что продавец не верит в то, что у него есть деньги на такую недвижимость? Вполне вероятно! Если так, то это выглядит оскорбительно. И даже если изначально покупатель был настроен на сделку с этой квартирой, вы его оттолкнули одной фразой – “Смотрите побыстрее, у меня нет времени”.

Совет. Если у вас действительно мало времени, перенесите показ или просмотр на другое время.

Глава 39. Как правильно торговаться при продаже квартиры

К нам обратился собственник из жилого комплекса “Лосиный остров” (Погонный проезд, 3) с просьбой продать квартиру в 52 м².

Жилой комплекс «Лосиный Остров» в Москве (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Мы провели анализ уже состоявшихся сделок в этом доме и домах рядом, используя данные сервиса поиска, покупки и продажи недвижимости онлайн “Домклик” и аналитики нашей компании. По предварительной оценке, цена сделок варьировалась в диапазоне от 12.000.000 до 12.800.000 рублей. Так мы согласовали с собственником цену и остановились на 12.500.000 рублей.

Квартира была подготовлена к продаже про правилам home staging (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

У нашего объекта было пять прямых конкурентов – это похожие квартиры с евроремонтом и ценой от 11.500.000 до 12.800.000 руб.

Дальнейший процесс опишу с привязкой к датам, чтобы чётко представлять себе, сколько времени уходит у продавца на поиск покупателя и переговоры по цене.

16 апреля. Подписали с продавцом эксклюзивный договор на поиск покупателя.

18 апреля. Провели предпродажную подготовку, повесили баннер и сделали фотографии объекта.

Наружная реклама привлекает внимание “горячих” покупателей. (Фото фотобанка Смирнова Сергея)

19-22 апреля. Собираем звонки первых интересантов. Мы не показываем квартиру каждому интересанту, а собираем всех на открытый показ в один день.

22 апреля. Собрали первый открытый показ. Всего на него записалось восемь человек, из которых пришло шесть. Последним вместе со своей семьёй пришёл интересант Д. Осмотрел квартиру, расспросил о собственнике и настоятельно попросил прислать ему планировку.

ПРАВИЛО №1. Серьёзный покупатель долго осматривает объект, просит документы по квартире и часто задаёт сложные вопросы. Планировка ему нужна потому, что “горячий” покупатель тем и отличается от простых зевак: он сразу начинает “расставлять” мебель в приглянувшемся ему объекте и либо сам замеряет площадь комнат рулеткой, либо запрашивает точные размеры у продавца. Такого покупателя агенту необходимо выделять из общего списка. А покупатель, сам того не зная, таким образом себя "выдаёт" и попадается в ловушку, потому что теперь опытный агент не даст ему большую скидку.

В тот вечер интересант Д. предложение по цене не оставил. Зато предложение по цене в 12.500.000 оставили другие интересанты, пришедшие на показ первыми. Но через день они объявили, что выбрали другой объект.

Предложение по цене – важный документ для переговоров между покупателем и продавцом. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

02 и 06 мая. Прошли второй и третий открытые показы. Казалось, интересант Д. уже исчез. Но мы ведём точный список интересантов по каждому объекту и журнал показов, поэтому в середине мая мы снова прозвонили всех интересантов, которые уже были на показе.

ПРАВИЛО №2. Всегда ведите список интересантов, которые вам звонили, и журнал показов, в котором фиксируйте тех, кто был на объекте. Так вы не потеряете серьёзного покупателя.

Журнал показов разделяет тех, кто звонил, и тех, кто смотрел. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Оказалось, все майские праздники интересант Д. ходил на просмотры объектов конкурентов и вёл переговоры по цене. Он “торговал” одновременно три объекта с ремонтом и сравнивал ещё два объекта без отделки. И только после повторного звонка мы получили от него первое предложение по цене. Это случилось 10 мая, то есть через 19 дней после просмотра! Если вы сейчас продаёте квартиру, подумайте, сколько у вас было на первых просмотрах серьёзных покупателей, которым вы не перезвонили.

Интересант Д. сделал предложение по цене в 11.900.000 рублей в письменном виде, которое было обосновано и подтверждено ссылками на рекламные объявления квартир-конкурентов. В течение следующих десяти дней мы вели переговоры по цене. Интересант Д. несколько раз их сворачивал, аргументируя тем, что у него есть всего 12.000.000 и не более, отписывался, что занят, или просто молчал, но мы возвращали его к переговорам. Дважды он повторно осматривал квартиру и на один из просмотров вызывал технического специалиста из строительной компании “Донстрой”, чтобы обосновать недостатки в квартире. Собственник, видя такую недоверчивость к качеству своей квартиры, даже засомневался, стоит ли ему продавать её такому придирчивому покупателю. Напряжение чувствовалось с обеих сторон.

18 мая. Итогом переговоров стала сумма 12.200.000. Эта цена устроила всех – и собственника, и покупателя, и нас.

20 мая. Покупатель внёс аванс собственнику – через 28 дней после первого просмотра!

ПРАВИЛО №3. О нём нам рассказали учителя американских школ для специалистов недвижимости: “горячий” покупатель приходит в первой волне, придирается и долго смотрит объект, торгуется жёстко и обосновано, но даёт лучшее предложение по цене.

Давайте резюмируем:

1. Интересант Д. пришёл на объект в первый день показов.

2. Он внимательно осматривал квартиру и потом смотрел повторно несколько раз.

3. Он знал всех конкурентов и долго торговался.

Выявить серьёзного покупателя помогут эти три правила. Не пренебрегайте ими – этим правилам уже 40 лет, и они действительно работают.

Глава 40. Итоги части 3

В своей книге я нарочно игнорирую юридические аспекты сделок. Во-первых, эта книга – больше об инвестициях в недвижимость. Во-вторых, если начинать обсуждать юридическую часть и практику применения права при сделках с недвижимостью, вам придётся прочитать ещё 200 страниц.

В заключении я хотел бы отметить, что вторую и третью части книги стоит воспринимать как единое целое. Как вы уже понимаете, продавать недвижимость без видимых на то причин и без инвестиционного плана – пустая трата времени и энергии. Если у вас нет чёткого понимания того, что вы хотите сделать с полученными от продажи деньгами, то не стоит даже начинать ею заниматься. Почему между процессами покупки и продажи существует такая крепкая связь? Потому что 80% сделок по продаже затевается с целью покупки новой недвижимости. А раз так – то и начинать надо с поиска варианта для покупки. Но, к сожалению, каждый год мне приходится общаться с сотней людей, которые вышли на рынок недвижимости с одной целью – попробовать “попродавать”.

Процесс продажи только на первый взгляд кажется более сложной задачей. На самом же деле получить серьёзное предложение по цене и определить цену сделки на свой объект можно за семь рабочих недель, а вот поиск оптимальной для покупки недвижимости занимает 6-8 месяцев. А иногда и год.

Позволю себе ещё раз напомнить вам о цели сделки – чаще всего продажа недвижимости упирается именно в неё. Если вы чувствуете, что она ещё ясно не сформировалась в голове участников, то не стоит начинать процесс продажи объекта.

Покупка или инвестиционный план будут упираться исключительно в диагностику потребности. Её вы можете провести сами или с помощью консультации с экспертом. Важно понимать, на каком этапе поиска вы находитесь.

Вот почему не стоит изучать третью часть моей книги в отрыве от второй.

А в четвёртой части мы уделим больше внимание инвестициям в недвижимость с целью получения ежемесячного дохода.

Часть 4. Как заработать на недвижимости?

Глава 41. Как оценивать выгоду инвестиций в недвижимость?

Прежде чем приступить к этой главе и всей части в целом, хочу предложить вам купить сладкую конфету, шоколад или торт. Сначала съешьте сладость, а уже потом приступайте к чтению. Съели?

А теперь запомните: когда кто-то предлагает вам слишком сладкое, приторное предложение в доходных инвестициях в недвижимость, перед вами – глупец или шарлатан.

Инвестиции в недвижимость с целью извлечения ежемесячного или годового дохода относятся к типу консервативных инвестиций.

Любой инвестиционный консультант порекомендует вам заработанные средства разделить на четыре части:

– ¼ – на поддержание ежедневных расходов семьи,

– ¼ – на обеспечение пенсионных накоплений (страхование жизни и здоровья),

– ¼ – на рисковые инвестиции с целью получения дополнительного дохода,

– ¼ – на консервативные инвестиции в недвижимость.

Как я уже говорил в первой части этой книги, значимость недвижимости в России сильно переоценена. Большинство граждан первый же серьёзный заработок несёт в недвижимость. Мне часто задают вопрос: «Сергей, инвестируете ли вы в недвижимость?» В следующих главах я отвечу, почему, работая 17 лет на этом рынке, я не трачу свои доходы на такие инвестиции. А сейчас предлагаю разобраться: какую доходность показала недвижимость за последние десять лет в нашей стране?

За последнее десятилетие инвестиции в российскую недвижимость имеют худшие показатели по доходности среди всех возможных инструментов.

