Светлана Ивановна Чернявская

А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников / Светлана Чернявская

Эта книга посвящена работе с малогабаритными студиями, которые появились на российском рынке недвижимости не так давно, и спрос на них со стороны покупателей и арендаторов по-прежнему превышает предложение.

© Чернявская С.И., текст, 2024

© Оформление. ООО «Издательство «Эксмо», 2024

Учебник начинающего рантье, или Все об инвестициях в недвижимость для чайников

Думаю, многие хотели бы изменить жизнь: уйти с нелюбимой работы, заняться творчеством, посвятить свое время детям и семье, поехать в кругосветное путешествие и жить в дорогих отелях. Наслаждаться каждым днем, не задумываясь о деньгах. Кажется, такую жизнь могут себе позволить лишь олигархи. Но все совсем не так. Зачастую миллионеры прикованы к работе в своей компании и по двенадцать часов проводят в душном офисе, а путешествуют и живут полной жизнью представители среднего класса. Те, которые позаботились о своем будущем и создали себе один или несколько источников пассивного дохода. В Западной Европе и Северной Америке такие люди называются рантье. До 60 % жителей европейских стран имеют активы, приносящие солидный ежемесячный доход. В США и Канаде проценты чуть ниже, но тоже весьма впечатляют. У большинства семей есть подушка безопасности, которая состоит из акций, банковских вкладов, недвижимости, сдающейся в аренду. Такие люди не боятся старости, не боятся нищеты.

Работа для них – не насущная необходимость, а возможность реализоваться в профессии, поддерживать социальные связи и заниматься чем-то, что действительно нравится. Преподавать в университете? Заниматься наукой или писать книги? Рисовать картины? Почему бы и нет? Ведь зарплата – не решающий фактор при выборе занятия и места работы. Было бы по душе, а деньги можно получать из других источников. Допустим, стать рантье.

Кто такие рантье и чем они отличаются от инвесторов? Согласно Википедии, рантье – это те люди, которые имеют пассивный доход, полностью покрывающий ежемесячные расходы семьи. Доход может быть в виде процентов по банковским вкладам, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты, выплачиваемые по акциям и облигациям.

Что касается акций и облигаций, то в нашей стране данный инструмент весьма рискован, и начинающим инвесторам входить в эту сферу без специальных знаний и опыта, наверное, не стоит. Банковские вклады несколько надежнее, особенно с учетом страхования сумм до 1 400 000 рублей, но проценты по вкладам зачастую не превышают процентов инфляции.

Остается недвижимость. Инструмент сложный, но в правильных руках и при правильно выбранной стратегии способный приносить инвестору дивиденды значительно выше тех, что предлагают банки.

В этой книге мы будем рассматривать стратегии работы с малогабаритными московскими студиями, цены на которые еще не бьют рекорды и вполне сопоставимы с ценами на однокомнатные квартиры в регионах. При этом микростудии являются высоколиквидными[1], пользуются повышенным спросом у арендаторов, и в ближайшие десятилетия интерес к таким объектам будет только расти, так как Москва является мощным магнитом для миллионов амбициозных молодых людей со всех уголков нашей страны.

Для инвесторов апартаменты-студии становятся надежным вложением средств и хорошей базой для построения арендного бизнеса, доход от которого может составлять от 10 % годовых и выше.

Пока вы не закрыли книгу со словами «Это сколько ж денег надо, чтобы покупать недвижимость…», расскажу немного о себе.

Меня зовут Светлана Чернявская. Я консультант по финансовой грамотности, коуч и рантье. Когда-то я работала врачом-онкологом в Нижнем Новгороде, потом получила повышение и стала руководителем коммерческой клиники. Но желание выйти за рамки наемного сотрудника и построить собственный бизнес в конце концов привело меня в сферу недвижимости. Пятнадцать лет назад меня заинтересовали инвестиции в малогабаритные студии, и за это время я не только набила кучу шишек, но и сумела нащупать путь заработка на перепродаже, а также на сдаче в аренду этих весьма непривычных для российского жителя объектах. Сегодня у меня в собственности есть девять небольших студий в Москве, каждая площадью от 18 до 25 квадратных метров. Общий доход, которые они приносят, достигает 400 000 рублей в месяц.

Я постоянно ищу новые объекты с хорошим коммерческим потенциалом и хочу за ближайшие годы собрать в портфеле еще минимум две-три студии, которые будут работать на мою безбедную и комфортную старость. Параллельно я веду групповые и индивидуальные тренинги, на которых делюсь своим опытом успешных инвестиций и помогаю другим людям находить источники пассивного дохода для создания собственных подушек финансовой безопасности.

Когда ко мне обратилось издательство с предложением написать книгу об арендном бизнесе и инвестициях в недвижимость, я согласилась не раздумывая. Но недвижимость – это лишь инструмент. В этой книге я хотела бы не только рассказать про секреты инвестирования в столичные квадратные метры, но и затронуть более глобальную тему: создание пассивного дохода для каждого, кто заботится о своем будущем.

«Тунеядцы! Бездельники!» – заворчат наши люди советской закалки, которым десятилетиями в головы вкладывалась догма «Человек должен трудиться всю жизнь на благо Родины». Пусть труд низкоэффективный или вовсе бесполезный, пусть эти косые балки или детали потом будут ржаветь на свалке. Важен был сам факт ежедневного подъема по будильнику и пребывание на работе строго отведенное время. За это государство платило зарплату, выделяло жилье и награждало самых преданных винтиков системы медалями и грамотами. К старости каждого ждала пенсия, на которую можно было провести остаток дней в относительном комфорте. Жизнь человека в СССР была предрешена еще до его рождения и мало зависела от талантов, креативности и желаний.

Но советский строй рухнул более тридцати пяти лет назад, появились новые правила игры с государством, которое перестало обеспечивать безбедную жизнь своих граждан просто за то, что они ходили на работу. К нам пришел капитализм, а с ним и тысячи новых возможностей по самостоятельному планированию доходов и образа жизни. Кто смог быстро перестроиться и понять принципы зарабатывания денег – делали свои первые капиталы. Началась приватизация, и люди получили возможность оформить в собственность квартиры, покупать и продавать недвижимость. Открылись коммерческие банки со сказочными процентами по вкладам, а по телевизору день и ночь гоняли рекламу инвестиционных фондов, обещавших россиянам удвоить и утроить их сбережения.

Западные идеи не работать, а жить на пассивный доход, быстро проникли в умы неопытных соотечественников, и они с жаром и без специальных знаний включились в игру «Я не халявщик, я – партнер»[2].

Оглядываясь назад, можно констатировать, что вкладчики МММ и Властелины[3] потеряли огромные деньги на акциях, большинство банков лопнуло, прихватив с собой сбережения клиентов, а в выигрыше остались лишь те, у кого хватило дальновидности инвестировать в квадратные метры жилья.

С тех пор утекло много воды. Сменилось поколение, в нашу жизнь пришел интернет, электронные платежи и криптовалюты. Но нет сомнений, что по-прежнему самым надежным активом является недвижимость. Разумеется, если правильно подобран объект, рассчитана экономика проекта и проведены все проверки на юридическую чистоту и добросовестность застройщиков. Вы выбираете, проверяете, подписываете документы и получаете ключи. Это ваша собственность, которую можно сдать, продать, подарить детям. И это тоже будет инвестиция уже в будущее семьи.

Согласитесь, вот кто не мечтает иметь в собственности несколько квартир? В одной жить, остальные сдавать, получая приличный пассивный доход. А может быть, покупать новостройки на старте продаж и, дождавшись введения дома в эксплуатацию и заселения, продавать на один-два миллиона дороже? В недвижимости существует много сценариев и стратегий, которые мы будем рассматривать в этой книге. Поговорим о том, как найти выгодные варианты и просчитать рентабельность еще до сделки. О тренде последних лет – малогабаритных студиях, спрос на которые со стороны арендаторов растет нереальными темпами. О том, как быстро и бюджетно сделать «ремонт мечты» и заставить потенциального квартиросъемщика ахнуть от восторга.

Я представляю, как сейчас вздохнули некоторые из вас, читая эти строки. Покупка недвижимости – это прекрасно! Но где взять такие деньги? Подождите, не закрывайте книгу и не ставьте ее обратно на полку!

Общаясь с учениками, приходящими на мои семинары, я часто удивляюсь тому обстоятельству, что многие, жалующиеся на жизнь и низкий доход, обладают возможностями, которые никак не используются. Хотя при определенных усилиях и диверсификации активов можно повысить свой уровень жизни в несколько раз.

Кто-то не знает, что делать с доставшейся от бабушки старой квартирой на окраине Москвы и сдает ее за копейки, так как на ремонт нет денег. Не задумываясь, что разумнее продать такой обшарпанный актив, а на вырученные от продажи средства купить две небольшие студии в новом жилом комплексе, сделать стильный дизайн и сдавать уже не за 30 тысяч рублей, а за 50 тысяч каждую. Квартира в регионе, старый дачный участок, на котором был последний раз два года назад и который зарос бурьяном выше человеческого роста. Все это активы, которые можно продать и пустить в дело.

Кто-то накопил один-два миллиона рублей и держит их на банковском вкладе под 4 % годовых, хотя с помощью такого инструмента, как ипотека, даже с этой суммой можно вполне успешно войти в арендный бизнес. И не только сохранить сбережения, но и через двадцать-тридцать лет получить в собственность ликвидный объект недвижимости ценой в семь-восемь миллионов рублей, так как ежемесячный платеж по ипотечному кредиту будет покрываться арендной платой квартиросъемщика. Неужели такое возможно? В случае правильных инвестиций в малогабаритные студии этот сценарий более чем реален.

За несколько лет работы консультантом по финансовой грамотности и инвестициям в недвижимость я собрала более 150 кейсов своих учеников. Каждая история требовала индивидуального подхода и решения. Среди моих клиентов – жители столиц и небольших региональных городов, молодежь и люди пенсионного возраста, мужчины и женщины. Собирая свою первую группу, я даже сама не представляла, насколько разные люди делают свои первые шаги на пути к созданию источника пассивного дохода и статуса рантье.

Да и мой собственный кейс весьма показателен. Когда спрашивают, что было самым сложным на моем пути в бизнес, я отвечаю, что самое сложное – выйти из матрицы, в которую загнали в детстве. Положить на полку свой диплом хирурга-онколога, кандидатскую диссертацию, оставить место главврача крупной коммерческой клиники Нижнего Новгорода и поменять белый халат на планшет и строительную рулетку в сумке. Приехать в 48 лет в Москву и создать успешный бизнес с нуля. Надеюсь, моя история станет хорошим примером того, что жизнь можно начать заново в любом возрасте.

Разумеется, за эти годы я прошлась по всем возможным граблям и набила множество шишек, но заработала бесценный опыт, которым с удовольствием готова делиться. Мы разберем опасности, которые могут подстерегать начинающих рантье, и изучим правила, которые помогут чувствовать себя уверенно и свести риски инвестирования в недвижимость к нулю.

Когда-то, много лет назад, сделать первый шаг мне помогли книги Роберта Кийосаки[4]. Теперь я отдаю долг Вселенной и пишу собственную книгу. Я буду счастлива, если она кого-то мотивирует не бояться менять жизнь и начинать строить свое благополучие прямо сейчас.

Часть 1. Стратегическая

Глава 1. Как оценить свои активы

Мое детство прошло в Йошкар-Оле – маленьком, сонном городе, где «новостью года» становилось открытие нового Дворца культуры или пожар на местном складе рабочей одежды. Жизнь большинства горожан развивалась по стандартному сценарию. Многие даже не думали о том, как велик и интересен мир вокруг. Большинство моих одноклассниц мечтали выйти замуж, нарожать детей, на старости лет переехать жить на дачный участок, чтобы целыми днями возиться с огородом и внуками. Забегая вперед – у многих мечты сбылись.

Меня же всегда интересовала жизнь больших городов. Когда в нашей школе организовывали экскурсии в Ленинград или Москву – я первая записывалась и с нетерпением ждала поездки. Для меня такие путешествия были сродни полетам на другую планету: огромные здания, театры, музеи. Красивые, бегущие по своим делам люди. Я вдыхала воздух успеха и хотела, вот так же как они, жить в столице и бежать по своим делам по широким проспектам. А еще лучше – ехать на красивой, блестящей машине. Но это были лишь мечты. Поездки заканчивались, и я возвращалась домой, в Йошкар-Олу. Где из всех развлечений были лишь походы в кино и книги, которые удавалось раздобыть в нашей библиотеке. В то время я зачитывалась всем, что попадало под руку – и производственной прозой про рабочих на заводах, и русской классикой, и зарубежными романами. Последние были окном в богатую и красивую жизнь, которая текла где-то далеко. Люди путешествовали, смотрели мир из иллюминатора самолета или океанского лайнера, ездили на приемы и балы, покупали модную одежду и ужинали в ресторанах. Это было так захватывающе и непохоже на жизнь моих соседей и друзей, что сердце билось чаще и я была готова к любым трудностям, чтобы вырваться из сонного царства и стать такой же, как героини любимых книг. Уже тогда я поняла ценность денег, на которые можно покупать все эти платья, путешествия и дома. Но я не представляла, кем же надо стать, чтоб столько зарабатывать? Известной актрисой? Диктором? Директором магазина?

В одной из книг меня заинтересовало место действия – «доходный дом». От слова веяло чем-то загадочным и даже неприличным. Перед глазами вставали картинки разгульных купцов в шубах, тройки лошадей, цыган и красивых женщин. Но все оказалось проще и сложнее: доходный дом – это дом, разделенный на квартиры, которые сдавались в аренду на длительный срок. И принадлежало все здание одному человеку. Для меня, выросшей при СССР, это было непостижимо и просто не укладывалось в голове. Как так, целый дом? И не государственный, в который селили сотрудников предприятий, а частный? То есть можно было выбрать квартиру, перевезти мебель и жить в самом центре города без многолетних очередей на улучшение жилищных условий. А где же люди брали столько денег? А сколько же ежемесячно зарабатывал хозяин этого дома?

Как-то раз, когда мне было лет четырнадцать, я поделилась своими мыслями о доходном доме с мамой. Она, известный в нашем городе врач-гинеколог, оторопело посмотрела на меня и сказала: «Фу, какая гадость! Как ты можешь думать об этом? Ты должна думать об учебе и о том, чтобы работать, принося пользу другим людям. Мне стыдно, за тебя, Света!» Родители и не скрывали, что видят во мне продолжение семейной династии, будущую коллегу и подспорье в их нелегком труде врачей.

Так как я из медицинской семьи, то все разговоры дома по вечерам были так или иначе связаны с медициной. Какие сегодня были пациенты, что произошло на дежурстве, какие козни строило начальство. А мне отчаянно хотелось выбраться из этого замкнутого круга: дом-больница-дом-поликлиника. Не могу сказать, что мы жили бедно, вовсе нет. У нас была хорошая квартира в центре, обставленная румынской мебелью. Холодильник забит продуктами, которыми благодарные пациенты – директора продмагов – снабжали моих родителей. За стеклянными дверцами буфета поблескивали хрустальные вазы и ряды бутылок с коньяком и рижским бальзамом.

Но мне хотелось в другую, яркую и классную жизнь. К сожалению, матрица, в которую меня загнали практически с рождения, была крепка. После окончания школы родители отправили меня учиться в Нижний Новгород, где я без труда поступила в медицинскую академию и… и началась Перестройка. Время, когда ломались все привычные устои, сокращалось финансирование государственных институтов, но при этом открывались новые, непостижимые ранее возможности.

Некоторые коллеги родителей, устав от проблем с выплатой зарплат, уходили из больниц, пробуя заняться челночной торговлей[5], или устраивались на новую работу в коммерческие структуры. Это казалось так странно, как будто они переезжали за границу или вовсе – улетали на другую планету. Встречая на улице бывших коллег родителей, я отмечала не столько дорогую и красивую одежду, сколько новый взгляд – более уверенный и спокойный. На фоне оставшихся в больницах и издерганных безденежьем медиков «коммерсанты» мне казались островком успеха и респектабельности. Конечно же, мама воспринимала ушедших в бизнес коллег как предателей. Ей было совершенно непонятно, как можно в погоне за длинным рублем бросить такую важную профессию, как врач. И когда некоторые, потерпев неудачу, возвращались, она удовлетворенно говорила, что бизнес – это очень опасно, там много проблем и нечего было начинать.

А мне, наоборот, казалось, что нельзя упускать шансы, которые дает жизнь.

В первой половине 90-ых я уже вышла замуж, сидела в декретном отпуске, параллельно училась в аспирантуре и писала кандидатскую диссертацию. И все вокруг тоже были врачами. На мои слабые потуги – хочу работать в бизнесе – родные отвечали: «Тебя там обманут!» Ловушка захлопнулась.

Так прошло еще несколько лет, я вышла на работу, защитила диссертацию, стала преподавать на кафедре Нижегородской медицинской академии и вести пациентов в больнице, но материальное положение семьи становилось все хуже и хуже.

Осень 1995 года. Я стою на кухне. На одной конфорке варится каша для сына, на другой булькает в кастрюле картошка – наш с мужем ужин. У меня есть полчаса, чтобы всех накормить, а дальше надо бежать на ночную смену в больницу.

Мешок картошки подарила благодарная пациентка, и этот мешок стал нашим спасителем. Возможно, вспомнив слова Иосифа Виссарионовича Сталина «Хорошего врача народ прокормит…», наш нижегородский минздрав вообще перестал платить зарплаты. Задержки с выплатами составляли по пять-шесть месяцев, и каждый выкручивался как мог. Пациенты, видя бедственное положение медиков, вместо традиционного коньяка и цветов на выписку несли нам яблоки с дачных участков, домашних кур и картошку. Только благодаря им мы выжили в ту осень. Впрочем, без зарплат сидели не только врачи, но и половина бюджетников страны. Тем разительнее был контраст между нами, работающими на государство, и сотрудниками коммерческих структур, в которых все было более-менее гладко.

Поэтому, когда мне предложили подработку в фармацевтической компании в качестве медицинского представителя, я согласилась не задумываясь и взвалила на себя еще и эту нагрузку. Работа не нравилась, да и платили не так уж и много, но это были живые деньги, на которые можно было купить что-то ребенку. Жизнь превратилась в бег белки в колесе. Преподавание в академии, смены в больнице, поездки по аптекам и клиникам с продукцией фармацевтической компании. Работа по 12–16 часов в день в попытках выбраться из нищеты, но все заработанное моментально расходилось на еду.

Я постоянно думала о том, как же найти возможность заработать больше, и вскоре она представилась. Одна московская коммерческая клиника открывала филиал в Нижнем Новгороде и искала директора и главного врача. Выбор пал на меня.

Первое, что случилось: мне определили оклад в четыре раза больше, чем у меня был в больнице, и выдали сотовый телефон (они были только у бизнесменов). Он был маленький и серебристый, с большой черной антенной. И я почувствовала, что наконец-то что-то начало происходить.

Контроль за ремонтом в помещении под клинику тоже лег на мои плечи. По ночам я чертила планировки будущих кабинетов, а днем ездила с прорабом по строительным рынкам в поисках качественных отделочных материалов, а также уговаривала московское руководство нанять дизайнера, не экономить на ремонте и делать все на высоком уровне. Ведь от «упаковки» будет зависеть не только репутация клиники в городе, но и долговечность бизнеса. Мне приходилось доказывать, что керамогранит на полу прослужит 30–40 лет, а дешевый линолеум затопчется и порвется уже после первой зимы, что качественное выравнивание стен и антивандальное покрытие пусть дороже, но лучше популярных в то время стеклообоев под покраску. Московское начальство кривилось от цен и моих доводов, но энтузиазм новоявленного регионального директора все же растопил включенный режим экономии, и, когда мы открылись, – все блестело и сверкало, а пациенты ахали от восхищения. Забегая вперед, скажу, что этот подход оправдал себя полностью. У нас не было недостатка в клиентах, так как пациенты, входя в клинику европейского уровня дизайна, рассчитывали на такой же высокий уровень компетенции врачей.

Впрочем, к подбору персонала я подходила с теми же требованиями, что и к ремонту помещения, досконально изучая образование и отзывы на кандидатов. Поэтому мне не было стыдно ни за одного своего сотрудника. Молва о новом медицинском центре, в котором «все так круто», быстро распространилась сарафанным радио по городу, и запись к нашим врачам велась на две недели вперед.

Этот же прием я теперь использую в своем арендном бизнесе. Я доверяю планировку и дизайн архитекторам, следую советам профессионалов по выбору долговечных и качественных отделочных материалов – и все это возвращается сторицей. Студии сдаются с первого просмотра и по цене выше рынка. Когда все продумано до мелочей, когда в воздухе витает запах кофе, а мягкий диван так и притягивает к себе будущего жильца, когда дорога до работы будет занимать не более 25–30 минут, то уже закрываются глаза на небольшой метраж и на спальное место на антресолях.

Первую свою студию в Москве, у метро Водный стадион, я сдала за 35 000 рублей. И это было только начало. Освоившись на рынке малогабаритного жилья, я начала покупать объекты в более престижных локациях, ближе к центру. Я научилась делать крутые ремонты, и, соответственно, цена стала значительно повышаться. Так, студия 18 квадратных метров в районе Ботанической улицы легко «ушла» за 55 000 рублей, и мой арендатор, сотрудник телецентра Останкино, прожил в ней два года, пока не решился связать себя узами брака и не накопил на первый взнос по ипотеке.

Сколько?? 55 000 рублей в месяц? Риелторы, которые узнавали подробности сделки, крутили пальцем у виска и смотрели на меня с уважением и тревогой. Обитатели группы Flats for friends в одной из социальных сетей, где я опубликовала объявление о сдаче в аренду этой студии, вели себя уже не так культурно. Каких только комментариев я не прочитала! И то, что хозяйка сошла с ума, и то, что наживаюсь на простом трудовом человеке, и где ж найду таких дураков. Виданое ли дело, спать на втором этаже, где даже сексом не заняться, а платить за это как за полноценную квартиру. Я боялась заходить в пост с увеличивающимися на глазах проклятиями, но на первый же просмотр пришло более 30 человек, и трое были согласны сразу внести предоплату и въехать. Этот случай дал мне еще один урок – не бойся назначать цену. Если продукт первоклассный и сделан с душой, то его купят выше рынка, а хейтеры и их проклятия – это очень даже хорошо, ведь чем больше кричат в комментариях, тем больше привлекается внимания к объявлению.

Этот случай преподал мне важный урок: не бойся назначать высокую цену за качественный продукт.

Но вернемся на пятнадцать лет назад. В тот период, когда я вникала в особенности российского бизнеса и выстраивала структуру коммерческой клиники в Нижнем Новгороде. После того как наш медицинский центр открыл свои двери и пациенты потекли потоком, я немного заскучала. Все было хорошо: большой красивый кабинет, высокая зарплата и сплоченный коллектив врачей. Казалось бы, живи и радуйся. Но мне очень хотелось снова пережить те эмоции, которые получила за время ремонта, подбора персонала и подготовки к открытию.

И как раз в это время ко мне в руки чисто случайно попала книга Роберта Кийосаки. Это не был всем известный «Богатый папа, бедный папа». Так как жизнь моя была зациклена на наемной работе, семье и маленьком сыне, то меня больше привлекло название «Богатый ребенок, умный ребенок». Я, как образцовая мать, изучала всю литературу, касающуюся воспитания детей.

И я ее купила. И получилось, что купила исключительно для себя.

И уже на следующий день в моей голове стали смещаться «тектонические плиты».

То, что я читала, вызывало у меня шок и восторг одновременно. И все, чему меня учили и на чем воспитывали, оказалось полной ерундой – с точки зрения автора, все надо было делать диаметрально противоположно.

Также были опровергнуты многие ценности, с которыми я жила (допустим, больших денег честно не заработаешь, деньги с неба не падают и т. д.), и я с радостью взяла те, которые предлагал автор.

Видимо, где-то на небесах, увидев мой жгучий интерес к теме, устроили встречу, которая перевернула мою жизнь. Как-то раз в клинику пришло приглашение на медицинскую конференцию, которая проводилась в Париже. Разумеется, от поездки в город мечты отказаться сложно, и я с нетерпением предвкушала не только встречи с коллегами из других стран и обмен опытом, но и изучение жизни французов изнутри.

Первым шагом к погружению в среду стало решение отказаться от номера в стандартном отеле одной из мировых сетей и найти квартиру в посуточную аренду. Мне хотелось окунуться в атмосферу непарадного Парижа, почувствовать себя жителем этого города. Пусть и на несколько дней. В ответ на мою просьбу организаторы конференции прониклись и дали телефон риелтора, который был готов подыскать апартаменты в самом центре. Две недели подготовки к поездке пролетели как один день, и вот уже любезный турок-таксист выгружает меня и мой чемодан у подъезда старинного, удивительно красивого пятиэтажного дома, расположенного буквально в двух кварталах от Триумфальной арки. Я даже замешкалась, сверяя адрес. Неужели настолько повезло!

Зайдя в подъезд, удивилась еще больше. Панели темного дерева, запах дорогого парфюма, витая лестница с коваными перилами и потолок, украшенный лепниной. Интерьер больше напоминал резиденцию особы королевской крови, а не многоквартирный дом. Уже позже выяснила, что дом не просто много – а мультиквартирный. Каждый этаж был разделен на десятки маленьких студий, которые сдавались как в посуточную, так и в длительную аренду.

Хозяйка, с которой договорился риелтор, ждала меня в апартаментах и открыла дверь после первого звонка. Яркое солнце за спиной не давало рассмотреть лицо, и вначале я приняла ее за молодую девушку: стройная фигура в костюме из твида, стильная укладка коротких волос, поблескивающие массивные серьги и ожерелье. И лишь после того, как мы вошли в комнату, стало понятно, что хозяйке не менее шестидесяти лет. Впрочем, в дальнейшем выяснилось, что Софи уже хорошо за семьдесят, а если быть точнее – то семьдесят четыре года. Какой невероятный контраст с пожилыми пациентками моего медицинского центра!

Как коренная парижанка, Софи была легка, дружелюбна и умела расположить к себе. Плеснув красного вина в два приготовленных бокала, она с радостью начала показывать мне апартаменты, которые станут моим пристанищем на ближайшую неделю. Я была ею настолько очарована, что заранее простила будущей квартире все недостатки. А они все же были, особенно на мой, свежий и нефранцузский взгляд: апартаменты были настолько малы, что, пожалуй, даже моя кухня в Нижнем Новгороде могла похвастаться большим метражом. Но, освоившись, я не могла не восхититься удобством планировки и удивительным видом на Эйфелеву башню, который открывался из огромного чистого окна. Еще меня поразил второй уровень, на котором находилась спальня – высокие потолки старинного дома позволили сделать «двухэтажную» студию, и тем самым жилая площадь была увеличена в полтора раза. Раньше я не останавливалась в подобных апартаментах, и, конечно же, было очень любопытно пережить подобный опыт.

У Софи я была первой русской гостьей, и она хотела узнать обо мне как можно больше. К тому же она вполне сносно говорила на английском, что для французов не частое явление. Мой интерес к хозяйке апартаментов был взаимен, и я без раздумий пригласила ее пообедать в ближайшем бистро.

История новой знакомой была настолько нетипична для России, что я еще несколько дней усваивала услышанное. Софи по профессии учитель математики, преподавала в колледже, муж – музыкант в оркестре. То есть даже для Западной Европы не слишком прибыльные специальности. После свадьбы несколько лет жили скромно, снимая небольшую квартиру. Когда родился первый ребенок, стало совсем туго с деньгами. Но неожиданно умерла двоюродная тетя мужа, и они получили в наследство старый дом в Лионе, который, хоть и с трудом, но удалось продать и выручить деньги, которых бы хватило на покупку квартиры для семьи. Вы думаете, они это сделали? Нет, они продолжали жить на аренде, а на деньги, полученные за дом, купили три маленькие студии в самом центре Парижа. Сделали красивый ремонт и начали сдавать посуточно туристам. Через год продали эти студии с большой выгодой и приобрели четыре новые. Постепенно мир недвижимости Парижа так увлек, что они погрузились в этот бизнес с головой. Подружились с застройщиками, которые реконструировали старые фабрики и административные здания под многоквартирное жилье, выкупали с помощью ипотечных кредитов маленькие апартаменты, делали в них ремонт, перепродавали или сдавали туристам. Доход от операций с недвижимостью и от сдачи в аренду позволил семье не только переехать в просторную квартиру в престижном районе, отдать детей в частную школу, но и путешествовать, а также заниматься любимым делом.

Дети давно выросли, получили хорошее образование, обзавелись своими семьями и разъехались по миру. У нашей пары, Софи и Пьера, пять внуков. Бабушка с дедушкой гордятся тем, что в любой момент могут слетать в Австралию к дочери или в Канаду к сыну. Навестить, привезти дорогие подарки. Для них это финансово незатруднительно, ведь сейчас у них уже 22 студии в Париже, которые приносят хороший ежемесячный доход, а заселением и уборкой занимаются нанятые сотрудники. Когда Софи узнала от риелтора, что апартаменты хочет снять русская дама, то из любопытства приехала меня встречать сама, но в обычном графике она уже давно с гостями не контактирует. Осуществляет общее руководство, ведет бухгалтерию, а в остальное время они с супругом наслаждаются жизнью.

Вечером я сидела на маленьком балкончике своих апартаментов и с высоты четвертого этажа любовалась ночным городом. В голове крутилась фраза, которую сказала Софи «Je sui rantie!»[6]

Схема бизнеса и образ жизни моей новой знакомой вызывали неподдельный восторг. Вот это надо же с таким умом распорядиться активом, полученным в наследство? Не улучшить свои жилищные условия, как 100 % сделала бы я сама, а в первую очередь позаботиться о создании дополнительного дохода. Да и сама идея маленьких студий казалась просто блестящей. Двенадцать квадратных метров, зато в самом центре Парижа, а не тридцать на окраине. Стильный дизайн, до миллиметра просчитанная планировка. При этом на ремонт ушло не так много денег, ведь площадь совсем небольшая. А цена в сутки превышала цену сетевого трехзвездочного отеля. Прекрасная старость, когда можно заняться тем, чем хочется, совсем не думая о деньгах.

Я допивала бутылку Бордо, которую привезла мне Софи, и размышляла о жизни. За пару месяцев до отъезда произошел неприятный инцидент, который не получалось выбросить из головы даже в прекрасной столице Франции. К нам в Нижний Новгород из Москвы приехал знаменитый профессор с инспекцией. Это была частная поездка, но так как он был хорошо знаком с хозяевами клиники, то пообещал заехать и посмотреть своими глазами на нашу работу. Мы ответственно готовились к встрече, персонал довел кабинеты до зеркального блеска, врачи и медсестры записались на маникюр и на укладки, и вот торжественный день настал. Профессор с женой шли по коридорам медицинского центра, а я, волнуясь, с гордостью показывала столичным светилам наши достижения. «Вот здесь у меня аппарат УЗИ, а в этом помещении – операционная. Не так давно я нашла в нашу клинику отличного флеболога и сейчас полная запись на прием». Жена профессора мягко подхватила меня под локоть и ласково пропела «Светочка! Это не ВАША клиника. Это клиника Андрея Николаевича. Не считайте ее своей». Это было как ушат холодной воды на голову. Проводив гостей, я заперлась в кабинете и долго плакала от обиды.

Но, положа руку на сердце, эта дама была права. Мне уже скоро сорок, подрастает сын, половину жизни я училась и работала наемным сотрудником. Да, у меня хорошая должность и зарплата, но я выкладываюсь за эти деньги на все 200 %, вставая рано утром по будильнику и возвращаясь вечером домой выжатая, как мокрая тряпка. Каждый день проходит как предыдущий, и даже в коротких отпусках голова занята проблемами клиники. Своей жизнью я строю будущее и обеспеченную старость хозяевам бизнеса. А что ждет меня, когда выдохнусь и сойду с дистанции? Небольшая пенсия, как у моих родителей? Дожитие последних лет в своей квартире в Нижнем и выходы в аптеку и магазин? Но, главное, мне некого будет обвинить в этом. Я сама выбрала такой путь и сама отвечаю за последствия.