Если вы купили бы недвижимость в момент кризиса 2008 года за рубли, то к 2020 году цена в рублях выросла на 10%. В остальных валютах вы понесли бы убыток. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Аналитики сравнили несколько способов инвестирования и сбережения средств:

1. покупка недвижимости,

2. покупка портфеля акций из Индекса Московской биржи,

3. покупка долларов,

4. рублёвый депозит в банке.

Важно отметить, что при всех расчётах была учтена инфляция:

Недвижимость: -5,6%.

Индекс ММВБ: +11%.

Доллар: +1,6%.

Рублёвый депозит в банке: +1,1%.

Но россияне, несмотря ни на что, продолжают верить в недвижимость. Только за осень 2019 и весну 2020 из Сбербанка забрали более 100.000.000.000 рублей. А чаще всего вкладывают деньги именно в недвижимость.

Представим себе, что чуть больше десяти лет назад вы были очень прозорливы и в сентябре 2009 года (когда рынок за последнее десятилетие был на минимуме) купили в спальном районе однокомнатную квартиру под сдачу за 4.750.000 рублей.

Вы все эти годы сдавали квартиру, а деньги складывали на счёт с депозитной ставкой. К началу 2020 года у вас на счету аккумулировалась сумма в 5.000.000 рублей. Вы видите рост цен и продаёте квартиру за 6.500.000 рублей. Складываем и получаем 11.500.000 рублей.

А есть другой вариант. Предположим, в том же сентябре 2009 года вы купили доллары по курсу 30 рублей за доллар, получили $158.000 и положили их под матрац. В марте 2020 года вы сдали их по курсу, равному 79 рублей за доллар, и получили уже 12.500.000 рублей.

Теперь давайте усложним. Вы – не идиот и положили $158.000 под доходную стратегию в 3,5% годовых. И тогда, обменяв через десять лет уже около $200.000, вы бы сидели с суммой 15.800.000 рублей.

Или ещё вариант. Вы – умный, а потому собрали себе пенсионный портфель с доходностью 14-15% годовых, перекладывая бумаги раз в 3-4 месяца и реинвестируя дивиденды. В этом случае у вас на руках была бы сумма в 14.000.000 рублей.

Внимательно посмотрите на график. Промахнись вы на 8 месяцев с покупкой недвижимости и купив её в панике в конце 2008 года, вы бы приобрели квартиру за 6.000.000 рублей, а сейчас бы продали за 6.500.000 рублей. И все ваши мечты о росте за 10 лет были бы забавным анекдотом.

График наглядно показывает, что зарабатывают на рынке недвижимости инвесторы, которые покупали в период падения цен, а продавали в период роста. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Так что запомните: нет никакого стабильного роста, а есть только динамичный рынок, поэтому всё необходимо оценивать в моменте. И уж точно нельзя судить об успешности инвестиций в недвижимость на коротком сроке. Ну купили бы вы в конце 2017 года однокомнатную квартиру за 5.500.000 рублей. А сейчас бы вышли за 6.500.000 рублей. Но только тогда доллар был по 59 рублей, а весной 2020 – по 79.

Теперь давайте вспомним рекомендации и вернёмся в осень 2009 года. У вас есть сумма в 4.700.000 рублей, которая составляет ¾ от полученной прибыли (на жизнь вы уже оставили ¼). Распределим эти ¾ так:

– 1.700.000 рублей вы тратите на покупку новостройки в пригороде. К примеру, в Подмосковье осенью 2009 года за эту сумму можно было купить однокомнатную квартиру площадью 30 м².

– На 1.500.000 вы покупаете доллары и кладёте их по страховой программе на 10 лет в банк с доходностью 5% годовых.

– Ещё 1.500.000 кладёте в портфель бумаг (акции и облигации).

Новостройка сдалась через два года. Вы её сдаёте по скромной ставке 15.000 рублей в месяц. С учётом простоя в итоге набегает 1.300.000 рублей. Такую недвижимость в 2020 году можно было продать за 3.000.000 рублей. За 10 лет страховой программы на вашем счету уже $75.000. И в доходном портфеле ценных бумаг накопления составили 2.800.000 рублей. Таким образом получается, что распределение суммы и инвестиции с умом дают вам самый большой капитал.

Вывод. Не покупайте недвижимость на сумму большую ⅓ от всей вашей прибыли. Инвестиции в недвижимость можно себе позволить только в условиях, когда минимум ⅓ ваших доходов позволяет её купить.

Часто приходится слышать и такие заявления от собственников: “Мы купили свою квартиру на стадии строительства за 3.500.000 рублей, а сейчас она стоит 6.000.000 рублей. Недвижимость растёт в цене!”

Так давайте разберёмся, что означают цифры и что показывает “рост”.

Для начала возьмём график индексного изменения цены на недвижимость за последние 5 лет. Дело в том, что память человека избирательна, мы хорошо помним только последние два года. Яркие заголовки газет загоняют нас в ловушку: “Недвижимость выросла в цене!” Но если оценивать последние пять лет и вспомнить, что весь 2015, 2016 и 2017 год недвижимость падала в цене, то можно увидеть, что за 2018-2019 год она не вернулась на прежний уровень.

Как видно такие показатели изменения цен не только в Москве. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://upn.ru)

А сколько строят недвижимости? Дефицита жилья в России давно нет, а квартир и другой недвижимости у россиян в настоящее время достаточно. Уже сейчас обеспеченность жильём составляет 25 м² на человека. А по прогнозам аналитиков Центрального банка, весь потенциал спроса на жильё может быть удовлетворен за ближайшие семь лет. То есть если строить прежними темпами, то через семь лет покупать новую жилую недвижимость будет некому.

Так уж выгодно покупать недвижимость на котловане?

Если бы вы купили квартиру площадью 53 м² в популярном проекте от “ПИК” в Бунинских Лугах за 5.300.000 рублей (100.000 рублей за 1 м²), то в феврале 2020 года обнаружили бы, что продать её можно за 7.100.000 рублей.

Круто?! За три года цена выросла на 1.800.000 рублей. НО! Давайте рассмотрим ситуацию, при которой ваши деньги три года накапливались бы на депозите в банке. Тогда по итогу вы бы имели 6.550.000 рублей. Казалось бы – на недвижимости можно заработать больше! Но если вы её продадите, то заплатите налог на разницу между ценой покупки и продажи. 13% от 1.800.000 рублей – это 234.000 рублей. Получается, на руках остаётся 6.860.000 рублей, и это при условии, что вы смогли продать квартиру самостоятельно. А если нет – то ещё заплатите агенту. И вот мы получаем 6.600.000 рублей. Ну и что? Выиграли?

А ещё часто клиенты берут ипотечный займ, думая, что заработают. На самом же деле вся разница в цене уйдёт банку. Купили, продали, а дальше что?

Наконец давайте разберём такой момент. Ваша квартира растёт в цене, а разве всё остальное – нет?

– Цена на топливо за 5 лет выросла на 30%.

– Продукты питания за 5 лет выросли на 20%.

Вот мы берём аналитическую записку ЦБ РФ от октября 2020 года. Здесь есть замечательный график и заключение аналитиков. Цитирую:

“В России действует устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. В последние 10 лет цены на рынке жилья, как на первичном, так и на вторичном, преимущественно росли медленнее, чем потребительские цены (смотри график). Исключение – 2012 г. – первое полугодие 2013 г. и период с начала 2018 г. (для первичного рынка).

В 2012–2013 гг. опережающий рост цен на жильё был связан с несколькими причинами. С одной стороны, с замедлением инфляции, в том числе из-за статистического эффекта переноса индексации ЖКХ с января на июль. С другой – с ростом спроса на жильё в результате накопленного эффекта роста доходов населения, продолжавшегося с 2010 г., и со снижением ставок по ипотечным кредитам.

В 2018–2020 гг. превышение индекса цен на жильё в новостройках над индексом потребительских цен было вызвано преимущественно происходившими структурными изменениями на рынке жилья – реформой долевого строительства и связанным с ней ростом издержек застройщиков. Также в этот период низкими были значения инфляции.”

(Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Конечно, вряд ли после продажи квартиры вы будете тратить деньги на колбасу и бензин. Вы попытаетесь купить другую недвижимость. И тут вас ждёт разочарование.

Даже купив однокомнатную квартиру за 5.000.000 рублей три года назад и продав её за 7.000.000 рублей сейчас, вы обнаружите, что в конечном итоге можете купить только ту же однокомнатную квартиру. А главное – вы увидите, что даже на стадии строительства застройщики теперь не дают больших скидок из-за перехода на escrow-расчёты.

Вот и получается, что вся выгода от инвестиций в жилую недвижимость с целью перепродажи иллюзорна.

Глава 42. In бетон we trust! Почему россияне метут недвижимость, не глядя на убытки?

Значительная часть мировых инвесторов приучена распределять свои инвестиции в несколько «корзин»: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные (пенсионные накопления). Инструменты инвестирования от покупки индексных фондов до REIT никого не пугают. Но для россиян всё иначе: депозит, матрац, бетон, доллары и дорогие тачки.

Бетон, по мнению россиянина – вечный двигатель роста. Сколько не показывай графиков падения цены с 2008 по 2010, с 2015 по 2018, россиянин твердит как мантру: «Я же вижу, всё растёт!»

К сожалению, никто не понимает механизмов ценообразования на рынке недвижимости. Повторюсь: рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции. Здесь сосед конкурирует с соседом.

У половины российской недвижимости нет даже такого понятия как стоимость. Есть только цена, как правило, взятая с потолка. И даже если вы с потолка её не брали, то оттуда её взял ваш сосед.

Что движет цены вверх? Вера. Вера, в то, что бетон должен расти. «Да вы охренели по 200.000 рублей за метр продавать хрущёвку?! Но что делать? Берём!» Вот и всё объяснение.

Цену вверх двигают страх и невежество. Невежество не позволяет россиянину даже попытаться сделать шаг в сторону качественных инструментов инвестирования. Невежество порождает паранойю: «Если я сейчас зафиксирую прибыль в бетоне и продам его, то что делать с деньгами? Мне срочно нужен новый бетон, который будет расти».

Циклы роста цен в недвижимости становятся все короче. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Периоды роста на рынке начинают сжиматься. Сначала был 8-летний рост, потом – 5-летний, сейчас – 3-летний. При этом цена с 2008 по 2019 год в рублях тупо вернулась на те же значения, чуть пробив потолок в 2015. То есть если оценивать инвестиции в недвижимость на пробеге десяти лет, то они показали абсолютный убыток.

Откуда же берутся истории успеха?

Несистемные спекулянты, сродни игрокам в казино, хвастаются своими разовыми победами: «Зашёл в Коммунарку по цене 95.000 за 1 м² в 2016 году, вышел по цене 150.000 в 2019. За три года сделал 55%!» Но считает ли этот инвестор налоги? Нет. Считает ли он альтернативные инвестиции? Нет. Понимает ли он, что дальше делать с деньгами и куда их системно реинвестировать? Нет. Несистемная инвестиция – сродни ставкам на исход матчей.

А дальше прекрасно всё.

Ты просто ехал на лифте цен с 95.000 за 1 м² до 150.000 за 1 м². От тебя не требовалось ума. Застройщик сам разгонял цены, платил СМИ, стимулировал чиновников, просил у банков низкую ставку по ипотеке. Но уникумом считает себя «инвестор». А дальше умник оглядывается по сторонам: «Ой, а куда снова зайти по 100.000 за 1 м², чтобы потом получить 150.000? Нет?! Да вы офигели! Какие 140.000 за 1 м² на старте? Где моя прибыль?!»

Тебя тут нет. Ты уже чужой на празднике жизни. Окно возможностей закрыто. Банки сами теперь управляют лифтом. Иди, дружок, гуляй. Тупые инвестиции в виде ценового лифта, идущего вверх, закончились. Думай теперь.

«Ой, думать это тяжело. Возьму по 140.000 за 1 м², пожалуй. Авось вырастет!» И так до тех пор, пока не повторится ситуация с Новой Москвой, где лифт упёрся в железобетонный потолок 140.000, и всё. «Как всё? Я же в прошлом году взял по 135.000, как же мне теперь отдавать по 140.000, если у меня ипотечное плечо?!» Хочешь – не отдавай и плати за ипотеку.

Напомним, что такое ипотечное плечо. У человека есть небольшая сумма из собственных накоплений, на которую недвижимость купить невозможно. Тогда он берёт “ипотечное плечо”, то есть ипотечный займ, который нужен для инвестиции суммы, много меньшей той, на которую можно купить недвижимость. Как правило, инвестор очень хочет сберечь эту небольшую сумму, но при этом наивно полагает, что такой метод – исключительно надёжный способ сбережения средств.

Когда же лифт снова поедет вверх? Когда будет дефицит качественных предложений. Но они же, заразы, каждую неделю выводят на рынок новый объект. Как при таком объёме кончатся качественные предложения? Ответ – никак. Лифт цен надёжно припарковался на верхнем этаже.

И тут в это же время находится другой инвестор, который купил недвижимость раньше и говорит: «Я заходил по 98.000 за метр, а сейчас так нужны деньги, что, пожалуй, солью по 130.000 рублей – не так выгодно, зато быстро».

Помните? Рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции: все смотрят на всех и все в конкуренции. Что с ценой? Лифт медленно начинает опускаться вниз.

«А я?! Я же по 140.000 заходил, у меня ипотечное плечо!» Настало время проигрывать. Бетонное казино даёт сначала выиграть, чтобы в следующий раз на кон ты поставил не стесняясь. Вот ты и поставил на 140.000 при мечте роста до 160.000 с ипотечным плечом на максимуме, ипотека же была по 6,5%. Лифт едет мимо 135.000, 130.000. Застройщик устраивает распродажи. А в дверь звонит коллектор.

In бетон we trust. Только один игрок выигрывает всегда на рынке недвижимости – банк, который даёт кредиты застройщику и ипотечнику. Так что, дружок, заплати всё заработанное банкиру.

Глава 43. Как вести бизнес в недвижимости, не владея ею?

Ко мне часто приходят за консультацией с вопросом, как с небольшими инвестициями начать свой бизнес в недвижимости. Существует несколько способов, когда в него можно войти, владея небольшими средствами, и все эти способы создаются на одной основе – управляющая компания.

Есть масса собственников жилой и коммерческой недвижимости, которые не хотят самостоятельно заниматься сдачей объекта, а часто даже не могут придумать, как эффективно его сдавать.

Итак, какие проекты можно реализовать без больших вложений:

– апартаменты под краткосрочную аренду;

– co-working – создание пространства под аренду отдельных рабочих мест;

– площадка для проведения праздников, мероприятий с почасовой сдачей в аренду;

– помещение под предоставление услуг со сдачей в почасовую аренду рабочих мест;

– складские помещения для семейных нужд и мелких предпринимателей.

Апартаменты под краткосрочную аренду

С такого бизнеса я сам начал свою частную практику на рынке недвижимости в Москве в 2006. В 2008 году при вложениях 2.000.000 рублей мы вышли на чистую прибыль 300.000 в месяц, управляя более чем 50 апартаментами (квартирами) в Москве. Бизнес был продан в мае 2008 года за 7.500.000 рублей.

Для начала такого бизнеса подойдёт вариант управления апартаментами, которые вы можете сдавать клиентам на короткий срок.

И сразу два важных правила: не сдавайте апартаменты под вечеринки и на срок менее трёх суток!

Теперь, как это делать и, как считать экономику бизнеса.

Самые ходовые апартаменты – это квартиры в районе большого скопления бизнес-центров и деловой активности в вашем городе. Я разберу экономику на примере Москвы, но и в других городах это применимо. Лучший формат апартаментов – suite: когда кухня объединена с гостиной + отдельная спальная комната. Площадь таких объектов – 40-50 метров.

Как без больших инвестиций у меня появятся такие апартаменты? – спросите вы.

Поясняем. Вы берёте их с рынка, находите собственника и предлагаете ему контракт “аренда с правом пересдачи в поднайм (субаренду) третьим лицам на короткий срок”.

Как? Как собственник согласится на это?! – снова удивитесь вы.

Как это делал мой партнёр? Для начала он обратил внимание на то, что при длительной аренде квартире наносится бо́льший ущерб, чем при краткосрочной. Действительно, когда мы приезжаем в отель, фактически, мы там только ночуем. При краткосрочной аренде всё так же.

Отсюда первый аргумент собственнику – так квартира изнашивается меньше.

Второй аргумент – консъерж-сервис. Вы объясняете собственнику, что ваш сотрудник раз в три дня проводит уборку квартиры: моет кухню, сантехнику, полы, пылесосит. Будут ли арендаторы на длительный срок так делать каждые три дня?

Второй аргумент – уборка и контроль за состоянием квартиры осуществляется каждые три дня.

Третье. Собственник сдаёт квартиру раз в год, а управляющий – каждые 3-5 дней. Он заинтересован в поддержке объекта в идеальном состоянии, поскольку это его доход.

Третий аргумент – в интересах бизнеса содержать объект в идеальном состоянии.

Теперь самое интересное. Такую квартиру в управление можно взять за 55.000-65.000 рублей в месяц. А сдавать эти апартаменты вы будете за 55-70€ в сутки, то есть за 4.000-5.000 рублей. Загрузка апартаментов – 75% от месяца (22 дня). То есть выручка с апартаментов составляет 90.000-100.000 рублей в месяц.

И четвёртый аргумент – Деньги! Оплата в таком случае стабильнее!

Экономика становится интересной с 10-12 апартаментов в управлении. Для этого вам понадобятся два помощника: один отвечает за заселение и договора, другой – за уборку и чистоту.

При работе с 10-12 апартаментами ваша чистая прибыль будет чуть больше 100.000 рублей. Скромно? Да! Но в качестве инвестиций в бизнес нужно не более 2.000.000 рублей. А выручка идёт с первого дня, так как каждый апартамент вы размещаете в популярных сервисах booking.com и airbnb.com – эти ресурсы дают загрузку и защищают от простоя.

Если же вы хотите более серьёзно развиваться, то стоит продолжать набирать апартаменты. С тремя менеджерами по заселению и тремя сотрудниками в клининге вам под силу управление 50 апартаментами. И вот тогда резко возрастает ваша прибыль, поскольку появляется возможность заселять группы, и расходы на штат в проценте от оборота снижаются. Сегодня можно говорить о 400.000-500.000 рублей чистой прибыли в месяц.