Мысли вернулись к Софи и Пьеру, которые построили прибыльный арендный бизнес и заработали на свою старость. Интересно, а можно ли перенести идею в Россию?

Но как это сделать? В моем городе нет потока туристов, готовых снимать студии за сумасшедшие деньги. Да и у меня нет стартового капитала, который сначала надо заработать. Но идея крепко засела в голове, и в Россию я возвращалась полной намерений что-то менять в своей жизни. И да, мне очень понравилось слово РАНТЬЕ.

После приезда я рассказала о бизнесе Софи родным, но они смеялись надо мной и говорили, что это невозможно:

«Это бред, ведь у нас нет нормальной ипотеки».

«Где это видано – не ходить на работу?»

«Где взять деньги на покупку квартиры, чтобы ее сдавать?»

Но меня уже было сложно остановить. Я начала выглядывать за пределы должности наемного сотрудника и пытаться заработать самостоятельно.

Читая книги Роберта Кийосаки, я обратила внимание, что он постоянно ссылается на различные виды обучения, рассказывает о тренингах, которые проходил лично. Сама я уже очень много училась в жизни: шесть лет в медицинской академии, два года в ординатуре, три в аспирантуре. Я считала себя вполне образованной, но решила последовать совету из книги и найти тренинги, которые могут научить меня чему-то новому. А именно – умению зарабатывать деньги.

По вечерам я сидела в интернете и забивала в поисковик термины из книг Кийосаки: тренинг, финансовая грамотность, финансовая независимость. В то время, в середине 2000-х, бизнес-образование в нашей стране только появлялось, и найти что-то подходящее было непросто. Тщетные поиски продолжались до тех пор, пока я не наткнулась на онлайн-тренинг по заработку на фондовом рынке. Занятия стоили 6 тысяч рублей. Это показалось мне не такой высокой ценой, и я сразу же записалась на курс.

Удивительно, но, пользуясь советами коуча, я буквально за один день сэкономила (а значит, заработала) 96 тысяч рублей. Дело было так. На втором уроке нам дали домашнее задание – целый день просить скидки у продавцов. Для меня, воспитанной в интеллигентной семье, просить скидку всегда казалось чем-то неприличным, как будто я скатываюсь сама и тяну за собой продавца на базарный уровень. Но мне надо было выполнить домашнее задание, ведь я заплатила за тренинг деньги. К тому же мне представился явно подходящий случай.

Как раз на следующий день я должна была отправиться в частную школу, чтобы договориться об обучении моего сына. К тому моменту я перебрала все, что было на нижегородском рынке образовательных услуг, побывала во всех школах и остановилась на лучшей из них. Два языка, маленькие классы по десять человек, трехразовое питание – шведский стол, уроки физкультуры в спортивном клубе. Стоило все это удовольствие 35 тысяч рублей в месяц. При моей зарплате главврача клиники это не казалось совсем уж заоблачной суммой. Я побеседовала с директором, задала вопросы и уже на пороге кабинета, когда собиралась уходить, вспомнила про задание. «А скидки членам профсоюза у вас предусмотрены?» – спросила я.

В этот момент я сама не узнала свой голос. Все внутри напряглось от стыда. Пришлось ущипнуть себя за руку и сосредоточиться на мысли: «Я просто выполняю задание». Но вдруг в ответ услышала: «Проходите в бухгалтерию, все решим». Мне сказали, что готовы сделать скидку, так что месяц обучения будет стоить не 35 тысяч, а 27 тысяч рублей. Это звучало невероятно: задав один «неудобный» вопрос, я получила скидку в восемь тысяч рублей в месяц или 96 тысяч рублей в год. Шесть тысяч рублей, потраченные на тренинг, окупили себя полностью!

В тот первый раз я смалодушничала и бросила обучение, но продолжила следить за тренером. Через какое-то время я увидела на его страничке новое предложение: теперь он продавал не свои семинары, а рекомендовал другого коуча. Тема была просто прекрасной: организаторы обещали, что за три месяца помогут открыть свой бизнес и заработать первые 300 тысяч рублей.

Это идеально подходило для меня, мечтавшей уйти в свободное плавание, перестав работать «на дядю». Я совершенно не понимала, как это сделать, а здесь меня обещали провести за руку к моей цели. К тому же стартового капитала не требовалось, так что я рисковала только своим временем и деньгами на оплату курса. После недолгих раздумий тренинг был куплен. Впереди меня ждали ежедневные вебинары и куча новых заданий.

Для начала мне предстояло определить, в чем мои ключевые компетенции. Я должна была выписать на лист бумаги все свои умения, которые могут быть полезны для построения бизнеса. В то время я как раз увлекалась системами похудения, и у меня уже была испытанная на собственном теле методика. Так почему бы и нет? К тому же медицинское образование не позволяло скреативить что-то, способное нанести вред организму. То есть я не гналась за быстрым сбросом веса ценой здоровья, и все было рассчитано досконально: от калорий в питании до комплекса упражнений. Так, чтобы организм не пострадал от экспериментов. Оставалось только собрать все свои записи в единую программу.

Но создание продукта – было лишь началом. Дальше задания стали сложнее: создать свой сайт, собрать мероприятие, сделать рассылку. Дело в том, что я уже была руководителем, и всем занимались мои сотрудники, а сейчас я должна была делать это самостоятельно.

Я сидела за компьютером все вечера и иногда просто плакала от беспомощности, когда не знала, как вставить код для рассылки. Тупо смотрела в экран и понимала, что я НИКОГДА с этим не разберусь. Однажды я попросила помощи в группе, и один молодой парень сказал мне: «В вашем возрасте вы не сможете это сделать».

«Это я не смогу?! – чуть не задохнулась я от возмущения. – Ну уж нет! Это ты не сможешь! У меня точно все получится!»

Я приняла решение, что дойду до конца. Неужели я, кандидат наук, глупее, чем этот вчерашний школьник? Я не смогу разобраться в каких-то там лидах и таргетинге? На этом кураже, с поддержкой зауважавших меня кураторов, я смастерила простенький сайт на одной из бесплатных платформ и написала вполне привлекательное предложение. Оставался один вопрос – сколько просить за свои услуги?

Я предлагала индивидуальные занятия по снижению веса и оздоровлению организма. С учетом низкой платежеспособности жителей Нижнего Новгорода я планировала поставить цену от семи до 20 тысяч рублей за курс. Но кураторы быстро подавили во мне попытки угодить всем. Они предложили не размениваться на ерунду и начинать с бесплатной консультации, на которой приглашать клиентов на индивидуальный курс по цене 50 тысяч рублей.

«Безумные деньги! Как и вся эта затея, – подумала я. – Что обо мне скажут люди?» Я думала о том, что меня назовут бессовестной спекулянткой. Мне было страшно разочаровывать людей, в том числе своих знакомых. Сейчас я понимаю, что это одно из самых дурацких проявлений советского прошлого: не ценить себя, свое время и знания, пытаться быть доступной для всех в ущерб собственным интересам.

Кураторы настаивали на том, чтобы я забыла про низкую цену. Если язык не поворачивается озвучить большую сумму, значит, надо написать ее на стикере, приклеить на монитор и читать по бумажке.

Испробовать этот совет я смогла достаточно быстро. Просмотры сайта росли, слухи о том, что врач Светлана Чернявская помогает похудеть надежно, но очень дорого, поползли по городу. Прямо в клинику приехал первый клиент – владелец местных заводов, газет, пароходов. Это был огромный мужчина, которому лишний вес доставлял много проблем. Мы обсудили, как будем его «худеть», разработали стратегию, обговорили все детали. После этого в воздухе повис главный вопрос – сколько я хочу получить за свои услуги? Мне было ужасно стыдно называть цену, глядя человеку прямо в глаза. Я мямлила, мычала, а потом взяла себя в руки и прочитала по бумажке, приклеенной к монитору: «Пятьдесят тысяч рублей». Клиент хмыкнул: «Ничего себе у вас ценничек». А затем достал из заднего кармана джинсов толстый бумажник и отсчитал десять пятитысячных купюр.

У нас все получилось. И после того как мой ученик начал приходить в нормальную форму и избавился от одышки, на пороге кабинета материализовался сначала наш крупный (во всех смыслах этого слова) нижегородский чиновник, а потом и его заместитель. Также с желанием похудеть. И вот здесь, уже не краснея и не заикаясь, я попросила 100 000 и 150 000 рублей за курс, и эти деньги были мне выплачены без каких-то затруднений.

Тот тренинг по зарабатыванию денег из 400 человек закончили только 40. За время курса я заработала 300 тысяч рублей. Это было потрясающе! Ключ, который я искала много лет, теперь был у меня в руках. Когда я узнала, что всех, кто дошел до финала, приглашают на офлайн-тренинг, который пройдет в Гонконге и Сингапуре, то без раздумий отправилась и туда.

С тех пор я постоянно учусь. Тренинги стали для меня своеобразным хобби. Я выбираю интересные темы и серьезных тренеров, вкладываю время и деньги, а полученные в обмен на них знания складываю в копилку, которая увеличивает мой капитал – материальный, интеллектуальный, социальный.

Все, что я рассказываю о своей поездке в Париж и обучении у бизнес-тренеров, отчасти сможет ответить на вопрос: «Откуда же взять деньги?» В основе лежит идея о том, как правильно распоряжаться активами, которые у вас уже есть. Причем речь не только о материальных активах, но и о профессиональных, интеллектуальных, социальных.

Каждый человек накапливает за жизнь багаж, который редко использует на 100 %. Помимо денег и домов, полученных по наследству, это знания, умения, опыт, которые могут работать на вас.

Когда ко мне, как к консультанту по личным финансам, обращаются клиенты и просят совета, в первую очередь мы на листе бумаги выписываем все активы, которые есть в распоряжении человека. После такой ревизии многие обнаруживают, что они на самом деле богатые люди.

Возможно, вы слышали идею о том, что все люди делятся на три категории: первопроходцы, первый эшелон и второй эшелон. Первые отбрасывают страх и идут в неизведанные джунгли напролом. Они прорубают себе тропу, уворачиваются от колючих веток, по пути собирая самые спелые ягоды. Первый эшелон идет следом, по уже проложенной тропе. Им тоже достаются ягоды, правда, не лучшие, а те, которые не собрали первопроходцы. Второй эшелон – это люди, которые выходят на тропу по принципу «все побежали, и я побежал». Дорога перед ними уже утоптана, расчищена, но и ягод на ней почти не осталось.

Коучи, бизнес-тренеры, финансовые консультанты – это, как правило, люди, которые уже достигли результата и выработали на основе опыта работающую методику. Они – первопроходцы и уже расчистили путь своим последователям из первого эшелона. Возможно, такого же грандиозного урожая их ученики не соберут, но ведь никто не мешает им на середине тропы свернуть на собственную дорогу, став первооткрывателями. В это время второй эшелон будет плестись в арьергарде, не понимая, почему у них ничего не получается. Более того, есть еще третий эшелон. Это те, кто так и не зайдет в джунгли: эти граждане останутся на своей поляне, даже не попытавшись найти хотя бы немного спелых ягод.

По собственному опыту я знаю, что все мои взлеты в бизнесе случались после посещения бизнес-тренингов и работы с коучами. Каждый раз все, что я тратила на обучающие курсы, окупалось сторицей. Можно как угодно относиться к инфобизнесу, но нельзя не признать, что у тех, кто пробует, старается и не сдается, это действительно прекрасно работает.

Бизнес-образование мало чем отличается от обучения любой другой профессии. Вы не пойдете работать медсестрой или экономистом, не имея знаний и хотя бы базовых представлений о том, какие именно функции вам придется выполнять? В бизнес-образовании вам точно так же говорят, какие кнопки нажимать, на что смотреть, как считать, куда инвестировать, чтобы в будущем вы могли применять эти знания самостоятельно.

Кроме того, тренинг – это всегда встреча с единомышленниками и, возможно, будущими партнерами. Там вы обретаете связи – друзей и союзников, вместе с которыми получаете серьезный мотивационный пинок, который выпроваживает вас из пресловутой зоны комфорта в мир новых возможностей и перспектив.

Удивительно, какое количество людей годами работают за маленькую зарплату на нелюбимой работе, ничего с этим не делая и только завидуя тем, кто добивается успеха. Оправдание обычно звучит так: «У меня нет коммерческой жилки. Вот у него есть, а у меня – нет». Или: «Ему просто повезло, у него изначально было больше возможностей». Мало кто при этом вспоминает пословицу: «Под лежачий камень вода не течет».

Я на собственном опыте знаю, что поменять налаженную жизнь, пусть и полную чужих установок, очень сложно. Особенно когда в вашем окружении нет никого, кто бы поддержал вас и поверил в вашу идею. Но также я знаю, что пройдут годы и многие из тех, кто так и не решился войти в джунгли, пожалеют о бесцельно растраченном времени, энергии, талантах и возможностях, которые они из-за страха, лени и сомнений даже не попробовали реализовать.

Глава 2. Рынок недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России

В 2015 году я по-прежнему работала руководителем клиники в Нижнем Новгороде и мечтала о чем-то большем. Благодаря тренингам за несколько лет я создала успешную онлайн-школу английского языка, поработала на ниве торговли акциями и заработала деньги не только на квартиру в центре Нижнего, но и стартовый капитал в несколько миллионов рублей. При этом я поняла, что каждый онлайн-бизнес имеет свой срок, поэтому пассивный доход, который будет обеспечивать меня в старости, на нем не построишь.

Идея со сдачей в аренду маленьких студий не оставляла меня со времени возвращения из Парижа. К сожалению, в Нижнем Новгороде арендный бизнес построить было почти невозможно, как минимум из-за того, что предложение сильно превышало спрос. Это было неудивительно для типичного областного города: индивидуальных туристов практически не было, а организованные группы и командировочных расселяли в гостиницах. Хорошо обеспеченных молодых специалистов и студентов тоже мало, ведь все, кто имеет деньги, – едут в столицу. В те времена в центре Нижнего однокомнатную квартиру с отличным ремонтом можно было снять за 20 000 рублей. И где здесь найти доход? Осознание того, что такой бизнес будет успешен только в городах с большим турпотоком, пришло быстро.

В это время в Москве набирали популярность подходящие для моей идеи малогабаритные жилые объекты. Вечерами я зависала на сайте “ЦИАН”[7], рассматривая предложения от застройщиков. Я встречала студии площадью 20 квадратных метров в новостройке в Марьино за два миллиона рублей и переделанные кабинеты старого административного здания на Полежаевской за 2,6 миллиона. Следом я просматривала сайты Airbnb[8] и Booking[9], проверяла цены на такие же объекты для посуточной аренды.

Удивительно, но крошечные студии не уступали в цене стандартным однокомнатным квартирам и даже выигрывали конкурентную борьбу за счет современного дизайна. Я изучала каждое такое предложение и радовалась их «календарю», в котором почти не было свободных дат. Получалось, что наполнение и обертка для туристов были намного важнее количества квадратных метров. Купив студию за 2,6 миллиона рублей, вложив еще тысяч семьсот-восемьсот в ремонт и сдавая студию в аренду, я могла бы вернуть вложенные деньги в течение нескольких лет, получив при этом небольшое собственное жилье в столице.

Но как заниматься столичной недвижимостью, если я живу не в Москве? В то время еще не было сервисов вроде «Домклик»[10], через который можно за полчаса купить объект в любом городе страны. Не было проверок благонадежности застройщиков, которые легко проводятся на «Дом. рф»[11]. Не было видеосвязи, по которой можно следить за ходом ремонта. Я поняла, что мне нужно собирать все свои деньги и самой ехать в Москву.

Морально я была готова к любым подвигам. Я уже запланировала отпуск на работе в клинике, как вдруг на меня напало знакомое многим чувство «регионального» ужаса перед Москвой.

Каждый день, остававшийся до часа Х, прибавлял сомнений: справлюсь ли? Для зарядки энергией перед важным проектом и для поиска ответов на вопросы пришлось применить испытанный способ – я записалась на очередной тренинг. И вот на нем произошло событие, которое переключило меня с Москвы на Санкт-Петербург. На занятиях я познакомилась с двумя девушками из северной столицы, которые как раз искали партнеров для проекта в сфере недвижимости. Суть их бизнеса заключалась в том, что они собирали группу инвесторов, доли которых составляли по одному миллиону рублей. Вместе они выкупали старую коммуналку в центре Санкт-Петербурга, которую затем делили на автономные студии. В каждую из них проводились отдельные коммуникации. После ремонта каждая из комнат продавалась по отдельности: разница от затрат и прибыли делилась между всеми инвесторами, обещая им доходность до 50 %. Начинать в компании единомышленников мне показалось более разумным, чем сразу пускаться в самостоятельное плавание на незнакомом рынке. К тому же в эти дни мне неожиданно поступило предложение от хозяев одной санкт-петербургской коммерческой клиники, которые искали опытного управленца. Я подумала, что все так складывается неспроста и надо соглашаться. Санкт-Петербург – фактически вторая столица нашей страны. Это мегаполис с насыщенной культурной жизнью, в который стекаются миллионы туристов и гостей. Я еще с детства полюбила проспекты, мосты, соборы этого прекрасного города, да и во взрослом возрасте часто бывала в Питере по делам. Начинать новый бизнес будет безопаснее и комфортнее, чем в бурлящей и жестокой Москве. К тому же будет подстраховка в виде новой работы в медицинском центре.

Решение было принято за один вечер. На следующий день, вместо того, чтобы написать заявление на отпуск, я написала заявление об уходе из нижегородской клиники и ответила на сотни вопросов изумленного начальства и коллег, которые не понимали, как можно по доброй воле оставить такую должность и насиженное место. Тем более – в моем возрасте. Но я была уверена, что все делаю правильно и это мой последний шанс вырваться из рутины.

Забегая вперед, скажу, что мой страх перед Москвой сыграл со мной дурную шутку. В Санкт-Петербурге оказалось все не так радужно, как рисовалось поначалу. Впрочем, «опыт, сын ошибок трудных» всегда бесценен: как бы трудно ни было, это помогло избежать многих ошибок на еще более конкурентном рынке Москвы.

Пока же мы с сыном-студентом, у которого как раз были каникулы в университете, собрали чемоданы, загрузили их в машину и поехали в новую жизнь. Решили, что сын проводит меня, поможет обустроиться, а потом вернется в Нижний. Пока я развиваю новый бизнес, он закончит университет, получит диплом и переберется ко мне – ведь в Санкт-Петербурге есть отличные перспективы найти высокооплачиваемую работу вчерашнему выпускнику. Тогда мы продадим квартиру в Нижнем и купим что-то хорошее в северной столице, а пока я буду жить в арендованной квартире. План выглядел логичным и очень воодушевляющим. В Санкт-Петербург въезжали на торжественной ноте, уверенные, что обязательно покорим этот город.

Такие переезды сродни эмиграции, когда надо выйти из зоны комфорта и решить сразу тысячу вопросов. Пока мой сын искал квартиру в долгосрочную аренду, я общалась со своими будущими партнерами по бизнесу в сфере медицины и недвижимости. Попутно мы с сыном ездили на экскурсии и осматривали достопримечательности Санкт-Петербурга. Этот город оказался гостеприимным и жестоким одновременно.

Первым звоночком стали проблемы со съемной квартирой. После долгих поисков мы нашли подходящий вариант, я подписала договор, внесла предоплату и страховой депозит, заселилась и распаковала вещи. И тут внезапно выяснилось, что хозяйка квартиры, которая при подписании договора была совсем не против моей кошки, поменяла мнение по поводу домашних животных и категорически отказывается заселять мохнатого жильца. К сожалению, я так спешила переселиться из гостиницы в квартиру, что не внесла соответствующий пункт в договор. Да и просто не ожидала, что радушный арендодатель, который был готов идти навстречу по любым вопросам, так изменится после подписания документов и получения аванса. Никакие уговоры и финансовые гарантии сохранности имущества не смогли убедить хозяйку в том, что коты породы британская вислоухая – абсолютно инертные и нетеррористично настроенные члены общества. Кошка Кейли, которая на время переезда была пристроена у родственников в Нижнем, оказалась без шансов на воссоединение с хозяйкой.

Сердце разрывалось, но еще раз ввязываться в поиски новой квартиры и новый переезд просто не было ни моральных, ни физических сил. Пришлось дать себе слово, что обязательно займусь подбором нового жилья, но чуть позже, после того, как разберусь с делами. А пока оставалось лишь скучать и ежедневно выспрашивать у родни «Что ела Кейли сегодня? Как спала? Вычесывали ли ее?»

Но это была не единственная неприятность после переезда. Начались проблемы и с работой. После того как углубилась в изучение документов медицинского центра, в который меня пригласили работать, я начала подозревать, что он уже какое-то время уверенно идет ко дну. Что, собственно, от меня скрыли при приеме на работу. Неделю не поднимая головы я сверяла бухгалтерскую отчетность, и вердикт оказался неутешительным: я не смогу помочь. Обилие системных ошибок не давало этому «Титанику» никаких шансов.

И вишенкой на торте стал угон моей машины. Все было так странно, как будто я попала на съемки сериала «Бандитский Петербург».[12] Только автомобиль не был реквизитом, и после слов «Спасибо всем, съемка окончена!» мне его так и не отдали. Помню, как мы вернулись с сыном из Царскосельского лицея, в котором были на экскурсии, и не нашли наш “Лексус” на парковке. Противный холодок побежал по спине. Звонок в полицию, объезд соседних дворов на патрульной машине, заведение дела в отделении. В девять вечера мы стояли посередине города Пушкина и не понимали, почему это случилось именно с нами.

Как бы то ни было, в Санкт-Петербурге мне пришлось начинать новую жизнь без машины, в арендованной квартире, с проблемами на работе и совершенно туманными перспективами. Чтобы выплыть из пучины неприятностей, я собрала волю в кулак и решила полностью посвятить себя проекту с коммуналкой, которая уже была выкуплена.

Но и тут меня ждало разочарование. Оглядев приобретение, в котором была часть и моего капитала, я поняла, что ремонт мне совершенно не нравится. Он был очень дешевым и выглядел соответствующе. Позже это обстоятельство затмило другое: цены на рынке недвижимости резко упали. Получалось, что мы работали себе в убыток, ведь продать готовые студии по запланированной цене оказалось невозможным.

Бывают моменты, когда все складывается не так, как хочется, и только злость не даст раскиснуть, мотивируя идти вперед во что бы то ни стало.

Я быстро приняла решение: мы доделываем ремонт в первых двух комнатах, закупаем мебель и бытовую технику для сдачи в посуточную аренду и выставляем объявления на Booking и Airbnb. Пусть студии работают и приносят деньги. Пока будем сдавать их туристам, возможно, цены на недвижимость снова поднимутся и мы сможем продать объект по запланированной стоимости.

Из позитивного – мне очень понравились высокие потолки в нашей коммуналке. Ведь эти потолки позволяли повторить студию, в которой я жила в Париже. Когда завершились черновые работы в двух комнатах, площадью 25 и 16 квадратных метров, большую мы решили оставить как есть, а в маленькой – сделать антресоль.

Крошечное темное пространство неправильной формы с окном во двор-колодец предстояло превратить в уютную, двухуровневую комнату для гостей, провернув это в кратчайшие сроки и за минимальную стоимость.

Я понимала, что такие задачи надо доверять профессионалам, и предложила поучаствовать в нашем предприятии своей знакомой, успешному дизайнеру интерьеров из Нижнего Новгорода. Будущее показало, что это был верный шаг и профессиональный подход к ремонту и обустройству оправдал себя многократно. И в плане времени, и в плане качества получившегося интерьера. Наш дизайнер сразу включилась в работу, причем делая все дистанционно. Я отправила ей фото с размерами и уже через неделю рассматривала проект, который мне очень нравился и который бы сама ни за что не смогла придумать. Чертежи, заказ и установка лестницы, перекраска стен, покупка материалов и мебели, месяц без сна – и вот оно, практически в два раза увеличенное пространство с мягкими подсветками, спальной зоной на втором этаже и раскладным диваном внизу. Вишенкой на торте стала Эйфелева башня, нарисованная талантливой питерской художницей на стене студии. Вторая комната получилась обычной, но тоже современной и уютной. В итоге часть старой коммуналки превратилась в мини-апарт-отель из двух номеров, один из которых оказался двухэтажным.

Мы сфотографировали наши студии и выставили объявления на сайты по бронированию. Несмотря на разную площадь, обе студии мы предлагали снять по одинаковой цене – четыре тысячи рублей в сутки. Будучи новичками, мы могли только предполагать, что нас ждет, и были поражены, какой популярностью пользовалась маленькая комната с антресолью. Брони приходили одна за другой, так что за несколько дней все было расписано на месяц вперед: когда выезжали одни гости, другие уже стояли с чемоданами у дверей.

Пообщавшись с самыми разными постояльцами, я поняла причины такого ажиотажа. Первая заключалась в том, что четыре спальных места – это очень удобно для семей с детьми, так как в отелях, как правило, мало трех-четырех – местных номеров. Антресоль давала возможность родителям уйти ночевать на второй уровень, оставив детям спальные места на раскладном диване. Это создавало ощущение дистанции и оказалось важным для многих семей: не всем взрослым удобно спать в одной комнате со своими подросшими детьми. Кроме того, в отличие от гостиничных номеров, в нашей студии был небольшой кухонный уголок с посудой и всеми необходимыми принадлежностями.

Вторая причина заключалась в том, что людям было просто интересно пожить в необычной двухуровневой студии. Маленькая площадь наших гостей не смущала – ведь это же Петербург. Все дни они проводили в экскурсиях и прогулках по культурной столице, а возвращаясь, находили в студии все необходимое: кухню с маленькой плитой, холодильник, кофеварку, современный интерьер, удобную мебель и санузел с душевой кабиной.

Мы радовались множившимся положительным отзывам и принимали новые заявки на бронирование. Остальные инвесторы, пощелкав кнопками калькуляторов, уже не хотели делить и продавать, а требовали переделать остальные комнаты в такие же двухэтажные студии и сдавать их.

Впрочем, вскоре мы поняли, что рассчитали наш бизнес в корне неправильно. Наступил сентябрь, над Невой повисли серые тучи, подули ветра – туристический поток встал на паузу. СМС о бронировании приходили все реже, и поток превратился в ручеек, который вскоре совсем заглох. В один из дней я открыла календарь – в конце месяца болталась единственная бронь, и ту вскоре отменили.

Так до нас дошло, что главная особенность арендного и гостиничного бизнеса в северной столице – это сезонность. Санкт-Петербург наполняется гостями в конце весны, и это продолжается до начала осени. Золотые четыре месяца, за которые успевают зарабатывать отельеры и рестораторы. В оставшиеся восемь месяцев они, глядя на непогоду в окно, проедают заработанное.

В нашем проекте было множество инвесторов, которые почувствовали вкус больших денег и думали, что так будет всегда. Теперь разочарованию многих не было предела, в нашей группе начались ссоры. С большим трудом я продала свою долю в этом апарт-отеле за тот же миллион рублей, за который вошла в бизнес, и закрыла для себя тему недвижимости в Санкт-Петербурге.

За это лето я узнала все об основах ведения бизнеса посуточной аренды и на практике разобралась со множеством тонкостей и подводных камней, которые подстерегают новичков. Но теперь передо мной снова был выбор: все бросить и вернуться в Нижний Новгород либо предпринять попытку номер два, только на этот раз в огромной Москве, где поток приезжающих не останавливается ни осенью, ни зимой, ни весной.

Я снова сделала выбор и пошла туда, где страшно, решив отправиться в столицу.

Тут вы можете спросить: «Неужели нет смысла строить арендный бизнес в Санкт-Петербурге, Сочи, Новосибирске и других городах России?» Решать только вам. Но лично я сомневаюсь, что он будет таким же прибыльным, как в Москве. Даже такие лакомые туристические направления, как Краснодарский край или Санкт-Петербург, зависят от сезонности. Сдавать недвижимость в длительную аренду за такую же высокую цену не получится, ведь уровень зарплат в регионах ниже, чем в столице. Это же касается и заработка на купле-продаже.

В Москве вы можете приобрести малогабаритную студию, сделать ремонт и через полгода-год продать объект, заработав на этом около миллиона рублей. К сожалению, в других городах процесс продажи может затянуться на годы и вряд ли принесет прибыль, сопоставимую с доходом на рынке Москвы.

При этом, если вы живете в любом другом российском городе, не спешите разочаровываться. Прогресс не стоит на месте, а пандемия коронавируса приучила нас управлять делами на расстоянии. Сегодня жителям регионов гораздо проще инвестировать в московскую недвижимость с помощью современных технологий. Допустим, покупка через сервис «Домклик», который не требует высокого уровня владения компьютером и гарантирует безопасность сделок. Ипотека от «Сбербанка» также стала удобным для покупателей инструментом: оформить ее можно в одном из многочисленных отделений банка в своем городе. Все этапы, включая покупку, ремонт, заселение и последующее общение с жильцами, вполне можно проводить и контролировать дистанционно.

На своих образовательных курсах я всегда спрашиваю, из каких городов ко мне пришли ученики. География впечатляющая: от Владивостока и Хабаровска до юга России и стран Западной Европы. Не так давно у меня появились две ученицы из Дагестана – разведенные женщины средних лет с огромной мотивацией достичь успеха, дать хорошее образование детям и обеспечить свое будущее. Они готовы много работать и впитывают все знания, как губка. Обе до этого ни разу не были в Москве. Они выбирали недвижимость, основываясь на моих советах, пользуясь картами с дополненной реальностью и видео, снятыми в продаваемых объектах. В Москву прилетали уже после того, как объекты были выбраны. Прилетали лишь для того, чтобы подписать документы и проследить за началом ремонтных работ. После этого следили за ходом ремонта по видеосвязи с прорабом. Кто бы сказал мне еще пять-десять лет назад, что такое возможно, я бы ни за что не поверила. Конечно, очень жаль, что в то время не было дистанционных способов работы, которые есть у современных начинающих инвесторов в регионах. Возможно, моя жизнь могла сложиться иначе: мне бы не пришлось проходить «ногами» весь тот путь в столицу, который я проделала. Возможно, я бы до сих пор работала в нижегородской клинике, но, так же как сейчас, имела в активе студии в Москве, доход от которых позволял бы жить без каких-либо финансовых затруднений, путешествовать и не беспокоиться о размере будущей пенсии.

Сегодня дистанционные способы покупки и управления недвижимостью продолжают набирать обороты, не представляя никаких технических сложностей. Главное – преодолеть психологический барьер. Прожив много лет в Нижнем Новгороде, я очень хорошо понимаю людей, которые не могут справиться с недоверием к этому способу работы. Но я надеюсь, что мой личный пример, как и опыт моих учеников, поможет развеять мифы и побороть страхи, мотивировав вас действовать, чтобы изменить свою жизнь к лучшему.

Глава 3. Стратегии заработка на недвижимости

Но вернемся в ту осень 2016 года, когда я закрыла все свои дела в Санкт-Петербурге и купила билет на Сапсан в Москву. Выходя из вагона поезда на Ленинградском вокзале, впитывая энергию, разлитую в воздухе, я испытывала те же эмоции, которые испытывают миллионы людей из регионов, решивших перебраться в столицу.

Впрочем, восторг вскоре сменился тревогой от осознания того, как много мне предстоит сделать, чтобы стать частью энергичной московской толпы. Помню, как я промокала под серым осенним дождем, бросавшим мелкие капли мне в лицо, а внутри меня все отчетливее нарастал ужас. Если в Санкт-Петербург я переезжала с сыном-студентом и была загружена самыми разными задачами с первых же дней, то в Москву я приехала одна, без надежного помощника рядом и без каких-либо четких планов. В столице меня никто не ждал. Решимость, с которой я паковала чемоданы и заказывала билет на «Сапсан», растворилась в мучительной тревоге и сомнениях.

Что я буду делать в этом огромном городе? Мне скоро пятьдесят лет, и это совсем не то же самое, что переехать куда-то в восемнадцать. Мои сверстницы из Йошкар-Олы и Нижнего Новгорода уже давно живут спокойной жизнью, о которой мечтали: возятся с внуками и обустраивают дачные участки. Я боролась с порывом немедленно узнать расписание поездов из Москвы в Нижний Новгород. Может, не рисковать повторно и вернуться в свою прежнюю жизнь?

Я стояла на площади и снова принимала самое важное за многие годы решение: сдаться или продолжить идти к своей мечте.

Прямо перед моими глазами огромный рекламный щит сообщал о выгодных условиях банковского вклада. Я смотрела на улыбающиеся лица известных актеров и думала, что они тоже когда-то приехали из региональных городов в Москву. И, наверное, так же как и я, стояли на вокзальной площади в раздумьях – не купить ли билет обратно. Но дорогу осилит идущий: пришло время, и они получили роли в кино, известность, рекламные контракты. Почему же я, прошедшая через столько трудностей, собираюсь просто сложить руки и сдаться на половине пути? У меня есть деньги на первые месяцы, есть опыт в онлайн-бизнесе, работающая школа английского языка и опыт работы с недвижимостью в Петербурге. В конце концов, в моей сумке лежал диплом врача, диплом кандидата медицинских наук и сертификат организатора здравоохранения, дававший право работать в управлении медицинского учреждения. Если что-то не получится, я всегда найду работу по специальности.

Сжавши волю в кулак, я подхватила свои чемоданы и пошла на стоянку такси, чтобы отправиться в ближайший отель.

Когда я была маленькой и раскисала во время долгой дороги или от стояния в очереди, говорила маме: «Я больше не могу!» Она каждый раз отвечала: «А надо мочь». Так работала стальная закалка моих родителей-врачей, которые могли работать до 75 лет, не ныть, когда не платят зарплату, превозмогать все трудности и идти вперед.

Сейчас небольшое отступление, которое хотела бы посвятить нашим родителям, бабушками и дедушкам. Я родилась при Советском Союзе. Мое детство и юность также прошли в эпоху строительства «развитого социализма», когда был пломбир по 48 копеек и работа у каждого. Но, в отличие от многих своих сверстников, я абсолютно не идеализирую те времена. К сожалению, хорошо помню и примитивное оборудование больниц, которое не позволяло сделать диагностику, и людей, которые тащили с работы все, что подвернется под руку. И то, как было тяжело поступить учиться не туда, где есть связи у твоих родителей, а куда хочется.

Да, я считаю, что дети, рожденные после развала СССР, намного умнее нашего поколения. У них больше возможностей реализоваться в жизни, в них больше креатива и критического мышления. Но все же была одна черта у советских людей, которую не так часто встретишь в наше избалованное время: умение не щадить себя в самых сложных ситуациях. В школах нас учили на примерах передовиков производства и героев труда: школьница из Узбекистана, Мамлакат Нахангова, которая собрала в три раза больше хлопка, чем взрослые сборщики. Шахтер Алексей Стаханов, бригада которого выработала в забое в 14 раз больше угля, чем было прописано в нормах. У детей блестели глаза, и они хотели быть похожими на героев. Мало кто представлял себе, чего стоили эти подвиги: 12 часов на хлопковом поле под палящим солнцем или ночь в забое шахты при тусклом свете и нехватке кислорода. Но разве такие условия могли остановить советского человека, воспитанного на примерах самопожертвования? Да, современный школьник пожмет плечами: «Не умеешь работать головой – работай руками», и пойдет готовиться к олимпиаде по математике, которая откроет ему путь в престижный вуз. Но в моментах, когда надо бесконечно терпеть и преодолевать трудности ради достижения цели, многие просто спасуют и у них не хватит выдержки. Работая консультантом по личным финансам, я часто разбираю провальные кейсы и вижу, что в большинстве случаев бизнес рухнул не в связи с воздействием внешних факторов, а именно потому, что предприниматель в сложной ситуации не смог сконцентрироваться, взять себя в руки и «мочь». Это умение, эта сила, которая была в крови у наших бабушек и дедушек, прошедших войну и послевоенное время, крайне важный навык в бизнесе, и зачастую именно он помогает достичь успеха.

Следующие десять дней в столице были потрачены на просмотры квартир, сдающихся в аренду. Как это и бывает, по телефону риелторы врали безбожно, и каждый раз я возвращалась с просмотров в гостиницу в полном разочаровании. И вот когда терпение уже было готово лопнуть, мои усилия наконец увенчались успехом.

Я нашла квартиру в центре Москвы, буквально в нескольких минутах пешком от станции метро Смоленская. К моей радости, хозяйка оказалась любительницей животных и была готова принять не только меня, но и мою кошку. За окнами сверкал огнями деловой район Москва-Сити, а по набережной внизу двигался поток машин. Подписывая годовой договор с хозяйкой, я поняла, что с этой минуты права сдаться у меня больше нет.

Сегодня у меня есть хороший лайфхак для всех, кто переезжает в новый город или страну без четких планов: если хочешь быстро адаптироваться, необходимо с первых дней посещать как можно больше мероприятий, чтобы активно знакомиться с людьми. Как бы ни хотелось проводить вечера под пледом на диване за просмотром сериалов, как бы громко маленький интроверт внутри ни пищал от ужаса, один из верных путей к успеху – это связи и так называемый социальный капитал.

Я записалась на несколько новых тренингов, зарегистрировалась на крупный бизнес-форум, накупила билетов в театры и на концерты. В свободное время гуляла по Лужникам и набережной Москвы-реки. Это был своеобразный тест-драйв города: я примеряла на себя роль москвички, пытаясь понять, хочется ли мне остаться здесь насовсем, насколько мне подходят ритм, настроение, воздух этого города.

В общении с новыми людьми я много говорила о недвижимости и очень скоро поняла, что москвичи намного более активны в инвестировании, чем жители Нижнего Новгорода или даже Санкт-Петербурга.

Люди охотно делились со мной личным опытом, связанным с покупкой или сдачей квартир в аренду. В большинстве случаев это было не «бабушкино наследство», а сознательные инвестиции. Кто-то рассказывал про опыт вложений в новостройку на стадии котлована, кто-то находил «убитые» вторички, которые перед сдачей в аренду требовали серьезного ремонта. Каждая история воодушевляла меня. Я знала: если получилось у других, обязательно получится и у меня.

Обобщив полученную в разговорах информацию, я мысленно поделила частных инвесторов в недвижимость на две большие группы.

1. Люди, которые имеют значительные свободные средства и вкладывают их в покупку недвижимости, чтобы сохранить капитал. Они понимают, что квадратные метры намного надежнее любого банковского вклада. В будущем этот актив будет только дорожать. В этом случае сдача жилья в аренду не так интересна. Кто-то рассчитывает через несколько лет перепродать новостройку дороже после того, как район станет обжитым. А кто-то покупает квартиры на будущее, например для своих детей.

2. Люди, у которых нет десятков миллионов рублей. Для покупки недвижимости они прибегают к помощи ипотеки. Они сдают недвижимость в аренду, рассчитываясь этими деньгами по ипотечному кредиту. А закрыв ипотеку, обеспечивают себе стабильный пассивный доход.

Второй подход мне и сегодня кажется гораздо более интересным. Ведь он позволяет получить ключи и начать пользоваться недвижимостью всего за 10 % от ее стоимости, а доходами от аренды гасить остальные 90 % ипотеки.

С учетом роста цен на недвижимость такую изящную стратегию получится применить не на всех объектах: размер арендной платы ограничен уровнем зарплат москвичей. Тем не менее, погашая рентными платежами даже 60–70 % ипотеки и получив через 20 лет подорожавший актив в собственность, покупатель однозначно выигрывает.

Московские и подмосковные новостройки разлетаются со скоростью горячих пирожков. Даже при падениях цен на 15–30 %, которые бывали в кризисные годы, откаты оказывались временными, и уже через полгода-год ситуация выравнивалась, а кривая стоимости квадратного метра снова устремлялась вверх. Драйвер этого роста – высокий спрос со стороны самих москвичей и тех, кто переезжает в столицу из регионов. Эта тенденция не прекратится ни через год, ни через тридцать лет, ведь Москва, что бы ни происходило, будет оставаться мощным магнитом для целеустремленных людей не только со всей России, но и как минимум из стран СНГ.

Ниже мы рассмотрим варианты, которые я считаю наиболее привлекательными с точки зрения частных инвесторов. По ним сегодня происходит большая часть сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Я расскажу вам о плюсах и минусах каждого варианта и о доходности, на которую вы можете рассчитывать. К слову, этот список составлен на основе анализа инвестиций самых обычных людей, к которым с большой вероятностью относитесь и вы.

Стратегия 1. Новостройки старой Москвы: покупка квартир и апартаментов в пределах МКАДа.

Люди, жившие в столице еще во времена СССР, должны помнить, что представляла собой Москва в 1970-х и 1980-х годах. Начнем с того, что территория города занимала больше 840 квадратных километров. По периметру она была ограничена Московской кольцевой автомобильной дорогой, сокращенно именуемой МКАД, – круговой бессветофорной магистралью, очерчивающей контуры Москвы так, как виделось в семидесятых годах прошлого века. На этой площади располагались не только жилые микрорайоны и парки, но и тысячи предприятий, складов, научно-исследовательских институтов и административных зданий. Москва была промышленным городом, в котором не только разрабатывались, но и производились самолеты, автомобили, сельскохозяйственная техника, мебель, обувь, кондитерские и многие другие изделия.

Когда после развала СССР страна начала вставать на коммерческие рельсы, выяснилось, что значительная часть производимой в нашей стране продукции неконкурентоспособна. Многие производства попросту не могли существовать в условиях рынка. В 1990-е года руководство тонущих предприятий пыталось спасти свои владения и коллективы. Многие из них перепрофилировались, другие начали сдавать неиспользуемые площади в аренду.

В начале 2000-х годов началось масштабное преобразование Москвы из промышленного города в город для жизни. Часть работающих предприятий вывели из Москвы в Подмосковье, а их территории вместе с разорившимися фабриками и заводами мэрия начала выставлять на торги и продавать под застройку для жилых комплексов.

Вместе с тем строительные компании осваивали не только бывшие промзоны, но и десятки квадратных километров пустырей, заброшенных берегов Москвы-реки, неиспользуемых полей. С начала 2000-х объем жилья в старой Москве, если его измерять в квадратных метрах, вырос больше чем в три раза.

Кроме того, строительные компании изменили стратегию и вместо малоэтажных комплексов бизнес-класса, популярных в 1990-е годы, переориентировались на строительство высотного жилья. Сегодня мы называем такие многоэтажные комплексы муравейниками. Земля в Москве дорогая, так что намного выгоднее возвести не семиэтажный дом, а небоскреб с тысячей квартир.

Крылатая фраза «Москва не резиновая» со временем показала свою несостоятельность: «нерезиновая» стремительно разрослась, причем не только вширь, но и ввысь.

Думаю, каждый из нас слышал эту знаменитую фразу про нерезиновую столицу. Откуда она взялась? Когда-то давно, в 1956 году, на экраны СССР вышел фильм «В добрый час!», снятый по мотивам пьесы драматурга Виктора Сергеевича Розова. Фильм просмотрели миллионы советских граждан и… засобирались в Москву. Правда, в те времена квадратные метры жилья в столице тщательно охранялись институтом прописки. Нельзя было просто приехать из региона и снять квартиру. Даже наличие большой суммы денег (а, поверьте, у некоторых советских граждан были значительные сбережения) не позволяло купить жилье и стать столичным жителем без получения прописки. А добыть прописку было ничуть не легче, чем сейчас поменять гражданство и получить паспорт европейской страны. Желавшие переехать в Москву шли на многочисленные хитрости – от фиктивных браков до поиска работы в организациях, ведущих свое жилищное строительство и имеющих квоты на набор сотрудников из других городов. Как правило, это была тяжелая работа на заводах и фабриках, на которую не шли местные, но те, кто хотел лучшего будущего, пусть не себе, так детям и внукам. Думаю, каждой второй московской семье хорошо знакомо слово «лимитчик». Именно так, «по лимиту», когда-то в столицу приехали их бабушки и дедушки.

Но все поменялось с введением рыночной экономики. Ожило жилищное строительство, и новостройки надо было продавать. Институт прописки рухнул. Миллионы наших сограждан получили право самостоятельно выбирать место, где они хотят жить. И почему бы не в столице?

Кроме того, покупатели московских новостроек быстро поняли, что инвестиции в квадратные метры приносят неплохие дивиденды, так как квартиры быстро растут в цене.

На этом фоне сформировалась популярная стратегия покупки на стадии котлована. Чтобы собрать деньги на финансирование стройки, не влезать в долги и дорогие кредиты, застройщики подготавливали участок под новый дом, предлагали еще не существующие квартиры с дисконтом до 50 %. За счет средств будущих собственников они вели строительство. При этом с ростом этажей поднимались и цены. Вложившись в такой проект на стадии котлована, можно было удвоить свои инвестиции или купить квартиру по демократичной цене. Надо было только подождать несколько лет до окончания строительства и до ввода дома в эксплуатацию.

Для примера, в 2004–2005 годах, когда только закладывался фундамент огромного комплекса на Беговой, можно было вложить в строительство 5 миллионов рублей и на эти деньги купить однокомнатную квартиру площадью 56–57 квадратных метров. Через четыре года, когда дом был достроен, на стадии отделки цены на квартиры выросли в среднем до 8 миллионов. Сегодня, спустя 12 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартиры в этом комплексе доходит до 24 миллионов рублей.

Или московский район Ходынка, прекрасная локация в трех километрах от Третьего транспортного кольца, в семи километрах от Кремля. Еще 25 лет назад на этом месте было огромное поле с заброшенными взлетными полосами старого аэропорта. Застройщики не прошли мимо лакомого куска, и вскоре на пустыре вырос жилой комплекс «Гранд-Парк» с необычной архитектурой, современной гимназией и несколькими детскими садами поблизости.

Сегодня цены в этом жилом комплексе стартуют от 30 миллионов рублей. Там практически нет маленьких по площади квартир: его проектировали еще в конце 1990-х, ориентируясь на людей, уставших от жизни в типовых, тесных квартирах советской планировки и мечтавших о двадцатиметровых кухнях и огромных комнатах с высокими потолками. 80 % квартир «Гранд-Парка» занимают площадь больше 100 квадратных метров каждая. Рядом с жилым комплексом появились бизнес-центры, крупнейший в Европе торговый комплекс «Авиапарк», уникальный ландшафтный парк «Ходынка» и новая станция метро – «ЦСКА».

Позже строительные компании начали осваивать еще один формат жилищного строительства. Им стали так называемые апартаменты. При проектировании комплексов с обычными квартирами застройщик был обязан продумывать социальную инфраструктуру в виде школ, детских садов, поликлиник. В свою очередь апартаменты не давали право прописки, а значит, строительные компании могли не думать о расходах на инфраструктуру. Это позволяло устанавливать цены в среднем на 30 % ниже, чем в случае с обычными квартирами.

Зачастую комплексы с апартаментами строили в уже обжитых микрорайонах, обеспеченных инфраструктурой. Покупатели апартаментов получали не только выгодную цену за квадратный метр, но и возможность пользоваться благами, которые были предусмотрены для соседних домов бизнес-класса: парк, поликлиника, к которой можно прикрепиться, даже не имея регистрации в этом районе. Школа для детей, которая не может отказать в приеме на обучение. Да, существуют ограничения, но все же при выборе, что купить за одну и ту же цену – апартаменты ближе к центру или квартиру на окраине, многие отдавали предпочтение первому варианту. Так, на Ходынке, о которой говорили выше, застройщики возвели комплекс апартаментов «Лайнер». В свое время это был прекрасный объект для инвестиций в арендный бизнес и для тех, кто просто не имел десятков миллионов рублей для покупки собственных квартир. Этот комплекс предлагал большой выбор небольших апартаментов от 25 до 60 квадратных метров по очень демократичным ценам. Еще в 2015 году однокомнатные апартаменты площадью 36 квадратных метров стоили в «Лайнере» около пяти-шести миллионов рублей.

Правда, как это часто бывает со всем новым и необычным, люди боялись покупать жилье в таких новостройках: «Апартаменты? Нельзя прописаться? Такие маленькие площади?!» Из-за этого комплекс какое-то время стоял нераспроданным. Но те, кто все же рискнул купить в нем жилье, выиграли многократно. Сегодня в этом ЖК цена на однокомнатные апартаменты стартует от 12 миллионов рублей.

Только подумайте: инвесторы увеличили свой стартовый капитал более чем в два раза! А район, благодаря сосредоточению дорогой недвижимости, обеспеченных людей и прекрасной инфраструктуре, стал одним из самых престижных в Москве. Цены на аренду тех же самых 36-метровых апартаментов в «Лайнере» стабильно держатся в районе 75–90 тысяч рублей в месяц, обеспечивая владельцам отличный пассивный доход даже по меркам Москвы.

К сожалению, продажа «воздуха» на стадии котлована была популярной не только у желавших купить квадратные метры по демократичной цене, но и у мошенников, регистрировавших строительные компании-однодневки. Они собирали с доверчивых граждан миллионы долларов, а затем просто исчезали с этими деньгами. Все мы знаем про пикеты обманутых дольщиков, вложившихся в будущую стройку, которая так и не состоялась.

Больше 20 лет российские законодатели пытались навести порядок в этом бизнесе, чтобы обезопасить людей от мошенников. В 2019 году наконец-то появился закон об эскроу-счетах[13]. Это сделало покупку квартир в недостроенных домах безопасной для частных инвесторов. Но вместе с тем цены на такую недвижимость резко повысились.

С принятием этого закона строительным компаниям перестало быть выгодно распродавать часть квартир на стадии котлована, чтобы финансировать свою работу. Все деньги покупателей теперь попадают на эскроу-счета и остаются замороженными вплоть до окончания строительства, а финансирование работ взяли на себя банки, у которых больше инструментов и возможностей для проверки и контроля застройщиков.

Сегодня таких же выгодных вариантов инвестирования в новостойки, как были еще 10–15 лет назад, уже не найти. Теперь по-прежнему никто не запрещает покупать квартиры в еще не достроенных домах. Но цены застройщика уже не будут настолько же выгодными. Рекламные билборды с обещаниями больших скидок в этом случае – не более чем маркетинговая уловка.

На чем можно выиграть?

1. На начальной стадии продаж самый большой выбор удачных планировок, этажей и видов из окон.

2. После того как дом заселится и пройдет пять-семь лет, можно будет продать значительно дороже, чем покупали на стадии строительства.

3. Квартиры и апартаменты в современных домах и с хорошим ремонтом, в непосредственной близости к центру, крайне востребованы у арендаторов. И сдавая их в найм, хозяин будет иметь хороший источник пассивного дохода.

Для примера, район Шелепиха. Престижный западный округ и расстояние всего 10 километров от Кремля. Но много лет промзоны, тянувшиеся от Москва-Сити до Филевского парка, стояли в полузаброшенном состоянии. Еще в начале двухтысячных было страшно заезжать в этот район на машине: по берегам Москвы-реки громоздились тонны заржавевшего металлолома, вызывали оторопь покосившиеся корпуса каких-то старых фабрик и цехов, вдоль дорог бродили стаи бездомных собак. Все изменилось лет пятнадцать назад, когда за эти промзоны взялись крупные строительные компании. Расчистили весь мусор, демонтировали обветшавшие здания на территории и начали застраивать район высотными зданиями новых жилых комплексов. Пока Шелепиха еще не так обустроена, как Ходынка, и напоминает одну большую стройку. Но у этого района все в будущем. Средняя стоимость однокомнатной квартиры 36,6 кв. м в небоскребе Шелепихи со сроком сдачи через шесть месяцев составляет 17,5 миллионов рублей. Причем это без отделки. Вырастет ли цена в будущем? Конечно, да. По моим прогнозам, уже лет через пять-семь такая квартира будет стоить минимум 25–26 миллионов рублей. В первую очередь за счет близкого соседства с Москва-Сити – огромным деловым районом, в котором работает несколько сотен тысяч человек, и им интересно жилье в непосредственной близости к месту работы. Это бизнесмены, айтишники, банкиры, имеющие высокие белые зарплаты и не имеющие сложностей взять ипотеку для покупки. Именно они сейчас составляют основу тех, кто заселяет Шелепиху. Но пройдет время, в офисы небоскребов Москва-сити придут на работу новые профессионалы, у них уже не будет возможности купить в этом районе что-то на стадии строительства, и придется выбирать из вторичных вариантов.

К тому же не забывайте, что такую квартиру можно сдавать в аренду. А спрос на аренду в этом месте всегда будет высоким.

Давайте просчитаем рентабельность с калькулятором:

Однокомнатная квартира 36,6 кв. м. в жилом комплексе бизнес-класса, м. Шелепиха.

Сознательно не указываю застройщика, каждый может найти его сам по объявлениям на “ЦИАН”или “Авито”.

Стоимость объекта 17 500 000 рублей (май 2023 года).

Отделочные работы, меблировка, бытовая техника – 2 000 000 рублей. (Мы же делаем крутой дизайн, не так ли?)

Коммунальные платежи на время ремонта 20 000 рублей.

Ежегодный налог на недвижимость 22 500 рублей.

Вложенный капитал: 19 570 000 рублей.

Цена аренды: 75 000 рублей (в идеальном случае арендатор сам оплачивает ЖКХ).

Совокупный годовой доход:

(75.000) * 12 = 900 000₽ – 864 000 рублей после уплаты налога 4 % (если сдавать как самозанятый).

Налог на недвижимость за 20 лет – 450 000 рублей.

Окупаемость: 25 лет (с учетом возможных простоев, расходов на косметические ремонты и прочих непредвиденных трат).

Конечно, в наших условиях нестабильности крайне сложно точно определить точные сроки окупаемости. С одной стороны, цены на аренду имеют тенденцию к росту, так как зарплаты (особенно в секторе IT) растут и будут расти дальше. Соответственно, платежеспособных арендаторов станет значительно больше.

С другой стороны, любая арендная недвижимость требует вложений в косметический ремонт, прибавляются затраты на замену сломавшейся бытовой техники и предметов обстановки. Кроме того, надо рассчитывать на возможные простои между арендаторами.

И не забывайте, что мы указали суммы без вычета налогов на доходы.

И пара слов о налогах.

Платить налоги – обязанность каждого гражданина страны. Время, когда наши люди пытались скрыть доходы и сэкономить, уходит в прошлое, так как в наш век цифровизации и контроля со стороны государства расходов и доходов граждан, все «серые» схемы заработков могут рано или поздно выйти наружу. И «экономный» арендодатель потеряет больше, чем приобретет.

На данный момент для людей, сдающих свою недвижимость в найм, есть три возможных системы налогообложения:

Налог с доходов физлиц – ставка 13 %. Самая простая система налогообложения для физических лиц. При заполнении ежегодной декларации о доходах, арендодатель вписывает в декларацию полученный от сдачи недвижимости доход и выплачивает 13 % от этой суммы в казну государства.

Арендодатель со статусом ИП – 6 %. Для того чтобы снизить ставку по доходам от сдачи недвижимости в найм, арендодатель может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. В этом случае его ждет существенная экономия на отчислениях в бюджет. Подходит для тех, кто сдает как жилую недвижимость, так и апартаменты. Из минусов – ИП должен вести учет и сдавать бухгалтерскую отчетность.

Арендодатель со статусом «Самозанятый» – 4 %. В 2019 году стартовал эксперимент по выводу из тени доходов фрилансеров. Им была предложена низкая ставка налога и удобное приложение, которое помогает заплатить налоги без сдачи бухгалтерской отчетности. Эта система налогообложения может использоваться и арендодателями, сдающими свою жилую недвижимость. Но есть исключения: общий доход самозанятого не может превышать 2,4 миллиона рублей в год, а также самозанятым нельзя сдавать нежилую недвижимость (апартаменты). Этим категориям придется выбрать статус ИП.

Но вернемся к стратегии покупки объекта в жилищном комплекте бизнес-класса в хорошей локации Москвы. Как мы видим, это не только прибыльный, но и вполне надежный вариант долгосрочного инвестирования. Но есть у этой стратегии недостатки, которые отсекают от него значительное большинство частных инвесторов средней руки. Вы уже сами все поняли. Это размер стартового капитала, который требуется для входа. Квадратные метры жилья в Москве дорожают с каждым годом, радуя тех, кто успел купить недвижимость в 2000-х годах или имеет квартиру на продажу, но остальных, кому не повезло, обилие нулей загоняет в состояние депрессии. Да, к сожалению, в пределах старой Москвы уже сложно найти однокомнатную квартиру в новостройке дешевле 10 миллионов рублей. А если речь идет о жилом комплексе бизнес-класса в двух-трех остановках метро от кольцевой, то надо будет приготовиться к стартовой цене в 13–17 миллионов рублей. И это за 36–40 квадратных метров! Апартаменты без права прописки в новостройках можно купить несколько дешевле, но уже нет той огромной разницы в 30 %, как была на начале ввода этого формата на московский рынок недвижимости.

Второй недостаток в том, что в таких районах, застраиваемых небоскребами, практически одновременно будут сданы сотни тысяч квадратных метров жилья. И все это уже в скором времени будет выставлено на продажу и в аренду. Частному инвестору, решившему через год продать свою квартиру и заработать, придется конкурировать с тысячами предложений от застройщика и от таких же инвесторов. И, даже несмотря на высокий спрос, вряд ли получится продать быстро и по той цене, по которой хочется. Кроме того, застройщик, имеющий в продаже много квартир, может позволить себе делать скидки, давать массированную рекламу. Частный инвестор не имеет таких возможностей, и придется ждать тех времен, когда предложения застройщика будут полностью реализованы.

Если у покупателя не хватает собственных средств на столь дорогостоящее приобретение, то можно рассмотреть вариант покупки в ипотеку. Банки охотно выдают кредиты под залог недвижимости, и можно купить квартиру в современном комплексе, заплатив всего 10 % от ее стоимости. После этого останется получить ключи, сделать ремонт и сдать жилье в аренду, чтобы частично покрывать затраты на выплату ежемесячных платежей банку за счет рентной платы.

Как правило, застройщики начинают активную рекламную кампанию за 6–12 месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. Из минусов покупки в ипотеку на этой стадии можно отметить необходимость ежемесячных платежей банку по кредиту при том, что квартира еще не приносит доход. Но из плюсов – возможность выбрать удачную планировку и этаж. Будем считать последнее очень существенным достоинством объекта, за которое не грех и переплатить.

Итак, рассмотрим пример покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме бизнес-класса, в хорошей локации. Ввод в эксплуатацию дома намечен через 9 месяцев[14].

Стоимость объекта – 17,5 миллиона рублей.

Первичный взнос – 10 %, или 1,7 миллиона рублей.

Сумма заемных средств – 15,7 миллиона рублей под 11,55 % годовых сроком на 20 лет.

Ежемесячный платеж по ипотеке – 151 тысяча рублей.

Платежи банку до ввода дома в эксплуатацию (9 месяцев) – 1,3 миллиона рублей.

Ремонт и обустройство – 2 миллиона рублей.

Платежи банку на время ремонта и оборудования квартиры под аренду (3 месяца) – 453 тысячи рублей.

Ежемесячные коммунальные платежи на время ремонта – 30 тысяч рублей.

Налог на недвижимость за первый год – 22,5 тысячи рублей.

Вложенный капитал – 5,6 миллиона рублей (включая платежи банку в первые 12 месяцев).

Сдача квартиры в аренду за 75 тысяч рублей в месяц (сумма до уплаты налогов) поможет частично компенсировать затраты арендодателя на выплату ежемесячных сумм банку в счет погашения кредита. Таким образом, с поддержкой доходов от аренды, через 20 лет общие затраты на покупку квартиры, включая выплаты процентов по ипотеке, составят около 25 миллионов рублей.

Плюсы этой стратегии в том, что через 20 лет район, который пока что похож на большую стройку, станет обжитым, благоустроенным, уютным. Там появятся престижные школы и детские сады, зеленые насаждения и сотни объектов инфраструктуры – от кафе до спортивных клубов. Цены на недвижимость в уютном районе в 7–10 километрах от Кремля однозначно вырастут, так что затраченные средства, даже с учетом грабительских банковских процентов, покажутся вполне разумной платой за обладание собственностью в таком месте.

Квартиру можно будет и дальше сдавать в аренду, получая стабильный пассивный доход после закрытия ипотеки. В целом, это позволит войти в перспективный жилой район в хорошей локации, даже не имея на руках всей необходимой суммы. Без ипотеки можно десятилетиями копить, не успевая за ростом цен, и в конечном итоге остаться ни с чем. Либо взять ипотечный кредит и зафиксировать цену покупки на момент подписания договора. Ведь банк оплатит за вас всю сумму застройщику, и вы сможете испытывать непередаваемое удовольствие, наблюдая за тем, как растет цена квартир в доме по мере его заселения и развития инфраструктуры района.

Что касается минусов стратегии, они связаны с тем, что гладко все бывает только на бумаге. У вас могут возникнуть простои в аренде, так что придется платить банку полностью из своего кармана. Обязательно будут возникать расходы на косметический ремонт, замену испорченной мебели и вышедшей из строя бытовой техники. Для этого всегда нужно иметь подушку безопасности, предназначенную для непредвиденных случаев.

К тому же, чем больше сумма заемных средств, тем выше должна быть зарплата заемщика.

Если кредит в размере четырех-шести миллионов рублей может получить среднестатистический москвич, зарабатывающий по 80–100 тысяч рублей в месяц, для ипотеки, превышающей 10 миллионов, банку нужно будет показать совсем другие доходы. Кроме того, чем больше сумма заемных средств, тем жестче проверки банком и тем сложнее получить его одобрение.

При этом самый главный минус заключается в том, что заемщик может не потянуть ежемесячные платежи, так что придется продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком. Но как вы уже знаете, в огромных жилых комплексах еще несколько лет после строительства сохраняется высокая конкуренция среди продавцов. По этой причине быстрая продажа может быть только при большом дисконте.

Я рекомендую тщательно взвешивать свои возможности, подписывая ипотечный договор с банком. К сожалению, встречается немало случаев, когда планы семей менялись, что-то случалось и приходилось срочно продавать квартиру с ремонтом по цене ниже, чем у объекта застройщика без всякой отделки. В итоге инвесторы не зарабатывали, а теряли по несколько миллионов рублей.

Входя в дорогую ипотеку, инвестор должен быть твердо уверен в своей платежеспособности на много лет вперед и просчитывать все варианты на случай потери работы, серьезных проблем со здоровьем и прочих подобных обстоятельств.

Так или иначе стратегия покупки квартир или апартаментов в новостройках в престижных районах Москвы будет интересна двум группам инвесторов:

1) Тем, кто ориентируется на долгосрочную перспективу и готов вложить в недвижимость 14–20 миллионов рублей.

2) Тем, у кого есть порядка шести-семи миллионов рублей на первичный взнос по ипотеке, ремонт и первоначальные расходы, плюс высокий стабильный доход, покрывающий ежемесячные платежи, и обоснованная уверенность в своей финансовой состоятельности на ближайшие 20 лет.

Стратегия 2. Новая Москва и Подмосковье: покупка квартир в новостройках за пределами МКАДа.

Будущие рантье, у которых нет на банковском счету «лишних» 20 миллионов рублей или зарплаты топ-менеджера крупной корпорации, как правило, обращают свой взор на новостройки за МКАДом. Цены на них более демократичные, перспективы хорошие: Москва растет неспроста, ведь в нее ежегодно съезжаются сотни тысяч людей из других регионов России и стран бывшего СССР.

Замкадная недвижимость популярна у жителей регионов, которые хотят инвестировать в столичные квадратные метры. Реклама жилых комплексов в Новой Москве с квартирами от 6,5 миллионов рублей заполонила СМИ и интернет. Щиты с заманчивыми предложениями встречают пассажиров даже в аэропортах.