Это хороший малый бизнес для семьи. Начать его можно с инвестициями в 2.000.000-2.500.000 рублей. На эти деньги не купишь даже одну квартиру, а вот в управлении будет хороший объём.

Сo-working

Если кратко, то коворкинг – это рабочее пространство (как правило, офисное помещение), которое сдаётся в почасовую аренду. Офисные помещения больших площадей берут в аренду с правом пересдачи в субаренду третьим лицам. Основная задача – взять помещение на более выгодных условиях, создать креативное пространство и привлечь поток арендаторов.

Такие проекты возможны только в городах с высоким уровнем деловой активности начинающих предпринимателей, которые на старте не хотят тратиться на офисы. Основная целевая аудитория – люди творческих профессий, мелкие предприниматели, юристы, программисты.

Инвестиции в такой проект могут составить 3.000.000 – 5.000.000 рублей. Основной невозвратный риск – вложения в отделку помещения, перегородки, мебель.

Рабочее место в коворкинге конкурирует с минимальной ставкой аренды на офис небольшой площади. Если в вашем городе офисное помещение в 20 метров можно арендовать за 15.000 рублей, а ваша рентабельность начинается со сдачи рабочего места в аренду от цены 14.000 рублей, то конкуренцию вы проиграете.

В Москве минимальная арендная ставка на помещение в бизнес-центре качественного уровня с удобным расположение составляет 80.000-100.000 рублей в месяц. Поэтому когда у арендатора появляется возможность взять пару рабочих мест в бюджете 20.000-30.000 рублей в месяц, то, конечно, он выбирает такой формат.

Площадка для проведения праздников и мероприятий с почасовой сдачей в аренду

Это схожий по формату бизнес с коворкинговыми пространствами. Вы арендуете площадь или отдельно стоящее здание. Часто их арендуют в пригороде, где часть мероприятий заказчика может проходить под открытым небом. Как правило, ищут как раз низколиквидные помещения и за счёт отделки дизайна создают креативное пространство.

По опыту аренды таких помещений для собственных мероприятий (семинаров, корпоративов моей компании) могу сказать, что они располагаются в старых особняках или заводских цехах, которые переделываются в офисные пространства. Сдаются такие помещения в почасовую аренду под свадебные торжества, корпоративные праздники, семинары или небольшие конференции.

Главная фишка помещения в том, что за счёт декора и мебели пространство быстро меняет свой вид: от романтического под проведение свадьбы до делового под бизнес-презентацию.

Помещение под предоставление услуг со сдачей в почасовую аренду рабочих мест

Сегодня, это в основном помещения для работы самозанятых в индустрии красоты: стилисты, парикмахеры, мастера маникюра. Так как такие объекты требуют лицензирования, то мастера предпочитают арендовать готовое рабочее место. Поэтому сдаётся помещение уже с организацией рабочей точки мастера.

Есть попытки организовать такие же помещения для предоставления медицинских услуг – для стоматологов, дерматологов. Но надо понимать, что в отсутствие закона о частной врачебной практике арендодатели таких объектов часто сталкиваются с проблемами.

Складские помещения для семейных нужд и мелких предпринимателей

Такие проекты актуальны в городах с высокой плотностью застройки, где при строительстве домов застройщики не закладывают в квартирах и местах общего пользование пространства под кладовки.

Всё, что граждане обычно хранят на балконе, такой склад предложит сложить в ячейку с объёмом от 3 кубических метров, куда поместится зимняя резина, до комнаты в 10-15 квадратных метров, где может расположиться склад небольшой компании, торгующей косметикой, или мебель на время ремонта в квартире.

Рентабельность проектов высока, так как вы арендуете промышленные помещения с высокими потолками по низкой арендной ставке – за счёт того, что арендуется площадь пола. А вот сдавать после реконструкции вы будете объём, а значит, выручка имеет серьёзный мультипликатор.

Инвестиции в такое помещение уже более серьёзные – тут понадобится проведение работ, связанных с реконструкцией бывшего цеха или устаревшего склада. Сами же блоки строятся из металлоконструкций с перегородками. И важно предусмотреть зоны под разгрузку не только легковых автомобилей, но и грузовиков.

Глава 44. Возвращаемся к основам: оценка локации

“Как же выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций так, чтобы она хорошо сдавалась? С квартирой проще: купил “однушку” или “двушку” поближе к транспортному узлу, откуда удобно добираться, сделал аккуратный ремонт, приобрёл мебель в Ikea – вот и готово.” Это частый вопрос, который мне задают клиенты на индивидуальных консультациях. И могу сказать, что ничего сложного в нём нет.

Рассуждения нужно строить по следующей схеме: для того, чтобы мне стабильно поступали арендные платежи, чтобы можно было индексировать арендную плату ежегодно, арендатору должно быть выгодно снимать помещение.

“Что значит выгодно? – спросите вы. – Аренда помещения – это же затраты!” Ничего подобного. Помещение для бизнеса – это инвестиции. К примеру, вы – разработчик дорогого программного обеспечения. Вы хотите нанять хороших программистов, но они не хотят работать в обшарпанном здании и в таком же обшарпанном офисе, с туалетами, в которые страшно зайти. Значит, вы будете инвестировать деньги в хороший качественный офис.

Или другой пример. Вы открываете магазин мяса на нечётной стороне шоссе, на въезде в город, по выгодной ставке, но удивляетесь, что клиентов нет. Почему? Потому что люди не покупают мясо по дороге на работу, они это делают, возвращаясь домой. Следовательно выездная трасса из города всегда будет загружена посетителями на чётной стороне (по правую руку), потому что люди не хотят разворачивать свой автомобиль и потому что мясо покупается вечером или в выходные дни перед выездом на пикник.

Какой первый вывод можно сделать из приведённых примеров? Вы должны мыслить как предприниматель, который снимает офис или торговое помещение для себя. Тогда вы при поиске помещения для инвестиций будете сразу выбирать такой вариант, который можно быстро сдать.

Конечно, первое, что приходит в голову – купить помещение в центре города-миллионника. Но это ошибка. Население в мегаполисах сегодня в постоянном стрессе от скопления людей и пробок. Стресс приводит к физической усталости, и мы не хотим делать лишний шаг, чтобы купить повседневные продукты и товары. Поэтому в центр города мы поедем за исключительными товарами или услугами.

Наиболее эффективно инвестировать в покупку помещений от 80 до 200 квадратных метров в так называемых спальных районах. В таких городах, как Санкт-Петербург, Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Москва новые районы строятся по принципу “город в городе”. Население по задумке архитекторов должно покидать пределы квартала только для поездки на отдых, в гости к друзьям или прогулки в центре города. Основные бытовые потребности – от покупки товаров до лечения и обучения детей – жители “города в городе” должны решать в пределах своих кварталов. Более того, сейчас новая стратегия говорит о том, что рабочие места, места организации коворкингов и ведения бизнеса должны тоже появляться в пределах этих кварталов. Такой подход формирует новое поведение населения: оно тратит деньги в радиусе 1-3 км от места проживания. Арендатор, естественно, инвестирует в аренду помещений там, где население тратит свои деньги. И так он разрушает миф о том, что в городах-миллионниках выгоднее всего инвестировать в помещения в центре. На самом деле гораздо выгоднее вкладывать в помещения в спальных районах, где соотношение вложенного рубля и показателя доходности гораздо выше, а срок окупаемости снижается в 1,5 раза.

Ко мне несколько раз приезжали на консультацию инвесторы из регионов:

– Сергей, тут такое дело: хотелось бы что-то прикупить в Москве.

– Почему?

– Понимаете, мне кажется, что в Ростове-на-Дону, где я живу, всё плохо, нет развития. Москва – это всё-таки столица. Вот думаю переложить деньги сюда.

– Расскажите, что вас не устраивает.

– Смотрите: я купил помещение за 3.800.000 лет пять назад и сдаю его винному магазину. Район спальный: пятиэтажки, частный сектор, есть несколько новостроек. Помещение 70 “квадратов”, я его ещё на стадии строительства покупал. Сдаётся оно за 800 руб./м² в месяц, получается 56.000 рублей ежемесячно, с налогами выходит 620.000 рублей в год. Есть ещё два таких же помещения, там схожие показатели: один объект площадью 150 метров сдан под аптеку; другой – не такой хороший, но, правда, я и купил его по 42.000 рублей за метр, и там сейчас овощной магазин.

– У Вас деньги, дорогой мой, инвестированы под 15-16% годовых, а Вы ещё и возмущаетесь. В Москве давно не найти такой доходности.

– Да?

Да, это самое глубокое заблуждение о локации. Коммерческая недвижимость работает везде, где люди живут постоянно и тратят деньги. Важно оценить не сумму, которую вы ежемесячно кладёте в карман, а доходность на каждый вложенный вами рубль.

Что толку рассуждать, что в Москве с одного помещения собственник получает 300.000 рублей в месяц, если цена такого помещения составляет сегодня 32.000.000 рублей? А доходность будет находится на уровне 9-10% годовых.