В радиусе 30 километров от МКАДа сегодня идут грандиозные стройки: на территориях бывших сельскохозяйственных угодий и пустырей многоэтажки растут как грибы. Строительные компании заманивают покупателей беспрецедентно низкими для Москвы ценами, беспроцентной или льготной ипотекой и уникальной для столицы экологией. Но важно понимать, что огромные поля на стадии строительства внушают скорее ужас, нежели ощущение желанного приобретения.

Строительство дорог и развязок здесь, как правило, сильно запаздывает. Из-за этого по всему Подмосковью по утрам можно наблюдать многокилометровые пробки в сторону МКАДа. Золотые времена низких цен при покупке на этапе котлована прошли, но инвесторы по старой памяти везут свои деньги в офисы строительных компаний в надежде удвоить капитал после ввода жилья в эксплуатацию.

Они не понимают, что цены в начале строительства уже практически рыночные. Они соответствуют качеству домов, их транспортной доступности и социальному составу жильцов будущего комплекса. С учетом этих аспектов идея купить квартиру за МКАДом в надежде выгодно перепродать ее через несколько лет легко может обернуться серьезными убытками.

Качество строительства.

Чем ниже стоимость квадратного метра, тем ниже качество строительства. Покупатели квартир в новостройках рискуют разочароваться звукоизоляцией, отделкой подъездов, благоустройством территории и инфраструктурой. Если в готовом доме можно все увидеть своими глазами, потрогать руками или пригласить прораба, который оценит кривизну стен и составит смету по их исправлению, сделать это на стадии строительства не получится. Остается только надеяться, что в готовой квартире не будет «картонных» стен-перегородок, позволяющих услышать каждый чих соседа, или дешевых скрипящих лифтов, в которые страшно заходить.

Транспорт.

Заявленные в рекламе «15 минут до метро!» могут оказаться правдой. Но чаще всего речь идет об идеально пустых дорогах, которых в пригородах столицы не бывает даже ночью. В Подмосковье и в 1990-е, когда автомобилей было гораздо меньше, можно было простоять в пробках часами. В пятницу их пополняют дачники, пытающиеся выбраться из душной Москвы на свои загородные участки. Что уж говорить о 2020-х годах, когда в каждой семье огромного микрорайона может быть по несколько автомобилей.

Во многих замкадных районах уже есть станции метро или линии МЦД[15]. Но это не избавляет значительную часть жителей от необходимости добираться до них общественным транспортом внутри микрорайона, по утрам и вечерам парализованного пробками. Покупатель квартиры за МКАДом вскоре обнаружит, что ежедневный путь на работу в центр Москвы занимает по полтора-два часа в один конец. А как добираться жителям микрорайонов, для которых не предусмотрено скоростного общественного транспорта? И что будет с ценами на квадратные метры в таких районах в будущем?

Представьте, что Иван Иванов покупает однокомнатную квартиру в жилом комплексе в Новой Москве, в 11 километрах от станции метро Рассказовка. Цена в 4,8 миллиона рублей кажется Ивану вполне демократичной. Более того, в нее входит отделка от застройщика.

Иван покупает квартиру, чтобы перепродать ее через несколько лет, когда комплекс будет полностью заселен. Пока что он меняет дверь, устанавливает сигнализацию, докупает все необходимое. Вместе с тем он ежемесячно оплачивает коммунальные расходы, платит ежегодный налог на имущество и регулярно приезжает проверить свою квартиру, каждый раз тратя на бензин по тысяче рублей. Получается, что расходы и после покупки продолжают расти, в отличие от стоимости квартиры.

При этом в огромном микрорайоне остаются тысячи нераспроданных квадратных метров от застройщика, которые он продает с большими скидками. Но даже скидки и массированная реклама не позволяют распродать эти новостройки быстро. Микрорайон наполнен строительной пылью и грохотом. Потенциальные покупатели просят Ивана снизить цену до 4 миллионов рублей. Но к таким потерям хозяин явно не готовился.

Квартира, которая требует ежемесячных вложений, превращается в «чемодан без ручки». В один прекрасный момент Ивану в голову приходит блестящая идея оптимизировать платежи ЖКХ, сдав свою недвижимость в аренду. Полистав объявления, он отмечает, что в его комплексе сдаются однокомнатные квартиры по 23–25 тысяч рублей. Решение потратить на меблировку и бытовую технику еще 400 тысяч рублей кажется вполне разумным. Пусть сдается, покрывает расходы на содержание, а через пару лет, когда отобьются расходы на обустройство, жилье с ремонтом можно будет продать дороже.

Закончив ремонт, Иван обнаруживает, что старые объявления об аренде, которые он просматривал до этого, висят до сих пор. Это значит, что за прошедшие месяцы хозяевам так и не удалось сдать жилье по ценам, на которые ориентировался и Иван. Более того, количество новых предложений только выросло, тогда как потенциальные квартиросъемщики, оценив неблагоустроенность нового микрорайона, предпочли отправиться на поиски чего-то более подходящего.

Таким образом, стратегия покупки в ипотеку и погашения кредита арендными платежами при неправильном выборе объекта может оказаться провальной. При сумме кредита в четыре миллиона рублей на 30 лет ежемесячный платеж будет составлять около 30 тысяч рублей в месяц, квартиру можно отремонтировать за три месяца и выставить за 22 тысячи рублей. Это позволило бы гасить значительную часть ежемесячного платежа по ипотеке. Но реалии таковы, что сдать квартиру в подобной локации может оказаться невыполнимой задачей.

Социальные риски.

Из мировой истории мы знаем, как формировались гетто в США и странах Европы. В районах с дешевым жильем начинали селиться иммигранты, которые постепенно выживают коренных жителей, оказавшихся в этих местах этническим меньшинством. Глядя на быстровозводимое дешевое жилье в районах Подмосковья, где нет рабочих мест, бьют тревогу и российские социологи.

Какая перспектива у многоэтажных жилых комплексов, так и не получивших хорошую транспортную доступность к Москве? Уже сейчас можно прогнозировать, что из-за низкой цены их основными жителями станут неблагополучные москвичи и гости столицы, в том числе приезжающие из стран СССР СНГ в качестве «дешевой рабочей силы». Это прямо влияет на криминогенную обстановку таких районов. А рост цен на жилье здесь будет ограничиваться платежеспособностью потенциальных покупателей и арендаторов.

Кроме того, чтобы платить за съемное жилье, арендаторам надо где-то работать. В местах крупномасштабной застройки рабочие места заканчиваются очень быстро. Причем проблема нехватки рабочих мест насущна и среди коренных жителей Подмосковья. Зарплаты здесь маленькие, а конкуренция за свободные места огромная. В итоге новоселам приходится искать работу в столице, до которой нужно каждый день добираться, увеличивая и без того огромный трафик.

К выбору недвижимости за МКАДом необходимо подходить с большой осторожностью. Нужно тщательно оценивать перспективы района на ближайшие десятилетия. Особенное внимание следует уделять развитию транспортной доступности к Москве, а также перспективам появления достаточного количества рабочих мест рядом с новостройками. Не менее важен и социальный состав новоселов. Вкладывая свои деньги в недвижимость, хочется получить набор благ, который включает не только красивый вид из окна, удачную планировку и близость к метро, но и достаточный уровень безопасности и минимального комфорта.

Например, моя знакомая Ольга, врач, 20 лет назад решила переехать из Нижнего Новгорода в Москву. В столице ее ждали лучшие рабочие перспективы и возможность дать хорошее образование детям. Денег от продажи квартиры в Нижнем хватило на двухкомнатную квартиру в доме на стадии котлована в новом на тот момент микрорайоне за МКАДом. Ольгу прельстили обещания о скором вводе в строй станции метро Котельники, а главное, впечатлила современная школа, которая достраивалась в двух шагах от будущего дома.

Когда моя знакомая дождалась окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, сделала ремонт и окончательно переехала в новую квартиру, пришла очередь забирать детей и переводить в новую школу. Ольга была счастлива. Правда, до того момента, пока дети не пошли в школу и не попали в переполненные классы, в которых не хватало учителей. Ведь школа открылась совсем недавно и еще не подобрался сплоченный и профессиональный педагогический коллектив.

Учителя, многие из которых недавно закончили вузы и еще не очень хорошо представляли себе работу со школьниками, находили более выгодные места и увольнялись. Им на смену искали новых учителей. За три месяца постоянных замен у детей Ольги случился такой регресс в учебе, о котором было даже страшно подумать в Нижнем. Ценой огромных усилий и средств ей удалось перевести детей в люберецкую школу-лицей. Учеба пошла на лад, и дети догнали программу. Но при этом Ольга каждый день вставала в 6:30, будила детей, и уже в 7:30 они выходили из дома: люберецкие пробки по утрам не уступают по плотности пробкам в час – пик на Третьем транспортном кольце. После того как дети были доставлены в лицей, моя знакомая выруливала на Волгоградское шоссе и направлялась в центр Москвы, на работу. Разумеется, на загруженной магистрали она вставала еще в одну серьезную пробку. Когда к 10 утра она приезжала на свое рабочее место, то успевала устать так, как будто разгрузила пару вагонов. А ведь еще надо было как-то отработать день и вечером добраться домой.

Так они прожили почти семь лет. Не высыпаясь и дыша выхлопными газами с самого начала дня. После зеленого и неспешного Нижнего Новгорода жизнь в Москве была похожа на забег по пересеченной местности. Забег на выживание. Но и это проходит.

Стройки под окнами были закончены, и микрорайон начал принимать обжитой вид: улеглась цементная пыль, подросли кусты и деревья во дворе. Как грибы после дождя открывались супермаркеты, различные сервисные службы и медицинские клиники. В одной из них Ольга нашла работу, и у нее больше не было необходимости тратить по три часа в день на дорогу. Ну а главная радость жильцов микрорайона состояла в том, что наконец открыли станцию метро Котельники, которая связала новый микрорайон с центром Москвы.

Дети Ольги, которые успешно закончили лицей и поступили в московские вузы, получили возможность добираться до своих учебных заведений быстро, с относительным комфортом и без выматывающих нервы утренних автомобильных пробок.

Ольга привыкла к своему району, радуется сосновому лесу, который граничит с микрорайоном и в котором так приятно гулять по выходным дням, радуется чистым дворам с парковками и близостью станции метро. Именно благодаря открытию станции Котельники, цена за квартиру выросла в несколько раз. Инвестиция в котлован оказалась очень выгодной, хоть и потребовались годы жизни в условиях ранних подъемов и мучений в утренних пробках.

Но у сказки мог быть и не такой радостный финал. Если бы Ольга купила квартиру не в Котельниках, а, скажем, чуть правее, в Лыткарино, или чуть левее, в Павлино. В тех районах, куда метро за эти двадцать лет так и не дотянулось и где по-прежнему пробки на дорогах забирают у жителей микрорайонов по несколько часов в день. Более того, застройка продолжается: каждый год прибавляя десятки тысяч новоселов и тысячи машин, а строительство широкополосных дорог ведется намного медленнее, чем строительство очередных башен «общедоступного» жилья. Таким образом, при покупке квартир на стадии строительства в районах за МКАДом в первую очередь необходимо обращать внимание на планы развития общественного транспорта в перспективе ближайших пяти-семи лет. Застройщики могут заманивать покупателей всевозможными «плюшками» жилищного комплекса: от леса рядом с домом до подземного паркинга и оригинальной архитектуры. Но все эти достоинства меркнут перед сложностью ежедневной дороги в Москву и из нее. Ведь, как правило, в новых микрорайонах «на полях» крайне сложно с рабочими местами вуз и вряд ли повезет сразу найти высокооплачиваемую работу где-то поблизости. Кроме того, необходимо обращать внимание на загрузку социальных объектов (школ, детских садов и поликлиник). Если вы переезжаете с детьми, то не поленитесь и до покупки поговорите с мамами на детских площадках. Как правило, такие мамы – лучшие информаторы, которые поделятся всеми самыми свежими новостями из жизни микрорайона. Есть ли очереди в детские сады и сколько времени займет ожидание? Не учатся ли дети в ближайшей школе в две смены (а это очень частое явление в новых микрорайонах за МКАД)? Хватает ли профильных специалистов в местной поликлинике или придется обращаться в коммерческие медцентры? Вся эта информация поможет сложить в голове полную картину и принять решение о покупке квартиры. Или решение поискать что-то еще.

Если рассматривать такую покупку с точки зрения инвестиций и желания заработать на перепродаже спустя несколько лет, то вопрос транспортной доступности также будет превалировать над удобствами, экологией и отличным ремонтом квартиры. К тому же придется подождать несколько лет, пока район не станет обжитым, пока не благоустроят дворы и улицы. А главное, пока застройщик не реализует свои десятки тысяч построенных квадратных метров. До этого момента продажа станет крайне сложным предприятием. Не забывайте, что за эти годы, пока вы ждете превращения стройки в жилой район и публикуете объявления, на которые не так много откликов, к цене покупки квартиры на стадии строительства прибавятся ежемесячные коммунальные платежи, ежегодный налог, расходы на перевозку мебели и регулярные разъезды для проверки вашей собственности.

Можно ли заработать на вложениях в такие объекты, расположенные за МКАД? Разумеется, да. Но при условии правильного выбора жилищного комплекса, предварительного изучения программы развития транспорта в районе, а также при наличии терпения, которое должно быть у каждого инвестора. Эти инвестиции можно рассматривать лишь как долгосрочные проекты, которые принесут дивиденды не ранее чем через 7–12 лет.

Стратегия 3. Вторичный рынок: покупка квартиры «под ремонт» в пределах МКАДа.

Бизнес, связанный с перепродажей вторичного жилья после ремонта, пользуется популярностью во множестве стран и городов мира. Инвестор, который хорошо разбирается в ремонте и имеет свою строительную бригаду, выкупает «убитые» объекты, обновляет их и выгодно перепродает. Во многих странах мира, включая нашу страну, даже снимают телевизионные шоу на основе реальных историй по переделке старых домов или квартир в современное жилье.

Один мой друг, уже в преклонном возрасте эмигрировавший в Германию, собрал бригаду из соотечественников и запустил строительный бизнес в Гамбурге. Он смог выйти на аукционы, на которых банки продавали залоговое жилье. Так он покупал квадратные метры со значительным дисконтом. Надо ли говорить, что 90 % домов и квартир находились в запущенном состоянии, с прогнившими коммуникациями и замшелыми стенами. Но он приводил своих строителей, которые делали быструю и качественную реконструкцию, и еще во время ремонта выставлял жилье на продажу по рыночным ценам. На этом деле он за несколько лет сумел сколотить приличный капитал.

Российские инвесторы также ищут в столице недорогое жилье в обжитых районах, участвуют в аукционах, на которых распродается недвижимость банкротов. Они находят квартиры умерших бабушек и дедушек, которые пытаются продать их наследники.

Плюсов у этого бизнеса несколько:

– можно торговаться с продавцом;

– «вторички», как правило, находятся в обжитых районах в пределах МКАДа с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.

В свою очередь, главный минус заключается в том, что прибыль инвестора – это разница между ценой покупки, вложений в ремонт и последующей продажей. Соответственно, чем ниже первоначальная стоимость и меньше вложений в реконструкцию, тем больше можно заработать. По этой причине за «убитыми» квартирами идет охота. Чтобы оказаться первым, надо прикладывать много усилий и хорошо разбираться в деле.

Сегодня можно найти однокомнатные квартиры в пределах МКАДа за шесть-семь миллионов рублей. Отремонтировав такое жилье, можно продать его за 12 миллионов. При этом важно помнить, что квартиры по таким ценам могут иметь серьезные проблемы с документами. Например, на этих квадратных метрах прописан человек, который отбывает срок в тюрьме. Или продавцы не учитывают интересы несовершеннолетнего ребенка, который был выписан за несколько месяцев до приватизации, или в отношении продавца возбуждено дело по признанию его банкротом, и после завершения процедуры могут наложить арест на квартиру и признать договор купли-продажи недействительным. Любые подобные нюансы, которые вы не заметите вовремя, могут привести к потере денег и самой недвижимости. Поэтому, разумеется, не стоит экономить на услугах юриста, который проверит объект вторичной недвижимости на предмет юридической чистоты. Также очень рекомендую провести собственное «расследование» истории квартиры, пообщавшись с бабушками на лавочке во дворе или соседями (разумеется, если получится вызвать доверие и вывести на разговор). Чем ниже цена и подозрительнее история, тем больше усилий придется приложить для того, чтобы в конечном итоге не остаться без квартиры и без денег. Но, предположим, инвестор не гонится за супернизкой ценой, подразумевающей большие риски, а просто находит вторичную квартиру, с прозрачной историей и чистыми документами. После окончания ремонта он собирается сдавать жилье в аренду. Выгодна ли такая стратегия с точки зрения создания источника пассивного дохода?

Допустим, бюджет на покупку составляет 9–11 миллионов рублей. В отличие от новостройки, у вторичной квартиры есть ряд плюсов:

1) Не надо ждать ввода дома в эксплуатацию – достаточно сделать за три месяца ремонт.

2) Невысокая плата ЖКХ.

3) Можно прописаться в Москве.

4) Можно сдавать квартиру, будучи самозанятым: налог в этом случае составит всего 4 %.

5) При необходимости такую квартиру можно быстро продать.

Но есть и минусы. Дома советской постройки, в которых можно купить вторичку по низкой цене, морально и физически устарели. Что будет с ними через 20–25 лет, если уже сегодня обеспеченных жильцов отпугивают изношенные коммуникации, отсутствие охраны, обшарпанные подъезды, непонятный социальный состав соседей? Какими бы стильными ни были дизайн и ремонт, из-за расположения в панельном советском доме квартира попадет в низшую ценовую категорию, так что стоимость аренды составит не больше 35–45 тысяч рублей.

Ниже – расчет рентабельности такой недвижимости.

Совокупный годовой доход – 40 тысяч * 12 = 480 тысяч рублей.

Уплата налога – 46 тысяч рублей.

Покупка квартиры – 9,5 миллиона рублей.

Ремонт и меблировка – 1,5 миллиона рублей.

Срок окупаемости – 11 миллионов / 460 тысяч = около 25 лет.

Проценты на вложенный капитал – 4,4 % годовых.

Этот процент вполне сопоставим с процентами по банковскому вкладу. А с учетом дополнительных расходов на косметические ремонты, замену бытовой техники и мебели, может оказаться даже ниже процентов по вкладам. Единственное, на чем можно выиграть при такой стратегии, – это на росте цен на квадратные метры жилья в дальнейшей перспективе.

Стратегия 4. Инвестиции в зарубежную недвижимость.

– Мы купили дом в Испании! Теперь на все лето отправляем детей на море!

– А у нас квартира в Болгарии, – такие разговоры часто можно было услышать от владельцев среднего и малого бизнеса и представителей творческой интеллигенции.

Еще 20 лет назад цена небольшого дома в Испании или Греции составляла 100–150 тысяч евро. Имея такую недвижимость в собственности, можно было получить многолетние шенгенские визы и летать к себе на фазенду, покупая дешевые билеты на чартерные рейсы. Обладание зарубежной недвижимостью не только позволяло сохранить сбережения, зафиксировав их в валюте, но и обеспечить качественный отдых для всей семьи.

В конце августа самолеты, возвращавшиеся в Москву с популярных средиземноморских курортов, часто напоминали подмосковные электрички, везущие дачников обратно в город. Но все поменялось в 2020 году. Сначала эпидемия Covid-19 закрыла границы, а через два года накалились международные отношения. Сейчас путь к своим зарубежным владениям сопряжен с огромными проблемами и значительно вырос по стоимости. Стало сложно получать визы, прямые рейсы отменяются, так что приходится летать с пересадками через Турцию.

Сегодня я знаю немало людей, которые пытаются избавиться от таких зарубежных активов. Пользоваться ими стало трудно, а коммунальные платежи и налоги продолжают съедать крупные суммы. Любая недвижимость требует постоянного ухода и ремонта, что добавляет расходов на оплату людям, которые присматривают за квартирами и домами.

Но при этом открылись новые возможности по сдаче недвижимости в аренду, так как в страны Европы хлынул поток эмигрантов из Украины и России. Эти люди остро нуждаются в жилье и готовы рассматривать объекты практически любой ценовой категории. Конечно же, максимально высокий спрос приходится на самое дешевое жилье, которое к тому же снимают вскладчину. Но ведь эмигрируют и профессионалы из сферы IT. Те, кто может работать на фрилансе и зарабатывать вполне приличные суммы. К тому же арендаторов будет легко найти, просто разместив объявления в русскоязычных тематических группах в соцсетях. Разумеется, принимая решение сдать свою зарубежную «дачу», собственник вынужден будет решать множество вопросов – от подписания договора и передачи ключей до получения арендной платы на российский счет и присмотра за недвижимостью на месте. Но где есть спрос, там будет и предложение. За последний год в Европе резко выросло количество агентов, говорящих по-русски. Как правило, они берут на себя все хлопоты за процент от арендной платы. Второй вопрос, что не каждый собственник будет готов отдать в аренду свою «дачу», в которой все обустраивалось для летнего отдыха. Но здесь уже каждый решает для себя.

Стратегия 5. Инвестиции в апартаменты-студии, переделанные из нежилой недвижимости.

Мы добрались до одной из самых перспективных стратегий инвестирования в недвижимость. Она доступна даже тем, чей стартовый капитал не превышает 1–1,5 миллионов рублей. После комнат в коммуналках такие малогабаритные студии в комплексах, переделанных из бывших АТС[16], гостиниц, административных зданий и прочей нежилой недвижимости, – это самые недорогие объекты, на базе которых можно строить успешный арендный бизнес или заниматься перепродажей с существенной выгодой.

Такие студии часто стилизуются под лофты. Лофт – это стиль, который зародился в Нью-Йорке в 1940-х годах. В центре этого мегаполиса было достаточно промышленных зон, которые не только отравляли экологию, но и портили облик города. После окончания Второй мировой войны, когда земля в Нью-Йорке начала резко дорожать, мэрия решила вынести на окраины промышленные предприятия, а оставшиеся от них помещения реконструировать и переоборудовать под офисы, жилье, рестораны и мастерские художников.

Здесь появились одни из самых престижных в Нью-Йорке жилых кварталов. Старую краску зданий отчистили пескоструйкой и обнажили стены из красного кирпича. На первых этажах бывших фабрик открылись сотни бутиков, кафе и спортклубов. Над ними сегодня располагаются жилые студии и квартиры, которые стоят как жилье в высотных зданиях Манхеттена. Так страшные и грязные районы превратились в модное пространство.

В Россию стиль лофт пришел в начале 21 века. Он до сих пор остается недооцененным среди покупателей, но стремительно набирает популярность. Сегодня плюсы стратегии работы с апартаментами-студиями, переделанными из нежилых помещений, следующие:

1) Как правило, под переделку идут объекты недалеко от центра Москвы, где уже не идет массовое строительство, так что конкуренция среди продавцов и арендодателей остается минимальной.

2) В отличие от старых домов советской эпохи, апартаменты в жилищных комплексах-лофтах имеют множество достоинств: здесь есть консьержи и охрана, видеокамеры в коридорах и подъездах, современная отделка входных групп и мест общего пользования, внутренние дворы или закрытая благоустроенная территория, парковки, высокоскоростной интернет и еще много всего, что приближает реконструированные старые здания к требованиям бизнес-класса.

3) Можно найти помещения с высокими потолками, которые позволят сделать второй уровень, на 50–70 % увеличив площадь жилья.

4) Студии в подобных комплексах прекрасно подходят под сдачу как в долгосрочную, так и посуточную аренду для туристов.

5) Основной социальный состав таких жилых комплексов – студенты и молодые профессионалы, так что вокруг такого комплекса будет формироваться соответствующая инфраструктура: офисы, кафе, супермаркеты, фитнес-центры, салоны красоты.

Мне очень нравится комплекс «Рассвет» у метро Улица 1905 года. Когда-то на этом месте был машиностроительный завод. Теперь на первых этажах отреставрированных цехов открылись кафе и рестораны, а над ними располагаются жилые апартаменты, в которых живут молодые представители среднего класса.

По вечерам рестораторы выставляют столы на улицу, во дворах становится оживленно и весело. Здесь мало что напоминает о промышленных зданиях, которые простояли закрытыми с конца 1980-х годов. В самом начале реконструкции помещения здесь можно было купить за относительно невысокую цену. Теперь «Рассвет» – один из самых дорогих лофт-комплексов Москвы, и те, кто успел войти в него на стадии строительства, увеличили свой капитал многократно.

При маленькой площади студий их цена сопоставима с ценой однокомнатных квартир в радиусе 20–30 километров от МКАДа. Помните, что локация решает все. В таких местах не надо ждать появления метро и магазинов, не надо глотать строительную пыль и годами ждать, когда построятся соседние башни. Небольшие студии в красивых и современных комплексах, переделанных из бывших фабрик, административных зданий и гостиниц, – прекрасный вариант для сдачи в аренду. Причем аренда в таких комплексах выше, чем на «полноразмерные» однокомнатные квартиры в соседних панельных домах. Когда я только переехала в Москву и начала знакомиться с людьми, инвестирующими в столичную недвижимость, то была очень удивлена тем фактом, что мало кто знает о малогабаритных студиях-лофтах, переделанных в жилье из бывших офисных зданий и гостиниц. Я удивлялась: как же так? Ведь вместо квартиры в панельной девятиэтажке, которую отремонтируют и сдадут за 40 тысяч рублей, можно купить две небольшие студии и сдавать их по 45–50 тысяч рублей за каждую.

Такой формат жилья был в диковинку и тяжело приживался в головах наших инвесторов, которых пугал статус «апартаменты» и небольшая площадь. Никто не понимал, как их ремонтировать и заселять. Отмахиваясь от роли первопроходцев, люди по привычке вкладывали деньги в многоэтажки-муравейники и вторичное жилье. Мне же, видевшей спрос на такие объекты со стороны арендаторов в Санкт-Петербурге, не терпелось перенести этот опыт на московский рынок.

В Москве я почти каждый день выезжала на просмотры. Оказалось, что уловки, которые активно используются риелторами в арендном бизнесе, практикуются и на рынке купли-продажи. Мне регулярно показывали совсем другие помещения, нежели те, что были заявлены в объявлениях – разумеется, по другим ценам. Мне показывали «вторичные» варианты от инвесторов, которые успели приобрести лучшие апартаменты на начальной стадии ввода в эксплуатацию и теперь продавали их с существенной наценкой.

Кроме того, многие застройщики начали предлагать покупателям готовый арендный бизнес: они сами делали ремонт, обустраивали второй уровень, устанавливали лестницы, мебель и бытовую технику. Все это увеличивало цену с трех миллионов рублей, на которые я рассчитывала, до 4,5 миллиона. Риелторы с жаром доказывали, что это прекрасный вариант, ведь ремонт занял бы несколько месяцев и обошелся бы гораздо дороже.

Но то, что неплохо выглядело на фотографиях, вживую восторга не вызывало: плохое качество отделки, дешевые материалы, стены под краску, ламинат, который вытрется уже после первого года эксплуатации, неуютные санузлы с дешевой плиткой и поддоном вместо душевой кабины. Такой эконом-класс явно не получилось бы сдавать дорого.

Кроме того, стены под краску в небольших помещениях быстро царапаются, захватываются руками, а штукатурка идет трещинами. Это значило, что мне пришлось бы каждый год делать косметический ремонт.

Получалось, что я должна переплачивать за то, что удешевляет объект и регулярно требует дополнительных вложений.

В это время качественные материалы, необычный дизайн, стены под бетон, точечная подсветка и другие выигрышные решения позволили бы мне не только сэкономить на будущих инвестициях в косметический ремонт, но и выделиться из десятков конкурирующих предложений. Благодаря этому я смогла бы обосновать цену выше, чем у соседей.

Я поняла, насколько это важно – найти комплекс на стадии, когда цены от застройщика минимальны, а выбор помещений с хорошим видом и удачной планировкой, наоборот, большой. Именно так зарабатывают инвесторы, перепродавая объекты с наценкой в 1–1,5 миллиона рублей. Вот только новые комплексы, как правило, не рекламируются: за ними уже стоит толпа «своих» людей.

Чтобы найти такие предложения, нужно хорошо ориентироваться на рынке, идеально знать Москву и держать на контроле десятки зданий, в которых идет реконструкция. После переезда я была совершенно непосвященной, так что в чужом городе мне приходилось довольствоваться крошками с барского стола. Это серьезно выбивало меня из колеи.

Несколько раз мне попадались студии, с которыми можно было работать. Но всякий раз меня терзали сомнения, и я отказывалась от сделок. В это время приближались новогодние каникулы. Я готовилась проводить традиционный январский тренинг в живом формате в своей онлайн-школе английского языка. Но и здесь меня ждало разочарование: если раньше группа набиралась без проблем, теперь мне приходилось самой обзванивать потенциальных участников, буквально уговаривая их прийти и обещая большие скидки.

Так прошли несколько месяцев. Москва – дорогой город, и мои сбережения таяли, как снег под мартовским солнцем. Нужно было что-то предпринимать, иначе мое пребывание в столице грозило закончиться полным провалом.

На одном из мероприятий я познакомилась с очень приятной женщиной, которая занималась бизнес-коучингом. Мы договорились о встрече, на которой нам предстояло разобрать мою ситуацию и выяснить, почему у меня ничего не получается. В итоге мы пришли к тому, что, когда я работала в Нижнем Новгороде наемным сотрудником, я спокойно входила в новые проекты, потому что не боялась, что в следующем месяце умру от голода или не смогу заплатить за квартиру, ведь у меня была гарантированная зарплата. Имея накопления, я начинала бизнес на кураже, и именно этот настрой позволял мне зарабатывать.

Чтобы продолжать в том же духе в Москве, мне надо было либо устроиться на работу, чего я совершенно не хотела, либо отбросить сомнения и вложиться в недвижимость для создания будущего пассивного дохода. Даже если ничего не получится с арендным бизнесом, у меня останутся квадратные метры, которые я в случае чего смогу продать и вернуть свои деньги. При этом недвижимость в Москве поможет избавиться от ступора, подарив уверенность в завтрашнем дне.

И вот в этот момент я наткнулась на тренинг по «деленкам». Дурацкое слово, но оно полностью характеризует этот вид работы с недвижимостью. Принцип абсолютно такой же, как был у нас в Санкт-Петербурге. Купить большую по площади квартиру, разделить ее на три-четыре маленьких студии, провести в каждую воду и канализацию и сдавать по отдельности. Или продать. Цена квадратного метра многокомнатной квартиры значительно ниже, чем квадратный метр маленьких студий, поэтому за счет разделения инвестор получает свою прибыль. В принципе, ничего нового на тренинге я не ожидала услышать, так как уже прошла практику с питерской коммуналкой, но любопытство «А как в Москве?» заставило записаться и оплатить занятия. Те, кто работает с недвижимостью много лет, наверняка помнят огромный всплеск интереса к «деленкам», который был в 2013–2020 годах. Множество семинаров, тренингов, после которых частные инвесторы рыскали по Москве в поисках больших квартир под переделку. Проценты на вложенные средства казались прекрасными, и это давало стимул рассматривать такую стратегию всерьез. Получив мотивационный пинок от коуча и изучив десятки воодушевляющих успешных кейсов, я решила оставить идею со студиями на потом и присоединилась к толпе, разыскивающей квартиры под переделку. И интересный вариант подвернулся очень быстро. Это были трехкомнатные апартаменты площадью 72 кв. м в новом ЖК “Водный”. По каким-то причинам застройщик долго не мог продать это помещение и снизил цену на квадратный метр до минимума.

Высокие потолки позволяли сделать второй уровень, новый дом обладал красивой входной группой и был окружен благоустроенной территорией. Я провела в этом помещении несколько часов, рисуя в блокноте возможные варианты перепланировки. На бумаге получалось просто отлично. Эти 72 квадратных метра прекрасно делились на три светлые студии, в которых помещались санузлы и небольшие кухни.

Я решила, что в случае чего всегда смогу жить в одной из комнат сама. Две другие я могу сдавать в аренду по 3500 рублей в сутки. Даже с учетом простоев, налогов и коммуналки, я могла бы зарабатывать на них по 120–130 тысяч рублей в месяц. Это сопоставимо с зарплатой врача в московской клинике. Кроме того, я могла бы сэкономить на уборке и персонале, делая всю работу самостоятельно: мне не составит труда убираться и подготавливать комнаты к сдаче, встречать гостей, отдавать и забирать ключи.

Бум на студии-деленки остался позади. Многие владельцы разбирают перегородки и возвращают квартирам прежний вид, так как со временем у этой стратегии выявились значительные недостатки, которые было сложно предусмотреть. Я заработала проблемы и потратила значительную сумму денег на их устранение. Пусть этот объект до сих пор находится в моей собственности, студии сдаются и приносят пассивный доход, имея этот опыт за плечами, я бы не советовала ввязываться в подобные проекты.

Так или иначе, в то время я знала про апартаменты только то, что плата за ЖКХ в них выше, а прописаться в таком жилье нельзя. Зато цена квадратного метра была на 30 % ниже, чем у обычных квартир. Это подкупило меня, и я подумала: «Надо брать!»

Денег на покупку такого большого объекта мне не хватало. Я решила продать квартиру в Нижнем Новгороде, чтобы вложить вырученные деньги в проект. Не буду рассказывать, сколько всего я выслушала от родных. Помня о француженке Софи, которая вложила деньги не в собственное жилье, а в создание пассивного дохода, я рискнула. Уже через три недели я рассматривала дизайн-проект апартаментов, который предложил мой дизайнер. Вместе с найденным по объявлению прорабом я составляла смету на строительные и отделочные материалы.

Через три месяца ремонт студий был завершен. Я добавляла последние штрихи к интерьеру, наводила лоск и готовилась встречать потенциальных арендаторов. Первая студия нашла своих жильцов моментально. Я сдала ее за 35 тысяч рублей в месяц, в то время как в соседних домах советской постройки на однокомнатные квартиры были такие же цены.

Этот успех мотивировал меня повысить цену, так что вторую студию я сдала за 37 тысяч рублей, а третью – за 39. Оказалось, что арендаторам интересно жилье со вторым уровнем для сна и стильным интерьером, за который они готовы платить больше. Они предпочитают жить в современном доме с охраной и закрытой территорией, нежели в панельных пятиэтажках и девятиэтажках. Так у меня появился первый пассивный доход в 111 тысяч рублей, которым я закрыла значительную часть своих ежемесячных потребностей.

Фанфары зазвучали в моей голове. Я почувствовала, как жизнь начала меняться. Я уже не была бездомной приезжей. Теперь я стала собственницей трехкомнатных апартаментов в Москве, которые приносили мне хороший доход.

Коуч оказалась права: кураж на волне успеха вернул мне уверенность в себе и готовность действовать. Деньги, которые остались после покупки трехкомнатной квартиры, я вложила в строительство дома в Нижнем Новгороде, заработав на этой инвестиции 6 миллионов рублей.

Я начала подбирать новый объект в Москве, решив наконец купить жилье для себя. Это позволило бы мне не только получить московскую прописку, но и избавиться от ежемесячных платежей, которые я отдавала хозяйке съемной квартиры.

После покупки и ремонта трехкомнатных апартаментов денег на новую квартиру мне не хватало. Но у меня был официальный доход от онлайн-школы, дела с которой снова пошли в гору, и 111 тысяч рублей, которые я ежемесячно получала от сдачи трех студий. Недостающую сумму я планировала взять в кредит.

Сначала я присматривала двухкомнатную квартиру в новом корпусе того же жилого комплекса. Но цены значительно выросли, и теперь за 50 квадратных метров без ремонта просили больше 10 миллионов. Порадовавшись, что вместе с комплексом подорожали и мои апартаменты, я отказалась от этой затеи и переключилась на другие районы.

Вот тут мне попалось на глаза предложение по очень привлекательной цене. 4,5 миллиона рублей. Да, всего. И это были не залоговые аукционные квартиры, а реконструкция старых пятиэтажек на Октябрьском поле. Идея была в том, что сверху надстраивались два-три этажа и эти несуществующие квартиры шли в продажу. Я познакомилась с председателем ТСЖ, которая жила в этом доме, и она подтвердила, что стройка вот-вот начнется. Следом съездила в офис компании на Новослободскую. Там все было чинно, с макетами будущего жилья и плакатами проекта, руководитель являлся членом Торгово-промышленной палаты[17]. Схема с реконструкцией мне показалась максимально мутной, но цена затмила разум. Я торжественно принесла в строительную компанию свои деньги, со мной заключили договор, выписали чек, и я ушла ждать свою новую квартиру.

Радостное ожидание продолжалось ровно неделю, до того момента, пока я не включила радио в машине и не услышала экстренную новость о том, что руководитель моей строительной компании арестован за мошенничество. Сначала, конечно же, не поверила и посчитала, что это какая-то ошибка. Но человек действительно был в СИЗО, и никто не собирался его выпускать. Затем всех дольщиков этого проекта начали вызывать в следственный отдел и стало понятно, что это правда. Мы, несчастные дольщики, стали ждать решения суда, и наивная вера в квартиры по 4,5 миллиона в престижных районах Москвы пропала совсем. Вскоре суд вынес приговор, мошенника осудили и даже постановили вернуть всем деньги. Разумеется, между решением суда и реальным возвратом – огромная пропасть, и получить средства намного сложнее, чем отсудить. До сих пор деньги никто не вернул. Но даже если бы вернули, эта сумма уже обесценилась в два раза.

Конечно, тогда мы жаждали справедливости. Среди обманутых дольщиков были и те, кто влез в кредиты. Или продал свою последнюю квартиру в надежде улучшить жилищные условия. Мы даже создали инициативную группу, пытались взять проект в свои руки и доделать собственными силами. Но каждый этап представлял из себя непреодолимое препятствие, и энтузиазм начал угасать. Первыми из проекта вышли ребята, владеющие турагентством. Они вспомнили поговорку «Сдохла лошадь – слезь» и решили наверстать упущенное, углубившись в свой основной бизнес. Я вышла второй. Ведь время, которое мы тратили на встречи, на поездки «на объект» и бег по инстанциям, можно было бы использовать с боˊльшим КПД и отбить упущенное другим, более продуктивным, способом. Я в последний раз посмотрела на старую пятиэтажку на Октябрьском поле, которая за несколько месяцев стала почти родной, и… махнула рукой.

Странно, но при этом я даже не особо расстроилась. Вроде потеряла, но не расстроилась. Возможно, сказался тот ритм и позитивный настрой, который дали мне предыдущие успешные операции с недвижимостью. Знаете, есть такая поговорка «Как ушло, так пришло»? Плохо, когда с провала начинается твой первый бизнес, когда еще не почувствовал куража и вкуса хороших заработков. Вот в таких моментах действительно наступает депрессия от потери больших сумм и приходит желание наложить на себя руки. Когда же ты понимаешь, что это лишь этап, неудачный, но этап, а за ним будет успех, то провалы переносятся значительно легче.

Какой можно сделать вывод из этой истории? Разумеется, что нельзя верить в чудеса, особенно когда не очень хорошо разбираешься в предмете. И, входя в новый бизнес, необходимо свести риски по первым проектам к нулю. Не кидаться на заманчивые предложения по ценам значительно ниже рынка. Не продавать последнее жилье, чтобы закопать монеты на «Поле чудес в Стране дураков». Не верить красивым офисам и плакатам. Брать консультацию у независимого юриста и обсуждать с ним все возможные риски по сделке. А главное, слышать его предостережения. К сожалению, многие наши сограждане при виде «исключительно выгодного предложения» попадают как будто под гипноз, а потом, когда все предсказуемо рушится, не понимают, где была их голова. Впрочем, я была сама такая же, так же потеряла деньги и не понимала, почему это случилось именно со мной.

Второй вывод, уместный в любом бизнесе, да и в жизни: «Сдохла лошадь – слезь». Как часто мы упираемся в какое-то дело, которое поглощает все наше время и силы и не дает ничего взамен! Вкладываемся в отношения, которые приносят лишь разочарования и боль. Сдохла лошадь – слезь! Оглянись вокруг! Возможно, есть другое дело, которое принесет успех и позволит покрыть затраты на провальный проект. Или ждет человек, который готов дать все, что ты годами не получал в токсичном союзе. Только с возрастом приходит осознание, что время было нашим самым большим ресурсом, а мы тратили его впустую, выкидывая на ветер годы.

Потеря большой суммы денег нарушала мои планы на ближайший год. Грандиозные ожидания и мечты о ремонте в новой квартире были разбиты. При этом на моем банковском счете оставались полтора миллиона рублей, а три студии по-прежнему приносили мне больше 100 тысяч рублей в месяц. Обладание собственностью в столице позволяло не чувствовать себя лузером.

Но в 50 лет трудно не думать о том, что времени на создание капитала и надежного источника пассивного дохода остается не так уж много. Чтобы отвлечься от тягостных мыслей, я все больше погружалась в социальные сети, общаясь со своими подписчиками. И именно оттуда ко мне пришло заветное спасение.

Одна моя знакомая по имени Катя попросила о помощи в выборе и покупке студии в Москве. Ей нужен был единомышленник, коуч, советник, и она была готова заплатить за эти услуги. Множество часов, проведенных на сайтах по поиску жилья, за общением с риелторами и просмотром объектов, не пропали даром.

Вооружившись списком более-менее подходящих объектов, мы начали выбирать из них лучшие предложения. В отличие от моих первых поисков, нас ждала целая куча объектов от застройщиков по выгодным ценам и в хороших локациях.

У моей подписчицы было чуть больше миллиона собственных средств и одобренная ипотека еще на четыре миллиона рублей. Квартиру в Москве на эти деньги даже тогда, в 2018 году, было купить практически невозможно. Но со студиями дела обстояли намного лучше. При средней цене в 2,5–4 миллиона рублей можно было выбирать из нескольких десятков предложений. Катя взяла на работе двухнедельный отпуск, за который мы были просто обязаны подобрать прекрасную студию и заключить договор о покупке.

Теперь я снова с энтузиазмом вставала в 7:00. В течение дня мы вместе с Катей глотали строительную пыль новостроек, ездили по просмотрам, сравнивали, спорили, показывали друг другу цифры на калькуляторе. Я снова была в среде, в которой чувствовала себя как рыба в воде. Но главное, усилия не пропали даром.

После недели просеивания Москвы через мелкое сито мы нашли то, от чего наши с Катей сердца забились чаще: гостиницу «Алтай». Хотя она находилась за пределами Садового кольца, во Владыкино, после просмотра наши глаза загорелись, ведь мы не только укладывались в весьма скромный бюджет, но и имели дело с объектом, который в будущем значительно вырастет в цене.

Возможно, кто-то из моих читателей помнит старые советские гостиницы, которые строились в сталинские времена в больших и маленьких городах СССР. Высокие потолки, длинные и неуютные коридоры, маленькие комнаты со скрипучими кроватями и рассохшимися тумбочками. В таких гостиницах селили командировочных средней руки и частных туристов. Но слабый сервис, обветшалые номера, странный состав гостей постепенно сделали эти объекты нерентабельными.

Если в российских регионах такие гостиницы еще работают, то в столице, при жесткой конкуренции со стороны новеньких трехзвездочных отелей мировых сетей и частных арендодателей, они начали пустеть и постепенно ушли «с молотка» под реконструкцию. Разумеется, самым разумным и выгодным для новых хозяев оказалась переделка под малогабаритные апартаменты, ведь площадь уже была поделена на комнаты, к каждой из которых подведены коммуникации. Как правило, территория вокруг была облагорожена, благоустроена, озеленена.

Наш «Алтай» был именно таким. Пятиэтажные корпуса из красного кирпича после обработки пескоструйкой выглядели благородно и напоминали дома старой Англии. Их дополняли отреставрированные входные группы с бережно сохраненной лепниной, а внутренний двор украшали пышные кроны старых тополей и дубов. Застройщик уже поменял старые оконные рамы на темные стеклопакеты, и старая гостиница, которую в народе называли «клоповником», приобрела черты респектабельного жилья.

Внутри зоны общего пользования также подверглись кардинальным изменениям: керамогранит сменил выщербленную за многие десятилетия плитку, темный цвет потолков скрыл неуютную высоту, а стильная подсветка стен была не хуже, чем в домах бизнес-класса. Сами студии продавались без ремонта, что полностью нас устраивало.

Впрочем, наш восторг несколько угас, когда мы стали осматривать комнаты, выставленные на продажу. Оказалось, что они требовали не только ремонта, но и решительного демонтажа всего, что осталось от их гостиничного прошлого. Контраст между этими комнатами и преображенными фасадами, лобби, коридорами был ужасающим.

Причем, судя по гипсокартону на стенах и наклеенным на него виниловым обоям, в 1990-е или в начале 2000-х владельцы пытались подлатать обветшавший гостиничный фонд. Из-за дешевых материалов результат выглядел удручающе. Старые краны-смесители, протертый до дыр линолеум, пятна на стенах красноречиво говорили о том, насколько серьезная работа предстоит покупателям помещений, которые, как казалось, навечно пропитались запахом пыли, табака и дешевого освежителя воздуха.

«Высота потолков всего три метра и 20 сантиметров, да еще и демонтаж!» – пискнула Катя, мысленно прикидывая сумму будущих расходов. «Зато какая цена! – открыла папку с прайс-листом сопровождавшая нас девушка-риелтор. – Цена студии площадью 17,9 квадратных метров – всего 2,6 миллиона рублей. Полноценный второй уровень тут не сделать, но антресоль с дополнительным спальным местом обустроить можно. При этом в семи минутах ходьбы отсюда две станции метро, через дорогу – вход в Ботанический сад, а за окном – прекрасный вид на Останкинскую башню!»

Покидая старую гостиницу, мы уже знали, что скоро вернемся сюда за покупкой. Чтобы не пройтись по мошенническим граблям еще раз, я не только обратилась к юристам, но и сама прошерстила интернет в поисках всей доступной информации об «Алтае». История покупки гостиницы была чистой – ни долгов, ни судебных тяжб за владельцем не числилось. Убедившись в чистоте сделки, мы назначили день подписания договора о покупке. Только вот пошло все совсем не так, как я ожидала.

Утром заветного дня Катя сдавленным голосом сообщила мне по телефону, что сделка не состоится. Она была готова оплатить мою работу, но от покупки студии вынуждена отказаться. После этого я долго выпытывала у рыдающей Кати, почему ее планы так резко поменялись. Оказалось, что, пока Катя была в отпуске, на работе ее «уволили по собственному желанию», пригрозив в случае чего уволить по статье. Без работы об ипотеке, которая нужна была Кате для покупки студии в «Алтае», можно было забыть. Мои уговоры найти выход и не бросать хороший проект ни к чему не привели: энтузиазм, с которым Катя начинала поиски, растаял на глазах.

В отличие от Кати, попрощаться с гостиницей «Алтай» я так просто уже не могла. Через два дня я осматривала район, в котором располагалась гостиница, глазами потенциального арендатора. Уютные дворы, детские площадки, магазины, салоны красоты, химчистки, аптеки. От метро Окружная до Цветного бульвара шесть остановок на метро. Это значит, что за 18 минут можно добраться до центра Москвы. Кроме того, неподалеку есть станция МЦК – от нее можно добраться до Москвы-Сити за 15 минут. Ну а в тенистые аллеи Ботанического сада жильцы смогут выходить на ежедневные пробежки и прогулки.

Вечером я оценивала свои поредевшие активы и придумывала, где же взять деньги на покупку и ремонт студии в «Алтае». Мне нужно было время, чтобы заново создать подушку безопасности после недавнего провала. Но я справедливо опасалась, что студии по 2,6 миллиона рублей в 18 минутах от Бульварного кольца не станут дожидаться, пока мои дела наладятся.

Закрывая глаза, я раз за разом проходила путь от метро к гостинице, мимо цветущих яблонь, по тротуарам, усыпанным тополиным пухом. Внутренний голос шептал: «Света, ты будешь последней дурой, если упустишь этот шанс! Бери ипотеку!» На следующее утро я по телефону уговаривала владельца продать мне студию в кредит. К сожалению, я жестоко ошиблась, полагая, что уговаривать следовало продавца, а не банк, который совсем не горел желанием выдавать мне деньги.

В 2019 году банки с большим подозрением относились к ИП. Особенно, если просителю было больше 50 лет. Веерная рассылка по всем крупным банкам привела к серии отказов и разочарований: никто не хотел выдавать мне кредит. Вспоминая любимую поговорку: «Лошадь сдохла – слезь!», я решила, что нет смысла ломиться в закрытую дверь. Но мое желание купить студию в «Алтае» было таким сильным, что я передумала и отправилась к кредитным брокерам.

Первоначальный взнос в 10 %, на который я рассчитывала, оказался 30 %. Молодые сотрудники банка смотрели на меня как на потенциальный труп, который готовится отдать Богу душу, так и не расплатившись по ипотеке. На меня накатывали волны сомнения. Получалось, что, заплатив 780 тысяч рублей банку, я наполовину опустошала свой счет. После этого я могла не уложиться в смету на ремонт и обустройство студии. И что будет, если я останусь без всяких сбережений?

Пока я обдумывала свои перспективы, ко мне обратилась крупная компания с предложением о проведении курсов английского языка для ее сотрудников. Это обещало принести мне значительную сумму, так что я согласилась не раздумывая. Ипотеку мне дали, и уже на следующий день после подписания документов я осматривала свои новые владения. На этих 17,9 квадратных метрах я собиралась создать модное и современное жилье бизнес-класса.

В течение следующей недели нанятая бригада демонтировала осыпающийся гипсокартон, вскрывала полы и отбивала старый кафель в санузле. Пыль стояла столбом, мешки со строительным мусором множились за нашей дверью. Казалось, что это никогда не закончится. Но вместе с гнилыми стенами вскрылись плюсы покупки подобных помещений. Рабочие, делавшие ремонт 20 лет назад, не экономили площадь гостиничного номера: за гипсокартонными перегородками оказались большие зазоры. После того как новая бригада сняла гипсокартон со стен, площадь помещения, ко всеобщему удивлению, увеличилась на два квадратных метра.

Стяжка пола тоже была залита кое-как. Сняв двадцатисантиметровый слой, рабочие немного увеличили высоту потолков. Я пригласила знакомого дизайнера, вместе с которым мы быстро сделали проект будущего интерьера: черные потолки, серые стены, кухонная мебель из светлого дерева, точечные подсветки и керамогранит на стенах санузла, барная стойка и кожаные стулья-порше в зоне кухни.

Я знаю, многие читатели ахнут: «Черные потолки?! Ни за что бы не согласился жить в такой мрачной квартире!» Но один из главных секретов – интерьер арендной квартиры должен радовать не хозяина, а арендатора. Создавая продукт, мы должны посмотреть на помещение глазами потенциального потребителя. Еще на нулевой стадии ремонта важно представлять свою целевую аудиторию – возраст, сферу деятельности, социальный статус.

Кем мог быть арендатор маленькой студии в районе Ботанического сада, готовый выкладывать за нее по 50 тысяч рублей каждый месяц? Я представляла себе молодого профессионала с зарплатой от 120 тысяч. В этом случае интерьер должен быть таким, чтобы понравиться не мне, 50-летней женщине из Нижнего Новгорода, а 25-летнему парню с успешной карьерой, хорошим вкусом, прогрессивным мышлением.

Ремонт и обустройство студии заняли три месяца и потребовали 800 тысяч рублей. В эту сумму вошли демонтаж, обустройство антресоли и лестница к ней, строительные материалы, бытовая техника и прочая обстановка. Мебель мой дизайнер заказывала точно по размерам, так что у нас не пропало зря ни одного миллиметра площади. Все было компактным, продуманным, эргономичным, удобным. Антресоль создала особое ощущение свободного пространства: опустив потолок в одной части и оставив высоту в другой, мы получили сложное, многоуровневое, наполненное светом помещение.

Ниже – расчет проекта.

Стоимость студии – 2,6 миллиона рублей (780 тысяч рублей из собственных накоплений + 1,8 миллиона рублей ипотека под 12,95 % годовых).

Ежемесячный платеж по ипотеке – 21 тысяча рублей.

Ремонт и обустройство – 800 тысяч рублей.

Коммунальные платежи за три месяца работ по ремонту и обустройству – 12 тысяч рублей.

Из расчета видно, что на крутой объект под ключ я потратила всего 1,6 миллиона рублей собственных денег. Перед началом показов клининговая служба навела в студии идеальный порядок. Мягкие точечные подсветки, несколько качественных предметов декора, колонка с легкой фоновой музыкой – профессиональный фотограф, которую я пригласила для съемки, приплясывала от удовольствия, выставляя свет в этом кусочке рая недалеко от Ботанического сада.

Я получила десятки фотографий, достойных страниц лучших глянцевых журналов. Уже через день они перекочевали в объявления на различных интернет-площадках. Рядом со снимками студии значилась цена аренды – 55 тысяч рублей в месяц. Меня бы устроили и 50 тысяч, но я предусмотрела пятитысячный запас для возможного торга.

Первый звонок я получила от агента через пять минут после публикации объявления. Он сказал: «У вас хорошие ремонт и расположение. Но 20-метровую студию в центре Москвы за 55 тысяч вы не сдадите никогда. Такое жилье стоит максимум 30 тысяч. Но, если вы согласны снизить цену, я сегодня же вечером приведу вам клиента, готового заплатить 35 тысяч».

Затем последовал шквал звонков от агентов: все говорили об одном и том же, предлагая жильцов с 30–35 тысячами рублей. Между тем, до меня все чаще стали дозваниваться сами потенциальные арендаторы, которые были готовы приехать на просмотр, не имея никаких претензий к цене.

Уже на следующий день я сдала свою студию. Мои расчеты оказались абсолютно верными: я получила именно такого арендатора, которого представляла на стадии проектирования. Это был молодой профессионал, сотрудник телецентра Останкино. Его очаровал интерьер, местоположение и сам жилищный комплекс, переделанный из старой гостиницы. Он принял решение без лишних раздумий и уже через десять минут после осмотра студии протягивал мне паспорт для оформления договора аренды на год.

Я получила доходность выше 20 % годовых. Согласитесь, это намного приятнее 5,5 %, которые обещают стандартные стратегии инвестирования.

За последние несколько лет стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Алтай» значительно выросла. Сегодня я могу быстро продать свою студию за 6,5–7,2 миллиона рублей и на эти деньги купить что-то еще. Уже другую студию, требующую ремонта, и при этом у меня еще останутся деньги.

Но вернемся к моменту, когда я пожала руку новому жильцу и передала ему ключи от студии. Первые полчаса я не верила в происходящее. Пятьдесят пять тысяч рублей за пусть и красивую, но крайне маленькую студию. Да еще и с первого показа! Какое-то сказочное везение, которое послали мне небеса. Но мои размышления о чуде были прерваны очередным звонком потенциального арендатора, который нашел объявление на “Авито”. Известие, что апартаменты только что сняли, он воспринял с отчаянием, даже пытался предложить цену чуть больше. К вечеру поступил еще звонок, уже от девушки. И еще. Так продолжалось почти две недели, и шлейф звонков от интересующихся апартаментами убедил меня в том, что произошедшее – вовсе не чудо. На такое жилье в Москве действительно есть высокий спрос.

Через полгода, накопив денег и сил на новый ремонт, я купила вторую студию в «Алтае». Эти апартаменты располагались в другом корпусе, цена стала выше, но я без сожалений согласилась на 3,6 миллиона рублей. За шесть месяцев, прошедших с момента покупки первой студии, комплекс пополнился новыми жильцами, территория стала более ухоженной и обжитой. У старого «клоповника» началась вторая жизнь.

Со второй студией я снова выиграла несколько квадратных метров после демонтажа гипсокартона на стенах. Интерьер мы с дизайнером придумали еще более необычный и эффектный. Сценарий сдачи в аренду с точностью повторился: студия ушла быстро, без всякого торга, за 55 000 рублей.

Я снова вошла в раж и оглядывалась по сторонам в поисках новых плацдармов. После серии постов в соцсетях с рассказом об этапах превращения старого гостиничного номера в современное жилье ко мне, как к коучу, стали приходить ученики, которые хотели получить такие же результаты.

Вместе мы выкупили несколько студий в «Алтае», подобрали строительные материалы, заказали мебель. Я свела учеников со своим дизайнером и испытанной в деле строительной бригадой.

Все шло прекрасно, пока арендаторы моей «деленки» на Водном стадионе не позвонили с жалобами на подмокающие стены и неприятный запах. Это не предвещало ничего хорошего и было связано с прорывом труб. Я уже знала, что в переделанных из больших квартир студиях разводка коммуникаций – это слабое место. От одного стояка тянулись трубы к трем санузлам. Сверху все это заливалось бетоном. Если строители сделали плохую изоляцию стыков труб, рано или поздно они начинали подтекать, а вода или отходы жизнедеятельности – в зависимости от пострадавшей трубы – накапливались в стяжке.

Чтобы ликвидировать последствия, пришлось не только вскрыть напольное покрытие, но и раздолбить всю стяжку в поисках места прорыва. Это потребовало 300 тысяч рублей. Оказалось, что причиной прорыва были не только плохо заизолированные стыки труб, но и действия одного из жильцов, который периодически выбрасывал в унитаз наполнитель от кошачьего туалета. Разбухшие гранулы перекрыли слив канализации и для двух других студий. В квартире теперь стоял ужасный запах.

На время ремонта мне пришлось отселить людей. Я теряла деньги за время простоя, и, если бы гидроизоляция не оказалась надежной, мне грозили бы судебные иски от затопленных соседей снизу. С тех пор у меня сложилось отрицательное отношение к экспериментам с «деленками». Я поняла, что финансовая привлекательность не компенсирует подводных камней таких проектов.

Со студиями, в которых коммуникации прокладывает застройщик, дело обстоит намного лучше, ведь строительные компании рассчитывают нагрузки на стояки по СНИПам, делают разводку труб с учетом возможных проблем и сами несут ответственность за нештатные ситуации. По этой причине я советую покупать только те объекты, которые не требуют самостоятельных инженерных решений с канализацией.

После окончания эпопеи со вскрытием полов я решила распродать свои студии, но столкнулась с еще одной проблемой «деленок». Лицевой счет в случае с апартаментами невозможно разделить на несколько частей, оформив каждую комнату как отдельный объект. Я махнула рукой, нашла новых жильцов и сосредоточилась на работе в качестве коуча с учениками.

Кроме того, на горизонте замаячило новое заманчивое предложение: строительная компания, работавшая над второй жизнью «Алтая», начала реконструкцию объекта в Марьино. Район и удаленность от метро не особо воодушевили, но ведь изначально я не хотела обращать внимание и на Владыкино, где находился «Алтай».

Новым объектом оказалась старая телефонная станция на улице Перерва. С развитием сотовой связи такие объекты потеряли актуальность и теперь ждали переделки во что-то более востребованное. Строение располагалось в 15 минутах езды на автобусе от метро, среди панельных девятиэтажек. Место не выглядело привлекательным, но на территории я обнаружила аккуратно разлинованную парковку, подстриженные кусты и обновленный фасад.

При этом главной изюминкой проекта оказались потолки высотой в рекордные пять метров. Такое пространство позволяло сделать полноценные двухуровневые квартиры. Очень скоро мои ученики разобрали почти весь этаж, я тоже приобрела две студии в этом комплексе. Зарекомендовав себя перед банком как добросовестный заемщик, мне удалось получить большой кредит на эту покупку. Вместе с учениками мы приступили к ремонту.

В первую очередь был найден хороший архитектор, который рекомендовал сделать конструкцию второго уровня из металла. Такая планировка позволяла обойтись без колонн, которые мешались бы в жилом пространстве. В студиях появились два этажа, наполненные воздухом и светом. За окнами – ухоженные газоны и зелень. Сегодня это один из моих любимых проектов: квартиры почти не простаивают, жильцы сменяют друг друга, обеспечивая мне и моим ученикам стабильно высокий пассивный доход.

Арендаторы, как правило, остаются в восторге и закрывают глаза на непривлекательный район и удаленность от метро. Почти все жильцы комплекса водят машины, так что важным преимуществом для них стала охраняемая стоянка на закрытой территории. На ней всегда есть места, так что не нужно объезжать окрестные дворы в поисках места для парковки.

Благодаря высоким потолкам, двухэтажные апартаменты увеличивают полезную площадь на 70 %, так что скромные 20 квадратных метров превращаются в 30–35. Если в таких апартаментах живет пара, два уровня обеспечивают личное пространство для каждого жильца. Второй уровень позволяет скрыться из поля зрения соседа, отдохнуть, побыть в одиночестве. По этой причине двухэтажные апартаменты пользуются популярностью, особенно среди молодых людей, и «улетают» по цене значительно выше рынка.

Для сравнения, в старых девятиэтажках и хрущевках, которые окружают жилой комплекс, переделанный из старой АТС, на улице Перерва можно снять однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров за 30–36 тысяч рублей. В это время в нашем комплексе люди без долгих раздумий платят за двухэтажные апартаменты по 45–55 тысяч в месяц.

При этом в Москве найти комплекс с пятиметровыми потолками не так просто. Если вам повезет встретить такой объект, постарайтесь не упустить свой шанс. Помните, что создание второго этажа – дорогое удовольствие: его строительство может потребовать около 400 тысяч рублей. Но с учетом того, на сколько такое решение увеличивает площадь апартаментов, это вложение окажется более чем оправданным.

Впрочем, не стоит фокусироваться только на студиях с высокими потолками. В Москве их мало, и на всех рантье явно не хватит. Студии без второго уровня также очень востребованы.

После бывшей АТС на улице Перерва мы с учениками нашли отличный комплекс на проспекте Вернадского с небольшими студиями, напоминающими стандартные гостиничные номера. В них можно было принять душ, приготовить чашку чая и поспать. На первом этаже здания застройщик оборудовал общую зону с мягкими креслами, уютным кафе и внутренним двориком, в котором можно было провести время на свежем воздухе – в беседке или гамаке.

Главное преимущество этого комплекса – его местоположение: неподалеку располагаются главные столичные вузы: МГИМО, РУДН, МГУ, РАНХиГС и МИРЭА. Ежегодно тысячи студентов ищут жилье поблизости от места учебы. Именно они составляли основной контингент жилого комплекса. Информация о комплексе быстро начала передаваться из уст в уста, поэтому нам даже не пришлось давать рекламу. Молодежь не смущали небольшие размеры апартаментов, ведь значительную часть времени они проводили в учебных аудиториях. Для встреч с друзьями и соседями прекрасно подходило лобби.

Однажды к нам на просмотр приехала целая семья из одного северного города, чтобы поддержать сына во время вступительных экзаменов в МГИМО. Семья не была готова к покупке квартиры в столице, но вполне могла оплачивать аренду до 100 тысяч рублей в месяц. Перед приездом к нам они уже присмотрели квартиру бизнес-класса на Юго-Западной. В это время их сын услышал от кого-то из будущих однокурсников про наш комплекс и уговорил родителей посмотреть и его.

Позже родители мальчика признались, что не хотели даже рассматривать этот вариант из-за слишком маленькой площади. Но мы видели, как их отношение менялось во время просмотра. Мама особенно выделила дружное комьюнити, состоящее из студентов, которые с ноутбуками на коленях проводили время в лобби. Папа оценил службу безопасности и закрытую территорию. В итоге уже на следующий день мы подписали договор аренды.

Люди среднего и старшего возраста часто обращают внимание на моменты, которые совершенно не беспокоят молодежь. А ведь именно она является основной целевой аудиторией рынка малогабаритных студий. Для них важна не лепнина на потолке и анфилада из комнат, а хорошее окружение, близость к учебе или работе, современный дизайн.

Выбирая обстановку для своих студий, я никогда не экономлю на матрасах и раскладных диванах. Ведь для большинства моих жильцов важно не только хорошо высыпаться ночью, но и иметь возможность удобно расположиться в спальном месте с ноутбуком.