Вот вам другой реальный пример. Приезжает ко мне на консультацию житель Москвы. Предмет разговора – покупка помещения с арендатором (готовый арендный бизнес) в региональном городке с населением в 30.000 человек. Цена помещения площадью 128 квадратных метров – 6.000.000 рублей, а арендные платежи составляют 85.000 рублей в месяц. Арендатор – федеральная сеть винных магазинов “Красное и Белое”, арендный договор действует с 2018 до 2026 год. Доходность, после уплаты всех налогов, составляет 14% годовых. Важно отметить, что помещение находится около центральной круговой развязки города и рядом работает другой федеральный продуктовый магазин “Пятёрочка”, а такие соседи на профессиональном языке называются “якорными” арендаторами. Вот вам пример, когда москвич понимает, что важнее доходность, а не название города.

Фотография объекта, который купил клиент. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Читатели-скептики воскликнут: “А что он будет делать с этим помещением, если арендатор соскочит?!”. Во-первых, арендатор – федеральная сеть и торгует в этом помещении не духами элитных марок, а алкогольной продукцией, которая в избытке потребляется в России. Во-вторых, если бы менеджеры магазина увидели убытки, то закрыли бы магазин на первый год. В-третьих, центральная развязка города и “якорный” арендатор рядом говорят о том, что трафик посетителей точно привлечёт на это место следующего арендатора. Даже если инвестор продаст это помещение через пять лет на 10% дешевле, он всё равно за эти годы получит доходность на вложенный рубль выше, чем во многих вариантах в мегаполисе.

Поэтому на те же 18.000.000-20.000.000 рублей лучше найти три таких варианта, чем вложить деньги в один проект в центре мегаполиса с платежом 180.000-200.000 рублей в месяц. И вот почему:

– доходность выше;

– риски диверсифицированы;

– если понадобилась сумма в 5.000.000-6.000.000 рублей, продать придётся только одно помещение, остальные же будут приносить прибыль дальше.

Перед покупкой помещения важно оценить локацию, выехав туда. Посмотрите на социальный портрет населения, оцените плотность застройки в радиусе 1-2 километров, трафик транспорта и поток людей.

Важно обратить внимание на пешеходные маршруты и даже на стихийные тропинки, которые протаптывают люди. Пешеходы любят “срезать углы”, так что смотрите внимательно, как жители идут от остановок общественного транспорта. Помните о доходности и не гонитесь за площадью помещения. Лучше на 10.000.000 рублей купить 70 квадратных метров около транспортного узла, чем за 6.000.000 купить ту же площадь там, где люди не ходят или ходят меньше.

Сначала считайте, сколько вложенные деньги приносят вам доходности, а потом принимайте решения.

Вот вам пример оценки реинвестиции при смене локации. Ко мне за помощью обратилась женщина из регионального города во Владимирской области. Заработанные мужем деньги она инвестировала в покупку земельного участка рядом с центральным отделением Сбербанка. Построила там по всем правилам и нормам нежилой особняк и сдаёт его нескольким арендаторам. Общая выручка от арендных платежей составляет чуть более 2.000.000 рублей в год. Естественно, инвестиции в особняк практически отбиты, так как внутреннюю отделку по сути делали за счёт арендаторов. Цель у женщины – продать особняк и купить взамен квартиру в Москве, потому что дочь здесь поступает в институт. Моя рекомендация – оценить разницу в доходности от инвестиционных вложений.

Ей поступило предложение от потенциального покупателя продать этот особняк за 18.000.000 рублей, то есть капитализация проекта составила бы 18.000.000. Эти деньги можно забрать, а можно дальше оставить в особняке, и получается, что отказ от продажи – это своего рода реинвестиция 18.000.000 в сдачу особняка в аренду. То есть, отказавшись от денег, собственница, по сути, в этот момент вкладывает свои 18.000.000 в свой же особняк. Доходность от реинвестиции средств в этом случае составляет 9% годовых чистыми. А если на вырученные деньги купить квартиру в Москве, то доходность будет составлять всего 5% годовых. Как это получается? А вот как.

Можно купить квартиру в Москве за 18.000.000 рублей, а можно взять эти деньги и положить на депозит в банк, тратя их на аренду той же самой квартиры. Расходоваться они будут темпом 5% в год. В таком случае получается, что обратившаяся ко мне женщина никогда не потратит все 18.000.000, потому что проценты, начисленные банком, будут полностью покрывать арендные платежи. Как мы посчитали выше, сумма, оставленная в виде отказа от сделки в её же особняке, приносит ей 9% годовых. А найм квартиры стоит 5% годовых, и 4% она попросту теряет. Если говорить простыми словами, она забирает деньги со вклада, которые приносили ей 9% годовых, и кладёт их на вклад со ставкой 5%. Какой человек на это согласится? Но как только дело доходит до недвижимости, люди перестают мыслить рационально. Большинство россиян считает, что квартира в Москве – более ценный актив, чем коммерческая недвижимость в их городе, которая стабильно приносит доход. То есть они не измеряют недвижимость ценой и стоимостью актива. Ценность квартиры в столице для них выше, чем коммерческого объекта в провинции. Но Ценность, как уже не раз говорилось – понятие иррациональное, а недвижимость – это, прежде всего, математика.

А теперь берём выручку от сдачи в аренду особняка и снимаем на эти деньги квартиру в Москве. Получается, что квартиру, которую она может купить за 18.000.000 рублей, снимать можно по арендной ставке 90.000 рублей в месяц. Таким образом, за вычетом затрат на аренду квартиры у семьи будет оставаться ещё 80.000 рублей в месяц на сбережения или личные траты.

Зачастую громкое и раскрученное имя локации загоняет нас в нерациональную ловушку. Стоимость недвижимости не оправдывается показателями окупаемости. Почему же я так упорно настаивал на основах, о которых мы говорили в первой части? Потому что под воздействием рекламы, средств массовой информации, окружения, мы нередко совершаем необдуманные поступки, не делая точных расчётов от доходности средств, размещённых в бетоне.

Глава 45. Технические и юридические характеристики помещения под сдачу в аренду играют важную роль

Часто инвесторы гонятся за маленькой ценой квадратного метра, полагая, что выгодно прикупить помещение подешевле, а сдавать его подороже. В итоге такие горе-инвесторы попадают в ловушку, когда не могут сдать помещение годами.

Как мы уже знаем из первой части книги, ценность помещения складывается не только из площади и местоположения (локации), но и из технических характеристик и юридических документов. Важную роль при покупке помещения под сдачу в аренду будут играть:

– назначение помещения по документам;

– этаж;

– наличие и количество окон (лучше витринных);

– электрическая мощность, выделенная на помещение;

– точки водоснабжения и канализации (количество играет роль);

– система вентиляции;

– количество входов в помещение;

– высота потолков и форма помещения.

Перед покупкой надо учитывать, каким арендаторам подойдёт помещение. Значительная часть видов бизнеса требует разрешительной документации и лицензий от Роспотребнадзора:

– точки общественного питания;

– медицинские организации;

– торговля алкогольной продукцией;

– фармацевтика;

– салоны красоты;

– фитнесс-залы, бассейны, бани;

– супермаркеты;

– учебные заведения;

Точки общественного питания

Ресторанные помещения в первую очередь различаются по типу кухни:

– полный цикл готовки,

– разогрев в микроволновых печах уже готовой продукции,

– полный цикл готовки + мангальные зоны.

Первый тип требует мощной сети электричества (до 60 кВТ) и дополнительных площадей кухни. Второй тип требует меньший объём электричества (до 25 кВт), и кухонная зона часто совмещается с зоной раздачи еды. Третий тип, помимо мощной сети электричества, требует особой вентиляции для мангальной зоны.

Торговля алкогольной продукцией тоже накладывает ограничения. Нельзя открыть точку с торговым залом меньше 50 квадратных метров. Пожарный надзор требует организации путей эвакуации и того, чтобы двери открывались наружу. Особенность расположения ресторанов в подвальной зоне требует качественно вентиляции. Также в обязательном порядке в таком помещении должна быть точка водоснабжения и канализации, да и желательно не одна.

Важно понимать, что не все локации подойдут под открытие ресторана. В центральной части города его будут посещать и в подвальном помещении, тогда как в спальном районе для открытия семейной пиццерии помещение будут искать в месте пересечения всех жителей района, с витринным окнами для организации рекламы за счёт подсвеченных витрин.

Медицинские организации

Медицинские заведения не могут иметь единый вход с жильцами дома, если помещение открывается на первом этаже жилого здания. Нельзя выкупить квартиру на первом этаже, вывести её в нежилой фонд и сделать вход через подъезд. Помещения для организации медицинского учреждения требуют в процедурных кабинетах наличия окон для инсоляции по определённым нормам. Простыми словами, нельзя проводить процедуру в помещении без окон, к примеру, в подвальном помещении или цоколе с небольшими световыми проёмами.

Каждый кабинет, где ведёт приём врач, должен иметь рукомойник, а следовательно должно быть несколько точек водоснабжения или возможность организовать подачу и канализационный сток в разные части помещения.

Высота потолков в медицинских учреждениях требует высоты 3 м².

Если площадь помещения более 300 квадратных метров или там будут находиться одновременно более 15 человек на рабочих местах, пожарные требуют организацию второго выхода для эвакуации.

Торговля крепким алкоголем и пивом

Основные требования к помещению таковы:

– Общий метраж торговой зоны – 50 квадратных метров.

– Требуется наличие склада и зоны под разгрузку товара.

– Пожарная сигнализация и охрана обязательны.

– Расстояние от точки торговли алкоголем в Москве должно составлять не менее 100 метров от детских, образовательных организаций, студенческих общежитий, библиотек, осуществляющих образовательный процесс, оптовых и розничных рынков. То есть точка не должна находиться рядом со школой и садом. Так что, если покупаете помещение на стадии строительства, смотрите на план застройки земельного участка на сайте застройщика.

– Расстояние от точки торговли алкоголем – не менее 25 метров от медицинских организаций, вокзалов, аэропортов, станций метрополитена, железнодорожных платформ, объектов военного назначения, объектов спорта.

Салоны красоты

– В жилых домах запрещён единый вход с жильцами, то есть необходимо оборудовать отдельный вход.

– Обязательно наличие водоснабжения (горячая и холодная вода).

– В зале парикмахерского обслуживания универсальное рабочее место парикмахера должно составлять 4,5-8 м² (4,5 м² – при наличии отдельного помещения для мытья и окраски волос, 8 м² – при оборудовании моек в зале парикмахерского обслуживания). Площадь парикмахерской на одно рабочее место должна быть не менее 15 м² с учётом зала ожидания, гардероба для посетителей и рабочего места парикмахера. Помещения для мытья и окраски, а также химической завивки волос должны составлять 8 м².

– Метраж косметического кабинета не может быть меньше 12 м². Площадь на одно рабочее место – 12 м², на каждое последующее – 2 м².

– Кабинет маникюра должен составлять 4,5 м² минимум. Кабинет педикюра – те же 4,5 м². А вот кабинет по наращиванию ногтей – уже 6 м².

– На один массажный стол и рабочую зону вокруг стола должно приходиться не менее 8 м², при площади кабинета не менее 12 м². То есть в кабинете площадью 14 м² два массажных стола поставить уже нельзя.

Получается, полноценный салон красоты сложно открыть в помещении менее 50 метров с одной “мокрой точкой”.

Какие выводы можно сделать из таких требований? Сегодня для инвестиций идеально подходит помещение от 75 метров с наличием 1-2 точек водоснабжения и канализации, с высотой потолков от 3 м², с выделенной электрической мощностью сети от 15 кВт, с вентиляцией, пригодной для установки вытяжки, и вторым входом.

Вы спросите: где купить такие помещения? В основном – в новых жилых комплексах в современных районах. Там такие помещения строятся по умолчанию. Гораздо сложнее искать объекты в старом фонде.

Выходит, чем универсальнее вы купили помещение в хорошей локации, тем проще найти арендаторов – так спектр возможностей расширяется.

Глава 46. Вечный спор: сдавать квартиру или коммерческую недвижимость?

Начну главу с вопроса: в любом ли городе с населением от 30.000 человек можно выгодно инвестировать в квартиру под сдачу в аренду, и в любом ли городе с таким же количеством населения можно выгодно инвестировать в помещение под сдачу в аренду?

Сдача квартиры в аренду – бизнес для региональных и федеральных центров, туристических и курортных городов. Их в России не больше двух десятков, а желающих инвестировать деньги в квартиры под сдачу в аренду с годами становится всё больше и больше. На фоне падения ипотечных ставок и сомнительных показателей рождаемости количество предложений скоро скажется на показателях доходности.

Уже сегодня можно говорить о доходности 5-6% годовых. Но так как ипотечная ставка постепенно будет снижаться до показателей 5-6% годовых, количество покупателей будет расти, а следовательно, они не будут арендовать квартиры в будущем, поэтому и доходность от сдачи квартир в аренду может снизиться до 3-4%.

В сети сегодня можно встретить массу маргинальных советов о повышении доходности от сдачи квартиры в аренду методом превращения двух-/трёхкомнатных квартир в хостел или мини-отель. Важно сразу отметить: в этой книге не было ни одного совета, который бы толкал вас на нарушение законодательства, тем более дорогостоящее. Во-первых, перепланировка квартиры в мини-отель с переносом “мокрых точек” и нарушением норм о площади жилых помещений приводит к тому, что продать такой объект потом крайне проблематично (проверено на печальном опыте моих клиентов лично). Во-вторых, организация мини-отелей в подъездах жилых домов тоже запрещена законом с 1 октября 2019 года и может грозить крупным штрафом.

Поэтому, когда пишут о повышении доходности от сдачи квартиры в посуточную аренду, “советчики” не понимают, что это отдельный вид предпринимательской деятельности, а не пассивная инвестиция. Заниматься сдачей в посуточную аренду квартиры имеет смысл, когда у вас есть 5-7 квартир, доход от которых позволяет нанять персонал, отвечающий за заселение и уборку объектов. С одной квартирой вы это делать не будете, потому что сдавать её посуточно, да ещё каждые три дня тратить деньги на стирку и уборку, невыгодно. Заработаете 5.000 в месяц, а забот при этом много.

Главное отличие сдачи коммерческой недвижимости от жилой даже не в том, что она даёт доходность в 9-12% годовых, а в том, что арендатор в коммерческой недвижимости решает свои бытовые вопросы самостоятельно.

Если у арендатора в квартире потёк смеситель, то такой проблемой с большой долей вероятности придётся заниматься вам. Если у арендатора, организовавшего в помещении процедурный кабинет по забору анализов, потёк кран, то мастера он вызывает за свой счёт, не привлекая собственника.

Кажется, что коммерческое помещение сдать сложнее, но на самом деле оно может сдаваться чуть дольше, чем однокомнатная квартира, но зато точно быстро окупит разницу в простое.

Представим, что у вас есть 6.500.000 рублей и возможность купить:

1. однокомнатную квартиру с отделкой около станции метро в Москве;

2. помещение уже с действующим арендатором (ГАБ) в регионе.

При первом варианте ваша выручка от сдачи такой квартиры в аренду едва ли превысит 450.000 рублей в год.

При втором варианте, как я уже приводил пример выше, за 6.500.000 рублей вы можете купить в региональном городе с населением 40.000-60.000 человек помещение площадью 100-130 квадратных метров, получая от арендатора поток до 1.000.000 рублей в год.

Представим себе случай, когда ваше коммерческое помещение после покупки простояло в ожидании арендатора полгода. Так вот даже за следующие полгода вы получите столько же, сколько бы получили от сдачи квартиры в аренду. Как правило, договор с арендатором, которому требуется разрешение Роспотребнадзора, заключается не на один год, поскольку разрешение выдаётся на срок, соответствующий заключённому договору аренды. Поэтому такой арендатор редко съезжает через год. И в таком случае со второго года сдачи вы уже в два раза превысите свой доход, чем если бы сдавали квартиру в Москве.

Глава 47. Что такое “готовый арендный бизнес”?

Неоднократно на консультациях я слышал от клиентов такую фразу:

“Меня не устраивает доходность от сдачи квартиры в аренду! Что вы можете предложить взамен?”

Но когда начинаешь рассказывать про инструменты инвестиций, сразу же сталкиваешься с возражениями:

“Ой, нет, я не готов разбираться в покупке облигаций, акций и тому подобном. Дайте мне, пожалуйста, что-то такое же надёжное, как моя недвижимость”.

Опустим рассуждения о надёжности и доходности недвижимости. Вместо этого разберём на конкретных примерах Готовый арендный бизнес (ГАБ).

Готовый арендный бизнес – это покупка торгового или офисного помещения с арендаторами. Часто за ГАБ пытаются выдать отель или апартаменты с посуточной сдачей. Но разница в том, что тогда вам придёся самостоятельно ежесуточно сдавать апартаменты. Поэтому такой вариант нельзя считать готовым бизнесом.

Основная особенность ГАБ состоит в том, что вы покупаете помещение с действующим долгосрочным договором аренды. То есть арендатор уже даёт конкретный входящий поток денежных средств.

В таком случае есть два типа доходов:

– ежемесячные платежи от арендатора;

– возможность получить доход от перепродажи помещения в будущем.

Давайте посмотрим на конкретном примере. Один из наших партнёров в 2020 году купил помещение и подготовил его к сдаче в аренду торговой сети “Пятёрочка”. Объект находится в Советском районе Воронежа. Помещение расположено на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Общая численность населения – 2.500 человек в радиусе 500 метров. Парковка – на 20 автомобилей. Коммуникации – центральные. Арендатор заключил прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, что является преимуществом в связи с автономностью этого объекта.

Фотография магазина Пятерочка (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Площадь помещения – 644 м^2. Из них 382,2 м^2 арендует “Пятёрочка” (договор будет действовать до 2026 года, начал действовать с 2016). Ещё 262.2 м^2 занимают вспомогательные помещения.

Экономический аспект. По условиям договора аренды платёж привязан не просто к ставке за 1 м^2, а к обороту магазина – 5,5% от розничного товарооборота, но не менее 200.000 рублей в месяц. Фактический средний платёж за последние 6 месяцев – 248.900 рублей в месяц.