Второе по значимости место – это системы хранения. Встроенные шкафы, компактные ящички и полки должны обеспечивать достаточное пространство для хранения одежды и других вещей. Кроме того, свои апартаменты я укомплектовываю хорошими досками для глажки, утюгами, роликами для чистки одежды и прочими полезными мелочами, которые добавляют жилью гораздо больше ценности, нежели большой метраж при морально устаревшем «бабушкином» ремонте.

После «Алтая» и проспекта Вернадского я нашла ряд интересных объектов на Полежаевской и Шереметьевской. Мне самой хотелось покупать все интересное, что попадалось на рынке Москвы. Но ипотек много не наберешь, так что я передавала объекты ученикам. Их количество постоянно росло. Они образовывали новые группы инвесторов, и я была рада, что мой опыт не пропадает зря. Сегодня я знаю, что такое инстинкт охотника: выследить перспективный комплекс на этапе реконструкции, оценить его рентабельность, успеть войти на старте продаж.

Вместе с учениками мы пробовали инвестировать в самые разные объекты: от вторичных однокомнатных квартир «под ремонт» до апартаментов в многоэтажных жилых комплексах, которыми застраиваются окраины Москвы и ближайшее Подмосковье. Но самыми прибыльными и высоколиквидными оказались именно маленькие студии, переделанные из нежилых помещений. Сегодня я могу уверенно назвать минимум пять причин, по которым они будут оставаться популярными и в будущем.

1. Местоположение важнее количества квадратных метров.

2. Апартаменты стоимостью четыре-семь миллионов рублей – самое дешевое, что есть на столичном рынке недвижимости. Они доступны для покупки и продаются гораздо быстрее обычных квартир.

3. Невысокая цена маленьких апартаментов позволяет взять ипотеку с минимальным ежемесячным платежом.

4. При небольшой сумме кредита банк не требует подтверждения высокого дохода заемщика.

5. Спрос на аренду современного и комфортного жилья все еще значительно превышает предложение.

Глава 4. Инвестируем в московские малогабаритные студии

Стратегия 1. Купля-продажа: увеличиваем стартовый капитал.

Эта стратегия подходит тем, чья главная цель – создать капитал, который можно будет использовать для дальнейшей работы на рынке недвижимости. Суть стратегии заключается в том, чтобы выгодно купить жилье, а через три-шесть месяцев продать его по более высокой цене, заработав на разнице.

Но вместо того чтобы сэкономить на качестве, которое складывается из местоположения, окружения, площади и отделки, мы ищем комплексы, которые на старте продаж почти всегда стоят дешевле, чем спустя несколько лет.

Помните, что большинство объявлений на специализированных сайтах касается продажи вторичного жилья. Их уже кто-то купил на начальной стадии продаж, накрутил свою маржу и выставил в продажу. Собственно, в цене уже есть чей-то заработок. Да, апартаменты могут понравиться и иметь отличные достоинства, но еще раз заработать на перепродаже вряд ли получится.

Как инвестор, я постоянно слежу за комплексами с нужными по параметрам студиями, которые скоро будут готовы к вводу в эксплуатацию. Это же я советую делать своим ученикам.

При этом все, кто сталкивался с ремонтом жилья, знают, что реальные работы почти всегда превышают расходы, заложенные в смету. Это касается и реконструкции зданий: очень часто ближе к окончанию работ бюджет застройщика начинает трещать по швам. Чтобы быстро собрать недостающие суммы, застройщики устраивают закрытые предпродажи для оптовиков по специальным ценам.

Если я узнаю о таких предложениях, сразу же оповещаю своих учеников. Как правило, группа желающих купить апартаменты с хорошей оптовой скидкой набирается очень быстро. Такие коллективные закупки дают возможность выхватить лучшие кусочки комплекса по ценам ниже рыночных.

Через четыре-шесть месяцев после начала открытых продаж, в том числе через риелторские агентства, цены вырастут, так что можно будет заработать 1–1,5 миллиона рублей. Если постоянно мониторить рынок, можно вложить эти деньги в следующий объект.

При правильном выборе объектов, таким образом, можно получить прибыль в размере 50–75 % годовых.

Один из моих учеников купил на закрытой предпродаже студию площадью 15 квадратных метров за 3,8 миллиона рублей. Буквально через три недели застройщик объявил о старте открытых продаж и дал массированную рекламу. За студию моего ученика теперь просили 4,7 миллиона. Через четыре месяца цена выросла еще на 700 тысяч.

В итоге мой ученик продал студию за 5,4 миллиона рублей, заработав 1,6 миллиона. Коммунальные платежи за четыре месяца владения недвижимостью и налог на сделки купли-продажи составили меньше 300 тысяч рублей, так что на руки мой ученик получил 1,3 миллиона. Интересно при этом, что обе сделки мой ученик провел, не покидая родного Воронежа. Это значит, что ему не пришлось тратить время и деньги на визит в Москву.

Как бы там ни было, чтобы работать по этой «ленивой» стратегии, важно помнить о нескольких подводных камнях.

1. Сегодня о закрытых предпродажах знает множество людей. Из-за этого сразу после ввода объекта в эксплуатацию на рынке оказывается множество вторичных предложений от частных инвесторов. Кроме того, сам застройщик продолжает распродавать запасы. Это задает высокую конкуренцию в пределах одной локации. Чтобы преуспеть на рынке, следует выбирать хорошие объекты с наименьшей конкуренцией. Помните, что в новостройках-небоскребах она будет гораздо выше, чем в зданиях старых гостиниц и бывших АТС.

2. Если вам не досталось лакомого куска, а конкуренция не позволяет продать жилье быстро, придется вложиться в качественный ремонт и продуманный дизайн. В этом случае ваши квадратные метры должны превратиться в готовый, конкурентоспособный продукт.

Для этого вам понадобятся не только деньги на ремонт, но и профессиональная строительная бригада, а также дизайнер, который не только распланирует до миллиметра вашу студию, но и предложит привлекательные решения, выделяющие ваш продукт из множества других. Лично я в такие проекты закладываю на ремонт и дизайн от 1,2 миллиона рублей.

При этом квартиру можно выставить на продажу на стадии дизайн-проекта, чтобы увеличить шансы найти новых владельцев еще до окончания ремонта. Если же студия зависнет на рынке в ожидании покупателей, ее всегда можно сдавать в аренду, приумножая свой капитал.

3. Застройщики часто продают апартаменты с готовой отделкой. В этом случае ремонты во всем комплексе будут одинаковыми. Кроме того, застройщик, как правило, экономит на всем подряд. Это лишает покупателей шанса выделиться из ряда конкурентов и назначить цену повыше. По этой причине я предпочитаю покупать студии без отделки.

Если вы готовы к дополнительным расходам, просчитайте рентабельность такого объекта с учетом суммы на новый ремонт поверх изначального. Помните, что вы меняете отделку не просто так, а чтобы продать объект быстрее и дороже.

Замена напольных покрытий плитки и сантехники в санузлах, покрытие стен «под краску» декоративной штукатуркой обходятся дешевле, чем отделка с нуля. Можно уложиться в 700–800 тысяч рублей.

Такая стратегия перепродажи работает и с ипотечной недвижимостью. Даже с учетом банковских процентов такая сделка будет выгодной. При продаже объекта кредит гасится из средств покупателя. Если он также берет ипотеку, кредитное обременение переоформляется на него. Такие сделки, как правило, не несут никаких рисков.

Я знаю, что многие боятся ипотеки, представляя ее как многолетнюю кабалу. Но на самом деле это удобный и эффективный инструмент, который позволяет войти на рынок недвижимости тем, кто не имеет больших капиталов.

В моей практике есть уникальные кейсы, когда люди с помощью ипотеки вливались в инвестирование и начинали зарабатывать деньги, о которых даже никогда не мечтали.

Мой маркетолог Вика, наблюдая за успешными сделками, тоже решилась на инвестирование в недвижимость. Благо подвернулся очень интересный вариант. Студия за три миллиона, которая находилась в отличной локации, и в ней был сделан черновой ремонт от застройщика. То есть еще требовались средства на финишную отделку, мебель и обустройство. Проблема была в том, что у Вики собственных сбережений было не так много, всего 450 000 рублей. А вторая проблема состояла в том, что банки, изучив ее кредитную историю, предложили займ лишь при том условии, что она сделает 15 % первичный взнос. И на 15 % ее сбережений не хватало. Другая бы опустила руки, но студия очень понравилась, и Вика решила взять потребительский кредит на сумму первоначального взноса (на 573 000 рублей), а на свои сбережения доделать ремонт, закупить обстановку и оставить «подушку безопасности» для погашения ежемесячных платежей по обоим кредитам (потребительский и ипотечный на время, пока идет ремонт).

Таким образом, она повесила на себя обременение в 52 000 рублей в месяц (32 000 рублей ипотечный и 20 000 рублей потребительский). Этот платеж подстегнул не тратить время зря, и она отремонтировала и подготовила студию к сдаче в аренду за два месяца. Когда ремонт шел к завершению, то она сразу начала искать арендаторов, разбросав объявления по всем возможным ресурсам. Это принесло плоды, и студия была сдана в первые же дни показов за 45 000 рублей. В марте 2023 года Вика продала эту студию, как готовый бизнес с уже заселенным арендатором, за 5 050 000 рублей. Погасила сумму по ипотеке, погасила задолженность по потребительскому кредиту, вернула собственные вложенные средства, заплатила налог и сверху заработала 617 000 рублей.

Пять миллионов рублей выручки от продажи.

Минус 3,25 миллиона (ипотека).

Минус 573 тысячи рублей (потребительский кредит).

Минус 450 000 рублей (собственные средства).

И отминусовываем 160 000 рублей налог.

Итог: 617 000 рублей дохода.

Начав со стартовым капиталом 450 000 рублей и воспользовавшись такими банковскими продуктами, как ипотечный и потребительский кредиты, Вика смогла менее чем за полгода заработать 137 % годовых на вложенные средства.

Думаю, каждый, кто сумел сделать шаг от наемного работника, которому платят ежемесячную зарплату до предпринимателя, заработавшего своим умом первые значительные деньги, переживает очень яркую и запоминающуюся ломку сознания. Это проходила и я, когда заработала на ведении курса оздоровления организма и сгонки веса. И каждый раз мне очень приятно наблюдать за теми, кто только входит в предпринимательство, и у них открываются глаза на собственные возможности и на то, сколько действительно стоят их усилия и время. Вика потратила на ремонт апартаментов два месяца, еще три недели на показы и оформление сделки купли продажи. Вика делала свой проект не из-под палки, а в собственное удовольствие: носилась по строительным рынкам и магазинам, выбирала краску, общалась с дизайнером и потом с гордостью показывала потенциальным покупателям плоды своего труда. И за этот волнующий и интересный опыт заработала более 600 тысяч рублей. Сколько времени могло потребоваться, чтобы накопить такую сумму, откладывая с зарплаты рядового менеджера? Годы.

После удачной продажи студии Вика сразу же присоединилась к нашему следующему проекту. Теперь это успешная, уверенная в себе и в своих силах девушка, которая научилась зарабатывать большие деньги без оглядки на работодателей и ситуацию на рынке труда.

Стратегия 2. Аренда: создаем бизнес в качестве рантье.

Как войти в этот бизнес? Как правильно составить бюджет проекта?

Рассмотрим на примере студии в Москве за 3,8 миллиона рублей без ремонта.

Цена студии – 3,8 миллиона рублей.

Ремонт и обустройство – 1,1 миллиона рублей.

Дополнительные расходы – 100 тысяч рублей.

Общая сумма затрат – 5 миллионов рублей.

Сроки ремонта и подготовки к сдаче в аренду – 4 месяца[18].

Арендная плата – 50 тысяч рублей в месяц (ЖКХ платит арендатор)[19].

Ежегодный доход от аренды – 600 тысяч рублей.

Этот расчет не учитывает нюансы с простоями, мелким ремонтом и другими подобными расходами. Но такие риски в любом случае стоит постараться свести к минимуму. Даже если за год сумма непредвиденных расходов составит 100 тысяч рублей, от аренды владелец получит 10 % годовых.

За последние несколько лет цены на малогабаритные студии выросли в среднем на 50 %. Сегодня тенденция к росту сохраняется. Это значит, что с большой вероятностью за следующие десять цена студии удвоится. Таким образом, за десять лет инвестор заработает еще 100 % к вложенным средствам, или дополнительные 10 % годовых.

Разумеется, к прогнозам стоит относиться с осторожностью. Но нет никаких сомнений в том, что студенты, молодые специалисты и предприниматели со всей России и дальше будут приезжать в Москву, поддерживая высокий спрос на жилье. Это значит, что мы можем рассчитывать на доходность в 20 % годовых и срок окупаемости не 25 лет, как это бывает при традиционных стратегиях, а около 10 лет.

Говоря об использовании ипотеки, надо отметить, что среди банков сегодня идет мощная конкуренция за заемщиков. Они снижают требования и проценты, а скорость и удобство оформления кредитов потрясают воображение. Особенно это касается ипотечного кредитования, которое считается наиболее безопасным и обеспеченным. Когда в 2019 году я пыталась получить кредит на покупку студии в «Алтае», банки отказывали мне из-за возраста и статуса ИП. Спустя четыре года обе эти причины уже не являются препятствиями для получения ипотеки.

К тому же, после того как я закрыла своей первый ипотечный кредит за полгода, моя кредитная история стала положительной, и я больше никогда не испытывала подобных затруднений. Часть своих студий я выкупила с помощью кредитов от «Сбербанка». В нем можно оформить ипотеку на квартиру в Москве в любом из 13 500 отделений по всей стране. Кроме того, я очень люблю сервис «Домклик», который позволяет в режиме онлайн получить одобрение по ипотеке вместе с деньгами от банка.

Один из значительных плюсов ипотечных кредитов состоит в том, что можно начать арендный бизнес со стартовым капиталом 600–700 тысяч рублей. Как такое возможно, если один только ремонт и обустройство стоят более миллиона рублей? Все просто. Вы берете ипотеку на уже готовую, отремонтированную и обставленную студию «под ключ», которые продают некоторые застройщики. В последние годы на рынке появились строительные компании, которые специализируются именно на апартаментах, полностью готовых к заселению. Они не только самостоятельно делают ремонт, меблируют и устанавливают бытовую технику, но даже комплектуют свои студии посудой, текстилем и бытовыми мелочами. В таких студиях есть все для начала арендного бизнеса, и покупатель полностью избавлен от дополнительных расходов на обустройство.

Да, качество ремонта может быть значительно хуже, чем у того, который делается под вашим руководством. Да, дизайн интерьера и мебель будут точно такие же, как у соседей. И, разумеется, это будет дороже, чем покупать разбитую студию, ремонтировать и обустраивать ее самостоятельно. Но плюсы в том, что застройщик выставит общий счет, включающий не только квадратные метры, но и проведенные работы, мебель, бытовую технику и предметы интерьера, а банк за вас оплатит до 90 %. И проценты будут соответствовать ипотечному кредиту, а не потребительскому, где ставки значительно выше. Кроме того, покупатель студии «под ключ» – избавление от нескольких месяцев ремонта. А время – деньги! Готовый объект можно выставлять в аренду буквально на следующий день после подписания документов и передачи ключей. Давайте рассмотрим примерный расчет покупки апартаментов «под ключ» с использованием ипотечного кредита.

Цена студии – 6 миллионов рублей[20].

Первоначальный взнос – 10 %, или 600 тысяч рублей.

Сумма ипотеки – 90 %, или 5,4 миллиона рублей.

Срок и процент по ипотеке – 20 лет и 12 % годовых.

Ежемесячный платеж по ипотеке – 60 тысяч рублей[21].

Ежемесячная арендная плата – 50 тысяч рублей.

Как мы видим, в этом случае доходы от аренды будут меньше ежемесячного платежа по ипотеке, и хозяину студии придется ежемесячно доплачивать банку из своего кошелька. К тому же всегда возможны внеплановые расходы на время простоя, на косметические ремонты или замену сломавшейся техники или мебели. Но… Положа руку на сердце… При вложениях в 600 тысяч рублей и ежемесячных тратах всего в 10–15 тысяч рублей через двадцать лет можно получить в собственность объект недвижимости, который даст хорошую прибавку к семейному бюджету и обеспечит безбедную старость во все последующие десятилетия. Кроме того, за двадцать лет он должен значительно вырасти в цене (с учетом постоянного роста цен на московскую недвижимость). Это тот самый принцип, который я пропагандирую среди своих учеников: «Делайте запасы на зиму летом!» Пока есть возможность создать источники постоянного дохода, не откладывайте это на долгие годы. Ведь время летит очень быстро, и в будущем вы скажете себе спасибо за то, что смогли позаботиться о старости и пенсии тогда, когда это было возможно. Не перекладывая все проблемы на государство, которое зачастую преподносит сюрпризы. Вклады в банках могут обесцениться, да и сами банки лопнуть. Но московская недвижимость останется всегда в цене. Помните, в прошлых главах я рассказывала про проект «Лайнер» на Ходынке? В котором еще семь лет назад можно было купить апартаменты 34 кв. метров за шесть миллионов рублей? Сейчас их стоимость удвоилась, и те, кто успел и был предусмотрителен, радуются удачному вложению средств. То же самое будет происходить и со студиями по 14–17 квадратных метров. Сейчас их стоимость колеблется от трех до семи миллионов рублей (в зависимости от района, уровня проекта и степени готовности). Но пройдет 7–10–15 лет, и с этими студиями произойдет такая же история, как с ЖК «Лайнер» на Ходынке. Они взлетят в стоимости. И цены 2023 года в три-семь миллионов рублей будут восприниматься как какой-то миф, как вечный укор упущенным возможностям.

Таким образом, можно выделить три важных плюса этой стратегии:

1) Будущим рантье не нужны десятки миллионов рублей – вполне можно начинать со сбережений в 600–700 тысяч рублей.

2) Кредиты в размере трех-пяти миллионов рублей банки предоставляют добросовестным заемщикам, как правило, без проблем.

3) Ежемесячный платеж по кредиту, выданному на 20 лет, будет составлять от 20 до 60 тысяч рублей в месяц[22]. Значительную часть ежемесячных выплат можно покрыть заработком на сдаче апартаментов в аренду.

При этом никогда не забывайте о деталях. Если в случае купли-продажи мы понимаем, что основная цель – избавиться от объекта через несколько месяцев и заработать на этом, то в случае покупки в долгосрочное пользование надо быть более внимательным и заглядывать на десяток лет вперед.

Так как при расчете рентабельности мы закладываем 10–12 лет, то нам необходима уверенность в том, что объект не будет простаивать без жильцов ни в первый год, ни через пять-десять лет. И главное, что цена аренды в последующие годы будет расти, а не падать. Для того чтобы сдавать недвижимость выше рынка, крайне важно не только придумать красивый интерьер, но и сделать качественный ремонт.

Дело не только в эстетике, но и в сроке службы отделочных материалов и мебели. О тонкостях антивандального ремонта и выбора мебели мы поговорим отдельно, так как это большая тема, но призываю уделить этому максимальное внимание, так как антивандальные материалы в отделке и надежная мебель позволят вашей студии выглядеть прекрасно на протяжении многих лет, сохранят высокую цену и не заставят каждый год делать косметические ремонты.

Первый подводный камень. Что будет с комплексом дальше? Через 10–15 лет? Кто его заселит? Рабочие из ближайшего зарубежья или место станет модным среди столичной молодежи и цена квадратного метра (а вместе с нею и аренда) подскочат до небес? Чтобы объект был красив не только внутри, но и снаружи, внимательно подходим к выбору локации, близости к центру, окружению и обустройству общедомовой территории. Какое окружение будет у нашего комплекса? Планируются ли модные кафе и рестораны на первых этажах? Галереи, пекарни, бутики?

Конечно, застройщик может обещать все что угодно, но при первом же визите стоит очень внимательно присмотреться к первым этажам нашего комплекса. Если весь первый этаж отдан под жилье и нет помещений коммерческого назначения, то, видимо, в будущем это будет сонный муравейник, населенный рабочим классом. И даже если цена покупки кажется очень заманчивой, то можем рассматривать этот объект лишь для кратковременных инвестиций с дальнейшей перепродажей. А в долгосрочной перспективе появляются риски «маленького Гарлема», и такая недвижимость может оказаться слаболиквидной. Поэтому, если цель создать пассивный доход на много лет вперед, то бьем себя по рукам и ищем другой объект, а он, поверьте, обязательно найдется.

Второй подводный камень. Юридическая чистота объекта. В случае покупки жилья из реконструированной коммерческой или промышленной недвижимости документы и застройщика надо проверять особенно тщательно.

Третий подводный камень. Это апартаменты, а значит, возможна высокая ставка по ЖКХ. Но не всегда. Если комплекс подключен напрямую к городским коммуникациям, то ежемесячная плата будет крайне щадящей. Особенно с учетом небольшой площади. В большинстве комплексов эта сумма составляет порядка 3500–4000 рублей в месяц, что, согласитесь, очень недорого. Но бывают и другие варианты. Поэтому, чтобы избежать неприятных сюрпризов, все детали необходимо уточнять у продавца еще до сделки.

Стратегия 3. Смешанный вариант: покупаем апартаменты для сдачи в аренду, параллельно выставляя их на продажу.

Если вы заранее знаете, что пойдете по этому пути, я настоятельно рекомендую добавить в договор аренды пункт о том, что вы имеете право по предварительному согласованию показывать объект потенциальным покупателям.

К слову, я включаю в договор этот пункт всегда. В моей практике еще не было случая, когда это стало бы причиной конфликта с жильцами. Отчасти это связано с тем, что я стараюсь выстраивать хорошие, уважительные отношения с арендаторами. А отчасти с тем, что я использую это право только тогда, когда уверена, что потенциальный покупатель настроен серьезно.

При этом в объявлении о продаже вашего объекта необходимо указывать наличие жильцов. В этом случае вы продаете объект как готовый арендный бизнес.

За последние годы мы с моими учениками купили и «упаковали» больше ста объектов в Москве. 95 % сделок совпали с предварительными расчетами рентабельности. Я связываю этот успех не только с тем, что мы создаем ликвидные объекты с высоким коммерческим потенциалом, но и тем новым мышлением, которое позволяет сбросить с себя установки, мешающие зарабатывать деньги.

Очень часто ко мне приходят люди, которые уже обожглись на самостоятельных инвестициях. Они купили квартиры и студии, которые оказались чемоданами без ручек. За время работы финансовым консультантом я убедилась в том, что большинство наших соотечественников сильно зависят от мнения и оценок окружающих. Они не готовы самостоятельно оценивать проекты в перспективе 5–15 лет.

В итоге множество людей принимают решение о покупке сердцем, а не умом. Это приводит к серьезным разочарованиям и потерям. Низколиквидное жилье в плохой локации может надолго зависнуть на рынке. Сдать или продать его нередко можно только с огромным дисконтом.

В таких случаях я рекомендую не мучить полудохлую лошадь. Вместо этого стоит постараться как можно быстрее продать неудачный актив, а на вырученные деньги просто начать все сначала.

Часть 2. Тактическая

Глава 1. Пятнадцать правил успешного инвестора

Как не потерять вложенные деньги? Как выстроить успешный арендный бизнес, который будет приносить доход десятилетиями? Как не разочароваться в людях?

1. Покупаем не сердцем, а умом: тщательно анализируем коммерческий потенциал и рассчитываем рентабельность объекта.

2. Думаем о будущем: анализируем перспективы объекта на ближайшие 20 лет.

3. Не доверяем, а проверяем: прибегаем к помощи юристов, не ввязываемся в сомнительные авантюры, помним, что бесплатный, как и подозрительно дешевый, сыр бывает только в мышеловке.

4. Думаем о целевой аудитории: готовим проект с учетом примерного портрета будущих жильцов.

5. Помним о деньгах: ориентируемся на платежеспособную аудиторию, которая как минимум не будет задерживать оплату.

6. Думаем за других: смотрим на объект глазами будущих покупателей и арендаторов, учитывая их возможные требования и интересы.

7. Делаем качественно: создаем продукты, которыми были бы рады пользоваться сами.

8. Не боимся ипотеки: помним о том, что это удобный и надежный инструмент.

9. Бережем чувства: не привязываемся к объекту, с которым должны быть готовы расстаться в любой момент ради хорошей прибыли.

10. Соблюдаем дистанцию: с арендаторами и покупателями строим исключительно деловые отношения, исключая отсрочки платежей «по дружбе» и прочие отступления от условий договора.

11. Верим в себя: не оглядываемся на общественное мнение относительно наших предложений и не падаем духом из-за нападок хейтеров.

12. Конкурируем умеренно: выбираем ниши с высоким спросом, но не самой высокой конкуренцией.

13. Оцениваем перспективу: выбираем только такие объекты, которые можно будет перепродать через три-шесть месяцев, заработав на сделке не меньше одного дополнительного миллиона рублей.

14. Сдаем быстро, просим много: апартаменты должны быть такими, чтобы арендаторы находились в кратчайшие сроки, а цена за жилье не должна быть ниже 45–55 тысяч рублей.

15. Не мучаем полудохлую лошадь: если ваш объект не продается и не сдается долгое время, без сожалений продавайте и начинайте заново.

Глава 2. Как сдавать жилье по ценам выше рыночных?

«Сколько-сколько?! 50 тысяч?! Да вы с ума сошли!» – такие комментарии я и мои ученики получаем регулярно. Но чаще всего их оставляют риелторы, которые пытаются сбить цену. Реже в такие замечания выливаются возмущения жителей Норильска или Биробиджана, где за 50 тысяч рублей можно снять целый подъезд, а на сдачу получить гараж. По крайней мере, так представляют себе арендный бизнес жители небольших российских городов.

Но в Москве за современными студиями в удачных локациях зачастую выстраиваются очереди из потенциальных жильцов, готовых ежемесячно выкладывать по полсотни за аренду. Главный секрет – качество продукта, его упаковка и правильный выбор целевой аудитории.

Наверное, вы слышали поговорку: «Быстро, дешево и хорошо никогда не бывает одновременно». Она вполне точно описывает рынок московских апартаментов. При этом у каждой целевой аудитории есть свои критерии и предпочтения.

По своему опыту я знаю, что привлекательная локация и современный ремонт для множества молодых людей гораздо важнее площади и цены. В Москву на учебу ежегодно съезжаются сотни тысяч студентов. Как минимум 10 % из них – это обеспеченные молодые люди, которые пользуются поддержкой состоятельных родителей. Помимо студентов, в Москву стекаются востребованные IT-специалисты и другие молодые профессионалы.

Этих людей не привлекает «бабушкин» интерьер с пыльным ковром на стене, поцарапанным шифоньером и ажурными салфетками на тумбочках. Гораздо больший интерес у них вызывают современные квартиры в центре города. Вот только арендная плата в таком жилье может достигать 100–120 тысяч рублей в месяц. Так они и попадают в наши руки, выбирая золотую середину в виде студии с хорошей транспортной доступностью и стильным интерьером всего за 50 тысяч рублей.

Как вы думаете, почему люди выстраиваются в огромные очереди за каждой новой моделью iPhone? Они готовы стоять по несколько часов, чтобы за грабительские 100 тысяч рублей купить заветный смартфон. Казалось бы, можно без всяких очередей приобрести китайскую или корейскую альтернативу, которая будет стоить в десять раз дешевле.

То же касается коллекционных сумок Hermes и Сhanel за невероятные тысячи долларов. Торговцы с рынка и их покупатели считают ненормальными тех, кто выкладывают огромные деньги за вещи, которые рано или поздно износятся и потребуют замены. В конце концов, на базаре похожие товары стоят гораздо дешевле, да и застежки, ручки, кнопки, ткани от оригинальных и не отличишь.

Жители крупных городов знают сеть магазинов «Азбука вкуса». Кто-то приходит в такие места как на экскурсию – посмотреть на красивую выкладку, большое разнообразие и сумасшедшие цены. Кто-то в это время закупается там продуктами каждый день. Кто же эти люди, отдающие по триста рублей за пирожное или по 700 рублей за килограмм фермерской курицы? Ведь в соседней «Пятерочке» можно купить те же продукты по акции в два-три раз дешевле. Да, пусть это будет не фермерская птица, а откормленный гормонами бройлер, а торты украшены растительными сливками, но тоже вполне съедобные.

При этом людей, которые выбирают дорогие продуктовые сети, сотни тысяч. Они не хотят рыться в деревянных ящиках супермаркетов эконом-класса, выискивая небитые яблоки. Они не хотят катить по залу тележку с шелухой от лука и заедающими колесиками. Этим людям важны положительные эмоции, которые окружают их даже во время покупки продуктов. За этот очевидный бытовой комфорт они готовы значительно переплачивать.

В этом смысле секрет успеха любого бренда заключается в двух вещах:

– отчетливом представлении о своей целевой аудитории и ее потребностях;

– способности дать ей именно то, за что она готова платить.

У каждой целевой аудитории свои потребности и поводы для положительных эмоций. Посетители «Пятерочки» радуются скидкам и акциям. Те, кто привык делать покупки в «Азбуке Вкуса», положительные эмоции получают от качества продуктов и комфортной обстановки, считая высокие цены вполне разумной платой за хорошее настроение. Кроме них, есть люди, которые за продуктами отправляет исключительно шоферов или домработниц. И те, для кого слетать в Париж за сумкой Hermes – вполне будничное занятие.

Чтобы сдавать студии по 50–55 тысяч рублей в месяц, вы должны ориентироваться на вкусы и потребности второй категории. Условно назовем их «Покупатели “Азбуки Вкуса”». Это люди, которым важны дизайн и удобство, качественный ремонт и современная обстановка. Их не устроит дешевый поддон с занавеской вместо полноценной душевой кабины.

С учетом того, что зарплаты хороших специалистов в Москве начинаются сегодня от 150 тысяч рублей, ценник в 50 тысяч рублей за современное жилье в хорошем месте – вполне подъемная сумма для этой целевой аудитории.

Наверняка на просмотры к вам будут приходить и те, кому ваше предложение нравится всем, кроме цены. В таких случаях люди, как правило, просят скидки. Но я рекомендую не делать их и опираться на закон воронки: если спрос высокий, смысла опускать цену нет. Ведь если ваш продукт качественный и во всех смыслах дорогой, на него обязательно найдется покупатель, для которого положительные эмоции будут важнее цены.

Глава 3. Длительно или посуточно?

Будущие рантье задают мне этот вопрос постоянно. В качестве аргумента обычно приводится простой расчет, из которого следует, что четыре тысячи рублей в сутки за 30 дней месяца – выгоднее, чем 50 тысяч в месяц, которые можно получить на долгосрочной аренде.

Некоторые мои ученики, покупая студии, планируют зарабатывать именно на посуточной аренде. Получив опыт такой работы в Санкт-Петербурге, я в первую очередь рассказываю о подводных камнях и условиях, необходимых для коммерческого успеха этого варианта.

Если ваша студия находится в пешей доступности от метро, вам не составит особого труда найти первых гостей. Достаточно сделать красивые фотографии, составить привлекательный текст объявления и разместить его на всех доступных ресурсах, предлагающих апартаменты в посуточную аренду.

Но чтобы поток гостей был постоянным, а апартаменты бронировались по высокой цене, необходимо оправдывать ожидания гостей. Для этого нужно обеспечивать сервис высокого уровня, чтобы положительные отзывы множились, привлекая новых клиентов. Ошибок, вызывающих недовольство, допускать нельзя, ведь это может понизить ваш рейтинг.

По своему опыту я знаю, что самые востребованные на рынке посуточной аренды предложения – те, которые предполагают минимум три-четыре спальных места. Такие апартаменты подходят для семей с детьми, когда родители уходят ночевать на второй этаж, а дети спят внизу на раскладном диване.

Чтобы сдавать квартиру в посуточную аренду, вам нужно позаботиться о диване с раскладным механизмом в гостиной-кухне. Но как его уместить, если площадь студии совсем маленькая? Лучше всего поручить поиск решения профессиональному дизайнеру.