За сколько можно купить такой объект? Цена такого объекта – 22.000.000-23.000.000 рублей. Окупаемость – 7,4 лет. Доходность – 13,6% в год. Для сравнения: в Москве за 22.000.000 рублей можно купить квартиру площадью 75-100 м^2 и сдавать её за 100.000 рублей в месяц. Также можно купить 4 малогабаритные квартиры в новостройках у метро, подождать полтора года, а потом сдавать их в общей сумме за 140.000 рублей.

Как я буду все контролировать? Подобный вопрос мы слышим довольно часто: "Я в Москве живу, а магазин – в Воронеже! Как я буду контролировать арендатора?"

Сразу возникает несколько встречных вопросов:

– “Вы контролируете квартиру? Часто?”

– “Что вы собираетесь проверять в работе “Пятёрочки”, “Магнита” или “Шоколадницы”?”

– “Платежи? Так вы видите всю отчётность по контракту онлайн”.

А вдруг съедет арендатор? Арендатор может съехать как из жилой, так и из коммерческой недвижимости. Но если у коммерсанта в этом месте есть доход, то какой смысл отсюда съезжать? Поэтому при покупке сразу строится демографический срез района и делается срез по экономическим прогнозам стабильности продаж в этой локации.

Вывод: готовый арендный бизнес – это инвестиция для людей, готовых считать и вникать в экономику. Если уровень ваших знаний не позволяет выйти за границу привычных представлений о бизнесе, оставайтесь в своих квартирах и не жалуйтесь на низкую доходность.

Глава 48. Типичные ошибки инвесторов в коммерческую недвижимость

Давайте перечислим типовые ошибки покупателей коммерческой недвижимости, которые инвестируют в этот тип недвижимости с целью получения арендного дохода.

Ошибка №1: “Недвижимость должна мне нравиться”. Нет! Это не так. Недвижимость должна нравиться арендатору! Например, если арендатор -“Пятёрочка”, смотреть будут не на внешний вид, а на возможность собрать трафик в магазин.

Ошибка №2: “Сначала покупаем, а потом думаем, кого туда посадить”. Нет! Думать, какому типу арендаторов это помещение подойдёт, и выяснять, какие требования к техническому оснащению помещения они предъявляют и, какие ограничения есть у арендаторов под лицензируемый вид бизнеса, надо заранее.

Ошибка №3: “В центре крупного города недвижимость всегда будет окупаться быстрее, чем в маленьком городке на окраине”. Нет! Это заблуждение! Цена объекта в небольшом городе на 70.000 жителей будет ниже, чем в городе на 2.000.000 человек. А вот арендные ставки могут различаться незначительно. Но по итогу помещение в небольшом городе окупится на несколько лет быстрее.

Ошибка №4: “Помещение надо покупать рядом, чтобы была возможность контролировать арендаторов”. Нет! Это тоже ошибочное решение. Помещение надо покупать там, где с арендатором можно заключить договор на 5-7 лет. Он сам решает вопросы по замене лампочек, ремонту замка в двери и т.д. Это вам не наниматель жилья, который по каждому “чиху” звонит вам.

Ошибка №5: “Надо самому купить помещение и самому найти арендаторов”. Нет! Это тоже заблуждение! Гораздо эффективнее купить готовый арендный бизнес. Вы покупаете помещение, которое уже арендует определённый клиент, а значит, точно знаете, что оно востребовано у арендаторов. Более того, вы не тратите время на поиск арендатора и не теряете деньги на простое (арендных “каникулах”), а сразу получаете арендный доход.

Глава 49. Типичные ошибки при покупке недвижимости с торгов

Мне многократно приходилось сталкиваться с “охотниками” за проблемными активами. Важно сразу пояснить главное – или вы посвящаете всю свою деятельность инвестициям в скупку недвижимости с торгов с последующей перепродажей, держа руку на пульсе, или не лезете в этот бизнес вовсе.

Ошибка №1. Никому не приходит в голову, почему помещение оказалось на торгах.

За свою многолетнюю практику я провёл не один десяток оценок объектов жилой и коммерческой недвижимости, выставленной на торги. Как правило, такие помещения попадают туда в результате непогашенной кредитной задолженности. Но спросите себя: почему владелец помещения, получивший сумму кредита не более 50% оценочной стоимости объекта, не смог продать его самостоятельно, чтобы рассчитаться с банком? Это первый вопрос, который я себе задаю, когда еду на очередной осмотр объекта. Как и почему это помещение не было продано “в рынок ранее”? В моей практике не раз бывали случаи, когда на моих глазах собственник вёл себя неадекватно. Когда ему давали время продать объект по рынку, он упорно ставил завышенную цену, пытаясь компенсировать финансовые потери. Но чаще всего оценку надо делать очень консервативно.

Ошибка №2. Делают оценку по объявлениям на порталах недвижимости.

Ещё раз объясняю: если объект на портале до сих пор рекламируется, значит, по этой цене его ещё не купили. Купленные объекты снимаются по правилам делового оборота в тот же день, когда за него внесли задаток или аванс. То есть всё, что мы видим в рекламе, не имеет ничего общего с ценой реальных сделок.

Вот вам пример торгов, в которых мы участвовали с клиентом. На торги была выставлена квартира без цены. По правилам торги проходят “в закрытую”, каждый из претендентов может один раз прислать своё предложение по цене. Побеждает лучшее. Осмотреть квартиру до выселения бывших владельцев вы не можете, так что оценку вы будете делать без учёта отделки и состояния объекта. Мы провели с сотрудниками анализ, который показал, что аналоги объекта продавались по цене от 10.000.000 до 12.000.000 рублей. Следовательно, с учётом затрат на выселение, мы предложили цену 9.500.000 рублей, которая позволит после улучшения перепродать объект по цене, близкой к 11.000.000 рублей – чтобы была возможность заработать. В итоговом протоколе мы увидели профессиональных игроков, которые также повторили наше предложение, и победителя, который предложил за объект 11.500.000. Даже если бы он пошёл покупать объект с рынка по рекламе на порталах и нашёл самый дорогой объект за 12.500.000 рублей, то после торга смог бы получить цену 11.900.000. С учётом того, что ему придётся выселять из квартиры жильцов, и того, что он, возможно, будет жить в этой квартире сам, а значит, вкладываться в восстановление, то это пиррова победа.

Поэтому при покупке объекта выясните диапазон реальных сделок за последний период, а не опирайтесь на рекламные фантазии собственников, которые выставили свои объекты в рекламу.

Ошибка №3. Никто не учитывает последующие проблемы.

Помещения в удручающем состоянии – нередкая история. Весной 2016 года я получил договор на продажу объекта в 170 квадратных метров после покупки его с торгов. Предыдущий владелец заложил эту квартиру банку под кредит в 5.000.000, но не исполнил обязательств. В результате по решению суда квартиру получил банк, и её выставили на торги. Банк оценил объект в 25.000.000 рублей, но так как деньги банку нужны были быстро, продали квартиру ниже цены оценки – за 19.000.000. Мои клиенты выкупили её и решили тут же продать. Если бы бывший собственник не пошёл на конфликт, то мог бы вместе с нами продать квартиру в исходном состоянии за 28.000.000 и получить компенсацию за свою дорогую отделку в 3.000.000 рублей. Но он сказал так: “Я вложил сюда 10.000.000 рублей, и 3.000.000 рублей забрать не готов, поэтому всё здесь оторву.”

Эмоции бывших владельцев берут верх над расчётами, поэтому я получил квартиру в состоянии, когда всё, в том числе и розетки, в этой квартире было вырвано, а предыдущий собственник в итоге не получил ничего. Электрик отказался подавать электричество, аргументируя это тем, что не позволит произойти короткому замыканию, что без восстановления всех розеток вполне реально. Два дня мы выносили из квартиры мусор, мели и мыли полы.

И это ещё не самый неприятный случай. Услуги подготовленных экспертов по выселению стоят сейчас в Москве до 300.000 рублей. И надо понимать, что любая силовая акция по отношению к бывшим владельцам карается уголовной статьёй. Поэтому нельзя просто прийти в приобретённый объект и выкинуть все вещи старых владельцев.

А вот другой случай: клиентка купила недостроенный загородный дом за 8.000.000 рублей. На осмотр объекта до торгов не выезжала. Посмотрела аналоги в сети, посчитав, что перепродаст его минимум за 11.000.000 рублей. Но выявленные в доме технические проблемы не позволяют сегодня его продать даже за 7.500.000 рублей.

В коммерческой недвижимости тоже приходилось видеть объекты, вложения в которые превышали всю выгоду от выкупа его с торгов.

Ошибка №4. Не считают инвестиции во времени.

Лучше купить объект за 7.000.000 рублей, перепродать его за два месяца за 8.500.000, заплатить с разницы в цене 13% налога и снова реинвестировать деньги с полученной прибылью. При выкупе объекта с торгов часто цепляются за цифру, не учитывая, что рынок динамично меняется.

Клиент, несмотря на мои отрицательные заключения, выкупил с торгов за 26.000.000 рублей недостроенный дом в элитном коттеджном посёлке Подмосковья. По сути это была коробка в бетоне с кровлей и окнами. Дом простоял в таком состоянии десять лет. По мнению клиента, объект можно было продать за 50.000.000 рублей, поскольку в посёлке все дома в это время выставлялись в рекламу по цене 65.000.000-85.000.000 рублей. Я долго пытался объяснить, что по этой цене ни один дом в посёлке не был продан, а значит, готовый дом можно выкупить по цене 60.000.000 рублей. А в нашем случае к оценке сделки покупатель будет подходить расходным способом, понимая, что после восстановления и отделки дома, выкупленного у нас за 50.000.000 рублей, стоимость дома будет такова, что не оправдает сделку. В общем, я был против такой цены, но клиент предложил мне всё же выставить объект на продажу, а комиссионные заложить сверху. Я отказался.

Прошёл год, раздался звонок: “Не мог бы ты всё-таки рассмотреть возможность заняться домом?” В итоге мы за полгода получили максимальное предложение от покупателей в 35.000.000 рублей. Клиенты снова отказались его продавать.

Теперь посчитайте деньги во времени. Практически за два года за счёт других инструментов инвестирования клиент мог получить дополнительные 5.000.000-7.000.000 рублей. Курс рубля по отношению к доллару за это время изменился на 15%. Вот и считайте убытки от такой инвестиции.

Ошибка№5. Бегут на торги толпой, когда рынок растёт.

Вся активность на торгах начинается тогда, когда рынок растёт. Но когда он растёт, растёт и количество тех, кто хочет купить недвижимость с торгов и заработать на росте цены. Не разбираясь в законах когнитивной экономики, люди попадаются в ловушку техники проведения аукционных торгов. Никто не знает, что на растущем рынке и ажиотаже участники аукционов всегда проигрывают.

Гораздо эффективнее работать на падающем рынке, когда ты жёстко “торгуешь” вниз и понимаешь, что, даже если недвижимость ещё какое-то время будет падать, ты потом выиграешь в цене, если объект действительно хорош. Но количество хороших объектов естественно резко уменьшается в момент роста цен, когда на рынок забегает толпа дилетантов.

Глава 50. Итоги части 4

Настала пора подвести итоги не только этой части, но и всей книги. И тут стоит объяснить главное – почему книга называется “Бетонное казино”.

Для этого напомню: известный израильский учёный Даниэль Канеман получил Нобелевскую премию за доказательство того, что участники рынка (покупатели/продавцы) всегда будут принимать нерациональные решения в условиях информационной неопределённости.

Абсолютно рациональный выбор при покупке какого-либо товара сделать сложно. Тем более, когда покупателю нужно анализировать массу параметров, как в случае с недвижимостью. Но, чтобы не превращать свои сделки в ставки по принципу казино “сыграет / не сыграет”, максимально собирайте информацию об объекте. Не пытайтесь анализировать информацию в голове. Ведите таблицы данных, давайте документы на анализ экспертам, говорите с профессиональными участниками рынка, а не с толпой “советчиков”.

Главное, что ещё доказал Канеман – “большинство всегда ошибается.” Именно поэтому в мире 2-3% богатых людей и 97-98% бедных. Большинство стали богатыми не из-за “чуйки”, они просто получали доступ к чуть большей информации, чем остальные.

Недвижимость не терпит спешки, с одной стороны, но и не терпит нерешительности – с другой. Когда стоит вопрос о том, что надо принять предложение покупателя на ваш объект и оно действительно лучшее, порою у вас нет и 24 часов на раздумье. Когда же в отделе продаж вам настойчиво предлагают купить квартиру и мотивируют это тем, что завтра поднимутся цены, тут надо подумать и проанализировать.

Канеман отмечал, что мозговая деятельность отнимает у человека массу энергии. Защитная реакция организма такова, что в определённый момент он включает “ленивую систему”, которая подталкивает сделать “интуитивный выбор”. Такой выбор часто бывает ошибочным.

Я видел много клиентов, которые на первых 2-3 неделях поиска проявляли осмотрительность и расчётливость, всё записывали и анализировали. Но потом случалась метаморфоза: они становились раздражительными, торопливыми, говорили нашим экспертам, что они мешают своими советами сделать интуитивный выбор, и просили не мешать им “скептическими замечаниями”. В итоге с криком “так мы никогда себе ничего не купим” они принимали эмоциональное, а не рациональное решение.

Я сравниваю такой подход со ставкой в казино. Там тоже многие пытаются “просчитать”, когда в следующий раз выпадет чётное или zero. В результате делают ставку на основе “интуиции”, хотя и существует масса математических доказательств, что в казино большинство проигрывает.

К сожалению, в России до сих пор переоценивают значимость инвестиций в недвижимость. А инвестиции делают по совету друзей или копируя поведение “умных” знакомых.

Надеюсь, вы вспомните материалы этой книги, когда в вашей жизни обязательно встанет вопрос покупки или продажи недвижимости. Удачи вам!

Список рекомендованной литературы:

1. Даниэль Канеман. Думай медленно…решай быстро.

2. К. Маркс. Капитал.

3. Г. Келлер, Д. Дженкс. Как стать миллионером, продавая недвижимость.

4. Бабайкин. На пенсию в 35 лет.

5. Арсагера. Заметки в инвестировании.

Примечания

1

Считается, что схему привлечения средств от частных лиц разработали в Аргентине. Там ещё в 1990-е годы во время экономического кризиса удалось обеспечить рост строительной отрасли благодаря инвестициям в строительство многоквартирных домов со стороны физических лиц.

2

Внимание: все расчёты в главе представлены на основе усреднённого алгоритма и не имеют отношения к точным данным программ кредитования каких-либо конкретных банков.

Content

Сергей Смирнов, Тамара Высоцкая
Бетонное казино

Введение

Часть 1. Базовые понятия

Глава 1. В чём вы заблуждаетесь, произнося слово “недвижимость”

Глава 2. Понятие недвижимости и её характеристики

Глава 3. Государство как недвижимость

Глава 4. Государство как девелопер и город как инвестиционный проект

Глава 5. Мегаполис как девелоперский проект

Глава 6. Что определяет цену, стоимость и ценность недвижимости?

Глава 7. Оценка недвижимости: в чём заблуждается большинство?

Глава 8. Переоценённая ценность

Глава 9. Виды недвижимости. Что является недвижимостью с точки зрения права?

Глава 10. Локация, локация, локация

Глава 11. Так что же такое сделка с недвижимостью?

Глава 12. Что вы покупаете, когда инвестируете в новостройку “на котловане”

Глава 13. Итоги части 1

Часть 2. Покупаем недвижимость для жизни

Глава 14. Жизненные циклы семьи, мотивы и потребности

Глава 15. От мечты до сделки: что происходит с вами на пути к принятию решения

Глава 16. Выбор города и района для проживания

Глава 17. Дом или квартира: типичные заблуждения

Глава 18. Почему таунхаусы в России нельзя покупать?

Глава 19. Расчёт площади квартир и ошибки при выборе планировок

Глава 20. Выбор дома: панель, монолит или кирпич

Глава 21. План сделки и источники финансирования покупки

Глава 22. Новостройка или вторичка: что выбрать? Сравниваем плюсы и минусы.

Глава 23. Пошаговый порядок действий на этапе сравнения недвижимости

Глава 24. Покупка на вторичном рынке: 5 шагов сбора информации для проверки квартиры

Глава 25. Как проверить застройщика: 5 простых шагов

Глава 26. Как правильно торговаться

Глава 27. Итоги части 2

Часть 3. Продаём недвижимость

Глава 28. Зачем собственник выставляет объект в рекламу?

Глава 29. Оценка недвижимости: заблуждения собственников

Глава 30. Цель продажи. Почему без цели вы не дойдёте до сделки?

Глава 31. Выставлять в рекламу и продавать – разные процессы

Глава 32. Цель продажи определяет схему и план сделки

Глава 33. Продают home, покупают house: почему покупатель не ценит то, что цените вы

Глава 34. Тактика продажи

Глава 35. Что такое home staging?

Глава 36. Приём звонка. Зачем задавать вопросы?

Глава 37. Показ недвижимости: типичные ошибки

Глава 38. Фразы, которые нельзя произносить при показе квартиры

Глава 39. Как правильно торговаться при продаже квартиры

Глава 40. Итоги части 3

Часть 4. Как заработать на недвижимости?

Глава 41. Как оценивать выгоду инвестиций в недвижимость?

Глава 42. In бетон we trust! Почему россияне метут недвижимость, не глядя на убытки?

Глава 43. Как вести бизнес в недвижимости, не владея ею?

Глава 44. Возвращаемся к основам: оценка локации

Глава 45. Технические и юридические характеристики помещения под сдачу в аренду играют важную роль

Глава 46. Вечный спор: сдавать квартиру или коммерческую недвижимость?

Глава 47. Что такое “готовый арендный бизнес”?

Глава 48. Типичные ошибки инвесторов в коммерческую недвижимость

Глава 49. Типичные ошибки при покупке недвижимости с торгов

Глава 50. Итоги части 4

Примечания