Процесс заселения сегодня упрощают специальные кодовые замки. Благодаря им хозяину не приходится лично встречать гостей. После уборки и подготовки к заселению вы просто оставляете ключи в квартире, запираете дверь на кодовый замок, а шифр отправляете постояльцам по СМС. Выселение происходит так же: ключи остаются в квартире, а гости, получив инструкцию, просто запирают дверь на кодовый замок. Стоимость такого устройства, как правило, составляет от 5 до 20 тысяч рублей, и лучше подумать о его установке сразу вместе с дверью на этапе ремонта.

При этом высокая цена аренды должна быть оправдана качественным наполнением. Арендодатель должен понимать, что с ценой в четыре тысячи рублей за сутки он вступает в конкурентную борьбу не только с хозяевами аналогичных апартаментов, но и с хорошими сетевыми отелями.

В поездках по России я нередко останавливаюсь не в гостиницах, а в частном секторе. Но я не раз жалела об этом, обнаружив, что хозяин сэкономил на мелочах, которые обязательны были бы в сопоставимом по цене гостиничном номере.

Ничто так сильно не портит впечатление гостя, как пододеяльники и простыни из подземного перехода, крошечные подушки и комковатые одеяла, дешевое мыло в ванной, серая туалетная бумага, недостаток посуды, полотенца, которые оставляют на теле следы краски.

Все это вызывает раздражение. Столкнувшись с подобными проблемами, я предпочитаю не тратить время и просто съехать в другое место, оставив отрицательный отзыв.

Ниже – список того, что должно входить в процесс подготовки апартаментов к посуточной аренде.

1. Каждое спальное место должно быть укомплектовано: двумя хорошими подушками, двумя комплектами постельного белья, одним одеялом, одним наматрасником, одним покрывалом или легким пледом. Постельное белье я рекомендую использовать из плотной, натуральной ткани, например хлопкового сатина с легким атласным блеском. Помните, что от постоянных стирок и глажек светлая ткань быстро теряет вид, приобретая серый или желтый оттенок, поэтому лучше выбирать темные тона.

2. В ванной должен быть набор махровых полотенец разных размеров. Оптимальный вариант – по три полотенца на каждого постояльца. В каждый комплект должны входить одно маленькое полотенце для рук, одно среднее и одно большое банное. Хорошая идея – подобрать полотенца под цвет постельного белья и общий тон интерьера.

3. Из кухонных приборов в квартире обязательно должны быть: электрочайник и микроволновая печь, две сковороды и кастрюли разных размеров, тарелки, чашки, столовые наборы, ножи и доски для резки, открывалка и штопор.

4. В студии должны быть компактная гладильная доска и утюг, принадлежности для чистки обуви и десяток вешалок для одежды.

5. Из расходных материалов в квартире должны быть: салфетки, бумажные полотенца, туалетная бумага, мусорные пакеты, моющие средства, губки, тряпки.

6. В ванной комнате должны быть мыло, шампунь, гель для душа с приятными ароматами.

7. На кухне должны быть чай, кофе, сахар, соль, растительное масло и пара бутылок минеральной воды без газа. Дополнительным плюсом будет бутылка вина или тарелка с фруктами. Такие «подарки» производят, как правило, сильное впечатление на постояльцев, которые обязательно упоминают о них в своих отзывах.

8. В квартире должна быть аптечка с минимальным набором: бинт, жгут, вата, йод, перекись водорода, анальгин, супрастин, активированный уголь, пластырь.

После этого вам останется сделать красивые фотографии и видеозаписи для рекламного объявления. Я приглашаю для этого профессиональных фотографов, которые умеют работать со светом, подчеркивая плюсы помещения. Сегодня интерьерная фотосессия в Москве стоит порядка трех тысяч рублей. Помните, что эти расходы окупятся многократно, ведь именно фотографии привлекут большую часть ваших клиентов.

Ниже – список главных российских сервисов по поиску жилья:

– «Суточно» www.sutochno.ru;

– «Броневик» www.bronevik.com;

– «Яндекс. Путешествия» www.yandex.travel.ru;

– «Островок» www.ostrovok.ru;

– TVIL www.tvil.ru.

Кроме того, большие разделы посуточной аренды есть на сайтах:

– «Авито» www.avito.ru;

– «ЦИАН» www.cian.ru.

Я рекомендую не лениться и размещать объявления сразу на всех ресурсах. Для владельцев жилья это бесплатно. С успешных бронирований сервисы удерживают порядка 15 % от суммы. Но каждый сервис имеет свои правила, с которыми стоит ознакомиться заранее.

Помните, что хорошо составленное объявление – ваше конкурентное преимущество. Будет здорово, если вам удастся написать его с юмором – такие объявления поднимают настроение, выделяя вас на фоне конкурентов. Для решения этой задачи можно за небольшие деньги привлечь копирайтера или пойти в ногу с прогрессом и воспользоваться искусственным интеллектом. Скажем, нейросеть СhatGPT в «Телеграме» неплохо справляется с такими задачами совершенно бесплатно.

При этом важное значение имеют содержание и конкретика. Опишите, какие станции метро или МЦК есть поблизости. Как и за какое время до них можно добраться. Если вы ориентируетесь на туристов, можете приложить карту с достопримечательностями, которые есть неподалеку. Обязательно расскажите об инфраструктуре, которая есть на общедомовой территории или в шаговой доступности: кафе, мини- и супермаркеты, спортивные клубы, салоны красоты, парки, скверы, пункты проката велосипедов и самокатов.

Укажите все характеристики ваших апартаментов: этаж, количество спальных мест, наличие бытовой техники и мебели. Перечислите наполнение комнат. Укажите, есть ли в квартире вай-фай и кодовый замок, а в доме – консерьерж, удобный заезд, охраняемая парковка. Опишите вид из окна.

Если вы готовы пускать жильцов с домашними животными, обязательно укажите это отдельной строкой. Можете сделать наценку для таких гостей – это нормальная практика. При этом помните, что это может отсечь от вашего предложения постояльцев-аллергиков: шерсть животных может оставаться в помещении даже после тщательной уборки.

Для себя вам необходимо решить вопрос с уборкой и стиркой: кто будет подготавливать жилье к заезду следующих гостей?

Чаще всего хозяева апартаментов находят горничных, которые готовы приходить в дни выселения жильцов, убираться и готовить апартаменты к заселению следующих гостей. В Москве услуги по уборке небольшой студии стоят сегодня около полутора тысяч рублей. Самое быстрое и простое – найти горничную среди обслуживающего персонала жилого комплекса. Зачастую они сами предлагают свои услуги. Только в этом случае помните, что правила у всех арендодателей одинаковые: выселение – в 12:00. Когда у горничной заказы наслаиваются один на другой, кому-то придется ждать своей очереди.

Найти горничную, живущую поблизости, – хороший, но тоже не идеальный вариант. Вы не сможете обеспечить такого человека четким графиком и стабильной зарплатой. В ответственный момент горничная может просто не прийти, так как нашла постоянную работу и «забыла» предупредить. В случае таких форс-мажоров владельцам нужно быть готовыми к тому, что перед заселением новых жильцов придется делать уборку самостоятельно или заказывать клининг на специализированных сервисах. Как правило, сотрудников в таких компаниях достаточно, так что вы точно не останетесь без уборщика. Но обойдется такая услуга с учетом стирки и глажки белья как минимум в две – две с половиной тысячи рублей, а это значит, что значительная часть дохода будет потеряна. Поэтому рекомендую пользоваться подобными сервисами лишь в крайних случаях, в качестве «скорой помощи» в экстренных ситуациях, когда подвел сотрудник и нет возможности подготовить студию самостоятельно.

Не менее важно заранее определиться, кто и где будет стирать постельное белье и полотенца после выезда гостей. Можно делать это прямо в студии, если она оборудована стиральной машиной. Но где сушить белье? Горничная может уносить его к себе, развешивать в своей квартире или же в подсобных помещениях комплекса. Но соглашаются на это далеко не все.

Из-за подобных проблем многие люди быстро разочаровываются в посуточной аренде. Но хотя бы частично решить эту проблему поможет набор из большого количества комплектов постельного белья, со стиркой которых можно не спешить и «оптом» сдавать в прачечную.

Экономика проекта посуточной аренды

Помните, что частные апартаменты и номера в двух-трехзвездочных отелях находятся в одной ценовой категории и конкурируют друг с другом за клиентов. При этом у отелей есть существенные преимущества:

– большое количество предложений;

– отлаженная система уборки и стирки;

– возможность делать скидки в «мертвые» даты;

– держать относительно невысокие цены.

Хорошую студию можно сдать и дороже средней цены гостиничного номера. Но вы обязательно будете сталкиваться с сезонными спадами. В Москве пиковый сезон, как и в Санкт-Петербурге, – лето, когда столица наполняется туристами и толпами будущих студентов. В это время московские апартаменты обычно забиты под завязку.

Цена аренды в пиковое время составляет в среднем четыре тысячи рублей за сутки. Осенью люди продолжают приезжать в столицу – в командировки, на конференции, выставки, по разным личным делам. Но за счет скидок в отелях цены на аренду студий падают примерно до трех тысяч рублей. Количество дней и недель простоев при этом увеличивается.

По опыту своих учеников, занимающихся посуточной арендой, я знаю, что средняя годовая цена за студию составляет три с половиной тысячи рублей в сутки, а заполняемость – около 280 дней в году. Это значит, что посуточная аренда студии в Москве приносит в среднем 952 тысячи рублей в год.

Из этой суммы придется вычесть 15 % комиссии, которые берет себе агрегатор объявлений о сдаче в аренду. Таким образом, владелец студии получит 809,2 тысяч рублей. Затем нужно вычесть налоги. Помните, что при сдаче апартаментов в аренду нельзя применять режим «самозанятый». Это значит, что хозяину в статусе ИП придется отдавать государству 6 % от общего арендного дохода.

После вычета налогов у вас на руках останется 752,5 тысячи рублей. Если поделить их на 12 месяцев, получится ежемесячный доход в 65 тысяч рублей. Это неплохой заработок, вот только из него следует вычесть стоимость уборки, стирки, глажки и регулярно пополняемых «расходников». Все это вместе может стоить около 20–25 тысяч рублей в месяц.

Этот расчет показывает, что после месяца посуточной аренды у вас на руках останется сумма меньше, чем та, за которую вы можете сдавать свою студию долгосрочно. Вместе с тем вам не придется решать вопросы с уборкой и прачечной, постоянными заездами и выездами, а также возможными проблемами и жалобами гостей.

Я знаю многих рантье, которые начинали с посуточной аренды, но из-за этих нюансов вскоре перешли к долгосрочной. Также я знаю тех, кто остался в этом виде арендного бизнеса, потому что и у него есть свои плюсы.

1. За первый год хозяин накапливает базу постоянных клиентов. Чем больше людей проходят через ваше жилье, тем лучше. Если гостям понравилось ваше предложение, они будут приезжать снова и снова. Чаще всего лояльные постояльцы не обращают внимания на повышение цен. Они знают, что едут в проверенное место, которое их не разочарует. К тому же постоянные гости начинают связываться с арендодателем напрямую, без необходимости оплачивать комиссионные сервисам по подбору жилья.

2. Доплата за домашних животных может приносить дополнительные полторы-две тысячи рублей в сутки. Это может быть прекрасной статьей доходов, ведь есть явный дефицит отелей и апартаментов, в которые пускают постояльцев с домашними животными.

3. Если у вас есть не одна, а целых три студии, вопрос с уборкой и стиркой решается проще: вы можете обеспечивать горничной полную занятость, так что она будет держаться за это рабочее место.

4. Если вы пенсионер, всегда сможете оставаться при деле, заботиться о своих владениях, общаться с жильцами и при этом зарабатывать приличные деньги.

В моей практике был удивительный случай, когда взрослый сын подарил пожилой маме три студии, фактически сделав ее управляющей небольшого арендного бизнеса. Он твердо решил, что аренда должна быть посуточной, и хотел узнать у меня все детали. Когда я выпытала причину, по которой он рассматривает только этот вариант, он рассказал мне о том, что год назад у него умер отец.

После это мама, в прошлом энергичная, жизнелюбивая женщина, замкнулась в себе, стала часто говорить о смерти и жаловаться на плохое самочувствие, у которого не было видимых причин. Купив несколько студий, сын решил вернуть маму к ее обычному ритму жизни, подарив новый круг общения, вид деятельности и мотивацию.

Мы быстро нашли подходящий комплекс неподалеку от дома, в котором жила мама моего клиента. Через полгода после покупки и ремонта в трех студиях довольный ученик рассказывал, что мама как будто преобразилась. Теперь она ругала нерадивую горничную и конкурентов, сама стирала и гладила белье, пекла фирменное печенье, с которым встречала гостей.

Можно сказать, что благодаря посуточной аренде заботливый сын не только сделал удачную инвестицию в недвижимость, обеспечив матери неплохую прибавку к пенсии, но и вернул ей интерес к жизни.

Глава 4. Ошибки начинающих инвесторов

Покупка сердцем, а не умом – одна из самых распространенных ошибок. Так бывает, когда разум инвесторов затмевают сказочные цены. Кажется, главное – это купить, а уж что делать с недвижимостью потом – вопрос десятый. Люди не заглядывают в будущее, не представляют перспектив развития и не понимают, что если за домом гудят поезда товарной станции, до метро приходится добираться через пустыри и стройки, а из ближайших магазинов есть только алкомаркет, то через несколько лет комплекс ждет судьба общежития для рабочих.

Дешевые мебель и ремонт «эконом-класса» — еще одна распространенная ошибка. Она отсекает от инвестора самую платежеспособную аудиторию, заметно снижая доходность недвижимости. Это важно как для опытных инвесторов, так и для новичков.

Ремонт без учета предпочтений целевой аудитории – эта ошибка может поставить под угрозу всю вашу бизнес-затею. Дешевые мебель и ремонт «эконом-класса» – значительное препятствие для платежеспособной аудитории, что неблагоприятно влияет на доходность недвижимости. Это же касается устаревшего дизайна, который хозяин придумывает самостоятельно или на пару с прорабом.

На рынке сегодня множество предложений, которые с точки зрения интерьеров застряли в начале 2000-х годов. Далеко не все инвесторы понимают, что создают пространства на десятилетие вперед. Если они выглядят устаревшими сегодня, что будет с ними в недалеком будущем?

Участие в сомнительных проектах – привлекательная ловушка для неопытных инвесторов. Я сама когда-то потеряла четыре с половиной миллиона рублей, ввязавшись в строительство, которое так никогда и не было завершено. Для меня это стало хорошей школой и прививкой от участия в подобных авантюрах. Но люди продолжают верить в чудеса.

Не так давно мы с моими учениками смотрели студии в одном из обжитых комплексов. Цена оставшихся апартаментов была довольно высокой – около семи миллионов рублей. При этом менеджер показала нам одну очень милую студию с хорошим ремонтом, мебелью и бытовой техникой всего за три с половиной миллиона. Это было нереально дешево, ведь одна только техника стоила не меньше 400 тысяч рублей.

На вопрос, почему цена такая низкая, менеджер объяснила, что эти апартаменты продает владелец, которого могут признать банкротом. Ему срочно нужны деньги, чтобы погасить долги, поэтому он распродает имущество с большим дисконтом.

Для непосвященного человека это объяснение звучит вполне правдоподобно и невинно. Но последствия у такой покупки могут быть очень серьезными. Если хозяин не сумеет погасить долги и официально станет банкротом, все сделки с ним за последние три года будут аннулированы. В итоге покупатель потеряет и недвижимость, и деньги. Чтобы избежать таких последствий, нужно обязательно консультироваться с независимыми юристами.

То же самое касается проверок благонадежности застройщика, пренебрегать которой я настоятельно не рекомендую.

Ориентация на эконом-класс. Многие хозяева сознательно уходят в подготовку объектов для тех, у кого бюджет на аренду не превышает 30 тысяч рублей в месяц, полагая, что это самая многочисленная категория, так что от жильцов отбоя не будет. Но зачастую при таком подходе инвестор получит вместо прибыли головную боль и убытки.

Глава 5. Переход на новый уровень доходов

Есть золотое правило повышения своих доходов. Оно связано с переходом на следующий уровень качества, который позволяет работать с более обеспеченной аудиторией. Практически на каждом бизнес-тренинге можно услышать совет: планомерно улучшайте качество своего продукта или услуги, а затем поднимайте цену.

Не стоит бояться потерять постоянную клиентуру уровня «эконом». Если кто-то со временем не сможет платить за вашу работу, качественный продукт обязательно найдет новых клиентов, которые его потянут.

Даже если их количество уменьшится, ваш доход за счет увеличения цен все равно вырастет. Вместе с этим вы сможете высвободить время для отдыха, самообразования и дальнейшего улучшения вашего продукта.

На эконом-класс ориентируются, как правило, либо неуверенные в себе люди, либо те, кто сознательно компенсирует низкие цены народностью и широкой доступностью своего предложения. При этом поиск «дешевых» клиентов – зачастую гораздо более сложная задача, ведь конкуренция на этом уровне значительно выше, чем в сегменте выше среднего. Более того, очень часто работа в низком ценовом сегменте приносит больше проблем, чем денег.

Чем дешевле ваш продукт, тем меньше он ценится. Любой врач, имеющий опыт работы в районной поликлинике и платном медицинском центре, знает о том, какой контраст чаще может быть между этими учреждениями. Приходя на бесплатный прием, люди забывают про предварительную запись, опаздывают и скандалят, угрожая жалобами в Минздрав. В это время в частных клиниках пациенты и врачи относятся друг к другу, как правило, с большим уважением.

Одна моя ученица после тяжелого развода в 48 лет оказалась с двумя детьми в съемной квартире, без накоплений и с большим долгом по кредитной карте. По профессии она – дизайнер интерьеров. Даже несмотря на мизерную стоимость своих услуг, женщина с огромным трудом находила клиентов: сегодня только ленивый организатор курсов и школ не выпускает дизайнеров, так что конкуренция в этой сфере огромная.

Заработанных денег и алиментов моей ученице кое-как хватало на жизнь. Детям-подросткам при этом нужны были одежда, репетиторы, поездки к морю. В такой ситуации трудно не впасть в отчаяние. Внешний вид моей ученицы соответствовал ее настроению. Я бы, вероятно, и сама не наняла сотрудника, который смотрит на мир исключительно пессимистично. Но она обратилась ко мне, а значит, хотела и была готова что-то изменить в своей жизни.

Понимая бедственное положение своей ученицы, я предложила ей поработать на особых условиях: она не платит за коучинг, но раз в неделю мы встречаемся в кафе, пьем кофе, разбираем ситуацию, а она оплачивает счет. Благодаря этому очень скоро мы привели в порядок ее мысли, переписали портфолио, сделали сайт-визитку, а главное – подняли ценник на ее услуги.

Вскоре моя ученица получила проект на 400 тысяч рублей. Следующей за этим работой стал дизайн интерьера особняка в Подмосковье. Наши встречи за чашкой кофе закончились, и я на какое-то время потеряла ее из вида. Тем приятнее была встреча через полтора года: моя бывшая ученица обратилась ко мне за индивидуальным коучингом по созданию источников пассивного дохода. Мы подыскали ей отличную студию, она сделала в ней ремонт и выгодно сдала. Эта подушка безопасности изменила ее жизнь.

Таким образом, моя ученица перешла на новый ценовой уровень, с высокой оплатой. Для этого ей потребовалось многое изменить в своем мышлении, в том числе научиться с достоинством озвучивать цену и активно рекламировать свои услуги. Именно этим мы занимались на встречах за чашкой кофе.

Будучи любопытным человеком, интересующимся различными тренингами, однажды я посетила семинар, на котором речь шла о стратегиях создания арендного бизнеса на базе малогабаритных студий. Ведущий семинара советовал экономить на ремонте, утверждая, что маленькие апартаменты автоматически попадают в категорию эконом-класса. Я в корне не согласна с этим подходом.

За время работы с московской недвижимостью я разговаривала с сотнями арендаторов малогабаритного жилья и представляю вам небольшую, но показательную подборку весьма характерных кейсов.

Павел, 25 лет. IT-cпециалист в крупном банке. Доход: 150 тысяч рублей в месяц. Переехал в Москву из Перми два года назад.

С первых курсов института Павла манила столица. Ему хотелось окунуться в бурную жизнь, ходить в театры и на выставки, сидеть в барах и заводить интересные знакомства. Когда ему предложили должность в московском банке, хороший оклад и помощь с переездом, он согласился не раздумывая. Жилье Павел нашел еще до переезда, но, не зная Москвы, снял двухкомнатную квартиру в жилом комплексе в Ново-Переделкино за 42 тысячи рублей. Свою ошибку он осознал очень быстро: до работы каждый день приходилось добираться по 80 минут. Формально жилой комплекс находился на территории Москвы, но у Павла было ощущение, что из Перми он никуда не уехал: вокруг его дома было сонное лесное царство. При этом на всех этажах новостройки, в которой была квартира, шли ремонты. Дом был высотный, жильцы въезжали постепенно, и казалось, этому шуму не будет конца. Через два месяца такой жизни Павел начал искать жилье рядом с работой. Вскоре наш герой понял, что вариантов с приличным ремонтом в пределах Третьего транспортного кольца за 50 тысяч рублей не существует в природе. Почти отчаявшись, Павел случайно наткнулся на объявление о сдаче в аренду студии в подходящем месте площадью 20 квадратных метров. Он договорился о просмотре и уже через три дня паковал свои вещи, готовясь к переезду в новое жилье. Больше всего Павлу понравилось, что студия была похожа на номер четырехзвездочного апарт-отеля. В ней был отличный ремонт, новая бытовая техника, интернет. Студия располагалась в хорошем комплексе с закрытой территорией, а до работы без труда можно было дойти пешком. Павел наконец начал высыпаться, а по вечерам ужинать с друзьями в «Депо», не задумываясь о расписании общественного транспорта. Сегодня Павел задумывается о покупке собственного жилья в столице. Имея отрицательный опыт проживания за МКАДом, он планирует выбрать ЖК ближе к центру города. Пока что он зарабатывает на первоначальный взнос по ипотеке, продолжая жить в арендованной студии.

Маргарита, 28 лет. Управляющая рестораном. Доход: 120–200 тысяч рублей в месяц. Переехала в Москву из Орска.

Маргарита приехала в Москву из небольшого города на границе с Казахстаном. В первое время она снимала комнату в квартире с двумя соседками. Такой вариант совместной аренды трехкомнатных и четырехкомнатных квартир был очень популярен несколько лет назад и казался неплохой опцией. Вскладчину можно было снимать приличное жилье в пределах Садового кольца. Но вскоре Маргарита начала уставать от общего жилья. Соседи часто съезжали, не предупредив, и оставшимся девушкам приходилось самим искать новых жильцов, иначе цена аренды повышалась: вместо 26 тысяч рублей в месяц они должны были оплачивать еще и пустующую комнату. Кроме того, постоянный проходной двор в квартире был некомфортным и небезопасным. Соседки периодически приглашали гостей. Дважды соседи вызывали полицию из-за громкого шума, так что терпение хозяйки квартиры могло лопнуть в любой момент. Маргарита рассказала мне: «Я спокойный по натуре человек и ценю свое личное пространство. Я начала искать отдельное жилье, и маленькая студия идеально подошла мне по соотношению цена-качество. Больше всего я была рада собственной кухне и ванной. Мне нравится жить в красивом интерьере, и сам комплекс, рядом с которым есть все необходимое – от супермаркета до приемного пункта химчистки. У меня есть молодой человек, и, если мы поженимся, я перееду к нему. Обзаводиться собственным жильем у меня нет ни средств, ни желания. Студия – отличный временный вариант».

Арина и Сергей, 22 и 28 лет. Арина – студентка последнего курса МГУ, Сергей – маркетолог-фрилансер. Вместе с ними в студии живет померанский шпиц.

Арина: «Мы долго искали подходящее жилье, но постоянно получали отказы. Хозяева переживали, что, раз мы молодожены, нас может скоро стать трое, так что соседи начнут жаловаться на детский плач. Но больше всего владельцев квартир смущало, что у нас есть маленькая собачка. Ни уверения в том, что мы готовы нести за нее полную ответственность, ни наше предложение удвоить депозит не приносили результатов. Квартиру, в которой мы жили последние два года, хозяин продал, так что нам нужно было в течение двух недель куда-то переехать. В итоге мы нашли студию, владелец которой не имел ничего против домашних животных. В студии есть второй этаж, так что всем хватает места. Рядом с комплексом есть небольшой парк и прекрасная площадка для выгула собак. В теплую погоду мы работаем прямо на свежем воздухе, располагаясь с ноутбуками в креслах на нашем охраняемом дворе».

Глеб, 26 лет. Педиатр в городской поликлинике.

«После окончания медицинского института я устроился на работу в детскую поликлинику Северного округа Москвы. Вместе с этим я решил начать самостоятельную жизнь, отселившись от родителей. Студия, которую я арендую, меня абсолютно устраивает. В ней прекрасное спальное место. Для меня это важно, потому что дома я только отдыхаю от работы. Кроме того, мне очень важно не тратить слишком много времени на дорогу. А еще у меня есть пунктик на чистоте и новизне, поэтому было очень приятно въехать в только что отремонтированную студию, полностью укомплектованную современной мебелью и техникой. Площадь моего жилья – всего 14 квадратных метров. В студии есть уютнейшая антресоль. В комплексе при этом есть все необходимое: два кафе, прачечная, место для парковки велосипеда, на котором я добираюсь в теплое время года до работы».

Анна, 19 лет. Студентка. Переехала в Москву из Новосибирска.

«Я решила, что хочу учиться в Москве. Мы с родителями договорились, что они будут оплачивать мне квартиру и давать деньги на питание и проезд. С 16 лет я подрабатываю СММ-менеджером и веду аккаунты различных компаний в соцсетях. Почему-то я не сомневалась, что быстро найду хорошее жилье в Москве. Но как же я ошибалась! То, что мне нравилось, стоило заоблачных денег, а все эконом-варианты находились слишком далеко от места учебы. Однажды мне очень повезло найти студию рядом с университетом. Она находится в здании бывшей фабрики. Половина жильцов – студенты из моего университета. Мы дружим, по вечерам устраиваем совместные ужины или ходим тусоваться. Моя будущая профессия связана с международными финансами, и после окончания учебы я планирую попробовать найти работу в Арабских Эмиратах. Так что о покупке собственного жилья в Москве я не задумываюсь – пока я здесь, меня полностью устраивает моя студия».

Александр, 30 лет. Музыкант.

«Я живу в Москве уже более 10 лет, но так и не смог накопить денег на собственную квартиру. Я всегда жил в съемном жилье, выбирая варианты как можно ближе к центру. Для меня это важно, так как мы с группой регулярно выступаем, заканчивая играть за полночь. Ехать домой за МКАД после концертов на такси – слишком дорого и долго. При этом раньше поиск квартиры занимал неделю-полторы, но два года назад я завел кота, и аренда жилья превратилась в настоящий квест. Как только хозяева слышат о коте, я сразу получаю категорический отказ. В том числе поэтому я был счастлив найти маленькую студию с антивандальным ремонтом и хозяевами, готовыми принять жильца с животным».

Глава 6. Формула недвижимого бестселлера

Бестселлеры есть не только в мире литературы. Успешным объектам недвижимости также присваивается этот статус. Говоря о бестселлерах в контексте маленьких студий, я рекомендую ориентироваться на несколько ключевых составляющих.

1. Близость к центру города, месту работы или учебы.

2. Стильный и современный дизайн.

3. Качественный ремонт.

4. Укомплектованность мебелью и бытовой техникой.

5. Современный жилой комплекс с удобными общими зонами и хорошей инфраструктурой.

6. Возможность проживания с домашним животным.

Сегодня в Москве, включая территории Подмосковья, постоянно проживают больше 20 миллионов человек. При этом даже коренные москвичи нередко путаются в районах и совершают ошибки, которые могут свести на нет все их бизнес-идеи. Точно так же не все риелторы знают, какие дома стоит посоветовать в первую очередь начинающим инвесторам.

На начальном этапе особенно важно не напороться на неликвидную недвижимость, иначе сохранить и приумножить сбережения никак не получится.

Чтобы не прогадать, я настоятельно рекомендую помнить о трех важнейших моментах: месте, месте и еще раз месте.

Для Москвы транспортная доступность – самый важный фактор. Уровень стоимости аренды напрямую зависит не только от престижности района и удаленности от центра города, но и от расстояния до метро. Для наших целей объект должен быть в пешей доступности, причем это расстояние не должно занимать больше 10 минут от подъезда до станции метро спокойным шагом.

Если до апартаментов от метро нужно добираться на автобусе, цена аренды может быть на 20–30 % ниже, чем в случае со студией, которая находится в трех минутах ходьбы. Это связано в том числе с тем, что квартиры небольшой площади, как правило, арендуют люди, не так давно приехавшие в Москву и еще не успевшие обзавестись личным автомобилем. Многие и вовсе не планируют этого делать, чтобы не тратить деньги на бензин и время на пробки. Вождение в столице зачастую напоминает прохождение компьютерной игры, в которой все участники движения пытаются превратить вашу машину в кусок металлолома.

Помимо сумасшедшего трафика, в Москве очень плохо обстоят дела с парковками, особенно в центре города. Европейские цены в 350–400 рублей за час парковки вгоняют в уныние офисных клерков и вынуждают даже заядлых автомобилистов задуматься об использовании метро, электросамокатов и велосипедов.

Кроме того, Москва отлично обеспечена дорожными камерами, которые ловят каждый неловкий маневр. Водителям приходится оплачивать ворохи штрафов за любые, даже самые мелкие нарушения, за счет которых ГИБДД пополняет столичную казну. В особых случаях вашу машину может без всякого предупреждения утащить эвакуатор в промзону у МКАДа. Чтобы забрать ее, понадобятся время и деньги, которых вполне бы хватило на пару недель поездок на такси и годовой проездной на метро.

Я вожу машину больше 30 лет, но даже мне трудно справляться с пробками, штрафами и эвакуаторами. Такси также не может гарантировать, что вы не застрянете в многочасовой пробке в самый неподходящий момент. По этой причине пешая доступность – обязательный пункт при выборе недвижимости.

При этом застройщики очень любят преуменьшать расстояние и время. Каждый второй объект, который я посещала, прельстившись рекламным обещанием «10 минут от метро!», в действительно оказывался не таким уж привлекательным. Сегодня я знаю, что под десятью минутами, как правило, подразумеваются минимум двадцать быстрым шагом.

Кроме того, многое зависит от расположения самой квартиры в жилищном комплексе. Большие ЖК могут занимать целые кварталы. Из-за этого дорога именно от вашего подъезда может занимать гораздо больше времени, чем вы предполагали, глядя на карту.

Если вы находитесь в Москве, самое разумное решение – это своими ногами пройти путь от дома до метро. Это позволит убедиться, что вашим жильцам не придется зависеть от наземного транспорта. Также важно узнать, насколько безопасна и удобна дорога, не проходит ли она через темные дворы и заброшенные территории.

Каждый риелтор, занимающийся сдачей квартир в аренду, знает, что потенциальные арендаторы, договорившиеся о просмотре, иногда просто не доходят до адреса: путь к объекту оказывается настолько некомфортным, что люди отказываются от аренды, даже не взглянув на квартиру вживую.

Если же вы живете в другом городе и покупаете объект дистанционно, я рекомендую не пожалеть время и досконально разузнать все о местоположение дома и квартиры. Сегодня есть интернет-сервисы, которые просчитывают точное расстояние и время от конкретного адреса до станции метро. Также вы можете посмотреть видео и фото пути, например, с помощью сервисов Google Maps и «Яндекс. Карты». Кроме того, не будет лишним поискать информацию на интернет-форумах и в группах различных жилых комплексов в социальных сетях.

Еще один важный критерий – это соседство с крупными офисными центрами и учебными заведениями. По студии в «Алтае» я знаю, какие невероятные преимущества это дает. Несмотря на относительную отдаленность от центра Москвы, в пешей доступности от него огромный телецентр «Останкино», в котором работают тысячи хорошо оплачиваемых специалистов. Есть остановка МЦК, которое быстро доставит вас в Москву-Сити с десятками тысяч рабочих мест в банках и IT-компаниях.

Впрочем, бывает, что множество преимуществ жилья перевешивает один большой минус в виде низкой транспортной доступности. Хороший пример – комплекс на улице Перерва, о которым мы говорили выше. Его пятиметровые потолки и наличие закрытой парковки перевесили отдаленность от метро.

Еще один пример – комплекс на улице Херсонской. Это достаточно глухое место между Севастопольским проспектом и Профсоюзной улицей. До ближайшей станции – метро Калужская – от него приходится добираться автобусом. Но район престижный, на соседней улице располагается комплекс офисов «Газпрома», неподалеку работает медицинский центр планирования материнства. Такое сосредоточение мест работы с высокими зарплатами для сотрудников самых разных специальностей – от офисных работников до медиков – делает место привлекательным для множества людей.

Такие преимущества легко перекрывают проблему удаленности от метро. Цена аренды студий в таких домах держится на уровне 45–60 тысяч рублей в месяц. В Москве таких вариантов много. Их просто необходимо уметь находить, правильно оценивая перспективы и спрос со стороны целевой аудитории.

Глава 7. Формула оценки арендного потенциала недвижимости по ее местоположению

За годы работы и разбора успешных кейсов у меня сложилась собственная система оценки арендного потенциала апартаментов. Этой формулой я пользуюсь каждый раз, когда надо принять решение о покупке. С удовольствием делюсь с читателями:

1. Не больше 10 минут пешком до станции метро.

2. Поблизости есть крупные бизнес-центры и/или высшие учебные заведения.

3. До центра Москвы – не больше 20 минут на метро, желательно – без пересадок.

4. В пешей доступности есть станция метро или МЦК.

Если при оценке объекта недвижимости вы ответили «да» хотя бы на три пункта из четырех – поздравляю! Такая недвижимость явно будет пользоваться повышенным спросом у арендаторов. Это значит, что сдать небольшую студию, соответствующую этим критериям, будет намного проще, чем «полноразмерную» квартиру в спальном районе на окраине Москвы.

Дизайн интерьера и его влияние на стоимость недвижимости

Хороший дизайн и продуманная планировка позволят не только быстро привлечь арендаторов, но и перейти на другой уровень цен. В одном и том же доме стоимость аренды аналогичных по метражу квартир может отличаться на 30–50 %. Но это вовсе не значит, что дешевое жилье уйдет быстрее. Гораздо чаще бывает наоборот, а секрет заключается в том, что дизайн попадает во вкусы и требования платежеспособной публики.

Одна из главных ошибок инвесторов – полагаться при создании интерьера на собственный вкус, не задумываясь о социальном портрете будущего арендатора. Например, самая платежеспособная аудитория сегодня – это молодые профессионалы, в том числе работающие в сферах IT и дизайна, хозяева малого бизнеса и популярные видеоблогеры.

Значительная часть их жизни проходит за стеклами небоскребов, в офисах крупных компаний, путешествиях по красивым местам. Чаще всего вкус этих людей радикально отличается от художественного видения инвесторов средних лет, рожденных при СССР.

30–40 лет назад в нашей стране просто отсутствовала профессия дизайнера жилых помещений. Советские граждане въезжали в квартиры с уже готовой казенной отделкой. Предметами мечтаний были дефицитный чешский унитаз и румынский гарнитур в гостиную. Неважно, подходил ли кафель по цвету к обоям и влезала ли громоздкая стенка в 15-метровую комнату. Главное – достать, а там уж как-нибудь затащим, разместим.

С развала СССР прошло больше 30 лет, но советский «стиль» до сих пор остается актуальным для многих людей. Российские инвесторы попросту вычеркивают из сметы статью «дизайн-проект», предпочитая самостоятельно подбирать цвета и материалы, светильники и текстиль, исходя из своего вкуса. Из этого получаются квартиры с дешевым ламинатом с нелепыми принтами, обоями в цветочек, мебелью из ДСП, светильниками и постерами из HOFF. Чистенько – и ладно, думают арендодатели. А потом удивляются, почему их объявления не срабатывают.

Нередко такое происходит в новостройках бизнес-класса. Инвестор делает бюджетный ремонт «под сдачу в аренду» в доме с хорошей локацией и красивой входной группой. Но даже при средней цене фотографии интерьера отсекают значительную часть платежеспособных клиентов. После месяцев простоя арендодатель еще больше снижает цену и окончательно попадает в слепую зону между целевыми аудиториями.

На помощь в этом случае может прийти профессиональный хоумстейджинг. Это услуга дизайнеров, которые приводят жилье в современный и стильный вид минимальными средствами. Иногда проблему могут исправить правильно подобранный текстиль, акцентный декор и свет.

При этом базу, которая включает планировку, напольные покрытия и отделку стен, переделать хоумстейджингом так просто не получится. По этой причине я не рекомендую экономить на услугах дизайнера: этот специалист не менее важен, чем профессиональная строительная бригада.

При правильном выборе объекта вложения в его планировку и интерьер обязательно окупятся. Более того, дизайнер нередко помогает сэкономить деньги на ремонте, подбирая оптимальные по цене и качеству решения, а также заказывая мебель с большой скидкой.

Все, что вокруг

Современные строительные компании облагораживают не только фасады своих зданий, но и общее пространство: во дворах разбивают клумбы, устанавливают скамейки, оборудуют детские площадки. Связано это с тем, что решение о покупке или аренде на 50 % зависит от первых впечатлений, которые человек получает, приближаясь к своему будущему жилищу.

На общей придомовой территории жилец будет проводить достаточно много времени, возможно, гуляя с детьми или как минимум по пять дней в неделю уходя на работу и возвращаясь с нее. Организованная и аккуратная парковка, близость к магазинам, уютный двор – все это повышает стоимость аренды и продажи. При выборе апартаментов для будущей сдачи или перепродажи это один из самых важных параметров.

Один мой клиент, выбиравший из трех объектов, приехал посмотреть на мое предложение только потому, что ему очень понравились фотографии в объявлении. Местоположение его не устраивало – было слишком далеко от работы. Приехав на просмотр, он прошел через внутренний двор с развешенными в тени гамаками, вдохнул аромат свежей выпечки из ближайшей пекарни и… решил сменить место работы, начав вместе с переездом подыскивать офис поближе к этому месту.

Даже если цена недвижимости кажется вам очень заманчивой, но дом стоит посередине промзоны, я рекомендую бить себя по рукам и искать другой объект. Для Москвы дом посреди промзоны – это не шутка и не гипербола. Я периодически приезжаю на просмотры объектов, переделанных из бывших фабрик и складов.

Меблировка и оборудование

Когда я только приехала в Санкт-Петербург, мне попался курс, автор которого рассказывал, что в апартаментах следует делать максимально бюджетный ремонт, ведь маленькие по площади студии – это жилье эконом-класса, которое дорого не сдашь. Значит, достаточно самых простых решений.

Лучшим покрытием стен, по мнению этого коуча, были белая краска или обои. На пол следовало класть бюджетный ламинат, в санузел – самую дешевую плитку, а вместо душевой кабины использовать поддон с занавеской. Регулярно просматривая «ремонты от застройщика», я бы не удивилась, узнав, что все они – адепты этого коуча.

Зачем переплачивать за новую мебель, если можно найти б/у на «Авито»? Стулья, диваны, кровати и тумбочки не обязательно должны сочетаться между собой. Главное – экономия. Инвесторы соглашаются с этим подходом, а потом удивляются, почему их студии простаивают без арендаторов даже при небольшой цене. Я категорически против подобного подхода, ведь мы стремимся к арендаторам с высоким уровнем дохода. И, соответственно, должны сделать все возможное, чтобы им было приятно жить в наших апартаментах. Вложения в качественную мебель и бытовую технику выделят вас на фоне сотен конкурентов и помогут найти арендаторов, которые будут проживать годами, не помышляя сменить студию на что-то еще – ведь на рынке не так много предложений с хорошим дизайном, мебелью и новой бытовой техникой.

Глава 8. Арендаторы с домашними животными

Я точно знаю, что один из секретов быстрой сдачи в аренду по высокой цене в Москве – это pet friendly, или дружественное отношение к жильцами с домашними животными. В Москве очень часто можно встретить запрет на заселение с питомцами.

Но для многих людей пушистый питомец – это психологическая поддержка и полноценный член семьи. Если вы позволите своим жильцам содержать дома животных, это станет прекрасным конкурентным преимуществом.

Я по собственному опыту знаю, что у каждого третьего молодого человека, ищущего жилье в столице, есть кот или собака. Сама я без проблем сдаю свои студии людям с животными. Ведь все, что для этого нужно, – сделать хороший антивандальный ремонт, о которым мы подробно поговорим в следующей главе.

Помните историю, как я не могла забрать к себе в Санкт-Петербург свою кошку? Хозяйка уже после подписания договора поставила категорический запрет на проживание с животными, и я оказалась в психологически тяжелой ситуации. Кейли так и продолжала жить сначала у родственников, потом у моего сына, а мне лишь оставалось следить за ее жизнью по видеозвонкам родне. Долго это продолжаться не могло, и в итоге уже через два месяца я действительно не выдержала и сменила квартиру, перебравшись в новое место. Я выбирала не то, что мне нравилось с точки зрения интерьера, локации и цены, а то, что позволило воссоединиться с любимой кошкой. С арендованным жильем происходит примерно то же самое. Большинство владельцев боятся порчи имущества. Там, где на стенах – обои, а на полу – дешевый ламинат, действительно есть чего бояться. Но я такие моменты просчитываю на нулевом этапе, делая во всех своих студиях антивандальный ремонт.

Более того, в каждом проекте я предусматриваю кошачий лаз из коридора в санузел, чтобы кот мог легко попасть к своему лотку, не беспокоя хозяина. Такие мелочи производят сильное впечатление на владельцев домашних животных.

Когда они заселяются, мы договариваемся о том, что арендатор несет полную ответственность за порчу имущества. Зная, на что его любимец способен, он заранее должен предпринять все необходимые меры. Если собака любит царапать мягкую мебель, значит, нужно купить плотный чехол на диван. Если кот любит висеть на шторах, значит, нужно приготовиться к покупке новых штор.

При этом важное условие, которое я ставлю перед своими жильцами: компенсация разрушений должна происходить в первые десять дней после инцидента. Арендатор не должен откладывать решение проблемы до дня выселения, а сразу же сообщает мне о порче любого имущества.

У меня был случай, когда со второго этажа студии жилец уронил вниз что-то тяжелое и попал на стеклокерамическую варочную панель. Разумеется, она не выдержала удара и треснула. Я тут же скинула своему арендатору ссылку на интернет-магазин и прислала контакты мастера. Он купил панель, мастер ее тут же установил, так что работа заняла не больше дня и стоила всего 6 тысяч рублей.

Все эти условия мы обязательно прописываем в договоре. В него я включаю и штрафные санкции за умалчивание о порче имущества. Каждый месяц я имею право приехать, чтобы проверить состояние жилья. Все мои арендаторы относятся к этому с пониманием.

Именно такой подход позволяет жилью оставаться в порядке не год и не два, а гораздо дольше. К тому же, когда повреждение ремонтируется за счет виновника, жилец становится более дисциплинированным и аккуратным. Если проблемы не копятся, а тут же решаются, это уберегает вас от скандалов и взаимных претензий при выезде арендаторов.

Я уверена, что хозяева совершают большую ошибку, когда ленятся проверять состояние своего имущества или проявляют излишнюю деликатность, не желая лишний раз беспокоить жильцов. В итоге при выезде арендаторов они нередко приходят в настоящий ужас, подсчитывая расходы на восстановление.

Глава 9. Антивандальный ремонт

Антивандальный ремонт – это один из секретов высокой доходности арендной недвижимости. Ваши объекты будут оставаться в отличном состоянии не год и не два, а десятилетия. Потратив дополнительные деньги в самом начале, в будущем вы сэкономите гораздо больше на перекраске стен и замене напольных покрытий. Кроме того, это убережет вас от конфликтов с жильцами из-за домашних животных или неаккуратной эксплуатации помещения.

Стены и пол – самые сложные элементы с точки зрения ремонта и реставрации. При этом огрехи и дефекты сразу бросаются в глаза, визуально удешевляя интерьер. Ниже я расскажу о худших и лучших решениях, которые мы можете использовать в своей недвижимости. Начнем со стен.

Ошибка 1. Штукатурка под краску.

Практически все ремонты от застройщика – это отштукатуренные стены под краску. Казалось бы, оптимальный вариант, ведь большинство арендаторов вполне устраивают белые стены. Если этот цвет не понравится, несложно перекрасить его в любой другой.

При этом качество ремонта от застройщика, как правило, очень низкое. Первое, что бросается в глаза покупателям и арендаторам, – это плохое выравнивание стен. Чтобы уложиться в бизнес-план объекта стоимостью в три-пять миллионов рублей, застройщики экономят не только на материалах, но и на строительных бригадах.

В итоге в квартирах нарушается геометрия, стыки выглядят неряшливо, а микротрещины в штукатурке вскоре начинают стремительно расползаться. Какую бы дорогую краску ни выбрал дизайнер, она не сможет компенсировать низкое качество работы штукатура.

В маленьких помещениях такие стены приобретают неряшливый вид гораздо быстрее, чем в более просторных квартирах. Ведь чем меньше площадь, тем чаще арендаторы, включая маленьких детей и домашних животных, касаются стен руками или мебелью, которую иногда передвигают. К сожалению, даже самая стойкая краска не выдержит интенсивной эксплуатации длительное время. Косметический ремонт в таком случае может потребоваться уже через год.

Помните, что это не только расходы на ведро краски, валик и работу маляра, но и необходимость вынести всю мебель, закрыть поверхности пленкой и тщательно следить, чтобы ни одна капля не попала куда не надо. Это значит, что расходы могут вылиться в круглую сумму, а ремонт – занять значительное время, в которое ваша студия будет простаивать без жильцов.

Ошибка 2. Обои.

Очень часто, увидев, во что превратились стены за пару лет аренды, посчитав убытки от перекраски стен, арендодатель решает пойти по пути наименьших потерь и клеит на стены обои, совершая тем самым вторую ошибку.

Несмотря на огромное разнообразие обоев на рынке строительных материалов, попасть в общую колористику интерьера не так просто. Иногда с этой задачей не справляется даже опытный дизайнер. То, что прекрасно смотрится на стенде в магазине, при обычном домашнем освещении может оказаться очень плохим решением. Поймете вы это только тогда, когда работа будет сделана.

Кроме того, слишком сухой воздух во время отопительного сезона и солнечные лучи летом могут подсушить клей, делая стыки между рулонами слишком заметными. Не говоря уже о том, что молодые люди часто воспринимают обои как элемент «бабушкиного» интерьера, и их в этом трудно упрекнуть.

К тому же обои на стенах противопоказаны жильцам с домашними животными, которые не прочь поточить об них когти.

Лучшее решение: декоративная штукатурка.

Декоративная штукатурка не только скрывает огрехи плохо выровненных стен, но и служит долгие годы без потери качества и внешнего вида. Сегодня в тренде стены под необработанный бетон, грубый спил камня, игольчатые и пупырчатые фактуры. Они не только подходят под современные интерьеры, но и создают объемный 3D-эффект при различных сценариях освещения.

Фактуры и цвета для такой штукатурки стоит выбирать совместно с дизайнером. Но что бы вы ни выбрали, исправить сколы или потертости такого вида отделки гораздо проще, чем перекрашивать стены или клеить обои. Вам не потребуются десятки метров пленки и скотча, чтобы не испортить брызгами краски мебель и пол.

К тому же декоративную штукатурку презирают коты и любители облокачиваться на стены. Правильно подобранная фактура может гарантировать, что на ваших стенах не появится никаких лишних следов. Чтобы сохранить в таком же порядке второй важнейший элемент любого помещения, разберемся с ошибками, которые люди чаще всего допускают при выборе покрытия для пола.

Ошибка 1. Плитка.

Этот вид покрытия пользуется бешеной популярностью. Кафель и керамогранит – действительно долговечные материалы, но у них есть существенные минусы:

1) Гладкая поверхность может быть скользкой и травмоопасной.

2) На светлых оттенках видны все следы, их нужно постоянно протирать.

3) Если уронить что-то тяжелое, появится скол, и заменить отдельную плитку в общем массиве может оказаться проблематичным.

4) Для нашего климата с долгой зимой холодная плитка – не слишком комфортное решение.

Ошибка 2. Ламинат.

Это дешевый вид покрытия, который очень часто выходит владельцам боком. Уже после пары лет эксплуатации такое покрытие выглядит неряшливо. Поскольку ламинат – это пленка с рисунком, наклеенная на основу из прессованного ДСП, какой бы прочной она ни была, рано или поздно в микротрещины начнет попадать влага. Это заставит пленку отслаиваться и идти пузырями.

Кроме того, пленка стирается, так что на ней появятся белесые полосы и истертые стыки. Наличие домашних животных обязательно ускорит этот процесс.

Гораздо лучше использовать паркетную доску со шпоном из натурального дерева. Такое решение выглядит гораздо дороже. Но и у него есть существенный минус: такое покрытие царапается и точно так же не терпит влаги.

Ошибка 3. Ковролин.

Это мягкое, теплое и относительно легкое в монтаже покрытие. Можно подобрать ковролин с высокой степенью износостойкости. Но об арендаторах с домашними животными лучше сразу забыть. Песок и грязь от собачьих лап будут накапливаться в ворсе. Коты будут точить когти об петельки ковролина. Шерсть начнет забиваться в ковровое покрытие, так что ее будет сложно вычистить даже с помощью мощного пылесоса. Все это сделает студию непригодной для проживания следующих жильцов-аллергиков, так как накопленные в ковролине аллергены будут «работать» много лет. Практически каждый, кто имеет аллергические реакции на шерсть животных (а таких людей сейчас очень много), может почувствовать себя плохо еще на стадии просмотра. А значит, вы потеряете потенциального жильца.

Кроме того, мыть и чистить ковролин значительно сложнее, чем ламинированное покрытие, плитку или паркетную доску. Под ногами он быстро «вытаптывается» и уже в скором времени будет выглядеть крайне неаккуратно.

Из всех напольных покрытий я бы поставила ламинату минимальный балл.

Лучшее решение: кварц-винил.

Кварц-винил – это новинка на рынке строительных материалов. Я очень люблю это долговечное, антивандальное и красивое покрытие. Визуально оно почти не отличается от паркетной доски. Кроме того, оно приятно на ощупь и прекрасно вписывается в тренды современного дизайна интерьеров.

Глава 10. Секреты коммерческого успеха

Мой опыт говорит о том, что 90 % арендаторов апартаментов – это молодые люди в возрасте от 18 до 27 лет. Чаще всего это студенты, недавние выпускники, молодые специалисты и пары без детей.

Как вы знаете, при создании проекта жилья необходимо ориентироваться не на собственные предпочтения, а на вкусы и потребности потенциальных жильцов. Для решения этой задачи я рекомендую не экономить на услугах опытного дизайнера со специализацией на малогабаритных помещениях.

Расходы на хороший дизайн-проект обязательно окупятся. Ведь ваша студия будет не только эстетичной, но и эргономичной. Благодаря этому в ней поместится вся необходимая мебель и бытовая техника, углы не будут выпирать, зоны для хранения окажутся достаточно просторными, а спальное место – уютным. Практически всю корпусную мебель, включая кухонные гарнитуры, барные стойки, рабочие поверхности и шкафы, мой дизайнер делает на заказ. Такая мебель встает без зазоров, не мешает проходу, экономит место и задает единый стиль. Дизайнерская мебель может обойтись на 20–30 % дороже, чем стандартные наборы из магазинов вроде HOFF. Но эти вложения легко отобьются более высокой ценой аренды.

Я очень не рекомендую экономить на материалах. Вы можете обойтись без мебели из натурального красного дерева, но даже свет софитов не скроет дешевизну и недолговечность линеек супер-эконом. Дешевая пленка ламинации, хлипкие петли, неряшливые стыки – все это может оттолкнуть потенциальных арендаторов. Помните, что скупой платит дважды: простои из-за отказов и регулярная замена износившей мебели обойдутся гораздо дороже.

К слову, именно такие варианты чаще всего предлагают застройщики, обещая силами собственной фабрики сделать полную обстановку за 150 тысяч рублей. Те, кто не желает тратить время на самостоятельные поиски, соглашаются на заманчивое с виду предложение и получают головную боль на годы вперед.

Представьте, что вы смогли сдать такую студию за 50 тысяч рублей. Но через несколько месяцев эксплуатации петли на дверцах шкафов расшатываются, на поверхностях появляются царапины и трещины. У арендаторов все чаще возникает вопрос: за что же мы платим? После окончания срока договора жильцы съезжают, не желая продлевать аренду, а новые не хотят платить те же деньги за испортившуюся мебель.

Нередко владельцы таких квартир начинают ругаться с арендаторами, требуя возместить им ущерб за испорченную мебель. Но при чем же здесь арендаторы, если хозяин сам сэкономил на жилье, зная, к чему это может привести.

Обратите внимание, как обставляются номера крупных сетевых отелей, даже если речь идет о трехзвездочных гостиницах. Сравните это с несетевыми отечественными трешками для невзыскательных путешественников. Отельеры выбирают дорогую мебель и материалы не из щедрости, а наоборот – из экономии, ведь они точно просчитывают, как часто придется обновлять обстановку, если она окажется недостаточно качественной.

Глава 11. Пошаговый план успешного инвестора-рантье

Этап 1. Покупка. 1 месяц.

1. Находим подходящий объект.

2. Проверяем историю, продавца, документы.

3. Вместе с юристом удостоверяемся в законности строительства.

4. Определяем примерный портрет арендатора.

5. Создаем смету на ремонт и обустройство жилья.

6. Составляем подробный бизнес-план с расчетом рентабельности.

7. Подписываем договор с продавцом, при необходимости оформляем ипотеку.

Этап 2. Ремонт. 3 месяца.

8. Создаем дизайн-проект.

9. Подбираем строительную бригаду, уточняя и дополняя смету.

10. Закупаем строительные материалы.

11. Заказываем мебель и при необходимости металлоконструкции и лестницу для второго уровня.

12. После окончания ремонта расставляем готовую мебель.

13. Монтируем подсветки и бытовую технику.

Этап 3. Подготовка и сдача в аренду. 2 недели.

14. Делаем профессиональный клининг.

15. Вешаем шторы и декорируем помещение.

16. Комплектуем жилье посудой и необходимыми мелочами.

17. Проводим профессиональную фотосессию и видеосъемку.

18. Вместе с юристом подготавливаем договор аренды, который будет защищать интересы хозяина на случай порчи имущества и досрочного выезда.

19. Создаем красочные объявления для специализированных сайтов и групп в социальных сетях.

20. Назначаем день просмотра.

21. Готовимся к визитам потенциальных арендаторов: включаем легкую музыку и приятное освещение.

22. Подписываем договор аренды, передавая ключи новым жильцам.

Поздравляю! За четыре-пять месяцев вы создали бизнес с годовой доходностью в 12 %. В ближайшие четыре-пять лет ваш актив значительно вырастет в цене, увеличивая ваш капитал.

Послесловие

Ноябрь 2022 года. Я нашла интересный объект для покупки и приехала его посмотреть. Меня не смущает недостроенный комплекс, грязь вокруг здания – я хорошо знаю этих застройщиков и уверена, что все будет сделано в срок.

Студия, которую я планирую купить, в состоянии «под реконструкцию». Ее вид может напугать непосвященного человека: стены с кусками ободранных обоев, повсюду торчат провода.

Для меня же это вызов и удовольствие, как чистый холст для художника. Я прикидываю, сколько времени нам понадобится, чтобы закончить ремонт. В голове быстро складывается пазл крутого интерьера с черными потолками и мебелью из светлого дерева.

За окнами этого жилья стоят огромные деревья парка. Я планирую потратить пять-десять минут на замер помещения электронной рулеткой, делаю фотографии и оформляю документы.

В дверях меня встречает менеджер комплекса. Она готова вести меня на просмотр остальных студий. Но я не спешу, пытаясь вместо этого рассмотреть картинку, которая случайно выскочила на экране моего смартфона. Это каким-то чудом сохранившийся электронный билет на «Сапсан», несколько лет назад следовавший по курсу «Санкт-Петербург – Москва».

На билете есть точная дата: 5 ноября 2016 года. Возможно, я впервые задумываюсь о том, что с момента моего прибытия в Москву прошло почти семь лет. С того момента, когда я решилась кардинально изменить свою жизнь, написав заявление об увольнении с должности главврача нижегородской клиники, прошло восемь лет.

За это время я как будто прожила еще одну жизнь. Москва стала для меня родной. Кажется, я знаю каждый ее переулок и дом. Мне нравится шум магистралей, блеск стекла небоскребов и спокойствие московских парков.

Я люблю тополиный пух, который в июне забивает московские дворы, и уже не представляю, как когда-то обходилась без этого города. И Москва, которая так пугала меня вначале, отвечает на мою любовь взаимностью.

За эти годы я купила квартиру для себя, стала владелицей девяти доходных студий и готовлюсь к покупке десятой. Я могу спокойно выдохнуть и больше не тревожиться о пенсии.

Кроме того, у меня появились сотни учеников, многие из которых стали мне хорошими друзьями. Два года назад я второй раз вышла замуж и распланировала жизнь между двумя городами – Москвой и Иерусалимом. Мой сын закончил университет в Нижнем Новгороде, стал дипломированным политологом и перебрался в столицу. Сейчас он работает в крупной инвестиционной компании и вполне успешен на этом поприще. Но интерес к работе с недвижимостью заразил и его. Мой сын купил студию, сдает ее и серьезно настроен на расширение своего арендного бизнеса для того, чтобы обеспечить себе пассивный доход и не зависеть от ситуации на рынке труда. Я рада, что мой мальчик выбрал правильный путь, и горжусь им.

Последние восемь лет моей жизни были наполнены падениями и взлетами. Я рисковала и не всегда выигрывала. Но я никогда не забывала суровых, но справедливых слов своей мамы: «А надо мочь!»

Сегодня я могу уверенно сказать: я смогла. И того же я желаю вам, дорогие читатели.

Ваша Светлана Чернявская

Полезные адреса:

Строительная компания и студия дизайна, специализирующиеся на проектировании интерьера и ремонте малогабаритных студий:

interdesign.pro

ремонтапартаментов.рф

Агентство недвижимости dominvest.org

Примечания

1

Высоколиквидность – возможность быстро продать актив по рыночной стоимости.

2

«Я не халявщик, я – партнер!» – слоган рекламной кампании самой крупной и скандальной финансовой пирамиды – МММ. В телевизионном ролике скромный труженик Лёня Голубков относил свои честно заработанные деньги в офис МММ и через неделю получал удвоенную сумму. Фраза «Куплю жене сапоги!» стала мемом 90-х годов.

3

Знаменитые финансовые пирамиды 90-х годов.

4

Роберт Кийосаки – американский предприниматель, инвестор, писатель и оратор-мотиватор. Автор ряда книг по инвестированию, включая бестселлер «Богатый папа, бедный папа».

5

Челночная торговля – самостоятельная доставка из-за рубежа и реализация физическими лицами мелких партий товаров народного потребления. Данный вид предпринимателей был назван челноками по аналогии с приспособлением для ткания – челноком, который в процессе работы перемещается от одного края полотна к другому. Деятельность таких предпринимателей также подразумевает их постоянные переезды от места закупок товара до места их сбыта и обратно. В начале 90-х годов на долю челночной торговли приходилась значительная доля импорта, ввозимого в Россию.

6

Je sui rantie – я рантье (фр.)

7

ЦИАН – крупнейший в России сервис для поиска недвижимости.

8

Сайт Airbnb.соm – платформа в интернете, на которой частные лица, хозяева жилых объектов, могут сдать их путешественникам в посуточную аренду. Ресурс, основанный в 2008 году американскими предпринимателями Брайаном Чески, Джо Геббиа и Нейтаном Блечарзиком, всего за несколько лет смог охватить 65 000 городов в 191 стране мира. Не работает в России с марта 2022 года.

9

Booking.com – голландское онлайн-туристическое агентство по бронированию отелей, частного жилья в посуточную аренду, а также других туристических продуктов. Не работает в России с марта 2022 года.

10

Домклик – российский сервис для поиска, проверки и безопасного проведения сделок с жильем. На сайте можно оформить ипотеку Сбера, купить, продать или сдать в аренду недвижимость, зарегистрировать сделку в электронном виде и безопасно провести расчеты между покупателем и продавцом.

11

Дом.рф – единый институт развития в жилищной сфере. Основная задача – делать жилье доступнее и развивать регионы с помощью финансовых инструментов.

12

«Бандитский Петербург» – российский детективный телесериал, выходивший на экраны в 2000-е годы и снятый по мотивам произведений Андрея Константинова. В сериале показана криминальная сторона города на Неве и попытки раздела Петербурга бандитскими группировками.

13

Эскроу-счет – специальный условный банковский счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Дольщики открывают счета эскроу и вносят денежные средства. Банк блокирует денежные средства на счетах эскроу до окончания строительства объекта. После ввода объекта в эксплуатацию банк переводит денежные средства застройщику.

14

Срок взят для примера.

15

Московские центральные диаметры – система линий внеуличного железнодорожного транспорта, созданная на базе существующей инфраструктуры Московского железнодорожного узла. В средствах массовой информации и пиар-кампании проект также называют «наземным метро». Первые две линии, введенные в эксплуатацию в 2019 году, связывают между собой Москву и подмосковные города: Лобню, Долгопрудный, Одинцово, Красногорск и Подольск. К 2024 году планируется запуск еще трех линий.

16

Автоматическая телефонная станция. Система автоматических телефонных станций обеспечивает установление, поддержание и разрыв соединений между аппаратами, а также дополнительные возможности. В 70-х -80-х годах двадцатого века АТС занимали отдельные здания в несколько этажей. С появлением современных технологий, необходимость в больших площадях для размещения оборудования отпала.

17

Торгово-промышленная палата Российской Федерации – добровольная негосударственная некоммерческая организация, созданная для представления и защиты законных интересов своих членов и в целях развития предпринимательства, экономической и внешнеторговой деятельности. Объединяет более нескольких сотен территориальных торгово-промышленных палат и прочих объединений и ассоциаций российских предпринимателей, также ее непосредственными членами являются отдельные коммерческие и некоммерческие организации.

18

Все значения приблизительные и зависят от объема работ.

19

Я рекомендую всегда договариваться о том, что плата за ЖКХ ложится на арендатора.

20

Средняя цена студии 15 кв. м. с ремонтом и обустройством «под ключ» в г. Москве в 2023 году.

21

Ставки ипотечных кредитов в 2023 году на покупку вторичной недвижимости и апартаментов при взносе в 10 % колеблются от 11 % до 12 % годовых.

22

В зависимости от цены апартаментов и первоначального взноса.

Content

Светлана Ивановна Чернявская
А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников / Светлана Чернявская

Учебник начинающего рантье, или Все об инвестициях в недвижимость для чайников

Часть 1. Стратегическая

Глава 1. Как оценить свои активы

Глава 2. Рынок недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России

Глава 3. Стратегии заработка на недвижимости

Глава 4. Инвестируем в московские малогабаритные студии

Часть 2. Тактическая

Глава 1. Пятнадцать правил успешного инвестора

Глава 2. Как сдавать жилье по ценам выше рыночных?

Глава 3. Длительно или посуточно?

Глава 4. Ошибки начинающих инвесторов

Глава 5. Переход на новый уровень доходов

Глава 6. Формула недвижимого бестселлера

Глава 7. Формула оценки арендного потенциала недвижимости по ее местоположению

Глава 8. Арендаторы с домашними животными

Глава 9. Антивандальный ремонт

Глава 10. Секреты коммерческого успеха

Глава 11. Пошаговый план успешного инвестора-рантье

Послесловие

Примечания